工业地产项目投资

工业地产项目投资（精选12篇）

工业地产项目投资 第1篇

从用地性质上看, 工业地产项目不同于住宅、商业服务和综合类用地, 被称为第四种用地类型。工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地及该类土地上的建筑物和附属物, 包括工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产项目在选址、业态定位、招商管理等领域与商业地产、住宅地产也有着本质的区别。工业地产是工业生产的支撑, 对工业的发展起配套和辅助作用。随着我国工业投资的不断增加和市场经济体制改革在广度和深度上的不断推进, 工业地产项目的开发面临着广阔的空间。

关于我国工业地产项目的运营, 有学者认为工业用地出让必须走市场化道路, 并通过对广东、浙江等地的工业地产项目的实例分析, 根据土地价格由地租决定的理论, 在工业、商业和住宅项目中, 价格是依次递减的, 因为这三类用地获取地租的能力是递减的。但在现阶段, 我国工业用地的出让价格远低于其它两类, 甚至有的地方出现了工业用地的零地价和负地价现象。工业地产市场化程度不高是造成工业用地价格偏低的主因。也有学者认为还应考虑工业地产项目自身特点的影响。工业地产适应性差、投资风险大, 工业用地价值在生产中被分批转移, 工业地产项目可以在后期带来持续的财政收入等, 都是导致工业用地出让价格偏低的原因。

2006年8月1日, 国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》, 8月31日发布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》, 要求工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让, 且其出让价格不得低于公布的最低价标准。此后, 工业地产项目的拿地价格上升, 以往以低地价作为利润保证的做法不再有效。如何对项目进行运营管理、提高项目效益, 成为工业地产开发的必修科目。

工业地产项目开发面临的机遇与挑战

受国家对商业和住宅产业调控的影响, 在工业发展对标准厂房需求量增加和工业地产市场规范化的背景下, 越来越多的房地产开发商开始涉足工业地产项目开发。工业地产项目除了具有一般房地产项目的共性之外, 还有许多自身的特点, 比如讲究规模效应、受地方产业政策影响大等, 这就要求开发商必须具备雄厚的资金实力和较高的项目运营管理水平。

以往我国工业地产开发主要采取工业园区模式, 但随着国内产业的升级和转移, 工业园区模式在投资、建设和开发管理上的问题日益凸现。

1. 工业地产项目开发面临的困难

(1) 工业地产市场发育滞后。长期以来, 低价位的工业用地一直是地方政府吸引招商引资的优惠条件, 这使得我国工业地产市场长期处于低水平状态。工业地产市场化程度低、对工业地产的理念认识不够及专业运营知识的缺乏, 使得工业地产项目开发面临投资风险。

(2) 工业用地供应量收紧。国家一再强调保护耕地, 并一再出台政策保证土地节约集约使用, 使用工业用地供应量有限, 给工业地产项目拿地带来了一定困难。

(3) 经济危机严重影响工业地产项目运营。工业地产的最大消费群体是制造业, 在全球金融市场动荡、中小企业出口减少和效益不景气的大背景下, 工业地产市场相对低迷, 工业地产开发面临多重困难。

2. 工业地产项目开发面临的机遇

(1) 国内产业转移为工业地产项目带来机遇。我国的先发展地区正面临着产业升级, 有些产业将被转移到后发展地区, 这就对工业地产项目开发产生了很大的需求, 为工业地产发展提供了机遇。

(2) 前些年的过度开发, 近期的产业转移, 金融危机以来的企业倒闭, 工业物业已出现明显过剩的现象, 不少业主 (多为国有企业) 需要专业的工业地产运营商提供因应之策。

工业地产项目运营管理的特点、问题与对策

运营管理是对企业生产、交付产品或服务的系统进行设计、运作和改进的过程。运营管理属于管理领域, 是对整个产品生产和交付系统的管理, 其任务就是高效、低耗、灵活、适时、适质、适量地生产或提供社会所需的产品或劳务, 其内容包括运营系统设计、运营系统运行管理。前者包括系统设施选址和布局、系统运行模式设计和决策、作业研究和工作设计等;后者包括运营计划和控制、质量管理、供应链管理等。运营管理作为企业管理系统的重要组成部分, 是企业赢得市场竞争的重要基础。

运营管理最先在制造业中提出并得到广泛应用, 而工业房地产项目的运营管理与传统意义上生产制造型企业的运营管理相比, 有很大的不同。工业地产项目运营管理, 是指在工业地产项目的经营管理过程中, 对项目开发商所提供产品和服务的开发设计的管理, 是对运营过程及其运营系统的设计、计划、组织和控制。企业管理学中现有的以制造业企业管理为主的生产管理、营销管理等很多理论和方法, 对工业地产项目的运营管理并不适用。

1. 工业地产项目运营管理的特点

(1) 人的作用在工业地产项目运营管理中十分突出。工业地产项目的产出属于服务范畴, 是无形的产品。制造业以产品为中心组织运营管理, 工业地产项目以人为中心组织运营管理。制造业企业运营管理的主要控制对象是生产进度、产品质量和生产成本, 而工业地产项目运营管理的运营过程往往是人对人的, 客户在工业地产项目运营管理过程中起重要作用。制造业企业的生产系统基本是封闭的, 客户不能直接参与生产过程, 而在工业地产项目运营管理过程中, 客户是直接参与其中的, 客户的积极作用可提高工业地产项目运营管理的效率, 而消极作用则可能降低效率。另外, 在工业地产项目运营管理中, 由于运营和销售职能几乎不分离, 服务于第一线的员工通常同时担任运营和销售两种职能, 他们的行为对运营管理的效果影响很大, 因此组织工业地产项目运营管理活动必须以人为中心来进行, 要用人员集成的方法来设计运营系统。

(2) 工业地产项目运营管理要求人力资本具有密集性。与制造业相比, 在工业地产项目运营管理中, 员工的地位更重要, 因为一方面工业地产项目运营管理基本上是以人为中心的运营过程, 员工的表现对运营结果影响极大, 对员工的激励是决定工业地产项目运营管理水平和效果的重要因素;另一方面, 员工本身的技能和知识, 对服务结果有着重要的影响。工业地产项目运营管理中的技术进步更多地体现为员工技能的更新和管理水平的提高, 因此对员工的长期培训是工业地产项目运营管理的重要内容之一。

(3) 工业地产项目运营管理系统的设计方式要具有统一性。制造业的同一种产品可以用不同的生产系统来制造, 产品和生产系统可以分别设计, 而在工业地产项目运营管理中, 运营管理服务和提供系统必须同时设计, 因为工业地产项目运营管理服务的提供系统就是服务本身的一个组成部分。由于运营管理的生产与消费过程是同时发生的, 不可分割, 因此对工业地产项目运营管理系统的设计, 要坚持统一性的原则。

2. 工业地产项目运营管理的问题

(1) 只关心短期销售业绩, 不注重长期战略规划。工业地产开发商普遍过于看重短期利润, 不愿作长期的战略规划, 项目缺乏前瞻性和可持续发展能力。

(2) 重招商, 轻建设;先建设, 后招商。营销招商是项目运营管理的内容之一, 这也是工业地产开发商最看重的部分。项目的建设实质上就是优质服务的提供过程, 其重要性与招商同等重要。有些企业完全用住宅开发的操作模式来运作工业地产项目, 先建好项目, 再去招商。岂不知工业地产项目要求与产业匹配相适应, 是先工业后地产。

(3) 专业人才缺乏。目前一种普遍的观点是, 工业地产项目以能招到商为目标, 所需要的人才就是营销人才。其实工业地产项目运营管理不仅需要营销人才, 更需要懂设计、懂规划运营管理的全方位人才。目前此类人才相对缺乏。

(4) 企业对项目运营管理重视不够。许多工业地产开发企业根本没有运营管理概念, 以为那只是制造业的事情, 对工业地产项目无关紧要。这也是目前工业地产项目开发不能有序发展的原因之一。

3. 提高工业地产项目运营水平的对策

(1) 以整体的思维, 对工业地产项目实行统一运营管理。所谓整体的思维, 就是以工业地产项目的整个价值链为起点, 从整体、全局的角度整合资源;统一运营管理就是以项目的持续发展、永续良性经营为目标, 提出一套切实可行的系统性工业地产项目运营管理方案。在招商过程中要对项目进行不断调整和优化, 并且在设计上要考虑企业之间的合作与共享, 考虑产业的集聚效应和集群优势, 以优秀的企业吸引优秀的企业, 最终提升整个项目的品位和质量。

(2) 改变“建造-销售”的传统模式, 从长周期角度加强项目运营管理。工业地产开发商要把目标定在追求投资回报的稳定性和长期性上。工业地产项目开发从筹措资金、建设基础设施、开发经营项目到提供工业地产产业和服务等, 需要一系列的运营活动, 资金占用量大、时间长, 应制订一些新的运营方案。如把工业地产市场与资本市场嫁接, 引进风险投资;工业地产开发企业也可参股企业的生产项目, 以租金换股权, 然后在被投资企业未来盈利或上市溢价时转让所持股权, 回收成本。

