今天小编为大家精心挑选了关于《物业服务合同法律问题分析论文(精选3篇)》，供需要的小伙伴们查阅，希望能够帮助到大家。导读：前期物业管理相较于后期物业管理具有其自身的特殊性，很容易引发建设单位、物业服务企业和业主之间的纠纷，突出表现为建设单位的遗留问题阻碍前期物业管理工作的开展、前期物业管理期限过长，前期物业服务合同终止难度大和前期物业服务质量不高三个方面。
物业服务合同法律问题分析论文 篇1：
鞍山市住宅小区物业服务法律问题研究
【摘要】改革开发以来，随着房地产市场的高速发展，住宅形式逐渐呈现小区化，物业公司随之产生，并趋于行业化，因该行业产生时间较短，在提供物业服务的过程中，不可避免的产生了一系列问题。本论文以鞍山市铁东区人民法院近年来审理的物业服务合同纠纷为基础，对法院审理物业服务合同过程中出现的难点问题进行梳理和分析，并提出相应的意见及建议。
【关键词】物业服务合同 业主 业主委员会
【基金项目】本论文为鞍山市社科联立项“鞍山市物业服务法律问题研究”，鞍山市铁东区人民法院与辽宁科技大学合作的课题“鞍山市住宅小区物业管理法律问题研究”，辽宁科技大学2014年哲学社会科学繁荣计划项目“物业管理法律问题研究”，辽宁科技大学大学生创业创新项目“鞍山市物业服务法律问题研究”的阶段性成果。
一、物业纠纷的现状研究
（一）物业纠纷的特点
1.纠纷类型多样化，法律关系复杂。近年来，物业纠纷由初期的简单追索物业费纠纷，发展到与物业相关的多种类型纠纷，涉及业主与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又涉及房产开发商与物业管理公司的关系、业主委员会与物业管理公司的关系等，法律关系复杂。
2.业主证据意识弱，自身维权困难。许多业主缺乏证据意识，平时不注意收集、保全证据，产生纠纷时经常会遇到举证不能，其抗辩理由难以得到支持。
3.易产生群体性纠纷。同一社区的业主处于同一纠纷背景下，会形成利益共同体，发生纠纷时，常会通过群体性行为争取权益，形成群体性纠纷。
（二）立法依据
到目前为止，我国还没有专门规定物业服务规则的法律，调整物业服务关系的法律主要依据《中华人民共和国民法通则》、《合同法》、《物权法》和《物业管理条例》以及最高院两部司法解释《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
但这些法律，法规仅是一些原则性的规定，相对滞后，尚存在不少立法空白，造成了审判中法律适用的困难。
二、法院在审理案件过程中的难点问题
当前的审理过程中主要遇到的难点问题包括以下几方面：
（一）物业公司追缴物业服务费用的程序问题。
（二）物业公司追讨物业费用的诉讼时效问题。
（三）拖欠物业服务费，滞纳金收取的合理性及标准问题。
（四）开发商与物业公司的同一主体关系，业主因开发商的问题而拒交物业费，法院应否支持？
三、难点问题的解决建议
（一）物业费用的催缴程序
根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”，书面催缴是物业服务企业向业主催缴物业服务费用的法定程序。[1]对于《物业管理条例》第六十七条只是规定了对违反物业合同约定，逾期不交纳服务费用的业主，业主委员会应当督促其限期交纳。业主委员会对欠缴物业服务费的业主只是起督促作用，并未不允许物业管理企业不经业主委员会督促向人民法院起诉。因此，业主委员会督促业主交纳物业服务费用不应当是物业服务公司向法院起诉的前置条件。
（二）物业公司追讨物业费用的诉讼时效问题
由于物业服务的特殊性，大多数物业公司均是在业主长期拖欠物业费后才向法院起诉，因此是否已超过诉讼时效成为当前实务中，业主提出程序上抗辩的主要理由之一。普通民事纠纷的诉讼时效为知道或者应当知道权利被侵害之日起两年内。物业公司追讨物业费用属于普通的债权请求权，不属于法律规定的特殊情况，理应适用两年的诉讼时效。物业服务是一种持续性的行为，如何确定权利被侵害之日成为争议的焦点。
法律设立诉讼时效制度的主要目的是唤醒“权利睡眠者”。[2]既然物业管理服务合同已经约定业主需要按照每季度或者半年的方式按期交纳物业费，故在每一期履行期限届满之后，若存在未交纳物业费的业主，物业公司理应知道自身的权利被侵害，须及时行使追讨的权利。
