1 国内外研究综述
1.1 国内研究
国内学者大多从供求关系分析影响房价的各个因素, 童长锜、杨和礼认为各因素通过改变房地产市场的供求关系, 进而对房价产生影响。董志勇、官皓、明艳认为房价主要来源于需求方的影响, 他们选取了10年间全国31个省市、自治区的面板数据, 实证结果显示土地价格等建设成本对房价影响较小, 验证了供给方对房价影响较小, 同时地方政府的政策对房价也有很大影响, 而货币政策的效果并不显著。赵丽丽、焦继文从供给和需求两方面选取指标研究影响房价的因素, 使用灰色关联分析法, 结果发现建材价格、土地价格等供给要素对房价的影响更大, 而户籍人口、储蓄存款余额等因素对房价的影响较小。
1.2 国外研究
国外的大多数学者根据西方供求理论, 研究出影响供求平衡的因素, 体现在房地产行业, 即影响房价的因素。Bernanke等认为信贷市场的金融加速器会对实体经济的波动起到放大效果, 进而对资产价格包括房价产生严重影响。Nellis和Longbottom研究表明, 收入、贷款利率和贷款余额、股市是影响房地产价格的主要因素。Grebler (1989) 基于这一研究进一步指出房屋的空闲量和居民收入水平及CPI是主要影响房地产价格的因素。Hing Ling Chan, Shu Kam Lee和Kai Yin Woo建立了基于一般宏观经济指标、住房相关数据和人口统计数据的香港住宅价格预测模型, 从多元回归分析中得到了一种简化的经济模型, 研究发现, 香港的家庭收入、土地供应、人口和流动等因素对解释香港的房地产价格走势起到了重要的作用。Owenlamont和Jeremy C.Stein认为比起低融资地区, 高融资地区的房价对人均可支配收入的变动反应会更加敏感。
2 影响房价的因素
2.1 地区生产总值
地区生产总值能够反映一个地区经济发展状况。随着经济社会发展, 人均可支配收入提高, 支付能力增强, 同时人工费用增长, 住宅开发成本提高, 进而推动房地产价格上涨。
2.2 人口数量和结构
人口数量及人口结构也是影响房价的重要因素。从显示的数据来看, 我国人口数量一直处于上升趋势, 市中心由于经济发达人口数量也最多, 而郊区的人口增长率最高, 人口数量同比增长4.25%, 这说明随着经济的不断发展, 去城市化趋势明显, 人们对于住房的需求也不断上升。而在人口结构方面, 第五次人口普查数据显示0~14岁之间的人口数量占17%, 15~64岁之间的人口数量占74%, 65岁以上的人口数量占9%;第六次人口普查0~14岁之间人口数量占11%, 15~64岁之间人口数量为占76%, 65岁以上人口数量占13%, 可以看出我国人口老龄化明显, 老年人口比例增加使得对住房的需求减少, 从而推动房价下行。
2.3 政府政策
政府政策对房价具有重要的影响。自1979年政府允许私人建房后房价开始上升, 2000年政府鼓励住房消费后房价开始暴涨, 房地产业呈现过热现象。为抑制房价上涨及投机性投资行为, 国家出台国八条, 这对房地产业造成巨大影响, 房价增长比率下降。随后陆续出台国五条、限购令等, 虽然房价仍在上涨, 但增长比率趋于正常。近年来, 国家推行因城施策, 一二线热点城市实行限价、限购、限售等, 三四线城市实行去库存等政策, 促进了房地产市场健康平稳发展,
2.4 区位因素
区位因素是影响房价的重要因素。区位是指房地产的空间位置, 即住宅所在的地理位置与其他房地产或商业区、工业区等事物形成的联系。一般来说, 区位包含经济文化区位、自然区位等, 不同的区位因其能满足不同的住房需求, 导致房价随区位变化而变化。
(1) 距市中心距离 (主要指时间距离) 。市中心是城市功能最齐全的地区, 通常也是房价最高的地区, 距市中心较近, 房价自然也越高, 开发区和老城区, 位置较偏, 距离市中心较远, 很难吸引外来人口入住。房价处于低位区间, 但销售量却不会因为房价低而增加, 需求的不足反过来刺激房价居于较低的位置。
(2) 交通。交通条件是选择住房的重要条件, 交通条件好的地方房价一般较高, 而交通条件的不便也会使区域贬值, 同时由于生活条件的改善, 人们对于改善型住房的需求增加, 因此, 房价会由于交通条件的不同出现差异, 交通环境质量越高, 房价就会越高。
2.5 建筑特征
建筑特征是指住宅本身的结构属性和建筑面积, 包括住宅楼层、空间设计、通透性、房龄及住宅面积等。人们在选择住宅时, 通常首先要对这些条件进行考察, 因此也会对房价产生重要影响。以住宅楼层为例, 小高层中由于光照、视野、使用电梯福利等因素, 相比较10到15层房价最高。
3 结语
通过以上分析可以看到地区发展情况、人口因素、政府政策、区位因素及住宅的建筑特征对房价的影响。在其他因素不变的情况下, 学区房比普通住宅价格更高, 面积适中的住宅要比大或小的住宅价格更高, 而在地理位置优越的沿海城市, 发展前景广阔, 收入水平呈稳定上升趋势, 气候适宜, 环境优美, 交通便利, 预期房价仍会稳定上涨。
摘要：不动产行业是我国国民经济的基础性产业, 在国民经济中具有重要地位。近年来, 我国房不动产行业高速发展, 自2000年后不动产行业对国民经济总产值的贡献率一直居于4%以上。而自2014年来, 这一比率提高到8%9%。本文以房价为例, 探究了影响不动产价格的因素。总的看来, 我国各地的房价偏高, 与刚需人群支付能力不符, 造成这种现象的原因多种多样, 影响房价的因素众多, 因此有必要对这一命题进行研究, 进而提出益于我国房地产业持续健康发展的建议。
关键词：不动产,房价,影响因素
参考文献
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