工业地产项目投资 第2篇

1.市场调研、项目分析、项目定位、规划概念、建筑风格、空间设计、环艺景观、VI设计、营销策划；

2.大型物流基地、物流城项目开发的全程营销策划、规划概念、招商引资、广告策略；

3.工业地产、工业园项目全程营销策划、开发、规划、招商、营销、商务合作；

4.再生资源市场、再生物流基地项目专业全程营销策划、开发规划、招商推广；

5.专业交易市场全程营销策划、开发、规划、招商、商务合作、投资咨询；

7.商业地产、商业步行街、主题商铺等前期选址、可行性分析、营销策划、招商等一条龙服务；

8.企业品牌营销策划、产品上市推广与分析、协助商家项目投标提案、市场拓展；

9.企业经营策略改造分析与解决办法，经营问题诊断及营销上市策划；

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1.项目投资营销:市场调研报告 •项目定位分析报告 •项目透支分析报告

2.建筑规划概念设计:项目设计委托书及规划招标 •项目总体规划设计 •建筑风格 •户型组合及配套 •景观设计概念

3.建筑材料设备设施提示:外里面材料选用提示 •屋面、地面材料选用提示 •室内设计提示 •智能化设备设施提示

4.形象营销:项目名称、标志设计 •VI及延展运用设计 •项目形象推广

5.营销推广策划:入市前市场分析 •销售价格策略 •营销推广思路 •广告媒体计划 •活动主体策划 •推广预算

6.销售管理:销售物料（沙盘、促销品）•销售组织与控制 •销售培训 •销售管理

7.物业管理操作:物业管理建议书 •社区文化组织及设计提示

工业地产项目的运营管理 第3篇

【关键词】工业地产；新热点；运营管理

0引言

工业地产指的是所有具备工业类土地使用性质的熟地、毛地以及该土地上的所有建筑物及附属物。和商业地产以及住宅地产相比较而言，工业地产项目在招商管理、业态定位以及选址等方面都存在着本质的不同。工业地产支撑着工业生产，对于工业的发展能够起到辅助和配套的作用。为此，对工业地产项目的运营管理进行研究是十分有必要的。

1工业开发项目遇到的困难和面临的机遇

1.1遇到的困到

第一，工业地产市场发育比较滞后。长时间以来，地方政府一直以低价位的工业用地来吸引开发商，这是导致我国工业地产市场长久以来处于低水平状态的主要原因。开发商没有充分认识工业地产的理念，也不具备充足的专业运营知识，还有工业地产市场化程度较低等都会使得地产项目开发面临投资风险。第二，工业用地的供应量不断缩减。第三，经济危机对工业地产项目运营造成了严重的影响。制造业是工业地产最大的消费群体，所以在中小企业经济效益不景气这种背景下，工业地产市场也相应地会处于低迷状态。

1.2面临的机遇

第一，国内产业转移为工业地产项目的开发制造了机遇。我国部分现发展地区当前正面临产业升级，其中一部分产业将会被转移到后发展地区，这样一来就会对工业地产项目形成更大的需求，工业地产就会因此而获得发展的机遇。第二，金融危机带来的企业倒闭，近期出现的产业转移以及前些年的过度开发，使得工业物业已经形成了一种明显过剩的趋势，这种情况下，很多业主就需要专业的地产运营商为其提供因应之策。

2工业地产项目运营管理具备的主要特点

2.1在工业地产项目的运营管理当中，人的作用非常突出

工业地产项目产出的是一种无形的产品，其属于服务范畴。工业地产项目和制造业不同，其主要是以人为中心组织运营管理。制造业的运营管理以生产成本、生产质量以及生产进度为主要控制对象，然而工业地产项目的运营管理通常都是一种人对人的管理，在工业地产项目运营管理中，客户能够发挥出重要的作用[1]。制造业企业的生产系统一般都是封闭的，客户无法直接参与其中，但是客户可以直接参与到工业地产项目的运营管理当中，客户产生的积极作用能够提高其管理效率，当然也存在着相反的情况。此外，在工业地产项目运营管理过程中，因为销售和运营这两种职能几乎不会出现分离现象，服务于第一线的员工一般情况下都要同时对销售和运营这两种职能进行承担，他们的行为会在很大程度上影响运营管理的效果，所以，一定要以人为中心展开工业地产项目运营管理活动，在设计运营系统的时候应采用人员集成的方法。

2.2人力资本必须具备密集性是工业地产项目运营管理提出的要求

同制造业相比较来看，员工在工业地产项目运营管理中具有更加重要的地位，主要有两个原因：其一，工业地产项目运营管理通常都是以人为中心的运营过程，在很大程度上运营结果会受到人员表现的影响。其次，工业地产项目的服务结果在很大程度上会受到员工自身知识及技能的影响。工业地产项目运营管理过程中的技术进步通常都表现为管理水平的上升以及员工技能的更新，所以，工业地产项目运营管理中一项重要的内容就是为员工提供长期的培训。

2.3运营管理系统的设计方式必须具备统一性

制造业能够利用不同的生产系统生产出同一种产品，可以分别设计生产系统和产品，但是在工业地产项目运营管理中，一定要同时设计运营管理的提供系统和服务，因为它的提供系统对于服务本身来说是一个组成部分。因为运营管理的生产和消费几乎是同时进行的，无法进行分割，所以，在设计其运营管理系统的时候，必须要坚持统一性原则。

3工业地产项目运营管理存在的主要问题

第一，重视的仅仅是短期的销售业绩，没有对长期的战略规划形成重视，大多数工业地产开发商对短期利润过于看重，不愿展开长期的战略规划，所以，项目通常的不具备可持续发展的能力。第二，轻建设，重招商；建设在前，招商在后。项目管理运营的其中一项内容就是营销招商，并且这一部分内容也是工业地产开发商最为重视的。从实质上看，建设项目的过程其实就是提供优质服务的过程，它和招商具有同等的重要性。一部分企业在运作工业地产项目的时候照搬住宅开发的模式，即先将项目建好，之后进行招商。但其实，这是一种不科学的做法。第三，企业没有对项目运营管理形成足够的重视。目前存在着很多地产开发企业不具备运营管理概念，他们认为那些都是制造业的事情，对于工业地产项目的运营管理而言无关紧要。这种思想的存在也是当前工业地产项目开发难以有序发展的又一原因

4提高工业地产项目运营管理水平的相关对策

4.1运用整体的思维，对工业地产项目展开统一运营管理

整体的思维指的是将工业地产项目拥有的整个价值链当做起点，并从全局和整体的角度来对资源进行整合；统一运营管理指的是将项目的良性经营和持续发展作为目标，制定出一套具有系统性且切实可行的运营管理方案[2]。在招商的过程中要持续调整项目，使其得到优化，此外，在进行设计的时候要对企业之间的合作与共享进行充分考虑，充分考虑产业的集群优势和集聚效应，利用优秀的企业去吸引另外一部分优秀的企业，最終促使整个项目的品质得到提升。

4.2对传统的“建造-销售”这种模式加以改变，从长周期的角度来强化项目运营管理

工业地产开发商应该以追求长期性和稳定性的投资回报为目标。开发工业地产项目从资金的筹措、基础设施的建设、经营项目的开发一直到工业地产产业和服务的提供等环节，都需要展开一系列的经营活动，需要耗费大量的资金和时间，所以，应该将一些新的运营管理方案有效地制定出来。比如，将工业地产市场嫁接到资本市场当中，引进风险投资；此外，工业地产开发商还可以对企业的生产项目进行参股，用租金换取股权，之后在被投资企业盈利或者是上市溢价的时候将所持的股份转让出去，以获得成本的回收。

4.3对全程运营管理形成重视

开发工业地产项目仅仅是项目的开始阶段，项目成功的关键还需要依靠持续性的运营管理，原因是任何一位投资者都必须通过后期的租金收入才能够实现投资回报。开发商要明确工业生产是工业地产的功能，然而后期的服务对产品到达高品质的关键。只有促使专业化运作问题得到有效解决，工业地产项目才能够实现后期经营的可持续发展。在进行后期经营的过程中，运营管理要做到统筹计划，统一安排企业的入驻、日常管理活动以及对外形象宣传等，此外还需要对与政府相关部门关系进行协调，不断地进行招商。在开发工业地产项目的过程中要求开发商必须要做到经营者、物业经营者以及投资者这三种身份的统一[3]。工业地产和住宅地产一样，虽然都属于房地产业的范畴，但是它们的投资、融资、质量、技术、销售、经营、管理、生产等模式都是有区别的。

5结语

总之，工业地产是当前国内一项相对热门的投资行业，开发商应该结合自身工资的资源状况以及工业地产的特点，选择合适的开发模式进行开发。此外，还要运用更具专业性的运营管理模式，对后期服务能力形成重视，促使其实现可持续发展。

【参考文献】

[1]司成均.工业地产发展面临的机遇研究[J].山西建筑，2012（12）：35

[2]王辉龙.工业地产项目的运营管理[J].经营与管理，2013（04）

工业地产项目投资 第4篇

商业地产项目定位主要是对目标市场、目标客户及目标消费群进行定位。本文将通过运用波特五力分析法, 以苏州工业园区某商业地产项目为例, 研究商业地产项目定位核心内容及规律。

1 基于波特五力分析法的商业地产项目定位

1.1 波特五力分析法概述

波特五力分析法是由波特 (Porter) 提出的, 他认为行业中存在着决定竞争规模和程度的五种力量, 即供应商议价能力、购买者议价能力、新进入者的威胁、替代品的威胁以及同业竞争者的竞争程度, 这五种力量综合起来影响着产业的吸引力 (如图1) 。这是用来分析企业所在行业竞争特征的一种有效的工具。

