下面小编整理了一些《分期付款房屋买卖合同论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。（内文提要）在商品房市场中，以租代售是一种常见的交易方式。然而这种介乎于租赁和购买之间的交易方式，很容易随着房价急涨卖家反悔而产生许多预想不到的问题，给自己“曲线买房”的道路造成大麻烦。现年53岁的张剑（化名）是一名美籍华人，在美国时就认识了一对同为美籍华人的夫妻黄日新（化名）和柳彦梅（化名）。
分期付款房屋买卖合同论文 篇1：
论买卖合同的风险防控
摘要：买卖合同是市场经济条件下最基本的交易形式，买卖合同的风险负担规则对双方当事人影响重大，需要在兼顾安全、效率的同时，也要体现公平正义的理念，因此，在建立“交付主义”的立法规则时，也要考虑到不同交易环境下的风险承担规则的制定，以有效防控风险的发生。
关键词：买卖合同；风险负担；法律价值
买卖合同的风险，是指在买卖合同成立后，履行完毕之前，标的物因不可归责于当事人的事由而发生了灭失的损失，该损失由谁负担的问题。通常认为该损失属于价金损失，即若由卖方承担标的物之风险，则卖方无价金请求权；若由买方承担标的物之风险，则买方需要履行价金给付义务。由于损失的发生具有不可归责于当事人的属性，使得损失的承担问题直接关涉到当事人的合同利益及财产安全，意味着损失要么由自己全部承担，要么由对方全部承担，对当事人意义重大，这就需要立法者作出价值判断，从而确定风险的移转时间，确定损失的分配规则和相应的民事责任等诸多问题。
一、影响风险负担的价值因素
（一）安全与效率对风险负担立法的影响
民商法调整的财产关系有静态和动态之分，动态的财产关系即财产流转关系，财产流转的交易安全问题是现代合同法予以关注的焦点之一。买卖合同双方当事人订立合同虽以合同利益为目的，但任何合同的订立均附着对交易安全因素的考量，通过预期对交易安全和风险的评估，决定合同的订立与否，若合同风险大于利益，多数情况下，当事人会选择放弃合同的订立；反之，则会增加合同订立的机会。因此，风险负担的规则制定，将影响买卖合同的订立，最终影响市场经济的发展方向。
在经济分析法学家眼中，法律是为经济发展服务的，效率是法追求的目标，以财产流转关系为调整对象的合同法尤其如此。立法者要通过合理分配买卖合同的风险规则，引导民事主体建立起“物尽其用”、“合理控制风险”的履行合同的准则，以实现物的经济效益的最大化。
但不可否认的是，安全与效率之间的博弈，体现着立法者对不同法价值的判断与取舍，如“所有权主义”的立法例，认为买卖合同的标的物风险依附于所有权，所有权移转时，风险便随之移转。因买卖合同的目的是移转标的物的所有权，所以，对于买受人来讲，在所有权获得之前不承担风险，是财产安全的保障。该立法例在一定时期盛行，如《法国民法典》第1583条规定：“当事人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付，价金尚未交付，买卖即告成立，而标的物的所有权即依法由卖方转移至买方。”第1138条第二款规定：“自该物应交付之日起，即使尚未现实交付，债权人即成为所有人，并负担该物件受损的风险，但如交付人迟延交付，物件受损的风险由交付人负担。”可见，法国立法表明的态度是：只要买卖双方就所有权移转的意思表示一致，即使尚未交付，也可以因“意思主义”而发生所有权的变动，并同时发生风险的移转。这对于以移转所有权为根本目的的买卖合同双方当事人来说，无疑是最为安全的方式。
但社会经济的发展，交易形式的多样化，法学理论的成熟都增加了人们对“所有权主义”立法例的拷问，如合同的成立和生效的区分问题，所有权保留制度的出现，所有权移转时间的不确定性等。因此，自由资本主义时期，随着生产力的不断提高，进入交易市场的商品大大增加，人们在平等的市场竞争中，不仅要求交易安全，更要求交易迅捷、便利和富有效率，主体对合同法价值追求的重心不再是安全，而成了效率。如何减少合同纠纷降低成本，实现快捷有效的交易，成为更多国家以“效率”为优先考量的价值，制定了“交付主义”的立法例。
