商业化现状范文

商业化现状范文（精选12篇）

商业化现状 第1篇

一、广灵剪纸的发展沿革与艺术特色

广灵, 隶属于大同市, 是山西省东北门户, 东与河北省蔚县毗邻, 有着悠久的历史文化, 也是各族文化交汇融合之处。因而, 在此孕育发展而来的民俗文化——传统广灵民间剪纸, 有着独特的艺术魅力与情感张力。

剪纸也称“窗花”, 其历史源远流长。有学者认为, 早在唐代时期山西剪纸就已发端, 李商隐所描写的“镂金作胜传荆俗, 剪彩为人起晋风”便是佐证。广灵剪纸大约形成于明代, 成熟于清道光年间, 后又不断发展并流传下来。在发展过程中, 自给自足的农耕文明主导着传统广灵剪纸的意向性和装饰性。在男耕女织的社会生活中, 女子为了装饰素面织物, 便裁剪纸花样, 贴于布面再绣以装饰纹样, 后来这种纸花样就演化成了窗花。

传统广灵剪纸来源于乡村本土, 传统的生活方式、厚重的文化积淀是其生存发展的根本。传统的广灵剪纸创作题材广泛, 其中, 有表现十二生肖、人物脸谱、花鸟鱼虫、自然风光的图案, 也有表达吉祥寓意、反映农民生活愿景的内容, 还有体现劳动和生活场景的系列。他们用最简单的材料和最艳丽的色彩剪刻制作出来, 把它们贴在窗棂上, 作为逢年过节时的点缀和装饰, 以表达在清贫淡苦中人们对平凡生活的热爱, 对故土的深深眷恋和对人与人之间深厚感情的认同。在农村, 也可以说它是由土生土长的劳动人民创造的, 从农家的窗户上成长起来的, 有着特殊艺术成就和美学价值。

传统广灵剪纸最有名的是染色剪纸, 它吸取了不同剪纸的特点, 形成了自己的风格。

(一) 题材广泛。传统广灵剪纸的题材广泛, 并能根据选材内容, 提炼原型特征, 造型上灵活多变, 形神兼备, 情感表达真挚。

(二) 工艺考究。成品的传统广灵剪纸要经过图样设计、熏、湿、晾、刻、染、装帧等多道工序, 并且每道工序要求严格, 体现了广灵剪纸对工艺美的追求。

(三) 刀法细腻。用不同型号的刀、不同的刀法在十几层、几十层的宣纸上一次裁刻完成。

(四) 设色特殊。传统广灵剪纸的设色是用酒剂调释品色来晕染完成的。点染一幅作品用色最多可达30 余种, 不仅要熟练掌握调色、平涂、点染、套色、洗色等技法, 还要掌握色彩的冷暖、明暗、纯度搭配, 以达到绘画与剪纸相结合的强烈视觉效果, 表达出古朴、自然、真切的审美寓意及情感需要。

(五) 一体化制作。传统广灵剪纸在工艺的制作过程中, 从图样设计到成品, 都是剪纸艺人有感而发或根据场合需要, 由剪纸艺人设计制作完成。每个流程都是一代代人言传身教积累的结果, 只有对整套制作工艺流程了然于胸, 才能制作完成一件成功的传统广灵剪纸作品。

二、广灵剪纸商业化运作取得的成绩

在政府和民间的联合运作下, 广灵县相继成立了广灵剪纸文化艺术发展有限公司、青红剪纸公司、蕙花艺术发展公司, 并落成了集教学、研究、设计、生产、印刷、包装、剪纸展销、剪纸文化体验、旅游观光于一体的广灵剪纸文化产业园。目前园区内有中国广灵剪纸艺术博物馆 (如图1) 、广灵剪纸文化艺术研究中心、大同市广灵剪纸职业培训学校等机构。

(一) 运营方式。广灵剪纸的运营主要采用“公司+ 基地+农户”的方式。公司负责开拓市场、接收定单, 基地、农户根据订单及样稿进行制作。这一产业运营模式对广灵剪纸市场化起到了重要作用。

(二) 生产方式。随着广灵剪纸需求量的增长, 批量化的生产方式应运而生。老艺人负责样稿设计, 然后批量复制样稿, 再由普通工人刻制完成。流水线式制作使剪纸变得简单、分明, 效率大大提高 (如图2) 。

(三) 培养方式。园区成立的中国第一家剪纸培训学校——大同市广灵剪纸职业技术学校, 已培育了数百名学生, 也为各剪纸公司培养了熟练工人, 为广灵剪纸艺术的传承和发展奠定了群众基础。

(四) 创新方式。广灵剪纸在市场化的过程中积极创新, 尝试了不同的题材内容和表现方式, 发展出一系列具有装饰性和使用功能的现代剪纸新种类。广灵剪纸借用现代电子技术的手段设计出了新写实剪纸作品 (如图3) , 使广灵剪纸的作品画面更现代、更受欢迎。

(五) 产业化方式。广灵剪纸不仅能直接增加当地农户收入, 还能够间接带动旅游产业的发展, 从而推动广灵剪纸的不断向前[1]。

首先, 剪纸产业的发展可以带来直接的经济效益。随着广灵县各剪纸公司的相继成立和发展, 广灵县形成了以剪纸为龙头的经济发展方式。“2011 年广灵剪纸实现产值2640 万元, 出口创汇186 万美元, 比上年增长20%”[2]。

其次, 作为非物质文化遗产的广灵剪纸可以作为一种旅游资源, 吸引更多人关注。传统广灵剪纸在2009 年被列入 《人类非物质文化遗产代表作名录》, 而广灵剪纸艺术博物馆、剪纸文化产业园的建成开放, 也促进了广灵剪纸文化旅游及相关产业的发展 (如图4) 。

再次, 剪纸产业作为广灵县区域经济的代表性产业, 在广灵剪纸发展的同时, 也解决了大量广灵本地人的就业问题。

最后, 广灵依托本县及周边丰富的旅游资源, 带动了广灵剪纸市场化的发展。广灵县处于晋北旅游资源较丰富的区域, 如云冈石窟景观风景区、恒山风景名胜区、应县旅游景观区等, 可以为广灵带来大量的客流, 从而带动广灵剪纸的传播发展。

三、商业化对传统广灵剪纸发展的影响

千百年来, 传统广灵剪纸在世代农人的口手相传中延续着, 他们没有高深的理论, 没有花哨的噱头, 只有实实在在地在深厚的地方文化土壤里汲取营养, 发现生活中的美好, 并用与自己生活最贴切的艺术语言表达最深沉的情感, 使之具有独特的内涵与长久的生命力。

近些年, 广灵剪纸的商业化运作, 使它的影响在不断扩大, 并得到了一定的发展, 为继承、发展、传播、创新广灵剪纸做出了重要贡献。广灵剪纸产业园成绩卓著。现在, 很多乡人又重新捡起这门古老的手艺, 剪纸作品也吸引了很多人慕名而来。为传承广灵剪纸这一“非遗”艺术, 广灵县在当地部分初中、职校的必修课中增设剪纸课, 使广灵剪纸的发展得以延续。

但是, 在广灵剪纸商业化取得成绩的同时, 传统广灵剪纸自身也暴露出一些问题。

(一) 传统广灵剪纸多样化减弱。以前, 广灵剪纸的制作生产是以家庭为单位, 每个村子会有几位老艺人, 他们在农忙时还是以做农活为主, 在逢年过节前或农闲时分, 他们会三三两两地聚在一起或以家庭为单位来做剪纸, 以备节日到来时使用或售卖。而这种生产制作方式也是一代代相传而来, 每个家族会有相对不同的特点, 从而产生了内容丰富多彩的广灵剪纸。公司定制化生产后, 传统的老艺人或传承人, 会制作大量同类剪纸作品以满足市场需求, 从而导致了传承创新的乏力。

(二) 流水线、工艺简化、批量化生产所导致的传统剪纸工艺流失。为满足市场大批量的剪纸需求, 商业化的广灵剪纸不得不简化生产制作流程。广灵剪纸的制作工艺变得分工明确, 设计、刻、染、装帧等程序都流水线化批量生产, 致使每个剪纸艺人不能够真正掌握全套的传统制作工艺。长此以往, 一些传统的剪纸工艺流程有消失的可能。“剪纸看起来并不复杂, 但如今的年轻人中能够精通全部工序的其实非常少。很多传统的工艺, 只有老人能掌握, 甚至只存在于文字和图片资料当中。”[3]

(三) 广灵剪纸传承人培养方式单一。大同市广灵剪纸职业技术学校为从事广灵剪纸生产的公司培养了大量的学生, 满足了公司对剪纸工作人员的需求, 或者说培育了广灵剪纸的接班人。“培训学校分批、分季节对年轻人进行培训, 培训的时间一般是1-2 年, 每年培训3-4 次。培训则是免费的, 学员在获得了技能之后, 或者留下来上班, 或者到周边的景点去工作。”[4]相对于传统的代代相传、手手相传, 在生活实践中去思考剪纸、学习剪纸, 效果相去甚远。他们没有通过合适的途径去了解山西传统广灵民间剪纸的实质和艺术价值, 自然也就无法做到更好地传承广灵民间剪纸艺术。“广灵的人们忙时务农, 一旦得有闲暇, 便舞弄起剪刀, 刻剪起心中早已成形的剪纸作品……以表达对美好生活的憧憬之情。”[5]

(四) 广灵剪纸创新来源不明。传统的广灵剪纸本源于生活, 它的形成离不开广灵当地山山水水的影响, 离不开当地百姓对本地文化的热爱, 离不开山西传统文化的长期熏陶。以“新写实主义剪纸”为例, 其制作工艺是利用现代科技手段对图片进行分层处理, 对已分好层的每张剪纸导出剪刻, 然后把剪刻好的每层剪纸进行叠加贴合。这种“复刻图片剪纸”有很好的视觉透视效果, 更受现代人喜欢。但广灵剪纸的创作源泉应是真切情感的注入, 其本是来源于生活, 又提炼自生活, 是对生活场景和情感的概括提取, 并经过主观处理, 来表现特定情感, 而不是简单的复制。

(五) 最为重要的是情感基础的消逝。一方面, 在经过商业化的洗礼之后, 经济利益往往决定着剪纸的内容与样式, 与广灵剪纸的传统审美和精神寄托不符, 人们赋予剪纸的情感也随之变化和消逝。另一方面广灵剪纸是综合了实用、审美、传统于一体的民间艺术, 在人们的物质需求得到极大满足、生活环境改变的情况下, 广灵剪纸在节日中的应用也感不合时宜, 对寄托情感的剪纸作品需求降低, 对剪纸文化内涵认同感下降。伴随着现代人思维的物化、心态的浮躁等社会现状, 越来越少的人关注或学习传统广灵剪纸的制作, 使广灵剪纸的发展举步维艰。最后, 经济的发展也改变着传统的生活方式和居住方式, 原有横向院落式生活转变成竖向的独立居室活动方式, 人们的交流方式和情感诉求也因此发生着变化, 动摇了广灵剪纸的情感基础。

四、结语

传统广灵剪纸在继承和发展中, 以精湛的工艺、独特的审美, 表达着人们在生活中的乐观情趣与古朴情感。商业化对广灵剪纸的传播与发展起着不可估量的作用, 同时它对广灵剪纸的文化传承、民俗感情以及工艺也有着深刻的影响。笔者希望此篇小文能够引起人们对广灵剪纸在商业化的过程中可能出现的问题的关注, 并能采取一些措施, 以促进广灵剪纸的内涵与精神象征能够得到传承创新, 使其成为既能创造一定经济价值, 又能符合时代审美需要、传播民间文化、延续情感寄托的物质载体。

参考文献

[1]付蓉, 张国卿, 吴海燕.文化产业对地方经济增长的影响分析——以广灵剪纸产业的中小企业为例[J].经济问题, 2014, (11) :83-85.

[2]挖掘民间文化艺术“金矿”[EB/OL].大同市政府网.http://www.dt.gov.cn/zwgk/qxdt/201205/13829.html.

[3]许伟明.染色的剪纸[N].21世纪经济报道, 2013-12-24 (04) .

[4]许伟明.染色的剪纸[N].21世纪经济报道, 2013-12-24 (03) .

南宁商业地产现状 第2篇

原子小猫 2006-4-3 11:54:12 发表于房地产门户-搜房网>业主论坛> 楼市话题 业主论坛

salon.nn.soufun.com

据专家观点，2003年是商业地产元年，2004年是商业地产高峰年。2003年始，大连万达集团举资12亿进军南宁市中心商圈，华星时代广场紧随其后挟北京王府井“百货第一店”的豪气拉开了战局。从此，中心区烽烟四起，战火不断。阳光100城市广场、太阳广场、嘉和自由空间、新朝阳商业广场以及金朝阳、金山广场、人民商厦、裕丰商厦等数十个商业地产项目粉墨登场，一度将中心区的商业地产氛围炒到了沸点。一部《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的发布，借助东盟好风，商业地产如鱼得水般开始放量增长，战线更是沿长至“两区两带两级城镇”，琅东商圈、江南商圈、长湖商圈„„一时间种种商圈如雨后春笋，层出不穷。

一轮声势浩大的商业地产开发热潮席卷之后，2005年，随着项目陆续启动，南宁商业地产体味到了冲动冒进后的阵痛：短期商业面积供应量过大，销售吃力兑现慢，过密而无序的商业布局，业态规划重复单一，资金链断裂，管理混乱。已建成项目经营惨淡，新建项目招商步履维艰。

面对过高的空置率，业内人士却很乐观，“过剩只是相对的，需要一个消化过程。”认为南宁商业地产面对的不单是南宁，而是全区甚至整个东盟，其辐射能力、扩张能力是很强的，只要业态布局合理，管理成熟，现在的商业面积是可以消化掉的。有关部门也强调：南宁的商业地产不存在“过热”现象。“作为商务部评出的全国十大商业网点分布合理的城市之一，目前南宁的商业设施、商业网点及规模，与其显性和潜在购买力相比还有很大差距。”

在去年7月商务部进行的全国大型商业地产首次专项调查中，广西的行程虽然选择了柳州，但给南宁留下了一份调查问卷，对南宁5000平方米以上的商业地产项目数量、空置情况、网点布局和业态结构的合理性等问题给予了高度关注。就在今年的3月31日，建设部又发出紧急通知，要求包括南宁在内的40个城市提供商品房供应和空置情况有关数据[相关新闻]。根据来自南宁市政府的数据：至2005年底，南宁市商业市场建筑面积将达到540多万平方米，人均拥有面积高达3.5平方米以上，远远超过上海人均1.1平方米左右的水平；而上海居民的可支配收入平均水平是南宁的2倍多。不管愿不愿意承认，南宁的商业地产确实存在很大问题，并已受到了相关部门的关注。

在《南宁市城市近期建设规划（2006-2010年）》中，南宁被定位于区域性国际化城市，这决定了商业地产肯定会在南宁房地产开发中占相当大的比重。

按照南宁市２月中旬公布的“十一五”规划纲要内容显示，以物流商贸服务为主体的第三产业，其比重在2010年依然要占据南宁市经济的半壁江山，高达51.30%。

商业是构成城市活力、竞争力的重要支点和力量，商业地产也是城市运营中不可缺少的重要板块。南宁的商业地产的未来或许还不明朗，随着西南沿海交易区域的扩大，东盟、泛珠区域的资源整合，区域性的共同发展机不可失，希望企业、政府、产业界能在反思与磨砺中得到升华，真正成长起来。

