房产工程范文

房产工程范文（精选11篇）

房产工程 第1篇

1 建筑房产工程测量中的GPS应用

全球定位系统,简称GPS,是20世纪70年代兴起并在90年代得到改进的卫星导航与定位系统。GPS以卫星为基础进行导航和定位,具有全球性、全天候、实时性、连续性的特点,又因为其具有良好的保密性和抗干扰性,应用领域不断拓展。它的出现也为工程测量领域带来了积极的变革。

1.1 GPS系统及特点

GPS导航系统的原理是根据用户与卫星之间的距离,综合多颗卫星的数据,采用空间距离后方交会的方法,确定待测点的位置。GPS系统主要分为空间部分、地面控制部分和用户设备部分三部分。

GPS系统卫星数目较多,且分布均匀,在天气晴好的条件下,在地球上任何一个角落、任何一个时段都能同时观测到至少4颗GPS卫星,确保了GPS测量能在全天候提供连续的导航定位系统。经过应用实践证明,GPS测量可以达到很高的定位精度,在50 km以内精度甚至能达到几微米。随着GPS系统软件的不断更新,观测的时间也更短,在20 km以内,只需要15 min左右就能进行静态定位。GPS测量因为并不要求测站之间的互相通视,只要求测站上空开阔即可,这个优势就节省了很多测量经费和测量时间,选点工作也变得更加灵活,减轻了很多工作量。随着GPS测量自动化程度越来越高,在实际的观测过程中,测量员只需负责安置仪器、连接电缆线、量取线高并监视仪器工作状态即可,其他的观测工作均可由仪器自动测量。由于GPS测量可同时测定测站平面位置和大地高程,而且是基于国际坐标体系中进行计算,因此可以提供全球统一的三维地心坐标,实现全球不同测量结果的关联。随着科技的发展,GPS测量的应用也越来越广泛。

1.2 GPS在工程测量中的应用实例

GPS接收机和马达驱动的全站仪、CCD数码相机以及工程岩土位移伸缩计一样,都属于传感器的一种。对于建筑房产工程这种结构复杂的大型工程,高精度和实时性是保证其安全施工及运营的重要条件。通过GPS测量,可以实现数据的自动采集、传输和处理。同时,在GPS基础上发展而来的实时动态技术,是工程测量领域中一个全新的里程碑。这种实时动态技术能够提供在指定坐标系中流动站的三维定位结果,而且实时动态的测量也无需布设各级控制点,只需要依据一定数量的基准控制点就可以测定图根控制点、地形点、地物点和界址点的坐标,并能利用测图软件即时生成电子地图;还可以根据已有数据进行快速施工放样。正是因为这些优势,其被广泛应用于房地产测绘、数字化测图、图根控制测量和施工放样工作中。

2 建筑房产工程测量中的遥感技术

从高空或外层空间接收来的电磁波信息,通过扫描、摄影、传输、处理等操作,实现对地表地物和现象远距离控测、识别的技术,就是遥感技术。遥感技术在土地资源调查、地质调查、陆地水资源调查、植被资源调查、海洋资源调查、测绘、考古调查、环境监测和规划管理方面都得到了有效应用。

在建筑房产工程中,遥感技术因其在时效性、数据综合性、可对比性和经济性能等方面的优势,得到快速的普及。多光谱航空摄影和高分辨率的遥感卫星的使用都是获取地面基础地理信息的重要途径,而这两种技术都是基于遥感技术发展而来的。通过对于遥感技术的应用,可以获取各种中、小比例尺的地形图,这为建筑房产工程中基本地形图等地形图的及时、快速更新提供了快捷、高效的途径。

3 房产测绘信息三维可视化技术的研究与应用

3.1 三维可视化技术

三维可视化技术是指在计算机图形学和图像处理基础上,将数据和结果转换为三维图像的技术。房产测绘信息三维可视化技术是三维可视化技术在房产测绘领域的具体应用。这种技术遵循的原则是突出房产要素的同时淡化其他要素。秉承着这一原则,房产测绘信息三维可视化技术的重点就放在了房产测绘信息的主体部分,即房产建筑物的三维可视化上。这种技术目前是基于网络地理信息系统,也就是说,在网络地理信息系统的基础上实现房产测绘信息三维可视化。通过这种技术,用户可以通过网络资源掌握自己关心区域内的房产测绘场景。但是这种技术并不是孤立存在的,要想实现这种技术,也需要相关技术的支持。

3.2 相关技术研究

和房产测绘信息三维可视化技术相关的技术主要有地理信息系统技术、可视化技术、虚拟现实技术和网络地理信息系统技术。

地理信息系统技术是能够管理和研究空间数据的技术,在计算机的支持下,可以对空间数据进行各种处理,可以促进数据的有效管理,并能以地图和数据的形式来呈现处理结果。

可视化技术是对人脑印象构造的仿真技术,可以将传输过程中的数据转换为图像信息,并能交互式地对数据进行分析。

虚拟现实技术是当前计算机图形领域的热点,是三维可视化技术的主要技术来源,在未来也可能会成为地理信息系统三维可视化的核心。

网络地理信息系统技术是在网络信息技术不断发展的基础上建立起来的。网络地理信息系统的页面形式在近年来也被不断充实着。

正是基于这些技术,房产测绘信息三维可视化技术才得以实现。

3.3 三维可视化技术在房产测量领域的应用

目前,三维可视化技术在各行各业的应用都已逐渐展开,在房产测绘方面也有着重要的应用。三维可视化技术在房产信息的管理、信息的展示和成果的输出等方面都带来了重大的变革。通过三维可视化技术,可以对建筑工程内的的房产信息产生立体的了解,信息的展示也更加具体和完整,便于加快工程测量进度,成果的输出也更加方便,能把重点放在测绘的主体部分,给工程测量带来了极大的便利。

4 三维测绘等新型技术在房产建筑工程测量中的应用展望

总体来说,房产建筑工程中的测绘技术由最开始的一维、二维到三维,对信息的获取方式也取得了也从点信息到面信息、从静态到动态、从后期处理到实时处理的巨大进步,同时伴随各种新型测量技术的产生,测量方式将更加高明,测量范围将更加广大,测量精度也将更加细微。

在三维测绘等新型技术的影响下,工程测量技术将在房产建筑领域得到显著发展。未来几年,多传感器集成系统在人工智能方面一定会得到进一步的发展,应用范围将不断扩大,在影像和数据处理方面的技术也会进一步提高;在大型工程建设中,房产建筑工程的信息系统将得到完善,同时与其他学科的优势相结合,实现技术的多边化;基于多种传感器的混合测量系统也将随着技术的不断更新而发展并得到广泛应用,这样在较大的区域内也能实现无人测量和定位工作。

总之,先进的科学技术为工程测量技术的发展提供了途径,而工程测量技术的发展又推进了房产建筑工程的进步,对提高人们生活质量起到了推进作用。

5 结束语

在所有可能影响建筑房产工程质量的因素中,工程测量与据着重要的地位,并对建筑房产工程的施工质量有着重要的影响。工程测量作为一门研究工程建设中测量方法的学科,在我国城市化建设的进程中发挥着重要的作用。电子技术和空间技术的发展壮大也为工程测量技术提供了良好的技术支持。大力开展数字化测绘技术的应用研究,将是测绘单位提升自身竞争实力、创造经济效益的有力保障。

参考文献

[1]叶飞.浅谈工程测量与三维测绘技术的发展[J].沿海企业与科技,2010(02).

[2]刘东娜.浅谈测量新技术在工程测量中的应用[J].职业技术,2012(02).

房产工程 第2篇

2016年6月3日，南昌市西湖区人民法院一审审理一起继承、遗赠纠纷案，法院判决被告胡二、胡三、胡四、胡五、胡六及已故胡大的继承人分别继承取得南昌市西湖区某房屋1/14的份额，因房屋继承发生的费用由以上继承人按各自继承取得份额分摊；第三人江西省某基金会受遗赠取得南昌市西湖区某房屋4/7的份额，因受遗赠发生的费用由江西省某基金会承担。

被继承人胡某、段某夫妇生前先后于1994年及2001年分两次交纳房改款参加房改，取得本市某房屋一套。胡某夫妇育有子女六人，即胡大及胡二、胡三、胡四、胡五、胡六。段某于1999年3月14日去世，胡某于2005年11月28日去世。胡某生前立有遗嘱两份。其中，1999年遗嘱内容为将房屋财产交给孙子小胡所有。对于该遗嘱中的字迹，司法鉴定中心鉴定结论为“是胡某所写”。2004年遗嘱内容为“我在南昌市西湖区某房屋两室一厅一厨，另搭一小问共计60平方米，我生有三男三女共六人，由于子女争执不下，现在我愿意将此房屋交给国家希望工程，请公证处办理公证手续”。继承人之一胡大于2014年5月5日去世，原告称胡大生前立有代书遗嘱一份，但其提交的书面遗嘱不满足见证人的法定形式。

另查明，第三人江西省某基金会为被许可使用希望工程、希望工程图形标识等希望工程系列子产品的服务商标（统称为“希望工程品牌”）开展筹款动员、基金管理和资助服务等社会公益活动的组织。

