小产权房执行法律问题

小产权房执行法律问题（精选12篇）

小产权房执行法律问题 第1篇

一、小产权房买卖合同的理论争议及域外立法考察

(一)理论争议

对小产房买卖合同的效力,主要有有效说、部分有效说和无效说。

1.有效说

主张小产房买卖合同有效主要是因为买卖合同并没有违反法律的强制性规定,在目前农村房屋逐步确权的情况下,农民对于自己的个人私有财产,当然有权处分。因此,实践中,对已经出卖的小产权房,本着尊重现状、维持稳定的原则,承认买受人对房屋占有、居住和使用该房屋的权利。

2.部分有效说

在房屋转让过程中,我国虽然实行房地一体主义,但房屋和土地毕竟分属于不同的标的物,所以房屋所有权和宅基地使用权也是不同的财产所有权,不能混为一谈。房屋买卖合同有效,而宅基地的转让无效。

3.无效说

现行法律规定,集体土地是严禁买卖的。如果允许宅基地流转,将会导致农民房屋的再次修建,而农民房屋的再次修建可能会占用耕地,而占用耕地明显与法律政策相违背。

但是,无论观点如何激烈,实践当中,由于小产权房廉价的价格,居民对小产权房仍然是趋之若鹜。之所以出现上述原因,主要是房屋所在的土地使用权受到限制,不具有城市商品房那样的流通性。

(二)域外立法考察

关于土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况,大陆法系国家(地区)多采用租赁权的立法模式,如日本及我国台湾地区等。

1.日本

日本《假登记担保契约法》第10条规定:“土地及其上建筑物属于同一人所有场合,就其土地为担保假登记时,基于该暂登记为本登记场合,视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。与此场合,其存续期间及租金,因当事人的请求,由法院定之”。[1]

2.我国台湾地区

我国台湾地区“民法”债编1999年修订后,增订的第425条也有类似规定。上述规定,即所谓土地及其上房屋所有人非同一人时成立的法定租赁权。[2]

综上,无论从现实需要和法理论分析,还是从比较法角度分析,在土地使用权不能流通而其上的房屋所有权不能变更登记的情况下,对房屋的使用均作了不同的规定。

二、小产权房诉讼的现状及存在的问题分析

(一)小产权房诉讼的现状

小产权房纠纷案件出现增多的趋势。审判实践中,对于买卖小产权房的合同效力问题,各地法院的审理思路基本一致。山东省高级人民法院下发的《全省民事审判工作会议纪要》【鲁高法〔2011〕297号】中明确“对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件,要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认“小产权房”买卖合同无效,并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡”;海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》中亦规定“城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效,由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担”;北京市高级人民法院民一庭针对小产权房的买卖问题,专门于2013年12月23日下发了《关于对涉及“小产权”房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》,要求各级法院民庭对于已经受理的相关案件,应当高度重视,妥善处理,在相关法律政策尚未出台前,不应以判决方式认定“小产权”房屋买卖合同有效。

法院在掌握小产权房执行手段上,一是在双方当事人协商一致的情况下,由债务人自行将涉案小产权出卖,用出卖房屋的价款偿还债权。二是当事人双方达成以物抵债协议,由法院出具以物抵债裁定书,确认所有权的转移以及债权人债权的实现。如果债务人不同意时,法院可根据最新修订的《民事诉讼法》第247条之规定,委托有关单位拍卖或者法院自行变卖。

(二)问题分析

1.恶意毁约多。之所以出现小产权房诉讼纠纷,是由于当事人恶意毁约。往往出卖者以极低的价格出卖后,房屋涨价,进而以小产权房买卖合同无效提起诉讼。

2.案件执行难度大。在被执行人不同意以房抵债的情况下,小产权房因为不能流通,所以不能进行评估拍卖,当然,不排除有个别法院依然进行评估和拍卖。

3.对买受人的权利救济不足。一旦确认房屋买卖合同无效,法院会基于诚信原则及双方的过错程度来判决出卖方返还买受人部分钱款,但是,买受人执行起来困难重重,又会陷入执行难的怪圈。

三、完善我国小产权房的建议

为了充分保障房地产市场的交易秩序,应当针对目前司法实践中存在的执行混乱问题对小产权房问题进行完善,便于统一司法裁判尺度,引导人们更多自由选择。有鉴于此,笔者提出如下建议。

(一)小产权房买卖合同的效力问题

在本集体经济组织内部成员之间买卖小产权房的,可认定其买卖有效;向本集体经济组织外的人员出卖小产权房的,一般应认定其买卖行为无效,如本文开头列举的案例,因为宋某与陈某非同一集体组织内部成员,因此,宋某与陈某签订的房屋买卖合同应系无效合同。在审理此类案件时,应当结合房屋买卖的时间、是否支付价款、交易的目的及房屋的现状等判断房屋交易的真实性,在执行程序中避免被执行人借执行异议之诉来转移财产。

(二)规定法定租赁权

利用债权法中的“法定租赁权”来解决买房人合法占有房屋的法权状态。这样,既实现了买房人合法占有使用宅基地(或集体建设用地)及合法拥有房屋的状态,也最大限度地维系了现存社会秩序的安宁与稳定。

(三)不宜评估拍卖小产权房

因为买受人的主体涉及社会人员,比较复杂,往往与出卖人非为同一集体经济组织内部成员。如果非同一集体经济组织内部成员竞买了涉案房产,势必与法院审理时适用的法律相互矛盾。因此,虽然《民事诉讼法》第247条之规定了评估拍卖程序,但是不宜适用。在此情况下,应由双方当事人协商或者由被执行人自行变卖涉案房产以抵偿债务。

(四)暂不受理小产权房纠纷案件

小产权房的买卖是双方明知的,基于维护交易和诚信原则,法院对于涉及小产权房买卖的纠纷应暂不予受理,以惩罚恶意毁约者,同时避免法院的处理原则与今后即将出台的小产权房政策相互冲突,产生不良的社会影响,影响司法权威。

(五)不宜将小产权房列为执行标的

在目前的法律政策下,司法审判小产权房纠纷案件既要考虑司法导向与国家法律、政策相吻合,又要兼顾诚实信用的民法原则,维护社会的公序良俗。因此,法院要想兼顾法律效果和社会效果的统一是很艰难的。如果法院将小产权房列为执行标的,买受人在要求房产管理部门登记发证时会遭到拒绝,一方面势必使司法权威陷入尴尬的境地,另一方面买受人会迁怒于法院,使法院陷入被动局面。

四、结语

城乡一体化是我国经济社会发展的必然趋势,但在现阶段,我国农村宅基地并不单纯作为一项财产存在,它还承载着多种社会功能,维系着重要的政治与社会稳定责任。涉小产权房纠纷复杂多样,涉案主体、法律关系等都不相同,加之相关法律和政策规定不详细可操作性不强,或规定不够明确难以适用,直接给法院审理此类案件以及执行工作带来了难度。小产权房从禁止流转到允许流转,首先需要立法机关对法律的变更与制订相关配套措施,在此之前,司法机关不宜越俎代庖。

参考文献

[1]陈耀东,吴彬.“小产权”房及其买卖的法律困境与解决[J].法学论坛,2010,1(1):54.

小产权房执行法律问题 第2篇

“小产权房”作为被执行财产如何处理 2011年06月18日

核心提示：“小产权房”在执行中作为执行财产如何处理？处理得当，不仅关系案件的执结，还对类似案件的办理有很好地借鉴作用，甚至对有关立法也有一定的参照。处理不当，很可能会出现与法律规定相矛盾的现象。

随着新农村建设的不断推进，“小产权房”有所出现，作为一种可供执行的财产，“小产权房”在执行中作为执行财产如何处理？处理得当，不仅关系案件的执结，还对类似案件的办理有很好地借鉴作用，甚至对有关立法也有一定的参照。处理不当，很可能会出现与法律规定相矛盾的现象。

在执行此类案件中，应依照法律规定，灵活采取措施，促成案结事了人和，避免了因执行行为产生的与法律的冲突。下面以例对此问题分析：

一、典型案例：

原告李某与被告某公司买卖合同纠纷一案，法院依法判决被告某公司于判决生效后返还原告材料款827500元，同时赔偿原告的利息损失。判决生效后被告未自觉履行，李某向法院申请强制执行。执行中，法院依法查封了被执行人某公司位于本市的五幢房屋。后根据申请人李某的申请，对查封房屋进行评估，评估总价值为158.39万元。

二、案件关键：

1、关于被查封房屋的性质

所查封的房屋由房屋所在地的村民委员会、该镇政府与南通某某公司形成三方协议后，由被执行人某公司以每亩4万元土地补偿费征用该土地。村镇按平方收取管理费、工程配套费。由执行人某公司承担拆迁户的拆迁安置补偿费用，并负责工程的开发、设计、施工和销售。村镇负责办理宅基地证和房屋“小产权证”。该工程的土地经过镇建设管理服务站、镇政府及市发改委批准为农民集中居住用房，土地系集体所有，即被查封房屋系为“小产权房”。

2、对被查封的房屋处理的难点

因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，不属于商品房，在操作实务中对“小产权房”能否进行拍卖存在疑问。但如不执行该房产，被执行人又无其他财产可供执行。这两点成为本案办理的难点。

三、实际执行中的处理观点：

观点一：“小产权房”可以作为被执行财产进入拍卖程序，以拍卖款进行清偿。

观点二：“小产权房”属于被执行财产，但不可以进入拍卖程序，可以采取以物抵款的方式进行处理。

在实际执行中倾向于第二种处理意见。

《中华人民共和国拍卖法实施细则》第六条第二款规定“法律、法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。”虽然法律没有明文规定“小产权房”是法律禁止拍卖的财产，但其作为没有房产证的房屋理应无法进入拍卖程序。同时《物权法》及相关规定也明确了不动产的转移以变更登记为生效要件，这一点在“小产权房”上无法实现。如果进入拍卖程序，后续问题将更加突出，不利于案结事了。

新农村建设中出现的“小产权房”，由于涉及政策性强、法律法规滞后、后续如何处理尚未确定等诸多因素，在办理中就要考虑到避免因法院法律文书的介入使“小产权房”合法化。同时，从物权法及执行角度看，“小产权房”是有价值的物，是可供执行的财产。因此，可以采取灵活可行的方式进行处理。

