今天小编为大家推荐《商业房地产开发项目性征论文(精选3篇)》，供需要的小伙伴们查阅，希望能够帮助到大家。征地又称农民集体土地征用，是指为了国家建设的需要，国家强制把集体土地变为国有土地，并给予补偿的行为。随着农村城镇化的不断推进，征地是经常发生的事情，这使许多地方城市面貌焕然一新，它是与各地方政府做了大量的工作分不开的。然在这过程中，也发生了令人痛心的事情，如有的农民采取铤而走险的方法来维护自己的合法权益，这其中也不乏有的地方政府损害农民利益的情况存在。
商业房地产开发项目性征论文 篇1：
真实的物业税
正在推进的物业税改革将带来税负增加，“物业税出台后房价会大幅下降”只是幻象
幻觉醒来
“开征物业税不会取消土地出让金。”最近一段时间，财政部、国家税务总局和国土资源部官员在多個场合不约而同对此作出澄清。
他们明确表示：正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性缴纳土地出让金。
尽管如此，“土地出让金从一次性征收改为物业税逐年缴纳，从而带来房价下降”的说法，仍在社会上广为流传，让公众充满期待。
公众的期盼，源于物业税改革初期政府部门的宣传。
始于2003年的新一轮税制改革，要点是在1994年确立的分税制框架下，对现行税制进行有增有减的优化调整。其中一项重要改革，是完善以财产税为主体的地方税体系。而对现有房地产税费进行整合重组，出台物业税，便是为地方政府设置主体税种的一个考虑。
或许是为了获得民众的认同，在提出要进行物业税改革后，相关部门在大力宣传物业税有这样那样好处的同时，并未强调出台物业税的最主要的目的，其实是为地方政府设置一个支柱性税源。他们更愿意向民众宣传的是——“物业税出台后，房价会大幅下降”。
这个说法自有其完整的逻辑。物业税是借鉴国外房地产保有税的做法，将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在房产保有阶段统一收取。开征物业税后，将把以往一次性交纳的70年期的土地出让金等相关税费，改成按年收取，把一次性支出变成在若干年内逐年支出。
这样，房价中包含的需一次性缴纳的土地出让金等税费，就变为在房产保有阶段逐年缴纳。2003年11月，时任财政部税政司司长朱振民在一次讲话中曾经说：“通过吸纳房地产开发建设环节的一些收费，降低开发成本，房价会相应下降。尤其是减轻了初次买房支出的负担，使大多数老百姓有条件、有能力买到房。”
众多专家学者对这个逻辑也给予首肯。他们认为，土地出让金纳入物业税逐年缴纳，可有效地抑制地方政府“寅吃卯粮”等短视行为，减少对土地的滥用，同时可为地方政府提供更稳定、有持续性的财政来源；开征物业税所引起的一次性房价降低，有利于中低收入消费者购房；物业税将消费者的支付从很高的一次性支付，变为较低的一次性支付，加上未来的多次较小额支付，也有助于金融系统的稳定等。
基于物业税改革初期政府部门的说明与承诺，社会公众对“物业税出台后房价会降低”也充满期盼。
“以税代价”难行
可是，在政府部门提出“取消土地出让金、出台物业税会带来房价下降”的说法不久，有专家便指出，由物业税替代土地出让金的想法是错误的，没有可操作性。
“这样做是把价、费、税混淆了。如果用‘税’来代替‘价’，会带来一系列弊端。”中国社科院财贸所研究员何振一对《财经》记者说。
在这些专家看来道理很简单，就是“土地出让金和物业税乃是两种不同性质的东西”。
在中国，土地为国家所有。国家作为土地所有者，把最多为70年的土地使用权让渡给使用者，自然要收取土地出让金。因此，土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。
物业税则是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。
那么，以税代价，是否可行？
专家认为，土地出让金由取得土地使用权者支付，物业税则由不动产业主缴纳。不仅支付主体不同，二者的资金渠道和流向也不一致，因此难以相互转化。若取消土地出让金，国家作为土地所有者在土地一级市场出让土地便失去了依据，只能回到划拨土地的老路。
倘如此，最大的受益者将是房地产开发商。取消土地出让金后，那些与政府有良好关系、但资本实力不足的开发商，其开发成本将大幅降低，游戏空间将大大扩展。
