房地产成交价范文

房地产成交价范文（精选7篇）

房地产成交价 第1篇

近几年,在城镇住房制度改革和城市化进程加快的背景下,二手房的交易需求随着新房价格的上涨和土地供给的有限性而日趋增加。二手房作为特殊的商品,不仅交易环节和过程具有复杂性,而且挂牌价格和成交价格的因素较为复杂。合理的挂牌价格和成交价格有利于房地产市场中稀缺资源的优化配置,对减少房地产价格泡沫,保持房地产市场持续健康发展有着重要的作用。 本文的研究目的主要有两点;一是二手房的交易价与挂牌价之间的关系如何;二是二手房的成交价的影响因素有哪些。以期为房地产价格评估市场法的改进提供相关依据。

查阅国内外文献不难发现,目前对房地产挂牌价的理论研究相对较少,对成交价格与挂牌价格的关系研究更少,现有的研究主要是对土地不同类型价格之间关系的研究。殷跃建、谢杭、郑文娟(2006)以2003-2005年武汉土地储备中心挂牌出让的土地为对象,在分析地块的使用性质、区位条件的基础上,将基准地价、挂牌价和成交价进行数理统计分析,得出成交单价与基准地价、挂牌价之间存在明显的线性相关性。国外关于二手房交易价格的研究主要集中在二手房价格指数,比较典型的代表国家有美国、加拿大、澳大利亚、英国、德国。通过对房地产价格指数形成特征价格理论、重复销售法理论以及混合模型理论等研究成果。国内也有部分学者对市场价格的影响因素进行研究,由于房地产商品的特殊性和价格的复杂性,不同的研究方法、研究角度,不同的参数获取, 得到研究结论不尽相同。

1数据来源与检验

1.1数据来源

根据本课题的研究目的,在查阅有关二手房价格的相关文献的基础上,设计调查问卷。通过问卷的试调研和专家意见法,对调查问卷问题进行改进。例如:根据专家建议,项目布局的调查问题具体细化成卧室数量、客厅数量、卫生间数量;由于调查主要在福建省进行,对调查问卷中项目区位的影响因素进行剔除处理。

调查问卷委托高校房地产经营管理专业的学生和房地产中介企业,通过对二手房交易的买家、卖家进行走访来完成调查问卷的填写。调查问卷在填写的过程中需遵守真实性、客观性的原则,以保证研究结论的科学性。

1.2问卷检验

(1)信度检验

信度指标是对信度的一种定量化的描述方式,信度指标的量化值称为信度系数 α。信度系数越大,表明测量的可信度越大。不同的研究者对信度系数的界限值有不同的看法,一般认为:0.60-0.65为不可信;0.65-0.70为最小可接受值;0.70-0.80为相当好;0.80-0.90为非常好。本文在数据标准化处理的基础上,采用spss19.0软件进行可靠性分析,基于标准化项的可靠性统计量 α 值为0.765>0.700,说明我们得到数据的可靠性很高,满足数据的可信度要求,可以对数据进行其他的相关分析。

(2)效度检验

内容效度是指测量目标与测量内容之间的适合性和相符性。本文在前面的问卷形成过程中,体现出问卷内容效度的确认是通过两个方面的工作进行的。一方面, 本文的测量表是在参考了相关文献的基础上,结合本研究的特点进行的修正;另一方面,本文的问卷在大规模发放之前听取了专家的建议,很好地提升了本研究的量表的内容效度。

结构效度通过项间相关性矩阵的计算,经过一些变量的删除处理后,价格与因素之间具有一定的相关性。

2二手房成交价与挂牌价关系研究

2.1模型选择

二手房的挂牌价格代表着房屋所有者对房屋价格的预期判断,也是当时房屋价格水平的体现。成交价格是购房者与房屋出售者对房屋价格的水平达成共识的体现,成交价格往往是房地产市场价格水平的一个导向,也体现着购房者心理预期的价格水平。本文将采用线性关系的函数模型对二手房的成交价格与挂牌价格进行分析,即二手房的成交价与挂牌价的关系模型为:

式1中的Y为二手房的成交价格,X为二手房的挂牌价格,a为挂牌价格的系数,b为常数项;

由图1回归标准化残差的标准P-P图,可以看出,模型分析时数据大部分都分布在一条直线的两侧附近,可以说明数据和模型的拟合程度效果较好。

通过对数据分析产生的散点图进行判断,见图2回归标准化预计值散点图。

由图2可以看出,进行分析的数据呈现明显的线性关系,所以本文采用的线性模型关系的效果是比较理想的。

2.2函数模型系数的确定

通过运用spss19.0的一元线性回归分析,得到了线性函数模型的系数,见表1一元线性函数回归系数。

通过表1可以得出函数模型的回归系数,挂牌价的系数为0.976,常数项为-1.773,即函数表达式为:

式2中Y为成交价格,X为挂牌价格。

2.3函数模型的检验

通过回归分析得到成交价格与挂牌价格的关系表达式,但是同时还需要对得到的表达式进行验证。

本文将通过R、F、p三个参数对函数表达式进行检验,三个参数的数值如表2函数模型检验的参数。

1)相关系数R的评价。本文模型中R的绝对值为0.998,表明自变量和因变量之间的线性相关性较强;

2)F检验法。 F = 36066.485 > F1- 0 . 05满足显著性检验要求;

3)p值检验。(p即表格中的sig值)p =0.000,,显然满足P <α =0.05的显著性检验。

以上三个参数的检验均满足要求,得到的函数关系式满足要求。

2.4不同时间截面下的数据分析

(1)数据分类

本文将以时间为截面对数据整体进行分类。通过对数据的观察可以看出,二手房成交时间在2010年前的数据比较零散,2010年到2012年三年各自的数据相对比较少,2013年、2014年各年份二手房成交的数据相对比较多。所以我们对数据进行了这样的分类:2010年前二手房成交的数据为一类;2010年到2012年三年的二手房成交数据为一类;2013年、2014年各年的二手房成交数据各为一类。

选择以空间区域为截面进行分类的时候,由于得到的数据在空间上分布比较广,而且比较零散,且每个区域内的数据都比较少,所以本文只以时间为截面对数据进行分类。

(2)函数模型的确立及分析

对分类后的数据进行函数模型的确定,根据前文的分析,本文选择线性函数模型,表达式为:

式3中,Y为成交价格,X为挂牌价格,αi为不同分类下的系数,bi为不同分类下的常数。

对每一类的数据进行可靠性分析,结果见表3各分类的可靠性统计量。

由表3及前文的α值的判定标准,可以说明各分类下的数据的可靠性是满足要求的。

所以可以对数据进行进一步的相关分析,通过spss软件的回归分析得出函数模型的系数,结果如表4各分类的函数关系式的系数。

由表4可以看出,2010到2012年的分类的挂牌价格的系数比其他分类的系数要低。通过查阅2010到2012年这三年的房地产政策,发现这三年期间,国家通过调整信贷、货币流动性、加快保障房建设等措施抑制房价过快的上涨。这些政策使得二手房成交价格明显低于挂牌价格。所以导致本文得到的2010年到2012年的函数关系中系数偏小。

通过线性回归分析得到每个分类下函数关系的自变量系数和常数项,同时还需要对得到的系数进行检验,检验系数主要涉及到的参数有:R、调整R2、F、sig。具体每个参数的数值见表5各分类下的函数模型检验参数。

由表5可以知道,四种分类下的函数关系式系数的检验参数均满足要求,说明本文得到的函数关系的系数是可用的。

通过在对数据的分类后进行回归分析得到的函数关系式与整体数据进行回归分析得到的函数关系式,两者挂牌价格的系数基本是在0.97左右,这个在一定的程度上可以证明总体数据经过线性回归得到的函数模型是可靠的。

3二手房的成交价格的影响因素关系研究

3.1关系模型的选择

二手房的成交价格与影响因素之间关系的函数模型有线性函数、对数函数、半对数函数形式等。根据本文的研究目标和研究要求,选择线性函数模型作为我们的成交价格与影响因素之间关系的研究模型。线性函数模型具有对数据处理比较灵活,方便数据的检验,模型形式简单易懂等特点,这样的模型对于日后市场交易来说具有很强的操作性。

本文运用spss19.0软件进行线性回归分析,回归分析中自变量为各影响因素,因变量为成交价格。

从图3可以看出,分析的数据每个样本都分布在一条直线的两侧附近,这说明函数与数据的拟合效果良好。

由图4可以看出,分析的数据样本基本都分布在-2到2,即0的两侧附近,这说明数据与函数模型的拟合程度较好。

3.2函数模型系数

前文对数据进行了线性回归分析,我们得到了线性函数模型的各自变量的系数,见表6函数模型回归系数。

由表6可以知道,函数关系的常数项为-7256.103,其它自变 量的系数 为 βi=(4.445,0.626,- 1.575,0.218, 2.025,- 1.287,14.432,13.245,29.482,11.848,- 3.901, 23.562,17.249,12.343,9.564,9.584)。得到的系数没有出现异常数据,说明得到的系数结果良好。