类似本案的处理，可以在双方当事人达成和解协议的基础上采取以物抵款的方式进行。关于被执行财产“小产权房”的权属问题，可以依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”但同时也需要注意以下几点：

1、尽量避免法院介入的强制抵偿，最好为双方当事人经过协商达成和解协议，自愿交付和接收财物折价抵偿债务。

2、被执行人确无其他财产可供执行。

3、向申请人明确“小产权房”作为以物抵款的“物”在现实中存在的风险，且申请人表示接受。

小产权房法律问题探究 第3篇

关键词：小产权房；物权法；定性

一、小产权房问题由来

1.结合案例展开小产权房问题讨论

小产权房规模在全国范围内十分庞大，小产权房作为农民集体土地上建设的没有国家正式的土地使用证和房产证，只有乡镇政府的规划使用证等形式的证明。由于我国物权法现有规定并没有专门针对小产权房的规定，其在现实生活中的存在的纠纷很难得到同意有效的规范，当事人的法益很难受到合理的保护。结合下列案例分析小产权房问题的由来。刘某的户口从农村迁到城市，成为城市居民，其父母在农村有两套小产权房。刘某想把房屋出卖却没有得到村里的同意，村集体认为刘某不是村集体组织成员。刘某对房屋的继承参照农村宅基地的继承方式。至于继承后的过户事宜，这里就不在赘述。另北京有一案例，朱先生与北京市郊村民叶某签订了书面房屋买卖协议，以45万的价格购买了无法办理正式产权的该村小产权房一套，后房屋价格水涨船高，叶某以签订的房屋买卖合同无效为由诉至法院，要求朱先生退还房屋。受理此案的北京市门头沟区法院认为该协议是在按照当事人真实意思表示且不违背法律规定的情况下签订的有效合同。判决驳回了原告的诉求。前例表明在没有法律明文规定的情况下，小产权房的市场运行模式参照了法律特别是物权法对农村宅基地的有关规定，后例则说明合同法关于无效合同的规定对小产权房的要求并不是绝对的。事实上，小产权房与农村宅基地有着明显的区别，国土部对农村宅基地的确权有着明文的规定，但对小产权房却不准任何部门发给产权证明。

2.小产权房现状和成因

小产权房作为房地产市场价格上涨的刺激性产物，至今规模在全国范围内已经十分庞大。究其原因，无非就是价格、利益的分割不均。农村集体用地转换为城市建设用地的方法是政府征用，政府征收的费用较该土地转变后的价值可谓卑微。土地转型的增值价值的大头被开发商拿走。农民村集体自发的建设小产权房出售，通俗的说就是与开发商和政府夺利，小产权房的几个低的主要原因也在于此，应为工程省去了配套开发费用和税款等成本费用，价格低的同时必然也破坏了国家的土地利用总体规划和税收额，不承认小产权房的合法地位无可厚非，但低廉的价格让各地乡村集体迎风而上，小产权房的规模和建筑总面积惊人，国家住建部和国土部已经下文遏制。

二、小产权房的法律地位和司法乱象

1.小产权房在法律的夹缝中生存

我国物权法中并没有对小产权房这一概念的规定，所谓小产权房，也不过是人们对村镇集体所有的农村集体土地上兴建的无法进入房地产市场交易、无法获得国家发给的房产证并进行房产登记的住房。之所以没有直接将小产权房当做违建直接拆除是因为小产权房打了宪法和土地管理法的擦边球。我国宪法第八条和第十条规定农村和城市郊区的土地除法律归国家所有的归集体组织所有。土地管理法规定，任何单位个人进行建设，必须依法申请使用国家土地进行建设，但是兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的或者村镇公共设施和公益事业建设的除外。小产权房作为乡镇批准建设的在农村集体所有的土地上建设的住房似乎有着一定的合理性。

2.司法中小产权房问题的争议

由于小产权房只具备普通商品住房的居住价值，确实了商品房市场中的流通价值，法律上也没有规定小产权房侵权的具体救济方式，这就给小产权的使用者在维护自身权益的时候造成困难，也使司法机关审理此类案件时处于尴尬境地，只能按照民法的一般原则为依据进行司法救济，法官的主观价值影响断案的结果。此外，面临国家拆迁的情况时，小产权房的使用人可能只能就是使用得到补偿，这较有产权的所用人拆迁所得要少的多。

三、解决小产权争议的建议

1.控制叫停在建预建小产权房

在沒有明确的解决办法和途径之前，应该坚决控制小产权房的发展，严禁小产权房的开发建设，对现有的小产权房进行规范化的统计和调查，对质量严重不符合标准的小产权房坚决拆除。

2.对现有小产权房给予定性

小产权房在给房地产市场降温中起到了明显的不可忽视的作用，为解决居民生活问题，缓解社会矛盾方面都有贡献，国家不该一棍子打死。对现有的小产权房登记备案，对补交税款的小产权房，应该归于国家经济适用房体系中去，维护现有手续合理，质量有保证的小产权房，对严重违规操作的个人或者组织进行罚款教育。即所谓教育一片，肯定一片，惩治一片。

四、结束语

小产权房问题不仅关系国家大计，也关系到民生疾苦，合理的处理小产权房问题，让违法投机者受到惩罚，让合理善良者权利受到保护，是小产权房问题对法律构建的要求，合理立法，妥善处理小产权房问题还需要大智慧。

参考文献：

[1]彭万林.民法学.中国政法大学出版社.1994

[2]中国法制出版社.中国土地管理法.中国法制出版社.2013

作者简介：

叶繁（1992.07～），男，辽宁沈阳人，辽宁大学法学院在读研究生。

协助执行产权转移相关问题探讨 第4篇

金绍达:法院拍卖房屋时,拍卖的买受人一般不是案件的当事人,因此有些买受人并不重视房屋所有权的转移登记。本来,协助法院执行的登记并不要求当事人申请,但是,有些登记机构担心在受让人还没有缴纳契税时,我们就凭法院生效法律文书和协助执行通知书先给办理转移登记不妥。因为《契税暂行条例》第十一条规定了“纳税人未出具契税完税凭证的……不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”。而实际上这一担心是没有必要的。

第一,对于依人民法院生效的法律文书登记问题,最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的法发〔2004〕5 号文规定了两种情况。一种是按该文件第二十七条的规定,“人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记”。这是由当事人自行申请,和正常的登记只有一个差别就是受让人可以单方申请,但申请登记的要件应当齐全。另一种是按该文件第一条规定,“人民法院在办理案件时,需要国土资源、房地产管理部门协助执行的,国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项”。协助人民法院执行是司法权的延续,也是登记机构应尽的义务,登记机构无须按正常的程序和要件就可以办理。亦即登记的要件不齐全(如没有上一手的权属证书)或是不经正常的登记程序(如当事人一方或双方都不提出登记申请),登记机构都可以办理。

第二,《物权法》第二十八条规定了“因人民法院……的法律文书……导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书……生效时发生效力”。人民法院要求登记机构协助执行的是已经生效的法律文书,在登记机构还没有协助执行之前,在法律上,被执行的房屋所有权已经转移为受让人所有。但是在登记簿上所记载的仍然是被执行人,这就造成了实际权利状态和不动产登记簿所记载的权利不一致,如果长期不予协助,一旦其他法院将该房屋仍然作为被执行人的房屋进行查封,登记机构就很难处理。

论小产权房的法律现状及完善 第5篇

摘要：现代社会，日趋复杂的经济关系以及城市化进程不断加速，推动着房价的居高不下。城市公民普遍感觉住房、供房压力大。而当前，在我国“房市”市场内，“小产权房”也随之应运而生。所谓“小产权房”者，究竟为哪般社会概念，其内涵几何？本文作者将试从不同层次和角度对“小产权房”问题予以剖析，基于对《物权法》等相关部门法的解读。探讨“小产权房”的合法性问题，在概述“小产权房”的特点上，提出能否由“小产权”转向“大产权”等相关问题以及有关完善意见，希冀相关政策在规范及完善我国“房市”的同时，使社会各方利益能达至一个均衡点，以促进社会和谐发展。

关键字：小产权房 合法性 完善意见

在大众心目中，“小产权”并不是一个严格的法律概念，它是人们对于某类社会现象及其客观存在的一种约定俗成的统称。

众所周知，房屋建筑首先需要产权证书。而所谓“小产权房”，是指借由“乡镇产权”或者“集体产权”而不是由“国家产权”而产生的一种房屋建筑。从这可知，“小产权房”大致有以下两种：一种是在集体企业或者在原有耕地上所建，另一种则是在宅基地上所建。而宅基地，以法律对之界定，则是指农村居民因为自身身份的特殊性为满足其住房需要，利用本集体所有的土地，建设房屋、建过房屋或者准备建造房屋。

综上论述，源于“乡镇产权”及“集体产权”的房屋建筑本身就属于违法建筑，其合法性本身就受到质疑。而源于“宅基地”的“小产权房”，从法律上说。其所有权是属于农村集体而并不属于个人，因此购买者的产权能否得到保障，这也是亟待法律予以确认的问题。

二、小产权房客观存在之原因探究

（一）小产权房价格低廉

由我国的相关土地管理制度可知，我国现有的土地资源分为两种：一种是国有土地，而另一种则是集体土地。在对国有土地进行开发利用时，应从政府部门手中取得国有土地的建设使用权，并需交纳一定费用，然后地产开发商再予以开发且出售。这其中自然还包含开发商的成本以及利润。同时，在国有土地上所建设的房屋一般居于城市中及其周边，人口密度大，自然供求关系相对紧张。

而在集体土地上的建房，则是农民凭借自身农村集体经济组织成员的身份所获得的资源，无需相关费用。这是国家对于农村居民的政策倾斜，因此如果房地产开发商从农民手中取得“宅基地”的使用权，暂且无论其合法与否，价格上肯定低于“国有土地”使用权。同时，在“集体产权”上所建设的“小产权房”，其于城市中心相对较远，交通、经济等诸多条件相对不完善，所以，供求关系较宽松。因此，“小产权房”的价格一般之于同类商品房价格的1/3左右，但是在住房条件及附属设备方面和同类商品房相比，并无太大区别。