（三）滞纳金
根据业主与物业服务公司签订的物业服务合同，一般都会约定在业主不缴纳物业服务费的情况下，物业公司有权收取滞纳金。根据行政法理论，滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型。在物业服务合同中使用滞纳金一词并不妥当，应将物业服务合同中对“滞纳金”的规定定义为“违约金”。
审判实践中，物业服务合同约定，滞纳金都为逾期日千分之三。那么，如何确定“逾期日千分之三”是否过高？根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“ 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定进行衡量。在审判实践中，物业服务企业一般没有证据证明业主欠缴物业服务费用给其造成的额外重大损失。因此，银行同期贷款利息就是物业服务企业的损失。
（四）物业公司与开发商的同一主体身份
由开发商的遗留问题引发的争议占物业纠纷的很大比例。在实践中， 由于新建住宅小区的前期物业管理活动往往是由开发商投资设立的物业公司负责的， 它们关系视同父子关系。在实践中，业主经常以开发商的遗留问题作为不交付物业费的抗辩理由。
但是根据合同的相对性，业主根据开发商遗留问题为由而拒付物业费的理由不能成立。依《合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，在物业服务合同中，物业服务公司的主要义务是依照合同约定提供物业服务，而业主则应按物业合同的约定缴纳物业服务费。此与房屋买卖合同中所涉及的房屋质量等问题无任何法律关系。也就是说房屋开发公司与物业服务公司是两个单独的法律主体。
妥善处理好业主与物业公司之间的关系将直接影响百姓的正常生活与社会稳定安宁，作为审判机关，法院应始终坚持 “调解优先、调判结合”的工作原则，积极引导当事人接受社区、街道组织的人民调解，使老百姓能够真正的安居乐业。
参考文献：
[1]朱爱华、张彦、陈佩华.物业管理[M].社会科学文献出版社，2002.
[2]魏振瀛.民法学[M].北京：北京大学出版社、高等教育出版社。2007.
作者：卞惠君 刘轶男 张天秀 刘振涛
物业服务合同法律问题分析论文 篇2：
前期物业管理中的服务纠纷与政府职责
导读：前期物业管理相较于后期物业管理具有其自身的特殊性，很容易引发建设单位、物业服务企业和业主之间的纠纷，突出表现为建设单位的遗留问题阻碍前期物业管理工作的开展、前期物业管理期限过长，前期物业服务合同终止难度大和前期物业服务质量不高三个方面。建设单位在前期物业管理中占主导地位是前期物业管理发生纠纷的根源，解决前期物业管理疑难法律问题的对策在于强化政府在前期物业管理中的管理职责，具体来说包含强化对前期物业服务企业选聘的监管、加大对前期物业服务合同内容的审查、主导首次业主大会的筹备过程和及早介入解决前期物业服务纠纷四个方面。
一、案例介绍
2014年8月，重庆市某区法院受理了重庆某物业管理有限公司诉袁某某等人物业服务费纠纷共计7案，原告认为被告在不同的时段存在拒缴物业服务费及公摊水电费的情况，欠缴物业服务费及滞纳金3千～5千元不等。经承办法官了解，业主拒绝缴纳物业服务费主要是认为：原告作为开发商选定的前期物业服务企业，其物业服务严重达不到业主要求的标准，包括安保问题严重导致业主财产被盗、房屋质量有瑕疵、共用部位被占用等。因此，承办法官在接手上述案件后考虑的不仅仅是物业服务合同上所列的物业服务费具体标准，还按图索骥寻找矛盾的深层次根源：一方面建议业主采取合法方式进行维权，应当依约缴纳物业服务费；另一方面建议业主成立业主委员会来选聘新的物业服务企业，争取彻底解决小区的物业服务质量问题。据统计，物业服务费纠纷在该区法院审理的物业管理纠纷中占到了98%以上的比重，其中绝大部分都涉及到前期物业服务公司在前期物业管理中的物业服务质量问题。
