房地产税收政策是国家运用税收分配手段, 直接调节房地产开发商和消费者的收入, 间接影响其开发与购买行为, 进而引起房地产市场供需状况的变化, 是调节房地产市场的重要经济杠杆。对此, 国外已经具有多年的税收调控历程, 借鉴并吸取先进经验, 对具有解决我国实际问题具有很强的指导作用。
一、国外房地产税收调控的经验
(一) 美国的房地产税收调控
对于当代全球影响力最强的发达国家, 美国着手建立了较为完善的税法规范系统, 特别是在房地产税上更为完善, 其对于美国的房地产产业发展有着极为关键的价值。
房地产税。在房地产公司方面的征税主体核心为相关的有限公司, 征收的基础内容核心为利润、投资收益、以房产为基础而获得的租金和利息等。而参照联邦的房地产税制, 地产企业采用的是超额累进税率制。
财产税。其作为美国公民纳税金额相对较高的税种, 不动产税是此类税目的关键构成, 实际的缴纳金额参照各州的具体规范而存在一定的差异。尽管财产税的覆盖范围较为广阔, 但政府出台了较为丰富的优惠措施, 针对一些特殊身份的纳税人提供配套的减免优惠, 例如退伍、残疾和老年人等群体。除此之外, 针对非商业用途的相关资产, 政府也会提供一定的税率优惠。
房地产收益税。其核心为超额累进税制, 参照个人或是企业获得的收入来采取配套的规定。美国使用的该税种根本上是一种增值税, 所以在美国采取的税制体系中, 并未进行增值税的重复收取。
房地产税收入分配。在分析相关税法的基础上可得出, 并不需要将所有的地产税收上交到联邦, 而完全由地方进行分配, 其也属于地方政府财政收益的关键渠道。美国的征税目的属于针对收入分配开展控制, 以此来避免出现贫富差距过大的问题。
(二) 日本的房地产税收调控实践
日本的房产税收核心为不动产取得类、保有类以及转让所得税三大类, 覆盖了获取、保有以及转让的全部流程。日本的不动产税制存在一定的特殊性, 即房地产以及地产税的有效整合, 缴税过程中要求一并开展缴纳, 详细而言可界定为三类:
(1) 固定资产税。缴税人为房屋的产权人, 征税为住房、商铺、库房以及厂房, 依据为地产的具体价值, 日本为有效处理房地产存在的波动问题, 控制相关的行政资源开支, 实现处理程序的精简化, 三年进行一次价值评估。税率并非全国相同的固定标准, 而是综合地方的实际状况进行拟定, 基本的税率区间为1.4%到2.1%不等。实际的缴纳日期主要为每年的1、4、7、12月。科研、高校、公共福利以及政府所有的房产都属于免税的范畴。
(2) 城市规划税。其作为针对城市规划以及区划调整的特殊税种。详细来说, 其实际的缴纳主体、具体规范和相关的资产税有较高的相似度。除此之外, 其实际的征收对象主要为城市中的房屋以及土地。征收的基础也和固定资产税较为接近, 也就是以房屋或者是土地的增加值作为基础, 采用的税率也参照各个区域的经济成长状况来综合确定。
(3) 营业场所税。在70年代的时候, 日本政府就进行了营业场所税的推行工作, 其构建的核心目的为高效的管理城市, 以此来解决日趋严重的环境问题。这一税种的覆盖范围偏小, 集中于日本的各大重要城市中, 例如东京、福冈以及大阪等城市。
(三) 英国的房地产税收调控
市政税主要针对十八周岁以上的产权人或利用人, 核心目的为保障政府得到开展各项行政活动的财政支持。学生、外交、军人和残疾等群体免税, 无人居住又或是无人租用的房产, 可以享有半年的免税期。在具体的征收环节中, 各个区域的税收政策也存在一定的变动, 会参照实际状况来开展调整。除此之外, 针对满足该税种的房屋, 还有必要观察纳税主体的资格, 判断其可否符合前述基础的主体条件, 若是其中仅有一人符合条件, 则要求降低1/4的税额;针对空置的住房或是二套房, 可以享有减免一半的优惠。
保有税还存在另外一项重要构成, 也就是营业税。其中的基础征收对象属于存在营业属性的基础房产, 例如厂房、仓库以及店铺等。和市政税存在一定的区别, 营业税的全体收益都归属中央所享有, 中央对其开展分配以及利用活动, 地方并不享有使用权。尽管该资金归入到中央财政的范畴, 但是其依旧需要使用到普通公民身上, 采用较为特殊的方式来反馈到地方政府, 例如使用转移支付以及拨款等形式, 同时其也属于地方收入的重要构成之一, 对于地方经济的建设存在显著的影响。
二、对我国房地产税收调控的启示
房地产和土地属于无法分割的重要事物, 是房地产体系的基础, 而在实践活动中, 征税和土地规范之间存在较为密切的关联, 目前全球的各个国家以及区域;实际采取的土地制度都存在一定的区别, 有着以国家实际情况为基础的特殊之处, 从而导致房地产税收存在一定的差异。而探究其中的本质, 可发现其中有着较多的共通之处。以当代中国有关房产税收的法律体系来分析, 并未演变为标准化以及完善的税收系统, 同时其对于国家以及社会经济的积极效应并未实现有效的开发。依靠前文针对美国、日本和英国制度的探讨, 能够得出下述启示:
