房地产税收政策（精选11篇）
房地产税收政策 第1篇
一、文献综述
政府制定的税收政策要通过一定过程才能作用, 而这个过程就是税收政策传导机制。所谓税收政策传导机制, 是指税收政策手段与税收政策目标之间存在的内在必然联系的实现过程。税收政策的实施效果及其对经济的贡献与税收政策传导机制的顺畅与否密切相关。房地产市场就是一个各种房地产税收政策工具相互作用形成的有机联系的整体。
已有房地产税收政策的相关研究可以分为三大类:第一类主要对比研究西方国家房地产税收的经验及其对我国的借鉴。邢学良 (2004) 在分析美国房地产市场税收体系的设置和利用税收政策促进产业发展方面的基础上提出了在处理中央与地方房地产税收分配关系、合理设计税收体系、加强保有税以及利用税收杠杆促进住宅产业发展等方面的建议。刘文贤 (2007) 通过对比美日两国房地产税收制度, 提出了完善我国房地产税收体系的建议。李宛柔、薛璐曦 (2007) 分析了日韩调控房地产税收政策的得失及对我国的启示。张睿 (2007) 分析了法国房地产税收制度对我国的借鉴。第二类侧重于我国房地产制度存在的问题和相应解决方案的分析。李香国 (2006) 、张河水 (2005) 、刘辉 (2006) 等对我国房地产制度存在的缺陷进行了深入的剖析, 并给出了改革策略。孟建国 (2008) 通过分析房地产税收现状及其成因, 提出了解决方案。第三类着重于房地产税收调控政策恰当与否的分析。倪红日、赵阳 (2007) 通过对房地产税收调控政策的分析, 指出我国应该将房地产税收的重点由对供给方征税转向对需求方征税。夏宝辉 (2008) 分析了我国房地产税收政策存在的问题主要有各经营环节税负分布不合理、税种交叉重叠等, 并提出完善我国税收政策的建议。胡毓娟、肖晋、赵彦文 (2007) 对房地产税收政策, 特别是土地增值税政策调整的意义进行了分析, 并给出了强化房地产税收杠杆作用的政策选择。周伟华 (2007) 分析了房地产市场税收调控应注意税负分配问题。
从上可见, 已有相关研究主要集中在对税收制度本身存在问题的研究, 而对房地产税收传导机制的研究相对较少, 且主要关注税负转嫁和税负分配方面, 对一般税收政策工具及以房地产供给为中心的税收传导机制的研究相对较少。事实上, 现有房地产税收政策的调整主要针对房地产供给方。因此, 本文拟研究一般房地产税收工具的传导机制, 且分别从房地产需求和供给两个角度入手。
二、房地产市场税收政策的主要目标及税收种类
(一) 房地产市场税收政策的主要目标
我国税收政策的总体目标是经济适度增长、物价相对稳定、实现充分就业、国际收支平衡、收入公平分配和环境保护和促进科技进步。具体到房地产市场就是保证房地产市场健康发展并以此促进经济、社会发展。其又可以分解为三个更细的目标:1.房价基本稳定;2.房屋供给数量充足;3.住房结构合理, 高价房、低价房和廉租房的配比合理。只有实现以上三个具体目标, 才能保证居者有其屋、开发商有其长期利益、房地产市场健康繁荣, 并以此促进我国经济又好又快增长。
(二) 房地产市场税收政策
目前, 我国房地产税制涉及的税种主要有13个。具体到房地产的各经营流程上分别有:第一, 在土地征用的过程中, 房地产开发商须交纳耕地占用税、契税、城镇土地使用税。第二, 在开发建设的过程中, 开发项目施工企业和装饰工程施工企业须交纳的营业税、企业所得税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。第三, 在销售转让环节, 房地产开发商须交纳销售不动产营业税、土地增值税、企业所得税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。第四, 在保有环节, 如果自营, 房地产持有者须交纳房产税、土地使用税;如果出租, 房地产持有者须交纳营业税、房产税、企业所得税或个人所得税、土地使用税、印花税、城市维护建设税和教育费附加。
三、房地产市场税收政策传导机制
我国房地产市场税收分为对供给方征收的税收 (包含在土地征用批租环节、房地产开发商和施工企业建设环节以及销售环节对销售方征收的税收) 和对需求方 (主要指保有环节) 征收的税收。房地产市场税收政策通过作用于供给方和需求方引起市场均衡价格和数量的变化来实现其政策目标。
(一) 以房地产供给方为核心的传导机制
对供给方征收税收的效应从理论上分析是:当政府对卖方增加税收时, 直接提高了供给者的成本在其他条件不变的情况下供给者为了取得与征税前相同的利润会将税收成本加在出售的价格上向需求方——购买者索要更高的价格。这样导致了供给曲线的左移, 形成新的市场均衡点。在需求曲线不变的假设下新的市场均衡中的供求表现为均衡价格的提高, 同时市场数量的减少 (见图1) 。由此可以得到的结论是税收政策从供给方对住宅房地产市场调控的效应最可能的结果是引起住宅价格的进一步, 提高住宅房地产的供给数量有可能减少。
其中:D为需求曲线;S1和S2是征税前的供给曲线;P1和P2分别为征税前后均衡价格;Q1和Q2分别为征税前后均衡数量。E1和E2分别为征税前后供求均衡点。
从图1可以看出:对供给方征税以后供给曲线左移到S2, 形成新的市场供求均衡点E2, 在这个均衡点下市场价格由P1上升至P2, 数量由Q1减少至Q2。从初步的理论分析可以看出目前对住宅房地产采取的税收政策措施, 对抑制房价增长的效应是有限的而且很可能在供给小于需求的条件下会促使房价不断提高。同时, 这些措施可能对控制住宅房地产规模扩张有一定作用。
(二) 以房地产需求方为核心的传导机制
理论分析认为对供给方征税, 在竞争性市场上, 往往会引起税负向消费者转嫁, 尤其在供给小于需求的状况下全部转嫁往往是比较容易实现的。而向需求方征税税负则几乎是不可转嫁的, 这样税收不直接反映在房屋价格上。换言之, 房屋价格不会因为对需求方征税而上涨。需求方税负的增加可能会引起需求下降, 从而导致需求和供给的减少, 这样可能会达到住宅房屋价格和投资规模扩张得到双抑制的宏观调控目标。图2反映了市场机制上述作用的过程。
图2 (其中的字母含义与图1相同) 说明:向需求方征税后, 需求曲线左移到D2, 市场供求均衡点移至E2。从理论的推断上可见达到价格和数量的双控制是可能的。
由此可见, 房地产市场税收政策通过影响房地产市场供给与需求, 来影响均衡价格和数量, 从而实现市场均衡。
四、我国房地产市场税收政策传导机制存在的问题
随着经济环境的改变, 房地产市场在获得了快速发展的同时也产生了一些新的问题, 严重扭曲了税收政策对房地产供给和需求的作用, 影响税收政策及其传导机制顺畅, 已经不能与房地产市场的发展现状相适应, 在某些方面影响甚至阻碍了房地产市场的发展。具体来说主要问题有:
(一) 租、税、费体系混乱
租、税、费三个经济范畴, 在理论上的区别十分明显。但在实践中, 以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍, 限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前, 我国涉及房地产开发、销售全过程的税约占建设成本的9%, 而各类收费却占到了41%。这严重影响房地产税收政策顺利传导, 严重妨碍了国家对房地产市场的调控。
(二) 税收管理不到位
目前的管理政策导致房地产企业易偷、易逃、易拖。其主要原因是目前税收管理政策不配套, 管理部门之间的分工协作不明确, 没有形成一体化管理体系。存在诸如: (1) 税务部门与国土部门、规划部门、房产管理部门间缺乏有效配合。目前对房地产企业征收的土地增值税, 一般是先按“预定征收率”预征, 项目完工后再决算, 然后进行土地增值税的清算。但现实中, 由于各部门之间缺乏有效的配合, 税务部门难以及时取得相关信息, 导致能清算的房地产企业很少。 (2) 地方保护主义为房地产商避税偷税提供便利条件。各地为引进税源争相出台各种优惠政策, 有的甚至有“税收返还”、“财政补税”等政策, 导致国家税收法规难以贯彻执行, 税务部门对房地产企业税收的征收与监管工作难以开展。 (3) 高额利润外包。我国税收政策中对外商独资企业与中外合资企业有各种优惠规定, 一些房地产开发商通过与外方合资的名义, 以房地产的开发承包给外方为幌子, 逃避交纳企业所得税。 (4) 房屋预售收入定义不准确。预售收入关系到营业税的多少, 而我国的税收制度分为国税与地税两种, 在对预售收入进行测算的环节, 中央与地方的规定存在严重脱节, 导致房地产的营业税难以及时、足额征收。 (5) 应纳税所得额的计算方式有缺陷。所得税是房地产企业承担的一个主要税种, 也是地产商避税的一个大黑洞。房地产企业所得税的清算要等到房地产项目决算之后才能进行, 而决算要等到工程项目完工验收之后才能进行, 漫长的验收过程为地产商提供了偷税的便利, 有些开发商有意无意将项目决算期推后, 从而达到偷税、逃税的目的。
(三) 各税种交叉重叠
我国现行的房地产税收政策中除了房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种直接以房地产品作为课税对象, 还有其他十几个税种在不同程度上与房地产行业发生关系。这势必增大双方的工作负担, 进而增加税收成本。同时由于税种设计上缺乏系统性的考虑, 使得在某些环节存在税种之间交叉重叠, 产生了重复征税现象。这也严重影响税收政策传导机制的顺畅。目前存在的重复征税问题主要包括: (1) 土地增值税与营业税的重复; (2) 房产税与城镇土地使用税的重复; (3) 房屋租赁中的重复征税; (4) 营业税自身的重复。
五、政策建议
综上所述, 我国房地产税收政策的应按照宽税基、少税种、低税率的原则、正税少费的原则、税制清晰的原则, 重组税种, 建立科学的房地产税种体系。
(一) 进一步加强房地产税收传导机制的研究
提高房地产税收传导机制的认识和研究, 可为进一步顺畅房地产税收传导机制提供必要理论指导。房地产税收政策的传导机制有着特有的行业特性, 为进一步提高税收宣传工作的效率, 提高纳税环境和纳税人意识, 必须加强相关研究, 以进一步缩短税收政策内部和外部时差, 缩减税收传导的周期, 深化全社会对房地产的认识, 加强房地产税收政策效应的研究。
(二) 建立房地产市场税收政策传导路径
清理房地产市场租、费, 解决租、税、费体系混乱局面。通过法律清晰界定房地产税收, 财政和税务部门以及地方政府共同清理租、税、费体系混乱的现状, 理清收入分配关系, 建立畅通的房地产市场税收政策传导路径。
(三) 加强房地产税收一体化管理
房地产开发各环节税收政策 第2篇
一、取得土地环节
1．土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。
案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税？
分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000×4×2/12=37333.33元。
2．印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
3．契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、设计施工环节
1．印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。
2．印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。
3．印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。
三、房产销售环节
1．营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2．土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。
土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。3．企业所得税（未完工开发产品）：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4－6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？（假设企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1％，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为10%）
