国外的不动产登记

国外的不动产登记（精选10篇）

国外的不动产登记 第1篇

一、关于登记从业人员

《条例》规定,不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。《条例》是否开启了登记从业人员的职业化道路,一时引发热议。早在2008年,国土部的《土地登记办法》第四条规定,国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员,应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。建设部《房屋登记办法》第六条规定,房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员,应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书,持证上岗。《条例》实施后,不动产登记从业人员迫切关心的问题之一就在于原本取得的持证上岗证书能否继续?笔者认为,不动产统一登记在地方层面的具体落实,因涉及到机构、人员整合还需要一段时间,采取“一刀切”的方式否认原本取得的土地或房屋登记上岗证书,不利于登记队伍的稳定,应对原已取得的土地、房屋登记上岗证书予以承继和认可。正因为如此,《条例》不仅强调不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力,还在第十一条第二款明确要求不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。从防范登记风险的角度来说,登记从业人员只有具备较强的专业知识和技术能力才能满足维护交易安全的需要,培训考核并取得统一不动产登记上岗证书是必然趋势。未来不动产登记从业人员应分为管理岗位和专业技术岗位。其中管理岗位应包括熟悉有关房地产的法律、政策的法律及管理的行政人员,主要负责不动产登记受理、审核、登簿、产权发证、法律咨询以及日常管理工作,如提供不动产登记信息等一些行政服务等;专业技术岗位应包括熟悉房地产测量、掌握计算机及网络应用等专业人员,主要负责测量、登记信息资料的技术管理。从长远发展来看,负责不动产登记受理、审核、登簿、产权发证的人员也应走职业化道路,通过国土资源行政主管部门组织的培训考核取得不动产登记专业职称。

二、关于登记范围

《条例》首次明确了不动产的概念,包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。《条例》在以往法律规范的基础上最大限度地扩展了不动产登记的范围。随着建筑形态的多样化和地区差异的凸显,地下建筑物、机械式车位、摊位、海上构筑物、地铁工程、公交场站等能否办理不动产登记各地操作不一。看似简单的“房屋”这一法律术语,成为困扰登记实践的一大难题。

《城市房地产管理法》规定,本法所称“房屋”是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《房屋登记办法》第十条规定,房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记,可以参照本办法执行。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)建筑区划内具有构造上的独立性,能够明确区分,具有利用上的独立性,可以排他使用,能够登记成为特定业主所有权客体的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分。部分发达沿海地区的探索性立法值得学习和借鉴,例如:2006年上海市出台《城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》,2010年深圳出台《深圳市海上构筑物登记暂行办法》,2013年浙江省出台《地下建筑物登记暂行办法》。综合上述规定,地下建筑物、机械式车位、摊位等属于房屋,可以办理不动产登记,海上构筑物、码头、油库等其他建筑物亦可参照办理。随着建筑形态的多样化,地铁工程、公交场站、机场、物流基地等建筑物、构筑物也应属于登记的不动产范畴。

三、关于登记类型、程序及时限

《条例》在不动产登记类型、登记程序、登记时限的规定上与以往法律规范略有不同,笔者就其中部分作些探讨。

(一)登记类型

《条例》第五条列举了应当登记的不动产权利类型,主要是所有权(集体土地所有权 / 房屋等建筑物、构筑物所有权 / 森林、林木所有权)、用益物权(土地承包经营权/建设用地使用权/宅基地使用权 / 地役权 ) 和担保物权中的抵押权。第三条规定,不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等适用本条例。该条规定的登记类型是在现有法律规范和登记实践的基础上根据不动产物权产生、变动的动态过程进行的分类,例如作为用益物权之一的建设用地使用权,其产生变动过程即存在首次登记、变更登记、转移登记、注销登记,也可能发生更正登记、异议登记和查封登记。

1.首次登记与初始登记

《条例》引入首次登记的概念,对于非专业人士而言,首次登记较初始登记的表述更加通熟易懂。但值得注意的是,首次登记并不等同于初始登记,《条例》也没有以首次登记替代初始登记这一类型的用意。从《条例》第十四条关于尚未登记的不动产首次申请登记的可以由当事人单方申请以及第十九条房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看的规定即可见一斑。登记实践中应厘清首次登记与初始登记的区别和联系。笔者认为,首次登记是指相关不动产物权第一次登记,也可理解为设立登记,此种设立登记可能是原有立法(主要是《土地登记办法》/《房屋登记办法》)规定的初始登记,如建设用地使用权初始登记、新建商品房初始登记;也可能是其他物权的首次设立登记,如地役权、抵押权的设立登记。就抵押权登记而言,即存在抵押权首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记;而并不存在抵押权初始登记的说法。单方申请初始登记的范围现有立法已十分明确:《土地登记办法》确定的土地初始登记包括三大类,分别为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权;《房屋登记办法》确定的房屋初始登记主要是因合法建造房屋而取得所有权。可见,首次登记的内涵和外延大于初始登记。

2.查封登记

查封登记是本次《条例》明文规定的另一个登记类型,其官方表述最早出现于最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发〔2004〕5号)。该通知第三项规定:对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋,国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。本次《条例》以行政法规的形式确立查封登记这一类型,无疑是要提示不动产登记机构高度重视司法部门限制不动产物权变动的法律效力。我国法上的查封依权力来源和主体的不同分为两类:一是作为行政强制措施的查封,其查封主体为行政机关,如公安机关、税务机关等;二是司法查封,其查封主体主要是人民法院,人民法院依据《民事诉讼法》进行财产保全或民事执行。登记实践中,查封主体、期限、轮候查封等问题时常困扰登记机构,因不动产查封、法院判决引发的案例时有发生。从降低登记风险的角度来说,不动产登记机构应加强和完善查封登记在信息系统设置(如设立查封、解除查封、预查封、续查封、轮候查封、部分查封等)、司法文书交接、查封文书资料留存及利用方面的管理工作。例如,查封不能(如查封标的指向不明)时依法向查封机关送达审查建议函等,通过规范化的流程设置避免信息不对称或更新不及时导致查封标的流失。

(二)关于登记程序

1.当场申请

《条例》第十五条规定:当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。该条关于当场申请的规定格外引人注目。以往关于土地、房屋登记的规范并无类似表述。《条例》在总结各地登记实践的基础上强调当场申请,一方面是为避免出现冒名顶替的虚假申请,也为申请人对申请材料的真实性负责的规定提供合理前提;另一方面,也为《条例》第十七条规定的当场受理书面告知、当场更正后受理、当场书面一次性告知不予受理等内容奠定基础。对一线登记工作人员,要求申请人到登记机构办公场所当场申请,也意味着受理人员对“人”的查验必须尽可能地审慎,通过对申请人与其身份证件的全面比对识别“假人事件”。

2.实地查看与调查

《条例》第十九条第二款规定:对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。而《房屋登记办法》第十九条将房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记列为登记机构应当实地查看的内容,视为强制性规定。住建部发布的行业标准《房地产登记技术规程》也表述为应当实地查看。而《条例》第十九条表述为“可以”实地查看,属于任意性规范,兜底条款也将《房屋登记办法》表述的“法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记”改为“不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形”。以房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记为例,登记机构在办理时按照《房地产登记技术规程》的要求,实地查看应查验房屋坐落、房屋登记基本单元数量与证明材料记载的信息是否一致,即成套房屋需要进入单元、楼层弄清楚具体套数。而依据《条例》实地查看属于选择性查验内容,如首次登记依据的不动产竣工验收、面积实地测量材料可以确定房屋客观存在,可以确定应登记的基本单元数量,则不实地查看亦不构成违法。立法层面从应当实地查看的强制性规范到可以实地查看的任意性规范,一定程度上降低了对不动产登记机构查验职责的要求,是否意味着不动产登记机构办理登记业务遵循要件审查的原则,还值得深思。

