房地产经济制度（精选10篇）
房地产经济制度 第1篇
1 ssp范式的概况
SSP范式是指制度结构 (structure) 决定或直接影响着制度安排 (system) , 制度安排决定或直接影响着制度绩效 (performance) 。这构成了一个范式, 也就是SSP。1978年美国经济学家爱伦·斯密德在其著作《Property, Power and Public Choice》内首次提出。
(1) 状态。个人、团体及物品特征是斯密德SSP范式中的状态。在SSP范式中认为, 预测制度效果的决定因素就是状态, 因此, 将状态作为其核心内容, 是分析制度的前提。
(2) 结构。结构是指人们进行的制度方案选择, 进而对各种状态下产生的人和人之间相互依赖感的确定。也就是说, 结构的组成主要源自于制度与选择的权利, 并对人和人之间的关系进行了描述, 并对其行为能力进行了分析, 如其行为越过了行为范畴将被阻止。
(3) 绩效。斯密德认为, 物品特性不同, 其带来的状态也不尽相同, 在不同特性物品上选用一致的制度或权利, 其带来的绩效也不相同。换言之, 一定状态下制度或权利选择的函数就是绩效。SSP范式可以对不同权利状态情况进行分析, 并能够研究不同权利结构对制度选择的影响及作用, 进而得到经济绩效。
2 SSP范式的房地产经济制度分析
(1) SSP范式:状态-房地产经济制度
作为房地产经济活动的相互关联性, 房地产权利基础在联系各因素之间具有重要意义。所有房地产经济活动的开展, 都离不开各种相互关联性与其出现的产权关系。从其生产进行分析, 在房地产经济活动生产中不仅需要自身生产要素 (土地规模、建造条件) 还需要投入与产出其他区域经济的相关内容。因房地产产品非相容使用与使用者非相容性, 致使消费者取得的效用不仅需要其本身的房地产消费, 更需要其他人的消费。利益相关主体权利对等获取方式是政府决策必须考虑的问题, 因房地产产品具有公共性, 在相关联系中将产生消费与交易, 实现房地产经济的可持续发展。房地产权利状态可以对房地产经济活动中的有关利益主体与产品特征进行描述与反映, 如生产者、消费者等。通过房地产权利状态的分析, 可以充分了解房地产经济制度与其绩效之间的关联性。利用状态变量可以对房地产权利分配过程中出现的各种关系进行揭示, 这种方式是处理土地资源紧缺所引发矛盾的重要方式。产权界定与产权的不同选择, 将对房地产经济运行的效果起到至关重要的作用。通过对人与人之间相互依赖性的控制与协调, 政府可以对人们利益分配问题进行有效处理。在都市村庄拆迁中, 应对主体权益者的权利进行控制, 并明确产权界定的范围。
(2) SSP范式:结构-房地产经济制度
《西方新制度经济学》书中卢现祥认为:"从制度结构上分析, 制度由三部分组成, 即由社会认可的非正式规则、国家制度的正式规则和实施机构所构成。"房地产经济制度的正式规则包含1991年1月18日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》, 1994年7月5日颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》, 1998年8月29日颁布的《中华人民共和国土地管理法》, 2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》等, 非正式规则是指社会不同群体的房地产经济发展观、可持续发展观、公平和效率、法律意识, 如何处理开发商与消费者之间关系等。一种制度的实施是否具有不错的成效, 不但完善其正式规则与非正式规则, 还要健全其实施机制。如制度实施, 没有健全的实施机制做后盾, 则无法真正发挥制度的功能, 更不能确保房地产经济制度的有效性。
(3) SSP范式:绩效-房地产经济制度
在分析制度后果的前提下, 必须衡量制度绩效。制度收益与制度成本是组成制度后果的重要部分。房地产经济制度研究中主体不同其对有效性的理解也有所不同, SSP范式在结果分析中, 可以体现出现行制度设计的有利方, 由此看出, 有效性的分析和SSP范式的结合, 对房地产经济制度的合理性具有至关重要的作用。
(1) 制度成本。科学合理的管理体系是确保房地产经济制度可靠运行的重要途径。房地产经济制度运行中存在多个利益方, 因微观经济行为主体目标和宏观经济目标之间存有一定差异, 通过政府就可以对微观经济行为各主体之间的关系进行有效协调, 避免利益矛盾的产生。在对利益不同主体关系协调中, 政府必须对其信息透明度进行有效提升, 并进行有关职能部门的设立, 对房地产开发、销售等行为进行监管。在房地产经济发展中, 必须对消费者、政府的主观需求进行有效满足, 建设单位还要对三方利益关系进行协调, 实现房地产事业的可持续发展。
(2) 制度收益。在房地产经济制度可靠运行中, 因其主体不同, 其价值取向也有所不同。政府职能中包含对各主体利益关系的协调, 在对其矛盾进行缓解时, 应防止利益矛盾的出现。房地产经济制度的建立, 为建设单位和消费者提供了交流的渠道, 能够有效平衡各方的利益。在房地产经济制度相关文件编制中, 可以规范建设单位的行为, 避免不法行为、违规行为的出现, 同时对提高建筑物质量具有关键性的作用。
(3) 制度绩效。总收益与总成本是经济制度实现其有效性的重要途径, 在选择与创新房地产经济制度时, 应选用潜在帕累托测试。假设房地产权利状态具有一定性, 在转移权利前如没有进权利拥有者的假定, 潜在权利结构分析则无法对权利转移起到指导作用。在计算房地产制度绩效时, 因效率无法产生如制度制定初期, 必须将"诱致性制度创新"理论引入房地产经济制度绩效, 实现制度绩效的最佳效果。
3 房地产经济制度的可拓性分析
房地产经济制度改革已破除了旧的经济制度, 建立起了与现代市场经济相适应的, 以住房市场化为基础并兼顾住房特殊属性的多层次住房供应体系的新制度框架, 下一步主要是完善和落实的问题。土地使用制度改革尚不彻底, 还带有较浓厚的旧的计划经济色彩, 有一些如何与现代市场经济相嫁接的深层次问题需要解决。房地产市场将由新建商品房买卖为主, 逐步转变为存量房买卖和租赁为主。房地产业将由房地产开发为主, 逐步转变为房地产经纪等房地产服务为主。政府应当在充分发挥房地产市场作用的基础上, 着力搞好保障住房建设, 调动土地使用者合理利用土地的积极性, 防止房地产市场大起大落。
帕累托效率是选择与创新房地产经济制度的理想目标, 为对推理过程进行简化, 房地产经济制度的可拓性研究主要对成本、收益等内容加以强调。所有房地产经济活动的初始点都是土地, 土地市场的权利问题将对房地产经济运行效率起到直接的影响, 为此, 在研究房地产经济制度可拓性时, 应从土地权利状态进行分析, 选用土地全民所有制基础上的派生所有制进行。
政府对房地产权利的主导地位由我国土地所有制所决定, 这样应分开看待权利收益和权利成本, 在房地产市场具体运行中, 将出现经济制度不合理等情况, 如无法遏制房地产过渡投资短期行为的出现。在选择与创新房地产经济制度时, 应适时将财产税引入, 在时间上房地产权利分配可重新进行, 在当期分配权利时, 房地产权利可以将新税源创造给当期政府, 这种情况下, 下期政府即便不进行有关房地产投资行为, 本地房地产物业的增值也能对以财产价值为主的城市财产收入进行有效提升。
4 结束语
综上所述, 随着国民经济的高速发展, 我国房地产行业也得到了极大的发展。房地产经济制度作为房地产经济发展的重要保障, 通过SSP范式对房地产经济制度状态、结构、绩效进行了分析, 以期为完善房地产经济制度提供了可靠的保障。
摘要：作为国民经济发展的重要支撑产业, 房地产业对社会经济发展具有关键性的作用。如何确保房地产业的健康、可持续发展是个值得关注的问题。在经历过快速发展的同时, 我国房地产业也出现了诸多问题。为推动房地产经济的发展, 必须从其制度入手。本文主要对SSP范式的概况、房地产经济制度及可拓性进行了分析与探究。
关键词：SSP范式,房地产经济制度,可拓性,概况,状态,绩效,房地产业
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房地产经济国民经济论文 第2篇
本文探讨了房地产行业对于我国国民经济的重要影响的作用，提出促进我国房地产行业的发展的相关措施。
1.房地产行业对我国国民经济的增长作用
1.1房地产行业是我国国经济的支柱产业
我国国民经济发展方向总体的变化情况，通过房地产行业就可以较为准确地反映出来。
因为，房地产行业敏感度较高并且与其他行业关联度较高。
在此之外，房地产行业成为国民经济的支柱产业，最重要的就是可以有效地拉动就业，扩大内需，促进其他行业的不断发展。
这样的带动作用主要体现在：第一，房地产经济的不断发展可以促进我国内需的扩大。
第二，房地产经济发展可以有效吸纳其他相关行业的资金，由此带动有关行业的发展，进而促进我国国民经济的快速健康的发展，实现我国整体的健康发展，促进我国经济的转型。
第三，房地产行业直接影响我国国民的生活质量以及消费水平，决定着我国居民的幸福感指数。
因此，从上述表现来看，房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产行业发挥着其他行业无法代替的作用。
1.2房地产行业促进我国市场经济的成熟
房地产经济与我国的市场经济联系非常密切，处于相互制约，相互影响的状态。
房地产经济的发展离不开市场经济的成熟，同时市场经济的不断成熟也在推动市场经济的进一步发展。
目前，我国对于房地产行业的相关调查显示，我国的房地产经济的不断发展已经成为促进我国市场经济发展的关键性力量。
房地产经济的发展，促进建筑行业、冶金行业、电器行业、钢铁行业快速发展，为我国国民经济的发展指明一条新的发展之路。
但是我们也要认识到，房地产经济不断发展的同时，也造成巨大的风险。
因为房地产经济一旦出现大的变动就会造成国民经济的波动，并且房地产经济一旦出现不合理的增长的现象，就会造成泡沫经济，影响国民经济稳定。
