房价增长范文（精选2篇）
房价增长 第1篇
关键词：房价波动,经济增长,面板数据
前言
房价和经济增长之间存在的相互关系已经被学者们的研究所证明。美国2001年的房地产市场的火热减小了由于美国股市的低迷而造成严重的经济衰退, 2008年的经济危机的爆发更是与美国房地产市场危机有关。在中国为了应对亚洲金融危机对中国经济产生的影响, 1998年提出了将住宅建设发展为促进国民经济新增长点的目标, 并开始实行住房货币化改革, 自此房地产产业得到的快速的发展, 并在推动国民经济增长方面起到积极作用。目前面对持续高涨的房价, 国家出台了一系列的调控手段, 如提高房贷首付款比例, 取消住房贷款优惠政策等, 来抑制房地产市场的过热, 这些宏观政策必将会对国民经济产生影响。房地产市场对宏观经济的作用的是通过消费和投资两个渠道实现的, 同时房地产市场的各种活动都受到宏观经济的影响, 而房地产价格是其中的关键因素之一。本文将就中国房价波动与经济增长之间的关系进行探讨, 主要是将房价波动进行分解, 研究其不同组成部分与经济增长之间的关系。
一、国内外的相关文献综述
目前, 国内外有关房价波动与消费之间的关系的研究较多, 但研究房价波动与经济增长之间关系的不多。国外有关房价和消费之间关系的实证研究分为从房价对消费整体影响和家庭消费影响两个角度来研究。例如从整体角度来研究的有Benjamin, J.D., Chinloy, P., &Jud, G.D. (2004) [1], Case, K.E., Quigley, J.M., &Shiller, R.J. (2005) [2], Kishor, N.K. (2007) [3], Letta and Ludvigson (2004) , 他们发现房屋财产和消费之间具有明显的相关性, 并且这种相关性要强于货币财产和消费之间的相关性。从家庭角度来研究的有Engelhardt, G.V. (1994) [4].Engelhardt, G.V. (1996) [5], and Sheiner, L. (1995) [6], 他们发现房价变动会影响到房屋所有者和租房者的储蓄行为。Bostic, R., Gabriel, S., &Painter, G. (2008) [7], Campbell, J.Y., &Cocco, J.F. (2007) [8], 也发现房价和消费之间有显著的相关性。中国有关房价和消费之间的研究有张洪、沈悦、刘洪玉 (2004) [9], 他们发现在中国房价与消费之间是负的财富效应关系, 他们所指的财富效应是消费将会随着房价的上涨而增加, 房价上涨抑制了人们的其他的消费。目前从房价和经济增长的角度进行的研究不多, 王西军、刘传哲 (2007) [10]基于中国1987—2004年度时间序列数据, 应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对中国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析, 得出中国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系。孔煜 (2009) [11], 运用联立方程模型、面板分析技术及省际面板数据研究发现, 中国房价波动、银行信贷与经济增长之间具有紧密的联系。房价的上涨与银行信贷的扩张共同促进了中国各区域经济的繁荣。
房价上涨的因素有宏观经济基本面和泡沫等多种复杂的原因, 每种原因导致的房价的变动对宏观经济的影响也是不一样的, 因此能够分别研究房价不同组成部分对经济的影响是很有必要的, 可以有助于作出合理的决策, 促进房地产产业对国民经济的作用进一步发挥。本文试图将房价进行分解, 分别研究房价的不同组成部分和经济增长之间的关系。我们参照Campbell, J.Y., &Cocco, J.F. (2007) , 将房价波动分为可预测部分和不可预测部分, 同时也假设可预测部分用来捕捉房价的信贷效应, 而不可预测部分用来捕捉财富效应。
二、模型构建, 变量选取与数据处理