1.2 波特五力分析法在商业地产项目定位中的应用

波特五力分析法用在商业地产定位方面, 主要是指项目的市场定位、目标消费群定位及目标客户群定位。

具体来说, 即是分析、定位商业地产项目所处的城市经济环境、生活结构、区域结构及城市发展规划情况、商业发展规划情况、区域零售业结构、商铺分布及经营状况、未来商业地产的供应量、消费者消费行为、项目立地条件、所处商圈;周边或所在区域内的竞争情况, 包括:竞争对手的目标客户以分析其市场定位、竞争对手的未来发展、目标市场的“空白”区间及商机、竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿。

苏州工业园区某商业地产在进行项目定位时, 通过运用波特五力分析法, 成功进行了项目的市场、目标消费群及目标客户群的定位。

1.2.1 项目概况

苏州工业园区某商业地产项目位于苏州新老城区的交界处, 即苏州工业园区现代大道和苏嘉行高速公路的交汇处, 总建筑面积约140000万平方米, 总出租面积为71000万平方米。该项目距离苏州市中心观前街大概3.5公里, 距离苏州地铁一号线的“中央公园”站步行十分钟左右。可以说, 该项目的地理位置得天独厚。

1.2.2 市场定位

通过市场调研, 分析该项目所处大的经济环境、市场环境以及人们消费状况。苏州作为一个工业城市, 属于典型的外向型经济, 城市以制造业为主, 第二产业比重占主导地位 (55%以上) 。对于一个成熟的现代城市而言, 苏州市第三产业比例在扩大, 但在整个经济中的比重尚未达到应有的比重, 第三产业仍有较大的发展空间。另外, 受到宏观调控和物价增速放缓的影响, 苏州居民在食品类支出和居住方面的开支占比大幅度降低。苏州居民在衣着、家庭设备用品、交通通信、教育文化娱乐服务方面的支出处于稳定上升趋势。截至2012年底, 苏州工业园区GDP达1330.19亿元人民币, 人均GDP为191327元人民币。可见, 商业地产市场发育完整、前景广阔, 同时留有一定的发展空间, 可以进行项目投资开发建设。

1.2.3 目标消费群定位

目前, 园区主要的竞争情况可以从园区主要商业竞争项目分布 (主要在湖西、湖东、东沙湖等核心地段) 、其竞争对手商场光顾对比情况 (图2) 、顾客喜好度比对情况 (图3) 分析, 准确定位项目主体消费者为年轻、时尚一族, 同时家庭月收入基本在9000~14999元区间内 (图4) , 月消费多在1~4次 (图5) 。

数据来源:调研分析。

数据来源:调研分析。

数据来源:调研分析。

数据来源:调研分析。

1.2.4 目标客户群定位

目标客户群主要是指引进的商家。商家的档次、品牌等会直接影响到商业对目标消费群的吸引度。因此, 合理定位引进商家同样关系到商业地产运营的成功。该项目通过对目标消费群、市场环境、已有竞争对手商家情况调研, 进行SWOT分析, 确定通过丰富的品牌组合, 用知名国际品牌和新进品牌引领消费, 同时提供苏州居民熟悉的国内知名品牌。

该项目通过波特五力分析法, 最终确定以地点的方便达到性、购物环境的舒适性、产品质量的可靠性、品种的丰富性和商场的品牌知名度为吸引消费者的五大关键要素, 以苏州工业园区白领为主要消费群, 以集购物、餐饮、休闲和娱乐为一体的“一站式”购物理念规划业态, 并选择国际品牌入驻。例如, 首次进入苏州的世界零售业巨头沃尔玛、亚洲唯一集电影制作发行和放映为一体的嘉禾电影集团旗下的影院、世界三大时装巨头 (西班牙Zara、瑞典H&M及德国C&A) 、世界顶级奢侈品集团路易酩轩 (LVMH) 旗下的化妆品超市“丝芙兰”, 以及星巴克、必胜客、棒约翰、麦当劳等。目前项目的运营状况良好。

2 总结

商业地产项目定位的成功与否, 直接决定项目开发运营的成败。而定位又是一个动态的过程, 在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段, 投资主体、服务主体和消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位, 从时空的角度进行阶段性动态定位组合, 是成功商业地产定位的核心问题。

分析目前定位不成功的商业地产楼盘, 大多是开发投资商前期没有充分重视项目定位, 匆匆随着市场显现的蓬勃迅速进入开发阶段, 导致开发的盲目性, 资金链运转不过来, 也造成了商业地产项目后期运营的失败。这是投资开发者的短视行为, 这种行为忽视了商业地产的规律, 即定位、经营的阶段性规律, 市场的阶段性规律。波特五力分析法运用在商业地产项目定位中, 可以实现项目自身所处的位置以及实力、是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗、是否有机会寻求差异化定位策略等的定位, 从而有效规避投资开发的盲目性, 使商业地产项目的投资开发与运营实现成功。

摘要：近年来, 商业地产随着房地产业及商品经济的发展, 越来越受到开发商、投资者的重视, 不仅开发数量、规模越来越惊人, 开发形式也越来越多样化。但是, 大量因项目定位错误导致失败的案例也让众多商业地产开发商付出了沉重的代价。因此, 项目定位的准确与否, 对项目开发的成功有着决定性影响。本文以一个具体商业地产项目为例, 通过波特五力分析法, 分析并总结商业地产项目定位的核心内容及规律, 为今后的商业地产项目投资及开发提供参考和借鉴。

关键词：波特五力分析法,商业地产,项目定位研究

参考文献

[1]国家统计局.10月末全国商品房空置率1.12亿平方米[EB/OL].[2013-1-2].http://www.baidu.com/link?url=_UPAVshKcPVYjM7rrY2FoibgRBrWIt.

[2]商业地产招商经理知识手册[EB/OL].[2013-3-1].http://www.doc88.com/p-0803984537384.html.

[3]陈勇飞.无锡英特宜家购物中心项目开发研究[D].华东理工大学, 2011.

[4]陆凯.商业地产项目营销定位[D].云南大学, 2012.

[5]刘杰.基于服务的商业地产WebGIS研究与实现[D].华东师范大学, 2010.

工业地产开发流程 第5篇

第一：房地产开发公司的设立

房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备；

2、申请资质等级审批；

3、申请办理企业名称预先核准；

4、办理工商注册登记；

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书；

7、办理企业名称登记；

8、送审合资或合作合同、章程；

9、申领外商投资企业批准证书；

10、办理企业登记

「开发公司设立阶段的相关税费」

1、企业法人开业登记费；

2、企业法人变更登记费；

3、企业法人检验费；

4、补、换、领证照费

第二：开发项目的立项和可行性研究：

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书；

2、初步确定开发方案；

3、申报规划要点；

4、申报、审批项目建议书；

5、编制项目可行性研究报告；

6、申报、审批项目可行性研究报告 「项目立项和可行性研究阶段的相关税费」

1、可行性研究费；

2、建设工程规划许可证执照费

第三：开发项目的规划设计和市政配套

●开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点；

2、申报规划设计条件；

3、委托作出规划设计方案；

4、办理人防审核；

5、办理消防审核；

6、审定规划设计方案；

7、住宅设计方案的专家组审查；

8、落实环保“三废”治理方案；

9、委托环境影响评价并报批；

10、建设工程勘察招、投标；

11、委托地质勘探；

12、委托初步设计；

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见；

15、落实市政公用设施配套方案；

16、报审市政配套方案；

17、1

市政各管理部门提出市政配套意见；

18、市政管线综合●开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费：

1、工程勘察（测量）费；

2、工程设计费；

3、建设工程规划许可证执照费；

4、竣工档案保证金；

5、临时用地费；

6、临时建设工程费；

7、建设工程勘察招标管理费；

8、勘察设计监督管理费；

9、古建园林工程设计费 第四：开发项目土地使用权的取得

●取得开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让：

1、办理建设用地规划许可证；

2、办理建设用地委托钉桩；

3、办理国有土地使用权出让申请；

4、主管部门实地勘察；

5、土地估价报告的预审；

6、委托地价评估；

7、办理核定地价手续；

8、办理土地出让审批；

9、签订国有土地使用权出让合同；

10、领取临时国有土地使用证；

11、领取正式国有土地使用证；

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨：

13、国有土地使用权划拨用地申请、14、主管部门现场勘察、15、划拨用地申请的审核、报批、16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用：

17、征用集体土地用地申请、18、到拟征地所在区（县）房地局立案、19、签订征地协议、20、签订补偿安置协议、21、确定劳动力安置方案、22、区（县）房地局审核各项协议、23、市政府下文征地、24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费、25、办理批地文件、批地图、26、办理冻结户口、27、调查户口核实劳动力、28、办理农转工工作、29、办理农转居工作、30、办理超转人员安置工作、31、地上物作价补偿工作、32、征地结案