分析：该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000×5％＝500万元，城建税500×7%＝35万元，教育费附加500×3%＝15万元，地方教育费附加500×1％＝5万元，土地增值税10000×2％＝200万元，合计755万元。应纳税所得额＝-50＋10000×10％－755＝195万元，应缴纳企业所得税＝195×25％＝48.75万元
4．印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
四、竣工交房环节
1．企业所得税（完工开发产品）： 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。
在纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
案例：如某房地产开发企业开发某楼盘2010年12月完工，之前已预收房款30000万元，之前已按计税毛利率10％计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反映利润总额为-2300万元，完工后计算出实际毛利额为10500万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税？
分析：实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500（10500-30000×10％）万，应纳税所得额＝-2300+7500＝5200万，应缴纳企业所得税＝5200×25％＝1300万元。
2．土地增值税（清算）：
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（5）对前款所列第（3）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。常见问题解答 1．应收房款欠款是否缴纳营业税？如房地产公司销售了一套房屋给业主，按照合同2009年底应收房款100万，业主实际只缴纳了30万，请问欠款70万是否要在2009年申报营业税，还是在实际收到时缴纳营业税？
答：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。因此，纳税人应当按照合同确定的付款日期确认营业收入，依法缴纳营业税。
2．房地产企业代收费用是否需缴纳营业税？
答：根据《营业税暂行条例》第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外收费，《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定：营业税条例所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（三）所收款项全额上缴财政。如果为符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费，则不并入营业额征收营业税，否则应作为价外收费，全额计征营业税。
3．房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。这笔收入是否应当缴纳土地增值税？
答：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。
4．以不动产投资是否征收土地增值税？
答：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。5．房地产开发企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，企业所得税上如何处理？
答：根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税，但汽车销售收入不适用房地产开发的有关税收规定。
6．房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？
答：国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据《房产税暂行条例》的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税。
在房产原值的确认上，分不同时段计算并交纳房产税。2009年1月1日至2010年12月21日应按照财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）的规定，即对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。从2010年12月21日起，应按照财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）的规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
7．房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠30%的价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在2年期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用。这种情况涉及个人所得税吗？
上海房地产重要政策 第3篇
1994年2月起，上海市试行《上海市蓝印户口管理暂行规定》。
在该市投资、购买商品住宅或者被该市单位聘用的外省市来沪人员，只要符合条件，可获蓝印户口，在入托、入学、申领营业执照、安装煤气和电话等方面享受和上海市民同等待遇。
1998年
上海实施购房退税政策。
凡1998年6月1日至2003年5月31日，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，可享受购房后起算的个人所得税抵扣。
2002年
2002年3月，上海市政府下发通知，决定从2002年4月1日起，停止受理申办蓝印户口，并妥善处理有关遗留问题。
2003年
2003年5月31日，在上海实行了5年之久的“购房退税”政策划上句号。
2004年
2004年3月24日，上海市政府批转有关文件，规定全市新建商品房的预、销售行为，都必须进行合同的网上备案登记。开发商申请办理预售许可证同时，必须申报所有楼盘信息，向市房地产交易中心办理网上公开手续。
2004年4月14日，市人大常委会表决通过关于修改《上海市房地产登记条例》的决定，授权市政府自2004年4月20日起根据本市房地产市场的实际情况，对期房转让问题作出规定。
2004年4月26日，上海“期房限转”政策正式施行。
2004年6月7日，上海市政府常务会议审议通过了《上海市土地储备办法》。同年8月1日，该办法正式施行，旨在建设规范、透明和受控的楼市供应“龙头”。
2005年
2005年3月6日，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，明确上海房地产市场的调控目标，即必须坚持“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”的原则。要求使商品住房价格涨幅进一步下降。
浅析调节我国房地产的税收政策 第4篇
一、房地产市场的基本情况
(一) 供求矛盾突出, 房价上涨过快
为了更好的说明房地产市场的供求关系, 我们有必要对我国房地产市场需求做一个简单的分类。根据国内学者的研究成果, 房地产市场的需求大致可以分为三类:保障性需求、改善型需求、投机性需求。
我国目前贫富差距较大, 中低收入者所占比重较大, 因此保障性需求也最为旺盛。同时, 由于保障性住房的供给主要是政府提供, 而根据全国人大财经委员会发布的调研报告, 以2009年为例, 截至8月, 我国地方保障性住房完工率仅为23.6%, 这显然无法满足保障性需求。在改善型需求方面, 这一人群主要集中在中等或中偏上收入者。由于这一人群具有一定的经济基础, 因此, 对住房需求也比较大。然而, 由于我国土地供应采取严格国有和控制, 每年对这一部分的住房供应也是有限的。同时, 我们认为, 由于后者投资、投机性需求的存在, 使得一部分改善型住房的供给也相应减少, 这使得供求矛盾更为突出。在投资、投机性需求方面, 由于这一需求主要是基于对房地产市场的预期。因此, 这一人群保有大量的闲置住房。这种挤占紧缺资源的行为无疑会助推房价的上涨。同时, 我们都有一个基本认识, 那就是市场经济条件下, 资源是可以自由流动的。同样的, 市场经济条件下需求也是流动的。由于我国保障性住房供应严重不足, 这势必会导致相当一部分人流入商品房市场, 即出现“贷款买房”现象的大量出现。这种交叉性供求矛盾的推动, 是房价过快上涨的又一诱因。
(二) 利益格局复杂, 调控难度加大
我国房地产市场经过几十年的发展, 形成了一个十分错综复杂的利益格局, 这使得我国对房地产市场的调控难度日益加大。一方面, 我国从1994年工商税制改革后, 中央和地方实行分税制, 这使得地方政府财力急剧下降, 而房地产市场的发展有利于地方增加财政收入, 促进地方经济发展。这就会导致中央和地方在政策制定和执行方面产生矛盾。另一方面, 房地产市场的“巨头垄断”现象的出现, 容易使中央的调控政策削弱。同时, 因为垄断的出现, 就会出现政府和房地产市场的博弈, 这使政策很难在短期内见到成效。
二、税收在调节房地产市场中存在的问题
(一) 房地产开发环节税费太重
我国在现行的税法体系中, 涉及房地产行业的有:营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税等多个税种。而且各地还根据实际情况, 在房地产行业征收大量的费用。出现了税费交叉, 税费混乱的局面。根据国内有关学者的研究成果, 仅从房地产企业开发的费用上看, 有的地方的收费项目就多达50多项, 各项费用占销售收入的35%左右, 相当于经营成本和费用的70%。从这些数据我们不难看出, 政府税费过高是房地产市场调节失灵的一个重要因素。
(二) 在流转环节税负转嫁现象严重
目前, 我国绝大部分的调控手段都集中在流转环节, 税负极易转嫁。从2005年“国八条”的出台, 到2013年“国五条”的发布, 我国利用税收政策对房地产市场进行调节的力度不可谓不大。虽说房价过快上涨的势头有所遏制, 但房价总体还是呈现上涨趋势, 没有在人们承受的合理区间内。在流转环节征税, 会促使开发商和出让人将税收考虑在成本之中, 通过提高房子的售价来弥补这一损失。就以2013年国务院出台的“国五条”为例, 在“国五条”中, 明确规定, 对二手房交易按差价的20%征收个人所得税。这一细则的出台, 不少学者担心, 对二手房流转环节征税, 只能助推二手房价格的上涨。细则出台一周, 北京二手房交易量增加279%, 也反映出民众对此的担忧。从某种意义上来说, 在房地产流转环节征税, 会使其成为进一步推动房价上涨的催化剂。
(三) 在房地产保有环节税收过低
在房价预期上涨的情况下, 投资投机性需求会不断扩大, 要想根本遏制这种势头, 就应该对房地产持有环节进行征税。而目前, 我国房地产发生自然增值之后, 政府缺乏有效地税收手段参与分配, 只能任其完全由房产所有者独占。那么, 在我国这样一种房子刚性需求, 供给不足的条件下, 就很容易出现开发商扭曲销售的行为, 出现房源空置, 甚至捂盘惜售的现象。而广大居民也在利益的驱动下, 投资投机性行为不断增加。
(四) 缺乏刺激增加有效供给的税收政策
目前, 我国现行的税收政策中, 大多都是就住房需求方面给予了税收优惠政策, 而在刺激有效供给方面还有待完善。一方面, 在保障性住房方面, 由于利润低, 开发周期长, 政府和开发商即使在国家优惠政策的情况下都不太愿意从事, 更何况, 目前这方面的税收优惠尚小。另一方面, 我国在商品房供应方面, 没有形成系统的、综合的税收配套措施, 这对开发商而言, 显然缺乏吸引力。
三、调节我国房地产的税收政策建议
我国调节房地产的税收政策具体应该立足于:一方面要加大保障性住房的建设, 加大保障性住房和商品房供应的税收优惠政策, 增加有效供给, 缓解供需矛盾;另一方面, 要加大对房产保有环节的征税, 从源头上有效地遏制投资、投机性需求;再者, 要降低房价, 还应有效地减少和取消房地产开发环节的多项费用, 切实降低房地产开发环节中的成本。我们相信, 通过税收作用的有效发挥, 再加上相应政策的协调配合, 房地产市场一定能健康发展。
参考文献
[1]吴荣胜, 于子洋.房地产市场的供给需求与税收政策调节作用分析[J].北京工商大学学报.2010 (3) .
