城镇土地分等范文

城镇土地分等范文（精选3篇）

城镇土地分等 第1篇

1重庆市概况

重庆市位于105°11′—110°11′E、28°10′—32°13′N之间,地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部,东与湖北、湖南相邻,南靠贵州,西与四川相接,北与陕西相连,是西南水陆交通枢纽和工商业重地。1997年3月14日,重庆与北京、天津、上海同为直辖市,幅员面积8.24万km2。目前,重庆市由38个区县组成,包括市辖区21个、县13个、自治县4个。 从重庆市近五年的地区生产总值、地方财政收入、社会固定资产投资、社会消费品总额等四项经济指标走势分析,自2009年土地等别执行以来,重庆市经济发展态势良好,总体趋势向上攀升(图1)。

2数据来源及思路

2.1数据来源

本文研究所涉及的数据均采用2013年数据。经济社会数据主要来源于2014年《重庆市统计年鉴》、重庆市各区县2013年《国民经济和社会发展统计公报》 和各区县统计局资料,涉及的生态环境因素指标相关数据主要来源于重庆市2013年的变更调查数据库,具有极高的准确性和科学性。

2.2评价技术思路

重庆市城镇土地分等评价主要包括5个步骤:1评价指标体系构建。为了科学利用和评价城镇土地、 全面把握土地质量状况,结合《规程》和重庆实际,构建生态环境—社会经济指标体系。2权重值确定。运用特尔菲法确定研究区因素因子的权重值。3因子因素量化及标准化。采用极值标准化方法进行数据的量化。4综合分值测算。采取层次分析法计算各因素的综合得分。5土地分等结果划分。借用定级中的聚类分析法进行城镇土地等别的划分。

3土地分等指标体系及方法

3.1指标体系建立

城镇土地是一个由自然、经济和社会诸要素组成的复杂系统,城镇土地质量优劣与等级划分取决于各组成要素的优劣和组合状况[5,6]。而城镇土地分等的影响因素错综复杂,数量多且性质各异,有静态和动态、直接和间接、宏观和微观之分。因此,在选择城镇分等因素因子时要遵循现势性原则、主导性原则、可获取性原则,并结合《城镇土地分等定级规程》[7]及重庆实际情况,综合比较、系统分析各因素因子的作用,最后确定重庆市城镇土地分等评价指标体系(表1)。

3.2综合计量方法

权重确定:确定评价指标因素因子权重的主要方法有特尔菲测定法(Delphi方法)、层次分析法(AHP方法)、方差分析法等[8]。本文在重庆市城镇土地质量评价中采用特尔菲测定法,邀请熟悉各评价对象用地状况的土地管理部门、科研院校等单位相关领域的多名专家进行打分。根据要素的作用程度,参照相关研究对各项因素因子的权重赋值,确定各因素因子对重庆城镇土地分等的影响程度,综合评定出各项因素因子的权重值(表1)。

各指标标准化:为了使数据间更具有可比性,需消除单位和量纲,本文主要采取极值标准化进行因子分值的测算,按式(1)计算:

式中,Yij为第i个分等对 象的第j项因子分 值; a(j),Xj表示当第j项因子指标与土地利用效益呈正相关时,a(j)=1且Xj=Xmin;当第j项因子指标与土地利用效益呈负相关时,a(j)=-1且Xj=Xmax;Xij表示第i个分等对象第j项指标值;Xmax表示各分等对象Xij指标的最大值;Xmin表示各分等对象Xij指标的最小值。

综合评价模型:土地分等对象各评价因素的综合分值主要是采用层次分析法进行测算,首先要通过极值标准化计算出各项因子指标的分值,再根据各因子指标对应上层因素的权重值,计算出各项因子对应的因素的分值,按式(2)计算:

式中,Fik表示第i个分等对象第k个因素分值; Wki表示第j项因子对应上层第k个因素的权重值;Yij表示第i个分等对象第j项因子的分值;n表示第k个因素包含的因子个数。计算得出各个评价因素的分值,最后根据各评价因素的权重值,计算出分等对象的综合分值,按式(3)计算:

式中,Si为第i个分等对象的综合分值;Wk为第k个因素的权重值;Yik为第i个分等对象第k个因素分值;n为因素个数。按照上述测算步骤和计算公式, 得出重庆市38个分等对象的综合分值(表2)。

