第一篇：擅自处分共有财产
夫妻一方擅自处分共有房屋的效力辨析
来源：作者：日期：10-07-16
近年来，随着房价的日渐上涨以及人们对房屋的热切需求，房地产交易市场愈加繁荣，二手房交易也因此颇受青睐，但因此而产生的纠纷也不断增多，近来在二手房交易市场因夫妻一方处分共有房屋而引发的纠纷更是不断产生。比较常见的情况是夫妻一方与第三方签订房屋买卖合同后，另一方往往以不知情或不同意为由主张处分行为无效。在此种纠纷发生时，如何认定该房屋买卖合同的效力问题，在理论上和司法实践中都存在争议。笔者试从现行相关法律规定出发，结合相关民法理论，对于夫妻一方处分共有房屋的效力问题谈谈自己的看
法。
一、几种具体纠纷形式
现实生活复杂多样，此类夫妻一方处分共有房屋引发的纠纷也存在多种形式，归纳起来，
可以分为以下几种：
第一，该房屋为夫妻共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻俩个人。
夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同的;
案例一：张某和李某是婚后共同购买了一套商品住宅，办理产权证时，登记的是两个人的名字。后张某未经李某同意，与第三人朱某签订了房屋买卖合同，李某得知后，上诉法院，
请求依法判定该房屋买卖合同无效;
第二，该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同，第三方支付对价，并且已办理房屋过户手续的。案例二：何某和许某婚后购买商品房一套，但是以丈夫何某的个人名义签订了商品房买卖合同，后所办理的产权证上权利人为何某个人。后何某与第三方孙某签订了房屋买卖合同，孙某支付了全部房款，后双方依照合同约定办理了房屋过户手续，许某以该房屋为夫妻共同财产，其对此买卖不知情且不同意为由，请求判决房屋买卖合同无效，并主张返还房屋所有
权。
第三，该房屋为夫妻共同财产，房屋所有权证书上登记的权利人仅为夫或妻一放，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同，第三方支付对价，但双方尚未办理房屋过户手续的;案例三：高某与李某为夫妻，婚后购买商品房一套，办理房屋产权证时，登记的权利人仅为妻子李某一人。后李某与第三方范某签订了房屋买卖合同，范某依约支付了全部购房款，而后李某以签订合同未经其夫高某同意为由，拒绝办理房屋过户手续，并以该房屋买卖合同无效为由拒绝承担违约责任。范某无奈下向法院提起诉讼，请求确认该合同有效，并要求判
决李某承担违约责任。
以上是三种比较常见的纠纷形式和相对应的案例，不同的具体案情会引发不同的法律后果，下面笔者就这三种形式，结合案例对于一方处分夫妻共有房屋效力予以分析。
二、对于第一种纠纷情形的分析
对于第一种情形，房屋买卖合同的效力如何有两种不同的观点：第一种观点认为该房屋
买卖合同当然无效。第二种观点认为该合同为效力待定合同。
笔者同意第二种观点。持第一种观点的人认为，根据1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定：下列房地产不得转让：„„„„(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;2003年12月1日起施行的《北京市城市房地产转让管理办法》第十一条进一步明确规定：下列房地产，不得转让：(三)登记为共有的房地产，未经其他共有人书面同意的;正如案例一所示，房屋所有权证上登记的张某和李某两个人的名字，出售的该房屋登记权利人为张某和李某所共有，张某单独和朱某签定买卖合同，显然违反了上述法律的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但是，笔者认为，从鼓励和保护交易的角度来说，一般不应轻易将合同认定为无效。在此种情形下，根据《合同法》第五十一条的规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如果订立合同后张某取得其妻李某的书面同意或书面授权，就应当将该房屋买卖合同认定为有效，如果无法取得李某的书面同意或授权，则该合同当然归于无效;正如案例一中，李某并不同意
出卖该房屋，因此，该房屋买卖合同因无法取得权利人的追认或同意而归于无效。
三、对于第二种纠纷情形的分析