3.不予受理与不予登记

《土地登记办法》第十二条规定,申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容。《房屋登记办法》第十七条第二款规定,申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的,应当不予受理,并告知申请人需要补正的内容。相对而言,《条例》第十七条关于收到不动产登记申请材料,区分情形处理的规定对不动产登记机构及其工作人员提出了更高更严苛的要求。不予受理不再是窗口人员一句简答的答复,二是必须具备以下条件:当场——书面——一次性告知。该条第二款同时规定,不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。该条规定潜在的意义,旨在强调不动产登记机构的告知义务,一旦发生纠纷诉至法院,作为登记机构如不能举证证明已当场出具书面的不予受理告知材料,即必须承担视为已经受理继而引发的一系列法律责任,如面临违反《物权法》及本《条例》未按法定时限如实、及时登记有关事项的法律风险。

《条例》第二十二条列举了不予登记的情形,包括违反法律、行政法规规定,存在尚未解决的权属争议,申请登记的不动产权利超过规定期限以及法律、行政法规规定不予登记的其他情形。其中存在争议尚未解决阻却不动产登记的进行,延续了《城市房地产管理法》关于不得转让房地产原因的相关规定。需要明确的是,证明不动产存在尚未解决的权属争议的材料应当是人民法院、仲裁委员会的立案材料或其他有权机关,如复议机关或其他依法享有裁决权的机构出具的证明材料,而非当事人自述或因房屋买卖引发的合同纠纷。例如,中介机构以未能足额收取中介费或出卖人以未收到全部房款为由要求不动产登记机构暂停办理登记则不属于不予登记的事由。

(三)关于登记时限

《条例》第二十条规定不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。对于登记机构而言,《条例》关于登记时限的上述规定有喜有忧。《房屋登记办法》规定的国有土地范围内房屋所有权登记时限30个工作日,集体土地范围内房屋所有权登记时限60个工作日; 抵押权、地役权登记,10个工作日;预告登记、更正登记,10个工作日;异议登记,1个工作日。《土地登记办法》第十九条规定,国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内,办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的,经国土资源行政主管部门负责人批准后,可以延长十日。《条例》关于不动产登记时限30个工作日的规定,并未区分不同的登记类型和登记原因,对于登记机构而言显然是一项“福利”。然而,在自上而下简政放权、简化审批流程、提高行政效能的大环境下,几乎所有的不动产登记机构均被要求在法定时限范围内推出承诺时限制度,有地方甚至开展立等可取业务,登记审核时间被极致压缩,已到了威胁交易安全的地步。笔者认为,不动产登记的完成事项应根据不同的登记原因登记类型、复杂程度科学合理的推行不同的承诺时限,既保证效率又能兼顾交易安全。

四、关于信息保护

近年来,因不动产登记信息泄露出来的“房叔”、“房姐”等一系列事件空前爆发,引发了社会各界对官员家庭财产的关注,公民房产信息查询与公示问题也备受争议。那么,不动产登记信息在何种范围内公开,公开程度如何,公开的同时如何保护公民的合法的隐私权都是登记机构工作人员必须清醒认识的问题。《条例》在规定不动产登记信息共享的同时加强了对信息保护的规定。第二十六条规定:不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。第三十二条规定,不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。而根据《刑法修正案(七)》的规定:国家机关或者金融、电信、交通、教育、医疗等单位的工作人员,违反国家规定,将本单位在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息,出售或者非法提供给他人,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。窃取或者以其他方法非法获取上述信息,情节严重的,依照前款的规定处罚。单位犯前两款罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照各该款的规定处罚。

国外的不动产登记 第2篇

美国：规矩不同 征税便利

房地产登记是美国房地产管理的一项基本制度，多数地方实行的是契约登记制度，主要用于公示和地方政府征税。

在美国，无论是房地产买卖、抵押、出租及房地产证券化等，都有一个前提，这就是产权清楚。根据美国房地产契约登记制度要求，凡是影响房地产权益的文件、契约、抵押合同、租赁合同、房地产征税、法定规划图则等，都要登记。

房地产登记机关一般是房地产所在县的政府登记办公室。申请登记的文件契约必须附有完税证明，同时交纳登记费。由于每个州的相关法规有所不同，登记费用在数十美元到数百美元不等。例如，佛罗里达州50美元，马萨诸塞州400美元。房地产登记一般由买方（或贷款方）的代理律师或产权保险公司或交割处理托理机构代理。

购房人在政府部门进行注册登记后，一般情况下2至4周便可完成登记备案。虽然产权的登记需要时间，但产权的转移在过户日已完成。进行登记以后，业主的信息全部在政府留有备案，未来将房屋出租或出售，均不需要类似房产证等文件。但是，经过登记的房地产权并不确保产权完全清楚，因此，在房地产交易过程中不能仅凭政府的登记来确定房屋产权状态，必须有其他保障制度。据了解，美国保障产权主要靠3种方法：一是在产权转移契约中要求转让人提供产权保证；二是通过代理律师查阅登记机关的档案资料并提供法律意见，确认产权的真实性；三是向专业的产权保险公司购买产权保险。

除了房款和登记费用，在美国购房还需要交纳其他费用，相关税费因各州地方法规不同而存在较大差异。在加利福尼亚州，买房时的一次性费用包括房款、600美元至1000美元的第三方公证手续费、大约1500美元的产权终身制产权保险费、由县政府收取的300美元至600美元的过户费、每年500美元的房子自然灾害保险费、300至600美元的房屋检查费、50至120美元的公证费、登记费。所需交纳的持有费用包括房产税、物业费、自然灾害保险和火险、园丁费等。这些税费因所在位置、建造年份、占地和房屋大小而有所不同。房产税的一般基本税率是一年1.2%，新房的社区建设税可额外增至0.1%至0.7%。

在纽约，买房时除了付房款外，其他需要交纳的一次性费用包括约占房款0.4%的产权保险，1.8%的转让税，0.16%的律师、登记费用，0.1%的调查费等。持有费用包括2%至3%的房产税、每月的管理费等。房屋价格超过100万美元的，还需要交纳1%的豪宅税。此外，外国人需要交纳收益税，并预交外国人房产投资预扣税。目前，美国联邦收益税为净资本收益的15%。净资本收益金额即房产收益减去原购买价、交易费用，以及房屋整修费用。纽约州收取净资本收益的8.82%作为非居民收益税。根据外国人房产投资预扣税相关规定，外国人需在交易完成时承担预扣税义务，税率约为总售价的10%。