[2]胡历芳.浅谈如何优化税收对房地产市场的调节[J].中国经贸.2011 (8) .
房地产税收政策 第5篇
一、中国现存有效的以股权投资形式转移房地产有关的税收文件： 《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则； 《中华人民共和国土地增值税税暂行条例》及其实施细则； 《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例； 《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则； 《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则； 《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则；
《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第51号）
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）；
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字（1995）48号）；
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）；
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）；
《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）；
《财政部国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）；
《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）；
《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）；
二、投资方的涉税政策分析：
（一）营业税
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，自 2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。
需要指出的是，不动产所有者以不动产投资入股，收取固定收入，不承担投资风险。这种固定收入不管是以投资方利润形式出现，还是以租金等其他形式出现，其实质上是属于租金收入，应按规定征收营业税。
（二）土地增值税
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字（1995）48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但是，需要注意的是，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，本文自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字[1995]48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。
也就是说，对以土地投资入股的，如果被投资、联营的企业将投资的土地用于进行房地产开发的，不仅被投资人将所开发的房地产再转让应当缴纳土地增值税，同时，对以土地进行投资的投资人在以土地投资时也应当征收土地增值税；对以房产进行投资、联营的，暂免征收土地增值税，但不包括房地产开发企业，房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，仍应当按规定缴纳土地增值税。
（三）企业所得税
《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）规定，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。可见，企业将房地产进行股权投资，也就是发生了非货币性资产交换，根据上述规定，应确认财产损益计缴企业所得税。同时投资双方按所得税法的相应规定进行所得税的其他处理。
对于以股权投资形式转移房地产，不适用《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）的特殊性税务处理规定。第59号公告文件中明确了企业重组包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等几种方式，其中所称的资产收购，是指一家企业（以下称为受让企业）购买另一家企业（以下称为转让企业）实质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。当然，企业也可以根据59号文的规定，通过合理安排重组架构使之符合文件规定，从而享受特殊性重组的税收待遇。
（四）印花税
《印花税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定缴纳印花税。”
《印花税暂行条例》第二条规定，产权转移书据为应纳税凭证。《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）第十条规定，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税；对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
由于《公司法》第二十八条规定，股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。同时，《公司法》第二十七条规定，对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。可见，根据印花税规定，以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资方要按万分之五的税率缴纳印花税，其计税依据为按评估机构核定的评估价。
二、被投资方的涉税政策分析：
（三）土地增值税
按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字（1995）48号）文件规定，对投资、联营企业将上述接受投资的房地产再转让，依据财税字（1995）48号文件第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
（二）契税
根据《契税暂行条例》第一条规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，第二条规定，转移土地、房屋权属包括房屋赠与。
根据《契税暂行条例》第三条规定：“契税税率为3—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。”
根据《福建省人民政府关于修改〈福建省贯彻〈中华人民共和国契税暂行条例〉实施办法〉的通知》（闽政[2003]20号）的规定，福建省契税税率为3%。
《契税暂行条例细则》第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。《公司法》规定，投资人以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。因此，以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税，其计税依据为按评估机构核定的评估价。
根据《财政部国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）第八项资产划转的规定，对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
财税[2012]4号同时规定执行期限为2012年1月1日至2014年12月31日，财税[2008]175号文同时废止。
（三）印花税
《印花税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定缴纳印花税。”
《印花税暂行条例》第二条规定，产权转移书据为应纳税凭证。
《印花税暂行条例》第八条规定，同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。也就是说，以房地产投资入股，根据印花税规定，签订“产权转移书据”的双方都要按万分之五的税率缴纳印花税。
房地产企业税收筹划 第6篇
【摘要】 税务筹划作为企业财务管理的重要组成部分,直接关系到企业的经营利润。房地产行业是一个税费负担较重的行业,对房地产开发企业的税务筹划,企业经营者都很重视。主要就房地产开发企业税务筹划的制度基础及如何在企业财务战略思想的指导下,开展税务筹划等若干问题作了试探性的讨论。
【关键词】 房地产企业;税收筹划;财务管理
随着我国社会主义市场经济的迅速发展,房地产行业市场化程度进一步调高,竞争日益激烈,房地产企业要在竞争中立于不败之地,必须对生产经营进行全方位、多层次的运筹。成本的高低直接影响企业的利润,其中税收成本是影响企业效益的一个重要方面。根据国家建设部房地产业司的资料统计,各种税费占商品房成本的30%～40%,通过安排自己的涉税活动来规避或减轻自身税负,采取各种措施防范和化解纳税风险,是企业财务管理方面的一项重要工作。
一、税务筹划的概念及特点
(一)合法性。税法是处理征纳关系的共同准绳,税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的,是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时,企业作出缴纳低税负的决策,依法行政的税务机关对此不应反对,这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。
(二)可筹划性。经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提,纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负,是在前期通过充分了解现行税法和财务知识,结合企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻,经营效益相对最好的决策方案的行为,是一种合理合法的预先筹划,具有超前性特点。
(三)目的性。企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标:直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因,是税务筹划最本质、最核心的目标;还包括有:延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额,不出现任何关于税收方面的处罚,以避免不必要的经济、名誉损失,实现涉税零风险;确保自身利益不受无理、非法侵犯以维护主体合法权益。
(四)筹划过程的多维性。首先,从时间上看,税务筹划贯穿于生产经营活动的全过程,任何一个可能产生税金的环节,均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划,而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段,都应进行税务筹划,选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型。其次,从空间上看,税务筹划活动不仅限于本企业,应同其他单位联合,共同寻求节税的途径。