现阶段，因业主欠缴物业服务费引发的物业服务费纠纷是实践中最为常见，也最为人们关注的物业纠纷。尽管物业服务费纠纷从法律层面上看属于物业服务合同的履行问题，即业主拖欠物业服务费，但其实并非如此简单，其产生具有深刻的背景因素，有其发展的脉络，具体可分为纠纷埋设阶段、纠纷爆发阶段和纠纷延续阶段，纠纷埋设阶段则主要体现为前期物业管理中建设单位、物业服务企业和业主之间的纠纷。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）对前期物业管理没有进行专门规定，《物业管理条例》第三章对前期物业管理进行了专章规定，上述规定对于规范我国前期物业管理活动起到了十分重要的作用，但前期物业管理有其较大的特殊性，很容易引发建设单位、物业服务企业和业主之间的纠纷。[1]
二、前期物业管理的特殊性
前期物业管理相较于后期物业管理具有其自身的特殊性，明晰前期物业管理的特殊性是研究前期物业管理疑难法律问题的前提。
第一，前期物业服务合同的签订主体和履行主体不一致。前期物业服务合同的签订主体为建设单位和物业服务企业，而履行主体则是业主和前期物业服务企业，业主被排除于合同签订过程之外，前期物业服务合同是通过业主的书面承诺从而对业主产生法律效力。前期物业服务合同签订主体和履行主体的不一致，更容易引发业主与建设单位、前期物业服务企业之间的纠纷。[2]
第二，建设单位在前期物业管理中占主导地位。一方面，前期物业服务企业由建设单位选聘，并与其签订前期物业服务合同，而实践中建设单位选聘的前期物业服务企业往往与其有较深的利益关系，这导致部分业主将前期物业服务企业视为建设单位的利益代言人；另一方面，建设单位在首次业主大会筹备及召开中占主导地位，在某种程度上决定了首次业主大会能否顺利召开，进而决定着前期物业管理何时结束。因此，建设单位既决定着前期物业管理何时开始，也对前期物业管理何时结束有重要影响，可以说其在前期物业管理中占主导地位。
第三，业主权利在前期物业管理中易受侵害。由于业主被排除于前期物业服务合同签订过程之外，建设单位选聘的前期物业服务企业往往与其有较深的利益关系；而建设单位作为业主购买房屋买卖合同的相对方，与业主之间往往具有利益上的对抗关系，这导致业主在面对建设单位和前期物业服务企业时处于明显弱势地位，权利极易受到侵害。
第四，前期物业管理期限具有不确定性。尽管前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效了，前期物业服务合同即终止。这就可能出现两种非常规的结果：一是由于业主委员会很快与新的物业服务企业签订物业服务合同，导致前期物业管理期限极短；二是由于迟迟不能成立业主委员会或业主委员会迟迟不能选聘出新的物业服务企业，导致前期物业管理期限极长。
三、前期物业管理的疑难法律问题
前期物业管理的特殊性很容易引发建设单位、物业服务企业和业主之间的纠纷，造成法律适用中的难题，影响了通过法律手段规范前期物业管理的效果。
（一）建设单位的遗留问题阻碍前期物业管理工作的开展
前期物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由建设单位所形成的，因此建设单位对前期物业管理的认识和重视程度直接影响了后续的前期物业管理水平。
现阶段，建设单位的遗留问题阻碍前期物业管理工作的开展，主要体现为以下几个方面：一是房屋质量问题。由于规划设计缺陷或施工质量差等问题导致业主不满，绝大部分业主不是通过正常渠道向开发建设单位交涉维权，而是与物业公司交涉，物业公司往往无力协调解决。二是建设单位促销中的虚假广告问题。在房屋销售时建设单位为了促销，时常打出夸张的不切实际的对物业管理服务的宣传，例如，24小时供应热水、保安服务、全天监控，还有“五星级”、“港式”“英式”“管家式”服务等，但绝大多数难以兑现，或在前期由建设单位“输血式”投入支持运行，待房屋销售完后一撤了之，导致了后期物业服务工作难以运行。[3]三是建设单位在房屋销售时的乱承诺问题。建设单位为了缓和规避一些矛盾，将问题转嫁给物业服务企业，经常打出减、免、送物业服务费，电梯费、维修费等。四是保修期内不履行保修责任问题。建设单位不认真履行房屋的保修责任，将问题压给物业服务企业，物业服务企业成为了其逃避保修责任的“挡箭牌”和“替罪羊”。[4]
（二）前期物业管理期限过长，前期物业服务合同终止难度大