英国：体系复杂 效果明显

在英国，土地承载的不动产从属于土地，其不动产登记制度实为土地登记制度，对于土地上建房屋仅在土地权属证书中予以标明，并不颁发专门的房屋权属证书。

虽然土地登记制度与其他国家类似，但英国的不动产登记制度也有着自己鲜明的特点：一是英国的不动产登记制度历史悠久。英国是最早进行工业革命的国家，也是较早建立明确土地权属关系制度的国家。英国土地登记局的资料显示，英国于1535年进行了最早的自愿土地登记，随后建立了早期的权利契据制度。直至1990年年底，英国开始在英格兰和威尔士境内实施强制土地登记制度，早期的土地制度才得以终止。

二是英国的不动产法律和权属体系相对复杂。当前，英国主要的土地登记法律依据不仅有2002年前后颁布的《土地登记法》和《土地登记规则》等立法和规则，而且还包括1925年制定的一系列不动产立法。由于英国自身特殊的土地制度，其国内主要的权属形式为完全保有权和租赁保有权，而完全保有权还包括非限定继承地产权、限定继承地产权、终身地产权等。

三是英国不动产登记管理机构相对分散。当前，英国土地登记系统分为英格兰和威尔士系统、苏格兰系统、北爱尔兰系统。其中，英格兰和威尔士系统管辖范围最大，其土地登记机构为英国土地登记局。该部门主要负责英格兰和威尔士地区尚未登记土地的登记、已登记土地交易后的登记、利用已登记土地进行抵押贷款和租赁等活动的登记工作，目前管理着超过2300万块土地的所有权。苏格兰地区和北爱尔兰地区则分别设立土地登记机构，独立负责本地区的土地登记事务。

英国不动产登记制度虽然复杂且管理分散，但相对完善的制度，对英国房地产业和总体经济的发展起到了积极的促进作用。在英国的不动产登记制度中，完全保有地产权的交易、租赁保有地产权的交易与获得、房屋抵押贷款的开办等，都必须到土地登记局进行登记。当前，英国国内民众普遍认可这一强制性国家土地登记制度。民众认为，强制登记制度能给土地所有权提供额外保护、避免土地权益遭受非法侵害，同时也能够提供准确的地产信息，进而简化房地产交易的法律程序和手续。这一强制登记制度在大幅提升土地直接上市交易便利化的同时，还提升了土地作为抵押品入市的便利化，一定程度上促进了英国国内资本的流动。

英国的不动产登记制度与房地产业和经济发展的正向联系，近两年体现得尤为明显。从2013年下半年开始，英国经济逐步呈现企稳复苏态势，截至目前，英国经济规模已经超过国际金融危机前的峰值；房地产市场同期也在快速发展，当前英国房价较去年同期上涨超过10%。和总体经济、房地产业发展趋势相一致，英国不动产登记活动同期大幅上升。英国土地登记局最新数据显示，2012年至2013年度，该部门处理不动产交易数量为2260万；2013年至2014年度处理的交易数量为2630万。

法国：不断完善 弥补缺陷

1804年，法国颁布著名的《民法典》，其中关于公民无权变更效力的规定，成为世界上最早的关于不动产登记的法律文献。但出于对贵族阶层利益的考虑，最终施行的《民法典》对不动产交易中的登记只作为“对抗”条件，而非必要条件。换句话说，所谓对不动产登记，即对不动产物权变更行为起证明效力，以对抗第三人，如果登记事项实质上不成立或无效，则该登记不得对抗善意第三人。法国这样的立法对后世影响深远，一定程度上解决了不动产交易的风险问题，但是，专业人士分析认为，这种契据性质的登记模式，其本身所具有的“非必要条件”使得保障效果打了折扣。endprint

在这种登记制度下，因登记不作为不动产物权变动的要件，登记机关也就无须对不动产变动进行实质审查，仅为形式审查行为，登记机关的责任也远不如德国产权登记制度下的登记机关重。但是分析认为，综观法国《民法典》可以看出，立法者对更为重要、更为复杂的不动产物权变动，如抵押、赠与、强制出卖不动产等，均法定要求公证，非经公证不生效。

法国民法制度下，对于物权变动，取得了债权就等于取得了物权，登记的目的是为了对抗第三人，其最大缺陷在于交易安全方面存在漏洞，即出售人在出售不动产后，如果尚未登记公示，可能将该不动产再行出售，对后来的出卖行为予以登记公示，也就是“一房多卖”现象；原买受人依原合同已取得该不动产的所有权，在未公示情况下也可将该不动产转让。这种制度在实践中容易导致物权重复现象，也不利于保护合法买受人和善意第三人利益，登记公示对抗制度对交易安全的补救，并不能从制度上消除这一安全隐患。

但随着法国公证人制度和不动产买卖制度的不断完善，上述情况出现的可能性已接近于零。法国不动产业内人士称，法国不动产为永久产权，公证人代表国家公职机关全权负责登记。实际上，在进行一桩不动产买卖或变更的过程中，公证人会根据不动产的登记情况，对该不动产相关的各个方面进行评估和审查，而这一评估和审查的最长追溯期可长达30年。公证人会认真核查30年来涉及该不动产的所有贷款和赠予情况、买卖纠纷，甚至邻里协议，以确保买卖双方的合法利益。当然，有些不动产购买人出于隐私或避税方面的考虑，会选择成立个人民事公司，然后以该公司名义购买不动产。

德国：严谨透明 防止腐败

德国实行不动产登记的历史由来已久。不动产登记制度保证了100多年来德国不动产交易市场的平稳有序运行，也保证了不动产市场的透明规范。德国的不动产登记制度被称为“权利登记制度”，又称实质主义登记制度，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。

不动产登记是由《德国民法典》规定的，关于“物权的变动和登记”的规定在《德国民法典》中占据了重要位置。《德国民法典》物权编“土地权利通则”中，主要规定的就是物权的变动和登记。此外，作为《德国民法典》中的实体法《土地登记法》，设置了当事人与国家机关之间土地登记的程序关系，规定了不动产物权如何设立、移转、变更和废止的程序规则，与民法典所确立的实体规则共同构筑了德国不动产物权变动的法律机制。另外，《住宅所有权和永久居住权法》和《建筑法》等法律也设定了相应的关于不动产登记的程序性规范，是德国不动产登记制度的重要法律依据。

在德国，一项不动产的变动需要4个行为来完成：首先，需要买受人与出售人签订一个债权合同，称为债权行为；其次，需要双方当事人签订一个专门以移转标的物的所有权为内容的物权合同，称为物权行为；再次，需要双方当事人签订一个以移转价金的所有权为内容的合同，同样称为物权行为；最后，需要双方当事人到登记机关登记。另外，在德国，不动产转让中的物权合意必须进行公证。由于公证机关的参与，交易自身以及交易方的信息的准确性都能得到保障。只有物权合意与登记均已完成，不动产物权才算真正变动。

德国的不动产登记簿一般由3部分组成：地产、所有权和阻碍。登记簿按土地所有权人设立，一个所有权人一个号码。根据当事人的需要，登记后可以出具登记证明（也称房产证），证明的内容与登记簿记载的内容一致。

德国不动产登记由地方法院的不动产登记局掌管。不动产登记局虽然属于法院的组成部分，但它不管辖一般的民事、刑事案件，而专司不动产登记，并且许多地方的不动产登记局还受当地州政府的领导。

在德国，房产登记制度在很大程度是公开的。如果能够证明与房屋存在法律或者经济方面的合法关系，登记号码、地籍单元、地址和所有人姓名等房屋登记簿的相关信息都可以在不动产登记局进行查询。

