第一篇：万科物业公司范文
万科物业公司保安手册
(一) 坚定政治立场
(二) 严格组织纪律
(三) 工作负责，业务过硬
(四) 坚持文明执勤
(五) 形象良好，仪表端庄
两个意识：首都意识
服务意识
保安员职业道德
一、 遵纪守法，严于律已;
二、 文明服务，礼貌待人;
三、 恪尽职守，刚正不阿;
四、 廉洁奉公，不图私利;
五、 机智勇敢，勇于牺牲;
六、 客户至上，信誉第一。
保安的权限
保安员要在公司的领导下，积极维护内部治安秩序和生活秩序，认真履行保安职责，遵守各项规定，努力完成任务。
一、在执勤中发现各类违法犯罪分子，要立即向上级汇报，可根据领导指示送当地公安机关处理，没有抓捕、审讯、没收财产的权力。
二、执勤中发现防火、防盗等方面的隐患和漏洞，要积极向保卫部或上级领导反映，提出整改建议，没有擅自处理的权力。
三、在门卫执勤时，对出入大门的人员、车辆等物品，必须检查相关的工作证、介绍信和车辆、物品出门条，核查出门条和物品是否相符，没有搜查人身的权力。
四、在执勤中，当人身安全遭到不法侵害时，有权采取正当防卫措施，以制服不法侵害为宗旨，不能防卫过当。
哨兵执勤七要八不要
七要即：
1. 汇报情况要及时清楚。
2. 要军容严整，军姿端正。
3. 要礼貌待人，文明用语。
4. 要集中精力，高度警惕。
5. 遇事要机智灵活，英勇果断。
6. 要认真执行各项规章制度。
7. 要忠诚老实，遵纪守法。
八不准即：
1. 不准吸烟、座、卧、倚靠、吃东西。
2. 不准打与执勤无关的电话;
3. 不泄漏与任务有关的机密;
4. 不准利用上哨之便接受礼物及在哨位上存放物品;
5. 不准无故与群众发生争执、打架
6. 不准擅离职守，脱岗误岗，干与执勤无关的事;
7. 不准监守自盗;
8. 不擅自处理涉外问题。
保卫制度
一、 应绝对服从上级领导指挥，切实执行命令，不得偏袒徇私;
二、 平时应谨言慎行，执行任务时态度和蔼认真，有礼有节，不卑不亢;
三、 上岗时应严格仪容仪表，保持良好的精神面貌和形象，对于应急及防身器具等要经常佩带或储备齐全，以应不时之需;
四、 上岗时提高警易，遇有重大事故变化时，必须临危不乱，果断、敏捷并做适当处理，并立即报告上级;
五、 执勤应严守岗位，不得擅离职守或酗酒、聊天、阅读书报、睡觉、吸烟、听收(录)音机等失职现象;
六、 应熟记公司各处的水、电、炉房、开关、库房及消防器材的地点，以免临急慌乱，对重要地方的门窗等有缺损时，应立即建议公司修复处理。
七、 不经上级批准，非施工人员不得进入大厦;
严格控制人员、物品、车辆的进出，一切按规定处理。
保安员纪律
五要：
一、 要服从命令，听从指挥;
二、 要遵守法律，遵守公司和客户的规章制度;
三、 要说话和气，礼貌待人;
四、 要办事公道，以理服人;
五、 要团结互助，爱护公物。
五不准：
一、 不准打人骂人，不准包庇坏人;
二、 不准乱拿乱摸;
三、 不准贪污、受贿，私自接受馈赠;
四、
在岗执勤时不准喝酒，节假日不准酗酒。
保安队内务标准
1、 地面保持清洁，做到无痰迹、无烟头、不得乱放杂物;
2、 门窗要保持干净、明亮、无灰尘;
3、 要爱护公物，桌椅要摆放整齐，保持干净，桌面不得乱放杂物;
4、 墙壁要干净，无灰尘、不得乱写、乱画、乱贴、乱挂;
5、 被服要整齐，做到床上豆腐块，床下一条线，被、床单要清洁;
6、 脸盆要放在底下，洗漱用具放在盆内，毛巾放在用具上面;
7、 鞋和箱子放在床下，不得外露;
8、 茶杯用后放在桌上，要摆放整齐。
保 安 管 理
1、人员管理
对保安员实行半军事化管理，所有保安员均在物业区域内集中住宿;为应付突发事件，非在岗位保安员的70%承担“应急分队”任务在保安员宿舍休息待命，外出人数控制在30%。应急分队的主要任务是在可能发生各类刑事、治安案件、火险和其他自然灾害事故时，有足够的力量应付和处理，使影响和损失降到最低。
1.
1、建立完善的激励机制。
① 定期与保安员举办座谈会，分组进行讨论工作、生活中的难点，并由最高组织者进行现场解决。
② 根据保安员的工作情况，以奖分的方式对保安员进行奖励，并根据绩效(奖分)值进行日评、周评、月评最终来体现个人所得。从而激发工作热情
③ 根据工作中三种人员(分别为工作积极的、工作消极的、工作一般)的情况，定期举办学习互勉工作，激发与带进每一位员工。
④ 定期组织娱乐活动，专人负责落实，让每一位员工都能享受到大家庭的温暖。
⑤ 针对每次进行的工作都进行摸底评估，并建立相关档案，来进一步完善管理工作。
1.
2、保安员的选择：
如：身高、体重、业务、会话、处事能力、资历、外语程度，工作业务熟练程序，建立专用相关表格保存个人档案作为今后培训的依据。
1.
3、保安的入职流程和辞职流程：
为了安好服务于各业主，完全控制保安的入职和离职不至使各业主的工作正常运行受到影响，特制定相关入职流程。
入职流程：
离职流程：
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4、培训制度
① 制订培训计划;
② 分级分批对保安负责人和保安员进行专业培训;
③ 对每个人培训情况和进度，以及培训后的结果都以表格的形式体现;
④ 以报告的形式总结培训受益情况并列入个人的档案，依此作为建议保安公司升职或增加奖金的参考;
1.