法院经审理认为，南昌市西湖区某房屋的房改款有部分是在胡某、段某夫妇均在世时以夫妻共有财产交纳，部分是在段某去世后较短时间内、其积蓄未作分割的情况下交纳，且房改同时使用了夫妇二人的工龄，该房屋应视为该夫妇的二人的共有财产。其中段某去世后，房屋的一半作为遗产应由其继承人依法定继承方式继承取得，胡某及子女六人分别取得该一半中的1/7。遗产分割前胡大已去世，其继承人有权转继承其应继承的份额。但原告未提交充分证据证明胡大的继承人范围，故法院对此不再进一步分割，当事人可另行主张。胡某去世后，因其立有遗嘱，应遵照其遗嘱执行。该案涉及的两份遗嘱均为自书遗嘱。2004年遗嘱虽未实际提交公证，但胡某仍将该遗嘱交给子女保存，而不是自行作废，可见其维持该遗嘱的意愿，该遗嘱作为自书遗嘱仍有法律效力。数份遗嘱内容相抵触的，以后者为准。第三人江西省某基金会作为胡某在立遗嘱时及去世前长期居住地的希望工程品牌使用人，接受遗赠主体适格。且其在得知受遗赠后及时表示了接受，故胡某遗嘱中有效处分的房产部分由其取得。因1999年遗嘱中的字迹被鉴定为真，故鉴定费由申请方原告承担。遂依法作出上述判决。

【点评】

我国《继承法》规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。

继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。

公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。

遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。自书、代书、录音、口头遗嘱，不得撤销、变更公证遗嘱。

房产开发中建筑工程的项目管理研究 第3篇

关键词：房地产,建筑工程,项目管理

一、引言

随着国家通过行政干预手段对房地产市场的控制, 房地产的发展在回归理性的同时也受到了一定的限制。这不但加剧了市场竞争的激烈程度, 同时也给房地产企业生存和发展的基本条件提出了更高的要求。在房地产开发过程中的建筑工程项目管理就是一个提高企业生存能力的有效途径, 因为只有通过强化建筑工程的项目管理工作, 通过进一步压缩工程成本、提高工程质量, 才能够得到市场的认可, 获得更多的生存机会。

二、房地产开发过程中建筑工程项目管理存在的若干

问题

(一) 管理模式亟待完善

虽然我国的房地产在近几年表现的极为繁荣, 在这段时间内的发展也是的房地产的管理模式得到了一定程度上的完善。但是, 由于管理思维方面的落后, 房地产的建筑工程项目管理方式依然是属于那种粗放式的发展模式, 亟待完善。

其中一些具体的表现为:利用管理部门的强制手段和行政经济手段来取代市场经济手段, 容易导致违背建筑工程的客观规律问题。同时, 也使得建筑施工企业不能够按照自己的实际情况来对生产资料进行合理的配置, 导致企业的资产利用率不能达到最优。

(二) 质量管理存在漏洞

在市场经济条件下, 建筑工程市场的优胜劣汰现象再正常不过, 建筑工程企业只有通过对施工质量和施工水平进行不断的完善和提高才能够在市场上立足。因此, 在项目管理的过程中应该不断的重视并加强建筑的质量管理工作。但是, 我国当前的质量管理工作与市场的需求以及经济发展的情况相比仍然存在着较大的差距。尤其是媒体经常曝光的一些建筑工程质量事件, 诸如“楼脆脆”等, 都表明了当前房地产市场建筑工程质量管理工作存在的漏洞和不足。究其根源, 导致质量管理工作不足的一个重要问题就是当前建筑材料市场的产品质量参差不齐, 大量的“三无产品”存在于市场, 而一些建筑分包商为了获得更大的利润而通过“偷工减料”等方式来实现, 导致整个建筑工程市场存在着较大的问题。

(三) 缺乏安全管理意识

根据相关数据的统计, 我国建筑行业伤亡人数位列全国所有行业伤亡事故人数的第三位, 仅次于交通和煤矿行业, 从这一点来讲, 建筑工程行业属于高危行业的一种。同时, 建筑工程的安全管理工作并没有得到彻底而有效的管理, 从承包商到工地施工的员工, 对建筑工程的安全管理规范制度都存在着一定程度的忽视, 安全意识较为淡薄。一些项目承包商为了降低自己的生产成本, 施工过程中一些必须购置的安全设备和器材等也都一概予以省略, 相关的安全管理制度也迟迟不能家里完善。项目施工方也没有根据施工人员的具体素质来对员工进行岗前专业技术、施工安全以及法制教育等方面的培训, 使得他们缺乏自我保护意识。

(四) 材料供应缺乏系统的管理与计划

在材料的供应方面, 一个重要的问题就是由于资金方面的原因导致不急需的材料大量的囤积, 而急需的材料却不能够及时的进场, 导致工程的施工进度受阻。归根结底, 导致这些结果的一个主要原因就是由于施工方面缺乏一个系统而完善的材料管理计划, 没有将材料的计划与仓储等纳入到整个施工进度体系当中去。同时, 各种材料的进场时间、数量以及使用范围等都没有得到具体的落实。例如, 水泥和钢材等材料都采用大批量进货的方式, 而且这些材料价格较贵, 不但占用了资金, 同时还占用了大量的场地, 还容易诱发二次倒运造成的材料损失。给整个工程的施工进度以及资金等造成极大的损失。

三、房地产开发过程中建筑工程项目管理策略创新

(一) 管理制度方面的创新

项目的管理制度时决定项目管理质量的根本, 在管理制度的创新方面首先应该对工程项目的承包评估进行创新。当前创新机制的一个重要缺点就是考核机制过于粗糙, 为了达到应有的管理质量应该对考核指标进行进一步的细化, 将安全施工、施工进度以及成本控制等多项指标都纳入到承包评估体系当中去。同时, 还应当制定一个合理的评估考核量化在指标体系, 这样便于实现项目责任具体到个人制度的实施。

其次, 可以根据具体情况实施风险抵押机制。当前, 部分建筑施工企业初步建立起了“自筹资金、自主经营、自负盈亏”的管理体系。这种管理和经营方式是由项目经理根据工程的产值, 抽出较大数量的风险抵押资金, 对项目实施过程中的情况进行赏罚分明的管理, 逐步构建起一个集“责任、风险、权利、利益”协调的管理模式。

(二) 创新方式, 加强人员的安全意识

安全是保证整个工程项目稳定实施的关键环节, 只有通过加强安全管理意识才能确保工程的进度。传统的安全管理工作仅仅是通过为了“安全意识而安全意识”的管理方式, 没有通过其他层面的角度和方式予以突破。例如, 可以通过加强各层面人员的组织与协调能力来减少安全事故的发生。要求项目管理人员在具有对应的专业知识之外, 还应该具有较强的组织与协调能力, 这将便于整个施工过程中人员的协调和沟通, 有利于整体团队精神的协调与共识的达成。再次, 还应该加强员工的法制教育观念, 通过加强施工人员的法制意识, 让他们从自身思维意识的源头对安全工作予以控制。

(三) 实施材料的标准化管理

项目施工过程中只有保证材料的质量才能从根本上给建筑的整体质量提供保障。施工过程中要对原材料、半成品等进行严格的检验, 不合格的材料一律不能进场。同时, 还要严格做好材料的进场以及现场的样品选取与抽检工作, 在进场初次抽检之后再进行二次质量审查, 对不合格的材料一律不能使用。然后, 抽调施工技术骨干来对样品进行试样施工, 然后进行大面积的施工。

四、结语

房地产减值工程的项目管理是整个项目管理的关键, 只有做好项目管理中的成本控制、质量控制以及安全管理工作才能保证建筑项目整体工程质量。

参考文献

[1]王彤.论建筑工程项目管理的创新.前沿领域.2010;3

房产工程部组织架构及职责分工 第4篇

龙兴公馆工程部是隶属生产经理领导下的工程项目施工、管理部门。为明确本部门内各项职能，确保2011年工程部各项工作按计划完成，本着高效展开、公平、公正的原则，特制定实施本机构设置、职责分工及相关管理制度。

一、龙兴公馆项目部机构设置

1、工程部组织机构的设置原则：A、精干高效。B、灵活、弹性的原则。

2、根据龙兴公馆建设项目需要工程组织机构设置如下： 工程部经理： 土建专业工程师： 水暖工程师： 电气工程师： 绿化工程师：

一、工程部经理岗位职责分工：

工程部经理对公司生产经理负责，接受公司生产经理领导：

1、负责工程部的日常管理工作。

2、配合企划部、总工办、销售部门等部门进行项目前期运作，组织工程部人员对开发规划进行技术分析，对建筑设计进行优化论证，提出指标先进、技术合理、工期可控、成本经济等方面合理化建议；配其他业务部门做好与公司业务有关的各项工作，特别全力支持销售部门完成最终的产品销售目标及上级交办的其它各项工作。

3、协助工程的招标工作：

（1）参与对承包商、监理单位进行考察、评价；（2）参与编著招标文件，选择投标单位或进行邀标；（3）协助组织投标单位进行现场踏勘和答疑。（4）参与评标和开标工作，确定中标单位。（5）参与合同谈判与合同的签定。

4、负责项目管理：

（1）负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。

（2）项目的目标管理：对项目的整体目标进行下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。

（3）对项目施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。（4）对施工程中出现的重大问题进行决策和处理。（5）负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。

（6）负责组织工程中新材料、新工艺、新结构（新设备）、新技术的技术论证、审核。（7）对《施工组织设计/ 方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。（8）对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。（9）组织竣工验收和移交。

（10）监督检查工程和项目文件资料的管理。

（11）负责与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。

5、负责工程监理的管理：

（1）对监理单位提交的《项目监理规划》进行审核。

（2）根据《委托监理合同》对监理单位的工作进行监督检查和考核，落实有关责任，达到使监理公司真正发挥旁站监理、巡视检查及见证等职能的要求。

（3）对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决；协调其与相关单位之间的关系。

6、负责关于设计问题与总工办协调（1）参与设计方案的选择工作。（2）组织工程技术人员进行图纸预审。

（3）委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟定解决办法。（4）对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。

7、负责整个施工过程中各相关单位的协调。

8、负责项目的整体运作和管理：

（1）负责编制《工程部计划》，并报总经理批准。（2）开工准备阶段应对开工必须具备的文件和资料进行核实。

（3）参与设计图纸会审、设计交底工作，对设计交底工作的过程及结果进行检查。（4）组织专业工程师对监理单位及施工单位《施工监理规划》、《施工组织设计/ 方案》进行审查。