4土地分等结果及分析

4.1土地分等结果

借用土地定级中的数轴法、总分频率曲线统计判断法、系统聚类法对城镇土地等别进行划分。本文采取系统聚类法对重庆市38个区县的综合得分进行划分,以表2提供的土地分等综合评价分值为指标进行系统聚类分析,绘制出聚类谱系图(图2)。

由聚类谱系图可知,在距离0.15处,重庆市38个区县在城市内部进行比较可明显分为六等(表3)。

4.2土地分等结果分析

城镇土地质量差异:从重庆市38个区县的综合得分来看,城镇土地质量综合评价分值最高的是渝中区, 为53.59;最低分值是秀山县,为15.44。由此可见,重庆市城镇土地质量差异明显,且城镇土地质量评价分值由高到低衰减速度不同。土地等别高的区县的土地质量评价分值下降平缓,差距较小;而土地等别偏低的区县,其土地质量综合分值下降幅度较大且差距也大。 同一等别的区县之间,分值差异由高等别到低等别差距增大。从六大等别的最高值来看,区县土地质量差异呈现大幅度下跌趋势,尤其是五、六等地。

土地分等空间分布:从重庆市38个区县综合分值的分布情况并结合重庆市五大功能区布局来看,高位综合分值区段主要分布在都市功能核心拓展区;中位综合分值区段主要分布在城市发展新区,部分分布在渝东北生态涵养发展区;低位综合分值区段主要集中在渝东北生态涵养发展区,部分分布在渝东南生态保护发展区和城市发展新区,说明重庆市城镇土地质量等级具有明显的地域差异(图3,见封四)。土地等别可归纳为城镇土地等别高的区县主要分布在都市功能核心拓展区和城市发展新区,而远郊区县的土地质量较差,土地等别低,主要分布在渝东南区和渝东北区。 城镇等别空间分布大致规律一般总结为:离中心城市越近,区位条件越好,城镇集聚规模越大,经济发展水平越高,则区县的土地等别相对较高;反之较低。

土地分等的驱动力:选取因素指标是城镇土地分等评价工作的基础。本文采用主成分分析法对所选的14个评价指标的25个原始数 据指标进 行驱动力 分析,主要借助统计软件SPSS16.0完成,得出影响重庆市城镇土地分等的主要驱动具体指标:国内生产总值、 社会消费品零售总额、全社会固定资产投资、地方财政收入、城镇人口规模、建成区面积、年末总人口、城镇工业增加值、生物丰度、植被覆盖、水体密度,将其概括为区域经济发展水平、城镇集聚规模和生态环境质量水平三大因素。

本文分功能区对土地分等驱动力进行分析。都市功能核心拓展区和城市发展新区区域经济社会发展水平比“两翼”地区高,都市功能核心拓展区城镇人口均值为78.94万人,分别是城市发展新区、渝东南区、渝东北区的1.6倍、2.5倍、4.8倍;都市功能核心拓展区与城市发展新区的建成区面积相当,分别是渝东南区和渝东北区建成区面积的2.4倍、6倍。但“两翼”地区的城市生态环境质量状况优于“一圈”的生态环境状况。总体来讲,都市功能核心拓展区和城市发展新区的各项指标均遥遥领先,城镇土地质量水平比“两翼” 地区土地质量水平高,则城镇土地分等级别也高。今后,在对城镇土地分等研究时要注重这三大因素相关指标的选取,对评价和宏观调控城镇土地意义重大。

5小结

本文采用层次分析法和聚类分析法等方法对重庆市城镇土地分等进行了研究,构建的综合评价指标体系不仅仅是静态评价,还应关注城镇生态环境质量因素,加强对城镇环境质量动态指标的检测。研究表明: 1重庆市38个区县城镇土地可划分为六等。2重庆市城镇土地质量差异明显,城镇土地质量评价分值由高到低衰减速度不同。3重庆市城镇土地质量等级具有明显的地域差异。4影响城镇土地分等的主要驱动因素是区域经济发展水平、城镇集聚规模和生态环境质量水平。

