房地产调控范文

房地产调控范文（精选12篇）

房地产调控 第1篇

一、房地产调控的风险传导机制

以下是随着房价发展的不同阶段, 住宅产业的风险逐步传导给国民经济其他部门的发展路径。

根据各行为主体的反应, 其利益受损的顺序可能如下。

第一阶段:影响地方土地财政 (房价没降低) 。房价没降低, 成交量首先下降, 开发商采取的理性行为是缩量保价, 减少开发和土地投标。开发商已经预期未来的形势不好, 首先降低了拿地的热情。这表现在地价大幅度下降以及土地出让交易量降低。这一现象直接影响到地方“土地财政”、债务平台以及保障性住房建设的完成。第二阶段:影响关联产业 (房价没降低) 。成交量降低, 意味着销售面积降低。那么装修装饰行业最先受到冲击。其次是房地产投资减少, 新开发面积减少, 这直接影响建材等行业。不过房地产投资具有滞后性, 现在房地产投资很大程度都是开发商已经签约的、不得不开工建设的项目, 因此影响关联产业的顺序是先影响上游产业, 再影响下游产业。第三阶段:通过两条渠道影响银行金融风险 (房价降低) 。房价降低后, 影响到两个层面的风险。第一层面是已购买住房的居民。如果房价降到足够的程度, 可能发生断供的现象, 因此必须研究个人按揭贷款的风险性。第二层面是开发贷。房价降低, 而土地成本依然, 缩小了利润空间或者利润为负, 可能影响开发商偿还银行的开发贷。第四阶段:综合性风险的产生。综合性风险是指前三阶段的风险互相反馈、互相作用的过程。房价降低了, 开发商拿地速度和拿地数量递减, 土地财政更加恶化, 地方债务传导给银行, 和开发贷、个贷风险叠加在一起, 加剧了银行风险。

以上只是根据房价发展的阶段, 从理论上推测出来的房地产风险发展路径。房地产风险是否沿着如此路径发展, 尚有待观察。值得注意的是, 由于中国城市化进程的加快以及家庭结构小型化、70年代“婴儿潮”, 这些构成基本的刚性需求和改善性需求, 支持着房价不会过快、过猛下滑。

二、房地产调控风险传导程度的判断

从目前来看, 房地产宏观调控整体上对土地出让金影响不大。2011年前三季度全国133个市县土地出让金为12587亿元, 基本与2010年持平 (中国指数研究院, 2011) 。这主要是由于商办用地土地出让金和工业用地土地出让金的增加弥补了住宅用地土地出让金的减少。其中, 住宅用地土地出让金额为8440亿元, 同比下降12.8%;商办用地土地出让金额为2710亿元, 同比增加36.7%;工业用地土地出让金额为1294亿元, 同比涨幅高达53%。虽然全国土地出让金整体与2010年持平, 但是不同城市的土地出让金变化大, 譬如率先放松限购令的佛山。

目前, 房地产宏观调控尚未伤及国民经济。我们用施工面积和新开工面积衡量对上游产业的拉动。从施工面积上看, 2010年1-8月, 住宅为26亿平方米, 同比增长28%。2011年1-8月, 为34亿平方米, 同比增长28.9%。其原因可能有两点:一是滞后效应;二是保障性住房大量开工, 导致住宅施工面积无论是数量还是涨幅都处于历史高位。因此从施工面积上看, 对上游产业的整体拉动还在增长。但从新开工面积看, 却呈现减少趋势, 2010年1-8月为10.5亿平方米, 同比增长66%;2011年1-8月为10.2亿平方米, 同比增长22.6%。销售面积则反映对装修装饰行业以及家具家电行业的带动效应。从销售面积上看, 2010年1-8月为4.7亿平方米, 同比增长4.1%;2011年1-8月为5.4亿平方米, 同比增长13.1%。基本可以判断:2011年住宅业对下游行业拉动效应要好于2010年 (中国经济景气月报, 2011) 。

三、可能遭遇的循环调控困境

循环调控意味着风险尚没有发展到一定阶段, 尚未伤及国民经济的时候, 就迫于利益集团压力放弃现有的宏观调控, 甚至采取逆向政策的调控行为。循环调控弊端在于不仅不惩罚投机者, 而且让投机者获益。这就破坏了市场经济的最基本规则, 增加了日后宏观调控的难度。为什么容易陷入循坏调控的困境呢?主要是由于中央政府的房地产拉动效应幻觉以及地方政府的“土地财政依赖症”引起的。

中央政府的即期房地产拉动效应幻觉。实际上拉动效应具有滞后性, 并非如政府所希望的即期拉动效应。救市的目的是什么呢?拉动国民经济, 实际上每年在建面积是一个稳定的数量。2006年到2010年在建面积处于稳定增长中, 17.6%、22.9%、16.0%、12.5%、25.3%。即使有拉动国民经济的作用, 也要看到拉动效应的滞后性。也就是刺激政策往往首先刺激成交量, 价格跟随上涨, 但是新开工面积并没有及时增长。例如, 2009年前9个月新开工面积为负, 2009年年底仅增长12.5%。这种带动效应到了2010年才表现出来, 2010年全年新开工面积为163776.7万平方米, 同比增长40.7%。因此, 房地产对国民经济的拉动具有一定的滞后效应。在中央政府眼里, 房地产似乎是能即期拉动国民经济, 从而容易走入这个误区。

地方政府的“土地财政依赖症”使得地方政府具有天生放松“限购令”的冲动。首先, 卖地是从增量土地中挖掘财富, 但是增量土地越来越少。由于官员任期的短期性, 必然想尽可能卖更多的土地。下一任官员必然面临无地可卖的困境。其次, 卖地收入波动很大, 但地方财政支出呈现刚性, 因此调控使得地方政府很难受。如果地方财政支出刚性而且是每年递增的, 那么就需要土地收入是持续的而且土地价格是增长的, 地方财政支出才能被土地收入所覆盖。为了获得固定且日增的土地收入, 地方政府欢迎投资投机性需求。一些比较贫困的省份, 其居民的可支配收入比较低, 这些省份尤其欢迎外来的投资客, 这样源源不断的民间资本才能满足日益增加的地方财政需求。其地方政府财政收入来源不是来自于先进的技术行业、新兴行业, 而是来源于土地, 这实则是地区产业竞争力不足的表现。譬如新加坡依靠的是国外贸易, 而德国依靠的是精密的工业制造, 其国民经济增长和财政税收来源都取决于此, 它们住房水平较高的主要原因之一是并不依赖于土地财政。

因此, 可以说房地产宏观调控难以摆脱循环调控的梦魇, 与中央政府国民经济拉动幻觉和地方政府“土地财政依赖症”息息相关。其循环调控的内在发展机理可能是:地方政府已经形成了较为严重的“土地财政依赖症”, 这种土地财政不仅仅要用于行政事务支出, 而且要维持城市建设。中央政府可能开始时不顾及地方政府的土地财政, 要求贯彻宏观调控, 但是一旦国民生产总值受到外来因素冲击, 就可能不得不采取试探形式为宏观调控开了一道“口子”。其他利益主体譬如银行 (富裕者购房对银行的风险较小) 和地方政府出于自身利益需要积极跟进, 便放大了“口子”, 这样便纵容了富裕者投机购房。富裕者需求的是大户型, 而且囤房囤地增加。这种结构失衡加剧了供求短缺, 房价又一次上升。民怨逐步积累, 中央政府又不得不开始新一轮宏观调控。

四、解决房地产循环调控的关键

解决房地产循坏调控的关键就是坚持房地产宏观调控的公平性和独立性原则。何谓公平性原则, 主要是指维持进入市场机会的公平性。有两层含义:第一, 维持代际进入市场机会的公平性。我国房改采取了“老人老办法, 新人新办法”的改革思路。这是减少改革阻力的必要措施, 但是却造就“老人”、“新人”住房机会极大不均。若有一套房改房, 卖掉第一套, 添一点钱, 购买面积大些的住房, 所支付的只是面积差的价格。而“新人”却需要支付全部面积的费用。第二, 维护收入较低者进入市场的公平性。目前我国收入分配差距极大, 应该阻止富裕者多购住宅的冲动, 限购令就是用第三套禁购的方式, 界定了收入较高者和收入较低者的边界。限购令就是让较低收入者入场, 而不是市场经济下“价高者得”的方式, 体现了维持进入市场机会的公平性。

何谓独立性原则?我国房地产改革并非服从提高居民水平的需要, 而是依附于拉动国民经济的需要, 因此很容易偏离本身的发展目标。譬如1998年的亚洲金融危机, 开启了房地产全面市场化的步伐;2003年非典发生, 同样为了拉动国民经济, 商品住宅成为主要供给渠道;2008年发生美国次级债危机, 我国出台逆向政策。这种以“以国民经济为纲”的房地产宏观调控思路再也不能继续下去。改善民生, 提高居住水平, 改善住房环境, 缓解住房不均的现象应该是政府应尽的职责。这种指导思想应该贯穿宏观调控的始终, 客观上起到了拉动经济的作用。有时在维护住房公平和拉动国民经济指尖会存在一定矛盾, 这时政府一定要把前者放在首位。

以公平性和独立性作为宏观调控的原则, 而不能以房价跌到何种程度作为救市的红线。细化限购令是公平性原则和独立性原则在现实中的表现。所谓合理房价, 就是在刚性需求和改善性需求基础上形成的房价, 而不是在投资、投机性需求基础上形成的房价。合理房价还受到多种因素, 如收入、通涨、建材价格、劳动力成本、税费等影响, 本身也处于一种变动不居的过程中。如果政府的精力过度放在“合理房价”的预测上, 那必将是吃亏出力不讨好的事情。

五、政策建议

1. 细化限购。

限购令细化的原则是凡是供求矛盾尖锐, 则限购严厉一些。根据不同城市进行划区限购。我们用两类指标:基础指标和弹性指标。基础指标是衡量该地基本供求关系的指标, 具体有三, 城镇家庭户数、住房套数、户籍家庭户数。一般情况下, 城镇家庭人口大于户籍家庭户数, 特别是对于外来流动人口多的大城市更为明显。其一, 当住宅套数<户籍家庭户数, 说明该地区由于历史原因供求缺口很大, 不论是否有投机性需求, 都要实施严厉限购 (参照北京限购) , 因为这里已经孕育肥厚的投机性需求的土壤;其二, 城镇家庭户数>住宅套数>户籍家庭户数, 要实施较严厉的限购政策;其三, 当住宅套数>城镇家庭户数时, 要适当宽松限购, 譬如第三套禁贷。这是基础性指标。另一类指标是弹性指标:主要是增量指标, 包括批准预售套数、户籍家庭新增户数、城镇家庭新增户数。这三类同样构成一组关系, 作为实施限购令严厉程度的参考。笔者所指的住宅套数包括商品房、房改房、各类保障性住房、单位自建房等。