因此，我们必须对国民经济发展进行合理的控制，利用相关经济、法律、行政手段来防止房地产行业带来的风险，这样才可以更好地实现房地产行业的健康、可持续的发展，保障房地产行业与市场经济相会之间有序，平稳的发展。
1.3房地产经济可以改善人民生活，推动就业
房地产经济的作用十分广泛。
首先，房地产经济可以增加我国国内生产总值，推动我国现在生产力水平，更重要的是可以有效地改善人民的生活，增加我国公民的经济收入。
目前，我国现在就业状况较差，严重阻碍我国市场经济的发展，而房地产经济可以有效增加我国现在就业人口，促进我国现在民众充分就业，同时房地产经济也可以带动其他行业的房展，从而提供更多的就业岗位，解决现在我国就业难的状况。
此外，由于我国现在房地产行业独特的作用，还带动许多学科的学习热情，比如建筑工程和金融。
因此，房地产行业可以进一步促进改善人民生活，推动中国社会居民的充分就业。
2.今后房地产经济发展的`措施
2.1合理控制房价
目前我国房地产行业的泡沫经济导致现在房地产经济出现崩盘。
但是，现在政府要通过利用现在政府的合理宏观的政策，将房价控制在合理的范围内，保证我国的房地产经济不会出现泡沫型增长，造成国民经济的负面增长。
尤其中央政府政策调控部门要充分认识到房地产行业发展可能带来的风险并且运用政府宏观调控手段进行合理的化解风险。
此外，我们还要建立健全对房地产行业的监督机制，不断加强管理。
同时要建立合理评估制度，更好地规范房地产行业的行为，促进房地产行业更好地发展。
2.2建立房地产动态监测系统
房地产行业的动态监测系统要考虑多方面的因素。
首先，要结合房地产行业自身发展特点，做好预算。
其次，还要考虑与房地产相关联的产业，制定相关的动态监测系统。
最后，我们要建立完善的动态监测的系统，要重点研究房地产行业开发投资、土地交易的关键性的环节，防止出现钱权交易的行为。
此外，我们还要关注房产交易的活动，保证房地产行业的发展。
2.3其他相关政策
首先，我们必须优化房地产产业结构，促进产业结构的升级和优化，实现更好地发展。
其次，要完善相关的法律法规，通过法律手段规范现在房地产行业的投资行为以及生产和消费的方式，保证房地产行业的良性发展。
最后，我国要调整房产结构，建设保障性住房以及廉租房，同时要提高经济适用房的比例，促进我国房地产产业的发展。
结语
房地产经济是我国国民经济的重要支柱产业，对于我国国民经济发展持续发展重要的作用，促进我们市场经济的不断发展和完善，改善现在人民的生活水平，是我国国民经济支柱产业。
因此，我们也要认识到房地产行业发生较大的波动的时候会使我们的国民经济和社会发展产生较大波动。
我国要针对房地产经济进行控制，对房价进行控制，对我国现在的房价市场进行动态监测，进一步优化房地产产业结构，完善相关法律制度进行完善，规范现在房地产行业。
更好地促进我国现在房地产行业的发展，实现更好地发展，促进我国国民经济不断地发展。
【2】国民经济发展与房地产业的关系探究
从社会经济和国民经济等市场经济方面的现状来进行分析研究，可以将房地产业视为受到国家政策制度、法律法规影响较大的一个限制性的行业。
由此可见，中国的房地产业和国民经济的发展之间除了个体和整体、局部和全部的包含关系以外，内在还有着极为密切的联系性与错综复杂的相关性。
一、国民经济发展和房地产业之间的一般关系
具有先导性和基础性的房地产业通过促进经济增长、推进城市化建设和提高人民生活水平等方面的举措，为中国社会主义市场环境下的国民经济发展做出了巨大的贡献，在整个国民经济的发展过程中都占有相当重要的地位和作用。
显而易见，国民经济发展和房地产业在一般意义上具有互为前提而相互促进和互为条件而相互制约的辩证统一性关系。
站在国民经济发展的总体角度来考察这种辩证统一的一般关系，一方面，中国国民经济发展的总体状况为房地产业的存在和发展奠定了稳固而坚实的宏观基础，既带动了房地产业在整体上的宏观发展，又在一定程度上限制了发地产业发展的速度、进度和程度。
另一方面，房地产业在中国国民经济中是促进和推动国民经济发展全新增长点的一个阶段性支柱产业。
正确认识、理解和处理好这两者之间的关系，直接关系着房地产业能否正常运转和健康发展，决定着国民经济发展在宏观调控之下的经济总量和经济机构是否平衡的关键性问题。
站在改革开放以来的实践角度来考察这种辩证统一的一般关系，经过几十年的成长和发展，房地产业在拉动中国国民经济发展和扩大人民劳动就业等诸多方面都有着举足轻重的积极作用。
与此同时，中国国民经济的持续性稳步增长，现代化和城市化进程的显著加快等经济性的有利条件也为中国房地产业的健康运转和顺利发展提供了极为广阔的发展空间。
可见，中国国民经济的发展和房地产业的发展之间始终存在着具有积极意义的良性互动效应。
保持住这种互动效应的动态过程并使之协调、持久地发展下去，也是中国国民经济发展领域中宏观调控必须执行和完成的一个重要任务。
二、国民经济发展和房地产业之间的相互影响
1.国民经济主要宏观变量对房地产业的影响
(1)国民收入对房地产业的作用和影响
论网络经济对房地产经济的推动 第3篇
【关键词】网络经济房地产经济推动作用
一、网络经济概述
在网络飞速发展的时代，衍生出一种新的经济形式——网络经济，而网络经济是依托计算网络而生的新型的社会经济形式，信息化和全球化在经济全球化的推动下应运而生，促使网络经济发展壮大，成为信息化和全球化发展中的纽带，影响着人们的生活、生产，无论是在生产关系还是生产力等方面都起到举足轻重的作用。网络经济也称作互联网经济，在生活中给人们的生活带来便利，人们足不出户即可享受到高效便捷的服务，这种新形式的经济体系不仅应用于生活，同时在生产上也应运而生，企业中运用网络经济不仅能提高生产、优化产业技术，提升人员整体素质，更能为企业带来切实的经济效益，减少成本投入增加利润空间。总而言之，网络经济发展正在不断开发社会生产力潜在价值，从社会发展和经济发展的角度来说提高大众对网络经济的认识度是非常必要的，认知提升才能带动行动，使人们利用网络来实现经济价值，从中获得切身利益。
二、房地产经济概述
近年来房地产行业的飞速发展带动国民经济的发展，对国民经济的发展有着深远的影响，且地产行业涉及领域广泛，能够在很大程度上带动较高的经济价值，对经济和社会的发展都有举足轻重的意义。改革开放带动着国民经济的飞速发展，各领域新兴企业也迅速崛起，这其中尤其是房地产行业的兴起最为迅猛。我国经济体制的不断发展和完善为房地产行业提供了便利支持，使得房地产行业发展势头大增。因此传统的地产行业在现代科技和经济进步的推动下已经不能满足现代房地产行业的需求了，且传统地产行业在运作中也存在也一些问题弊端，所以要想房地产经济得到良好稳步健康的发展，改善传统施工设备、施工技术以及施工人员的文化素养是当前首要任务。
三、网络经济对房地产经济的影响
经济全球化和信息化的普及推动着网络经济的发展，势必会影响到地产经纪的发展，而网络经济的产生必然会对传统生产力和生产关系产生冲击，而且也影响到技术的创新，在生产力上可以提高劳动力的使用率，提高劳动效率。高速发展的创新技术能够在一定程度上减少房地产开发的成本，并能提高劳动技术和建筑技术，能够促使房地产开发有更高的利润空间。
1.对房地产传统资源的影响
房地产行业的经济发展逐渐受到互联网经济的影响，在新型的经济发展社会，信息资源的质量提升与整合都深深的影响着房地产行业的健康发展，现代信息资源与房地产传统资源在一定程度上互相置换，互相影响，同时传统资源吸取现代信息资源的精华，弥补自身不足，这样能够有效的减少房地产发展受传统的限制，从而加速房地产发展的步伐，提升房地产发展的效率，因此无论是从生产力上还是发展空间上或是从相对独立的传统资源角度来说，网络经济的发展都在潜移默化的影响着房地产经济，并且起到积极的推动作用。
2.对房地产经济技术的影响
在房地产行业中运用网络经济能够使技术得到质与量的提升，首先，网络技术结合先进的建筑设备使得地产开发和经营过程中固有建筑设备和施工设备得到改善和提升，使技术更加先进、智能，提高工程质量、优化施工进度。同时在房屋管理上，物业管理利用智能设备能够更有效便捷的进行管理，例如使用监控设施不仅方便物业管理同时保障居民的安全。另一方面，网络经济的应用为房地产交易提供了便利，客户与房地产商通过网络电子商务交易的方式进行直接的交易，这样的交易方式保证了交易的安全性同时提高了交易效率，所以网络经济与房地产经济密不可分，互相影响，网络经济带动房地产经济的迅猛发展，房地产经济同时又为网络经济提供发展平台。
3.房地产经济的发展趋势
房地产行业依托产业多涉及面相对广泛，与多方面的发展相关，经济发展上更是息息相关、互相影响，并不是独立存在于社会经济中的，对于我国现有的国民经济来说，房地产行业已经成为支柱产业，意义重大。虽然房地产行业兴起的时间不长，然而在国家经济制度作用下发展速度却很快，突飞猛进，这与国家的一些扶植政策是分不开的，资金上的大量投入保证了房地产行业的稳健、快速发展。
结束语
网络经济在不同层面都在积极的影响着房地产行业，无论是在地产技术、劳动人员的能力以及制度上的改善网络经济都起着至关重要的作用，在网络经济的作用下，知识和信息对传统房地产资源的影响促使房地产业生产潜力和前景得到更好开发，房地产资源的开发决定着房地产经济的发展，有效的利用网络经济和先进的现代化信息技术房地产行业分工细化、知识共享，使房地产资源得到有效利用。因此，网络经济对地产经济的推动有着重要的意义，逐渐成为主流趋势，引导传统观念，向新型经济形式迈进。
参考文献
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房地产经济制度 第4篇
关键词：房地产,宏观调控,住房保障,评价
近年来, 随着我国经济持续快速发展、城市化进程提速、土地价格不断飙升, 高房价已成为摆在政府面前的一个现实民生问题, 由此引发的各种社会问题也层出不穷, 房价已成为构建和谐社会的拦路虎。作为国家对房地产市场宏观调控重要组成部分的住房保障政策, 已紧密关系到人民群众的切身利益。