●取得房地产开发项目土地使用权的相关税费：

1、地价款（土地出让金）；

2、资金占用费；

3、滞纳金；

4、土地使用费；

5、外商投资企业土地使用费；

6、防洪工程建设维护管理费；

7、土地闲置费；

8、土地权属调查、地籍测绘费；

9、城市土地使用税；

10、地价评估费；

11、出让土地预订金；

12、征地管理费；

13、土地补偿费；

14、青苗及树木补偿费；

15、地上物补偿费；

16、劳动力安置费；

17、超转人员安置费；

18、新菜田开发建设基金；

19、耕地占用税

第五：房地产开发项目的拆迁安置

●开发项目拆迁安置阶段的法律程序：

1、委托进行拆迁工作、2、办理拆迁申请、3、审批、领取拆迁许可证、4、签订房屋拆迁责任书、5、办理拆迁公告与通知、6、办理户口冻结、7、暂停办理相关事项、8、确定拆迁安置方案、9、签订拆迁补偿书面协议、10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置、11、发放运作拆迁补偿款、12、拆迁施工现场防尘污染管理、13、移交

拆迁档案资料、14、房屋拆迁纠纷的裁决、15、强制拆迁

●开发项目拆迁安置阶段的相关税费：

1、房屋拆迁补偿费；

2、搬家补助费；

3、提前搬家奖励费；

4、临时安置补助费（周转费）；

5、清理费；

6、停产停业综合补助费；

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费；

8、一次性异地安置补助费；

9、房屋拆迁管理费；

10、房屋拆迁服务费

第六:项目的开工、建设、竣工阶段

●项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作：

1、领取房地产开发项目手册、2、项目转入正式计划、3、交纳煤气（天然气）厂建设费、4、交纳自来水厂建设费、5、交纳污水处理厂建设费、6、交纳供热厂建设费、7、交纳供电贴费及电源建设集资费、8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续、9、设计单位出报批图、10、出施工图、11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金、12、办理消防审核意见表、13、审批人防工程、办理人防许可证、14、核发建设工程规划许可证、15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标：

16、办理招标登记、招标申请、17、招标准备、18、招标通告、19、编制招标文件并核准、20、编制招标工程标底、21、标底送审合同预算审查处确认、22、标底送市招标办核准，正式申请招标、23、投标单位资格审批、24、编制投标书并送达、25、召开招标会，勘察现场、26、召开开标会议，进行开标、27、评标、决标、28、发中标通知书、29、签订工程承包合同、30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理：

31、办理质量监督注册登记手续、32、建设工程监理、33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费、35、办理开工前审计、36、交纳投资方向调节税、37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路、39、协调街道环卫部门、40、协调交通管理部门、41、交纳绿化建设费，签订绿化协、42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工：

43、施工场地的“三通一平”、44、施工单位进场和施工暂设、45、工程的基础、结构施工与设备安装、46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收：

47、办理单项工程验收手续、48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》、49、商品住宅性能认定、50、竣工统计登记、51、办理竣工房屋测绘、52、办理产权登记

●项目开工、建设、竣工阶段的相关税费：

1、三通一平费、2、自来水厂建设费、3、污水处理厂建设费、4、供热厂建设费、5、煤气厂建设费、6、地下水资源养蓄基金、7、地下热水资源费、8、市政、公用设施建设费（大市政费）、9、开发管理费、10、城建综合开发项目管理费、11、建筑行业管理费、12、绿化建设费、13、公园建设费、14、绿化补偿费、15、路灯维护费、16、环卫设施费、17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）、18、电源建设集资费（用电权费）、19、外部供电工程贴费（电贴费）、20、建安工程费、21、建设工程招投标管理费、22、合同预算审查工本费、23、质量管理监督费、24、竣工图费、25、建材发展补充基金、26、实心黏土砖限制使用费、27、工程监理费

28、工程标底编制管理费、29、机电设备委托招标服务费、30、超计划用水加价、31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费、33、固定资产投资方向调节税

第七：开发项目的经营阶段

●开发项目经营阶段的法律程序

一、外销商品房的销售：

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》；

2、选定中介代理机构和律师事务所；

3、与购房者签订认购书；

4、签订正式买卖契约；

5、办理签约公证；

6、办理外销商品房预售契约公证；

7、办理外销商品房的预售登记；

8、外销商品房转让登记；

9、外销商品房抵押登记；

10、楼宇交付入住手续；

11、办理产权过户手续

二、内销商品房的销售：

12、提交完成建设项目投资证明、13、签署预售内销商品房预售款监管协议、14、办理《内销商品房预（销）售许可证》、15、销售项目备案、16、委托中介代理机构进行销售、17、与购房者签订认购书、18、与购房者签订买卖契约、19、办理预售登记、20、办理转让登记、21、办理房地产抵押登记手续、22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书、24、办理产权立契过户手续

三、房地产出租的综合管理：

25、房屋出租权的确认、26、申请房屋租赁许可证、27、出租人与承租人签订书面承租协议、28、租赁当事人办理租赁登记手续、29、租赁房屋的转租、30、房屋租赁关系的终止

四、房地产出租的专项管理：

31、房屋出租权的确认、32、出租人办理房屋租赁许可证、33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》、34、签订书面租赁协议、35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、房地产的抵押：

36、抵押权的设定、37、签订抵押合同、38、办理房地产抵押登记、39、抵押房地产的占管、40、抵押房地产的处分

●开发项目经营阶段的相关税费：

1、营业税、2、城市维护建设税、3、教育费附加、4、印花税、5、契税、6、土地增值税、7、企业所得税、8、个人所得税、9、房产税、10、城市房地产税、11、房屋产权登记费、12、房屋所有权证工本费、13、房产共有权执照费、14、房屋他项权利执照费、15、房屋买卖登记费、16、房屋买卖手续费、17、房屋租赁审核备案手续费、18、租赁房屋审核备案手续费、19、租赁私房合同登记备案手续费、20、房屋租赁登记费、21、房屋估价手续费、22、房屋公证估价手续费、23、房地产价格评估费、24、房地产中介服务费

第八：开发项目的物业管理阶段

●开发项目物业管理阶段的法律程序：

1、物业管理单位经营资质审批；

2、签署物业管理委托合同；

3、居住小区的物业接管综合验收；

4、物业使用、管理、维修公约的核准；

5、安排签订管理公约；

6、制定、提供质量保证书和使用说明书；

7、物业管理服务基本要求；

8、物业管理委员会的设立

●开发项目物业管理阶段的相关税费：

1、居住小区物业管理启动经费；

2、共用部位共用设施设备维修基金；

3、普通居住小区物业管理费；

4、高档住宅物业管理费；

工业地产私募基金融资方式浅析 第6篇

关键词：工业地产 私募基金 融资方式

伴随着一系列调控政策的出台，房地产、商业地产市场步入了一个相对低迷期，与走势不确定的住宅市场相比，工业地产正在调控风暴下勃兴，工业地产开发正逐渐成为各大小开发商关注的焦点。工业地产区别于传统的开发区的一个重要特点就是对工业地产开发主体的资金实力要求较高，能够保证所需的资金投入，所以，融资的成功与否是工业地产开发的关键。

一、地产私募基金概述

私募基金是受我国政府主管部门监管的，向不特定投资人公开发行受益凭证的证券投资基金而言，是一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金进行的一种集合投资。随着地产调控的不断深入，银行融资收紧，加上央行连續上调存款准备金率，房企融资已是难上加难，这给地产私募基金带来了发展的机会。房地产私募基金的出现丰富了我国的房地产金融市场，为我国投资者提供更多参与房地产投资的机会，它将社会上闲散民间资本聚集起来，形成资金规模优势，通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理，分散投资风险。私募基金投资到房地产项目中去，可以优化被投资企业的项目融资结构，满足行业内日益增长的多样化融资需求。由于房地产私募基金主要投向优势企业的盈利状况好的项目，客观上促进了有限资源的优化配置，十分有利于那些拥有好项目的优秀中小房地产企业发展壮大。

我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐。据清科研究中心统计，截至2011年三季度，共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过80%和70%。目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。

二、政策规范

2007年6月1日起施行的《中华人民共和国合伙企业法》，为中国本土有限合伙型基金的成立和运作提供了法律依据。2008年12月《国务院办公厅就金融促进经济发展三十条意见》的（十九）是：加强对社会资金的鼓励和引导。拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓励项目，特别是灾后基础设施重建项目。出台股权投资基金管理办法，完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策，促进股权投资基金行业规范健康发展。2010年4月28日国务院常务会议上确定了2010年重点改革任务，包括“加快推进政策性金融机构改革，启动资产管理公司商业化转型试点。加快股权投资基金制度建设。”　我国的房地产私募基金市场虽然刚开始起步，但随着我国资本市场的完善，未来房地产私募基金的发展不可限量。比如，清华房地产总裁商会近年来在该领域进行了不断的探索和实践，相继有商会成员成立华房联合、华房天津、重庆华房和华房天津多支房地产私募股权基金。国内房地产私募股权基金呈现出一派繁荣的景象。在国家层面上，央行、证监会、银监会和各地方政府的高层也开始越来越重视活跃的私募基金，纷纷出台了规范政策。房地产私募股权基金在我国的蓬勃发展的大趋势是必然的。

三、工业地产私募基金（以万通为例）

中国有着世界上最大的市场，住宅领域出现了万科这种世界级的公司，零售领域是万达，但是在工业地产领域我们整个行业还处于非常原始的起点。工业地产是中国房地产领域的新蓝海。未来10年之内工业地产将会出现一个非常大的世界级公司，这是一个必然。而万通地产在工业地产投资方面也做好了充分的准备。为了实现转型，万通在软实力方面实现了提升。首先是专业化的工业地产管理者的引进，“万通新创”　的核心人才都是从普洛斯、安博等世界顶级的工业地产公司引进来的；其次，软实力的核心即是房地产金融的能力。到目前为止万通已经管理着5支基金，将近36亿的资产规模。万通在2012年将会发第一支工业地产基金，也是中国首支人民币工业地产基金，预期10亿元的规模。