5、完善的信息反馈机制
① 日常回访及以问卷的方式来向业主调查保安的满意度，做好相应统计并分析解决问题。
② 对业主的特约服务做到有记录单、有责任人，有落实人，及时反馈业主满意的情况。
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6、建立严密监督机制
1.6.1 依员工总人数确定有效管理人员的人数原则，设立各管理层。
1.6.2 依据不同的管理层建立各自职责与职能。
1.6.3 不同方式不同部门进行互相监督并做出监督内容标准、流程、计划表格，相应资料进行存档。
1.6.4 对查出的问题有跟进、有落实、有反馈、有工作计划、有责任人。
1.6.5消防督察员24小时对大厦消防和保安工作进行监督检查。
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7、保安工作程序
在属地公安机关和相关工作的政府监管部门的指导下开展物业安全保卫工作，配合公安机关完成所交办的工作任务。
① 对所辖区域进行安全防范检查、发现隐患、漏洞，提出整改措施。对可能发生问题的部门、部位，提出具有前瞻性和可行性的防范措施。根据公安机关文件规定审核，确定重点防范部位;建立重点防范部位档案。每季及重大节日前，对重点防范部位进行一次安全检查并记录，写出重点防范部位安全检查报告，建立《重点防范部位登记制度》和《重点防范部位安全保卫制度》。上报项目经理和保安主管，并抄送有关部门。
② 发生一般治安问题，情节特别轻微、尚不够治安处罚的，参照有关规定处理;做好访问笔录，填写《处理治安问题登记表》。
③ 发生治安、刑事案件后，应立即报告项目经理或值班人员和保安负责人，当班人员迅速调集警力赶赴现场，控制事态发展;留住双方当事人、扣留犯罪嫌疑人、留住见证人;做好访问、询问笔录、查清基本情况;由项目当班最高一级负责人决定是否向公安机关报案，需要保留现场的，由保安部负责人派人对现场进行保护
④ 受理业主、客户丢失投诉：业主、客户、客人在物业区域内丢失物品，物业保安人员访问情况后作为线索存档备查。业主、客户、客人需要报案的，应首先向保安负责人报案，由保安负责人协助其向所属公安机关报案。
⑤ 对管理区域内捡到的物品及时填写《捡拾物品登记表》、《收存捡拾物品回执》，根据线索积极查找失主。对查找失主未果的物品，进行分类收存，每半年向公司财务部上缴。
⑥ 制定《危险品管理规定》、《紧急情况处理预案》、《保安重要设备启用程序》等，并与相关政府监管部门建立绿色通道，以备处理紧急情况。
⑦ 对员工进行培训(按《培训控制程序》执行)，应本着预防为主的原则;对新入职员工进行安全常识培训;结合社会治安形势，经常进行培训，填写《员工培训签到表/考核成绩单》。
1.
8、警员备勤要求
1.8.1、警员备勤期间，不得随意离开备勤区请示队长，在大厦内临时有事需离开备勤区，应告诉其他备勤警员自己的去向，长时间应向队长请示。
1.8.2在宿舍备勤警员不得大声喧哗，不得影响夜班人员休息，应保持好宿舍卫生及公用设备设施，时刻准备应付各种突发情况。
1.
9、车场的管理
1.9.1维护车场秩序，保证车辆能按车位号停车，并随时检查停车场卫生清洁情况。
1.9.2在车场出入口，保安员对出入车库的车辆均要严格检查登记核实后放行。
1.9.3巡逻人员每一小时对存放的车辆进行巡查，并做好巡查登记，如发现不同的问题应根据各自的工作流程进行解决汇报。
1.9.4当车场车位停满时，当值保安员应在车库入口放置“车位已满”的标识牌，以提醒前来停车的客户。
2、物的管理
1、建立保安系统设备档案。
1.1 建立消防系统和保安系统及防卫器具、通信器具低值易耗品的管理台帐。
1.2 物品管理应有相应责任人去落实维护必要时签订管理协议，使用方法、使用注意事项维护保养方法等相关资料。
1.3 定期对所有设备物品进行测试盘点，统计，并做出相应总结报表，发现问题及时纠正做好记录并存档。
2、 通过各种方式对保安、消防系统维保商进行监督，必要时签订相关协议进行约束。
2.1 物业相关部门前期应对各设备系统应熟悉，并能保证在非维保期内有效维修。
2.2 对维保期内的设备运行状况详细登记，做好相应的表格建立专项档案。
2.3 统计并建立维保公司的相关资料如营业执照复印件、单位概况、信誉度等进行存档。为今后的维保商的选择提供参考。
3、 奖罚办法
3. 1立与合理利用奖罚基金库(基金库由保安员奖金组成)，提高大家工作积极性，并达到监督的目的。
3.2 在物业财务部建立奖罚基金库，由专人负责，并制度相应工作流程，凭相应票据出入库。
3.3 对进出库的帐务须清楚，有原因、责任人、金额，确认人、当事人的签字等内容。
3.4每周对帐务公开向保安透露，内容包括收支情况及原委，以此让每个队员受到教育，提高工作积极性。(必要时制作帐务宣传栏)
3.5立并制定保安服务质量督查组，以岗位质量分值(奖金总额/总人数/100=分值)的形式，对表现好的保安员现场对现奖励。
3.6评测以保安的工作、生活、勤务、训练、业务素质能力等为依据。
3.7综合以上相关保安业绩，进行不同的岗位工资定位，在每个月底评出不同的工资等级。
4、空间的管理
4.1合理利用现有的空间，配合监控与门禁系统，优化人力资源，降低成本，保障大厦安全。
4.2确定监控盲区、重点部位、要害部位、机密部位、易燃易爆部位等制定相关措施进行保障。
4.3突发事件处理预案
4.3.1职责
(1)项目经理负责协调各部门处理紧急事件。
(2)保安部、中央监控室值班员负责火警、匪警的应急处理。
(3)工程部值班人员负责供水、供电设备故障的应急处理。
(4)客服人员协助工程部值班员负责电梯困人的应急处理。
4.3.2程序
(1)物业服务中常见的紧急情况：
a火警、匪警、盗警
b设备、设施突发事件
c电梯困人
d交通事故
e其他情况
(2)火警的应急处理
a任何人发现火警后都有义务采取必要的应急措施，并迅速报告值班室，值班员接到火警报告后，应迅速呼叫责任区巡逻保安员赶快赶赴现场，同时与物业项目经理联系，迅速组织义务消防队员赶赴现场灭火，由现场最高领导根据火情决定是否拨打“119”报警，并且执行《消防紧急预案》
b火警灾情较重时，应立即报告公司领导，由公司领导亲临现场协调指挥。
c火警处理后，项目经理填写《紧急情况处理登记表》，分析原因，追究责任并将《事故报告》上交公司领导及有关部门。
(3)匪警、盗警的应急处理