我们得到函数关系的自变量的系数,需要对函数模型进行检验。主要是检验R、F、p三个参数。

(1)相关系数R的评价。本模型中R的绝对值为0.730,表明自变量和因变量之间的线性相关性较强,函数模型可以解释73%以上的数据;

(2)F检验法。 F = 9.357> F1-0.05满足显著性检验要求;

(3)p值检验。(p即表格中的sig值)p =0.000,,显然满足P <α =0 . 05的显著性检验。

以上三种参数的检验均满足要求,说明我们得到的结果是符合要求的,二手房的成交价格与影响因素之间呈现较强的线性关系。

结束语

通过调查问卷的形式获取到研究需要的数据,运用spss软件进行数据分析,二手房的成交价格与挂牌价格呈高度相关关系,成交价格受到挂牌时间、建筑时间、建筑面积等主要因素影响的关系成立。

本研究不足在于,由于二手房中介企业对交易数据存在保管不完整,交易数据对外保密等因素,使得在获取数据的时候存在一定的困难,因此本文研究的整体数据偏少,在后续的回归分析中会有一定的影响。但是本次研究中总体情况良好,研究得出的函数模型具有解释性。本课题将进一步拓宽调查思路,以更加充实的数据, 对数据开展更多维度的分类研究,使得研究结果能够最真实地体现市场价格规律。

摘要：随着城镇住房制度改革和城市化进程的加快,房地产业迅猛发展,其二级市场逐步成熟。房地产评估需求贯穿于房地产投资、开发、建设、销售、出租、分割、转让、抵押、馈赠、征用、保险、课税、拆除等各个管理环节,亟需开展对二手房成交价和挂牌价的相关理论研究,从而推进房地产价值评估的科学性,减少房地产价格泡沫,保持房地产市场持续健康发展。

房地产项目客户成交客户调查问卷 第2篇

尊敬的业主：您好！您是我们赖以生存和发展的基石，为更好服务业主，谢谢请填写及画√。

购房人姓名：电话：通讯地址：年龄：性别：购房房号：面积：您的销售人员：首次到访日期：认购日期：签约日期：

1、您目前住在：

A 小汤山区域B 昌平县城C顺沙路沿线D立汤路沿线E(注明)_________ 区 ___________小区

2、您目前工作在：

A 小汤山区域B 昌平县城C顺沙路沿线D立汤路沿线E(注明)_________区 __________写字楼

3、您的行业类别：

A政府机关B科研机构C制造业D建筑装潢E广告业F咨询服务G媒体传播与文化产业H金融贸易与保险业I信息技术J房地产业K医疗卫生L教育M法律业N餐饮娱乐O旅游业P商业零售与批发Q自由职业者R离、退休S(注明)__________

4、您的行业性质：A私营企业/民营企业B国企央企C机关/事业单位D个体经商E外资企业F(注明)__________

5、您的职位：A老板、CEOB企业高管

及离退休人员 C企业中层管理人员D企业职员E公务员F待业

6、你平常的出行方式：A公交车B地铁C开车D公交和地铁E公交和地铁和开车F骑车或步行

7、您业余时间喜欢以下哪些活动（多选）

A朋友聚会B度假旅游 C休闲购物 D健身E高尔夫F网球/羽毛球G读书/上网H夜店泡吧I音乐会/演出J麻将棋牌K登山徒步L足球篮球M泡温泉N其他

8、您的来访渠道：

A工地围挡及路过B新浪C搜狐焦点D 搜房E旧客户介绍F员工介绍G纳帕业主介绍H擎天柱I指路牌J短信K地产杂志L发单M(注明)__________

9、您购买产品为： A一居（含61㎡）B两居C大两居D小三居E大三居F商住G底商

10、您房屋面积为：A、60-69㎡B、90㎡C、101-108㎡D、122㎡E、140㎡F、210-330㎡

11、购房目的：A首套自住 B改善自住C投资D 为老人购买E度假F泡温泉J(其他注明)

12、您考虑购买澜郡的原因是：_____________________（按重要顺序排列3项或更多）

A、地理位置B、价格C、周边生活配套D、区域升值潜力E、交通F、开发商品牌G、房屋品质H、园林绿化 I、建筑风格J、小汤山温泉资源K、小区自身配套L其他

13、从开始看澜郡到定房，您共来售楼处几次 :A、当天即定B、两次C、三次D、三次以上

14、包括澜郡项目在内，您的家庭在北京共有几套住房 :A、1套B、2套C、3套D、3套以上

15、您的购房付款方式 :A、一次性付款B、银行按揭付款C、公积金贷款

房地产成交价 第3篇

商业地产整体依然供大于求

2012年第一季度成都市商业营业用房供应量为40.63万m²，环比减少42.16％，同比增长43.16％。成交量为30.18万，m²，环比减少41.41％，同比增长12.93％。虽然本季度无论，是供应量还是成交量较上几个季度都有明显的回落，但总体说来，整个商业市场仍然处于供大于求的状态，供求比为1：0.74。

