储备房地产范文（精选5篇）
储备房地产 第1篇
关键词：外汇储备,房地产投资额,回归分析,对策
如今, 外汇储备过快增长已经成为中国经济两大问题之一国际上通行的关于外汇储备规模的确定的基本指导原则是“合适的外汇储备应该与一个国家全部外债总额基本相同”。而我国现在掌握的外汇储备在偿还外债的同时还有大量的盈余。美国外交关系委员会地缘经济研究中心发布的最新报告称, 2008年12月底, 中国国家外汇管理局管理掌管的接近2.1万亿美元的外汇资产;1.95万亿美元的外汇储备, 0.108万亿至0.158万亿美元的“其他国外资产”以及中国国有商业银行和中国主权财富基金中投公司 (CIC) 共同掌管的0.25万亿美元。以上全部外币资产之和超过2.3万亿美元, 这一规模超过中国国内生产总值GDP的50%。
一、中国外汇储备过快增长的原因
1.从体制上分析, 自从1994年我国进行外汇体制改革, 实行结售汇制, 外汇储备的增长便有了体制基础。在强制结售汇制下, 外汇指定银行强行买入企业出口所得外汇收入, 接着如数卖给中央银行, 由此积累了过多的外汇储备。
2.从国家政策方面分析, 中国在改革开放以来注重招商引资、鼓励出口的政策, 吸引了许多外商的直接投资。一般来说, 直接投资是不会造成外汇储备的过快增长。可见中国引进资金较多而资源较少, 外商仅仅是在各种优惠政策的吸引之下, 购买我们廉价的劳动力以及价格受到政府控制远远低于均衡价格水平的稀缺资源, 这与我们引进技术与克服国内资源稀缺的目的背道而驰。
3.从国家经济发展方面分析, 中国高速的经济增长使得外国投资者看到了投资机会, 而对人民币升值的预期也使得大量国际游资涌入中国。
4.从经济全球化的特征及全球产业链中的分工来分析, 发达国家将劳动密集型及污染较为严重的企业转移到中国等劳动力资源丰富的发展中国家, 利用当地的廉价资源与劳动力。这种贸易不平衡使得外汇储备快速增长, 并将在相当长时间内继续存在。
二、外汇储备增长与房地产市场投资关系
从理论上讲, 外汇储备是通过影响货币供应量来影响房地产市场投资额的。根据一国国际收支平衡表, 如果一国的经常项目出现巨大的顺差, 则要么是该国有大量的对外投资, 要么是有资本外逃, 要么是增加该国外汇储备。而我国目前的状况即是外汇储备不断增加, 使得外汇占款增加, 进而导致基础货币发行量增大, 又通过货币乘数效应使货币供应量成倍增加, 居民或企业资本量增加, 在该国社会供给不变的情况下, 出现物价上涨, 房地产价格上涨, 居民和企业获得信贷的能力增强, 从而导致房地产投资增加。而这时国家为了抑制物价上涨, 必然提高利率, 这样又会吸引更多的国际游资流入, 进而形成更大规模的基础货币投放, 更加剧了通货膨胀的压力。
而房地产开发投资也在一定程度上影响着我国的外汇储备。随着改革开放以来中国经济的飞速发展, 各项投资资产有增值预期, 存在大量投资机会, 国际游资涌入, 推动了中国外汇储备的增长。
根据基础数据 (见表) 。可以绘制出1986年~2008年中国房地产开发投资与外汇储备量关系图 (见图)
资料来源:1986年~2006年房地产开发投资的数据来自国家统计局网站 (http://www.stats.gov.cn/) , 2007-2008年房地产开发投资的数据来自中国投资协会网站 (http://www.iac.org.cn/) , 外汇储备数据来自国家外汇管理局网站 (http://www.safe.gov.cn/) .