朝阳商圈<1160>字节

作为南宁传统商圈的朝阳商圈就是沿朝阳路一带的商业网点区域，核心商圈呈环绕型，从火车站起向南到万达商业广场止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，东到人民路、新民路、公园路，西至华强路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中华路。

朝阳路段是南宁人流、物流、车流最为密集的区域，日人流量最高在30万人次以上，宛如一条流金淌银的商脉，是南宁商业业态最丰富的区域，拥有非同凡响的人气、发达的交通和沉淀已久的商业文化。

2005年该区社会消费品销售总额为68亿元，当年南宁市社会消费品销售总额为378亿元，不足1平方公里范围里的商家为南宁市贡献了近五分之一的份额。

朝阳商圈的盛衰牵动着南宁市经济大动脉。2004年7月万达商业广场的开业，在以百货大楼为中心，包括万隆百货、民族商场、和平商场、裕丰商场、向阳百货、交易场、南方大酒店、凤凰宾馆、银河商场等店铺组成的老朝阳商圈之外，重建了一片多功能的商业街区，同时将订单式商业地产的新模式和新思维带到了南宁。南宁万达开业半年就为南宁市创造了3700万元的税收，随后人民东路梦之岛开业、国美电器进驻，新的东朝阳商圈带动整个朝阳商圈进入前所未有的繁荣阶段。

2004年末，南宁市公安局交通警察支队将朝阳路原来设置的活动中央隔离墩改为全封闭的中央隔离栏。交通管制状态使朝阳商圈的发展陷入瓶颈。道路交通，成了制约这个广西第一商圈发展的最大难题。重新激活南宁朝阳商圈成为商家、政府以及广大消费者共同的呼声。（激活南宁朝阳路商圈系列报道）

2006年2月，一份《发展大朝阳商圈的主要构想》出现在人们的视野，在兴宁区政府牵头之下，要与众商家将朝阳商圈共同升级打造为“广西第一商圈”。

同时，盛世·联邦广场盯准了以交易场为中心的百货食品批发商圈，携带新一代批发经营模式加入到朝阳商圈中，全面升级商贸批发的硬件环境，增值现代化的商务功能，揭开了新一轮升级朝阳商圈的序幕。

中环商圈<310>字节

中环商圈也即是人们所说的七星路商圈，是以梦之岛两店、七星路沿路个性品牌店为核心，幅射新民路、古城路、桃源路，包括华联超市民族宫店、王府井百货的七星－古城路段。

中环商圈的历史不算太长，但其发展速度非常惊人，归根结底原因就是中环商圈的商业业态和商品定位都非常分明而准确。

占据古城路两端的新旧梦之岛两店，将整个地段的品牌价值大大提升。而一直被人们称之为女人街的七星路，本来就是走高档时尚名品路线的，商家自发的以这一价值体系给自己定位，形成了以经营中高档、时尚商品为主的品牌商圈。

相对于走百姓路线的朝阳商圈参差的消费档次以及混乱的道路交通，消费水平日渐提高的南宁市民更青睐于中环商圈档次高、特色浓的店铺。

埌东商圈<568>字节

埌东商圈是一个未来的概念，是服务于以国际会展中心为核心的埌东埌西中央商务区的配套商业，从南湖以东，民族大道东段直到南宁国际会展中心以东，包括滨湖路、快速环道、竹溪路、青山路以及民族大道东段延长线间区域。

在城市定位上，埌东首先是以国际会展中心为核心的中央商务区，也是东盟国际商务区的幅射延伸区，整个“泛埌东”地区的商业，都是为新商务经济发展服务的功能配套商业，是商务经济的硬件基础和软件平台。

如今的埌东还算不上真正意义上的商圈，专家认为：未来2-3年，“泛埌东”首先要形成商务圈；未来3-5年，形成配套商业圈，休闲商务类、高端展示类商业业态，将会向“泛埌东”汇聚归位；未来5-8年，才会形成真正意义上的中心商圈或称核心商圈。

比如国际会展中心对面的。航洋国际城，这样一个将多种功能集于一体，实现高端商务活动的有机建筑综合体，就是未来埌东高端商圈的一个雏形。

商业地产融资现状探讨 第3篇

关键词：商业地产；融资；现状

中图分类号：F83 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.07.045

1 商业地产在国民经济发展中的作用

1.1 改善城市建设格局

随着城市生活方式和消费能力的变化，单一的商业氛围已无法满足大众的消费需求，需将项目建筑功能和商业功能纳入城市的发展规划中，进而引导和主导一个城市或城区的功能定位。

城市综合体是商业地产发展的必然趋势，一些省市为了提高城市形象、树立城市名片，将城市综合体的建设列入城市发展目标。根据杭州市政府有关部门颁布的《杭州市区商业网点2003～2010年发展导向性规划纲要》，可以明确杭州目前的商业格局主要由四大区域商业中心和十二大区域商业副中心组成的。

为了加快重点功能区商业服务业的发展，2012年广州政府计划供应商业服务业用地60宗，共计323万平方米，较去年同期增加47%。

由于城市综合发展的需要，同时配合各区规划发展，区域性供应用地结构的差别相对较大：近郊区旨在提升经济综合能力，产业性用地、商业用地及居住配套用地供应量会相应增加，而市中心区由于经济发展较快，人居相对饱和，可用地资源稀缺，各类型用地供应量有所减少。

在市中心建立商业地产，可以防止城市空心化，在市郊发展商业地产可以推动郊区卫星域发展，改善城市面貌，改善投资环境。

1.2 推动产业结构调整升级

随着内需上升到国家战略层面，第三产业比重加大，服务型经济必将成为未来主流。因为在城镇化建设中更有利于解决劳动就业问题，第三产业成为中国经济的支柱更具战略意义。

第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要指标，商业地产的发展正是推动第三产业的发展和消费力提升的有效动力，从而促进产业结构的调整升级。

1.3 增加就业机会和岗位

从1994年开始，第三产业就业比率超过第二产业成为吸纳劳动就业的最重要产业。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产将促进第三产业的发展，从而促进中国就业率提高。

1.4 增加财政收入

根据税政司2008～2011年这几年的税收收入增长的结构性分析，可以得知：

随着经济发展、城市化进程加快，近几年商业地产（办公楼和商业营业用房）保有量显著增长，所以房产税保持着较快增长；而随着办公楼和商业用房销售面积的持续增长，城镇土地使用税也平稳增长。所以，发展商业地产可以增加政府的财政收入。

2 我国商业地产融资现状

商业地产项目资金回笼慢，不能通过滚动开发的模式来回收，在项目建成后还需要时间培育商业氛围，开发商必须有雄厚的资金储备和抵御风险的能力来承受较大的资金压力。

（1）融资规模持续增长。

商业性房地产贷款快速增长，增长结构存在差异。2009年年末，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额7.3万亿元，同比增长38.1%，增速比上年同期高27.7个百分点，超过同期各项贷款增速6.7个百分点。

（2）银行贷款融资所占比重有所下降。

总的来说，近年来银行贷款融资的所占比重是有所下降的，主要是因为资本市场融资、房地产信托等逐渐成为重要融资来源，融资渠道多了，商业地产开发商多了选择的机会。

（3）信托业成商业地产新融资模式。

以整体持有、改造再退出的新型商业地产模式融资在信托业兴起。2013年以来，平安、外贸、中融和中信信托等纷纷加码了商业地产项目。这种模式通常是在一定期限内以房地产基金形式持有并改造、重组商业物业，通过改善其经营情况来提升租金收益，再通过出售或上市等形式实现退出，从而使投资者获益。

2.1 一线城市融资状况

一线城市房地产开发投资总额占全国比重自2003年起逐年下降，近几年受到经济危机后的宏观政策刺激，下降趋势有所减缓。

（1）银行贷款评估严格。

上海部分银行在2009年规定商用贷款总额不封顶，最高可贷到商用房产评估价的7成。如商户必须位于商业中心的商户、商圈，并且成交单价必须在银行评估价以内，否则最高贷款的成数只有6成。

（2）地方政府颁布“限外令”。

2011年8月，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求对未竣工验收的商业地产停止发放商业贷款，停止个人消费贷款用于购买商业用房。此外，地方政府对商业地产“限外令”执行力度的升级表现在2012年3月广州房管局出台规定境外人士严禁在广州购买商业地产。

2.2 二三线城市融资状况

（1）面临并购风险。

目前二三线城市商业地产面临短期内项目供应量过大、融资困境等多重困难，位置欠佳且体量巨大的商业地产项目承受着日益升级的招商压力，面临着并购风险。

（2）二三线城市银行信贷开始收缩。

截至2008年12月末，九江市房地产贷款余额66.3亿元，比年初增加3.2亿元，增幅较去年同期回落48个百分点，其中房地产开发贷款余额21.7亿元，较年初减少2.7亿元。

3 我国商业地产融资问题

3.1 一线城市情况

各大城市发展阶段参差不齐，但都处于进入郊区化、大都市化的阶段，许多一线城市的本地房地产企业虽然也想分吃商业地产这块大蛋糕，但是碍于本地开发企业的融资渠道主要是银行贷款，融资渠道极其有限。我们知道商业地产项目投资回报期较长，如果其自有资本的比例都偏低，银行贷款的比例甚至高达八九成，一旦出现销售收入不高，或利润率下降的情况，就会引发债务风险和银行坏账，加上国家或地方调控政策的影响，因此很多一线城市的小型房地产企业只能“望而生畏”。

3.2 二三线城市情况

一般情况下，商业动辄几十万平方米的大规模拿地成本在地价较低的二三线城市来说则更低。二三线城市的商业地产融资确实很困难，资金链问题，或转让部分地块，或与海外基金公司合作，如果是一个郊区偏远项目更加难以操作。

盲目复制大城市的城市综合体的现象在二三线城市的商业地产发展过程中较为严重。大多数开发商在做商业地产项目时盲目相信市场有租用需求或投资需求，沿用住宅地产的开发模式，主观地做商业定位，因而产生了大量偏向于郊区的独立且大面积的购物中心，发展前景不明确，多数建设地域都不是城市的商业繁荣地带，商业地产市场供求关系失衡，有不少商业地产是政府形象工程。

开发商为了加速资金回笼速度而采取“卖完走人”的住宅开发模式，使得商业地产项目与实际需求相脱节而造成商铺大范围的滞销或者空置，这种现象在二三线城市越来越多。

4 现存问题的异同比较

我国本土商业地产开发商按照向二三线城市深度推进的开发模式能够刺激内需，且能够加快城市化进程。而目前商业地产的发展由于土地出让平台和融资平台的限制，并没有达到大家所预想的水平。

商业地产显著的经济带动效应、聚集人气的社会效应得到地方政府和企业的青睐，成为地方政府推行“政绩工程”、“改造城市”、“提高经济活力”等的首选，从而推动过快增长的商业地产投资，使得部分担负“政府功能”的商业地产融资活动出现脱节，导致了商业银行开发贷款的呆坏账风险。

商业化现状 第4篇

汴绣起源于宋代, 历史悠久, 文化底蕴深厚。当时宋朝的都城为汴京即是今日的开封。汴绣作为独具开封文化艺术特色的工艺品, 是中国绣种中最为瑰丽的艺术品。2008年6月, 汴绣被正式列为“国家非物质文化遗产”。

在北宋时期, 刺绣作为手工业得到发展。皇宫内设有文绣院, 专为皇亲国戚、达官贵人等绣制日常用品。徽宗年间, 又设绣画专科, 由此才将绣画细分为山水、楼阁、人物、花鸟。刺绣与绘画的结合, 使艺术性大大提高。当时民间, 更有能工巧匠, 时常绣作、贩卖、聚居于今日开封大相国寺东门外的一条小巷中, 古时形象的称之为“绣巷”。更有“寺院内外, 十里都城, 到处是珠帘绣额, 巧制新装, 名绣佳作, 竞相生辉。”为当时的繁荣景象作证。然因兵火水患, 宋都南迁, 部分绣匠被金人掳走, 其余绣工随朝南迁, 留下极少部分的绣匠留在中原地区。80年代后期, 经济体制改革使更多的技术人员参与到汴绣行业的竞争中去, 再一次将汴绣艺术推向高潮。2007年, 开封汴绣行业协会正式成立, 宣告了汴绣艺术的具体化、规范化。

二、汴绣针法的艺术特色及材料来源

明代董其昌在《筠清轩秘录》中写道:“宋人之绣, 针线细密, 用绒止一二丝, 用针如发细者, 为之设色精妙光彩射目。”“佳者较画更胜, 望之三趣悉备, 十指春风, 盖至此乎”。更有明代学者屠隆著有《画笺》, 其中有云:“宋之闺绣画, 山水人物, 楼台花鸟, 针线细密, 不露边缝, 其用绒一、二丝, 用针职发细者为之, 故眉目毕具, 绒彩夺目, 而丰神宛然, 设色开染, 较画更佳, 女红之巧, 十指春风, 回不可及。”从这两大学者不遗余力的描述中不难看出, 当时针法的运用对绣品的艺术特色起了至关重要的作用。

最初在20世纪40年代时, 汴绣针法仅有十几种。随着时间的推移, 绣工将针法继承发展, 推陈出新。1982年共总结出新老针法36种:包括贴补绣、反戗绣、叠彩绣、辫子股绣、盘金 (银) 绣、席篾绣、小乱针绣、大乱针绣、对针绣、十字绣、纳纱绣、纳点绣、锁边绣、包针绣、滚针绣、别针绣、交叉绣、平针绣、缠针绣、蒙针绣、双合绣、洒线绣以及双面绣等。其中枪针绣瓦;滚针、蒙针绣山水树木;悠针绣动物。所谓“一笔千线”各针法都有一定的实物形象与之对应, 所以汴绣针法皆与绘画技法有一定关联。

开封被称为“城摞城”的七朝古都, 文化底蕴深厚, 文房四宝、笔墨纸砚以及汴绣作品完成后所需的装裱材料, 在开封都能很好的自给自足。由于江南地区纺织业发达, 丝织品著名, 丝线颜色鲜丽, 优质的材料可保证产品质量, 所以汴绣所需的丝线、绸缎、棉布、帛、绢、绫等一些材料多从江浙一带购得。

三、汴绣与“四大名绣”的区别及其发展现状

四大名绣, 各有各的特色。汴绣在长期的发展中也形成了自己独树一帜的风格。汴绣与“四大名绣”的区别就在于:

汴绣, 以单面绣为主, 双面绣较少, 题材大多为历史名画;

苏绣, 以双面绣为主, 多绣小猫、金鱼等温顺的动物, 寓意美好, 成品装裱于玻璃框中供人欣赏;

湘绣多以粗线条为主, 色彩采用大红大绿, 多绣狮子、老虎等威风凛凛的动物, 象征祥和安乐;

蜀绣绣样以金鱼为主, 近年来风格偏近湘绣, 并无特别突出的特点;

粤绣, 抽纱包缝、针步短是其主要特点, 多做日用品。

自开封汴绣厂成立以后, 经过半个多世纪的积累, 汴绣作为一项重要的传统民间艺术文化, 再次蓬勃的发展起来, 更加规模化、结构体系化。但是, 它的再次繁荣, 在极具市场化竞争力的现代化社会中, 使人们认识到民族艺术文化独特性及重要性的同时, 更多面临的是生存发展的问题。

如今, 汴绣的技术水平已经日渐成熟, 绣工界人才辈出, 产业规模也不断扩大。目前汴绣市场发展良好, 社会经济的发展拉动了人们精神层面的需求, 更大的激发了人们对艺术的追求, 所以汴绣市场的潜力是巨大的。