2011年6月, 党的十七届五中全会, 再次提出要加大保障性住房建设力度, 全国将在今年完成建设保障房1000万套, 未来5年开工建设约3600万套保障房, 这为我国未来的保障性住房建设指明了方向。因此, 在当前房地产市场宏观调控的大背景下, 如何正确理解及评价住房保障制度的经济学作用, 对保持我国房地产市场的健康有序发展具有重要意义。
一、住房保障制度的基本概念
住房保障制度通俗地讲就是住房领域的社会保障, 是政府为弥补市场“失灵”, 运用经济、行政和法律手段, 以保障满足国民基本住房需求所做出的多种制度安排。在一个完整的住房保障体系中, 住房保障的对象, 从狭义上讲是对少数低收入、住房困难群体提供的特殊保障;从广义上讲, 是对广大社会成员以提高其住房消费能力而提供的普遍的住房保障。特殊保障是对少数贫困群体的一种社会救助;普遍保障是对广大社会成员提高住房消费可支付能力的一种扶持。换言之, 普遍性的住房保障制度是社会和谐、经济发展的基石, 而特殊性住房保障制度则是为了救助弱势群体, 体现的是社会公平与互助, 而一个完善的住房保障制度应是特殊性住房保障与普遍性住房保障的有机结合。因此, 保障性住房可以定义为那些政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、价格、租金的经济适用房和公共租赁房。
政府救助和扶持的保障对象不同, 保障的方式也有所不同, 可以是实物保障, 也可以是货币保障;而从保障切入点或方式上讲, 又可以将住房保障分为住房供给面和需求面的保障, 前者主要是由政府直接出资兴建住房并分配给保障的对象, 后者则是政府通过收入补贴、税收减免、信用担保、金融扶持等方式增强保障对象的住房可支付能力。尽管住房保障的对象不同、政府救助和扶持的方式不同, 但政府实施住房保障政策的目标只有一个, 就是让“人人住有所居”。
二、制度评价的理论依据
住宅保障制度作为政府调控房地产市场的政策措施应符合经济规律。因此, 了解相关经济理论对制度评价具有特殊重要作用。
(一) “准公共物品”理论
经济学所谓的公共物品是指政府为社会提供集体利益的物品和劳务, 具有消费的排他性、使用效益的外部性和所需费用的共同分担性特征, 如国防、教育等。而所谓私人物品指那些消费具有竞争性和排他性, 而且能够准确地识别其受益产品, 如食品、服装等。介于上述两者之间的就是“准公共物品”或“准私人物品”, 如煤气、通信等。
在解决居住问题时, 居民对市场的依赖程度与家庭收入水平息息相关。家庭收入水平越高, 对市场的依赖程度就越高, 住房就越接近于私人物品;反之, 依靠政府优惠政策扶持的程度越高, 住房就越接近公共物品。显然, 在我国现阶段, 对于中低收入人群而言, 住宅介于公共物品和私人物品之间, 具有“准公共物品”特征。
(二) 供求理论
供求理论是在市场经济条件下, 描述供求数量和价格之间相互关系的理论, 价格与供给数量正相关, 与需求数量负相关。由于房地产市场的不完备性, 使得仅靠价格机制的作用难以实现市场均衡, 因此需要借助政府的干预来影响市场的供给、需求的数量和价格, 引导各市场主体对房地产市场形成合理预期, 以实现房地产市场资源配置的优化。
政府干预房地产市场是必需的, 但这种干预并不是取代市场本身的自行调节机制, 而是弥补市场机制的不足和缺陷。因此, 政府制定市场干预政策时, 必须准确把握已存在的供求关系, 分析房地产市场供给弹性、需求弹性等市场特征, 遵循房地产市场短期和长期的供求变化规律。
三、住房保障制度的经济学评价
在当前国家对房地产市场宏观调控的政策背景下, 住房保障制度作为调控的手段之一, 一方面增加了住房供给;另一方面拉动了住房需求, 对平衡房地产市场的供求失衡, 平抑居高不下的房价, 避免房地产市场因国家调控对经济发展的影响, 起到了内在稳定的作用。
(一) 保障住房供给
保障住房供给的方法有两种:一是修建公有住房, 直接增加住房供给;二是减少投资者的成本, 间接增加住房供给。
1. 直接增加住房供给
如图1所示, 政府直接增加住房供给时, 住房供给曲线向右移动, 与住房需求在E′点相交, 在较低的价格水平上使供给与需求达到均衡。
政府直接提供住房充分发挥了政府行政调配资源的优势, 能够在短时间内扩大住房总量, 缓解住房短缺。但其弊端也很明显, 如政府财政压力过大, 而且在相当程度上抑制了房地产开发企业的作用, 不利于发挥社会投资的积极性。因此, 政府直接提供住房仅限于在住房供求矛盾尖锐、住房严重短缺的环境下实施, 同时还要注意保持适度。
2. 间接增加住房供给
当前, 政府对保障性住房建设出台了许多优惠政策, 如提供优惠贷款、减免税收、降低土地成本和简化行政审批手续等形式来减少投资成本, 间接地增加了住房供给。
政府采取这些措施的目的是减少修建住房投入要素的成本, 降低住房平均成本和边际成本。如图2所示, 房地产开发企业的投资建设成本由于各种供给政策而下降, 住房的平均成本曲线和边际成本曲线分别从AUC0和MC0下降到AUC1和MC1, 成本减少使住房供给量从Q0增加到Q1。
减少房地产开发企业的投资成本, 间接地在更大范围内增加住房供给, 同时也存在着某些缺陷, 如低息贷款政策不仅需要国家不断的财政支持, 而且这种金融制度与整个国家的资本市场分割, 不利于提高国家金融体系的运行效率;同时, 减少土地成本不仅会造成国有资产的流失, 而且会使享受政策的房地产开发企业处于一种不公平的竞争状态;另外, 减税政策扭曲了市场信号, 降低了微观经济效率。
(二) 拉动住房需求
政府实施保障住房需求政策的目的是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求。这里, 我们依据一般消费理论对政府的住房补贴政策进行分析。
基本假定:家庭全部收入用于住房商品和非住房商品消费, 且住房商品正常消费数量q和非住房商品消费数量z时效用最大;家庭初始选择住房商品和非住房商品的消费数量分别为q0 (最低为qmin) 和z0;得到没有任何附加条件的住房补贴s时, 家庭消费住房商品的数量增加到q1。
对于接受补贴的家庭, 还必须假定其家庭收入的某一比例固定地用于住房消费, 图3中q′表示这一固定的住房数量。显然, 只需考虑q′点竖线右方的区域。根据qmin、q0和q1之间的关系, 可以得出以下三种情况:如图3 (a) 所示, 初始消费q0超过要求的最小值, 即q0在qmin的右方, 对于其进行补贴, 这种家庭会将这种补贴当作额外收入, 而由于住房收入弹性较小, 因此预期拉动住房支出的增加较小;如图3 (b) 所示, 初始消费q0没有达到最低限度要求, 即q0在qmin的左方, 对于其进行补偿, 收入就会使住房消费增加, 达到最低限度的要求qmin, 从而预期会拉动住房消费;如图3 (c) 所示, 初始消费也没有达到最低限度要求, 即q0在qmin的左方, 对于这种家庭进行补贴, 住房消费仍然小于qmin, 因此预期:除非政府给予更多的补贴, 否则原有的补贴不会拉动住房需求。
由此可见, 住房补贴政策, 一方面能保证真正补贴给中低收入家庭, 从而更能控制和减少政府的住房开支;另一方面, 它还能避免对房地产市场自身运行规律和运行效率的干预。但同时, 这种方式只能在一定限度内拉动住房需求, 并不能对住房供给产生任何作用, 并且在住房供给不足的情况下, 发放住房补贴会引起房租和房价上涨, 从而增加申请住房补贴的数量, 增加政府财政支出压力。
四、结论
房地产业由于具有较强的产业关联性和广泛的市场, 是国民经济增长的重要支柱产业, 国家对房地产的宏观调控, 在一定程度上影响了社会投资。而通过保障性住房的建设, 一方面可以平衡因宏观调控导致房地产业的投资下降, 避免经济的剧烈震荡;另一方面也保障了中低收入家庭的住房需求。因此, 从经济学理论角度看, 住房保障制度对于稳定社会投资, 拉动住房消费, 保持国民经济的健康稳定发展具有极其重要的经济学意义。但同时, 因其实行政府严格的价格管制, 虽然在一定时期能够达到“满足中低收入家庭需要”的目的, 但会对长期住房问题的解决带来压力, 如会影响社会投资的积极性, 导致长期市场供给的减少, 不利于房地产市场自我调节机制的形成, 所以住房保障制度也有一定的局限性。
参考文献
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房地产经济制度 第5篇
1.有甲、乙两块土地，甲土地的单价为 1400 元/平方米，乙土地的单价为 1020元/平方米。甲土地的容积率为 5，乙土地的容积率为 3，则甲、乙两地的楼面地价分别为()元/平方米。
A.280，340
B.260，320
C.240，380
D.240，320
正确答案:A
解析：楼面地价=土地单价/容积率。
2.房地产状况修正中，实际估价中遇到最多的是()
A.区位状况修正
B.城市规划管理条件修正
C.实物状况修正
D.土地使用权年限修正
正确答案:D
3.估价时点是()。
A.估价作出的日期
B.接受估价委托的时期
C.提交估价报告的日期
D.估价结果对应的日期
正确答案:D
4.()的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现。
A.重置价格
B.重建价格
C.重置价格和重建价格
D.以上都不是
正确答案:A
5.运用成本法估价时采用的是()。
A.客观成本
B.实际成本
C.重置成本
D.以上都不是
正确答案:A
二、多项选择题
6.收益法估价的步骤包括()。
A.搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料
B.预测估价对象的未来净收益
C.搜集房地产价格构成等资料
D.测算重新构建价格
E.选取可比实例
正确答案:AB
解析：运用收益法估价一般分为以下 4 个步骤进行：①搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料;②预测估价对象的未来净收益;③求取报酬率;④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