由图可以看出, 外汇储备的增长推动着房地产开发投资额的增长, 虽然二者不能完全弥合, 但基本走势相同。外汇储备和房地产投资额的增长从图上明显可以分为三个阶段。第一阶段是1986-1993年, 外汇管理实行留成制度, 此时住宅由政府组织统建转为房地产开发, 刚刚出现商品房, 外汇储备量和房地产投资额增速比较缓慢;第二阶段是1994年~2000年, 外汇管理体制进行了重大改革, 实行银行结售汇制, 实现汇率并轨, 中国政府设立了住房公积金制度, 我国外汇储备和房地产投资额增幅较大;第三阶段为2001-2008年, 东南亚金融危机结束, 国际上存在对人民币升值的预期, 大量国际游资涌入中国, 这一时期中国取消福利分房, 全速进入商品房时代, 这一阶段外汇储备和房地产投资额迅猛增长。
三、应用计量经济学模型分析房地产投资额与外汇储备量关系
房地产投资额用investment表示, 外汇储备用reserve表示, 两者格兰杰成因的结果如下:
可以看出对于房地产投资额不是外汇储备的格兰杰成因的原假设, 拒绝它犯第一类错误的概率是0.16585, 表明至少在80%的置信水平下, 可以认为房地产投资额是外汇储备的格兰杰成因。对于第二个检验, 外汇储备不是房地产投资额的格兰杰成因的原假设, 拒绝它犯第一类错误的概率是0.13755, 表明至少在85%的置信水平下, 可以认为外汇储备是房地产投资额的格兰杰成因, 即外汇储备的变动是房地产投资额变动的原因。
对房地产投资额与外汇储备作一元回归分析, 数据样本如表1, 结果如下:
从输出结果可看出, 回归方程的拟合度较高, 每一单位外汇储备的变化会带来1.62倍房地产投资额的变化, 因此, 我国外汇储备增长可以通过影响货币供应量而影响物价, 从而使房地产投资额发生变化。虽然D-W值较小, 残差项存在正相关, 这是因为影响房地产投资额的因素有很多, 其他本文未做研究的因素很容易形成正相关。而本文只考虑外汇储备的影响, 故不再进行其他的回归分析。
四、控制外汇储备量以达到规范房地产投资额
目前中国的房地产投资额总量上非常巨大, 然而房地产市场也是不健全的, 投资以高档住宅为主, 真正想买房的人却买不起, 造成房价高, 存量增多的局面。影响房地产投资额的因素有很多, 本文来谈谈如何通过控制外汇储备量以达到减缓房地产投资额的增速。
1. 调整我国外汇管理政策
为控制我国的外汇储备的增长, 中国人民银行采取了"宽进严出"的外汇政策取向为“宽出严进”, “解决外汇储备过快增长的政策源头”, 扩展外汇资金运用方式, 变“藏汇于国”为“藏汇于民”的政策。.国家应当变被动的接受外汇为主动地利用外汇, 为企业创造利用外汇的优惠条件, 设立离岸金融市场, 开展外币担保或借贷业务等, 增强对有实力的民营企业的外汇贷款, 鼓励其进行境外投资。对于境外投资产生的利润, 应该允许其在投资地扩大投资, 以产生流出资本的良性循环;
2. 适量增加黄金储备, 使我国外汇储备结构多元化
应当提高我国黄金储备在外汇储备中的比重, 截至2007年6月, 我国黄金储备只占外汇储备的1.1%, 而美国是76.1%, 德国63.2%, 法国56.9%, 意大利66%。此外应当适当减少外汇储备中美元资产的数量, 增持以其他国家货币计价的资产。
3. 加强对投机资本的限制与监控
房地产市场具有资本集中, 运作便捷, 投资方式宽松的特点, 因而成为国际资本投资逐利的主要场所。而在目前美元不断贬值的巨大压力下, 国际游资把眼光放在了中国这样一个改革开放后经济便飞速发展的经济体上。国际游资的涌入, 使得房地产投资额大规模增加, 推动了房价的上涨。为了减少国际游资对于房地产投资的影响, 应当加强对进入房地产市场的国际游资的监控, 同时加大房地产等行业的异常外汇资金流入的打击力度, 设定房地产转让最低年限, 不满年限转让的所得不得兑换汇出。
4. 拓宽外汇储备的利用渠道
我国多年以来有巨大的贸易顺差, 这是造成庞大的外汇储备的一个因素。而要减少巨大的贸易顺差, 就应该从根本上转变我国的经济增长方式, 实现产业结构的调整, 由人力、资源密集型转变为技术、知识密集型。因此我国应当加大进口需求, 可以考虑增加石油等战略储备。此外中国政府可以组织“采购团”, 购进此时由于经济危机的作用, 西方国家处于低价阶段的许多先进技术、设备以及优良资产。使之最终促进产业结构的调整和经济增长方式的转变, 最终促进高效益、高出口、高品牌贡献、低能耗产品出口。
参考文献
[1]苏多永张祖国:高额外汇储备对我国房地产市场的影响[J].房地产市场, 2008, (6) :21～24