a任何人发现匪警、盗警情况时，都有义务采取必要措施制止，并迅速报告物 业部值班室，值班员在接到匪警报告后，应迅速呼叫责任区巡逻保安员赶赴事发地点，控制案发事件，保护好现场，同时联系项目经理，由项目经理视情况决定是否打匪警报警电话“110”，并且依照《保安员紧急情况预案》规定执行。
b事件处理完毕，项目经理填写《紧急情况处理登记表》，分析原因，将《事故报告》上交公司领导及有关部门。
(4)设备、设施突发事故的紧急处理
a工程部值班室接到或发现管道泄漏等情况，应立即通知相关部门人员处理，并跟据实际情况与市政公司相关部门联系，并组织抢修，直至处理好，并填写《紧急情况处理登记表》。
b当发生较大范围停电事故时，如属物业管辖区域供电事故，工程部值班员应迅速通知电工紧急抢修，如属供电局事故，应迅速通知供电局抢修，并向业主和使用人做好解释工作。
(5)电梯困人的应急处理
a电梯维护公司按时对电梯进行维修、检查、保养，确保机件运行正常，梯内电话联系畅通。
b值班室接到电梯报警电话，或大堂保安员听到电梯警铃后，应立即通知电梯维修人员前来处理，并采取相应措施，防止危险情况发生。
c人员解困后，工程人员认真分析原因，采取相应的纠正预防措施，填写《紧急情况处理登记表》，具体执行《机电设备运行、维护程序》。
(6)交通事故的处理
对物业管辖区内发生的交通事故，引起人员或财产损失的情况时，相关责任区的巡逻保安应迅速根据情况采取相应的应急措施，维护现场、抢救伤员，并通知值班室，联系物业项目经理，项目经理根据事态决定采取进一步的措施，填写《紧急情况处理登记表》。
(7)其他应急情况的处理
其他紧急情况，如暴雨、大雪、大风、地震等情况各部门应做好应急准备工作，具体执行《保安部紧急情况控制程序》、《工程部紧急情况处理程序》等相关规定。
4.4 特色的服务方案
4.4.1一般的研讨会、展览
① 如需预留车位，则提前将门口贵宾车位控制住;
② 将参会车辆到达时，应安排专人在车辆通过的地点，引导来宾车辆进入指定停车位;
③ 增加开会或展览地点的巡逻工作，保障绝对安全;
④ 大门口值岗人员应有礼有节、精神饱满的迎接来宾;
⑤ 提前将各出入口的门打开，确保来宾上下楼通畅，避免造成堵塞;
4、4.2重大接待(国家领导参观视察)
① 园区和大厅门口均派双岗值班;
② 派专人在车辆途经的地点值岗，引导来宾车辆进入园区;
③ 贵宾车场值岗人员将来宾车辆引导停至贵宾车位;
④ 提前将各出入口的门打开，确保来宾上下楼的通畅，避免造成堵塞;
⑤ 配合公安部门的安检人员对本大厦进行安全检查;
⑥ 待公安机关指定警卫人员到来后，与其交接完毕，保安人员撤至物
业保安休息室待命;
保安员交接班制度
一、 接班人员必须提前二十分钟做好上岗准备，按规定着装、携带值勤用品，准备接班;
二、 交接班时必须排队进行，提前十分钟出宿舍;
三、 交接班人员在接班过程中，严禁在队列内嘻笑打闹，按正规齐步走;
四、 接班人员到达岗位后，交接时双方先行敬礼，然后边注意观察边做交接班事宜，交班人员应告知本班发生的情况和处理结果，并交代需要继续办理的事项，移交勤务登记簿，双方签字备查，然再行敬礼，交班人员方能入队，接班人员未到或未办理接班手续，当班者不能离开;
五、 交接班要包括事项交接、物品交接、语言交接、动作交接;
六、 接班人员接班后要检查好所交接物品是否完好，并做好记录;
七、 交班后人员须排队带回宿舍报到后，方能办理私事;
八、保安人员要严格遵守交接班制度，按照规定的时间交接时，因故不能值勤时，必须提前办理请假手续。
内保岗位职责
1、负责巡视、检查各岗位的执巡情况，处理岗上发现及发生的问题，并及时报告。
2、负责检查岗上的警容风纪，及时纠正执勤违纪或不按规范操作，须在20分钟内巡查一次各岗。
3、指正岗上工作人员问题，监督实施岗位服务和安全工作的落实，提出要求、讲明问题、表扬典型。
6、对岗上人员严格要求，严格管理，每日向保安部上报一份总结报告。
8、根据实际情况和上级指示，监督保安队定位设岗，指定保安范围。
9、上班时检查人员的仪容、仪表是否符合要求，及工作任务和注意事项，明确任务和责任。
10、巡查布岗情况，检查各岗位保安人员的执勤情况，发现不安全隐患及时上报主管，并协助处理。
11、组织保安进行体能和军事训练，熟悉消防设施和应急措施。
12、写好工作日志，向保安部汇报工作。
13、完成领导交办的其它任务。
工作要求
1、按标准完成检查各岗位服务安全管理工作。
2、对日常的执岗工作实施规范科学管理。
3、正确处理日常工作问题。
4、注重发现不安全隐患及不合格保安员，及时报告，迅速处置。
5、检查保卫工作及人员时认真严肃。
完美时空园区保安班长岗位职责与工作要求
1、负责巡视、检查各岗位的执巡情况，处理班里发现及发生的问题，并及时报告。
2、负责检查岗前的警容风纪，及时纠正执勤违纪或不按规范操作，须在五十分钟内查一次岗。
3、组织好岗前、岗后的班务会，提出要求、讲明问题、表扬典型、布置任务。
4、组织全班人员学习管理公司及保安的规章制度，监督实施岗位服务和安全工作的落实。
5、组织全班人员实施服务、安全、体能等专业知识的培训工作。
6、对全班人员严格要求，严格管理，每周向队长上报一份总结报告。
7、班长与班长严格交接手续，不得漏交，责任分清(含物品警具及任务)带领全班人员提前十分钟列队上岗。
8、根据实际情况和上级指示，定位设岗，指定保安范围。
9、上班时检查下级的仪容、仪表是否符合要求，开好班前会，交待工作任务和注意事项，明确任务和责任。
10、巡查布岗情况，检查各岗位保安人员的执勤情况，发现不安全隐患及时上报主管，并协助处理。
11、组织保安进行体能和军事训练，熟悉消防设施和应急措施。
12、写好工作日志，向保安队长汇报工作。
13、完成领导交办的其它任务。
工作要求：
1、按标准完成本班的岗位服务安全管理工作。
2、对日常的执巡工作实施规范科学管理。
3、正确处理日常勤务。
4、注重发现不安全隐患，及时报告，迅速处置。
5、定期搞好班内培训工作。
园区大门岗岗位职责与工作要求
1、 指挥出入园区车辆，保证园区道路口通道畅通，防止拥墙现象，并做好登记。
2、 严禁他人破坏岗位周围的公共设施及环境，如果发现，做好记录后要通知班、队长。
3、 检查、询问进出园区货车，做好货物的记录，必要时上报班长。
4、 对进入园区物品认真检查，是否有易燃易爆等危险物品，发现后报告上级领导处理。
5、 对出园区的物品必须有统一格式的出门条，必须是经物业部和业主公司开出有效，值班人员要认真核对所出物品的名称、数量、型号，携带人的胸卡，日期并签字登记。
