房地产泡沫金融风险

房地产泡沫金融风险（精选10篇）

房地产泡沫金融风险 第1篇

1.1 房地产泡沫

在现代物质社会人民生活水平越来越高的情况下, 各种珍贵的资源呈现世界性稀缺状态, 但是人们的心理需求却趋向无限性, 导致出现价格背离价值的现象。近年来, 我国房地产业中出现了房地产泡沫现象, 引起了广大有购房需求的人们的不满和恐慌, 房地产泡沫成了棘手的社会性大问题。

1.2 房地产泡沫对银行金融风险的影响

因为房地产业在我国的产业结构中占据核心的地位, 且房地产业对周边产业有一定的带动性, 所以房地产业对我国的银行金融体系影响很大。而房地产泡沫现象则会极大地影响银行金融风险的出现概率, 甚至会干扰我国银行金融体系的正常运行。尤其是房地产泡沫消失时, 作为财富标志的房地产在人们手中价值减少, 会引起人们的消费能力变小, 进而造成建筑业的不景气, 从而加大银行金融风险。

1.3 房地产泡沫与金融风险的紧密联系

房地产泡沫与金融风险之间有紧密联系, 如降低银行存贷款利率和放松银行房地产金融管制政策等都会促进房地产泡沫的形成, 而房地产泡沫的膨胀则会带来房地产实际价格过度高于理论价格, 且反过来导致在市场作用下房地产价格骤跌, 从而使房地产泡沫破灭, 进而引起金融市场动荡。所以, 房地产泡沫的产生与破灭都与金融风险和政策有着紧密的关联。

2 银行金融政策对房地产泡沫的影响

2.1 中国金融系统风险测度

关于中国金融系统风险的测度方法, 不同的理论体系有不同的主张, 本文只涉及影子银行体系。

影子银行体系在现在的中国金融体系中成为重要的一部分, 中国的影子银行体系对房地产泡沫及金融系统风险的产生有很大的影响。如影子银行长期的融资体系有可能促进房价的大幅提升, 而房地产泡沫现象的加剧和金融系统风险的产生, 与影子银行的快速发展也有着不可忽视的相关性。

2.2 中国金融政策、环境

中国现阶段金融政策的最主要部分仍然是传统的银行体系, 主要由银行类的金融机构组成, 是金融系统风险产生的主要途径之一。而我国旨在维持金融市场稳定运行的金融调控政策, 包括金融深度、利率、汇率和债务政策等因素, 也是金融系统风险产生的主要原因之一。

2.3 银行金融政策对房地产泡沫的影响

2.3.1 数据分析

银行的金融政策主要从房产供应和房产需求两方面的政策制定上影响房地产泡沫现象, 所以当我们分析一个城市或一个国家的银行金融政策对房地产泡沫的影响时, 应从这两个方面的数据入手, 进行定量研究。

2.3.2 制定和修正模型

搜集了相关单位的具体数据之后, 便可以把这些数据作为参数估量, 进而制定合理模型考察这一单位的金融政策对房地产泡沫的影响, 并注意考察实际情况, 修正误差变量, 修正模型。

3 房地产泡沫与银行金融风险防范措施

3.1 扩充物质性财富标志组成

这就要求银行等金融机构大力开发和创造更多的“债券”“基金”等形式的信用产品, 并使它们能够充当物质性财富标志, 从而替代房地产这一标志, 使房地产这一物质财富标志能够在被非物质的标志所取代之后, 最终回归房地产最初的居住价值。

3.2 注重措施的灵活性

针对不同的房地产需求和银行金融情况, 应该采取不同的政策, 或者根据不同地区不同时期的房地产情况, 采取不同的政策, 从根本上降低房地产泡沫和银行金融风险。

3.3 调整房产供给和需求结构

要求政府和市场发挥各自对市场供给和需求状况的不同作用, 在满足人们对房地产需求的同时努力调整其需求结构, 并优化供应结构, 使人们在生活需求性购房和投资目的的购房方面都能有最大的收益。

3.4 加强综合监管与调控

现今, 我国人民币仍在持续升值, 证券化的资产也在资产中日益占据主导地位, 金融形势日新月异, 金融市场显现出复杂性和挑战性, 因此, 我们更要加强对金融体系的监管, 并且综合调控房地产业, 转变经济结构, 从根本上促进经济增长。

4 小结

本文从房地产泡沫和金融风险关系的角度, 研究了房地产泡沫与银行金融风险的防范措施, 认为国家需要在稳定和创新现有的金融体系基础上, 通过从不同角度考量房地产业和金融业, 合理调整房地产供求结构, 加强两个行业之间的联系, 并采用灵活的政策调整促进两者各自发展, 从而降低房地产泡沫和金融风险产生的可能性, 促进国民经济可持续发展和健康的增长。

摘要：在飞速发展的现代物质社会中, 房地产已经越来越成为一种代表财富的物质, 所有关于房地产业的任何价格浮动或者是泡沫的产生, 都可能对银行金融体系, 甚至是国家的经济发展和社会稳定产生重大影响;另外, 银行有关房地产业的监管措施或是政策制定, 也都有可能通过其特定机制影响房地产的价格和泡沫的产生。本文从房地产泡沫与银行金融风险的关系入手, 深入分析两者之间的关联性及房地产业对金融系统的影响, 旨在结合我国国情的基础上, 探索房地产泡沫与银行金融风险防范的相关措施。

关键词：房地产泡沫,银行,金融风险,防范,措施

参考文献

[1]邹小芳, 姜学勤.房地产泡沫与银行信贷风险研究[J].经济研究导刊, 2013 (29) .

[2]王艳楠.银行信贷对房地产泡沫生成的影响分析[D].青岛:中国海洋大学, 2011.

浅析房地产金融风险及其防范 第2篇

摘要:由于房地产业本身的特点,在房地产的开发经营中存在着各种各样的风险其中,房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展,而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业,对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要,因此有必要对房地产金融风险进行分析

关键词: 房地产金融风险 分类 防范措施

自从进入新世纪以来,以北京成功申奥和上海成功申办世博为契机,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,我国房地产投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头房地产市场的活跃,对于改善居民居住条件带动相关产业发展拉动经济增长做出了重要贡献但是,局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大市场结构不尽合理房地产价格高涨商品房空置率上升较快高级写字楼出现过热现象等问题,我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增加

一房地产金融风险简介

房地产金融的发展历史最早可以追述到1769年在德国的西里西亚省诞生的世界上第一家土地开发银行到目前为止,房地产金融在世界上己有250多年的历史但直到20世纪30年代大萧条后美国建立类似商业银行管理体制的住房金融体制,现代意义上的房地产金融才在世界范围内得到长足的发展尤其是在第二次世界大战后,欧美发达国家和一些

发展中国家如新加坡结合本国的经济发展和金融制度的实际情况创新了各具特色的房地产金融

房地产金融,指以房地产业为特定对象,围绕房地产的开发建设经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动从服务对象上划分,它包括为房地产业的房地产开发建设交易经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造购买维修装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分;从服务内容上划分,它包括房地产资金融通房地产资金转账结算房地产保险房地产信托等业务,其中又以房地产资金融通业务为主

房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误管理不善或客观环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性房地产金融风险不仅包括单项业务单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险一方而,金融业务金融机构之间存在着密切的相互联系,相互依存相互影响相互制约的关系,一旦

产生风险往往相互连累从经济学的角度出发,一项交易或一种活动给交易双方以外的其他人带来的不由交易双方或活动主体直接承受的利益或损失就是这项交易的外部效应积极的外部效应使利益被第二者获得,而交易当事人或活动主体未获得相应的报酬,往往导致当事人放弃该交易或活动;消极的外部效应使第二者受损失,但交易当事人或活动主体未对此支付任何

费用,因而当事人可能仍然进行该交易或活动房地产金融风险就属于一种消极的外部效应当较多的金融业务金融机构面临较大风险,尤其是己经受到较大损失时,人们就可能对金融体系的稳定性可靠性资产流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机另一方面,金融部门经营的外部环境变化,也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险,从而发生更大损失

二房地产金融风险分类

由于从服务内容上划分,房地产金融以房地产资金融通业务为主,因此房地产金融风险可以划分为以下几种:

1.房地产资金融通业务方面的风险

这一方面的风险比较多,主要表现在以下几点:

信用风险

它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款

流动性风险

它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险

资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些

公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小

资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易

销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关

利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大

通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大

汇率风险

如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险

2.其它风险

房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中其他失误(计算错误拼写或打印错误票据单证审核错误防盗防抢劫不力泄露机密等)带来的操作风险,业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险,国家政策变动的风险,房地产资金转账结算中的风险房地产保险中的风险房地产信托中的风险等

三房地产金融风险的防范措施

如何防范房地产金融风险,对银行和国家来说,都是一个巨大的挑战

1.高度重视房地产金融风险及其危害性,增强防范金融风险的意识

银行要密切注意房地产市场的发展动态,加强市场分析与调研,把握房地产市场发展规律,适时调整房地产金融业务的经营方向与策略,促进住房金融业务的健康有序发展要严格把握房地产贷款的市场准入条件,对各类批发市场缺少良好物业配套的单体楼盘写字楼商用房或非商品住宅占比高的楼盘销售前景差的高层楼盘要限制介入;对已有不良记录抗风险能力差的小型开发企业自有资金明显不足的项目不得介入做到既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作降低风险保障运行出发,扩展住房金融业务范畴,有步骤地推进住房金融业务向多元化标准化优质化方向发展对目前出现的房地产热要适当

降温要认真贯彻执行房地产金融的有关政策和规定,从加强房地产信贷管理入手,切实改进服务,让房地产信贷业务步入良性运行的轨道

2.加快我国金融体制的改革,建立健全与房地产金融业务相关的法律法规体系,引导房地产金融机构的有序竞争

国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,完善现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位,如在《商业银行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的条件的法律条例,用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进国民经济的健康发展对于提供假资料假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追回已贷款项同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任