交付主义，是所有权的归属状态在所不问，标的物风险依附于“交付”行为，只要发生标的物的交付，风险便随之转移于买受人。如《德国民法典》第446条第一款规定：“自交付买卖标的物之时，意外灭失或意外毁损的风险责任转移与买受人……”如在分期付款而所有权保留之状态下，只要发生了标的物的交付，风险就转移于买受人，对于买受人来讲，在未获得所有权的情况下却要负担风险，这是一种对自己极为不利的合同地位，因此会促使买受人尽快完成付款义务或成就合同约定的其他条件，从而保证双方合同目的的有效实现，进而促进经济效率的提高。而且，占有人在占有标的物的期间，更具备保护该项财产免受风险损失的条件，因此占有人更便于控制风险的发生，这与法律经济学的理论相一致。
值得注意的是，无论所有权主义还是交付主义的立法例其实都在尽量兼顾效率与安全的价值，只是选择的侧重点不同而已。
（二）公平与正义对风险负担立法的影响
公平与正义是法的终极追求目标，买卖合同的风险负担规则也必须体现出法的公平与正义。作为买卖合同的双方当事人，各有着自己的合同目的，但当风险出现时，作为均无过错的双方，到底由谁承担损失，是一个需要法律衡量评估的现实问题。
采纳“所有权主义”的立法例认为“无利益，便无风险”，所以风险应和所有权相对应，这才是法之公平所在，但他却忽略了一个问题，即在所有权保留或在所有权先于交付完成时，标的物的实际控制者与所有人是一种分离的状态，即使发生风险，实际控制人因不会受有损失，而有可能放任风险的发生，这会增加所有人的风险系数，此时公平与正义很难得到有效回应。
采纳“交付主义”，则能较好地解决这个问题，“……其主要理由在于，假如没有协议或其他相反的控制情况，风险责任应由能够最好地掌管货物的当事人承担。”即使所有权基于约定被保留（如分期付款买卖合同，常出现出卖人在获得全部款项前，保留标的物所有权之情况），或所有权先于交付完成（如不动产买卖一般先完成过户登记，后进行房屋交接），也均由实际控制人承担风险，风险发生时，实际控制人会尽力救助，以减少自己的损失，而不会“袖手旁观”，在保证物的价值最大化的同时，对于双方的合同利益也实现最大化，这才是法的公平、正义之所在。
二、对我国买卖合同风险负担规则的商榷
按照我国物权法的相关规定，交付是动产移转所有权的标志。交付分为现实交付和观念交付。多数的交易行为，都是通过现实交付完成的，如直接交付、代办托运、送货到门、上门提货、邮寄等方式，此时，买卖合同的交付行为明显，时间明确，以此判断风险的移转时间也较为简单。但在观念交付情况下，交付行为的隐蔽性，使得风险移转的时间较难判定。
（一）实际交付
在直接交付情况下，交付时间明确易定，只要标的物被买受人直接占有、实际控制，风险就发生转移。动产随交付行为的完成而发生风险移转，并无异议。但在房屋买卖过程中，是否以“交付”作为风险移转的标志呢？最高人民法院的《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》，对此给予了肯定，即交付前由卖方承担，交付后由买方承担。但笔者认为，这种一刀切的做法不否符合我国现实状况。我国的实际情况是，房屋是家庭财产的重要组成，在传统的交易习惯中，只要完成了房屋的合同订立、完成房屋的交付和价金的支付，就完成了房屋的买卖，尤其是在农村房屋买卖更是如此，认为只要实际控制房屋的占有，其财产就是安全的，而对于《物权法》规定的“登记生效”的规定要么不了解，要么不在意；还有些情况下是为了规避契税，双方约定先行交付使用，以后再登记过户。若适用最高法院的司法解释，只要交付就发生风险移转，则对买受方责任过苛。因风险的发生是不可归责于当事人的，立法采“交付主义”的用意是希望让实际控制人能规避风险或减少损失的发生，但事实上是风险多指地震、洪水等不可抗力或意外事件，是当事人完全不可预见的，也无法规避的，或许买方能做的就是尽量减少损失的发生，而减损义务又是不真正义务，具有不可诉性，立法不能为了防止买受方不承担减损义务，而要求卖方承担房屋毁损的所有不利后果，笔者认为在不动产买卖合同中，风险是否随着“交付”移转的规定是值得商榷的。是否可以考虑对不动产交易的风险负担采“所有权主义”，即风险附着于所有权人，在未移转所有权而现实交付时，对因在买方控制期间因未尽力减损的责任，由买方承担，对于其他风险损失，由卖方承担。