7.楼面地价=()。
A.土地总价÷土地面积
B.土地单价×容积率
C.土地单价÷容积率
D.土地总价×总建筑面积
E.土地总价÷总建筑面积
正确答案:CE
解析：楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价÷总建筑面积。由此公式找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价÷容积率。
8.在建工程适用的估价方法有()。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
E.基准地价修正法
正确答案:BD
解析：新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发建设的房地产(即在建工程)、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价，成本法适用于些很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。
9.关于收益法，下列说法正确的是()。
A.适用于评估收益性房地产
B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益
C.农地的估价可以采用收益法
D.收益法求得的价值称为积算价格
E.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和
正确答案:ACE
解析：收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。
B 项，收益法要评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。D 项，成本法求得的价值称为积算价格。
10.下列各项，适用收益法进行估价的是()。
A.公寓
B.公园
C.停车场
D.加油站
E.行政办公楼
正确答案:ACD
解析：收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。
三、案例分析题
(11-13 题共用题干)
某房地产开发公司取得土地一宗。计划建造公寓出售，该地上原有房屋建筑面积1000平方米须拆除，采用产权调换方式按原面积安置。原房屋重置价为 600 元/平方米，经评估人员确定为七成新。目前市场价为 1500 元/平方米，新建房工程造价 1300 元/平方米，市场价 2500 元/平方米。
11.房地产开发公司在交易前计算建造成本包括()。
A.土地使用权出让金
B.房屋拆迁安置补偿费
C.房屋建筑安装工程费
D.管理费
12.房地产开发公司为此项目施工招标时，必须具备()。
A.工程综合说明
B.设计文件
C.主要施工方案
D.工程质量标准
13.该房地产开发公司在房屋建设期间预售，必须满足的条件是取得()。
A.土地使用权证
B.建设工程规划许可证
C.预售许可证
D.房屋所有权证
正确答案:11.CD;12.AB;13.ABC
解析：1.AB 两项属于土地取得成本，不属于房屋建造成本的范畴。
2.房地产开发项目招标时，开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引承包单位来投标。可以看出招标时需要备有工程综合说明和设计文件。
房地产经济制度 第6篇
由于中国总体改革走的是一条渐进式改革的路径,使得中国各领域内的改革形成了对“摸石过河”模式的路径依赖。而改革已走入深水区和敏感区,“触动利益比触动灵魂还难”,多项改革被困局所限。
本文利用制度变迁理论对房地产税改革走过的路径进行辨析(探讨的房地产税改革着重于对住宅持有环节的征税),认为房地产税改革经历了“中央强制供给型”和“地方机会主义供给型”两个制度变革阶段,并预期未来“需求诱致型”制度变革路径无法走通,房地产税改革还会回到“中央强制供给型”制度变革路径上,“顶层设计”将成为必然选择。
2 制度变迁理论下的中国渐进式改革
2.1 制度变迁理论
制度,是社会中个人所遵循的行为规则,包括制度性安排如法律、规定、合同等,也包括非制度性安排如风俗、习惯、道德、信仰等。制度变迁或制度创新,一般是指对构成制度框架的规则、准则和实施的组合所做的边际调整。随着产品和要素价格、市场规模、科学技术等的变化,出现新的获利机会,就会打破原有的制度均衡,产生新的制度需求。从制度供给角度,从某种现行制度安排转变到另一种不同制度安排的过程,是一种费用昂贵的过程。只有当新制度安排的潜在制度收益超过组织新制度安排的变革成本时,才可能发生新的制度供给,当新的制度供给与新的制度需求相匹配时,才能达到新的制度均衡。当制度需求与制度供给不一致时,就会产生制度非均衡,通常表现为制度的有效供给不足。
制度改革首先有一个发起制度变革的主体选择问题。变革主体不同,所遇到的阻力不同,发生的变革成本(即交易费用)也不同。一种制度变革如果由该经济中所有行为主体和各利益集团协商一致、共同发动,就是“全体主体主动性变革”,此时的变革成本和变革阻力最小。一种制度变革如果由部分行为主体或利益集团发动,即“部分主体主动性变革”,这种变革会遇到反对者和被强制者的抵制,其变革阻力和变革成本相对较大。由政府发动和组织的制度变革称为“政府主动性变革”,其所遇阻力的大小一方面来自于外部支持变革的主体和利益集团与反对变革的主体和利益集团的力量对比,另一方面取决于政府内部的偏好与机构的官僚化程度。
从制度变革的方式上,一般可以分为诱致性制度变革和强制性制度变革。诱致性制度变革是由微观主体为捕捉获利机会发起、组织和实施的,强制性制度变革是由政府和法律的命令规定和实施的。诱发性制度变革的阻力大小,除了与团体内部的一致程度密切相关 ( 如1978年冬夜,安徽凤阳县小岗村的18个农民在分田到户的私下合约上摁下手印,并许下一旦有风险,将对提议改革村干部的子女养活到18岁的承诺 ),还取决于与现行行为规范、意识形态的背离程度以及政府对其可能采取的支持或反对的态度有关。强制性制度变革阻力的大小,主要取决于对既得利益分配格局中既得利益的侵犯。
从制度变革的目的上,一般包括两个方面,一是改进制度效率,增加社会财富的总量;二是改革权力和财富的分配格局。前者是将蛋糕做大,后者是改变蛋糕的分配。一般来说,诱致性制度变革和全部主体主动性变革的直接目的在于改进制度效率,改革的结果往往是人人受益,无人或少人受损,实现帕累托的改进,只是由于受益多少的不同而使得权力和财富的分配比例发生部分的改动,因而改革的阻力和成本比较小。部分主体主动性变革的目的往往既要改进制度效率,又要实现权力和财富的再分配,增大了改革的阻力和变动成本。强制性制度变革和政府主动性制度变革的目的,既可以是改革制度效率与改革权力和财富的分配格局兼有,又可以单纯为了改革权力和财富的既定格局。当制度变革的目的主要为改革分配格局时,必然会使一部分集团和群体获益,一部分集团和群体的利益受损,受损的一方必然会千方百计地阻挠变革的实施和进行,受益的一方也会因为受益比例的多少而发生矛盾,因此变革的阻力和成本最大。
2.2 中国渐进式改革的三阶段理论
对中国制度变迁的研究,始于20世纪90年代,国内经济学界沿袭西方制度变迁经济学,提出了解释中国制度变迁的各种假说。林毅夫通过人的有限理性假设和动力学机制的分析,得出了“诱致性制度变迁”和“强制性制度变迁”的定义。杨瑞龙在其基础上得出了“中间扩散制度变迁方式假说”,提出了“中国制度变迁方式转化的三阶段论”,认为中国的制度变迁由改革初期的供给主导型向中间扩散型制度变迁方式转变,最终过渡到需求诱致型制度变迁方式。之后,在其前理论的基础上进一步提出了“阶梯式的渐进制度变迁模型”。黄少安在对杨瑞龙的观点评析中提出了“制度变迁主体角色转换假说”,他认为制度变迁中的不同主体在制度创新中的角色定位是不断发生变化的。周业安在社会秩序二元观的基础上,提出了一个分析中国制度变迁的初步演进理论框架,他认为中国的改革过程交织着政府选择外部规则和社会成员选择内部规则的双重秩序演化路径。靳涛认为,中国渐进式制度变迁的演化是通过微观层次的突变和宏观层次的选择,演化稳定均衡状态的产生和打破的互动过程,提出了“双层次互动进化博弈制度变迁模式”。其中,杨瑞龙的基于中央政府、地方政府和微观主体的三方博弈基础上的中国制度变迁三阶段模型,能够合理地解释中国制度变迁的过程,本文对房地产税改革路径制度变迁的解释将基于该理论框架之下。
第一阶段:供给主导型制度变迁。
根据我国制度变迁方式转换的三阶段论,我国在改革之初,即上世纪70年代末所选择的是供给主导型制度变迁方式。其特征是:(1)变革的发起者和推动者是中央政府,凭借行政命令、法律规范及利益刺激,在一个金字塔型的行政系统内自上而下地规划、组织和实施制度创新;(2)虽然潜在的获利机会会诱发微观主体的制度需求,但只有当权力中心的制度创新受益大于成本时,实际的制度变迁才会发生;(3)权力中心为制度创新设置了严格的进入壁垒,仅授权给少数试点地区以制度创新权力,其他地区未经授权不得制度创新。
中央政府的效用函数为:
其中:Uc——代表中央政府的效用函数;
GDP——代表经济产出水平;
Sc——代表垄断租金,包括政权稳定、资源垄断性支配、意识形态不变等。
制度变迁后的净收益为:
当新制度的改变使得中央政府的效用增加,即ΔUc>0时,制度变迁才能继续,相反当ΔUc<0时,制度变革将停滞。
放权让利的制度变革,一方面可能会带来经济活力,使得社会总产出增加,而另一方面会冲击原有的意识形态、造成社会的不稳定。因此,制度变革的不确定性,使得中央政府选择利用已有的组织资源和行政架构,采取了与原苏联“休克疗法”截然不同的渐进式的改革路径:在改革空间布局上,采取先试点后推广的策略;在改革的时间安排上,从增量改革推进到存量改革。
第二阶段:中间扩散型制度变迁。