（5）组织专业工程师及及相关部门对《施工组织设计/ 方案》中重大技术措施和经济方案进行初步审查，提出审查意见，做到有可行的施工网络计划及技术保证体系和措施。

（6）对《施工组织设计/ 方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，结合监理单位的审查意见进行着重审核，组织有关专业工程师对涉及工程关键项目及重大款项的建筑设备及材料进行市场调研和认证，达到质量可靠，经济合理的目标。

（7）对《施工组织设计》的实施情况进行监督检查纠正。（8）对施工组织设计的调整及修改进行审核。（9）对开工准备情况进行核实检查。（10）组织施工单位临时设施的搭设。（11）组织监理、施工单位进行场地移交。（12）向工程经理？报送《开工申请表》（13）组织对《监理规划》进行评审。

（14）对《监理规划》的实施情况进行检查、监督、纠正。（15）负责组织专业工程师准备图纸会审、设计交底会。（16）组织工程资料的报送。

（17）组织召开工程协调会，按周、月、年制定生产计划及总结，协助制定项目目标。主持甲方、监理定期周协调会、月检查、分部分项检查，参与监理周例会；每周召开一次工程内部协调会，布置安排本周的工作、计划，检查落实上周的任务，同时加强内部沟通与协调；每周组织工地现场协调会，对监理公司及施工单位工作进行检查和督促。（18）对工程中重大的不合格事项进行调查研究，提出处理意见。

（19）组织工程部人员进行文明施工、安全生产的现场管理工作，做到符合文明施工，安全生产的目标。

（20）对施工中的各种标识组织监督检查。

（21）负责协调承包商、监理单位、设计单位及有关单位之间的关系。（22）按照《项目规划》和工程施工计划对项目资源进行合理调配、管理。

（23）负责对各方提出的设计变更进行审核。组织工程部人员进行技术核定，变更及相关工程量追加追减的实测实量工作，达到技术可行，数据准确的要求。（24）对监理单位审核、汇总的进度计划进行确认。

（25）负责组织工程部人员进行建设单位质量检查，做到每个专业工程师对工程质量情况全面控制，严格按照设计、规范要求进行施工程序控制，达到设计、规范及合同要求。（26）组织工程部人员进行建设单位的进度控制，制定具体工期、进度要求，做到使工程按合理进度计划表实施，完成预定的进度要求。

（27）负责控制工程项目施工过程投资，填写工程拨款单。按合同进行工程款拨付。（28）负责组织分部工程和单项工程的中间验收和竣工验收。（29）监督检查项目文件资料的管理。

（30）组织参与施工进度计划、材料供应计划、资金需求计划的制定和初步审查。（31）组织参与施工组织设计、施工方案审查。

（32）将工程师报上的与施工单位来往的信函、文件等在24小时内处理完毕

二、土建专业工程师岗位职责分工

工程部专业工程师对部门经理负责，接受部门经理的领导。

1、熟悉开发项目工作程序，了解设计原理，严格掌握各项施工工艺、质量标准，执行建筑行业的法律、法规，协助工程部经理做好工程项目的前期工作。

2、协助工程部经理做好工程开工的准备工作，按合同要求对工程质量、工期、安全、成本进行控制；协调施工单位、监理单位及周边关系。

3、完成合同中所要求工程质量管理目标，严格控制分项、分部工程验收制度，制定具体的工

期进度计划与质量保证体系。

4、参与土建工程投资投标资料，文件的审查和评标工作，提出合理化建议。

5、负责对投标单位进行土建方面的现场答疑。

6、参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

7、审查《土建施工组织设计/ 方案》和《施工监理规划》。

8、负责《土建施工组织设计/ 方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。

9、对《土建施工组织设计/ 方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、监督检查《土建施工组织设计/ 方案》和《施工监理规划》实施情况。

11、负责审查土建工程相关各单位提出的土建工程变更要求。

12、根据工程合同质量约定和相关规范标准对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完场情况进行检查考核并提出调整意见。

13、根据《项目规划》和工程施工计划对土建工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

14、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目土建施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法，牢记“客户至上、服务第一”开发理念。严把各工序的验收，保证基础、主体结构工程的质量标准、督促监理公司对工程质量进行全过程控制、做到质量事前控制。

15、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

16、负责对土建施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查，严把各项施工材料进场关，控制不合格及未经复试的建筑材料在工程中使用，加强对两强计配管理，严格控制砼、砂浆试块的管理，杜绝不合格的试验报告出现。

17、对土建工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。

18、负责项目标识要求的执行检查及记录。

19、加强施工现场的全面管理意识，对于现场安全文明施工进行全过程控制，严格按合同工期、质量标准，对现场的场容、场貌严格管理。

20、配合售楼处、物业管理的服务工作，为业主提供优质产品的售后服务工作。

房产工程 第5篇

房产营销微时代

“微博中的房产社会，将成为现实房产社会的摹本。”腾讯房产频道相关负责人表示，“在微博中，房产圈中的每个用户——包括政府官员、开发商、经销商、营销组织、媒体、草根意见领袖等等——都可以在这个平台上随时随地的发布广播、相互讨论。几乎产业链涉及的所有利益点，都可以在微博中找到对应。”拥有2亿用户的腾讯微博加入房产营销阵营，已经成为房产营销全面走向“微时代”的标志性事件。应当说，腾讯微博房产圈即是现实房产社会的投影，而且更为真实、立体也更具有互动性。

“微社会”变成了传播的大舞台。现阶段，房产领域的厂商对于运用微博进行营销还处于初级探索阶段。但微博的主要群体——80后已经成为了当前刚需购房的主力军。“年轻消费者会更乐意接受符合他们生活习惯的营销方式，比如微博。”阳光100置业集团常务副总裁范小冲在腾讯举行的房产互动论坛上表示，“作为房产厂商，必须抓住潜在消费者的心理特征，进行新的营销尝试。这或许能让我们在房市荆棘中走出一条新路。”

在微博平台形成的、某一细分领域的社交生态，会对推动该领域的微博营销起到非常重要的作用——这对于房产微营销有着现实的指导意义。在腾讯房产网络上线发布会的当天，很多房企代表都表示：希望持续火爆的腾讯微博成为房企营销的全新舞台。甚至有专家预言，随着越来越多的买房人和房主加入微博行列，将使微博成为房产销售的一股真实力量。

整合平台一站式

“我们希望为网民提供一站式的整合体验平台，除了传统门户所强调的信息整合基础，我们更为强调社交的整合。” 腾讯房产频道相关负责人介绍说。在全新的腾讯房产平台中，用户只需要登陆QQ就可以轻松实现论坛、QQ群、微博的无缝体验。这被腾讯称为“一号畅通”，也是腾讯房产频道有别于其他平台的价值体现。腾讯房产频道负责人还表示，除了在软件与内容的一站式整合，腾讯房产也希望新的房产平台可以打通所有移动互联网时代的终端设备，让用户可以随时随地实现信息的获取与交流分享。

“我们将房产频道与腾讯各产品线无缝对接，实现跨平台一站式的房产信息服务，为房产产业链的各个环节带去有别以往的独特价值。”腾讯网总编辑陈菊红在腾讯房产频道上线发布会上这样表示。

区域布局矩阵式

房地产行业有着鲜明的地域性特点，因此区域覆盖至关重要。腾讯房产总站依托腾讯网、房产分站依托地方站，形成一个覆盖全国的矩阵式结构。目前，腾讯旗下的大成网、大秦网、大渝网等加盟网站已覆盖华北、东北、华南等14个城市。在重庆、成都、武汉等站点运营中，已逐渐建立起对当地的购房人群的影响力。

在覆盖的基础上，腾讯还充分考虑到信息达到的精准性与智能化。腾讯首页以及迷你首页每天曝光高达1.2亿次，它们会通过信息识别，为不同地区的用户定制不同的房产新闻，第一时间分区域、分人群进行推送。与腾讯的其他频道一样，用户在登陆QQ上线伊始便会看到自动弹出的腾讯迷你主页，房产部分便会呈现针对当地情况进行订制之后的信息。精准营销的基础是人群的精准定向，这在基于QQ的腾讯平台水到渠成！

房产工程 第6篇

2010年5月31日,国家发改委发布《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出“逐步推进房产税改革”的指导思想。房产税改革迈出了实质性的一步,但我国房产税改革还存在很多问题。

(一)改革试点作用有限

2011年1月28日,重庆、上海两个城市率先进行了房产税改革试点,我国首次在持有环节对个人住房征税。总体看来,仅在两个城市试点,试点范围小,而且试点城市的房产税政策温和,涉及面窄,对推进房产税改革的作用较为有限。从征税范围看,两个城市的征税范围几乎仅是针对增量房产,只有重庆针对存量独栋商品住宅,而重庆市的个人自住独栋商品住宅目前仅有3000多栋。较窄的征税范围一是导致税收收入较少,对地方财政的税收收入作用很小;二是仅针对增量房产征税,不能体现对存量房征税的问题,使房产税的试点作用削弱。

(二)全国范围内征收存在技术难题

首先,我国各地个人住房信息系统都不完善,给房产税改革增加了难度。个人住房信息系统是房产税征收的基础,全国范围内房产税改革需要全国各地建立全面、实时和动态的居民个人房产信息系统,这不仅需要投入大量的资金和时间,此外还面临体制的障碍。