而汴绣作为手工艺品, 市场鱼龙混杂, 以次充好。由于年代久远, 汴绣在历史遗物、资料、文献的收集与研究方面明显欠缺, 后人所著学术论文及研究不多且影响不大。在缺乏历史遗物的直观感受与学术领域文化传播的形势下, 汴绣的影响力和品牌文化就处于弱势。加上行业之间管理和竞争无序、没有统一的技术标准和规定, 致使汴绣行业发展缓慢, 举步维艰, 不能产生更大的经济效益。

四、相应的举措

1. 转变经营管理理念

现今, 传统艺术要想更好的发展, 就必须与现代化相结合。没有规矩, 不成方圆。因此, 在汴绣艺术的发展过程中, 必须采取现代化经营管理措施, 与社会需要、人们需求相结合, 形成科学有效的经营管理体制, 为汴绣行业的发展打好基石。

2. 注重传统与创新的融合

随着社会的发展, 人们在衣食无忧的情况下, 开始追求审美的提高。大多数消费者多倾向于选择汴绣艺术成品中装饰之用的工艺品, 因需求量较大, 速度和效率成为了重点, 市场上的汴绣成品大都以机械代替纯手工的制作。且因其是机器不停地复制完成的作品, 所以形色单一, 毫无新意。面临如此窘迫的发展环境, 汴绣在加强艺术文化宣传的同时, 更多的是应该充分挖掘本土的文化特色, 加深与民族传统文化元素的融合, 为满足新时代文化欣赏的需要不断创新, 利用先进的现代技术, 充实汴绣艺术的文化底蕴。

3. 政府政策的支持及重视技术人才的培育

由于市场混乱, 大量的商贩以次充好、以假乱真, 导致真正的民间艺人伤心失意。政府必须对汴绣行业大力整顿还应对汴绣艺术的传承人和有手艺的民间艺人以相应的关怀与政策支持, 为他们树立信心也为下一代传承人做出榜样。

汴绣艺术要想得到更好地传承与发展, 高技术高素质的人才是必不可少的条件。政府应该加强对汴绣艺术的宣传, 吸引、培养高技术高素质人才, 开办专业的民间艺术文化技术学校, 设立汴绣科目, 或联合高校开设相关的专业, 为汴绣艺术的传承与发展输入新鲜血液。

将汴绣艺术的文化内涵作为重中之重, 不断地推陈出新, 开发新技术, 在传统中融入新的文化元素。这样, 不仅在传达了汴绣艺术作品中的文化内涵和地方特色, 也展现了新的视觉效果, 满足了人们的审美需求, 平衡了汴绣艺术的商业化与文传承。

结语

美的事物, 各有千秋。汴绣作为反映中原风貌的民族文化艺术代表之一, 要想在注重商品化发展的条件下焕发新的活力, 就必须在已有的优秀传统技术的基础上, 取其精华, 接受新事物, 开发新技术。这样, 在得到经济利益的同时也传达了汴绣艺术品中所蕴含的地方文化及其背后厚重历史。

摘要：随着市场商业化程度的加深, 作为蕴含民间文化特色的有着悠久历史的汴绣艺术, 渐渐倾向于作为艺术商品存在于市场中。因此, 为汴绣的存在带来了一丝生机, 但同时也带来了汴绣市场的混乱。汴绣生产的日趋商业化, 造成了人们对汴绣其传统艺术认知的淡漠, 以至于汴绣艺术在现代的畸形发展。

关键词：开封,汴绣,艺术特色,商业化,发展

参考文献

[1]王树村.《中国民间美术史》.岭南美术出版社, 2004.

[2]顾林, 龚继先.《中国民间艺术》.上海人民出版社, 1992.

[3]陶钟翰.《开封县志草略》.民国30年, 1941.

[4]管竭忠.《开封府志》.清同治2年, 1863.

[5]朱凤编.《中国刺绣技法研究》.上海:上海人民出版社, 1957.

浅谈商业银行的现状 第5篇

首先从商业银行的英文缩写说起。看哪个银行的缩写最牛：建设银行CBC（存不存）；中国银行BC（不存）；农业银行ABC（啊不存）；工商银行ICBC（爱存不存）。人们了解银行首先是从存款开始的，所以人们对几大银行的认识也是从存款开始，建行是最开始走向存款立行的四大银行，所以提出了存不存的问题，即要不要存款，打不打存款大战的问题；中国银行的主要业务是国外，所以对国内的存款并不是特别重视；农行的主要业务在县以下；工行是居民存款量最大的行，对存款工作的漠视或不重视也是应该的。其次是对改革现状的担心。这一类最多，也最值得反思。如银行人的模样：穿的人模人样，看的铁门铁窗，拿的杯水车薪，玩的键盘钞票，说的您好再见，做的点头哈腰，唱的还我节假，等的是明天下岗。如表面风光，内心彷徨；容颜未老，心已苍桑；成就难有，郁闷经常；比骡子累，比蚂蚁忙；比猪受气，仔细一想，比三陪强，谁让咱干银行。再如：银行工作与小姐工作的共同点：出卖青春，微笑服务，没日没夜，谎话连篇，按量挣钱，苦中有乐，人走茶凉，前途渺茫，每月总有几天不舒服。这说明了近年来随着银行改革的不断深入，银行进行的轰轰烈烈和卓有成效的一系列改革，员工感受到竞争越来越激烈、工作压力越来越大、绩效考核越来越细、工作要求越来越高，打破了国有银行长期以来员工习惯了的四平八稳的工作状态和工作节奏，打破了多年来那种“干好干坏一个样、干多干少一个样”的考核机制，一方面人们还怀念和流恋那种旱涝保收的日子，但已经与飞速变化的世界的矛盾和冲突。其三是对商业银行风险的担心和不安。以前对商业银行风险并没有引起大家的重视，随着商业银行风险管理的加强，特别是问责制的实施和不良资产的责任追究，商业银行大案要案的不断出现，人们真正意识到了商业银行的风险。如：人生四大磨练：万里长城散散步，西玛拉雅爬爬山，巴格达市练练胆，商业银行上上班。再如银行人八种死法：客户赖债害死你，歹徒抢钱杀死你，大集中整死你，CMS累死你，以人为本哄死你，绩效考核气死你，下岗分流饿死你，忧心忡忡闷死你。还如：八类人不适合从事商业银行工作：酒量小、话多、钱少、关系差、疾恶如仇、才华横溢、学历太高、胆小。其四是对商业银行发展压力的反映。随着商业银行市场竞争的加剧，市场压力越来越大，如：银行官员：体质弱的累死，心胸窄的气死，智商低的愁死，胆量小的吓死，酒量小的喝死。再如：身上背个冒牌破包，兜里揣着二百零钞，见面说话点头哈腰，远望像归国华侨，近看像港澳台胞，仔细一瞅“我*”，原来是银行客户经理搞营销。最精典的也许要数老鼠的故事。老鼠的故事：银行里抓住一只老鼠，行长说，给它下指标，看它还有功夫乱跑；纪委书记说，调查它，保证有事，否则跑什么？保卫科长说，打死它，谁让它闯入金融重地；外勤说，给它下指标，让它拉存款；内勤说，让它当出纳，不许上厕所，用摄像机对照它，用监控器看着它，看它还跑不跑。老鼠一听，倒地死了。其五反映的是商业银行业务不能适应市场需要或与社会不良风气的冲突和矛盾。如：银行行长陪客户吃饭后，客户提出洗头洗脚，行长害怕，电话询问纪委书记，书记回电话：洗头不过肩，洗脚不过膝。客户听后，笑曰：难怪你们中间业务搞不好。反映社会对银行的要求超越了银行

所能承担的范围或道德要求的界限。如回首看同窗：小时候将ENGLISH读为阴沟里洗的，结果成了卖菜的；读因果联系的成了哲学家，读硬给利息的成了银行行长。反映银行在产品定价上的尴尬和无奈，除了硬给利息没有别的手段。还有一个重要提示：要预防五种职业病：被存款愁成抑郁症，被客户气成神经病，被酒精烧成痴呆症，被奖金弄成心绞痛，被不良吓成恐贷症。反映银行工作人员面临的工作环境的恶劣。再如：银行“十化”：领导贵族化、员工奴隶化、人际复杂化、加班日夜化、下岗无偿化、工资保密化、竟聘内定化、检查形式化、待遇民工化，上市，神话。是对商业银行纷纷上市的反映，一方面说明我国商业银行与真正的上市银行还有许多差距，另一方面说明一批人把上市作为创造神话来努力。商业银行正处于改革发展的关键时期，各种矛盾、问题、风险与发展交织在一起，其在文化上必然会有所反映，但从另一方面讲，我们在改革过程中也应该充分考虑社会责任、企业文化的建立、社会保障机制的加强、社会诚信环境的改善。

我承认，中国的商业银行比起过去，确实有了长足的进步，银行是经营风险的企业，但是现在中国的银行的风险根部不可控。最容易控制的是市场风险，现在国内的银行普遍比较重视这块，作的还不错；信用风险，对于企业信用来说，基本上还是落后国外30年，现在的客户经理们，都是拿着公司的报表来评定客户的等级来发放贷款的，首先中国的财务报表可信度就很差，其次，我们所谓的财务分析，就是简单的几个比率的比较，根部没有科学的模型，只是一张excel表格，其实这些都是表面文章，真正决定能不能贷到款，在中国，还要靠关系。就个人信用来说，人民银行正在做个人信用的数据库，我们持信用卡的消费及还款记录都在里面，这个数据库是可以共享的，我相信个人的消费信贷将是中国可以好好发展的信贷业务，风险控制好的话，很低。就操作风险来说，我认为是最大的不可控隐患，君请看一个小小的支行行长，就可以用很低劣的手段带走客户的几亿元存款，你要知道一个国有大型银行一年的纯利不过几十亿元，可是全国有多少支行行长亚。这不是个别腐败分子的问题，是制度问题。中国的政体就是一个权力高度集中的政体，一把手能支配所有资源，制约太少，因此支行的一把手可以明目张胆的携客户巨款逃之夭夭。如果企业文化不进行改革，这种巨大的操作风险不可避免。RBS董事会最近否决了投资中行10%的提案，就是基于此考虑。

中国的银行业近年来已经在资产质量、管理水平、内控制度等关键领域得到了有益提升，虽与西方发达国家商业银行相比仍有差距，但这种差距正在缩小。从外界环境看，国家主管部门包括监管机构已经将提升国内银行竞争力做为头等大事。

此外，中国的银行背靠国家信用这一得天独厚优势，不是可以简单用品牌、资金等就能取代的，相信中国的老百姓还是把钱放在中国自己的银行里更安心些，放在外资银行总会有些陌生和吊胆吧。

国内商业银行业现状的分析 第6篇

【关键词】商业银行；金融；互联网金融

一、金融市场现状

我国传统银行业务的经营理念已随着经济的高速增长以及宽松的货币政策，逐步进行着一些相关方面的改革，目前，我国银行业经营格局已经取得显著改观。但是，银行业的改革还需要继续进行下去，需要允许并鼓励银行机构的多样化发展和特色经营，在控制风险的大前提下让中外银行机构在国内和国外银行市场上都获得更大的发展空间并形成良性的互动关系。另外，银行应该跟上时代的潮流，再借助网络、电商的同时，大力发展属于自己的互联网金融和电子商务。目前，有些银行已推出属于自己的电商平台，如建设银行推出的“善融商务”。但是，随着商业银行的快速发展，资产质量、经营管理和风险控制等方面存在许多问题，面临沉重的历史包袱，如果处理不当，银行系统可能成为中国经济持续发展的障碍，甚至影响整个经济的稳定。

二、银行业面临挑战

1.商业银行数量暴增，业务大同小异，银行间的竞争日益激烈

随着国内外经济金融一体化的发展，商业银行从无到有、由少至多，外资银行也逐渐登陆。目前，国内已有五六家大型商业银行，十多家中型商业银行，百余家小型商业银行，再加上不断增多的国外银行和外资控股银行。另外，我国各家银行主营业务仍然是以传统的存贷款为主，虽然银行通过各自的会计核算方法将部分贷款利息收入转换成中间业务收入，但是，归根到底银行利润的绝大多数仍然来源于存贷款利息差，这也就使得各个银行提供的产品或服务基本上是大同小异，商业银行间的竞争也只能依靠以高息揽存为主要手段的价格战。这也就使得银行间的竞争日益激烈。

2.互联网金融对商业银行提出新的挑战

随着互联网和电子商务的发展，第三方支付平台交易量和流通量越来越大，使用的用户也越来越多，第三方支付逐渐成为了一个庞大的“互联网金融”产业，互联网金融打破了时间和空间的桎梏，一定程度上削弱了银行的支付中介的地位，目前快钱、支付宝等都已实现代购机票、转账汇款、信用卡还款等结算和支付业务，除此外，有些三方支付平台利用其积小成大的“资金量”，为广大的用户提供无需任何审批手续和抵押物品的小额信用透支功能，一定程度上解决了客户的小额资金需求， 如蚂蚁微贷，使资金供给绕开银行，直接将积淀的资金供应给有资金需求者，完成资金的银行外循环，给商业银行带来了新的挑战。

3.银行跨业经营将会呈现新的风险

跨业经营在于拓展商业银行业原有的业务范围，实现银行业跨业经营发展的同时，风险的交叉传递性将会增强，银行跨业经营将会导致管理层的交叉复杂化，降低了对原有商业银行业务的风险控制力，这就对以存贷业务为基础的传统银行业务的风险管理方法提出更高的要求。

三、商业银行应采取的应对措施

1.加强内部控制，防范风险

商业银行作为经营货币、风险，提供金融服务的特殊行业，为了保证金融资产的安全运营、产生既定的效益，抵御来自各方面的风险，商业银行必须建立完整、有效的内部管理控制的机制，做到依法稳健经营。要把自觉地加强内控作为防范风险的关键环节，根据自身的业务特点和风险控制的需要，建立合理有效地规章制度和奖惩激励政策，达到时时学制度，人人防风险，做到有章必循、执法必严、令行禁止。

2.深化银行业改革，推进改革进程

进一步深化国有商业银行改革，推进银行业的改革进程。从而使商业银行的产权更加明晰，公司治理更加完善，管理更加科学，服务功能明显增强，使其国际和国内的市场竞争力进一步提升。另外，要积极鼓励和引导中资商业银行、外资银行到西部、中部以及东北老工业地区开设机构、开展业务，提供更加全面的金融服务。进一步完善监管的政策和环境，鼓励和引导各银行金融机构改善对小企业的金融服务，支持城市商业银行跨地区、跨省设立分支机构。

3.发展特色经营，坚持持续发展

当今国内商业银行之间的竞争愈演愈烈，在银行业务大同小异的情况下，传统的价格战只会使得各界银行“多败俱伤”，哪家商业银行能够率先掌握先进的信息技术、科学的管理方式，尤其是独具特色的经营模式，谁就能够在激烈的竞争中立于不败之地。特色经营是高级竞争，也是银行机构可持续发展的基础。特色经营可以是银行产品的个性特点、根据实际情况推出的新产品，也可以是不断完善的服务方式或质量。特色经营要以更好的服务客户为基础，更是要把银行客户的认可作为评价指标，力争提高客户对银行的认同感。若能在一定程度上获得了客户的认同，商业银行也就在经营的过程中获得主动权，甚至获得一定的定价权，实现银行经营的良性可持续发展。

参考文献：

[1]曹志鹏，涂睿.论新形势下城商行的发展思路【J】.科技与创新，2015（8）：31-34.