国外的不动产登记 第3篇

故此, 在《物权法》的起草过程中, “不少部门、专家认为, 登记机构特别是不动产登记机构不统一, 必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端, 不利于健全登记制度, 应当统一登记机构。立法机关经研究, 赞同上述意见, 同时又要考虑到统一登记涉及行政管理体制改革, 实行统一登记需要有一个过程”。因此, 《物权法》第10条第2款规定:“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法, 由法律、行政法规规定”。从该规定可以看出, 不动产登记制度的统一性至少体现在登记范围、登记机构与登记办法三方面。实际上, 最核心的问题就是登记机构的统一。只有我们现存的诸多不动产登记机构先统一起来, 才能做到登记范围、登记方法的统一。事实上, 在统一不动产登记的过程中, 最困难的也是登记机构的统一问题。

如何统一我国的不动产登记机构, 理论界与实务界一直有很大的争议。有人主张仿效德国、奥地利等国家的做法, 将不动产登记都统一到人民法院, 由法院负责登记;有人主张仿效我国台湾地区, 以土地吸收地上建筑物, 将不动产登记都统一到土地登记机构。还有人 (如笔者) 主张, 将现有的各个登记机构从原来的行政管理机关中分离出来加以合并, 单独组建从中央到地方的垂直管理的不动产登记局。无论我国最终采取何种方式, 必须承认的一点是, 不动产登记机构的统一不可能一蹴而就, 至少要分为三步:第一步, 在现行的不动产登记体制中, 实现土地、房屋等不动产登记类型内部的统一。比如, 在房屋登记内部实现城乡登记的统一、各种地上建筑物登记的统一等。第二步, 实现土地与房屋登记机构的统一, 即将原先分散在房屋登记机构、土地登记机构、农业行政管理部门的房屋、土地上的物权登记统一到一个登记机构。第三步, 在土地和房屋统一登记的基础上, 进一步将矿产资源、海域、森林等其他不动产的登记统一进来。

国外的不动产登记 第4篇

一、《条例》第五章规定了三类主体要承担相应的违法责任

一是登记机构及其工作人员。《条例》主要规范登记机构的行政行为，因此，只要登记机构及其工作人员违法登记都将被追究相应的法律责任。《条例》第三十、三十二条规定，登记机构及其工作人员违反规定滥用职权或玩忽职守造成登记错误、信息泄露等将依法承担法律责任。

二是申请人或与其相关的当事人。登记依申请而启动，申请不实将直接导致登记错误，在此过程中若申请人存在恶意骗取登记的故意，提供伪造证书或证明的中介商或个人也起着骗取登记的帮助作用，同样要承担与申请人共同的法律责任。

三是信息共享单位及其他信息使用人。《条例》实施后，随着登记信息系统的完善，共享单位将趋于增多，由于房地产登记的信息绝大多数为个人房地产信息，一旦泄露则侵犯隐私权的可能性极大。因此，对于信息的保管人——登记机构、信息使用人——共享单位等如有违反规定利用信息的，都将追究法律责任。

二、登记机构承担责任方式根据过错原因有三种情形

1.应尽而未尽注意义务的

根据法律法规，登记机构应当依法收取符合登记条件的申请材料，就有关事项进行询问，核验材料与原件是否一致，有必要的可以实地查看。在此过程中，如果登记机构没有履行相关程序，如发现身份证上的信息与原房产档案记载不一致存疑而不加以询问或验证，导致登记错误；又如申请处分登记的房屋已查封而未发现，结果办理了处分登记，则诸如此类的问题都是由于登记人员未尽注意义务而发生。这里又可分两种情况，一种是因申请人提供虚假材料，登记人员未尽注意义务导致登记错误而侵权造成损害的，根据2010年《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），视申请人和登记机构的过错程度及其在损害发生中所起作用分别承担相应的赔偿责任，这意味着登记机构承担的是按份赔偿责任。另一种是仅因登记人员疏忽大意而致，即前面所述将已查封的房产办理了处分登记从而损害了第三人利益，则由登记机构承担全部违法责任。

2.已尽注意义务而仍发生登记错误的

如果登记人员根据法律法规已尽到了审查义务，该问的已问，该核验的已核验，仍然发生登记错误。如最常见的便是假人现象，以假乱真，非特殊手段无法辨别，则司法裁判也会按照登记人员的职业理性进行合情合理分析判断。此种情况即使司法确认登记违法，也不会判定登记机构承担赔偿责任，而只会追究提供虚假证明或与虚假申请人共谋之人的赔偿责任。

3.登记机构工作人员与申请人串通造成登记错误而侵权的

现实中能让不适格申请人得逞的往往是存在里应外合的情形，此种情况属登记人员主观故意为之，与申请人共同恶意，侵犯了他人合法权益，则根据《规定》，登记机构应与申请人承担连带赔偿责任。

三、登记机构正确履行职责减少法律风险需要注意的事项

不动产登记是行政确认行为，有权力有责任，滥用权力必然要承担法律责任。

为规范登记行为，提高登记质量，减少登记法律风险，应着重考虑以下三方面内容。

1.不动产登记审查要求标准化、明细化

当前，司法界审判不动产登记性质相同的案件会出现完全不同的结果，原因就在于不同法官对登记审查的职责认识不一，登记审查的内容到底有多少？应当审查到什么深度？在不同的地方有不同的衡量标准。尽管国家层面如住建部、国土部出台了一系列不动产登记的规则，但由于历史深层原因和地方特色浓厚而导致各地不能真正贯彻落地有关标准，如房屋代码、宗地代码确定规则。另外，加上以前我国房、地等不动产以分离登记为主的管理模式，各部门对登记审查的标准严格程度不同，细化程度也不同，现实中房、地登记情况又复杂多变，导致各地执行登记审查要求宽严不一，法官审案标准也因人而异。因此，不动产统一登记后应以《条例》为基础制定适合各类不动产登记的审查标准，既具体又明确，充分考虑行政登记的可操作性与司法执行的可参考性。

2.与不动产登记相关的系统应有效关联

首先，不动产登记信息系统较为繁杂，登记簿记载的事项种类繁多，登记系统内部要素必须有效关联。如不动产历经多次权利变动，则历史信息与现状信息要关联；土地信息要与房屋信息相对应；权利限制信息（特别是预查封）要与其他登记信息关联；预告登记信息要与现房登记信息关联；等等。登记信息系统的建立要细致全面考虑这些关联处。

其次，登记系统要与记载要素来源地的系统有机关联，如与测绘成果系统关联。不动产登记需要记载土地使用面积和房屋建筑面积等，这些数据来源于测绘成果系统，如果两个系统没有对应关系将造成数据的错乱或所有数据的重新输入，显然不利于房地产登记工作。又如登记系统与交易管理系统关联。交易行为是登记的前提，有了交易才会引起登记的需求，交易系统中特别是房屋买卖经过网签后形成的数据应当与登记系统形成关联，从而使交易和登记形成顺畅的业务关系，无论于申请相对人还是于管理机构都极有必要。

最后，登记系统要与需核验申请材料的相关系统实现信息共享。不动产登记除要保证记载于登记簿的要素准确无误外，还要核对相关申请事项的可靠性，最基本的如身份证是否属实、税费是否已交、公证文书是否为公证机构所出具，只要与公安、公证、税务部门的系统建立接口实现信息共享，则可防范大量的虚假申请。