其次,我国房地产评估机构建立不完善。我国评估人员匮乏,评估技术落后,评估机构的公信力也尚未达到标准。

(三)土地制度加大房产税改革难度

我国的土地国有制引发了关于房产税改革的争议,我国的房地产是住宅私有而土地国有,住宅所有者只对土地拥有70年的使用权。土地国有制度使地方政府过分依赖土地财政,土地出让金收入逐渐成为地方财政的第二大支柱。相比之下在现行房产税制度下,房产税收入占地方财政收入的比例很小,房产税收入对增加地方财政收入的作用甚微。政府对土地财政的依赖导致对地方税收的改革积极性不高,对房产税的改革甚至有抵触心理,这增加了房产税改革的难度。

(四)税收征管机制和民众纳税意识均不健全

房产税作为一种财产税,属于直接税的范畴,而在征管上又不同于所得税,所得税可以在所得中被提前扣除,但是房产税就缺乏这样的机制,只能靠“强收”,所以征收房产税要建立在民众良好的纳税意识的基础之上。一方面我国目前的税收征管机制是建立在对间接税征收的基础上,在设计上并不符合房产税征管的要求。另一方面,我国民众的纳税意识尚不健全,所以房产税改革必须在征管环节进行精巧的设计,否则会出现的大量偷税漏税,甚至面临大面积僵持的现象。

(五)特殊时期赋予了房产税过多的功能

近年来,我国房地产价格不断攀升,国家不断出台房地产市场调控措施。在这个时期进行房产税改革试点,房产税本身被社会赋予了过多的功能,例如房产税能否降低当今不断上升的房价、能否抑制投资性房地产需求等。在特殊的时期,进行房产税改革让房产税背负了沉重的舆论压力,这无形之中给房产税改革造成了巨大的社会压力,不利于房产税在全国范围内推进。

二、国外房产税制度的概况及其特点

(一)国外房产税制度概况

世界上很多国家征收房地产税,各国在税收制度的制定和征管过程中积累了丰富的实践经验,对我国的房产税改革有很大的借鉴意义。表一为国外房产税制度概况一览表。

(二)国外房产税制度特点

纵观世界范围内征收房产税的国家,房产税制度特点主要有:

1. 房产税是地方税收收入的主要来源

世界上大多数国家的房产税都为地方税种,由当地的政府征收和管理。房产税是地方政府收入的主要来源。例如美国房产税收入占地方税收收入的比重在70%左右,加拿大在90%左右,澳大利亚几乎所有的地方税收收入都来自房产税。图一为主要国家房产税占地方税收收入的比例。从图中可以看出,西方国家房产税收入占地方税收收入的比例普遍较高,房产税是地方税的重要税种,房产税是地方财政的主要来源,而亚洲国家房产税占地方税收入的比例则相对较低。

2. 征收目的明确

大多数国家征收房产税的目的主要有增加地方财政用于提高当地的公共服务水平和调节贫富差距两大目的。例如美国征收房产税主要是增加地方财政收入,提高地方公共服务水平,而新加坡征收房产税的目的主要是调节贫富差距,有些国家也以房产税作为调控房产市场的辅助政策,例如韩国。征税目的明确有利于减少房产税征收的争议,增加税收收入使用的透明度,提高纳税人的积极性,同时可以有效地减少相关的税收漏洞。

3. 税收要素设制合理

从征税范围看,大多数征收房产税的税基较宽,房产税针对全民房产征收,同时对特殊群体(例如老人)设定优惠政策。宽税基既能保证公平,又能够保证地方政府的税收收入,提供稳定的财政来源。

从税率来看,各个国家的税率制定方法都不相同,例如美国由各地政府结合当地的实际情况,根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定税率,各个地方税率不同,但都在0.8%-3%之间。英国则采用累进税率从而更好的进行二次分配。纵观各个国家的税率,税率普遍较低,税率低可以降低单个纳税人的税收负担,降低税收征管的难度。

除了少数国家以评估租金作为房产税的计税依据外,大多数国家的计税依据都采用房产评估价值。因此大多数国家都配有完善的房产评估机制,包括高素质的评估人员、合理有效地评估方法、评估日后事项的处理机制。从而能够公平公正的确认房产的评估价值,并有效地解决房产评估纠纷。

4. 配套设施健全

为了配合房产税制度,各国都有完善的个人住房信息系统、高效的房产评估部门,从而有效地控制房产税税源。住房信息系统包括房屋种类和数量、土地类型、估价的组成和变化、所有权等详细信息。高效的评估系统主要是以信息系统提供的信息为基础,查找所有可征税的房产,同时确定其所有权、对所有的需纳税的房产进行评估并确定其价值。同时很多国家还设有房产评估纠纷办公室,如果房主对评估价值有异议,可以向评估办公室申诉。完善的配套设施为房产税的征收奠定了基础。

5. 征管体系严密

各个征收房产税的国家,在征收管理环节的制度设计都较严格。大多数国家都采用征税软件,房产税的申报、登记办理、征收和预测等一系列工作都可由其完成。例如美国,征税官员会根据软件系统计算的应纳税额,将税单打印出来,然后寄给纳税人,也有些是寄给银行等金融机构,由其代为征收。纳税人接到税单以后,如无异议,按照税单列明的应纳税款开支票,在规定时间内连同税单一起寄回税务机关,也有些委托金融机构代为缴纳,很少有纳税人直接到征收机关上门纳税。此外对于逃税人,各国家都会有高额的罚款,税务部门还可以行使对房产的留置权和拍卖权。严密便捷的税收征管程序,降低了税收成本。

三、各国房产税制度对我国房产税改革的启示

(一)明确征税目的

目前我国房地产市场处于特殊的时期,房产税在此时进行改革会被赋予过多的功能,相关部门要明确房产税的征收目的,减少房产税改革的舆论压力。从世界上大多数国家的经验来看,房产税收入大多是地方财政的支柱,主要用于当地的公共服务。反观我国现行房产税制度,与OECD成员国相比(见图二),房产税占地方税收的比例很小,对地方财政的作用极为有限,地方政府过于依赖短期的土地财政,因此我国房产税改革应该注重房产税地方财政的长期作用。此外一些国家房产税也起到了调节贫富差距的作用,少数国家把房产税作为房价的调控工具。因此,我国征收房产税的主要目的应该是完善地方税制,增加地方财政收入,税收收入用于保障性住房的建设和公共服务,同时起到调节贫富差距、合理引导需求的作用。

(二)加大投入破解技术难题

首先,尽快完善个人住房信息系统。我国要以城市住房信息系统建设为重点、以房屋登记数据为基础,建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库,全面掌握个人住房的基础信息及动态变化,为房产税的征管提供技术保障。加快个人住房信息系统建设是一个庞大的系统工程,涉及到很多部门和单位。因此,建立全国联网的个人住房信息系统需要多个部门的配合,国家方面应由住房和城乡建设部负总责,地方上则由房地产管理局具体负责牵头建立。在此基础上,逐级成立全国住房数据库建设领导小组,把民政、公安、社保、银监、人民银行、劳动和税务部门等职能部门纳入其中,各司其职,各负其责。同时个人住房信息系统的建立要注重明晰存量房产权这项工作,可以采用通过房屋普查、专项调查或补充调查等多种形式。

其次,从实践经验来看,征收房产税的国家都设有专门的房产税评估部门,负责房地产的评估。设立的房产评估部门可以隶属于税务机关,也可以独立于税务机关。相关部门设立后,要引进评估人员,这是最大的难题。所以一方面要加大对原有评估人员的培训力度,提高素质,也可以从国外引进相关的人才。另一方面要培养新的房产评估人员,高校增设相关专业,同时注重实践环节。此外,房产评估部门应该有相关的纠纷解决机制,征收房产税后,房产评估纠纷事件会大量增加,评估部门要公平处理。

(三)合理设制税收要素

税收范围的设定要兼顾合理与公平,目前试点的两个城市主要是针对增量房产中的一部分进行征税。世界上其它国家征收房产税大多针对全民的全部房产同时设有相关的税收优惠,例如美国对老年公寓免征房产税,在日本新建3层以上防火住宅5年内、新建其它住宅户3年内都可享受半额不动产税的优惠。长期来看,我国房产税的征税范围不能仅针对一部分房产更不能仅针对增量房产征税。鉴于公平,房产税的征收范围应该是全部的房产,但是为了不加重低收入者的负担,可以制定相关的税收优惠。从图4看,个人一生30-50岁养房能力最强,养房能力最差的是靠退休金生活的老人。所以房产税征收应该与养房能力相吻合,对于老人等养房能力差的群体设定税收优惠或者免税(见图5),而对于养房能力强的群体可以稳定征收。

税率的设定短期内可以参考美国的做法,首先人大授权国务院制定一个税率范围,在此基础上,地方政府结合当地的实际情况制定合理的税率。对于税率的制定方法,地方政府可以参考美国,由财政收入、房产价值等数据计算税率,也可以根据试点的经验,在试点税率的基础上进行修改。长期来看,房产税的税率应该采用累进税率,能够在调节二次分配上发挥功能。

房产税的计税依据应该采用房产评估价值。从世界范围看,大多数发达国家都采用房产评估价值,一些转型国家如智利、捷克等按面积征收或混合计价法征收房产税,也正在转变。采用反映市场价值的评估价值比按照面积征收更公平且税收收入更有弹性;若按套征收则容易出现假离婚、假分家等逃税现象。所以长期看来我国房产税计税依据应该采用反映市场价值的评估值。

(四)建立科学的征管机制

目前我国的税收体制是建立在间接税的基础上,所以首先要加快改革税收体制,为房产税的征收提供平台。其次在完善个人住房信息系统的基础上,鼓励个人申报,从而可以有效地控制税源并减少冗杂的程序。同时房产税的征管要合理降低税收成本,尽量避免出现试点时呈交大量证明材料的现象。我国房产税的缴纳可以参考新加坡,鼓励纳税人通过银行账户转账的方式,当然这需要金融等其他机构部门的配合。

