房屋产权登记范文（精选12篇）
房屋产权登记 第1篇
一、建立以楼盘表为基础的房屋登记系统的必要性
1. 管理水平发展的需要
从1995年初步实现权属登记的计算机管理以来的十几年间, 我市的信息系统建设沿用了已存在几十年的房产档案管理方式, 建立了“以档管证”的权属登记系统, 即通过当事人初次申请登记建立档案信息, 在此信息的基础上再进行转移、变更、抵押等登记。这是一种典型的分散管理模式, 房屋行政管理机关只能通过当事人申请登记行为的发生来管理房屋。在这种管理模式下, 一定范围内 (例如栋、小区等) 的房屋信息只能通过地址进行横向联系, 假如该范围内的房屋权利人因街道名称变化, 对其房屋地址分批申请变更登记, 在一段时间内就有可能出现同一范围内的房屋, 存在不同的地址, 还可能出现同一地址下登记有两套以上的房屋。这对于权属登记的唯一性, 以及掌握该地区房屋的交易、登记情况就产生了一定的影响。
同时, 我市房屋的初始登记仅仅记录每幢房屋的地址和总面积, 在进行拆分登记时, 只是通过总产权号予以关联, 将已拆分面积从总产权中简单扣除。若在拆分登记时, 将总产权号录入错误, 就会出现系统统计剩余面积与实际剩余面积不一致的情况。
2000年, 我市通过在商品房合同备案中引入楼盘表管理, 解决了增量商品房在登记中动态管理的问题, 但在大量的公产、单位自建房、拆迁安置房中仍然存在大量的管理空白。要解决这些问题, 就要求对登记系统进行不断更新, 以适应管理的需要。
2.《办法》的内在要求
《办法》规定房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定的界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号 (门牌号、幢号、室号等) 的房屋或者特定空间。房屋登记机构应当将申请登记事项记载于房屋登记簿。一是明确了登记管理系统管理的最小客体单元, 住宅应当是“套”, 非住宅应当是有固定界限的部分;二是明确了今后的权属登记将以登记簿为基础, 确立了登记簿的地位, 在一定程度上弱化了现有房产档案对房屋权利的唯一证明作用。
为满足《办法》的要求, 建立科学合理的房屋登记管理体系, 保证权属登记的准确, 需要对现有的房屋登记系统进行改造, 在充分考虑现有条件的基础上, 建立“以表管房, 以房建簿, 依簿发证”的管理模式, 即将楼盘表的作用从商品房管理横向扩展到所有的初始登记, 纵向延伸到房屋权属登记流程。通过房屋测绘建立楼盘表对房屋自然状况的预先确立 (包括每套房屋面积、户型、层数、用途) , 形成一个二维变化的直观表格。随着房屋销售、权属登记、抵押、查封等业务的变化, 不仅能够同时跟踪反映房屋权利人等信息的变化, 更重要的是能够对权属登记的合法性进行准确控制。
二、建立以楼盘表为基础的房屋登记系统的可行性
1. 具有良好的操作基础
从2000年我市实行商品房销售网上备案, 到目前销售合同全部采用网上签约, 以及之后的商品房分户登记, 管理基础均是楼盘表。而通过这几年在商品房销售管理中对楼盘表的使用和维护, 逐渐完善了楼盘表在整个销售、登记流程中的控制功能, 对将这一管理方式推广到整个房屋登记流程中, 提供了良好的基础条件。
2. 能够满足《办法》对最小单元的定义
最小单元登记, 从物的编成角度来讲, 在现有的操作中最现实的手段就是楼盘表。通过测绘信息的导入, 建立起以最小登记单元为基础的楼盘表, 在房屋销售、登记过程中, 利用网上签约、预告登记、权属登记以及查封等其他业务, 将属性字段逐步添加到楼盘表的房源属性中, 完成房屋登记簿的各项记载要求。
三、建立以楼盘表为基础的房屋登记系统的关键
1. 商品房从备案管理到登记流程的控制
楼盘表的生命周期应该是从房屋报建、登记、流转到灭失, 这就经过了房屋预售的合同备案、预告登记、权属登记等多个环节。在整个过程中每套房屋的自然属性一般不变化, 而在不同管理阶段叠加不同的权利状况属性。鉴于管理的继承性和延续性, 系统准确控制的关键是楼盘表的房源编号的固定性, 它是每个最小登记单元的唯一“身份证明”, 不受街道、门牌号变化的影响。
2. 对楼盘表唯一性的控制
在建立楼盘表时, 系统不能自动识别相同的楼盘表信息, 也就是说, 同一项目的房源可能在系统内重复建立楼盘表。因此, 我市目前在根据测绘信息建立楼盘表时, 一般是通过人工建立索引目录来避免楼盘表重复建立的情况。唯一性控制的其他关键处理包括房屋拆分、合并, 以及预实测对应。
3. 历史数据的梳理
房屋产权登记 第2篇
——巴南区登记中心组织全体职工学习《房屋登记技术规程》
为进一步强化中心职工整体业务水平，提升职工综合素质，7月28日、29日，巴南区土地房屋权属登记中心组织全体职工来到重庆市文化宫大剧院参加市国土房管局组织的《房屋登记技术规程》业务专题培训会，对《规程》进行了全面系统学习。
《房屋登记技术规程》是全国首个房地产登记行业标准，一方面，对进一步促进房地产等级标准化、规范房地产登记行为、保障房地产交易安全将起到十分重要的作用；另一方面，对登记人员的业务素质也提出了新的要求，要求办件职工必须要更熟悉技术规程、更规范产权登记，实现房地产登记工作的法制化、标准化、规范化。
培训会上，登记中心职工从技术层面、法律角度、实务操作等方面对《规程》的内容、效力以及创新之处进行了全面的了解，充分认识到《规程》是对《房屋登记办法》的进一步细化，是房屋登记工作内容与要求的具体化、统一化，为规范房地产登记行为提供更为严谨、翔实的操作依据。
这次培训会是巴南区登记中心抓学习、强素质、提水平的重要活动之一。今年以来，巴南区登记中心建立ISO9001质量管理体系，提高登记管理规范化水平。开展“登记为民、服务发展”为主题的教育活动，不断提升干部职工思想素质，强化业务技能，提高窗口单位服务社会的能力和水平，受到社会和群众的普遍赞誉。
《房屋登记办法》评析 第3篇
关键词：房屋登记办法；登记效力；预告登记；登记审查
中图分类号：D9 文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）08-0077-01
为了贯彻落实《物权法》而由建设部出台的《房屋登记办法》在实施一年多的时间里相对于已经废止的《城市房屋权属登记管理办法》已经显示出明显的优势，笔者通过以下几个方面对二者进行比较分析：
一、《房屋登记办法》新增订的内容
（一）登记簿为准，登记簿效力高于房产证。《房屋登记办法》第二十六条明确规定：“房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”这就说明以前的房产证不再具有唯一性、绝对性，房屋登记簿成为物权归属和内容的根据。房屋登记机构将根据房屋登记簿记载的内容，向权利人发放房屋权属证书。而旧的《城市房屋权属登记管理办法》则对二者效力孰优孰劣没有规定，这对于确立登记的公信力极为不利。
（二）创造性的规定了预告登记，防止出现权利真空。《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：1、预购商品房；2、以预购商品房设定抵押；3、房屋所有权转让、抵押；4、法律、法规规定的其他情形。第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理。《房屋登记办法》出台以前，购房者交了房款后，通常要隔一段时间才能办好房屋权属证书，期间经常会出现“一房二卖”现象，由此引起复杂的权属纠纷，正是为了解决这种矛盾，《房屋登记办法》规定了预告登记。而旧的《城市房屋权属登记管理办法》则对此缺乏预见，没有对预告登记做任何规定。
（三）确立了更正登记和异议登记，赋予当事人更正权和异议权。物权法规定了异议登记和更正登记，《房屋登记办法》第三章第五节对其作了详细规定，增强了物权法的可操作性。《城市房屋权属登记管理办法》规定了变更登记，但遗漏了异议登记。更正登记是对不动产登记簿上记载不正确的信息予以更改，使之与事实权利状态相一致的登记。异议登记将事上的权利人和利害关系人对不动产登记簿记载的物事项所提出的异议记入登记簿，以对抗现行登记的物权事项的正确性。异议登记是更正登记的前置程序，二者的结合方可达到登记错误时保护事实权利人和利害关系人的合法权益的目的。
（四）解决未成年房主的房屋登记问题。《房屋登记办法》第十四条：“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”《城市房屋权属登记管理办法》没有此内容，此项规定填补了以往存在的法律漏洞。
二、《房屋登记办法》与《城市房屋权属登记管理办法》的主要区别
（一）由房屋确权登记转为房屋申请登记。申请登记是指由房屋权利人、当事人自愿向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法审核有关材料并将房屋权利和其他应记载的事项记载于登记簿上，从而有效地保护了权利人的合法权益，是一种记载行为，而过去房屋登记的目的是为了确定房屋所有权的归属，是一种确权行为，这一转变意味着房屋登记机构的工作重点将从过去的颁发房屋权属证书，转移到对房屋登记簿的建立和管理上。
（二）细化登记类型，扩大了登记范围。从《房屋登记办法》第十条、八十二条等相关规定可以看出登记客体的范围由原先的单一的城市规划区内国有土地范围内的房屋登记，扩大到行政区域内国有、集体土地上的建筑物、构筑物和非房屋的其他建筑物和构筑物登记，如油库、码头等登记，明确“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋申请房屋登记”，并在“房屋登记簿和房屋权属证书上注明‘集体土地’字样”。 保护并规范了集体土地村民的房屋物权。为广大农民的财产权提供了法律保障，体现了“城乡统筹”的需要。