城镇土地分等评价研究可进一步摸清各区县土地质量,及时了解城镇土地质量变化趋势,不但可实现土地资源在空间上的优化配置,促进城镇地价之间的衔接,而且为政府科学合理管理土地提供依据,更好地发挥城镇土地分等结果的作用,可见定时定期研究城镇土地分等对平衡和宏观调控城镇土地意义重大。

摘要：以重庆市38个区县为例,构建土地分等经济社会—生态环境综合评价指标体系,采用层次分析法对其进行城市内部土地质量评价,采用聚类法对综合得分进行等别划分,采用主成分分析法确定影响土地分等的主要驱动力。结果表明:1重庆市38个区县城镇土地可划分为六等。2重庆市城镇土地质量差异明显,评价分值由高到低衰减速度不同。3重庆市城镇土地质量等级具有明显的地域差异,高等别土地主要分布在都市功能核心拓展区和城市发展新区,低等别土地主要分布在“两翼”地区。4区域经济发展水平、城镇集聚规模和生态环境质量是影响城镇土地分等的主要驱动因素。

城镇化需要土地高效流转 第2篇

调查显示，由于近几年农村土地规模化经营带来了较高的收益，使得土地租金不断上涨，以致种田大户的收入达不到应有的水平，最后的结果可能是把承包地再次归还给农民，导致农业规模化经营解体。

同时，土地流转也变得越来越困难。从流入方来看，高质量农地已越来越少，剩下的低质量农地，规模经营主体并不愿意租赁。从流出方来看，规模经营获得的收入非常可观，使其不愿意把高质量农地流转出来，或者向租赁者索要较高的租金。

另外，专业大户模式较多，而家庭农场模式较少。专业大户虽然能实现规模化经营，但经营面积太大，经营方式粗放，而且以雇工为主，与农户之间的利益矛盾难以解决。

针对以上问题，我们可以采取一些方式进行解决。

真正的土地流转应该是承包权的转让，即让农民把承包地永久地转让出来，但这要求进行新一轮的农村体制改革。

在现行政策法规下，土地流转还只限于土地使用权的流转，而不允许进行承包权的转让。在这样的制度约束下，政府所能做的事情是促进土地流转合同的规范化和长期化，也就是提供规范化的流转合同文本，并监督合同的执行情况，让土地流转双方在法制轨道上进行，对那些还没有签订书面合同的土地流转，应该督促它们签订正规的合同。另外，政府应支持土地流转的长期化，通过补贴等措施鼓励土地流转双方签订10年甚至更长的书面合同。这是在现有政策许可的范围内解决规模经营稳定性的切实可行的措施。

同时，建立和健全土地流转管理机构和仲裁机构，是土地流转能够得以顺利进行的重要环节。土地流转管理机构必须为土地转让方和受让方穿针引线、牵线搭桥，为流转双方提供商谈和协商的场所。

从调查情况来看，有些农户反映土地流转租金太低，有些专业大户抱怨农户年年要增加租金。这些有关土地流转中所发生的问题和纠纷应该引起政府有关部门的高度重视，及时有效地解决这些纠纷和矛盾。

另外，要发展家庭农场以平衡和专业大户之间的互补关系。就大冶的个案而言，有40多户专业大户经营上千亩农地，甚至有一個大户经营4000亩农地，粗放的经营管理模式并不适合整体的农业发展。而家庭农场的根本特征是农活主要由家庭成员来从事，只是在农忙季节少量雇佣一些农工。在现有的生产条件下，家庭农场的规模不适宜太大，据调查，一个家庭如果有两个劳动力从事农业，在现有的装备水平下能够经营大约100-300亩耕地左右。

所以，地方政府应对土地流转设上限，并根据不同种类有所区别，对家庭农场主的年龄和素质也有所要求，鼓励高学历和年轻人从事农业生产。（支点杂志2013年11月刊）

城镇土地分等 第3篇

1.1 研究意义

城镇土地是一种稀缺的土地资源, 开展城镇土地定级工作不仅是土地管理自身发展的要求, 也是法律赋予的一项责无旁贷的任务。乌苏市城市土地市场、房地产市场的发展要求是开展土地分等定级成果更新工作最直接的作用因素。