其一, 房地产税需要归类为地方税种。当前, 以世界范围内的房地产税情形来分析, 多数国家将其归入到地方税种的领域, 同时以此来充当收入来源的重要渠道。例如, 德国的房地产税在整体财政收入中的占比约为68%。日本的该税种占比约为45%;法国该税种的规模也达到了地方财政的40%, 而在此基础上的税收制度能够有效开发政府工作的主动性, 进而为地方政府带来良好的资金基础, 进而更加高效的加速区域经济的成长。同时可给予地方良好的自主收税权, 政府能够参照区域的具体状况而拟定科学的税收策略, 确保整体市场的稳定成长, 发展综合的税收体系。
其二, 完善、科学以及高效的税制系统, 存在着“重存轻流”的基础特性。依靠针对前述国家税制系统的探讨, 可以得出其中有着基础的共通之处, 也就是流转程序中的税种相对偏少, 同时要求缴纳的金额也相对偏少。与之不同的是, 保有阶段的税种较为复杂, 涉及的款项也相对较多。例如, 2015年美国的税收体系中, 保有税占比约为35%, 比如不动产以及相关的经营税等。流转环节中的税收的比例不足2%。可以发现美国的税制体系为“高保有税、低流转税”的基础策略。该制度的优势为, 可以加速房地产的交易活动, 进而发展整体的资源配置, 实现更为理想的经济活力。
其三, 贯彻“宽税基、少税种、低税率”的基础准则。以各个国家具体的税制来分析, 该原则获得了有效的体现。贯彻该原则的核心原因为房地产行业的特殊性。具体来说, 其中的宽税基代表大范围的征税, 但针对集体、宗教、慈善等领域提供对应的优惠政策。例如, 英国针对税基就并未进行详细的论述, 而是采用概括性的规定方式。而少税种, 即代表税种的范围存在显著的限制, 拟定详细的税收种类, 从而避免或防止相关税收内容的重复以及叠加等问题, 不仅可以让税收功能充分发挥, 同时也可以提升纳税人对于政府的信赖和信任。低税率, 即应当采用相对偏低的税率来开展征收, 以美国市场作为基础案例, 当前的税率均值参数为1-3%。较低的税率可以保障市场的活力, 实现更好的发展效果。而确保该原则的贯彻, 属于税制改革工作的重点要素。
其四, 有必要主动推进立法的优化, 同时贯彻“明确税、少收费”的基础制度。通过分析美国、日本和相关国家的税制可以发现, 从而明确界定税和费的具体定义以及功能, 同时以征税作为核心、收费作为辅助。能够发现, 相关国家你定的收费种类相对偏少, 同时严格遵照获得利益者付费的基础准则。房地产税和各个程序负担的开支存在显著的差异, 相关资金的收取存在严格的法律限制, 费用也压缩到较低的程度。通常征收的款项需要使用到规定的用途, 例如加拿大, 房地产所有者需要对政府提供物业费, 其中的基础目的为建设相关的公共事业以及服务业等。除此之外, 较为完善的税收法律体系的构建, 属于各个国家以及区域都极为关注的问题, 确保税收程序的合法性属于征税活动的基础。
依法治税以及征税, 是当代发达国家税法体系的重要准则。界定税率以及税基, 针对各个种类的税种开展具体的论证, 相关税收最终的使用都要以法律的规制作为基础。日本当前有关不动产的法律制度超过50余个, 较为完善的法律体系为日本房地产系统的成长提供了良好的推动力, 同时也可以强化税收对于经济体系的促进效应。
其五, 构建更为完善的制度体系, 实现征缴以及管理的规范化。征收工作的基础以及根据为价值的衡量, 良好的价值衡量系统是各个国家推进房地产体系成长的基础要求。而以实践的视角来分析, 实际的缴税金额、缴纳程序的合规与否等, 都会对于最终的征收效果构成显著的影响, 所以规范相关的征缴以及管理制度演变为较为迫切的问题, 要求中国更加关注该问题并采取针对性的措施。通过分析美国的有关制度, 依靠构建相关的对口评估机构, 针对房屋以及不动产开展价值评估工作, 从而确保估值具备良好的权威性以及合法性, 为税款征收的最终实现提供一定的助力。除此之外, 日本针对房地产的评估核心参考相关的公告文件。以政府公示的方式, 能够较为高效的针对土地的各方面权利强化管理, 进而实现房地产系统更加高效的控制。
各个国家都对于房地产税的管理持有高度的关注, 其作为影响财政的重要命脉, 强化征管领域的相关措施, 一方面属于国家的客观需求, 同时也属于社会建设的基础需求。美国为确保该税种的有效征收, 不仅构建了严格的强制措施, 同时也构建了相关的追踪惩罚制度, 针对存在逃税以及漏税的主体进行严格的惩处, 以此来避免税收的流失问题。
三、结语
综合前文的论述, 当前世界中的多数国家以及区域都强调稳定、高效的财税系统, 同时向着更为规范、严格以及明确的方向而发展。详细到中国的房地产税收体系, 在参考国际经验的基础上, 还需要以本国的具体状况为基础, 进而构建以及完善国内的房地产税制体系, 进一步为房地产市场的发展奠定良好的制度基础。
摘要：房地产税收是调控房地产市场的一个重要经济杠杆, 通过对美国、日本及英国房地产税收制度和调控实践的探讨, 结合当前我国房地产税收政策实际, 得到了把房地产税纳入地方税体系、“重存轻流”, “宽税基、少税种、低税率”、“明确税、少收费”、实现征缴以及管理的规范化等启示
关键词：房地产税,税收调控,资源配置
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