2012年一季度商业营业用房供应量中以3月份的供应量为首，供应面积是22.47万m²。其次是1、2月份，供应量分别为9.29万m²和2.04万m²。商业营业用房成交量以3月份的成交量为榜首，成交面积为15.60万m²，1、2月的成交量分别，为7.37万m²和8.87万m²。

市场新增供应量开始减少

本季度销售型商业营业用房供应量为40.63万m²，环比下降42.16％，同比增长43.16％。新增项目66个，主城区31个，郊区35个。区域，供应量前三位的分别是城西、双流和城南，供应量分别为7.54万m²、7.43万m²和5.03万m²。项目供应量前三的是城西的摩尔国际汽配城、城中的雄飞中心和郫县的龙城国际，商业营业用房供应量为4.37万m²、3.79万m²和3.11万m²。

主城区2012年一季度新增供应量为21.53万m²，环比下跌38.24％。区域供应量前三的是城西、城南和城中，供应量分别为7.54万m²5.03万m²和4.20万m²。项目新增供应量前三的是城西的摩尔国际汽配城、城中的雄飞中心和城南的人居锦江派，供应量分别为4.37万m²3.79万m²和3.10万m²。

郊区2012年第一季度新增供应量为19.10万m²，占本季度新增供应量的47.01％，环比2011年第四季度下降46％。区域前三位的分别是，双流、郫县和温江，其供应量分别为7.43万m²、4.79万m²和3.62万m²。项目新增供应量前三的是郫县的龙城国际、双流的世代积家和双流，的每日华楠半岛，供应量分别为3.11万m²、3.01万m²和2.43万m²。

整体成交量回落

2012年第一季度商业用房成交面积为成交量为30.18万m²，环比下跌41.41％，同比下跌1293％。其中以3月份的商业用房成交量为首，成交量为11.04万m²，1、2月份的成交量分别是9.20万m²和9.94万m²。本季度成交面积前三甲的区，域分别是新都、双流和城西，成交量分别为8.15万m²、5.21万m²和4.23万m²。成交量前三位的项目全部都是郊区项目，分别新都的香江全球家居CBD、新都的家和家园和双流的世，代积家，成交量分别为1.76万m²、1.50万m²和1.05万m²。新都的两个项目均为大型专业市场。

本季度主城区成交面积11.64万m²，环比下降38.90％，同比上涨78.82％。主城区成交量前三位的区域分别是城西、城南和城北，成交量为4.23万m²、3.00万m²和2.11万m²。项目成交量前三的是城北的成都金牛万达广场、城西的驿鑫乡卿城和城东的天紫界，成交量分别为0.99万m²、0.59万m²和0.51万m²。

郊区成交面积18.54万m²，占本季度成交量的61.43％，环比下降42.90％。其中区域前三的是新都、双流和温江，成交量分别为8.15万m²、5.21万m²和2.98万m²。郊区本季度商业用房成交量以大型专业市场为主。例如新都的香江全球家居CVBD、家和家园、中国塑料城成都国际贸易中心和元贞国际机械城，双流的四川元瑞国际家具博览中心、中国西南摩托车展销中心、成都双流国际汽车城、四川金恒德国际汽车商贸物流城等。

成交价格分析

在政策调控丝毫没有松动的迹象下，对于许多投资人员来说从商业市场中也看到了许多商机，在住宅市场低迷期间，商业市场政策是否受控的不确定性因素下，许多市民在2012年首月率先抓住了机遇。虽然郊区市场商业成交价有小幅度的下降，但由于主城区市场竞争加剧，导致主城区成交价格上涨，从而拉动了全市商业市场的价格，总的来说整个商业市场成交价稳中有升。

2012年第一季度商业用房成交价格为16040元／m²，较上季度环比上涨30.93％，同比增力139.79％。

本季度销售型商业营业用房成交价区域前三的全部是主城区区域，分别是城中、城北和城东，成交价分别为51513元／m²、39833元／m²和25787元／m²。项目成交价前三甲的是郫县的伊萨贝拉、城中的雄飞中心和城西浣花香，成交价分别为131018元／m²、109021元／m²和63130元／m²。总体看来主城区成交价依旧拉升了整体市场成交均价。

2012年第一季度主城区成交价为25419元／m²，环比上涨33.97％，同比增加44.62％。主城区成交价上两万的项目69个。其中成交价前三位的是城中的雄飞中心、城西的浣花香和城北的城东金牛万达广场，成交价分别是109021元／m²、63130元／m²和62460元／m²。

