今天小编为大家推荐《上市公司房地产论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。在一些市场人士看来，尽管相对其他行业，房地产业的利润依然较高，但随着调控政策不断压缩上市公司房地产业务的利润空间，相对过去，利润率已经下降。在这个背景下，房地产企业开始谋求转型，“吃药、开矿”渐成为成为这部分企业的下一个标的。曾几何时，“买房”是不少上市公司的投资方向之一。
上市公司房地产论文 篇1：
哪些科技类上市公司在做房地产？
10月中旬，科大讯飞（002230.SZ）长期侵占位于安徽宣城泾县的扬子鳄国家级自然保护区核心区土地被央视曝光，这家行业独角兽是否隐藏着“土地生意”成为舆论关注的热点。
《中国经济周刊》记者独家梳理606家A股科技类上市公司近6年来投资性房地产发现，涉足投资性房地产的公司数量从2013年的134家，增加到2018年的275家，也就是说，有近半的科技类上市公司涉足房地产投资，且其投资性房地产的资产总金额也猛增一倍。其中，中兴通讯（000063.SZ）投资性房地产的金额连续6年排名第一，京东方A（000725.SZ）连续6年位列三甲，ST中安（600654.SH）也在最近三年出现在前3名的榜单上。而盛讯达、北纬科技的投资类房地产金额，占其资产总额的比重高达30%左右。
有专家指出，一些科技企业正在从创新的主体演变为地产新军，这些企业在房地产暴利的诱导下，借科技之名，行地產之实，从支持科技创新的政策中套利。专家建议，政府应对出让给科技企业的土地进行限制性约定。
科技类上市公司“圈地”，几乎一夜之间成为公众关注的大新闻。例如，国内智能语音引领者科大讯飞（002230.SZ）被曝以建设培训基地名义开发房地产，引发舆论热议。无独有偶，中兴通讯（000063.SZ）今年早些时候也因拥有高达20亿元的投资性房地产，被质疑偏离了主业。
9月份，被誉为“基因测序第一股”的华大基因（300676.SZ）也被质疑打着“健康小镇”的名义在全国各地跑马圈地，随着原万科集团创始人王石担任华大基因联席董事长，上述质疑似乎变得真实起来。
于是，人们不禁要质疑甚至责问：在这几年房地产火爆的背景下，科技企业是否真的偏离了主业，也去做房地产生意了？
《中国经济周刊》记者通过Wind资讯统计发现，近年来，科技类上市公司在增加投资性地产的比重。
双双翻倍：投资性房地产成科技类上市公司宠儿
绝大多数科技类上市公司没有房产开发资质，无法像房企那样直接拿地建房，买卖商品房，所以这些公司在地产方面的举动不易察觉。但是，科技类上市公司参与炒地炒房的“迹象”会在投资性房地产这一会计科目下有所体现。
根据财政部会计司发布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》，投资性房地产用以记录企业为“赚取租金或资本增值，或两者兼而有之”而持有房地产的情况。具体包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
对于非地产类上市公司，投资性房地产主要指企业用于出租的房屋建筑物及其土地，用于日常生产经营的房产不属于投资性房地产。西南政法大学教授范伟红曾对《中国经济周刊》记者说，投资性房地产就是用来衡量非上市房企用于炒地皮、炒房子谋求增值利益的投资情况。
《中国经济周刊》记者对606家科技类上市公司（编者注：根据中信证券特殊类标准划分）自2013至2018年的6年中报梳理发现，2013年仅有134家公司有投资性房地产，总额为115.02亿元；而2018年则有275家公司有此账目，总额达280.11亿元，分别增长105.22%、105.05%。6年间，参与炒地炒房的科技类上市公司数量和金额双双翻倍（见表1）。
具体到年份看，自2015年以来，科技类上市公司开始快速参与到房地产行业中，公司数量和金额都呈现两位数增幅。在均值方面，这6年间的整体差距并不大，2016年后开始有较为明显的提高。这也是与近几年房地产周期有密切关系的，2015年“3·30”政策放松楼市政策以来，房价快速上涨，也传导到租赁市场上，科技类上市公司参与房地产市场的动力强劲，也开始把一些自用房地产用于租赁或出售。