（二）管理机制的执行缺失

1、相关土地管理法规缺乏有力执行

《物权法》第152条明确规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《土地管理法》第34条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。可见，农民对于宅基地享有“有限度”的权利，即只能用于建造自身所需的住宅及附属设备。但是，在巨大的经济利益面前，农民、集体组织、地方政府以及房地产开发商可能形成“利益同盟”。对农民来说，其出让宅基地使用权的经济利益远大于其“面朝黄土背朝天”的劳动所得；对于地方政府与集体组织而言，这可以为其带来可观的财政收入;对开发商，其所获自不必明言。从某种程度上来活，“小产权房”也正是在多方利益的推动下产生并发展的。

2、对于违法行为的查处不严厉

《土地管理法》第76条明确规定：非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。而在现实中，政府部门作为“土地资源”的利益攸关方，要求其作为一个严格 的监督者不切实际。例如，某些地方政府对于利益受损民众的投诉充耳不闻，更有甚者，一些地方政府会以征收方式，将集体经济所有的土地转化为国有土地，再以相对低廉的价格“转让”给开发商。在这些情况下，要求政府对于土地管理的违法行为予以严厉查处实属困难。

三、“小产权房”的社会影响

(一)存有巨大的风险

由上论述可知，“小产权房”是缺乏法律依据性的。换言之，小产权房并不受法律保护，所以，其存在着巨大的风险。小产权房存在着巨大的房屋质量风险，因为是开发商违规建造，这种非经正规程序且在商业利益驱使下形成的商业现象自然受到商品经济自身缺陷即盲目性的影响。开发商极有可能为了攫取更大的商业利益，从中克扣材料成本，这样的房屋更有可能成为“烂尾楼”。

(二)产权不明，易造成法律纠纷

现实中，购买者不能获得合格的房屋所有权证。因此，买受者则对自己所实际支配的“物权”并不享有确定的排他力，在其权益受到侵害时，并不能依法受到法律保护。从实务上看，房产的“五证”包括土地使用规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、建设工程施工证还有商品房预售许可证。由《物权法》及相关条例可知，开发商并不能获得合格的土地规划许可证，在缺乏这最基本的依据后，买受者可能在最后无法取得房屋的产权证书。在产权不明的情况，不排除多个市场主体对其主张权益，这样，既不利于政府的有效管理，也容易产生更多的法律纠纷。

(三)造成耕地面积的持续减少

在经济高速发展的现代社会，耕地面积越发减少。究其原因，很多被用于住房、工业用地建筑。随着农村人口进一步向城市集中，更少的务农人员的存在更是导致耕地面积减少的一个重要原因。同时，小产权房的出现，是城市化对农村施以影响另一有力佐证，其进一步压榨了耕地存在的空间。乡镇政府、农民、开发商在经济利益的驱使下，将原有耕地改造成“小产权房”，其结果可想而知。

（四）增加政府的管理成本

现行户籍登记是凭借房产证办理的。既然“小产权房”并不在合法的范畴内，那么也理所当然地不能通过合法突进获得产权管理部门所授予的房屋产权证书。因此买受者或者是居住者不能登入相应的户籍管理。而这些人原籍所在地的公安部门找不到原有人员，这样将不可避免地出现人口管理混乱等局面。

四、完善“小产权房”的建议

目前，我国小产权房问题无法杜绝的根源所在即是城乡二元发展结构。城乡的二元存在以及发展不利于社会发展、时代进步的要求。在我国建立行之有效的法律法规，并对之予以有效执行、监督是完善土地管理制度的内在推力，也是社会经济和谐发展的客观要求。

优化确认土地权益的相关立法

首先，立法是整个法制工程的不可缺少的一个重要环节。在整治“小产权房”这个问题上，我们首先应做到有法可依。在我国“一元、二级、多层次”的立法体制中，需保障“小产权房”出现问题时，国家的法律能够有效对其进行规制。我国《宪法》即规定集体土地使用权能够转让。这说明，现实中“小产权房”的出现不并违背宪法。而《土地管理法》却需进行违宪审查，因其相关的法律条款与保护农民土地利益起到冲突。这种对所有权的不合理限制也是变相地对堆农民进行的某种交易限制以及“经济剥削”。因此，笔者认为，让农民充分参与到城市化的进程中，令其享有土地非农业进程中的相关权益，是改造“小产权房”的基础所在。

其次，我国的土地制度是以建立在《土地管理法》的基础之上，而《物权法》仅在“宅基地”相关论述上对“小产权房”进行规制，而《民法通则》中有关“小产权房”的法条更是少之又少，仅在第74条第3款作出如下规定：集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。这样的管理体系可能有利于国家对于土地资源的 行政管理，但是不利于农民对自身权益的保障。笔者认为，我国应建立以《物权法》为核心的土地管理制度，在修改《物权法》的相关内容中，首先，应进一步强调农民对于“宅基地”的处分权以及农村集体组织对集体土地的处分权。在明确权益的同时，还应详细规定其法律后果。这样在国家行政管理以及公民自身权益保障的博弈中，尽可能找到一个双方均满意的均衡点。

完善“小产权房”管理制度

“小产权房”已经在城市尤其是大城市周边有一定的普及。完全漠视乃至否认其客观存在是一种极不现实的手段和方法。对于“小产权房”，国家首先应彻查“小产权房”是否在规划圈内。如果“小产权房”在规划圈之外，同时其难以用于耕地使用，这种情况下可以令其通过补办相关手续使其合法化，由“小产权”转变为完成的“大产权”。而在其他的情况下，国家应权衡有关利弊，针对不同的状况，征收层次不同的奢侈品消费税。以税收杠杆“小产权房”进行调控。这样既能保护耕地，也能维护法律的权威。

同时，我国《物权法》规定，登记是不动产公示的法定方式。在规制“小产权房”的问题上，应完善我国的土地登记制度。即在认可“小产权房”具有一定法律效力的同时，应将其纳入土地登记制度的范围之内。在这种“公认”的权益确认制度下，买受者的有关利益能够得到国家的认可以及保护，同时，也利于国家对于小产权房的管理，还方便公安部门的户籍管理。

建立对小产权房的质量监管

由前所述，因为需攫取经济利润。开发商对于“小产权房”的质量并不能给予保障，这样买受者的权利也将会受到很大的损害。对“小产权房”的质量监管，理所当然地保障了买受者的生命权、财产权。对于质量不合格的“小产权房”，国家应当予以严厉打击，并依法对其进行拆迁，一方面在处罚开放商的同时，国家仍应注重保障买受者的权益。即建立一定的补偿机制对于买受者合法权益的保障具有现实意义。

五、总结

众所周知，法具有滞后性。而“小产权房”这一社会现象的出现肯定有其必然性。虽然，现时的“小产权房”与我国现行的法规相冲突，但是，从另一个角度来说，这也不失为解决当下房价居高不下的一个瓶颈突破口。在规制“小产权房”的问题上，出现了多方利益主体。其中包括农民、集体组织、开发商、城市居民、政府部门。在这场利益博弈中，政府在保障 社会经济良性发展的同时，还应兼顾公平。

笔者认为，通过政府有效有力的宏观调控，小产权房问题能够得到妥善解决，各方利益也能达到一个均衡点，而规制“小产权房”更有可能引发一项变革性的法律巨变。

参考文献：

[1]王文革:《城市土地配置利益博弈及其法律调整》，法律出版社，2008年

[2]乔新生：《“小产权房”的制度创新经验》，中国改革，2007年第8期

[3]刘月喜：《农地产圈制度存在的主要问题和改革思路》，武汉学刊，2006年第2期

[4]张玉莲：《小产权房合法化的法理探讨》，湖北警官学院学报，2010年7月第4期

小产权房问题初探 第6篇

[关键词]小产权房；集体土地；利益冲突

一、小产权房形成原因

（一）现实原因

1.商品房价格急剧上涨

众所周知，近几年我国房价涨幅是惊人的。城市化带来住房需求急剧膨胀，国家住房保障体系不健全、炒房、房地产开发暴利和政府权力腐败等诸多因素使房价居高不下。近20年来的房地产开发，基本上是以开发商赢利并以为少数富人服务为宗旨的，因此在房地产开发中别墅、高档公寓、大户型住宅成为房地产开发的主体，约占总量的60%以上，小户型、低价住宅很少。而在房地产开发中投资、投机性房地产占到相当比例，由于炒作过热，导致房价节节攀升，这种状况严重脱离中国国情，使人民怨声载道。①我国的城镇住房体系包括商品房、经济适用房、廉租住房和限价房。商品房的建设由于土地的取得是以公开招标的形式，地价成上涨的趋势，房价也高涨到了中低收入者望而却步的地步，后三者是国家的保障性住房，但由于供应有限，需求者太多，国家和地方设置了很多条件，必须购买者具备这样的条件才有资格买房。这样很大一部分人就被划定在了门外，他们为了求得一房，甘愿冒各种风险，因为他们买房只是为了居住，所以促成了小产权房市场的兴旺。②

2.市场经济凸显土地价值

市场经济的发展凸显了土地价值，而房地产开发的巨大利益与农民得到的征地补偿款的巨大落差使农民开始想办法自己开发土地来主动参与房地产开发带来的利益分配。城市化和新农村建设使很多农民入住楼房，形成许多农民小区，村委会等集体经济组织借此机会多建住房销售给非本集体经济组织的购房者已经成为公开的秘密，而其中不乏销售给城市居民的小产权房。农民和农村集体经济组织从小产权房开发中得到土地增值收益而城镇居民又能低价住上自己的房子，买卖双方利益的驱动以及经济上的供求关系造成当前小产权房热销的火热场面。