为有效控制税收漏洞,减少偷税、漏税现象,加强纳税人的纳税意识也至关重要。我国在所得税制度日渐成熟的条件下,直接税的税收体系会得到很大改善,公民的纳税意识也会得到一定的提升。此外政府要加强宣传,主要是对税收目的宣传,征收房产税是取之于民,用之于民,税收收入用于公共服务,无形之中会增强纳税人的纳税意识。

四、结论

美国房产税对中国房产税改革的启示 第7篇

(一)我国房产税发展现状

1. 房产税的定义

房地产税收是一个综合性概念,包括房屋开发、交易、保有和所得等环节征收的各种税收。其中房产税是指在房屋持有过程中征收的,以房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

2.1986年的房产税暂行条例

早在1986年,我国就颁布了《房产税暂行条例》。根据该条例,将房屋分为未出租和出租两种类型。对于未出租房屋,在房屋原值的基础上一次性扣除10%~30%作为缴费基数,按照12%的税率征收。对于出租房屋,则按租金收入的12%征收。但我国对于很多房屋都给予了免除房产税的优惠政策,免税的房屋包括所有的农村房屋、非营业用的个人房产、国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产,经财政部批准免税的其他房产等等。由于免税范围过广,房产税占地方财政收入的比率仅仅在2%左右,极大地限制了房产税作用的发挥。

3. 上海、重庆针对个人住房征税试点

2011年,我国在上海、重庆针对个人住房开展房产税征收试点。上海重庆的房产税试点各有特色:(1)在存量房和增量房上的差异。重庆征税对象既包括存量房又包括增量房,上海则仅针对增量房;(2)在征税房屋标准上的差异。例如,在对本地居民房产征税标准上,重庆强调高档,上海则强调新增。重庆主要对本地居民独栋商品住宅、新购高档住房进行征税,强调征税房屋的高档化。而上海则征税对象仅为本地居民家庭新购第二套及以上住房(家庭人均超过60平方米的面积);(3)累进税率不同。重庆的税率累进幅度更大,重庆将税率分为0.5%、1%和1.2%三个等级,而上海只有0.4%和0.6%两个档次,上海的税率累进幅度明显低于重庆。

4. 不动产登记为房产税展开奠定了基础

我国《不动产登记暂行条例》已于自2015年3月1日起施行,不动产登记信息为房产税开征奠定了基础,然而,由于不动产登记工作涉及部门较多,部门间利益难以有效协调,导致部分市县不动产登记职责和机构整合工作滞后,延缓了不动产统一登记工作的进程。

(二)我国房产税发展面临的问题

1. 我国房产税征收范围较为有限

目前我国房产税的征收仅针对城镇房屋。然而,随着改革开放和市场经济的不断发展,农村房屋中被用于经济活动的越来越多。但是我国房产税征收仍将农村房产列为免征范围,一方面不符合税收制度的公平性原则,另一方面也导致农村商用屋的大量出现,为不法商人提供了可趁之机。

2. 房产税权高度集中于中央,地方权力有限

国外普遍将房产税作为完全的地方税,相比之下,我国的房产税虽属地方税,但是各种税制要素都由中央政府规定,房地产税的立法权和调整权基本都集中在中央。地方政府对房产税缺少话语权,影响地方政府通过房产税调控房地产市场,也不利于房地产税收制度的完善。

3. 税费不清,开征房产税易造成重复课税

租、税、费混杂不清,以税代租、以费代税、以税代费、以费代租的现象普遍存在。税种繁多必然会加大税收征管的难度,增加征收成本,在此基础上全面开征房产税会增大纳税人的负担,抬高房屋成本和价格,扭曲房地产的真实价格,加重消费者的负担。

4. 与土地使用权相矛盾

我国住宅土地使用权的期限最高为70年,教育、工业用为50年,商业用地为40年。但对土地使用权到期后如何处置则没有明确规定。如果到期后土地和房屋收归国有,且没有任何补偿,则房屋的折旧将会较高。反之,如果到期后能在缴纳较少土地出让金后继续使用房屋,则折旧将较低。从法律层面讲,购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格。最近温州有一批房屋的土地使用权到期,但政府部门、原房主、开发商和学界并没有形成共识。因此,土地使用权到期后如何处置直接关系到房产税的征税基数。

数据来源:中国统计年鉴

5. 房产税征收配套制度不健全

房产税征收工作十分复杂,包含了对当地经济发展态势的预估,对房产价值的评估,对房产用途的核实,以及房屋租赁合同、房产交易文件等资料的审阅,对拖欠不缴行为的处罚措施等。目前,我国不动产登记系统全面展开,但我国税务部门在配套设施和制度的完善上还存在不足。房地产评估业起步较晚,既不规范也不成熟,房产评估制度很不健全,税收征管难度大。现行的房产税征收法律制度已经不能适应当今社会的发展需求,房产税征收法律制度的改革势在必行。

资料来源:OECD网站

二、美国房产税征收体系

(一)房产税是地方政府主要收入来源

美国征收房地产税的历史悠久。早在1792年,当时就有四个州征收房地产税,到了20世纪初,美国每个州都设定了地产法,征收地产税。房产税由五十个州的州政府及地方政府负责征收,联邦政府不参与税收分成只负责资料汇总及研究税制事宜。房产税目前是地方政府的主要收入来源,能够为地方政府的各项支出、完善公共设施和福利提供资金保障。

(二)建立了以市值为依据的房产估值体系

房产税的计税依据是房地产的核定价值。由于美国房地产税作为完全的地方税种,故不同州对房产税价值的核定标准也有所差别。如按照新泽西州税法规定,房地产税的计税价值以房地产市场价为依据,而纽约州则是按房地产市场价的一定比例核定应税房地产的计税价值。

由于房地产税与房产价值紧密联系,因此房产估值在征税体系中至关重要。美国对房产估值采用可比市场价格法,即比较近期附近已售房屋价格,再根据地块面积、房屋面积、房屋户型和结构、房龄等进行适当调整。当然,也会参考近几年对该房产的评估价值,如果评估值出现较大波动,必须要有合适的理由予以说明。当房产变更所有权或重新修建后,房产税将根据变更后或修建后的价值为基准征收房地产税。如果纳税人对房产纳税价格评估有异议,各地政府均设有专门部门处理房主争议,以便调整房产纳税估价。

同时为了保持房产税的稳定,避免计税房屋价格增长过快,美国一些州设定了房屋计税价格年增长率上限。如纽约市规定民用住宅计税价格年比增长率不超过6%~8%,五年内累计不超过20%~30%。

(三)根据地方财力灵活确定税率

在市、镇委员会通过预算后,各级政府先根据预算总支出确定需要征收的房产税总额,再确定房产税税率,以实现地方政府的收支平衡。由于影响税率的因素每年都在变化,因此通常政府规定的税率每年都会有所差异。

房产税是地方政府可以直接控制的财政来源。各地政府确定其下一年度的预算支出总额,减掉房产税以外的其他收入总额,两者的差额就是要征收的房地产税总额,税率的计算公式为:房产税税率=预算应征收的房产税税额∶房产计税价值总额。假设某地方政府一年需要的总支出为5亿美元,其中需要依靠房产税筹集的资金为3亿美元,该地区房地产估值总额为200亿美元,那么该地当年的房产税税率便是1.5%。假如五年后该地区房价上升,地区房地产总额上涨到250亿美元,但地方政府需要的房产税总额若仍维持3亿美元不变的话,则当年房产税的税率为1.2%。

三、美国房产税制度对于我国开征房产税的启示

(一)将房产税作为地方税种

我国地方政府过度依赖“土地财政”,但“土地财政”会不断推高房价,且随着出让数量的不断增加,“土地财政”将难以为继。高房价将抑制年轻人和企业的创新动力,鼓励人们的过度投机行为,并促使房地产泡沫不断膨胀。一旦房地产泡沫破灭,其对经济的严重破坏将不堪设想。因此,我们必须摒弃“土地财政”的旧式思维,借鉴美国开征房产税的经验,对各类房屋全面开征房产税,在增加投机炒房者成本的同时,为地方政府提供稳定的财政收入。

(二)精简税种,避免重复课税

我国目前的房地产政策存在着税费体系混乱,重复征税、房和地分设税种、计税依据不合理,以及对房地产征收的费用较多等问题。可在保持房地产总体税负不增加的前提下进行改革,从2015年5月1日起房地产交易环节的营业税已经被增值税取代,使政府能够更好地分享房产增值带来的收益。在优化房产交易环节税收的同时,可以考虑将房产持有环节的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等统一合并成房产税,根据房产评估价值按一定比例征收。同时,为了充分发挥房屋的使用价值,可对闲置房屋和非闲置房屋实施差别化税率,对闲置房屋征以重税,以抑制炒房行为。

(三)扩大征收范围,拓宽税基

近年来,国家不断提到农民住宅财产权。2015年8月,央行和银监会联会发文鼓励金融机构开展农村宅基地抵押贷款服务,这表明农村住宅的价值已经得到了政府和金融机构的认可,为将房产税开征范围扩大到农村奠定了基础。未来可先从以下几方面对农村住宅征收房产税:一是对农村土地改革试点的地区开征房产税;二是对现在农户实际占有宅基地面积超过规定面积的部分开征房产税;三是对流转的农村宅基地补征房产税。

另一方面为保证税收来源的稳定,取消试点城市设立的60平米,180平米等免征面积,同时,弃用上海模式仅对增量房征收,以及对于重庆模式的针对多套住房,高档住房及外地购房者的征收模式。应该拓宽税基,对于企业,机构,个人的不动产无论是商用还是居住,都应该按照实际面积征收房产税。至于免税方面,不在按照试点方式设立免税面积,而是通过低估财产价值来实现,或者设立一个固定额度的免税额,即当房产税低于某一值时,纳税人可从地方政府得到相应的抵免或现金补偿。此外对于确实贫困的家庭,经过地方政府的调查核实后,可以将房产税进行返还。