因此，取消土地出让金一经提出，房地产开发商立即应声附和说，“物业税出台后房价会降”。但这不过是“口惠而实不至”的幻觉。因为在求大于供的市场条件下，追求企业利润最大化的房地产商，不会主动将取消土地出让金带来的成本下降让利给购房者，房价下降不可能自动出现。
事实上，近些年有关部门已不再有“开征物业税可降低房价”的宣传。目前，财政部、国土资源部和国家税务总局的一致看法，是未来开征物业税不会取消土地出让金，在开征物业税的同时，土地出让金仍应单独交纳。且征收土地出让金的政策会更加明确，土地出让金收支管理也会更加得到强化。
2006年12月，国务院办公厅发布《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，明确了国有土地使用权出让收入的范围，要求加强国有土地使用权出让收入征收管理；将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理，从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。同时，对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。
“价、税、费”并存
中国不动产税费制度的基本特征，一是内外税制不一致，内外资企业和个人适用不同的税种，政策待遇不一致；二是保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重；三是税种繁杂，计税依据差异大；四是存在着大量项目繁多、规范程度低的税外收费。
目前，中国的房地产业税费制度中，“价、税、费”并存。直接以房地产作为征税对象的税种共有六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。
具体而言，在房地产拥有使用环节，对外商投资企业和外籍个人征收城市房地产税，对国内企业和个人征收房产税、城镇土地使用税；在房地产转让环节，对内外资企业和个人征收土地增值税、契税、所得税、营业税。
此外，与其他企业一样，从事房地产开发的企业还涉及营业税、企业所得税、个人所得税、城建税、印花税和教育费附加。
收费项目更是繁多。中央政府出台的收费项目有20多种，地方政府出台的收费少则几十种，多则几百种。如征地拆迁补偿费、旧城改造费、市政配套费、商业网点费、立项管理费、规划审核费、各种证书工本费等。几乎所有的政府部门都设有针对房地产的收费项目，包括规划、建设、工商、水利、电力、邮政、农业、环保、公安、城管等。
基于如此混乱的局面，新的房地产税改革的方向，是统一内外税制，对内外资企事业单位、经济组织、个人一律征收房地产税；同时，将房屋和土地合并征税。清理取消不合理、不合法的收费，将一部分具有税收性质的收费转化为税收，将一部分经营性收费转为由受益者付费，将属于地价的收费归入地价中。
自2003年11月起步的物业税改革，即在这个方向上进行。许多专家以及研究机构的意见是，将目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为物业税；耕地占用税实质上与土地出让金重复，这一税种可以考虑取消。
土地增值税的功能是国家对房地产增值征税，将来物业税出台后，因其依据评估值征税已经体现了国家对房地产增值的收益，因此可以取消土地增值税。
而目前向外资收取的土地使用费，和城镇土地使用税性质相同，可合并进物业税。
实实在在增加的税负
毫无疑问，在如此设计下，物业税具备“好”的税制的主要方面。例如，它能够很好地调节稀缺的土地资源，让多占地、占好地者多纳税；它对经济变化能做出灵活反应，经济热时税负重，经济冷时税负轻，故能够发挥税收的自动稳定经济的功能；等等。
但无论如何，土地出让金作为土地使用权的交易价格不可能取消。政府曾经宣传的“物业税出台后房价降低”的基础条件已不复存在。因此，对房屋业主而言，开征物业税后意味著多了一个税种，未来税负将是实实在在的增加，而不是一厢情愿的减少。
这几年，虽然政府相关部门已经停止了“物业税出台会带来房价下降”的宣传，但对曾经的错误说法给社会公众带来的误导，并没有进行认真纠正，对公众甚至一些学者的误解一直保持沉默。
“这是不负责任的。应当让公众认识到物业税的本质是税负增加。”一位专家对《财经》记者说。
更令人担心的是，在2006年，税收政策积极参与房地产市场的调控，为抑制投机、投资需求，大幅提高了房地产流转环节税负。
这与政府确定的“降低流转环节税负、增加保有环节税负”房地产税费改革目标确是违背。而宏观调控带来的税负增加，未来必将转化为物业税负担。