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[3]吴承业:试论台湾超额外汇储备之出路[N].华侨大学学报, 1993. (3) :47～52
[4]吴云清:论汇率变动对房地产投资市场的影响[J].市场调研, 2007. (11 () 下旬刊) :158～159
重庆市地产集团土地储备实践和对策 第2篇
重庆市地产集团副总经理龚昌立在北京市深化土地使用制度改
革实践论坛上的发言
一、运作理念和模式
众所周知，自上世纪90年代中后期，房地产开发作为一项新兴产业迅速发展起来，并且很快成为经济增长的有效方式之一。毋庸置疑，房地产业的发展为完善城市形态，优化城市功能，改善人居环境起到了非常积极的作用，但是，随之而来的是土地粗放型利用的弊端逐渐显现，土地在供给和需求方面的矛盾日益明显。为了加强土地管理，提高利用率，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》，国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，以经营性土地招拍挂为主要内容的土地使用制度改革在全国展开，土地储备正是在改革过程中产生的一种新的土地运作方式。
重庆是一个年轻的直辖市，基础比较薄弱，经济和各项社会事业欠帐多，而且重庆是山城，以山地和丘陵为主，特别是三峡工程导致的移民迁建和库区淹没，使耕地和可开发利用的土地更见紧张，人均耕地低于全国人均水平。直辖以来，在“大城市带大农村”这一思想指导下，市委、市政府加快了城市化进程，逐步探索出适应市场经济运行机制的城市建设以及与之相配套的投融资体制改革思路：一是以建立有诚信的举债机制为重点，扩大政府投资规模；二是以搞好土地批租为重点，挖掘资源性资金；三是以资本运作为重点，扩大社会融资，最终形成“政府引导、社会参与、市场运作”的多元投资格局。在国家推进土地使用制度改革的大背景下，结合重庆市投融资体制改革的实际，重庆市地产集团应运而生。作为市政府“土地市场的调节器”和投融资主体，如何在市场经济条件下，以资金为媒介，通过运作，实现土地“资源-资产-资本”的循环增值，最终直接服务社会，是重庆市地产集团成立以来一直探讨的课题，也是我们的投资根本和工作实践的主要落点。
土地资源的内涵是非常丰富的，这些年来，房地产开发是城市实现土地增值收益的主要表现形式，我们认为，地产集团作为政府的投融资主体，应着眼于能够带动或推动经济和社会事业全面发展的城市基础设施、教育、文化、工农业生产对土地的需求上。因此，我们运作理念是：在政府主导下，立足于土地一级市场，主要对主城规划区的土地进行收购储备或征用，以储备的地块土地使用权证融资，再依照城市规划和供地计划开展土地整治工作，通过整治将生地转变为熟地，然后以招拍挂方式出让土地使用权，实现土地价值的最大化。我们的运作模式总体上讲就是充分考虑到重庆组团式城市形态特征，以片为主，以点为辅，片点结合，协同发展。具体表现为以下三种方式。
（一）依托重庆的城市发展规划和结构性调整方向，集中向中心城市的扩张区进行区域性投资。
自2003年2月集团成立以来,我们已经成功地运作了几个大片区投资项目：
一是西部新城项目。为开发西部新城，我们储备了该片区10000亩土地，同时承担了西部新城中20平方公里范围的基础设施建设任务。这一片区土地如果直接出让，价值20万元/亩，10000亩土地只能收入20亿元，而基础设施建设需投入40亿元，存在20亿元的资金缺口。为此，我们准备对储备的10000亩土地进行整治后出让，以解决资金问题。从2003年6月至今，集团已投资28亿元，随着道路、管网、水、电、气、讯等基础设施的逐步完成，昔日地势偏远的农村现在已经成了热火朝天的热土，集团储备地块已经表现出强劲的升值势头，现在出让价格可达60万元/亩，10000亩土地就可收回资金60亿元，扣除基础设施建设投入，还可产生20亿元的升值效益。
西部新城项目是我们集团比较成功的项目，成功之处在于它的开发建设不仅推动了重庆城市化进程，更为重要的是带来了西永微电子工业园的诞生。我集团在园区内集团储备土地11000余亩，并与当地区政府共同成立了园区开发公司。园区启动不到一年时间，已引进高科技项目6个，总投资20多亿美元，预计建成后年产值将达千亿元，同时提供大量的就业机会。我们的目标是将这一园区打造成中国西部信息产业高地，并通过做大做强这一产业实现重庆的产业结构调整，实现工业经济的上档升级和全面振兴。