（三）新增《登记证明》。《房屋登记办法》在规范权属证书类别和样式的同时，新增了《登记证明》。由房屋登记机构给获准登记的申请预告登记的权利人发放《房屋预告登记证明》；给获准登记的申请在建工程抵押权登记的权利人，发放《在建工程抵押权登记证明》；此外，针对于构筑物也新增了《构筑物预告登记证明》。《房屋登记办法》体现了政府执政为民、登记为民的出发点和落脚点，体现着行政部门从管理到服务的转变。
（四）关于共有房屋权属登记的细微变化。《房屋登记办法》第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。”“共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。”长期以来，在办理房屋权属登记时，夫妻共有的房产一般登记在一方名下，而办法实施以后，作为夫妻共有财产的房屋必须有夫妻双方共同申请，换句话说就是“隐形产权人”需实名化，这有利于保护第三人的知悉权和交易安全。
结束语：作为物权法的一部配套实施的法律规章，《房屋登记办法》在房屋登记方面规定详细，其实施近两年来,在转变房屋登记理念、规范房屋登记行为、维护房地产交易安全、保护权利人的合法权益等方面发挥了重大作用，也预示着我国在建立完善的不动产登记制度的道路上又前进了一步。
作者单位：甘肃省兰州大学
参考文献：
房屋产权登记 第4篇
关键词：房屋登记办法,窗口受理,房地产,物权法
0 引言
《中华人民共和国物权法》的颁布与实施,对社会产生了极其重大的影响,尤其是对房屋登记工作而言,更具有深远的意义。作为《物权法》配套的建设行政主管部门的行政规章,《房屋登记办法》的出台,为房屋登记工作提供了可操作性的法律依据。房屋登记窗口受理工作作为房屋登记工作中的一环似乎是一项很普通的工作,它只是房屋登记工作的一部分。但是因为此项工作属于窗口服务类型,它具有涉及面广、政策性强、责任大、接触人员多等特点。
多年来房屋登记窗口受理工作就是行业人员眼中的苦差事,但房屋登记窗口受理又是房屋登记工作的重点,也是确认房屋所有权人关键一步,必须得到全体房屋登记工作人员的重视和尊重。窗口受理工作质量的好坏直接影响到整个房屋登记工作的质量和工作效率。如果房屋登记窗口受理工作做好了、做细了、做全了,就可以减少房屋登记业务退件或补正材料的数量,从而提高整个房屋登记工作效率和质量。作为一名多年在窗口从事受理工作的工作人员,在此我谈一谈《房屋登记办法》对房屋登记窗口受理工作影响及建议。
1 对房屋登记窗口受理工作的影响
1.1 房屋登记受理工作人员要掌握的知识日益增多。
房屋登记窗口受理工作人员除了要学习和了解相关法律和法规知识外,尤其还要学习《城市房地产管理法》、《婚姻法》、《继承法》。2007年10月份实施的《中华人民共和国物权法》和2008年7月1日实施的《房屋登记办法》更是学习的重点。《房屋登记办法》新增了预告登记、异议登记、更正登记、地役权登记、集体土地范围内的房屋所有权登记类型。再加上房屋所有权转移登记、房屋所有权变更登记、房屋抵押权登记,总共有八大类,每一类登记又细分为了许多类登记。每一类登记所需的材料和证件又有所不同。因而工作人员要在如此之短的时间内熟练掌握每一类登记所需材料和所需表格,就得需花费较多的精力。既要确保工作质量,又要讲究工作效率。这对我们房屋权属登记窗口受理工作人员无疑是一个不小的挑战,当然也是一次知识更新和学习业务的机会。
1.2 查验证件及相关办证资料要求大大提高了,工作责任加大。
《中华人民共和国物权法》明确规定:查验申请人提供的权属证明和其他必要材料。《房屋登记办法》第十八条规定:房屋登记机构应查验申请人登记材料。由此可见,国家法律法规赋予房屋登记窗口受理工作人员如此重要的职责。目前,由于社会上出现假的身份证件、结婚证、离婚证、公证书、房屋所有权证件比较多,再加目前房屋所有权证形式有好多种版本(有旧式、新式),有微机缮证的、有人工缮证的,可谓是五花八门。目前,极少数违法分子为了个人利益,不顾国家法律法规,造假水平越来越高,目前又无较好的仪器可以借助识别。有的材料审查范围已超过了登记机构的职责。由于多方面原因,我局目前没有与有关部门开展相关信息资源共享工作,工作人员只好凭其经验来判断。识别真假证件及材料真实性是具有相当的难度,有些已经远远超越我们的正常人识别能力和水平了。近年来,由于申请人提供虚假材料的情况时有发生,因此,造成登记错误从而引起的诉讼纠纷越来越多。哪些证件或资料是形式审查还是实质审查?何谓形式审查?何谓实质审查?司法机关、行政机关、法学界对此争议非常之大。因此,加强对房屋登记窗口,工作人员的管理和业务培训,提高窗口受理工作质量,已引起各地房屋登记部门的高度重视。于是,各级领导在不同场合纷纷强调要求各位窗口受理工作人员在确保受理工作质量的前提下,尽可能提高工作效率。实行谁受理谁把关谁负责制度。尤其是《物权法》第二十一条规定:当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。很多人将此理解为登记机构承担的是无过错责任。为此,窗口工作人员非常认真谨慎,仅核验证件和相关办证资料均需要花费较多的精力,除此之外,还要审核申请人所填表格是否符合要求。怕稍有不慎产生问题,又加上审核录入、扫描工作量特大。因而工作特别的忙碌,工作压力非常大;人人都有“如履薄冰”感觉,由于申请人员的知识阅历参差不齐,有的群众又不理解有关政策法规,心里有抵触情绪。难免行动上不愿配合,群众又要求办得快,有时工作人员还挨骂,承受很大的委屈。
2 有关对策及建议
2.1 针对《房屋登记办法》出现新登记业务,可以根据单位实际
情况进行培训学习,如请参加《物权法》起草的专家、教授讲授《物权法》,也可委派部分业务骨干赴外地学习《房屋登记办法》,也可自行组织《房屋登记办法》知识竞赛,也可以组织大家讨论学习,还可以购买一些相关书籍自学。
2.2 加大宣传力度,对造假者决不姑息,可与司法部门联手加大打击力度。
查验证件时,除要求工作人员增强责任心外,有条件的单位建议配备相应仪器,如配备第二代身份证识别仪和房屋所有权证识别板和受理房屋登记时输入申请人的指纹,请有关专家传授证件真假识别知识,发放新房屋所有权证及登记证明时可设置密码和此后凭密码和身份证办理登记业务。
2.3 与司法部门多沟通多交流。明确登记部门职责;与此同时,登记机构要简化办事材料和优化办事程序。
福建省城市房屋产权登记条例 第5篇
(一九九八年十一月二十六日福建省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议通过)
福建省人民代表大会常务委员会
关于颁布施行《福建省城市房屋产权登记条例》的公告
《福建省城市房屋产权登记条例》已经福建省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议于１９９８年１１月２６日通过，现予公布，自１９９９年３月１日起施行。
福建省人民代表大会常务委员会
１９９８年１１月２６日
第一章 总则
第一条 为加强城市房屋产权管理，保障房屋产权人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例所称房屋产权，是指房屋所有权以及由房屋所有权而设定的抵押、典当、租赁人、法人和其他组织。
第三条 在本省城市规划区范围内国有土地上原有房屋和新建房屋产权的取得、设定、变更、终止，必须依照本条例的规定办理登记。
房屋所有权未经核准登记的，房屋其他权利不予登记。
第四条 房屋产权证书是房屋产权人占有、使用、经营、处置房屋的法律凭证。
依法登记的房屋产权受国家法律保护。
第五条 房屋产权登记应当遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权主体一致的原则。
第六条 省人民政府建设行政主管部门主管本省行政区域内城市房屋产权登记工作。
市、县人民政府房屋产权登记部门(以下简称登记部门)，负责其辖区内房屋产权登记申请的受理、审核和发证工作。设区市的登记部门可委托区人民政府房屋管理部门受理、审核区属单位、私有房屋产权登记申请的前期工作。
第二章 房屋产权登记一般规定
第七条 申请房屋产权登记，应当提交登记申请书、有关身份证件和本条例规定的其他登记文件；委托代理人申请登记的，应当出具委托书。香港特别行政区、澳门、台湾地区和国外的企业、其他组织或者个人，申请或者委托代理人申请登记的，还应当按照国家有关规定办理公证、见证或者认证。
前款所称有关身份证件是指：
(一)个人的身份证件；
(二)企业、其他经济组织的营业执照；
(三)机关、团体或者其他组织的登记证件、证明文件。两人以上共有的房屋产权，共有人应当同时申请登记。
第八条 有下列情形之一的，当事人双方或者多方应当共同申请房屋产权登记：
(一)买卖；
(二)交换；
(三)赠与(不含遗赠)；
(四)抵押、典当；
(五)分割、合并；
(六)法律、法规规定的其他情形。
前款所列情形，当事人一方申请，其他方无正当理由不申请的，登记部门可以受理一方当事人的申请，经审核符合登记条件的，可直接为其登记。
商品房产权登记申请可以由房地产开发企业代办。
第九条 有下列情形之珠，房屋产权由登记部门直接代为登记：
(一)由登记部门依法代管的房屋；
(二)经人民法院判决为无主、没收的房屋；
(三)法律、法规规定的其他情形。
依前款规定代为登记的房屋产权不发给房屋产权证书。
第十条 申请人因不可抗力或者其他正当理由不能在本条例规定的期限内申请登记的，在障碍消除后，申请登记的时限可以顺延。
第十一条 符合条件的申请，登记部门应当即时予以受理，对收取的证件、契证、法律文书及相关图纸应当开具收件收据，交给登记申请人。
第十二条 登记部门受理申请后，应当对登记申请的房屋进行实地核对验证。登记部门认为房屋产权确认需要公告的，应当发布公告。公告期为３０日。