2. 定向宽松。

首套住房的购买者应该得到鼓励和优惠。当前由于银根紧缩, 商业银行出于自身利益考虑, 自行提高了首套住房的首付和利率。这种现象是由于商业银行是自负盈亏的经济体, 难免做出利己的经济行为。对首套住房的首付和利率优惠应该是政策性银行所具备的, 这也是我国住房政策性银行缺位的结果。因此针对首套住房的购买者, 政府要适当给予商业银行贴息, 激励他们履行政策性银行的职责;也可以对首套住房退税。如果发生个贷断供, 则分不同情况定向援救。如果是刚性需求和改善性需求, 可以适当贴息。如果是投机者, 拥有数套住房, 不建议贴息, 这样才能起到惩罚投机者的目的。

3. 长效政策。

房地产调控政策 第2篇

然而，调控部门知道开发商这般心思，于是不断释放楼市调控不会放松的信号，让房地产市场预期由幻想变为悲观，一些人甚至对中国房地产行业的发展绝望。

实际上，这种大喜大悲的感情大可不必。根据国家发改委日前召开的工作会议所透露内容，2012年房地产调控政策定调基本廓清，如不发生经济衰退等意外情况，房地产调控在2012年不会大幅度放松，但是也不会更严厉，整体来说，2012年房地产市场预期状况应好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路劲基建[简介 最新动态]上市15周年的一个活动上明确表示，2012年的调控政策仍然坚持抑制投资投机性购房需求，但是也会对中低价位、中小套型商品房的需求市场进行支持。

日前召开的国家发改委工作会议也透出对房地产调控的三个基本定调：一是巩固和扩大房地产调控效果；二是抑制投资投机性购房需求；三是支持和帮助自住性、刚性购房需求。

总结上述代表两个参与房地产调控主要部门的信息，可以得出如下结论：其一，由于2012年定调经济稳定增长，货币投放量不会低于2011年严厉控制货币投放的时期，虽然对于房地产贷款仍会控制，但是房地产行业紧张的资金链在2012年初开始会得到缓解。

其二，中央各个部门均提出了支持自主性、刚性购房需求的调子。这说明，在2011年最后2个月时间内，银行对首套房贷限制或者提高门槛的做法已经引起了监管部门注意。住建部、银监会等部门对此进行调研和反映以后，从2011年12月份开始，银行对于首套购房贷款已经进行了下调利率、放宽贷款条件等改善性做法。这将在2012年初引起自住性购房需求的反弹，进而带动中低价位、中小户型普通商品房市场的放量。

其三，继续抑制投资投机性购房需求的政策被重申。秦虹也在上述论坛上表示，未来调控仍将着力于使房价与大众的可承受购买力接近。无论是限购政策，还是房产税政策，都将为抑制投资投机性购房所设计。

综上所述，2012年房价绝对不会反弹，中央以及调控部门也不会允许这种情况出现。但是会对刚性购房需求进行一定程度的政策扶植，并且着重推保障性住房建设，以满足中低收入家庭住房需求。

在此情况下，目前各种政策安排被视为最有效的，尤其是房屋限购政策，被看做短期内稳定房地产市场的定海神针。因此限购政策不会轻易退出，但是随着

2012年货币总量的放松，以及地方政府执行限购政策的力度问题，2012年会不会再出现房价上涨、限购形同虚设等意外情况呢？

这恐怕是当前房产税等政策加紧研究的一个重要原因，如果楼市出现意外情况，恐怕只能用严厉的房产税政策去顶了。

各国房地产调控有术 第3篇

日本：增加国债放松金融限制

日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心，相当于上海的静安寺的中心区域内，买一套新建的实用面积90平方米，带停车位的房子，价格不过4000多万日元，要算建筑面积达120平方米，合人民币360万元，按建筑面积算每平方米3万元人民币，与此同时日本白领收入相当于上海的5倍，可想而知上海静安寺的房价相比较就显得偏高。日本提供出售的住宅都是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴室带空调和液晶电视，厨房也是带全自动洗碗和烘干机，基本家用电器和家具一应俱一。

然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产上涨速度飞快，短时期内涨价，幅度巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。

日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中，推出了三大符合市场发展规律的改革措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值。二是放宽限制，为了刺激经济，日本开始放松对金融行业的诸多限制，它帮助投资者建立了房产投资信托，主要用于设立商业地产投资的互助基金。三是政府还调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发，比如高度限制，并缩短了建筑方案的审批时间，并鼓励节能建材的大量使用。实践证明：这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金，增强了活力，减少了再开发的难度，降低了市民进入房地产的门槛，使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。

美国：对美元再行加息

随着美国经过近年来的稳步增长，美国的住宅价格让人不可理解的快速上涨，目前已有越来越多的美国经济界人士认为：美国的房地产泡沫已经出现，政府必须采取果断的措施来应对和抵制日益攀升的房地产价格。美国新上任的美联储主席本·伯南克在防止和解决美国经济过热和房地产升温的主要方法是对美元再行加息，进行金融创新和进一步放宽限制，希望以此来确保美国经济的快速、持续发展和美国房地产业的理性、健康发展。

目前美国平均房价折算成每平方米价格约在一万元人民币，同我国目前一线城市市区高档住房价格相当。美国人不但单位住宅没有公共面积一项的干扰，而且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积必须是经过建筑材料如地板，地毯之类铺设后的地面和楼面。

美国加州的房价近三年平均升幅达到 40％。美国联邦房屋企业监督办公室认为：美国房价持续上涨受多种因素影响，其中按揭利率低，投机性投资和人们对房价上涨的预期是主要原因。目前美国政府正打算通过提高利率，增长税收和调节市场来稳定房价和平抑市场，避免美国房价的大起大落，以促使美国房地产业的发展和美国经济的发展以及人们收入增长的水平同步。

俄罗斯：对不法开发商处以重罚

俄罗斯国家杜马2005年通过了该国新的《房地产法》。这项法律规定，俄罗斯所有房地产项目都必须在获得房屋销售许可后才可以上市销售，开发商只有在获得土地所有权和建筑许可权，并持有经批准的房屋建设方按后，才可与消费者鉴定房屋销售合同。另外，开发商必须承担房屋建设期间的风险。这项法律还对开发商的认证资格进行了严格规定：开发商如逾期不交房，单方修改或违反合同将被处以重罚：一旦今后建成的房子与合同不符，消费者有权退房并要求赔偿。

俄罗斯房地产价格的涨幅近年来始终大大高于居民收入提高的水平。并且大大高于周边的欧亚国家。近三年该国房价的平均涨幅达到30％，一线城市房价涨幅尤其惊人，莫斯科平均房价折合人民币已达每平方米1．7万元，中心城区已达到每平方米2．5万元。莫斯科效区和莫斯科州的房价近年来也水涨船高，个别新建设的地区的房价涨幅甚至已超过了市区，除了改善居住环境外人们还将购买住宅作为是个人投资或财产保值的手段，这种现象的蔓延也加剧了住房供求的紧张局面。

为此俄罗斯联邦近期推出了一系列新政，以求解决房价过高和规范房地产市场，政府日前已向全国人民承诺继续扩大房屋建设的规模，控制房价上涨的势头，切实解决百姓的安居乐业。

新加坡：第一次购房政府补贴15万元

新加坡高昂的土地成长必然带来高额的房价，而政府们重点将注意力放在了合理解决普通收入者的居住问题上。在新加坡，由建屋发展商负责住房供应。这个部门隶属于国家发展部，它的职能之一就是根据不同居民的收入水平设计不同的住宅，以解决各个层次居民的住房。供给普通收入者的经济适用房以高层住宅为主，居民可以通过公积金购买住房，以解决各个层次居民的住房。供给普通收入者的经济适用房以高层住宅为主，居民可以通过公积金购买住房。该国对低收入者政府会提供更多的补贴。一般而言，一对无房的新婚夫妇第一次购房，如为二手房，政府会给予折合人民币15万元的经济一次性补贴；如购新房，政府会以低于市场价的折扣价格出售。这些住宅五年内不得转让，如果需要五年内出售的，必须通过政府机构，不能直接在市场上出售。对于新加坡高收入的居民，国家不包其住房，购置住宅完全实行商品化，虽然新加坡的房价较高，但由于新加坡人均年收入为2万美元，所以有钱一族对高额的房价也完全可以接受。

房地产价格调控问题研究 第4篇

关键词：房地产,价格调控,郑州

房地产业是国民经济的基础性和先导性产业, 房地产既是生产和生活必需品, 也是一种投资品。住房价格是住房市场的核心, 是住房市场健康的“晴雨表”。近年来, 针对房地产领域存在的问题, 国家连续出台了一系列的宏观调控政策。结合我国国情和郑州社会经济发展情况, 研究郑州房地产价格调控问题, 不但有一定的理论意义, 也对促进郑州房地产市场的健康发展有一定的现实意义。

一、我国房地产价格运行与调控情况

(一) 我国房地产价格运行情况

1、房地产价格增长过快。从图1可以看到, 1998～2004年7年间, 房屋销售价格指数除1999年微有下降外, 明显呈现出稳定的上升趋势, 其中与居民生活关系密切的住宅价格增速较快。2004～2006年呈下降趋势, 但仍在高位运行, 2007年呈上升态势。2008年由于受金融危机的影响, 部分大城市如深圳、上海的房价出现松动迹象, 但大部分中小城市的房价依然高企。 (图1)

2、房地产价格在高位运行。随着房地产价格的持续上升, 我国的房价收入比已经超过了正常水平。据世界银行提供的资料, 房地产价格水平的高低与否, 能否为广大居民所承受, 往往用房价收入比来衡量。衡量一个国家的住房消费, 以房价收入比在3～6倍比较适当, 而我国的比值大大超过了这一标准, 住房消费已经成为我国城镇居民消费支出中最大的份额。尽管2 0 0 8 年我国个别城市的房地产价格有所下降, 但根据国家统计局的报告显示, 2 0 0 8 年我国城镇居民家庭房价收入比依然达到7.3∶1。当前我国的房价收入比反映出房地产价格过高, 已大大超过了正常的房价水平。

3、房地产价格上涨区域特征明显。房价上涨过快现象并没有在全国普遍出现, 房地产价格上涨的区域性特征非常明显, 区域内供求关系是房价变化的基础。房价上涨过快现象由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展, 由中心城市向周边地区辐射。虽然其他一些城市和地区的房价仍然处于低水平, 中小城市和乡村居民的居住条件仍然较为滞后, 当地房地产市场发展程度处于初级水平, 但是受房价普遍上涨趋势的影响, 这些城市和地区的住房需求将会在今后一段时间逐步显现出来, 并在一个较长时期保持增长。