推动有序竞争商业性房地产金融业务,可以多家竞争,凡是经中央银行审查具备资格的金融机构都允许经营,并由中央银行严格监督,制止非法垄断和不正当竞争行为,不够资格的和严重违规的金融机构不得从事房地产金融业务,以免带来消极外部效应被批准在我国经营人民币业务的外资银行和中外合资银行,建议允许它们在指定范围内开展房地产金融业务,但规模要控制住,因为房地产业主要是个内向型产业,创汇能力弱,外资方面要把以人民币形态收回的贷款本息,从我国换成外汇拿回去,如果它们发放贷款过多,就会影响我国外汇平衡,房地产业对外们的需要量不大,不宜为房地产开发多借外债政策性房地产金融业务,应该由各城市政府分别选择适宜的银行独家办理,这样便于政府监督管理,保持政策统一性由于住房公积金是政府强制征收的,政府就必须保障其交全由独家银行办理这方面业务,向政府承担按规定使用和确保交全收回的责任,接受政府的必要补贴等帮助,有助于实现预定政策目标

3.有计划有步骤地加快房地产证券化

要适当

加快第一种含义的房地产证券化进度,扩大房地产业直接融资规模,减轻间接融资对房地产金融机构的压力对房地产证券发行者的资信仍然要严格审查,以免滥发证券造成消极外部效应,房地产公司债券和股票都不能以摊派方式发行

第一种含义的房地产证券化实施条件尚未具备,但它可以减少房地产金融的局部性非系统性风险,因此可以逐步创造条件,准备实施政府的保证涉及《担保法》的修改,建议修改法律,准许政府为住房抵押债券提供保证建议中央银行放宽对这种债券的利率限制,允许它等于或适当

高于(因它的风险大于国库券)国库券利率还可以借鉴美国作法,筹建经营抵押住房的再抵押贷款发行全国性住房抵押债券的房地产金融机构

全国性住房抵押债券如何防范系统性风险?这是一个难题,当房地产经济周期性波动或宏观经济形势恶化使整个房地产市场都销售不畅抵押住房也难以处分时,或人们收入减少不能按时还款者增加时,房地产金融形势将恶化,这种债券发行和转让会出现很大困难我们认为,由于买房住与租房住是两种具有替代性的住房消费方式,买不起房的人和还不起贷款而迁出抵押住房的人,大多都会转而租房住,租房市场在一定程度上可以弥补卖房市场的萎缩,就可以通过发展租房市场向住房出租公司和私人房东发放贷款,在一定程度上缩小上述系统性风险住房出租者的借款担保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如质押等,这会增加债券发行者的工作量(例如再质押等),但比只搞抵押的风险要小

4.妥善利用

商业保险和社会保障机构的力量

与房地产和房地产金融有关的保险业务有很大的拓展空间,它们的开展可以减少或转移房地产金融活动的风险我们认为,在申请住房抵押贷款时,通常只须要求

借款人投保房屋财产险和人身意外伤害险就够了,贷款银行的利益已可获得基本保障其他保险如信用保证保险失业保险死亡(意外伤害以外)保险等,可由借款人自愿选择是否投保,以免保险费负担过重;也可以规定当住房抵押贷款发放率大于某个限度(即首付款率过低)时才必须投保这些保险

全国性住房抵押债券体系建立起来后,可以接受前面引述的建议,向人身保险公司和社会保障基金机构推销一部分,但不宜过多,以免因债券价格下跌影响它们的稳定经营

5.加强化解房地产金融机构的不良资产

以上

我们探讨了一些

防范房地产金融风险的办法此外,还要采取措施解决房地产金融业务中已经出现的问题,化解房地产金融机构的不良资产从而化解一部分风险

由于在发放个人住房抵押贷款时银行对借款人偿还能力要求

较高,又有保险等配套,迄今为止我国个人住房抵押贷款的偿还情况是良好的,逾期率在不少城市为零,全国平均在2%以下房地产金融机构的不良资产绝大部分是在房地产业金融领域形成的,表现为房地产开发贷款中的逾期贷款呆滞贷款和呆帐贷款(包括不得不处分抵押房地产却卖不掉从而收不回来的贷款)开发商还不起贷款,主要原因是商品房卖不掉造成积压,有的则是经营不善企业亏损所致因此要设法帮助开发商盘活积压商品房,要说服他们修正过高的赢利预期和价格定位,以适当的损失尽可能小的价格把房子卖出去,必要时可适当

发放补充性贷款来改进房屋结构和功能,以适应市场需要,变积压为畅销,还可以与开发商重订还款协议,开发商把准备出售的商品房改为出租,相应地推迟还款,加收逾期利息

我国金融机构的不良资产不仅在房地产金融领域有,其他领域也有要减轻它们的消极外部效应,就需要综合治理,各金融机构都要搞好资产负债管理,遵守金融法规制度和纪律,加强自律要增强风险意识,提高预测分析和决策的科学水平还可以借鉴美国等国的作法,建立由共同基金等购买商业银行不良资产的风险转移机制

参考文献:

1.姚文:《住房信贷业务发展的新态势与策略》《金融理论与实践》1999年8月

2.颜志刚:《地产投机不容忽视》《经济日报》1998年6月24日1版

3.黄小彪等:《我国房地产金融市场发展思路》《南方房地产》1998年2月

对房地产泡沫的金融调控 第3篇

关键词：房地产泡沫；政策调整；金融调控

中图分类号：F832.45文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）08-0189-02

一、房地产投机需求过剩，房地产泡沫越滚越大

近年来我国房价增长速度过快已经成为影响经济持续健康发展的一个重要问题，政府出台一系列政策调控措施，其目的在于减少市场中的投机行为、稳定房价，构建一个健康有序的房地产市场。美国实施量化宽松的货币政策，国际游资涌入，以及当前人民币升值的预期和流动性过剩，导致投机资本大量涌入。国家经济增长依靠的“三架马车”——消费，投资，出口中，出口受阻，内需疲软，在GDP驱动政策下，只有依靠投资拉动经济。对于中国这个金融创新还很缺乏的国家来说，这么多的资金大部分流向了有保值、增值作用的房地产行业。各投资者对未来房价走向的预期过度乐观，从而导致房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，以期从中获利。房地产泡沫的形成就与房地产投机者紧密联系在一起，投机需求的增加造成市场的假象繁荣，引起进一步的涨价预期，于是形成了一个循环，最终转化为房地产泡沫。

二、中国房地产泡沫形成的原因

（一）中国经济过分依赖于房地产行业

我国很多地方政府都把房地产业作为当地经济发展的支柱产业。目前，房地产投资占我国固定资产投资的比重已经接近20%，占GDP的比重接近10%，有些地区的这一比例更高，甚至有些地区把房地产业做为当地政府的经济命脉。而从房地产投资占GDP比例这个指标中，可以反映整体经济对房地产行业的依赖程度。从可查的历史记录来看，从1997年的4.02%开始一路上涨，到2007年，这个比例上升到了10.13%，这是无论哪个国家任何时候都没出现过的增幅。由于房地产对相关经济的带动作用，其对GDP的贡献可高达3.15×10.13%=32%，所以说房地产绑架了GDP，毫不夸张。

（二）地方政府的土地财政

1994年分税制度的改革，一方面，客观上加强了中央政府的财力，削弱了地方政府的财力，而转移、支付制度又不完善，这也直接影响了地方政府的财力；另一方面，地方政府又要承担大量的公共事务支出。中央与地方、地方与地方之间的相互竞争开始浮出水面。GDP和税收等是中央政府作为评价和奖惩地方官员的主要依据，所以地方政府便把GDP的增长作为业绩的评定标准和目标。地方政府由于巨大的压力，所导致的最直接的后果就是，地方政府将目光放在了其拥有的巨大资源--土地上。于是就形成了一种房地产发展模式，即“政府垄断土地-土地升值-加大房地产投资-房价上涨-土地升值”，这对当地经济GDP总量的增长有促进作用，而且可以带来巨大的税收收入。于是房地产行业成为地方政府调控经济的重要手段，但对其他产业发展及居民消费却产生了严重的“挤出效应”。而房地产的暴利已使得地方政府、银行和房地产开发商组成利益链条共同体，导致其财富短时间内大量流向少数人手中，全国人民的财富向各级地方政府转移分配。

（三）机构和个人的炒房行为

房地产泡沫的产生的直接原因是机构和个人的房地产过度投机。房价的不断上涨，由于“羊群效应”使得投机者和投资者不断增加，房地产投资者预期从房地产价格上涨中获得收益。这种投机行为会产生大量的虚拟需求，原本投资到实体经济中的资金涌入房地产行业，从而推动房价大幅度上涨。于是房地产开发商盲目增加投资，一幢幢高楼迅速地拔地而起，导致泡沫迅速膨胀。而真正需要住房的刚性需求者由于房价过高买不起房子，本该用来居住的楼房都被握在了投机者的手里，成了等待升值赚钱的工具，出现了空置率极高的社会现象。

三、中国房地产泡沫背景下金融政策的调整

如何加强金融调控,避免房地产业带来的循环放大的负冲击,显得由为重要。基于房地产业与金融业之间的高度相关性,因此应从以下方面采取有效对策：

(一)合理定位房地产行业。宏观经济调控的目标是保持经济可持续健康发展，所以必须对房地产行业有一个准确合理的定位。首先，“十二五规划”的主要内容是转变经济发展方式，核心是把粗放式经济增长转变为集约式经济增长，更加注重优化经济结构，提高经济效益和经济增长质量，而不是单纯追求GDP量得扩张。另外，扩大内需是保持经济平稳较快增长的关键，扩大居民的消费需求。所以，经济增长过度依赖于房地产，必会对经济发展产生负面的影响，我们应该把房地产作为关乎民生的行业，目标在于居者有其屋，大力建设保障性住房。