万通投资基金的几个特点：第一、定位是持有收租型的商用地产；第二、不做债类基金，与投资者风险共担、收益共担，每个基金里面万通自己都会参与20%左右；第三、投资组合。每支基金会分散到四个4—5个项目；第四，长周期。投资期限跨越一个周期，通常是“5+1+1”，也就是5—7年的期限，这样才能保证投资不受短期市场波动影响。万通的基金产品面向的是追求长期稳健收益、关注价值投资的客户。

热衷投资地产的投资者可以通过私募形式“曲线”投资地产业，而缺少资金的地产商也可以通过私募募集到所需资金缓解资金链，或者扩大规模，或者转型。工业地产开发融资中应该将工业地产私募基金纳入考虑范围。地产私募将是地产融资的一个主要发展方向，在制定融资计划的过程中多学习借鉴国内外已有的设立私募基金的经验，使得这种融资方式更好的为工业地产开发服务。

参考文献：

[1]牛海鹏.什么是私募基金[J].改革与开放，2010（2）

移动篷房,掘金工业地产热 第7篇

现状1工业物流不“狼多肉少”给力

根据易观智库数据显示, 2010年第四季度中国网上零售市场整体环比增长29%, 全年规模达到5200亿元。其中, B2C市场规模约1040亿元, 占网上零售的20%, 比值持续上升。易观预测, 到2013年, B2C网上零售市场规模将达到6500亿元。

今年一季度, 凡客诚品、京东商城、卓越亚马逊和乐淘网都迅速扩容仓库。而北京去年一年交付使用的只有宝德物流园一个工业物流地产项目。电子商务高歌猛进的势头和工业物流地产的供不应求, 导致租金急剧走高。一方面市场整体大好促进着电子商务不断飞速向前, 另一方面是后备资源建设不足, 导致形成紧俏局面。

现状2合适的库房不好找

新上马的企业不好找库房, 越来越多开展电子商务业务的企业受困于此。随着电子商务生意规模不断扩大, 对于经营者来说更换大库房就成为最大的压力。乐淘网物流总监徐梦周说过, “现在很多企业不得已自建库房, 但其实并不是理想状态, 因为扩大库存的需求随时存在。”根据仲量联行最新统计数据, 乐淘网站在短短一年时间里, 北京库房从1000多平方米增长到10000多平方米。据了解, 由于上海库房紧缺, 京东商城也不得不选择自建库房。

现状3行业进入政策转向, 建设高峰期

从去年开始, 由于住宅地产频频受到宏观政策调控的影响, 房地产商也纷纷开始调整日后发展方向。从各地公布的“十二五”规划可以看出, 2011年各省区的产业园将陆续准备开工建设和扩建改造。无论是开发商还是地方政府, 都对工业地产的未来表示关注。据不完全统计, 截至2010年底, 全国有国家级工业园111家, 省级工业园高达2356家。这意味着, 未来五年中国将进入各类产业园区建设的高峰期。

草根商机, 移动篷房好掘金

所谓移动篷房就是针对各种户外活动的临时建筑。它是由基本可移动框架和篷布组成, 框架一般以铝合金型材和钢材为主要部件, 拆装十分灵活便利, 储存方便, 具有体积小、易运输等特点。根据需要, 可搭建作为仓库使用, 而且这种形式在技术上已经比较成熟。目前, 在国内篷房概念还比较新鲜, 而在欧美国家它已经被较为广泛的应用于各种场合, 根据所需不同可以有各种改动和设计。

篷房仓库租赁。首先, 投资不大, 最低投资20万元。目前市场租赁价格大致围绕在50—60元/平方米, 每1000平方米就有约五六万元的毛利。其次, 市场面宽。目前这项生意做得比较好的多集中在北京、上海、广州等地, 原因有三:一是这些城市的庆典活动业务比较多, 市场需求丰富多样;二是这些地区的仓储物流业比较发达, 对于临时物流仓储的需求旺盛;三是电子商务企业多集中在这些地区, 有一定的市场背景和基础。此外, 它的盈利点也不仅仅局限在租赁收入一样上, 像一般的婚庆典礼、商务活动都是可以重点开发的客户对象。同时, 利用篷房特点发展广告业务, 也可以增加盈利点。

市场存在潜在需求, 未来仍有较大发展空间。以天津为例, 天津每年的市区经济发展增速都保持在20%以上, 对物流仓储的需求大。据中原地产投资顾问部相关人士分析, 相对于上海、北京等城市每年150万平方米至200万平方米都市工业园物业面积的增加量来说, 天津都市工业园区物业20万平方米左右的平均年增加量, 是满足不了市场需求的, 日后仍然存在较大的供给缺口。

除此之外, 投资者还可参考以下生意:

一、篷房合作定制。较适合业务团队经营, 主要是拿订单与生产篷房的厂家合作, 从中赚取差额利润。这是一种在建筑行业里比较常见的经营方式。

二、信息中介, 租赁服务。目前, 多见于个人打游击, 尚未形成集中规模。若投资者具备一定中介经营经验, 可重点关注此类信息平台的发展。

工业地产园区开发发展思路探寻 第8篇

一、工业地产园区相关概念

首先,何谓“工业地产”?其实“工业地产”这个名词由来已久,它是指住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地,具体指工业类使用性质的土地及土地上建筑物(通常包括工业厂房、物流仓库和工业研究楼宇等)及其附属物。简言之,就是工业性质的房地产。

根据国内外工业地产开发建设的经验,工业地产开发常见的模式主要有四种:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。目前我国主要以工业园区开发和工业地产商模式为主,尤其是工业园区的开发模式,是目前中国各级地方政府最常用的工业地产开发模式。其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行,通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

因此,工业园区是指一个国家或区域的政府为了促进某一地区的经济发展,响应其内在需求,行使行政等手段规划出特定区域,在特定区域范围内将各种生产要素聚集和整合,以达到突出地区产业特色,优化功能布局,进一步强化地区工业化的集约程度,使其成为适应新环境下市场竞争的产业机构优化升级的现代化产业分工协作生产区。目前主要有物流园、产业园、工业园、保税区及出口加工区等各种类型的园区。

二、工业地产园区开发未来发展趋势

1. 工业园区向内地转移和发展

随着一线城市土地价格和劳动力成本的快速上升,一些企业逐步将生产基地移至二线城市。同时,受东部沿海地区产业结构调整的影响,高能耗的企业开始向中西部转移,制造业向内地转移,湖南、湖北、江西、广西等内地省份工业投资项目与日俱增,都给这些地区工业园区开发带来极大的发展机遇。

2. 工业园区成为新的投资热点

近年来,国家一直在对住宅房地产市场进行宏观调控,住宅价格逐渐失去投资获利的空间,住宅开发商的利润空间也越来越小,住宅房地产市场转型不可避免。随着电子商务的崛起,百货业面临着阵痛,商业地产也受到极大的挑战。2015年7月,商业地产龙头万达百货宣布关闭或调整45家门店。而事实上关店的远不只万达一家,2015年1-8月,全国约73家百货关闭停业,其中不乏百盛、马莎、华堂、尚泰等外资企业。房地产开发企业急需开辟住宅地产和商业地产之外的市场,未来的投资热点将会从住宅地产、商业地产向工业地产和旅游地产转移。而且与其他许多国家相比,我国工业地产目前的价格还偏低,与住宅、商业地产还有很大的差距,因此,工业园区有很大的升值空间。

3. 工业园区向生态经济方向迈进

工业在促进经济发展的同时,也产生了大量的工业垃圾、工业废气,对环境产生了巨大的破坏,使原本有限的各项资源变得越来越稀缺。面对这种局面,世界各国开始提出“生态经济”的概念。集约化的工业园区的形成,可以使园区内的企业减少工业垃圾、工业废气的产生,提高资源利用率。而随着企业走向国际化的需求,以及城市发展对工业园区的要求,各地方政府在工业园区的规划设计上也更加注重整体的环境景观及企业形象展示,这都使得工业园区向生态经济的方向迈进。

4. 工业地产市场逐渐规范,开发模式日益完善

以前,工业用地大多采用协议出让方式获得,一些地方政府在招商引资中竞相压低地价甚至以负地价出让工业用地,导致工业用地低成本过度扩张,低水平重复建设。针对这种情况,国务院于2006年发文,明确指出工业用地要走招拍挂的路子,全国所有工业用地必须采用招拍挂方式出让,工业地产用地的获取日益公开、公平、公正。外资也开始进入工业地产,带来了更先进的理念和更规范的模式,国外专业投资者在选址和土地谈判上有一套更为成熟、精细的工作流程,在市场预期和成本控制上更为得力。国外地产巨头携投资基金联合投入,工业地产操作方式也不断创新。

三、工业地产园区开发面临的问题

1. 开发企业盲目进入和开发

工业园区的存在源于工业的发展需要,随着我国今年来经济增速的放缓,工业园区的需求可能会有所萎缩,而伴随银行信贷日益收紧,开发企业融资成本日益上升,而不少开发商是在住宅地产被国家调控加紧的趋势下转向工业园区的开发,希望由此培育新的利润增长点,却忽视了工业园区对工业的依赖性,如果在这样的经济调整周期内盲目进入和开发,蕴藏着很大的风险。