(二) 我国房地产价格调控过程与效果。

我国的房地产市场从无到有, 从不规范到规范, 经历了一个逐步成长的过程。为保证房地产市场的健康发展, 国家在各个时期, 针对房地产市场现状, 出台了不同的政策进行调控。我国房地产价格上涨呈现一定的阶段性, 在各个阶段引起房价上涨的主要因素各有不同, 政府出台的房地产调控政策也各不相同。

回顾近6年宏观调控政策, 2003～2004年主要从加强信贷业务管理、规范土地市场交易 (如2004年“8.31”大限) 等宏观层面切入;自2005年起, 宏观调控目标明确为稳定房价, 把住房问题上升到中央层面, 除了继续强化土地及金融政策外, 更是深入到了房地产交易环节, 开始征收营业税;2006年更进一步推进和完善了细化的调控政策, 涵盖到了楼市的供应、需求、交易、行业规范等各个方面;政策调控延续到2007年, 除了落实前几年出台的各项措施外, 政策再次完善, 在坚定不移地保持房价稳定之外, 又从建立完善的住房保障制度角度出发, 承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责;由于2008年特殊的经济形势和房地产市场的表现, 一直持续的房地产政策在基调上有了根本的转变, 从防止泡沫产生到刺激房地产消费, 2008年上半年, 在国家调控政策主导下, 我国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归, 各项指标高位调整, 过度需求泡沫得到有效的抑制;但2008年第三季度, 市场开始快速下行, 并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下, 第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制, 整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

从2003年起, 我国启动了对房地产市场的宏观调控, 而一些调控政策是针对当时的情况出台的, 所以又给人们“头痛医头、脚痛医脚”, 虽有一定成效, 但缺乏整体性、连续性。其实, 一个完善的房地产政策体系, 住房的公共政策和房地产业的发展政策是两类最基本的政策, 宏观调控政策只应是针对当时国民经济运行中暴露出来的问题制定的短期调整政策, 是维护行业平稳发展、防止大起大落的政策。回顾前几年的调控, 我们已经感觉到, 如要抑制房价过快上涨, 解决好普通百姓的安居乐业问题, 既需要有以完善住房保障为主要内容的住房公共政策, 又需要有调整供应结构的产业政策, 还需要有抑制投资投机、提高“二套房”首付比例的宏观调控政策;企图通过调控政策来解决所有人、特别是低收入群体的住房问题, 显然是不可能的。

二、郑州房地产价格运行与调控情况

(一) 郑川房地产价格存在的问题

1、房地产价格涨幅过快。由于流动性过剩、土地购买和拍卖价格屡创新高和开发建设成本上涨较快、企业销售成本的不断增加, 市民对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等多种原因, 郑州商品房价格加速上扬。自2 0 0 1 年以来, 郑州房地产市场价格一路走高, 同时涨幅也持续上扬, 2 0 07年更是达到了21.50%的增幅, 前所未有。2 0 08年受金融危机的影响, 在9月、10月等月份郑州商品房销售均价出现少许下降, 但就全年来说, 郑州商品房销售增长率为1 3.7%, 仍呈逆势上扬态势, 两位数的增长率也确实为郑州房地产价格的进一步上升推波助澜。 (图2)

2、房地产价格过高。衡量一个城市房地产价格是否过高的一个标准是房价收入比。2008年12月份郑州商品住宅销售价格为4, 175元/平方米, 假设一个三口之家, 住房面积以2008年郑州人均面积2 6 平方米计算, 2008年郑州公布的城镇居民人均可支配收入为15, 732元, 假设一家2.5人工作, 则购买78平方米的住房需要33.57万元, 这是这个家庭全年收入的8.28倍, 远远超出了世界银行公布的4～6倍的标准, 同时也远远超过国际上发达国家的房价收入比水平。

3、中等及中等偏低收入家庭的住房问题凸现。2007年8月, 国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》后, 低收入家庭在住房问题上有了希望, 中等及中等偏低收入家庭的住房问题就凸现了出来。目前, 这部分家庭享受保障性住房资格不够, 商品住房价格支付不起, 二手房选择的余地有限, 政府还缺少有效的政策支持, 尤其是在目前房价较高的情况下, 此矛盾十分突出, 应引起政府和市场的高度重视。

(二) 郑州房地产价格调控过程。

自2002年以来, 随着郑州房地产价格的不断攀升, 市政府在国家宏观调控背景下, 也采取了一系列政策来规范房地产市场、稳定房地产价格。2004年1月8日下发《郑州市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知》;2005年4月26日郑州市房管局和郑州市物价局联合下发了《郑州市经济适用住房价格管理实施细则 (试行) 》, 重新规定经济适用房价格实行政府指导价, 在基准价的基础上, 规定房价上浮幅度最高为3%, 下浮幅度不限, 并且实行价格公示, 接受社会监督。2005年9月1日《郑州市人民代表大会常务委员会关于修改<郑州市城市房地产市场管理条例>的决定》开始实施;2007年10月28日下发《郑州市人民政府关于完善住房保障体系稳定住房价格的若干意见》 (郑政[2007]24号) 要求2008年底前, 要对全市符合廉租住房保障条件的城市低保家庭做到应保尽保;2009年底前, 保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。改进和规范经济适用住房制度, 统筹安排新建住房结构比例, 大力调整住房供应结构, 逐步实现住房的多渠道供应;2008年2月21日郑州市人民政府办公厅印发《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划 (2008～2010年) 》 (郑政办[2008]1号) , 重点制定了解决城市低收入家庭住房困难的发展规划和年度年度计划, 对郑州市发展廉租住房和经济适用住房的年度供应量、建设用地、资金保障作了详细规划;2008年8月12日郑州市人民政府印发《郑州市廉租住房保障办法》 (郑政[2008]25号) 的通知, 对郑州廉租住房保障方式及标准、保障资金的筹措渠道、建设管理、申请及核准作了详细规定。

通过分析可以看出, 郑州房地产的调控政策主要是结合国家对房地产业的宏观调控政策出台的。由于货币政策和对商品房销售等的一些规定主要由国家制定, 郑州只能通过提高经济适用房、廉租房、限价房的建设等来调控郑州的房地产价格。郑州房地产自2004年以来的调控政策也说明了这一问题, 政府希望通过增加经济适用房、限价房和廉租房的供应来拉低房地产价格的涨幅, 促进郑州房地产健康稳定发展, 这些政策对郑州房地产市场起到一定的促进作用, 但政策调控效果有限、政策的刺激效应有明显的滞后期, 郑州市房地产价格变动不大。

三、郑州房地产价格调控政策选择

对郑州的房地产价格进行调控, 除了应积极贯彻落实国家的宏观调控政策之外, 还应结合郑州房地产发展的实际情况, 出台有针对性的调控政策。

(一) 优化住房供应结构, 加强保障性住房建设。

应继续优化住房供应结构, 引导企业重点发展中低价位、中小套型普通商品住房;应加大保障性住房建设的资金投入, 严格落实经济适用住房和廉租房建设的有关政策。充分发挥政府保障职能, 加快健全廉租住房制度, 继续加大廉租住房的建设比重, 增加房源供给, 积极解决城市低收入群众的住房困难, 让家庭经济条件特别困难的群体租得起房、租得到房。

(二) 强化合理住房消费的正确引导。

一是要建立合理的住房消费模式, 通过精心设计与产业化生产, 注重原有住房的更新和节能改造, 提供“面积不大功能全, 造价不高品质优, 占地不多环境美”的住宅;二是要加大正面舆论宣传引导和税收调节力度, 扭转居民观望心态, 重树居民消费信心, 引导居民适度住房消费, 不断满足不同层次的住房需求。

(三) 科学合理利用土地, 加大存量土地清理力度。

要以科学发展观为指导, 科学、合理使用土地资源, 优化土地资源配置, 合理确定各类房地产用地的布局和比例, 优先落实经济适用房、套型建筑面积90平方米以下的普通住房、危旧房改造和城市基础设施建设拆迁安置用房建设项目。同时, 应加大存量土地的清理力度, 依法查处闲置囤积土地, 保证闲置存量土地的开发;加强土地出让管理, 将套型结构比例、建设标准及各项规划指标列为土地出让的前提, 明确项目的开工、竣工时间, 并加强审批后项目的动态监管, 严格按照约定条件进行开发建设。

参考文献

[1]Clemen, R, and T.Reilly.Correlations and cop-ulas for decision and risk analysis.Management Science, 1999.45.2.

[2]Johansen.Statistical analysis of cointegrating vectors.Journal of Economic Dynamics and Con-trol, 1991.12.

[3]朱中一.保持我国房地产业健康发展的政策建议.城市开发, 2008.22.

[4]马思新, 李昂.基于hedonic模型的北京市住宅价格影响因素的分析.土木工程学报, 2003.9.

历年房地产调控政策 第5篇

2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业;

——《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。

☆2004年(2项政策)

2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始

——国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。

2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率

——中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。

☆2005年(6项政策)

2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面

——央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。

2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节

——财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。

2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条)

国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查;

2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)

——国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

2005年9月，银监会212号文件收紧房产信托

2005年10月，国税总局重申二手房缴纳个税

——2005年10月11日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确个人买卖二手房，须缴纳个人税。

☆2006年(11项政策，调控从指导意见转向可操作性)

2006年4月27日，房贷利率再次上调

——央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。

2006年5月24日，国六条出台，新一轮调控大幕开启

——温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产健康发展的六项措施：一是切实调整住房供应结构;二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动型住房需求过快增长;四是进一步整顿和规范房地产市场秩序;五是加快城镇廉租房制度建设，规范发展经济适用房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤解决低收入家庭住房困难;六是完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。

2006年5月29日，国务院出台限制套型90/70政策

——国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称9部委15条，对国六条进一步细化，而且再套型面积，小户型比例、新房首付比例等方面做出量化规定。

2006年5月31日，国税总局出台二手房营业税政策

——《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

2006年7月6日，未取得预售许可证的楼盘不得发布预售广告

2006年7月11日，建设部出台171号“外资限炒令”

——建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。》

2006年7月26日，108号文件全国范围内强制征收二手房转让个人所得税;

2006年8月1日，土地新政出台<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范> 和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。

2006年8月19日，央行调整金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点

2006年8月30日，建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》

2006年9月，房地产市场整顿《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》

☆2007年(8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产)

2007年1月，建设部规范房产经纪行业，资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台，引导二手房交易进入良性、正规的轨道。

2007年3月18日，央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点;

2007年5月19日，央行再次加息，上调0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。6月5日期，上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点。

2007年7月20日，央行第三次加息，此次针对活期存款利率上调，由0.72%上调至0.81%，为2002年2月以来首次上调活期存款利率。

2007年8月，央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点;

2007年8月，央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点，一年期存款利率达到3.87%，一年期贷款利率达到7.29%。

2007年9月27日，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍。

☆2008年(16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭)