(四)客观公正地评估房地产价值

为了保证评估结果的客观公正,需要加强对房地产估价人员的管理,同时还要完善估价方法。房地产估价师不要纳入政府公务员编制,要鼓励房地产评估机构进行市场化运作。为了确保估价师的勤勉尽职和客观公正,可以制定严格的估价师遴选程序,从而确保选择到优秀和有责任心的估价师。估价师要负责对房屋、公寓、商业、工业等各类地产进行估价,但估价师不能决定房产税税率,更没有权利计算和征收房产税。房地产估价师要具有本科及以上学历且要通过政府的考试,可暂定估价师任期为6年,在6年内必须接受不小于150小时的继续教育。可采用三种方法来评估房产价值:一是市场方法,即按照附近相似物业最近的成交价格来确定;二是重置成本,以当前的劳动力、原材料和土地成本重置类似的物业,需要花费多少钱?三是收入方法,如果某物业能产生收入,例如公寓或者农业土地,计算该物业一年所产生的收入总和。

(五)针对不同性质房产实行差别税率

由于各地经济发展水平各异,房地产发育程度很不均衡,应该借鉴美国方式,赋与地方政府对房产税税制要素的部分决策权,允许地方政府根据实际情况制定差别化税率。首先,专业评估机构对区域内的财产进行估价,确定应纳税财产的价值,并把这些财产的评估价格汇总,得出应纳税财产的总价值,其次,地方政府确定其下一财政年度的预算支出总额,扣除房产税以外的其他收入总额,两者的差额就是该政府要征收的房产税总额,再根据房屋性质和计税价格确定不同的税率。

(六)合理解决土地使用权到期后的问题

土地使用权到期后,不同的处理办法会造成不同的房产税计税基数,目前还没有具体可操作的法律条文和规定。土地使用期限届满后,国家应当允许房产使用者申请续期,合理确定需要缴纳的土地出让金,若有特殊需要国家需要收回土地和地上建筑物,应对房屋所有者进行经济补偿。针对这一问题,国家应尽快展开讨论,通过人大立法,明确土地使用权到期的解决办法。

摘要：目前我国的房产税筹备工作已全面展开,但在付诸实施过程中仍存在诸多问题。我国房产税存在征收范围窄,配套制度不健全,中央地方权责不清,与土地使用权相矛盾等问题。借鉴美国的成功经验,我国应将房产税作为完全的地方税种,完善征收配套措施,解决与70年产权的矛盾,精简税种,拓宽税基,实行差别税率,健全估值体系。

关键词：房产税,差别税率,房产估值,不动产登记

参考文献

[1]郭宏宝.房产税改革目标三种主流观点的评述一以沪渝试点为例[J].经济理论与经济管理,2011(08).

[2]郭宏宝.房产税改革的经济效应:理论、政策与地方税制的完善[M].中国社会科学出版社,2013.

[3]贾康.房产税改革方向[J].英才,2012(10).

房产工程 第8篇

1 房产测绘的内容

房产测绘细分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内大范围、整体地建立房产的平面控制网,测绘房产的基础图纸一房产分幅平面图(简称分幅图)。房产项目测绘,是指在房产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房产管理过程中需要测绘房产分丘平面图(简称分丘图)、房产分户平面图(简称分户图)和相关的图、表、册、薄、数据等开展的测绘活动。房产项目测绘贯穿于整个房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动的全过程,工作量大。其中最大量、最具现时性、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。

2 房产测绘管理思路

房产管理系统的基础是房产测绘数据管理。房产测绘主要是测定和调查房屋及其用地状况,为房屋产权产籍管理、房产交易、房产评估、房产开发、税收以及相关部门提供测量数据、地图和相关资料.它与城市地形测绘、地籍测绘工作既有相同之处,又有较大的不同。它不仅需要提供房产的地理位置、形状,而且需要提供房产的建筑面积、房屋结构等信息,其成果除了分幅、分丘图以外,还包括分层分户(套)图等。房产测绘管理就是对房产测绘成果进行管理。

长期以来,房产测绘管理沿用传统的手工、半手工作业方式,速度慢,业务环节繁多,工作效率低,而且成图质量不够高。改变传统的测绘与管理方式已成为一个迫切需要解决的课题。我国房产测绘管理方法相对来说比较落后,目前主要有以下几种方式。

2.1 人工房产测绘管理

这种管理方式的主要特点是;人工方式进行房产测绘;手工计算,手工绘制房产平面图,采取地面直接量测或图上量测法进行面积量算,各种调查资料;如房屋分类面积汇总表、房屋分丘分户图、房屋权属调查表等文字、图件用“纸”的形式存放。这种方式既不方便管理,也不利于各种查询、分析、统计的需要,因此是一种正在淘汰的作业方式。

2.2 计算机辅助房产测绘管理

计算机技术的发展为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法,减少了管理当中的各种繁琐的劳动,提高了工作效率。这一方式主要特点表现在以下几点。

(1)数据获取方面,采用电子手簿等进行记录,并在计算机上批量处理各种量测数据。(2)采用数据库管理软件进行各种文字属性资料管理,自动输出各种表格、统计结果等。

2.3 房产测绘管理系统

GIS技术的发展为房产测绘管理自动化带来了广阔的前景。GIS的主要特点是空间数据与非空间数据的联合处理与存储,因而解决了计算机辅助管理中空间数据与非空间数据不能联合处理与存储的问题。随着计算机软硬件的飞速发展,GIS正逐步走向实用化、多样化,并深入到地学相关的各个领域,同样也促进了房产测绘管理的自动化。

1998年,北京市崇文区房产管理局开发了《房产测绘CAD生产综合管理系统》,该系统采用CAD管理图形数据、数据库管理属性数据,采用人工智能语言与一般高级语言相结合实现了两库之间的数据通讯。2003年,无锡市房产管理局产权监理处开发《无锡市房产综合测绘系统》,该系统以Auto CAD作为其基本图形支撑环境管理图形数据、SQL Server管理属性数据,实现了房产测绘的计算机管理。2005年,深圳市地籍测绘大队与南方测绘仪器公司联合开发了应用于房产面积测绘、公共面积分摊的软件《深圳市房产测绘系统》,该系统应用ARCGIS实现房产图绘制、应用数据库软件Oracle实现房产面积数据的管理和相关表格的输出。以上各个系统的基本思路是图形库与属性库采取分别管理,通过系统集成实现图形属性的统一管理。

3 房产测绘信息系统的构建模式研究

20世纪90年代初出现房产测绘信息系统以来,国内房产管理行业的计算机办公软件伴随着房产管理工作内容、工作方式的变化以及计算机软、硬件技术的发展,大体经历了以下三个发展阶段。

3.1 单机单用户模式阶段

这一阶段的特征是;针对房产管理查询统计困难,手工书写房产证容易出错、容易涂改的缺点,在单独的微机上,由专人将己经手工办理完毕的案卷进行计算机录入并打印各种房产证件。有些系统还带有简单的绘图工具,可以绘制和输出房产配证图。这种模式的主要优点是;方便了查询与统计,计算机打印的证件整齐美观,不易涂改,开创了计算机应用于房产管理的新纪元。缺点是;没有真正实现计算机辅助办公,没有提高办公的准确性和工作效率,相反却增加了一个工作环节,增加了工作量。

3.2 Client/Server多用户模式阶段

这一阶段的特征是;针对房产管理的手工工作特点,通过房管局内部的局域网,采用Client/Server模式,将计算机联网,实现了计算机上多人协同工作,案卷能在计算机间流动起来,查询、统计得到进一步加强。有些系统还引入了GIS软件,进行房产地形图的生成、使用和维护,提高了图形功能。缺点如下。

图、文、表、管的集成程度不够,还处于相对独立、互相割裂的状态,没能实现办公一体化,有碍于数据的传递和利用;另外,系统缺乏开放性,难以通过Internet对外发布房产管理信息,系统的维护升级也不方便。

3.3 Browser/Server广义用户模式阶段

房产工程 第9篇

关键词：房产税,美国,经验借鉴

1 我国房产税发展现状

十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革, 这充分突显出“税收法定”原则。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定, 房产税征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性用房。其计税依据有两种, 分别是房产原值和租金收入。2006年以来, 我国商品房价格迅猛上涨, 直接影响到中低收入家庭及个人生活水平。2011年, 国家于上海、重庆两地推行房产税试点改革, 两地房产税试点改革都在征税对象、税率、减免税、缴纳方式等方面做出了规定, 两者在改革中既有自己的特色, 同时又有相似之处。2012年, 重庆房产税征收额为27. 43亿元, 上海为92. 56亿元, 而2012年重庆市和上海市的地方财政收入分别为3799. 58亿元、3743. 71亿元, 房产税仅占财政收入的0. 72% 、2. 47% , 与众多西方发达国家相比, 房产税尚未发挥其作为地方政府的重要税收来源的功能。如何优化现有的房地产税收体系, 充分发挥房产税作为地方财政收入的重要来源, 本文选取美国典型的两个州, 总结房产税发展的现状, 从而为我国房产税改革提供经验借鉴。

2 美国房产税的发展概况

美国50个州都征收房产税, 各个州的房产税税率不等, 维持在1% ~ 3% 之间, 征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利, 因此联邦政府和州政府不征收房产税, 房产税的征税主体是县政府、市政府和学区。一般来讲, 房产税要占到地方财政收入的50% ~ 80% , 房产税的税率由地方政府根据每年的预算确定, 房屋的计税价值与预算应征收的房产税每年都有变化, 因此每年的房产税率都有差异, 税率的计算公式为:房产税税率 = 预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额。

