不动产登记制度缺陷

不动产登记制度缺陷（精选12篇）

不动产登记制度缺陷 第1篇

关键词：不动产登记,缺陷,建议

1 我国不动产登记制度的缺陷

从我国不动产登记制度的建立与发展来看, 不动产登记制度还存在以下缺陷:

1.1 不动产登记的法律依据不统一

不动产物权登记, 通行的做法, 在实质上是依据民法及物权法;在程序上是依据专门的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规, 不但散乱, 而且内容多、矛盾多。更为严重的是, 大量的法律内容仍然是计划经济时代的产物, 是作为对经济及不动产实行统一管理、监督控制的配套措施而制定的。不动产登记的法律法规不统一, 我国就不可能建立统一的不动产交易市场秩序, 尤其是难以统一房地产市场规则, 促进流通、繁荣市场的目标更难以实现。

1.2 不动产登记的种类范围不健全

不动产登记的种类是由登记目的所决定的, 各登记类型在功能上相互补充、相互依托, 共同构成科学完整的不动产登记类型体系。一个完整的登记类型体系至少应当包括初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、回复登记和涂销登记等多种形式。而就我国当前的现状来看, 不动产登记的类型还很不全面, 缺少预告登记和异议登记等重要内容, 有待于进一步完善。

1.3 不动产登记信息缺乏公开化

与不动产登记公示制度密切相关的是信息公开查询制度, 即所有不动产登记的事项应对社会公众公开和开放。只有将登记的信息公示, 才能发挥登记的功能, 降低交易成本, 减少交易失误, 提高交易效率。然而《土地登记规定》第39条则规定:土地登记文件资料的查阅, 按土地管理部门规定办理, 不经允许不得向第三者提供或公布。基于上述不明确或禁止性的规定, 不动产登记部门的登记信息基本上是封闭的, 所以以信息公开为基础的不动产登记公示制度基本是一句空话。

2 完善我国不动产登记制度的建议

如上所述, 目前我国的不动产登记制度已不能满足社会经济及不动产市场发展对登记机关及登记职能的要求, 亟待变革、创新与完善。但是, 我们选择任何一种登记制度都不可能收到完美的效果, 任何一种登记制度总在展示其优点的同时, 又暴露出一定的缺陷。因此我认为, 我们应该比较国外各种立法思想、登记模式及实践经验, 从中选择一项相对较好的制度。从交易的过程看, 我们的最终目的是促进交易安全边界且低成本进行, 导致权利的最终转移。但在这一过程中, 法律要尽量保障各方面的利益不受损害, 即使迫不得已牺牲某一方的利益, 也要在价值取向上尽量统筹兼顾, 另外予以补偿, 以求各方利益的平衡。我们应遵循“明晰产权、平衡利益、便捷交易、降低成本、保障安全、提高效率”的原则, 通过物权法和登记法以及相关法律法规的立法, 对原有的法律规定进行变动和调整, 在此基础上建立一套全新的完善的不动产登记制度。

2.1 统一不动产登记的法律规定

建立内容统一、逻辑严密、科学合理的不动产登记法律体系。目前大量的不动产登记的规范仍然是按照计划经济体制的要求以大陆法为“内核”制定的。这些制度是为了满足对土地、房屋等不动产进行行政管理的需要, 因而, 不能满足不动产进入市场交易的需要。所以, 必须制定一部满足市场经济要求、内容统一、逻辑严密、科学合理的适合我国国情的不动产登记的法律体系。

依据上述思想, 可进一步构建我国不动产登记法律法规的四个层次。第一个层次是, 物权定位, 即由全国人大在制定统一的物权法时, 依据物权思想及物权法的有关原则, 并吸收英美法的优点, 确定我国统一的物权模式、登记模式及基本规范等。第二个层次是, 规制登记行为, 即仍由全国人大在物权法的基础上, 制定一部统一的不动产登记法, 以替代现行的各类不动产登记的法规, 确立我国不动产登记的性质、效力、规则、程序、登记机关、登记官等内容, 构建我国不动产登记制度。第三个层次是, 专业层面, 由国务院围绕不动产登记法指定相应专业, 如房地产、矿产、林业、渔业等的登记条例。第四个层次是, 操作层面, 由国务院有关部门制定相应专业的登记实施细则及管理制度。这样立法, 形成物权法→不动产登记法→专业登记条例→专业登记的实施细则及管理制度, 形成一个“宝塔形”的法律体系, 从原则到纲目, 再到具体的操作规范管理制度, 内容上逐步递进, 既有一定分类, 又不反映部门色彩, 形成一个由若干子系统有机组成的具有统一性、科学性和逻辑性的不动产登记法律体系。

2.2 完善不动产登记范围

为改变现行不动产登记物权种类配置滞后于社会经济发展, 及新物权设置混乱动摇物权法定原则的状况, 我国必须应充分借鉴国外先进经验, 大胆引入为多数国家实践证明行之有效的预告登记和异议登记制度两种制度, 让法律确定的物权种类涵盖所有的登记物权。这里所说新的物权种类有三种情况:

一是, 外国物权法或我国传统的物权种类, 由于计划经济体制的排斥, 使其几乎归于绝迹;但随着改革开放, 这些物权又焕发生机, 重新登上法律舞台, 如地上权、典权以及各种不动产特殊抵押权和非典型担保等。实践证明, 这些物权已经成熟, 可以重新规定为登记物权。

二是, 由于科技和不动产开发利用技术的提高, 出现新的物权种类, 需要法律予以确认, 列入新的登记物权。如前述的独立空间权和空间利用权。

三是, 随着土地权利配置权利改革可能会出现新的土地物权, 如果改革一步到位的土地私人所有权或实行渐进改革所产生的准私人所有的永租地上权、年租地上权等。这些都需要物权法和登记法予以确认。因此, 制定的物权法和不动产登记法应当包括各种物权种类和相应的登记类型, 并形成不动产登记物权及登记类型体系。

2.3 建立健全不动产登记机关的内部管理制度

在统一不动产登记机关的基础上, 要建立系统的严格的内部管理制度。因而, 在有些方面要对原有的登记体制和管理制度作比较大的调整。这些都需要通过登记法予以明确, 具体应包括以下内容:

2.3.1 建立测绘与确权一体化的不动产登记体制。

通过登记法立法明确不动产登记测绘的性质以及在不动产登记中的地位, 终止测绘市场化改革, 建立测绘与确权一体化的不动产登记体制;同时, 为减少现行公用分摊面积给不动产登记造成不必要的繁琐和登记成本支出的增加, 可改革现行面积计算方法, 实行以套内建筑面积确认商品房面积, 即产权证上只注记套内建筑面积, 不注记分摊面积。

2.3.2 建立不动产登记程序制度。

一是, 在不动产登记法中, 应统一登记的程序。二是, 建立登记机关的内部程序。三是, 受登记机关委托的律师和公证部门各自建立自己的工作程序, 形成各自的流程图。四是, 建立包含所有程序排列的登记全程流程图。

2.3.3 建立不动产登记发证制度。

房产和土地要制作统一的房地产权利证书。由于现行土地只能是使用权, 故只能以房地产权利证书涵盖。证书所记载的分别是房屋所有权和土地使用权, 如果将来改革允许土地私有和进入流通, 就可以发房地产所有权证了。

2.3.4 建立登记机关的责任赔偿制度。

为落实不动产登记责任制度和对受损失权利人的救济, 应建立不动产错误登记赔偿制度, 应由登记机关从登记费中提取一部分, 设立不动产登记赔偿基金。对于因不动产登记机关登记及其律师或公证机构疏忽出错, 造成依赖登记的第三人损失的, 应当由不动产登记机关及律师或公证机构各自的责任进行赔偿。

2.3.5 建立不动产登记信息的公开查阅制度不动产权属登记的一个重要作用是公示功能。

不动产权属登记的一个重要作用是公示功能。为此, 应建立不动产登记信息的公开查阅制度, 使不动产登记工作进一步透明、公开。

3 结束语

不动产登记制度全文 第2篇

2.登记是国家专职部门的活动。

3.登记内容为不动产物权及其变动事项。

不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。

我国不动产预告登记制度刍议 第3篇

[关键词]不动产预告登记；法律作用；制度价值；建议

2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第20条规定：“当事人簽订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这是我国首次以立法的形式确认了不动产预告登记制度，是我国立法上的一大进步。随后在2008年7月1日实施的《房屋登记办法》也相应规定了房屋预告登记制度。预告登记制度在保护预告登记权利人的合法权益、维护不动产物权关系稳定和交易安全有着重要的意义。笔者在下文通过对不动产预告登记的概念、法律作用和制度价值进行分析，并结合我国不动产预告登记制度的现状、适用范围及原则提出一些完善建议，希望能对我国预告登记的发展起到作用。

一、不动产预告登记的概念和法律作用

所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记由德国中世纪民法所创立，在日本民法中，它被称为假登记。预告登记的实质作用在于保障预告登记权利人的合法利益，具有排斥后来的物权变动效力，对维护不动产物权关系稳定和交易安全有着重要的意义。具体而言，主要起到以下三个方面的作用：一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记的方式使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使买受人的请求权得以保全。二是限制出卖人的处分权：预告登记后，出卖人不可以随意处分其不动产。未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。三是买受人取得优先购买权：预告登记虽然不能说取得物权，但可以产生对抗他人的效力。通过预告登记，使买受人取得了一种具有物权效力的优先购买权。