2. 低水平重复建设,投资回报率低

在“全民创业”热潮的鼓动下,各地纷纷兴建各种工业园区,但大多大同小异,缺乏特色,在招商引资中也缺乏竞争力。一些三四线城市也不顾当地实际情况,一些“面子工程”盲目上马,由于缺乏该方面的专业人才,很多往往是地方政府领导带队去某个地方考察一番,就将当地的模式生搬硬套到本地,丝毫不顾及该模式是否会“水土不服”。

一个工业园区的建设,往往需要不菲的投资,“高大上”的外表之下,往往是沉重的银行信贷。目前且不论三四线城市,一些二线城市偏远地段的园区租金低,空置率高,投资回收缓慢,投资回报率极低,反而成为当地地方政府的“包袱”和当地经济发展的“鸡肋”。

3. 存在产业圈地现象,造成土地闲置

目前,工业用地拿地成本远低于住宅用地,有些开发商利用当地政府招商引资的政策便利大举拿地,实际上有些开发商自身的需求远达不到获得土地的规模,他们只是希望以囤地的方式坐等土地升值的巨额利润,因此造成大量土地闲置,影响了当地产业的规划和发展,也产生巨大的供需脱节,经营风险也难以避免,而且一旦出现融资问题很容易发生投资损失。在这点上,国外开发商尤其是普洛集团和嘉民集团等工业地产巨头不仅已经是该领域的老牌企业,而且获得全球化的资本融资市场支撑,还与全球性大跨国公司的产业链有关系,他们每到一国或一个地区开发工业地产的背后,都是在为某大型跨国公司在华的工业仓储进行定制,可谓是“量身定制”、“按需定制”,具有较强的抗风险能力。

四、总结及建议

综上所述,目前,我国工业地产发展面临前所未有的好时机,但因发展时日尚短,工业园区开发模式仍较单一,在很多方面仍缺乏经验。因此,在发展的过程中,应极力避免盲目冒进、贪多求快和“面子工程”,各地政府应做好“领头羊”的作用,做好充分的调研和规划,结合当地实际情况和特色,吸收、培养该方面的专业人才,多采用“量身定制”、“按需定制”的模式,有序地、稳步地推进工业园区的开发、建设、租赁以及配套服务,切切实实促进当地工业及经济的良性发展。

参考文献

[1]秦小丽,薛霞.工业地产发展及研究综述[J].中国证券期货,2012(9).

[2]郑淑洁.工业地产:中国下一个地产金矿?[J].安家,2007(7).

[3]梁学斌.工业地产“百变”的机遇[J].房地产导刊,2011(6).

[4]司成均.工业地产发展面临的机遇研究[J].山西建筑,2007(12).

房地产工业化在我国的发展 第9篇

房地产工业化就是采用现代化的科学技术手段, 以先进的、集中的、大工业生产方式代替过去分散的、落后的手工业生产方式建造住宅。工业化的标志是住宅建筑设计标准化, 构件生产工厂化, 施工机械化和组织管理科学化。目前常见的几种工业化形式包括:大钢模剪力墙结构、内浇外挂PC结构、预应力叠合板结构以及全预制结构。

2房地产工业化的优势

2.1 绿色低碳, 节能环保

工厂集中生产, 产品的标准化、模数化, 生产用水的循环利用;现场施工节能环保、安全;降低施工噪音扰民, 减少有害物质排放及施工粉尘污染;全家居解决方案, 减少装修废物的排放, 减少装修噪音;告别现场手工砌筑时代。

2.2 稳定质量, 提升品质

采用预制装配整体式混凝土剪力墙结构技术, 部品生产都为工厂式流水施工预制, 每个项目安装都由少数的固定的娴熟工人操作实施。现场装配化施工, 准确无误, 实现了更高的生产力和更佳的质量控制。基本消除了传统施工常见的渗漏、开裂、空鼓、房间尺寸偏差等质量通病, 实现了主体结构精度偏差以毫米计算。

2.3 提高劳动生产效率

与传统的生产方式相比, 工业化较大幅度地节省了人力、物力、缩短了工期。它打破了传统建造方式受工程作业面和气候的影响, 在工厂里可以成批次的重复制造大量的建筑工人由“露天作业”向“工厂制作”为主的产业工人转变。这不仅减少了人工成本, 而且大大缩短了生产周期, 生产效率得到了大幅度提高。伴随规模效益带来的成本下降及产品性能的全面提升, 在未来, 工业化项目的性价比会超过传统住宅。

3房地产工业化发展的现状

其实, 早在上世纪70年代初, 中国就开始尝试房屋预制装配技术, 路线上主要是学习前苏联的大板房技术。当时政府提出了“三化一改”, 即设计标准化、构配件生产工厂化、施工机械化和墙体改革, 最终实现建筑工业化的高质量、高速度、高功效和低成本。但是, 大板房的抗震性很差, 而且面临外墙防水、防渗技术不过关等严重问题。当时建设的大板房并没有采用构造防水, 使用的密封胶质量较差, 两三年后就出现了大面积渗水;另外也没有考虑保温、隔热、隔声等措施, 给住户生活带来了很多不便。大板房探索失败后, 业内停止了对预制技术的研究, 预制装配技术在中国陷入低潮。

1998年, 建设部住宅产业化促进中心成立。1999年国务院办公厅转发原建设部等8部委《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》, 要求加快住宅建设从粗放型向集约型的转变, 推进住宅产业现代化, 提高住宅质量。在这个文件中, 第一次提出了住宅产业现代化的概念。此后, 在JICA项目 (日本援华项目之一) 专家的支持下, 按照日本的成熟做法, 逐步建立了中国的《商品住宅性能指标体系》《国家康居示范工程建设技术要点》等文件, 开始对中国的商品住宅进行性能认定。经过10多年发展, 目前国内住宅行业工业化程度不到10%, 即使是在万科集团, 目前的工业化程度也仅达到20%。而在发达国家, 住宅工业化程度已超过50%。目前国内住宅工业化发展缓慢主要有四点原因。

(1) 缺乏成熟的技术体系、完善的技术标准。

到目前为止, 除了各个参与工业化试点企业自定标准外, 国家始终没有出台行业强制性准则, 规范引导工业化住宅的发展就无从谈起。

(2) 产业链不完善、产业布局不够合理。

缺乏成熟的施工力量和人力资源, 导致从事研发住宅产业化的企业成本过高。中国建筑业仍停留在大量依靠人工作业的较为原始阶段, 甚至是进城务工人员的首选职业, 只因普通人从事这项工作也不需要长时间培训即能上手, 人力资源价格的低廉使得施工企业和开发企业都愿意维持现状, 不愿意投入较大资金和时间成本进行工业化的研发。

(3) 配套政策支持不够。

单靠企业的力量不足以推动整个房地产行业的产业化。

(4) 宣传力度不够, 消费者对住宅工业化仍有一些误解。

上世纪80年代, 我国建造的一批预制装配住宅出现很多问题, 给消费者留下了“工业化住宅就等于质量没有保障的住宅”等不良印象, 目前消费市场对工业化住宅项目还没有积极的需求。

4房地产工业化发展的建议

4.1 制定多种住宅标准, 减少各种标准的差距

目前住宅产业化进程中急需建立住宅标准, 也提出了要建设各种标准体系, 从社会公平的角度出发, 我们在制定住宅标准时, 应该考虑各种收入人群的需求, 满足各种住宅需求, 而不能采用目前住房建设中存在的高标准现象。在制定住宅标准体系时, 保持各种标准之间的差距也有助于体现社会公平。

4.2 建立多种住宅标准混合建设的政策

从目前住宅产业化的研究中, 各个居住社区的工业化生产标准单一, 将造成社区的住宅差异化不明显。根据目前对居住分析的研究, 在住宅产业化过程中, 应提倡多标准的住宅采用混合建设模式, 使住宅产业化过程中的社会问题得到解决。所以, 我们要制定相应的住宅部件标准, 同时也要研究各种组装技术, 能够利用相同的部件组装出不同标准的住宅, 从而有助于工业化生产。

4.3 加强对住宅建设成本的控制

根据国外的研究和经验, 住宅产业化在成熟后, 将有助于降低住宅建设成本, 这也将走出目前住宅价格过高的困境。所以, 根据以上规划的启示, 在住宅产业化进程中, 为了保持社会公正, 我们首要的目标并不是去研究住宅的现代化和信息化, 而是要研究出有助于降低住宅建设成本的方式, 这样将令大部分城市居民能够有经济能力购买住宅, 所以我们现阶段的任务是要加强对住宅建设成本的控制。

4.4 加强政府在住宅工业化进程中的作用

根据项目的启示, 政府在旧城更新中具有重大的责任。政府应该充分考虑当地居民的经济水平, 给予合理的经济补偿, 令当地居民有能力在原地或者周边购买住房。同时我们还应该加强政府在住宅产业化进程中的作用, 通过在政府主导项目中采用住宅产业化的建设, 有助于推动住宅产业化生产产品为市场所接纳, 也通过政府的示范效应, 带动住宅产业化的发展, 从而实现住房公平。