在西南政法大学与重庆市渝北区房屋管理局联合组织的调研中，66%的业主表示所在小区的前期物业服务企业并未更换，并且56%的前期物业服务期限在3年以上，这表明前期物业服务企业被更换的频率并不高，管理期限相对较长。前期物业管理期限过长，一方面导致前期物业管理期限超过前期物业服务合同约定的期限，使得前期物业管理只能受“事实物业服务合同”的调整，不利于明确各方主体的权利义务；另一方面导致前期物业服务合同的终止难度大，实践各方主体特别是业主很难通过现行法律手段来终止前期物业服务合同，使得各方主体的权利义务无法及时得到调整，纠纷无法通过合同方式予以解决。
究其原因，首次业主大会筹备困难是前期物业管理期限过长、前期物业服务合同终止难度大的深层次原因，而首次业主大会筹备困难的主要原因在于建设单位在前期物业管理中占主导地位。根据《物业管理条例》第26条的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同即终止。业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同的前提是召开首次业主大会，并选出业主委员会代表业主来选聘物业服务企业。实践中，首次业主大会的筹备过程比较困难，经常会遇到无法召开或者拖延召开的情形，也会出现首次业主大会会议所做出决议的合法性受质疑等问题。概括来讲，主要存在以下几个方面的困难：1.业主无法及时知悉物业出售并交付使用的建筑面积情况，而寄希望于占物业管理区域内业主总人数20%以上的业主书面提出要求也比较困难，建设单位基于自身权益的考虑主动要求召集筹备首次业主大会的积极性也不高，这导致首次业主大会筹备工作的时间被延后，使得首次业主大会迟迟不能召开；2.建设单位参加筹备组受到质疑，由于筹备组必须要有建设单位参加，而建设单位作为小区的开发商，一方面基于自身利益的考虑往往对首次业主大会的召开持消极甚至抵制的态度，使得首次业主大会迟迟无法召开，另一方面建设单位在筹备组成立过程中往往起到主导的作用，其基于自身利益考虑往往会推荐与其有利益关系的业主参加筹备组，使筹备组产生的合法性受到质疑；3.筹备组中业主代表的资格没有法律明确规定，主要由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐产生，使筹备组中业主代表产生的合法性受到质疑；4.部分业主基于对筹备组产生合法性的质疑或者出于局部利益的考虑，自行筹备召开首次业主大会，对建设单位主导的筹备组持抵制态度，也影响了首次业主大会的顺利召开；5.尽管首次业主大会会议的筹备工作是在政府相关部门的主导下进行，但受政府相关部门职能所限，实践中政府相关部门的管理义务虚化，筹备组的成立往往由建设单位主导，并容易被少数人不法操纵，不利于促使首次业主大会的召开。
（三）前期物业服务质量不高，是物业服务纠纷的深层次原因
在西南政法大学与重庆市渝北区房屋管理局联合组织的调研中，对于业主与前期物业服务企业发生纠纷的首要原因，65%的业主认为是前期物业服务企业服务质量不高，业主往往以此为借口拒绝缴纳物业服务费，为业主与物业服务企业之间爆发大规模的物业服务纠纷埋下了隐患，最终致使业主与物业服务企业之间陷入“欠费—诉讼—欠费”的恶性循环。
前期物业服务质量不高，究其根本原因在于建设单位在前期物业管理中占主导地位。实践中，前期物业服务企业均由建设单位选定，且往往与建设单位存在较大的利益关系，因此，建设单位一般将业主房屋的钥匙交予前期物业服务企业，而业主在接房时一般会被要求必须书面承诺履行前期物业服务合同，并提前缴纳至少一年的物业服务费及其他费用，才能领到钥匙入住，否则将不予交房。尽管建设单位和前期物业服务企业的上述要求没有任何法律依据，属于明显的违法违约行为，但是绝大多数的业主出于尽快接房的考虑，没有采取诉讼等法律手段进行维权，而是同意了建设单位和前期物业服务企业的不法要求。上述过程中，前期物业服务企业看似捡了一个大便宜，未耗费人力物力即与业主签订了前期物业服务合同，并提前收缴了至少一年的物业服务费及其他费用，但这只是表面现象，由于物业服务合同的长期性及持续性，这实际上是埋下了业主与前期物业服务企业发生纠纷的隐患：1.业主与前期物业服务企业未进行有效的沟通，使业主无法切身了解物业服务、物业服务合同及收取物业服务费的合理原因等主要内容，这导致业主虽然在前期物业服务合同中签了字，但都认为自己是受胁迫的，未从内心里真正尊重前期物业服务合同，也不会主动自觉地履行前期物业服务合同；2.容易给业主造成建设单位和前期物业服务企业是一体的印象，导致业主自然地认为诸如房屋质量纠纷、配套设施不足等建设单位遗留的问题，也应当由前期物业服务企业来解决，从而给业主和物业服务企业增添了更多的矛盾根源。
