一、共有的定义
在对一个问题进行探讨之前, 对这个问题所涉及的概念进行追本溯源是有意义的。共有, 是指两个或两个以上的民事主体对于同一标的物共同享有所有权。从性质上来看, 共有不是一种独立的所有权类型, 而是基于共同生活、共同生产、共同经营而发生的相同性质或不同性质的所有权之间的结合。[1]现目前, 在学理上把共有分为按份共有和共同共有。按份共有在此不作详细讨论, 在这里着重要说到的是共同共有。共同共有是指两个或者两个以上的民事主体对同一标的物平等地享有所有权。虽然夫妻共有与共同共有都是共有的一个种类, 在本质上相像, 但是终归是不同的, 下面笔者从不动产权属变更的角度简要讲述两者的区别与相似之处。
二、共同共有中不动产权属的变更
通过上述, 我们可以知道在共同共有中, 共同共有人对共有的不动产共同享有所有权, 在共同共有中, 对共同共有的不动产的处分从物权法中我们可以得到答案。《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的, 应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意, 但共有人之间另有约定的除外。”从这里可以得出的是, 共同共有中不动产权属的变更需要全部的共有人的同意。
但是在实际生活中, 总会有一部分人是不同意的, 也就无法进行不动产权属的变更, 这对实际生活的需求以及交易的进行是不利的, 这时候我们可以看到的是在物权法第九十九条对此亦有规定: 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产, 以维持共有关系的, 应当按照约定, 但共有人有重大理由需要分割的, 可以请求分割; 没有约定或者约定不明确的, 按份共有人可以随时请求分割, 共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的, 应当给予赔偿。
三、夫妻共有中不动产权属的变更
在夫妻共有中, 不动产权属的变更会因具体情形的不一样而处理方式以及定性也会随之不同, 不能一言以概之的解决, 所以对夫妻共有中不动产权属的变更要予以规范, 切实保护夫妻二人及第三人的合法权益, 对于此类问题, 我国婚姻法有相关的规定, 如《婚姻法司法解释三》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋, 第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续, 另一方主张追回该房屋的, 人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失, 离婚时另一方请求赔偿损失的, 人民法院应予支持。”就这个司法解释, 最高人民法院在回答记者时, 将这个与物权法中的善意取得制度联系在一起, 而我们都知道, 善意取得制度是与无权处分联系在一起适用的, 显而易见的是最高院将夫妻一方未经另一方同意出售共有房屋的行为定性为无权处分, 但是在不同的情形下, 这种行为的性质也有可能不同, 如可能出卖的行为构成无权代理, 在满足表见代理的情况下, 还有可能构成表见代理, 也有可能构成日常家事代理权, 这就是一种合法有效的行为, [2]因此有必要对夫妻共有中不动产权属变更问题分别进行讨论, 不能笼统的定性为无权处分。
( 一) 夫妻共有房屋登记在双方名下
甲乙二人为合法夫妻, 共有房屋一套, 在房屋产权登记簿上登记的是甲乙二人的名字, 其中一人甲将房屋出卖。此时, 第三人丙能否取得房屋呢? 笔者认为在这个问题上不能一概而论, 可以分为以下两种情形。第一种情形, 若甲在出卖房屋的时候是以自己的名义, 那么房屋产权登记簿上登记明明是二人的名字, 此时的丙若还是将交易进行下去, 那么当乙请求撤销买卖合同的时候, 丙就不能够主张善意取得了。第二种情形, 若甲在出卖房屋时以夫妻二人的名义, 此时甲的行为是何种性质呢? 甲对房屋有自己的份额, 对这部分甲是有权处分, 但是对剩下的属于乙的份额, 笔者认为甲的行为构成无权代理, 因为在出卖房屋的时候甲是以夫妻二人的名义出卖的, 而并不构成无权处分。在此时, 若甲的无权代理能够构成表见代理的话, 那么第三人丙可以凭借善意取得制度取得房屋的所有权。