郊区成交价为10153元／m²，环比上涨22.22％，同比上涨25.53％。其中郊区成交价前三位的区域是郫县、双流和龙泉，商业用房成交价分别为12600元／m²、12253元／m²和11422元／m²。项目成交价前三的是郫县的伊萨贝拉、双流的金色校园广场和郫县的舜苑一里阳光，成交价分别为131018元／m²、35000元／m²和32010元／m²。

房地产成交价 第4篇

房地产估价的方法主要可以分成四个方法, 即成本法、是收益法、市场比较法和假设开发法。

一、房地产估价的内容、手段过程和方法

(一) 房地产估价的内容

房地产估价指的就是经过房地产股价专业理论学习, 并通过房地产估价人员资格考试合格, 由有关主管部门审定注册, 专门从事房地产股价的人员, 根据估价目的, 遵循估价原则, 按照估价程序, 选用适宜的估价方法, 并在综合分析隐形房地产价格因素的基础上, 对房地产在估价时点的客观合理价格。房地产估价是科学与艺术的有机结合, 是采用了艺术和科学两种思维模式进行的, 以确保估算出来的房地产价格能客观的显现。

(二) 房地产估价的手段过程

从房地产估价当中包含的关系可以发现, 一般进行房地产估价的手段过程是分成了六个阶段, 每个阶段之间都有具体的运作的方式。

1、对于房地产估价的基本的事项要有一个准确的了解

在进行实际的操作过程当中, 往往会遇到很多的问题, 需要解决的问题也会有很多。这当中有些的问题是直接和房地产估价的整个过程联系在一起的, 而且对房地产估价的额度也是有直接的联系的, 这些问题都被称作是房地产估价的基本事项, 是需要在一开始就了解清楚的。简单的说, 为谁进行房地产的估价、为何进行房地产估价、什么时候进行房地产估价和评估的前提条件就是组成房地产估价的基本事项。

2、对于房地产估价的对象要有准确的了解

(1) 明确评估实体, 也就是要弄清楚评估的对象是什么, 有多大一个范围等。房地产估价的对象有很多种, 可以是土地, 可以是建筑物、也可以是尚未完工的房地产, 或者是已完工正在使用的土地和建筑物结合体即房地产, 在对这些对象进行评估时需要明确的方面主要是包含了位置、大小、用途、结构及建成年代等等。举个例子, 如果说此次房地产估价的对象是旅馆, 那么就应当把握旅馆所处的位置、总建筑面积、结构、建成年代、装修设施设备状况、使用状况 (床位数、入住率、客房卖价) 等。

(2) 明确对象的状态。第一个要了解的就是本次需要评估的对象的所有权是属于谁, 是单独所有还是共同共有, 是否有他项权利限制等等。在我们国家, 由于土地所有权和使用权的分离, 因此特别要注意的就是这个使用权是通过哪种方法获得的, 获得使用权的期限又有多久等等。

3、估价的方法

估价的方法的正确选用对于工作的进行和完成能够达到一个事半功倍的效果, 科学正确的方法一般需要满足两方面的要求, 一个是必须要有科学的理论支持, 另一个就是可以正确的将实际的交易情况反映出来。所以说, 根据这样两个要求就可以从以下的三个方面来选取房地产价格:一是以近期的类似的房地产市场交易的价格作为一个参照物;二是把相似的房地产需要用到的费用重新的建立起来;最后一个就是从该房地产本身的状况来确定它的价值大小。

二、房地产评估价格和房地产成交价格关系

房地产成交价格和房地产估价当中的评估价格是存在着一定的差异的, 总结一下可以概括为三个方面:

(一) 方法的差异性对价格的影响

就算是同样的房地产在不一样的评估方法下进行评估也会有存在评估价格的差异。实际的房地产的成交的价格是受到数量、方式以及销售的速度的影响的。简单的说也就是房地产评估价格有很强的目的性, 但是房地产的成交的价格却存在着不确定性。

(二) 理论和实际的差别

房地产评估理论是建立在替代原理、预期收益原理、成本理论等基础上的, 与房地产成交价格关系最密切的市场比较法评估, 其所评估出的价格也会与房地产实际的成交价格有差别。虽然说市场比较法的评估的房地产价格是建立在房地产成交价格的基础之上的, 但由于房地产的唯一性、成交价格的不确定因素等的关系, 与实际的成交价格也会有一定的差异的。