纳税人税负增加，是房地产税制改革的最大阻力，对此财税部门心知肚明。为使改革顺利推进，财税部门已经在考虑制定过渡性政策，如允许纳税人在过渡期内逐步地增加税负，将税负增加的压力在一定期间内缓慢释放；初期可以设定较高的标准，只对符合标准的住宅征税，以取得公众的支持；同时，对部分农村和行政事业单位的用地、用房列入减免税范围，暂不对其征税。
不过，无论如何，改革过程中政府对公众的承诺难以实现，以及参与短期宏观调控偏离改革的既定目标，无疑会降低社会公众对物业税改革的支持。作为政府，若政策目标发生调整后难以兑现过去的承诺，应向公众进行充分的解释和说明。
中国房地产业税种一览
中国的房地产业直接以房地产为征税对象的税种共六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。
房产税和城市房地产税：以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。
城镇土地使用税：以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据。
土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。
耕地占用税：以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。
契税：以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据。
作者：王长勇
商业房地产开发项目性征论文 篇2：
征地过程中维护农民利益的几点思考
征地又称农民集体土地征用，是指为了国家建设的需要，国家强制把集体土地变为国有土地，并给予补偿的行为。随着农村城镇化的不断推进，征地是经常发生的事情，这使许多地方城市面貌焕然一新，它是与各地方政府做了大量的工作分不开的。然在这过程中，也发生了令人痛心的事情，如有的农民采取铤而走险的方法来维护自己的合法权益，这其中也不乏有的地方政府损害农民利益的情况存在。那么，在征地过程中，如何维护农民的利益呢？这确实是我们应该思考的问题。
一、 有关征地的法律、行政法规依据及思考
《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征用。”这是以根本大法的形式对征地作了原则规定。《土地管理法》第二条第四款也作了相应的规定。《土地管理法》第四十五条至第五十条集中规定了征地的批准机关、程序、补偿安置等。《土地管理法》第五十一条就大型水利、水电工程建设征用土地的补偿标准和移民安置办法作了专门规定，明确由国务院另行规定，这符合专门项目的特殊性。《土地管理法》第七十八条、七十九条就有关征地中的违法行为作出处罚的规定。《城市房地产管理法》第八条简单规定了城市规划区内土地征用再出让问题。国务院制定的《土地管理法实施条例》第二十条对征地行为的批准事项作出了规定。从以上的法律、行政法规可以看出，我国有关征地制度是不完善的，操作性不强。而《土地管理法》是1986年制定的，虽经两次修订，但变动不大，故该法已与市场经济发展不相适应。其中，规定了关于征地的制度前提条件是国家为了公共利益的需要。而什么是公共利益没有任何规定，这就为政府无限扩大征地提供了便宜条件，原因就是没有对征地用途加以区分。征地用途分为公益性征地和经营性征地。公益性征地如用于公共道路、水利、学校等建设，这种情况才是征地的合理前提。经营性征地是用于商业目的，如搞房地产开发，这种情况往往是政府低价从农民手中征用土地，在高价出让给公司或私人，这与政府的职能是不相称的，这种情况完全可以由开发商与农民以市场价格协商来签定土地出让合同，只是用地上要严格限制，政府应加强用地的审批管理。这才能体现市场经济的公平、等价、有偿的原则。众所周知，土地是不可再生资源，土地也是农民赖以生存的生产资料，对农民土地的征用，就意味着农民丧失了生存的源泉。所以，征用土地对农民给予合理的补偿是必要的。而现行有关征地补偿操作性方面，远不如城市房屋拆迁那样，它有国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》，操作性是很强的。因此，国家有必要专门制定一部《土地征用法》来加以规范。
二、 征地补偿安置的标准思考