从增长速度看，一些上市公司的投资性房地产一旦较大规模地增加，在一定时期内会呈现稳定性，例如，对外租赁一般可能是一年或几年等，这也客观上助推了上市公司炒房意愿。
以北纬科技（002148.SZ）的房地产类投资为例，这家公司于2010年在南京市投资建设北纬国际中心项目（南京产业园），2012年开工建设，2015年第四季度通过了工程建设竣工验收和政府部门的建设项目竣工备案，并开始对外招租，这一年实现租赁收入118.7万元；2016年入驻率达70%以上，当年实现租赁收入3024.35万元；2017年入驻率达95%以上，实现租赁收入7009.94万元，而该公司当年的营收为5.7亿元，净利润1.3亿元。
北纬科技2017年年报还称，北纬国际中心原值5.63亿元，其中投资性房地产3.94亿元，固定资产1.69亿元。这意味着目前北纬国际中心绝大部分对外出租，能为公司带来稳定的现金流，在高房价行情下，如果选择出售则会有更大的收益。
从各科技类上市公司的投资性房地产看，这6年间，中兴通讯一直稳居第一（见表2）、京东方A（000725.SZ）也在第二或第三位置变动，闻泰科技（600475.SH）、中国长城（000066.SZ）、ST中安（600654.SH）也出现在前3名的榜单上。
以京东方A为例，这家公司的投资性房地产在2012年就超过13亿元，随后的几年虽有小幅下降，但总体上都在12亿元以上。
《中国经济周刊》记者查询京东方A年报发现，其2008年的投资性房地产为1.7455亿元，2009年就飙升至12.04亿元，增幅590%，其解释称是报告期内收购联营公司 50%股权，实现企业合并，合并后的企业拟实施新业务转型，将相关资产划为投资性房地产。
居高不下的投资性房地产给京东方A带去了丰厚的租金回报。据其2017年年报，该年实现的租金收入高达8.79亿元，同比增长9.06%。
进退、增减是常态
与此同时，《中国经济周刊》记者也发现，虽然2012—2018年这6年参与房地产市场的上市公司总体数量在增加，但名单有变，即有新进入的也有退出。
对比2017年和2018年这两年中报显示，思维列控（603508.SH）、卓翼科技（300232.SZ）和路畅科技（002816.SZ）等41家公司属于新进入房地产投资行列的，其投资性房地产总额为22.03亿元。其中，最高者*ST大唐（600198.SH）为4.73亿元，最低者水晶光电（002273.SZ）为106万元。
《中国经济周刊》记者查询*ST大唐财报显示，主要是2017年底，*ST大唐把已达到使用条件的原本在“在建工程”中核算的永丰三期项目转入投资性房地产核算。
维信诺（002387.SZ）、网宿科技（300017.SZ）等9家公司则退出了房地产市场，这9家公司的投资性房地产总额为2.81亿元。
记者查询维信诺财报显示，这家公司2017年初，把闲置的汕头歧山北房屋建筑物及对应土地使用权用于出租，将位于广州的部分房产用于出租，两者资产价值1.05亿元转换成投资性房地产。而2018年这家公司准备出售这两处资产，这1.05亿元就从投资性房地产账目转移到了“持有待售资产”列报。
另外，对比2017年和2018年这两年中报还可以看出，有些上市公司的投资性房地产在增加，如兴森科技（002436.SZ）今年中报为1.17亿元，去年中报为39万元，同比大幅增加29800%；也有些上市公司的投资性房地产在减少，如海能达（002583.SZ）今年中报为2123万元，去年中报为9081万元，同比减少76.62%。
不难看出，上市公司的投资性房地产增多情况，可分为新进入和同比大幅增加情形。
上市公司的投资性房地产减少情况，可分为退出和同比大幅降低情形。
中汇会计师事务所经理王林对《中国经济周刊》记者解释称，大致有如下两种原因：