第十三条 对房屋产权登记申请有异议的，异议人应当在公告的有效限期内向登记部门提交异议书和证据；登记部门应暂缓登记，并在异议人提出异议之日起５日内书面通知申请人。
申请人应在收到登记部门书面通知之日起１５日内，书面答复登记部门。登记部门经调查核实，认为异议成立的，应当作出不予登记的决定；认为异议不成立的，应当驳回异议，并在申请人书面答复登记部门之日起5日内书面通知异议人。
第十四条 登记部门受理申请后，发现有下列情形之一的，应当在受理登记申请之日起３０日内作出不予登记的决定，并书面通知申请人：
(一)房屋权属或者房屋占用的土地使用权争议尚未解决的；
(二)属于尉建筑或者临时建筑的；
(三)转让房地产不能提供完税凭证的；
(四)不能提供有效的房屋权属证明的；
(五)法律、法规规定的其他情形。
第十五条 登记部门受理申请后，发现有下列情形之一的，应当在受理登记申请之日起３０日内作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人：
(一)按照规定需补办手续的；
(二)拆迁公告发布后进行房屋产权转移、变更，设定抵押、典当的；
(三)法律、法规规定应予暂缓登记的其他情形。
第十六条 房屋产权证书应当载明下列主要事项：
(一)房屋来源和产权人情况；
(二)房屋所有权性质、坐落及房屋状况；
(三)房屋设定抵押、典当情况；
(四)房屋共有情况；
(五)必须载明的其他事项。
第十七条 房屋产权证书破损，经查验后可以换发。换发房屋产权证书后，应当将原房屋产权证书注销归档。
第十八条 房屋产权证书遗失、灭失，房屋产权人应当向登记部门书面报失，并在本地、市主要报纸或者登记机关指定的报纸刊登声明；声明发布后满９０日无异议的，可以申请补发房屋产权证书。
申请补发房屋产权证书应提交下列文件：
(一)遗失、灭失原因的书面说明和承担法律责任的具结保证书；
(二)居委会或者所在单位证明，单位房屋还须提交上级主管部门的证明；
(三)刊登遗失、灭失房屋产权证书声明的报纸。
补发的房屋产权证书应当注明“补发”。
第十九条 除依法不予登记或者暂缓登记的情形外，登记部门自受理登记申请之日起，办理房屋所有权初始登记发证、变更登记发证、注销登记和房屋其他权利登记的期限分别为９０日、６０日、３０日和１０日。
第二十条 登记部门应当设置房屋登记册，对房屋产权登记的事项作全面、真实、准确的记载，并且永久保存。
房屋登记册、房屋产权证书上的记载，与登记申请文件的内容应当一致。
房屋登记册的记载有更改的，应当加盖登记部门的核对章和登记工作人员的印象。
第三章 房屋所有权登记
第二十一条 单位新建的非商品房屋，应当自房屋交付使用之日起９０日内持下列文件向登记部门申请房屋所有权初始登记：
(一)用地证明文件或者土地使用权证；
(二)建设用地规划许可证；
(三)建设工程规划许可证；
(四)施工许可证；
(五)竣工验收合格证书；
(六)竣工总平面图和分层平面图；
(七)法律、法规规定的其他有关证明文件。
新建拆迁安置房、商品房，拆迁人或者房地产开发企业应当在房屋竣工验收之日起３０日内持前款规定文件向登记部门申请房屋初始预登记。
个人新建的房屋，应当自交付使用之日起９０日内提交建房用地证明和规划、建设部门的有关批准文件，向登记部门申请房屋所有权初始登记。
按住房制度改革规定，由单位与个人集资建设、合作建设的房屋，申请房屋所有权登记时，还应提交县级以上人民政府住房制度改革领导机构出具的产权核定意见。
第二十二条 非新建房屋初始登记，应根据产权来源情况，提交相应的有关证明文件。
第二十三条 经初始登记的房屋有下列情形之一的，当事人应当自合同、协议签订或者有关法律文件生效之日起３０日内，申请房屋权属变更登记：
(一)房屋买卖、交换、赠与、继承、分割的；
(二)因生效的调解、判决、仲裁裁决、行政决定引起房屋楷属转移的；
(三)机构调整、企业兼并或者分立等发生房屋权属转移的；
(四)以房地产投资入股，成立企业法人的；
(五)法律、法规规定的其他情形。
申请房屋权属变更登记，应当提交房屋产权证书以及与房屋权属转移有关的合同、协议、证明文件、法院判决、行政决定、勘测报告或者其他法律文件。
第二十四条 购买按照住房制度改革政策出售的公有住房，申请房屋产权登记时应提交下列文件：
(一)售房单位《房屋所有权证》；
(二)售房单位《国有土地使用权证》；
(三)购房合同；
(四)购房发票；
(五)单位售房证明书；
(六)县级以上人民政府住房制度改革领导机构出具的产权核定意见。
第二十五条 经初始登记的房屋有下列情形之一的，产权人应当自事实发生之日起３０日内，申请房屋产权内容变更登记：
(一)房屋门牌号码、结构、用途发生变化的；
(二)产权人名称发生变化的；
(三)房屋面积增加或者减少的；
(四)法律、法规规定的其他情形。
申请房屋产权内容变更登记，应当提交房屋产权证书以及与变更事实相关的证明文件。
第二十六条 房屋因拆除、灭失或者其他原因终止房屋所有权的，产权人应当自事实发生之日起３０日内，办理注销登记，缴回房屋产权证书。
第二十七条 有下列情形之一的，登记部门可以直接予以注销登记：
(一)申报不实，骗取房屋产权证书的；
(二)涂改房屋产权证书的；
(三)产权人未按本条例第二十六条规定办理注销登记的；
(四)房屋依法发生强制性转移，原产权人未在规定期限内办理注销登记的；
(五)依法应当注销登记的其他情形。
按前款规定直接予以注销登记的，登记部门应当在１０日内书面通知当事人，限期缴回房屋产权证书；当事人在限期内缴回房屋产权证书的，经核实后，发给注销凭证；当事人未在限期内缴回房屋产权证书的，登记部门可登报公告该房屋产权证书作废。
第四章 房屋其他权利登记
第二十八条 抵押城市房屋的，应当向房屋所在地登记部门办理抵押登记。
申请房屋抵押登记，应当提交下列文件：
(一)土地权属证明；
(二)房屋产权证书；
(三)抵押合同、协议；
(四)法律、法规规定的其他有关文件。
第二十九条 登记部门办理抵押登记，应当向抵押权人出具他项权证书。
抵押合同变更、终止或者解除的，抵押双方当事人应当提出书面申请，向原登记部门办理变更或者注销抵押登记。
第三十条 下列房屋产权有关文件，当事人应当在合同签订之日起３０日内，持房屋产权证书和有关合同向登记部门办理备案登记；未经备案登记，不得对抗善意第三人：
(一)房屋预售合同及其变更合同；
(二)房屋租赁合同及其变更合同；
(三)房屋典当合同及其变更合同；
(四)当事人认为有必要备案登记而登记部门准予备案登记的房屋其他产权文件。
第五章 法律责任
第三十一条 用隐瞒、欺骗等不正当手段骗取房屋产权证书的，由登记部门注销房屋产权证书，并对当事人处以１０００元以上１００００元以下的罚款。
第三十二条 伪造、变造、买卖房屋产权证书的，由登记部门收缴房屋产权证书，没收违法所得，并处以１００００元以上５００００元以下的罚款；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 未按本条例规定期限申请房屋产权登记的，由登记部门责令其办理登记，并可加倍收取登记费。
第三十四条 申请人对登记部门驳回登记申请或者逾期拒不颁发房屋产权证书的，或者异议人认为登记部门驳回异议决定损害其合法权益的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。
第三十五条 登记部门超越管辖范围颁发房屋产权证书、无故拒绝登记申请、故意延误登记期限，或者因为工作人员的过错，导致房屋产权登记不当或者房屋登记册上的记载有误的，上级行政机关或者登记部门应当责令纠正；给房屋产权人造成损失的，登记部门应当赔偿损失。
第三十六条 登记部门的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿、滥用职权，尚未构成犯罪的，由所在部门予以行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十七条 在城市规划区外国有土地上的房屋产权登记，参照本条例执行。
第三十八条 本条例施行前，房屋产权已经登记部门登记的，不再重新办理登记。
房屋登记审查工作问题研究 第6篇
【关键词】房屋登记；合理审慎；审查职责
1.关于登记机构的审查职责
（1）《物权法》第十二条规定了登记机构的审查义务及其职责。第十二条第一款为查验申请人提供的权属证明和其他的必要材料。对于“查验”二字的理解，笔者认为查验是指查看验收的意思，而不是指查验无误，也就是說不要求登记登记机构对申请人提供的相关材料的真伪作出准确无误的判断，这对于登记机构也是不可能做到的。但也不是完全的形式审查，有一些材料是需要的，如对房屋权属证书的真伪应该审查，因为房屋权属证书是由登记机构发出，审查其真伪对于登记机构是一种责任。但对于假造的身份证、结婚证等证件，登记机构是无法辨别其真假的，比如夫妻双方的共有房产，由于夫妻闹纠纷，房屋是登记在女方名下的，按照相关法律规定，共有的财产在处分时，需要共有人同意处分的书而意见。此时女方找来了一个持假身份证的假丈夫，将房屋卖给了善意第三人，并持假结婚证以夫妻名义向登记机构提出卖房申请。此时，登记机构在查验申请人提供的材料时，登记机构要对原来女方原登记档案中留存的相关资料进行核对，如果女方的原登记档案留存有其身份证复印件，登记机构工作人员通过比对，只要尽到勤勉谨慎的审查，是可以核对出申请人与档案留存的复印件的人是否是同一人，但是对于那个假丈夫的身份证，由于登记机构的工作人员不具备检验身份证真假的专业知识，不可能辨认出身份证的真假，也无法辨认结婚证件的真假。据此，登记机构为当事人办理转移登记，在此种情形下，登记机构是没有过错的，再比如如果是某人捡到了某人遗失的房证，并伪造了权利人的身份证，持房屋权属证书，又卖给了第三人，第三人由于相信了房证，和当事人到登记机构申请转移登记，此种情形下，如果登记机构的工作人员没有认真核对原来的登记档案资料，或者虽然进行了比对，但没有将档案中真实权利人留存的证件和申请人进行比对而办理了转移登记，登记机构是否有过错的，还需要区别对待。因此，登记机构在尽到合理审慎的职责时，也不能做到完全比对，如当事人签字会因时间不同而有很大差别，登记机构不可能具备做笔迹鉴定的能力。因此，《房屋登记办法》第十一条规定“，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或提供虚假材料申请房屋登记。”但在具体要求实践中，一旦因此发生行政诉讼，各地法院对登记机构的审查责任，究竟到审查到什么范围，也有不同的审判标准，会出现不同的判决结果。