对于第二种情形，房屋买卖合同是否有效，买受人是否可以取得该房屋的所有权，也存在两种完全对立的观点：第一种观点认为，该房屋买卖合同无效，即使办理了房屋过过户手续，买受人也不能取得房屋所有权;如果权利人主张，应予以返还;第二种观点认为，该房屋买卖合同合法有效，并且合同双方已经办理房屋过户手续，买受人当然对该房屋拥有所有权。笔者同意第二种观点。持第一种观点的理由是：既然该房屋是夫妻共同财产，虽然房屋权属证上登记的是夫妻一方的名字，但实际上另一方对该房屋也拥有所有权，夫妻二人对该房屋是共同共有关系。依据上述《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，共有的房地产，需要有共有人的书面同意，否则不能转让。此处的共有包括登记的和未登记的;依照该条规定，该房屋买卖合同因违反法律强制性规定当然无效;虽然该房屋办理了过户手续，但是买受人不能因此取得房屋所有权，首先，受让人不能依善意取得制度取得该房屋所有权，因为我国善意取得制度仅适用于动产;其次，虽然办理了过户手续，但是也不能依据物权登记的公信力取得该房屋所有权。因为既然是夫妻共同财产，当时登记时就应当登记为夫妻俩个人为权利人，说明登记本身存在错误，既然登记存在错误，登记的公信力也就不存在了，正所谓“皮之不存，毛将焉附”。但是，笔者认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的共有的房地产的共有人，应当是经有关部门依法登记的权利人;既然权利证书上登记的一方的名字，则买受人完全有理由相信该登记权利人对该房屋具有完全处分权，并且，双方已经依照该合同约定办理了房屋过户手续，房屋的所有权已经发生了法定的转移。根据物权公示制度，不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有和变更的公示方法;物权登记机关在其物权登记薄上所作的各种登记，具有使社会公众信其正确的法的效力;给予物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏的，因相信登记正确而与登记名义人
进行交易的善意第三人，其所得利益仍然受法律保护;因此，为维护物权登记的公示公信效力，不能让由支付相应对价的信赖登记公信力的买受人来承担登记机关因登记错误的不利后果。我国目前的善意取得制度是否只适用于动产还有待论证，但是，即使善意取得制度不适用于不动产，支付对价的买受人依然可以依照物权公示制度获得保护，拥有该房屋的所有权，实际上也是一种善意取得的结果;在案例二中，原则上孙某对该房屋拥有所有权，何某之妻许某要求孙某返还房屋所有权的主张不应得到支持。但是，如果许某确实有证据证明许某在与何某签订房屋买卖合同时，明知该房屋为夫妻共同财产，并且为获得其同意，而与何某串通签订该合同的，则可以依据合同法第五十二条第二款的规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，来主张何某与孙某的合同无效。如果被判定无效，则孙某当然
不能取得该房屋的所有权;此时，孙某并不受物权公示制度的保护，因其非为善意。
四、对于第三种情形的分析
第三种产生纠纷的情形基本和第二种情形类似，唯一不同的是此种情形下仅仅是签订了房屋买卖合同，而没有办理房屋过户手续;此时该房屋买卖合同是否有效成为唯一争议的焦点。有两种不同观点：第一种观点还是当然的认为该合同无效;第二种观点认为不应片面的说该合同有效还是无效，应当具体情况具体分析，主要依照买受人是否为善意而判定。笔者认同第二种观点。持第一种观点的人认为，根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条规定.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿.根据此条规定，善意取得不适用于不动产;即使善意取得适用于不动产，因为双方并未办理房屋过户手续，也不构成善意取得的要件，因此，应当认定为无效;其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，共有的房地产，需要有共有人的书面同意，否则不能转让。该种情形中因没有另一方的书面同意，因此也应违反法律的强制性规定而归于无效。该种情况下，房屋买卖合同是否有效，涉及到夫妻另一方共有人的物权保护和买受人的债权保护的取舍，根据物权优先于债权的原则，也应该认定该合同无效，保护房屋共有权人的权利。至于买受人的损失，如果在合同签订中买
受人没有过错，则可以要求对方当事人承担缔约过失责任来弥补自己的损失。