对于动产的交付，若采用代办托运，则只要卖方办理完托运手续，即视为交付，在托运期间发生风险，风险损失由买受人承担。若采用送货到门，或上门提货方式，则自买方验收签字后视为交付完成，即使有些情况下买方没有及时运走货物，并仍处于卖方场地或由卖方暂时代为保管的，风险也仍由买方承担。
但在现今较为流行的网购合同中，风险如何，值得探讨。实践中网购均采用邮寄的方式，由卖方交给物流公司以运交买方，买方验收合格后予以付款。按照传统理论和现行合同法第145条规定，邮寄手续办理完毕即视为卖方交付行为完成，风险就移转，但在近十几年网络交易形成、发展的过程中，逐渐形成了运货途中风险由卖方承担的交易习惯，只要买方未收到货物，就有权不予付款。正是这种交易习惯的形成，也减少了买方对网络交易安全的担忧，促进了网络交易的活跃。因此，这种新形势下形成的交易习惯需要《合同法》做出明确的司法解释，消除法律的滞后性带来的法律与现实之间的矛盾。
（二）观念交付
观念交付，是为了提高经济效率，减少交易环节，法律将某种行为的发生视为交付的一种制度。分为简易交付、占有改定和指示交付三种形式。各种交付的形式不作区别待遇，均能引起风险负担移转的效力。其中简易交付是买受人基于合法占有标的物之事实，而欲购买，则从买卖合同生效时视为交付时间，风险也随之发生移转，由买受人承担。而指示交付，是出卖人将对第三人的给付请求权转移给买方，自交付相关单据时起，风险由买受人承担。对此，笔者无异议。但占有改定情况下，却有需要进一步说明之处。
占有改定，是指买卖合同成立后，双方当事人又通过借用合同或租赁合同，使卖方继续占有标的物，自借用合同或租赁合同生效之日起，视为买卖合同的交付。占有改定的目的使出卖人继续占有标的物并发挥其效用，此时标的物虽然由出卖人实际控制，但由于交付行为的完成，风险仍然由买受人承担。有人认为，占有改定是基于两个合同关系，实际需要有两个交付行为（买卖合同的交付和急用合同的交付），因此，若采用“交付主义”，有时难以判断是基于哪个合同的交付行为，当事人之间容易产生争议，因此建议采用“所有人主义”。但笔者认为，这并不是问题所在。因在以移转所有权为目的的买卖合同中，采用“交付主义”，而在非移转所有权的合同中，采“所有人主义”，立法规定明确。在买卖合同的中风险，自交付时起由买方承担，在借用或租赁合同中的标的物的风险，则由所有人（即买卖合同中的买受人）承担。因此，虽然实际应有两个交付行为发生，但是基于不同的合同关系，因此，不应混为一谈。
参考文献：
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[5]张献民.论买卖合同的风险责任[D].湘潭大学，2005.
（作者单位：黑龙江省政法管理干部学院）
作者：刘庆
分期付款房屋买卖合同论文 篇2：
以租代售 卖家反悔玩赖账
（内文提要）在商品房市场中，以租代售是一种常见的交易方式。然而这种介乎于租赁和购买之间的交易方式，很容易随着房价急涨卖家反悔而产生许多预想不到的问题，给自己“曲线买房”的道路造成大麻烦。
现年53岁的张剑（化名）是一名美籍华人，在美国时就认识了一对同为美籍华人的夫妻黄日新（化名）和柳彦梅（化名）。上世纪90年代初，黄日新夫妇从美国来到上海经营公司。1993年，由于看好中国尤其是上海未来的发展前景，夫妻俩就以18.6万美元的价格在在上海购置了一处高档房产。1995年，张剑也受美国母公司的公司委托来到了上海工作。
以租代售 买下朋友住房
正当张剑为在上海工作期间的居住问题而发愁时，黄日新夫妇表示可以将这套正闲置着的房产租给张剑使用，而张剑也非常喜欢这套房子，于是当即提出愿以35万美元的价格，用以租代售、分期付款的方式买下这套房屋，才买了两年多的房子就能获得将近90%的投资回报，黄日新夫妇俩欣然同意。
1995年7月，张剑所在公司与柳彦梅签订房屋租赁合同，约定柳彦梅将名下的房屋出租给公司供张剑居住使用，每月租金6490美元，押金为3个月租金19470美元。同年9月，两人另行签订了一份以租代售协议，约定转让价为35万美元，首付5万美元，其余30万美元分42个月支付。因签约时产权转让存在困难，双方约定42个月之后再办理。
协议期满 未能办理产证