（二）合理界定金融调控目标。宏观经济政策对于房地产行业的发展很重要，因此要做到准确界定调控目标。一是应建立多层次调控目标,使调控目标更有针对性。将房地产市场宏观调控目标分解为近期、中期和最终目标，各个阶段所针对的目标不同。基于房价调控的时效性,可以将维持房地产场稳定运行，抑制房价的短期异动作为近期目标。由于房地产存在供需数量与结构的双层失衡,将实现房地产市场结构均衡作为中期调控目标。二是最理性的房地产价格应与当地GDP与可支配收入挂钩，依据当年国民的平均收入和经济发展状况建立一个房地产价格调控上下线数量指标,确定房地产调控的价格指标,明确规定房价波动不能超出或低于这一稳定区间,比如价格涨幅低于本年度GDP与常住人口人均可支配收入的增长速度，金融调控据此进行工具操作,防止房价大幅度波动。

（三）差异化的金融调控手段。根据我国中低收入群体的现状，我国房地产有效供给明显不足。房地产市场繁荣的标志是供需平衡,同时也是房价稳定的基础。针对我国房地产现状，应加快住房有效供给。一是要加快房地产行业的金融创新，通过住房抵押贷款证券化，房地产投资基金等方式，加大社会资金进入房地产市场，从投机转向理性投资。二是加大经济适用房，保障性安居工程，廉租房的资金支持力度，采用选择性金融工具，直接性工具，增强调控的针对性。三是由于我国区域之间经济发展水平差距较大，在金融调控指导理念上避免强调政策的全国统一性,针对各地区经济发展水平制定各地区区域性的货币政策，要体现经济发展的不平衡性和差异化的特点，体现调控的层次性。四是引导房地产需求向以消费品为主导，租买并举的住房消费方式转变，避免盲目投资和投机炒作行为，促其健康发展。

（四）加强货币政策与财政政策，其他经济政策的协调配合。货币政策从制定实施到对房地产价格产生影响，这之间需要一个较长时间的传导过程。金融政策工具主要通过利率、贷款等手段进行调控,其着眼点在于通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响。由于货币政策的独立性和有效性不足，大大削弱了货币政策实施的效果。房地产价格和供给具有很大波动性,供给和需求难以达到合理的均衡。而财政政策工具主要通过税率、财政收支等手段进行调控,其直接对象是国民收入再分配过程。因此金融政策与财政政策和其他经济政策的协调配合尤为重要。在中国市场化程度不高的情况下，任何一种单一的调控政策效果都很有限，所以针对当前由于结构性失衡引发的价格波动，调控方向、重点和力度上必须使两大政策相互协调配合;二是中央银行应建立自己的房地产预警预报体系，统筹安排和协调与财政政策的作用期限，缩小时滞效应带来的副作用。三是注重与其他相关政策配合。运用经济法律的手段，加强市场监管，从完善土地供应体制、健全房屋交易和租赁市场、发展住房金融体系等方面综合治理,进行全方位的系统管理。

作者单位：郑州大学商学院

作者简介：岳冰（1987— ），女，汉族，河南南阳人，现为郑州大学商学院2010级金融学专业硕士研究生。主要研究方向：商业银行政策与管理。

参考文献：

[1]谢太峰.以房地产当支柱能撑多久?[N].人民日报(海外版).2009.

[2]任志强.土地供应问题是解决房价的根本[N].扬子晚报,2010.3.

[3]高岩.为什么中国的房地产泡沫无法控制？[J].广角镜.2006.

[4]陈伯庚.房地产市场宏观调控双重目标的矛盾和协调[J].住宅产业,2010.

[5]王峰,李宇嘉.我国经济增长背景下的房地产市场与金融稳定[J].财贸研究,2008,(5).

用金融工具扼住房地产泡沫的命门 第4篇

从《通知》来说,其内容很多,这里仅是讨论以下几个方面。一是坚决禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款,即使是土地储备贷款也有严格的限制。在早几年,不少人在一无资本、二无技术、三无人才的情况下,只要与权力结合弄到所谓一块地,就能够组建一个房地产开发公司,就能够通过这块地向银行抵押获得贷款,部分缴交土地出让金,然后获得土地使用证开始住房预售,开始让建筑公司带资金进入房地产项目。房地产开发商再用这住房预售款来滚动下一个项目。从这开始,这个房地产开发商的财源就滚滚而来。整个社会的财富就通过这样的制度缺陷短期内流聚集到房地产开发商手中。

而《通知》禁止金融机构向房地产开发企业发放缴交土地出让金的贷款,也就是从根本上要求房地产开发商有了一定资质(即有一定的资本金才能做房地产开发商),没有达到相应的要求无法进入房地产,从而以此来提高房地产开发商进入市场的门槛。与其相响应的,2007年的国土资源部39号令,要求地方政府拍卖土地的土地出让金的缴付,可以分期付款,却不可分期获得土地使用证,要求全部土地出让金付清之后,才能够获得土地使用证。也就是说,房地产开发商想利用很少的资金来滚动房地产开发也已经不可能了。一个企业要进入房地产市场,就得有雄厚的资金实力。房地产就是资金密集性产业。

《通知》还对房地产开发商的土地信贷管理有更为细化的规定。比如,对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业,应审慎发放贷款,并从严控制展期贷款或滚动授信;对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款。要求国内金融机构应加强对房地产开发企业自身信用记录、还款能力和还款意愿的调查与评估。也就是说,无论是房地产开发贷款,还是房地产抵押物都对此有严格的规定,达不到规定就无法获得商业银行的贷款。从这些规定来看,先是从土地的性质入手,要求商业银行对房地产开发商的贷款风险来进行控制。然后,对房地产开发商资质进行审查、追踪及评估,层层把关来保证房地产开发商的资质满足市场的基本要求。可以预期,在这样的规定下,大量的资质不好的房地产开发商将面临淘汰的危险。

二是严格农村集体建设用地项目贷款管理。《通知》规定对利用农村集体土地开发商业性房地产的,不得发放任何形式的贷款;对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民,不得发放住房贷款;对利用农村集体土地开办企业、兴办乡(镇)村公共设施和公益事业的,要严格审查贷款申请,对未取得合法用地手续,没有落实有效担保权利的,不得发放贷款。从《通知》关于农村集体建设用地贷款管理的规定来看,这里规定了在三个方面情况下不得发放银行贷款。也就是说,对农村集体用地的房地产开发与城市居民的房地产购买,都是严格禁止商业银行发放贷款的。

尽管目前农村的小产权房争议很大,中央主管的政府部门也没有能给出清楚答复,但是从《通知》规定来说,小产权房并没有纳入国内的商品房范围,政府的政策对它是严格禁止的。早些时候,曾有不少人主张让这些小产权房转为正式的商品房,认为这是中国未来房地产市场发展趋势。可以说,如果小产权房这样处理,它就明确地告诉整个社会,谁违法谁获利,谁遵纪守法谁就吃亏,这样,整个社会违法乱纪最好。如果这样,那么我们中国的许多法律制度只能是一纸空文了。因此,对小产权房处理,这里看到中央政府的基本态度。有了这种明确的态度,中央政府对于小产权房的问题,不要以法不罚众的方式简单处理小产权房,而要以果断的方式,采取正向性的处理办法。既权衡相应的利益,比如采取时间段做差别性区分,也得对违法乱纪者严厉处理。这样,才能对整个社会有个交待。

三是《通知》也要求通过金融支持的方式来改变目前房地产发展模式、改变房地产经营模式。比如,金融机构要优先支持符合国家《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》等先进节地技术的房地产项目;优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。这里,一是强调了节地节能的环境保护;二是强调房地产市场应该以生产中低档住房为主导,让国内房地产市场成为改善居民基本居住条件的市场,成为居民住房消费的市场。对于房地产的投资性购买,特别是房地产的投机性炒作,《通知》要求各商业银行不支持的态度,或采取市场定价的方式。

房地产泡沫金融风险 第5篇

一、当前房地产泡沫主要风险因素

1、国内货币流动性过剩。

2008年下半年开始, 中国货币政策开始从“从紧”向“适度宽松”转变, 并引发多次降息和存款准备金率的下调。随后, 政府拟定4万亿元投资计划, 并降低了个人房贷的门槛。

受益于宽松的货币政策环境和政府积极的财政支出, 国内货币市场出现了货币乘数上升和基础货币膨胀的双重压力, 并引发了严重的货币流动性过剩。过多的货币供给追逐过窄的投资渠道, 就会引发优质投资对象的“泡沫”, 而以房地产为代表的不动产具有相对风险小、避通胀等优势, 成为了人们在世界金融危机时代炒作的对象。

2、土地资源稀缺。

“泡沫”的形成来源于人们对价格上涨的预期, 其前提在于卖方市场的形成。土地作为房产的载体, 本身具有稀缺性和政府垄断性, 当市场中供给不能满足需求, 那么便催生了投机行为。中国的现状是人多地少, 但土地资源的利用开发并没有完全市场化, 地方政府“土地财政”和开发商囤地捂盘行为联手抑制了房地产市场的有效供给, 使得市场长期处于供需失衡的局面, 价格自然不断上涨。

3、制度缺失, 干预失灵。

政府尚未建立起有效的房地产动态预警、调控反应体系, 政策的出台和实施严重滞后, 经常出现“一抓就死、一放就乱”的现象。再者, 政策的制定缺乏稳定性和连续性, 调控过程中正常的市场政策和应急的救助政策界限混淆不明, 在贯彻落实过程中侧重点难以把握, 后续方向无法厘清。制度上的缺失使得投机客有空可钻, 在政策面利好的条件下疯狂投机, 在政策面利空的条件下蛰伏等待政策救助, 房地产泡沫不断累积形成。

二、我国物业税开征的特点

目前, 对物业税的内涵还存在不少争论, 但比较主流的观点是, 物业税是指对土地、房屋等不动产的所有者或使用者征收的税种, 通常的征收形式为每年按不动产评估值的一定比率征收税款, 其是一种财产税。

学界、社会上呼声较高的三种开征模式分别是: (1) 将房地产保有环节的房产税和城镇土地使用税两个税种合并成“物业税”, 并将征收对象从经营性物业扩展到自用住宅; (2) 将现行税制中与房地产相关的税费清理合并, 调整为统一的保有环节的“物业税”; (3) 将土地出让由批租制改为年租制, 土地出让金由一次性收取改为按年收租, 并同相关税费一起整合成新“物业税”。