另外，还有中央商务（南部）开发区项目储备面积13000亩，基础设施建设基本就绪，已出让土地462亩，回收资金3亿多元；九龙坡华岩片区项目储备土地5000亩，现征地拆迁工作已经完成，横贯片区的道路也已贯通，将成为2006年集团出让土地的重点区域；大渡口双山-建胜-钓鱼嘴片区将沿江21000亩土地全部纳入集团的储备范围，形成延伸到江中的半岛，是打造高档别墅区的最佳场所，具有极大的升值潜力；渝北悦来片区25500亩，是迄今为止集团最大的一个土地储备整治项目，项目区内两个水库面积4000多亩，使该地块刚刚纳入储备就成为开发商关注的热点。
（二）依据重庆的城市改造规划，在建成区内有选择的进行重点投资。
我集团的另一种土地运作模式是，由我集团融资，对旧城改造的重点——渝中区18个危旧房片区实施拆迁改造，整治土地后进行招拍挂；另外，根据市政府的规定，退二进三企业和主城区污染企业的老厂区土地和高校搬迁后的旧校区土地由我集团进行收购，收购资金用于企业和高校的搬迁和职工安置。
这种模式的好处在于不仅有利于城市规划的实现，而且有利于盘活存量土地，避免土地资源的闲置和浪费，实现土地价值的最大化，为城市建设集聚了财力，同时解决了企业搬迁和职工安置资金，促进了产业结构调整，维护了社会稳定。
（三）面向农村，积极开展土地开发整理工作，在实现耕地土地占补平衡的同时，为社会主义新农村建设作出积极贡献。
重庆地产集团把土地开发整理工作与社会主义新农村建设相结合，作为集团的重要工作来抓。在国土资源部土地整理中心和市国土房管局的领导和业务指导下，认真扎实开展了一系列土地开发整理的基础性、事务性、技术性的管理工作，严格按照“五制”管理原则规范有序的推进土地开发整理工作。截至目前，先后实施土地开发整理项目70余个，新增耕地3万余亩。目前，国土资源部重大工程三峡库区移民安置土地开发整理项目也已开始启动，我们承担了方案编制工作任务，这一项目的实施对于解决备受全世界人们关注的库区移民安置、生态环境建设和发展库区经济三大“世界级难题”，实现妥善安置移民、重构库区生态环境和发展库区经济三大跨世纪历史任务的完成具有现实意义。土地开发整理工程的实施不仅保持了集团自身储备和建设占用耕地的占补平衡，而且为全市耕地动态平衡作出了贡献，最重要的是，通过在广大农村实施土地开发整理工程，使农民得到了实惠，极大的改善了农民的生产生活条件，增加了农民收入，增强了农民群众对党和政府的信心。
如潼南县安兴镇水毁地复垦项目投资1500多万元，新增耕地3371亩，修建机耕道、生产道、田间道50000米，特别是2120米的防洪大堤为复垦的3371亩耕地和807户村民的生命安全提供了可靠保障，村民们把大堤称为“安心堤”。这一项目使当地村民人均耕地增加0.83亩，人均收入可望增加5000元，村民们切切实实地享受到了土地开发整理的成果，自发在项目区立“安心 碑”，写道：“共产党好，人民政府亲”。
经过三年多的努力，重庆市地产集团通过土地运作完成投资116.63亿元，不仅实现了资产的保值增值，积累了大量的有效资本，而且为城市基础设施和文化设施建设筹集了资金。目前，集团共承建了大学城、少年宫、科技馆等5个文化设施项目和多个桥梁、道路建设项目，为重庆的城市形态改造和城市功能完善作出了积极的贡献，成为重庆市政府的重要的投融资力量和城市建设中一支不可或缺的生力军。
二、面临的困难和问题
总的看来，重庆市地产集团运作情况良好，但与各地的土地储备机构一样，也面临一些困难和问题：
（一）融资问题。主要表现为融资渠道单一。我们重庆市地产集团目前资金来源主要有三个渠道:一是政府投资，也就是市政府以土地资产方式注入的20亿元注册资本金。二是银行贷款。目前，集团已与建设银行、农业银行、国家开发银行、重庆市商业银行等多家银行建立了比较良好的信贷关系，获得银行200亿元的授信额度。三是土地出让收益提成。按照《重庆市国有土地储备整治管理办法》规定,将储备土地出让后的增值部分的10%，作为土地储备整治发展专项资金供集团使用。
土地储备整治的一个突出特点是投入高、风险高、周期长。要将一个地块由生地整治为熟地，需要先期投入大量资金，完成土地收购或征用，再进行道路、管网等一系列基础设施建设，最后才是通过“招拍挂”出让，其回报周期至少在2-3年。而2003年人民银行121号文件规定，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年，而我们地产集团成立仅三年多的时间，自有资金少，绝大多数项目正处于前期运作阶段，投资数额较大，融资渠道主要依靠银行贷款。因此，面临较大的融资压力。