6、 对进入园区可疑人员进行询问，必要时请示上级处理。
7、 保持岗上卫生每天打扫，干净整齐。
8、 对发现在园区内发生的突发事件，要马上制止并记录，通知班长。
9、 对领导下达的通知，下班时要做好交接。
10、对公司领导出入时应行军礼，并问好。
工作要求：
1、按标准完成本班的岗位服务安全管理工作。
2、对日常的执勤工作实施规范科学人文管理。
3、正确处理日常岗上工作问题。
4、注重发现不安全隐患，及时报告，迅速处置。
5、岗上遗留工作搞好交接。
大厅岗岗位职责与工作要求
1、 非标准工作时间，在前台值班，做好前台物品的管理，前台内部资料，不得外借，不准外来人翻看，与前台值班人员无关的人不准在前台逗留。
2、 出大厦的物品必须有统一格式的出门条，必须是经物业部开出有交文，值班人员要认真核对所出物品的名称，数量、型号、携带人的胸卡，日期并签字登记。
3、 对携物进入大厦人员，检查是否带有违禁物品，(易燃易爆等危险品)。
4、 对进入大厦人员实行验证管理，凭有交文证件进入大厦。
5、 确认是本大厦员工忘带卡或其它原因，让其本人到前台签字确认放行。
6、 每晚18：00后由保安负责来访人员登记，登记时务必问清情况，确认放行，如外来无事人员，应劝阻对方离开本大厦。
7、 认真填写保安值班记录本，记录当值发生事情并做好书面，口头交接。
8、 每晚18：00接前台保安一定做好前台物品交接，口头交接无效，必须书面交接，特殊情况的处理，贵重物的钱物不得存放前台。
9、 负责看管自动售货机，并登记吞币情况。
10、对访客的态度要好，问清要去的公司，请他到前台登记。
10、 对公司领导出入时，应行军礼，并问好。
工作要求：
1、按标准完成本班的岗位服务安全管理工作。
2、对日常的执勤工作实施规范科学人文管理。
3、正确处理日常岗上工作问题。
4、注重发现不安全隐患，及时报告，迅速处置。
5、岗上遗留工作搞好交接。
楼巡岗岗位职责与工作要求
1、 按规定时间开关灯，并做好记录。
2、 在巡逻时，不得影响客户员工的生活、工作。
3、 制止正在实施的不法侵害行为的嫌疑人送交物业部。
4、 检查消火器材，对发现问题做好记录。
5、 检查灯、窗户和大厦内的一切设施是否正常，把坏的设施，设备登记到“发现问题或楼巡记录表上”，第二天上交至班、队长。
6、 对无证施工人员一律请到物业部登记，并做好记录。
7、 对各层所发生的突发事件，及时上报，同时保护好现场，防止事态扩大。
8、 对施工现场加强管理，对存在的隐患及时发现，并记录上报。
9、 巡楼时应时刻提高警惕，以防犯罪分子偷袭。
10、 按时完成领导交给的其它任务。
工作要求：
1、按标准完成本班的岗位服务安全管理工作。
2、对日常的执勤工作实施规范科学人文管理。
3、正确处理日常岗上工作问题。
4、注重发现不安全隐患，及时报告，迅速处置。
5、岗上遗留工作搞好交接。
车 场 管 理
一、 停车场管理规定
停车场(库)是园区的配套设施，为业主提供车辆泊位服务。为了保证车辆安全，杜绝事故隐患，确保园区内良好的交通秩序，保证业主车辆的停放方便、安全，特制定停车管理规定如下：
1、 为保证业主与物业公司双方的合法权益，请严格遵守车场各项管理规定。
2、凡停放于停车场(库)的车辆，应为车辆办理车辆保险，禁止车内存放贵重物品，避免财物丢失或出现其它不必要的损失;
3 、持有效停车证的车辆，应按保安员的指引停放于指定车位，不得随意乱放;
4 、需长期在物业区域内地面上停放的车辆，必须到物业管理公司办理定位立户手续;
5 、若需停止使用车位，应及时到管理处办理相关手续;
6 、车辆进入车场(库)后，不要把贵重物品放置车内，以免丢失，违反本规定而发生的损失由车主自行负责;
7 、驶入车场(库)的车辆，需向保安人员、领取停车牌并妥善保管，取车时凭牌取车，特殊情况而无停车牌时，应由车辆单位开具证明并凭有关有效证件，由保安员登记验证后方可取车;
8 、禁止在停车场(库)内洗车及丢弃杂物;
9 、漏油、漏水或发生机械故障的车辆不得进入车场(库);
10 、严禁携带易燃、易爆、剧毒等危险物品的车辆进入车库;
11 、严禁在停车场、车库内吸烟、乱扔杂物或进行其他与车辆停放无关的事情;
12 、严格遵守停车库内一切交通标志，服从车辆管理员的指挥。
二、停车场管理守则
1. 车辆进入本停车场(库)泊位，须按规定出示车证，并服从车场管理人员调度。
2. 车况不良或漏油车辆禁止进入车场。
3. 禁止携带易燃、易爆、剧毒等危险品进入车场。
4. 车辆进入后，按车辆的指引箭头、提示语或管理人员指挥行驶。不得逆行，限速5公里/小时。
5. 禁止在停车场内加油、修车。
6. 爱护停车场设施设备，禁止乱丢垃圾杂物等，若损坏车场设施设备，须照价赔偿。
7. 车辆须停在指定车位，不得跨车位乱停，否则按所占车位交费。
8. 驾驶员离开前须检查车门、车窗是否关好，禁止在车内存放贵重物品，若车况有问题，须在车辆检查登记表上签名认可。
9. 车辆不得堵塞停车场行车道，否则管理公司将采取强制措施疏导车道，一切后果由该车驾驶员负责。
三、停车场管理规程
(一) 车辆出入管理规程
1. 车辆出入口当职人员须对每一辆出入车辆进行登记，登记内容包括车辆号码、出入车场时间。
2. 车场入口当职人员须制止超出入口限高标志的车辆、装载易燃易爆危险物品、车况不良、漏油等车辆入场。
3. 非本公司工作人员不得在行车道上行走，车场出入口当职人员须做好劝阻工作。
4. 车场出入口当值人员须提前检查车辆的停车证，以免因无车证而引起车辆阻塞。
5. 车辆出场时，车场出口处当职人员指挥车辆顺序排列，确保车辆正常出入。
6. 出入车道发生车辆阻塞时，出入口当值人员负责疏导车辆，保持车道畅通。
(二)车辆泊位与检查规程
1. 车场巡逻当职人员须引导车辆泊位，不得跨位停泊。
2. 及时提醒司机锁好车窗门，带走贵重物品。
3. 按规定认真检查车况，发现问题，请司机在车辆《检查登记表》上签名确认。
(三)车场巡查规程
1. 巡查保安员每小时对车场及非机动车车库例行巡查。
2. 车场出口当值保安员每20分钟对车场出入口例行巡查。
3. 保安经理、主管每日对车场及非机动车车库例行巡查两次。
4. 保安领班每次巡岗须对车场例行巡查，早中班不少于5次，夜班不少于8次。
四、停车场(库)突发事件应急措施
(一)停电
1. 立即将停电区域及详细情况报告当值主管，报告工程部并了解停电原因。
2. 使用紧急照明，保证各通道照明正常。
3. 未来电之前，保安部和当值人员指挥车辆出入。
(二) 火警