分析认为, 模式1具有现实可操作性, 经过20多年房产税征收经验的累积, 财税部门已经建立了一套完整的征收监管体系, 将其移植到自用住宅物业税的开征过程中, 难度不大, 其缺点在于太过保守, 影响有限;模式2代表了一种清理税费的思路, 持有该种观点的人认为房价过高的原因之一便是开发商和投机客将过重的税负层层转嫁的结果。但费可以清理, 但各种税的开征均为法定, 物业税作为一种财产税, 在法理上无法兼容其他税种, 且将流转环节的税费转移到保有环节更不合适, 故模式2仅代表了“正税清费”的观点, 但要以此作为物业税开征模式则具有相当难度;模式3作为财政部曾经对物业税的解释, 表达了国家摒弃“土地财政”、降低房价的强烈意愿, 但其开征涉及到土地出让金的地租性质和物业税的税收性质能否相兼容的问题。土地出让金作为土地的价格, 属于市场化的手段;物业税则是财产税的一种, 是国家保护公民财产的依据, 具有税的所有特点。即使将批租改为年租与物业税并行征收, 但年租制的房屋被交付给公民后, 公民得到的仅仅是土地债权, 无法得到有效的产权保护, 这势必造成大量的产权纠葛。模式3的推行比前两者更为困难, 牵涉到房地产现行体制的根本性改变, 在可以预见的时间内恐无法落实。

提要“房中房”是擅自更改房屋结构出租的一种居住现象。“房中房”存在着强烈的负外部性影响, 政府进行整治是毋庸置疑的。但是, 政府的强行整治行为并没有从根本上解决“房中房”问题, 并且还产生了一系列的问题, 如住房租赁市场的“市场失灵”等。只有针对根本问题, 即我国的住房租赁市场现存出租房源不足问题进行整改, 才能使“房中房”现象得到彻底的解决。

关键词:“房中房”;负外部性;整治

中图分类号:F291文献标识码:A

一、引言

“房中房”是介于商品房和“城中村”的中间产品。它的租赁对象是既买不了商品房, 又达不到购买经济适用房标准的社会“夹心层”。“房中房”存在着建筑的安全隐患和一些相应的负外部性影响, 因此各地政府在从法律或行为上进行了“房中房”的整治, 例如上海市政府对“房中房”的另类问题“群租”进行了一系列的严惩和整治行为, 广州市政府也在2009年5月底开始了主城区的大规模的“房中房”整治行为。从广州“房中房”整治来看, 政府起到了

三、物业税的开征是否推高房价, 加速房地产泡沫

以最具备实现可能的模式1为例, 来研究物业税的开征是否会继续推高房价。模式1物业税来源于房产税和城镇土地使用税的合并拓展, 这决定了其税负水平不能过重。

状况1:投机者拖欠物业税。以现行房产税和城镇土地使用税征收状况而言, 避税现象普遍, 居民将房出租后并不报税。20世纪八十年代初, 土地年租制盛行时也曾碰到过大量拒缴、欠缴现象, 土地市场最终选择转向了批租制。由此可见, 若物业税推行, 由于住宅基数过于庞大, 社会上必将出现大量拖欠物业税的案例。

由于人道主义的要求和管理水平的局限性, 也由于法不责众, 大量物业税的欠税无法在保有环节得到彻底解决, 只能被迫在流转环节以税款清缴和惩罚性滞纳金的形式予以厘清。那么, 投机者仍可在不景气的市场环境下通过拖欠物业税达到其保有成本最低的目的, 并在景气的

“房中房”现象社会学分析

□文/黄丹杨柳

很好的管制作用, 但是随着“房中房”整治脚步的接近尾声, 其引发的一系列问题开始浮上水面, 如“房中房”整治引爆单间需求, 业主与求租者以及政府之间的博弈, 群租现象的涌现, “城中村”整治的新一轮困难, 二手房租金的不正常上升等, 本文从社会学的角度出发, 主要就“房中房”出现的原因, 整治“房中房”的必要性, 重点对整治“房中房”产生的遗留问题及其问题解决对策等进行分析, 以期能有效解决“房中房”整治过程中的纷争, 从根本上解决“房中房”问题, 使其实现社会公平。

二、“房中房”现象整治的必要性

“房中房”存在着一些隐患, 归纳起来其隐患主要表现在两个方面:一是因为违法改建室

市场环境下将物业税成本全盘转嫁给购房者。由于房地产行业是许多地方政府推行城市建设、发展城市经济的支柱产业, 也由于供需矛盾的不断尖锐化, 房地产行业在一个较长时期内必然会在政府的扶持下不断成长。投机者的拖欠行为将保有环节税收推后至流转环节, 并转嫁给购房者, 促使房价不断上涨。

状况2:出租者缴纳物业税。物业税的税基是房价的估值, 而房价的估值可以表达为未来一定年限内出租收益的折现和。以出租房缴纳物业税为例, 出租房的盈利要求决定了物业税势必转移给租房客, 从而导致租金的普涨, 租金的上涨反过来提高了房价的估值, 体现为房价的上涨预期。随着出租房价值的提高, 区域内的自用住宅房价必然也随之上涨。

四、小结

房价不断恐慌性上涨引发了公众日益绝望的心理, 物业税作为房屋保有环节的税收也成了公众期盼房价下降的最后一根稻草。但物业税本质上作为一种税内结构, 人口居住拥挤而产生的建筑安全、消防安全、治安等隐患, 二是“房中房”具有明显的负外部性影响, 如环境卫生、邻里纠纷等隐患。

“房中房”是业主为了牟利, 将原本三室一厅或二室一厅的标准套房隔成三个甚至四五个单间出租给房客的房间, 这样会导致原本设计不承受承重墙的楼板或梁承受承重墙, 影响了建筑物的结构, 存在着一定的安全隐患。“房中房”现象同群租现象一样, 存在着严重的负外部性影响, 所谓外部性是指一个或多人的自愿行为在未经第三方情况下强加于或给予他们的成本或收益。“房中房”擅自更改房屋承重结构, 给整幢及其相邻建筑带来严重的安全

负, 只能增加投机成本, 抑制投机行为, 但无法解决房价上升的根本矛盾———供需矛盾。在政府不断推动城市建设更新的背景下, 物业税的贸然开征不仅无助于房价的降低, 相反可能导致成本转嫁行为而使房价进一步推高, 进而加大房地产泡沫风险。在开征物业税之前, 政府相关部门需要深刻反思房价虚高、泡沫形成的主要风险在于制度缺失、土地有效供给不足以及当前货币流动性过剩, 并着手进行治理, 消灭投机者成本转嫁行为存在的基础, 并最终为物业税的有效开征创造条件。

参考文献

[1]白彦锋.土地出让金与我国的物业税改革.财贸经济, 2007.4.

[2]董昕.物业税的征收目的及可达性分析.中国房地产, 2010.1.

房地产泡沫金融风险 第6篇

当前, 世界经济危机尚未完全过去, 刚刚发生的迪拜泡沫危机又给了我们新的警示!在这样的情况下, 与房地产关联密切的混凝土与水泥制品行业一定要为未来可能要出现的房地产泡沫破裂, 有所准备。

房价虚高, 房地产市场正在走向自我崩溃。

如果说, 当前舆论对于中国的房地产市场是否存在泡沫, 还存在着争议的话, 那么当前的房屋价格过高, 超出多数老百姓承受能力, 就近乎无可争议了!我们可以通过房地产行业的成本和市场承受能力两个方面来分析房地产价格是否存在着虚高。

首先, 从房地产行业的成本上来看, 随着2009年中国房价的一路走高, 中国的建材市场并没有出现随之一同涨价的格局。以北京为例, 北京的混凝土价格, 自2008年9月底 (奥运会建筑热潮结束) 开始持续下降, 至今没有大幅度反弹, 总体价格趋势稳定。同时期的螺纹钢价格虽有波动, 但大体趋势同混凝土相同, 在2009年出现的价格短期波动主要是由于煤炭价格的上涨造成的。在当前房价上升最明显的北京, 作为商品住宅建设中应用最多建筑材料--钢筋混凝土的价格在房价一路高歌猛进的势头下走出了独立行情, 本身就很能说明问题。同时, 在2009年中国的建筑施工行业也没有出现人工成本的大幅上升。由此我们基本可以判定中国当前的房地产成本并没有上升, 房价的确存在着虚高和不合理的暴利。

其次, 我们再从房地产的市场承受能力上分析, 我国当前的确处在城市化进程的关键时期--随着经济的发展广大的城市居民和农村居民开始分享到了国家发展的实际利益, 大量农村人口涌入城市定居, 城市的新增人口开始寻求属于自己的房产--正是这个局面决定了中国的房地产行业的大发展, 同时也决定了中国的房地产行业不存在过高的房价利润空间。在这里我们可以对中国的购房者做一下粗陋的分类。以房屋的购买力划分, 中国的购房者大致可以分为四类:经济成功人士、收入稳定的中年城市居民、城市新增就业青年、进入城市工作的农村居民和房产投资者 (炒房者) 。在这个购房者群体中收入稳定的中年城市居民、城市新增就业青年和进入城市工作的农村居民三者占据了绝大多数。可以说, 房价的高涨并不会对其他两者造成过多的影响, 甚至房产投资者 (炒房者) 还在其中得到了大笔的利润。

但是, 世界上几乎没有任何一个国家的房地产市场是靠着这些少数者支撑的, 支撑我国的房地产市场增长的动力正是广大普通市民或即将定居城市的准市民的购房需求。在这样一个支撑房地产市场的群体之中, 只有收入稳定的中年城市居民或者说中等收入者, 才对虚高房价具有一定的支付能力 (银行贷款支付能力或人际借贷关系) , 而城市新增就业青年和进入城市工作的农村居民这个当前最大的购房需求群体, 其支付能力本身较差, 所以高涨的房价事实上正在剥夺他们买房的能力。从中国房地产市场发展的轨迹上来看, 过去主要的买房人群就是经济成功人士和收入稳定的中年城市居民。在过去的十余年里, 这一群体中的绝大部分都已完成购房, 当前的房屋购买者主要是城市新增就业青年和进入城市工作的农村居民。于是, 随着房价不断的攀高, 房地产行业的市场规模也在不断的缩小。所以当房价上涨到市场承受的极限时, 房地产市场必将崩溃。

再次, 当前中国中国的投资市场还很不完善, 房地产市场在我国的投资当中所占的比重是很大的。应该说, 过热的房地产投资正是造成当前房地产价格虚高局面的主要幕后推手。但是这个因素即在制造者房地产的泡沫, 同时还在推动房地产泡沫的破灭。因为房地产投资是通过炒高房价, 转手出售获得暴利的, 但这样的资本运作的前提是所炒作的商品有实际的消费端。任何一种商业泡沫的最终结果都是商品的价格远远超过其市场的承受能力, 最终失去消费端, 从而崩溃。中国的房地产业当前所显示出的房价虚高老百姓买不起房, 正是消费端崩溃的前兆!