（二）法律法规问题。我想这是一个共性问题，表现在现行的法律法规和政策对土地储备行为没有明确规定，尤其是没有明确政府性土地储备机构的主导地位，也没有具体的操作规范。土地储备这种运作方式是1999年《土地管理法》颁布后派生出来的，土地储备机构正是各地贯彻执行《土地管理法》，实施土地使用制度改革的背景下成立的。2003年底部里开展的一项调查表明，全国共有1600多家土地储备机构，主要成立高峰时间段为2000-2003年，主要依据是国务院2001年下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）和2002年国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。重庆土地储备整治工作开始比较早，早在1992年就成立了土地整治处，但当时规模很小，2000年成立了土地储备中心，2003年又在学习老大哥上海地产集团的建设经验基础上，结合自身实际，成立了地产集团。但是，到目前为止，由于法律、法规和政策对土地储备的实施没有具体的规定，我们和全国的土地储备机构一样，都是在“摸着石头过河”。
三、采取的措施和对策
（一）充分利用国家宏观调控政策，加大土地储备力度，增强调控土地市场的能力，巩固集团“土地市场的调节器”地位。
最近一两年来，国家实施宏观调控，对土地采取了最为严格的管理措施。我们地产集团在实施土地储备的过程中也遇到了不少困难，尤其是2003年人民银行121号文件对土地储备机构贷款作出了严格规定后，我们的资金流受到了比较大的影响。但是，作为地方政府土地储备的主渠道，我们对国家的政策进行了冷静认真的分析研究，最后把思想统一起来，将国家政策的出台看作是增强自身调控土地市场能力的机遇，认真贯彻落实国家宏观调控政策，同时，采取积极措施，拓展筹资渠道，如采用BT运作模式实施工程建设，吸引社会资金投入土地储备整治，同时积极探索多元化发展道路等，保证了每一笔银行贷款本息的按期偿还，从而保证了集团良好的信誉度，并且使土地整治和项目建设有序推进。前面提到的几个重大项目都是在这样的背景下实施的，集团“土地供应的主储备”和“土地市场的调节器”地位得到有效巩固，也进一步增强了银行与集团合作的信心。去年7月，经国家保监委批准，由集团与新加坡大东方人寿保险公司共同出资组建的中新大东方人寿保险公司开始正式筹建，今年4月，国家保监委刚刚对筹建工作进行了验收。待正式批文下达即可正式挂牌营业，这将是首家总部设在重庆的中外合资保险公司，进入保险业，为集团创建多元化的融资平台将产生深远影响。
（二）用好用活融资政策，变单一渠道融资为多渠道融资。前面说过，2003年人民银行121号文件规定，土地储备贷款只能是短期贷款，最长不得超过2年，这就使周期较长的土地储备整治面临较大的还贷压力。但是，通过深入研究融资政策，我们注意到一个个问题：基础设施建设的贷款期限长达5-10年。而我们在进行整治的过程中，必然要先进行大量的道路、桥梁等基础设施建设，我们找到了融资政策与土地储备运作的结合点。为此，我们与国家开发银行重庆分行进行了深入的商谈，双方很快达成共识。2005年10月27日，双方签署协议，由开发银行为我集团提供50亿元的授信，集团以基础设施建设项目申请办理中长期贷款，贷款期限为5年。这样，在符合银行贷款政策的前提下，我们找到了新的融资渠道，成功的解决了贷款期限与整治周期的矛盾，银行也找到了有实力的贷款对象，取得了“双赢”的效果。
（三）积极探索，大胆实践，为土地储备的规范和完善作出积极的贡献。
储备房地产 第3篇
【关键词】土地收储制度；土地价格；房地产价格；关系
近十年来，我国经济几近保持两位数的快速增长，由此也带来房地产价格的上涨；学界部分人认为，房地产价格上涨的内在原因是土地收购储备制度导致，推动了房价上涨，将我国的高房价、高地价彻底的归咎于土地收购储备制度不完善。也有部分者人认为，我国房地产价格的上涨不能完全归咎于土地收购储备制度不完善导致的地价上涨，但地价上涨确实是在实施土地收购储备制度后愈演愈烈；说明土地收购储备制度对于房地产价格上涨也负有不可推卸的责任。针对上述问题，笔者欲就城市土地收储制度下的土地价格与房地产价格的关系问题作初步探讨。
一、地价的合理上涨引发房地产价格上涨
1.城市土地需求大量增加，提升了土地资源价值
土地资源价值与土地稀缺程度成正比，土地稀缺程度越高，土地的价值也就越高；反之，土地稀缺程度低，其价格也低，反映在价格上就是地价的上涨与回落。而城市土地稀缺程度是受到城市土地供给及需求共同影响的。伴随我国工业化、城镇化、城市化水平的提高，大量农村人户进入城市，导致城市人口的大量增加，学校、住宅、医院、休闲愉乐场所等基础设施需求也大幅增加，直接导致地资源需求的增大，土地资源的不可再生性与稀缺性特点越来越明显，旺盛的土地需求拉动地价上涨，近而推动房地产价格上涨。
2.储备机构对土地开发整理提升了土地资本价值