3.风控体系配套完善

除了在技术上、系统上花功夫使登记审查有规则可循，使系统自动警示的功能发挥到极致外，相应风控体系的建立也是加强责任感，减少登记机构发生承担法律责任后果的关键。一是应建立质量检查制度，在登簿前加强质量抽查防范于未然；二是完善审委会制度，充分发挥审委会解决疑难杂症的作用，化解登记风险；三是建立业务流程监管制度，单位纪检部门要就工作时限、依法行政情况动态监管，多听取申请人的反馈意见；四是加强登记队伍职业化建设，不动产登记事关当事人重大财产权益，专业性较强，建立专业的、责任心强的高素质队伍是提高防范风险能力的重要前提。

国外的不动产登记 第5篇

在我国现阶段, 登记也可以界定为行政机关, 包括法律法规授权组织, 对申请人申请事由及有关事项经依法审查后, 对符合法定条件者依法做出书面记载, 允许其享有特定权利, 承担相应义务的行为。不动产登记和预售登记都属于登记的重要类型。

一、现行法中的不动产登记性质与法律效果

(一) 不动产登记的性质

从现行法的规定来看, 我国对不动产进行分类登记的登记机构都是国家相关行政机关, 房产登记机构便是房产管理机关 (城市房地产管理法第59条) 。①另外, 物权法第10条第2款规定:国家对不动产实行统一登记制度。可以理解为国家对不动产实行统一登记。由此两点可以得出结论:不动产物权登记是指权利人向主管机关申请就其物权权属的相关事项进行登记的行为, 应是一种行政行为, 而不仅仅是一种私权行为。

(二) 不动产登记的私法效果与公法效果

然而行政行为与产生的私法效果是无法分割的, 以不动产物权登记行为是否构成私法关系有效的要件, 则存在两种模式:②一种处理方法把行政登记作为私法效果存在的生效要件, 例如我国物权法第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 依照法律规定应当登记的, 自记载于不动产登记簿时发生效力。另一种是私法关系的产生、变更、消灭效力由私法行为本身效果决定, 行政登记只附加国家意志认可, 产生公信力。不论哪一种模式中, 不动产物权登记都不能直接产生私法效果, 而是需要在已经形成私法效果的基础上产生效果。

不动产物权登记制度的公法效果规定在物权法第21条:因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿。

二、商品房预售登记的法律性质与法律效果

(一) 商品房预售登记的法律性质与法律效果

预告登记制度是在德国得到广泛运用的制度, 是对已经产生的不动产权利人权利的限制, 可以设定在不动产的买卖与担保等范围。商品房预售出售的是尚未产生的房屋, 所以说商品房预售登记并没有实物依托, 因此显然不同于德国的预告登记。

我国对于预售登记的性质和效力并没有统一的法律条文规范, 只在城市房地产管理法中设一个原则性的条文“商品房预售人应当将预售合同报有关部门登记备案”。

由此产生的理解歧义在地方立法中引起了许多立法差异, 极端做法有将预售登记作为商品房预售合同的生效条件, 这种做法一方面绝对控制了预售风险, 另一方面却加剧了买卖双方地位的不平等。另有规定商品房预售合同及其变更未经登记不得对抗第三人, 此种规定一方面赋予预售合同中的债券一种与物权相当的对抗力, 另一方面又不过多干预买卖双方当事人的意思自治。

上海市在2002年出台的上海市房地产登记条例中, 将预售合同登记的范围扩张到抵押权的设定以及抵押权的转让中, 又明确了违背预售登记的处分行为无效, 预售登记效力优先于房屋建设工程抵押权预告登记, 此举正式将预售登记转化为预告登记。

在登记机构方面, 预告登记被视为是不动产登记中的一项, 与其他不动产登记归属于同一登记机关。具体之, 上海市房地产登记条例第五条规定:市房屋、土地行政管理部门负责本市房地产登记管理工作。上海市房地产登记处 (以下简称市登记处) 负责本市房地产登记的日常工作。区县房地产登记处受市登记处委托, 具体办理房地产登记事务。

然而尽管我国在城市管理法和城市商品房预售管理办法中规定了商品房预售登记, 但其与真正的预告登记制度还有很大的差别, 这种备案更多的是行政管理作用。

(二) 商品房预售登记的现行地方法规

在上海市房地产登记条例中设有专门章节规定了商品房预售登记的相关内容。其特殊性在于该登记条例规定的预售登记对象仅为未建成的不动产的预购以及抵押, 并不是普遍的预告登记范围。与上海市房地产登记条例规定相似的有天津市房屋权属登记条例, 另外, 其在第五章项下又专门规定了预售登记。

将商品房预售登记与预告登记在相同法规中分别规定的还有南京市的城镇房屋权属登记条例。尽管这些地方法规在对预告登记与预售登记的关系上并无统一认识, 也没有对预售登记的适用范围和效力做出明确规定, 其在立法方面做出的尝试仍是一个进步, 也是完善我国不动产登记制度的推动力量。

三、房地产登记制度以及预售登记制度存在的问题

(一) 登记的效力于公信力不明确。

登记的效力指的是主管机关对申请事项进行书面的记录以后所产生的法律效果。公信力是指第三人可以信赖该经登记的内容, 即使该登记的内容与实际权力义务关系有所不同。我国现行法中绝大多数的法律法规中并未对不动产登记的公信力加以明文规定, 只在建设部颁布的城市房屋权属登记管理办法中存在一个法条: (第37条) 因登记机关工作人员过失导致登记不当, 致使权利人受到经济损失的, 登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。

(二) 行政登记机关权责不统一救济制度缺乏

我国的登记机关虽然只负责形式审查, 但事实上却具有实质意义的审查权, 加之缺乏法律使行政登记机关承担相应责任。

(三) 缺乏统一的全国性法律法规规范登记机关、效力

我国关于不动产登记以及商品房预售登记的有关法律法规散见于各个法律规章之间, 各地之间难以统一, 往往就同一问题的差异也很大, 在理论上和实践上都缺乏统一的认识。

(四) 有关不动产登记与商品房预售登记的法律规范均以行政管理为本位

这种立法指导思想源于政府想更多的控制更大的权利和对法律约束的排斥, 这种服务意识和公民权利保护意识淡薄也是造成上述问题与矛盾的根源。

四、关于完善不动产登记制度和预售登记制度的思考

(一) 立法明确赋予不动产登记特别是商品房预售登记的法律效力

包括保全请求权的范围, 明确预告登记的法律效力。首先是明确申请预告登记的原因即保全请求权的范围。其次明确该预售登记产生的请求权必然在将来发生法律效果。

(二) 立法明确有资格的预售登记申请人以及其权利义务

合理的做法应当是由债权人和债务人共同申请预售登记。或者由双方合意指定的一方当事人独立申请。

(三) 统一各地方法规中及其分散的登记机构及相关登记效力

我国现行法律并没有对各种不动产登记做出具体操作性规定, 学理上也缺乏对登记相关问题的统一认识, 导致了地方法规中各类登记机构分散, 登记效力不统一。建立一种对于登记制度的共同认识, 是统一相关规范的前提。