所以, 应该说虚高的房价正将我国的房地产市场推向自我崩溃。

房地产泡沫必将破裂, 但中国房地产行业不会崩溃。

中国的房地产市场之所以有今天的繁荣, 是因为中国正在进行着近乎不可逆转的城市化过程。随着中国经济的高速发展, 城市化进程也以惊人的速度发展着, 在这个过程中将要有数亿人口从农村涌入城市、从小城市流向大城市, 这个过程是不可逆的。这样规模的城市化进程在人类的文明史上是空前的, 同时在可预知的将来也是绝后的, 正是这样一个规模空前绝后城市化进程为中国的房地产行业提供了惊人的市场, 也为中国的房地产商提供了惊人的胆量。

中国房地产泡沫真的不会破吗?不是的!任何一种商品的价格不仅仅受供求关系的影响, 更重要的当它的价格超过购买者的承受底线之后, 购买者就会自动地选择其他的替代品。当前中国的房地产商和认为中国的房价“不高”或泡沫不会崩溃的人, 之所以会坚持高房价, 就是他们认为在当前的中国房地产市场无可取代, 无论房价多高, 老百姓只能认同, 别无选择。可事实上, 老百姓对房屋的需求是无法改变的, 但什么时候买房却是可以选择的;房地产行业是中国经济所必需的, 但高房价却不是必须的;房地产市场化运营是必须的, 但国家的房地产政策却是可以改变的。当维持高房价的社会成本超过经济收益的时候, 政府一定会在相关政策上做出调整;当高房价超过消费者承受能力过多的时候, 市场就必将崩溃。纵观人类的经济发展历程, 还没有那种泡沫在完全超过其市场承受底线后还能长期维持。因而, 由高房价所造成的房地产泡沫必然会崩溃, 但其调整的形式却是值得商榷的。

首先可以预期的是, 中国的房地产行业不会崩溃。因为中国房地产行业的繁荣是为中国经济社会发展所决定的, 在当前“城市化”这个历史背景下, 中国需要大量的房屋来安置进城的人口, 相应的中国的房屋供应模式也不能与这个大背景相抵触。所以中国需要房地产行业来为中国的“城市化”提供足够的住房, 由此, 中国的房地产行业在当前绝对不会崩溃。但是, 行业不会崩溃不意味着市场不会崩溃, 长期看好不意味着短期没有波动。从近期政府和舆论的反映上来看, 房地产市场的承受极限已经将近了。在这种情况下, 房地产市场是在政府的政策、经济的手段的调节下有序回稳, 还是突然下滑都是有可能的。

高房价绑架了中国经济。

正如我前面一再所说的, 中国的房地产行业的兴旺是中国社会经济发展的必然结果, 所以当前中国经济中的许多行业与之联系紧密也就不足为奇了。现在媒体上有人说“房地产行业绑架了中国的经济”, 我认为这种说法是欠妥的, 因为真正绑架中国经济的是高房价。

我们先来分析一下, 中国被房地产“绑架”的相关产业, 这些产业可分为三类:上游产业, 主要包括建工、建材、工程机械、设计、运输、冶金、煤炭等, 主要是通过影响建筑领域影响其相关产业, 房地产对这一类行业影响的主要是其销售市场;下游产业, 主要包括房屋装饰行业、家电行业、家具行业、厨卫用品行业等;周边产业, 包括一切与城市生活相关的行业。在这样一个经济体系中, 房地产处于中心地位, 因而房地产的行情也就关系到了整个经济的行情。

其实, 房地产业和与它相关的三类产业之间存在的拉动关系分别是:直接拉动关系、间接拉动关系和衍生拉动关系。其中与上游产业的关系是直接拉动关系, 所谓的直接拉动就是说上游产业是原料供应和产品生产方, 房地产业是销售方, 销售方的业绩越优异原料和生产方的获益也就越大;房地产与下游产业的关系是间接拉动关系, 所谓间接拉动关系就是说房地产业和下游产业没有直接关系, 但下游产业的市场却是由房地产业的销售所决定的, 房地产业的销售量越大其收益也就越大, 反之亦然;房地产与周边产业的关系是衍生拉动关系, 所谓衍生拉动关系就是说间接产业同房地产业没有任何关系, 但是房地产业的经营所产生的影响会对此类产业的发展有所促进。我们分析一下就不难发现, 这样一个体系是不欢迎高房价的!其中的原因十分简单, 就是这些产业与房地产相关联的是房屋的销售量, 而不是房屋的价格。

房地产市场上每卖出一套房子, 建工行业也就等于得到了建一套住房的订单, 从而建材行业的市场也就增加了相应钢材、水泥、混凝土等等的需求;同样每卖出一套房子, 相应的买房人也就需要消费相应的家电、家具、厨卫用品等等的配套产品, 从而也就带动了这部分市场;房地产业建起了生活区, 那么周边的商业、交通、城市基建也必然得到发展, 由此更多的产业相应的也就有了市场。反之, 房地产价格每上升一份, 也就有一部分人买不起房子从而选择观望, 于是, 相关行业也就失去了相应的市场。也就是说, 房地产业每卖出一套房子, 所有相关行业的市场就增大一份。而房地产价格的虚高实际上导致了很多人买不起房子, 即是说房价过高已经影响了房地产的销售量, 继而影响到了整个中国经济。

我们应该看到, 房地产对中国经济实现拉动作用的前提在于房屋的销售, 如果没有人购买, 建再多的房子也是空谈。

混凝土与水泥制品行业一定要为房地产泡沫破裂有所准备

从当前的经济现状来看, 高房价没有给建筑业和建材业带来实际的利益, 同时还造成了房地产市场的萎缩。从当前的形势来看, 无论是经济走势还是国家政策动向都表明房价将会有所调整, 但调整形式却不可预估, 对于当前的形势建材行业应对房地产泡沫破裂有所准备。

对于刚刚经历过世纪经济危机影响的中国建材行业来说, 此次的房地产泡沫危机绝对是又一场异常严峻的考验。在年度交替之际, 很多国外媒体也都将房地产泡沫作为新的一年中中国经济面临的最大挑战。但是, 从中国的现状来看中国的房地产市场不会出现彻底的崩溃, 而最大的可能就是重现2008年的局面。

对于混凝土与水泥制品行业来说, 如果危机确实发生了, 那么受到冲击最大的将是商品混凝土企业和混凝土墙材企业。这两个行业近几年在国家政策的扶持下发展最为迅速, 但相应的这两个行业中的小型企业相对较多, 很多企业经营较时间短, 容易出现资金链断裂的情况。再有就是这两个行业对房地产建设的依赖程度相对较高, 其中商品混凝土搅拌站易受到区域内项目大量停工的影响, 造成生产的停止;而混凝土墙材行业是以房地产建设为主要市场的, 其他方面的销路较窄, 受房地产波动的冲击将更加严重。

我国房地产金融风险及防范 第7篇

(一)利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越大,利率风险也就更大。对于借款人来说利率是极为敏感的财务指标,任何利率的变动都会直接影响到借款人的还款行为。当利率提高时, 部分有闲置资金的购房者会选择提前还款,以减少利息支出,从而打乱信贷规划,导致预期贷款收益减少,直接加大银行业的金融风险。

(二)信用风险

信用风险指由于借款人即房地产开发企业和住宅消费者因某些原因不愿或者不能及时足额偿还贷款所带来的风险,也叫违约风险。具体可分为两类: 一种是由于如宏观经济经济下滑或自身原因造成的经济偿付能力下降使得借款人客观上无法偿还贷款,称为被动违约风险; 另一类是当经济政策和产业形势发生变动,出于牟利的目的或其他原因,借款人有意停止或延长偿还贷款的情况, 称为主动违约风险。

(三)流动性风险

流动性风险指金融机构缺乏足够的现金以及随时可以转换为现金的其他资产,导致其无法偿还到期债务的风险。在房地产金融中产生流动性风险的主要途径有两种: 一种是由于金融机构资产负债业务的期限不匹配造成的。由于房地产资金使用周期通常较长,过度的金融支持导致金融机构大部分资产集中于房地产开发项目, 就可能出现金融机构手中的短期资金难以应付日常提款需要的情况,此时金融机构若不能及时从外部融入资金, 就可能因挤兑产生流动性风险。另一种是由于信贷风险造成的。购房者按揭贷款都是以其住房作为抵押物,当贷款无法按时收回时,金融机构只能通过出售、变卖抵押住房以获取赔偿。如果房地产价格大幅下跌,抵押的住房将难以出售,导致金融机构难以迅速获得流动资金,从而发生流动性风险。

(四)其他风险

房地产金融风险还包括其他的风险,如操作风险( 日常经营操作过程中因意外、自然灾害或其他人为原因导致的风险) ,汇率风险( 进行海外投融资的金融机构在汇率变动时遭遇的资产计价损失风险) ,土地储备贷款风险,国家政策变动风险等。

二、我国房地产金融风险的成因

(一)相关法律法规不健全,监管机制体制不完善

目前,相对于房地产金融市场高速发展,相关的法律法规建设相对落后,尚未出台构筑房地产法律体系核心的法律和支撑房地产法律体系的重要单行法。从我国房地产立法原则上看,现有相关法律都是对房地产经济活动实践经验的总结,更多体现为滞后性立法,同时,受部门利益左右的程度也较大。还存在法律层级结构不清, 层次低,以法规、规章居多,立法标准不统一等。