签约后，黄日新夫妇将房屋交付张剑居住使用。张剑则按约履行付款义务，首付5万美元中，3万美元由张剑以支票形式支付，另2万美元双方口头约定以租赁合同约定的3个月押金冲抵；其余30万美元，计年利率10%，分42期支付，每月8492美元，扣除当月租金，不足部分由张剑以支票形式支付。就这样，双方的以租代售协议一直持续到了1999年5月，此时张剑实际支付45个月的分期购房款，合计付款总额为41万余美元。合同款项支付完毕后，双方曾一同去办理产权转让手续，但因大产证未能及时办成等原因没有如愿转让。到了2004年，张剑却意外得知了黄日新夫妇已经协议离婚的消息，而这套房产最终归柳彦梅所有，仅仅过了一年，柳彦梅就取得了房屋产权证。张剑得知后，立即要求柳彦梅办理产权转让手续，然而柳彦梅却一直躲着他，一直寻找借口不愿办理手续。
限制出境 被告被迫应诉
虽然柳彦梅经常来回于中美两地，但行踪不定，张剑无法约其办理产权转让手续。可看着上海房价越来越高，一直没有名正言顺拿到房屋所有权的张剑还是坐不住了，在多次沟通无果的情况下，张剑最终不得不在2009年5月向法院起诉，要求柳彦梅履行房屋买卖合同，将房屋产权过户给自己。此时张剑才意外知道，原来早在2006年，柳彦梅就已将房屋产权过户给了别人。
眼看着自己无法成为房屋的主人，无奈之下，张剑只能申请变更诉讼请求为要求被告柳彦梅就返还购房款41万美元及相应利息，同时为避免不必要的冲突，张剑也不得不从该处房屋内搬出，在别处租房居住。然而此时柳彦梅又和法院玩起了“躲猫猫”。根据张剑提供的地址，法院迟迟无法将起诉状副本送达给柳彦梅。
“实在没有办法，最后我只能申请限制她出境，这样她回不了美国，自然只能来应诉了。”张剑说道。果不其然，当法院接受张剑的申请，通过公告及外交途径对柳彦梅实施边控措施后，在机场出行受阻的柳彦梅只能前来应诉。
鉴定笔迹 原告打赢官司
在法庭上，柳彦梅辩称，当年她与张剑所在公司签订租赁协议后，张剑提出以租代售购买房屋，考虑到这样做有欺骗公司的嫌疑，自己并未同意。之后的以租代售协议自己并不知情，上面的签字也不是她本人所签。因此不同意原告的诉讼请求。柳彦梅还告诉法官，她已从案外第三人处回购这套房屋，并以该房作抵押办理了银行贷款。
得知房屋重新回到柳彦梅的名下，张剑再次将诉讼请求变更为要求柳彦梅配合将该房产权过户登记至自己名下，并申请对以租代售协议上柳彦梅的签名作笔迹鉴定。2010年9月，司法鉴定机构作出鉴定结论，以租代售协议上柳彦梅的签名系其本人书写。
在经过了第二次开庭审理后，法庭认定，根据张剑自1995年至2009年的居住情况、支付房款的支票以及笔迹鉴定结论等证据，足以确认双方签署的以租代售协议是双方的真实意思，且原告已履行了约定的付款义务，因此协议真实有效。柳彦梅在取得房屋产权证后，未按约定配合张剑办理过户手续，反将房屋出售他人，并通过回购向银行设定抵押，从而为张剑取得该房屋产权设置障碍，其行为有违诚实信用原则。
最终法庭判决柳彦梅应将房屋交付张剑使用，并及时结清银行抵押借款注销抵押登记，配合将房屋产权过户登记至张剑名下。
法官点评：以租代售需谨慎
上海市长宁区人民法院民二庭法官 孙雪梅
所谓的以租带售方式是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商或房东即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为开发商或房东收取的房租。
以租代售这种房屋交易方式的优点很多。
一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。现在许多人害怕一旦交了款，房子出现了问题，怕开发商或卖家翻脸不认账，出现的房屋质量问题无法解决。而现在的先租后买就有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买；反之就不买，只是租一下，不会有太大的经济损失。
二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠。
三是即使租房人不买房，房子本身也没有闲置。开发商和房东依然可以在这段时间内获得租金收益。