（二）制度原因

小产权房归根结底是我国城乡二元土地流转制度的产物，对小产权房的种种限制源于对集体所有的土地的限制。按照现行正规的做法，城市房地产土地开发如果想使用农村集体土地，必须履行如下手续：首先，该地必须符合该市的土地利用规划，先由国家征收转为国家所有的土地，再由国家将建设用地使用权出让给开发商，开发商开发建设后再出售给购房人。也就是说，根据正规的房地产开发程序，集体所有的土地不能直接进行房地产开发，而必须经过征收变为国家所有的土地才能进行房地产开发，集体作为集体土地的所有权人不能将集体建设用地使用权出让给房地产开发商，集体建设用地使用权不能进入土地一级市场自由流转，集体土地所有权的处分权能受到限制，这是小产权房问题的法律制度原因。小产权房问题与我国房地一体主义立法模式，集体建设用地使用权流转限制以及土地征收制度密切相关。

（三）利益冲突

小产权房的问题实际上是在集体土地利用过程中各种利益之间发生冲突和竞争的问题。“各种利益之间之所以产生冲突和竞争，就是由于个人相互间的竞争、由于人们的集团、联合或社团相互间的竞争，以及由于个人和这些集团、联合或社团在竭力满足人类的各种要求、需要和愿望时所发生的竞争。”③小产权房的出现就是对我国土地市场利益分配公正的追求产生了“小产权房”这种目前非合法的事物。

根据国研中心课题组的调查，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5%到10%;地方政府拿走土地增值的20%到30%；开发商则拿走土地增值收益的大头，占40%到50%。④农村建设用地使用权流转与其说是土地管理问题，不如说是中国最大的国民收入分配问题。处理小产权房问题，也就是对整个社会资源的再分配问题，因此评价小产权房这一现象，必须对小产权房的发展中各方的利益做出分析，从而得出发展小产权最大的受益者是谁，以便在符合国家和社会长远发展的前提下，制定公平的分配制度。在商品房之外出现小产权房的建设与销售直接带来了房地产利益格局的重构。把土地开发的收益尽量多地留在本村，是农村集体大力开发小产权房的经济诱因。因为小产权房的开发，直接改变了原有房地产开发过程中的土地增值收益分配。最主要的受益者从县市级政府和房地产商，变成了村集体、乡镇政府或农民。显然，在这个利益重构的分配格局中，房地产开发的最大获利者既不是地方政府，也不再是开发商，而是村民与村集体。

二、根本的解决之道

小产权房的症结在于我国实行城市、农村分离的二元土地制度。我国城乡二元化的经济发展模式的确立为我国经济发展做出了巨大贡献，但“城乡二元结构”己成为当前中国经济和社会发展的严重障碍。城乡二元结构，阻碍生产要素在城乡之间的交流和市场经济的发展，并导致资源

分配的巨大不平衡，使得城乡之间产生巨大差距。农村经济落后，农民收入微薄，特别是农民唯一可获得的土地收益被国家以土地征收、土地征用等方式拿走后，“小产权房”的出现表达的是农民合理的土地利益诉求。农村集体土地在房地产一级市场上的限制性使得“小产权房”非合法化，并且带给集体经济组织成员巨大的利益损失，使其被排斥在土地利益分配链之外，这种现象本身是非常不公平的。即使现行集体土地制度对于集体土地的流转做出种种限制，意在保护农村耕地，保护农民的基本权益，但是随着时间的推移、社会的发展，涌现出来的小产权房问题警示人们，现行土地管理制度的缺陷已经暴露出来，改革完善土地管理制度的时机逐渐趋向成熟。打破城乡二元的土地制度，建立有利于改變城乡二元结构的体制机制，实现城乡一体化发展才能根本改变目前集体土地的窘状，使得集体经济体组织共享土地利益。“小产权房”合法化有利于推动城乡人口双向流动，城市居民可以选择到农村定居，避免资城市源缺乏，生态环境变差等随着城市人口越来越多出现的问题，农村人口在具有一定经济能力之后可以选择城市居住，接受较好的教育、医疗服务。“小产权房”合法化能够推动农村基础设施的迅速发展，城市居民到农村定居必然带动道路、用水、用电、学校、医院等基础条件大幅提高，有利于农村经济的发展和农村生活条件的改善。“小产权房”合法化能够促进高素质人才向农村的流动，这不仅提高农村人口的平均素质，也能够带动农村人口素质的逐渐提高。

打破城乡二元经济结构，实现城乡一体化发展，在城市居民和农村人口不存在任何身份上、素质上的差别之后，“小产权房”合法性问题也会迎刃而解，这正是解决小产权房问题的根本途径。

[注释]

①刘维新.《“土地二元产权“体制-”以租代征“小产权房”久禁不止的症结》.《交流》.2008，(04):73

②魏凤秀.《浅析小产权房名堵暗涌现象》.《经济研究导刊》.2009，(06):155.

③庞德《通过法律的社会控制》.上海:商务印书馆，1984.

④刘彦，谢良兵.《“小产权房”暗战土地收益》.《中国新闻周刊》.2007，(26):27.

[参考文献]

[1]操小娟.“小产权房”的法律问题及相关制度的完善[J].华中科技大学学报，2004，22，(6).

[2]丁兆增.农村土地权流转研究[J].经济与社会发展，2007一01，5,(l).

[3]何辉东，愤怒.“小产权房”何时解禁[J].新财经，2007，(9):37.

[4]王云利.浅析小产权房法律问题.法制与社会.2009，(01):108一109.

[5]刘彦，谢良兵.“小产权房”暗战土地收益.中国新闻周刊.2007，(26)24一27.

[作者简介]马致豪，太原科技大学。

小产权房法律问题探析 第7篇

小产权房指的是在农民集体土地上, 由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产企业开发建设, 并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。

“小产权房”和“大产权房”虽然只有一字之差, 但二者却大有不同。

第一, “小产权房”与“大产权房”的根本区别在于它们所依托的土地所有权不同。“小产权房”所使用的宅基地是农村集体土地, 其产权是不完整的, 处于法律的灰色地带。相比之下“大产权房”所依托的是通过正当程序取得的、并交纳了土地出让金的建设用地使用权或宅基地使用权。

其次, “小产权房”与“大产权房”相比没有房产管理部门所颁发的房产证。按照我国目前现行相关房地产法律的规定, 房屋开发商的“五证”是购房者取得房产证的先决条件, 如果没有“五证”, 房屋产权管理部门是不能为该房产办理房产证的。“小产权房”的权属证书是由乡镇政府或村委会制作的, 这种权属证书没有房管部门的盖章, 因此是没有产权保障的, 换言之, 小产权房是不能办理房屋的产权过户手续的, 对于产权人来说, 也就失去了转让、处分、收益的基础,

最后, “小产权房”与“大产权房”最大的区别是价格。“小产权房”在集体土地上建设, 在建设房屋时不需要缴纳土地出让金和相关的税费, 开发成本低, 相应地其价格就较低。而“大产权房”有所不同, 它是在依法出让的国有土地上建造的, 开发商在开发时, 通过“招标、拍卖”等方式获得宅基地使用权或者建设用地使用权, 并且交纳了土地出让金和相关税费, 开发成本相对较高。因此, 经过正当程序建立的合法产权房在市面上的价格较高。

二、小产权房的成因

1. 城市化进程中解决农民负担问题的一种方式。

从农村集体的角度讲, 不管房屋是大产权还是小产权, 只要能能解决住房问题、提升农民生活质量就好。于是, 在经济利益的刺激下, “小产权房”的建设有了发展的原动力。“小产权房”在建设的过程中, 不论是通过对过去宅基地一对一的调换也好, 还是按照市场价格调整也好, 使本村集体农民除了获得一处住房自住以外, 每户还能补贴两三套房子。除了满足自住需求以外, 剩余的房子是可以卖掉的。“小产权房”的交易这才慢慢浮出水面了。

2. 随着最近几年房价的飞涨, 在城市无力购买房屋的人们将目光投向了城郊农村的“小产权房”。

据上所述, 小产权房的价格比较低, 一般是城市商品房的1/3到1/4, 正好满足了许多经济实力不足的购房者的需求, 随着需求的增长, 在农村特别是市郊开发“小产权房”的规模越来越大。有学者表示, 现在房子这么贵, 房子贵了大家会想怎么样才能买到便宜的房子。这当然是情理之中的。

3. 现行土地制度是根本原因。

在我国现行土地制度下, 农村集体土地只有被用来从事农业生产, 若要从事非农产业, 则必须先出让给国家, 转变为国有土地。随着市场经济的发展, 集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距巨大, 这种价值的巨大差距给不健全的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会, 集体土地所有者受利益的驱动而产生了以非法律的形式主动进入土地供给市场的动机。

三、小产权房的法律问题

(1) 小产权房的物权法问题

小产权房与我国物权法中规定的宅基地使用权有着千丝万缕的联系, 本文将通过对宅基地使用权的分析来定位小产权房的法律性质。

宅基地使用权, 是指农村居民以及少数城镇居民在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施, 以供居住的权利。

由于我国农村社会保障体系尚未全面建立, 宅基地使用权是农民的安身立命之本, 从全国范围来看, 现在放开宅基地使用权的转让和抵押的条件还是不太成熟。因此, 我国《物权法》第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

房屋属于不动产, 根据《物权法》的规定, 登记是不动产物权变动的生效要件。我国《物权法》第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记发生效力;未经登记不发生效力, 但法律另有规定的除外。”在我国, 房屋产权证明的颁发部门为各级房管局, 所以某些小产权房房主得到的由乡政府所颁发的“产权证”实质上是不能作为合法产权证明的。所以, 从物权的角度, 小产权房的交易确实有“非法”的嫌疑, 难以按照现有法律程序获得合法的产权。

(2) 小产权房交易的合同法问题

“小产权房”所取得的“产权证明”并非合法的产权证明, 不能实现小产权房物权的真正变动。那么在“小产权房”买卖合同签订后, 双方当事人的利益如何进行保护, 就与该合同的生效与否有着很大的关联了。

《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面:1、合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力。2、意思表示真实。3、合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者规定, 有约定的还应当符合约定。

四、小产权房的法定租赁权

(1) 小产权房法定租赁权的概念

法定租赁权指的是农村村民的房屋所有权转移给非本集体成员, 从而产生了非本集体成员对宅基地的使用关系, 此时, 由法律规定该使用者对该房屋下的宅基地在房屋可使用年限内享有的法定租赁权。新的房屋所有权人应当向集体组织支付相应的租赁费用。法定租赁期限通常不受合同法20年最长期限的限制, 但是新的房屋所有权人不能通过改建或其他增强房屋质量的方式以延长房屋使用期限。这就是小产权房法定租赁权的基本含义。