随着放权让利的改革策略和“分灶吃饭”财政体制的实行,地方政府可支配的财政收入规模和本地社会总产出正相关,行政性放权使得地方政府拥有了较大的资源配置权,作为沟通中央政府制度供给和微观主体制度需求的中介——地方政府逐渐具有了独立的行为目标和行为模式,从而在向市场经济过渡的过程中扮演了主动谋求制度变革潜在净收益的“第一行动集团”的角色,制度变革的主体从中央政府变为地方政府,中国制度变迁进入中间扩散式制度变迁模式。
获得改革优先权的地区,通常可以在较小的成本下取得双重收益:一是优惠政策带来的额外收益,二是改革先行一步的体制优势带来潜在的制度收益。制度创新壁垒的存在,使得收益具有“垄断租金”的性质。地方政府之间为了获得“垄断租金”开展了关于制度创新优先权的争夺,这种争夺依赖于地方政府的讨价还价能力和地方经济的实力。竞争的结果,获得制度创新优先权的地区实施制度创新,未获通过的地区政府许多采取先斩后奏、暗中模仿等自发创新方式突破壁垒,获取制度创新潜在收益。最终,中央政府事后确认了各地的自发制度创新行为,从而使得市场化取向的制度变革在全国范围内实施。
地方政府的效用函数如下:
其中:U1——代表地方政府效用函数;
R——代表地方政府按分成财政体制下取得的财政收入;
Sl——代表地方政府的垄断租金,包括制度变革优先权的额外收益,官员的政治升迁、灰色收入等。
制度变迁后的净收益为:
无论是自发的还是经过授权的地方,实施市场化的制度变革后地方政府的净收益ΔUl>0为普遍情况。需要指出的是,获取的制度变革潜在收益中,经试点授权的地方政府负担了因其他地方政府“搭便车”行为造成的改革外部性的成本,自发改革的地方政府负担了未经中央授权的政治风险,有可能影响到主要官员的升迁。尽管如此,总体看来改革的净收益是大概率事件,市场化取向的改革从农村到城市,从东部到西部,在中国大地上风起云涌地展开了。
当改革进入新的阶段时,地方政府并没有从市场上主动退出,由于财政收入分成比例既定,所以地方政府追求财政收入最大化目标必须依赖于企业利润的最大化,政府的垄断租金最大化目标(主要表现为官员职务升迁、对资源的支配力、灰色收入、权力租金等)的实现与本地的经济发展水平密不可分。因此,中国的市场竞争首先表现为地方政府之间的竞争,然后才是企业之间的竞争。地方政府努力凭借行政权力和经济实力向企业伸出“援助之手”,一方面保护和推销本地产品,另一方面充分利用各种政策创造优惠条件招商引资。所以,地方主要领导和大的企业主之间一般保持较好的公务和私人关系。
第三阶段:需求诱致型制度变迁。
企业作为制度变迁的间接谈判者,需要地方政府作为代理人向中央政府传递自己对制度创新的需求,因此地方政府和企业在争夺制度创新优先权或自发创新的过程中合作多于冲突,走的是一条双方合作、共同与中央政府讨价还价、突破壁垒的道路。通过突破,二者分享了潜在制度收益,而潜在制度收益的实现是通过明晰产权关系实现外部利润内部化的过程,它客观上促进了企业向自主经营、自负盈亏的市场竞争主体的转变。
企业的效用函数:
其中: Ub——代表企业效用函数;
π——代表企业经济利润;
E——代表企业的自主产权。
一旦企业获得较大的自主产权E,就希望限制政府干预其生产经营的行为。地方政府尽管仍具有控制企业的动机,然而排他性产权将会使得控制成本高昂,采取“无为而治”增强企业活力,地方政府反而可以获得更多的剩余。当权力中心从微观主体的制度创新中获得更多收益时,中央政府乐意变为新产权关系的保护者,并通过重建获取垄断租金的新的合约结构,使权力中心的租金最大化和保护产权达成一致。此时,微观主体将上升为制度变迁的“第一行动集团”,我国的制度变迁方式将由自由扩散型向需求诱致型转变。
3 我国房地产税的制度变革路径
中国房地产税改革艰难的原因在于,它不是微观主体在给定的约束条件下,为预期能导致自身利益最大化的制度安排而自发组织的制度创新,它是由中央政府为了对现存收入格局进行再分配调整而强制推行的制度变革,它的结果将导致既得利益集团的利益受损,如果制度设计不合理(如同个人所得税),将可能导致大部分人的资源消耗。由于对渐进式改革路径的依赖,2011年1月开始征收的房地产税选择了重庆和上海两市试点的方式,在试点的过程中由于地方政府的目标效用函数与房地产税的制度变革不一致,导致房地产税渐进式改革的路径失败。
新中国成立以后,我国实施的是福利房供给制度。城镇居民大部分以交纳极少的租金为代价,租住单位和地方政府的公房,没有房屋和地产的概念。直到上世纪90年代,“公房私售”开始实施,居民才逐渐积累了私有房产,到1998年住房商品化改革过后,人们才发现了房屋的商品性和资本品的性质。近年来,由于国内投资渠道狭窄,市场的流动性过剩,房地产因为升值的稳定性强,成为富人的重要投资渠道。于是,对房地产税的制度需求就相应产生了。
房地产税的制度需求主要来源于:(1)2003年以来的房价持续上涨,尤其是2009年以来房价的过快上涨,导致房地产泡沫累积,严重影响经济的健康发展,也成为一个社会问题和政治问题,需要房地产税作为抑制房价过快上涨的其中一个力量。(2)我国居民收入分配差距拉大,基尼系数逐年升高,财富分布不均日益显著,个人所得税调配功能弱化,需要在住房保有环节开征房地产税,“削富济贫”。(3)我国地方财政入不敷出,出现“土地财政”和投融资平台等问题,需要为地方寻找充沛的收入来源,规范地方政府行为。根据税种属性和西方实践,房地产税是优良的地方税税种。(4)由于住房保有环节税制出现设计空白,房屋和土地资源没有得到有效配置。
从2003年10月14日,党的十六届三中全会做出的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中,确定了“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”的大方向,房地产税改革的大幕徐徐拉开。从2003年至今,房地产税的制度变革路径已经经历了两个阶段:“中央强制供给型”制度变革阶段和“地方机会主义供给型”制度变革阶段,未来的路径选择虽然十八届三中全会决定中描述的是税收法定主义的道路,然而按照制度变迁理论,未来房地产税的改革必将走中央政府主导型的改革路径。
3.1 房地产税的“中央强制供给型”变革阶段
从理论上,房地产税是涉及增税的税制变革(至少表面上是这样),与增值税转型和“营改增”等结构性减税政策不同,达成社会共识的难度大,既得利益集团阻力强,不可能采取诱致型自下而上的制度变迁方式,只能采取中央政府的强制性制度变迁的方式。实际上,如表1所示,从2003年党的十六届三中全会以来,党和国家的重要文件中就多次出现推动“物业税”、“房产税”、“不动产税”改革的表述,充分说明房地产税的改革模式最初采取的是强制型制度变革或供给主导型制度变革的方式。
中央政府的效用函数为:
其中: Uc—代表中央政府的效用函数;
E——代表经济增长;
S——代表社会稳定;
经济发展E是房价波动lnp的减函数,社会稳定S是房价波动lnp和房地产税t变革成本的减函数,房价波动是房产税的函数,二者关系有争议,房产税变革成本c是房产税t的正函数。
由于房地产税t对变革成本c的影响是直接的,各利益集团的阻力是清晰和可感受到的,但是房地产税t对房价波动lnp的影响是间接的,即便能起抑制作用,其抑制程度也是难以确定的。当制度变革的成本风险较大,同时收益不确定时,对于房地产税改革是否具有潜在制度净收益以及具有多大的制度净收益是难以判定的,所以中央对房地产税的制度性改革迟迟没有启动。
直到2005年,财政部和国家税务总局在北京、重庆、深圳、宁夏、辽宁和江苏6省市的局部地区开展了物业税的模拟试点工作;2007年10月,范围扩大至安徽、河南、福建、大连4省市,合计在以上10个地区进行物业税的模拟评税工作的试点,并与相关部门合作,开发了房屋价值批量评估系统。
2009年以后,房价一路高涨使得人们对房地产税抑制房价的作用给予了厚望。在财税学者的推动下,在民众的呼吁下,国务院启动了实质阶段的房地产税的制度变革。基于对渐进式改革路径的依赖,本次房产税改革延续了中国以往改革采用的在个别地区试点的方式,于2011年1月18日通过决议在重庆和上海两市进行个人住宅房产税的试点。
3.2 房地产税的“地方机会主义供给型”变革阶段
当中央政府将制度变革的优先权交给重庆和上海之后,两市政府不是作为“好处”而接受的,而是作为“任务”而领取的。如上所述,作为中央政府和微观主体中介的地方政府,实际具有独立的行为目标和行为模式,在制度变革中,由于与微观主体的利益具有一致性,常常扮演了主动谋求制度变革潜在净收益的角色。理论上,房地产税作为地方的独享税种,其收入将全额成为地方的财政收入,对于地方政府而言应该鼓掌欢迎和主动谋求制度变革的净收益。然而,如果对地方政府的效用函数进行分析,就会发现情况并非如此。
地方政府的效用函数如下:
其中:Ul ——代表地方政府效用函数;
R——代表地方政府取得的财政收入;
O——代表地方政府的垄断租金,包括官员的政治升迁,灰色收入、寻租租金等。
t——代表房产税收入; t0——代表其他税收收入;
l——代表土地出让金收入;A ——对中央政府遵从度;
B——公众的支持度,或威望、名声。
由于房地产税的开征,将抑制房价、降低开发商的利润,使得营业税、企业所得税等大税种的收入t0预期减收;此外,房价的下跌会殃及地价,使当前地方政府的聚宝盆——土地出让金收入l减少。房地产税的涓滴收入难以弥补大税种的减收和土地出让金的减少,因此R是房地产税的减函数。垄断租金O中的重要内容是官员政治升迁,政治升迁与GDP、对中央的遵从度A和地方民众的支持度B三个因素都密切相关。房地产税的开征,对作为经济支柱产业的房地产业来说将产生负面效应,如果导致房地产业发展减速或停滞,将直接影响GDP的增幅,从而房地产税t是垄断租金O的减函数。对中央的遵从度A和地方民众的支持度B,均是O的增函数,如果不遵从中央政府的试点命令,则影响官员升迁,如果进行房地产税试点并成功降低房价,将得到民众的支持,赢得政治资本。因此,尽管房地产税本身对R和O是负面效应,但是房地产税试点的举动对垄断租金O具有正向激励,地方官员应该如何选择呢?