5结语

总的来说, 住宅工业化的发展正逐步受到政府及社会的关注和大力的支持, 从长期的市场需求角度看, 这种产品能够满足消费者的未来需要, 从产业链的角度来分析, 也能够继续促进资源优化配置, 有利于实现效益的最大化。同时住宅的工业化也有利于绿色建筑的普及, 对低碳环保的可持续发展起到积极的作用, 住宅工业化将是房地产行业未来发展的必由之路。 [ID:7554]

摘要：今日的房地产行业, 在国家宏观调控政策的影响下, 逐步走出暴利行业的范畴, 向着价格合理、质量提升的方向回归, 在此种情况下, 房地产行业未来的路应该怎么走?此时, 房地产工业化将是中国房地产行业企业的一条出路。

工业地产项目投资 第10篇

20世纪90年代中期开始, 企业逐渐取代政府作为工业园区开发的主导者, 而“工业地产”这一概念直到2002年以后才得到了行业内的统一认同。从行业发展的周期来看, 与发达国家工业地产突飞猛进的情况相比, 我国工业地产仅仅处在萌芽和起步阶段。

1. 资金来源多为政府, 缺乏企业风险投资体制。

当前我国工业地产仍处于低水平的重复建设阶段, 以降低投资者的投资成本成为吸引企业投资落户的主要手段。工业地产大都是由政府主导开发并管理的, 但是政府资金和融资手段毕竟有限, 资金问题成了制约工业地产长久发展的关键因素。

从我国中关村科技园来看, 目前对高新技术企业提供资金支持的主要有高科技创业基金、高新技术产业发展融资担保资金、专利实施基金、科技成果推广基金、北京市高新技术企业担保风险金、北京市中小企业担保资金等。这些基金都是政府主导成立的, 不仅从数量上很难满足大量科技创新企业的需求, 而且从根本上说缺乏一套风险投资的运作机制。中关村科技园虽然已经成立了一定数量的风险投资公司, 但真正的风险投资行为却极少, 国内其他工业园区在资金来源方面亦是如此。

2. 占地而无为, 土地利用效率低下。

由于资金来源狭窄, 后续力量不足, 政府在早期主导工业地产时大都采取了分期滚动开发, 对工业地产的发展没有长足的规划理念。很多地方的工业园区通过早期低廉的工业土地获取价格招商引资, 大批企业入驻后, 由于贪图短期利益而缺乏长久规划, 开发至中后期陷入生产停滞的状态, 资金、技术、市场等各方面均遭遇瓶颈期, 造成不少企业倚靠着“工业用地限期50年”的政策条件继续占用大片土地, 土地利用效率低下。辽宁省沈阳市铁西新区冶金工业园目前的发展就面临这样的局面。

铁西新区早期政府支持及投资力度大, 依靠老工业基地的能源、技术与人才优势, 通过招商引资逐渐壮大。然而历经十余年的改造与发展, 一些问题也逐渐凸显:随着科技化浪潮的推进, 工业技术得以飞速发展, 已不需要大规模的厂房用地与劳动力, 造成厂房废置与人员失业;部分冶金企业对环境造成污染, 被政府紧急叫停或勒令改善工艺, 在技术条件匮乏的情况之下陷入停产状态;由于分期开发周期较长, 风险较大, 在开发至中后期时资金来源缺失, 产业链断裂, 无法继续投入生产。以上一系列问题导致了土地及基础设施资源浪费的情况在我国其他重工业基地也有出现。在我国土地资源稀缺的前提之下, 如何规避这样“占地无为”的情况, 需要在先期规划工业用地和发展工业地产时着重考虑。

3. 本土工业地产专业化程度低, 缺乏竞争力。

当前工业地产被炒得火热, 海外工业地产巨头纷纷进入中国市场, 引发了国内投资机构和民营企业投资工业地产的热潮。然而, 国外工业地产企业处于行业发展的成熟阶段, 在拓展中国市场时颇具经验, 开发经营有声有色;而中国本土参与市场竞争的企业却很少有真正从工业地产发家的。大多数国内投资商以及民营企业在开发投资工业地产时对这一行业的理解比较片面, 注重的是“地产”而非“工业”, 在国家政策优惠和巨大盈利前景的驱使之下投入大量资金, 但缺乏工业地产开发专业的资金使用和开发运营经验, 只看重短期利益无视长久发展, 崇尚“快进快出”的盈利理念, 缺乏严谨全面的投资开发规划, 甚至有一些企业或机构以开发工业地产的名义大量买地圈地囤积资源, 希望日后寻求适当的机会用作商业或住宅地产的开发, 以获取更高的投资利润。而海外工业地产商家入驻中国市场同为寻求巨大的市场潜力, 以收获高额利润, 无益于中国工业地产自身发展的突破与转型。

4. 组织管理由政府主导, 市场管理弱化。

我国工业地产起步较晚, 发展较缓慢, 在建立工业地产 (工业园区) 初期又处于宏观上的体制转轨时期, 因而大多数工业地产或园区采取的是政府主导型的管理模式。这样的模式有这样几个特征:一般来讲由上而下成立领导小组, 多由省市领导组成, 对园区内建设和发展的重大决策和重要问题经协商后作出统一安排, 领导班子大多缺乏工业地产运营管理的专业经验;由领导组指令成立工业园区管理委员会作为当地政府的派出机构, 行使园区内经济管理和行政管理的权限, 委员会成员多为政府同级官员调任或兼任, 受聘的工业地产专业管理人员较少且并不具有充分的话语权;园区内企业由管理委员会直接管理, 并受政府间接管理, 民间自主管理力量缺失, 受限较多。

二、提高我国工业地产本土竞争力的对策和建议

1. 寻求融资方式创新, 完善投融资结构。

工业地产发展的实质是资本运作。很多国内的开发商将住宅或商业地产开发“拿地———建造——销售———再拿地”的运作流程运用在工业地产上, 获取的只是低级的开发销售利润。而国外真正的工业地产企业资本运作已经操作多年, 工业地产资本的运作是通过职业经理人凭借自身专业能力, 成功运营某工业地产项目, 产生未来可持续增长的现金流后, 在中长期内退出对该项目的投资、再融资、转基金持有或通过组成REITS上市, 这一系列的资本运作才是工业地产发展的终极目标。由此, 我国工业地产企业在融资角度的创新至关重要。未来房地产应注重新型投融资方式的培养, 如以工业地产项目为标的的项目融资、分散投融资压力的产业链融资及REITs (房地产信托投资基金) 等。

2. 加大土地监管, 开发经济腹地, 提高工业用地效率。

部分工业园区生产停滞是由于资金缺乏造成的, 上述创新融资方式或可解决工业企业的资金来源问题, 但仍有部分工业园区内的企业停产已久, 土地已闲置但碍于工业用地年限未到而迟迟无法收回再开发。针对这样的情况建议政府具体情况具体分析, 加大工业用地使用的监管力度, 对无法再生产的占地企业采取适当补偿措施提前收回土地, 重新引资建厂, 以物尽其用, 或以罚金形式督促工业企业尽快融资投入生产;工业企业自身也要加快转型, 释放大量闲置土地, 提高土地利用效率, 节约集约资源利用。

相对于我国东部发达地区的土地稀缺问题, 其他地区尤其是中西部作为广阔的经济腹地, 拥有巨大的土地和资源优势。对于我国工业地产来说, 在中西部地区市场发展的潜力是巨大的。不少国外工业园区为提高自身资源利用效率将工业厂房转移至其他国家, 而我国可以将发达地区 (东部成熟经济圈) 的生产加工产业转移到其他欠发达地区, 形成全国范围内立体式、阶梯式的投资开发格局, 由此加快区域经济结构调整, 促进不同区域间的协调发展。此外, 东部土地资源稀缺的问题也得以缓解, 降低了工业企业的发展压力, 也提高了被转移地区的土地利用效率。

3. 推动本土企业发展, 提高工业地产专业化程度。

当前, 我国大部分从事于工业地产开发的企业都是由住宅地产开发企业转型而来, 属于集团式开发的一部分, 这无形之中给立足于工业地产的新兴企业带来了规模和竞争压力。

政府在前期引入工业企业的过程中应更加重视对新兴中小型企业的扶持, 为其提供一系列的优惠政策, 便于其发展壮大。例如, 对中小型工业企业采取倾斜的税收政策, 对企业所得税减免期限;通过政府采购、地方政府担保贷款等方式保证中小型企业的发展空间;在工业园区建设中给予基础设施的投资支持, 通过国家财政支出、提供无息或低息财政周转金、提供财政贴息资金等鼓励中小型工业企业加入市场;充分调动科技人才参与工业开发的积极性, 为工业企业的发展注入活力, 在人事、分配、工资、住房、保险等制度方面对新兴中小型工业企业提供配套优惠, 吸引人才加入;充分给予工业企业发展空间, 营造相对宽松的产业发展环境等。