2008年3月，建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房。

2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%，创下历史新高。

4月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;

5月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;

2008年5月30日，国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。

——商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩，6月1日起执行。

2008年6月10日，税务总局：企业为个人购买房产需征个人所得税。

2008年7月14日，国土部表示：小产权房不给宅基地证。

2008年8月11日，国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书。

2008年8月14日，三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户。

2008年8月25日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理

——土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷款期限原则不超过2年。对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产，在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻的三大因素下，房地产又迎来一次暴涨，连续数年的宏观调控努力在即将取得成效的时候，嘎然而止。

2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降

——受美国金融危机影响，央行宣布9月16日期，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。

2008年10月9日，西方央行联社降息，中国打出“降率免税”组合拳

——10月19日期，下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。

2008年10月12日，十七届三中全会：土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题;

2008年10月12日，系列新政支持房地产

——11月1日期，个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。

个人住房公积金贷款利率同时下调，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27个百分点，分别为4.05%和4.59%。

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。（杭州救市24条，包括购房入户等政策，极大地促进了房地产市场的火爆）

2008年10月28日，央行年内第三次下调利率，存贷款分别下调0.27个百分点。设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%;

3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容;

3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地;

3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案;

4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策;

4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序;

4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策;

4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;

4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量;

4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;

国土资源部：在建及在售小产权房须停建停售;

住建部：开发商买地不得贷款;

国务院:引导民间资本进入政策性住房建设;☆2011年

2011年1月18日

银监会：继续实施差别话房贷政策

2011年1月26日公布的新“国八条”

把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。

2011年1月28日房产税试点：上海;重庆

2011年2月218日：住建部与地方签订保障房责任书

加大保障性住房建设和供应

增加住房用地有效供应

☆2012年

住房信息系统联网

住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。

四大行首套房贷利率降到基准线

工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。

解析

1998年 住房分配货币化

1998年7月3日，国发(1998)23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》——1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

2000年规范房地产市场

1、统一房屋中介收费标准

国家计委、建设部联合发出的《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。房地产书面咨询费每份收费300元－1000元；价格评估费按照房地产价格的总额采取差额定率分档累进计收；房屋租赁代理收费均按半月或一月成交租金额标准。房屋代理收费，按成交价格总额.5％－2.5％计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超过成交价格的3％。

2、商品房买卖合同印发新示范文本

建设部和国家工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和有关法规、规章的规定，对过去的《商品房购销合同示范文本》进行了修订完善，并更名为《商品房买卖合同示范文本》。新版《商品房买卖合同示范文本》将于2001年在全国范围内参考使用。

3、房产测量推行国家规范 我国第一个房产测量国家标准《房产测量规范》正式实施。《规范》推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。

2001年刺激消费 繁荣房地产市场 1、1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知

为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5％降为3％），房产税（由12％降为4％），个人所得税（由20％降为10％），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5％～30％降低为7.3％～14.57％。2、4月19日，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知

为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》规定：（1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；（2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。

2002年土地使用权转让规定,规范土地市场.2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。

2003年

2003年4月 121号文件拉响宏观调控警报

中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2003年6月 《物业管理条例》

提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价。2003年7月 土地市场集中整顿

7月18日、7月30日，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》 7月31日，国务院再次专门召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议。8月8日，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十个督查组，对全国31个省（区、市）的土地市场进行督查。

11月3日，国务院又发出《关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。

至2003年12月底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本刹住了开发区“圈地”之风。

2003年，招标、拍卖、挂牌在全国全面铺开，甚至在雪域高原的西藏也敲响了拍卖的第一槌。据统计，全国以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地占有偿用地总面积的33％，比2002年一举高出18个百分点。

2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支主产业

2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。

2004年

2004年3月 831大限提高拿地“门槛” 调控开始

继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。此文件的下发被房地产业界称之为“8.31大限”，是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。2004年5月13日 《经济适用住房管理办法》正式施行

为了加强经济适用房的管理，2004年5月31日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。2004年7月底《物业服务收费明码标价规定》

2004年7月底，国家发改委、建设部下发《物业服务收费明码标价规定》的通知，提出物业服务收费实行明码标价，规定自2004年10月1日起施行。规定明确物业管理企业向业主提供服务应当标明服务项目、收费标准等有关情况。2004年9月2日 《商业银行房地产贷款风险指引》

2004年9月2日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。2004年10月29日 央行10年来首次宣布上调存贷款利率、九年来首次加息

中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。

这是央行九年以来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。

央行加息起到一箭三雕的作用

首先，投资增长较快问题一直困扰中国经济，尽管这一现象在今年第三季度出现适度回落，但回落态势并不明显。此次央行加息将巩固中国宏观调控已有成果。通过提高存贷款利率，对抑制投资需求将起到比较明显的作用。

同时，加息还将稳定银行系统，进一步防范和化解金融风险。银行系统是中国金融的关键，也是中国经济稳定的关键。由于居民储蓄存款出现同期大幅度少增，这已经影响一部分银行资金平衡的能力。在一些地区，黑市金融比较活跃，这种状况的持续对银行系统的稳定非常不利。加息可吸引一部分居民存款，使银行资金状况有所缓解。

还有，加息可抑制房地产泡沫。今年一到九月份，中国商品房销售价格上涨了百分之十三，这是自一九九六年以来最高的涨幅。房价的大幅上涨引起了中低收入阶层的不满，也引起高层重视。提高利率可以抑制房地产的投机性需求，对房地产泡沫的形成起到一定抑制作用。

2005年

2005年3月 房贷优惠政策取消 调控涉及消费层面

央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。2005年3月 房地产税改革深入 调控触及交易环节

财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。国务院发展研究中心正在筛选试点城市，将开始模拟运行，为最终出台房地产税提供决策基础。2005年3月 国八条出台 调控上升到政治高度（老国八条）

国务院出台《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

2005年5月 七部委意见 调控加强、细则出台（新国八条）

国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。新“国八条”内容：

一、强化规划调控，改善商品房结构；

二、加大土地供应调控力度，严格土地管理；

三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；

四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；

五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；

六、加强金融监管；

七、切实整顿和规范市场秩序；

八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。

政策解读：

旧“国八条”意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致：那就是稳住房价。新“国八条”条条捆住房价，条条抑制房价涨幅。

旧“国八条”以通知的形式发出，是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，新“国八条”则是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，并指出加大经济适用房的供应量，将直接平抑房价涨幅，对交易征税力度加大，可以减少投机，加大房地产信息披露，则防止开发商自己的炒作。

2005年5月17日—30日 《关于加强房地产税收管理的通知》 5月17日 先税后征

5月27日 各地要公布本地区享受优惠政策的普通住房标准，普通住房的平均交易价格，每半年公布一次。2005年6月1日以后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。符合规定条件的，免征营业税，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

5月30日 2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

2005年9月 银监会212号文件收紧房产信托

2005年9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称《通知》)，《通知》对房地产信托发行门槛进行了严格限制。2005年10月国税总局重申二手房交纳个税

2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。

文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。

2006年

2006年4月27日 房贷利率再次上调 调控卷土重来

央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

2006年5月24日 国六条出台

新一轮调大幕开启 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》六项措施：

一、切实调整住房供应结构。

二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。

五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。业内人士认为这六条措施开启了2006年房地产调控序幕，称之为国六条。

2006年5月29日 国务院出台限制套型90/70政策

国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。2006年5月31日 国税总局出台二手房营业税政策 开始着手整顿二手房市场

国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。2006年7月6日 未取得预售许可证不得发布预售广告

建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

2006年7月11日 建设部出台171号“外资限炒令”

建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

2006年7月26日 108号文强制征收二手房转让个人所得税

国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。2006年8月1日 土地新政出台

国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

2006年8月19日 央行调整金融机构人民币存贷款基准利率

中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

2006年8月30日 建设部出台廉租房管理实施办法

建设部:《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》出台贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理，我部制定了《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》。

2006年9月房地产市场整顿

9月12日按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)和《建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房[2006]166号)的要求，现就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。2006年9月14日 完善二手房市场交易管理

2006年9月14日，国家税务总局颁发《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006] 144号），加强无偿赠与行为、受赠房屋销售、赠与行为后续管理的税收征管，是国家对二手房行业漏洞的补充，显示了国家规范二手房行业的决心。

2007年

2007年1月建设部规范经纪行业

今年1月23日，建设部、央行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，依此，北京市相继出台了资金监管、网上签约、标准买卖合同这三大详尽并相互配合的文件；对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义；网上签约在7月1日正式实施，下半年的二手房市场，将在良性、规范的轨道中运行。

2007年1月16日，国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

作为年内针对房地产行业的第一道政策，预示着房地产行业的调控再度升温。2007年3月16日 通过《物权法》 10月1日起执行

3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了70后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。2007年3月央行2007年首度再次加息

中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

2007年5月19日 央行再次加息

中国人民银行最新公布的消息，19日起，上调人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 2007年6月初加强外资管理

商务部、国家外汇管理局6月初发出《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，通知要求各地商务主管部门严格控制外商投资高档房地产；并严格控制以返程投资方式并购或投资境内房地产企业。2007年7月20日 央行第三次加息

央行宣布在本次加息中，个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。同时，上调活期存款利率9个基点,由0.72%上升至0.81%。这是2002年2月以来首次上调活期存款利率。在这5年来,央行曾多次加息, 但是上调对象均为定期存款或贷款利率,此次是5年多来首次上调活期存款利率。

2007年8月13日 国发〔2007〕24号 回归保障健全廉租住房制度

住房问题是重要的民生问题。***、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。

2007年8月央行上调金融机构存贷款基准利率（第四次加息）

为合理调控货币信贷投放，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007年8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

2007年9月15日起，央行再次加息（第五次加息）。

金融机构一年期存款基准利率再次上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。2007年9月27日，央行规定第二套住房贷款首付不得低于40% 9月27日发布的《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。央行发布的《补充通知》对“第二套房”做出明确说明，是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位来认定房贷次数。

2007年10月8日 缩短土地开发周期

10月8日国土资源部下发《关于进一步加强土地供应调控的通知》，通知明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，同时还明确要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其供应总量不得低于住宅供应总量的70%（整顿市场次序，打击捂盘惜售）10月物业税“空转”试点扩至十省市

备受瞩目的物业税推进工作正在有序展开。10月11日，据悉，国家税务总局和财政部已于近日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。

去年10月，国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。

此后，第一批六省市试点区域消息传出，有市场人士预测，物业税正式征收可能在2008年。

12月1日起，外商投资房地产业限制范围有所扩大

国家发改委和商务部近日联合颁布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》（下称《新目录》），对外商投资房地产业限制范围有所扩大。

这份2007年12月1日起施行的《新目录》明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》（2004年修订）的鼓励投资类别中删除。

2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》。此举旨在完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用等。2007年12月21日，央行第六次加息。