由于近些年来全球金融创新力度加大,对于房地产金融机构的监管难度也不断增加。在我国房地产业,常常是监管措施跟不上金融创新的速度,导致金融监管的失效和缺位。我国金融业创新刚刚起步,自我约束机制还很不完善,又缺乏专门的房地产金融监管框架,没有建立起房地产金融风险预警体系,导致房地产业的金融高风险。

(二)房地产融资渠道单一,过度依赖银行

近年来我国房地产项目资金来源主要包括国家预算内资金、债券、利用外资、国内贷款、房子产企业自筹资金等。其中国家预算内资金和债券及利用外资占比不到40% ,大部分来自银行贷款和自筹资金。而近70% 的自筹资金又来自于银行贷款。根本原因是我国房地产金融体制市场化程度不高,体系建设严重滞后于房地产业的发展造成的,使得大部分剩余资金作为储蓄进入银行体系,没有有效的渠道进入房地产业,房地产企业需要资金时,只能选择银行贷款,银行对房地产信贷,贯穿土地储备、交易、房地产开发、销售整个过程。商业银行实际上直接或间接地承担了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。所以一旦某个环节出现问题必然造成金融风险。

(三)商业银行自身管理存在缺陷

房地产属于资金密集型的行业,房地产业对银行资金的依赖性极大。商业银行管理存在缺陷,就容易产生金融风险。大多数商业银行普遍对于房地产业抱有高回报率的预期,所以在信贷的实际发放过程中盲目追求信贷规模而忽略了房地产投资项目的潜在风险。不乏有商业银行自行降低客户资质等级评定门槛,有的甚至对信用等级不进行验证。贷款项目多数没有进行可行性分析和评估。在房地产信贷的审核阶段,审查经办人员风险意识不强,审查流于形式,片面相信企业的书面材料; 对于企业信用状况等相关信息的真实性不做深入细致的调查。特别是对于项目中企业自有资金所占比例以及项目开发一整套相关手续等硬性要求的审查把关不严,极易形成信贷风险。在贷款管理后期又过分依赖抵押物,疏于对项目建设进度的及时跟踪和对开发商违规行为的有效防范。一旦发生诸如挪用贷款资金、销售回笼款的违规行为,将有可能导致整个项目无法依照期限竣工交付或者无后续资金归还贷款。造成银行的呆帐、坏帐大量增加,形成数量庞大的不良资产,进而危及到整个金融业的安全。

(四)房地产市场参与者行为不规范

1. 房地产开发商的违规行为。一方面,房地产开发商为了获取贷款,在银行前期审查以及后期的贷款发放过程中故意隐瞒、歪曲企业真实财务信息,导致银行不能对开发商的还款能力进行准确的评估,当不鞥你按期偿还房地产贷款本息时,就形成大量的呆帐坏帐。房地产企业道德风险,最终演变为房地产金融风险。另一方面, 当房地产商由于种种原因无法获得银行正规的房地产信贷支持时,也极易利用借贷双方信息的不对称,采取其他诸如“假按揭”、“零首付”等欺诈手段骗取银行贷款。这使得大量商业银行信贷资金通过非正规的渠道流入房地产行业,加剧房地产泡沫。同时也必然导致银行个人住房贷款质量恶化,形成更大规模的房地产金融风险。

2. 购房者的欺瞒行为。囿于当下的高房价与国民收入的巨大差距,个人住房信贷就成了大部分购房者的首选。而我国在个人收入信息收集上缺乏健全机制,个税机制陈旧,导致银行在核发个人住房贷款时,很难对借款人的资信状况做出正确判断。这就使得相当一部分借款人通过捏造事实、隐瞒真相,甚至虚拟抵押、虚拟存款账户或保证金等方式来骗取银行贷款。而一旦借款人的个人收入出现问题,就会致使贷款无法收回,加大银行金融风险。购房者的各种欺瞒行为已经成为房地产金融风险的一个主要诱因。

3. 投资者的过度投机行为。众多房地产市场投资者在投资时并没有过多考虑自己的支付能力和能够从房产使用中获得的收益,而仅仅是主观性的预期房地产价格必将上涨,从而进行大量的投资。而这种非理性的投资会加大整个房产市场的需求,从而推动房价大幅度上涨。当房价大幅度上涨形成虚假繁荣时,又刺激了众多的房地产开发商盲目的增开项目、追加投资,导致房地产市场进一步升温。众多的外围投机者会对房地产价格的上涨形成共同心理预期,在“羊群效应”的作用下,投机者会继续无休止的向房地产市场投入大量资金,导致整个市场需求量急剧增加,进一步的推动房价上涨,形成了一个恶性循环。原先正常发展的房地产市场也彻底的沦为了一个投机市场,从而催生一系列房地产金融风险。

三、防范房地产金融风险的对策建议

(一)加强产业政策制定和落实

政府应提高自身判断的准确性,确保政策的协调性、 连续性和科学性。针对目前房地产领域存在的问题,政府及有关部门应制订符合我国实际情况的房地产政策和发展规划。规范土地征收、出让等一系列政府行为,坚决贯彻国家耕地保护政策等一系列硬性规定。加强土地交易市场监管,加大对开发商囤积土地、炒卖地皮等违法行为的查处力度。在执行过程中应审慎把握政策的宽松度,充分做好应对有可能的房地产金融的风险。

(二)加强房地产金融监管,建立风险预警机制

首先应建立健全我国房地产金融监管体系,组建一个由中国人民银行、银监会、发改委、建设部、审计部门参与的多元化、全方位的房地产金融监管体系。系统研究我国房地产金融业运行情况,制定有效、可操作的监管方针和策略,保持房地产金融系统的长期稳定性。

同时,应充分借鉴发达国家的成熟经验,建立一整套灵敏的、可操作的房地产金融风险预警系统。通过对于宏观经济形势的变化以及房地产市场走向的分析,对房地产信贷总量、结构以及不良资产等进行预测,进而全面监控预测房地产金融风险,及时发出风险预报。有助于银行更准确的把握市场走向、提前预防各类金融风险,从而有效减少因市场波动给自身造成的损失。

(三)建立健全房地产金融体系

1.逐步完善各级金融机构

( 1) 有效发挥人民银行的调控作用

我国的中央银行是中国人民银行,是我国金融体系的核心,是银行业的管理机构,应进一步加强“窗口指导”的作用,从宏观上保障房地产金融业的稳健运行。央行应通过积极调整货币政策与信贷政策,防范金融风险。 如采取更为灵活的利率政策,提升利率政策弹性,扩大利率政策作用范围。通过控制货币供给、利率调整和其他相关政策,引导房地产金融市场对于利率变化的合理预期,增加房地产金融市场的透明度和政策取向的可信度。 充分利用利率杠杆作用调控房地产市场,引导房地产市场过剩资金的流向。

( 2) 加强商业银行内部管理

首先,我国商业银行业应认真落实金融监管部门关于房地产信贷的政策和要求,严格遵守有关住房贷款首付比例、贷款利率等方面的规定,并结合地区实际,进一步细化风险管理措施,提高风险意识,建立完善的风险评价体系,提高自身对于金融风险的抵御能力。

其次,商业银行应该强化贷款管理,有效控制贷款规模和比例,不断调整和优化房地产贷款结构,针对不同的项目类型对项目贷款实行严格的分类管理。

对于房地产开发贷款的审核,要严格把握房地产开发企业的资质、能力和准入条件,在对房地产商的抵押资产严格审核基础上,还必须严格审查房地产抵押贷款的条件,充分评估该房地产开发企业的资格和自筹资金比例是否达到要求,严禁将贷款用于缴纳土地出让金,做到专款专用。

( 3) 规范房地产金融中介机构

房地产金融中介机构作为房地产金融领域不可或缺的补充,发挥着极其重要的作用,有必要规范房地产金融中介服务,建立房地产金融中介市场的诚信服务体系。 加快建设房屋买卖和贷款咨询机构、个人信用评级咨询机构、房地产价值评估机构、房地产保险等中介服务机构。

2.全方位推进社会信用制度建设

应逐步建立一套适合我国国情的信用体制,充分利用现代互联网技术整合“大数据”,通过科学的方法进行预测和评估,为金融机构提供企业及个人信用咨询,使金融机构能够准确地对借款人的信用状况做出判断,针对借款人的信用等级情况及时调整信贷策略及条件。同时与金融机构共享信用信息,从源头减少信息不对称问题, 有效防止“道德风险”的发生,在一定程度上化解金融机构的信用风险。

3.拓宽房地产企业融资渠道,实现融资结构多元化

( 1) 建立健全房地产金融一级市场

借鉴发达国家房地产金融市场的建设经验,拓宽房地产企业融资渠道最好的办法就是让房地产企业在市场化条件下进行直接融资。这就需要一个健全的房地产金融一级市场。

首先,要大力推动符合资质的房地产开发企业上市。 借助我国日臻完善的股票交易市场,通过发行股票来筹措资金,改善企业资本结构,从而分散风险。其次,可以通过发行企业债券来融资。鼓励体制健全、资本雄厚、市场信誉度高的房地产开发企业通过在一级证券市场上发行中短期项目债券,吸引社会剩余资金。投资者可以根据不同的收益预期进行市场操作,进一步分担风险。同时,也可以大力发展房地产信托投资基金( REITS) ,探索私募信托融资、夹层融资、典当融资、合作开发,借助海外地产基金等方式,达到进一步补充完善房地产金融一级市场的目的。

( 2) 探索推进房地产金融二级市场发展

在逐步完善房地产金融一级市场的基础上,应建设具备创新性和多样性的房地产二级金融市场,把银行流动性差的住房信贷资产转变成为流动性强的证券化资产,实现融资产品的证券化、标准化和公众化,有助于分散、转移我国银行业承担的大量信用风险。

资产证券化是世界金融业务的发展趋势之一,作为金融行业的一个创新产品,虽然存在一定风险,但不能否认它的积极作用。如果可以利用好贷款证券化工具,通过资本市场将集中于银行的风险分散。可以将银行从房地产贷款规模日益扩大和银行流动性随之下降的矛盾中解脱出来,使得银行资产负债结构得到改善,提高银行资产的流动性,实现房地产金融资产能安全有效地流动和交易。

摘要：房地产属于资金密集型行业,房地产金融存在高风险性。我国房地产金融风险包括利率风险、信用风险、流动性风险等。主要是由于我国相关法律法规不健全,监管和调控体制机制不完善,房地产融资渠道单一,过度依赖银行,商业银行自身管理存在缺陷,房地产市场参与者行为不规范引起的。提出加强产业政策的制定和落实,加强房地产金融监管,建立风险预警机制,建立完善的房地产金融体系等防范房地产金融风险的对策建议。

关键词：房地产泡沫,金融风险,金融危机

参考文献

[1]蔡福恩.浅谈我国房地产金融风险及其防范研究[J].财经界(学术版),2011(2).