一是对外出租的投资性房地产转为自用，调整至固定资产；二是将持有的投资性房地产对外出售，取得相应的对价。
中兴通讯、京东方A和ST中安：投资类房地产均超10亿元
《中国经济周刊》记者还对科技类上市公司2018年中报的投资性房地产进行了梳理，最高者中兴通讯为20.31亿元。
分区间来看，超过10亿元的公司有3家，如中兴通讯、京东方A、ST中安；在1亿元～10亿元的公司有68家，如东软集团（600718.SH）和浪潮信息（000977.SZ）等；在1000万元～1亿元的公司有123家，如科大讯飞（002230.SZ）、深科技（000021.SZ）和中国软件（600536.SH）等；低于1000万元的公司有72家。
其中，投资性房地产超过1亿元的公司多达194家，占比超过七成。
记者选取了15家投资性房地产超过4亿元的公司，并从其财报中找到了公司的定位、目标等，一些公司在自身行业处于领先地位，但也未能摆脱“炒房”的诱惑（见表3）。
新海宜（002089.SZ）的投资性房地产从2017年中报的0.31亿元大增至2018年中报的5.45亿元，增幅达1677.33%，其解释称主要是子公司深圳易软技术将自用大厦转为对外出租。长园集团（600525.SH）的增幅也較多，其2018年中报解释称，主要是南京基地完工部分房产用于出租所致。ST中安降幅近半，其2017年财报解释称，主要是处置了一些投资性房地产，但并没有说明具体原因。
“科技地产商”异军突起：“从支持创新的政策中套利”
相比最近几年房地产的火爆，我国的实体经济并不太景气，房产也成为优质投资标的。一些科技类上市公司的净利润不如一套学区房也是客观存在，如汇源通信（000586.SZ）和深华发A（000020.SZ）这两家公司2017年的净利润分别只有95万元和97万元。
在房地产业的暴利诱惑面前，坚守科技领域的确需要企业家精神。《中国经济周刊》记者曾采访过制笔企业贝发集团董事长邱智铭，这家企业用实际行动回应了李克强总理的“圆珠笔之问”。
不过，邱智铭也坦言，“一直专注做笔这个主业是需要企业家精神和情怀的，是需要抵挡住诱惑的。前几年房地产很吸引人，我们也可以很轻松地拿一些土地过来，或者投入一些村镇银行、买矿卖矿，这些都可以获得很多的利润。有人对我说，如果你做房地产，很快会做成百亿、千亿的企业。而我坚持认为，做笔也能成为十亿、百亿的企业，这是我在诱惑面前的选择。”
虽然贝发集团忍住了诱惑，但这家企业却也因营收规模和净利润等指标不理想而无法登陆资本市场。
尽管华大基因这几年财报的投资性房地产为0，在建工程规模也不大，但《中国经济周刊》记者查询其官网看到，从2016年以来，华大基因与辽宁省大连市、湖北省荆门市、湖南省益阳市、贵州省黔西南州、云南省昆明市、江苏省苏州市、河北省张家口市等多个地方政府商谈合作，而在当地建设“健康小镇”等是双方合作重要模式。
有业内人士分析称，一旦上述合作落地，华大基因的厂房、办公楼等为代表的固定资产将大幅增加，如果再有出租或出售，其投资性房地产也会大幅增加，届时，加入华大基因的地产界大咖王石就能派上“用武之地”了。
中国软件园区发展联盟理事长、北京中关村软件园发展有限责任公司董事长刘克峰曾撰文称，目前，有一种趋势需引起特别关注，一些科技企业正在从科技创新的主体，演变为科技地产新军，加入到科技地产商的行列中。
刘克峰分析说，在房地产暴利的诱导下，一些科技企业借科技之名行地产之实。这些企业通过各种途径拿到远远超过自用需求的优惠土地，建设了大量办公楼宇、商业配套，甚至公寓住宅，或直接销售房产，或转让项目公司股权，或成为房东。“他们不在科技创新上下功夫，而在房地产上搞投机，从支持创新的政策中套利。”
刘克峰建议，为防止科技类企业沦为科技地产商，政府应对出让给科技企业的土地进行限制性约定，例如，限定土地上的物业只能自用，不得出售、转让或租赁，并加大动态监管力度，在资产登记、股权变更等环节进行核查。
事实上，与很多科技类公司对投资性房地产的欲罢不能相比，另有一些科技企业则坚持主业。例如华为就始终与地产业务保持距离。“华为没有做过房地产，也没做过股票。”华为公司创始人任正非在谈及房地产的诱惑时曾表示，华为人专注做一件事情，攻击“城墙口”，聚焦主业坚持创新。