为贯彻从紧的货币政策，中国人民银行决定：从2007年12月21日起调整金融机构人民币存货款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。此次调整有利于防止经济增长由偏快转为过热，防止物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。

2008年

2008年1月7日，国务院重拳打囤地。

国务院办公厅7日下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。9月16日到12月23日央行百日内连续5次降息。

在行业分析师看来，房地产行业可能是这一轮政策调整的最大受益者。一是央行的减息明显降低房地产企业的财务成本，特别是对部分负债较高的房企；二是有助于减轻购房者负担，间接提高市场购买力；三是存款准备金率的下调，银行可支配资金更多，使得企业贷款相对容易。10月22日

财政部发文《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》指出：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。11月5日

国务院常务会议明确提出促进经济增长的10条具体措施，第一条是加快建设保障性安居工程。住房与城乡建设部副部长齐骥随后表示，按照国务院的要求计划2009年至2011年，增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区改造，总投资可能达到9000亿元，平均下来每年有3000多亿元的投入。如果把上下游的产业加在一起，每年保障性住房建设将带动投资近6000亿元。12月17日

国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中放宽二套房贷限制、取消城市房地产税、下浮廉租房贷款利率、购房超两年转让免营业税等4项新政对保障性住房、二手房市场和房地产开发商都有涉及，全方位刺激楼市。

2009年 1月9日

住房与城乡建设部部长姜伟新做了题为《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话，要求住房与城乡建设系统在2009年要做好9个方面的工作。其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。5月27日

国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年的水平，也预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。

6月22日《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》

鉴于部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等问题也开始有所暴露。为加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展，银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，对二套房政策作出严厉重申，坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。要坚持贷款标准，严格借款人资格审查，审慎评估借款人风险，确定合理的贷款利率。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

8月11日 国土资源部关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知

一、加快城市建设用地审批和土地征收实施

二、切实抓好批而未征土地的处理

三、进一步规范和加强建设项目用地管理

四、坚决查处违法批地和用地行为

五、加强建设用地批后监管 12月9日

国务院常务会议，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

房地产调控三不合理 第6篇

近年来的房地产调控政策有“三不合理”，特别是“70/90的规定”（70%以上的商品房面积必须在90平米以下）和“限购令”，一不符合市场经济的伦理，二不符合法治国家的法理，三不符合经济学的基本原理。

第一，市场经济的伦理是尊崇法律框架内的交易自由。交易自由是每一个公民的权利，这一权利不仅体现了社会公平与正义，而且保证了市场经济的效率。

因此，“国家利益”、“经济稳定”、“市场秩序”、“弱势群体”等说法都不能作为政府限制和剥夺公民权利的理由，在这些名义下的行政性垄断、倾向性的优惠政策以及对市场的任意干预却正是对社会公平的破坏。

用行政手段打压房价，购房者或许受益，但对房产所有者是不公平的，房价下跌，他们的资产缩水。住建部的最新数字表明，城市居民的住房拥有率已达89%，以低房价为目标的政策伤害了相当多人的利益。当然，这里强调的不是多数对少数的权利优越，更不是少数决定多数人命运的权力，而是对每个人权利的承认与尊重，以及在这个基础上的社会公平。

交易自由也意味着交易的自愿性，凡自愿之事，必为互利，一方获利而一方受损就不会有交易了。既然是互利的，自愿交易就增加了社会总福利。交易越自由，社会福利越大，市场配置资源的效率就越高。

“70/90的规定”既限制了消费者的自由选择权，也限制了开发商的经营自主权，“限购令”则直接剥夺了消费者的自由购买权。这些行政干预措施均不符合市场经济的伦理。

第二，由公平性的原则决定，政府对经济和市场的干预必须在法治的轨道上进行。

那么政府有权干预房地产市场吗？调控政策出台前有无制定法规，以及法规的制定是否符合程序呢？

以“国十条”为例，文件的全名是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，“通知”就是法规吗？若是法规则适用于全国，但文件仅提到“部分城市”。若是法规，在起草过程中就应按照我国《立法法》的规定，“广泛听取有关机关、组织和公民的意见。听取意见可以采取座谈会、论证会、听证会等多种形式”。在起草工作完成后，“起草单位应当将草案及其说明、各方面对草案主要问题的不同意见和其他有关资料送国务院法制机构进行审查”。如果“通知”不是法规，调控政策就缺乏法理依据。

至于地方政府颁布的“限购令”和开征的“房产税”，在《立法法》中找不到任何根据，《立法法》第六十三条规定，地方性法规的制定者是“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会”，而不是地方政府。

第三，调控政策不符合经济学原理，由此决定了政策作用的有限，而且是弊大于利。

房屋是具有消费和投资双重属性的商品，投资的目的是资产的保值和增值，保值、增值都是未来事件，投资品的价格因此与当期供给和需求的关系不大，而主要取决于预期未来的供给和需求。以此观之，晚上到小区去数电灯，纯属浪费时间，因为灯泡告诉你的只是当期供需之差，而不是预期的供需失衡。很有可能正好相反，当期空置率越高，表明对未来供应短缺的预期越强烈。

未来房屋供应取决于土地供应，“18亿亩红线”使预期基本无悬念：地产商和百姓都认为土地供应会越来越少，房产将越来越稀缺。在这样的预期下，地产商捂地，放慢开发节奏，当期供应下降；在这样的预期下，消费者抢购，各地频现“日光盘”，开盘即销售一空。僧多了、粥少了，房价焉有不涨之理？

因而，“国十条”、“新八条”、“限购令”仅针对当期供应和当期需求，对预期几乎没有影响。3600万套保障性住房对未来供给和需求的预期有无影响？当然会有，但哪个方向很难讲。地从哪来？钱从哪来？地方政府过去靠卖地弥补赤字，今后不仅卖地收入少了，而且还增加了一块保障房的建设开支，这一进一出的亏空谁填上？若无财税改革，又有谁能填上？在房地产市场复杂的利益博弈中，地方财政从来就是举足轻重的力量，3600万套保障性住房没有改变基本的利益格局，地方财政依旧是个有待解决的问题。

这样看来，改革恐怕是绕不过去了。

[编辑 代永华]

警惕房地产调控引发“次生灾害” 第7篇

首先, 那些后来大规模投资进入房地产开发的实体企业, 可能难以延续房地产开发。高价购买了土地而未来得及开发, 因房价地价 (或预期) 下降, 难以原价卖出土地。如果降价卖出土地, 意味着直接亏损, 如果继续开发, 可能因难以销售或卖价不高而造成亏损。如果那些高价购买的土地既不开发又不能卖出, 就可能造成违反土地政策的土地闲置囤积, 超过政策规定的时间则可能面临被无偿收回或被征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费等罚款的风险。

其次, 由于房地产业关联于50多个产业, 当房地产市场步入深度调整后, 诸多实体产业中各大产业必然或多或少地受到影响, 那些之前认为房价只会上涨不会下跌、房地产将持续火暴的实体企业, 可能会做出不理性的关联决策, 面临将此前依据房地产热将持续而做出的决策进行痛苦调整的难题。而事实上, 一旦企业将一些重大决策进行调整, 必将牵涉到资金计划、产业布局、资源采购、人力资本布局等诸多方面, 对企业的影响很可能不小。

第三, 尽管房地产市场已经开始降温, 但由于房地产泡沫过大, 需要一个过程才能确保、巩固调控效果, 因此, 房地产调控无疑还将深化, 金融调控便是其重要手段之一。房地产金融调控, 客观上会影响到整个金融政策, 从而影响到实体企业资金面。

第四, 2008年, 政府为确保经济增长应对金融危机而大量投放货币、大规模发放贷款, 已经开始出现后遗症。目前, 虽然今年上调了3次存款准备金率, 但市场流动性过剩, 房地产及大宗商品等资产泡沫继续膨胀, 通货膨胀的压力日益增大, 加大了央行收紧金融政策的可能性。基于整个宏观经济调控需要, 央行很有可能采取继续上调存款准备金率、公开市场操作、人为限制放贷或缩小贷款总规模等多种手段, 继续回收过剩的流动性, 紧缩银根。甚至, 还可能通过使用汇率工具, 来影响国内金融市场, 打击通货膨胀、房地产等资产泡沫。一旦央行紧缩银根, 一些企业的资金面将趋于紧张, 尤其那些此前将大量资金投资于房地产开发、尤其那些高价购买土地被套的企业, 则可能面临资金贫血的威胁。

第五, 此前, 市场一直在预期央行早就应当加息以打击通货膨胀和房地产等资产泡沫, 但央行可能在考虑目前尚未定局的人民币被迫升值、通过低利率支撑出口企业和刺激消费等因素, 因而, 尽管今年已经上调了3次存款准备金率, 持续回笼大量过剩的市场流动性, 但央行在加息上迟疑不决, 一直没有加息。不过, 为了深化房地产调控, 尤其是打击通货膨胀、资产泡沫, 央行迟早会加息。严峻的房地产形势, 更加大了加息的可能性。一旦央行加息, 则意味着信贷等企业借贷资金成本上升, 必将增加企业生产经营成本。对那些此前将大量资金投资于房地产开发、尤其那些高价购买土地被套的实体企业而言, 则意味着将为此前投资 (购买土地或购买房屋) 增加持有的资金成本。

房地产调控已陷入审美疲劳 第8篇

可以想见,在这些“言简意赅”的地方细则的背后,存在着地方政府对“新国五条”的敷衍态度。在这方面,海南省表现得更直接,该省住建厅明言将不再出台调控细则。地方政府的这种态度很快让敏感的资本市场捕捉到了,在细则出台之前的“窗口期”,A股市场上的地产股萎靡不振,但随着“靴子”落地,地产股反而受到了激励,因此这几天的A股市场出现了一波由地产股拉抬的行情。一个不难想像的前景是,我国房地产市场将延续从去年下半年开始的反弹行情,房价继续表现出总体向上的走势。4月1日,中国指数研究院发布数据显示,3月全国100个城市新建住宅平均价格为9998元/平方米,环比上涨1.06%,这是自2012年6月以来连续第10个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.23个百分点。

对于这样一个事实,很多人是不愿意看到的。本轮已经持续几年的房地产调控,是我国房地产市场建立以后力度最大的一次调控,它采用以限购为标志的行政干预措施严厉控制市场买方力量,使投资投机力量基本被清除出房地产市场,因此而被民众寄予了很大的希望,期盼通过调控而推动房价下跌,但时至今日,这些希望基本已经落空。一道道房地产调控措施,却一次次成为“空调”,此次由“新国五条”出台而出现的又一个高潮,终将因地方政府的冷对而再一次归于平寂。显而易见,房地产调控已经陷入“审美疲劳”。