（2）第十二条第二款是就有关登记事项询问申请人。对于“询问”二字的理解，是指询问就与登记事项有关的问题向申请人询问。只要是与登记事项有关的问题，登记机关都有权向登记申请人询问，比如申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示、房屋是否有共有人、是否有产权纠纷等。因此询问是法律赋予登记机构的一种权力，同时也是一种义务。也就是说，登记机关询问时，申请人就应该如实回答；如果不询问而发生了错误的登记，就是没有尽到职责。由于登记机构工作人员的素质和业务熟练程度不一，对同一事项的询问会出现不同的结果，对于询问的事项，登记机构应当做询问记录，并且询问完之后，要经申请人签章确认。如果不进行询问记录，一旦因为申请人在申请登记时没有如实回答登记机构的询问，并发生了错误登记，引发了纠纷，申请人极可能说当时是如实回答，造成的登记错误完全是登记机构的责任，从而引起不必要的纠纷。
2.关于登记机构的责任
《物权法》第 21 条专门规定了登记机关的责任：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；从该款可以看出，由于登记申请人自己弄虚作假而登记机关已经尽到了自己的职责而登记错误，登记机构应当不承担责任；因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。该款规定了由于登记机构工作人员的失职等而登记错误，登记机构要承担责任。
可见，如果登记机构要承担实质审查的责任，则登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真伪，对相关法律关系的真实性也要进行审查。一旦没有尽到审查义务就都要承担全部责任，但是在实践中登记机关是不可能进行实质审查，那样登记机构的工作效率将大大降低，职责和责任都会加重，在目前情形下，登记机构是不能承担如此重的责任，也是不可能做到的。否则对于不动产的善意取得的登记，对于真实权利人来说，就可以起诉登记机构承担审查不严的责任。如果登记机构完全承担形式审查的责任，登记机构仅对当事人所提交的材料进行形式审查。只确定这些申请登记的材料符合形式要件，就为当事人办理了登记手续。如此，将会产生很多的错误，从而大大减弱了登记的公信力，对于交易安全带来了不稳定因素，权利人的合法权益权是利很难切实得到保障。
3.房屋登记机构应尽到合理审慎职责
（1）对于申请材料的查验。查验房地产权属证书和房屋登记证明、登记证明是否真实、有效。查验申请登记事项与登记簿记载信息是否冲突。申请人、代理人为自然人的，申请书等有关申请材料上相应姓名、签名应与身份证明上的姓名相符。申请人为非自然人的，申请书等有关申请材料上相应名称、印章与单位名称相符。申请材料内容应与申请登记的事项相互对应；申请材料之间的内容应相互对应；询问结果与申请材料相互对应。权利来源证明材料、其他有关证明材料应为依法有管理职权部门出具。证明材料应在规定的有效使用期限内。查验申请人或代理人在申请书、询问记录等申请材料上是否签名（章）。收取的申请材料按照规定齐全完整，并符合法定形式。
（2）询问申请人。申请人是否与身份证明记载的主体信息相符；对共有情况询问。申请登记的房屋是否有共有人；共有性质是按份共有还是共同共有，属按份共有的，应询问申请人的共有份额；按份共有人处分本人所拥有份额，其他共有人是否知情。需要进一步询问的其他有关事项。申请人应当在询问笔录上签字。
（3）按照相关规定进行公告和实地查看。需公告的，公告期届满且无异议或异议不成立。需实地查看的房屋，实地查看结果应与申请材料记载房屋信息一致。
（4）合法性审查。一是申请所有权初始登记、在建工程抵押权登记的房屋在规划验收证明或建设工程规划许可证明的范围内，申请预购商品房预告登记的房屋在预销售许可证范围内，申请其它登记的房屋在登记簿记载的范围内。二是申请登记事项符合法律、法规、规章的要求。三是申请登记事项与登记簿的记载不冲突。四是不存在不予登记情形。 [科]
【参考文献】
[1]黄刚收.房屋登记若干问题的思考[J].中国房地产，2010（09）.
房屋产权登记 第7篇
关键词：房屋产权登记,面积测算,问题探讨,提升策略
房屋产权登记过程中, 关于房屋面积的测算主要是指房屋水平面积的测算。这其中包括了用地面积和房屋面积两大类, 而房屋面积又包含房屋的共有面积、建筑面积、使用面积以及产权面积等内容。可见, 关于房屋产权登记中面积测算的问题势必是一项极为复杂和繁琐的测量工作。如何更好地处理房屋面积的精确测算, 成为了房地产业亟待解决的问题。
一、房屋产权登记中的房屋面积测算
作为房地产业中产权户籍管理的重要组成部分, 房屋面积测算问题一直是社会各界共同关注的问题。在全新的建筑设计规范和施工技术的影响下, 房产测绘事业正处于逐步完善的过程中, 强调测算过程的可操作性和高精确度, 以求最大程度地解决房屋产权登记中在房屋面积测算上可能出现的问题。关于面积测算过程中极易引起消费者争议的地方, 笔者拟作如下陈述:
1. 复式层内楼梯的面积测算
不少房屋在复式层内楼梯的设计处理上都呈现为中空的状态, 以便让住户进行自由处理。出于人性化的自由装饰风格, 考虑到即便建造了楼梯隔层也存在着被拆的威胁, 因此大多复式层内楼梯都被空置处理。然而, 针对这样一种特殊情况, 复式层内楼梯的建筑面积计算与否就成为了消费者关注的问题。实则这样的空间设计大可按照自然层来处理, 至于成本计算可以在购房合同中与消费者合议解决。
2. 关于坡屋顶的面积测算
坡屋顶房屋的面积测算出于楼层高度的问题极易导致其建筑面积的测算结果存在较大误差, 如果只是单纯测量净高度, 则就不会存在这样的测量难题。在1.75m至2.05m之间的部分可以按照水平投影面积的一半来测量坡屋顶面积, 这样的斜面结构大可用来做储藏室。至于高过2.05m的部分则可计算全部的建筑面积。这样的处理方式更加人性化, 在体现坡屋顶建设价值的同时也是有效消除了消费者的担忧。
3. 消防连廊的面积测算
为了最大程度地利用城市土地的用地资源, 高层化的楼阁成为了如今的建筑发展形势。此外, 出于消防安全的建设需要, 十层以上的楼层设计有消防连廊, 以便联系各单元的消防通道。或是以挑廊的形式连接, 或是以阳台的形式连接, 利用公共消防通道连成一体。这时的面积测算应将消防连廊和与之相连的消防通道联系起来考虑, 共同承担其中的部分使用面积。
4. 关于柱廊的面积测算
所谓的柱廊就是和房屋相连着的柱形走廊, 这样的柱廊可能只有一层, 也有可能是几层都有。关于各层的柱廊面积计算都不尽相同, 一层测算全体面积, 多层算半面积。实则这样的测算方式并不完善, 按照国家相关标准规定, 走廊的使用面积应按全部的水平投影面积测算。因此, 柱廊的计算应体现为一层与多层面积计算的一致性, 消除其中的差异性。
二、当前房屋面积测算中存在的问题与对策
随着消费者维权意识的不断高涨, 关于房屋产权的面积测算也逐渐成为人们尤为关心的内容。在这样的基础上, 房产测绘人员必须具备完善的专业素养以及从业道德, 方能促进面积测算工作顺利进行。面积测算中最常出现的矛盾就是房屋前置测算面积和登记面积有出入的情况, 这也是引起开发商和消费者冲突的症结所在。实际操作过程中, 导致前置测算与实际登记数据存在差异的主要原因是施工过程没有完全按照设计图纸来进行, 或是施工程序中存在一定的规格误差, 改变了公共建筑面积的使用和服务功能, 又或是对于国家相关的房屋测绘条例存在着一定程度上的理解偏差等。关于共有建筑面积的具体划分是房屋面积测绘极易出现差池的地方, 也是测量人员思维容易混淆的主要内容。
当前房屋产权登记中关于房屋面积的测算极易出现的矛盾是房屋前置测算面积与登记面积之间的差异, 这也使得房地产开发商与消费者之间的冲突更加激化。针对这样的问题, 为了最大程度地调和民众对于面积测量条例的诸多困惑, 缓解不同利益方的矛盾冲突, 可从如下两方面体现房屋面积测算的合理性。其一, 促进房屋测算条例在测量标准上的一致性。对于房屋测绘中经常碰到的概念和定义应从科学性与规范性的角度加以落实, 保证数据测量标准的一致性。无论是楼层的结构高度还是测算的起始位置, 都应该在取舍方面制定严格的规范和标准。其二, 房屋面积测量工作也需要经过严格的制度化管理, 不断完善面积测算的体制和手段。在技术力量的辅助下, 房屋面积测量应满足客观的建筑市场发展需要, 做到与时俱进。一些精密的面积测量仪器, 或是面积测绘软件都能够有效提升房屋测绘工作的质量和效率, 保证测算结果的高精确度, 实现面积测算的现代化。
结语
对待同一套房屋的面积测算, 其测算结果在预告登记、购房合同以及产权登记上经常出现完全不同的测量结果。这无疑放大了开发商和消费者之间的利益冲突, 激化了各消费主体间的矛盾。由此可见, 精确的房屋面积测算对于房屋产权的登记势必将产生极为深远的影响, 甚至这样的利益冲突还会制约到房产测绘行业的今后发展走向。实际测算时, 应按照相关的国家标准来严格执行房屋测算工作, 重点关注易产生测量争议的内容, 力求在科学、合理、规范的指导下完成房屋测绘工作。
参考文献
[1]朱小兰.房屋建筑面积测算若干问题探讨[J].企业科技与发展, 2011, (15) .