(四) 建立健全不动产登记与商品房预售登记的救济制度

不论是在立法领域或是司法领域, 不动产登记特别是商品房预售登记中相对人的权利救济以及善意第三人的权利保护往往被忽视。由于此类纠纷中, 原告的起诉往往不属于民事案件, 当事人只能进行复议和行政诉讼, 但关于各类不动产登记的性质以及效力都没有明确可操作的立法规范, 导致了法院在审查时的权限也没有明确规定。因此, 由立法明确不动产登记的救济制度尤其是行政机关对错误和遗漏登记时应承担的责任才能从根本上断绝司法实践中的困惑。

摘要：我国商品房预售登记制度和不动产登记制度缺乏统一规范, 具体登记机关繁杂不清, 责任约束与公信力不明确, 行政色彩浓厚。商品房预售中, 商品房预售人应当在订立预售合同后到房地产管理部门办理预售合同登记备案手续, 如果预售人没有办理预售合同登记备案手续有可能导致其他债权人对该已预售房屋主张权利。一方面, 根据我国城市管理法, 各城市都制定了不同的商品房预售登记规则。法律没有明确规定这种登记备案的具体操作细则及其具有的效力, 行政管理色彩浓厚。另一方面, 我国没有统一的不动产登记制度, 不动产登记机关呈分散状态且对登记机关并没有明确的责任约束。商品房预售登记部门和不动产登记部门在各个城市所制定的规则中不免会产生交叉重合以及完全分离的状态。本文以商品房预售登记和不动产登记为对象, 针对现有登记制度所产生的若干问题提出合理的规范设想。

关键词：不动产登记,登记范围,登记效力,商品房预售登记,制度完善

参考文献

[1]马怀德.行政许可[M].北京:中国政法大学出版社, 1994.01.

[2]程啸.不动产登记法研究[M].北京:法律出版社, 2011.08.

[3]赵勇山.房地产法精要与依据指引[M].北京:北京大学出版社, (第2版) , 2011.01-01.

[4]常鹏翱.不动产登记法[M].北京:社会科学文献出版社 (第1版) , 2011-10-01.

国外的不动产登记 第6篇

( 一) 不动产登记信息较为公开

泸州市国土资源局、泸州市林业局以及泸州市住房和城乡规划建设局都在其单位官网的显著位置公布了所辖范围内不动产登记的最新信息, 将已登记的各项不动产权利进行了公示。各不动产登记机关也将申请不动产登记所需要的各种材料和登记的程序进行了公开, 不动产登记的申请人可以依据自己所要登记的不动产权利, 在相对应的登记机构网站提前下载好各项申请表格, 并依据网站所列举的登记材料进行准备, 最后根据所规定的程序进行不动产登记。征求意见稿规定的不动产登记所应遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则, 因此泸州市不动产登记现状中各个登记机构的登记信息比较公开, 是与方便群众原则相符合的。

( 二) 房屋所有权、地役权和抵押权的登记程序较为简单, 且办事效率较高

泸州市住房和城乡规划建设局直属的房地产监理交易所以及各县、区住房和城乡规划建设局房屋所有权、地役权和抵押权三项不动产权利的登记机构, 申请办理这三项权利登记一般的程序是先由申请人向房地产监理交易所或者县 ( 区) 规划局提出登记、转移登记、变更登记或者注销登记等申请, 由房地产监理交易所或者县 ( 区) 规划局进行权属审查、缮证、收费, 最后核发证书并归档, 整个登记程序较为简单, 所需要提交的材料也不会太复杂。另外, 这三项不动产权利的登记, 在办事时限方面, 除了个别复杂的登记事项需要八个或者十个工作日外, 其余登记事项均能在五个工作日之内办理结束。这也是与征求意见稿中不动产登记的方便群众原则相符合的。

二、泸州市不动产登记现状中有待改进的方面

在对泸州市不动产登记的现状调查中, 笔者发现国土资源部门、林业部门、规划与建设部门等机构都是相关不动产权利的登记机构, 对于不同的不动产权利, 申请者要去不同的部门才能办理登记, 这无疑是增加了申请者的负担。除此之外, 每个部门的办事程序和办事效率也不一样, 申请者在不动产登记的过程中也可能会遇到种种困难, 浪费大量的时间。征求意见稿中规定, 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构, 负责不动产登记工作, 并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督, 这是将不动产权利的登记机构进行一次统一, 有利于方便群众, 也有利于资源的优化配置。

三、对该征求意见稿的分析

( 一) 该征求意见稿蕴含的积极意义

征求意见稿在第三章中明确了不动产登记是依申请而登记, 并且充分尊重申请人的意愿。具体说来, 征求意见稿在第十二条中, 明确允许了申请人在特定的情形下可以单方提出登记不动产的申请, 以及第十三条中, 规定了在登记机关登记前, 申请人可以撤回登记申请。另外, 第十四条和第十五条中, 分别规定了不动产登记机关应当公开申请登记所需要的材料目录和示范文本等信息, 以及要求登记机构收到申请材料之日起5 个工作日内进行初步审查, 这些站在申请人的立场对登记机构的工作提出了更高的要求。在征求意见稿第四章中, 规定了登记机关的信息共享制度, 要求不动产登记机关对于能够通过共享取得的信息, 不得要求申请人重复提交, 这有利于简化申请人的办事程序, 方便群众进行不动产登记。

( 二) 该征求意见稿中值得完善的地方

征求意见稿第四条中列举了集体土地所有权、房屋等建筑物构筑物所有权等九种不动产权利以及法律规定需要登记的其他不动产权利, 虽然这些列举在总体上较为完全, 但仍然存在一些值得增加或者修改的地方。

值得增加的地方在关于土地承包经营权的方面。“耕地、林地、草地等土地承包经营权”是将《农村土地承包法》、《森林法》和《草原法》中规定的耕地承包经营权、林地使用权和草地使用权进行了整合, 但是水域滩涂养殖权也是承包经营权, 但并未被整合进去。农业部2010 年颁布的《水域滩涂养殖发证登记办法》规定了水域滩涂养殖权的登记工作, 该办法第二十一条规定“本办法施行前养殖水域、滩涂已核发养殖证或者农村土地承包经营权证的, 在有效期内继续有效”, 说明水域滩涂养殖权也是一项承包经营权, 与土地承包经营权有共通之处, 因此, 该征求意见稿第四条第四项中列举的土地承包经营权, 可以考虑增加水域滩涂养殖权。

值得修改的地方在关于森林和林木所有权的方面。由于森林、林木是不能独立于土地而存在的, 因此笔者认为森林、林木所有权不应当单独登记, 而应该与其依附的土地的权利合并成为一项统一的不动产物权一并登记。因此此条可以考虑进行修改, 因为单独将森林、林木所有权进行登记而不涉及林木所依附的土地, 是有失妥当的。

参考文献

[1]向明.不动产登记费用制度研究[J].法治研究, 2010 (09) .