二、不动产预告登记的制度价值

不动产预告登记制度作为一种通过特殊的债权物权化的方式，让债权请求权人的正当的利益得到法律的保护机制，对规范不动产交易市场有着深刻意义的适用价值。

（一）不动产预告登记制度协调了物权与债权的利益平衡

预告登记制度通过将物权变动请求权物权化的方式，将物权法的规则施于债权法，通过赋予债权法上的请求权以排他的物权效力，从而在一定程度上限制当前的所有权人及其他物权人的处分权，以维护特定债权人的合法利益。

（二）不动产预告登记制度是民法中诚实信用和权利不得滥用原则的具体体现，有利于培育良好的市场环境

民法所秉承的诚实信用原则要求法律关系中当事人诚实无欺地行使自己的权利和履行自己的义务。在不动产交易中，债权行为的成立与不动产的移转登记之间时常会有很长的时间间隔，在理论上和实际生活中都给了不动产所有权人进行违反前一个债权行为的处分、移转等物权行为的危险。这在商品房预售领域最为典型，因为大部分房屋签订预售合同、交付适用与办理产权证并不是同时进行的，如果房地产开发商罔顾信用、图谋私利或其他原因使然而违背善良风俗一物二卖或数卖，则会严重损害购房者期待权的实现。因此，对期房来说，预告登记制度正好预防了这种危险。也就是说预告登记制度赋予了不动产买受方请求权具有了物权的排他效力，确保了出卖方不得滥用其权利，以法定方式强化了诚信原则的实现，有利于培育良好的市场环境。

（三）不动产预告登记制度有利于保护弱者和维护交易安全

不动产出卖方和不动产买受方相比，前者基于对不动产的实际控制和管领，处于强者的地位；后者处于被动和弱者的地位。在现实的不动产交易中，卖方一物数卖，甚至撕毁合同的现象多有发生，这对买方极为不利。建立预告登记制度，赋予债权请求权以物权的对抗力，使不动产物权人妨害预告登记请求权的行为无效；通过预告登记也可以告知潜在的交易方该不动产上已设立具有排他性权利的事实，警示第三人若从事与之相冲突的物权变动将被确定为无效，从而减少了交易费用，达到维护交易安全的目的。

三、不动产预告登记的适用范围及原则

《房屋登记办法》第67条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。虽说目前我国不动产预告登记的适用范围还是比较狭窄的，但结合部分省区的相关条例规定来看，我国不动产预告登记制度已确立了以下基本原则：

（一）依申请登记原则

依申请原则是《物权法》确认的登记行为基本原则。其核心在于登记只是一个不动产物权公示的手段，登记的目的在于维护交易安全，当事人的申请被置于登记程序的第一步。《房屋登记办法》也贯彻了依申请原则。通过当事人的申请，将其变动物权的意思表达于登记机构，通过登记机构对相关要件的确认之后，完成登记发生公示效果，充分体现了对当事人意思的尊重以及自愿登记的原则。

（二）顺位登记原则

《上海市房地产登记条例条例》明确规定：预购商品房未经预告登记，不予办理预购商品房转让的预告登记、不予办理预购商品房抵押权的预告登记。这就是说上位的预告登记未办理，则下位的预告登记不予办理。

（三）形式审查为主、辅以必要的实质审查的原则

《房屋登记办法》确立了形式审查为主、辅以必要的实质审查的原则。所谓形式审查，是指登记机构原则上仅对登记申请材料是否齐备、登记申请内容与既有权利是否冲突等事项加以审查，而不对登记原因即导致房屋权利变动的法律关系、法律事实的真实性、合法性加以审查。现行法律法规之所以强调以形式审查为原则，主要是因为实行实质审查效率较低，现有登记机构的人员编制和整体素质难以满足这一要求。如果强行要求登记机构进行实质审查，可能妨碍房屋交易的正常进行，为行政机关过分干预市场关系大开方便之门。但是，考虑到所有权初始登记和在建工程抵押权登记等特殊情况下实地查勘必要的实质审查是例外规定。

（四）属地管辖的原则

《物权法》第10条和《房屋登记办法》第4条、第5条规定均明确规定了不动产登记管辖的属地主义原则。之所以强调这一原则，主要是由于不动产登记本质上为不动产权利的公示方法。为了便于当事人查詢，充分发挥登记保护不动产交易安全、节约不动产交易成本的功能，客观上需要在各管辖区域，对区内所有不动产预告登记实行统一登记。

四、完善我国不动产预告登记制度的建议

我国不动产预告登记制度存在适用范围过窄、提起方式规定不合理以及操作程序不完善等缺陷。这些缺陷有些可以通过司法解释予以克服；有些可以通过司法操作不断完善；有些则必须通过相应立法进行补充。以下，笔者结合我国实际情况，对我国预告登记的完善提出几点建议。

（一）适当扩展预告登记的适用范围。

我国预告登记制度的适用范围只包括：买卖房屋和其他不动产。而对因合同以外的原因所产生的取得物权的请求权，能否适用预告登记制度，则没有规定。众所周知，除基于合同而生的请求权外，还有基于不当得利﹑无因管理﹑继承等而生的请求权。这些请求权也需要保护。总之，我国预告登记制度的适用范围狭窄，在理论上有进一步完善的必要，实践中也有相应的需求。笔者认为，我国应适当扩充预告登记的适用范围，不仅规定为保护权利移转、变更的请求权，同时将以不动产物权消灭为目的的请求权以及附条件或附期限的请求权、物权内容及顺位变更的请求权等均纳入预告登记制度的保护范围，以便更好、更全面地保护权利人和交易的秩序。

（二）赋予权利人单方预告登记权

共同申请为预告登记的申请原则，但在法律有特别规定时，预告登记可以由一方当事人单独申请。《房屋登记办法》第69条规定的单方申请预告登记仅仅限定在期房买卖中，而且只有预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人才可以单方申请预告登记。笔者认为，为保护物权受让人的期待利益，法律应当赋予保障其期待权的预告登记权，如果实施预告登记还需得到对方的允许，那么预告登记制度的设立将会失去任何实质意义。因此，在变动物权关系的合意成立后，物权受让人享有单方申请预告登记权是必要的。

（三）置备预告登记簿，完善公开查阅制度

相比初始登记、变更登记、涂销登记和更正登记，预告登记因其时间和功能的特殊性，有必要在不动产登记机关专门设立预告登记簿，作为临时性的记载不动产预告登记的公示载体，供相对交易方可以了解、知悉、查阅、复制或者摘录，以便更有效使义务人和第三人保护自己的权利和利益，并最终在不动产交易活动中实现各方当事人利益的平衡。

[参考文献]

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[6]朱同琴.商品房预售合同登记的法律分析及立法建议[J] 深圳职业技术学院学报，2003，4：53.

论不动产登记制度 第4篇

(一) 不动产登记制度的概念

不动产登记为物权法中的重要制度, 是指经权利人或利害关系人申请, 由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

(二) 不动产登记的意义

1.登记是依当事人申请的行为

当事人提出登记申请, 是不动产登记的起始环节和必经步骤, 是启动不动产登记程序的重要法律事实。没有当事人的申请, 就不会产生登记法律关系。但是, 并不是任何人都可以提出登记申请。不动产登记的直接后果是产生不动产登记关系主体之间的权利和义务, 其最终目的是为了使当事人的不动产权利通过法律程序得到认可。

2.登记是国家专职部门的活动

不动产物权的变动必须登记, 这是各国立法的通例。然而, 由于经过登记, 就会产生实际的公示作用, 对当事人的各种权利就会有极其重要的影响, 这必然就需要国家的登记机关具有一定的权威性。如果国家的登记机关丧失了权威, 那么经过其经手办理的财产登记可能会失去公信力, 登记申请人的各种权利保障也无从谈起, 如此一来, 便不能实现财产登记的目的了。

二、我国不动产登记制度存在的缺陷

从我国不动产登记制度的各个方面来看, 我国现有的登记制度还是存在很多的问题, 主要表现在:

(一) 没有建立统一的不动产登记体制

其一, 不动产登记的法律规范不统一。我国对不动产登记进行调整的一些规定, 并没有一部专门的登记法的存在, 而是零散的出现在一些法律法规之中, 其中, 既有法律和行政法规, 也有建设部、国土资源部颁布的部门规章。正是应为没有统一的法律规范, 各个部门规范又过多地强调行政管理职能和部门利益, 这就导致不动产登记的法律规范又会产生交叉、冲突的结果, 影响了不动产登记的权威性和严肃性, 这就不利于不动产物权维持正常秩序, 阻碍其形成和发展。

其二, 登记机关不统一。我国长期以来将登记作为行政管理职能, 使登记机关呈现多方执政的局面。这种局面既不利于当事人查阅登记以便获取全面的交易信息, 也不能给当事人进行登记带来便利的条件, 使登记制度的公示作用不能充分的发挥, 更加不利于交易安全。

其三, 登记程序不统一。在我国, 不同的登记事项由不同的登记部门进行登记, 而各个登记机关依据的法律法规又不尽相同, 如在进行土地登记时, 根据的是《土地登记规则》, 而房产登记则依据《城市房屋权属登记管理办法》。

(二) 不动产登记的法律效力不明确

对因法律行为引起的不动产物权登记的效力认定不一致。一方面, 我国有关法律规范将不动产登记作为合同的生效要件, 如《担保法》第41条规定:“抵押合同自登记之日起生效”。上述规定混淆了物权变动和债权变动, 将登记的效力与合同的效力混为一谈。另一方面, 一些法律规范又将不动产登记作为物权变动的生效要件。登记仅是物权变动的生效要件, 非经登记物权不发生变动, 但合同的效力却不因此而受影响。我国法律及司法解释对不动产登记效力的规定不统一, 甚至相互矛盾, 这必将引起法律适用的困难。