[2]廖娟.关于房屋面积测算中几个问题的思考[J].经济研究导刊, 2009, (30) .
房屋登记中应注意的登记时效问题 第8篇
一、预告登记
预告登记制度设立的初衷是为了保障不动产物权受让方将来顺利取得物权, 防止不动产物权转让方不按协议约定履行债务, 擅自处分已转让的不动产。由于当前一些地方商品房和二手房全部实施了网上签约交易, 通过先进的管理手段杜绝了一房两卖的现象, 因此, 预告登记的作用不再是为了防止一房两卖, 而是更多地体现在登记权利人可以获得物权的优先顺位权。例如, 甲向A银行贷款预购某商品房, 办理了贷款抵押预告登记, 随后在房屋竣工之前, 因甲欠乙的债被乙申请法院查封该预购商品房, 因为预告登记在查封之前, 预告权利人A对该商品房有优先于乙的受偿权, 这就是预告登记获得的顺位权的一种形式。预购商品房预告登记通常是房屋竣工前对债权人的暂时保护方式。根据《物权法》的规定, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。由此可见, 除债权消灭这一事实情况以外, 预告登记的存续具有时效。那么, 如何把握这一时效?什么时点是“能够”?一般而言, 在客观条件成就时, 协议双方特别是债权人应当在规定时限内办理预告登记转相应的物权登记。如果在客观条件具备下, 债权人主观上不及时办理转物权登记, 怠于行使本可以享有的物权, 则法律不再保护其物权请求权。反之, 如果客观条件迟迟不成就 (例如因债务人的原因房屋无法办理竣工验收手续) , 债权人无法办理物权登记, 预告登记就应仍处于有效状态。预告登记的失效建立在预告权利人客观上可以办理物权登记却主观上不积极办理转物权登记导致法定时限届满。根据这一思路, 就可以理解并实际操作其时效性。
1. 预购商品房抵押预告登记
这一登记类型建立在预购商品房预告登记基础上, 即只有首先办理了预购商品房预告登记, 才能办理预购商品房抵押预告登记。这是否意味着预购商品房抵押预告登记随预购商品房预告登记的失效而失效呢?通过登记程序分析和法理分析可以得出结论。通常情况下, 预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记以房屋未竣工无法办理所有权登记为原因而产生。预购商品房预告登记的申请主体是房屋买卖双方, 预告登记主要保护债权人即购房者的权益, 当购房者在条件成就时即开发企业办理房屋初始登记后的三个月内购房者已知可以办理转移登记而不及时办理时, 预购商品房预告登记失效。由于转移登记未办理, 以此为基础的抵押登记也无法办理, 那么, 预购商品房抵押预告登记是否也随之失效呢?抵押预告登记的申请主体是贷款人和购房者, 由于购房者 (又是预告抵押人) 的原因导致预告抵押权人 (贷款人) 不能办理相应的抵押登记, 而不是预告抵押权人不积极办理抵押登记, 因此抵押预告登记依然有效, 不因转移预告登记的无效而无效。只有当预购商品房预告登记办理了转移登记后, 预告抵押权人怠于办理抵押登记, 导致自转移登记之日起的三个月时限届满时, 抵押预告登记才失效, 抵押权不再受法律保护。实践中, 登记机构办理预购商品房预告登记转转移登记时, 通常要求当事人同时提供抵押预告登记转抵押登记的材料, 从而合并办理转移登记和抵押登记, 确保抵押权继续有效。
2. 存量房买卖预告登记
存量房买卖如同商品房买卖, 可能发生分期付款、贷款未能及时审批、不能按时交付房屋等情形, 预告登记因此而产生。由于存量房都是已经流通的现房, 房屋形态上不存在不可以办理转移登记的可能, 而仅是双方因为付款、交付等双方约定的条件未能马上履行而需要以预告登记方式保障债权人的权益。待约定条件成就时, 预告登记才能转为转移登记。预告登记是促进义务人如期履行义务, 保障债权人未来物权的顺利取得, 因此, 在当事人签定的房屋物权设立或变动等协议合法有效的前提下, 预告权利人应在协议条件成就时及时转为物权登记。实际工作中, 为真正发挥预告登记的积极作用, 便于操作, 有预告登记意向的买卖双方应当在买卖协议中约定如何申请预告登记、预告登记转转移登记的时限、单方还是双方办理转移登记等内容。预告登记申请人只有及时将其转为转移登记, 才能成为真正的所有权人, 其权利才能更好地得到法律保护。
二、异议登记
根据《物权法》规定, 利害关系人认为登记簿记载的事项有误, 且登记簿记载的权利人不协助其办理更正登记时, 利害关系人可申请异议登记。根据《物权法》立法精神, 异议登记起公示告知作用, 不应阻断后续的房屋转移或抵押登记, 异议登记表明登记簿记载的权利可能有瑕疵, 交易方如果愿意承担因此产生的风险, 仍然可以办理相应的登记。按这种不阻断模式, 则利害关系人申请异议登记并起诉后, 虽然未规定异议登记时效, 但因为登记簿记载的权利人依然可行使处分权利, 因此权利人的利益受损程度较小。不过, 由于存在异议登记, 必然影响交易方的决定。同时, 值得注意的是, 《房屋登记办法》对于异议登记采用了阻断的模式, 即只要记载有异议登记事项, 登记机构就不能办理处分登记。按照这一模式, 异议登记阶段, 权利人自由处分权利受阻。在这一阶段, 权利的真正归属尚未确定, 如果经司法机构确认登记簿记载确有误, 则登记簿记载的名义权利人利益未受损;反之, 如异议人的异议有误, 异议阶段权利人的处分权利完全受到限制, 其相关利益受损程度有可能加重。因此, 为综合平衡权利人和异议人的权益, 应当就异议登记的时限作一明确规定。《物权法》规定, 异议登记后15天未起诉的, 异议登记失效, 但如果起诉被受理, 何时失效未有规定。根据常理, 当事人起诉后可要求法院实施财产保全, 如果异议登记代替了财产保全, 当事人就会怠于实施财产保全, 而一起案子从起诉到结案有的长达两年多, 如果不规定起诉后异议登记的时限, 低廉的登记成本很可能会造成利害关系人对异议登记的滥用, 从而对权利人的合法权益造成侵害。虽然法律规定因错误的异议登记给权利人造成损害可以追究责任, 但是这毕竟会引起更多的民事纠纷。为减少讼累, 平衡保护当事人双方利益, 应当规定一个合理的有效时限, 促使当事人尽快明确权利归属;或者要求异议申请人在起诉后的一段时间内以申请查封房产的方式予以财产保全, 从而取代异议登记。
三、限制措施登记
限制措施登记是为了限制权利人对房产的处分而实施的登记, 通常是人民法院进行财产保全、行政机关拆迁冻结等由司法机关、行政机关要求登记机构协助办理的登记, 是一种公权力对私权利的限制。在市场经济环境下, 对于公权力和私权利, 法律是同等保护的。为有效地保护各方利益, 限制措施登记应当设定有效期。否则, 限制时限过长会侵害权利人的正常权益。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定, 法律文书未明确查封时限的, 查封登记有效期为两年, 期满失效, 需续期的要重新登记。拆迁冻结登记等行政机关的文书登记也应参照法院查封文书, 设定限制期限, 避免长期封冻而侵害权利人的合法权益。
四、抵押登记
房屋产权登记 第9篇
一、房屋产权登记中面积测算常见问题及原因
房屋产权登记面积测算中最容易引起纠纷的就是房屋的前置测算面积与登记测算面积的不一致性。也就是说, 对同一套房屋的面积进行测算, 但在产权证、房屋预告登记以及购房合同中显示的测量结果却各不相同。这就激化了消费者与房产开发商、房屋测量管理部门的矛盾。
简单地说, 前置测算面积就是房屋设计图纸上的建筑面积, 它的主要作用就是为房屋的预售提供最基本的建筑面积情况, 还可以成为在建工程抵押和预告登记的依据。登记测算面积就是房屋建好之后的实地测算面积, 这需要房地产开发企业提供经过有关部门审批的建筑设计图 (尺寸要与竣工后的相符) , 委托给测绘部门实地测量。
现实登记中, 前置测算面积与登记测算面积往往有所出入, 主要原因包括没有严格按照设计图进行施工、实际施工中存在的规格的误差、公共建筑面积的功能或服务范围的改变、对测量规范的条例理解不到位或存在偏差等。我们主要讨论共有建筑面积功能区的划分及分摊情况。根据共有建筑面积服务范围不同可以分为以下四类:幢共有建筑面积、功能区共有建筑面积、层共有建筑面积 (还是功能区或子功能区) 、其它共有建筑面积。《房产测量规范》中规定幢共有建筑面积是整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和, 并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积, 即为整幢建筑物的共有建筑面积。幢是最根本的分摊计算单元。单一功能区建筑物共有建筑面积分摊方法以幢为单元, 根据各套房屋的套内建筑面积, 求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。多功能区建筑物共有建筑面积应根据具体情况划分为多个功能区—子功能区关系的基本功能区, 然后根据各功能区之间的包含、并列等关系, 按照从整体到局部, 从功能区到子功能区的顺序逐级进行分摊计算。共有建筑面积的划分及分摊方法是测绘人员在具体操作中最容易出错混淆的一个关键问题。
二、房屋产权登记中解决面积测算问题的有效途径
房屋产权登记中的面积测算问题如果得不到有力的解决和调整, 就会给社会生活的各个方面带来影响。鉴于房产测量相关规范本身存在着缺陷, 以及公众对条款的理解认识力度不足, 所以可以从以下两个方面来着手提高房屋产权登记中面积测算的合理性与精确性。
一是要逐步统一建筑面积测算的标准, 同时要加强对房屋面积测量中所涉及到的概念定义的科学性与严格性。例如《房产测绘规范》在对房屋的建筑面积进行说明的时候, 指出房屋建筑面积是“房屋外墙 (柱) 勒脚以上各层的外围水平投影面积, 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等, 且具备有上盖, 结构牢固, 层高2.20M以上 (含2.20M) 的永久性建筑。”但是并没有明确规定各个结构高度的具体测量办法和测量起止位置, 仅仅将层高的内涵简单地解释为“上下两层楼面或楼面与地面的垂直距离”, 这样的说法欠具体性, 尤其是给实际测量工作造成了很大的取舍困难。
二是要进一步加强对房屋测绘事业的制度化管理, 同时要大力提高房屋测绘手段的科学性与规范性, 加大科技力量的投入。房地产业的发展要符合市场经济发展的客观要求, 各项管理工作都要紧跟时代的步伐。在房屋面积测绘中也广泛运用到各种精密的测绘仪器, 在最后的汇总计算过程中, 智能化房产测绘面积计算软件大大提高了测绘计量工作效率, 同时也加强了结果的精确性, 为房地产业的发展奠定了科学化的数据保证。