作者：贾国强
上市公司房地产论文 篇2：
涉房公司去意浓
在一些市场人士看来，尽管相对其他行业，房地产业的利润依然较高，但随着调控政策不断压缩上市公司房地产业务的利润空间，相对过去，利润率已经下降。在这个背景下，房地产企业开始谋求转型，“吃药、开矿”渐成为成为这部分企业的下一个标的。
曾几何时，“买房”是不少上市公司的投资方向之一。而现在，受累于持续的房地产调控政策，让不少原本只想“分一杯羹”的外行企业陷入资金紧缺泥潭不能自拔，房地产业务不同程度出现亏损，“弃房”渐成为越来越多公司的无奈之举。
对此，专家表示，受累国家房产调控政策不放松，外行会感觉越来越冷，与其让盈利前景继续不明朗，不如赶快趁目前资产贬值不多，回收成本。
“脱房”或成趋势
据Wind资讯数据统计发现，在A股2000多家上市公司中，除了房地产与建筑业外，2005-2012年主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238家，而到了2012年年报中，这一数值降到了133家，也即8年间，有105家，约44.1%的涉房企业选择了“脱离房地产”。
据记者不完全统计，年初以来，先后有南京医药、人福医药、中恒集团、春晖股份等公司纷纷发布剥离房地产资产的公告。
1月15日，中恒集团发布的业绩预告显示，预计2012年的净利润同比增加80%-90%，其原因之一就是剥离房地产业务带来收益。
相似情况的还有南京医药。该公司1月26日公告，为保2012年业绩，南京医药同样打起了变卖旗下房产的主意。公司去年11-12月多次发布出售资产的相关公告。
你方唱罢我登台，1月28日，春晖股份公告土地转让进展的公告。将公司104亩闲置土地转让已完成资产过户手续。
紧随其后，3月13日，云南白药发布公告称，为进一步提高国有资产的使用效率，拟对外挂牌转让全资子公司云南白药置业有限公司100%股权，并退出房地产业务。
房地产利润下降是逃离主因
在记者翻看了多家上市公司的报表中发现，这些混搭的公司房地产业务利润下降是这些上市公司“脱房”的直接诱因。在一些市场人士看来，尽管相对其他行业，房地产业的利润依然较高，但随着调控政策不断压缩上市公司房地产业务的利润空间，相对过去，利润率已经下降。
白药置业（云南白药旗下子公司）所遇到的危机正是许多过于激进企业的真实写照。今年3月，云南白药在发布公告拟转让旗下房地产子公司全部股权，表示“为专注主业”退出房地产业务。该公司上市年报数据显示，白药置业自2006年4月成立以来业绩一直不佳：除了2010年出现563万元的盈利外，其他年份都处于亏损状态，6年累计亏损60万元。
不仅云南白药，还有红豆股份，据其财报数据显示，红豆股份房地产收入在2010年之后，营收贡献占据大半江山的房地产业务开始成为公司的拖累，也成为其融资的障碍，2010年至今，房地产收入占比直线下滑。
“开矿吃药”谋转型
“随着近几年土地市场的公开化交易和地价的不断上涨，特别是融资成本的增加，在北京操作一个普通住宅项目的实际利润率能达到10%已然是不错的项目。调控期间为了确保项目的回款率，前期入市的产品基本上就是零利润。”一位开发商向记者坦言，在这个背景下，房地产企业开始谋求转型，“吃药、开矿”渐成为成为这部分企业的下一个标的。比如说，今年1月，刚泰控股发布重大资金重组公告，购买甘肃大冶公司100%股权，并出售旗下控股的浙江华盛达房地产公司89.78%股权。
3月19日，作为民营地产公司转型代表的中茵股份推出了定增预案，拟以9.23元/股向林芝中茵、上海泛安信息工程、昆山诺益投资发行1.09亿股股份募集净额9.86亿元，其中向子公司西藏中茵增资约4.5亿元；向子公司泰达医药增资约4亿元；剩余用于补充西藏中茵流动资金。“未来公司将继续坚持矿业，争取矿业达到主业一半以上。”中茵股份证券部工作人员表示。