笔者认为，虽然最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第89条对于共有权人擅自处分共有物的行为效力有所规定，但是根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： (一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。根据特别法优于普通法的法律适用原则，此时法律适用应当根据上述最高院对于《婚姻法》的司法解释为准;虽然1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，共有的房地产，需要有共有人的书面同意，否
则不能转让。此处所谓“共有的房地产”并没有明确的说明是登记为共有的房地产还是也包括未经登记为共有的其他共有房地产;再者，即便该条所谓“共有的房地产”包括此种未经登记为共有的夫妻共有房产的情况，也并非必须经共有人书面的同意才可以转让，根据2001年12月24日审议通过的上述最高院对于婚姻法的司法解释(一)第十七条第二款的规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”此处并没有要求必须是达成书面的一致意见。根据新法优先于旧法的原则，可见此种情况下不必经另一方书面同意，登记权利人也对该房屋有完全处分权。当然，此时并不是所有的处分行为都有效，最重要的一点是要区分买受人即第三人是否为善意。以案例三来说，如果范某在签订合同时明知该房屋是高某和李某的夫妻共同财产且高某并未明确同意出售该房屋，则范某于李某签订的房屋买卖合同因范某的非善意而归于无效，当然这一点需要房屋权利主张人举证证明;如果范某在签订合同时尽了合理的注意义务，其通过审查李某所出示的房屋权属证书，且李某并未告知范某该房屋为夫妻共同财产，或者即使告知了，也表明说该高某同意出售，则范某因支付了相应合理对价并未善意，该房屋买卖合同有效。范某可以请求李某依约履行房屋过户手续，如果李某拒不履行的，则可以依照合法有效的买卖合同，要求李某承担违约责任。在举证责任上，笔者认为，一般情况下，应推定为该房屋出售行为为夫妻双方的共同意思表示，如果夫妻一方有相反意见的，应举证证明，比如夫妻关系名存实亡、双方分居或其他夫妻关系不和睦等其他足以不能认定为非夫妻双方共同意思表示的房屋出售等;首先，夫妻关系是基于婚姻而建立的一种特殊具有很大人身信赖性的关系，如果夫妻关系正常，一方不可能隐瞒另一方非因日常生活需要来出售该房屋;其次，很多在现实生活中，原来是夫妻两个人一致同意出卖该房屋，然后一方签订合同后，发现房价上涨迅速，基于投资心理和欲望的驱使，另一方往往会以自己不知情或不同意为由来主张合同无效，从而达到再以更高价格将房屋另行出售，获得更多利益的目的，此时，如果不区分情况就以该认定合同无效，对于善意买受人来说无疑是十分不公平的;而且也是一种交易
成本的浪费。具体买受人是否为善意，要结合具体情况具体分析。
五、小结
综上所述，在种种此类二手房买卖纠纷中，并没有一刀切的唯一判定标准，一定要以具体案情为基础，以我国现行相关的法律规法规为依据来判定夫妻一方处分共有房物的行为效力和法律后果。其实，理论和实践中对此纠纷的说法和处理不一致，也说明在适用法律上存在很多争议和矛盾，建议在以后的立法或司法解释中能够对此问题有一个明确统一的规范，不致再出现适用法律的困惑。由此所引发的一些相关的民事制度，比如善意取得制度的适用是否仅限于动产，夫妻一方处分共同财产是否为一种表见代理，是否应该去参照国外相关的夫妻家事代理权制度对此问题进行讨论等，都值得我们结合我国实际，去不断的探讨，这样才能进一步发展和完善我国的民事制度，也希望能对我国民事立法的完善和进步有所裨益。
第二篇：夫妻一方擅自处分共有经济适用房,另一方可否申请处分行为无效
夫妻一方擅自处分共有经济适用房，另一方可否申请处分行为无效 郑州市刘女士打电话咨询：
我的丈夫于2006年元月份在我市购买了一套经济适用房，是婚内购买的，并在半年后拿到了房产权证。在今年他与其公司的一同事王某签订了房屋买卖合同。合同约定王某向我丈夫一次性付清全部房款，我丈夫将房屋产权转让给王某。当我向丈夫及其王某要求此房不得转让时，我丈夫说这套经济适用房是王某利用自己的名义购买的，因为王某不是郑州户口，不符合购房条件，所以，在购买此经济适用房前，两人就已经约定了此房归王某所有。请问，我是否可以诉请法院，主张我丈夫和王某的房屋转让合同无效?我丈夫和王某先前的合谋购买经济适用房的协议是否有效?