1. 以最快方式通知消防中心，说明起火的确切地点。
2. 疏散起火现场一带的客人。
3. 运用就近的消防器材尽快将火焰扑灭或控制火势蔓延，等候消防人员到场。
4. 保护起火现场，等候专业人员进行调查。
5. 由经理决定是否向公安消防局报警。
6. 如火势扩大，难以控制，保安协助指导车场客人及车辆以最安全快捷的途径离开车场到安全地点，并提防有人趁火打劫。
7. 如出现人员受伤，应积极抢救。
(三) 消防系统故障
1. 立即通知监控中心值班人员，详细说明故障情况。
(四) 斗殴等暴力事件
1. 保持冷静，以最快方式报告当值主管，简明说明现场情况。
2. 如能控制现场，及时处理。否则，监视现场并和监控中心保持联络，等待上级领导到达。
3. 处理过程中应保持克制态度，除正当防卫需要，一般情况下应尽量避免与人发生争吵或武力冲突。
4. 事件中如有人员受伤，要及时组织抢救。
(五) 醉酒者
1. 在报告监控中心或上级的同时，尽力稳定控制醉酒者的情绪。
2. 劝告醉酒者离开车场范围，如醉酒者无理取闹，可使用强制手段请其离开园区。
3. 在处理醉酒人员是一定要保持冷静、克制态度。
(六) 车辆碰撞
1. 将肇事司机留在现场。
2. 立即通知当值主管到现场处理。
3. 暂时扣下肇事人员的有关证件，等候上级前来处理。
(七) 水浸
1. 立即报告当值主管或监控中心。
2. 尽快使用就近防水设施控制水的蔓延、。
3. 尽快为客人解决水浸带来的实际困难。
(八) 军警车辆停放管理
1. 向司机说明公司规定。
2. 如难以独自处理，尽快通知当值主管到现场处理解决。
3. 保持冷静、克制、有礼，不使用过激的语言及不礼貌行为与司机争执。
停车场(库)岗位职责
1、 熟悉掌握车辆管理程序，认真执行车辆管理规定;
2 、礼貌待人，热情服务，尽职尽责;
3 、了解掌握社区内车主的车型、车号、姓名、年龄、职业、房号、车位等情况，以方便管理;
4 、严格履行交接班制度 ;
5 、对违章车辆进行登记及时制止;
6 、做好车辆进出登记，收费和车况检查记录，发现问题要及时通知业主;
7 、熟悉车辆进出高峰期时间、地点，在高峰期加岗、加人以保证各个时间段车辆的进出与停放均无堵塞现象;
8、 严禁载有易燃、易爆，剧毒等危险物品的车辆进入园区的停车场(库)，遇强行进入者立即报告上级主管，密切关注事态发展;
9 、不得私自带亲朋好友在车场(库)溜、逛，对无关闲杂人员要劝其离开;
10、 定时按公司规定路线进行巡视，以保车库内的车辆，设备，设施完好;
11、 值班人员当班期间不准睡觉、下棋、打牌或从事其他无关活动，要勤巡
逻，细观察，以确保停车辆安全;
车场(库)出入口岗位职责
1 、控制车库出入口，阻止无关车辆和人员进入。
2 、入口保安应认真核查进入车辆的停车证，并有义务指示新客人的停车泊位。
3 、出口保安在放行车辆时，应注意车库有无上行车辆，防止会车。;
4、 遇车库内车辆报警，应立即报告班长并由车库巡视人员前往检查，并将情况上报。
5 、遇火灾、地震、停电等紧急情况，应负责疏散车库内的客人，指引他们由出口及消防通道疏散，并将情况立即上报，同时控制事态发展，减少损失。
6 、遇有车辆碰撞应扣留肇事者，并禁止被破坏车辆移动，同时立即上报。
7 、每日对出入口通道、标识、设施等进行仔细检查，保证出入车辆的安全。
8 、检查进入车辆的车证并做好出入记录，及时上报。
9 、与其他保安人员互相配合。
10 、完成领导交办的其他任务。
车场(库)巡逻岗位职责
1、 整个A 栋地库车放区与E栋两通道。与E栋地库岗，E栋进囗岗、出囗岗。A栋入囗岗互动。
2、 检查灯管、电源、开关、线路、卷帘门;消火栓、灭火器、探头、烟感就、喷淋;门窗：机房设备，停放车辆：车辆外观包括(门窗、外观)是否漏油、漏水等，地库内全部与班、队长、门报情况，做真实表格记录。
3、 入地库内的车辆和车主，正确停放到指定位置，按照规定方位停放，指定方向行驶。保安要引导指挥输导。
4、 地库内禁止有明火出现：制治违纪违规者，如：不许在地库内吸烟，扔烟头，禁止乱仍废弃物品。车库内不让洗车。
5、 无关人员，闲杂人员未经物业批准的人员都将不允许进入车库。
6、 .地库内，不准踢球、打球、做游戏、玩耍、打闹、集会等活动。
车 场(库)岗 位 布 置
岗位名称 人 数 时间安排 职责区域
A栋东车场岗 3人 24小时守岗，三班倒岗
每人8小时制 a:识别车证，引车入位，指导方向，巡查停车情况，发现漏油、滴水、未关窗、没锁好车等异常情况，明确仔细地做清楚记录，及时与保安班、队长取得联系，通知车主。
b.引车入位后，先检查车辆外观，如当时发现有痕迹或异情，及时告诉车主、并做好记录，具体笔记：车号、颜色、单位、时间、情况。
c.车辆内禁放大型货车、中型货车、三轮车、非机动车辆，如发现类似情况，及时、高效、文明纠正，指向规定位置。
d.进入车场的时租车辆，依照规定进行计时收费，与两个大门岗保安岗位互动，如时租车不配和保安交费，可以与两个大门岗对讲、并拦截。
A栋地库入口岗 3人 24小时守岗，三班倒岗
每人8小时制 a.控制车辆进入，未允许的 车辆(时租车辆)，在没有特殊规定通知，禁止从入口进入车库。
b.驶入地库车辆，告知司机，进入库区内，停放到位，将车锁好，此入口不许外出，包括车辆和人，避免产生意外事故。
c.活动职责范围，截拦逆行车辆，D栋车场车辆兼管。A栋停车位的管理，但必须以入口为主，其他为次。
d.与地库巡检保安互动，每进入一辆车，呼报一次，如地库有情况及时与入口岗汇报。
e.进入地库的全部车辆，尽可能检查，因地库内禁放易爆、易燃物品。
地库入口岗 3人 24小时守岗，三班倒岗
每人8小时制 a驶入地库，要求预前检查，车内禁放易燃易爆化学毒性大的任何物品，预前告知车主地库内禁止吸烟、洗车、修车。地库内设施不许私用 ：告知车主此口是入口，不准逆行外出。
b岗位范围，负责E栋停车区的车辆管理，输导指挥通行车辆。
c漏水、漏油、存在明解安全隐患的车辆提前告知车主，让其将车开到地面上，送到指定单位维修。
E冻地库出口岗 3人 24小时守岗，三班倒岗
每人8小时制 a.此出口禁止任何机动车、货车、非机动车辆进入，告知这是出口处，另外A、E栋停放的车辆将全部从此口出行。
b.输导、指挥外出车辆并且敬礼，做清楚车辆离开记录。
c.与车库巡视保安、互进、互动。
A 栋地库巡逻岗 3人 24小时守岗，三班倒岗
每人8小时制 a.整个A 栋地库车放区与E栋两通道。与E栋地库岗，E栋进囗岗、出囗岗。A栋入囗岗互动。