分析人士表示，当前出现上市公司纷纷“脱房”的现象并不罕见。在销售不力、资金链紧张及库存高企等压力下，这部分企业选择“剥离房产”其实比较明智的，颇有“弃车保帅”的战略考虑，但是在具体退出过程中仍应慎重。
作者：吴旭光
上市公司房地产论文 篇3：
上市公司投资性房地产计量模式变更的动因及规范
摘要：房产价格上涨背景下采用公允价值模式计量不仅可以减少企业费用带来净利润的大幅增加，而且能够提高偿债能力与筹资能力增厚管理者报酬并便于企业开展国际业务。要保证变更行为规范进行就必须提高会计人员业务能力与职业道德水平，强化企业内外部监督，完善会计政策披露制度，建立多样化业绩评价体系并加大的违规行为惩罚力度。
关键词：投资性房地产 会计政策变更 诱因动机
一、上市公司会计政策变更现状
会计政策变更是指在企业的外部或内部环境发生变化时，企业对某一会计事项由原来的会计处理方法改为另一种方法的行为。由于会计政策变更会涉及到收入费用的改变，最后一定会影响到利润表的利润数额，从短期来看会对一个企业当期利润产生很大的影响，这也是为什么很多上市公司为了扭亏为盈，摆脱ST处理，进行盈余管理而自愿进行会计政策变更的诱因。然而由于会计政策的变更需要一定的条件，以投资性房地产的后续计量模式为例，从成本模式变为公允价值模式进行后续计量，必须要具备市场成熟且公允价值可以连续可靠取得的条件。更为重要的一点是，企业一旦采用公允价值模式计量投资性房地产，不得再转为成本模式，所以现实中进行自愿性会计政策变更的上市公司并不多。据不完全统计，在2016年度内，84%的上市公司没有采用会计政策变更，16%的上市公司采用了一次会计政策变更。到了2017年，却有高达92%的上市公司在财务年度内采用了三次会计政策变更。这一对比表明，越来越多的企业愿意随着内外部环境的变化来灵活变更会计政策，从而进行盈余管理。
二、投资性房地产计量模式变更成因
我国大多数企业愿意采用成本模式对投资性房地产进行计量，因为成本模式简单易操作，操作成本不高，且可以避免房产市场大幅动荡对企业业绩的影响。投资性房地产采用成本模式计量需要每年对房产计提折旧与摊销，计提的减值准备不得转回，这样企业账面上房产价值越来越少。但在经济上行的影响下，房产价格居高不下，国家为了维持宏观经济的稳定性，中长期内房价势必不会大跌，这样企业账面价值就与实际情况有较大误差，导致对企业资产的低估。当采用公允价值模式计量时，不再对投资性房地产计提减值准备，而是根据公允价值与账面余额的差额确定公允价值变动损益，并采用追溯调整法对期初留存收益进行调整。这样不仅企业费用减少，随着房产价格的上涨趋势，企业资产价值也会持续上涨，这些都会带来企业净利润的大幅增加。在实际会计实务中，不乏一些上市公司为了摘掉ST帽子以确保公司上市资格，将成本模式变更为公允价值模式，从而达到增加企业资产降低资产负债率与权益乘数并提高每股收益数值的目的。
以金地集团为例。金地集团是一家以房地产经营为主的公司，是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一，是房地产开发企业国家一级资质单位。2013年11月以前，公司一直采用成本模式计量投资性房地产，但由于这种计量模式与现行市场行情下房产价值相背离，同时也给财务信息得到真实披露带来困难。于是在2013年，金地集团根据国家企业会计准则的规定，先是把部分存货与在建工程转入投资性房地产，增加公允价值变动损益3.11亿，增加递延所得税负债0.78亿，增加资本公积2.34亿。再用追溯调整法对公司投资性房地产由成本模式改为公允价值模式计量，直接导致上一会计年度所有者权益增加近21亿，净利润提高近4亿，并由于公允价值变动损益使本年度净利润增加近13亿。金地集团的会计政策变更极大地改善了公司各项财务指标，不仅带来了报表层次上短期的巨额收益，也增强了企业偿债能力与融资筹资能力。
三、会计政策变更的经济动机
（一）管理者报酬