刘辉律师解答：
这种案件是在经济适用房买卖中非常典型的，由于我国各地对于经济适用房的购买条件都进行了不同程度的限定，且随着房地产市场的逐步升温其购买经济适用房的条件也是愈加苛刻，于是有些人为了归避这些限制而与他人合谋借用他人名义购买经济适用房，然后再将其转让到自己名下，往往这时，随着时间和各种问题的出现，矛盾也就出现了。由于经济适用房在很大程度上是一种国家福利，属于社会保障制度的一部分，郑州市把经济适用房的购买者只限定在其有本市常住城镇户口若干年的公民，同时对经济适用的购买和转让规定了一系列的实体和程序要件。只有符合了这些要件，购买和转让行为才发生法律效力。
在本案当中，你的丈夫符合经济适用房的购买条件，同时也领取了房屋所有权证，依据物权的登记公示原则，你的丈夫是此经济适用房屋的合法购买者，同样也是合法的产权人。且依据我国《婚姻法》的相关规定，你的丈夫取得此经济适用房所有权的时间是在你们婚姻关系存续期间，如果你们夫妻二人没有特别的约定的情况下，就应当认定此房屋为夫妻共有财产。依据我国《婚姻法解释
(二)》第十七条第二项之规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”你的丈夫在你不知情的情况下与王某签订的房屋转让合同，应当视为擅自处分夫妻共有财产，侵犯了你作为妻子的合法权益，如果你诉至法院主张该经济适用房买卖协议无效，于法有据，法院应予支持。
关于你丈夫与王某在购买经济适用房时签订的协议，如果不存在违反我国《合同法》第五十二条的情形，应该认定合法有效，当然在符合经济适用房转让的法律规定的实体和程序条件时，可以依约履行。但是由于此房屋是夫妻共有财产，无论是在先的购买经济房的协议还是在后的转让合同都不具备法律效力。如果王某已经支付了购房款，只能按不当得利要求返还。也就是说如果本案不涉及夫妻共有财产，王某有权要求你的丈夫履行双方的约定，在符合经济适用房的购买和转让符合法当地法律规定，可以将经济适用房转让到自己名下。
第三篇：浅谈对被执行人擅自处分法院查封财产的执行
人民法院在执行案件时经常遇到被执行人擅自处分已被查封、冻结财产的情形，大多数执行法院只注重加大对被执行人惩罚力度，而对被执行人处分财产的追缴力度不够，这样既不利于保护债权人的利益，又不能体现出法律的严肃性。如何执行被执行人擅自处分法院查封的财产。笔者谈谈自己的观点，以供参考。
一、我国对被执行人擅自处分查封财产的效力认定。
被执行人擅自处分法院查封物行为的效力，有绝对无效和相对无效之分。在我国对被执行人擅自处分查封的财产采取相对无效的观点。首先，自《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(以下简称《执行规定》)与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封规定》)实施以来，对被执行人擅自处分查封的财产采取了相对无效的观点。《执行规定》第44条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。第48条规定，经人民法院准许被执行人可以自行处分查封的财产。《查封规定》第26条规定，法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。由此可以看出，被执行人擅自处分查封物的行为只是责令责任人追回或承担赔偿损失，并未否认处分行为的效力，也未涉及第三人对于查封物权利的认定。其次，规定中规定了被执行人对已查封财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。这与对于申请执行人不生效或无效意思不完全一致。再者，民事诉讼法第102条的规定只涉及对擅自处分查封财产行为的惩罚，并未涉及处分行为的效力。由此可以看出被执行人擅自处分法院查封物行为的效力是相对的，而不是绝对的。
二、被执行人擅自处分法院查封财产的形式
当前被执行人擅自处分法院查封财产的表现形式有以下几种情形：
一是与案外人恶意串通，将查封财产转移到案外人名下，特别是涉及没有产权登记或产权登记原来就不在被执行人名下的财产，如一房经几次倒手，被执行人是实际所有权人，但一直未过户。被执行人与案外人串通时，将协议转让日期写在法院查封时间之前，然后案外人向执行法院提出执行异议。
二是被执行人将查封的财产擅自出租给第三人，而且租赁期间较长。法院在拍卖时，第三人以买卖不破租赁来对抗执行。