[2]张栋.国内商业银行理财业务发展模式的再思考【J】.金融发展评论，2012（3）：146-152.

商业贿赂现状与立法探析 第7篇

一、商业贿赂的严酷性

现状是客观事实的反映, 是现存的诸多经验事实的概括, 明了现状, 才能更深刻意识到问题的严重性, 及时调整预防方略。在市场经济条件下, 商业贿赂犯罪作为其衍生物, 在我国经济生活中已经成为普遍的现象。据一项民意调查统计, 有效收回的143份问卷中, 对给回扣、好处费和请客送礼是不是做生意的普遍做法回答的情况是, 72.72%的人认为很普遍;20.98%的人认为比较普遍;2.10%的人认为只是个别情况;4.20%的人未作回答。由此可见, 商业贿赂犯罪的确是社会生活里见怪不怪的现象, 其所造成的巨大腐蚀作用不可低估。而商业贿赂行为包括违法行为和犯罪行为两种情况, 其发展态势之猛烈, 已经严重威胁到我国经济能否正常发展的程度。有的学者断言, 如不对这种现象及时遏止, 势必严重阻碍我国市场经济的健康、持续发展。从目前看, 我国商业贿赂犯罪呈现出以下态势:

1. 从波及的范围看, 涉及面广, 某些行业更是震中区

改革开放以来, 随着我国经济的不断发展, 市场经济逐渐占据了主导地位, 在市场经济条件下, 市场在资源配置中起着基础性的作用。在商业活动中, 商业活动的主体为了各自的利益, 争取更大的资源的利用, 商业主体间的竞争也逐渐更趋激烈, 为了追求利益最大化, 各显神通, 而合乎规则的做法时间长, 见效慢, 于是商业贿赂作为一种“潜规则”, 逐渐成为一种主要的竞争手段, 成为利益的符号, 渗透并蔓延到经济发展的各个行业, 越刮越烈。垄断和利益最为集聚的行业, 也是获利机会最多行业, 特别是那些权力比较集中, 资金比较密集, 垄断程度比较高, 竞争比较激烈的行业和领域。

据统计, 从2005年8月到2006年6月, 全国共查处商业贿赂案件6972件, 涉案金额19.63亿元。其中, 工程建设、医药购销等六大领域和银行信贷、证券期货等九个方面的案件5480件, 占案件总数的78.6%;涉案金额16.04亿元, 占总金额的81.7%。涉及国家公务员的案件1603件, 占总数的23%;涉案金额5.08亿元, 占总金额的25.9%;涉及厅局级干部49人, 县处级干部367人。

2. 从商业贿赂犯罪的表现看, 权力与之狼狈为奸

商业贿赂犯罪中, 权力“寻租”现象很突出, 很多国家工作人员卷入其中。所谓“寻租”现象, 究其本质原因是权力的滥用, 尤其是公权力的滥用。这类的商业贿赂案件从全国范围看, “三机关一部门”, 即党政机关、行政执法机关、司法机关和经济管理部门工作人员涉案多, 关系复杂, 成为商业贿赂案件重点单位。一些商业主体为了追求不正当的高额利润, 采取了以行贿掌握权力的国家公职人员, 并通过他们掌握的权力来达到自己获取各种正当或不正当商业的便利或利润。这一类商业贿赂犯罪, 和以“买官卖官”为代表的官场贿赂的性质是一样的, 即都是公权寻租。商业贿赂中的权力“寻租”现象与腐败现象是孪生兄弟, 已是不争的事实。根据有关数据显示, 上海市检察机关去年查获的各类贪污贿赂等职务犯罪案件数量比2005年上升10.9%, 还查获了一批国家工作人员涉嫌商业贿赂犯罪案件, 共侦破国家工作人员涉嫌商业贿赂案件219件, 占全部案件的49.1%, 其中大要案198件, 占商业贿赂案件90.4%。

3. 商业贿赂犯罪危害大, 后果严重

商业贿赂犯罪案件往往表现出作案时间长、次数多的特点, 且通常作为大案要案, 不仅表现为涉案金额巨大, 还表现在涉案人员、领导干部级别高, 影响特别恶劣。以下几组数据很能说明问题。这些数据都是有据可查。比如某国有酒厂厂长、某集团董事长刘俊卿商业贿赂犯罪案。2006年9月6日, 安徽省某中级人民法院对刘俊卿案做出一审判决:以犯受贿罪、巨额财产来源不明罪、贪污罪、非法持有枪支罪判处刘俊卿死刑, 缓期二年执行, 剥夺政治权利终身。安徽省某检察院起诉书中列举了刘俊卿从1994年到2006年的犯罪事实。单是一份受贿清单, 从不同时间到不同受贿数额, 累计有10年多时间。详细记录了一个国有企业老总和一个材料供应商之间, 更准确地说, 应该是一个受贿者和一个行贿者之间, 在长达十年的时间里每一笔黑色交易。

4. 商业贿赂犯罪手段和方式复杂、隐蔽

总体看, 犯罪分子所实施的商业贿赂行为犯罪方式、方法花样翻新, 并且精心掩饰。随着我国对商业犯罪打击力度的不断加大, 商业贿赂犯罪行为也更加隐蔽, 为了掩人耳目, 无论是行贿者还是受贿者, 往往采取很多隐蔽的手段, 经过精心地包装, 在直接给付金钱的交易中, 多采取一对一的方式, 或者通过类似不知情的第三人。这种极为隐蔽的方式。除了直接给付金钱外, 还出现了花样更多、行为更为隐蔽的行贿。常见的方式有:送购物卡;以帮助购物为名送给受贿人价格昂贵的各种物品, 只收取低廉的价款;为受贿人报销不该报销的发票;借受贿人或其家属子女过生日或婚丧嫁娶等机会送礼品, 其礼品价值超过正常标准, 明显是为了谋取不正当利益;打麻将故意让对方赢钱;以借用的名义将汽车、住房等贵重财产长期给能为自己谋利益的人使用;以送月饼、烟酒等名义, 在月饼、烟酒的包装盒中夹带现金、首饰等贵重礼品;在工程建设领域的犯罪中, 聘请建设方有权力的人物作自己单位的顾问, 以顾问费、信息费、好处费的形式给对方财物;邀请有实权的人为自己的工程剪彩、题词, 送给对方“劳务费”;或以干股分红形式给予有实权的人好处;在医药购销领域中, 以各种形式在账外给与院方高额回扣或者手续费, 给予医生红包要求其在为病人开药的过程中多开自己销售的药品;等等。行贿方出于利益的驱动, 一般不会主动向司法机关举报, 所以, 这些案件发现难、彻底查清难、认证难。

二、商业贿赂犯罪的立法考察

溯本求源是为了从历史轨迹中总结规律, 发现新问题, 寻找新对策, 特别是现阶段发展应对的新思路。贿, 财也。在古时就有用财物买通别人的意思。赂, 遗也。字中的“贝”表示与钱财有关。现代汉语字典对“贿赂”的解释是“用给予报酬 (如金钱、财产、利益或方便) 来收买某人 (如政府官员) ”。贿赂一词出现很早, 有据可查的是我国的《汉书·吕刑》中记载有“惟货”, 意思是官吏接受贿赂。因此, 贿赂是一种历史久远的社会现象。而商业贿赂作为贿赂一种表现形式, 是随着商业活动的出现而产生的, 其历史发展可谓源远流长。一般认为, 单纯的商业贿赂就是经营者以排斥竞争对手为目的, 为争取交易机会而实施的不当竞争行为, 是贿赂的一种形式, 但又不同于其他贿赂形式。不得不承认, 商品经济的发展一方面解放了社会的生产力, 激活了市场主体的积极性, 促进了社会经济以空前的速度迅猛繁荣;另一方面, 商品经济在它生产发展的每一个历史阶段都会自发地产生社会的丑恶现象, 造成负面的消极影响。商业贿赂正是伴随着商品经济的发展而出现的一种社会垃圾, 是正常经济畅通环节的阻断器。商业贿赂犯罪更是一种严重的商业贿赂行为, 不仅危害我国经济, 还侵蚀了社会肌体, 人人喊打绝不为过。

在经济发达的国家商业贿赂在其市场经济发展的初期即已出现。它最早出现在19世纪中叶, 其起源是西方国家的铁路运输部门为了增加货运量而付给托运方或其代理人一定数额的回扣。这种现象被当时的经营者认为是合法的一种经营手段;政府对商业贿赂行为也并未加以制止。故在相当长的一段时间里, 无限度的所谓“折扣让利”以纷繁复杂的形式大量存在的, 以至于形成了当时的商业习惯, 被称为当时“标准商业的传统做法”, 不构成社会的诟病。

我国在实行计划经济体制时期, 国家利益至上, 一切由国家进行统购统销, 按配额进行生产和消费, 没有自主经营权, 消费者更没有自主选择权。以国有大型企业为例, 企业在产品生产, 销售和原材料的供应等方面一律听从国家计划。流通领域里, 国营商业与供销部门均严格按照国家规定的进销差率, 从货源供应到批发、零售的所有流通环节都服从分配。当时的实际情况是, 企业本无任何经营自主权, 所有的产、供、销各渠道均受国家计划调节, 此外国家对企业与市场推行严格的行政管理, 行政权力过大, 市场没有放开, 自然没有商业贿赂的必要性。计划经济条件下企业产权的不清晰, 企业吃国家大锅饭, 没有什么市场竞争, 更谈不上形成不公平竞争的事实, 经济领域中从未有过回扣、让利现象。因此商业贿赂没有必要也没有可能。在很长的一段时期之内, 经济领域中并不存在现实意义上的商业贿赂也不为奇。

但是, 随着改革开放, 搞活经济, 市场经济体制在我国的建立与发展。原先按部就班的经济格局被打破, 谁有本事谁就多赚的理念怦然兴起, 我国的社会生产以史无前例的速度突飞猛进。多种经济成分的并存与发展, 适者生存的市场竞争法则成为必然。而对一些乡镇企业、个体私营企业而言, 其经济实力不够强大, 后续发展存在短缺, 一没有现存商业供需空间可供利用, 二没有稳定的客户来源, 三没有高素质、高效能的服务人员。于是, 这些企业必然会通过各种手段与同业者展开激烈的竞争, 在市场法规滞后、市场规则不健全、管理漏洞多的情况下, 他们投向了便捷又安全的回扣等不正当手段, 不正当竞争在所难免。因此, 商品经济发展的副效应——商业贿赂消极因素, 在我国也悄然诞生了, 并且愈演愈烈。近年来, 商业贿赂在商品经济的发展中, 在竞争的经济生活中以名目繁多的形式纷纷出笼。

其实, 商业贿赂已经成为全球不能规避的现实问题。商业贿赂立法随着世界贸易、经济全球一体化的发展而发展, 各国都先后制定了各具特色的反商业贿赂法。为此, 出现了这样的趋势:商业贿赂立法早已冲破了国界的羁绊, 各国法律对其行为进行规制已很普遍。在我国最早出现法律意义上的商业贿赂一词在1996年。该年国家工商总局《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》第2条第2款规定:商业贿赂“是指经营者为销售或者购买商品而采用财物或者其他手段贿赂对方单位或者个人的行为”。1993年颁布的《反不正当竞争法》第8条对商业贿赂行为的性质进行了规定, 第22条规定了商业贿赂行为的法律责任。但商业贿赂这个词汇真正达到耳熟能详程度的还是最近几年的事情, 先是个别学者在科研立项研究中提出, 国家高层权力部门引起注意, 随着反商业贿赂专项斗争的展开, 刑事法学者和司法实践人员引入刑事法领域并加快了研究步伐, 立法和理论研究逐步深化。

作为一种犯罪类型, 商业贿赂犯罪既包括非国家工作人员的商业贿赂, 也包括国家工作人员的商业贿赂, 因此, 客观上商业贿赂犯罪在我国的法律体系中, 并不是最近才出现的新生事物, 由于受司法实践的推动, 它在我国立法中具有不断发展、逐渐成熟、完善的历程。

从立法沿革来看, 我国在新中国成立之初就十分重视反贿赂之行为。在没有出台统一的刑法典前提下, 首先拟定了专门的惩治条例。我国1952年颁布的《惩治贪污条例》第2条规定:“一切国家机关、企业、学校及其附属机构的工作人员, 凡侵吞、盗窃、骗取、套取国家财产, 强索他人财物, 收受贿赂以及其他假公济私违法取利之行为, 均为贪污罪。”这里所指称的国家机关工作人员等主体的贿赂之举, 就涉及到了商业贿赂。只不过为商业活动目的而受贿的依照贪污罪定罪量刑。这是我国有关商业贿赂犯罪立法的最初萌芽。可以看出, 还很不完善, 主要是贪污罪和受贿行贿罪混杂在一起, 并没有剥离出来。

到20世纪70年代, 我国立法上的变化很大, 除了诞生第一部中华人民共和国刑法典外, 商业贿赂犯罪由贪污罪一个完整的口袋罪分解为贪污罪、受贿罪、行贿罪、介绍贿赂罪是一大飞跃。我国1979年颁布的新中国第一部刑法典第八章专门就贪污贿赂罪单独列为一章, 第385条是关于受贿罪的规定:“国家工作人员利用职务上的便利, 索取他人财物的, 或者非法收受他人财物, 为他人谋取利益的, 是受贿罪。”还有其他条款的相关规定, 总之, 贿赂犯罪, 一般处五年以下有期徒刑或者拘役。赃款、赃物没收, 公款、公物追还。犯前款罪, 致使国家或者公民利益遭受严重损失的, 处五年以上有期徒刑。向国家工作人员行贿或者介绍贿赂的, 处三年以下有期徒刑或者拘役。这些规定昭示了商业贿赂立法的进步性, 虽然还没有对非国家工作人员收受财物行为的定性为犯罪规定。

后来随着我国社会形势的变迁, 新情况、新问题的涌现, 商业贿赂犯罪的主体继续分化, 即从事公务人员的身份不再有集体经济组织的工作人员, 随之商业贿赂犯罪包含的犯罪主体越加丰富了。1988年全国人大常委会通过的《关于惩治贪污罪、贿赂罪的补充规定》第4条和第7条, 分别有了国家工作人员、集体经济组织工作人员或其他从事公务的人员的受贿罪和行贿罪的规定。这里的集体经济组织工作人员等同于现行1997年刑法典有关受贿罪的集体所有制的公司、企业人员。可见, 这个补充规定的出台, 引起了商业贿赂犯罪主体的大震荡。由国家工作人员单一的概括之语瓦解为国家工作人员、集体经济组织工作人员或其他从事公务的人员。这是刑事立法的又一进步。

到了20世纪90年代, 经济改革效果突进, 市场异常活跃。在立法上的体现就是《公司法》颁布实施。1994年颁布的《公司法》既有行政、民事责任的规定, 也有刑事责任的承担。其中明确规定了董事、监事、经理利用职权收受贿赂。对之处罚一方面是没收非法所得, 退还公司财产, 另一方面, 构成犯罪的依法追究刑事责任。公司法第一次把公司人员贿赂犯罪与公务人员贿赂犯罪区别开来, 我国立法上真正具有典型意义的商业贿赂犯罪彻底脱胎而出。反过来也可以这样表述, 普通的商业贿赂犯罪与特殊的商业贿赂犯罪第一次分类肇始。