(三) 不动产登记的种类不健全

不动产登记的类型在我国还没有完全的健全, 这些登记的类型是应该相互补充来共同发挥其作用的, 这样就能构成一个科学且完整的登记体系。在不动产登记方面, 应当有初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、回复登记和涂销登记等形式, 二我国现有的登记形式之中则是不全面的, 缺少预告登记和异议登记等重要形式。因此可以说, 我国还没有建立科学的预告登记制度。

三、完善我国不动产登记制度的建议

关于如何完善我国的不动产登记制度, 针对登记制度的诸多弊端从不同角度提出了很好的建议, 归纳起来主要有以下几个方面。

(一) 建立统一的不动产登记管理体制

第一, 制订统一使用的不动产登记制度。我国应制定统一的不动产登记制度, 改变现有的登记管理制度, 对多样的不动产种类, 进行统一的登记管理。第二, 统一登记部门。也就是说要建立专门的不动产登记部门, 对不动产事务进行统一的管理。第三, 统一登记程序。在不动产登记法中规定统一的登记程序, 对登记的各个环节作统一规定。这样有利于提高工作效率, 同时做到了方便群众的作用。

(二) 明确不动产登记的法律效力

基于保障交易安全和稳定经济秩序的考虑, 我国不动产登记立法在登记效力上宜采用登记要件主义的基本立场, 明确规定基于法律行为的不动产物权变动, 非经登记, 不发生物权变动的效力。同时, 将不动产物权变动与作为其基础关系的交易合同明确区分, 规定有关不动产交易的合同自其依法成立时起就发生效力, 未办理不动产登记的不影响该合同的效力, 但不动产物权不发生变动。

(三) 健全不动产登记类型

我国立法应该借鉴国外的一些立法经验, 大胆的引进国外先进的制度——预告登记和异议登记制度。预告登记目的在于保全某种债权性质的请求权, 应明确预告登记的法律效果及申请人资格等。异议登记能使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力, 借以对真正权利人提供保护。然而作为更正登记前的一种临时措施, 异议登记也具有使不动产物权处于不稳定状态的消极作用, 应当限制这种消极作用, 以保障不动产物权秩序的稳定。

四、总结

不动产登记制度细则 第5篇

不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。不动产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准;登记的形成力是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力;登记的推定力，又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力，但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者;登记的公信力是指不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护，

研究不动产登记制度，对于搞好涉及不动产案件的执行具有重要意义。作为物权公示手段的不动产登记在财产权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。著名民法学者梁慧星先生指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”研究不动产登记制度，掌握物权法关于不动产登记的新规定，正确理解物权变动法理，处理好物权法与民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的.衔接问题，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。

二、物权法出台前后关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

(一)物权法出台前不动产登记的规定及主要缺陷评析

物权法出台之前不动产登记规定存在的一个重要缺陷是基本上认为登记为不动产转让合同的生效要件，不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记的制度属性，“混淆了物权和债权法律性质的区别，混淆了物权变动和债权变动在法律根据方面的区别”②，违背了物权变动的区分原则的基本法理和基本要求，从而导致买受人的利益得不到完善的保护，同时也放纵了出卖人的随意违约行为。如《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章规定办理权属登记。”《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”言下之意是，不动产交易要以登记为要件，具体来说就是不动产交易是“合同不登记不生效”，不是“物权不登记不生效”，因此，如果当事人签订的不动产买卖合同没有登记，该合同就被判定为无效。事实上，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。物权法出台之前不动产登记规定还存在的一个重要缺陷是不动产登记的种类不健全，缺少预告登记和异议登记等重要内容，有待进一步完善。

(二)物权法关于不动产登记的规定以及对不动产执行的影响

不动产统一登记制度改革的重大意义 第6篇

我们要充分认识不动产统一登记制度改革与实施的重大意义，切实提高共同做好这项工作的思想自觉和行动自觉。

一、实行不动产统一登記，是国土部门助力全面建成小康社会的重要举措

所谓不动产，包括土地、海域及其附属的房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物。由此可见，不动产既是重要的资源，也是重要的资产和资本。长期以来，我国的不动产处于分散登记的状况，职能交叉、各自为政，不但制度成本高，而且很多技术上的问题也无法解决，造成了不动产产权不明晰、管理权责不明确，客观上阻碍了不动产市场交易的正常运行，影响了不动产权利人财产权益的实现，弱化了城乡经济协调发展的动力。实行不动产统一登记，是明晰不动产的物权、促进不动产的市场交易、显化不动产价值的关键性改革，它将唤醒长期沉睡的不动产，源源不断地转化为促进经济社会发展的流动资本，为国家经济加快发展提供强劲的动力。特别是，我国既是世界上最大的发展中国家，也是最大的农业国家之一。因此，实行不动产统一登记，对于我们这样一个农村经济比较薄弱的大国来说，意义更加重大，作用更加显著，不但能促进土地等资源要素的合理有序流动，让千千万万的农民可以安心地离开“一亩三分地”，推动农业现代化的发展，还可以为第二、第三产业提供大量的农村劳动力，进一步助推城镇化、工业化的健康发展。

二、实行不动产统—登记，是全面深化改革中的一项十分重要的改革

2013年，党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》，明确将建立不动产统一登记制度列入加强基础性制度建设的范畴，充分说明了不动产统一登记制度在全面深化改革方略中的重要性和基础性。只有产权明晰、权责清楚、法制健全，市场交易双方的权益才能够得到安全保障，市场才能灵、经济才能活。如果不动产产权制度不完善，有序、安全的市场交易就无从谈起，与不动产相关的其他改革也就难以开展。可见，建立和实施不动产统一登记制度，是全面深化改革中的一项十分重要的改革，是构建中国特色社会主义市场经济体制的一项重要的基础性制度。

三、实行不动产统一登记，是国土部门落实全面依法治国、推进法治国土建设的重要工作

全面推进依法治国，建设法治国家，其前提和要求就是要让人民群众的人身权、财产权等各项基本权利得到充分尊重，各种所有制经济组织和个人的财产权得到依法确认和依法保护，不动产统—登记制度，将为资产法制化创造基本条件，这是有效保护不动产权利人合法财产权的核心制度安排。所以，积极推动不动产统一登记制度的落实，也是国土部门落实全面依法治国、推进法治国土建设的重要任务。国土资源部党组高度重视不动产统一登记法治化建设工作，不久前印发的《关于全面推进法治国土建设的意见》，明确提出了“建立健全以不动产统一登记为基础的自然资源产权法律制度”。这是我们土地督察机构义不容辞的职责所在，必须全力以赴、贯彻落实，不折不扣地完成任务。

四，实行不动产统一登记，是简政提效、方便群众的新要求

高效、便民、服务，是本届中央政府推进行政体制改革的主基调。我们的一切行政服务行为，都要把是否高效作为衡量的标准，都要把是否便民作为服务群众的根本出发点和落脚点。不动产统一登记作为一项系统性改革，同样也不例外。今年年初，李克强总理在国务院常务会上明确强调，不动产统一登记是简政放权、转变职能、方便群众的一项重大改革举措。这是对不动产统一登记工作的明确定位。具体讲：一是落实简政提效的要求。通过整合相关部门的不动产登记职责，将不同部门办理的登记业务整合到一个部门，最大限度地节约行政成本，提高行政工作效率。二是转变职能和能力建设的要求。通过构建四级上下联通、左右互通的不动产登记信息管理基础平台，共享不动产相关数据，为宏观调控提供客观依据，提升政府的行政能力和增强统筹发展的能力。三是便民利民的要求。通过减少环节、合并证照、减少收费、信息共享，最大限度地便民利民。四是减少纠纷、增进和谐的要求。实行统一登记后，将有效避免或减少相关不动产之间的权属界线不清、权利归属不明、权利互相冲突等问题，有效保护权利人的财产权益，保障市场交易的安全，减少纠纷，增进社会的和谐和安定。

我国不动产预告登记制度刍议 第7篇

一、不动产预告登记的概念和法律作用

所谓预告登记, 就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记, 使其具有对抗第三人的效力, 使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效, 以保障将来本登记的实现。预告登记由德国中世纪民法所创立, 在日本民法中, 它被称为假登记。预告登记的实质作用在于保障预告登记权利人的合法利益, 具有排斥后来的物权变动效力, 对维护不动产物权关系稳定和交易安全有着重要的意义。具体而言, 主要起到以下三个方面的作用:一是保全债权的实现。由于合同债权没有对抗第三人的效力, 因此通过预告登记的方式使债权通过登记的方式记载下来并予以公示, 这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的, 从而使买受人的请求权得以保全。二是限制出卖人的处分权:预告登记后, 出卖人不可以随意处分其不动产。未经预告登记的权利人同意而处分该不动产的, 不发生物权效力。三是买受人取得优先购买权:预告登记虽然不能说取得物权, 但可以产生对抗他人的效力。通过预告登记, 使买受人取得了一种具有物权效力的优先购买权。

二、不动产预告登记的制度价值

不动产预告登记制度作为一种通过特殊的债权物权化的方式, 让债权请求权人的正当的利益得到法律的保护机制, 对规范不动产交易市场有着深刻意义的适用价值。

(一) 不动产预告登记制度协调了物权与债权的利益平衡

预告登记制度通过将物权变动请求权物权化的方式, 将物权法的规则施于债权法, 通过赋予债权法上的请求权以排他的物权效力, 从而在一定程度上限制当前的所有权人及其他物权人的处分权, 以维护特定债权人的合法利益。