黄少安(2000年)认为在制度变革中地方政府官员存在过度的机会主义供给行为。所谓改革的机会主义供给是指改革的目的在于升迁最大化。由于改革绩效的评价者主要是上级官员,而不是改革相对人,因此改革官员可以利用信息优势,昭彰业绩,掩盖损失,改革成功归功于自己高水平的改革努力和能力,改革失败则归罪于改革的探索性和技术、环境的不完备,并可以通过制造“改革新闻效应”等方式要求上级认可。况且为了鼓励改革,中央政府很少对改革失败者给予惩罚。因此,改革的机会主义供给成为一些地方官员的理性选择。
改革的机会主义供给,使得地方官员更关注改革的“新闻效应”,而不那么关注制度变革的效率,因此在房地产税的试点制度设计和制度执行过程中出现效率损失是预料之中的。
3.3 房地产税的未来路径选择——需求诱致型还是供给强制型
2011年的沪渝两市房产税试点改革,并未实现抑制房价的预期,并且房产税本该具有的组织收入和调节分配的功能都显得比较弱化和低效率,这个“雷声大雨点小”的结果是由房产税制度变革的潜在净损失所决定了的,是由中央政府选择强制型制度供给和由地方政府的机会主义制度供给方式所实施的。当制度变革的结果逐渐显现出来之后,模型中的各个参与主体的角色定位和改革态度发生了转变。
中央政府从房地产税制度变革的发起者、支持者和制度供给的强制者,开始对房地产税改革效率和制度效益显示出怀疑,对房地产税是否扩大试点范围犹豫不决。突出表现在发改委、财政部、国家税务总局、住建部等相关部门在2012年 -2013年11月以前频频发出扩大试点范围的声音,如表2所示,与2013年11月22日党的十八届三中全会决定中做出的“加快房地产税立法并适时推进改革”的最终定调明显不一致,反映出在中央政府内部出现了两种观点——“改革派”和“稳进派”的博弈。
另一个态度发生变化的是无房者,他们原本对房地产税的制度改革给予了抑制房价的期望,然而机会主义制度供给下的试点政策决定了房地产税不会对房地产市场和房价有大力度的影响,从而对无房者造成潜在制度净损失,使得房地产税原来最有力的制度需求者和支持者,对房地产税的态度发生了巨变,很多人成为观望者、漠不关心者甚至反对者。
在这种情境下,“加快房地产税立法并适时推进改革”的表述也就顺理成章了,其含义有两层:一是房地产税改革有争议,尚待进一步研究;二是房地产税的制度变革将由“试点”的渐进式改革转向税收法定主义的路径,制度供给由制度需求者(全国人大代表)所决定,实质上是由原来的政府主导型的制度变革转向需求诱致型变革(假如全国人大代表能够充分代表民众意志)。
然而,经过上面阐述,我们有充分的理由怀疑民众需求诱致型制度变革成功的可能性,因为房地产税改革不能引起微观个体(包括全国人大代表们在内)的获利预期,相反是预期的利益损失,因此微观个体没有内在激励机制去自发组织实施制度创新。
好在制度变迁是一个动态的博弈过程,从制度均衡状态向制度非均衡状态变化,再从制度非均衡状态向均衡状态变化,是制度变迁的一般规律。同时,在当前中国的体制下,无论是通过政府颁布行政法规还是全国人大立法,尽管披的“外衣”可能不同,但最终体现的都是中央集权的意志。房地产税的制度变革路径选择,最终只能选择中央政府主导型的强制性制度变革之路,“顶层设计”将成为必然。
参考文献
[1] .道格拉斯·C·诺思等.制度、制度变迁与经济绩效.上海三联书店.1994
[2] .张曙光.论制度均衡与制度变革.经济研究.1992.6
[3] .林毅夫.强制性制度变迁与诱致性制度变迁.现代制度经济学.北京大学出版社.2003
[4] .杨瑞龙.我国制度变迁方式转变的三阶段论.经济研究.1998.1
[5] .杨瑞龙杨其静.阶梯式的渐进制度变迁模型——再论地方政府在我国制度变迁中的作用.经济研究.2000.3
[6] .黄少安.制度变迁主体角色转换假说及其对中国制度变革的解释——兼论杨瑞龙的“中间扩散假说”和“三阶段论”.经济研究.1999.1
[7] .周业安.中国制度变迁的演进论解释.经济研究.2000.5
房地产经济制度 第7篇
一、我国房地产经济发展现状及发展趋势
在政府的大力调整下,2015年以来我国的房地产业在温和回转。两会过后,各项政策紧急出台,“1+N”国企改革文件更是起到了强有力的推动作用,因此多数城市房价都处在上升期。房地市场在需求和盈利方面都面临着新的转折点,预计在2016年我国房地产市场将会进一步有所改善,但是出现较大程度提升的可能性非常极低。当然由于一线城市自身经济发展较好,交通、文化,以及科技发展质量等都较二线、三线城市更有优势,所以房地产业在一线城市的回暖现象更为明显。
伴随着我国人口老龄化速度的加快,未来五年内我国购房人口将达到最高点,之后开始呈现下降趋势。随之而来的就是住宅空置问题。另外随着我国购房主力军将会成为中低收入人群,住房市场扩大也会有所减缓;再加上未来家庭财富中住宅不动产比重过高,导致资金流动较弱,也会降低房地产业新房消费。同时伴随房地产行业价格调控较频繁,以及旅游业的快速发展,住宅产业投资已经接近饱和,投资者转向了旅游地产和商业地产等领域,未来几年将会是我国旅游地产快速发展的黄金时期。
二、房地产经济在国民经济发展中的地位和作用
1.房地产经济与国民经济关系解析
房地产经济与国民经济之间的关系是非常密切的,两者相互制约有又相互促进。房地产经济发展得好,投资量合适,运营效率高,那么国民经济发展就会很健康,只有合适的投资才会给经济进步带来乘数效应;相反,如果房地产投资总量不足或者过量,那么就会对国民经济带来不利的影响。房地产投资量不足的时候,由房地产牵动的其他产业都会受到发展限制,进而导致经济发展受到阻碍。当然,如果房地产业投资量过于多,对于土地资源等的需求也会急剧上升,导致地价急速攀升,而作为基础性质的产业,这种急剧的变化必然会引来“泡沫经济”,处理不当便会引发严重的国民经济衰退。日本房地产曾经因为“泡沫经济”的破裂,引发了连续13年的房地产价格下跌,国民经济也一度陷于通货紧缩的窘境。国民经济对房地产的发展也有带动,或者制约作用;如果国民经济发展的又好又快,那么投资房地产的商家就会增多;如果国民经济出现了经济停滞,通货膨胀等问题,投资者就会迅速减少,进而限制房地产业发展。
国民经济的重要组成部分便是房地产业,房地产业的发展是离不开国民经济的稳定增长大环境的,而发展较好的房地产业也会促进国民经济飞速增长,同时也会使得我国的经济结构得到优化。
2.房地产业发展对国民经济的影响
房地产业的投资规模直接影响到钢铁、水泥,以及煤电油运等行业,而这一系列的变化最终都会体现在国民经济的发展上。就像我们进行市场交易的产品,房地产业的价格也具有极度不稳定性,而其自身的这一特性对经济带来的影响也是我们及其关心的。从房地产开发投资和房地产消费两方面来看,倘若我们的投资和销售都是恰当的,那么对经济的影响也是有利的;但是如若我们的投资和销售是过量或者不足的,那么经济发展就会受到制约。在现实当中,我们也发现了许多投资量过快过多,房价快速上涨现象,在较短时间内推动了经济一定程度的发展;可是如今,住房消费和投资都在急剧下降,过去一年国家的经济出现下滑态势,政府部门不得不采取积极有力的措施,使经济发展能够平稳过度。
3.房地产业对相关产业经济的影响
房地产业作为基础产业又是国民经济的支柱产业,它与各行业之间更是存在着巨大的关联度。同时房地产业自身的投资周期长的特征使得它对其他产业带来的影响也是长远的。另外,作为主导产业的房地产业不仅仅具有纵向推动经济的作用,还具有横向关联的作用,可以直接带动钢铁、玻璃、水泥等各行业的发展。
三、总结
目前我国经济虽在逐步回升,但是仍有许多内部问题需要解决,较严重的问题就是产业与产业之间、产业内部自身结构不够合理等。因此可以组建一条新兴的产业链,以房地产业作为中心,然后协调与之相关的其他行业共同健康发展,促进国民经济发展。当然政府的宏观调控政策,解决房地产信贷问题,调整房价和收入之间的比例等,对促进房地产业的健康发展都是必不可少的,这样才能保障国民经济持续稳定增长。
摘要：房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业,它的发展进程牵动着我国各行业的经济发展。当前房地产行业处于长周期的调整期,行业改革需求加大,相关政策密集出台,以改善当前欠佳的经济市场。本文主要分析房地产经济对中国国民经济增长的作用,从房地产业发展现状及发展趋势入手,了解房地产业在国民经济发展中的地位和作用,提出合理的建议,从而使房地产业更好地推动我国国民经济增长。
关键词：房地产经济,经济增长,推动
参考文献
[1]2015-2020年中国房地产行业现状分析与发展趋势研究报告.