事实上，在若干年前房价还没有连续大幅上涨时，以租代售的交易模式很受房屋买家的青睐。但近些年来，由于房价上涨速度过快，使得以租代售的交易模式逐渐退出了新房和二手房交易市场，而在此前房价平稳时期签订过以租代售协议的房屋卖家，此时容易心态失衡，会以种种手段拒绝转让房产或否认协议有效，本文案例就是如此。面对这种情况，只要买家证据充分，完全可以拿起法律武器维护自己的合法权益不受侵害。
理财金手指：借道规避营业税不可取
面对房价的不断上涨，中央也出台了一系列的楼市调控措施，其中很重要的一条就是对投资性房屋买卖征收高额税费，其中金额最大的无疑是高达房价（或买卖差价）5.55%的营业税。
为了规避这笔营业税，有的中介就会以自己为担保，为买卖双方办理虚假的以租代售协议，即买家先以向原房主租房的方式入住，付给原房主房租。等到一段时间后原房主的房屋产权证满五年可不必缴纳（或少缴）营业税后，双方再办理过户手续。此时买家扣除已支付的房租，只需将剩余房款付给房主。
但在房价波动剧烈的大环境下，这种操作方法就需要承担房价波动带来的交易风险，即如果到时房价又上涨了，房东就可能不卖了；反之，如果在中央的强力打压下房价掉头向下了，那买家也可能不买了。因此这种做法对买卖双方都存在很大的风险，极易引起纠纷！这种借道以租代售方式来规避营业税的做法实在不可取。
作者：邢 力
分期付款房屋买卖合同论文 篇3：
房屋所有权登记后合同解除导致所有权变化的处理
案例：张某与开发商签定了分期付款的房屋买卖合同并办理了房屋所有权转移登记。后来，由于张某不能按照合同约定期限付清余款，经与开发商协商解除了房屋买卖合同。现张某与开发商共同向房屋登记机构提出将该房屋所有权返还到开发商名下的请求。对于这个问题的处理有几种不同意见，笔者试作一分析。
首先，对物权生效后还能不能解除合同或解除合同有无法律效力存在分歧。有观点认为：登记生效后，双方的债权关系已转变为物权关系，合同已经履行完成了，不能再解除合同，建议双方走诉讼途径解决。笔者认为：根据《民法通则》第57条，《合同法》第93条、第94条，《物权法》第7条的规定，由于张某在合同规定的履行付款日期前以行为及意思表示不能做到付清余款履行完合同，他与开发商之间对于合同的解除是在双方自愿协商一致的前提下达成的，这也不损害公共利益和他人合法权益，也无法律法规规定不予解除的情形。所以，本案当事人双方的民事行为完全符合前述法律规定可以解除合同的条件，属于当事人意思自治的范围。并且，本案债权的发生是物权登记的原因，其债权的解除(即原因行为的消灭)也可以影响物权的变化。《合同法》第97条也规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，对因买卖合同的解除导致当事人要求恢复原状，从而提出新的房屋登记申请的，登记机构依然可以依照《物权法》、《房屋登记办法》的规定受理房屋登记。
对于具体应该按哪种登记类别，是撤回、撤销、注销、更正、还是转移登记也有不同看法，笔者试一一阐述。
1.本案例不能按撤回登记办理。根据《房屋登记办法》第21条：“房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请”。可以申请撤回登记的时间限制是“申请登记事项记载于房屋登记簿之前”，《房屋登记办法释义》上对这条应该把握的内容也有详细阐述。由于本案当事人双方早已经法定程序申请并办理了房屋所有权转移登记，申请登记事项已记载于房屋登记簿，申请撤回的阶段已过，所以不能按撤回登记办理。
2.按撤销办理也不妥当。撤销登记应按司法机关、行政机关或仲裁委员会等作出的发生法律效力的文件来办理，房屋登记机构对本案这类涉及权属变化的更不宜直接依当事人申请予以撤销。根据《房屋登记办法》第81条提到的登记机构可以撤销原房屋登记的条件、要求及目前业界对撤销登记的共识，撤销登记是以“当事人有隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记”为前置条件。并且，根据《行政复议法》第28条，撤销是对主要事实不清、证据不足的行政行为通过一定的方式使之自始归于无效。而本案张某通过购买取得房屋所有权并无“事实不清、证据不足”的情况，向房屋登记机构提供的申请材料也是真实、有效的。