二、税务筹划对企业财务管理的意义
(一)有利于提高企业财务管理水平,增强企业竞争力
首先,企业在进行各项财务决策之前,进行细致合理的税收筹划有利于规范其行为,制定出正确的决策,使整个企业的经营、投资行为合理、合法,财务活动健康有序运行,经营活动实现良性循环。
其次,筹划活动有利于促使企业精打细算、节约支出、减少浪费,从而提高经营管理水平和企业经济效益。
再次,税收筹划是一项复杂的系统工程。税收的法规、政策在一定时期内有其一定的适用性、相对的规范性和严密性。企业要达到合法“节税”的目的,必须依靠加强自身的经营管理、财务核算和财务管理,只有如此,才能使筹划的方案得到最好实现。开展税务筹划也有利于规范企业会计核算行为,加强财务核算尤其是成本核算和财务管理,促进企业加强经营管理。
(二)有助于企业财务管理目标的实现
企业增加利润的方式有两种:一是提高效益;二是减轻税负。前者在投资一定的情况下,虽有所作为,但潜力是有一定限度的。企业税务筹划正是在减轻税负、追求税后利润的动机下产生,通过企业成功的税务筹划,可以在投资一定的情况下,为企业带来不少“节税”效果,更好地实现财务管理的目标。节税筹划,有助于企业在资金调度上受益,无形中增加了企业的资金来源,使企业资金调度更加灵活。
(三)现行税制为企业税务筹划提供了广阔的空间
首先,在现行税收政策中涉及房地产行业的税种有十几种,都在不同程度上存在问题:各经营环节税负分布不合理;各税种交叉重叠,如土地增值税与营业税的重复---由于土地增值税是在房地产的转让环节征收,每转让一次就征收一次土地增值税;土地增值税除了具有所得税的特征外,还存在着流转税的特点。这就使得在房地产品转让过程中,既要以销售收入、转让收入、租金收入和服务费为计税依据征收营业税,又要以因转让房地产而取得的增值额为计税依据征收土地增值税,造成了重复征税,税收优惠政策的制定缺乏系统性和规范性,优惠标准模糊,不利于执行等等。正是这些问题的存在,才为企业避税提供了理论依据。
其次,由于税法除了组织稳定的财政收入职能外,还拥有宏观调控等效应,政府就把实施税收差别政策作为调整房地产产业结构、扩大就业机会、刺激国民经济增长的重要手段加以利用,制定了不同类型的税收政策,使得无论多么健全严密的税制,税负在不同纳税人、不同纳税期和不同地区之间总是存在差别。对某一业务往往有多个纳税方案,这就给纳税人寻找降低税收成本、进行税务筹划提供了极大的可能和众多的机会。
三、税务筹划的基本原则
(一)考虑经济环境配套性
当地的房地产经济越发达,竞争就越激烈,企业就必须想方设法降低成本,对纳税筹划的需求就越大,从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励,这牵涉到政府各个职能部门,真正决定企业是否符合一定优惠政策的所规定标准的,往往不是税务部门,企业还要充分利用其他职能部门的审批权,以获得减免税的资格。税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。
(二)遵循成本效益的原则
任何一项筹划方案都有其两面性,随着某一项筹划方案的实施,企业在获取部分减轻税负利益的同时,必然会为该方案的实施付出额外的费用,以及放弃其他方案所损失的相应机会收益。当新发生的费用或损失小于取得的利益时,该项筹划方案才是合理的,当费用或损失大于取得的利益时,该筹划方案就是失败的方案。一项成功的纳税筹划必然是多种方案的优化选择。不能简单的认为税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案。
(三)正确理解税法和会计制度分离原则
由于会计与税法目的不同、基本前提和遵循的原则有所差别,在税务筹划上必须考虑到税法与企业会计制度适度分离的必然性。
1.目的不同。制定企业会计制度的目的就是为了真实、完整地反映企业的财务状况、经营业绩、以及财务状况变动的全貌,为报表使用者提供决策有用的信息。根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。税法的目的主要是取得国家的财政收入,对经济和社会发展进行调节。目的不同,二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求。
2.基本前提不同。会计核算的基本前提包括:会计主体、持续经营、会计分期、货币计量。会计核算对象的确定、会计方法的选择、会计数据的搜集等都以会计核算的基本前提为依据。由于会计制度与税法的目的不同,而使得二者的基本前提不尽相同。
会计主体是根据会计信息需求者的要求进行会计核算的单位,可以是一个法律主体,也可以是一个经济主体。 纳税主体,是指依法直接负有纳税义务的基本纳税单位(或自然人),也就是税法规定的独立纳税人。会计分期,由于会计制度与税法的目的不同,对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同,从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异—时间性差异和永久性差异。
3.遵循的原则不同。由于企业会计制度与税法所服务的目的不同,导致二者为实现不同的目的所遵循的原则存在较大差异。税法也遵循一些会计核算的基本原则,但基于税法坚持的法定原则、收入均衡原则、公平原则、反避税原则和便于征收管理原则等,在诸如稳健性或谨慎性原则等许多会计核算基本原则的使用中又有所背离。上述的这些区别都需要在税收筹划方案中加以考虑。
四、新形势下税收筹划的要求和发展方向
2006年财政部颁布了新的《企业会计准则》,其中38项具体准则都有了不同程度的变化,对会计科目和主要账务处理均做出了新的规定。中国税制改革也进入到了全面实施的阶段,国家在2006年个人所得税改革、消费税改革的基础上,2007年年又稳步推进增值税转型、企业所得税“两法合并”、个人所得税制、资源税计税方法、土地使用税标准的提高、税收优惠政策的调整及国际反避税政策的出台等一系列新的重大改革。特别是内外资企业所得税合并,它的改革进程影响到每一个企业。如何把握新的税制改革形势,掌握最新政策,规避税制改革给企业带来的影响,抓住契机推动企业的经济增长,在顺利地做好新旧准则(制度)的衔接和新准则的执行工作基础上,进一步推进企业税收,筹划工作是每一个财务人员都必须关注和思考的重大课题。
房地产企业应设置专门的税务会计,除具备财务、会计知识外、尤其是要精通税法,这样才能在企业税务筹划中发挥显著作用。税务会计的职责:一是根据税收法规对应税收入、可扣除项目、应税利润和应税财产进行确认和计量,计算和缴纳应交税金,编制纳税申报表来满足税务机关对税务信息的要求。二是根据税法和企业的发展计划对税金支出进行预测,对税务活动进行合理筹划,发挥税务会计的融资作用,尽可能使企业税收负担降到最低。
税务筹划作为一种综合的管理活动,所采用的方法是多种多样的。从环节上看,包括预测方法、决策方法、规划方法等;从学科上看,包括统计学方法、数学方法、运筹学方法以及会计学方法等,税务筹划在方法上的综合性特点使筹划活动是一项高智力的活动,需要周密的规划、广博的知识。近年来,税务筹划活动领域的专业化现象越来越明显,随着房地产税制的日趋复杂和完善,仅靠企业自身进行税务筹划已显得力不从心,企业应当有选择的引进高素质的专业税务代理、咨询机构为企业做量身服务,依靠专业化的税务筹划人员为企业经济活动出谋划策。
税务筹划的概念出现的时间很短,整体上系统地对税务筹划的理论和务实的探讨还比较缺乏,加之房地产行业发展变化很快,税收制度还不完善,房地产税务筹划的研究还是一个新的课题,有待于我们进一步的加强理论和实践的探索。
参考文献
[1]梁云凤.房地产企业税收筹划.中国市场出版社,2006
浅析我国房地产税收政策调整的意义 第7篇
众所周知, 房地产业作为我国经济发展的八大支柱行业之一, 他在经济发展和人民生活质量中发挥重要作用。另外, 房地产税收在政府财政收入中也占据了相当大的比重, 因此房产税的重要性毋庸置疑。
现阶段我国房产税收与其他国家相比, 是有本质性区别的。国外的大部分国家, 例如美国, 其房地产税收是采用地方税的税收制度, 并且是地方政府财政收入的主要来源。为了激发地方政府征收房产税的积极性, 美国房地产税法由各州分别制定, 由各市、镇进行征收房地产税, 税收收入归地方政府所有, 并投入到当地的各项基础建设中, 使地方政府的基础建设和公用事业的发展得以壮大。
在我国房地产税收制度更趋向于中央调控方式, 中央占据相当大的一部分, 地方分得一小部分。这就使得在地方财政收入中房产税收占据的比例很小。1994年后, 我国虽然实行了分税制的改革, 但中央税和地方税还是没有得到具体的划分, 地方税的征收管理还过多地集中在中央。在地方税条例和实施细则的制定和颁布中, 我们可以看出大部分征收是由中央来完成的, 只有征收管理权限中的一些具体的征税办法和补充措施由地方所有。并且, 地方税的征收相较于中央税的征收来说极度零散杂乱。这导致了地方政府对于征税并不保持乐观的态度, 反倒其能够控制在手中的收费较为热衷, 这种现象直接造成了各地方出现以费挤税的不良局面。这种局面的产生抑制了房地产税作为主体税种的发展。从理论上分析, 各种行政事业性收费是应当归属于地方政府财政的, 但是政府的干预, 使得房地产的诸多收费转变成了地方政府的财政来源。大量的收费项目并没有成为财政管理的一部分, 却间接变成了某些管理部门和垄断性企事业单位的资金来源, 而真正意义上的房地产税收则被迫处于从属地位。某观点是这样解释这种情况的:这样的税收局面是形成了一个良性循环的运作机制, 进而营造了一个良好的税收环境使得税收收入能够循环增长。虽然每种税收模式都有各自的优点, 但在房地产税收方面, 美国的房产税收模式无疑是值得我们学习借鉴的。
国外的房地产税收制度是比较灵活的, 他们普遍坚持宽税基、少税种、低税率的基本原则。与国外不同, 我国的房地产税收制度相较而言就比较呆板, 并且存在税基窄、高税率以及税种交错复杂等问题。我国房地产行业的收费环节过多, 并且程序繁杂, 一个房地产开发项目的营运包括项目的规划、取得土地使用权、进行征地拆迁、实施工程建设和房地产销售等多个阶段。除此之外, 房地产收费项目极度复杂, 一些费用的收取没有法律依据以及统一的收费标准, 房地产收费项目有些是地方所规定的, 其中大部分是部门收费。总之, 目前我国房地产行业的不合理收费和重复收费的现象严重, 例如保证金、合同公证费和市政建设费等收费项目。
综上所述, 我国房地产税收目前存在着诸多弊端, 税收项目的不合理并不会使得税费收入有所增加, 反而造成相应的减少。另外税种繁杂不仅给一部分偷税漏税者以可乘之机, 还很可能导致一些纳税者被重复征税。所以, 完善的税收制度是我国房地产行业得以健康发展的必然前提。
二、浅析近年来出台的房地产税收政策
房地长行业作为地方经济房展的中流砥柱, 我国先后出台了很多对于房地产的调控政策和措施, 而房地产税收也成为了政府财政收入的主要来源。随着市场经济的深入发展, 房地产行业的供求在总体上呈现快速增长的趋势, 而政府陆续出台的一些严格的政策有效地拉动了国民经济的快速发展。下面简析以下近年来政府出台的一些典型的房地产税收政策:
1、2010年4月中央政府公布了“国十条”和“京十二条”的政策规定。
规定中对房地产的开发和个人出售房产行为的税收进行了进一步的管理规范, 并且进一步盘点审核了价格涨幅过大的房地产开发项目。并且明确规定了对于不能提供1年以上本市纳税证明的非本地居民暂定发放购买住房贷款。
2、2010年9月“新国五条”政策正式出台, 对住房交易环节的契税和个人所得税进行了优惠政策调整。