(二) 不动产预告登记制度是民法中诚实信用和权利不得滥用原则的具体体现, 有利于培育良好的市场环境

民法所秉承的诚实信用原则要求法律关系中当事人诚实无欺地行使自己的权利和履行自己的义务。在不动产交易中, 债权行为的成立与不动产的移转登记之间时常会有很长的时间间隔, 在理论上和实际生活中都给了不动产所有权人进行违反前一个债权行为的处分、移转等物权行为的危险。这在商品房预售领域最为典型, 因为大部分房屋签订预售合同、交付适用与办理产权证并不是同时进行的, 如果房地产开发商罔顾信用、图谋私利或其他原因使然而违背善良风俗一物二卖或数卖, 则会严重损害购房者期待权的实现。因此, 对期房来说, 预告登记制度正好预防了这种危险。也就是说预告登记制度赋予了不动产买受方请求权具有了物权的排他效力, 确保了出卖方不得滥用其权利, 以法定方式强化了诚信原则的实现, 有利于培育良好的市场环境。

(三) 不动产预告登记制度有利于保护弱者和维护交易安全

不动产出卖方和不动产买受方相比, 前者基于对不动产的实际控制和管领, 处于强者的地位;后者处于被动和弱者的地位。在现实的不动产交易中, 卖方一物数卖, 甚至撕毁合同的现象多有发生, 这对买方极为不利。建立预告登记制度, 赋予债权请求权以物权的对抗力, 使不动产物权人妨害预告登记请求权的行为无效;通过预告登记也可以告知潜在的交易方该不动产上已设立具有排他性权利的事实, 警示第三人若从事与之相冲突的物权变动将被确定为无效, 从而减少了交易费用, 达到维护交易安全的目的。

三、不动产预告登记的适用范围及原则

《房屋登记办法》第67条规定, 有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记: (一) 预购商品房; (二) 以预购商品房设定抵押; (三) 房屋所有权转让、抵押; (四) 法律、法规规定的其他情形。虽说目前我国不动产预告登记的适用范围还是比较狭窄的, 但结合部分省区的相关条例规定来看, 我国不动产预告登记制度已确立了以下基本原则:

(一) 依申请登记原则

依申请原则是《物权法》确认的登记行为基本原则。其核心在于登记只是一个不动产物权公示的手段, 登记的目的在于维护交易安全, 当事人的申请被置于登记程序的第一步。《房屋登记办法》也贯彻了依申请原则。通过当事人的申请, 将其变动物权的意思表达于登记机构, 通过登记机构对相关要件的确认之后, 完成登记发生公示效果, 充分体现了对当事人意思的尊重以及自愿登记的原则。

(二) 顺位登记原则

《上海市房地产登记条例条例》明确规定:预购商品房未经预告登记, 不予办理预购商品房转让的预告登记、不予办理预购商品房抵押权的预告登记。这就是说上位的预告登记未办理, 则下位的预告登记不予办理。

(三) 形式审查为主、辅以必要的实质审查的原则

《房屋登记办法》确立了形式审查为主、辅以必要的实质审查的原则。所谓形式审查, 是指登记机构原则上仅对登记申请材料是否齐备、登记申请内容与既有权利是否冲突等事项加以审查, 而不对登记原因即导致房屋权利变动的法律关系、法律事实的真实性、合法性加以审查。现行法律法规之所以强调以形式审查为原则, 主要是因为实行实质审查效率较低, 现有登记机构的人员编制和整体素质难以满足这一要求。如果强行要求登记机构进行实质审查, 可能妨碍房屋交易的正常进行, 为行政机关过分干预市场关系大开方便之门。但是, 考虑到所有权初始登记和在建工程抵押权登记等特殊情况下实地查勘必要的实质审查是例外规定。

(四) 属地管辖的原则

《物权法》第10条和《房屋登记办法》第4条、第5条规定均明确规定了不动产登记管辖的属地主义原则。之所以强调这一原则, 主要是由于不动产登记本质上为不动产权利的公示方法。为了便于当事人查询, 充分发挥登记保护不动产交易安全、节约不动产交易成本的功能, 客观上需要在各管辖区域, 对区内所有不动产预告登记实行统一登记。

四、完善我国不动产预告登记制度的建议

我国不动产预告登记制度存在适用范围过窄、提起方式规定不合理以及操作程序不完善等缺陷。这些缺陷有些可以通过司法解释予以克服;有些可以通过司法操作不断完善;有些则必须通过相应立法进行补充。以下, 笔者结合我国实际情况, 对我国预告登记的完善提出几点建议。

(一) 适当扩展预告登记的适用范围。

我国预告登记制度的适用范围只包括:买卖房屋和其他不动产。而对因合同以外的原因所产生的取得物权的请求权, 能否适用预告登记制度, 则没有规定。众所周知, 除基于合同而生的请求权外, 还有基于不当得利﹑无因管理﹑继承等而生的请求权。这些请求权也需要保护。总之, 我国预告登记制度的适用范围狭窄, 在理论上有进一步完善的必要, 实践中也有相应的需求。笔者认为, 我国应适当扩充预告登记的适用范围, 不仅规定为保护权利移转、变更的请求权, 同时将以不动产物权消灭为目的的请求权以及附条件或附期限的请求权、物权内容及顺位变更的请求权等均纳入预告登记制度的保护范围, 以便更好、更全面地保护权利人和交易的秩序。

(二) 赋予权利人单方预告登记权

共同申请为预告登记的申请原则, 但在法律有特别规定时, 预告登记可以由一方当事人单独申请。《房屋登记办法》第69条规定的单方申请预告登记仅仅限定在期房买卖中, 而且只有预售人未按照约定与预购人申请预告登记, 预购人才可以单方申请预告登记。笔者认为, 为保护物权受让人的期待利益, 法律应当赋予保障其期待权的预告登记权, 如果实施预告登记还需得到对方的允许, 那么预告登记制度的设立将会失去任何实质意义。因此, 在变动物权关系的合意成立后, 物权受让人享有单方申请预告登记权是必要的。

(三) 置备预告登记簿, 完善公开查阅制度

相比初始登记、变更登记、涂销登记和更正登记, 预告登记因其时间和功能的特殊性, 有必要在不动产登记机关专门设立预告登记簿, 作为临时性的记载不动产预告登记的公示载体, 供相对交易方可以了解、知悉、查阅、复制或者摘录, 以便更有效使义务人和第三人保护自己的权利和利益, 并最终在不动产交易活动中实现各方当事人利益的平衡。

摘要：预告登记是不动产登记中的一项重要制度, 对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。文章从预告登记的概念入手, 分析我国不动产预告登记的法律作用、制度价值和适用范围及原则, 并针对我国现行不动产预告登记制度的缺陷提出了几点完善建议。

关键词：不动产预告登记,法律作用,制度价值,建议

参考文献

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[2]王利明.关于诚信的法学思考[J].中国人民大学学报:2008, (5) :48.

[3]雷兰.商品房预售法律问题研究[M].北京:知识产权出版社, 2007.

[4]梁慧星.中国物权法草案建议稿---条文、说明、理由与参考立法例[M].北京.社会科学文献出版社, 2000:168-169.

[5]贾慧姝.论我国预告登记制度立法之完善[J], 中国房地产:2010, (1) :55.

不动产登记制度缺陷 第8篇

在我国现阶段, 登记也可以界定为行政机关, 包括法律法规授权组织, 对申请人申请事由及有关事项经依法审查后, 对符合法定条件者依法做出书面记载, 允许其享有特定权利, 承担相应义务的行为。不动产登记和预售登记都属于登记的重要类型。

一、现行法中的不动产登记性质与法律效果

(一) 不动产登记的性质

从现行法的规定来看, 我国对不动产进行分类登记的登记机构都是国家相关行政机关, 房产登记机构便是房产管理机关 (城市房地产管理法第59条) 。①另外, 物权法第10条第2款规定:国家对不动产实行统一登记制度。可以理解为国家对不动产实行统一登记。由此两点可以得出结论:不动产物权登记是指权利人向主管机关申请就其物权权属的相关事项进行登记的行为, 应是一种行政行为, 而不仅仅是一种私权行为。

(二) 不动产登记的私法效果与公法效果

然而行政行为与产生的私法效果是无法分割的, 以不动产物权登记行为是否构成私法关系有效的要件, 则存在两种模式:②一种处理方法把行政登记作为私法效果存在的生效要件, 例如我国物权法第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。另一种是私法关系的产生、变更、消灭效力由私法行为本身效果决定, 行政登记只附加国家意志认可, 产生公信力。不论哪一种模式中, 不动产物权登记都不能直接产生私法效果, 而是需要在已经形成私法效果的基础上产生效果。

不动产物权登记制度的公法效果规定在物权法第21条:因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿。

二、商品房预售登记的法律性质与法律效果

(一) 商品房预售登记的法律性质与法律效果

预告登记制度是在德国得到广泛运用的制度, 是对已经产生的不动产权利人权利的限制, 可以设定在不动产的买卖与担保等范围。商品房预售出售的是尚未产生的房屋, 所以说商品房预售登记并没有实物依托, 因此显然不同于德国的预告登记。