[2]刘建文.房地产经济波动对宏观经济的影响研究[D].华中科技大学,2013.
房地产经济制度 第8篇
1.房地产行业对我国国民经济的增长作用
1.1房地产行业是我国国经济的支柱产业
我国国民经济发展方向总体的变化情况, 通过房地产行业就可以较为准确地反映出来。因为, 房地产行业敏感度较高并且与其他行业关联度较高。在此之外, 房地产行业成为国民经济的支柱产业, 最重要的就是可以有效地拉动就业, 扩大内需, 促进其他行业的不断发展。这样的带动作用主要体现在:第一, 房地产经济的不断发展可以促进我国内需的扩大。第二, 房地产经济发展可以有效吸纳其他相关行业的资金, 由此带动有关行业的发展, 进而促进我国国民经济的快速健康的发展, 实现我国整体的健康发展, 促进我国经济的转型。第三, 房地产行业直接影响我国国民的生活质量以及消费水平, 决定着我国居民的幸福感指数。因此, 从上述表现来看, 房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业, 房地产行业发挥着其他行业无法代替的作用。
1.2房地产行业促进我国市场经济的成熟
房地产经济与我国的市场经济联系非常密切, 处于相互制约, 相互影响的状态。房地产经济的发展离不开市场经济的成熟, 同时市场经济的不断成熟也在推动市场经济的进一步发展。目前, 我国对于房地产行业的相关调查显示, 我国的房地产经济的不断发展已经成为促进我国市场经济发展的关键性力量。房地产经济的发展, 促进建筑行业、冶金行业、电器行业、钢铁行业快速发展, 为我国国民经济的发展指明一条新的发展之路。但是我们也要认识到, 房地产经济不断发展的同时, 也造成巨大的风险。因为房地产经济一旦出现大的变动就会造成国民经济的波动, 并且房地产经济一旦出现不合理的增长的现象, 就会造成泡沫经济, 影响国民经济稳定。因此, 我们必须对国民经济发展进行合理的控制, 利用相关经济、法律、行政手段来防止房地产行业带来的风险, 这样才可以更好地实现房地产行业的健康、可持续的发展, 保障房地产行业与市场经济相会之间有序, 平稳的发展。
1.3房地产经济可以改善人民生活, 推动就业
房地产经济的作用十分广泛。首先, 房地产经济可以增加我国国内生产总值, 推动我国现在生产力水平, 更重要的是可以有效地改善人民的生活, 增加我国公民的经济收入。目前, 我国现在就业状况较差, 严重阻碍我国市场经济的发展, 而房地产经济可以有效增加我国现在就业人口, 促进我国现在民众充分就业, 同时房地产经济也可以带动其他行业的房展, 从而提供更多的就业岗位, 解决现在我国就业难的状况。此外, 由于我国现在房地产行业独特的作用, 还带动许多学科的学习热情, 比如建筑工程和金融。因此, 房地产行业可以进一步促进改善人民生活, 推动中国社会居民的充分就业。
2.今后房地产经济发展的措施
2.1合理控制房价
目前我国房地产行业的泡沫经济导致现在房地产经济出现崩盘。但是, 现在政府要通过利用现在政府的合理宏观的政策, 将房价控制在合理的范围内, 保证我国的房地产经济不会出现泡沫型增长, 造成国民经济的负面增长。尤其中央政府政策调控部门要充分认识到房地产行业发展可能带来的风险并且运用政府宏观调控手段进行合理的化解风险。此外, 我们还要建立健全对房地产行业的监督机制, 不断加强管理。同时要建立合理评估制度, 更好地规范房地产行业的行为, 促进房地产行业更好地发展。
2.2建立房地产动态监测系统
房地产行业的动态监测系统要考虑多方面的因素。首先, 要结合房地产行业自身发展特点, 做好预算。其次, 还要考虑与房地产相关联的产业, 制定相关的动态监测系统。最后, 我们要建立完善的动态监测的系统, 要重点研究房地产行业开发投资、土地交易的关键性的环节, 防止出现钱权交易的行为。此外, 我们还要关注房产交易的活动, 保证房地产行业的发展。
2.3其他相关政策
首先, 我们必须优化房地产产业结构, 促进产业结构的升级和优化, 实现更好地发展。其次, 要完善相关的法律法规, 通过法律手段规范现在房地产行业的投资行为以及生产和消费的方式, 保证房地产行业的良性发展。最后, 我国要调整房产结构, 建设保障性住房以及廉租房, 同时要提高经济适用房的比例, 促进我国房地产产业的发展。
结语
房地产经济是我国国民经济的重要支柱产业, 对于我国国民经济发展持续发展重要的作用, 促进我们市场经济的不断发展和完善, 改善现在人民的生活水平, 是我国国民经济支柱产业。因此, 我们也要认识到房地产行业发生较大的波动的时候会使我们的国民经济和社会发展产生较大波动。我国要针对房地产经济进行控制, 对房价进行控制, 对我国现在的房价市场进行动态监测, 进一步优化房地产产业结构, 完善相关法律制度进行完善, 规范现在房地产行业。更好地促进我国现在房地产行业的发展, 实现更好地发展, 促进我国国民经济不断地发展。
参考文献
[1]郗曼.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].商, 2015.
房地产经济制度 第9篇
一、提升对网络与房地产经济的正确认识
(一)网络经济的发展特色
简单的来说,网络经济是一种借助于计算机网络作为其发展基础,进而进行生产、分配、交换活动的经济关系。所以网络经济的基本工具就是计算机网络以及高新科技,当代社会的发展趋势呈现信息化的特征,无论哪个行业都离不开知识和科技的创新,知识经济正在向全球化的范围发展,主要还是依赖网络这一便捷的高科技途径,它作为知识经济的一个分支从出现以后就获得了飞速的发展,渗透进了人们的日常工作、生活中去,细致的分析和研究网络经济内涵以及特点有助于对它进行更好的利用,实现网络经济的最大化发展作用。另一方面网络经济也可以说是一场现实意义重大的经济形式的变革,在这一次变革中我国的经济生产关系的各个方面都在发生着实质性的改变,它是知识经济与网络科技的重新搭配合作,是一种新型的经济模式,削弱了阻碍经济发展的各个因素的影响力,使得经济发展更加自由。
(二)房地产经济的发展趋势意义
对于现有的国民经济来说,房地产行业已经成为一个重要的行业,对于我国的国民经济发展具有相当重要的意义。这一行业并不是相对独立于社会经济中的,房地产行业与多方面的经济发展因素都有关联,涉及面比较广,对于我国的社会生活以及经济效益都有很大的推动作用。房地产经济的兴起时间虽然不长,但是随着我国社会主义经济制度的不断改革它的发展速度却是惊人的,这与国家的相关政策法规的支持是分不开的,在房地产行业的初期发展阶段就吸引了大量的资金投入其中,会很大程度上为房地产市场的活跃提供了人力财力的支持,在近几年的发展随着房价的不断攀升以及住房需求的持续减少,房地产行业中呈现了减弱态势的阶段特点,同以前的高速发展状态相比,现阶段房地产行业处于一个平稳的发展阶段,而随着网络经济的不断干预,房地产行业的生产力关系势必会发生相应的改变。
二、网络经济对房地产经济的推动作用
(一)网络经济的信息科技化推动作用
网络经济对房地产经济发展的技术上有很大的推动作用,在房地产经济的发展中,无论是项目的开发还是房地产的经营活动,都能够利用网络能够获得最新的信息。在某一方面进来说房地产行业是属于服务行业的范畴,有了网络科技的支持就能够对服务对象的各种信息进行统一的管理,而对于房地产企业内部的发展也具有同样的作用,比如可以把不同地区的房产信息、交通状况、周围环境等全部的进行网络数据化的编辑操作,根据客户的要求输入关键信息就可以找到相应的房源,在第一时间把房屋基本情况和全景照片呈现在客户面前,节省了时间和资金投入,一目了然更加客观的反应企业情况,能够赢得客户的信赖。同时网络经济的介入还可以帮助房地产经济进行信息技术的升级和改版,对施工的质量实行更加严格的监督和检查手段,在房地产的交易过程中,提供比传统交易方式更加方便、灵活的交易平台,能够有效的增加房屋的成交数量。
(二)房地产经济在网络经济推动下的资源变动
随着互联网的不断发展,房地产行业信息已成为其诸多资源当中的重要组成部分,房地产行业能否健康持久发展,直接取决于其对信息资源的重视与应用[4]。传统房地产行业的资源存在以及管理方式,在网络经济的干预下都将发生变动,因为网络技术的便捷化能力,使得传统房地产资源在实际应用中的作用不断减弱,另一个层面上来说就是传统资源对房地产企业发展的局限作用降低了,在一定程度上提高了房地产的发展灵活性,可以向外扩展到更广阔的发展领域中去,在生产力、发展空间等方面都会获得更大的进步,处于一个更加强大和独立的行业地位,在这种状况下可以加快房地产行业与其他行业的不断合作发展,扩大自身企业的影响力,这种影响力不仅限制在房地产这一个行业,而且对整个社会的稳定与和谐发展也有着促进作用。