(三) 销售速度和价格成反比的关系

房地产的评估的价格对于实际的房地产的成交价格是起着一个参考的作用的, 一般的情况下, 如果想要房地产销售的速度快一点的话, 那么实际的成交价格就会要比评估的价格更低。反之, 如果实际销售的价格高于评估价格的话, 那么销售的速度也就会相应的变得缓慢了。

三、结语

房地产评估价格和实际的成交价格之间还是存在着差异性的, 实际的操作运行当中要注意好方法的选择和使用, 同时多考虑影响房地产价格的因素;才可以保证在广阔的金融环境之下, 房地产估价有秩序的进行和发展。

摘要：中国加入世贸组织, 全球经济一体化的趋势逐渐加快。对外开放, 市场经济等等大的金融背景之下, 竞争是越来越强烈。房地产估价行业是随着房地产开发经营、房地产转让、以及以房地产作为融资手段、针对房地产的课税、保险等等的需求而发展起来的, 是近年来发展的非常快的行业。房地产评估价格的方法是依照房地产评估价格的理论、依据评估的目的, 对应开发建设成本、预期收益及交易实例分析来达到对成交价格的宏观调控及微观调整, 而不是简单的只对实际成交价格的日期和区域等因素做一个简单的修订。所以, 房地产估价当中的房地产估评价格和房地产的实际成交价格是存在着一定的差异的。在本文当中, 就是着重的对二者的不同点进行一个分析和探讨。

关键词：房地产,房地产评估,房地产成交价

参考文献

[1]刘宝玉.房地产估价与房地产成交价的关系[J].城市建设理论研究.2011, (16)

[2]姜琳.浅论房地产成交价格与房地产估价[J].科技咨询导报.2009, (09)

2014年秋拍成交价10TOP 第5篇

明永乐 御制红阎摩敌刺绣唐卡

成交价：2.75亿元

拍卖公司：香港佳士得

点评：“永乐御制红阎摩敌刺绣唐卡”流传至今已有600多年，堪称全球最罕见的巨型唐卡。该唐卡通体以金线和五彩丝线绣成，正中的红阎摩显忿怒相，怀抱粉红身的明妃毘院利金刚，明妃左腿缠绕红阎摩腰身，任何一个细节都一丝不苟。

乾隆帝1773年作 御笔《白塔山记》手卷

成交价：1.16亿元

拍卖公司：北京保利

点评：此件著录于《秘殿珠林石渠宝笈续编》的乾隆皇帝亲笔御书《白塔山记》总共五卷。此次上拍的是除《塔山东面记》外的其他四件，此四卷的聚首实属不易，可作为北海史志研究的重要资料。在乾隆帝存世的墨迹中，以同一母题下成套的手卷极其稀少，参考乾隆帝所有存世书迹，此件《白塔山记》堪称乾隆书法作品翘楚之作。

清康熙 米黄釉五彩玉堂富贵玉壶春

成交价：8970万元

拍卖公司：北京翰海

点评：此器纹饰绵密繁复，釉彩华丽，具有锦绣繁华之意，特别是米黄釉绘五彩纹饰的康熙朝瓷器，在市场流通的传世品中十分稀少。

元 卵白釉暗刻五彩戗金碗

成交价：7475万元

拍卖公司：北京翰海

点评：釉色滢澈，内外满釉，纹饰由紫、蓝、孔雀绿、珐琅釉勾出，其间饰嵌金片。经多位专家考证后认为，这是迄今发现的五彩戗金瓷器中，最完整并且色彩和纹饰保存最好的一件，有望将中国陶瓷史的五彩瓷烧成时间提前半个世纪。

清乾隆 粉青釉浮雕“苍龙教子”图罐

成交价：7451.22万元

拍卖公司：香港苏富比

点评：此罐曾是日本东京出光美术馆藏品。此罐从形制来说，似属传统罐式，然而比例相若者此前仅见于极小形制；从工艺上来说，虽然仍以“云龙海水”图案为主题，却循惯例而出新奇。

张大千《惊才绝艳》

成交价：5236.42万元

拍卖公司：香港苏富比

点评：《惊才绝艳》创作于1953年，创作此画时正值张大千工笔创作巅峰时期，曾在1956年巴黎近代美术馆举办的“张大千画展”中展出。画面人物工细写实，服饰图案趋向装饰性，设色艳而不俗，取法于中唐或以前的石窟壁画。整幅画作线条流畅利落，张大千结合明人细致秀丽的笔意，将壁画中的技法修饰得更婉转流丽，形成了独特的工笔人物画风格。

刘小东《违章》

成交价：5236.42万元

拍卖公司；香港苏富比

点评：《违章》是刘小东创作于1996年的油画作品，被专家称为刘小东上世纪90年代极重要的代表之作。画家以“照相”式的视角展开描绘，展现了一群被现实生活中所忽略的“小人物”，用他们的喜怒哀乐、他们最日常的生活状态，提示人们对关注现实的关注。