三是被执行人隐瞒财产被查封的真相将查封的财产擅自抵押给第三人，并到公证机关进行公证。特别是查封尚未进行权属登记的建筑物，被执行人一房多卖、一房多押的现象较为突出。
四是被执行人将查封的财产直接变卖给第三人，第三人已经交付部分或全部价款并实际占有。被执行人取得价款之后下落不明。
五是被执行人利用协助义务部门不予协助法院查封、冻结、扣留财产的机会，将法院要求协助查封、冻结、扣留的财产占为已有。
三、执行过程中对于处分查封财产的处理
(一)通过处理查封的财产可以实现债权的情形
1、由于我国法律规定对被执行人擅自处分查封物的行为采取相对无效的制度。人民法院排除妨害的目的是为了保障执行的顺利进行。如果被执行人通过其他方式履行了义务，且申请执行人认可被执行人的妨害行为，法院可以不予排除妨害、不予责令限期追回。因为法院实施查封的目的就是为了使判决的内容得到实现，此时法院应按照《执行规定》第45条的规定将查封的财产予以解除。
2、凡是遇到被执行人与案外人恶意串通转移被查封财产的，执行机构首先对案外人异议进行审查，通过审查，若被执行人和案外人双方对恶意串通无异议的，法院可以不用裁定驳回，可以直接将查封财产追回。若对法院认定双方恶意串通有异议的，法院可以裁定案外人驳回异议，待异议之诉的判决生效后，再追回查封的财产。无论是那种情形，执行机构必须依照《执行规定》第100条对被执行人和案外人进行拘留、罚款，以警示他人。
3、对于有些单位或公民，在接到人民法院协助执行通知书和执行裁定书后，拒不协助查封、扣留被执行人的财产，造成查封、扣留的财产被转移的。执行法院应当依照《执行规定》第44条的规定责令责任人限期追回，逾期不能追回的，直接裁定责任人在转移财产的价值范围内向申请执行人承担责任。
4、被执行人与第三人协议将查封的财产出租、抵押或出卖给第三人，执行法院都应当排除，不论是否涉及到实体权利的审查。只要不符合善意取得的情形，执行机构应依照《查封规定》第26条的规定排除妨害。此时在异议的裁定中不能直接认定或宣布合同无效或解除合同，而应当认定合同的效力不影响执行裁定的效力即合同不能对抗申请执行人。第三人将查封的财产交还给被执行人后，持合同可以通过另行诉讼或仲裁程序解决。
5、由于执行法院在进行查封时，采取措施不当、手续不完备等，如查封房屋未张贴公告，未到有关部门办理协助查封手续，造成善意第三人已经交付部分或全部价款，且实际占有同时又取得产权证照，致使查封的财产无法追回。此时申请执行人可以以执行法院执行不当或执行错误为由，申请国家赔偿来实现债权。
(二)由于申请执行人的自身原因，造成无效查封或查封过期，此时不能认定被执行人有擅自处分查封财产的行为。一些案件申请执行人在诉讼程序中申请法院做财产保全查封，后来经审查发现查封财产的所有权不是被执行人的，出现查封主体上的错误。执行法院无权处分，无权追回。另外，《查封规定》第29条规定了查封、冻结期限，查封期满后申请执行人未申请延长期限，造成查封的效力消灭。被执行人有权处分所谓已被查封的财产。执行法院就不能去排除妨害追回财产，只能对被执行人按拒执罪进行刑事处罚。
第四篇：【实务参考】夫妻一方擅自出卖共有房屋的效力如何认定？
1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》
第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。2.《中华人民共和国物权法》 第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释
(一)》第十八条
物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时;当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。第十九条
物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。4.《中华人民共和国合同法》
第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 5.最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》的通知
89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。1.夫妻一方擅自将夫妻共同共有的房屋转让给他人，所签订的房屋买卖合同无效，房屋尚未办理所有权变更登记，买受人不构成善意取得--李某南诉何某某、何良某房屋买卖合同纠纷案