不能不指出的是,“新国五条”尽管相比以往增加了力度,但是,由于它依然将调控目标对准购房者,但目前的购房者大都是刚性需求,属于调控应该保护的对象,因此政策的出台未能起到应有的效果,甚至因20%个税的强调而导致了一波恐慌性交易的小高潮。要让调控收到实效,必须针对我国房地产市场的核心原因对症下药。而一个不能回避的话题是,我国的房地产市场曾经长期被地方政府视为地方财政的“摇钱树”,形成了独具中国特色的“土地财政”制度。中房网的最新统计显示,2003—2012年全国住宅均价涨幅145%,但全国主要城市居住地价涨幅却高达332%,地价已占房价三成以上,一线城市这一比例在去年更高达40%。1989—2010年的21年间,全国土地成交价款增长了6732倍,而卖地收入在地方财政收入中的比例从0.24%飙升至74.14%,涨幅超过300倍。去年的土地出让收入虽因调控展开而有所下滑,但仍处高位。

土地成本高,税费也很“凶残”,据统计,目前我国涉及房地产的税种达12项,收费更是多达50项,且税率高、征收环节多,尤其是土地增值税的税率极高,最高档可达60%,最低档也有30%。卖地和与房地产相关的税收已成为地方政府财政收入的主要途径,使地方财政难以摆脱对房地产市场的依赖。

几年来的房地产调控看似声势浩大,却基本没有涉及对这种“土地财政”制度的改革,所以才会致使调控成为“空调”,并且产生了“审美疲劳”。对于地方政府来说,几年来持续不断的房地产调控使地方政府难以像前几年那样大张旗鼓地继续推行“土地财政”,但卖地、推“地王”的行动仍然没有停止,对房地产市场的税费仍然居高不下,房价怎么可能降下来呢?地方政府左手从房地产市场掏钱,右手又奉命要把房价压下去,这显然是难以做到的,目前围绕着“新国五条”细则所表现出来的敷衍态度已经说明了这个道理。只要地方政府对“土地财政”的高度依赖不能改变,那么一个必然然的结果就是高房价降不下来,房地产调控也就不可能达到目的。

我国房地产价格调控问题研究 第9篇

一、我国房地产价格运行与调控情况

(一) 我国房地产价格运行情况

1. 房地产价格高位运行且增长速度快

由图1、2可知, 近10年来, 我国商品房平均售价稳步上升, 除2008年受金融危机影响些许下滑, 由1998年的2063元上涨到2009年的4681元, 上涨2.27倍。商品房价格增长速度保持在110%左右, 近年来, 特别是2004-2009年波动幅度较大, 同时亦呈现快速增长的趋势。

数据来源:中国统计年鉴2010

据世界银行提供的资料, 房地产价格水平的高低与否, 能否为广大居民所承受, 往往用房价收入比来衡量。衡量一个国家的住房消费, 以房价收入比在3—6倍比较适当。但根据国家统计局的报告显示, 2008年我国城镇居民家庭房价收入比达到7.3∶1。当前我国的房价收入比反映出房地产价格过高, 已大大超过了正常的房价水平。

2. 房地产价格上涨区域特征明显

房价上涨过快现象并没有在全国普遍出现, 房地产价格上涨的区域性特征非常明显, 区域内供求关系是房价变化的基础。房价上涨过快现象由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向北京、南京等中、西部地区扩展, 由中心城市向周边地区辐射。虽然其他一些城市和地区的房价仍然处于低水平, 中小城市和乡村居民的居住条件仍然较为滞后, 当地房地产市场发展程度处于初级水平, 但是受房价普遍上涨趋势的影响, 这些城市和地区的住房需求将会在今后一段时间逐步显现出来, 并在一个较长时期保持增长。

(二) 我国房地产价格调控情况

房地产价格调控的总体思路是既要遏制房价的高涨, 又要稳定房地产的发展势头, 又要平抑房价, 既要防左也要防右, 既要防止房地产泡沫危机, 也要防止由于刺破房地产泡沫而导致经济下跌的惨相。

从2004年底开始, 党中央、国务院开始把对房地产价格的调控作为一项重要内容, 并针对房地产市场这些年累积起来的突出问题, 采取了一系列措施。2004年8月, 国务院颁布了8.31土地政策, 从源头上规范土地市场。10月9日, 央行提高商业银行存贷款利率, 第一次明确地表明国家坚定地通过经济手段来调控房价的决心。

2005年3月26日, 从房价、供应结构、消费观点、市场监测等多方面切入, 国务院下发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》。5月13日, 建设部、国家发展改革委等七部委又出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》, 直接针对房价涨幅过快的问题, 标志着我国正式拉开了房地产价格调控的序幕。然而除上海的房价曾出现过短暂的下降外, 北京、广州等地的房价反而继续上升, 供不应求的局面依然存在, 稳定和下调房价的目标并没有实现。

2006年5月24日, 国务院下发了《国务院办公厅转发关于调整住房供应结构稳定稳定住房价格意见的通知》, 2006年的房价增幅略有下降, 但到2007年, 市场经过一段观望之后, 再度出现房价的大幅上涨。2007年8月7日, 为帮助解决低收入家庭住房问题, 讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。2008年, 由于受金融危机的影响, 房价出现回落, 房地产业成为中国抵御全球经济危机冲, 拉动内需, 力保增长的关键一环。

从2009第二季度开始, 房地产在经过2008年的低潮期后, 再度进入疯涨期, 商品房的平均价格增幅高达到23.6%。为解决部分城市出现的房价上涨过快等问题, 2010年1月10日, 国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》, 明确二套房贷首付不得低于40%;2010年4月17日, 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中又提高了二套房贷首付不得低于50%, 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;2011年1月26日国务院的“新国八条”又明确规定二套房贷首付不得低于60%, 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。在这期间, 央行又多次上调存款准备金率和存贷款利率, 但结果是收效甚微。

(三) 我国房地产价格调控难的原因分析

1. 房地产需求兼有消费和投资的双重性

房地产是一种特殊的商品, 其不仅提供房屋供人们使用, 满足消费者的居住需求, 而且由于其使用价值及价值实现的长期性, 可以作为一种资产, 满足购买者的投资需求, 因此, 房地产的需求兼有消费和投资的双重性, 导致房产需求过度。

2. 房地产市场存在“雷切德效应”

由于房地产使用的耐久性和城市土地资源的稀缺性决定了房地产的供给价格是缺乏弹性的, 房地产价格并未因需求增加、开发投资扩大而下降, 即房地产市场存在“雷切德效应”, 这种反供求规律的现象正是由于房地产兼有消费和投资的双重性所至。

3. 房价大幅下降存在现实风险

从现实的情况看, 大幅度打压房价是不可取的, 房价如果在短时间内迅速下降将引发以下问题:

(1) 银行投入房地产行业的贷款有两部分:一是提供给开发商的开发贷款;二是提供给购房人的购房贷款。房价大幅下降就意味着贷款抵押物 (房屋) 的贬值, 当开发商 (或购房人) 不能增加有效担保或提前还贷而实际破产时, 银行要面临巨大的坏账风险。

(2) 经济增长对增长方式存在一定的路径依赖, 经济政策存在一定的政策惯性, 当前宏观经济对房地产业的过度依赖不可能在短时间内降低, 房价大幅下降可能会引发宏观经济整体衰退。

二、我国房地产价格调控的政策建议

(一) 优化房地产市场的供应结构

优化房地产市场的供应结构, 保持配套商品房、中低价普通商品房、廉租房的供应比例相对合理。配套商品房的价格根据成本加微利的原则进行控制, 中低价普通商品房的地价定在土地招标的市场底价以下, 房价按照低于周边市场价格的原则确定, 确保其“中低价身份”。要大力建设廉租住房特别是公租房, 把租金控制在合理价位, 确保中低收人者的居住要求, 以此来遏制周边市场的租金上涨, 进而达到控制房价的目的。

(二) 合理发挥税收调节作用

一方面, 在增值税改革中优先将建筑、安装业纳入增值税的征管范围, 促使开发商保证资金充实;在所得税管理中赋予征管机关可以核定具体企业的销售周期的权力, 按开发商公布的房价核算其应预缴所得税额, 以限制其虚抬房价和捂盘。另一方面, 对别墅类项目开征消费税。消费税的征税范围可按照项目容积率来确定是否属于应税项目, 以防止开发商以所谓“低密度住宅”、“仿古住宅”等模糊概念来逃避纳税。计税依据为项目的实际交付价格, 税率采用浮动比例税率, 由各地根据本地的实际情况确定具体执行税率。

(三) 引导居民对房地产的消费心理

综合采取税收、信贷等相关政策措施, 利用舆论工具和法律手段, 规范投资性购房, 遏制投机性炒房;对居民购买普通商品房用于自住的继续给予税收、信贷优惠;对超越经济发展阶段的商品房消费加以引导和调控。

从长远看, 房地产业的健康发展依然是保持经济增长的动力之一。当前比较现实的选择是:把房价稳定在现有或略有下降的水平上并维持一定的时间, 通过经济结构调整, 转变经济增长方式, 逐步降低宏观经济增长对房地产业的过度依赖, 同时提高居民的实际收入水平, 使房价与居民收入之间的差距逐步缩小, 通过经济的进一步繁荣, 逐渐消化现在的高房价。

摘要：近年来, 我国房地产价格高位运行且增长速度快, 房地产价格上涨区域特征明显。为遏制房价过快上涨, 国家出台一系列相关政策, 但收效甚微。我国房地产价格调控难的主要原因是, 房地产需求兼有消费和投资的双重性。应优化房地产市场的供应结构, 引导居民对房地产保持正常的消费心理, 合理发挥税收调节作用, 对我国房地产价格进行调控。

关键词：房地产,价格调控,政策建议

参考文献

[1]徐济东, 叶春明.上海房地产价格调控之解析[J].中国物价, 2005 (10)

[2]贺书平.房地产价格调控问题研究[J].合作经济与科技, 2009 (7)

[3]孙莹, 高芳菲.近年来我国房地产价格调控政策的演变[J].中国物价, 2011 (2)

[4]顾妮妮.关于房地产价格调控的政策与措施建议[J].中国高新技术企业, 2007 (9)

经济阴霾下的房地产调控 第10篇

国民经济的基本载体

2008年上半年以前, 我国对房地产业的所有调控均表现为挤压和抑制。遏制房价、控制投资规模, 成为清除房地产泡沫的主旋律。受此影响, 深受调控之苦的房地产业, 成交量迅速萎缩, 价格回落初露端倪, 资料显示, 2008年下半年全国商品房销售比2007年同期下降一成五至五成多。然而, 时移事易, 急转直下的世界经济形势, 给中国出口带来了前所未有的困难。加之人民币升值和劳动力成本上升等压力, 寄望宏观经济三驾马车中的出口重新把中国经济带上高速发展的轨道几无可能, 中国经济的增长引擎必须向投资和消费倾斜。而房地产作为国民经济的基本承载体, 无论投资还是消费, 都是其中最重要因素之一。在当前国民经济由防过热转变为保增长的新形势下, 具有不可替代的特殊作用。