此政策确实真正意义上使房地产市场有所改善, 但是由于其中20%的差额征税政策、信贷政策等多项重点政策并未得到真正意义上的改善, 使得其成效还不够明显。
3、2011年发布了“新国八条”的房地产税收政策。
政策中明确规定了, 贷款购买第二套住房的家庭, 首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、个人购买住房不足5年转手交易的, 统一按销售收入全额征税、对执行“限购令”的城市进行政策的进一步强化等。
4、2012年2月初, 中央推出了首套房利率回归的措施。
央行首先释放“满足首套房贷”信息。随后, 京、沪、深3地多数银行首套房贷利率从之前的“上浮”回归到“基准利率”, 部分银行对于优质客户的首套房贷利率还有了一定的优惠“折扣”。
5、2013年公布了“国五条”的税收政策。
由前国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议, 会议中确定完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施
6、2013年顺利召开的十八届三中全会对房地产市场进行了全面深化改革。
明确“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。十八届三中全会中对开发商采取了融资限制、限价限售的政策方针, 并且对购房者进行了住宅限购和购房限贷的控制手段。
二、房地产税收政策的意义与影响
在房地产市场中, 住房市场占据主要地位, 其造成的各种市场失灵现象很可能对社会经济造成重大影响。政府对住房市场的管制手段普遍分为价格型干预工具和数量型干预工具。比如, 韩国在1972-2000年的经济发展中就长期实行限价政策和随机抽签分配的住房控制手段, 其最终目标就是为中产阶级提供给有力的购房环境。而新加坡则与韩国不同, 他长期采取了“居者有其屋”的二元住房体系, 绝大多数住房是通过政府大力参与的保障房“组屋”来提供的, 另外少数高端住房是通过市场上的建造商提供。
近年来, 房地产的调控方向就是用房产税等经济手段来取代“限购令”等行政手段。我国之所以如此积极地进行房产税改革, 其根本原因是由于目前我国的房地产市场呈现一种不利于社会经济长期稳定发展的态势。房价的虚高, 使得刚进入工作的人群很难依靠个人力量购买住房, 但有些人却占有多套住房来进行投资。这些住房挤占现象使得房价不断上涨, 超出了普通住房购买者的承受范围, 进而在一定程度上激化了中低层人民群众的的负面心理。
笔者看来, 现行的房地产税收政策调整的意义主要存在以下几方面:
一是打破土地二元结构, 实现农地入市流转。十八届三中全会中明确了建立城乡统一的建设用地市场的目标, 明确了改革的方向, 加强了推进力度。希望能够进一步增加建设用地的规模以及房地产市场的供应, 但由于土地问题涉猎复杂, 改革依然是一项长期而艰巨的过程。
二是让农民拥有更多的财产权利。农民最大的财产就应该是土地, 我国进一步的房地产税收政策调整更长远的目标就是, 希望能够赋予农民更多的对土地的处置权、抵押权、转让权。
三是有效遏制房地产炒房行为, 引导消费者理性购买和投资。近年来我国出台的房地产税收政策虽然不能直接使得房价明显下降, 但其无疑增加了房产持有者的持有成本。这使得无论是自住用房还是投资购房, 它的购买者都会更加谨慎的对购房进行选择, 间接地释放出相当可观的房源, 这在一定程度上必然会造成房价下跌, 并最终将房地产交易引向合理的价格区间。
四是促进社会财富公平分配, 调节贫富差距。由于社会经济的发展, 个人经济时代的到来, 房产已经成为衡量个人财富的重要指标。我国现阶段仍处于贫富差距大的阶段, 而对房产市场的调控在一定程度上能够填补了这方面的不足, 有效地调节贫富差距。
总之, 随着社会经济的不断发展, 在“十二五”期间, 国内城市化脚步必将加快, 对房地产行业的调控, 也必将成为首要任务。房产市场的良好供求关系, 是保障国家稳定发展的必要前提, 也是构建和谐社会根本基础。就现阶段我国的基本国情而言, 房地产市场还有很多有待规范和完善的地方, 希望我国的房地产市场能在十八届三中全会的正确指导下得到有效的控制和调节。
参考文献
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[2]李晶.中国城市房地产税收调控政策研究.社会科学辑刊.2010: (06)
[3]欧阳洁.浅析我国房地产的税收政策.时代金融.2013: (14)
房地产税收政策 第8篇
我国现行的房地产税收政策主要涉及项包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税。房地产开发企业目前主要税种有:营业税、城建税、教育费附加、土地增值税,这几种税主要在流通环节征收,属于利前税;所得税在分配环节征收,国家对于生产型或先进技术企业等外资企业有一定的税收优惠政策,为利后税;其他如印花税(一般计入管理费用)、房产税、城镇土地使用税、契税等,基本上是按次缴纳,也可以在利前计入扣除成本。
据国家税政司《2009年税收收入增长的结构性分析》,2009年全国税收总收入完成59514.7亿元,土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税分别完成719.43、632.99、1734.99、803.64、920.97亿元,合计4812.02亿元,增收1155.51亿元,对税收总收入增长的贡献为21.8%,比上一年度增加11.5个百分点。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税,全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35%。
二、房地产税收政策存在的问题
1. 各环节税负分布不合理
房地产税收具体分布在房地产的开发、经营和保有环节。房地产开发商在开发环节缴纳的税种主要有营业税、企业所得税、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税及教育费附加;经营环节缴纳的税种主要有营业税、土地增值税、契税;保有环节缴纳的税种主要有城镇土地使用税和房产税。
从我国目前房地产税制政策上看,基本上是不出租、不销售就不征税,而一旦租售,则数税并课。并且,我国现行税制对房地产保有环节设置的税种不仅税率较低,而且大都具有较大的免税范围,税收优惠政策较多,使得房地产持有环节的总体税负水平偏低,而房地产开发交易环节税负水平却很高。与之相比,大多数发达国家在交易环节征收的税费比重较低,交易环节的低税率是发达国家二手房流转市场完善的基础,也是保证二手房供给充足的重要条件。正是由于房地产持有环节税种少、税负轻,加之房地产流转环节税负偏重对房地产二手市场的抑制,使得近年来我国房地产市场投机盛行,房价虚高。国家对房地产保有期间升值的部分不参与分配,就无法对持有大量房地产作为财富增值的行为加以调节,使房地产资源无法优化配置,造成房地产资源的浪费。
2. 计税依据不合理
房产税的税基,是房屋的计税余值或租金收入。城镇土地使用税的税基,是纳税人实际占用土地的面积。土地增值税的税基,是房地产增值收益总额。耕地占用税的税基,是纳税人占用耕地的面积。契税的税基大体相当于土地和房产的交易总金额。
在全部房地产税收收入中,以房地产为对象的纳税合计占房地产税收收入比不足10%,而与房地产经营、交易相关的税种纳税合计占房地产税收收入合计的比值在90%以上。对经营自用部分的房产税是以房产原值扣除10%-30%的余额为计税依据,城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,这两种计税依据未体现房地产的时间价值和土地的级差收益,房地产税收收入无法随着房地产的增值而增加,不能起到税收政策目标。我国现阶段土地的批租期限是40年-70年不等,相当于政府一次性收取几十年的土地资源税收,而房地产商将这些税费全部转移到成本中,导致房地产成本中土地成本占了较大的比重。
3. 税、费分配不合理
我国现行的税费体系中存在着税费征税混乱,收费项目多等不规范现象,这限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前,我国房地产开发企业的各项收费多达50多项,占销售收入的35%左右,总体费用占到开发成本的15%-20%。以费挤税、费大于税现象导致了房地产的高成本和高价格,严重扭曲了房地产的真实价值,直接加重了购买者的负担。
三、房地产税收政策调整建议
1. 加快推进物业税
让税收杠杆在房地产调控中发挥更大作用,应该增加房地产保有环节的税种。目前整个房地产市场中的大部分税种都在流通环节,保有环节的税种缺失。应该逐步完善出台物业税的技术条件,有步骤地出台物业税。现行的房产税和城镇土地使用税既不能准确地反映财产的现有价值、土地级差收益和房地产时间价值,也不能随着经济发展、房地产增值而相应增加税收收入,不能充分发挥其经济调节作用。因此,适时开征物业税已成各方共识并试点推行。
中国物业税改革的基本框架是,将现行的房产税、城镇土地使用税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是,科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,使物业税的总体规模与之保持基本水平。
2. 优化房地产税制结构
从完善房地产税制结构的目标出发,一方面,应在房地产市场的开发、交易和保有三个环节都征税,体现全面调节原则;另一方面,三个环节的税收要合理搭配,并借鉴外国的税费体系经验,加大保有环节的税收比重,体现重点调节的原则。这一点也是由房地产的特点决定的,因为保有环节是房地产的最终环节,能充分体现房地产的市场价值。
对于我国现行的税费体系状况,首先,应取消现行不合理、不合法的收费,包括大部分管理性收费和政府性基金;其次,应规范合理性收费,将不体现政府行为的提供产品和实施服务的收费转为经营性收费,对经营性的收费按照“受益者付费”的原则,由受益人自由选择;第三,应将一部分具有税收性质的收费改为税收,扩大税收调节的范围,从而增强税收的调控能力。政府应把重点放在取消或减轻房地产开发过程中的不合理收费上,达到清费减税,减轻开发时的行政性收费的目的,这也是目前房地产调控的一个重要方面。
总之,税收政策不仅是国际上房地产市场调控的重要手段,在我国以往对房地产的调控中也发挥了重要作用。在国外很多国家,物业税的实施有效抑制了炒房,并为地方政府提供了稳定的财政来源。在我国,个人住房转让营业税等税收政策的调整,已经作为信号在引导市场平稳健康发展方面发挥了积极作用。事实证明,合理利用税收杠杆的确可以在房地产调控中收到良好效果。中央2010年财政预算报告中明确提出将完善房产税。由此看出,作为宏观调控的重要手段,税收政策将更大限度地运用到房地产调控中,为房地产市场健康发展和房价回归合理创造条件。
摘要：房地产是国民经济的重要支柱产业,其发展关系国计民生。现行房地产税收政策中存在各环节税负分布不合理,计税依据不合理,税、费分配不合理问题,对房地产业发展较大影响。国家应出台相应解决办法,充分发挥税收的杠杆效应,在税收政策上应以符合市场规律、可灵活运用的税收政策促进房地产业的健康发展,为建设和谐社会创造条件,使房地产市场体制更加完善。
关键词：房地产业,税收政策,问题及对策
参考文献
[1]葛星星.有关我国现行房地产税收制度改革的思考[J].集体经济,2010(3):102-103
[2]新华时评:税收杠杆应发挥更大作用[EB/OL].新华网,http://news.xinhuanet.com/fortune/2010-04/02/c_1214270.htm?finance.