征地过程中涉及到的核心问题——征地补偿安置，而真正涉及到补偿安置的只有《土地管理法》第四十七条。这一条特别就耕地的补偿安置费用作了规定，而其它土地及地上附着物和青苗补偿安置没有标准。而是授权省、自治区、直辖市制定具体标准，而省级地方政府往往在制定标准时又显得过低。而且标准的制定又是省级授权地市级，地市级又授权区县级，这种做法有违《立法法》，这必然会造成层层降低标准，也会损害农民的利益。
诚然，每一地块的价值是不一样的，但为了维护农民切身利益，每个省级政府在制定标准时明确一个最低标准是必要的。上海市是这么做的。可见，是可行的。
征地中必然会涉及到房屋的拆迁补偿安置问题，而地方政府在制定房屋补偿安置价格中往往只体现了房屋的残存价值，更说不上对房屋所占土地的价格补偿了，这是极不合理的。土地使用权价格是否应该补偿，这是争论的焦点。本人认为，在市场经济条件下，土地也是一种商品，也要体现等价交换的原则，应该给予房屋所占范围内的土地作补偿。上海市在征地补偿中，也有土地使用权基价这一项，这种做法走在了全国最前列。
补偿费的支付方式也可以是多种多样的，可以现金支付，也可以是其它方式。如四川省成都市对女年满50周岁，男年满55周岁的可以采取社会保险方式，到时发放养老保险金。最近，成都有几位农民首次拿到了保险金。
三、 征地补偿安置标准公开性、透明性的思考
关于有关补偿安置的地方文件中，很多都是对城市拆迁补偿的规定，而真正涉及到征地补偿标准的很少。如有关评估问题就是这样，没有专门对征地补偿评估作规定，而征地也是完全可以采用的。如在四川省人民政府制定的《城市房屋拆迁补偿评估管理办法》中就只涉及到城市房屋，没有规定在征地补偿中可以适用，而这恰恰是可以采用的。如在征地动员会上采用城市房屋拆迁做法，如实介绍全部报名的估价机构，并在政府主管部门监督下当场以抽签方式确定估价机构，这有利于消除农民的种种不合理猜想，避免不必要的纠纷。
在制定补偿标准问题上，有的省份是多年不变。大家知道，土地价格在逐年增加，至少每年要调整一次。在价格制定上可采取听证会形式，除要有政府主管部门参与外，还应该有农民代表参加，听取农民的意见。上海市已举行了首次征地听证会，这有利于推进政务公开，接受群众的监督。
信息应公开化，政府应把有关征地补偿标准公布在互联网上，供公众查阅。现很多地方政府还没有做到这一点。而有的地方政府已建立了专门的网站，如南京拆迁网公布了城市拆迁补偿标准，但没有涉及征地补偿，是不足的。上海市的房地资源网是做得好的，其中专门公布了征地补偿的各种标准，这是政府服务为民思想的体现。
以上只是本人的一些看法，没有涵盖征地的全部问题。但我想各地方政府真正做到从老百姓的利益出发，许多问题是完全能够解决的，社会的安定局面也是能够维护的。
作者：油丽娟
商业房地产开发项目性征论文 篇3：
《土地管理法》应该怎么改？
出于深化土地制度改革的需要，《土地管理法》修改迫在眉睫。而根据《宪法》、《民法总则》、
《物权法》以及中央有关土地制度改革的各项决定的精神，修法的时机也已经成熟
《中华人民共和国土地管理法》（下称土地管理法）颁布于1986年6月25日，至今已经过三次修订。
现行征地制度使地方政府过度依赖土地出让金发展经济，造成地价、房价过高，使数亿进城务工农民不能落户，数千万迂徒人口不能定居。图/cFP
第一次修訂是在1988年，主要是根据1988年《宪法修正案》第十条第四款，这一条款删除了“禁止土地出租”的规定，同时增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的规定。相应地，《土地管理法》中删除了“禁止出租土地”的内容，并增加规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”“国家依法实行国有土地有偿使用制度”等内容，从而建立了国有土地有偿使用制度。
第二次修订是在1998年，主要是针对由于开发区热、房地产热导致耕地面积锐减，人地矛盾日益尖锐的严峻形势，对农用地转为建设用地做出了严格的法律限制。
第三次修订是在2004年，一是将《土地管理法》第二条第四款修改为“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”;二是将其他条款中的“征用”修改为“征收”，从而进一步明确了征地制度内涵。
最近的一次修订启动于2009年，经过多年讨论，2012年12月底《土地管理法》修正案草案首次提交全国人大常委会审议，但未获通过。这一版草案主要是取消了征地补偿标准按农业年收入30倍上限计算的规定。