以后的立法继续对商业贿赂犯罪加以补充、完善。1995年全国人大常委会颁布了《关于惩治违反公司法的犯罪的决定》, 其中第9条专门规定了商业贿赂犯罪。比如, 公司董事、监事或者职工利用职务上的便利, 索取或者收受贿赂, 数额较大的, 处五年以下有期徒刑或者拘役;数额巨大的, 处五年以上有期徒刑, 可以并处没收财产。对商业贿赂犯罪的犯罪主体进一步细化、充实。

商业贿赂犯罪刑事立法上的大变革发生在1997年之后。新刑法的实施及其刑法修正案、司法解释的登场, 完成了商业贿赂犯罪立法的格局。1997年新刑法典把贿赂犯罪分化为公职人员受贿行贿罪和公司、企业人员受贿行贿罪、银行或者其他金融机构工作人员受贿罪等。刑法第163条和第164条分别对公司、企业人员受贿罪, 公司、企业人员行贿罪予以单独规定。到了2006年6月, 全国人大常委会通过了《刑法修正案 (六) 》, 对1997年刑法有关公司、企业人员贿赂犯罪的规定进行了扩大修改, 变公司、企业人员引申为其他单位的人员, 即公司、企业人员贿赂犯罪, 不仅限于公司、企业, 还有其他单位的人员。比如, 该修正案第7条规定, 公司、企业人员或者其他单位的工作人员利用职务上的便利, 索取他人财物或者非法收受他人财物, 为他人谋取利益, 数额较大的, 处五年以下有期徒刑或者拘役;数额巨大的, 处五年以上有期徒刑, 可以并处没收财产。可见, 商业贿赂犯罪的罪名又发生了很大的变化, 直到2007年11月最高人民法院、最高人民检察院关于罪名的修改决定, 彻底改变了外观, 直接称呼为非国家工作人员受贿罪、行贿罪。由此, 特殊的商业贿赂犯罪现在主要包括两种:非国家工作人员受贿罪、非国家工作人员行贿罪。公司、企业人员贿赂犯罪的名词从此正式退出了历史舞台。

至此, “商业贿赂犯罪”已然不是刑法中的一个具体罪名, 而是对发生在商业活动中的违犯刑法的贿赂行为通称, 除了非国家工作人员受贿罪和非国家工作人员行贿罪这两种典型的罪名外, 还包括普通的受贿罪、行贿罪、介绍贿赂罪、单位受贿罪、单位行贿罪和对单位行贿罪, 总共为八个罪名, 故而有关商业贿赂犯罪的立法已趋成熟。

通过以上商业贿赂犯罪立法沿革的分析, 笔者认为, 我国的商业贿赂犯罪立法具有自身的特点。首先, 立法的根基建立在我国政治经济体制大变革的时期, 紧随我国各方面形势的变化而变化, 具有强烈的时代性和进步性。商业贿赂犯罪名称从无到有, 从简单的贪污罪到有八个罪名织就的法网, 足以昭示我国社会变迁的成就。当然, 不可否认, 由于立法技术、立法经验和立法组织等方面的不足, 有时会滞后于现实的需要, 瑕不掩瑜, 这是任何国家的立法都不可避免的问题。其次, 有关商业贿赂犯罪的规定日益完善化。从最初的贪污罪, 到公司、企业人员贿赂犯罪, 再到非国家工作人员行贿受贿罪, 与国家工作人员贿赂犯罪相互对应, 组成了一个系统的商业贿赂犯罪体系, 完成了立法由粗疏到细化的转变。最后, 商业贿赂犯罪更具有可操作性。现今的商业贿赂犯罪明确划分为两大主体, 根据职权性质的不同, 一个是国家工作人员贿赂犯罪, 一个是非国家工作人员贿赂犯罪。立法注重从主体上规范罪名, 而且对不同的主体处罚上轻重不同, 很便于司法操作;对于罪与非罪, 此罪与彼罪的认定更为清晰。

三、结语

游走于违法与犯罪之间的商业贿赂行为, 它对我国的市场经济秩序造成了巨大的危害, 特别是破坏了公平竞争原则。商业贿赂使市场竞争变成贿赂、人情及其关系网的恶性博弈, 制假售假毫不知耻, 逃税漏税自鸣得意, 出卖单位利益理所应当, 虚假和暗中交易顺理成章。如果任由其泛滥下去, 必将败坏政风、行风、社会风气, 坑害消费者, 损害政府形象。商业贿赂蔓延的严峻现实, 需要我们立法上加以规制, 制度上加以完善, 标本兼治, 综合治理。

参考文献

[1]程宝库:中国商业贿赂状况问卷调查统计与分析.中国党政干部论坛, 2006年第4期

[2]赵秉志主编:《和谐社会的刑事法治》 (下卷) .中国人民公安大学出版社, 2006年版, 第1031页

[3]袁海涛:中央治理商业贿赂领导小组办公室通报一批商业贿赂犯罪典型案件.中国纪检监察报, 2006年8月5日

[4]王作富主编:《刑法分则实务研究》.中国方正出版社, 2003年版, 第394页

[5]马松建:论商业贿赂犯罪的立法完善.检察理论研究, 总第24期

[6]程宝库主编:《商业贿赂:全球治理的立法与实践》.法律出版社, 2004年版, 第17页

浅析郑州零售商业的现状 第8篇

一、郑州概况

郑州市是河南省省会, 位于河南省中部偏北, 北临黄河, 西依嵩山, 东南为广阔的黄淮平原, 是典型的平原城市。据2007年的统计资料, 年末全市总人口735.6万人, 城镇人口450.8万人, 非农业人口303.0万人。

郑州交通、通讯发达, 处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇, 107、310国道, 京珠、连霍高速公路穿境而过, 被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外三十多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站, 一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个, 货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。

郑州是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场, 年成交额超亿元的就有三十多家;每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次;国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。

二、郑州的商业布局演变

(一) 一街式的布局

德化街是郑州商业的“鼻祖”, 早期郑州的商业网点主要集中这条街上。20世纪初, 平汉、汴洛铁路相继通车, 在郑州交会, 为郑州物流集散提供了得天独厚的条件, 增加了郑州商业繁荣的潜力和商机, 于是京、广、苏、杭、汉口等地货物和国外的“舶来品”开始源源流入郑州市场。原来经营日用百货的“杂货铺”逐渐发展成为有规模的“京货店”, 各类京货、杂货商店相继在现今大同路、德化街、乔家门一带开店。

(二) 商圈的初显

新中国成立后, 经过改造发展, 德化街街上店面更新, 楼房林立, 各业齐备, 成为郑州当时名副其实的商业街, 主要以零售业为主。上世纪90年代, 商业产业开始向德化街两端发展。向南出现了苑林小商品批发商场和敦睦路服装批发市场这些批发商业企业, 向西就是著名的二七广场, 那些环绕在二七广场周围的商场就是当年商战的主角—亚细亚、天然、商城、华联四大商场。

(三) 商圈的扩展和蔓延

如今以零售业态为主的二七商圈依然是郑州的商业核心。不同的是这个商圈的辐射范围更广, 外延更宽。鉴于郑州平原城市的特点, 郑州的商圈分布成多点位的圈状分布。二七商圈位于郑州老城区的中心, 也是商业的中心, 其向南是德化步行街—郑州百年老街, 向西是北京华联、大商金博大、百盛、大上海城和丹尼斯等一些现代化的购物中心、shopping mall (大型购物中心) 聚集。顺延二七商圈的扩展, 形成了火车站的批发业商圈, 以及以百货商店为主要零售业态的紫金山商圈和关虎屯商圈。郑州西部城区一直以来以商业大厦为中心向四周发展, 主要业态形式为专卖店和专营店, 以及大型的超级市场。

三、郑州在商业变迁中存在的问题

(一) 商圈盲目再造

商业企业的兴衰成败始终和商圈的繁荣凋敝紧密地联系在一起。就像郑州, 有了二七商圈的复苏和繁荣, 也有了金博大和丹尼斯百货的欣欣向荣与灿烂辉煌。也许正是基于对商圈造富能力的盲目推崇, 一场由地产商和商业企业, 甚至政府部门联手导演的商圈再造运动正在郑州上演。一是政府再造, 如龙湖商圈、紫荆山商圈;二是地产商再造, 房地产商为了推动房价打造各自置业的商圈, 如曼哈顿广场要造商圈, 升龙国际也要打造大学路上的商圈。有些动辄要建几十万平方米的商业广场, 但按照现有周边的人口数量和消费能力, 部分商场已经超出了人们的消费能力;三是商业企业再造, 如关虎屯国贸商圈炒得很热, 这和大商集团和丹尼斯百货的入驻有关。

(二) 品牌过度重复

从品牌竞争最终所产生的效应来讲, 它能促进整个城市的商业水平的提升。也就是说, 通过这种竞争, 会促进商场引入更多档次更高、品质更好的一些品牌, 提升商场的形象和市场定位的层次。然而, 近年来郑州商界之战品牌的过度重复现象严重, 各个商场集聚核心商圈, 在品牌表现上其目标客户又显得过于雷同, 使得商场之前的竞争更加激烈。随着城市经济的发展和人民生活水平的提高, 消费在水平上出现了高、中、低不同的层次, 在需求上更呈现出各种各样不同的追求。如果商场之间的品牌重复率在50%以上, 商家面临的局面更为严峻。

(三) 在商业布局上存在问题

郑州是平原城市, 随着人口的增长和经济的发展, 城市的扩张一直在进行。随着城区范围的扩大与市政建设和主要商业区的商业设施改造, 大批原居于市中心商业区的居民大量外迁, 在市区边缘形成了一个个居住小区, 而市中心的居住人口大量减少, 市中心已成为纯粹的商业区。而定义我们市中心的商业地带为老城区, 相比后期建成的街道来讲, 基础交通设施条件并不高。在这种居住区和商业分离的情况下, 每到周六日消费高峰是商业区地带交通拥堵最严重的时刻。然而, 为消费者提供舒适的购物环境, 占据交通便利的地理位置等, 这些都是商场竞争中至关重要的环节。但是, 就郑州的目前基础建设状况来说, 周六日的商业区交通拥堵给购物造成了极大不便。最为典型的是二七商圈, 节假日的这里不仅交通不畅而且如想购物这里极难找到停车位。

(四) 综合配套跟不上

Shopping mall的概念早在郑州有所提及, 但是真正的shopping mall在郑州依然没有见到, 一些老的商业街区经过改造后, 综合性百货大楼鳞次栉比, 然后, 在商业的改造与开发之中, 忽略了综合配套, 不能全方位地满足消费需求。现代市场经济的发展, 使消费者的消费观念发生了很大变化。消费者进市场, 逛商店, 已不仅仅是为了购物, 休闲、娱乐、获取信息已成为消费者需求的重要组成部分。况且, 随着居住区周围商业网点的增加, 以及城市商业中心的多元化, 大多数消费者都已能就近购买到所需要的商品。所以, 在城市零售商业的改造与开发中, 不仅要保证商品供应的齐全, 而且应提供相应的饮食、服务、休闲、娱乐等的条件, 最好还能形成特定的文化氛围。

四、对促进郑州商业发展的建议

鉴于郑州零售商业发展中所存在的这些问题, 在规划和实施城市零售商业的发展过程中, 以下几方面是应当引起注意的:

一是要真正从社会经济发展的需要出发去规划商业的发展, 而不要受其他非经济因素的影响, 更不要将其作为显示政绩的一个方面, 而相互攀比、盲目发展。

二是在郑州商业的发展规划上应有投入产出的意识, 应在市场调研的基础上对投资的回报情况作出准确的估算, 并进行充分地论证。

三是对于商业外延性投资规模应有所控制, 而将投资重点转移到对现有商业设施的改造上来, 以充分发挥现有商业设施的效率。

四是城市的零售商业发展应有全局规划, 并能进行有效的宏观调控, 应努力克服因部门和地区的分割而造成的重复建设和盲目发展。

五是应充分参照和借鉴国外城市商业发展的有益经验, 并结合郑州的实际情况, 对城市零售商业的发展进行系统的规划和正确的引导, 使其产生良好的经济效益和社会效益。

参考文献

[1]徐从才.商业产业论[M].北京:中国商业出版社, 1995.

[2]蔡文浩.商业制度创新论[M].北京:中国审计出版社, 2001.

[3]靳小商.二七:郑州的商业性格[J].躬耕 (天下豫商) , 2008 (6) .

杭州社区商业现状及其对策设计 第9篇

一、社区商业概念的界定

关于社区的定义, 李定珍在《中国社区商业发展概论》 (1) 中指出, 社区是指城市住宅小区, 是指被城市道路或自然界限所围合的具有一定规模的生活聚居地, 它为居民提供生活居住空间和各类服务设施, 以满足日常物质和精神生活的需求。

商务部对社区商业的定义是:以一定地域的居住区为载体, 以便民利民为宗旨, 以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标, 提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。

社区商业是属地型商业, 这并不是说这个社区的商业仅服务于本社区内的居民。因为一条道路的左边可能是一个社区, 而道路右边则是另一个社区, 两边社区的居民都不会因自己是左边社区的居民, 就只到左边商店消费, 右边的居民也一样。在他们看来, 这条道路上的商业都是属于他们区域内的社区商业。这里还有一个前提是, 这条道路不是城市的快速路、主干路或是次干路, 而是城市道路中的支路。如果是城市的快速路、主干路或是次干路, 则情况不一样。因为这些道路较宽、路上车流较多且车速快, 穿越道路要么要走到有人行横道的地方, 要么小心翼翼躲避车流, 所以, 人们一般不喜欢穿越这样的道路到路对面消费, 认为那样做不是很便利, 而只选择靠近自己小区这边的商店消费或取得服务。所以, 属地型商业的这个“地”应是以城市快速路、主干路、支干路或自然界限合围而成的区域内的社区群。在这个区域内包括了城市道路中的支干路, 且居民走路到区域内最远的商业网点一般不超过十分钟。

按照《杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要》, 社区商业是指商业一定程度集聚, 主要配置居民日常生活消费必需品的商业行业和生活服务业。这一定义指出了社区商业主要分为两大类, 一类是提供日常消费品的商业行业, 另一类是生活服务业。

根据以上分析, 本文将社区商业重新做一个更加细化的定义, 即社区商业是以城市快速路、主干路、次干路或自然界些合围而成的区域内的社区群为载体, 以便民、利民为宗旨, 以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标, 满足居民部分日常物质和精神生活的需求, 提供居民日常生活消费必需品的商业行业和生活服务业, 也可以说是社区群商业。

二、杭州社区商业存在的问题

杭州近些年来经历了撤村建社区、旧城改造以及商品房建设的迅速发展, 社区商业也慢慢开始引起相关部门的重视, 但其在发展过程中存在着众多的问题:

(一) 商业的功能选择缺乏统一规划。

多数房产开发商在开发小区项目时未曾规划该小区的商业, 而选择了将商业物业出售以尽快回收资金并挣取利润。因此, 用于商业的店铺被以出租或自营的形式来经营各种商业, 商业的业态是由经营者自主选择的。这种选择导致的结果是居民需求与社区商业业态的不匹配:有些业态过剩, 有些业态缺少, 当地居民的需求没有很好的被满足。

(二) 物业不能形成商业。

一些商贸设施的开发, 调研论证不充分, 定位模糊, 建成后分割租售, 无法开展整体经营, 形不成集聚效应。有些物业因无人承租, 而空置多年。

(三) 整体层次偏低。

由于社区可供作商业的物业通常是一间间小店面, 而且多半由一些小型的团队在经营管理, 因此, 社区商业网点多数结构简陋, 功能不齐, 配套不全;网点品位偏低, 小、散、乱状况依然存在。