b.检查灯管、电源、开关、线路、卷帘门;消火栓、灭火器、探头、烟感就、喷淋;门窗：机房设备，停放车辆：车辆外观包括(门窗、外观)是否漏油、漏水等，地库内全部与班、队长、门报情况，做真实表格记录。
c.驶入地库内的车辆和车主，正确停放到指定位置，按照规定方位停放，指定方向行驶。保安要引导指挥输导。
d.地库内禁止有明火出现：制治违纪违规者，如：不许在地库内吸烟，扔烟头，禁止乱仍废弃物品。车库内不让洗车。
e.无关人员，闲杂人员未经物业批准的人员都将不允许进入车库。
g.地库内，不准踢球、打球、做游戏、玩耍、打闹、集会等活动。
E栋地库巡逻岗 3人 24小时值岗，三班倒岗
每人8小时制 a.整个A 栋地库车放区与E栋两通道。与E栋地库岗，E栋进囗岗、出囗岗。A栋入囗岗互动。
b.检查灯管、电源、开关、线路、卷帘门;消火栓、灭火器、探头、烟感、喷淋;门窗：机房设备，停放车辆：车辆外观包括(门窗、外观)是否漏油、漏水等，地库内全部与班、队长、汇报情况，做真实表格记录。
c.驶入地库内的车辆和车主，正确停放到指定位置，按照规定方位停放，指定方向行驶。保安要引导指挥输导。
d.地库内禁止有明火出现：制治违纪违规者，如：不许在地库内吸烟，扔烟头，禁止乱仍废弃物品。车库内不让洗车。
e.无关人员，闲杂人员未经物业批准的人员都将不允许进入车库。
g.地库内，不准踢球、打球、做游戏、玩耍、打闹、集会等活动。
备注：地面以上，岗位布置还存在漏洞，如B栋、E栋东南车辆停放区，未设定岗位。
第二篇：万科物业公司管理制度大纲
万科集团公司物业管理标准化管理体系
目标管理标准作业规程
对外投资标准作业规程
物业管理投标方案编制标准作业规程
物业接管标准作业规程
物业接管验收标准作业规程
物业管理达标创优标准作业规程
物业管理导入ISO9000质量体系标准作业规程 行政人事篇
1、 组织架构与岗位设置管理标准作业规程
2、 人事定编管理标准作业规程
3、 公司机关内部管理标准作业规程
4、 公司机关员工服务管理标准作业规程
5、 培训管理标准作业规程
6、 行政部、人事部员工内部培训实施标准作业规程
7、 行政部、人事部员工绩效考评实施标准作业规程
8、 办公区管理标准作业规程
9、 人事招聘标准作业规程
10、 员工入职与试用标准作业规程
11、 转正、晋升、降级、调薪标准作业规程
12、 员工离职、内部调职管理标准作业规程
13、 考勤管理标准作业规程
14、 行政奖罚标准作业规程
15、 员工工资与福利管理标准作业规程
16、 人事月报管理标准作业规程
17、 保险管理标准作业规程
18、 员工投诉与行政复议标准作业规程
19、 合同管理标准作业规程
20、 服务标识管理标准作业规程
21、 印章管理标准作业规程
22、 名片、图书、工作证管理标准作业规程
23、 文书管理标准作业规程
24、 档案管理标准作业规程
25、 员工餐厅管理标准作业规程
26、 员工宿舍管理标准作业规程
27、 车辆管理标准作业规程
财务篇
1、 财务部员工培训标准作业规程
2、 财务部员工绩效考评实施标准作业规程
3、 工资标准管理标准作业规程
4、 工资发放标准作业规程
5、 现金管理标准作业规程
6、 银行存款管理标准作业规程
7、 外币资金管理标准作业规程
8、 备用金管理标准作业规程
9、 物业维修基金使用与管理标准作业规程
10、 应收账款管理标准作业规程
11、 费用报销审核标准作业规程
12、 固定资产管理标准作业规程
13、 低值易耗品管理标准作业规程
14、 支票、收据、发票、财务印鉴专用章管理标准作业规程
15、 服务收费标准作业规程
16、 仓库管理标准作业规程
17、 物品验证标准作业规程
18、 会计报表编制标准作业规程
19、 会计核算标准作业规程
20、 内部审计标准作业规程
品质管理篇
1、 品质部员工培训实施标准作业规程
2、 品质部员工绩效考评实施标准作业规程
3、 质量体系文件编码管理标准作业规程
4、 质量体系文件编制标准作业规程
5、 质量体系文件和资料管理标准作业规程
6、 内部质量审核管理标准作业规程
7、 内部质量审核实施标准作业规程
8、 管理评审控制标准作业规程
9、 品质部内审员日常工作抽检标准作业规程
10、 住户意见征集、评价标准作业规程
11、 工作记录管理标准作业规程
12、 绩效考评管理标准作业规程
13、 不合格纠正、预防标准作业规程
经营篇
1、 经营部员工培训实施标准作业规程
2、 经营部员工绩效考评实施标准作业规程
3、 分供方评审与管理标准作业规程
4、 采购管理标准作业规程
5、 对外委托服务标准作业规程
6、 自有物业租赁标准作业规程
第三篇：北京万科物业管理有限公司装修管理服务协议书
编号：BVKWY-XY-FW-10-F7版本：A/0 表格生效期：2007.2.1 序号：
甲方(业主/使用人)：
身份证件名称及号码：
地址：
电话：
邮编：
乙方(装修企业)：
法定代表人：
地址：
电话：
邮编：
丙方(物业管理人)：北京万科物业管理有限公司
法定代表人：职务：
地址：
电话：
邮编：
为加强对北京万科星园小区内装修活动的管理，保持良好的生活环境，维护小区全体业主、使用人的合法权益，甲乙丙三方经协商，根据《北京万科星园_____楼房屋使用管理维修公约》之相关规定，特订立协议如下，以资信守。
第一条 装修规定
本协议中的装修规定即为甲方、乙方的义务，亦即为丙方的权利。
甲方、乙方应遵守以下装修规定：
l.甲方和乙方承诺遵守《北京万科星园装饰装修管理规定》;
2.甲方选择的家居装修企业必须持有政府主管部门颁发的、表明有能力从事家居装修的营业执照和资质证书。乙方承接家居装修工程，必须持有由政府主管部门颁发的营业执照和相应的资质证书。
3.房屋装修前，甲方必须会同乙方向丙方申报登记，如实申报装修项目、标准、施工人数、
第1页，共6页
拟开工时间和竣工时间等内容，并提交装修合同复印件，交验乙方营业执照和资质证书。
4.甲方、乙方的装修活动必须保证建筑主体结构安全和配套设备设施使用功能，并严格按照申请的项目进行，严禁下列行为：
(1)改变房屋主体和承重结构;
(2)擅自在承重墙、顶棚、楼地面、排烟管道上打孔、剔凿，或拆除连接阳台的墙体、门窗;
(3)不适当地增加楼地面荷载，包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺贴1厘米以上石材等;
(4)擅自改动配电设备设施、电话、电视信号线路，未穿管就直接埋设或改线。