1.2 本文研究所解决的问题

本文通过研究揭示城镇内部土地质量的地域差异, 在区域范围内进行土地质量综合评定并划分级别。

2、研究区域概况

乌苏市地处新疆维吾尔自治区西部, 介于北纬43°29′~45°27′, 东经82°58′~85°16′之间, 面积20753平方公里。乌苏市管辖10个镇、7个乡、3个农牧场、1个林场、5个街道办事处, 2007年全市总人口21.5万人, 2007年全市国民生产总值38.9亿元;

3、研究内容

3.1 城镇土地定级的原则

乌苏市城镇土地定级主要遵循以下原则:1) 、综合分析原则:按综合差异划分土地等和级。2) 、主导因素原则:重点分析具有重要作用的因素。3) 、地域分异原则:分析由于区位条件不同形成的土地质量差异。4) 、土地收益差异原则:划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。

3.2 城镇土地定级技术路线

1) 、划分定级单元;2) 、建立土地定级评价因素因子体系;3) 、确定定级因素因子权重:采用派生特尔菲法。首先, 选择土地、规划、建设、科研等各方面专家对定级因素因子进行评分 (专家人数不少于15名) ;其次, 分析各专家两轮或多轮打分的结果;最后, 依据专家意见的集中程度, 综合确定定级因素因子的权重值。4) 、因素因子功能分确定及其作用分值计算。5) 、划分土地级别。以定级单元总分值计算结果为依据, 划分综合土地级别和分类型用地的土地级别。

4、乌苏市城镇土地定级研究具体方法及步骤

4.1 划分定级单元

定级单元是评定土地级的基本空间单位, 单元内部土地特性、区位条件和使用价值基本一致。

4.1.1 划分定级单元的原则

1) 、应根据成图手段与单元分值的计算方法选择定级单元的划分方式。2) 、用均质地域法划分的单元面积确定在5-25公顷之间;用网格法划分的单元面积视成果图比例而定, 一般图面网格间距4-10毫米。3) 、划分的单元能方便地进行因素取样, 并能保证分值计算的准确性和科学性。

4.1.2 划分定级单元的方法

根据乌苏市实际, 采用标准网格法划分定级单元, 具体操作如下:根据标准网格原理, 将定级范围均匀划分成大小相同的正方形标准网格, 每一个网格作为一个定级单元。在图面上网格间距5毫米。此种方法适宜于用微机进行数据、图件处理。根据实际操作的经验, 利用新疆大学独立开发的定级软件, 采用网格法确定定级单元, 单元面积为40米×40米=1600平方米, 乌苏共划分为220×210=46200个单元。

4.2 城镇土地定级因素选择及其权重值的确定

4.2.1 定级因素及其权重的确定

4.2.1. 1 定级因素的选择

根据专家意见制定了《城区土地定级专家意见征询表》, 经过专家咨询论证, 乌苏市城区定级因素选择如下:1) 、商服繁华程度;2) 、交通条件;3) 、基本设施条件;4) 、人口状况。

4.2.1. 2 用德尔菲 (Delphi) 测定法确定定级因素权重

土地定级工作定级因素权重测定采用派生德尔菲法, 打分次数为两轮。权重值计算公式如下:

式中:E—某因素权重的均值;N—打分的专家数;δ2—某因素权重的方差;αi—第i位专家的打分值。根据专家两轮打分统计计算得出城区各因素权重表如下:商服繁华度:34.64%;道路通达度:12.54%;对外交通便利度:10.63%;基础设施完善度:13.54%;公用设施完备度:13.47%;人口密度:15.18%。

4.3 乌苏市城区土地定级因素评价

4.3.1 商服繁华度作用的评价

征求有关乌苏市城市建设方面专家的意见, 将城区商服中心划为一级:即市级和区级:市级商业中心:包括商贸大楼, 乌苏集贸市场。区级商业中心:兴隆市场, 新长征路市场。

4.3.2 交通条件评价

根据乌苏市城区道路交通现状特点和规划发展状况, 课题组选择道路通达度、公交便捷度和对外交通便利度作为交通条件因素的衡量因素即:

其中::空间j点交通通达度作用分值;

分别为道路通达度、公交便捷度和对外交通便利度作用分值;