本文在研究房价与宏观经济的关系时试图能够将房价进行分解, 得到房价的不同组成部分和经济增长之间的关系。决定和影响房价的因素有很多, 本文参考Campbell and Cocco (2007) 、孔煜 (2009) , 首先构建了了计量模型对房价进行回归。以中国31个省 (市、自治区) 1998—2007年的房价作为因变量pij, 选取各个省 (市、自治区) 的人均国民生产总值gdpij、家庭人均收入incomeij、建造成本costij、人口poouij和房价滞后一阶p (-1) ij为解释变量, 建立计量模型, 对每个变量都做了对数处理后, 分别对每个省的房价进行回归, 得到的结果中固定部分作为房价的可以预测的组成部分, 记为peij, 而残差部分作为不可预测的部分, 记为pueij, 其中i表示各个省份, j表示时间。
根据Campbell and Cocco (2007) 的研究, 房价的可预测部分和不可预测部分可以分别对应房价的信贷效应和财富效应, 信贷效应是由于房价的上涨, 房屋的所有者以房屋作为抵押可以得到更多的抵押贷款, 从而会增加消费和投资, 促进国民经济的增长;而财富效应是房价上涨, 使房屋所有者感觉到自己的财富增加, 因此在以后的有生之年会增加自己的消费, 从而也促进经济的增长。有关房价的财富效应和信贷效应目前的研究多是从房价和消费的角度进行研究的, 而研究房价和经济增长之间的财富效应和抵押效应有Norman Miller&Liang Peng&Michael Sklarz (2009) [12]他们以美国的379个城市的为研究对象, 选取1980年1月至2008年2月的季度数据进行研究, 得出美国房价的抵押效应是财富效应的3倍。财富效应和信贷效应影响经济增长的渠道是不同的, 因此决策者作出相应的政策决定时是很有必要分析清楚造成经济增长或衰退的原因是财富效应还是信贷效应, 如果是信贷效应造成经济衰退或过热则可以通过货币政策加以调控, 如果是财富效应, 居民由于感觉自己的财产减少而减少消费造成的经济增长降低, 则放宽货币政策则并不会有效。
本文分别以中国的31个省 (市、自治区) 为研究对象, 选取了1998—2007年的数据, 通过建立面板数据模型建, 分别研究了全国和东中西三个地区的房价波动的可预测部分和不可预测部分与经济增长之间的关系, 另外在模型中还加入了固定资产投入invij和empij从业人员两个控制变量, 希望能更加真实的得到不同地区的财富效应和信贷效应, 由于样本区间较短, 无法进行panel data模型类型选择的F检验, 本文假定在相同区域内经济结构大体一致。因此, 实证分析时对全国、东部、中部和西部地区采用panel data形式的不变参数模型。
由于中国地区间发展的不平衡性比较显著, 因此相关的研究不能限于国家层面, 应该深入到地区层面, 才能够更好的抓住问题的实质, 得出符合实际的研究结论。因此本文在研究时根据区域划分理论, 分别东中西三个部分分别进行了研究。东部地区有北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南;属于中部地区的省 (市、自治区) 有山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南;属于西部地区的省 (市、自治区) 有重庆、四川、贵州、陕西、广西、青海、甘肃、西藏、云南、内蒙古、宁夏和新疆。
本文的数据部分来自1998—2007年各年的中国统计年鉴, 大多来自中经专网, 通过整理得来的。采用的是31个省 (市、自治区) 的面板数据, 由于中国是1998年实施住房货币化改革, 故在估计房价分解时选取的时间跨度是1998—2007年, 但由于变量中的有房价滞后一阶, 所以在研究房价波动可预测部分和不可预测和经济增长时的时间跨度为是1999—2007年。房价是以各省份在各年度的商品房销售额除以销售面积来表示, 记为pij, 本文假定1998年城市居民消费价格指数水平为100, 计算出1999年以来消费物价指数环比增长率和同期比增长率, 构造一个消费物价定基指数, 然后用1999年以来全国和各地区在各年的房地产销售价格除以消费物价定基指数, 得到房地产实际销售价格。经济增长参照周雷、朱涛 (2006) [13]的研究, 采用水平变量, 选择用人均实际国内生产总值来表示, 记为GDP, 它既符合经济增长理论的一般形式又能够保留水平变量包含的有用信息, 本文对人均GDP用消费价格指数进行了调整, 使用的是实际的人均GDP。其他控制变量包括固定资产投入invij和从业人员empij。i表示省份, i=1, 2, 3, …, 31;j表示年份, j=1999, 2001, …, 2007。β0是常数项, βi为各变量的系数, uij为残差。