(四) 现代业态发展缓慢。

现有商业服务网点功能单一, 传统经营形式网点占95%以上, 现代新型业态网点只占4%强。作为零售业主流的连锁经营涉及行业不广、规模不大、业态不全、门店不多。 (1)

(五) 不能满足社区居民精神生活方面的需求。

社区是满足居民日常物质生活和精神生活的场所, 但是, 现实中很少有社区商业组织在经营管理中将满足居民的一部分精神生活需求为己任的。商家的商业行为自然也就不会考虑到这一层面。因此, 经常有居民抱怨虽然生活在社区环境, 每天却只能呆在自己的房子里, 虽然很想到外面去, 但却无地可走。小区附近可能有公园, 但那里似乎是老年人和小孩玩耍休闲的场所, 年轻人很少去。

由于社区商业存在着以上种种问题, 我们认为有必要借鉴国外的一些经营模式, 形成适合杭州的社区商业, 从而拉动杭州居民的消费, 提高杭州居民的生活品质。

三、国外社区商业的发展

发达国家的社区商业模式大体分为三类:美国模式、日本模式和新加坡模式 (2) 。

美国模式。典型代表为:安大略米尔斯摩尔。美国的社区商业中心业态多为社区购物中心, 开放式商业街较少。社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面介于地区型购物中心和邻里购物中心之间。该社区商业中心内既包括大型综合超市、部分专卖店等, 又能够提供购物, 休闲娱乐等服务。

日本模式。典型代表为:东京都神乐坂商业街。日本新兴的社区商业业态为商业街协调组合、社区商业中心, 是一种新兴的生活乐园。

新加坡模式。典型代表为邻里之家。新加坡社区商业中心更侧重服务功能。按照社区人员需求配备相应的商业配套设施, 由开发商或物业方进行集中经营与管理, 为社区居民提供商品和服务。

这些国家的社区商业虽然因其国情不同而呈现出不同的特点, 但是, 也存在众多的相同的特征 (3) 。

在社区商业的功能方面:国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的, 具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功能。

在社区商业的业态构成方面:国外社区商业主要是现代化的购物中心形式, 购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业。除核心店外, 中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店, 它们也多是连锁经营。

在社区商业的开发方面:国外社区商业的开发都是在政府的统一规划下进行的。其中, 英国、新加坡等国家的政府经常直接参与社区商业的开发, 而在美国、澳大利亚等国家, 则主要是一些私人开发商以赢利为目的进行开发。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。

在社区商业的布局与设计方面:国外社区购物中心都有严格的设计布局, 其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。核心承租户一般占购物中心面积的40%, 对普通承租户的位安排, 充分考虑他们之间亲和力的不同, 一些经营项目需组成群体以增强吸引力, 而另一些经营项目必须相互避开。

在社区购物中心的承租关系方面:国外社区购物中心出租期限的长短跨度很大, 从十几年到几十年不等。在承租期限内, 一般禁止承租户自行将商店转让。

四、杭州社区商业发展的对策

国外的社区商业通常是以住宅郊区化为发展背景, 而杭州居民居住区相对集中于中心城区, 国外居民的消费需求及消费习惯和杭州居民的消费需求及习惯有所不同, 因此, 杭州社区商业的发展不能完全照搬国外的成熟模式, 要在借鉴国外模式的同时, 结合杭州的特点, 逐步摸索出适合杭州的社区商业发展模式。

(一) 不要盲目复制国外发展模式。

国外社区商业的发展是建立在汽车工业迅速发展, 城市逐渐郊区化的基础上, 而杭州的社区大部分是在旧城改造以及撤村建社区的基础上形成的。小区的规模有些很小, 没有适合建立大型购物中心的场地, 有些社区中新旧小区同时存在, 不同的居民, 其消费能力、消费习惯也不同, 需要有不同形式的商业来满足。在这种情形下, 模仿国外建立大型的社区购物中心不合适。

(二) 要加强规划。

目前杭州社区商业的开发主要由房地产商进行开发。而房地产商开发商业物业的目的较为简单, 即增加销售额、增加利润。在这样一种思想的指导下, 房产开发商在设计商业物业之前缺少对小区居民消费需求的调研, 缺少对社区商业经营者需求的调研。最后, 商业物业并不能形成居民满意的商业。另外, 每个小区的开发商在开发小区时一般只考虑自己小区的情况, 不会站在整个区域的角度来综合考虑相连小区的需求情况, 但是, 社区商业影响人群不仅仅是一个小区的居民, 而可能是附近几个相连小区的居民。因此, 建议相关政府职能部门要在调查附近居民消费需求、消费能力、消费习惯的基础上, 站在宏观的角度来牵头协调规划社区商业。

(三) 加强对开发主体、经营主体的培育。

从杭城目前的情况看来, 社区商业物业的开发是房产商, 而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。房产商将物业出售, 买主买下后出租给经营户, 经营户根据自己的擅长领域来开发并经营某些项目。这种方式的弊端是经营户力量薄弱, 且不会站在宏观的角度考虑整体的社区商业布局的合理性。因此, 建议相关职能部门在规划阶段介入外, 还要在社区商业形成和经营的过程中给与一定的指导, 同时要培育一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。集开发和经营于一体的房产商, 在设计规划小区时就会考虑到招商问题, 考虑到将来在此居住的小区居民的各种消费需求。另外, 还需要培育一批经营社区商业的商业组织, 使得社区商业的经营管理能够更有效的利用各种资源, 更有效的提供产品或服务来满足居民的需求。

(四) 完善社区商业的功能。

杭州目前的社区商业很多是在无完整规划下自由发展起来的。经营户在经营商业的过程中一般只会为了获取其经济收益而考虑居民的日常物质需求。但是, 社区居民除了物质需求还有精神需求, 因此, 社区商业既要满足居民部分日常物质需求, 也要提供精神生活的需求。相关职能部门和房产开发商在开发商业物业的前期就要注意到这点, 从而引进适合居民需求的商业业态, 并使得居民消费场所附近能够有更多的供居民休息和交流的场所, 满足精神需求;相关的经营户在经营过程中, 要注意增加能提高居民在购物和消费体验过程中的幸福指数方面的因素。

(五) 发展商业联盟。

商业联盟利用社区商业参与者—开发商、投资商、加盟商互为依存的关系, 向社区的业主提供各项有效的商业服务。 (1) 加盟商、开发商、投资者这三者之间的关系是共赢的关系。在这种共赢的关系下, 这三者会从长远的立场、宏观的角度来开发和经营社区商业, 从而保证商业经营不在是短视的、投机的, 而是真正有效的。这种有效主要是指当地居民的物质和精神需求能够在这种商业环境下被满足。

摘要：社区商业是满足居民日常物质和精神生活的需求, 提供居民日常生活消费必需品的商业行业和生活服务业, 是杭州经济发展的助推器, 是提升杭州生活品质的重要媒介。本文探讨杭州社区商业发展中存在的问题, 借鉴国外社区商业的发展, 提出杭州社区商业发展的对策。

关键词：社区商业,杭州,对策

参考文献

[1]李定珍著.中国社区商业发展概论[M].北京:中国市场出版社, 2004.

[2]杭州市人民政府关于印发杭州市区商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要的通知 (杭政函[2004]6号) .

[3]王晓玉.国内外社区商业发展的理论与实践[J].上海经济研究, 2002, (10) .

[4]刘伯雅.国外社区商业的发展及启示[J].城市问题, 2008, (9) .

对中国商业道德现状的思考 第10篇

现今, 一些商业潜规则及黑暗面跌宕出现, 我们对其表示愤慨忧心也对其中无辜受伤者感到十分同情。完全的公正不能做到, 但尽量的公正是保证社会稳步发展、良性竞争的必要。而商业道德作为“公正”的一个缩影, 不仅是对商业人自己素质的要求, 更是对商品经济良性发展的要求。

近几年来, 触犯商业道德的问题日积增多, 从早期骇人听闻的苏丹红事件, 到以“三鹿”为代表的奶业“三聚氰胺”事件, 接着有“双汇”的瘦肉精事件, 然后是有害的食品添加剂 (包括台湾的塑化剂事件) , 更有湖北用锯末粗糠半年做上亿粒假药事件, 以及北京查出的30种桶装水不合格, 爆发的地铁电梯惨剧和最近爆出的永和“豆浆门”和味千“骨汤门”事件, 各种“毒奶粉”、“瘦肉精”、“地沟油”、“染色馒头”以及虚假广告等等, 老百姓发出了深深地感叹:“还有什么安全食品可吃?”“还有什么品牌可信?”商业道德的滑坡就像风吹不散的乌云, 笼罩在神州大地, 不仅不利于市场经济的良性竞争, 对公众不负责任, 也败坏了社会风气, 助长不正之风。

商业道德是指在商业活动中, 商家及其成员从事经营时, 完善其素质和协调商业内外部利益关系的善恶价值取向以及在行为上应遵循的道德原则、道德规范准则的总和。商业道德的基本内容是:为人民服务, 对人民负责;文明经商, 礼貌待客;遵纪守法, 货真价实;买卖公平, 诚实无欺等。其有自律性和非强制性的特点。

商业道德的存在理由与重要性在于商业道德缺失损害广大消费者的利益, 破坏了公正竞争秩序, 损害了其他竞争者的利益, 严重损害了社会公共利益, 严重损害了企业自身的利益。只有加强商业道德建设, 提高商业主体的道德水准, 树立正确的商业道德价值取向, 找寻现代商业道德建设的新思路才是解决商业领域种种问题的出路所在。商业道德问题是中国人目前在文化上急需解决的重要问题, 如品牌中国产业联盟主席艾丰所说, 把发财和道德两者统一起来, 做到“生财有道”, “以道生财”。这就是新时期道德文化的重要组成部分。商业道德以及遵守商业道德也不是孤立的, 是需要和市场经济、法制建设等结合起来的。

一般而论, 现实中的每个社会成员, 作为一个理性经济人, 一个完整的、具有生命连续性的经济行为主体, 其目标函数都由三种类型的子目标变量组成:

一、“独立白利变量”, 这种变量的取值与其他人的利益没有关系 (零相关) , 可用LX= (LXI, LX2⋯, LXn) 表示;

二、“利他收益变量”, 这种变量取值与他人利益正相关, 可用HX= (HXl, HX2, ⋯, HXn) 表示;

三、“损人利己变量”, 这种变量的取值与他人利益负相关, 可用DX= (DXl, DX2⋯, DXn) 表示。

基于此, 若用Y表示经济人总利益, 那么其目标函数可表示为:Max Y/=F (LX, HX, DX) 。

三种类型变量的具体取值大小, 其在总目标中的权重如何, 不同偏好结构的人或同样的个人和企业在不同的时空场合或环境约束会很不相同。由此可见, 经济活动中, 经营活动必须符合经济逻辑,

尊重人的本能, 只有这样, 才能调动企业在市场竞争中的生产积极性, 在经济活动中发挥人的主观能动性, 这是使企业兴旺的关键点。

现今社会的商业, 我们不能狭义得理解商业道德为在谋利的过程中的一些社会准则或者道德标准, 而应该是理解其为:在交换过程中的一种行为和内心在底线规则和高尚目标的糅杂下的博弈结果。

一个合格的社会人是体现我们对自己负责, 对家庭, 对学校, 对社会贡献的第一步。尚未步入工作岗位的我们应作为积极的参与者, 正如“自觉觉人”的思想, 在提高他人对商业道德意识之前, 我们应该首先自己有所了解研究和自我要求 (自己若作为消费者) , 要不断提高自身文化素质和道德水准, 识别真善美与假恶丑, 学会保护自身合法权益, 有效遏制不道德行为蔓延。

我们的日常生活中, 无不涉及到商业问题, 我们一方面在时时刻刻践行我们自身的商业行为规范理念, 一方面也在改变和影响着商业道德的有些形成, 所以, 我们应该慎之又慎得对待我们的行为, 明白其中可能拥有的蝴蝶效应, 我们应该如同知法懂法一般, 修德, 懂德。作为商家, 要恪守商业道德, 文明经商。特别是企业经营者, 要把商业道德当作无形资产, 不断强化商誉意识和经济信用意识。同时, 还要加强企业文化建设, 把商业道德意识深深植根于全体职工心中, 增强危机感和使命感, 坚决不搞只顾自身眼前利益的狭隘满足, 而失去商业道德, 失去市场和失去未来的短期的“自杀”性行为。把自己树立成一个懂得商业道德并遵守商业道德的人也是对社会商业道德发展的一种贡献。严格恪守商业道德, 成为商业道德的捍卫者和执行者。

呼吁身边的人重视商业道德待我们更有力量, 可以根据不同职业岗位针对“教育宣传” (重视全民文化素质提高, 例如雅芳人力资源部已将“商业道德教育”这门课程列入了2004年新员工的迎新培训模块中) 、“条例完善” (社会主义市场经济法律体系) 、“社会监管” (监管方的团队建设及监管制度体系) 、“政策奖惩” (政策优惠) 等。

温总理在剑桥大学演讲时也曾提出:“道德是世界上最伟大的, 道德的光芒甚至比阳光还要灿烂, 真正的经济学理论, 绝不会同最高的伦理道德准则产生冲突。”让我们携手并肩, 关注商业道德, 共建和谐家园。

摘要：这是一个最好的时代, 也是最坏的时代, 狄更斯在《双城记》开头的这段话, 是对全球商业环境最好的注解。从震惊全球的安达信倒闭和所罗门信用重建案例中, 我们看到了商业道德对企业生存的重要性。如今, 中国政府和企业面临着“外部需求锐减, 内部需求难振”的艰难局面, 在这个转型时期, 商业道德时常遭受到更为严峻的挑战。因此, 加强社会对商业道德的关注刻不容缓。而秉持商业道德才能真正指导企业生存发展。

关键词：商业道德,商业环境,商业活动

参考文献

[1]《荀子》孙安邦, 马银华译注, 山西古籍出版社, 2003

我国商业地产现状及未来发展趋势 第11篇

一、商业地产发展现状

（一）近年来商业地产投资建设增速较快，存量规模迅速扩大

伴随我国房地产市场快速发展，商业地产投资建设规模也不断扩大。尤其是2009年以后，商业地产投资增速远远超过住宅投资增速，存量规模迅速扩大。从开发投资看，2009-2014年，全国办公楼年开发投资额从1377亿元提高至5641亿元，年均增长率达到26.5%，商业营业用房年开发投资额从4181亿元提高至14346亿元，年均增长率为22.8%，而同期住宅开发投资的年均增长率为16.6%。从供应规模看，2009-2014年，全国办公楼年施工面积从9985万平方米增长到29928万平方米，年均增长率为20.1%；商业营业用房年施工面积从34440万平方米增长到94320万平方米，年均增长率达18.3%，而同期住宅施工面积年均增长率为12.7%。商业地产供应量的快速增长，导致部分地区出现阶段性供大于求、竞争加剧的状况。