[2]高鹏,李雪,董纪昌.我国房地产金融风险形成机制的演化博弈研究[J].现代管理科学,2012(5).

我国房地产金融风险问题分析 第8篇

关键词：金融风险,房地产,措施

一、金融风险

金融风险，指任何有可能导致企业或机构财务损失的风险。金融风险是金融市场的一种内在属性，它和金融活动相互依存，也可以说成是风险。人们通常认为的定义是，从事房地产金融业务的金融机构在房地产开发、建设、运行过程，因为决策者的决策错误、客观环境的变化和现实的各种不确定因素，导致金融机构本身可能的资产、收入损失和其可能的声誉损害。

二、中国房地产金融风险现状

（一）商业银行是房地产投资的市场风险和融资信用风险的主要集中地

房地产先天的高风险性与金融的天然联系决定房地产金融风险存在的必然性。此外，由于金融业务与金融机构之间的联系密切会导致当一方面出现风险另一方会受到牵连，且房地产金融风险是一种消极的外部效应。另一方面，整个金融部门很可能因为管理的外部环境变化和遇到的系统风险，导致出乎意料的损失。因此，目前中国房地产金融风险，主要表现在商业银行。

（二）购房者还贷存在风险

个人住房贷款业务开始进入风险敞口时期，因此，具有潜在风险的银行增加。大多数的个人通过银行贷款来购买还贷依赖于未来的收入。目前，我们的经济形势是好的，如果经济形势下滑或因为购房人自身因素导致未来预期收入不满足，那么所有的风险将集中在银行，因此，潜在的金融风险更大。

（三）土地储备贷款有隐性风险

目前，全国各地的城市化发展迅速，增加土地开发和重建的规模、土地本身的价值高，加上资产开发土地将需要大量的资金，这使得土地征用和开发很容易获得商业银行贷款。开发人员主要通过银行贷款的资金来源，还款将取决于土地出让金。

（四）金融机构产品的创新存在问题

房地产融资由于依赖银行存在不稳定性。目前，银行信贷融资和金融产品类别过于单一，不能满足快速发展的房地产行业和市场的需求的投资者。简而言之，金融机构产品创新有一定限制，蕴含巨大的风险。

三、风险原因

（一）房地产金融风险的内部原因

1. 房地产企业自身资金匮乏，融资渠道缺乏

房地产企业发展资金来源的银行贷款，自筹资金和其他基金这三块有很大的比例。目前国内房地产开发企业融资结构对贷款有明显的依赖。由于回收期长、投资金额大等，通常银行信贷发展业务是一个非常重要的资金来源的方法。开发商的整个开发环节都需要银行信贷帮助，因此整个房地产投资过程的风险基本都由银行尤其是商业银行承担。

2. 信息不对称

隐瞒信息、挪用资金等现象频频发生。银行无法充分掌握贷款人的信息，无法有效地估计贷款人的信用和还款能力，有些贷款人为了追求利益，对银行隐瞒信息取得贷款，产生了“道德风险”使得房地产金融风险进一步加大。

3. 过快的投资增长率

房地产发展迅速，因此房地产投资已成为一个可以带来巨大的利润行业。部分开发人员为了获取暴利，贷款投资，大幅增加了市场泡沫，增加了房地产金融风险。

4. 银行操作的不规范性

主要表现为：(1)贷款调查评估不规范。例如：一些评估公司为了迎合委托人的特定意图，采取各种违规违法手段伪造评估价值，以获得稳定的、较高额的收入。(2)滞后的贷后管理，监管不严格。某些银行为了完成任务，非常重视前台营销，忽视了贷后管理，使得贷后管理不到位;此外，某些银行没有认真落实对一些房地产项目贷款的限制性条款，且没有对项目贷款资金实行封闭管理，再加上对房地产开发商们的资金流动也不甚了解，缺乏有效的管理机制和人员。(3)过于注重审查第二还款来源。银行往往对借款人的第二还款来源的审查过于重视，忽视了对借款人的收入、现金流，还款意愿和能力及信用度等还款条件的审核，把贷前风险关转移到了贷后，推迟了本应该在贷前把好的风险关。

（二）房地产金融风险形成的外部原因

1. 国家政策、法规的变化

整个房地产金融市场环境不能离开这个国家的经济政策和法律、法规，一旦后者变化将影响到前者，进而影响整个房地产市场未来的发展趋势，严重影响房地产金融风险。

2. 汇率变动及本国利率变动

国际经济的变化将导致汇率的变动，进而影响其经济环境，但也影响了开发者的房地产投资，导致房地产金融风险变化。房地产市场的不确定性，因此增加。

四、预防措施

（一）制定完善的金融机构制度

现在，金融房地产业务和风险控制过程设计落后房地产市场变动率，金融机构也很难发现风险的存在，即使感知，也比较滞留。面对这样的形势，银行应采取以下措施：第一，进一步加强房地产市场研究工作，提高内部控制系统。第二是根据市场变化及时调整风险控制系统。

（二）加大中央银行的监管力度

房地产市场稳定是国家财政稳定的重要角色，所以国家必须对房地产市场有效宏观调控，减少房地产金融风险，使金融房地产市场的健康发展。中央银行将进一步的调查和分析，提高分析精度。同时，建立房地产风险预警系统，及时预期可能的风险，采取措施，对金融机构控制和指导、加强监督力度。

（三）建立社会信用体系

浅谈房地产金融市场的风险 第9篇

关键词:房地产;金融市场;风险

一、房地产金融风险概述

房地产金融就是发生在房地产领域中的货币资金与货币信用的融通。其作用就是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金,支持房地产开发、流通和消费,促进房地产再生产过程中的资金良性循环,保障房地产再生产的顺利进行。

由于房地产金融的融资对象与一般商品不同,所以房地产金融具有以下四个特点:一是需要融通的资金量大;二是房地产金融具有较强政策性;三是房地产金融债权有保障;四是房地产流动性可通过证券化经营来弥补。

房地产金融风险是指房地产作为一种有形资本在金融信贷扩张的推动下出现的货币价格大幅上升,并在进一步的流通运动中因为宏观和微观经济环境的不确定或信息不完全而导致未来房地产资产的货币价格出现急剧下跌,从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。

房地产金融风险的特点在于:一是社会性。社会性指的是我国目前房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,导致金融机构偿债能力不足,容易引发金融机构的倒闭和社会动荡;二是扩张性。现代社会房地产金融机构与客户之间、房地产金融机构互相之间都存在大量的债权债务关系,从而形成金融风险扩张性机制;三是可控性和周期性。

二、当前房地产金融面临的主要风险与问题

(一)市场风险

从2004年开始,部分大城市房地产市场价格上涨较快,出现地区性的房地产热,而后这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌,作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失。

(二)金融风险

开发商仅仅只投入少量资金,而后大量的资金则来自于银行。一旦开发商还不了贷款,银行就被套住。如果经济形势不景气,房价可能会在一夜之间跌落,开发商也可能会在短时间内消失不见,因此会给金融机构留下坏账,这往往需要很长时间才能消化。国际货币基金组织的经济学家曾经做过一个研究,通过对世界各地多起银行危机的案例研究得出了一个爆发银行危机的先兆:开始时住房市场的房价涨幅超过20%,在随后两年时间内下跌15%,那么之后银行就会无一例外的出现危机。

(三)银行的过度支持

银行在竞争压力下迫切需要发展壮大,吸收的存款要及时贷出,经常投资于高速发展的房地产业。原因在于:由于房地产价格的快速上涨,使持有大量房地产的银行拥有更大的银行资本规模,改善了银行的资产质量和盈利状况。结果又会带来房地产价格新一轮的攀升,这样一种循环过程必然会导致价格与实际价值的偏离,也就形成了日益膨胀的“房地产泡沫”。

(四)供求关系带来的房地产业金融风险

我国的住房政策是鼓励中低收入家庭购买住房,逐渐形成了住房需求持续旺盛的市场现状,根据供需原理,供不应求必然导致房价急剧上涨,紧随其后的就是房地产开发商新一轮的开发热潮,消费者对市场持续涨势的预期。在这样一个过程中,很多消费者试图通过买房再卖房来进行以获取高额利润。这些因素的存在都为房地产市场金融风险的提升带来隐患,同时,个人住房贷款的增加也进一步提高了银行信贷在房地产业的资金比例,进而推动了房地产市场的过度繁荣和泡沫化。

三、建议

(一)商业银行自身应加强管理,提高风险防范能力

首先,完善银行自身监管机制。加强银行信贷人员的专业素质培训,提高专业人员的道德素养,避免为个人利益而损害国家和集体的利益;其次,加强对金融机构的管理。不仅要控制资金供给量还要避免信贷过于集中。

(二)建立多元化的融资渠道

改变房地产融资单一集中于银行的局面, 制定各种政策鼓励房地产企业通过多种方式进行融资。鼓励实力强信誉好的房地产公司发行公司债券,吸引社会闲散资金进行房地产投资,吸引信托基金、海外基金等投资房地产业。同时,在逐步完善房地产金融一级市场的基础上,逐步建立和完善房地产金融二级市场,并加快探索、开发新的房地产金融产品。

(三)政府要加强对房地产的宏观调控

房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用,因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控,有效控制房地产金融风险,引导房地产金融机构有序竞争,保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析,提高自身研究判断的准确性,实行房地产市场信息披露制度,及时发出预报,果断采取相应措施,对金融机构进行调控和引导,加大监管力度。

(四)加强对房地产金融风险的监测,完善房地产金融的法律环境

通过立法对房地产金融所涉及的各个方面进行规范,明确各有关主体的权利和义务。确定房地产金融的法律地位,同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。保证房地产金融市场的健康发展,有效控制房地产金融风险。

参考文献:

[1]鞠海峰,李乐,刘琦.房地产金融风险理论评述[J].青年科学,2009,(11).