三、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》的特点
国家出台的《房产测量规范》自2000年出台以来已经实行了十几年, 在发挥作用的同时, 也暴露出很多问题, 亟待解决。各个省区根据自身的实际情况, 也制定了相应的测算规范, 并对国标的准则做了改进和增补, 取得了很好的实际应用效果。《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》就增补了很多条款, 使实际测量工作有章可循。它的主要特点:一是对房屋面积测量中所涉及的概念做了详细的界定。将房产测量术语一一列出并给出比较科学的解释, 以便给实际的测量提供依据。例如使用净高概念, 净高指房屋下层地坪或楼面到上层楼板底面或构件底面之间的垂直距离。这就比层高更加具体和规范化。再如取消阁楼概念, 规定阁楼 (暗楼) 不计算房屋建筑面积, 更改为房屋屋顶为斜面结构 (坡屋顶) 的, 顶层层高2.20M以上的部位按其水平投影计算建筑面积。二是对《房产测量规范》中没有给出明确规定的项目进行了补充。例如, 在计算一半建筑面积范围的时候, 《房产测绘规范》仅仅规定“与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊, 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算”, “未封闭的阳台、挑廊, 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算”, 而省细则中则增改为“与房屋相连有上盖无柱的檐廊, 按其围护结构外围水平投影面积的一半计算”, 并规定两端均有与房屋相连的墙体的, 视为有围护结构的檐廊。这就使檐廊的测量更加规范化。
四、总结:
综上所述, 面积测算的准确性在房屋产权登记中具有重要的意义和影响, 不仅关系到消费者的利益问题, 还关系到房产测绘事业的未来发展态势。在实际工作中, 不仅要严格按照有关规定和标准去执行测量工作, 还要具体情况具体分析, 与公众共同探讨比较容易产生争议的问题, 不断提高国标与省标的规范化、科学化水平, 不断促进房地产测绘事业的向前发展。
摘要：社会经济发展水平的不断提高, 促使房地产业的发展势头越来越迅猛, 同时也暴露出更多的问题, 尤其是在房屋的产权登记中, 由于面积测算问题引起的争议越来越普遍。本文主要论述了该问题产生的主要原因, 并结合实际提出了有效的解决的途径, 以期能够为相关实践提供些许理论参考。
关键词：房屋产权登记,面积测算,问题原因,解决途径,优势比较
参考文献
[1]燕小玲.浅析房屋产权登记面积测算[J].城市建设理论研究, 2011 (26) [1]燕小玲.浅析房屋产权登记面积测算[J].城市建设理论研究, 2011 (26)
[2]朱小兰.房屋建筑面积测算若干问题探讨[J].企业科技与发展, 2011 (15) [2]朱小兰.房屋建筑面积测算若干问题探讨[J].企业科技与发展, 2011 (15)
房屋产权登记 第10篇
一、关于登记从业人员
《条例》规定,不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。《条例》是否开启了登记从业人员的职业化道路,一时引发热议。早在2008年,国土部的《土地登记办法》第四条规定,国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员,应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。建设部《房屋登记办法》第六条规定,房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员,应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书,持证上岗。《条例》实施后,不动产登记从业人员迫切关心的问题之一就在于原本取得的持证上岗证书能否继续?笔者认为,不动产统一登记在地方层面的具体落实,因涉及到机构、人员整合还需要一段时间,采取“一刀切”的方式否认原本取得的土地或房屋登记上岗证书,不利于登记队伍的稳定,应对原已取得的土地、房屋登记上岗证书予以承继和认可。正因为如此,《条例》不仅强调不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力,还在第十一条第二款明确要求不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。从防范登记风险的角度来说,登记从业人员只有具备较强的专业知识和技术能力才能满足维护交易安全的需要,培训考核并取得统一不动产登记上岗证书是必然趋势。未来不动产登记从业人员应分为管理岗位和专业技术岗位。其中管理岗位应包括熟悉有关房地产的法律、政策的法律及管理的行政人员,主要负责不动产登记受理、审核、登簿、产权发证、法律咨询以及日常管理工作,如提供不动产登记信息等一些行政服务等;专业技术岗位应包括熟悉房地产测量、掌握计算机及网络应用等专业人员,主要负责测量、登记信息资料的技术管理。从长远发展来看,负责不动产登记受理、审核、登簿、产权发证的人员也应走职业化道路,通过国土资源行政主管部门组织的培训考核取得不动产登记专业职称。
二、关于登记范围
《条例》首次明确了不动产的概念,包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。《条例》在以往法律规范的基础上最大限度地扩展了不动产登记的范围。随着建筑形态的多样化和地区差异的凸显,地下建筑物、机械式车位、摊位、海上构筑物、地铁工程、公交场站等能否办理不动产登记各地操作不一。看似简单的“房屋”这一法律术语,成为困扰登记实践的一大难题。
《城市房地产管理法》规定,本法所称“房屋”是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《房屋登记办法》第十条规定,房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记,可以参照本办法执行。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)建筑区划内具有构造上的独立性,能够明确区分,具有利用上的独立性,可以排他使用,能够登记成为特定业主所有权客体的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分。部分发达沿海地区的探索性立法值得学习和借鉴,例如:2006年上海市出台《城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》,2010年深圳出台《深圳市海上构筑物登记暂行办法》,2013年浙江省出台《地下建筑物登记暂行办法》。综合上述规定,地下建筑物、机械式车位、摊位等属于房屋,可以办理不动产登记,海上构筑物、码头、油库等其他建筑物亦可参照办理。随着建筑形态的多样化,地铁工程、公交场站、机场、物流基地等建筑物、构筑物也应属于登记的不动产范畴。
三、关于登记类型、程序及时限
《条例》在不动产登记类型、登记程序、登记时限的规定上与以往法律规范略有不同,笔者就其中部分作些探讨。
(一)登记类型
《条例》第五条列举了应当登记的不动产权利类型,主要是所有权(集体土地所有权 / 房屋等建筑物、构筑物所有权 / 森林、林木所有权)、用益物权(土地承包经营权/建设用地使用权/宅基地使用权 / 地役权 ) 和担保物权中的抵押权。第三条规定,不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等适用本条例。该条规定的登记类型是在现有法律规范和登记实践的基础上根据不动产物权产生、变动的动态过程进行的分类,例如作为用益物权之一的建设用地使用权,其产生变动过程即存在首次登记、变更登记、转移登记、注销登记,也可能发生更正登记、异议登记和查封登记。
1.首次登记与初始登记
《条例》引入首次登记的概念,对于非专业人士而言,首次登记较初始登记的表述更加通熟易懂。但值得注意的是,首次登记并不等同于初始登记,《条例》也没有以首次登记替代初始登记这一类型的用意。从《条例》第十四条关于尚未登记的不动产首次申请登记的可以由当事人单方申请以及第十九条房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看的规定即可见一斑。登记实践中应厘清首次登记与初始登记的区别和联系。笔者认为,首次登记是指相关不动产物权第一次登记,也可理解为设立登记,此种设立登记可能是原有立法(主要是《土地登记办法》/《房屋登记办法》)规定的初始登记,如建设用地使用权初始登记、新建商品房初始登记;也可能是其他物权的首次设立登记,如地役权、抵押权的设立登记。就抵押权登记而言,即存在抵押权首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记;而并不存在抵押权初始登记的说法。单方申请初始登记的范围现有立法已十分明确:《土地登记办法》确定的土地初始登记包括三大类,分别为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权;《房屋登记办法》确定的房屋初始登记主要是因合法建造房屋而取得所有权。可见,首次登记的内涵和外延大于初始登记。
2.查封登记
查封登记是本次《条例》明文规定的另一个登记类型,其官方表述最早出现于最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)。该通知第三项规定:对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋,国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。本次《条例》以行政法规的形式确立查封登记这一类型,无疑是要提示不动产登记机构高度重视司法部门限制不动产物权变动的法律效力。我国法上的查封依权力来源和主体的不同分为两类:一是作为行政强制措施的查封,其查封主体为行政机关,如公安机关、税务机关等;二是司法查封,其查封主体主要是人民法院,人民法院依据《民事诉讼法》进行财产保全或民事执行。登记实践中,查封主体、期限、轮候查封等问题时常困扰登记机构,因不动产查封、法院判决引发的案例时有发生。从降低登记风险的角度来说,不动产登记机构应加强和完善查封登记在信息系统设置(如设立查封、解除查封、预查封、续查封、轮候查封、部分查封等)、司法文书交接、查封文书资料留存及利用方面的管理工作。例如,查封不能(如查封标的指向不明)时依法向查封机关送达审查建议函等,通过规范化的流程设置避免信息不对称或更新不及时导致查封标的流失。