黄宾虹《江山卧游图》

成交价：4830万元

拍卖公司：北京匡时

点评：黄宾虹晚年所作山水四条屏极为罕见，可以说是其代表性的扛鼎之作。从艺术的角度上说，整个画面元气淋漓，笔力圆浑，墨彩飞动，以“黑、密、厚、重”为最突出的特点。其意境清远而深邃，去尽斧凿雕琢之迹，令观者动容。

赵无极《秋之舞》油画画布

成交价：4704.86万元

拍卖公司：香港苏富比

点评：此作为赵无极甲骨文时期的巨作。作品在创作完成后，曾在纽约库兹画廊展出，后于上世纪60年代为美国私人藏家收藏，在过去逾40年来完好保存至今。

方力钧 1992年作 《系列二（之四）》

成交价：4704.86万元

拍卖公司：香港苏富比

点评：方力钧上世纪90年代的早期作品把时间定格在后89的关键时期，并预示着随后当代中国艺术出现的绘画潮流，为上世纪90年代的当代中国艺术下了定义，《系列二（之四）》反映的正是这段美术史。

徐悲鸿《十二生肖册》

成交价：4600万元

拍卖公司：北京匡时

房地产成交价 第6篇

一、二手房营业税调控的经济学分析 (猜想)

我们回溯国家在09年关于二手房营业税方面的相关规定:个人购买普通住房超改为超过2年 (含2年) 转让的, 免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的, 按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

营业税对市场价格的影响, 表现在政府课税之后会使二手房出现两种价格——消费者支付的价格和供应者实际得到的价格 (2) 。两者之间的差额, 即为税收的数额。我们假设消费者支付的价格为Pd, 供应者得到的价格为Ps, T代表5.5%的营业税率, 则我们可以得到以下等式:Pd= (1+T) Ps或Ps=Pd/ (1+T)

于是现在需求者和供给者各自面临不同的价格。那么他们对二手房的需求量和供给量也要由各自分别根据自己面临的价格来决定。若以D (Pd) 代表需求量, S (Ps) 代表供给量, 我们又知道二手房供给者负有纳税义务, 即二手房供给者实际得到的价格等于消费者支付的价格减去营业税。可以列出两个关系等式:

将 (2) 代入 (1) , 可以得到有营业税情况下新的二手房的市场均衡条件:

以上分析得知, 此时的营业税就变成了一个“包袱”, 到底该由谁来背负, 还要看需求者和供给者两方面供求弹性, 根据税赋的相对转嫁理论, 弹性小者将负担更多的税收 (3) 。由税收归宿定理我们可以看到, 需求弹性和供给弹性是决定税负转嫁和归宿的关键。设Ed是住房的需求弹性, Es是住房的供给弹性, Ts是供给方承担的税收, Td是需求方承担的税收, 则供需双方所承担的税负与供求弹性之间的数量关系是:

从短期来看, Ed>Es, 流通环节税收主要卖方承担, 但拥有多套住房的投机和投资者如果不是急需周转资金, 大都不会在短期内将房子卖出。由于我国城镇化水平不断提高, 特别是越来越多的人进入到大城市, 他们要生存发展, 最基本的就是要一个属于自己的遮风避雨的家, 如此导致北京, 上海这样的大城市楼市需求刚性增加, 需求缺乏弹性。而在长期, 开发商可以选择要不要开发土地, 二手房业主可以选择要不要卖出房子, 于是Ed

图1中供给曲线完全无弹性, 而需求曲线较有弹性, 不管征多少税, 销售者总是供给Q0的产量, 初始的均衡点为E0。当政府征税后, 新的供给曲线与原供给曲线重合, 决定的税收均衡产量与价格不变, 销售者实际得到的净价格为OPN, 这说明在供给完全无弹性的情况下, 税收由房地产商独自承担。从长期来看如图2所示, 与图1情况相反。

二、营业税对房价影响的数学模型分析

(一) 房价高企的主要原因———住房资产增值性

住宅作为一种特殊商品, 既是生活必需的消费品, 又是一种很好的投资品, 兼具耐用性和增值性的功能。以投资为主要目的的购房者, 他们主要关心的是短期收益的最大化。而以投机为目的的购房者则是希望在短期内实现转手增值套现。他们在很大程度上刺激了住房需求, 是房价高企的幕后推手 (4) 。