三、实证分析
通过建立全国和中东西三个地区的面板模型, 得到表1中的回归结果, 从中可以看出, 从全国来看房价的可预测部分每上涨1%, 人均GDP上涨0.87%, 这表明中国的房地产市场的确在国民经济的发展中作出了贡献。就东中西三个地区分别来看, 房价的可预测部分与人均GDP的关系都十分显著, 分别是0.95%、0.5%、0.14%, 这表明房地产产业在中国东中西三个地区对经济增长所起到的作用是明显的, 但是大小不一样。而房价的不可预测部分与人均GDP之间的关系就全国和各个地区来说均不显著。我们假设房价的可预测部分可以用来捕捉房价的信贷效应, 同时房价的不可预测部分可以用来捕捉房价的财富效应, 那么按照我们实证结果, 得出房价在中国是存在抵押效应的, 但是不存在财富效应, 这一结果与中国的现实背景结合起来是不难理解的。1998年的住房货币化改革使中国住房金融市场发生了重大转折, 以《个人住房贷款管理办法》的颁布实施为标志, 银行对房地产开发和销售两个环节给予信贷支持。金融市场管制放松, 金融市场竞争加剧, 使得信贷规模猛增, 大量银行贷款流入房地产市场, 使得对房地产的需求不断增长, 房地产价格迅猛上涨与房地产投资也持续增加。可以说信贷总量的增加与房地产市场的极大繁荣支持实际经济的扩张, 促进了国民经济的增长。但是这一现象在中国的不同地区是有差异的。东部地区由于经济较发达, 就业机会多, 人口密度较大, 使得对住房的需求较之中部地区和较西部地区更大, 另外信贷结构发达, 规模大, 房地产产业发展程度也较高, 对经济增长的作用也较大。而中部和西部地区这些年来房地产行业也为地区的经济发展作出了重要的贡献。
住房信贷政策在促进了中国房地产市场和地区经济发展的同时也出现了房地产市场过热的现象, 最明显的就是近些年房价持续快速的上涨, 上涨速度以至超过了人们的收入增长的速度, 目前中国的房价收入比已经远远超过了世界的平均水平, 使得越来越多的人买不到或者需要通过贷款购买房屋, 买了之后在很长一段时间需要节约开支来支付房贷。这种情况下即使房价在上涨, 人们希望增加其他方面的消费但是能力也是很有限的, 这就影响了房屋财产的财富效应。王斌、高波 (2008) [14]实证研究表明, 1999—2006年中国房价上涨造成城镇居民户均福利净损失为216元/年, 占同期城镇居民年均可支配收入的2.24%。本文得出的中国房价的福利效应不显著与这一研究结果也呈现出了一致。
结论
房价增长 第2篇
一、房地产业对经济增长的带动效应有多大
住房资产的诸多特殊属性使得房地产业成为一个极为特殊的行业。近年来房地产业的发展和变动不但深刻地改变着人们的生活水平, 影响着人们的消费和储蓄行为, 且更是对我国的经济增长和产业结构演进产生了巨大的影响。目前房地产业已发展成为中国各大城市的支柱产业, 甚至成为“最为可靠”的支柱产业, 对推动近年来的经济增长贡献卓著。目前诸多学术类文献对房地产在经济增长中的带动作用有如下描述:房地产业是国民经济中的基础性和先导型产业, 与其他众多行业之间高度关联, 因此房地产业的发展能够直接或间接地带动建筑、建材、冶金、交通、通信、家具、纺织、金融保险、商业服务等众多产业的发展, 对国民经济增长带动显著。也有很多学者对此作了定量计算, 比如刘水杏的研究发现, 在1977-1990年期间, 美国房地产业对国民经济的带动效应系数为1.33, 日本房地产业的国民经济带动效应为1.56;在英国, 1968-1990年期间里, 房地产业的带动效应系数为1.83。王国军等对中国的研究表明, 房地产业的总带动效应为1.42, 而2002年和2003年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达GDP的7.6%和7.2%, 等等。
二、房价非理性上涨的后果是什么
房地产对我国经济增长的带动作用早已为实践所证明, 但房价非理性上涨的背后却是一系列的经济和社会问题。目前房地产业在我国国民经济中已占据相当的比重, 房地产经济波动成为我国国民经济波动的重要原因也已成为不争的事实, 在这种背景下, 一个值得深思的问题是, 房地产业对经济增长带动作用的充分发挥是否必须以房价的持续上涨为必要前提?由此引申出的另一个更为重要的问题是, 什么样的发展模式才是健康、可持续的房地产业发展模式?