在接下来的两年中，虽被列入全国人大常委会立法规划，但该草案未再次提请审议。相关专家表示，按照立法法规定，该草案已终止审议，这意味着《土地管理法》将重新进行修订。
2016年第十二届全国人大常委会第二十五次会议决定，《土地管理法》修改列入十二届全国人大常委会立法规划中第一类项目，这意味着，2017年被终止多年的《土地管理法》修改将再次列入全国人大常委会立法议程。
现行土地管理法有三大弊端
《土地管理法》实施多年，其弊端已暴露无遗。
一是征地范围过大，损害了农民土地权益。我国的征地制度是建立在城乡二元土地制度基础之上的：城市土地歸国家所有，农村土地归集体所有，城市向外扩展必须占用农村的土地。本来根据《宪法》第10条，国家为了公共利益的需要方可依法征收和征用农村集体的土地，但事实上改革开放以来，地方政府无论是出于公共利益还是非公共利益的需要，只要涉及到占用农村的土地，都一律采取征收方式。这样一来，所谓公益性征地的范围就无限扩大了，地方政府实际上是打着公共利益的幌子，把征用的土地大量用于工业、商业乃至房地产开发，而对失地农民则按照土地的农业用途给予补偿，由此获得巨额土地出让金收入。仅2016年全国土地出让金就高达3.5万亿元，近十年估计总量为20万亿元。
这种征地制度一方面使地方政府过度依赖土地出让金发展经济，造成地价、房价过高，使数亿进城务工农民不能落户，数千万迁徙人口不能定居。2016年常住人口城镇化率达到57.35%，但户籍人口城镇化率只有41.2%，2亿多农民工及其家属处在“半城市化”状态，6000多万留守儿童、5000多万留守妇女和5000多万留守老人滞留在农村。另一方面，这种征地制度加剧了城乡之间、农民和政府之间的矛盾，致使群体性事件频发。此外，这种征地制度还助长了大量腐败行为，近年来几乎所有曝光落马的贪官都与征地拆迁和房地产有关。
二是农村集体建设用地的流转受到严格限制，事实上取消了农村集体建设用地使用权。禁止集体土地进入建设用地市场，造成集体土地与国有土地产权不平等，使集体土地不能参与工业化、城市化建设，农民不能分享工业化、城市化成果。尤其是限制了农村宅基地使用权的流转，否定了农村集体宅基地使用权多应具有的出租、转让、抵押等用益物权能，以致伴随着亿万农民进城务工，农村出现大量“空心村”，一方面造成农村宅基地闲置，另一方面堵塞了农民获得财产收入的渠道，农民“裸身”进城，既买不起房又租不起房，抑制了农民工市民化进程。
三是否定了市场的决定作用，降低了土地资源配置效率。我国对城乡之间以及大中小城市之间的土地配置，依然采用的是计划经济的手段，一方面对500万以上人口的城市严格控制新增建设用地的供给，另一方面以新增城市建设用地鼓励中小城市和小城镇发展，以至于造成一线城市和部分二线城市房价上涨泡沫严重，三四线城市空城鬼城频现住房库存积压。
修法的依据和原则
出于深化土地制度改革的需要，《土地管理法》修改已迫在眉睫。而根据《宪法》、《民法总则》、《物权法》以及中共中央国务院有关土地制度改革的各项决定的精神，修法时机已经成熟。
《宪法》第十条第一、二、三款规定，国家只有出于公共利益的需要，才能依法征收或征用农村集体的土地。
《民法总则》第一百一十三条规定：民事主体的财产权利受法律平等保护;第一百一十四条规定：民事主体依法享有物权;第一百一十七条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。
《物权法》第一章第三条第二款规定：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利，农村集体土地应该与城市国有土地同地同权同价。
中共中央、国务院有关土地制度改革的各项决定强调：保护农村集体土地的产权，维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权;改革完善农村宅基地制度，明确界定农民住房财产权;改革征地制度，严格界定公共利益用地范围，提高农民在土地增值收益中的分配比例;促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。
依据上述法律和中共中央国务院的深化土地制度改革的精神，修改《土地管理法》应遵循以下基本原则：
其一，构建城乡统一的集体建设用地市场，让市场在土地资源配置中起决定性作用，淡化计划和行政配置土地资源的色彩。