(二)关于登记程序
1.当场申请
《条例》第十五条规定:当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。该条关于当场申请的规定格外引人注目。以往关于土地、房屋登记的规范并无类似表述。《条例》在总结各地登记实践的基础上强调当场申请,一方面是为避免出现冒名顶替的虚假申请,也为申请人对申请材料的真实性负责的规定提供合理前提;另一方面,也为《条例》第十七条规定的当场受理书面告知、当场更正后受理、当场书面一次性告知不予受理等内容奠定基础。对一线登记工作人员,要求申请人到登记机构办公场所当场申请,也意味着受理人员对“人”的查验必须尽可能地审慎,通过对申请人与其身份证件的全面比对识别“假人事件”。
2.实地查看与调查
《条例》第十九条第二款规定:对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。而《房屋登记办法》第十九条将房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记列为登记机构应当实地查看的内容,视为强制性规定。住建部发布的行业标准《房地产登记技术规程》也表述为应当实地查看。而《条例》第十九条表述为“可以”实地查看,属于任意性规范,兜底条款也将《房屋登记办法》表述的“法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记”改为“不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形”。以房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记为例,登记机构在办理时按照《房地产登记技术规程》的要求,实地查看应查验房屋坐落、房屋登记基本单元数量与证明材料记载的信息是否一致,即成套房屋需要进入单元、楼层弄清楚具体套数。而依据《条例》实地查看属于选择性查验内容,如首次登记依据的不动产竣工验收、面积实地测量材料可以确定房屋客观存在,可以确定应登记的基本单元数量,则不实地查看亦不构成违法。立法层面从应当实地查看的强制性规范到可以实地查看的任意性规范,一定程度上降低了对不动产登记机构查验职责的要求,是否意味着不动产登记机构办理登记业务遵循要件审查的原则,还值得深思。
3.不予受理与不予登记
《土地登记办法》第十二条规定,申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容。《房屋登记办法》第十七条第二款规定,申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的,应当不予受理,并告知申请人需要补正的内容。相对而言,《条例》第十七条关于收到不动产登记申请材料,区分情形处理的规定对不动产登记机构及其工作人员提出了更高更严苛的要求。不予受理不再是窗口人员一句简答的答复,二是必须具备以下条件:当场——书面——一次性告知。该条第二款同时规定,不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。该条规定潜在的意义,旨在强调不动产登记机构的告知义务,一旦发生纠纷诉至法院,作为登记机构如不能举证证明已当场出具书面的不予受理告知材料,即必须承担视为已经受理继而引发的一系列法律责任,如面临违反《物权法》及本《条例》未按法定时限如实、及时登记有关事项的法律风险。
《条例》第二十二条列举了不予登记的情形,包括违反法律、行政法规规定,存在尚未解决的权属争议,申请登记的不动产权利超过规定期限以及法律、行政法规规定不予登记的其他情形。其中存在争议尚未解决阻却不动产登记的进行,延续了《城市房地产管理法》关于不得转让房地产原因的相关规定。需要明确的是,证明不动产存在尚未解决的权属争议的材料应当是人民法院、仲裁委员会的立案材料或其他有权机关,如复议机关或其他依法享有裁决权的机构出具的证明材料,而非当事人自述或因房屋买卖引发的合同纠纷。例如,中介机构以未能足额收取中介费或出卖人以未收到全部房款为由要求不动产登记机构暂停办理登记则不属于不予登记的事由。
(三)关于登记时限
《条例》第二十条规定不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。对于登记机构而言,《条例》关于登记时限的上述规定有喜有忧。《房屋登记办法》规定的国有土地范围内房屋所有权登记时限30个工作日,集体土地范围内房屋所有权登记时限60个工作日; 抵押权、地役权登记,10个工作日;预告登记、更正登记,10个工作日;异议登记,1个工作日。《土地登记办法》第十九条规定,国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内,办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的,经国土资源行政主管部门负责人批准后,可以延长十日。《条例》关于不动产登记时限30个工作日的规定,并未区分不同的登记类型和登记原因,对于登记机构而言显然是一项“福利”。然而,在自上而下简政放权、简化审批流程、提高行政效能的大环境下,几乎所有的不动产登记机构均被要求在法定时限范围内推出承诺时限制度,有地方甚至开展立等可取业务,登记审核时间被极致压缩,已到了威胁交易安全的地步。笔者认为,不动产登记的完成事项应根据不同的登记原因登记类型、复杂程度科学合理的推行不同的承诺时限,既保证效率又能兼顾交易安全。
四、关于信息保护
近年来,因不动产登记信息泄露出来的“房叔”、“房姐”等一系列事件空前爆发,引发了社会各界对官员家庭财产的关注,公民房产信息查询与公示问题也备受争议。那么,不动产登记信息在何种范围内公开,公开程度如何,公开的同时如何保护公民的合法的隐私权都是登记机构工作人员必须清醒认识的问题。《条例》在规定不动产登记信息共享的同时加强了对信息保护的规定。第二十六条规定:不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。第三十二条规定,不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。而根据《刑法修正案(七)》的规定:国家机关或者金融、电信、交通、教育、医疗等单位的工作人员,违反国家规定,将本单位在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息,出售或者非法提供给他人,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。窃取或者以其他方法非法获取上述信息,情节严重的,依照前款的规定处罚。单位犯前两款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照各该款的规定处罚。
合同无效的房屋登记实务问题 第11篇
一、合同无效的常见情况及产生原因
根据《合同法》第五十二条之规定，合同无效的法定情形主要分为以下几种情况（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。而具体到房屋买卖合同方面，在实践中可以大致归纳为几种情况。
1.借名购买经济适用房等保障性住房的
经济适用房等保障性住房是国家提供给特殊低收入人群的一种社会保障措施，不符合购房资格的借用他人身份购买经济适用房等保障性住房，变相侵害了其他有资格购房者的合法权益，损害了社会公平，属于对社会公共利益的侵害，应属无效。
2.无或者限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同
《民法通则》第十二、十三条规定，无民事行为能力人应由其法定代理人代理其民事活动；限制民事行为能力人应由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意。而签订房屋买卖合同明显属于超越限制民事行为能力人的年龄、智力相适应的民事活动，如无法定代理人的认可应属无效合同。
3.开发企业无预售许可销售期房的
根据《房地产管理法》第四十五条规定，我国实行商品房预售许可制度，对于销售未竣工商品房的，必须取得销售的行政许可方属合法。因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
4.非本农村集体成员购买集体宅基地上的房屋的
《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。可以看出，因为农村宅基地的所有权归属集体所有，权利人只有使用权，如果任其无限制地转让，有可能侵害集体的利益。即使在2016年最新实施的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》中，也未对此做出突破，而且在大量的司法实践中，均认定为无效合同。
5. 房屋买卖权属有纠纷
《城市房地产管理法》第三十八条规定，有权属纠纷的房屋的不得转让。笔者认为，在实践中应该限缩为排除恶意买卖的规定。因为我国对物权的规定不完全和德国登记制度一致，有个善意取得的规定，鉴于目前对于什么情况下属于权属有纠纷没有一个明确的法律规定，实践中一般可以分为三种情况：无证或者非所有权人房屋的买卖；有查封；异议登记的房屋买卖。对于卖方合法建造但尚未办理物权登记的，虽然根据《物权法》第三十一条不发生物权效力，但是其合同根据《物权法》第十五条之规定还是有效合同。
而对于无权处分、无权代理或者非所有权人买卖的，则应当根据《物权法》第一百零六条的规定，受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照规定来判断，如果属于恶意买卖的，可以认定为无效合同，如果属于善意的，则不宜认定为无效合同。如果是违法建筑的买卖，在发生纠纷诉讼时还没有取得合法建设手续的，应当认定为无效合同。
《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范，不必然导致合同无效，但如果是买卖双方当事人在明知房屋被查封，合同目的不能达成情况下签订的合同应属无效。此种情况下，多为法院执行制造障碍或者是虚假转移房屋，应符合《合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的无效情形。