房价上涨会刺激房地产投资并带动经济增长, 但房价上涨的速度应该与经济增长速度相匹配, 过度超越经济增长速度的房价上涨必然会带来一系列严重的经济和社会问题。
首先, 房价过快上涨导致经济结构畸形演进。房价上涨过快使得房地产业的增长对生产资料行业的带动作用明显, 而对消费品行业的带动作用则相对有限, 由此导致产业结构的非均衡演进, 这在很大程度上影响着我国的产业结构升级和经济增长方式的转变。目前我国已成为全球最大的建筑材料生产国和消费国, 钢材和水泥的生产和消费尤其如此, 这与我国房价非理性上涨背景下房地产业的超高速增长直接相关。但问题是其对消费品行业增长的带动作用却要小得多, 这首先是因为建材等生产资料行业是房地产业的上游产业, 而消费品行业则是下游产业, 其次是近年来居高不下的房屋空置率。国家电网曾利用智能网络对住宅用电情况进行调查, 在全国660个城市中, 总高达6540万套住宅电表读数连续6个月为零, 说明目前城镇住宅空置率之高, 北京、上海等一线城市更高, 接近甚至超过40%。在这种情况下, 暂不考虑大量住房资源空置的浪费问题, 40%甚至更多的住房被空置以待价而沽, 住房建设还如何能够充分发挥其带动家具、家电、纺织等诸多消费品行业的增长?
其次, 房地产业的过度膨胀不断为宏观经济波动积累风险。房价上涨过快使得社会生产要素过度集中于房地产业, 尤其是银行信贷和社会资金大量介入, 这种“虹吸效应”必然破坏经济的平衡发展, 再加上房价上涨过快导致的畸形经济结构, 这些都使得中国的经济增长过度依赖于房地产及相关行业的增长, 房地产业的波动必然引起宏观经济的大起大落, 足以对宏观经济产生“牵一发而动全身”甚至“一荣俱荣, 一损俱损”的效应。无怪乎有人用“绑架中国”、“套牢中国”来形容房地产与经济之间的关系, 虽然有些夸张, 但绝非耸人听闻。
再次, 虚高的房价已成为扩大内需的最大障碍。投资和出口增速较快, 而国内消费增长缓慢一直是近年来我国经济发展过程中的一个结构性问题。以2008年为例, 根据国家统计局公布的数据, 我国居民的消费率仅为35.3%, 这不但远远低于同年美国的70.1%, 也低于同属发展中国家印度的54.7%。近几年国家一直在努力调整经济结构, 努力扩大国内消费对经济增长的贡献, 尤其是2007年全球金融危机以来, 政府更加认识到内需对我国经济稳定增长的重要性。但内需的扩大远非几项刺激
·12·调研世界2012年第2期
或鼓励政策就能奏效的。虽然高储蓄率与中国老百姓的消费观念有一定关系, 但导致高储蓄率更重要的却是经济原因, 毕竟我国目前的社会保障状况与国外福利型国家的差距还很大, 在住房、医疗、教育以及养老等问题上, 等待政府来解决远远不如多储蓄来得可靠, 因此没有人会相信, 改革开放30年后的今天, 中国老百姓还是只喜欢存钱, 而不愿意增加消费支出来提高生活水平。如果我们看看尚未购房的人群全家上下如何节衣缩食和已经购房人群的月供压力之大就知道, 房价上涨在多大程度上扭曲了居民的消费和储蓄行为, 为什么政府的扩大内需政策很难奏效。
最后也最为根本的是, 房价上涨不但是一个经济问题, 更是一个重大的社会问题。第一, 目前虚高的房价早已把绝大多数城镇中低收入阶层排除在市场之外, 而商品房市场则变成高收入阶层投资的重要渠道和炒房客牟取投机暴利的乐园, 房价飙升和保障性住房建设严重滞后背景下居无定所的广大一般收入群体与高居不下的住宅空置率形成极其鲜明的对比, 其对社会和谐危害的严重性此处无需再赘述。第二, 房价上涨过快使得本来就比较严重的贫富差距雪上加霜。房价大幅上涨使得社会财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区集聚, 从一般收入群体向少数高收入者、特别是投机者和房地产商手中集聚, 与此同时, 大部分居民和经营者的收入和财富则变相缩水, 贫富差距因此而进一步扩大。