前期物业服务企业借助建设单位的力量很轻易地与业主签订了前期物业服务合同，并提前收缴了至少一年的物业服务费及其他费用，这容易给前期物业服务企业造成强势优越的心理，从而不会主动与业主进行沟通，不愿接受来自业主的正当监督，不愿考虑业主提出的合理要求，也不愿正视自身的问题并及时进行改正。当物业服务质量无法达到业主的心理要求时，业主开始以各种理由拖欠或者拒不缴纳物业服务费，如与前期物业服务企业没有合同关系、前期物业服务企业未经招投标、服务质量差、收费不合理等理由。此时，前期物业服务企业不可避免地会选择诉讼来索要物业服务费，业主与前期物业服务企业之间的物业服务费就此全面爆发。业主与前期物业服务企业之间的物业服务费索要诉讼，一般会经历以下程序：1.前期物业服务企业选择个别业主提起索要物业服务费诉讼，个别业主限于法律知识及时间精力上的欠缺，通常很难提出有力的抗辩证据，甚至有部分业主采取消极逃避的态度，根本不出庭应诉，这导致法院一般会按照双方之间书面合同的约定判决业主缴纳物业服务费，并承担一定数额的滞纳金；2.前期物业服务企业在取得胜诉判决后，一般会在小区内张榜公布，以震慑拖欠物业服务费的业主，促使其尽快缴纳物业服务费；3.如果业主仍拒不缴纳物业服务费，前期物业服务企业会将所有拖欠或拒交物业服务费的业主告上法庭，此时意识到问题严重性的业主往往会提出诸多的抗辩理由，如服务质量差、收费不合理等，但是法院基于同案同判的司法审查规则，一般会直接支持物业服务企业的主张，即要求业主全额缴纳物业服务费，而不理会业主提出的抗辩理由，这就给业主留下了法院偏袒前期物业服务企业的印象，认为法院裁判不公；4.法院的判决很少会得到业主的自觉履行，前期物业服务企业此时会申请法院强制执行，并引发更为激烈的冲突。至此，业主与前期物业服务企业之间形成了一个“欠费-诉讼-欠费”的恶性循环：前期物业服务企业起诉部分业主索要物业服务费，法院判决支持；前期物业服务企业起诉全体拖欠或拒交物业服务费的业主索要物业服务费，法院遵循同案同判的原则判决支持，基本不考虑业主的抗辩理由；业主对法院的判决不满，拒不履行法院的判决，不愿意主动缴纳物业服务费；前期物业服务企业收费不足，提供的物业服务质量必然下滑，进而引起更多业主的不满，业主拖欠或拒交物业服务费的规模更大。这种恶性循环，使得业主与前期物业服务企业之间的矛盾全面爆发，从入住时强迫签约开始积累起来的种种隐患纠纷集中在物业服务费诉讼中体现，并以前期物业服务企业索要物业服务费这种单一的方式集中表现出来，此时这并非一个简单的物业服务费拖欠或拒交问题，还包含有业主对开发商遗留问题的不满、对前期物业服务企业物业服务质量的不满以及对法院判决不能解决业主现实问题的不满等诸多问题。
四、前期物业管理疑难法律问题的解决对策
通过上述分析，建设单位在前期物业管理中占主导地位是前期物业管理发生纠纷的根源。因此，解决前期物业管理疑难法律问题的对策在于强化政府在前期物业管理中的管理职责，明确建设单位的协助义务。
（一）强化对前期物业服务企业选聘的监管
以重庆市为例，按照《重庆市物业管理条例》第39条的规定，物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。因此，政府应重点监管住宅项目的前期物业服务企业选聘是否经过了合法的招投标程序。一方面对于未经过招投标而签订前期物业服务合同的行为，按照《重庆市物业管理条例》第74条的规定追究建设单位的行政责任；另一方面对于违法招投标的行为，按照《中华人民共和国招投标法》的规定追究相关单位和人员的法律责任。同时着力构筑公开、公平、公正的招投标机制，包括：1.建立专家库，评委在专家库中随机抽取产生。挑选了一批对物业管理熟悉的专家、企业领导组成评委库，每次评标一半以上的评委必须在专家库中随机抽取产生。2.独立封闭打分。评委对标书的评定必须在指定的地点当天完成，不得相互参考。3.现场宣布结果。除标书得分外，企业综合情况和现场答辩分由评委在评标会现场打出，现场统计，现场唱分，现场宣布结果。[5]