商业地产开发过热源自于三大驱动力：一是，产业结构调整和消费结构升级。随着第三产业发展和人们消费水平的提高，对零售物业、办公楼等商业地产的需求增加，引发商业地产开发热。一些优质商业项目，特别是购物中心兴起，高额的销售带来的高收益回报，以及在消费者心目中树立的良好品牌效应，驱使着大量开发企业相继模仿、打造商业地产项目。二是，地方政府城市建设的驱动。基于经济发展需求，政府热衷于城市开发建设，城市规划中包括大量商业用地的规划及推出，希望以此改变城市形象并带来更多的税收收入。三是，商业地产开发、经营主体不断增加。经过多年发展，我国商业地产开发商开发和经营经验日渐成熟，对商业品牌的复制和扩张不断加大。尤其是，住宅限购政策的实施以及住宅开发利润空间的逐步收窄，促使许多住宅开发商主动转型商业地产开发。此外，随着金融政策的逐渐放宽，保险机构、房地产私募基金等机构投资者投资、持有商业地产的规模也不断扩大（见图1）。

（二）由于缺乏长期资金的支持，加之近几年市场销售形势较好，商业地产运营模式以散售为主

我国商业地产的运营模式有分散出售、整体出售、租售并举、只租不售四种类型。其中，只租不售，通常称之为持有经营。四种模式各有优缺点。出售模式可以快速回笼资金，但丧失了获得物业长期稳定回报和升值收益的权利；租赁模式虽然控制了物业产权，获得了经营收益，但资金压力较大，对运营商资产管理水平要求较高。一直以来，我国商业地产运营模式以散售为主，原因有以下三点：

一是，缺乏长期资金支持。商业地产开发周期长、投资额大、回收期长。建成之后，从初始招商到形成稳定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5 年时间。商业地产需要有“养”的过程，才能带来稳定的、可持续的租金回报。待到商业地产成熟之后，其收益依赖于持续性的租金收入，所以它更加注重后期的经营管理，必须委托专业的管理团队进行统一经营才能确保整体综合效益不断提升。商业地产的这些特性决定了它对长期资金的高度依赖。但是，我国当前商业地产融资方式主要以银行贷款为主，而且贷款期限往往较短，在商业地产尚未培育成熟之时就需还款，在资金压力下，多数商业地产只能以快速销售（特别是散售）的方式回笼资金。

二是，缺乏富有经验的专业的商业地产运营团队。长期以来，由于我国商业地产市场发展不成熟，经营比较粗放。多数开发企业不具备包括定位、规划、招商、物业管理、资产运作等在内的专业商业地产运营团队，因此开发以后主要以销售为主。

三是，近些年商业地产售租比较高，出售是较为理性的选择。在住房限购等抑制投资投机需求措施的实施背景下，商业地产一直处于供不应求的状态，销售形势较好。相对于较高水平的售价，商业地产租金收益率相对较低。目前，市场上出售物业的毛租金收益率一般只有5%-5.5%，还不及一些高收益的理财产品。较高的售租比之下，开发商自然选择出售。同时，散售模式也迎合了投资者和市场对商业地产急迫的投资需求。

散售虽然可以快速回笼资金，但造成了租户品质不一、经营管理难度大、经营水平难以提升、租金回报率低等问题。然而，无论是部分持有还是整体持有商业地产，对持有企业的资金规模都有非常高的要求，没有长期资金的支持，难以扩大经营规模和提高经营水平。因此，从根本上解决商业地产散售模式带来的挑战，还需要积极探索长期资金对商业地产的注入方式。目前，一些资金实力较雄厚、管理能力较强的企业已经开始根据自身特点选择不同经营模式。比如，万达、龙湖采取的租售并举模式，华润、恒隆采取的只租不售模式（见表1）。

（三）房地产私募基金不断发展，对商业地产培育发展、改造提升发挥了重要作用

在海外房地产市场，私募基金经常与REITs相结合，应用于商业地产。基本模式是，商业地产建成后的培育期，由于风险高、资产升值的潜在回报空间大，引入私募基金介入。到了商业地产的成熟期，由于风险小，收益稳定，引入房地产投资信托基金（REITs），私募基金退出。在房地产私募基金和REITs支持下，商业地产实现持有经营。根据INREV对欧洲房地产私募基金的监测，截至2014年1季度，近60%的房地产私募基金投向零售物业、写字楼以及酒店等商业地产。由此可见，房地产私募基金对商业地产的重要作用（见图2）。

我国人民币房地产私募基金于2010年开始进入快速发展阶段。因此，2010年通常被称为人民币房地产基金元年。根据诺承投资统计，2008年到2010年之间，国内人民币房地产私募基金仅有20多支，市场规模100亿元左右。2010年以后迅速发展，在2013年，新募集基金达113支，总募集规模超过1300亿元。截至2013年12月底，我国人民币房地产私募基金市场拥有206家专业的基金管理机构，437支房地产私募基金，总管理资金规模超过4000亿元人民币。

在我国房地产私募基金中，有近一半基金投资商业地产。根据诺承投资统计，有48%的房地产基金管理机构及43%的管理资金量关注于住宅地产；有28%的机构和27%的管理资金量关注结合了商业性质的城市综合体开发；有近1/5的房地产基金关注商业地产领域；还有少部分市场机构关注诸如工业地产、旅游地产、养老地产、一级土地开发等专业的地产投资主题（见图3）。

商业地产房地产私募基金对商业地产的培育发展、更新改造发挥了重要作用。如专注于存量写字楼改造，尤其是一线城市、部分二线城市核心区写字楼收购的高和资本，通过基金收购写字楼进行“资产精装修”后进行销售，销售时与购房人签订资产管理协议，包括统一招商、统一运营、统一物业等，通过整体运营，提高租金回报和资产增值水平。还有瞄准白领公寓这个细分市场进行收购改造持有的赛富不动产“新派公寓”基金、倾向于资产包收购再转向大型机构整体出售的嘉实资本等。经过几年发展，先行的资产管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资管理经验，对今后商业地产发展大为有益。但由于国内真正的REITs尚未建立，商业地产私募基金的退出渠道仍然有限。

（四）提供长期运营资金、形成专业资产管理平台的REITs尚处萌芽阶段

如果说私募基金在商业地产价值提升时期起到了桥梁作用，而REITs则真正满足了商业地产对长期资金的需求，并且通过统一的资产管理平台，保持了商业地产物业经营权的完整性，从而实现了持有经营。

REITs最早于20世纪60年代在美国推出，最近十几年，其在欧洲、亚洲也有较快发展。它是一种通过公司、信托等形式募集资金并投资持有，在多数情况下经营具有稳定收入的购物中心、写字楼、公寓、仓库等房地产，并将大部分收益分配给投资者的金融工具。通过发行REITs，原本流动性差的房地产被份额化，成为具有流动性的股票、信托受益凭证。当前，全球的REITs市值规模约1.35万亿美元，其中，美国市场份额最大，约占60%。

REITs有独特的制度安排。一是，要求收入主要来源于不动产。二是，从保障中小投资者的参与和获益的考虑，要求股权多样化以及绝大部分收入要分配。如美国要求REITs在每一个纳税年度至少将其收入的95%向股东或者受益人分配。三是，设有不同程度的税收优惠。不仅在投资者分红所得税和公司所得税之间进行平衡，避免双重征税，还在投资者分红所得、REITs设立、交易环节也有一定优惠。REITs以租金回报为核心、以收益分红为基础，成为一种介于股和债之间的金融产品，其具备了风险低、收益高、流动性好的特点，吸引了大量的保险资金、养老基金等机构投资人和个人投资者（见图4）。

在我国，由于缺乏税收优惠等相关鼓励政策，内地证券市场上还不存在真正意义上的REITs，但类REITs正在进行积极的探索。主要有三种形式：一是，通过专项资产管理计划形式实现的商业地产资产证券化。如：2014年中信启航专项资产管理计划。以北京中信证券大厦第2-22层和深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权为基础资产，设立专项资产管理计划。该资管计划在深证交易所系统挂牌交易，在流动性方面实现了重要突破。二是，以商业地产或商业地产租金收益为信托标的的财产受益型信托产品。如，2008年华侨城租赁收益权直接融资项目。华侨城地产通过以其深圳本部的部分收益型物业，包括商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业的未来 5 年租金收益委托中信信托发行财产信托产品。三是，一些商业地产的销售模式也在向类资产证券化靠拢。比如龙湖的“金苹果计划”。龙湖将旗下不同区域、不同业态的资产进行组合，购买者可以自由选择现有销售型的商铺、写字楼及分时度假产品的任意组合。龙湖还将提供生活服务和资产管理两大系统，整合商业招商资源和物业租售资源，为购买商业物业的业主实现保值增值。

二、未来发展趋势

（一）商业地产将逐步进入存量房时代，一二线城市的核心区域率先进入

商业地产的规模是随着城镇化发展及第三产业的发展而不断发展壮大的。当商业地产供不应求时，开发商主要以供应产品为主；当供求关系基本平衡时，开发销售的规模萎缩，商业地产进入存量房时代。随着我国商业地产存量规模不断扩大以及城市新增土地供应日益减少，城市商业地产将逐步步入存量房时代。尤其是一二线城市的核心区域，商业地产新增供应量更加有限，已率先步入存量房时代。比如，在北京，五环外的写字楼土地供应比例从2010年的40%上涨到2012年的68%左右，而三环内写字楼土地供应比例从2010年29%降到2012年的15%；在上海，未来几年，核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。

2014年，国家在《新型城镇化规划》中进一步提出要建立城镇用地规模结构调控机制，严格控制新增城镇建设用地规模，实行增量供给与存量挖潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设使用存量用地比例。可以预见，基于国家对城市发展规模及新增城镇建设用地的控制，将进一步加速商业地产步入存量房时代的步伐。

（二）商业地产经营模式更加多元，进入开发销售、租售并举、持有经营并重时代

随着商业地产进入存量房时代，地产本身开始体现出较强的资产属性，持有经营显现出优势，尤其是持有核心地段优质物业，能为经营主体创造更大的价值。在美国，当城市化率小于50%，第三产业增加值占GDP的比重在40%-50%左右时，房地产以开发为主；城市化率在50%-60%之间，第三产业增加值占GDP比重超过60%时，房地产开发和持有并重；当城市化率和第三产业增加值占GDP比重超过60%时，持有经营比重迅速提高并最终超过开发比例。

当前，我国城市化率已经超过50%，第三产业增加值占GDP的比重近50%。从2013年开始，万科、中海、保利等房企都开始积极投入商业地产并增加持有经营物业所占比重，就连SOHO中国也要转型持有经营。可以预见，商业地产以散售为主的时代即将过去，即将步入开发销售、租售并举、持有经营并重的时代。

（三）商业地产运营水平不断提高，更加注重提供优质的资产管理服务

在商业地产后期运营中，是否具备高水平的资产运营管理能力，能否提供优质的资产管理服务，成为地产租金收益和价值提升的关键。一直以来，商业地产基本都是在传统房地产的基础上延伸而来，大家更多的把商业地产和传统房地产等而视之，没有专业的商业地产资产管理观念，更没有专业的资产管理运营商。未来，随着商业地产持有经营大幅增加，商业地产资产运营管理能力也将不断提升，专业运营商作为独立的角色也将出现在商业地产领域。专业的资产管理包括商业地产项目的定位规划管理、招商资源渠道管理、租户品牌管理、客户服务和卖场管理、物业管理、资产硬件改造、金融服务以及与互联网的结合等。

以写字楼为例，早期销售为主的写字楼，较多的注重物业管理。随着写字楼市场的不断成熟以及持有经营成为主流，物业管理逐渐转向资产管理。资产管理是一整套的集成服务，包括物业及设施管理、财务管理、运营管理、租户管理及金融服务。如果说顶级建筑、核心位置是优秀商业地产的硬件基础，那专业的资产管理服务就是商业地产的软性价值。

（四）商业地产金融化特征更加突出，资本运作水平将显著提升

商业地产是一个具有地产、商业与金融三重特性的综合型产业，它的三重特性既区别于单纯的投资或商业，又区别于单纯的住宅房地产，商业地产更加注重金融创新，更加注重资本运作。相比国外的金融创新，我国的REITs、房地产私募基金的发展虽然才刚刚起步，但已有一些有利条件逐步促进其发展：

一是，随着国家政策、税收等制度环境的改变，REITs等金融创新将大有发展。2014年，央行、银监会发布的文件中再次强调，鼓励银行业金融机构发行MBS以及积极稳妥开展REITs试点。随着REITs的应用，商业地产持有经营的能力将迅速提升。

二是，作为重要的机构投资者和长期资金，保险资金参与商业地产持有经营的政策条件越来越成熟。2014年，国务院印发《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，文件提出要进一步发挥保险公司的机构投资者作用。鼓励保险公司设立不动产、基础设施、养老等专业保险资产管理机构，允许专业保险资产管理机构设立夹层基金、并购基金、不动产基金等私募基金。探索保险机构投资、发起资产证券化产品。在未来一个时期，基于保险资金政策开放，保险资金在房地产金融领域的参与程度上升，保险资金可能直接持有、也可以以机构投资者的身份参与房地产私募基金、REITs等证券化产品持有商业地产，为商业地产带来长期稳定资金。

三是，随着房地产市场形供求关系的变化，商业地产售价可能会降低，相应的租金回报率上升，收购、持有运营的机会将会到来。尤其是一、二线城市核心地区的商业地产，更具价值。同时，新一轮国企改革过程中，一些优质的国有资产，包括不动产，将被释放出来，这将给发展REITs、房地产私募基金等带来优质基础资产。

随着国家政策的支持和国内房地产环境的变化，我国商业地产资本运作水平将显著提高，最终将形成通过商业地产开发和收购不断扩大资产规模，通过专业资产管理的持有经营提升物业价值，通过房地产私募基金、REITs等进行资本运作的良性格局（见图5）。

商业化现状 第12篇

关键词：商业化,过度商业化,古镇旅游,可持续

古镇旅游依托的是具有独特自然与人文景观的历史文化名城。所谓古镇, 往往指的是有深厚文化积淀, 在历史传承中形成了独特文化价值、重大历史价值或纪念意义的城镇。古镇特殊的历史文化价值, 不仅体现了特定时代和地域的历史、文化、民俗、艺术形式以及生活形态等丰富内涵, 同时也是我们研究过去历史的重要依据。在体验旅游、人文旅游不断发展的今天, 独树一帜的特色文化旅游开发已成为古镇旅游主打的“名片”。近二十年, 在古镇旅游业的发展, 给当地带来了巨大的经济利益, 然而, 随着开发的急速扩张, 也暴露出诸如自然与人文生态环境、风土民情和原住民生活遭到破坏的问题。

一、古镇旅游开发的商业化与过度商业化

商业化是基于社会生产和产品的价值转换而存在的。当劳动产品经过价值交换进入流通领域之后就成为了商品, 在此, 作为一般等价物的货币应运而生, 正如马克思所说, 从商品到货币是一次惊险的跳跃。如果掉下去, 那么摔碎的不仅是商品, 而是商品的所有者。因此, 生产者要引进先进技术, 加强管理, 提高自己的劳动生产率, 降低成本, 努力提高产品的质量和服务, 就是要面向市场, 生产满足市场需求的产品和服务, 为了顺利实现这惊险的跳跃。古镇旅游开发就是以提供满足游客需求的产品和服务核心, 当然也符合这个市场规律。

(一) 商业化与“过度”商业化的概念之别

商业化指的是以提供商品为手段, 以营利为主要目的的行为, 是将有利于生产的一切活动扩大变成商品及服务并进行交换。工业革命之后, 机器化大生产催生了一个庞大的商业体系, 商业化对人类社会的发展产生的直接影响应该主要包括如下几方面:一是商业化促进生产社会化, 解放和发展生产力, 协调生产关系和生产过程, 促使工业产品充分而迅速地实现价值, 从而建立循环、高效、完善的工业体系。二是商业化也可以充分动员社会资源, 有效生产和积累社会财富, 满足人们日益增长及不断差异化的物质文化需求。三是商业化通过教育、文化、技术革新不断为工业大生产提供丰富的生产要素, 创造就业机会, 并为扩大再生产培养和提供消费者。