[2]周星.我国房地产金融风险预警方法选择探究[J].科技创业,2009,(11).

[3]沈艳兵.金融危机下我国房地产金融风险分析[J].消费导刊,2009,(1).

[4]董琦.房地产金融监管亟需加强[J].中国国情国力,2008,(4).

我国房地产金融风险及防范分析 第10篇

关键词：房地产,金融风险,防范,发展

1 现阶段我国房地产金融存在的风险

目前,我国房地产金融存在着较大的风险,主要有对整个金融市场、相关主体机构无法控制产生影响的系统风险和仅对个别金融业务产生影响、可以由主体机构控制的个别风险两类。

1.1 系统风险

1.1.1 政策风险

房地产投资受到多种政策因素的影响和制约,国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范是房地产金融产生风险的因素之一。如:“国十五条”规定,自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90 m2以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。此规定是为了解决住房供应结构不合理的问题,但在实际市场运行中,大部分有经济能力购房者能够而且愿意购面积稍大的住房,而没有经济购房能力的就算是面积小了,他们中的大部分仍然购不起房。所以,就出现开发商按政策建房而实际销售状况并不乐观,严重者则引起房地产企业资金链的断裂,给金融市场带来风险。

1.1.2 市场风险

经济发展使个人收入增加,对房地产的需求就会扩张,而房地产的供给弹性较小,所以房价会在比较短的时间内急剧上升,再加上高额利润的刺激,更多的投资者投身于房地产开发这一行业中,从而使房地产开发机构对金融市场的依赖更加强烈。同时,由于房价过高,超越了居民承受能力,导致消费者对金融市场的依赖也增加,这些都会给房地产金融市场带来风险,主要表现在:房地产投资增速过快,空置面积总量过大,资金回笼慢。2002年以来,国内房地产业出现投资需求急增,特别是2006年和2007年,投资量增幅较大,房价上涨较迅猛,但与此相对应的是商品房空置总量也随之加大。对投资者和提供资金的金融机构而言,资金的回笼难度加大了,这些问题在2008年尤为突出,也因此部分地区出现了消费者观望、开发商降价的局面。

1.1.3 信用风险

在房地产市场运行中,由于房地产开发企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善、亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的消费者失业、收入减少、死亡等原因导致无力还款等,都会给金融市场带来风险。如:某些开发商为了谋取高额利润,通过非法渠道获取销售许可证,与关系人合伙制造虚假按揭骗取银行贷款,然后将贷款挪作他用,导致抵押物得不到落实,甚至发生开发商在骗取银行贷款后携款逃亡案件。此外,在个人住房贷款业务中,由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素,存在较多的不确定性,也面临较大的信用风险。

1.2 个别风险

1.2.1 银行的操作风险

现代银行制度并不完善,在发生金融业务时,银行信贷部门与个人在信贷操作过程中,由于缺乏相关制度的约束而产生金融风险。主要表现为:银行贷前对资料真实性审核不严,贷时对抵押物管理不规范、不能及时监督,贷后管理混乱,缺少风险预警措施。如:在个人住房贷款业务中,由于个人住房贷款的客户数量多,在实际操作中银行无法像公司客户那样进行深入的调查,加上个人住房贷款市场竞争日趋激烈,各项规章制度有的落实不到位,也给个人住房贷款业务带来了重大隐患。

1.2.2 房地产企业自身运营活动中的不确定性给房地产金融市场带来的风险

1)决策失误风险。

房地产开发企业在运营中,是否需要贷款、贷款多少、什么时间贷、用什么方式贷等都需要严格、合理的分析确定,而在实际中可能由于对自身认识不足或对市场把握不够而造成决策失误,从而给房地产金融市场带来风险。如:针对项目进行贷款时,对项目的可行性论证不够严密和全面、对项目的潜在风险认识和准备不足,以至于在房产开发经营过程中出现资金链的断裂,造成不必要的损失甚至由于无力还贷而产生风险。

2)财务风险。

如果开发商不利用银行信贷资金,完全靠自己的现金本钱周转,就很难扩大投资项目的规模及提高资本金的投资收益水平,还会由于投资能力的不足而失去许多良好的投资机会。但这并不表明借贷比例越高越好,关键是要利用好财务杠杆的作用,随着借贷利率的不同,财务杠杆作用可以从正、负和中性三个方面作用于投资的权益收益率。杠杆正作用说明借款可以增加权益收益率,中性作用对权益收益率没有影响,杠杆负作用时借款利率大于资产收益率,资金的借贷不仅不会增加收益,因利息高反而会使收益降低,使企业出现高负债率的同时还债能力下降,最终给金融市场带来风险。

3)经营风险。

对于房地产开发企业来说,房地产开发经营的整个过程,涉及部门、环节多,周期长,期间的风险可来自筹资方式、项目设计、施工质量、行政干预等各个环节,而一旦某一个环节出现风险,则整个项目的风险就会产生连锁反应,导致企业的资金链非常脆弱,并潜存着较大的金融风险。如:若建设过程中出现不可抗力和不可控因素等原因,导致的项目未按期完工或者超支,从而产生风险。

2 我国房地产金融风险的防范

2.1 政府机构充分发挥职能作用,调控好、引导好、监督好

1)完善房地产金融的法律环境。

确定房地产金融的法律地位,同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据我国房地产金融市场的实际情况,制定适合房地产金融市场不断发展的法律、法规,保证并引导房地产金融市场的健康发展。

2)制定切实可行的运行政策。

法律环境为房地产金融风险的防范提供了一个良好的空间,而运行政策则为房地产金融风险的防范提供了具体规范。因此运行政策要因地制宜,我国不同省份、不同地区、不同城市,房地产业发展状况不同,则其具体运行政策就不同。

3)加强相关机构的监管力度。

有了具体的运行政策,在实际市场运行过程中效果如何,需要如何调整等都需要有监控机制来保证,这些监控体系的建立和实施,要在对房地产市场进行深入调查和分析的基础上进行。如:中央银行应对房地产市场进行深入的调查、分析、研究,在提高自身研究判断准确性的前提下,建立房地产风险预警体系,实行房地产市场信息披露制度,及时发出预报,对金融机构进行调控和引导,加大监管力度。

4)建立个人及房地产企业信用制度,健全信息传递机制。

建立个人及房地产企业信用制度,主要是为了防范房地产市场上因信息不对称而产生金融风险,房地产市场上的信息不对称主要表现在企业或个人与银行之间。如:企业对其内部经营活动及内在价值拥有充分、完全的信息,而银行则缺乏这些内部信息,只能通过企业输出的信息间接地评价其市场价值,由此产生了信息不对称。

针对信息不对称问题,建立个人及房地产企业信用制度,健全信息传递机制,是保证信息真实、准确,是全过程监控信贷活动,打击舞弊、欺诈等行为的有效举措。

2.2 金融机构和投资机构严于自律,执行好、运行好、管理好

1)银行等金融机构规范操作,提高风险防控能力。

要提高银行的防风险能力,就要求银行在从事金融业务活动时,总体上做到:一要积极响应国家宏观调控政策;二要遵守当地的规章制度;三要要求机构内部职工严格执行。具体而言,则是结合金融业务发生的过程,操作好各个环节。

首先,做好贷前审查工作。银行在贷款发生前,应该搜集借款人及项目的相关资料,做好审查评估工作,重点对借款人的信用状况和还款能力、项目的可行性和抗风险能力进行审查。贷前审查评估工作不能流于形式,相关人员要到企业内部查阅相关资料并到现场勘察。

其次,做好贷后管理工作。贷款发放后,要对借款人资信情况和贷款项目进展情况进行跟踪调查,及时掌握企业和项目的相关动态,监控发放资金的使用情况,以防资金挪用影响项目或企业的正常运转,降低还贷能力,使风险产生。

此外,要做好贷款到期的收回及违约贷款的催收与处理等工作。

2)投资机构要运用多种融资渠道,有效防范风险。

当前,我国房地产融资渠道仍然比较单一,必须建立多元化房地产融资机制,分散和化解房地产金融风险。如:建立房地产投资基金,将分散于公众的资金集中起来交由专业的基金管理人进行房地产投资。这样,一方面开发企业通过获得投资基金拓宽了融资渠道,减少了对贷款的依赖,降低了经营风险;另一方面房地产投资基金的投资机制是对房地产投资风险的有效分散,促进房地产业投资的理性发展。

2.3 相关人员注重综合素质发展,职业能力强、道德素质高、信用度高

房地产金融风险的防范还需要相关人员的大力配合。

1)企业相关人员和借款人道德素质要高、信用度要高,提供的相关资料真实有效,杜绝提供虚假资料套取贷款的现象发生;2)银行工作人员道德素质要高、职业能力要强,能够按照有关规定,对借款人的资信和提交的相关材料进行严格审查,仔细辨别申请材料的真伪,杜绝银行内部员工与借款人勾结套取贷款的现象发生。

3 结语

房地产金融风险影响着房地产业及相关行业的稳定发展,影响着整个国民经济的稳定和发展,我国政府机构、商业银行、投资机构都在努力制定相关的制度、措施来防范、降低房地产金融风险,相信我国的房地产金融市场将逐渐的完善起来。

参考文献

[1]邓宏乾.房地产金融[M].上海:复旦大学出版社,2006.

[2]刘红宇.房地产企业融资分析与对策[J].中国市场,2005(9):25-26.