我国对于预售登记的性质和效力并没有统一的法律条文规范, 只在城市房地产管理法中设一个原则性的条文“商品房预售人应当将预售合同报有关部门登记备案”。

由此产生的理解歧义在地方立法中引起了许多立法差异, 极端做法有将预售登记作为商品房预售合同的生效条件, 这种做法一方面绝对控制了预售风险, 另一方面却加剧了买卖双方地位的不平等。另有规定商品房预售合同及其变更未经登记不得对抗第三人, 此种规定一方面赋予预售合同中的债券一种与物权相当的对抗力, 另一方面又不过多干预买卖双方当事人的意思自治。

上海市在2002年出台的上海市房地产登记条例中, 将预售合同登记的范围扩张到抵押权的设定以及抵押权的转让中, 又明确了违背预售登记的处分行为无效, 预售登记效力优先于房屋建设工程抵押权预告登记, 此举正式将预售登记转化为预告登记。

在登记机构方面, 预告登记被视为是不动产登记中的一项, 与其他不动产登记归属于同一登记机关。具体之, 上海市房地产登记条例第五条规定:市房屋、土地行政管理部门负责本市房地产登记管理工作。上海市房地产登记处 (以下简称市登记处) 负责本市房地产登记的日常工作。区县房地产登记处受市登记处委托, 具体办理房地产登记事务。

然而尽管我国在城市管理法和城市商品房预售管理办法中规定了商品房预售登记, 但其与真正的预告登记制度还有很大的差别, 这种备案更多的是行政管理作用。

(二) 商品房预售登记的现行地方法规

在上海市房地产登记条例中设有专门章节规定了商品房预售登记的相关内容。其特殊性在于该登记条例规定的预售登记对象仅为未建成的不动产的预购以及抵押, 并不是普遍的预告登记范围。与上海市房地产登记条例规定相似的有天津市房屋权属登记条例, 另外, 其在第五章项下又专门规定了预售登记。

将商品房预售登记与预告登记在相同法规中分别规定的还有南京市的城镇房屋权属登记条例。尽管这些地方法规在对预告登记与预售登记的关系上并无统一认识, 也没有对预售登记的适用范围和效力做出明确规定, 其在立法方面做出的尝试仍是一个进步, 也是完善我国不动产登记制度的推动力量。

三、房地产登记制度以及预售登记制度存在的问题

(一) 登记的效力于公信力不明确。

登记的效力指的是主管机关对申请事项进行书面的记录以后所产生的法律效果。公信力是指第三人可以信赖该经登记的内容, 即使该登记的内容与实际权力义务关系有所不同。我国现行法中绝大多数的法律法规中并未对不动产登记的公信力加以明文规定, 只在建设部颁布的城市房屋权属登记管理办法中存在一个法条: (第37条) 因登记机关工作人员过失导致登记不当, 致使权利人受到经济损失的, 登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。

(二) 行政登记机关权责不统一救济制度缺乏

我国的登记机关虽然只负责形式审查, 但事实上却具有实质意义的审查权, 加之缺乏法律使行政登记机关承担相应责任。

(三) 缺乏统一的全国性法律法规规范登记机关、效力

我国关于不动产登记以及商品房预售登记的有关法律法规散见于各个法律规章之间, 各地之间难以统一, 往往就同一问题的差异也很大, 在理论上和实践上都缺乏统一的认识。

(四) 有关不动产登记与商品房预售登记的法律规范均以行政管理为本位

这种立法指导思想源于政府想更多的控制更大的权利和对法律约束的排斥, 这种服务意识和公民权利保护意识淡薄也是造成上述问题与矛盾的根源。

四、关于完善不动产登记制度和预售登记制度的思考

(一) 立法明确赋予不动产登记特别是商品房预售登记的法律效力

包括保全请求权的范围, 明确预告登记的法律效力。首先是明确申请预告登记的原因即保全请求权的范围。其次明确该预售登记产生的请求权必然在将来发生法律效果。

(二) 立法明确有资格的预售登记申请人以及其权利义务

合理的做法应当是由债权人和债务人共同申请预售登记。或者由双方合意指定的一方当事人独立申请。

(三) 统一各地方法规中及其分散的登记机构及相关登记效力

我国现行法律并没有对各种不动产登记做出具体操作性规定, 学理上也缺乏对登记相关问题的统一认识, 导致了地方法规中各类登记机构分散, 登记效力不统一。建立一种对于登记制度的共同认识, 是统一相关规范的前提。

(四) 建立健全不动产登记与商品房预售登记的救济制度

不论是在立法领域或是司法领域, 不动产登记特别是商品房预售登记中相对人的权利救济以及善意第三人的权利保护往往被忽视。由于此类纠纷中, 原告的起诉往往不属于民事案件, 当事人只能进行复议和行政诉讼, 但关于各类不动产登记的性质以及效力都没有明确可操作的立法规范, 导致了法院在审查时的权限也没有明确规定。因此, 由立法明确不动产登记的救济制度尤其是行政机关对错误和遗漏登记时应承担的责任才能从根本上断绝司法实践中的困惑。

摘要：我国商品房预售登记制度和不动产登记制度缺乏统一规范, 具体登记机关繁杂不清, 责任约束与公信力不明确, 行政色彩浓厚。商品房预售中, 商品房预售人应当在订立预售合同后到房地产管理部门办理预售合同登记备案手续, 如果预售人没有办理预售合同登记备案手续有可能导致其他债权人对该已预售房屋主张权利。一方面, 根据我国城市管理法, 各城市都制定了不同的商品房预售登记规则。法律没有明确规定这种登记备案的具体操作细则及其具有的效力, 行政管理色彩浓厚。另一方面, 我国没有统一的不动产登记制度, 不动产登记机关呈分散状态且对登记机关并没有明确的责任约束。商品房预售登记部门和不动产登记部门在各个城市所制定的规则中不免会产生交叉重合以及完全分离的状态。本文以商品房预售登记和不动产登记为对象, 针对现有登记制度所产生的若干问题提出合理的规范设想。

关键词：不动产登记,登记范围,登记效力,商品房预售登记,制度完善

参考文献

[1]马怀德.行政许可[M].北京:中国政法大学出版社, 1994.01.

[2]程啸.不动产登记法研究[M].北京:法律出版社, 2011.08.

[3]赵勇山.房地产法精要与依据指引[M].北京:北京大学出版社, (第2版) , 2011.01-01.

[4]常鹏翱.不动产登记法[M].北京:社会科学文献出版社 (第1版) , 2011-10-01.

不动产统一登记制度:登出了什么? 第9篇

关键词：不动产统一登记制度,政治,经济,文明,法治

早在2007年, 《物权法》就明确规定“国家对不动产实行统一登记制度”, 但这一规定六年多来一直悬而未决。2013年11月20日召开的国务院常务会议决定, 整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。国土资源部除在其官网上发文, 明确给出时间表外, 近日, 标志着我国统一的不动产登记机构———不动产登记局正式挂牌成立。这一千呼万唤始出来的政策制度, 在万众期待中终于有了着落。在公众热烈反响的同时, 我们不得不理性思考, 不动产统一登记, 到底登出了什么?

不动产统一登记制度, 登出了政府公信力。实行不动产统一登记制度, 是建设服务型政府, 提高政府依法行政水平, 提高政府公信力的必然要求。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责, 基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。一方面, 结束了多年来各地的不动产产权登记长期分散于国土、住房、农业、林业等多个部门, 平台有异, 多头管理, 往往事倍功半的局面, 强化了登记机关的责任感, 真正实现登记的实质审查权利与登记责任相统一;另一方面, 对于一些高度依赖土地财政的地方政府来说, 不动产统一登记意味着消除了自由裁量甚至暗箱操作的空间, 进一步厘清了政府与市场关系, 完善了政府运行机制, 接受人民群众的监督, 提高了政府登记的公示和公信功能。

不动产统一登记制度, 登出了经济健康发展。首先, 实行不动产统一登记是我国市场经济发展的必然要求, 是完善社会主义市场经济体制、建设社会信用体系的必然要求。我国目前正处于社会主义市场经济初级阶段, 不动产统一登记对健全现代产权制度, 实现归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅, 夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。其次, 在现代市场经济中, 房地产业作为国民经济的支柱产业, 不仅是连接国民经济诸多产业的重要环节, 而且是连接政府与市场、投资与消费、眼前利益与长远利益、公共利益与个人利益之间关系的关键环节。只有实行不动产统一登记, 才能用制度, 确认和保护产权, 为房地产业健康发展保驾护航。最后, 实行不动产统一登记, 有利于缓解住房民生问题, 提高人民福祉。不动产统一登记制度配合合理的限购政策, 有利于个别城市盲目高涨的房价回归理性价位, 抑制炒房投机行为, 促进房价的随行就市。依据不动产登记结果, 有利于各级政府针对各地实际情况, 制订合适的调控政策, 跳出长久以来房价愈调愈涨的怪圈。真正使住房惠及民生, 进一步提升全国人民的“幸福指数”。

不动产统一登记制度, 登出了现代工业文明。迄今为止, 工业文明是最富活力和创造性的文明。工业文明集工业化、城市化、法制化与民主化之大成, 能有效增强社会阶层流动性、普及教育、加速消息传递、大幅度增长非农业人口比例、保证经济持续增长。然而寻中华文明之脉络, 千百年来, 以渔樵耕读为代表的农耕文明, 使国人或多或少都有一定程度的土地情结、房地产情结、收藏情结、藏富情结, 一定程度上助长了房地产市场持续的“高烧不退”。不动产统一登记的规范化程序, 可真正降低交易成本、提高交易效率, 减少社会运行成本。而且, 不动产交易的政府监管, 将使房产税、地产税、遗产税等个人应承担的社会责任也更为明清晰。不动产统一登记, 能有效地从制度上, 引导以土地和房产为基、自给自足、复杂关系型的农耕文明过渡至规范化、标准化、制度化的现代工业文明, 真正实现社会理念的进步。