土地收购储备制度在全国范围内实施以来，从根本上改变了城市土地供应方式。土地收购储备制度实施之前，政府出让的土地多为“生地”，在土地收购储备制度实施以后，政府事先已经通过征用、收购、收回、置换等多方式对土地进行了前期规划与开发，然后再依据市场需求状况以及供地计划等安排将再次其投入市场。从土地收购到出让全过程，土地储备机构对土地进行了大量的开发、整理工作，也可以说投入了巨资，这就无形中增加了土地的资本价值，实现了土地升值，体现在市场上就是土地价格的上涨。
3.招拍挂的土地出让方式，规范了土地资源价格
“招拍挂”土地出让方式有效纠正了传统协议方式的地价扭曲问题，土地出让市场化程度大幅提高，竞争、竟拍者的增加必然引起价格上涨。但是“招拍挂”市场竞争机制的引入，其不仅仅是导致了地价上涨，其更多是的体现了市场供求关系，避免了人为主观定价、恶意竞争的出现，进一步规范了土地交易市场，真正体现了社会主义市场经济体制的公平、公正、公开原则。
二、地价的不合理上涨引发房地产价格上涨
1.地方政府“以地生财”，加剧了地价上涨
土地收购储备制度实施以后，土地集中供应可以说为地方政府带来了可观的经济收入，极大的刺激了地方政府要土地上做文章，部分地方政府甚至明确将土地收益多少作为主要发展目标，疯狂追求土地价值的最大化，而忽视了土地资源的合理利用以及有效配置问题；由于地方政府过分的强调土地收储制度筹资功能，过分夸大了土地资源的价值，导致房地产价格的不合理上涨。
2.产开发商囤积土地，加剧价格不合理上涨
投机在任何一种经济体制下都存在，其也是成熟市场运行的常态标志之一；在我国土地价格逐步不断上涨的过程中，土地资源的投机性表现得也越来越明显，土地资源价格的快速上涨让很多的房地产开发商看到可以从土地交易中攫取更大经济利益，成为房地产开发商非法囤积土地的主要源动力，这也导致全国范围内的很多地方都存在开发商囤积土地现象。已有调查资料显示，自2001年至2010年的十年间我国房地产购地数量超过了30万公顷，但确认开发的只有22万公顷左右，有8万公顷土地未开发，去掉一些客观影响因素，不排除开发商的大量囤积土地意图。开发商对于囤积的土地，多是在几年前低价取得，即使是不再投资开发，而是等待一段时间以高出买入价格卖出其升值空间也是巨大的。总之，由于土地市场整体上处于一种供不应求状态，加之开发商的囤积，一定程度上推动了土地价格上涨，引发房地产价格不合理上涨。
3.人民币流动过剩推动土地价格不合理上涨
伴随我国“浮动”汇率制度改革的推进与实施，人民币汇率不再像以往一样只盯住美元一种国际货币，正在逐步探索构建我国特有的富有弹性的人民币汇率制度。特别是在我国国际收支巨额顺差背景下，国外热钱豪赌人民币升值，在这一预期的巨大影响下，国外大量热钱进入我国，与其它有升值空间和巨大价值的资源相比土地显得更为廉价，所以大量热钱就通过多种渠道进入国内，并快速转化为人民币资产进入到土地交易市场中，期待获取更大利润。大量热钱进入到土地交易市场，必然会带来土地投资资金过多、流动性过剩，导致大量违背市场经济规律的土地交易的存在，扰乱了土地交易市场，破坏了土地交易市场价格体系；因为热钱始终是逐利的，确切的说是追逐“暴利”，其必然会使土地价格向着更多获利的方向发展，即极力推动土地价格上涨，引发房地产“泡沫”。
参考文献：
[1]王瑾.对房地产价格上涨与土地储备制度关系的研究[J].山东省农业管理干部学院学报，2011，（04）
土地储备与地产企业开发模式选择 第4篇
但是随着近年来宏观调控的持续, 尤其是2008年以来整个房地产市场的观望态势, 使得房地产项目的利润水平大为下降。不少企业开始为前两年的高价拿地付出代价, 大量囤积的土地成为了企业沉重的负担, 大量应缴的土地出让金以及“两年内开发”的规定使得“土地为王”转为“囤地为祸”, 那些闲置的土地正成为房地产企业的阿喀琉斯之踵。因此, 在这样的背景下, 房地产开发企业如何进行土地储备规划, 寻求适量的土地储备, 对企业提高利润、降低风险有着重大的战略意义。
一、土地储备与地产周期的匹配
长期来看, 房地产市场有较为明显的周期波动。对于企业来说, 如何把握房地产市场的周期波动, 准确判断房地产供求价格目前在周期当中所处的位置, 对土地储备量进行合理配置, 是企业能够长期稳定发展、掌握竞争优势的重要因素。
适量的土地储备指的是房地产企业在发展的过程当中拥有较为合理的土地储备, 既能在行业景气阶段拥有充足的土地储备, 不影响企业规模的扩大和成长, 又能在行业调整或衰退阶段不因过多高价的土地而成为企业的负担。它是一个动态均衡的概念, 与房地产市场周期的匹配是其核心理念。由于当前内地房地产市场走的是香港模式, 因此相对稳定成熟的香港房地产市场给内地市场提供了良好的经验借鉴。