分别为道路通达度、公交便捷度和对外交通便利度权重值。

4.3.3 基本设施完善度评价

4.3.3. 1 生活设施完善度评价

城市生活设施一般包括供水、排水、电力、电讯、供热、供气等内容。定级过程中选择有显著地域差异的供水、排水、供热作为评价基础设施完善度的因子。经因素权重分析, 各因素作用指数比值为:K供水:K排水:K供热=0.40:0.30:0.30, 基本设施完善度作用分由下式计算:其中:fi:某单元生活设施完善度作用分值;Ki:生活设施作用指数;ri:某单元到基本设施的相对距离;根据以上数据计算生活设施完善分, 即:F生活设施完善分=f供水+f排水+f供热

然后运用下式进行分值标准化, 计算生活设施完善度作用分值:

F生活设施完善度:标准化后任一网格的生活设施完善度;Fi:标准化前任一网格的生活设施完善度分值;Fimin:所有网格中最小的生活设施完善度分值;Fimax:所有网格中最大的生活设施完善度分值。

4.3.3. 2 公用设施完备度评价

根据乌苏市的实际情况和专家意见收集三项因子资料。经因素权重分析, 三项因素作用指数比值为:K学校:K医疗:K邮电=0.54:0.30:0.16, 将收集到的各公用设施资料展绘在工作底图上, 查出各个设施点位坐标并输入微机, 根据各网格距离设施的远近程度进行线性衰减赋分, 计算各设施作用分值。各公用设施作用分计算如下:

其中:fi:某单元某一公用设施作用分;Ki:该设施作用指数;ri:某单元到该设施的相对距离;di:某单元到该设施的实际距离。dmax:某单元到该设施的最大距离。

然后将所得数据运用标准化公式处理。

4.3.4 人口状况评价

人口密度中应统一按一定面积的典型区域或单元计算人口密度指标值。其公式为:Di=Pi/S;式中:Di:人口密度指标;Pi:某单元人口总数;S:某单元面积。人口密度指标值经过极差标准化修正可得到人口密度作用分值:F人口=100 (Xi-Xmin) / (X g-Xm i n) 式中:F人口—人口密度作用分;Xmin—人口密度最小值;Xg—密度最佳值;Xi—任意单元i的人口密度值;

4.4 划分土地级别

4.4.1 土地级别划分的原则

此次工作对土地级别的划分遵循以下原则:1) 、主导性原则;2) 、顺序性原则:按从优到劣的顺序分别对应于1、2、3, ……n个等级值 (n为正整数) ;3) 、唯一性原则:任何一个单元只能对应一个土地级别;4) 、相似性原则;5) 、渐变性原则:级与级之间应渐变过度, 级差不应超过两级;6) 、地域完整性原则:级间边界应照顾自然地块及权属单位的完整性。

4.4.2 土地级别划分程序

定级单元分值计算采用因素加权求和法, 计算公式为:

式中:Pi:某一定级单元评价分值;Fi:定级单元内某定级因素的分值;Wi:某定级因素的权重;n:定级因素总数。

4.4.3 定级单元总分值频率图分析

计算得定级单元总分值后, 选择频率曲线明显的突变处作为土地级别的分界线, 从而得到综合类型的定级单元总分值区间, 结果如表1。

5. 结论

土地级别确定

根据定级单元总分值初步划分土地级别后, 结合地形、地物分割等因素, 对土地定级的初步结果进行局部修改和调整, 以总分70分、55分和40分将乌苏市城区土地定级范围划分为四个土地级别。

一级地:面积2.46平方公里, 占市定级区面积的6.6%。主要的单位有:市检察院, 乌苏市人民代表大会常务委员会, 电信局等。二级地:面积4.43平方公里, 占定级区面积的11.9%。围绕一级地以外的环形区域。主要单位有:乌苏市党校, 乌苏市公安局, 乌苏市气象局等。三级地:面积9.26平方公里, 占定级区面积的24.9%。主要单位有:市三小, 乌苏市火车站等。四级地:面积21.05平方公里, 占定级区面积的56.6%。三级地以外至估价区界线内的区域。主要单位有:乌苏市棉花加工厂, 乌苏市石油公司等。最终结果符合国家土地分等定级规定标准。

参考文献

[1]国家土地管理局.城镇土地分等定级规程 (GB/T18507—2001) [S]

[2]胡石元.面向对象的城镇土地定级估价信息系统.武汉测绘科技大学.2000[J]