在这里, 笔者认为最为重要的是如何认定第三人丙有充足的理由相信甲有代理权。丙要相信甲有代理权, 可以有以下几种方式: 1、甲有乙的授权委托书; 2、丙打电话或以其他方式询问另一方, 若甲找人代替乙的话, 那么我们则可以认为丙已经尽到了自己的义务, 而并不能够说丙知道甲和乙是夫妻关系, 就相信甲所说的话, 认为这是夫妻二人共同的意思表示, 这未免对善意第三人的义务的要求过低, 当第三人丙尽到了自己的义务之后, 此时丙方能凭借善意取得制度取得房屋的所有权。
( 二) 夫妻共有房屋登记在其中一人名下
以上分析了夫妻共有房屋登记在二人名下, 其中一人将房屋出卖的情形。那么, 若夫妻共有的房屋登记在其中一人的名下, 登记人擅自将房屋出卖给第三人, 此时登记人的行为性质如何认定? 可以完全想象得到的是, 若登记人想要出卖房屋, 肯定不会再以夫妻二人的名义将房屋出卖, 而是以自己的名义, 并且对第三人隐瞒此房屋为夫妻二人共有的事实, 此时, 登记人出卖房屋的行为应该定性为无权处分。说登记人的行为系无权处分, 有以下几点理由: 1、此房屋是夫妻二人共有, 登记人对此房屋仅仅只享有一部分的份额, 登记人擅自将房屋出卖, 超出了他自己对房屋的份额; 2、登记人的这种越权行为实际上损害了另一方对此房屋的所有权, 即损害了其配偶的利益, 但是由于夫妻关系的存在, 造成了这种具有完整的所有权的外观, 然而登记人的这种处分行为却超出了夫妻一方有权实施处分行为的范围。我国民法将无处分权人处分他人财产的民事法律行为定性为效力待定的民事法律行为。[3]
此外还会存在一种情形, 夫妻共有的房屋, 登记在其中一人的名下, 另一人擅自将房屋出卖给第三人, 此时另一人的出卖房屋行为如何定性? 第三人是否能够取得房屋的所有权? 在这种情况下, 根据《婚姻法司法解释一》第十七条的规定, 我们可以知道, 第三人在交易时有足够的理由相信对方所为的意思表示是夫妻二人共同的意思表示, 即可依据善意取得制度取得房屋的所有权。此种情形下, 情况比较简单, 另一人出卖房屋的行为定性为无权处分, 只要有使相对人相信其有权利处分的权利外观, 那么此时相对人就有足够的理由去对抗登记人的诉求。
四、结语
夫妻共有虽然是共同共有的一个类型, 本质上是共同共有, 但在具体的实际案例操作中两者所适用的法律并不完全对等。夫妻共有作为共同共有中的一个特殊存在, 在不动产权属变更的问题上, 不仅仅是要保护个人的利益, 更加需要强调的是夫妻这个共同体的和谐。通过上文的简要的分析, 可以看到的是在不动产权属变更的问题上, 共同共有侧重的是各共有人在共有不动产中所占的份额, 尽管这个份额并不明确, 但是可以确认的是这个份额存在, 只是不能像按份共有那样清晰明了的展示在大家面前, 在不动产权属变更时就依据份额来确定各共有人的利益; 夫妻作为一个共同体, 婚姻法侧重对夫妻这个共同体的保护, 希望夫妻的生活和谐, 从而进一步达到社会和谐, 因此, 在不动产权属变更的问题上, 对此的规定就会从共同体的角度出发, 不再是从个人出发, 到了最后, 这个共同体无可挽回的时候, 才再次回到个人的利益上来。
摘要：共同共有与夫妻共有同属于共有, 即夫妻共有与共同共有都包含于共有之中, 但是虽然性质上同属于共有, 两者的区别却是天差地别, 适用于共同共有的制度并不一定能够适用于夫妻共有, 所以应当区别对待。夫妻共有作为共同共有的一个类型, 体现了夫妻共有的特殊性。本文旨在从不动产权属的变更中得出二者的一些区别。
关键词：共同共有,夫妻共有,善意取得
参考文献
[1] 马俊驹, 余延满.民法原论 (第四版) [M].北京:法律出版社, 2010.
[2] 张岑.夫妻一方擅自出售共同共有房屋行为的法律性质研究[J].福建广播电视大学学报, 2012 (1) .
[3] 贾囡.夫妻共有不动产处分的物权法研究[J].中国社会科学院学报, 2014 (4) .