不动产统一登记制度, 登出了法治进步。建立不动产统一登记制度, 这样可以更好地落实《物权法》, 保障不动产交易安全, 有效保护不动产权利人的合法财产权;对于当下产权性质复杂、品种繁多的不动产, 通过不动产统一登记, 有望对性质复杂的小产权房、农村宅基地等进行确权, 真正实现法律上的产权明晰;此外, 对于一定社会阶段, 预防和惩治腐败, 弘扬民主法治, 也有着更为实际与深远的意义。

显而易见, 不动产统一登记, 在一串串的数据之外, 登出了更为丰富的内涵。我国的历史状况和社会现状决定了不动产统一登记是一项动态系统工程。当前的不动产登记工作中, 同步出台保证措施, 保证登记备案的真实性, 是一切工作的灵魂。不动产登记工作初步完成后, 对不动产实行终身追踪制是重点。借助社会信用体系, 将个人收入与个人不动产交易间建立挂钩机制;通过相关立法, 规定一定数额以上的不动产交易支付结算, 必须以第三方监督机构作为中介机构, 对不动产实行终身追踪制, 除对不动产进行后续追踪之外, 对该不动产交易中的大宗交易资金的转账、转借、消费进行后续追踪;第三方监督机构、司法监督与社会监督多种监督手段相结合;对违反相关规定的行为, 给予警告并处以罚款, 情节严重、构成犯罪的, 应依法追究相关人员的刑事责任。

不谋全局者不足以谋一域, 不谋万世者不足以谋一时。不动产统一登记的积极稳妥推进, 必能登出诚信、登出发展、登出文明、登出法治, 功在当代、利在千秋, 为实现中华民族伟大复兴的中国梦添上浓墨重彩的一笔!

参考文献

[1]辛闻.不动产统一登记走快走好[N].人民日报, 2014-4-23.

我国不动产登记制度若干问题探讨 第10篇

关键词：不动产登记制度,法律公示,物权法,若干问题,现状,责任制度

不动产登记制度是物权法的构成部分之一, 对实现个人不动产法律效力有着公示力的有效手段, 是物权法保护不动产权人利益的基础。我国现行的物权法中对不动产的登记制度做出了相关的规定, 这象征着我国不动产登记制度开始走向统一的发展道路。我国现在的不动产登记制度有很多的缺陷, 学者研究发现, 主要原因就是混乱的登记制度。同时, 登记机关工作失误的责任追责制度也有详细的介绍, 结合这些问题加以研究, 提出解决问题的办法, 以期实现我国不动产登记制度的统一化、系统化、完整化。

下面我将从不动产登记制度的重要意义入手, 对我国不动产登记制度的若干问题进行探究。

1不动产登记制度的重要性

物权法是保护个人财产的有效法律制度, 不动产登记制度是保护个人不动产的有效手段, 是使不动产通过登记进行法律公示具有公信力, 从而使用物权法保护个人的不动资产。其主要意义有以下几点:

1.1登记是依当事人申请的行为。不动产登记的最开始是要由当事人, 也就是产权所有人提出登记的申请, 由此才能够启动这一程序。如果不存在当事人的主动申请这一必要步骤, 那么也不会产生接下来的不动产登记的法律关系。但是, 需要强调的是, 这个提出登记申请的人并不是谁都可以的。不动产登记的直接后果是产生不动产登记关系主体之间的权利和义务, 其最终目的是为了使当事人的不动产权利通过法律程序得到认可。所以, 这个申请不动产登记的人必须是与待登记的不动产权利具有直接利害关系的人。

1.2登记是国家专职部门的活动。不动产物权的变动必须登记, 这是各国立法的通例。然而, 由于登记具有公示作用, 对当事人的不动产权利具有重要影响, 登记机关必须具有权威性。只有法律规定的国家专职部门才能以国家行为担保登记的公信力, 从而担当登记重任。

1.3登记内容为不动产物权及其变动事项。不动产权利以及不动产的变动事项是不动产登记的工作内容。关于具体的登记内容, 在不同的地区、不同的国家法律对于其内容的相关规定有着很大的差异。总体而言, 在采物权登记制度的国家, 一般由法律明确规定应当登记的各种不动产权利。

1.4登记事项须记载于不动产登记簿。不动产登记簿是登记机关依法制作的用于登录、记载不动产物权状况的档案簿册。在采实质主义登记立法的国家, 不动产登记簿乃不动产物权归属和内容的根据, 它具有统一性、权威性、持久性、公开性四个特征。登记机关在受理不动产登记申请后, 须依照法律规定的格式、形式、程序、方法和具体要求建立登记簿, 对当事人申请的不动产物权事项在登记簿上进行记载, 才能发生不动产物权设立、变更、转让、消灭的效果。

2我国不动产登记制度的若干问题

我国现阶段的不动产登记制度因没有同意的规定而存在很多问题, 物权法的法律效力范围以及有效性都受登记制度的影响。分析我国的登记制度再结合现状, 不难发现我国的不动产登记制度有以下几点缺陷:

2.1登记机关呈分散状态。我国没有统一的不动产登记制度, 其表现为我国没有统一的不动产登记机关, 登记机关呈分散状态。登记体制相当繁杂, 这种繁杂的登记体制产生了诸多严重的弊端:a.给当事人进行登记造成极大的不便。b.分散的登记制度造成了房、地分别抵押和房产重复抵押的现象。c.多头负责也造成登记程序及效力不完全相同, 从而给正常的交易秩序带来了不少障碍。d.因登记机关分散, 不利于有关交易当事人查阅登记, 难以提供全面的信息。e.各登记机关为了获取部门利益, 争相登记, 重收费而轻审查, 致使登记公示制度流于形式。

2.2登记机关的责任机制不健全。我国登记机关在登记时经常出现登记的错、漏及登记资料的遗失, 致使有关当事人损失惨重, 而登记机关却从不承担有关责任。首先, 登记机关仅仅只享有收费的权利, 而不对错误登记的后果负任何责任和义务, 损害了当事人的合法权益, 对当事人而言是极不公平的。这种权利义务不平衡的现象是造成出现诸多登记纠纷的重要原因之一。

2.3登记机关的收费争议问题。在我国, 关于不动产登记机关的工作性质是属于收费制的。产权所有人如果去申请登记, 登记机关会根据申请人所拥有的财产多少而收取相应比例的登记费用。很多人都难以理解这一做法, 登记机关是国家性质的服务型职能部门, 其工作的性质本身就是属于服务社会的行为, 就算是基于社会服务或者说立足于社会管理层面, 根据财产的多少来收取登记费用真的是没有合理的依据可循。

3解决登记制度相关问题的建议

3.1建立不动产登记资料信息公开的制度。不动产登记信息的公开, 使全社会的不动产处于“阳光”之下, 不动产的权属状况处于全透明状态, 有利于不动产物权的保护, 能促进不动产交易的安全和效率。信息公开是防止不动产交易腐败的治本之策。腐败的一个非常重要的原因就是权力的行使缺少透明度, 容易搞暗箱操作或权钱交易。

3.2开放使用登记信息公开的时间。现代社会, 商机无时无刻无处不在, 面对稍纵即逝的商机, 如果因为查询、使用不动产登记资料的时间限制而影响商人作出决策, 那这种损失将是巨大的。对于在电子网站上发布的信息应24小时开放, 对于登记机关的供查询的公示场所应在正常的工作时间内都可无限制地查询、使用。

3.3建立健全登记机关赔偿范围及其追偿制度。登记机关在进行登记工作的时候, 难免会出现登记错误的现象, 这就会导致产权所有人面临财产损失, 因此应当建立完善登记机关赔偿责任制度。登记机关的赔偿范围是根据造成产权人损失的多少来划分规定的, 包括主权利受损害的赔偿、利息及当事人或利害关系人主张权利的费用, 如申请更正登记、异议登记的费用, 进行诉讼的费用, 等等。

结束语

不动产登记制度缺陷 第11篇

关键词: 不动产登记 建议

DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.083

引言

不动产市场是我国最为重要的市场,也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域,必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。但从我国不动产登记制度的历史变迁可以看出,我国不动产登记制度强调行政管理功能,忽视和弱化了其自身的公示作用,并且在法律依据、登记机关、登记效力等方面尚未达成统一,不动产登记发生作用的范围也未涉及农村,这充分体现出过去计划经济体制下的立法与当今市场经济体制需求的脱节。因此,在当前我国社会主义市场经济蓬勃发展的条件下,必须依据物权法对不动产登记的基本法理要求,按照物权法的规则来构造我国新的不动产登记制度,从而使我国不动产登记机关转变职能,加强对不动产市场的服务,通过登记公示不动产物权状态并供社会公众查询,备有关交易当事人参考,充分发挥不动产登记在物权公示效力、物权变动根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效的效力,这对我国市场经济的发展和人民群众生活秩序的稳定具有十分重要的意义。

一、不动产登记的概念和作用

(一)不动产登记的概念

不动产是与动产相对称的物的概念。所谓不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物,包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物。不动产登记则是指登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序登记。它是不动产物权变动的法定公示方法,是因法律行为发生物权变动的生效要件,也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。