因为联邦法律规定了对房地产征税的最高限额, 所以税率的高低要受到一定的限制。此外美国地方政府规定了一些税收减免项目, 各州对房产税的减免规定不尽相同, 主要是针对自住房屋, 通过减少税基或低估房产价值来实现。还有一种减免方法, 即当房产税超过某一最大值时, 纳税人可以从州政府得到相应的个人所得税抵免或现金补偿。下面具体阐述纽约州、加利福尼亚州房产税的发展现状。

2. 1 纽约州

对于纽约州的地方政府而言, 最大的税收来源就是房地产税。在2012年, 房地产税为纽约州 ( 除纽约市之外) 筹集了286亿美元的收入, 占总收入的39% 。一些地方政府单从这项税收中就获得了所有或接近所有的收入。因为征收和税率大多是由地方政府决定的, 房地产税也是地方政府收入中最稳定的来源。

资料来源: Office of the New York State Comptroller

房地产评估的是其市场价值, 由评估员确定评估价值, 评估员是社区的地方官员, 大多数评估员为一个市或镇工作, 一些也受雇于县和乡村。所属县、市和镇 ( 除纽约市和拿骚县) 规定每年以市场价值的一个统一的百分比进行评估, 换句话说, 所有县、市和镇的应税房产都必须以市场价值或市场价值的相同比例来进行评估。只有在一处房产发生物理变化时, 评估员才会评估房产的市场价值, 一些社区在几年甚至几十年都没有进行价值评估。纽约州对于地方政府和学区的房产税设置了年增长限制, 法律规定地方政府和学区征收的房产税的年增长为2% 或者通货膨胀率, 以较低者为准。关于房产税减免问题, 2012年, 纽约州全部房地产的市场价值约为2. 5万亿美元, 地方或学区税的减免数额为8260亿美元, 占全部市场价值的33% , 县、市和镇的减免额约为6800亿美元, 接近全部价值的27% 。

2. 2 加利福尼亚州

在2010—2011年间, 加利福尼亚州的房产税共计550亿美元, 成为加州最大的财政来源。资金分配如下: 县17% , 市10% , 学区54% , 特区19% 。加州的房地产税是由加州均等委员会 ( California board of equalization) 制定, 20世纪70年代, 严重的通货膨胀加上住房市场发展迅速, 使得加州的房产税暴涨, 许多业主面临着房产税账单年增长两倍甚至三倍的状况, 很多家庭因为负担不起, 不得不卖掉他们的房子。第13号提案结束了这种状况, 根据1978年加州选民投票通过的第13号提案规定, 加州房地产税的征收不应超过房产评估价值的1% 加上用于偿还由选民认可的政府债券, 同时此法案限制了加州政府房地产税率每年上涨的幅度, 房地产税率的增加限于加州消费者物价指数或2% , 以较低者为准。

资料来源: Legislative Analyst's Office

加州的房产税由两部分组成: 普通税负、选民认可债务税 ( Voter - approved debt) 。普通税负按照房产评估价值的1% 予以冻结, 选民认可债务税用于偿还由选民认可的加州政府债券, 主要用于当地的基础设施建设项目, 比如学校基础设施的建设或者修复, 但是不得用于当地政府的经营性开支, 比如教师工资和管理成本, 选民认可债务税通常由三分之二的选民批准同意才能予以发行, 涉及学校或社区学院的基础设施发行的债券, 可以由学校或社区学院所在社区的55% 的选民同意通过, 选民认可债务税税率每年都会变化。根据1982年通过的加州社区设施区法 ( Community Facilities Distrct Act or Mello Roos) , 允许一些新兴区域的当地政府, 针对新学校、医院、公共设施等, 发行额外的债券用于开发。普通税负是加州房产税的最大构成部分。

加州税务局通过两个部门行使房产税功能: 郡房产评估部门和州房产评估部门, 两个部门在房产税评估中各司其职。尽管有一些例外, 但是房地产的评估价值通常是其购买价格以购买年份为基期每年向上调节2% 或者通货膨胀率, 以较低者为准, 当房产再次被出售时, 县评估员再次将房产的评估价值定为其市场价值 ( 新的购买价格) , 之后房产的评估价值在新的购买价格基础上以每年最高2% 的涨幅上涨。

大多数情况下, 房产的市场价值要高于其评估价值, 这是因为每年的评估价值最多上涨2% , 而市场价值往往上涨得更快。只要一处房产没有变更其所有权, 其评估价值的年增长不会受到其市场价值增长的影响。当市场价值大幅度下降时, 评估价值有可能降低。当房地产的市场价值下降或者房产受损, 房产的市场价值有可能低于其评估价值, 当这种情况发生时, 县评估员会依据第13号提案自动地将房产的评估价值降低至其市场价值。针对一些特定类型的房产, 包括政府房产、非商用房产、医院、宗教机构、慈善组织或非盈利性学校, 宪法给予了一定的减免。对于自用住宅, 将其视为主要居住房产的业主, 每年可以申请7000美元的房产税减免, 这7000美元直接从其评估价值中予以扣除。

3 美国房产税对我国房产税改革的启示

美国已建立了相当完善的房地产税收制度, 在诸多方面值得我们借鉴, 总结如下:

3. 1 健全房产税法, 做到有法可依

首先, 将立法权限适当下放, 从而调动地方政府的积极性。如不动产转让环节收取的土地增值税等税种由中央统一立法; 空地占用税、耕地占用税等税种采取中央掌握立法权, 地方拥有调整部分税率和规定地方减免项目的权限; 不动产取得环节收取契税、土地使用税、房产税等税种的部分立法权交给地方。其次, 强化税收征管, 修改和完善现行房地产税政策法规, 健全房地产税收制度, 理顺税收执法体系, 使房地产征管工作有法可依, 有章可循, 以加强执法的严密性、权威性。最后, 健全征管机构, 加强征管力量, 使征管工作横向到边、纵向到底, 进一步完善符合中国国情的房地产评估和纳税申报制度。

3. 2 扩大房产税的征税对象, 设计体现量能负担的累进税率

美国“宽税基、少税种、低税率”的原则值得我们学习和借鉴。“宽税基”既能给地方政府带来更多的收入, 也体现税收公平原则。首先, 房产税应该对个人拥有的所有住房征收, 无论是增量房还是存量房都应纳入征税范围。其次, 房产税的征税对象应覆盖普通住房。仅仅对高档住房征收房产税, 不能抑制全社会投机性需求。一旦普通住房囤积成本过低则容易造成投机, 侵蚀社会公众的利益, 引发社会的不稳定问题。开征房产税的主要目的是优化收入分配, 缩小贫富差距。相对于比例税率, 累进税率更能体现量能负担。拥有应税房产面积越大者缴纳税款越多, 房产税更多地由过多占有社会资源的人来承担, 这样能起到调节社会资源分配的作用。

3. 3 改进计税依据, 建立一套完善的房地产价值评估体系

改革后的不动产税制的计税依据应该是不动产的市场价值, 尽快建立房地产价值评估体系。首先, 必须建立健全有关财产评估的制度和法规; 其次, 应设立专门的评估机构, 配备专门的评估人员, 由土地部门、物价部门和税务部门等有关单位联合组建专门的房地产评估机构, 招聘评估人员; 再次, 确定评估方法, 以房产税改革实施第一年为基准年度, 合理确定房地产的估价基数, 以后各年均加上改年评估升值价, 评估值每3 ~ 5年重估一次; 最后, 在房产税改革实施之前, 要事先做好充分的准备工作, 搜集大量详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息, 并对信息进行整理和储存, 建立数据库。

3. 4 制定相关的减免政策

适当的税收优惠政策是必不可少的, 它可以调节收入分配和资源配置, 保证纳税人享受最大程度的公平。免税优惠: 主要针对公共服务机构、慈善机构、教育机构、非营利性的团体和组织。具体而言, 主要包括以下六类: 第一, 国家机关、人民团体、军队和外国使领馆的自用房产和土地; 第二, 宗教寺庙、公园、名胜古迹的自用房产和土地; 第三, 国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园的自用房产和土地; 第四, 对慈善机构所占用的房产和土地; 第五, 医院、疾病控制中心妇幼保健、老年服务等机构自用的房屋和土地; 第六, 符合条件的租房、廉租房等保障性住房。减税优惠: 主要考虑对低收入群体、老人、残疾人等弱势群体的优惠和照顾, 为其生活提供一定的便利, 缓解一定的生活压力, 同时也要考虑广大人民群众的基本生活保障。因此, 房产税的减免优惠应当包括以下三类: 第一, 对居民所拥有的自主用房划定标准给予一定程度的减免优惠; 第二, 对因重大灾害等不可抗拒力造成的重大损失, 根据损毁程度, 给予一定程度的减免优惠; 第三, 对孤老残疾人等特殊群体, 根据其收入水平, 给予一定程度的减税优惠。

参考文献

[1]广西财经学院课题组.当前房地产市场与房产税改革研究[J].经济研究参考, 2012 (65) .

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[5]刘慧芳.关于深化我国房产税改革的思考[J].经济研究参考, 2013 (11) .