(5)破坏厨房、厕所的地面防水层;
(6)擅自改动上、下水管线、地漏以及改变给排水设施的使用功能;
(7)擅自改动、包封燃气管道及配套设施;
(8)破坏采暖系统，致使采暖系统漏水或渗漏(注：万科星园采用地辐射采暖);
(9)使用不符合消防要求的装修材料;
(10)影响建筑结构和使用安全的其他行为。
5.房屋装修确需改变建筑物主体承重结构或明显加大荷载的，甲方应委托建筑物原设计单位或有相应资质等级的设计单位提出设计方案，报政府工程设计主管部门审批，批准后方可施工，并于施工结束后报政府工程验收主管部门验收。
6.楼顶、平台、外门、窗、阳台的装修及空调的安装，必须严格遵守小区物业管理规定，保证建筑物外观的协调统一。
7.装修卫生间、厨房(毛坯房)前必须重新做防水，并经24小时闭水试验无渗漏后再进行装修。装修全部完工后再次做闭水试验，确保无渗漏。
8.管井检修口不得封闭或缩小尺寸;厨房、卫生间应预留检修口，以便于进行检修。若未留检修口或检修口太小，由此造成的维修不便所产生的一切责任和经济损失由甲方承担。
9.装修施工前，乙方应如实申报施工人员名单，交验施工人员有效证件，填写《装修施工人员登记表》，办理《临时出入证》和《装修许可证》。
10.装修施工时，乙方应将《装修许可证》张贴在装修户门上，以便于丙方监管和巡查。
11.乙方施工人员应佩带《临时出入证》，以便于丙方进行出入管理。凡未办理《装修许可证》和《临时出入证》而擅自施工者，将按违约行为处理。
12.乙方应严格遵守装修施工时间。装修施工时间为：
周一到周五： 8：00-12：0014：00-18：00
周六到周日： 9：30-12：0014：00-18：00
节假日： 9：30-12：0014：00-18：00
乙方不得擅自延长施工时间，节假日及周
六、周日只允许进行不产生噪音及强烈振动的施工作业。
13.乙方必须教育其施工人员遵纪守法，装修施工过程中，严禁有下列行为：
(l)用砖头或其他物品顶住电梯、防火门;
(2)将装修垃圾、各类胶、漆等杂物倒入下水管道(污水、雨水管道);
(3)骚扰其他业主、使用人或影响其他业主、使用人的正常生活，或造成其他业主、使用人投诉和财产损失;
(4)在其他业主、使用人门前逗留、休息;
(5)在规定的装修时间外施工;
(6)擅自进入地下室、天台及地下停车场，严禁在天台、通道或楼边等公共场所加工作业。
(7)擅自搭接公用水、电;
(8)在小区(大厦)内吵架、斗殴、吸毒或从事贩毒、色情等违法乱纪活动。
14.乙方应当安全施工，不得将电线直接接在插座或漏电开关上;不得在装修房间内抽烟、使用电炉或自带煤气罐进场做饭以及其他不符合安全规范要求的行为。
15.乙方在装修过程中，如需要进行电焊操作，须事先向丙方提出申请，并附有操作人员的合法有效操作证书，方可施工。
16.乙方运送砂子、石子等散性材料必须在区外先袋装化，否则丙方工作人员有权不予放行。装修垃圾须及时入袋搬运，并按照丙方指定的位置、方式和时间进行堆放、清运。严禁在窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所堆放、抛散装修垃圾。
17.乙方应加强消防工作，遵守消防规定，作业现场应配备灭火器，并做好防火措施。
18.装修过程中，乙方必须指派专人负责安全工作，严密巡视，防止各类案件发生，发现可疑情况应及时报告丙方。
19.装修时，乙方必须关闭户门，避免灰尘或噪音影响公共环境。
20.在装修期间，若乙方需搬运任何物资出小区(大厦)，应提前与丙方联系，填写《物资搬运放行条》并经丙方确认。否则，丙方工作人员有权不予放行。
21.装修完毕，甲方按国家有关规范验收合格后，向丙方提出申请，丙方指定专人检查是否有违反装修管理的行为。
22.北京万科星园采用地辐射采暖，甲方和乙方在进行地面施工过程中，如果对该采暖系统造
成破坏，导致该系统漏水，或者由于所使用的沙浆水分过多，导致渗漏，造成对楼下相邻业主的损害，要承担由此引发的全部法律责任，丙方有权扣除全部或部分装修保证金、要求恢复原样、责令停工。造成万科星园其他业主及/或北京万科物业管理有限公司星园管理处损失的，甲方和乙方应承担全部赔偿责任。
23.北京万科星园除厨房、卫生间外没有做防水处理，甲方和乙方在进行地面找平时，应尽谨慎义务，避免造成渗漏，否则将自行承担由此引发的全部法律责任，丙方有权扣除全部或部分装修保证金、要求恢复原样、责令停工。造成万科星园其他业主及/或北京万科物业管理有限公司星园管理处损失的，甲方和乙方应承担全部赔偿责任。
24.甲方的房屋如果附有露台，其在对露台进行装修过程中，遵守国家有关装饰装修和物业管理的法规，按照丙方的规定进行申报并将设计方案报有关部门审批，严格按照经批准的设计方案施工，接受丙方的管理，严禁在露台私搭乱建(如搭建阳光房等)，否则丙方有权对其违规装修进行制止，有权扣除全部或部分装修保证金、要求恢复原样、责令停工。造成万科星园其他业主及/或北京万科物业管理有限公司星园管理处损失的，甲方和乙方应承担全部赔偿责任。
第二条 有关费用
收费项目 收费标准
装修保证金 毛坯房5000元/户;
精装房简单拆改3000元/户;
精装房粉刷墙面、铺地面1000元/户
精装房只安装地板，不做其他任何改动的，不收装修保证金。
垃圾消纳费 毛坯房500元/户;
精装房简单拆改300元/户;
精装房只安装地板，不做其他任何改动100元/户。
精装房只安装地板，不做其他改动不收垃圾消纳费。
施工人员临时出入证 办证工本费：每证5元，押金50元。
装修管理费 每日15元
灭火器租金 每日2元/个
押金200元(施工队自备灭火器的，不需交纳此项费用)。
装修管理费、灭火器租金、施工垃圾消纳费三项费用，毛坯房在办理装修结算时从装修保证金中直接扣除;精装房在办理装修手续时一次性交纳;
经丙方验收，对建筑主体结构和配套设备设施无破坏改动，无违约装修，未对毗邻业户造成损坏或影响，没有违反<<北京万科星园装饰装修管理规定>>，没有对他人财产或共用部位、共用设施设备等造成损害的，经过三个月的使用后，乙方凭收据退回剩余的装修管理保证金(不含利息)。
第三条 违约责任
1、甲方、乙方违反本协议第一条第二款第1项至第6项约定的，丙方有权扣除全部或部分装修保证金、要求恢复原样、责令停工。造成损失的，甲方与乙方应承担连带赔偿责任。
2、乙方违反本协议第一条第二款第8项至第19项和第
22、
23、24项约定的，丙方有权扣除全部或部分装修保证金、要求恢复原样、责令停工。造成损失的，乙方应承担全部赔偿责任。