(二)不动产登记的作用

1、公示作用

物权属于绝对权、对世权,具有对抗第三人的排他性,使得物权的变动会对不特定的第三人的利益产生限制作用。为避免第三人遭受不虞之害,要求物权的变动应当与一定的技术性手段结合起来,使之可以让交易关系以外的第三人确知。这一技术手段就是公示制度,动产物权的公示手段是交付,而不动产物权的公示手段是登记。所以,登记首先发挥着向社会展示当事人的物权变动的作用。通过公示,使第三人在参与交易时有了一个识别、判断物权的客观标准。在正常情况下,无需进行实质调查,仅凭公示的外部表象即可放心交易。

2、物权变动的要件作用

在实质主义登记立法中,登记不但发挥着针对第三人的公示对抗作用,而且还同时发挥着决定当事人的不动产物权能否按照当事人的意愿设立,变更与废止的作用。登记的对抗第三人的效力是登记的消极作用,而登记对物权变动的决定效力是它的积极作用,而且这是实质主义登记制度的最重要作用。故不动产物权的设立,变更与废止均以登记为生效要件。

3、公信作用

为保护交易之善意第三人,法律赋予以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。依登记所表现之物权纵不存在或内容有异,但对于信赖此项公示方法所表示之物权,而为物权交易之人,法律仍承认其具有与真实物权存在之相同法律效果。在通常情况下,不动产登记簿上所登记之不动产物权应当与实际的不动产物权一致,但是也不可否认,在当事人有过错或者登记机关有过错时,不动产登记簿上记载的权利与当事人的实际权利并不一致。但无论是权利人、相对人的过错,或者是不动产登记机关的过错。登记对任意第三人来说都应该是正确的登记,登记的权利与权利人实际权利都应该是一致的,这是因为对第三人来说,登记是国家专门机关所为之行为,当然也就是最具有社会公信力的事实。但是登记所具有的公信力不及于对登记物权有过错的权利人,以及恶意第三人。对因权利人自己的过错而为的错误登记,法律允许经利害关系人申请而改正,对因登记机关误登记而造成的错误登记,法律也允许经利害关系人的申请而改正,或者允许登记机关自己改正。恶意第三人明知登记错误而为的法律行为不生效。因此,登记的公信力只及于善意第三人。

4、监督管理作用

不动产对每一个国家,每个民族及每个人都具有很重要的经济、政治意义。对不动产的立法调整主要通过民事法律规范和行政管理法律规范来完成的。所以,地产权可以说是整个财产权中最弱的一种,国家和政府采取各种行政方式,从各个方面对土地私权加以管理和限制。而不动产登记是国家对不动产交易过程进行监督管理的手段之一,为国家实现对不动产的管理提供最有效的信息基础和有效的途径。但登记机关应在法定的权限内对当事人申请的材料进行审查,不要过分干预当事人的私权。

5、警示作用

不动产登记在客观上展示了不动产物权的详细信息,并在法律许可的范围内将其提供给社会,为不动产交易提供信前提条件。不动产交易之人通过登记簿可以了解有关动产的全部情况,然后决定是否进行交易。不必再费时费力地去调查不动产的有关情况,既节约了交易成本,又保障了交易的安全。

二、我国不动产登记制度中存在的主要问题

(一)登记机关不统一

虽然我国物权法中,已经提出“统一不动产登记机关”的理念,但目前中国仍然存在十三至十四个登记机关。然而“多头登记机关”就意味着增加了权力滥用的可能性。如何防止登记机关滥用权力?如何实现真正意义上登记机关的统一?在国际上,不动产登记机关的设置主要有两种类型:一是由行政机关负责,如日本、美国及我国台湾地区;二是由法院进行登记,如德国、瑞士等。对于如何统一登记机关,我国学界存在以下三种观点:一是法院登记说。二是行政机关登记说。三是维持现状说。

(二)不动产登记薄体系不清晰

我国新《物权法》规定:不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。可见不动产登记簿是决定不动产物权支配秩序的关键。然而目前我国不动产登记薄不但是多部门的登记而且还是多级别的登记,如有一些权利登记在土地登记簿上,有一些权利登记在房产登记簿上,有一些权利是登记在中央的登记簿上,有一些权利是登记在县里的登记簿上,这样的权利无法形成一个权利束,这样一种不动产的登记秩序已经混乱到了极端,根本没有办法看出来这些不动产物权之间的支配关系,更无法去判断这些权利之间的关系。因此,要建立一个完善的科学的支配秩序,法律上最为重要的前提,就是要建立一个统一的不动产登记簿,要建立一个统一的不动产登记机关,这样才能够把这些权利形成一个权利束,这个登记所建立起来的支配秩序才是公开的、透明的,而且是有公信力的。

(三)登记效力和形式不具体

我国的《权属登记管理办法》规定,登记机关对当事人的登记材料进行实质审查后予以确权,但并没有明确公示的方法为登记,同时对经登记的效力也没有明确规定。而德国土地登记册条例第十一条规定:“土地登记薄上经土地登记公务员赋予效力的登记,其登记系基于公务员本人参与,即使在法律上可能的,也是不能因之失效。”这就是登记的公信力,可解释为一经登记不可推翻。目前我国关于不动产物权登记的立法,均规定登记作为不动产物权的设立、变更与废止的要件。但对于我国的不动产物权登记究竟是实质主义登记还是形式主义登记,我国法律并无明确规定。

(四)不动产登记规范零散、不全面

我国至今尚未制定不动产登记法,已制定的法律法规中虽有不少关于不动产物权登记的规定,但这些规范零散,主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中,其中相互冲突、不合法理的规定颇多,并且在实际工作中缺乏可操作性,因此造成了不少问题。之所以出现这种状况,有其历史原因:以前对于出现的不动产登记制度中产生的问题,是出来一个,就孤立的研究解决一个。如买房之后如何登记?我们知道应该有房产证、土地证。究竟哪个登记机构是生效方?大多数人在无法识别的情况之下,只能选择都办,两证都办一方面影响成本,另外一方面,影响着纠纷的解决。

(五)登记效力不统一

关于不动产登记效力问题,目前在我国出现的问题表现在其效力不统一,以不动产抵押登记为例,实践中大体有四种做法:一是规定自完成抵押登记时生效;二是规定自合同公证后生效;三是规定自合同签字后生效;四规定登记时生效,但当事人得另行约定。这里的生效一般指合同的生效,如《城市房地产抵押管理办法》第31条规定:“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效”。这样的规定不仅在理论上行不通,实践中也必侵害当事人的利益。尤其是把登记作为不动产买卖合同或抵押合同的生效要件,造成了当事人之间不仅没有登记请求权,发生纠纷时亦不能依有效合同为据提起诉讼。

(六)不动产登记的权利范围不明确

我国民法通则、土地管理法、担保法、渔业法、城市房地产管理法、矿产资源法、海商法及水法等虽然规定了所有权、国有土地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、抵押权、留置权、采矿权等若干不动产权利类型,但法律并未明确这些权利的性质和效力。登记权利范围是否应容纳这些权利,法律规定也不尽详细。造成这种情况的原因在于我国未颁布完善的物权法,对物权的种类和范围没有明确的法定。

(七)没有设立即将形成物权的债权或请求权的保护制度

为解决债权及物权请求权的保护问题,各国规定了两种性质的预备登记,即异议登记及预告登记。我国《城市房地产管理办法》第34条规定:“以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上记载。抵押的房地产在抵押期间竣工,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。”在建工各抵押登记是否为预登记不甚明确。从总体上讲,我国现行立法并无异议登记及预告登记制度,在实践中却有确立二制度之必要。

(八)登记中存在公权力干预私权问题

利用登记机关行政权力的高效、权威性使物权得以公示并获得公信力,但同时也带来了公权力对私权利的侵扰问题。我国登记机关在进行登记时,所拥有的权利相当大,不仅对当事人提供的文件资料有审查权,而且享有审查这些资料以外事实的权限,力求达到“客观真实”理想状态。所以,公权力对私权的侵扰甚大。

三、完善我国不动产登记制度的几点建议

(一)建立统一的不动产登记法律依据

即中国只能制定一部统一的不动产登记法,以物权公示原则为基础统一我国不动产登记制度。我国现行的不动产管理体制,实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则不仅散乱而且效力严重不足,世界上大多数国家的不动产登记法都是由最高立法机关制定的,而我国对不动产登记进行规范的法律、法规多由各部门和机关制定,在内容上互相矛盾,所以,我国必须由立法机关制定形式统一、效力足够的不动产登记法。

(二)设立统一的不动产登记机关

在国际上,一些国家通常采用登记与司法系统建立直接联系的做法,以不动产登记直接或者间接决定权利人的实体权利。如,德国的不动产登记机关为地方法院的土地登记局;日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所。考察世界各地的不动产登记制度可以发现,关于不动产登记机关有两个规律性的特点:一是登记机关一般为司法机关,二是登记机关的统一性,这两个特征都是物权公示原则决定的。我国不动产登记机关分散且为行政机关,多头执政导致不动产登记簿不统一,从而引起不动产物权登记的法律基础不统一,严重妨碍不动产市场的健康发展。我国不动产登记机关应当统一,这是一个必然的趋势。有学者提出“登记只能由不动产所在地的县级人民法院管辖,即一级法院统一管辖,废止目前实行的多部门登记的管辖制度。此制度建立的目的,是为了维护不动产登记地籍资料的统一性。这一观点不乏其科学性,有利于构建我国不动产登记体制,使之发挥强有力的公示作用,并迅速与国际接轨,但笔者作为一名基层法院法官,深知我国基层法院审判任务繁重,使之承担细致、周密的不动产登记业务,尤其是进行实质性审查工作,基层法院难堪重负。另外,由法院担任不动产登记机关,一旦登记有误引发赔偿,受害人就有可能起诉作为登记机关的法院,有损于司法的权威。法院作为登记机关还不利于国家行使有效的行政监督,原来的登记机关、人员、资料的闲置更是一种浪费,故我国不动产登记机关的选择仍应为行政机关,但必须保证统一,而不能象目前的多头负责。国家可以在县级以上人民政府设立专门的不动产登记局,统管不动产登记的有关事宜。这是从我国司法现状、不动产登记的实际情况出发作出的选择,虽然较之国际先进立法有一定差距,但有利于避免建立新制度时的混乱,符合我国实际国情。