明清以来, 由于市民阶层的兴起, 正是商业的繁荣成为了促进城镇发展的重要动力, 随着近现代交通运输等基础设施条件的改善, 城镇的商业化步伐加快。商业的兴衰在很大程度上决定了历史文化古镇的兴衰, 商业在促进城镇城市化过程中发挥重要作用, 费孝通说“从商业的基础上长成的永久性的社区, 我们不妨称之为‘镇’”, 这种城市化是建立在商业贸易和农业商品化、手工业基础上, 是在大中城市市场带动下萌生起来的。事实上, 旅游和商业从来都是密不可分的。现代旅游经济是建立在市场经济基础上, 以旅游产品的生产和交换为主要特征的旅游活动。商业化, 既是对古镇进行旅游开发的必然结果, 也是促进古镇旅游兴盛的基本途径。

马克思在《哲学的贫困》中描述过商品交换的历史变化:从中世纪交换的只是剩余产品的前商品阶段, 到一切产品、整个工业活动都处在商业范围之内的商品阶段, “最后到了一个时期, 人们一向认为不能出让的东西, 这时都成了交换和买卖的对象……这个时期, 甚至像德行、爱情、信仰、知识和良心等最后也成了买卖的对象。这是一个普遍贿赂、普遍买卖的时期, 或者用政治经济学的术语来说, 是一切精神的或物质的东西都变成交换价值并到市场上去寻找最符合它的真正价值的评价的时期”, 这就是全面商业化的阶段, 不仅极大地推动了城市的繁荣, 与此同时也造成了商品拜物教和人的异化。

(二) 过度商业化的意涵

“过度”商业化, 显然已经超越了商业化的社会发展必然性及其生产关系的进步性, 正如波德里亚所说, 极度扩张的生产与商业化使得“堆积与丰盛”显然成为工业社会给人印象最深的描写特征。这种由人而产生的物的堆积与丰盛, “像可恶的科幻小说中的场景一样, 反过来包围人、围困人。”造成了人的异化和当代资本主义社会的深层矛盾。旅游开发过度商业化, 就是指在旅游开发过程中, 简单地将旅游景区作为旅游经济开发对象来对待, 过分强调其经济功能, 片面追求经济效益, 一味迁就投资商和开发商的不合理要求, 采用开放式而非循环式的旅游经济模式的过渡开发的行为。

二、丽江古镇旅游开发过度商业化的表现

丽江古镇是曾经的茶马古道上的中转集散重镇, 于1997年被列为世界文化遗产之后声名鹊起, 以其悠久的历史和深邃、古朴、奇特的文化和自然优势赢得了全世界的美誉, 从而一跃成为了新兴文化旅游热点, 被誉为“高原姑苏”、“东方瑞士”。然而, 高速发展的同时也带来了一系列问题, 最突出的当然是古镇原有的活态文化资源日渐消失。古镇原有的古朴韵味一点点退去, 不再满足游客期望, 甚至被联合国教科文组织亮出红牌。

商业化是旅游发展过程中的必然现象, 古镇的旅游商业化能增加居民就业机会、促进经济发展, 同时也改变了古镇的传统空间结构, 使古镇传统风貌特色有所消退。对商业模式的依赖在短时间内会得到经济的飞速发展, 但是伴随着城市结构和形态的变化, 如果不能产生与之相匹配的资源循环与可持续的生产系统, 这种依赖性反而极易导致城镇的快速衰落。根据实地考查的情况, 下面对丽江古镇旅游开发过度商业化的表现及古镇发展的现状进行列表分析, 如表1所示。

资料来源:根据文献及实地调查资料整理所得

通过表1的整理分析可见, 丽江古镇的发展现状和古镇旅游开发过度商业化的表现出现了高度的一致性, 不难看出这绝非巧合, 表明了丽江古镇旅游开发已经呈现出过度商业化的倾向。

三、古镇旅游开发过度商业化的原因

近年来古镇旅游热的兴起, 有其社会心理原因, 现代化进程加速了人的异化, 也加深了人的焦虑情绪, 古镇沉淀的古老文化氛围与质朴的生活方式, 可以满足人们逃离都市喧嚣与缓解压力的心理需求, 从而在对人类古老生活与人性本真的怀旧中, 获得心灵的慰籍与平静。因而, 可以说社会心理需求是造成古镇旅游热深层原因。此外, 经济发展与国民收入的提高为人们走出家门、各地旅游奠定了经济基础。因此, 古镇旅游热度持续高涨, 与此同时古镇旅游开发不断加速。

商业化是古镇旅游开发的必然结果, 商业化促进了古镇旅游业的繁荣, 但是, 消费社会背景下生产的极度扩张与商品过剩性堆积, 造成了资本主导下以不断创造新业态为发展模式的产业格局。随着资本的深化, 古镇旅游在利益趋动下的盲目开发导致商业地租高启, 从而形成了古镇空心化现状, 古镇空间结构的改变伴随着文化形态的改变, 传统空间结构的消解使古镇的生活型功能退化、商业型功能突显, 并超越了古镇自身代谢与循环的能力, 同时也使得商业化的积极意义被解构, 逐渐陷入因“过度”商业化而形成的发展陷阱。具体来说, 可以从以下几个方面来分析造成丽江古镇旅游开发过度商业化的原因。

(一) 从古镇旅游开发的角度分析

旅游开发的高速发展, 一方面推进经济发展, 另一方面也导致了古镇的过度商业化问题。古镇内各项基础设施建设、环境改造、建筑布局无不是围绕着旅游开发的需要进行。发展旅游业成为提升保护和管理古镇水准的一个重要因素, 一切为旅游提供服务导致了古镇旅游开发在定位上的偏离。古镇旅游功能的开发缺乏科学的规划, 忽视了传统文化与生活方式的延续, 致使当下古镇充满着现代商业社会的浮躁, 缺乏当地民族文化内涵, 商业化的“过度”不可避免。在全国旅游业大发展的背景下, 丽江旅游业的发展取得了令人瞩目的成绩, 成就了“丽江模式”, 也给今天古镇旅游过度商业化埋下了伏笔。首当其冲的是, 暴涨的游客数量必然导致对相关服务设施的要求不断膨胀, 古镇的建筑形式、建筑风貌、空间结构等势必会发生改变, 为满足大量游客需求而急速发展的古镇商业背后也潜伏着一系列生态问题。其次便是政府和企业等面对巨大商机而对古镇旅游资源的大力开发, 不注重整体和长远利益, 出现了过度开发, 资源浪费, 管理滞后等问题, 加剧了古镇旅游商业的不健康发展。

(二) 从古镇管理角度分析

地处西部边疆, 经济文化整体发展水平落后, 古镇管理水平较低、技术滞后, 管理人员专业水准不高, 缺乏应有的保护意识。丽江古镇在对旅游服务上投入了巨大力量, 但主要的管理手段还是停留在提供单一服务上。政府没有正确认清自己在古镇保护和开发中的位置, 使丽江古镇管理部门只重视效率而不重视公共道德, 只重视产出而不重视投入, 只注重个人和部门利益最大化而不注重公共利益最大化等。政府是古镇的开发者也是古镇的保护者, 认为只有开发好了才有资金来保护古镇, 从而忽略了不合理开发对古镇可能造成的破坏, 于是一方面为了追求经济效益而一味地开发古镇, 放松了对其的保护监督, 另一方面也给当地居民、旅游开发者一个误导, 从而逃避遗产保护的责任, 最终促成了古镇的不健康发展。比如管理部门对丽江古镇商铺价格控制的无力导致了房租高启的局面, 据调查:东大街一家面积约为20平方米的日用杂货店年租金高达约5万元人民币, 而位于次繁华阶段新义街的一家面积约为20平方米的民族服饰店的年租金也要约3万元人民币。利益趋使房东把房子租给出价最高的商家而不注重其经营性质, 从而加剧了传统文化氛围的破坏和民族特色的流失。

(三) 从古镇居民的心理角度分析

丽江古镇急速的商业发展和快速增加的商机给古镇的居民造成了极大的心理冲击, 在巨大的利益诱惑以及与现代物质享受不相称的传统居住条件的综合对比之下, 大量的古镇居民外迁, 选择居住条件和环境都更好的新城居住, 把房子租给了大量的外地商家, 从而给古镇旅游商业的爆发提供了最为直接的条件。同时随着原住居民的大量外迁, 古镇的文化传统也逐渐被冲淡甚至断裂, 与巨大的利益相比, 文化的传承对于百姓的心理影响显得苍白无力。

(四) 从政策法规角度分析

相关政策法规的滞后制约了古镇旅游开发的健康发展, 健全的法制体系是维护和保障世界遗产的真实性和完整性的重要保证。虽然1983年出台的《丽江纳西族自治县城市总体规划》和1994年出台的《云南省丽江历史文化名城保护管理条例》引领丽江古镇的保护工作步入了法制化的道路, 但目前我国还没有一部完整的世界遗产保护法规出台。面对蓬勃的古镇旅游商业浪潮, 相关政策法规的滞后性的负面影响被不断放大, 从而加剧了古镇旅游开发过度商业化的步伐。

四、古镇保护与可持续发展的对策

各地遗产正面临着严重的威胁, 导致这种现象的原因是多方面的, 但盲目开发, 无序开发, 错位开发, 过度开发和超容量开发仍然是最主要的原因之一。但通过一些合理的措施和建议可以改善古镇目前所面临的“危机”, 摆脱旅游开发过度商业化的困扰, 实现古镇旅游的长久, 健康发展。可持续发展理论可追溯到古典经济学家对经济发展与资源稀缺性矛盾的研究, 对经济发展模式的探讨伴随着人类与自然和环境资本的维系与延续。1972年在瑞典首都斯德哥尔摩召开了首届世界人类环境会议, 首次提出“可持续发展”这一概念, 1987年世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》中, 提出“可持续发展就是既满足当代人的需要, 又不对后代满足他们需要的能力构成危害的发展”。可见, 可持续发展在经济增长理论中往往涉及到代际公平的问题, 关涉人类对未来的可预见程度, 可持续发展不仅是一个经济问题, 也是环境问题与社会问题。可持续发展的核心是发展, 就是追求资源、人口、环境的协调发展。可持续发展要求在严格控制人口增长、提高人口素质和保护环境、资源永续利用的条件下进行经济和社会建设, 保持发展的持续性和良好势头 (512) 。Martain (1995) 指出旅游开发应建立在可持续性标准的基础上。伴随着1994年国务院发布的《中国21世纪议程———中国21世纪人口、环境与发展白皮书》, 可持续发展研究成为国内学术研究热点, 从可持续发展概念、资源配置原则、基本要素、区域与生态平衡等多维度展开了研究。

因此, 旅游可持续发展是指旅游开发为未来留有生存和发展空间, 同时保证生态环境、历史文化、风俗习惯等多样性、有序性、完整性不被破坏的前提下, 一方面满足社会和经济效益, 另一方面使旅游者体验到旅游所带来的物质、精神、文化等方面的享受, 改善当地居民的生活质量。1995年西班牙“可持续发展世界会议”, 世界旅游组织、联合国教科文组织和环境规划署通过了《旅游可持续发展宪章》及《旅游可持续发展行动计划》, 旅游可持续发展达成世界共识。旅游可持续发展评价指标体系不仅包括了旅游业发展现状与趋势, 也包括了系统环境与区域协作四个部分。

古镇旅游开发在面对过度商业化带来的生态破坏、环境污染、活态文化资源消逝等现状, 需要遵循循环经济理论, 实现旅游的可持续发展。丽江古镇在旅游开发及发展的过程中要解决好生态破坏、特色消逝等问题, 可持续发展理论可供参考。结合可持续发展的相关理论要求, 丽江古镇旅游可持续发展要强调旅游经济发展和自然生态、社会效益的协调统一, 社会、历史文化的可持续是古镇旅游可持续发展的目的。

(一) 树立可持续发展理念

理念决定了行为选择, 对古镇可持续性发展而言, 首先, 要树立正确的古镇遗产保护的理念, 加强对古镇遗产价值重要性的认识。提高管理人员、商户、游客、旅游从业人员以及原住民对古镇遗产价值的认识, 从而转变对古镇遗产开发就是挖掘其商业价值的单一认识, 真正发展好古镇旅游。其次, 经营与开发理念要建立在遗产保护之上, 而非一味的追求经济利益的最大化, 坚持保护古镇的原真性, 整体性和可持续性。合理开发, 适度开发, 健康发展从而杜绝过度商业化现象的再生和扩大。发挥非政府组织等民间机构与行业协会的监督作用, 从而保障古镇保护的再投入。再次, 要改变政府的管理理念, 政府应认识到古镇文化生态资源的稀缺性和不可再生性、公共性和有价值性, 形成保护和开发相辅相成的理念。充分体现社会公平, 正确处理政府与群众, 原住居民和外来人员, 商户和游客, 开发和保护等之间的关系, 实现公共利益的最大化。

(二) 政府要成为古镇旅游开发可持续的管理主体

完善的地方政府管理职能、科学的制度安排是合理配置古镇环境、人文、原住民与开发商各方资源的基础, 是实现市场机制与文化传承有机结合的主导力量, 是对制约古镇可持续发展各种因素进行有效管理的主体。地方政府建立统一管理部门, 监督和指导古镇开发, 规范和约束古镇保护;建立独立的人才资源管理体系, 培养和引进专业人才, 提升古镇旅游开发的专业化水平;建立古镇居民, 商户, 企业等都能参与古镇管理的相关机制, 达到优先管理的目标, 实现人人监督, 自觉保护的目的。一个高效、成熟、恰当作为的政府是古镇可持续发展的决定性因素。

(三) 开发可持续创新的旅游产品

旅游产品开发要往多元化、专业化、品牌化的方向发展, 开发新的旅游资源和新型旅游产品应致力于弘扬少数民族文化特色, 挖掘内涵, 提升品质, 保证旅游产品的开发不是盲目的为了短期的经济效益。纳西古乐、东巴文化等都是很好的素材, 《丽水金沙》、《印象丽江》等也都是很好的代表, 但是仅仅有这些是远远不够的。所以要深度挖掘古镇文化, 提高文化产品的档次, 让旅游产品系列化、多样化、高品质化。从而提升古镇旅游商业发展的品质, 有效抵制其盲目发展、畸形发展, 促进其健康合理的可持续发展。

(四) 其他方面的可持续

除了前文所提到的方面, 古镇自身还应有效改善其生态环境和人文环境, 改善古镇内硬件和软件等基础设施, 合理规划城市等, 为古镇旅游商业的健康发展提供必要的外部条件。同时要扩大古镇的资金来源, 形成古镇发展的强力保障, 加强古镇文化传承力度和内涵挖掘力度, 将传统文化融入到市场运营机制当中, 有效阻止古镇开发因盲目追求利益而形成的过度商业化现象。政策法规也是遗产可持续发展的重要保障之一, 只有建立高效运作的综合决策和协调管理机制, 完善遗产的可持续发展政策, 法律法规体系, 加强立法管理, 才能促进古镇遗产的健康发展, 可持续发展。如此, 古镇的开发和发展才能步入阳光大道。

参考文献

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