对于有异议登记的，根据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第十五、十六条之规定可以判断，如果购房人明知不动产登记簿上记载着有效的异议登记仍然购买的，应当认定为非善意，如果此种买卖符合《合同法》第五十二条规定损害了国家、集体或者第三人利益的情况下，则该买卖合同应属于无效合同。
二、买卖合同无效后的法律后果
根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到房屋买卖中可能导致的后果如下。
一是房屋已经交付的应当返还房屋，原产权人应该返还购房款以及相应的利息损失。部分情况下可能有例外情形，如上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第2385号等判决的观点，如果房屋买卖合同已经履行完毕，且买房人已经实际占有了该房屋或者再次出售给另外一个非农户籍者，合同虽被确认无效，但是房屋实际占有人不负返还的责任。当然，如果再次购买该房屋的是该房屋所在地农村集体经济组织成员，由于其是有购房资格的，因此其可以合法拥有该房屋的所有权。因此，合同无效也不必然要返还房屋的。另则，如果房屋经过了装修或者加层改建等，也对法院是否判决返还房屋或者对于返还价款的计算会有不同的影响。
二是未取得预售许可销售商品房导致合同无效的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
三是买卖房屋上还设立有抵押担保的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。依据此规定，在房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除的情况下，银行按揭贷款合同可以解除。该司法解释第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此规定，银行按揭贷款合同因房屋买卖合同失效而被解除的，出卖人应将购房贷款返还给银行，将房款本息返还给购房者。
四是买卖房屋在案件审理中可以确定为第三人财产的，当合同被判决无效后，应该返还给第三人。
五是涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。这也是维护健康有序经济秩序的重要措施，避免产生过度的经济纠纷。
三、无效合同的登记处理方式
在现有的有关房屋登记的法律法规中，并没有对于房屋买卖合同无效后登记如何办理的明确规定。而从前面的分析来看，合同无效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文书中并没直接明确如何办理相应登记而直接办理的话，极易造成新的登记错误。
从《物权法》第十五条的规定来看，对于合同效力和登记效力是区分开的，故而不能直接得出合同无效必然导致登记无效的结果。对于合同无效导致要办理相应登记的，有以下几种模式。
1.双方申请模式
因为合同无效的判决不属于《不动产登记暂行条例》第十四条规定之可以单方申请的生效法律文书，因此如果买卖合同双方协商一致的，可以持合同无效的生效法律判决文书，按照普通程序双方共同申请办理转移登记给原产权人。
2.登记机构主动撤销模式
根据《房屋登记办法》第八十一条之规定，如果无效合同的判决书可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书或者公告作废。虽然目前根据国家安排，不动产登记由国土部门负责，并且出台了相应的登记规章，但是笔者认为原《房屋登记办法》并未作废，如果属于房屋登记的也可以作为一个特别法予以引用。
3.协助执行和履行法定义务模式
买卖双方无法达成一致的，可以通过返还原物的民事诉讼来处理，也可以通过对登记机构的行政诉讼，此时登记机构则需要根据相应的法院判决文书描述的内容来进行相应的登记。如是民事诉讼要求登记机构协助登记的，一般会描述为将某某的房屋所有权变更为某某名下，此时办理单方申请的转移登记；如果是行政判决，一般会根据《行政诉讼法》第七十条之规定描述为“撤销被告某某登记机构作出的为某某颁发房屋所有权证之行政行为”。此时应该依法撤销该登记，恢复到前一手的登记状态。
可以看出，法院判决合同无效的，并不必然导致登记无效，而且无效的原因和后果形式多样，应当针对不同的情况办理相应的登记。实务中有当事人咨询，可建议采取合同无效附带返还财产的诉讼请求或者行政诉讼要求撤销登记附带民事合同无效的模式来处理，以便减少诉累和后续的麻烦。
房屋登记机构四题 第12篇
原《城市房屋权属登记管理办法》将房屋登记界定为一种行政确权行为, 《房屋登记办法》 (下称《办法》) 对此作了调整, 将房屋登记表述为房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。此表述说明房屋登记是一种不动产物权变动的公示方式, 不再是一种行政确权行为, 但并不能说房屋登记行为就不是一种行政行为。基于此, 房屋登记机构的性质应定性为行政机关为宜。实际上《办法》第四条对此已作了规定:本办法所称房屋登记机构, 是指直辖市、市、县人民政府建设 (房地产) 主管部门或者其设置的负责房屋登记的机构。
具体到各个城市, 其登记机构的设置不尽相同。有的地方直接由县 (市) 房产行政主管部门作为登记机构负责房屋登记工作, 尤其在一些县级城市;有的地方是房产管理部门负责本行政区域内城市房屋权属登记管理工作, 具体事务由其所属的房屋权属登记机构办理, 这是最普遍的情况, 绝大多数地级以上城市都采用这种方式。
从房屋登记的根本要求来说, 房屋登记机构理应为一个独立的机构, 但从目前实际情况看, 以房产行政管理部门为房屋登记机构、其所属的房屋交易登记中心办理具体登记业务的模式较为可行。理由如下:
1. 如果将房屋登记仍然视为一种行政行为, 其登记机构为房产行政管理机关应属必然选择。
2. 房屋登记业务内容繁杂, 工作量大, 专业性强, 房产行政管理机关由于受机构和人员编制的限制, 如直接办理房屋登记业务, 很难保证登记质量和效率。如果房产行政管理机关只作为法律上的登记主体, 具体业务由其所属机构办理, 即可解决此问题。
3. 有利于登记责任的界定。《物权法》第二十一条规定了登记机构的赔偿责任, 但对赔偿责任的性质, 目前各界仍然存在一定的争议。如果以房产行政管理机关作为房屋登记的主体, 其因登记错误而产生的赔偿责任就有理由认定为一种行政赔偿, 而行政赔偿适用过错责任原则, 从而有可能扭转登记机构赔偿责任扩大化的倾向。
二、登记机构的统一问题
从立法本意看, 《物权法》关于“实行统一登记制度”的规定当然包括了登记机构的统一。在《物权法》的立法过程中, 立法机关也赞成统一登记机构, 但考虑到统一登记涉及行政管理体制改革, 实行统一登记要有一个过程, 因此在规定“国家对不动产实行统一登记制度”的同时, 又规定“统一登记的范围、登记机构和登记办法, 由法律、行政法规规定”。
从我国目前的不动产登记情况看, 不同的不动产由不同的机构登记, 而在很多城市, 即便是房屋登记, 也存在着多个登记机构。就目前来说, 所有不动产登记机构的统一在短期内无法实现, 但房屋登记机构的统一, 应属当务之急, 也是切实可行的。其理由如下:
1. 法律的规定。《物权法》第十条规定, 不动产登记, 由不动产所在地的登记机构办理。此处的“不动产所在地”应是指直辖市、市、县, 并不包含市辖区。这一点在《办法》第四条中表述的更加明确:“房屋登记, 由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构, 是指直辖市、市、县人民政府建设 (房地产) 主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”。
2. 房屋登记物权公示的要求。一般认为, 根据物权公示原则的要求, 房屋登记应当具有统一性, 一个登记区域内的房屋登记簿只能有一个, 这样该区域内房屋物权变动的各种情况才能准确地得到反映, 房屋交易的秩序才能良好建立。登记簿的唯一性, 决定了房屋登记机构也必须是唯一的。依照《办法》规定, 这里的登记区域就是房屋登记机构所在的行政区域, 即直辖市、市或县。
实际上, 有些省市在此问题上已有明确的意见, 如江苏省建设厅于2005年就曾发布过《关于重申统一房屋权属登记机关的通知》, 明确要求一个城市、县 (市) 只能有一个房屋权属登记机关, 房屋权属登记应由市、县人民政府房产管理部门负责办理;各地房地产登记机关均不得再以委托等形式办理房产权属登记;各市的区 (含开发区、高新区) 不得再办理 (含接受委托办理) 国有土地上的房屋权属登记。
三、委托登记问题
房屋登记委托市辖区办理目前是各地普遍存在的一个现象, 此现象的形成有一定的历史原因。一种情况是各地政府为扶持和加快开发区、高新区的发展, 从提高办事效率的角度出发下放部分权利, 这其中就包括了房屋登记。还有一种情况就是撤县 (市) 改区时, 对新设区都规定了一定期限的过渡期, 过渡期内, 原有的一些职能不作变动, 包括房屋登记。这两种情况都存在一个登记主体合法性的问题, 因此, 只能采取委托登记的方式来解决。但从近几年来的实践来看, 以委托的方式进行房屋登记存在以下的问题:
1. 不严格执行房屋登记的相关规定。目前, 房屋登记机构与受委托办理房屋登记的单位都不存在行政上的隶属关系, 其行政上级一般都是区政府, 因此, 这些受托单位往往从局部利益角度考虑, 对一些尚不具备登记条件的房屋或依法不能进行登记的房屋进行登记发证, 为今后埋下隐患。
2. 登记机构无法及时掌握房屋登记信息。目前, 绝大多数的受托单位与房屋登记机构的房屋登记业务系统都是相互独立的, 房屋登记信息以及登记资料基本上是以定期或不定期的方式移交房屋登记机构, 有的甚至还不移交。这导致房屋登记机构掌握的房屋登记信息和资料不及时、不完整, 房屋登记机构也无法按照《物权法》和《办法》的要求建立一个统一而又权威的房屋登记簿。
3. 登记责任无法回避。虽然房屋登记机构与受托单位基本都以协议的方式明确了受托方所要承担的登记责任, 但这只解决了错误登记的经济赔偿问题, 作为房屋登记的主体, 房屋登记机构仍然要承担法律层面上的行政责任。
因此, 在《物权法》和《办法》施行后, 不应再允许房屋委托登记。从方便群众办理房屋登记的角度考虑, 各地房屋登记机构可视实际情况设立分支或派出机构。
四、登记机构的管辖范围问题