不动产登记机构的理想模式 第7篇

但有些城市的土地和房产管理部门合并后, 并没有真正地做到房地产的统一登记, 有的仍然分别办理房屋和土地使用权的登记, 两个部门的合并只是“物理”上的合而非“化学”上的合, 因此难以显现房地合一登记的优势。此外, 由于土地和房屋管理的内容很多, 工作较为复杂, 使房地产登记工作不易受到应有的重视。

珠海市人民政府下属的珠海市房地产登记中心, 是目前国内为数不多的不动产登记机构的理想模式。

2005年11月, 该市珠机编[2005]40号文明确珠海市房地产登记中心为市人民政府直接管理的事业单位, 代表市政府履行全市房地产权登记发证职能;2006年11月, 修订后的《珠海市房地产登记条例》以立法形式明确该中心为珠海市房地产登记机关。这一模式除了因房、地统一登记给社会公众带来的各种方便以外, 其主要优点是:

1.房屋和土地的登记做到了“化学”上的合, 有利于解决房、地合一登记中的实际问题。

目前, 由于土地和房屋管理的上级主管部门不同, 土地登记和房屋登记的相关规定还不可能完全一致。如:是以宗地为单位进行登记还是按房屋基本单元进行登记, 就是登记机构要解决的一个问题。该中心根据我国土地公有制的特点, 以房屋作为主要的登记标的, 将土地使用权情况记载于权属证书, 既简洁明了, 还避免了房、地权利主体不一致情况的出现。

2.杜绝了不当的行政附加条件。

该中心除了管辖房地产登记外, 不具其他的行政职能, 不会因其他管理事项的需要而对当事人的登记申请附加条件, 这也符合《物权法》关于登记机构不得有“超出登记职责范围的其他行为”的规定。

不动产异议登记的效力认定 第8篇

一、异议登记与之后的处 分登记效力争论

对于不动产完成异议登记之后,如果登记簿记载的权利人再行申请处分登记,不动产登记机构应当如何处理,存在着不同认识。

一种观点认为,在异议登记之后,登记权利人如果处分其财产,则构成无权处分。因此,登记机构有权拒绝办理处分登记。其理由在于,我国的《物权法》虽然没有直接对异议登记的效力加以规定,但是第一百八十四条明确规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。以此类推,在产权存在争议的情况下,权利人显然无权处分其权利。因此异议登记期间,登记机构应当暂缓办理处分登记,否则一旦证明权利有误,处分登记后登记机构会面临风险,这也是当前登记实践中的通常做法。

另一种观点则认为,存在异议登记的情况下,并不妨碍权利人的处分权,登记机构也无权暂缓或者拒绝其登记请求。因为异议登记只是一项临时性的救济措施,其效力仅仅是警示第三人该物权可能存在权晰不明的交易风险,并且异议登记的本质在于避免异议登记期间第三人善意取得不动产权利, 这一立法目的也无需不动产登记机构在异议登记之后拒绝处分登记。例如,甲的房屋被乙设立了异议登记,现甲将房屋卖给丙,而不动产登记机构亦为其办理了转移登记。此种情况下,丙明知异议登记的存在而购买房屋,显然不能适用善意取得。因此,如果最终法院判决该房屋系乙所有,则乙可以持法律文书向不动产登记申请更正登记,将房屋更正到自己名下。在这一过程中,乙的利益并未因不动产登记机构办理处分登记而受到损害。而丙在知晓该房屋存在异议登记事项的情况下还办理相关 登记,意味着其自愿承受房屋所有权被更正登记到某乙名下的风险。因此,在异议登记存在的情况下不动产登记机构继续办理处分登记,并不损害真正权利人的利益,也符合异议登记设立的本旨, 更不会引发不动产登记机构的赔偿责任。今年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式实施,作为不动产统一登记框架性的指导意见, 该条例更多是原则性与方向性内容,明确条例相关制度和操作办法的配套规章《不动产登记暂行条例实施细则》还未正式出台,但该实施细则征求意见稿采纳了《土地登记办法》的提法和观点,其中第一百五十五条规定,“异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人该权利人已经存在异议登记的有关事项,申请人申请继续办理的,应当予以办理,但应要求申请人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺”。如果这条规定最终成行的话,那么一直以来的效力争论问题就可以得到实质解决。

二、异议登记与在先的处 分登记效力认定

申请是登记的启动器,先申请者应当先登记,这是一般的社会情理。针对同一不动产,在符合法律规定的前提下,如果有数人提出物权变动的申请,则申请时间在先者,完成登记的时间就在先。但如果实践中不动产权利人之前已与他人就标的物进行了交易, 并申请了处分登记,但至异议当事人申请登记时,该处分登记尚未记载于登记簿,那么此时在先登记原则是否能够适用?举个例子,甲将其房屋转让给乙,双方向不动产登记机构申请登记并被受理。在不动产登记机构审查期间, 丙就该房屋的归属问题申请了异议登记。那么,此时甲乙之间的转移登记是否还应继续下去呢?笔者认为,在丙提起异议登记的情况下,如果还是继续办理在先申请的处分登记,显然有悖异议登记作为临时性保障措施的本旨。因此只要在先的处分登记尚未记载于登记簿,第三人申请了异议登记,则异议登记的效力应当优先,房屋登记机构应当中止办理原登记申请。异议登记完成后,自然对第三人起到了一种警示作用。第三人可以通过异议登记知悉该房屋权利上存在纠纷,从而不再与登记簿记载的权利人交易。同时为了避免在先登记的双方申请人不知异议登记的存在导致其处 分登记中止,不动产登记机构应书面通知申请人,在中止登记通知书中注明中止登记的房屋坐落、中止登记的原因以及救济措施, 以便其有所准备,并通过合理手段维护自身合法权益。

三、异议登记与预告登记 效力认定

举个例子,乙看中了甲名下的一套学区房并订立了房屋买卖合同,但在双方申请登记之前,丙就该套房屋向不动产登记机构办理了异议登记。此时,甲和乙仍向不动产登记机构申请所有权转移的预告登记,登记机构能否为其办理呢?笔者认为,预告登记是与本登记相对应的一项登记制度。本登记是已经完成的不动产物权的登记,是现实物权的登记,实质是终局登记,当事人所期待的物权变动效果得以实现。预告登记则相对于本登记而言,它所登记的不是现实的不动产物权,而是在确定的财产权登记条件还不具备时,为了保全将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。预告登记的权利人通过预告登 记,实际上获得了一种优先权,从而能够有效避免异议登记失效后登记簿记载的权利人将房屋另行处分的可能性。因此,异议登记不应当影响预告登记的效力。若最终丙的异议成立,则乙应申请注销预告登记;若丙的异议不成立,则甲应协助乙办理房屋预告登记转正式登记。

四、异议登记与查封登记 效力认定

我国不动产登记的前世今生 第9篇

我国的不动产登记最早源于土地管理制度，而土地管理制度又与土地所有制密切相关。

古代登记：以征税为目的

夏、商、周时期实行的是井田制，这仍然是一种土地公有制形式，土地不能买卖，故土地管理也就相对简单，更无须进行登记。

周朝末期，随着社会的发展，土地的私有制开始萌芽。但真正意义上的土地私有制则是始于商鞅变法，从此“改帝王之制，除井田，民得卖买”（《汉书·食货志》），确立了土地私有制在国家经济生活中的地位。而土地私有制的确立及随之出现的土地交易，就需要通过一定的方式进行管理，于是土地管理制度也就随之产生。