房地产税收政策 第9篇
一、现行房地产税收政策概述
房地产市场体系包括开发、交易和保有等3个环节, 下面将从这3个环节对我国的现行房地产税收政策进行逐一分析。
1. 生产开发 (取得) 阶段的房地产税收政策。
房地产开发企业一般通过出让和转让两种方式取得土地。对于通过转让方式取得的土地, 房地产企业需要支付土地出让金 (即40—70年的土地使用费用, 或称其为地租) 等费用和土地进行交易应缴纳的契税、印花税;对于通过转让方式取得的土地, 则需支付地价款 (已包括土地出让金) 和土地进行交易应缴纳的契税、印花税。如果是拆迁项目, 房地产企业要支付拆迁安置补偿费;如果占用耕地, 要缴纳耕地占用税。在开发过程中, 要缴纳市政配套费、规划设计费、小区配套费等共计五十余种费用, 据估算, 这些政府收费占到了商品房销售价格的20%左右。开发期间, 由施工企业缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及印花税、企业所得税, 这些税种除企业所得税外都包含在房地产企业支付给施工企业的工程费用里, 作为房地产企业的开发成本。另外, 房地产企业也要缴纳印花税和项目开发期间的土地使用税。
2. 转让处置 (流转) 阶段的房地产税收政策。
在商品房的销售过程中, 房地产企业需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税, 但以上的各种税费基本上都通过商品房的价格直接或间接地转嫁给了购房者。购房者则需缴纳契税、印花税。若购房者将自己的商品房再转让出去, 则在二手房转让过程中, 政府通过征收营业税、所得税、土地增值税的方式优化资源配置、缩小贫富差距, 同时得到一部分财政收入。
3. 保有使用阶段的房地产税收政策。
开发企业如果将商品房留作自用, 或者购房者买到商品房之后用于经营, 需每年支付一定的房产税和城镇土地使用税, 但平摊到每平方米建筑面积上的税收是少之又少。但如果房屋空置不用, 则不需要缴纳任何税收。也就是说, 在我国, 购房者买到商品房后无论房地产市场如何变化, 在这期间所缴纳的税费将不受房地产价值的影响。
二、我国房地产业税收政策中存在的主要问题
现行的许多税收政策已不能与房地产行业的发展现状相适应, 调节功能相对弱化, 在某些方面影响甚至阻碍了房地产行业的发展[2]。具体来说, 目前我国房地产行业税收政策中存在的主要问题有:
1. 各经营环节税负分布不合理。
在房地产市场的开发、保有和转让三个阶段 (环节) 设置有不同的税种, 具体见下页表所示。
从下页表中我们可以直观地看出, 我国房地产税收集中在建设的增量方面, 即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种, 而在房地产保有期间设计的税种非常少, 房地产存量税源没有得到充分利用, 最缺失的是税收对存量的调节, 且免税范围极大。房地产保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值的1.5%~2%左右, 而房地产流转税类的近10个税种是对房地产交易过程 (房地产所得和转移) 征收的, 这些税种的税率设计虽各不相同, 但却造成了房地产交易过程整体税率过高, 交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23%左右[3]。这种“重流转、轻保有”的房地产税收政策设计, 势必增加新建商品房的开发成本和二手商品房的交易成本, 最终反映到住房价格上, 提高了居民购房的门槛, 造成商品房的积压和空置。
2. 税费体系混乱, 税轻费重。
虽然根据国际惯例, 对房地产行业实行的某些收费是十分必要的, 但我国现行的税费体系中存在着税费混乱、收费项目多等不规范现象, 使得费明显重于税。目前, 我国有关房地产方面的收费少则几十种, 多则上百种。如地方政府在房地产开发过程中所征收的费用, 除了土地出让金和市政配套费外, 还要收蓝图审查费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、环保评估费、室内空气检测费等。更有甚者, 有的地方还收取政府价格调整基金、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等等, 涉及超过20个部门, 这些成本约占房价的15%~20%[4]。据有关资料显示, 目前涉及房地产开发建设和销售全过程的十几种税大约占建设成本的9%, 而各类规费却占到了41%。如下图所示:
房地产行业税费体系的这种失衡状况将产生许多不良的影响:一是过多的收费大大抬高了房价, 从而抑制了居民购房的积极性;二是过高的收费比重, 将减小税收变动对房价的影响幅度, 最终将降低政府税收政策的敏感性;三是收费的泛滥还将为腐败提供适宜发展的温床。
3. 预收账款纳税时间的确认及会计处理不当。
现行《营业税暂行条例实施细则》规定, 纳税人转让土地使用权或者销售不动产, 采用预收款方式的, 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这一规定的初衷是为了方便税务机关的征收管理, 保证税款的及时入库。但与其他销售行为相比, 预收款方式只是暂时取得了款项, 并没有发生所有权的转移, 因此在此状态下征税缺少理论依据。更重要的是这种征收方式会减少房地产开发商手中的开发资金, 使得本来就资金紧张的房地产开发企业雪上加霜, 从而将在一定程度上延缓房地产产品的开发进度。
另外, 根据《关于营业税会计处理的规定》的第二条规定, 企业按营业额的规定税率, 计算应纳的营业税, 应借记“经营税金及附加”科目, 贷记“应交税金———应交营业税”科目;上交营业税时, 应借记“应交税金———应交营业税”科目, 贷记“银行存款”科目, 而对房地产开发企业按预收账款申报纳税的会计处理却未有提及。因为无明文规定, 房地产开发企业在按预收账款申报纳税时就往往只能按以上办法进行会计处理, 即:
在收到预收款时作会计分录:借:银行存款贷:预收账款借:经营税金及附加贷:应交税金———营业税而在申报纳税时作会计分录:借:应交税金———营业税贷:银行存款
以上会计处理对营业税虽没有影响, 但不符合收入与成本、费用的配比原则。这是因为在预收账款还没有转作收入时, 按预收账款缴纳的营业税已作为成本项目计入“营业税金及附加”科目, 使企业多计费用, 少计利润, 进而少缴了企业所得税。如果再加上因房地产开发企业生产周期长, 很多工程要跨年度进行, 而使得预收账款转作收入的时间间隔也相应增长的实际情况, 这一问题将更为突出。
4. 房地产税收优惠政策导向性不强。
房地产业的税收优惠政策由于以下几个方面问题的存在, 其应有的调节导向性被严重削弱。第一, 优惠政策的制定缺乏系统性和规范性。由于我国房地产行业起步较晚, 政府对其还缺乏一定的预期, 只能在问题出现时才制定相应的政策加以调节, 从而不可避免地造成了政策的随意性。同时, 由于房地产品本身具有区域性的特点, 各地区要根据中央的原则性规定, 制定本地区的实施细则, 在这一过程中又会产生政策制定中的偏差;第二, 优惠范围优待扩大和调整。大部分优惠政策是针对存量房地产提出的, 忽视了对新增房地产品的品种结构、建筑区域、使用建材等的引导。第三, 实施税收优惠的税种较少, 优惠方式单一。与房地产行业有关的税种共有十几项, 而实施优惠政策的只限于与之相关的契税、营业税等少量具有流转税性质的税种, 且主要集中在房地产品的转让环节, 实行优惠的税种主要是优惠的方式主要是直接的降低税率, 这将不利于税收优惠的政策效应的充分发挥。第四, 优惠标准较为模糊。在我国房产被分为经济适用房、商品房、高档住宅、别墅等几个类型, 它们是确定是否给予税收优惠的重要标准。但由于各地的实际情况不同, 在确定具体标准是时, 随意性较大, 从而给政府的“寻租”行为提供了条件, 也影响了现有税收优惠政策的实施效果。
三、完善税收政策促进房地产行业发展的构想
随着经济全球化步伐的加快, 尤其是我国加入WTO后, 我国的税收政策与国际接轨是一个必然的趋势。这就需要我们在借鉴各国先进经验的基础上, 对现有的房地产行业的税收政策中存在的问题进行改革与完善。
1. 重新调整各环节的税负水平。
一方面, 可通过直接降低开发和转让环节的总负担率来实现;另一方面, 可通过减少开发及转让环节的税种来简化税制、方便征缴, 进而降低该环节的税收成本。具体可以在以下几个方面着手: (1) 降低取得及流转环节税负水平。针对房地产开发费用负担过重的问题, 需要对一些开征合理但分布不合理的项目进行调整, 即能达到调整税负分布的目的。如由于将大市政费、小区建设配套费等城市基础设施建设配套建设费的使用受益者是全体居民, 而在开发环节征收就显得不太合理, 因此, 应将其改在房地产保有环节征收, 使所有享有者都支付费用。这一方面符合“谁收益, 谁交费”的原则, 另一方面, 也实现了税费负担在保有和开发、转让环节的重新分布。此外, 既然征收土地出让金, 就可以完全取消耕地占用税等, 进而降低该环节的税收成本。 (2) 重新设计合理的保有环节税收。房地产保有税类可以设置以下税种:一是不动产税。鉴于在评估过程中很难区分房屋与土地各自的价格和简化征纳手续、降低征纳双方的税收成本的考虑, 将房产税和城镇土地使用税合并为不动产税, 并且主要在房地产保有阶段征收;二是土地闲置税。即以闲置未用的土地为课税对象, 对空地的实际持有人征收;三是定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。
2. 界清税费, 严格控制房地产行业的收费规模。
应改革现行行政事业性收费体制, 根据市场经济要求科学地确定税费体系, 界定租、税、费的内涵, 建立合理的租、税、费体系, 通过清费改税, 减轻企业负担, 扩大税收规模。具体思路如下: (1) 加快税费调整, 改变税费体系混乱的局面。保留补偿性、资源性和证照性的收费项目, 对一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目亦可考虑保留, 实行基金化管理。取消属于管理性和建设性的不合理的行政事业性收费项目, 将一部分收费改为征税, 扩大税基, 减少重复征收现象, 并由税务机关统一征收, 形成集中征收、集中管理、分头开支的管理体制, 加大政策的透明度, 简化办事程序, 提高办事效率; (2) 规范政府行政管理机关的收费行为。实行收费定期向社会公布制度, 以接受民主监督。同时规定凡未经公布的收费项目和收费标准, 开发企业有权抵制和向有关部门举报, 并不得计入房地产品的建设成本。另外, 应加快房地产中介服务机构与行政管理部门的脱钩改制, 从根本上避免政府部门通过对下属机构实施强制服务而变相收费。
3. 调整预收账款的纳税时间, 统一会计处理方法。
营业税中关于预收账款纳税时间的规定, 无论是在理论上, 还是在实践中都存在着不合理之处。针对预收账款在房地产开发过程中的重要性, 建议将现有纳税时间的规定做如下调整:在房地产产品未完工之前, 每月月末房地产开发企业应根据本月发生的预收账款计算应纳营业税, 并将这一数额向税务机关申报, 但不必缴纳税款, 待房地产品完工、交付使用时, 再统一汇算清缴。这样, 一方面可以防止房地产开放企业隐瞒最终营业收入、逃避税收, 有利于税务部门的年度税收预测和纳税监督, 另一方面, 还可以为房地产开发企业减轻因开发资金短缺而带来的压力。
在会计处理上, 则可参照因时间性差异所形成的所得税的递延核算方法, 具体的说:房地产开发企业应在月末根据当月收到的预收账款, 按规定的税率计算出应交的营业税, 并作如下会计分录:
借:递延税款———营业税贷:应交税金———营业税
这一方面可以准确地反映房地产开发企业按税法规定应缴纳的税金, 另一方面, 也避免了因直接将应交营业税作为成本, 计入“经营税金及附加”而导致应纳所得税的减少。
待房地产品完工, 对应纳营业税进行汇算清缴时, 则作如下会计分录:
借:应交税金———营业税贷:银行存款
待将预收账款确认收入时, 则作如下会计分录:
借:经营税金及附加贷:递延税款———营业税
4. 完善房地产行业的税收优惠政策。
思路如下: (1) 制定完善的税收优惠目标。应将解决房地产品结构不合理问题作为一个主要目标。继续保持和进一步加大开发经济适用房等社会急需房地产品的优惠力度, 而对开发高档住宅或别墅等社会上过剩房地产品的项目应在一定程度加重其税收负担, 以限制其超期发展。同时, 应对房地产市场的发展趋势做出科学的预测, 在税收优惠政策中加以体现。例如, 随着我国人口老龄化问题日益严重, 市场对老年公寓的需求必将增加, 这就需要给开发老年公寓的企业以税收优惠待遇, 以鼓励其开发。另外, 对实现可持续发展和落实科学发展观的战略目标, 在税收优惠政策的政策目标中也应有所体现, 应鼓励环保、节能型住宅的建设, 对与其相关的经营项目也应给予优惠待遇。 (2) 进一步完善房地产行业的税收优惠政策。应继续坚持对存量房地产品在销售、租赁环节的税收优惠政策, 以活跃存量房地产市场, 进而减少存量房地产品的空置率。而在新增房地产品的开发上应注意对其加以引导, 以保证增量房地产品结构的合理性; (3) 进一步明确优惠标准, 增强透明度。国家应对全国的房地产市场进行一次全面的调查, 并根据实际情况确定经济适用房、高档住宅、别墅的划分标准。地方政府在这一基础下, 根据本地区的实际情况, 在合理的幅度内对有关标准再进行调整, 并公布最终结果。
摘要：近年来, 我国房地产价格呈过快增长态势, 房地产税收政策是主要促成因素之一。从现行房地产税收政策出发, 揭示了其存在着各经营环节税负分布不合理, 税费体系混乱、税轻费重, 预收账款纳税时间的确认及会计处理不当, 以及房地产税收优惠政策导向性不强等4个方面的问题, 提出了重新调整各环节的税负水平, 界清税费、严格控制房地产行业的收费规模, 调整预收账款的纳税时间、统一会计处理方法和完善房地产行业的税收优惠政策等对策性建议。
关键词：房地产,税收,税收政策
参考文献
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[2]李鑫.促进我国房地产行业发展的税收政策研究[D].东北财经大学硕士学位论文, 2003.12.