由于我国公司治理结构是所有权与经营权分离形式，管理层取得的报酬和公司经营业绩直接相挂钩，而会计政策变更会对企业利润表产生比较大的影响。这样管理层作为一个理性经济人，就可能为了自身利益进行会计政策变更，虚增报表层面企业利润，从而提高管理者报酬以获得经济利益，同时也提高自身竞争力。
（二）企业自身利益
按照我国证券市场相关制度的规定，一家上市公司连续三年亏损就会被股票摘牌强制退市，这不仅会损害各方利益，对企业也无疑是个致命性的打击，所以会有公司为了避免ST，会抓住变更会计政策这一救命稻草来进行盈余管理。例如在前一会计年度对损失费用提前确认，而对收入利得延期确认，这样可以保证在第三年有一个正利润。对金地集团来说进行会计政策变更是出于企业自身利益考虑，采用公允价值模式计量投资性房地产，有利于反映投资性房地产的真实价值，扩大资产规模，调整资产结构，降低企业的资产负债率，提高每股收益。
（三）开展国际业务
最开始我国企业会计准则规定企业对投资性房地产的计量只能采用成本法，而国际会计准则要求无论企业采用成本法还是公允价值模式，都应当对投资性房地产的价值进行公允价值披露。随着经济全球化的发展，我国开始允许企业采用公允价值模式计量投资性房地产，这在一定程度上提高了我国房地产在国际市场上的竞争力，企业变更投资性房地产的计量模式，也有利于开展国际业务，开拓国际市场。
四、规范变更行为的建议
（一）提高会计人员业务能力与职业道德
企业可以定期组织对会计人员的培训和教育，建立考核与奖惩制度，提高员工对企业文化的认同，鼓励员工对企业未来发展提出建议。人是生产力中最活跃的因素，会计人员的职业道德是一个企业在市場上树立良好形象的基础，一个企业要想在激烈的市场竞争中长存，最根本的是要有“德”。因此必须加强对会计人员的职业道德教育，培养会计人员良好的职业习惯，加大对会计人员违背职业道德行为的惩处力度。
（二）强化企业内外部监督，完善会计政策披露制度
上市公司变更投资性房地产计量模式实质上是虚增利润，并没有真实的现金流入，很多公司在变更投资性房地产计量模式后每股收益都有上升，可是却并没有增加派发现金股利，这样无疑增加了股票市场上的信息不对称。相关企业会计监督部门应当加强对企业财务报表尤其是利润表的监督，企业自身也应当完善内部控制制度，做到不相容职务分离，配合相关审计部门的监督。同时监管部门应当完善相关会计法律法规体系，加强信息披露体系建设，对企业披露会计信息作出严格且明确的规定，必要时进行相关利润报表数据的追溯调整，注册会不断加强对企业的外部监督。
（三）建立多样化业绩评价体系
股价不能反映企业真实价值，现实中经常存在上市公司业绩下滑股价却在走高，市盈率高而投资者获利却减少的情况，高管过多关注报表层面的业绩就会增加财务舞弊的可能性，追根溯源还是我国经济市场对企业业绩的评价标准较为单一，造成各大上市公司专注于追逐显性的经济利益，而对一些隐性软指标没有给予应有的关注，例如员工对公司文化的认同感与归属感，公司治理结构在管理层与所有者利益上的协调度，公司的外在形象等，这些指标可以帮助投资者从另一角度看清企业未来发展的潜力。
（四）加大违规行为惩罚力度
只有提高公司进行财务舞弊的代价，让公司意识到随意变更会计政策后果的严重性，才能从根本上杜绝这一行为。一方面政府及有关监管部门应当制定完备的法律制度，对恶意违反市场经济秩序，随意进行财务舞弊的企业追究法律责任，给予罚款、禁止入市等行政处罚。另一方面，政府应搭建更加公平透明的房地产交易平台，打击非法人为操作公允价值的会计活动。这样才能提高各个公司准守企业会计准则的自觉性，营造一个更加公平竞争的市场环境。
目前的市场环境给上市公司进行盈余管理提供了更多的灵活性，因此不仅企业应当慎用会计政策变更，政府与有关监管部门也应当加强对上市公司会计政策变更的监督，投资者也可以全方位考察企业各方面的业绩，而不是仅仅考察几个单一的财务指标。只有各方携手才能从根本上规范上市公司进行会计政策变更的行为，营造更加公平竞争的市场环境。
参考文献：
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作者：施含韵