三、结束语
网络经济的信息传播的快捷性使更多的人开始关注和了解房地产行业,现代人们的观念已经有了很大的改变,对信息网络技术的高效利用可以为房地产行业带来更大的收益,网络经济的实施不仅可以推动房地产技术不断进步,同样也对房地产企业运行的细化分工以及开拓更广阔的市场有着重要的作用,深入挖掘网络经济的存在价值,提高房地产经济的效益。
参考文献
[1]张芳.网络经济对房地产经济的推动[J].现代商业,2014,02:57
[2]张锦.探讨网络经济对房地产经济的推动作用[J].现代经济信息,2014,10:389
[3]陈洁.网络经济对房地产经济的推动[J].现代经济信息,2014,08:353
房地产经济制度 第10篇
关键词：房地产经济,社会经济,发展,协调
近年来,房地产产业的发展呈现出越来越繁荣的趋势,也为我国创造了巨大的经济收入。房地产的发展一定程度上也带动了劳动力市场,为社会增加了更多的就业岗位。虽然房地产经济市场有着良好的发展势头,但不可避免地会受到如金融危机等市场经济的冲击。对此,只有探寻房地产经济与社会经济发展的矛盾才能更好地推动二者相互协调,充分发挥对社会经济增长的巨大作用。
一、房地产经济在社会经济发展中的作用
房地产产业是我国经济的基础性和先导性产业,同时其自身特有的生产资料和生活资料是社会经济活动不可缺少的基础要素。所以和其他产业发展相比,房地产业一直呈现出高速发展趋势[1]。尤其其他行业如服务业、流通业等会因房地产开发投资而带动业内领域活跃,促进经济发展。由于我国正处于后工业社会,大力推动第三产业是目前经济发展的要求,然而房地产作为第三产业中的关键部分,积极推动房地产业发展可进一步优化产业结构,还有利于优化城市空间结构,提高城市集聚效益。所谓聚集效益指在地域空间上各种群体和人群集中产生的经济效益。城市集聚效益的多少与房地产产业提供的用地及相关结构质量都有紧密的联系[2]。除此之外,我国是世界上人口最多的国家且处于经济发展中,住房问题是人口不可避免的问题,也是人群最关注的问题。从目前情况来看,每个人都拥有房地产是不现实的,再加上农村不断转移到城市的劳动力,导致对住房需求以一种长期、持续的趋势呈现。要满足上述需求必须要发展房地产行业,通过其带动更多的劳动力和经济发展。在房地产投资建设过程中会涉及钢铁、水泥、家具、装修业及运输、服务业等方面需求,因此对国民经济有明显的拉动作用。
二、房地产经济和社会经济发展的不协调性
(一)受泡沫经济影响
房地产受泡沫经济影响主要体现在地产价格方面,土地价格由于市场需求无限性和稀缺性会出现虚涨,即泡沫经济。此外,在房屋空置方面也体现出泡沫经济;商品房在房地产交易中一直处于火热趋势,如果在房地产市场供求关系中,商品房超过部门供给增长和市场需求,那么不可避免的会造成泡沫经济。相关国际数据经验规定,正常的商品房空置率为10%,反之,会引起严重的供给过剩,形成泡沫经济,房价大跌,经济混乱,社会动荡[3]。
(二)价格和价值的相违背
价格是围绕价值上下波动,如果价格偏离了价值,则会引发更大的变动。因为市场经济的发展要遵循市场规律,价格与价值的关系就是市场规律的表现,虽然为我国房地产经济为我国创造了更多的财富,但也产生价格与价值相背离的现象。随着房地产市场价格的迅猛飙升,也逐渐出现开发商不合理占地、炒房团等现象,导致房地产价格激增,从而违背于社会经济发展所追求的持续、稳定等目标。若房地产价格属于供不应求现象,就符合市场经济规律[4]。
(三)涉及节能环保问题
近年来,我国一直倡导低碳经济,低碳经济和房地产建设有着紧密的联系。在当下土地资源被大量侵占的情况下,房地产开发商如果不能建造环保住宅或低碳住宅汇报被占据的土地资源,除了和我国可持续发展战略相违背,重点在于无法跟上市场经济发展的脚步。目前,我国房地产在开发低碳环保住宅数量方面占据比例较少,因此,只有贯彻实施节能环保的方针,坚持可持续发展战略,才能促进我国房地产经济更好的发展。
三、促进房地产经济和社会经济相互协调措施
(一)完善土地政策
土地价格与房价二者互为因果。从近几年情况得知,我国北京、上海、广州等主要城市地价在当地房价中占据较大的比重,可以说土地供应的调控对房价的调控有紧密的联系。因此,要想保证地产土地与社会经济协调发展的结构、布局均衡就要完善相关土地政策。从法律上讲,国家是分发综土地的管理者,而在实际中中央政府会委托地方政府行使土地所有权,然而各地政府都存有相对独立的地方利益目标,土地收益会归土地使用者和地方政府,中央政府不会占据太多的份额,因此,土地所有者是地方政府。城市土地储备制度是提高政府对土地市场调控能力的有效方式,应从不同方面完善城市土地储备制度,形成良好的市场环境。首先掌握市场信息;土地市场信息包括出让计划、年度土地出租、土地储备数量、土地出让、土地利用总体规划等,可在条件成熟时建立土地有形市场进行土地交易。其次垄断一级市场;土地储备机构应做到统一收购,统一开发及统一规划、出让等,有利于保障土地利用总体规划的顺利实施,使土地更为集中化,减少炒卖地皮现象。尤其政府在对一级市场垄断后,可以在开发、规划、出让过程中城市土地产生的增值部分归于国家,一定程度上也增加了政府财政收入[5]。
(二)加强对房地产市场的金融监管力度
政府在实现市场经济发展的目标下应严格控制监管房地产市场的金融秩序,对房地产企业的开发进程、贷款规模及偿还能力进行深入监督,控制房地产领域中商业银行的信贷业务并调整银行产业结构。根据中国人民银行的相关统计数据得知,银行系统是支撑我国房地企业的土地购置和开发资金的重要来源,占据60%,由于市场果然,部分地区存在较高的投资风险,一旦房地产泡沫破裂,房地产价格下跌,进而产生的结果就是房地产将会大幅度贬值。除了上述总的建议外,在房地产金融市场监管方面可集中在以下方面,首先商业银行住房贷款监管;加强个人按揭贷款的审查,建立全国范围内的个人信用数据库,加强对已放贷款的监督管理。针对个人出现的不良信用行为,必须付出高额成本且限制后续经济活动。其次商业银行房地产开发贷款监管;监管部分应对银行实施严格的贷款审核制度和风险管理措施,对房屋的抵押物价值和潜在的风险给予动态评估,测试重点地区房贷压力。要求各地健全房地产信息公开机制,加快完善商品住房预售资金监管制度。第三营造良好监管法律环境;健全行政权力的监督机制,加大信息透明度,保持地方检察部门和司法部门的自主性。合理调整中央和地方在房地产业中的收益,减少地方政府对房地产产业的过度干预,给予地方政府充足的行政成本,尽可能地从源头上消除地方政府与房地产开发商的有限理性合作,为房地产经济和社会经济发展营造一个公平的竞争环境。
(三)优化房地产市场结构
传统产业组织理论认为,过度集中的产业链会形成垄断趋势,导致反竞争效应,从而损害社会的净经济福利[6]。所以政府会出台一系列组织政策刺激或鼓励企业进入来制止垄断现象的发生。从目前我国情况分析,我国房地产业应选择由物质资本拉动型向服务推动型模式转换,调整好市场、产品、产业等方面结构。我国目前多数城市已经对二手房市场给予了开放态度,然而交易却不理想。此房型的消极市场状态会我国住宅市场上的消费需求起到制约,压抑了居民现实消费升级的欲望,一定程度上影响房地产市场的正常运行。因此政府规范二手房中介服务,简化交易手续,促使其未来市场结构更完善。此外,要建立开发土地供应科学决策机制,要改多头决策为集中决策,改财政余缺驱动为强化市场调节功能,改无计划供给为定年度供给总量、定功能用途比例、定区域开发强度的有序供给。在社会化、市场化条件下搞城市建设,一切建设规模的确定,都须接受市场规律的调节。中心城区已立项和动迁的旧城拆迁项目要先抓收尾,新的扩展要根据市场状况适时推进。
结语
总之,房地产市场的发展前景十分广阔,其发展也为我国市场经济带来了更大的挑战。通过本文研究分析所得知,房地产市场在发展过程中和社会经济不可避免地出现了不协调矛盾,因此要采取相应的措施,控制房地产经济,使其发挥出积极作用,尽可能的与社会经济发展相一致,带动市场经济发展。
参考文献
[1]马爱玲.论房地产经济与市场经济发展协调问题[J].中国电子商务,2014(2):186
[2]朱浩伟.房地产经济与市场经济发展的协调[J].经济视野,2013(18):55-55,57
[3]易俊.论城市规划与城市房地产开发之间的协调发展问题[J].房地产导刊,2014(3):12-12
[4]肖丽红.刍议房地产经济和市场经济发展的相关性[J].科技创新导报,2013(11):232
[5]黄海平.分析房地产经济与市场经济发展的协调[J].华人时刊(下旬刊),2014(7):53-53