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房地产税收政策 第10篇
关键词：经济房,税收政策,租值消散,商品属性
一、经济适用房与廉租房政策之效用分析
1.“经济房不经济”的经济解释
政府通过修建经济适用房和廉租房，确实向市场提供了两种低价住房，但为保证享用人群确实是真正贫困的人群，政府又出台其他的配套政策。且莫论具体政策是否合理，就经济学逻辑分析，此政策必导致“租值消散”。所谓经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。不难看出，该政策限制了建设方的利润率，从而限制了房地产产品的价格。而廉租房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。事实上，这两种政策的做法，都无异于人为限制了市场价格，使得这两类房地产产品的价格低于市场价格。
Armen A.Alchian曾说“价格决定了市场中的竞争准则”，众多经济学家(以芝加哥学派为主)也指出，“价格准则是唯一不会引起‘租值消散’的市场竞争准则”。所谓“租值消散”是本应产生经济租金的资产由于产权不明确，其租值(全部或部分)消失的现象。由此看来，政府修建经济适用房和廉租房的政策，是人为地控制了房地产产品的市场价值，也就是在价格准则以外添加了别的竞争准则。具体来说，政府的这项政策在两个方面引起了租值消散。首先“经济房政策”在价格准则以外添加了排队准则。欲购得(或租得)房子就必须花费时间排队。而事实上需要廉价房子的居民不在少数，因此取得房子使用权要花很多时间排队。第2条准则：贫困准则。符合贫困标准且有大量时间排队的人才有资格买房或租房。人们把大量时间花费于排队，而不进行任何生产，是租值消散。这部分消散的租值数目很小，又因市场机制自动调整竞争准则，使得租值消散的现象减到最小， (1) 因此，此租值消散部分甚至可以忽略。但是贫困准则引起的租值消散便不可忽略不计了。购买经济适用房或者租用廉租房的条件之一是“足够贫困”，贫困者提供证据证明自己贫困，政府作为监管者审查购房者的资格。其间，政府的监控成本不可忽略，为了考察“贫困者”的贫困情况，政府不得不成立一个新的职能部门，用以监督购房申请者。再者由于“经济房”价格低于市场价，于是市场参与者有足够的动机伪装“贫困”。后者引起的租值消散很是巨大：本不贫困的人通过“化妆”和让监督者“认定”自己贫困两种方法“装贫困”，而后者便是腐败现象。在“经济房”政策上到底因腐败损失了多少，我们无法估计，但可以断言，由于租值消散，“贫困者”鱼目混珠，真正住上“经济房”的人并不都贫困，其中必有大量投机分子利用机会大盈其利。投机分子买入低价房一般选择自住或转卖(租)。为了防止投机分子转卖(租)“经济房”的行为，政府不得不再出台其他政策，而新政策又进一步改变了市场竞争准则，引起新一轮的租值消散。值得注意的是：在新的租值消散中，投机分子为了逃避政府监管，必然就要在合同上做手脚，其中最常见的做法是“明暗双合同”，即买卖双方表面上签订一个购销合同，而又私下商定，达成另一个默示合同，以达到逃避监管大盈其利的目的。而私下的默示合同是非法合同，不受法律保护，合同的履约保证全靠私人信用，而不受法律保护的合同难免出现大量违约。大量的违约行为造成社会性的信任危机，人与人之间的信任程度进一步恶化，必然使得订立合同与处理合同纠纷成本大量增加，这是新政策引起的最严重的租值消散。
2. 经济适用房与廉租房的价格调控作用失效分析
经济适用房和廉租房向市场输入了新的供给，应当对平抑房价起到积极作用，但事实却并非如此。也许占整个房地产市场不到5%的份额的“经济房”不会对供需关系产生重大影响。但若从边际的角度看则不然。依据需求定律：价格越低需求量就越大。据此，面对同质量的商品，在需求本身不发生变化的时候，在边际上人们总是优先选择价格低的那些商品，边际上的低价选择，也就压低了市场价格，对低市场价格的反应必然是需求量增大。对低价产品的需求量增大了，也就削减了高价产品的需求， (1) 据此高价产品的市场均衡移动，价格也应向低价逐步靠拢。但是，本以为可以有效改变市场供需关系，起到调控房价增长速度目的的“经济房”政策，在税收调控政策出台以前，并未奏效，房地产产品价额仍是一路飙升，就连上涨速度都鲜有减缓。
房地产是一种很特殊的商品，其经济学性质很复杂，并且在大多数情况下又和普通消费品截然不同，为此，以下本文将引入新概念———消费属性与资本属性对“经济房”的房价调控失效加以说明。
收入是使用物品所带来的享受。 (2) 货币收入是以货币度量收入的尺度。商品是指可交换的物品。具有消费属性的商品可以为其所有者带来当前收入;具有资本属性的商品可以为其所有者带来未来收入。消费属性和资本属性互斥增减，同一商品资本属性越强消费属性越弱，反之亦然。因此后文我们只谈论资本属性的强弱，当资本属性强的时候自然隐含消费属性弱，反之亦然。
据此定义，房地产产品确实具有双重属性。买房者拥有房地产产品的长期使用权，因此房地产产品可以为他们带来长期内的持续收入。由此可见，按照我们的定义房地产产品在买卖市场上具有很强的资本属性。而租房者只拥有房地产产品的短期使用权，因此房地产产品之为他们带来短期收入，甚至可以说是当前收入。 (3) 因此，按照我们定义房地产产品在租赁市场上资本属性较弱。供需理论分析较适合那些消费属性强的商品(后文简称消费品)， (4) 而对资本属性强的商品(后文简称资本品)却不那么适合。若用供需理论分析资本属性极强的房地产买卖价格，局限条件非常复杂，极易出错。就上文提及的分析而言，就忽略了许多不可忽略的因素，因而出了错误。事实上，增加房地产市场供给无益于价格调控。若要使用需求定律分析现实经济现象，首先必须搞清楚何谓价、何谓量。而上文的分析，我们只是笼统地提及了房地产价格，而没有深入理解什么因素构成房地产价格。于是看似正确的分析，变得不可靠。看似必可起效的政策便也不可靠了。张五常这样定义价格：“价是一个消费者对某物品在边际上所愿意付出的最高代价”。Irving Fisher这样描述资本价值：“资本价值是未来收入的折现”。 (5) 在市场上，具有资本属性的商品不断吸收新的市场预期，不断形成新的资本价格。
价格是取得收入所不得不付出的最高代价。 (5) 货币收入测度了收入，而价格又是货币收入的其中一种表现形式;测度是相对的，因此货币收入也是相对的。房屋租价的意义是享受住房所不得不放弃的其他商品的最高价值。也就是说：在固定预算约束下，每多购买一单位房地产产品，不得不放弃消费一定数量的“其他商品”。房屋租价完全取决于那组“其他商品”的价值。如果购买一处房地产产品我们可以长期居住，也可以长期出租，根据以上分析，出租得来的租金测度了租房者不得不放弃的其他商品享受，而从另一个角度看，租金也测度了出租者可享受的其他商品。进一步讲，房地产购买价格是预期可以获得的其他商品享受的折现。我们称房地产产品的这部分价值为资本品的基础价值。
而在此之外，房地产产品的价格中还包含了一个“投机价值”。我们之前提到，在不确定性市场条件下，市场参与者无法准确知道资本品能够为其带来的未来收入。取而代之，他们根据手头信息做出预期，并根据预期信息，形成自己心中的估价。而市场中有无数参与者同时对资产价格做出预期，有的参与者对资本品的预期价格高于资本品的市价，有的则低于市价，这个预期差异形成了资本品市场交易动机———对同一项资本品估价高的市场参与者有足够动机买入资本品，而估价低的参与者也有足够动机卖出资本品。我们说，市场参与者根据手头拥有的信息做出预期，因此参与者对资本品价值的预期也是随时变动的。如果一个本来对某项资本品估价很高的市场参与者由于信息变化，与其该项资本品在未来将会跌价，那么它也有足够动机卖出手中的资本品，我们称这种行为为投机行为。若某项资本品未来价值很不确定，那么市场中针对该项资本品的投机行为就会十分活跃。据此，我们定义资本品由于信息的不确定性而具有的那部分价值为投机价值。
二、房地产市场税收政策之效用分析
房地产市场参与者的投机行为目的是为了获得盈利，而经济学中盈利的概念不同于财务学中的利润。在财务学中，主营业务利润被定义为主营业务收入减去主营业务成本之后的余额。而在经济学中，Armen A.Alchian如是定义成本：“在经济学中，成本指的是选择的最高代价。” (1) 根据我们上文对收入的讨论，不难看出在货币测度下，经济学中的收入和成本总是相等的。那么经济学中所说的盈利是什么呢?Milton Friedman在《Price Theory》中把盈利解释为合同外收入。张五常在《供给的行为》一书中将盈利比喻为“无主孤魂”，并说盈利是意外的收入。”看来，盈利总是以市场中出现不确定性事件为前提的。那么我们把盈利定义为，市场中出现不确定性事件，所引起的收入变动。如果我们用货币度量盈利则是货币盈利。货币盈利可正可负。如若市场上出现对某投资者不利的不确定性事件，造成其收入减少，则此时货币盈利为负数，这就是通常所说的风险发生时的情形。政府出台税收政策无益于直接削减了投机者预期中的盈利(每单位的盈利，均被扣除了一个固定的比例)，就算对投机者有利的不确定性事件发生，为投机者带来盈利，也必须上缴其中一部分。这样一来，投机者在投机以前对投机行为盈利数额的预期自然也就减少了。
三、结论与建议
至此，本文从多方面解释了第一阶段“经济房”调控政策失灵，和第二阶段税收调控政策有效的缘由，笔者据此对房地产市场的调控政策进行进一步分析，旨在为相关政策的制定和完善提出建设性意见。政府针对房地产市场出台调控政策，最大的目的在于使得低收入的住房困难人群能够实现“居者有其屋”。对于这一点，笔者认为应该尽力不干扰市场价格体系，使得租值消散减到最小，因此笔者倡导对贫困者的直接资金补助(直接转移支付)政策。
房地产税收政策 第11篇
一、房地产开发企业现行税收政策
