论文题目：郑州市房地产泡沫程度实证分析
摘要：近年来我国房价一直处于上涨的状态,人们对住房的需求也有较大的提高,对国内房地产现状的分析,有两种对立的观点,一种认为房地产市场存在泡沫,另一种认为不存在泡沫。郑州作为“中原城市群”和“中原经济区”宏观规划中的核心城市,是国家长期规划中关于“中部崛起”重点发展的区域之一。随着郑州经济实力增强,郑东新区建设、老城区改造、郑汴一体化规划及航空港区批复等重大工程建设项目的持续推进,郑州市房地产所面临的挑战与机遇是前所未有的。因此,客观评价郑州市房地产的总体发展,测度及实证研究郑州市房地产的泡沫,科学预估郑州市房地产的发展趋势,对稳定郑州市房地产秩序具有举足轻重的意义。本文从房地产市场供给、需求、信贷三个角度选取七个指标,先采用单指标法测度2007—2020年郑州市房地产的泡沫程度,并采用综合指数法对七个指标进行整合,结果表明郑州市房地产市场在2012年、2014年、2016年、2017年间存在房地产泡沫。进一步采用因子分析法客观地构建房地产泡沫测度的指标体系,一方面提出适合郑州市房地产泡沫程度的临界值区间;另一方面实证分析出影响郑州市房地产泡沫周期性波动的重要因素,同时能够科学推测郑州市房地产泡沫的未来趋势,对政策调控有积极的指导意义。为了进一步探究郑州市房地产价格上涨,甚至产生泡沫的原因,通过建立逐步回归方程模型,选取人口数量、贷款利率、土地价格等7个变量,进行实证研究影响泡沫产生的显著因素。研究结果表明影响的显著因素是城镇家庭人均可支配收入和人口数量,再加上综合考虑郑州市的特点,提出完善的房价调控政策建议。河南作为我国的人口大省,郑州又是其政治经济文化中心,人口的流入与商品房价格的上涨密不可分,外来人口的涌入增大了郑州市的住房需求,针对郑州市房价的影响因素,一方面政府要积极促进区域均衡发展,积极引导人口回流,合理控制郑州市人口规模,积极推进劳动密集型企业进入三线城市,鼓励人口就近就业,从而缓和郑州市的供需矛盾。另一方面,政府要完善商品房价格的调控机制,稳定郑州市的房价,积极完善租赁市场、多方供应的住房制度,同时搭建市场透明化的房产价格平台,合理稳定消费者预期,避免消费者盲目从众,导致房地产泡沫的不断积累。最后,通过政府调控的目的,并不是杜绝房地产泡沫的存在,比如一些高端豪宅产品,可以存在适度的泡沫,这些少量的泡沫不但不会影响整个房地产市场的健康发展,而且还可以一定程度的促进郑州市地方经济的高质量发展,与此同时,也能满足少数人的需求。相反刚需楼盘、安置保障住房等此类满足广大市民住房需求的产品是不能存在大量泡沫,否则将会对房地产市场造成严重影响。
关键词：房地产泡沫;综合指数法;因子分析法;逐步回归法
学科专业：工程管理（专业学位）
摘要
Abstract
1 前言
1.1 研究的目的及意义
1.1.1 研究的背景
1.1.2 本文研究的意义
1.2 研究思路与研究方法
1.2.1 研究思路
1.2.2 技术路线
1.2.3 研究方法
1.2.4 文章结构
1.2.5 创新点与不足
2 文献综述
2.1 房地产泡沫相关理论
2.1.1 泡沫和泡沫经济的定义
2.1.2 房地产泡沫的定义
2.2 国外泡沫测度实证分析的研究现状
2.3 国内泡沫测度实证分析的研究现状
3 房地产泡沫测度方法及影响因素评价方法
3.1 房地产泡沫测度方法
3.1.1 指标体系法
3.1.2 统计检验法
3.1.3 理论价格法
3.2 房地产泡沫影响因素评价方法
3.2.1 逐步回归法
3.2.2 因子分析法
4 郑州市房地产泡沫测度实证分析
4.1 基于指标评价法的测度
4.1.1 商品房建设投资额增长率/GDP增长率
4.1.2 商品房建设投资额/社会固定资产投资额
4.1.3 商品房施工面积/商品房竣工面积
4.1.4 商品房空置率
4.1.5 房价增长率/GDP增长率
4.1.6 房价收入比
4.1.7 房地产贷款总额增长率与银行贷款总额增长率之比
4.2 基于综合指数法的测度
4.2.1 综合指数法模型
4.2.2 综合指数法相关数据
4.3 基于因子分析的测度
4.3.1 模型构建
4.3.2 数据来源及处理
4.3.3 因子分析
5 郑州市房地产泡沫影响因素实证分析
5.1 逐步回归法分析
5.2 模型构建
5.3 数据来源及处理
5.4 变量之间的相关性分析
5.5 实证分析结果
6 促进郑州市房地产市场发展的政策建议
6.1 合理控制人口数量
6.2 稳定提高城镇居民人均可支配收入
6.3 加强治理土地市场
6.4 完善保障性住房供应
6.5 合理引导预期
6.6 建立泡沫预警指标
7 总结与展望
7.1 研究总结
7.2 研究展望
参考文献
致谢