香港房地产市场发展数十年以来, 经历了数轮经济周期, 使得房地产市场也频频在兴盛和衰退间转换。而经历数次周期后成长起来的优秀公司如新鸿基、恒基兆业等无不在来回往复中采取了“高抛低吸、人弃我取”的土地储备战略。1982至1984年间, 香港地产崩溃, 然而, 新鸿基在此期间仍大量吸纳廉价土地, 到1984年6月, 新鸿基的土地储备达到114万平方米楼面, 估计每平方米楼面地价低于2000元。如此低廉的价格成为新鸿基自上世纪80年代以来快速发展的动力。恒基兆业也是在地产低潮期迅速扩大土地储备。每当地产泡沫破灭, 各房地产企业自身难保之时, 恒基兆业便大量收购土地, 而在其后房价上升时抛售楼盘, 获得丰厚的利润。而这些公司在行情景气时均保持了谨慎的财务运作制度, 为的就是增强公司抵御风险的能力, 同时便于在地产低潮期大量吸纳土地。
2007年我国房地产市场上“地王”层出不穷, “面粉价格高于面包价格”的现象频频出现。进入2008年以后, 地价下降, 以往拍下的高价土地能否处理妥当, 完全建立在房价地价继续高涨的前提下, 这种盲目乐观的态度是地产企业发展的一大隐患。宏观政策、经济形势等些许的变化将使市场对房地产行业的预期产生较大的变化, 准确把握市场变化, 采取恰当的行动, 才是房地产企业的立足之本。
二、土地储备与成长速度的匹配
企业处于不同成长阶段, 对土地储备的需求量也有不同。若一个企业保持高成长的速度, 各项成长指标进步显著, 那么其土地储备量也需要随着相应增长速率而增长;而若企业已进入到一个较为稳定的成熟阶段, 则其土地储备可控制在一定水平之内。因此, 合理的土地储备面积应紧紧依托企业的自身发展战略, 实现与企业成长速度的匹配。
现假设土地储备可供发展年数为n, 则根据公式:土地储备面积=销售面积×∑ni=0 (1+销售面积增长率) n, 可以计算出企业的土地储备可供发展年数。本文以万科、金地、碧桂园、富力、保利五家上市房地产企业三年来销售面积平均增长率为基准, 以各公司年报为数据来源 (由于数据搜集原因, 富力和碧桂园采用两年销售面积平均增长率) , 对各公司的开发年限及土地储备对应当年土地面积比例做一计算, 结果如表1和图1。
从表1中可以看到, 按三年的平均增长速率来计算, 万科用两年半多的时间就能将所拥有土地储备消化, 为案例公司中所用时间最少;碧桂园2007年土地储备与销售面积之比达到了16.6, 但在开发年限上却能够控制在5年以下, 依赖的是其近三年来平均89%的增长率。由于国内房地产市场尚处于不断成熟阶段, 各房地产企业对土地市场以及住宅市场的发展前景普遍看好, 显示了积极乐观的态度。这种积极的态度有一定的合理性, 然而进入2008年以来, 各大房地产企业的销售数据表明企业的销售面积和营业收入均呈同比下降趋势, 因此如何能够在开发规模上保持现有的增长速率是房地产企业需要解决的难题。
三、土地储备与开发周期的匹配
土地储备量是否合适还取决于企业项目的开发周期, 倡导“快速开发、高效运作”的万科采用了以开发年限匹配土地储备的战略。万科近几年来的土地储备量虽然一直在不断增长, 但均是以符合万科2~3年开发年限为前提的战略性土地储备。由于万科的房地产开发周期一般为10~12个月, 两到三年的时间对于万科来说也正好是两到三个开发周期。这使万科有充足的时间针对经营结构进行调整和布局, 在短时间内处理企业自身的土地储备开发问题。这样既能够避免“无米之炊”的困境, 又能根据时势恰当调整, 避免使高价土地成为企业包袱。而国内部分房地产企业的开发周期较长, 在储备了大量土地之后往往需要经历较长时间才能将土地储备完全消化, 因此势必导致机会成本提高、资金利用率低下以及企业风险增大等问题。
随着房地产市场日益成熟和规范, 行业利润率将逐渐走低, 土地储存的时间将进一步缩短。在利润率保持行业平均水平 (甚至是社会平均水平) 不变的情况下, 企业要实现健康的发展和扩张必须走提高资产周转率的道路。目前我国房地产类A股上市公司中, 有近半数扩张速度已明显超越极限, 但是其经营能力跟不上资产扩张的速度, 资产周转率反而下降, 财务风险逐步上升。譬如, 2006年9月, 10亿元资金缺口就迫使顺驰卖出了55%的控股权。顺驰神话的破灭, 究其原因, 就是土地储备过多, 造成资产周转率较低, 回款速度相对缓慢, 加之宏观调控的压力, 从而最终导致资金链断裂。