(二) 投资或投机性房地产交易的投资回报模型

相关变量:根据相关文件规定, 二手房营业税率按t=5.5%征收。目前各大银行很多已经取消原7折的房贷利率优惠, 并考虑到购房贷款大都属中长期贷款, 经谨慎考虑, 在此取贷款利率r=6% (资料来源:工商联投融资在线) , 不计复利。

从上海市统计局网站我们看到, 二手房平均销售价格指数从09年1月份98.00达到了10年1月份108.9, 年资产增值率达到了10.9%。据易居中国统计数据显示, 09年全市各楼盘涨幅平均在50%左右, 二手房市场价格也呈普涨态势, 全年平均涨幅高达38%, 为谨慎估计, 在此我们设定二手房年均价格涨辐为p=30%。设房产买价为M, a为购买款项中的自有资产比率, 于是商业贷款比率为1-a.T为房产持有期。

基于以上的假设变量, 根据国务院最新的关于房地产营业税的征收办法, 在此, 我们将分小于等于5年和5年以上两个时期来计算投资者年均回报率。

1. 当T<5年时, 投资者年均回报率模型见公式 (1) :

年均回报率

其中:a房产投资者期初投入资金为M* (1-a) ;

b卖出房产时扣除营业税后的现金收入为M× (1+p) T× (1-t) ;

C卖出房产后归还贷款本息额为M×a× (1+r×T) , 不计贷款复利。

2. 当T5年时, 免征营业税:

年均回报率

其中, 卖出房产时的现金收入为, 不需扣减营业税。如果按规定征收5.5%的营业税, 在投资5年期以内出售房产时的回报率:

根据以上数据计算, 我们可以看到与如此高的投资回报率相比, 征税与不征税仅能降低回报率2~3个百分点, 营业税征收对投资者投资回报率影响甚小, 与政府部门意图以此达到调控房价的作用还相去甚远。

三、结论及建议

对不同区域的住房给予差别的营业税率也许是一个更加灵活有效的调控途径。当我国房地产市场发展到成熟阶段, 各项档案, 数据工作都得到很好的统筹之后, 采用基于价格上涨幅度的累进税制 (5) , 对保持房价涨幅减缓也许是一种更加行之有效的政策选择。

(一) 完善税制, 税收调控节点由流转环节逐步向保有环节转变

我国针对居民个人的房产税收基本上都在流转环节, 而在房屋保有环节税负很少。建议在条件成熟时尽快推出合理的物业税制度, 加大住房持有成本, 减少投资、投机收益, 同时考虑到我圉居民整体收入水平不高的实际情况, 应该让大多数居民养得起房。物业税设计可以考虑家庭第一套住房免税或少收税, 第二套住房适度收税, 第三套及以上住房课重税, 使第三套及以上住房房价上涨收益低于持有成本。这样一方面可以减少新的炒房者进入, 另一方面使多套房屋持有者抛售, 增加二手房市场供应量, 改善供求关系。

(二) 税收与其他调控措施配合, 制定分阶段调控目标并对症下药

房价是事关国家经济发展、人民生活和社会和谐的大事, 其影响因素多而复杂, 如房地产市场供求关系、税收政策、土地政策、金融政策及心理预期等, 涉及房管、土地、税务、计划、建设等多个部门。税收只是影响房价的因素之一, 税收政策应与其他调控措施有机配合, 如需要土地部门制定合理的房地产开发用地计划和收取适度的土地出让金、信贷部门制定合适的信贷政策等。

参考文献

【1】财政部, 国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》2009

【2】赵晓英, 焦勇七部委《意见》对房地产市场的影响浅析[J]中国房地产金融2005 (7) :3

【3】高鸿业西方经济学第三版 (微观部分) [M]北京中国人民大学出版社2005

【4】岳娟丽, 管鸿禧产营业税对稳定住房价格的作用研究[F]经常管理2005 (12) :159～162

鱼粉:报价稳定成交价略涨 第7篇

近期国内豆粕价格震荡为主, 鱼粉及其他原料市场都处于低迷状态, 饲料企业买涨不买跌的心态, 造成鱼粉成交量大量萎缩, 再加上目前国内库存压力明显, 部分贸易商在资金回笼的情况下无奈低价出货, 目前整个鱼粉市场呈现明显的淡市状态。目前, 库存压力的释放和鱼粉的消耗根源还是看终端饲料需求。目前众多贸易商对市场对于后期水产需求多持乐观态度, 并努力支撑现货价格。

在南方转暖, 水产饲料开工之际, 北方却连遭冷空气, 辽宁地区鱼粉厂停产, 浙江地区多数鱼粉厂也停产。虽然已陆续有饲料厂咨询订货, 但国产鱼粉仍暂无供应量。

(信息来源:东北饲料信息网)