(2) 小产权房的法定租赁权效力

法定租赁权的效力体现在:在法定租赁期间, 宅基地使用权处于休眠状态, 国家不得向法定租赁权人主张, 但可以小产权房所在的集体经济组织主张其所收租金或直接向租赁权人收取租金, 这就是法定收益权。

(3) 小产权房法定租赁权的变更

法定租赁权可能发生的变更是:小产权房法定租赁人将宅基地上的房屋再次转让给第三人而发生主体的变更。如果该第三人为该集体组织以外的成员, 则该第三人将成为新的小产权房法定租赁人, 第三人在房屋可使用的期间享有小产权房的租赁权, 并有义务向农村集体组织支付法定租金;如果前述第三人是该集体组织的成员, 那么此时的宅基地使用权就可以随之一同进行转让, 原宅基地使用权人与法定租赁权人退出三方权利义务关系, 取而代之的是新的第三人与集体经济组织之间的宅基地使用权关系。

(4) 小产权房法定租赁权的消灭

导致法定租赁权关系消灭的原因可能有:1、房屋灭失;2、原所有权人买回房屋;3、合同无效或被撤销或解除使权利归于消灭;4、房屋买受人抛弃房屋;5、宅基地灭失或被国家征收或征用。

若发生以上原因中前四项之一的, 法定租赁权随之消灭, 所有的权利义务关系以及房屋恢复至房屋买卖之前的状态;若发生了第五项原因, 那么基于该宅基地上的所有权利义务均归于消灭。

参考文献

[1]马俊驹余延满:民法原论[M], 第三版, 法律出版社, 2007年版, [1]马俊驹余延满:民法原论[M], 第三版, 法律出版社, 2007年版,

[2]王利明:物权法论[M], 中国政法大学出版社, 2003年版。[2]王利明:物权法论[M], 中国政法大学出版社, 2003年版。

[3]王云利:浅析小产权房法律问题[J], 法制与社会, 2009年第1期。[3]王云利:浅析小产权房法律问题[J], 法制与社会, 2009年第1期。

[4]孟勤国:物权法开禁农村宅基地交易之辩[J], 法学评论, 2005年第四期。[4]孟勤国:物权法开禁农村宅基地交易之辩[J], 法学评论, 2005年第四期。

小产权房法律若干问题的探讨 第8篇

一、小产权房问题概述

小产权房并不是严格意义上的法律概念, 小产权房是人们在概括和归纳小产权房的诸多特征中得出来的, 对小产权房的概念和小产权房的本质特征进行明确有利于探究小产权房产生的原因。

(一) 小产权房的概念

在目前对小产权房的定义过程中, 大体上可以分为两类。从土地性质上来理解, 小产权房的土地性质为农村集体土地, 其中农村集体土地又可以分为集体建设用地和农用地, 乡政府或者是村委会拥有土地的所有权, 相比于小产权房, 大产权房的土地性质是国有土地。

从小产权房的所有者身份上来进行理解的话, 一方面, 小产权房的土地性质为农村集体土地, 非本集体经济成员拥有小产权房的产权。如果购买建设在农村集体土地上房屋的人是本集体经济组织的成员, 这种房屋就是合法的, 如果购买房子的人为非本集体经济组织成员, 那么这种房屋的性质就是小产权房, 因此可以理解为, 只能本集体经济组织的成员才能购买农村住房。从上述的两种理解上可以看出:首先, 小产权房的土地性质为农村集体用地, 其土地性质和商品房及经济适用房的土地性质是不同的。在没有经过国家征收和政府拍卖程序而转变为国有土地的土地上建造的房子属于小产权房, 这就是小产权房的土地性质特征。然后, 城镇居民或者是一部分本集体经济组织之外的农民等一些非本集体经济组织成员购买的房子为小产权房, 这体现出了小产权房购买者的主体特征。

在我国, 小产权法到现在为止并没有得到法律的保护, 因此从法律的视角上并不能将小产权房归在法律的范畴之内, 小产权房是开发者在没有缴纳土地出让金和相关税费的情况下在农村集体土地上建设的住房, 非本集体经济组织成员购房无法获得国家机关颁发的产权证以及土地使用权证书。所谓产权证指得是房屋所在地的乡政府或者村委会颁发的产权证书, 这种证书是不具备法律效应的, 国家的相关法律并不能保护购买者的利益。

(二) 小产权房分类

从小产权房的本质特征出发可以将小产权房分为以下三类:首先, 如果农民在自家的宅基地上建造房屋, 并把房屋出售给本集体经济组织之外的人员, 这种被称为小产权房下的“农民房”, 这种住房的建设是合法的, 但是销售对象是不符合规定的。然后, 乡政府或者村委会在集体土地上以建设新农村的名义建设农民住宅。最后, 通过村委会与开发商的合作, 将土地和资金结合起来, 在农村的大面积集体土地上建设小产权房, 并向社会公开出售。

(三) 小产权房特征

和如今的商品房不同, 小产权房主要有以下几个特征。第一, 小产权房的土地性质不同, 农村集体土地性质是小产权房土地的主要性质, 小产权房的建设用地主要是农村集体建设用地, 只有小部分的小产权房是在耕地上直接建设的, 而商品房的土地性质为国有土地, 这一点小产权房和商品房在本质上是不同的。第二, 小产权房的权利是不完整的, 在农村集体土地上建设的住房称之为小产权房, 小产权房的购买者不能得到法律的保护, 另外我国《土地管理法》中的一些规定也使在农村集体土地上建设的小产权房没有完整的权利, 购房者对于小产权房并没有完整的产权, 很多权利无法行使。第三, 小产权房的参与主体非常的广泛, 小产权房涉及到开发商、农村集体组织、城市居民和很多主体的利益, 并且这些利益之间存在着紧密的联系, 这也间接的推动了小产权房的建设和发展。小产权房的建设主体是土地提供者和小产权房的建设组织者, 村委会出面来进行小产权房的建设, 同时以相应的优惠政策来吸引开发商的投资。第四, 小产权房没有足够的合法性要件, 在法律层面上国家并没有承认小产权房购买者的所有权, 只是在乡镇范围内对小产权房承认。小产权房的这种不合法性导致了很多购房者为了解决非本集体经济组织成员这一限制因素而迁移户口, 以获得小产权房的合法身份。第五, 小产权房的地理位置比较特殊。我国的城市化建设进程和小产权房的开发是有紧密联系的。第六, 小产权房具有比较明显的价格优势, 与商品房比较, 小产权房能够节省土地出让金和税费开支, 从而具有了较大的价格优势

二、小产权房的主要法律问题

对于小产权房的合法化问题, 很多专家都持有不同的意见, 因此, 下面对于小产权房的法律问题进行分析。

(一) 宪法并没有限制小产权房的存在

宪法虽然对转让土地所有权进行了禁止, 但是土地所有权在法律的规定下是可以流转的, 应当以物权平等的原则来对待集体土地流转和国有土地流转问题, 对于小产权房不违背我国的法律主要有以下几个方面的原因:第一, 小产权房并不违背宪法, 在宪法中没有说明小产权房是违法的。第二, 在我国《土地管理法》的规定中:不批准农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的。并没有对农民出售出租房屋的行为进行禁止, 现行的土地管理法限制了集体建设用地的使用, 但是在对于农民个人在宅基地上修建的房屋进行出售这种行为并没有清楚的规定。国家规定了公民的一切行为都必须要遵从宪法, 从而可以看出小产权房并没有违反法律。

(二) 小产权房是具有一定的产权的

虽然购买的小产权房并不具有像商品房一样的完整的产权, 但是也不能说购房者对于小产权房不拥有任何产权, 如果将小产权房理解为不受法律保护, 只能理解为没有登记, 主要是因为没有针对农村房屋登记建立相应的系统。同时, 村民对于宅基地上的房屋拥有完全的所有权, 建设小产权房并没有违反集体建设用地的规定, 在城镇居民向农村购买房屋的法律规定方面还不是很明确, 是不违法的。

三、解决产权房的主要问题的法律对策

人们开始对小产权房进行关注主要是源于北京宋庄画家村农民马海涛向画家李玉兰夫妇起诉得案件。从2006年9月开始, 当年出售农房的宋庄当地农民起诉了李玉兰等12名曾在北京宋庄镇购买农房的艺术家, 案件诉求为主张当年所签房屋买卖协议无效, 宋庄当年出售农房的当地农民要求收回己售出的房子。主要是因为购房艺术家由于不是通州区宋庄镇农民而不具有购买农房资格。北京市第二中级人民法院终审判决双方签订的房屋买卖协议无效, 被告交出所购房屋, 马海涛向李玉兰支付房屋及添附部分的赔偿款九万余元。

这件案子的判决成为了无数小产权房买卖双方、地产开发商的法律风向标。在这个案件中主要牵扯到两个方面的问题:一方面是房屋买卖合同的有效性。另一方面是在该房屋买卖合同无效的情况下如何进行法律责任的划分。下面对于如何解决小产权房的主要问题提出一些法律对策。

由于小产权房是一个及多方的利益的问题, 它的不适法性和相对的合理性决定了应当区别对待现存的不同类型的小产权房, 根据相关的法律进行引导。小产权房在我国大力建造的现状已经和我国的法律环境和我国土地管理法规的规定产生了冲突, 因此应当通过立法来解决上述的问题, 解决法律在这方面的滞后性缺点。

(一) 使存量小产权房向合法化方向发展

通过立法来使小产权房具有合法的法律地位就是小产权房的合法化, 小产权房合法的法律地位能够保证集体经济组织可以单独或者联合开发商进行房地产开发建设, 从小产权房的问题根源上来说, 还是由于小产权房的土地性质所决定的, 由于我国所实行的“房地一体主义”, 因此小产权房合法化的法律途径是允许农村集体建设用地使用权进入土地市场自由流转, 这样就不存在所谓的“小产权房”, 只存在集体建设用地上开发的“商品房”。