据记载，我国的土地管理制度在周朝末期开始形成，到唐朝时已较为完备。在田地、房屋买卖上，有“立契、过割”制度，也就是出卖田地、房屋须写书面契据，报官府交纳契税，由官府在契券上盖印。南宋时，创设了一种名为“砧基簿”的文书，类似现代的不动产登记簿，当事人买卖房屋田地等不动产，必须到官府“批凿砧基簿”方为有效。明朝时，明太祖更设有“鱼鳞图册”来登记土地。当时为征派赋役和保护封建土地所有权的需要，将田地山塘挨次排列绘制在一起，标明所有人、四至，因其形似鱼鳞而被称为“鱼鳞图册”。

应该指出的是，我国古代虽然有不动产登记的一些相关制度，但其目的主要是为了征收赋税，而非现代意义上的权利确认和权利公示。因此，我国古代并没有形成以权利公示为目的的不动产登记制度。

民国时期：完备却未施行

我国现代意义上的不动产登记制度起始于20世纪初，当时的民国政府借鉴西方国家的法制，对我国原有的法制进行大幅度的改革，私法的地位渐显。与此相适应，民国政府于1922年颁布《房地产登记条例》，试图建立以公示为目的的不动产登记制度。但由于政局混乱，该《条例》并未真正施行。

1929年，国民党政府颁布《民法·物权编》，在该编规定了以德国权利登记制为基础的不动产登记制度。1930年，民国政府又制定了《土地法》，要求对土地及地上定着物进行登记。1946年，颁布了《土地登记规则》，该《规则》兼采权利登记主义与托伦斯登记主义，就土地及定着物登记的内容和程序作了较为全面的规定。

民国政府在大陆时由于长期处于战争状态，其颁布的不动产登记法律法规虽然较为完备，但并未有效施行。直到迁往台湾后，其不动产登记制度才真正建立起来并不断得到完善。

建国后：“破而后立”的曲折

1949年中华人民共和国成立后，于1950年颁布了《中华人民共和国土地改革法》，并根据该法在农村开展了土地改革运动。土地改革的内容主要是废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。没收地主的土地，征收富农用于出租土地的一部或全部。所有没收和征收得来的土地和其他生产资料，除部分收归国家外，均由乡农民协会接收，统一分配给无地、少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有。然后在此基础上，向农民发放土地证。在城市，则逐步开展房产登记并发给房屋所有权证。这样，建国初期以土地和房产登记为基础的不动产登记制度逐步得以建立。

但20世纪50年代末，随着社会主义改造的进行，农村土地收归国家或集体所有，大量的城市房地产收归国家所有，私有不动产交易极少，不动产登记工作也随之废弛。到“文化大革命”时期，土地房产管理更是遭到极大破坏，不动产登记机构被撤销，不动产登记制度则完全停止。

自上世纪70年代末开始的改革开放，不仅在政治领域拨乱反正，在经济领域也是变化巨大，进行了许多制度重建。不动产登记发证也是其中的一个重要内容。

在房屋登记方面，随着对私有财产保护的重视，上世纪70年代末80年代初，全国各地先后建立了相应的房地产管理机构，并恢复了房屋登记制度。在立法上，1983年国务院颁布《城市私有房屋管理条例》，1987年城乡建设环境保护部制定了《城镇房屋所有权登记暂行办法》。至此，城市房产登记制度得以确立。1994年，全国人大常委会颁布《城市房地产管理法》，首次以法律形式确立了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

在土地登记方面，我国上世纪80年代中期设立了土地管理机构，并开始进行土地使用制度改革和住房制度改革。1986年制定了《土地管理法》，该法规定了土地登记发证制度。

在林木和林地登记方面，我国于1984年制定了《中华人民共和国森林法》。该法规定，全民所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认所有权或者使用权。

此外，我国还建立起了草原、农地、矿产、渔业、海域等不动产登记制度。目前，至少存在国土资源部门、房产管理部门、林业部门、农牧业部门、水利部门、渔业部门、海洋行政主管部门七个部门分别对土地和矿产、房屋、林权、草原和农地、取水许可、水面养殖使用权、海域使用权进行登记。

改革：建立统一登记制度

我国现行的不动产登记的格局是：从横向看，是多部门登记，有多个部门从事不动产登记；从纵向看，是多层级登记，县、市、省的相关部门都可以依职权进行登记。

这种格局形成的主要原因是，我国的不动产登记是基于行政管理的需要而建立，而不动产登记的主要功能则是公示不动产权利和维护交易安全。因此，目前的这种不动产登记格局很不利于我国市场经济的发展和交易安全，并呈现出物权登记不一致、增加当事人的不合理负担、不利于查询、加重政府财政支出、造成国家税费流失等诸多问题。

为改变现行不合理的不动产登记格局，很多专家学者和实务界人士一直呼吁建立统一的不动产登记制度。2007年颁布的《物权法》明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。”这就为我国不动产登记制度的改革提供了法律依据。遗憾的是，由于这样或那样的原因，尽管《物权法》规定了不动产实行统一登记制度，但这一规定很长时间并未落到实处。

2013年11月召开的国务院常务会议，决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，并确定由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。至此，我国的不动产统一登记制度正式起步。2014年8月15日，国务院法制办网站公布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，面向社会广泛征求意见。可以预见，尽管许多制度设计还有待研究、许多分歧还有待统一，但不动产统一登记的步伐已不可逆转，我国的不动产统一登记制度即将建立。

登记——不动产物权公示的表征方式 第10篇

在我国, 对不动产物权登记享有职权的行政机关有国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水利行政机关、渔政管理机关、林业管理机关等。它们分别对土地、房屋、矿产资料、水资源、森林资源等而发生的物权或准物权行使登记管理权。由于土地和房屋与人们的生活、生产联系最为普遍和密切, 因此在不动产物权登记管理中, 国土管理机关与房产管理机关对土地物权与房屋物权的登记管理显得尤为普遍和重要。

在我国土地所有权属于国家所有, 法律禁止土地买卖, 因此, 不存在土地所有权的民事转移问题。但在土地有偿使用权的初始取得以及使用权注销时应当进行登记。

我国法律规定对房屋的买卖要进行登记。早在《城市私有房屋管理条例》中即明确规定:城市私有房屋所有人, 须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续, 经审查核实后, 领取房屋所有权证。房屋所有权转移或房屋现状变更时, 须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。

当前, 完善物权法中的登记公示制度, 重点应放在完善不动产登记制度上。登记的效力在于在当事人达成以设定、移转物权为目的的合同以后, 一经登记便可以产生物权设定和转移的效力。例如房屋的买卖必须经过登记才能发生所有权的转移, 当事人之间虽然达成了买卖房屋的协议, 如果未经登记, 则只能在当事人之间产生债权债务关系, 而不能发生房屋所有权移转的效力。物权登记的目的在于将物上权利设立和变动的信息向社会公开, 使第三人了解这些信息。这样不仅能够使权利的移转形成一种公信力, 使已经形成的权利成为一种干净的权利, 更重要的是使第三人能够通过登记了解权利的状况以及权利上是否存在其他权利等, 为不动产交易的当事人提供一种风险的警示, 从而决定是否与登记的权利人从事各种不动产交易。

当前, 一些当事人为了逃避有关税费, 在房地产交易时不履行登记手续。这对保护其合法权益十分不利。因此, 强化社会的不动产登记意识十分重要。

摘要：当前, 一些当事人为了逃避有关税费, 在房地产交易时不履行登记手续。这对保护其合法权益十分不利。因此, 强化社会的不动产登记意识十分重要。