(三)实现统一的不动产登记效力

统一登记效力,是不动产登记在同一逻辑层面上发挥效力。首先,要对不动产登记的审查制度作出选择,也就是我国不动产登记选择实质审查还是形式审查的问题。要使登记的内容与真实的权利相一致,就应当对登记的内容进行实质的审查,实行实质性审查,是登记具有公信力的必要前提。我国以往的不动产登记采用的是实质性审查,在统一的不动产登记法制定中仍应坚持这一原则;其次,还应将不动产登记实质审查确定为各种具体的法律制度。不动产使用权及其上所负担的他项权利的设立,是非常典型的物权设立行为,法律应该规定这些权利的设立只能以登记作为其生效要件,彻底纠正重合同、轻登记的现象。不动产权利转移、变更、消灭亦应遵循这一原则,保护不动产权利的正常交易。

不动产市场是我国最为重要的市场,也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域,必须有一套符合物权公示原则的不动产登记制度。在当前我国社会主义市场经济蓬勃发展的条件下,必须依据物权法对不动产登记的基本法理要求,按照物权法的规则来构造我国新的不动产登记制度,从而使我国不动产登记机关转变职能,加强对不动产市场的服务,通过登记公示不动产物权状态并供社会公众查询,备有关交易当事人参考,充分发挥不动产登记在物权公示效力、物权变动根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效的效力,这对我国市场经济的发展和人民群众生活秩序的稳定具有十分重要的意义。

参考文献

[1]黄茂荣:《有关公寓法律问题之研究》,《民法物权论文选辑(上)》,五南图书公司(台),1984年版

[2]陈苏:《论建筑物区分所有权》,《法学研究》1990年第5期

[3]小沼进一:《建筑物区分所有权之法理》法律文化社,1992年版

不动产登记资料利用制度比较与实践 第12篇

一、不动产登记资料

不动产登记资料是指不动产登记机构在办理登记过程中累积形成的书面资料以及电子信息。《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第九十四条规定,“不动产登记资料包括:(一)不动产登记簿等不动产登记结果;(二)不动产登记原始资料,包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料”。由此可见,不动产登记资料包括两个部分:一是不动产登记簿等登记结果;二是不动产登记原始资料。

二、不动产登记资料利用制度比较

《物权法》第十八条规定,“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供”。依此规定,《物权法》赋予不动产登记资料有权查询的民事主体为权利人、利害关系人。

《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)第二十七条规定,“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料”。《条例》重申了《物权法》关于有权查询的民事主体,同时增加了有关国家机关。

《实施细则》进一步贯彻《物权法》和《条例》的规定,将不动产登记资料查询主体及查询范围作出明确规定:一是权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料;二是因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况;三是法院、检察院、国家安全机关、监察机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。

《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《操作规范》)对查询主体作出了与《实施细则》一致性规定。强调查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄漏查询获得的不动产登记资料。

《房地产登记技术规程》第6.1.4条规定,“登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询”。第6.2.1条规定,“自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落,可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况”“所有权人提供身份证明、房屋坐落或房屋所有权证(房地产权证),可查询、复制其房地产的登记簿中信息”“其他权利人提供身份证明、房屋坐落或房屋他项权证(房地产他项权证或登记证明),可查询、复制登记簿中相关信息”“利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的证明、房屋坐落,可查询、复制登记簿中相关信息”。第6.2.2条还规定了房屋所有权人、预告登记权利人、抵押权人、房屋继承人(受遗赠人)、公证机构、仲裁机构等主体查询、复制其他登记资料的权限范围。

《土地登记资料公开查询办法》第二条规定,“对于土地登记结果即土地登记卡和宗地图,任何单位和个人都可以公开查询”。《房屋权属登记信息查询暂行办法》第七条规定,“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息,单位和个人可以公开查询”。

对比以上法律规章,可以得出《物权法》对登记资料的查询、复制主体仅作了原则性安排,即权利人和利害关系人。国土资源部、住房和城乡建设部先后出台的《土地登记资料公开查询办法》《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》对房地产登记簿记载有关信息查询利用持公开查询观点,即任何自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落,可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况。而《条例》对登记资料查询主体作出了明确规定,排除了任何人公开查询的情况。此外,《条例》没有像《房地产登记技术规程》那样作出“以人查房”的禁止性规定,为个人家庭住房信息查询及有关国家机关查询提供了法律依据。

从法律位阶分析看,效力最高的是《物权法》,其次是国务院颁布的《条例》,再次是国土资源部《土地登记资料公开查询办法》《实施细则》《操作规范》,住房和城乡建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》和《房地产登记技术规程》。2015年3月1日起施行的《条例》属于国务院法规,效力高于其他部门规章,且颁布时间迟于其他规章。因此,从法律依据来讲,不动产登记资料的查询应当以《条例》《实施细则》和《操作规范》为准。

三、不动产登记资料利用实践与对策

我国不动产登记资料查询利用一直是采用依法、分类原则。不动产登记资料依法公开查询,不是不加区分和限制地向所有申请主体进行全部公开,而是“有限公开”,依法对不同查询主体进行不同范围的公开,按不同申请主体的权限提供不同的查询和复制服务。《实施细则》第九十四条规定,权利人可以查询、复制的是与其不动产相关的所有登记资料,查询、复制范围是最大的,不仅包括不动产登记簿,也包括原始资料。《实施细则》第九十七条规定,“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况”。可见,利害关系人不可以像权利人那样任意查询、复制所有登记资料,只可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等。

那么,工作实践中应如何贯彻落实《条例》《实施细则》的规定,既防止不动产登记信息泄漏,保护权利人隐私,又方便群众办事,做好服务工作呢?

1. 完善不动产登记系统,整合提升登记数据质量

不动产登记数据质量,直接影响不动产登记资料查询。当前不动产统一登记刚刚起步,各地都需要将原房屋、土地等登记信息移迁整合到不动产登记业务系统过去房屋、土地登记数据还都存在这样那样的遗留问题,这些问题得不到及时解决将会直接影响不动产登记资料的查询利用。因此,要提升不动产登记系统功能,首先要从整合、提高登记数据质量入手。

2. 重视不动产登记簿建设,突出登记簿信息利用

《物权法》第十六条规定,“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。不动产登记资料的对外利用主要是不动产登记簿记载信息的对外查询利用。不动产统一登记以来,多数登记系统开发商主要精力都放在业务类型、业务流程、登记、发证等环节的开发上,没有将不动产登记簿建设提高到重要位置,甚至在登记核准时间、缮证环节可回退或修改等问题上出现差错(以笔者所在城市为例),这些差错会造成不动产登记簿记载错误,给对外查询利用、司法查封等工作带来严重的后果。因此,不动产登记机构一定要重视不动产登记簿建设,突出登记簿信息利用。

3. 加强信息互通共享,切实减轻群众负担

《条例》第二十五条规定,“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”。目的是能够更好地确保登记的真实与准确,有利于加强政府的行政管理,实现政府部门间的信息沟通。比如,通过信息共享,民政部门可实时核查低保困难家庭不动产登记信息,免去“老弱病残”保障对象往返不动产登记机构申请出具不动产登记信息查询证明,既提升社会保障部门公信力,也有利于减轻登记机构查询压力。

4. 推行网络自助服务,提高查询服务效率

不动产登记信息的查询利用是物权公示的方式,利用率非常高,而且登记资料查询利用全部免费。因此,在确保信息安全、相关技术符合规范的条件下,推行网络自助查询服务,将会大大提高服务效率,减轻窗口查询压力。比如开通网络核查不动产权属证书(明)真伪、查询不动产自然状况及限制情况等,到服务大厅自助出具不动产登记证明、出具无房证明等。

5. 推行委托代理查询,依法规范查询行为

国家对房地产市场进行宏观调控,实行差别化贷款及税收政策,均要求住房贷款申请人或纳税申请人提供家庭住房证明,明确规定家庭成员包括查询申请人、配偶及其未成年子女。根据《条例》《实施细则》的规定,“利害关系人不应包括登记权利人的近亲属”。因此,夫妻双方不可以查询对方名下不动产登记信息。此时,登记机构若一味要求夫妻双方同时到场查询,容易引发矛盾,影响窗口服务效率和质量。笔者认为,类似查询可用委托代理查询,因为《条例》规定委托不需要公证,登记机构只需关注查询程序是否合规即可。

6. 严格登记信息管理,强化信息保密责任

不动产登记资料查询制度不仅要保证登记资料依法公开,而且不能造成不动登记资料、登记信息的泄露。要从制度上杜绝一些人滥用不动产登记资料、登记信息从事不正当活动,损害权利人的合法权益。因此,不动产登记机构要尽快建立符合安全保密标准的不动产登记资料存放场所。加强人员的教育管理,可通过签订保密责任书的形式,强化保密责任意识。全面贯彻落实依法查询制度,不随意查询,不扩大查询范围。违反国家规定泄露不动产登记信息的,要严肃处理,构成犯罪的,要依法追究刑事责任。

7. 贯彻落实法律规定,探索破解难题对策