房产工程 第10篇

2014年，张男结识了李女并与李女产生感情。2015年初，张男起诉至法院要求与王女离婚。王女同意离婚，但以双方婚后签订的赠与协议已约定张男将房屋赠与自己一半产权为由，请求判决该房产50%的产权归王女所有。张男不同意王女的主张，并要求撤销此赠与。

请问，王女能得到该房产50%的产权吗？

答：此案的关键在于“赠与协议”能否撤销。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第6条的规定，婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第186条的规定处理。

我们再来看《中华人民共和国合同法》第186条的规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。

房产工程 第11篇

1.1 房产测绘概念解析

从专业测绘的角度来说, 房产测绘是其中一个非常具有特点的分支, 它主要测算的范围是房屋以及房屋相关的土地面积, 换句话说, 房产测绘就是运用先进的测绘仪器、使用专业的测绘技术以及测绘手段, 来达到对房屋及土地的自然状况、权属情况、地理位置、数量以及质量等相关信息的准确测绘目的。

1.2 房产测绘相关面积定义及面积分摊方法

1.2.1 房产测绘相关面积定义

房屋的建筑面积指的是外围的水平面积以及水平的投影面积, 一般包括共有建筑面积和套内建筑面积两类。

所谓共有建筑面积具体指的是整个一栋楼的产权人所共同拥有的整栋楼的公共部分的建筑面积。详细来说共有建筑面积包括楼梯间、地下室、垃圾道以及公共门厅等位置、套内与公共部位之间的分隔墙、外墙水平的投影面积一半的建筑面积, 还包括服务于整栋楼或整个小区的公共用房、管理用房的建筑面积。所谓房屋套内建筑面积主要指的是房屋的建筑面积减去共有面积的公摊面积, 建筑面积的公摊系数一般是自身的公摊面积部分与其本单元建筑面积的比值。

1.2.2 房产面积的分摊方法分析

房产面积分摊方法是指按照“谁使用谁分摊”的基本原则操作的按照建筑面积比例进行分摊共有部分的面积, 常见的房地产分摊情况包括以下几种:

第一种是普通的住宅楼, 这种分摊情况比较简单, 一般就是一个幢共分摊。第二种是普通的商住楼, 这种分摊情况稍微复杂一点, 因为房屋的用途不一, 分摊的部分会同时包括幢共分摊、区共分摊以及层共分摊集中情况。第三种用途更加多种的综合楼, 其分摊方式更加复杂, 除了上述的幢共、区共以及层共分摊之外, 还会涉及到交叉分摊。

1.3 房产测绘的重要性分析

(1) 房产测绘直接影响业主的切身利益。房产测绘的整个过程都要求具有非常严密的科学性, 产权户籍管理部门一般使用依据房产测绘来为产权人提供法律保护, 同时房产测绘也为房屋所有权产生的法律纠纷、审核建筑是否违章以及是否违章占地等提供了可靠的凭据。房产测绘直接关系到房屋产权的面积, 与业主的切身利益息息相关, 也是房产证的重要组成部分, 是用来保障业主的合法利益的法律依据。

(2) 房产测绘有利于房地产市场的正常秩序的维护。房产面积是房产测绘中最为基本的组成要素, 也是我国的房产测量中必须要量定的要素之一, 一般的非专业人员对房屋面积的了解都不太深入, 尤其在购买商品房的时候, 一些开发商会因为利益的关系在面积概念上下功夫, 甚至会有一些中介偷换概念来误导消费者为自身攫取利益。所以房产测绘可以减少商品房交易过程的纠纷, 这样既可以维护房产购买者的合法权益, 同时也有效保证了房地产市场的正常运转秩序。

2 影响房产测绘质量的因素分析

2.1 房产测绘领域的相关法律法规不够完善

在维护售房人以及购房人双方的合法权益方面, 目前有国家标准《房产测量规范》以及建设部所颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》, 以上法律条文在规范和培育房地产市场秩序方面做出了很大努力与贡献, 但是因为《规范》在很多方面无法跟上建筑形态的快速发展与变化, 所以导致很多的新问题得不到合理的解决, 引发许多新的争议。基于《规范》本身的局限性, 房产测绘单位的工作人员只能依靠自己对条文的理解来处理问题, 这也就造成了同一个城市的不同房地产测绘单位、同一个房地产测绘单位的不同的专业人员对待同一问题会有不同的解决方案。所以, 为了保证测绘成果的唯一性以及严密性, 地方政府应该尽快出台更加相近的、统一的房产测绘技术实施细则。

2.2 房产测绘的强特征性导致测绘过程中不可避免会出现差错

房产测绘尤其是房屋面积测绘的最大特点是外业测绘情况复杂并且工作量巨大, 内业的数据繁多且计算量庞大的特点, 所以不论从业人员如何谨小慎微都很难保证不出现一丝一毫的差错。但是, 房产测绘的成果一旦经过了相关部门的审核确认就会立刻具有法律效力, 并且进入市场发挥作用, 而房产测绘成果的高价值性会使得任何一个非常细微的错误都可能给当事人带来巨大的损失。

2.3 房产测绘领域的社会监督力度不够

房产测绘领域工作需要的专业性特别强, 对于一般的业主来说, 即便是进行了结果公示, 一般人也仅仅是看结果, 对于内在的逻辑关系并不能非常清楚, 所有这杆“秤”是无形的, 社会的监督效果不理想;对于测绘单位来说, 房屋的面积测绘工作量非常大, 测算情况复杂, 如果测绘单位内部的质量保证体系不够健全, 导致出现差错的几率就会很大。在保证测绘质量方面, 服务方与被服务方都存在不足。另外, 测绘成果一旦通过政府部门的审核就会立即对房屋买卖市场产生作用, 一般也是测绘成果错误已经成为事实之后才会被发现, 而相关的测绘机构的境地就会比较尴尬, 所以说房屋面积测绘工作也是属于高风险一类的工作。在房产测绘机构的总工作量中, 房屋面积的测绘工作量占据了大部分, 因为房屋面积测绘出现差错引起的索赔, 不是任何一个测绘机构能承受的起的, 所以房屋面积测绘工作也成为了房产测绘机构的主要风险工作。

3 房产测绘中房产面积的质量控制措施分析

3.1 加强对前期的资料收集和图纸审查工作质量审查力度

(1) 为了保证房产面积测绘成果的质量, 对前期收件资料以及图纸审查进行质量控制是必须的, 在房产项目的建筑面积测算的过程中, 要求委托方所提供的建筑工程施工图纸必须是通过了国家规划部门的审核的, 而对于施工中存在设计变更的位置, 还需要提供变更设计联系单或者是变更设计图纸。

(2) 委托方提供给房产测绘机构的图纸应该包括建筑平面图、建筑立面图、阳台以及飘窗的大样图、楼梯详图等在内的一套非常详细的、完整的建筑图纸, 方便数据查阅。

(3) 委托方提交给测绘机构的收件材料必须包括建筑总平面图和项目工程的规划许可证, 还要包括由地名办所签发的相应门牌号、设计部门所出具的房屋的配套设施以及相关功能说明、土地出让合同或政府批文等。

3.2 加强对房产面积测绘中间各环节的质量控制力度

3.2.1 房产面积测绘各关键环节的质量控制

房产面积测绘对于房产测绘机构来说在增加了其经济收入的同时也带来极大的责任, 对于日益增长的房价, 一旦测绘工作出现了失误, 那么就将会造成极大的损失, 有些还会造成较大的社会影响。因此在房屋面积的测绘工作中, 都应该将质量控制放在第一位, 具体应该做到房屋计算面积部位的认定一定要准确、边长数据一定要准确, 房产要素的认定一定要准确以及房屋面积计算分摊一定要准确。

3.2.2 房产要素的调查与确定一定要明确

(1) 在进行预测时应该以收件资料中所提供的建筑施工平面图、建筑工程规划许可证以及地名登记表作为参考资料, 对房屋的坐标、用途、栋号、结构、楼层数以及房屋单元号等要素进行对照确认。

(2) 在实测工作开始时要将预测得到的房产要素和房屋的竣工图进行实地校对。对于在校对中发现不合符要求的地方必须要求开发商进行整改, 直到最终达到要求为止。

3.2.3 房屋计算面积部位性质的认定一定要明确

房屋的计算面积部位的认定是房产面积测算环节中非常关键的部分, 在对房屋进行测绘之前, 必须对计算全面积的部位、计算一半面积的部位以及不计算面积的部位进行认定, 如果出现了认定不准确, 那么最后得到的建筑的总面积肯定是错误的, 这就会导致后面的建筑面积分摊计算也是错误的, 带来一系列的连锁反应。

3.2.4 房屋套型以及边长数据的测算一定要准确

(1) 进行预测的时候房屋的套型以及边长数据的测算必须准确。其中房屋的套型以及边长这些数据, 有些可以直接从建筑工程设计图纸上面获得, 而有些则只能通过换算才能够得到, 在进行边长数据的换算时候, 一定要根据房屋竣工之后的实际情况来进行换算。 (2) 实测的时候房屋的套型以及边长数据测算一定要准确。在进行实际测算时, 应该坚持“整体到局部、整体与局部相结合”的基本原则, 先从整体上将测算面积分为标准楼层和非标准楼层两个部分, 标准楼层的面积相同, 而非标准楼层的面积是不相同的。

3.3 加强对外业测算质量以及内业数据精度的控制

提高外业测绘的质量是提高整个房屋面积测绘质量的基础, 加强对外业测算工作质量的控制必须做到调查表上面的有关内容必须与房产的图纸保持一致, 例如房屋的权属界线、用地范围等等, 然后房产的测量要素必须完整准确, 保证房产面积测绘的原始记录数据以及最终成果的完整性以及规范性。对内业数据必须严格处理, 做到房产图的尺寸完整准确, 技术要求以及说明等都要明确, 房产的要素必须完整准确满足要求, 使用科学规范的房产面积计算方法, 最终房产测绘成果报告使用规范的格式要求并保证内容的完整度, 对房产测绘成果进行规范化的归档管理。

4 结束语

为了保证房地产市场的规范有效的市场秩序, 房屋测绘工作将会成为当前房产管理者工作中的重点内容。房产测绘又是一项系统性非常强的复杂工作, 房产测绘不仅仅要求具有科学精湛的测绘技术与先进的测绘设备, 同时也应当是比较独立的经济实体, 采取多元化的控制措施, 保证房产测绘成果的准确性与规范性, 有效规范房地产测绘市场。

参考文献

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