此外，特别是要强化对协议选聘前期物业服务企业的审批，根据《重庆市国土房管局关于贯彻落实<重庆市物业管理条例>若干问题的实施意见》渝国土房管发〔2010〕27号的规定，各区县房地产行政主管部门应当核实投标人不少于三个且需要经物业所在地房地产行政主管部门批准。
（二）加大对前期物业服务合同内容的审查
以重庆市为例，按照《重庆市物业管理条例》第40条的规定，建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并报物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门备案。但是，仅仅规定了未将前期物业服务合同报送备案行为的法律责任，未规定前期物业服务合同内容明显违法或侵害业主权益行为的法律责任。因此，政府应加大对前期物业服务合同内容的审查，对于前期物业服务合同内容明显违法或侵害业主权益行为的情形，房地产行政主管部门一方面应及时交由工商部门进行调查处理，另一方面应及时提醒相关的业主和业主委员会，告知他们相应的法律权利和救济途径。
（三）主导首次业主大会的筹备过程
根据前述，首次业主大会筹备困难是前期物业管理期限过长、前期物业服务合同终止难度大的深层次原因。因此，要彻底解决前期物业管理期限过长、前期物业服务合同终止难度大问题的对策在于政府主导首次业主大会的筹备过程。具体而言：1.明确要求建设单位应动态公示物业出售并交付使用的建筑面积，以及已经入住的业主数量，并及时报送房地产行政主管部门，同时规定相应的法律责任；2.参照业主委员会成员的任职条件规定筹备组业主代表的任职条件，特别是专门规定按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务和本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作这两点；3.淡化建设单位在首次业主大会会议筹备中的作用，明确其协助义务，不进入筹备组；4.强化房地产行政主管部门在首次业主大会会议筹备中的管理职责，重点审查筹备组成员以及业主委员会委员候选人的资格，主导筹备组的成立。
（四）及早介入解决前期物业服务纠纷
根据前述，前期物业服务质量不高是物业服务纠纷的深层次原因，政府应及早介入解决前期物业服务纠纷，避免业主与物业服务企业之间爆发大规模的物业服务纠纷，打破“欠费—诉讼—欠费”的恶性循环。[6]具体而言：1.在前期物业管理阶段倾斜保护业主的利益，对于业主反映的前期物业服务质量不高等问题及时进行查处，消除可能引发物业服务纠纷的因素；2.在物业服务纠纷发生后，与法院建立联动机制，深入小区了解物业服务纠纷发生的真实原因，对于可能引发群体性诉讼的案件，及时召开业主与物业服务企业的座谈会，为双方进行沟通提供平台，不单纯依靠法院的判决解决物业服务纠纷；3.对于群众反映强烈的前期物业服务企业，及时指导业主大会作出解聘前期物业服务企业的决议，督促前期物业服务企业及时移交物业服务区域，对于前期物业服务企业的违法违规行为及时进行查处；4.出现无人管理小区时，及时联合街道、社区等基层组织派出工作组接管小区，并指导业主尽快选聘新的物业服务企业。
参考文献：
[1]张红蕊.前期物业管理工作的重要性分析[J].企业文化（中旬），2015（5）：65.
[2]高茜.物业管理中的法律关系辨析[J].中国房地产（学术版），2015（7）：75.
[3]张一民.物业服务企业将趋于专业管家定位——2015年物业管理行业发展探究[J].中国物业管理，2015（29）.
[4]亓红.开发商如何加强前期物业公司的管理[J].建筑工程与技术设计，2015（22）：162.
[5]孔陆军.前期介入是物业服务的首要环节[J].现代经济信息，2015（2）：104.
[6]陈小芳，邓福康.国内外物业管理模式对安徽省物业管理发展的启示[J].湖北经济学院学报（人文社会科学版），2015（8）：23.