3、乙方施工人员有违法乱纪行为的，丙方有权严肃处理直至报送公安机关。
4、乙方施工人员违反操作规定，破坏公共部位、共用设施(包括楼道、门厅、电梯、墙面、天台等)或其他业主、使用人专有部位、专用设施的，乙方应承担全部赔偿责任。
5、因施工造成相邻房屋及其管道堵塞、渗漏、停电、停水等，由甲方和乙方承担连带责任。
第四条 特别约定
1、甲方与乙方之间因装修问题产生的任何争议，由甲乙双方自行协调解决，与丙方没有任何关系。丙方没有任何义务处理甲方与乙方之间的任何争议，也没有任何义务代其中一方处理争议。丙方也不承担由甲乙双方争议产生的任何后果。
2、乙方施工人员在施工过程中若有人员伤亡事故发生，由乙方自行处理善后事宜。
第五条 其他约定
1、本协议书自甲乙丙三方签字或盖章之日起生效。
2、本协议书一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。
(以下无协议正文)
(本页无协议正文)
甲方(签字)：
代理人(签字)：
乙方(盖章)：
负责人(签字)：
丙方：北京万科物业管理有限公司
代表(盖章)：北京万科物业管理有限公司星园管理处 经办人(签字)：
协议签订时间：年月日
协议签订地点：北京市朝阳区仰山路万科星园
第四篇：万科物业
万科物业指路(上海部分)
1、优诗美地座落于上海市闵行区的中春路8888弄，首期总建筑面积为12.8万平方米
2、城市花园座落于上海市闵行区七莘路3333号，总建筑面积约75万平方米。
3、万科广场位于上海高档商住区--虹桥古北新区，占地6006平方米
4、西郊花园地处上海十大景观之一的古北新区
5、华尔兹花园位于漕宝路77弄
6、假日风景位于上海四大跨世纪居住示范区之一春申示范区的核心位置。南临春申塘、北沿春申路、西到莘奉路、东至伟业路(规划中)。总用地面积约60万平方米
7、兰乔圣菲位于上海闵行区金丰国际社区
8、蓝山小城位于浦东新区金海路
9、提香别墅位于上海康桥高科技园区。东接规划中的浦三路，西至杨高南路，南临秀沿路，北依外环线500米绿化带(规划中)
10、白马花园位于上海松江区新桥镇新闵别墅区内，东临明兴路，南至明中路，西沿明华路，北靠自然河流
第五篇：万科物业（范文）
万科物业在万科房地产开发业务中应运而生，伴随万科集团的成长，如今万科物业已迈向第20个年头。从1992年1月万科旗下第一家物业管理公司成立至今，万科物业相继布局全国31个大中城市，截止2009年12月31日万科物业已接管各类物业管理项目176个，在管面积3078万平方米，业已发展成为国内规模最大、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业。
在万科物业的发展历程中，镌刻了多个里程碑式的“行业第一”：
1991年，万科物业在深圳“天景花园”组织成立国内首个“业主委员会”，这一“业主自治与专业服务相结合”的物业管理创新模式，在1994年被深圳市人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法，之后被国家建设部在全国范围内推广。
1995年，天景花园成为万科首个创建国家优秀示范小区达标的项目;14年后的今天，万科物业已有28个服务项目获得“国家示范小区(大厦)”称号，雄居行业榜首。
1996年，为进一步规范管理运作，与国际管理水平接轨，万科物业导入ISO9002国标质量管理和质量保证模式，并通过第三方国际标准质量体系认证，获得了中国物业管理企业第一张由国际机构颁发的品质保证证书。
1996年，万科物业在中国首次物业管理公开招标中一举夺魁，获得了深圳鹿丹村小区的物业管理权，次年在全国第二次物业管理公开招标中再次折桂。行业瞩目、意义深远的物管服务市场化大幕一开启即连连中标，充分检验了万科物业的综合实力和管理水平。
2000年，万科物业与润迅合作成立国内第一家物业服务“呼叫中心”;2001年万科创建“投诉万科论坛”，成为国内首家也是唯一一家在公开网站开通网上投诉论坛的企业。在开放的心态下，万科物业将公开投诉的压力转化为鞭策的动力，建立起一套系统的客户投诉处理机制，赢得了客户的广泛认可。
2001年，万科物业获得建设部首批颁发的物业管理一级资质证书。在良莠混杂的物业行业发展初期，万科与业内志存高远的企业一起，积极支持并全力配合主管部门制定规则，规范行业准入机制。目前万科物业系统内已有深圳、上海、北京、天津、成都等五家公司获得国家一级企业资质。
2002年开始，万科物业开启与国际知名调查公司盖洛普的合作，对下属各服务小区业主满意度进行第三方的独立调查评价，广泛收集并分析顾客需求，以评估工作绩效，并据此完善开展更具针对性的服务。
2005年，万科物业率先将旗下70多个“物业管理处”统一更名为“物业服务中心”，明确展示以客户满意为终极价值的企业定位，清晰界定了服务性行业的本质属性。随着物权法的颁布及物权意识的提高，“物业服务”这一正本清源的提法已被越来越多的同行所认可。
2006年, 严格按照物管法规操作的深圳万科四季花城物业服务费上调成功，打破了业内普遍存在的按法定程序上调物业费几无成功可能的存疑，透明的程序加上深厚的客户基础，对解决老住宅区物业服务的可持续、良性化发展，具有标本式的意义。
秉承“全心全意全为您”的服务宗旨，万科物业挟十九年品牌、人才、运营经验的厚重积累，从高起点一路走来，获得长足的发展。不仅规模优势傲领同侪，通过在业务多元化发展、专业资源整合、资产良性运营等方面不断探索与总结，品牌内涵也更趋丰满。
今天的万科物业，服务项目覆盖高层大厦、多层住宅、别墅、写字楼及政府公共物业等多种类型，业务范围涵盖小区前期规划评估、交通规划、安保服务、清洁服务、园艺绿化养护、设施设备集约化维护、会所经营、办公楼内部服务，房产中介代理、楼宇智能化设计研发、绿化工程等诸多领域，并已形成紧贴顾客需求，层次丰富、特色鲜明的服务模式和体系。
顺应中国物业管理行业的发展趋势，万科物业2008年顺利完成了与地产之间的建管分离，组织变革后万科物业目标明确，矢志成为中国最让客户安心、最具竞争优势的物业服务提供商。随着中国经济的稳步发展，物管市场前景可期，也给万科物业留下了更广阔的发展空间。品牌、运营、人才优势明显的万科物业已完成战略布署，将迎来又一个跳跃式的黄金发展期。
通过ISO9000国际质量体系认证
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