据测算, 房地产业每增加1个单位的最终产品, 可带动关联产品增加1.5-2个单位。在我国, 发达的房地产业, 主要通过对住房的有效需求和产业自身的内涵扩张力, 推动建材、轻工、钢铁、机械、电气、家具、化工等基础工业部门发展, 提高国民经济发展水平和宏观经济效益, 促进产业结构优化。发达国家的经验和我们自己的实践还证明, 贸易、商业、金融业、交通运输业、服务业、旅游业以及社会公共事业的发展, 都要求房地产业有一个较快的发展。据第一次全国城镇房屋普查资料, 住宅建设与相关配套设施的比例, 大体是1:0.8, 也就是说, 每开发100万平方米的住宅, 约需80万平方米的社会服务设施与之配套, 才能实现社会的有效运转。

由此可见, 房地产业的适度发展, 可以为国民经济协调发展开辟一条新路径, 并能以多角度的拉动效应, 为城乡经济和社会发展创造良好的条件。在当前全球经受金融危机冲击的背景下, 房地产作为经济发展的支柱产业和保增长政策的重要组成部分, 应该保持足够的投资规模以支持国民经济发展水平。正如中房协名誉理事长杨慎所说:“房地产是实体经济, 实体经济如果下滑太多, 会影响就业以及社会稳定。”目前我国每年建成各类房屋21亿立方米, 其中住宅13亿立方米。这样的水平在2009年必须保持稳定, 不能降低。

住房民生安全网

实体经济下行以及房地产风险指标从过热转入过冷, 表明我国对房地产业的宏观调控在今后相当一段时期将保持一种常态。已往行之有效的理顺供求结构的调控政策也应该得到贯彻和延续。

如果说2006、2007年出台调控措施, 是为了扭转扭曲的市场结构, 避免投资过热的市场风险, 那么2008年底乃至2009年出台的房地产政策, 则必须进一步调整供给结构、巩固已有的规模, 供应向中低收入家庭倾斜。最好的调控效果应该是市场结构调整到位, 房价回归理性以后销售量逐渐放大。在金融政策从紧缩转为扩张的今天, 降低税费征收比率, 降低首付比例和下调公积金贷款利率, 降低开发商的资金成本, 增加保障性住房建设等措施符合市场规则, 已经收到初期效果。受各种利好政策刺激, 2008年11月, 北京、上海、深圳房地产市场成交量环比出现回暖。

今后, 解决市场化与住房保障之间的制度建设矛盾, 可着重抓好以下两方面工作。一是应当坚定不移地加大工作力度, 把住房保障工作迅速推进下去, 其核心是扩大廉租房受益面, 重心是改良经济适用房、扩大供应规模, 并加快推动限价房的试验及铺开, 建立一套包括公房和非公房在内的住房租赁体系, 增加或完善公积金、购房贴息、购房减税等等。二是要有条不紊地调整住宅供应结构。优化供应结构, 须结合各地具体情况, 在落实过程中解决相关问题以更加完善。同时, 还应注重运用经济手段, 对市场化的住房供给结构进行必要的调整。通过全社会的共同努力, 尽快在住房领域内建立起一个与我国现阶段经济社会发展相适应的民生安全网, 从根本上保证中国房地产业与国民经济持续健康的协调发展。

完善的产业体系

房地产业是智力、技术和资金密集型行业, 保持其健康持久的发展, 必须着眼于建立完善的产业体系, 实现高水平运转。

完善的房地产业体系包括开发经营、房地产中介服务和房地产管理三个领域。对房地产开发经营来说, 重点是投资决策。长期以来, 粗放型发展是我国房地产业发展最为人诟病的地方, 而要改变这种发展模式, 就必须加快形成并推进房地产业集约型发展的创新模式。在进行城市规划设计时以节约土地为原则, 创造良好的城市生态环境, 以便捷的交通、配套的设施和完备的功能, 为城市居民提供方便、安全、舒适的工作和生活条件与环境。其次, 在城市开发建设中, 要采用先进技术, 增加科技含量, 以保证工程质量、提高效率、节省能源、降低造价。

房地产中介服务主要包括房地产经纪、房地产评估、房地产咨询三大类。由于起步晚、基础差, 我国房地产中介服务和发达国家相比, 尚存在不少差距, 表现为中介服务机构规模小, 市场占有率低;信息渠道不畅, 技术水平落后;服务欠规范, 总体质量偏低;法规体系不健全, 管理不规范等问题。今后一个时期, 提高房地产中介服务行业的整体水平, 应大力提高产业素质, 增加科技含量;规范服务行为, 提高服务质量;积极支持房地产中介服务业的发展, 完善行业管理, 充分发挥供求、价格、竞争机制的基础性的调节作用, 加强行业协会建设, 充分发挥其桥梁和纽带作用, 规范行业行为, 促使其健康有序、协调运行。

房地产管理包括对住宅发展管理、土地批租经营管理、产权产籍管理等行政管理和直接为居住提供服务的经营性管理两部分。房地产行政管理不能脱离现有的相关法律法规, 必须做到依法行政, 首先要依据《房地产法》来规范和约束房地产业运行中企业、政府、行业协会等各相关主体的市场行为, 并作为房地产业的一项基本法律, 为房地产业其他方面的相关立法提供基本依据;其次要与《反垄断法》及《反不正当竞争法》等维护市场秩序的基本法律相配合, 出台维护房地产市场秩序的相关法律法规, 将法律作为政府对房地产行业进行监管和调控的重要手段;再次要对各部门及各地方政府的立法行为进行全面协调, 使其统一到《房地产法》的基本框架内, 中央有关机关要对地方政府的立法行为进行严格监督;此外还要依据《物权法》对现有房地产相关法律进行修改, 并在今后实施过程中不断进行检验、调整和完善。

房地产调控下半场 第11篇

进入5月，楼市在传统的销售旺季中继续遇冷，在刚刚过去的五一小长假，北京楼市成交量跌破历史新低。而不仅是北京楼市成交量同比创下较大跌幅，全国主要城市的楼市成交情况继续低迷。与以往相同的是，这一轮楼市低迷伴随而来的是，地方政府的蠢蠢欲动。

“限购”是本轮房地产调控的关键词。2011年1月26日国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，可以视作“限购”的开始。当前，随着房地产市场开始出现下行的趋势，在一次次辟谣之后，地方房地产政策已经开始“松绑”。

4月以来，南宁、无锡、天津等地纷纷出台楼市“新政”，通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段，为楼市调控政策“松绑”。

江苏省无锡市政府规定，5月1日起在该市购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达60平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来无锡落户。

继广西南宁、天津、杭州萧山、无锡4城放松限购后，安徽铜陵也加入了“松绑”队伍。安徽省铜陵市政府出台的楼市新政，从5月1日起，购买商品住房可享受政府契税补贴、购买第二套住房部分首付降至4成、外地居民购房可迁入户籍。

同样，每在楼市成交量下滑、房企业绩下滑、政策调整之际，围绕房地产泡沫的讨论声浪骤增。

行业黄金期已过

五一假期期间，一番真伪难辨的万科副总裁毛大庆对中国房地产的看空言论引发市场激烈讨论，不过随后万科总裁郁亮对于行业的态度，概括起来就是8个字“谨慎乐观、积极应对”。同期，包括瑞银、野村在内的外资投行纷纷发报告警示房地产市场的风险。

野村证券经济学家团队日前发布报告称中国房产市场可能出现重大修正风险，并对今年的总体GDP增长构成威胁。野村证券称，中国房地产调整已经开始。大规模的住房供应过剩，再加上开发商资金短缺，造成了中国住房市场的滑坡。“问题已经不是房地产市场是否会出现调整，而是这个调整会有多严重。”野村证券同时指出，政府在应对相关问题上没有太多的回旋余地。

看空中国房地产的不仅有野村证券，瑞银在最新报告中明确表示，中国房地产市场风险“已经显著增加”，并称楼市已经接近转折点。瑞银中国区首席经济学家汪涛指出，多数情况下，房地产泡沫是否存在的判断标准是房价，但对于中国来讲，应该更多地关注房屋施工量，“在建房屋数量的下滑却更能够反映问题”。

对于今年楼市成交量的接连下滑，中国房地产业协会副会长朱中一认为，去年由于出台了“国五条”，对二手房交易所得征收20%的个税，造成了爆发式的非理性的增长，因此成交量同比自然要下降。与此同时，房贷偏紧也在一定程度上抑制了购房需求。

“长期以来，一些大城市的问题是房价太高；一些中小城市的问题是房子太多。房价的适度下跌令市场更健康，对中国经济发展是好事。”经济学者马光远直言，今年楼市全面下跌是大概率事件，也许现在刚刚开始。在这个过程中，有相当一部分开发商会死掉，可能会出现开发商的倒闭潮。

对于网上风传的万科“看空论”，郁亮表示，万科现在要做的就不是轻资产，而是零资产并退出原有的业务。

财经评论家水皮则认为， “从供求的关系变化看，中国的房地产市场正在结束短缺时代，整体上向供求平衡时代转，局部地区出现过剩。此外，货币政策调整导致的流动性紧张，反腐风暴则使得社会奢侈之风得以清理，各种因素使得房地产正在回归住宅消费的特征，投资属性正在淡化。”

郁亮指出，行业发展已经进入下半场，企业对于可能存在的市场风险要有充分的认识，积极应对是必要的。

差异化调控显现

中国住房市场总价值高达130万亿-160万亿元，小幅的调整也将带来震动。花旗认为，中国房地产市场到了关键点，面临“需求断崖”的危险。当前地方政府的微调政策不足以应对调整，需要政府出台大规模的放松政策，6-7月可能是最后机会，可以采取的政策包括放松一些大型城市的限购、放松首付和抵押贷款利率、减少媒体负面报道等。

“房地产市场的区域差异性日益显现，行业趋冷也是客观事实，相比于政府此前实施的限购、限贷、限价、限买、限卖为主的调控政策，如果现在采取救市、松绑等手段扭转房地产业的颓势，其实质都是用行政手段扭曲市场正常的供求关系，不符合房地产市场健康、稳定发展的整体趋势，中央一定要把权力下放到地方政府。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞强调。全国600多个城市、2000多个县城，靠中央去分类指导是不切合实际的，中央应该把精力放在全局性、战略性的问题上。

对于如何进行分类调控，搜房网北京新闻总监王远志提出了自己的看法。他认为，首先需要对政府如何看待区域市场做一个了解，如鄂尔多斯，如果政府在鬼城出现之前不认为市场有风险的话，那政府就不会有防备性动作，如果政府对风险有充分预计和准备，那么整个城市承受的后果就没有那么严重。