其二，城市国有与农村集体所有的土地同地同权同价，对两种土地产权应给予同等保护。
其三，国家只有出于公共利益的需要才能依法征收或征用农村集体的土地，公共利益的需要仅仅是征收或征用农村集体土地的必要条件而不是充分条件，也就是说，若非征用或征收农村集体土地不可，则必须出于公共利益的需要，但并非只要出于公共利益的需要就一定要征收或征用农村集体土地。
其四，即使是出于公共利益的需要必须征收农村集体的土地，也必须对被征地农民或集体给予公平、合理的补偿。
其五，出于非公共利益的建设需要，可以使用农村集体土地，赋予农村集体建设用地使用权。
其六，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体土地使用权（包括农地和宅基地）进入市场。
法条应该怎么改？
按照前述原则，本文提出如下具体的《土地管理法》修改建议。
严格规定政府的征地行为只限于公益性用地范围。建议将第二条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿，”改为“国家为了公共利益的需要，对农村集体土地的所有权和城市国有土地的使用权可以依法征收或征用（或收回）并给予公平、合理的补偿”。
允许城市的土地保留集体所有权。将第八条“城市市区的土地属于国家所有”，改为“原城市市区的土地属于国家所有，新增城市市区的土地如果是出于非公共利益的需要，可以保留农民集体所有”。
有关公共利益需要的规定，可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，也可以用排除法，明确列出不属于公共利益的商业利益需要（如商品住宅建设、工业及园区建设、金融、商贸、仓储、娱乐、体育、文化等产业和服务业等）的土地不得由政府征收、征用或收回使用权。
明确农村集体土地所有权的行使主体。《土地管理法》第二条规定了国有土地所有权的行使主体：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”。而第十条只是规定农民集体所有的土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，没有确定集体土地所有权的行使主体。为了与国有土地所有权行使主体的确定相对应，建议按照《中共中央国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》，将第十条改为：农民集体所有的土地由村民委员会代表全体农民行使所有权，由村集体经济组织经营、管理，没有村集体经济组织的，由村委会经营管理。
明确出于非公共利益的需要，可以使用农村集体土地。建議将第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”修改为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，如果是出于非公共利益的需要，可以在符合城乡统一规划的前提下，通过市场交易获得农村集体土地使用权和城市国有土地使用权（包括国有土地使用权转让）”。
明确农村集体土地与国有土地同地同权同价。建议将第六十三条 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，修改为“农民集体所有的土地，包括建设用地（含宅基地和农地）的使用权，在符合城乡规划和用途管制的条件下可以和国有土地同等入市、同权同价，满足城鄉建设中非公益性用地需要”。
增设“农村集体建设用地使用权”一章，内容包括：
我国国有土地作为建设用地使用权，在法律上有明确的界定，农村集体建设用地使用权在符合城乡统一规划的前提下与城市国有建设用地使用权具有同等的权利。
农村集体建设用地可用于工业和商业（包括民居、商用、商住两用等房地产项目）开发。
农村集体宅基地使用权可以继承、转让、入股、出租、抵押，农民的住房连同宅基地可以出租和出让给农民集体组织成员以外的人员。
农村集体耕地在符合城乡统一规划的前提下可以转变为建设用地并直接进入市场。
允许农村集体之间在符合城乡统一规划的前提下自主进行建设用地增减挂钩，除非自愿，政府不得把增减挂钩的指标变成征地指标。
城中村的改造可以在符合城市规划的前提下保留农村集体土地所有制性质不变。
（作者为清华大学政治经济学研究中心主任、教授，全国人大代表，民进中央常委、民进中央经济委员会主任，编辑：朱弢）
作者：蔡继明