责任编辑：张 炜
作者：张文波
物业服务合同法律问题分析论文 篇3：
试论物业服务中的安全保障义务
【摘要】近年来,物业服务者与业主之间的安全保障纠纷日益增多。由于现有法律对物业安全保障义务的规定过于笼统且不够明确,因此时常导致出现法律规定与司法实践不统一的现象。因此,立法部门必须尽快明确物业服务者安全保障义务的概念、性质、内容以及标准,从而为司法实践提供切实有效的依据。
【关键词】物业服务 安全保障 义务
目前,物业服务领域在不断拓展,服务的覆盖面也在不断扩大,物业服务已成为服务于经济社会协调发展、提高广大人民群众社区生活质量的新兴产业。但另一方面,近年来,物业服务者与业主之间的纠纷也日益增多。在众多的物业服务纠纷中,因住宅小区物业服务者未尽到安全保障义务而产生的纠纷尤为突出。
物业服务安全保障义务的内涵
住宅物业服务的概念。物业服务原来被称为物业管理。《物业管理条例》中明确界定了物业管理的概念:业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
由此可以看出,住宅小区物业管理的概念具有以下含义:
第一,我国现行的住宅小区物业服务采取的是由受聘的物业服务者提供专业化管理与业主自治性管理相结合的双重管理模式。明确地说,就是在传统物业服务者提供的单一专业化管理中融入了业主的自治性管理,加大了业主对于住宅小区管理的权利,有利于监督物业服务者所提供服务的质量。本文所探讨的物业服务是指由受聘的物业服务者提供专业化管理的服务。
第二,明确了业主与物业服务者之间的法律关系是一种合同关系,依照该合同所产生的物业服务是一种约定义务,基于这种契约关系所发生的纠纷应适用于契约法。
第三,规定了物业服务的内容,主要包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这为物业服务合同的签订提供了立法依据,明确了物业服务的范围。
住宅物业服务安全保障义务的概念。实际上,物业服务者的安全保障义务是民法上一般性的安全保障义务在物业服务领域的适用和延伸,因此物业服务者的保障义务具有区别于一般安全保障义务的特殊属性。
首先,其法律关系的主体具有特殊性。物业服务者的安全保障义务的主体显然应该是物业服务者,而其权利主体比较特殊,既包括物业服务合同的相对人,还包括物业服务合同的准相对人及第三人。物业服务合同的相对人包括业主和依据物业设施租赁或承包经营合同使用物业设施的承租人、经营人,也就是物业的使用人。准相对人指的是,不是直接与物业服务者签订合同的、在住宅小区内相对稳定的居住主体。除此之外,安全保障义务所保护的权利主体还应当包括进入物业服务区域的第三人,具有不特定的性质,我们可以将这些安全保障义务的权利主体统称为权利人。其次,其法律关系的客体具有特殊性。物业服务者的安全保障义务所指向的对象应该是物业服务者的行为,这里的行为主要是指一种积极的作为,它要求物业服务者按照物业服务合同的约定全面适当地履行义务。基于此,笔者认为物业服务者安全保障义务的内涵可以理解为:根据合同约定或法律规定,在合理的范围内,物业服务者对其服务住宅小区内的权利人负有防范、保护、照顾、救助等义务,如未尽到该义务的,物业服务者应承担相应的法律责任。
我国物业服务安全保障义务的立法现状
在我国,由于物业服务行业起步较晚,其相关制度建设存在明显不足,尤其是物业服务者的安全保障义务问题亟需解决。目前,我国还没有专门针对物业服务者安全保障义务的立法规定,安全保障义务的规定仅是散见一些法律法规和行政规章中,如《合同法》、《劳动法》、《航空法》、《公路法》、《公共场所消防安全管理规定》等。2003年,国务院制订了《物业管理条例》,近几年来也进行了一些修改,这是我国目前最具权威的处理物业服务纠纷的法律法规。该条例规定:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任;物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作;发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作;物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定;保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。由此可见,虽然《物业管理条例》规定了一些相关安全保障义务的内容,但是规定的内容过于笼统,而且也没有一个明确划分物业服务企业安全保障义务的标准,这就形成了理论界的分歧和司法实践的不统一,导致了法院对相关案件的判决经常大相径庭。因此,有关部门应尽快完善相关立法,为司法提供切实有效的标准和依据。
