销售网络终端建设是石油销售企业对外扩张的主要途径, 而在购建加油站的整个投资过程中不可避免地就会接触到各种税种, 契税是销售企业作为承受方主要涉及的税种。下面作者通过案例对现阶段销售企业网络扩张的几种主要形式所应承担的契税进行解读。
一、了解契税的概念
根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》规定契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象, 向以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的承受方征收的一种税。征税依据是土地、房屋权属转移合同确定的价格, 既包括承受方应交付的货币、实物, 也包括无形资产或者其他经济利益。契税是一种财产转移税, 在土地、房屋权属交易的发生地, 不管是任何人或任何单位, 只要土地、房屋所有权属发生转移, 都要依法纳税。
二、契税案例分析
某销售公司预扩大在新城区成品油市场的占有率, 在2017年6月30日召开经理办公会议, 经过讨论后各分管部门经理给出了五种不同的方案, 针对这五种方案, 总经理让财务科小刘把每种方案所涉及的契税测算一下。假设销售公司所在地的契税征收率为3%。
方案一、直接购买新城区内B公司蒙恒加油站, 预计转让价格为900万元。该加油站为B公司2016年5月31日取得, 购置成本为600万元, B公司、销售公司均为增值税一般纳税人, 选择一般计税方法。销售公司应缴纳契税计算如下:
B公司应向国税部门申报的增值税销项税额=900/ (1+11%) *11%=89.19万元
销售公司契税成交价格为900-89.19=810.81万元
销售公司缴纳契税=810.81*3%=24.32万元
《契税暂行条例实施细则》第九条规定, 契税是以成交价格, 即指土地、房屋权属转移合同确定的价格。且根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》 (财税【2016】43号) 规定, 计征契税的成交价格不含增值税。这里指的增值税是指纳税人申报的增值税, 而不是预缴的增值税。
方案二、以销售公司闲置土地价值为600万元置换B公司蒙恒加油站, 销售公司再给予B公司300万元的现金补偿。销售公司应缴纳契税计算如下:
销售公司缴纳契税=300*3%=9万元
《契税暂行条例实施细则》第十条规定, 土地使用权交换、房屋交换, 交换价格不相等的, 由交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的, 免征契税。案例中销售公司与B公司之间的交易属于不等价交换, 销售公司属于多交付一方, 则由销售公司按多交付现金300万元的3%计算缴纳契税。
方案三、销售公司以现金300万元投资入股B公司蒙恒加油站, 占股30%。一年后, 以600万元收购蒙恒加油站剩余股份, 双方签署股权转移书, 并约定在股份转让一年后办理土地等产权变更登记手续。
(一) 销售公司以现金300万元投资入股, 不产生契税
《契税暂行条例实施细则》第十八条规定, 以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖征税。案例中销售公司第一次投资是以现金投资入股不属于契税的征收范围, 所以不产生契税, 契税为零。
(二) 销售公司一年后以600万元收购B公司蒙恒加油站股份, 不产生契税
《契税暂行条例实施细则》在股份转让中, 单位、个人承受公司股份, 公司土地、房屋权属不发生转移的, 不征收契税。案例中, 销售公司在股份转让中, 仅承受了股份, 未就公司土地、房屋权属进行变更登记, 产权没有发生转移, 所以不产生契税, 契税为零。
(三) 销售公司在股份转让一年后办理产权转移手续产生契税
根据《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记不发生效力。案例中销售公司进行了产权变更登记, 即发生了土地、房屋权属的转移, 应依法缴纳契税。方案三虽然是以投资入股再股份转让的形式达到收购的目的, 实质上等同于方案一的现金收购, 所以契税计算如方案一。
方案四、销售公司与C公司协议合作建立加油站, C公司以新城区自有土地出资, 价值450万元, 销售公司以现金450万元出资合作建设加油站, 加油站建成后, 销售公司获得C公司一半的土地使用权, 并办理了相关变更手续, 协议土地成交价格为225万元。C公司、销售公司各拥有加油站资产负债的50%。
销售企业承担契税为
225*3%=6.75万元
根据财税 (2000) 14号文件规定, 合作建房一方提供土地, 一方提供资金, 提供资金一方获得了提供土地方的部分土地使用权, 属于土地使用权权属转移, 根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定, 对取得土地使用权的一方应征收契税, 其计税依据为取得土地使用权的成交价格。对合作建房自用的房屋, 不发生权属转移, 不征收契税。案例销售公司为土地使用权的承受方应按成交价格计算缴纳契税。
方案五、租赁B公司蒙恒加油站, 为期五年, 预计年租金20万元。
根据《契税暂行条例实施细则》第三条规定契税是对以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、和房屋权属的承受方征收的一种税。是针对所有权发生转移而产生的一种税, 租赁行为不会使土地、房屋权属发生转移, 所以不征契税, 方案五的契税为零。
三、案例比较分析
如果从企业短期目标出发, 在不考虑时间价值的前提下, 选择第五种方案, 增加了增量资产, 支出成本最低五年总支出为100万元。如果从企业长期目标考虑, 选择方案二, 即盘活了闲置土地且销售公司对加油站有绝对的控制权, 总支出309万元 (不考虑购站后的房产税和土地使用税) 。
四、销售企业常见的契税纳税筹划思路
(1) 改变合同订立方式。将土地、房屋销售与购买合同变成土地、房屋权属交换合同, 尽量缩小双方的交换差距实现等价交换, 从细则第十条规定中我们可以得知当事人双方进行等价交换时, 任何一方都不缴纳契税, 因为价差为零, 纳税人可利用此项政策进行筹划。
(2) 合理利用契税减征、免征规定。《契税暂行条例实施细则》第十五条第一项规定, 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后, 重新承受土地、房屋权属的, 是否减征或免征, 由省、自治区、直辖市人民政府确定。若我们所在区域当地政府有这样的减免税规定, 我们的资产处于被政府征迁范围内, 可合理利用这条规定, 如内政发 (1998) 61号规定, 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后, 重新承受土地、房屋权属的, 其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的, 免征契税, 超出的部分应按规定缴纳契税。
(3) 订立分立合同。涉及整体转让加油站的, 对加油站内设备和房屋、土地分别签订设备买卖合同和土地、房屋销售与购买合同。因转让设备是不征契税的, 合理降低合同标的价减少税赋。
(4) 合理选择土地、房屋权属的承受地点。契税是在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。而契税的税率是由省、自治区、直辖市人民政府在国家规定的3%-5%税率幅度内按照本地区的实际情况确定的, 在同等条件下, 我们可以选择在税率较低的地区承受土地或房屋权属。这样就可以利用低的税率降低契税。
(5) 契税的征收管理实行的是“先税后证”, 即在未办理房屋权属变更登记前退房的, 退还已纳契税, 如果在办理房屋权属变更后退房的, 不予退还已纳契税。如果预计投资会发生变化时, 应在办理变更登记前及时进行退税处理, 减少不必要的纳税支出。
五、结语
石油销售企业对外网络投资形式不同所涉及契税的计算方法不同, 销售企业应结合本企业实际情况合理制定具体的纳税方案, 统筹筹划、节约税费支出, 减轻企业赋税降低投资成本。
摘要：契税是一种财产转移税, 是销售企业在对外扩张过程中, 作为财产承受方主要缴纳的税种之一。正确认识契税纳税范围, 准确计算契税, 合理利用税收相关法律政策对契税进行纳税筹划, 是销售企业财务人员必须关注的一个问题。
关键词：契税,案例分析,纳税筹划思路