(二) 针对小产权房问题建立明确的法律

对于小产权房如何处理的问题, 如果直接拆掉或者全部给予合法化都是不行的, 各个方面都无法接受。本文认为, 主要是由于时间和空间上的不同导致了小产权房的处理具有一定的难度, 在小产权房的处理过程中应当遵循三个原则:首先在时间上应当将某一个时间作为节点。对于此节点之后的小产权房的建立要进行严肃的查处。然后对于这个时间节点以前建造的小产权房地方政府应当根据不同的情况进行不同的处理, 对于严重违反城乡土地建设规划的小产权房, 虽然是建设在耕地上或者集体的建设用地上也要坚决的进行拆除, 应当将建立在农村集体建设用地上且符合城乡统一建设规划的小产权房合法化, 第三, 在小产权房开发过程中出现的一些权钱交易的情况应当坚决的制止, 并对相关的责任人进行法律上的惩罚。总而言之, 小产权房关乎到各个方面的利益, 应当根据各个方面的诉求来制定相应的解决方案, 在遵循公平和公正的原则上设计出满足各方利益的最佳方案。在打破政府垄断土地流转的基础上构建社会主义和谐社会。

(三) 强化监督机制, 明确各方责任

政府一直没有在小产权房的问题上执行相应的监督和监管作用, 政法在法律执行的过程中也存在着很大的不透明性, 因此应当通过强化监督管理机制和加大巡查力度来明确地方政府的责任, 及早的发现问题, 及早的制止问题, 及早的报告问题, 及早的处理问题。应当鼓励人民对违反规定的情况提出自己的意见, 乡镇政府和村委会要发挥到联系农村居民和国家与政府的作用, 同时应当制定相应的惩罚措施, 严厉的惩处那些监管不力和执法不严的地方政府, 如果有国家公务人员特别是领导干部涉及到违法行为应当由相关的纪检部门进行处理, 从根源上限制违法问题的产生。地方政府的监管部门可以采用考查、谈话等方式在政府内部对官员的行为进行监督, 在开发商方面, 应当以现行《土地管理法》为依托, 切实的履行好自身的法律责任, 禁止一些只看重利益的开发商侵占国家的集体土地。将群众举报和媒体的报道结合起来, 并对举报的现象进行激励, 对于出现违法的相关部门和个人严格的责罚, 通过多种方法的综合运用解决问题。

(四) 建立集体土地使用权流转的相关制度

在集体土地使用权的问题上很多学者也进行了相关的研究, 应当以我国的基本国情为出发点来建立和健全集体土地使用权流转的相关制度, 只有这样才能保证农村集体组织能以平等民事主体地位参与合法化的小产权房开发, 并将小产权房开发过程中形成的土地增值收益还给农民, 从而能够相应国家的号召解决三农问题。

四、总结

小产权房问题自从出现以来就引起来各方的重大关注, 小产权房对于集体土地利益分配、耕地保护制度和社会稳定等很多问题都有很大的影响, 应当综合考虑国家、农村集体和农民的利益, 利用法律来解决小产权房问题, 主要做到以下几点:使存量小产权房向合法化方向发展、针对小产权房问题建立明确的法律、强化监督机制, 明确各方责任以及建立集体土地使用权流转的相关制度。后续还应该对小产权房的法律问题进行更加深入的研究。

摘要：为了探讨小产权房法律的若干问题, 本文首先简单的介绍了小产权房, 主要包括小产权房的概念、小产权房的分类以及小产权房的特征。然后介绍了小产权房的主要法律问题, 最后分析了解决产权房主要问题的法律对策。

关键词：小产权房,法律问题,对策

参考文献

[1]张弛.经济法视角下农村“小产权房”流转问题的法律治理[J].甘肃理论学刊, 2011, 06 (06) :127-128.

[2]张启兵.法律视野下小产权房问题实证研究-基于安徽省合肥市的调查[J].东南大学学报 (哲学社会科学版) , 2014, 32 (04) :115

“小产权房”风险问题研究 第9篇

“小产权房”的权属证书没有房管部门盖章, 仅有乡 (镇) 政府或村委会的盖章以证明其权属, 故也称之为“乡产权”。目前“小产权房”的建设、销售、权属登记三个环节, 构成了“小产权房”风险链的链首、链身、链尾。

二、“链首”——建设风险

“小产权房”的建设阶段存在着是否符合规划审批的风险。《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定:“农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的, 应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请, 经村民会议讨论通过后, 按照下列审批程序办理: (一) 需要使用耕地的, 经乡镇人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后, 方可依照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地, 经县级人民政府批准后, 由县级人民政府土地管理部门划拨土地; (二) 使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的, 由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的, 应当经其所在单位或者居民委员会同意后, 依照前款第 (一) 项规定的审批程序办理。”

由此可见, “小产权房”在规划的农用地上盖房, 这包括两种情况, 一是占用基本农田, 二是占用耕地。如果未经政府批准, “小产权房”在规划的农用地上盖房, 此类建设一开始就是不合法的。除此情形外, 如果“小产权房”在规划的非农用地上, 由相应人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准建设的有质量保证的房屋, 从房屋建设本身而言, 该类“小产权房”不违法但即使建设合法, 并不意味着“小产权房”的其他环节没有风险。

三、“链身”——销售风险

购买“小产权房”的主体包括两类群体, 一是本集体经济组织成员, 该群体购买是法律允许的。风险主要存在于第二类群体, 即本集体经济组织以外的城镇居民。1999年5月国务院发出《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》, 该通知规定:“农民的住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅, 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。”此外, 《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。”第六十三条更明确规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”从上述规定中可以看出, 农村宅基地属集体所有, 村民对宅基地只有使用权。与城市房地产最大的不同之处, 这种建设在农村集体土地上的房屋, 其流转范围仅限于农村人口之间, 不能向城市居民出售, 不得用于非农业建设。将建在集体土地上的房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护。

四、“链尾”——权属登记风险

城市居民购买了“小产权房”, 产权不能明确。“小产权房”因其土地性质, 不能办理国有土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由于无法登记权属, 城市居民购买的“小产权房”将面临至少四方面困境:一是“小产权房”无法上市交易, 不能办理房屋的产权过户手续, 也不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利。二是“小产权房”无法办理抵押。根据《担保法》的相关要求, 由于“小产权房”受限制, 抵押权人将无法顺利将抵押物变现。三是“小产权房”无法办理继承。对于购买小产权房的购房者, 在原购房人死亡后, 其继承人仍无法对该房屋享有继承权, 并办理有关的过户手续, 房屋价值无法延续。四是“小产权房”无法对抗国家的征地和拆迁。一旦国家决定对该集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁, 对于购买该类房屋的城市居民来讲可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之外。

五、“小产权房”风险链小结

综上所述, 从运作程序来看, “小产权房”包括了三个紧密相关的环节, 即建设环节、销售环节、产权登记环节。与此对应, “小产权房”的“链首”的风险主要在于建设环节存在着是否符合规划审批的风险;“链身”的风险主要在于购买者主体不适合, 房屋买卖合同不受法律保护的风险;“链尾”的风险主要在于权属无法登记, 产权不能明确的风险。这三个环节的风险构成了“小产权房”的“风险链”。

参考文献

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小产权房“合法”入市问题研究 第10篇

关键词：小产权房,合法化,对策

一、引言

近几年来随着经济的发展,房地产市场的变化,人口的增加以及工业化、城镇化的迅猛发展,小产权房的数量急剧增加,虽然其“身份”一直没有得到法律的认可,但是仍旧在市场中占有一席之地。本文所研究的小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,亦称“乡产权房”。众所周知,小产权房由于其产权证是由乡政府和村委会颁发的,其合法性的问题也就是成了最大的争执。国家目前并不承认小产权房的产权,并且部分地方政府颁布政策法规认定小产权房的转让与交易是违法的。但是在我国的宪法以及法律法规中并未对这一问题予以明确的规定。也就是说,法律的模糊性,让小产权房处于尴尬的境地。而其实小产权房产生的根本原因是我国的土地制度并不是城乡统一,农村土地制度与城市土地制度是分离的。小产权房能够迅速地发展是因为其由于近年来房价的飞速上涨,其自身具有价格低的市场优势,同时也与目前我国的农村经济发展状况有着紧密的关系。它的发展能够给农民带来可观的经济收入,故笔者认为对于小产权房的法律地位应当予以承认,让小产权房能够合法入市,进入房地产交易市场,对于“三农”问题的解决有着推动作用,对我国的房地产市场的稳定有着促进作用,因此,针对小产权房目前的司法困境应当予以解决。

一、小产权房入市的困境

(一)法律规定模糊

关于小产权房的法律规定,我国一直存有缺陷,这一问题要从两个方面上来看,一是法律对于小产权房的规定模糊,二是现行法律之间存有冲突。对于小产权房的法律地位的规定一直是不明确的。从法律渊源上看,《中华人民共和国宪法》并未对农村集体土地制度中的小产权房这一问题予以规定,而《民法通则》同样也存在着漏洞。再谈现行的法律,2006年《中华人民共和国物权法》颁布,但没有涉及到于小产权房问题。物权法中的第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。①这条法律规定只能说是小产权房目前的交易并不产生法律上的效力,但是其法律地位并不是明确的。《物权法》对我国农村土地制度的使用,流转的问题采用授权立法,交给了《土地管理法》。但《土地管理法》只是对农村中农民集体所有的土地使用权加以规定,其并未指出小产权房的问题。

而对于小产权房的法律规制,在现行法律中是存有矛盾冲突的。首先是《土地管理法》与《宪法》之间存有冲突。法律规定中对于小产权房的违法问题在宪法中是未作出明确禁止性规定的,而普遍认为小产权房违法,相关部门针对小产权房发出的强制性文件并采取一系列强制性拆除措施,并不是依据宪法制定其地方性文件。而是依据我国的《土地管理法》所作出的。该法第63条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。②然而,《中华人民共和国宪法》第10条规定:土地使用权可以依法转让。③国有土地使用权和集体土地使用权均属于宪法规定中的土地使用权,所以在市场交易中其享有同等的法律地位,只要其对土地的开发利用合法,那么其应当享有一致的法律保护。小产权房中存有违规建筑的情况,但是大多数的小产权房是合理规划建成的,这一点并不违法我国宪法的规定。而我国的法律原则中,下位法不得违反上位法的法律精神,《宪法》的位阶高于《土地管理法》。而相关部门根据《土地管理法》作出的规定就违反了宪法的法律精神,这样相互矛盾的法律规定,是不利于对于小产权房的依法管理的。第二点则是,《土地管理法》与《农村土地承包法》之间存在矛盾与冲突。关于农村土地转让权的问题,两部法律的规定是截然不同的。我国现行的《农村土地承包法》中的第10条、第34条规定均承认农户的农村土地转让权,而《土地管理法》第63条则持相反的态度,其规定农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。④可见其否认农户的农地转让权,这两部法律存在着明显的冲突和矛盾。