我国物业服务安全保障义务的立法完善
明确物业服务安全保障义务的性质。住宅小区物业服务者的保障义务属于安全保障义务中的一种特殊类型,但我国理论界对于安全保障义务性质的看法并不统一。以王利明教授为代表的学者认为,安全保障义务是一种法定义务,因为侵权法为每个人确定了不得侵害他人人身和财产的义务,违反此种义务首先就要产生侵权责任。①张新宝教授则认为,安全保障义务的性质以法定义务为原则,但不排除一定情况下具有约定义务的性质。②
笔者以为,物业服务者与业主之间是一种合同关系,而安全保障义务作为物业服务的一项内容,其性质应具有约定义务的性质。业主与物业服务者在合同中就安全保障义务进行的具体约定是安全保障义务的主要体现。如果在物业服务合同中,双方就安全保障义务没有进行约定或约定不明确,我们就可以适用相关的法律法规予以解决因安全保障义务所产生的纠纷。因此,住宅小区物业服务者安全保障义务的性质以约定义务为原则,但不排除特定情况下具有法定义务的性质。
明确物业服务安全保障义务的内容。安全保障义务的内容应包括以下两个方面:
第一,“物”之安全保障义务。根据《物业管理条例》的规定,物业服务者负有对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,使其达到安全需求的义务。每个住宅小区内都有许多配套的设备设施,一般应包括供水供电供气设施、排污设施、消防设施、娱乐设施等,如果这些设备设施存在着风险因素,会极易造成安全隐患。因此,物业服务者应当对之进行经常的维护,使它们维持安全的运行状态,只有这样才能为权利主体提供安全的居住环境。
第二,人之安全保障义务。根据《物业管理条例》的规定,物业服务负有维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的义务。此项义务具体包括内部服务的安全保障义务和外部风险的安全保障义务。前者是指物业服务者及其工作人员对业主的服务应当符合安全要求的义务,后者则要求,在合理限度内,物业服务者应采取必要的防护措施保证权利人在住宅小区内不受第三人的侵害。当然,我们不能要求安全保障人员完全、成功地制止犯罪,对其主观努力的评价并不取决于结果如何,只要其在制止犯罪的时候勇于面对、大胆果断、竭尽全力,在最短的时间内报警,就视为其尽到了义务。
明确物业服务安全保障义务的标准。部分学者认为,住宅小区安全管理必须保证小区内无重大火灾和刑事案件,否则物业管理者就应承担损害赔偿责任。另有学者指出,我国当前的综合国力、物业管理者的经济实力、经营状况等因素决定了现阶段小区内的安全程度要想即刻实现“万无一失”,显属过高要求,特别是在某种安全事故的发生概率极小而防范成本确很高的情况下,更是如此。
笔者认为,就此问题,我们应当采取具体问题具体分析的态度,既然没有办法找到一个统一的标准,那么在现实生活中,我们可以参考以下几个标准来判断物业服务者是否尽到了安全保障义务。一是约定标准。既然物业服务者安全保障义务是基于物业服务合同所产生的一种约定义务,双方主体完全可以在物业合同中明确约定安全保障义务的标准,当然这一约定应建立在平等自愿的基础上,而且在原则上,约定的标准不应低于法律等规范性文件对物业服务者安全保障义务规定的标准。二是法定标准。如果权利人与物业服务者在物业服务合同中没有约定安全保障义务的标准或者约定不明确,我们可以适用对物业服务者安全保障义务有明确规定的法律法规。在现实生活中还可能会出现既无约定标准而法定标准又不明确的情况,这时我们可以综合考虑几个方面的因素,包括物业服务企业的规模、物业服务企业对住宅小区的控制能力、物业收费的高低、物业服务企业是否具有过错等等。
总之,对《物业管理条例》的修改以及制定地方物业管理法规,都无法从根本上缓解日益突出的业主与物业管理者之间的矛盾。要想真正解决好物业管理领域内的突出矛盾,立法部门应尽快出台一部全国性的《物业管理法》。(作者单位:齐齐哈尔大学哲法学院;本文系2010年齐齐哈尔市哲学社会科学重大研究项目《齐齐哈尔市物业服务法律问题研究》研究成果,项目编号:QSX2010A-8)
注释
①王利明:《违约责任论(修订版)》,北京:中国政法大学出版,2003年。
②张新宝,唐青林:“经营者对服务场所的安全保障义务”,《法学研究》,2003年第3期,第79～92页。
作者：杨丽艳