2.夫妻一方将共同财产单方处分给双方的亲属或者其他有利害关系的第三人，如有充分理由推定其明知或应知该处分未经另一方同意，则单方处分无效——姜某某、黄某某诉张某某、黄某房屋权属纠纷案
本案要旨：夫妻一方将共同财产单方处分给第三人的情况下，如第三人是夫妻双方的亲属或者其他有利害关系的人，则对其善意的认定应当采取更为严格的标准，如有充分理由推定其明知或应知该处分未经另一方同意，其不能被认定为善意第三人，夫妻一方单方对该共同财产的处分无效。 案号：(2005)鼓民一初字第324号、(2005)徐民一终字第1345号
3.夫妻一方擅自处分共有财产因受让方善意取得而有效--崔某诉仇某、孟某某、关某某买卖合同纠纷案
本案要旨：登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，不应予以支持。
案号：(2006)昌民二初字第43号审理法院：吉林省吉林市昌邑区人民法院
(一)夫妻共同所有房屋婚姻法第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻双方共同所有”。该法条明确说明我国婚姻法是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制。所谓婚后所得共同制，是指婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产外，均归夫妻双方共同共有的夫妻财产制度。由此可知，夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在内。
(二)如何认定夫妻另一方是否同意从物权法第九十七条规定可知，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。将该法条具体到夫妻共有关系中，则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。司法实践中，对此类纠纷的处理存在一个很难把握的事实认定即为夫妻另一方是否同意该出售行为。就此，我们认为，在具体认定是否同意时需要注意：第一，如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架内的同意即为意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可有书面、口头、电话等多种意思表现形式。对此，第三人只要在诉讼中能举证加以证明即可。但值得注意的是，现实生活中，也存在很多第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见，夫妻另一方未明确表态的情形。根据《民法通则意见》第66条的规定，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。第二，如何理解“同意”的意思表示范围。在司法实务中，经常会出现夫妻另一方参与了房屋买卖合同的前期协商过程，但在最后签约时并未在场的情形。如果事后房屋价格上涨，夫妻另一方往往以其签约时不在场，最后签订价格未经其同意为由，要求取回房屋。对此，要注意把握同意的意思表示范围是否包括出售价格、付款方式、交付时间等。我们认为，从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性出发，本条所称同意应为夫妻另一方对其配偶出售房屋的概括授权。(摘自《最高人民法院婚姻法司法解释
(三)理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2011年出版)
二、“第三人善意购买、支付合理对价”的理解
从物权法第一百零六条的规定来看，我国不动产善意取得制度旨在维护不动产交易安全，保护的是第三人对登记簿记载的信赖。司法实践中，对“第三人善意购买”中“善意”及“合理对价”的理解应注意以下几点：
第五篇：财产共有承诺书
工商银行：
本人与抵押人是夫妻关系， 是财产共有人。经我们财产共有人协商， 同意将我夫妻二人位于作抵押。为在工商银行申请的抵押借款作抵押担保。
我们承诺：借款人未按期归还贷款息时，贵银行有权向人民法院提起诉讼或向人民法院申请强制执行，处置上述抵(质)押归还贷款本息和相应费用。作为财产共有人愿意承担连带责任， 并有义务共同归还该贷款本息及贷款因发放和追加贷款本息而发生的一切费用。
特此承诺!
财产共有人(签名，指模)：
2011年 1 月 6日