(二)小产权房对粮食安全问题构成影响

小产权房目前所面临的第二个方面的困境,就是其与粮食问题有所牵连。其日益的发展已然对粮食安全问题构成一定的影响。首先是现存的小产权房中存有违法建筑,非法占地的情况;其次,小产权房正式合法进入市场后,由于中国地少人多的国情,中国人口数额不断的增长,城镇建设用地的压力逐渐增大,将对耕地进行合法占用,耕地的占用将对粮食安全构成问题。

首先,我国目前的小产权房存有侵蚀我国农业用地的情况,大量的小产权房的建造是侵占了农用地。我国人口众多,土地是稀缺资源,而我国的耕地更是重点保护的资源。我国耕地面积只占土地面积的10%多一点。根据国家六部委召开的全国县市、乡镇、村级干部国土资源法律知识电视电话会议,国土资源部负责人公布了这样一个数字,截至2006年,全国的耕地面积为18.27亿亩,人均只有1.39亩,其中北京、天津、上海、浙江、广东等省市人均拥有的耕地,比联合国粮农组织确定的0.8亩的警戒线还要低。会议中提到几百万亩被侵占的土地中,大量农业用地被用来开发成了小产权房。⑤小产权房的违法建造,对耕地是一种破坏,对粮食安全构成了影响。非法建造的小产权房该如何处置是小产权房合法入市的瓶颈之一。

其次,农村集体土地既是农村的社会保障也是中国粮食问题的后盾。影响粮食安全的因素主要有三个:人口、人均粮食需求量、耕地数量。如果想要维持粮食的安全,就要保证三个因素的不变。而事实上,我国人口数量的增加,耕地数量的减少,这些不争的事实都是在威胁着中国的粮食安全问题。而近些年来房地产事业的不断发展,城市建设发展用地的不足,大量的城郊耕地已经被占用。此时,如果准许小产权房合法入市,在现有小产权房基础上另加建造,而建设发展用地的有限性,则必然对耕地进行占用。耕地的减少,则会对我国粮食安全问题造成不良影响。粮食的减产,其所带来的人均粮食量的减少,最后则必然影响经济的发展和政治的稳定性。

二、小产权房的合法入市对策

(一)对于小产权房应当疏导而非禁止

小产权合法入市的最大瓶颈就是其允许进行流通,则会造成耕地大面积减少,形成粮食安全问题。但事实上,真正造成土地违法案件激增的并不是小产权房,其症结是在于一些地方政府的违法行为。一些地方政府通过调控土地出让金来获取高额利润,扩大自己的财政收入。其使用征收补偿方式将集体土地转换为国有土地,只给农民少量补偿金,而将土地出让给开发商,这些地方政府从中牟利的违法行为是真正造成如今耕地面积大量减少的原因。由此可见,对于土地制度管理应当通过确立明确的规范,以往的禁止性政策的收效是甚微的。2015年“三农”问题仍是热点,小产权房问题的解决不能一直避而不谈。笔者认为对于小产权房,应当是采用疏导政策,逐步建立城乡统一的建设用地市场,允许农民依法通过多种方式参与开发集体所有的土地,依法对其进行经营并保障农民合法权益。也就是说,集体所有的土地在经过有关部门的批准后就可以参与房地产开发,这样受益的主体由以往的政府变成了农民,对于农民的收入会有显著的改善和提高。而政府则应该保障其所管辖的行政区域的耕地总量不减少。并且切实发挥其监管职能,加强对土地的统筹规划,提高土地利用率,做到非经法定程序,不得擅自变更土地使用用途。对于集体土地,应该对其严格保护,一改以往的禁止性政策。

(二)完善我国的《土地管理法》《行政法》《物权法》,加大对地方政府的监管力度

要进一步完善我国的行政法规。国土资源部执法监察局负责人指出,在当下的土地违法案件中,地方政府成为主导因素。凡是性质严重的土地违法行为,几乎都涉及政府或相关领导。在这样的房地产市场中,政府不单单是行政权力机关,而是作为房地产市场中的一种“交易主体”,其土地管理的问题上则必然出现诟病。政府的行政权力滥用是造成我国农村土地管理现象混乱的真正原因。对此,要进一步完善我国的《土地管理法》,进一步明确政府的行政权力,确定法律责任,同时完善关于农村土地承包经营权流转方面的规定。要完善我国《行政法》关于土地征用制度。我国土地的二元结构形式使得我国地方政府拥有征收征用农村土地的权力。要实现对行政机关的征收、征用行为的监管与规范,则要完善我国的《行政法》及《行政诉讼法》,同时完善监督体系,承包方所签订的合同不得授权或者委托,必须由其亲自签订。同时明确行政机关的责任,对于违反此项规定给承包方造成损失的,给予直接责任人行政处分;构成犯罪的,依法追究责任人刑事责任。完善《物权法》关于集体土地征用制度。目前我国《物权法》对于公共利益界定十分模糊,这也是学界争论多年的问题。这给了地方政府可乘之机,地方政府可以声称是公共利益的名义对土地进行征收征用,从中进行牟利。因此《物权法》的完善,对于公共利益的界定是尤为重要的,对于约束地方政府将起到很大作用。

(三)对于现存小产权房的处理

对现存小产权房的处理,笔者认为不能“一刀切”。“一刀切”只能是劳民伤财的方式,激化矛盾。小产权房的现有分为占用耕地和非占用耕地的。对于占用耕地的,国家应当认定其违法。为了保护耕地,为了今后小产权房的管理,对于占用耕地的应当给予少量补偿金后,坚决予以拆除。对于占用非耕地项目的处理,则应当将其转化为合法住房。因为其并没有影响到粮食生存,也并未影响到农业生态问题,且能为农民带来切实的经济收入,对房地产市场能够起到稳定房价的作用,使得房地产市场归于平稳。对于没有占用耕地的小产权房,应当予以登记。补交土地出让金和有关项目税费,补办有关手续并处以罚款之后可以转为合法。这样的处理,既能避免激化关于小产权房的矛盾,同时对我国已经流失的耕地也能够做到一定程度上的收复,并且做到防患于未然。对于违法占用耕地坚决拆除,将对今后小产权房的问题起到一个坚决的警示作用,占用耕地问题也会大大好转。

(四)修正我国现行法律的土地制度

我国《宪法》第10条规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。……土地的使用权可以依照法律的规定转让。”⑥由此可见,集体土地和国有土地在土地的所有权方面并没有差异,小产权房是并不违反我国宪法的规定。在此基础上,对于我国的现行法律应当予以修正,不能让小产权房处于灰色地带,对其管理应当做到切实的有法可依。

应当由全国人大常委会对《土地管理法》做出修改。《土地管理法》的修改应以《宪法》精神为宗旨,对于违反《宪法》的条款需进行违宪审查,使得自身的条款规定不再与《宪法》起到冲突。对其法律规定中与保护农民土地权益相冲突的法律条款应尽快修改,对集体所有权行使的种种不合理限制应予以取消,逐步实现《土地管理法》的体系修改。我国的《土地管理法》,是国家实施土地管制的法律依据。对于其修改意见应当尊重广大公民的意见,要使得不同群体与阶层的诉求都能充分表达。科学民主的立法是尤为重要的。应当允许小产权房对外的流转,不仅局限于农村集体,增设规定使得宅基地使用权人在不违反其基本居住条件的情况下,经过集体成员的同意允许,可以将其小产权房的使用权予以转让或者赠与,所以对于《土地管理法》第4条关于国家统一对土地用途实施管理的规定,应当予以修改。同时对于农村土地的使用权应当依照我国《宪法》的规定,准许其转让,享有和城市土地的相同身份认同。

三、结语

小产权房清理问题初探 第11篇

濮阳已建市30余年，由于城区早期所建房屋已趋于危房，且城市框架自2010年开始明显扩大，我市进入新农村建设的高峰期和新城区建设的高速期。在这个过程中，有相当一部分群众来市法律援助中心反映涉及到产权手续不完善的“小产权房”的拆迁、清理问题，主要表现为对“已购买小产权房的群众对于小产权房不受法律保护”以及“小产权房清理政策不明”的担忧。

上述现象不仅存在于我市，从全国范围来讲也是值得关注的问题，本文试用有限篇幅简要探讨有关小产权房清理的部分问题。

二、小产权房性质及产生解读

准确来讲，“小产权房”最早来自于民间的习惯称呼，并非规范的法律用语，是相对于有房地产管理部门发放产权证的“大产权”房屋而言的。小产权房通常是指在集体所有土地上，以旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设等名义，由乡村集体经济组织直接开发或乡村集体经济组织与开发商合作开发建设的房屋。

小产权房现象存在已久，最早可以追溯到上世纪90年代初，当时经济的快速发展以及国家公房制度的大幅改革，促使我国的房地产市场迎来了第一个重大发展机遇。在这个阶段，一部分地处城市边缘的农村居民开始销售在自家宅基地上自建的房屋，但局限于零星的个人行为。后来慢慢演变为部分村委会出面与房地开发商开始搞所谓“联合开发”，尤其是2005年前后国家提出了“社会主义新农村建设”的要求，国家的惠民政策在一定程度上成为了小产权房开发的变通理由，小产权房进入了成片开发的高峰期。

由于不需要缴纳土地出让金以及税费，小产权房的售价一般处于同期、同地房屋市场价格的40%-50%，对于有刚性住房需求又没有足够资金的人群具有很大的吸引力。据有关统计，截至2012年我国小产权房的面积已达66亿平方米，占全国住宅总量的比重超过了30%，主要存在于城市郊区或城乡结合部。