在当前的环境下, 房地产企业最首要解决的问题是针对自身项目开发周期, 保持合理土地储备量, 严格控制企业风险。企业风险控制的方法很多, 可以通过加强房地产周期研究, 以踩准宏观环境变化的节拍, 从而顺势而为;可以通过控制短期风险头寸和打造安全的资本结构, 分散财务风险, 使自身始终立于不败之地;可以通过多元化的业务组合、产品组合和区域分散, 来降低企业现金流的波动, 分散经营风险;还可以通过组织结构重整和资本运作等方式, 重新整合资源, 增加企业经营的柔性和抗风险能力等等。总之, 不盲目冒进、追求暴利, 而是根据企业发展阶段和自身实力确定目标, 保持适量的土地储备, 应成为房地产企业追求长远发展的共识。
参考文献
[1].曹振良.房地产经济学通论.北京大学出版社.2004
[2].胡伟.我国房地产开发企业土地储备模式研究.中国房地产.2008.1
储备房地产 第5篇
一、我国城市土地储备运营的现状和特点
但是当前城市土地储备制度的理论研究和实践尚处于起步阶段, 无论是在理论上还是实践方面都缺乏深入系统的研究, 导致各城市土地储备制度的运作模式、运作效果不一, 实施过程中存在着法规不配套、机制不健全等问题, 部分实行土地储备制度的城市出现房地产价格大幅度上涨的情形, 引起有关利益群体的异议和不满, 从而影响了城市土地储备制度的运作、发展和规范。因此, 深入探讨和研究我国土地储备制度, 分析其存在的问题及产生的深层次原因, 提出解决途径及进一步规范和发展的方向, 对促进我国房地产市场的发育和发展、深化土地使用制度改革、建立社会主义市场经济体制有着重要的意义。
目前我国房地产市场还存在发展不平衡, 房地产价格和投资增长过快;房地产市场服务体系尚不健全;房地产开发和交易行为不够规范, 对房地产市场的监管和调控有待完善等问题。需要对其进行调控, 使其健康发展。
城市土地储备运营作为政府经营城市的主要手段和内容, 自身的可持续发展需要满足一定的条件, 从涉及到的相关主体实现自身利益最大化的目标出发, 土地储备运营可持续发展必须满足城市政府和企业各自的参与约束, 其中, 最主要满足企业的参与约束, 因为, 企业的参与约束条件构成了城市政府和企业的激励相容。从实现机制和途径看, 城市土地储备运营可持续进行的关键在于土地储备运营促成实现聚集效应。要使土地聚集效应形成, 城市规划效率和规划质量、城市政府提供公共产品的效率和质量必须相应的提高。作为城市土地储备运营的主体, 尽管客观存在利润压力, 但是城市政府不能片面追求短期内土地收入的最大化, 不能片面追求由于垄断导致的超额收益, 在现实中, 就是不能以土地出让价格的最大化作为土地储备运营的目标。
二、推动城市土地储备实现可持续发展的举措
从城市土地储备运营可持续发展的约束条件和实现机制可以看出, 在现实经济活动中, 我国城市土地储备运营可持续还面临许多困难, 在土地市场制度建设、土地市场交易秩序监管, 以及城市规划的科学性和权威性、政府执行规划的效率, 都还不能完全满足城市土地储备运营可持续发展的内在要求。从推动实现我国城市社会经济可持续发展、实现国有土地资源的可持续利用和价值最大化, 有必要从以下几个方面着手改进:
1.进一步加强城市土地市场建设, 规范政府土地出让行为, 彻底实行土地出让市场的竞价交易制度, 促进土地资源向边际生产力最高的领域和主体集中, 提高土地利用效率, 同时也能够最大程度减少、防止国有土地资产的流失。
2.树立城市社会经济可持续发展的理念, 通过科学发展观来指导城市土地储备运营的制度建设和实际运行, 实现土地市场的良性循环, 不能片面追求土地出让收入的最大化, 政府要制定合理的土地供应计划, 避免土地市场价格的大幅波动。
3.提高城市规划水平, 通过改善城市经济的空间布局促成聚集效应的形成。在完善规划决策程序、提高规划的科学性的同时, 切实保证规划的权威性。
4.提高城市政府效率, 改善城市政府提供公共服务的质量和效率。一方面, 发挥政府集中提供公共产品的优势, 另一方面, 发挥市场机制在配置资源方面的优越性, 根据比较优势和交易成本最小化的原则, 对城市土地储备运营中各个环节的资源利用进行价值最大化的制度安排, 发挥各个专业机构的优势, 提高城市土地储备运营的整体效益。
土地升值是必然趋势, 问题在于要把地价的涨幅控制在GDP增幅以内。为此, 土地一级市场开发一定要控制在政府手中, 开发成熟地后再通过招、拍、挂出让, 使土地的级差收益收归国家所有。旧区改造拆迁可以由政府控制的地产开发公司统一进行, 严控动拆迁成本。同时, 要改进土地招标拍卖的评标办法, 采用综合指标评标法, 根据城市规划和土地利用规划, 细化标准, 引导开发商多建普通商品住房。甚至可以考虑建立按中标地价核算成本的制度, 控制房价。土地增值税要尽快恢复收取, 压缩开发商的利润空间, 使土地增值限定在一定幅度内, 不致冲击房价。