第三, 房价上涨过快在很大程度上削弱了中国的整体竞争力。从整个社会资源的分配来看, 房价上涨过快使得巨额社会财富凝聚在不动产上, 有人曾经拿中国和印度作比较, 印度的竞争力来自于软件开发、教育投入以及基础研究开发投入等方面, 比中国相对要多。相比而言, 中国的储蓄资源更多地被引导到了房地产投资上, 而教育变成了另类淘金的产业。这或许是为什么同样都是人口众多的国家, 中国具有竞争优势只是技术含量相对较低的劳动密集型行业, 而印度则是智力密集型的软件产业的一个非常重要的原因。从地方政府的角度来看, 住宅建设不但能够在短时间内改善城市面貌, 而且能够增加就业、推动经济增长并增加财政收入。因此, 通过刺激房地产业发展来实现地方政府的多重目标必然成为其最佳选择;对企业而言, 房价持续上涨使得从事房地产投资的回报大大高于其他行业, 因此相对于专注于新产品和新技术等开发等周期长、风险大的投资项目, 企业从事房地产开发投资显然要实惠得多, 因此选择投资房地产更合乎其理性选择。这也就是为什么近年来中国各行各业形形式式的企业纷纷涌入房地产业的根本原因, 其中频频出现的央企“地王”就是一个最直接的证据。在这种背景下, 房价非理性上涨的背后是政府、房地产开发商、银行以及投机者的利益分配, 充斥整个房地产市场的寻租与投机, 不但导致大量宝贵资源在内耗中被浪费, 而且使得经济增长的效率越来越低, 更为可怕的是, 这种模式使得社会逐步不断丧失创新的动机, 竞争力与日剧下。
三、我国房地产业发展的路径选择在哪里
出于对房价持续非理性上涨的反应, 我国政府从2005年开始进入对房地产业的密集调控期, 调控的力度越来越大, 范围也越来越宽。从调控政策的取向来看, 调控目标从2005、2006年的“稳定房价”逐步转变为2009年以来的“遏制房价过快上涨”, 而调控的内容和手段也从2005年的单纯关注房价问题逐步转变为2009年以来的从多个领域、运用多种措施对“失去理性”的房价进行综合调控, 其中尤以2010年的“国十条”和2011年的“国八条”最具代表性。由此, 我国房地产业迎来了房地产市场建立以来最为严厉的调控时期。纵观近年来房地产调控政策, 其变化是我国政府对住房价格“越调越高”的强烈响应, 反映了我国政府对调控房价的坚定决心, 同时, 也从另一个侧面反映了当前我国房地产市场泡沫的严重程度和政府对房地产经济大幅波动对经济社会发展冲击风险的担忧。
国外房地产泡沫引发的经济危机已经给我们带来足够深刻的教训, 我们必须未雨绸缪, 因为没有任何人能够保证中国的房地产市场能够创造房价只涨不跌的神话。房地产市场的发展状况关系到整个经济社会发展的全局, 社会主义的经济建设与和谐社会的构建都需要有一个健康发展的房地产业。在我国当前房地产市场仍以商品住宅市场为主的背景下, 与经济可持续发展相匹配的房价变动模式不仅是更好地发挥房地产业对经济增长带动作用的根本前提, 也是有效规避房价非理性上涨的各种负面效应、实现房地产业健康可持续发展的唯一选择。
摘要：从房地产业对经济增长的带动效应和房价非理性上涨的后果两个方面, 本文对房价非理性上涨的经济和社会效应进行了深入细致的剖析。笔者认为, 房价的持续上涨并不是房地产业对经济增长带动作用充分发挥的必要前提, 与经济可持续发展相匹配的房价变动模式不但是更好地发挥房地产业对经济增长带动作用的根本前提, 也是有效规避房价非理性上涨的各种负面效应、实现房地产业健康可持续发展的唯一选择。
关键词：房地产增长,房价,非理性上涨,经济增长
参考文献
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