三、近年来的政策沿革

国家关于小产权房问题首次提出明确观点是在2007年，国土部发文要求“尚未销售和2007年12月30日以后新建的小产权房予以拆除，对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全國小产权房处理政策出台后一并处理”。此后，有关部门多次针对小产权房问题提出了有关的要求，部分省市包括自身实际情况出台了一系列政策，但基本上都是停留在文件层面，尚未发布具体的处理意见。群众对此早有了解，但因为国家并没有大的行动，所以也并未密切关注。

但2011年11月，发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确指出“小产权房不得登记发证”，并将包括我省在内的部分省市列为了清理小产权房工作试点。2012年9月28日，河南省住建厅印发了《关于在全省开展“小产权房”问题清理摸底工作的通知》，要求各地市对本辖区的已售小产权房进行摸底登记并制止、查处在建、在售、预售的小产权房，包括我市也于今年开始了清理摸底工作，虽然制定了工作时间表，但至今仍未出台统一明确的清理政策。

四、对于清理工作的建议

第一，要认清形势，十八届三中全会提出了“建立城乡统一的建设用地市场”的改革目标，我们完全可以大胆预测：在放开二级土地市场的改革进程中，政府的“征地”角色将逐渐弱化并最终退出历史舞台，集体土地建设用地入市或许只剩下了操作层面的问题，现在所谓的“小产权房”，也将成为今后新的、合法的房地产开发模式。

第二，要树立正确的指导思想，“惠民生、保稳定”是我国当前的首要工作任务，是一切工作的出发点，开展清理小产权房清理工作应当站位全局统筹考虑，坚持以人为本，要通过开展该项工作达到“打击违规开发，维护房地产市场秩序和国家土地政策”以及“惠及民生、促进稳定”的双重效果。

第三，要正确认识造成当前小产权房严峻形势的客观原因，小产权房的存在严重干扰了房地产市场秩序并严重危害国家土地政策，确实需要开展大力整治工作，但我们不能回避造成这一现状的客观原因。

一是不能回避产生市场需求的客观原因，近年来，我国的房价直线上升，远远超出了普通家庭的经济承受能力，网上曾出现的一篇计算工作多少年才能买起一套房屋的帖子，虽然是以笑话形式出现，但却真实反映出了当前群众的购房压力，而国家的保障性住房工作开展迟缓，远远不能满足群众需要。部分群众靠贷款买的起房子，但却是有一部分群众贷款也买不起房子，而购买小产权房的群众基本都是因为买不起正规开发的房屋才选择了价格明显低于市场价格的小产权房，很多群众明确表示：不是不知道小产权房存在风险，但价格便宜的小产权房却是唯一的选择。从这一点来看，购买小产权房者基本上都是因为居住需求，而不是为了经营。因此“小产权房在一定程度上缓解了当前保障性住房不足的矛盾”的观点也不是没有一点道理。

二是不能回避小产权房得以出现、长期发展的客观原因，小产权房的建成和销售需要一个很长的周期，有关部门的监督不力、执法不严正是导致了违规开发和销售现状的重要原因。

三是不能回避市场混乱导致概念模糊的客观问题，我们不能忽略一个现象，那就是部分所谓正规开发的楼盘，往往也都是在手续不全的情况就开始内部认购或虚假“预售”，造成了社会上出现了“手续不全也没事，开发商到时候可以办出房产证”的错误认识，甚至部分小产权房开发者在销售时也曾谎称“以后可能办的出房产证”，在一定程度上影响了群众的判断。

第四，要正确理解“清理”的含义，我们认为“清理”不是单纯的“拆除”，应当包含“完善手续”（即所谓“转正”）和“拆除”两方面内容。从目前来说，我们认为在清理小产权房时应当以现在为时间节点，区别对待：

一是对于已经出售给个人的小产权房，在条件允许的情况下，可以通过适当补缴税费的方式，完善手续，办理房产证（个别省市也曾有先例）。

二是对于正在建设以及尚未出售的小产权房，如果不影响规划且房屋质量合格，可由政府收购，以公租房、廉租房等形式出现；如果影响规划或房屋质量不过关，则应当一律拆除。

总的来说，小产权房清理工作涉及面广、影响力大，开展不善，受害最大的不会是已经将房屋卖出从中牟利的违规开发者，不会是对小产权房现状负有责任的政府，而是普通老百姓。我们相信党委、政府能够均衡各方利益，制定出合乎社会发展需要的小产权房清理政策，把清理活动做成一项惠民生、保稳定的大手笔。

小产权房问题分析与治理研究 第12篇

关键词：小产权房,城乡二元土地使用制度,集体土地,土地管理法

近年来,在国家各项政策调控下的房地产市场价格仍居高不下,尤其是北京、上海、广州等一线发达城市,商品房价格仍处高位,这样就催生了小产权房的诞生和发展,并在全国范围内迅速扩张,其自身的合法性及争议性使小产权房成为了房地产研究领域的热门话题,引起了全社会的广泛关注。

一、小产权房现状分析

小产权房,一般观点指的是在城市郊区的乡村集体土地上以“新农村建设”为旗号或者打着“城中村改造”的头衔在农民集体土地上建造的房屋,通过乡镇政府、村委会自建或者与房地产开发公司合作,未经国家相关部门的规划和审批,私自开发售卖的房屋。由于小产权房在未向国家报备和审批的前提下私自开发,没有向国家缴纳土地出让金等费用,因此小产权房不能获得由国家房屋管理部门颁发的房屋所有权证,民间称为“大红本”,因此是不受法律保护的。

小产权房的产生与发展有其特殊的历史条件和背景,准确的说,小产权房顺应了当下房地产市场普通商品房价格居高不下的历史潮流,虽然国家出台了一系列法规措施限制房地产价格上涨,但目前的房地产市场仍旧是卖方市场,受房地产自身因素以及受供需矛盾的影响,房价始终维持在一个稳中上升的价格环境中,而小产权房由于其自身的特殊条件,房价比一般的商品房要低很多,所以自然成为广大消费者青睐的对象,因此在房地产行业的大环境下,小产权房应运而生并获得长足发展。

二、小产权房成因分析

(一)城乡二元土地制度不平等地位

我国城乡二元土地使用制度将城市的国有土地和农村集体土地割裂开来,由于我国《土地管理法》规定任何单位或个人需要建设要想开发集体土地只能通过国家征地的方式,由集体土地转变为国有土地,最后由国家出让给土地使用者,这其中的巨额土地收益被国家垄断,在目前我国的征地补偿制度下,农村集体经济组织和村民得到的征地补偿款微不足道,远远少于在集体土地上自己开发小产权房得到的利润,这种“同地不同权”、“同地不同价”的局面势必会影响房地产市场的运行。

(二)城市商品房市场乱象

小产权房发展壮大的另一个原因就是城市商品房价格的过快上涨,随着城市化的不断发展,人们对于房屋的刚性需求日益增大,虽然国家推出了一系列廉租房和经济适用房政策,但数量很少难以满足广大消费者的需要。而小产权房的最大优势就是其价格优势,低廉的开发成本等一系列优势使房地产开发商将目光转向小产权房的开发,与城市商品房相比较,小产权房的价格优势相当明显,吸引着大量买不起城市商品房的消费者。

(三)法律不完善及监管缺失

长期以来,关于小产权房的法律合法性地位一直存在争议,从早期的法律允许到后来的政策禁止,小产权房在合法与违法之间来回徘徊,这仅仅从政策角度限制小产权房,而这时的小产权房已经遍布全国各地,没有法律的明确约束和政策的强制清理,小产权房问题不可能得到根本解决。

除了法律制度不完善的原因外,政府相关部门的监管不力也是促使小产权房发展壮大的原因之一,一方面,各部门之间由于职能的重叠和交叉导致对于小产权房问题的处理上,各部门之间相互推诿。另一方面,对于在法律上“打擦边球”的小产权房,各地政府及其相关管理部门的执法尺度难以把握。

三、小产权房治理策略

(一)“小产权房”的制度改革

治理小产权房的首要措施是从根本上改变不平等的城乡二元土地使用制度,从制度上解决国有土地与集体土地地位失衡的现状。国家作为政策和制度的制定者,应该通过立法和政策支持保护农民的合法权益,在合理的范围内允许集体土地使用权流转,放宽集体土地使用限制,保障农民的基本权益和农村经济的可持续发展。其次,将国有土地市场与集体土地市场相统一,不同产权的土地可以在市场中自由流转和交易,拥有同等的权力和地位,真正达到“同地、同权、同价”。

(二)“小产权房”解决措施

从制度上的改革可以从根本上促进小产权房问题的解决,但制度建设并非一朝一夕,是一个需要长期实践调查论证的过程,因此对于现存的小产权房治理应分别处理。

对于已经建成的小产权房,在治理上存在难处,既不能全部推倒拆除,也不能放任不管,如果全部取缔会造成土地资源的严重浪费,同时也会触及多方权利主体的利益,因此对于这种小产权房应该采取温和的手段,通过政府回购将此类小产权房吸纳到保障性住房、经济适用房或廉租房体系中去,改善城市住房紧张的局面,缓解部分低收入群体买不起商品房的现状。

(三)“小产权房”的法律建设

修改土地管理法中对于集体土地使用权流转的限制,允许集体建设用地上商品房开发自由流转、宅基地使用权有条件流转,只要在集体组织同意和保障基本居住条件的前提下,允许农民将自己的宅基地合理流转,这样有利于缓解目前紧张的征地矛盾,对盘活农村土地经济和促进城乡房地产市场一体化也具有积极的作用。

四、总结

小产权房问题,归根结底是在法律不完善情况下各利益主体针对土地收益展开的一场博弈,由于涉及到政府土地收益和农村集体土地使用者的利益,在这个过程中,政府作为改革的领头人和政策的制定者,不能一味地维护自身的权益,应当采取广泛的社会调查研究,听取农民这个最基本的权益主体的意见,在各权益主体的参与和讨论下合理妥善地制定相应的土地政策,这样在各方的共同努力下,小产权房问题也就自然而解了。

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