在分类调控这个名词出来之后，政府层面首先要做的是对自己城市所处的房地产状况做一个综合的宏观评估。评定之后，要根据市场情况做政策上的调整，比如限购、松绑等。

在限购方面，首先要承认差异化，王远志认为，不同城市限购政策存在的意义、存在的价值、发挥的作用都不太一样，像北京这样的一线城市在短期内不会取消限购政策，但有些城市的条件会渐渐放宽、甚至是取消，这是一个趋势。

“限购这样的行政干预政策一定是短期政策，它的最终归宿就像牙齿矫正器一样，一旦牙齿矫正了，就没有继续存在的价值了。如何判断政策是否有必要继续存在，不同城市可能会给出不同的答案，即便是同为二三线城市也会有所差异。限购一定会在一个历史时间点上选择退出，或者以一定的形式淡出人们的视线，让房地产彻底回归市场。”王远志说。

房地产调控政策失效的原因探究 第12篇

一、房地产立法滞后

房地产调控本质上作为行政手段在“市场失灵”时的补救措施,发号施令是其主要方式。细观近两年来我国房地产调控,其操作路径大致如下:党中央对房地产调控提出指导精神→国务院发出通知要求→国务院相关部委出台政策措施→省一级地方政府制定执行细则。在这个路径中,“国务院相关部委出台政策措施”是房地产调控最具实质操作意义的一环。而恰恰是在这一环,埋下了一个“执行性”的隐患。

从法律效力位阶上看,国务院有关部委出台的政策措施属于“部委规章”。而无论是在我国《中华人民共和国立法法》中,还是司法实践中,“部委规章”都处于一个比较尴尬的地位。在《立法法》中,对“部委规章”在法律效力位阶上的高低缺乏明确界定;而在司法实践中,“部委规章”也常常只起“参照”作用。因此,“部委规章”在执行过程中的强制性不够,必须依靠立法解决。

目前,我国针对房地产市场的法规主要有《城市房地产管理法》、《土地管理法》等,但这些立法已严重滞后于快速发展的房地产市场。就拿现行我国房地产法中最核心的《城市房地产管理法》来说,该法于1994年7月5日第八届全国人民代表大会第八次会议通过,1995年1月1日开始施行。在这12年内,我国房地产已从最初的公房出售、停止住房实物分配的深化住房体制改革,到几年前成长为许多城市的支柱产业,这其中已发生翻天覆地的变化。现行《城市房地产管理法》已不再适应市场经济的需要,必须尽快修改《城市房地产管理法》,加快制定《住宅法》,将对住房面积的限制、低收入阶层的住房保障都予以立法,使房地产调控能够做到“依法行政”。

二、房地产宏观调控中的时滞

任何政策从制定到取得效果都必须经过一段时间,即存在时滞。调控时滞对调控效应的高低与调控目标的实现程度有着重要的影响。当调控时滞越长时,调控效应会越慢、越差,调控目标的实现程度会越低;反之,当调控时滞较短时,调控效应就会越快、越好,调控目标的实现程度也就越高。

由于住房建设需要一定的建设周期,所以“国六条”出台的90平方米户型供应政策、廉租房与经济适用房政策的实施效果必然需要经过一段时间才能显示出来,而这个时间至少需要2-3年。调控时滞会在一定程度上抵消调控效应,并会降低调控目标的实现程度,甚至导致调控失效,因而判断宏观调控的效果时还应考虑调控时滞的存在。

三、房地产宏观调控中各利益方之间的博弈

由于中央政府的宏观调控行为会影响到调控体系内不同利益群体的切身利益,因此近年来,围绕着房地产市场的宏观调控,不同利益群体的博弈非常激烈,宏观调控能产生多大的效果,在很大程度上取决于各利益群体间的博弈。

(一)地方政府与中央政府的博弈

政府既有维护社会公平使政治权利最大化的“社会人”职能,也有使财政收入最大化、公务员收入最大化的“经济人”职能,我国现行土地和房地产制度安排自然使地方政府也成为房地产市场利益格局的重要一员,通过土地使用权的出售,积极参与房地产商品价值的形成。

由于中央政府和地方政府的职能不一样,追求的经济目标也不同。中央政府追求的经济目标是经济增长、充分就业、物价稳定和国际收支平衡,而地方政府追求的经济目标是经济增长和充分就业。地方政府领导从提高政绩角度出发有积极推动本地经济发展的主动性,而房地产市场是提升地方GDP最简单、最有效、最没有风险的方法,不需要提升技术能力、不需要提高管理技能、不需要防止环境污染,只要想方设法把政府垄断的地租通过土地使用权出让变现,就可以在短期内迅速积累政府财力,提升地方GDP,改变城市面貌, 拉动相关产业的发展,提高地方政府领导者的政绩,所以地方政府有积极推动房地产市场繁荣的主动性和积极性。

由于经济目标的差异,中央政府追求的目标和地方政府的行为方式是不同的,如中央政府在追求经济增长时还要考虑物价问题和国际收支问题,在物价出现上涨时,必然通过经济收缩政策降温来稳定物价,保持货币币值的稳定和信誉,而地方政府在推动经济增长时,是不考虑后面两个问题的。这种经济目标的差异性导致中央政府和地方政府行为方式的差异,即中央政府要压缩房地产过热、稳定房价,而地方政府仍希望房地产持续旺销,并不愿意看到本地房价下跌。这就是中央政策到地方后执行不力的根本原因。两级政府博弈的结果就是房地产市场的继续上涨,中央政府的调控效力打折。

所以政府如果真要将房产价格降下来,地方政府的建设资金必须要有相应的合理安排才行。如果没有合理的安排,现行的政府投入机制又不想变,地方政府的必然行为就是抵制新政。

(二)房地产开发商与地方政府的博弈

作为房地产宏观调控的重要组成部分的房地产开发商也是房价主要利益相关者之一,如果政府采取各种手段稳定房价,比如紧缩银根、提高贷款利率、增加税收,推出大量的经济适用房等等,这一方面会使得房地产开发商进一步融资产生困难;另一方面也会影响到购房者的心理预期,从而影响房地产的销售。因此,房地产开发商不会承认本地房地产市场存在过热现象,甚至还会积极对当地政府进行“游说”、“活动”,干扰地方政府宏观调控政策的制订和执行,继而影响宏观调控的效果。

房地产开发商与地方政府博弈的结果常常是二者 “合作”,消极对待“国家政策”。下面用一个简单的博弈模型解释政府与企业的“合作”行为。(图1)。

假定开发商遵守“国家政策”,开发商生产利润为Y1,地方政府无论是否认真执行“国家政策”,可以得到税收aY1。如果开发商不遵守“国家政策”,开发商的决策回报取决于地方政府是否认真执行了“国家政策”:如果地方政府认真执行,开发商将被强制停止生产,开发商生产利润为零,但地方政府的税收也下降为零;但如果地方政府不认真执行“国家政策”,房地企业的生产利润将上升到Y2,同时,政府的税收也上升至aY2。

从以上“博弈模型”可以看出,地方政府始终存在“不作为”的激励,地方政府如果坚信企业一定会遵守“国家政策”,从减少工作量的角度,政府倾向“不作为”;如果政府坚信企业一定不会遵守“国家政策”,从增加税收的角度,政府仍然倾向“不作为”。假定不存在信息不对称,企业预期地方政府一定不会认真执行“国家政策”,企业将严格的偏好“不遵守”。因此只要存在地方政府和开发商通过“共谋”以最大化他们的联合剩余的机制,则政府和开发商始终有“共谋”的激励。据最近房地产开发商自己揭露,房地产80%的利润是开发商和地方政府有关部门二一添作五瓜分了。在这样的形势下,地方政府必然支持开发商,从而对房地产市场监管不作为。

(三)开发商与消费者的博弈

当前我国房地产市场中一方面开发投资过热、供给结构不合理,另一方面房价持续上扬、商品房的空置率高居不下,居民消费中的有效需求得不到满足。在房地产交易市场中, 开发商与消费者之间的交易博弈,即供给方与需求方的博弈最终也是形成房地产价格波动的主要因素之一。

在开发商与消费者的博弈中,开发商和一些媒体专刊结成利益共同体,利用媒体大肆制造房价还要上涨的舆论,同时开发商配合逐步提高房屋售价,并“捂盘惜售”,制造房子紧俏的假象,让购房者在恐慌中非理性地抢购,推动房价进一步上涨。由于购房者在房地产市场上处于弱势地位,他们联合起来的成本极大,不可能团结起来与房地产商讨价还价,他们既没有政治权力干预土地投放机制,也没有经济权力干预房地产商的定价机制,更没有金融权力去干预银行的信贷机制,他们只有默默忍耐适应。他们眼看着房价不断上涨,而房子是生活必需品又不能不要,抱着现在不买还要涨价的心理预期,有不少消费者借钱将潜在需求变成了现实需求。这种虚假需求也在某种程度上推动了房价上涨,影响了宏观调控政策的效果。

四、房地产市场供求矛盾突出

影响房地产价格的核心因素是供求关系,当住房从过去政府和单位提供给居民的福利变成了商品后,就具有了与其他商品一样的属性,即供大于求价格就会下跌,供不应求价格就会上涨。

从2005年起,我国商品住房供求关系基本平衡的局面就已被打破,住宅销售面积大于竣工面积,出现总体供不应求的状况。我国这种庞大的住房需求,主要来自以下几个方面:一是政府为改变城市面貌强制拆迁所形成的刚性需求;二是伴随人口机械增长的正常住房需求;三是居民改善居住条件的增量需求;四是因近几年房价不断上涨而出现的投资需求。有效需求的突发增长极大地推动了房地产的繁荣,房价出现上升,地方政府作为维护地方经济发展的重要力量, 积极介入到房地产开发中,大量的拆迁和农地征用制造刚性需求,需求上升导致房价上涨,房价上涨导致土地价格上涨,土地价格上涨导致政府财政收入增加,财政收入增加可以大量投资城市基础设施,改造并提高城市的居住环境, 政绩突出,城市面貌的改善使地租进一步上升进而自动推高了土地价格。房价、地价、财政收入、市政投资,城市面貌改变、政绩突出的利益链相互促进相互依赖,使房地产开发进入自我强化的循环, 推动房价一路上涨。

政府从2003年到2006年采取了一系列宏观调控措施,先是压缩供给,压缩土地供给,压缩对开发商的贷款;后又提高贷款利率,增加购房首付,限制住房需求,而没有在增加供给这一最重要的方面给予重视。这种紧缩供给、限制需求的政策不但忽视了房地产市场供不应求的客观现实,而且也错误估计了市场需求的真实力量和弹性范围,加剧了供需失衡,事实上起到了推动房地产价格上涨的作用。

参考文献

[1]钟岩,马永莉,陈良.为什么房地产政策会失灵[J].北方经济,2006(5).