3.关于注销登记的提法也值得商榷。从《物权法》的规定来看，所谓注销登记，指不动产物权消灭之后所进行的登记。本案中涉及的房屋既未灭失也未有其他法律、法规规定可以注销的情况，只能从放弃所有权上去甄别，放弃所有权是指所有权人对所有权的抛弃。根据《物权法》精神，任何物权的取得和行使都以尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益为前提。本案中张某与开发商解除合同的行为并非是简单的放弃所有权，或者说合同解除后该房屋也是有主之“物”，即原始的产权人——开发商。因为本案物权的登记是基于债权的发生，当债权由于合同的解除归于消灭后，该物权登记的原因也不复存在，理应退回到原来的登记状态，不能以张某放弃所有权而又不履行债务，从而伤害开发商的合法利益。且按《合同法》第97条规定，当事人也可以要求恢复原状，从而恢复到到原来的登记状态。
4.至于更正登记的提法也不适合本案。《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。《房屋登记办法》第74条对申请更正登记也作了相关要求：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记……(三)证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人更正登记的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人”。从以上规定可以看出，申请更正登记应符合两个关键条件：(1)不动产登记簿记载的事项错误；(2)不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记有错误。需要注意的是，这里的权利人书面同意是必要条件而不是充分条件，并不是说只要权利人同意了就可以更正，而“证明房屋登记簿记载错误的材料”才是使更正登记据有充足理由的条件。本案中张某的房屋登记簿记载的权利内容均为张某与开发商经法定程序由双方共同申请登记的。申请人双方提供的申请材料及签名(盖章)没有任何不实，不存在隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的情况和其他登记瑕疵。换言之，张某与开发商通过买卖合同办理了房屋所有权转移登记，并不存在真正的权利人因此受到损失或丧失不动产权利的情况。双方解除合同是在申请登记完成后达成的，这并不影响原来物权取得的合法性、有效性，所以更正登记的提法也不适合本案。
5.本案例可按转移登记来处理。房屋所有权转移主要基于两类法律事实，即法律行为和法律行为以外的法律直接规定。法律行为包括买卖、互换、赠与等；法律行为以外的法律直接规定有继承、受遗赠等。转移登记的本质是所有权主体发生实质性的变化。本案按照当事人申请的事实，似乎没有与之相适应的行为，应该利用恢复登记或回复登记，但目前《房屋登记办法》没有这种登记类别，通篇考察《房屋登记办法》的规定，笔者认为只有转移登记适合。因为张某与开发商解除合同后申请将房屋所有权返回到开发商名下本身是所有权发生变化的一种形式，其申请的内容已涉及权利的归属，本质上符合转移登记的要求。有观点认为，避开当事人双方解除合同的效力不谈，其本身就是一种转移登记行为，既然这样就没有必要确认合同解除的有效性。的确，无论合同解除是否有效，笔者却认为应当按转移登记处理，但本案利用转移登记处理，其性质是一种非交易性质的转移登记。换言之，张某与开发商解除合同后对该房屋再次申请转移登记的行为并非是交易性质，申请的原因是基于张某不能履行债务并与开发商达成了解除合同，使原转移登记的原因行为消灭，从而恢复到原因行为发生之前的登记状态，这之间并无新的债权债务发生。所以，当事人可以提供相关材料向税务机关申请免税。因为本案中合同经当事人双方合意解除后，买方失去了取得房屋所有权的基础法律关系，构成不当得利，不当得利应当依法返还原权利人。如果否认其解除合同的有效性，则不能够免税或者说申请免税不可能得到批准。
厘清解除合同是否有效及按非交易性质的转移登记来处理本案是非常重要的，这涉及登记机构如何在法律框架内提高处理复杂问题的能力。当然，本案中登记机构按照转移登记来处理是基于双方申请人自愿申请的前提下，如果双方不同意或不愿这样申请，这时再建议其提起诉讼不迟。
王雨晨／责任编辑
作者：甘晓琳