1、生产开发环节的房地产税收。房地产开发企业一般通过出让和转让两种方式取得土地。对于通过出让方式取得的土地, 房地产企业需要支付土地出让金等费用和土地进行交易应缴纳的契税、印花税;对于通过转让方式取得的土地, 则需支付地价款和土地进行交易应缴纳的契税、印花税。在开发过程中, 要缴纳市政配套费、规划设计费、小区配套费等共计五十余种费用, 据估算, 这些政府收费占到了商品房销售价格的20%左右。开发期间由施工企业缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及印花税、企业所得税, 这些税种除企业所得税外都包含在房地产企业支付给施工企业的工程费用里, 作为房地产企业的开发成本。另外房地产企业也要缴纳印花税和项目开发期间的土地使用税。
2、转让处置环节的房地产税收。在商品房的销售过程中, 房地产企业需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税, 但以上的各种税费基本上都通过商品房的价格直接或间接地转嫁给了购房者。购房者则需缴纳契税、印花税。
3、保有使用环节的房地产税收。开发企业如果将商品房留作自用, 或者购房者买到商品房之后用于经营, 需每年支付一定的房产税和城镇土地使用税, 但平摊到每平方米建筑面积上的税收是少之又少。但如果房屋空置不用, 则不需要缴纳任何税收。也就是说, 在我国, 购房者买到商品房后无论房地产市场如何变化, 在这期间所缴纳的税费将不受房地产价值的影响。
二、现行税收政策存在的问题
1、房地产税收重流转, 轻持有。我国房地产现行税制存在重流转而轻持有现象, 其表现主要是两个方面:一是流转环节税种较多而持有阶段税种则少;二是流转环节税率高, 持有环节税率低。这种重流转轻持有在市场上最直接的表现就是, 流转环节税负重, 流转成本高, 从而房地产价格相对高;而持有环节税负小, 再加上一些减免政策的不恰当设置甚至使有些持有存在零税负的现象。这必然导致一些投机性投资可以无限期持有房地产, 待价高而售。
2、计算复杂, 重复征税问题严重。现行的房地产税制中房地产开发商负担的土地增值税实际上与所得税、营业税交叉重复而且土地增值额的计算技术比较复杂。在实际征管中难以操作。特别是整片开发、分期分块出售、分栋分层分套出售商品房的。扣除项目金额的计算更是困难许多地方税务部门在自身的权限范围内出台了土地增值税预征管理办法, 由于预征的税率较低, 而以后的清算又需要很多技术条件, 实际土地增值税的征收额并不高, 基本失去了土地增值税开征的初衷, 不利于提高该税种的征管效率和执法的严肃性。土地使用税与房产税在对同一目的物征收时很难科学划分房产价值和土地价值等, 上述问题凸现了税制设计上的不合理。
三、对现行税务政策的建议
强化保有环节税收征管, 减轻流转环节税收负担。
流转环节税负过重, 持有环节税负过轻, 是我国房地产税收体制中存在的主要问题之一。以交易为主的税收体系不仅阻碍了我国住宅的租赁和销售, 导致了隐性市场的大量存在, 而且对持有环节税收的薄弱不利于鼓励合理消费、控制需求释放节奏, 也不利于实现节能省地的可持续发展要求。当前, 我国的土地、房屋资源闲置浪费比较严重, 应加大对于土地、特别是闲置土地的课税, 使得一些企业囤积土地伺机获利的机会减小, 将促使这部分土地进入流通领域, 增加土地和房产的供给, 有利于降低商品房销售价格。另一方面, 持有财产的税负增加, 是对房地产需求方的调节, 能够减少对房产的过度需求, 促使持有者重新衡量保有住房的成本和收益, 从而促进存量住房市场的活跃。
四、两个具体问题的讨论
(一) 开发间接费用与房地产开发费用的区分问题
1、现行税收政策。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 (财税字[1995]6号) 的规定, 开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用, 包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出, 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用, 按土地成本和开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的, 房地产开发费用按土地成本和开发成本之和的10%以内计算扣除。
2、存在的问题。
1) 开发间接费用与管理费用难以划分。对于房地产开发成本和房地产开发费用如何划分, 企业往往难以判断, 特别是房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用, 两者容易混淆。之所以要对两者进行区分, 是由于在土地增值税清算中, 开发间接费用可以据实并加计扣除而管理费用只能按一定比例扣除。因此部分纳税人有意或无意将管理费用尽量转移到房地产开发成本, 同时控制管理费用的列支, 使按比例扣除的金额大于实际发生额。土地开发成本虚增后, 相应加计扣除也会同时虚增。由于扣除项目金额增加, 必然造成增值额和增值率的减少, 从而减少了应纳的土地增值税。少缴的税款若日后被税务机关追征, 就会对纳税人造成不必要的滞纳金, 反而增加了纳税成本。因此, 企业应注意准确划分房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用, 以规避税收风险。
2) 房地产开发费用按比例扣除不准确。与房地产开发有关的财务费用, 既可凭金融机构证明, 据实扣除同期同类贷款费用, 又可按土地成本和开发成本的比例扣除。这种制度设计会造成鼓励开发商不提供相关帐证, 多扣开发费用的行为。主要有两个方面问题:一是实际发生的房地产开发费用, 与土地成本和房地产开发成本的没有太大的相关性, 扣除金额往往与实际发生额有较大差异。二是如果实际列支的开发费用小于按比例计算的金额, 那么差额部分的房地产开发费用在没有有效凭证的情况下就被扣除了。
实务中, 由于房地产开发项目只有取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设施工许可证》后, 并且自有资金不得低于开发项目总投资的30%时, 才有可能获得银行贷款, 这就说明土地成本一般都由开发商自有资金支付, 不须支付利息, 且房地产开发项目借款金额最多只能占全部投资的70%, 多数开发商还通过预售房款、施工方垫资和赊购建筑材料等方式, 获取无息资金。因此, 一般情况下, 据实扣除的财务费用小于按比例计算的财务费用, 也就造成有的开发商故意找借口不提供金融机构证明, 以增加财务费用扣除金额。
3、政策建议。
1) 对开发间接费用加以细化, 明确“直接组织、管理”的认定办法。工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销由于受益对象不同, 记入的会计科目也不同, 或进期间费用费用化或进开发产品资本化。因此明确受益对象非常关键, 这会直接影响企业操纵利润的可操作性。所以, 立法机关应对“直接组织、管理”的认定办法做出解释, 明确与项目开发有关的具体部门、人员, 规范开发间接费用的列支范围。
2) 对房地产开发费用的扣除区别核算。房地产开发企业有利息支出, 能按房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的, 利息可据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;若利息支出远小于土地使用权的金额加房地产开发成本规定计算的金额之和5%的, 必须按项目进行分摊 (以各项目的资金占用比例为原则分摊) , 并按各项目分摊数据实扣除, 其房地产开发费用= (分摊的利息支出+取得土地使用权的金额加房地产开发成本规定计算的金额之和的5%) 计算扣除;若无利息支出, 房地产开发费用中就不得包括财务费用支出, 房地产开发费用按取得土地使用权的金额加房地产开发成本规定计算的金额之和的5%计算扣除。
(二) 以不动产投资房地产开发企业需缴纳土地增值税的问题
1、现行税收政策。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税字[1995]48号) 规定:对于以房地产进行投资、联营的, 投资、联营的一方以土地 (房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中时, 暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的, 应征收土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 (财税字[2006]21号) , 该文件规定:对于以土地 (房地产) 作价入股进行投资或联营的, 凡所投资、联营的企业从事房地产开发的, 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的, 均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 (财税字[1995]48号) 第一条暂免征收土地增值税的规定。
2、存在的问题。此政策有违公平原则。在[2006]21号文明确了优惠政策的适用范围, 任何企业以不动产投资房地产开发企业都要照章征收土地增值税。在这样的政策背景下, 企业进行投资时会很慎重考虑被投资方是否为房地产开发企业, 这对投资方和被投资方都是不公平的。在同等条件下, 投资方可能会因为税收优惠而改变投资偏好, 转向次优或者原本没有考虑过的投资方案, 房地产开发企业作为候选的被投资方, 被淘汰的概率会上升。显然, 不公平的税收政策极大地扭曲了企业的投资行为, 给整个房地产行业造成了很大的压力。
3、政策建议。明确再转让投资、联营的房地产成本扣除办法。对以房地产进行投资、联营的, 投资、联营的一方以土地 (房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中时, 暂免征收土地增值税。但需要投资方和被投资方到各自主管税务机关进行备案。如果投资方在被投资方转让房产前需要注销, 则根据备案信息补缴投资环节的税收;如果被投资、联营人再转让时, 投资方还存在, 则被投资方按增值部分 (转让房地产全额-投资作价金额) 缴纳土地增值税, 同时由投资方补缴投资环节的税收。