4. 转变政府职能, 变管理者为服务者。

政府主导的工业园区建设尽管在投资力度和政策优惠上有一定优势, 但长期来看缺乏市场作为导向和企业自主管理的精神, 不利于工业地产的长足发展。

工业地产 (工业园区) 的管理应由市场的主体参与者掌控, 也就是工业企业应该作为管理的主导者。工业园区管理委员会应更多由企业代表组成, 针对园区内的重要问题和重大决策由管委会民主决议, 充分考虑各参与企业的利益, 形成类似于村民委员会和居民委员会的自主管理运营模式。如日本的工业园区主要由民间力量主导兴建, 其基本程序是先由民间6家以上具有一定规模的企业 (大企业除外) 组织起来, 形成协同组合, 并向当地政府提出联合管理的申请, 经有关政府和中小企业团体中央会审定同意后, 再由此协同组合组织开发商进行土地开发。园区内不设政府管理机构, 全权由协同组合负责管理, 其主要任务是为园区内企业提供信息咨询、投融资等相关服务, 沟通园区内外企业联系, 兴办园区共同事业等。这种协同组合、自我管理的模式不仅节约了政府管理成本, 也有效地促进了园区管理组织与各企业的联系, 提高园区运作效率。

参考文献

地产也休闲休闲地产投资攻略 第11篇

随着休闲时代的到来,休闲地产正成为投资领域的一个新的热点。

6月底,一年一度的北京夏季房展会在CBD国贸展厅拉开帷幕。不仅此次展会的主题直接被主办方定位为“休闲度假地产展览会”;有统计数字显示:为期4天的此次房展会,外地项目成交14.5亿元,比去年同期的8.8亿元增长65%,外地楼盘、国外项目占据主体的八成以上,且多为异地休闲度假地产项目。与此成鲜明对比的是——北京本地楼盘此次零成交。

有数字同样表明,此次房展参观者比去年同期大幅下降,观望情绪浓厚。不仅在北京,事实上,在目前京、沪等一线城市房地产投资中城市住宅投资面临调整的态势下,另辟蹊径的休闲地产其炙手可热的原因也就不言自明了。

休闲地产的高门槛

当前,大众旅游的热点集中在假日休闲。随着居民收入水平的提高和全年115天假期的进一步落实,国内居民度假休闲的需求日益强烈,长三角、珠三角、环渤海湾地区和大中城市周边地区,度假休闲已然成为旅游消费的重要方式,市场规模持续增长。

随着旅游投资者开始更多地关注都市休闲产品、康体健身娱乐产品、乡村旅游产品,着力打造旅游休闲度假的新热点时,全国各地也在加快其度假休闲设施的建设,推动休闲板块的发展。

同时,大众旅游需求还将进一步发展演化,不断催生一些新的旅游产品和旅游新业态,形成新一轮旅游业发展的支撑力量。比如高尔夫旅游、温泉旅游、邮轮旅游、冰雪旅游等等,都有可能成为都市休憩产品之后新的重点领域。但上述投资面临的一个问题就是,无论是高尔夫,还是游艇、滑雪场,作为一种高端产业均需要大手笔的综合配套,多元化开发投资,而不是小打小闹便能完成的。

以滑雪场为例,京津冀大经济圈里的河北崇礼县是离北京最近、条件最好的滑雪胜地之一,每年有近30万人次的滑雪爱好者前去滑雪。同时,此处又有丰富的温泉资源。

嗅到了其中商机的当地一家以房地产开发、酒店经营等多元化发展的民营企业地鑫集团便在此处开发起了京北滑雪胜地+温泉酒店式公寓。据介绍,为了提升该休闲地产项目的品质,开发商开采了地下天然温泉引入小区,“能使滑雪者在滑雪后可以享受到私人温泉的待遇。”

据了解,该企业在该区域的储备用地达1000亩。周边配套富龙国际大酒店、山地别墅、山地高尔夫等一系列休闲地产设施。显然,这种综合开发的能力已经成为休闲地产竞争的高门槛。

据广东省高尔夫球协会统计,广东省七十多个高尔夫球场里面有房地产的项目大概有三十六七个。高尔夫球场有房地产项目的基本上占到一半。广东省高尔夫球协会副秘书长姜永军认为,高端的运动延伸高端的会所。正是由于有了高尔夫等稀缺性资源的高门槛,就使得休闲地产的价值往往比普通地产更高。(相关报道详见本期封面报道——专家观点:《高尔夫与地产的结合》)

有专家指出,旅游产品供给总量不足、结构性短缺,在相当长的时期内是我国旅游业发展的客观存在。长期以来,我们的旅游产品以观光景区为主,全国各类旅游景区景点2万多家,但其中具有休闲度假功能的景区景点不足10%,远远满足不了大众休闲的需要,这就需要在产品体系建设上加大投资力度。

投资的不足,在一个侧面也反映出目前休闲地产等休闲旅游产品的低水平开发,也正是在这个意义上,休闲地产项目的高门槛使得大品牌在全国范围内的模式拓展成为风尚。

品牌休闲地产大行其道

就整个行业发展的高度看,休闲地产投资呈现两大发展趋势:一个迹象是华侨城、绿地、香江、鲁能等大型房企乃至首旅、港中旅等旅游企业开始在各地资源优势区域拓展自己的休闲地产项目;而与此同时,吸引高端人群的高尔夫、温泉、主题公园、游艇等配套设施,不仅轻而易举地将“生地变熟地”,而且还更好地实现了区域友好型环境发展、区位价值升级,各个地方政府自然而然也热情高涨,比如京津冀、环渤海、长三角、珠三角、海南、云南等地开始出现休闲地产的密集扎堆区、井喷区。

比如一贯以“旅游+地产”模式发展的华侨城集团便在云南以及长三角开始提前攻城略地。继上海欢乐谷之后, 泰州华侨城成为其在长三角地区投资建设的第二个大型主题公园,两个项目总投资约达70亿元。

有数字表明:2009年华侨城的房地产业务全年实现营收32.51亿元,几乎占到公司总营收的1/3,实现毛利58.06%,远高于同行。

截至2009年底,华侨城拥有的权益土地储备合计672万平方米,且主要分布在一线及经济较发达的二线城市,如深圳、上海、北京、成都、云南、泰州、武汉、西安等地区。

根据华侨城2010年的计划,地产项目开工面积将达到93.46万平方米,可售面积预计达80.45万平方米,较2009年分别增长47%和10%。

华侨城股份有限公司总裁刘平春称,文化旅游产业是朝阳产业,前景广阔,旅游和地产业务需要继续结合共同发展,整体上市以后,华侨城能够借助更多资源来发展主题地产,使地产业务得到更快速的发展。

2009年12月,随着海南国际旅游岛的确立,海南鲁能城率领旗下四个项目南下,表示要打造海南“第一休闲地产”。无独有偶,广州南方香江集团2007年进入北方地区,在距北京东南约100公里处,依托周边良好的自然生态环境而打造城市休闲居所的概念,打造的一个世界级休闲养生水城——锦绣香江目前已经初具规模。该项目位于潮白河和青龙湾水库两大水系冲击而成的三角洲上,周边拥有华北区域最大的温泉资源和最大面积的湿地公园。

同时,其区域范围内还有高尔夫球场、赛马场、温泉池、五星级酒店等等商务休闲配套,未来规划还有亚洲最大室内温泉SPA馆等等。

据锦绣香江负责人介绍,该项目2010年上半年的销售情况不错,项目整合潮白河、青龙湾及温泉资源,同时覆盖到休闲养生、家庭生活、物业服务、商业配套、产业支持、商务环境等全方位“休闲生活方式”,得到许多客户的认可。

两大房企,一南一北,但殊途同归。

事实上,不仅是锦绣香江,在北京周边地区乃至更大范围的京津冀区域,休闲地产已经蔚然成风。恒达集团、绿地集团整合天津盘山旅游资源和文化资源、华银集团整合天鹅湖山水资源等等,都是借助周边优美的自然环境,打造自己的“休闲地产”品牌。

“挤出效应”催生休闲板块

从差异化竞争的角度讲,休闲地产各个代表性企业、代表性休闲地产品牌项目的核心竞争力虽然在投资策略、品牌拓展上各有不同,均有其生态优势、各式休闲项目等人性化细节。但一个共性是——各个休闲地产项目均在借助地域的独特优势自然资源打高尔夫牌、湖光山色牌、历史人文景观牌。

休闲地产必须依托丰富的旅游资源,如良好的自然景观、丰富的自然资源,如京津冀区域的休闲地产扎堆区不仅能提供良好的园区内的小环境,园林、湖面、灌木、草地、高尔夫果岭等,而且还拥有潮白河、青龙湾河这样天然的大面积水面,同时旁边还有几万亩的天然湿地,区域大环境指标也适宜人类居住;再或者是人为制造出的可供大众实现旅游目的的旅游景观,如华侨城等。

中国房地产研究会副会长、原住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲认为,休闲地产的备受青睐,在于资源的稀缺和不可复制性将使其随着时间推移而蕴藏更大的增值空间。与此同时,项目的成功与否还在于其所在地周边是否有大量潜在的客源,以及项目所在地的交通条件是不是便捷。(相关报道详见本期封面报道——专家观点:《如何判断休闲地产的价值》)

相较于过去海南、云南等传统休闲地产的集中区域,近年来北京、上海、广州、深圳等房价节节攀升,也使楼市投资产生“挤出效应”,这大大激发了长三角、京津冀等1小时生活圈范围内的休闲地产市场的热情,催生出长三角、珠三角、京津冀、环渤海区域等若干休闲地产的扎根区。

既有独特的稀缺性资源(温泉、滑雪场、高尔夫、湿地公园、游艇、名胜古迹);又位于中心城市带的1～2小时辐射带;周边发达城市的高端人群密集,购买力旺盛等,成为上述休闲地产板块的特点。

休闲地产的未来走向

但与此同时,各地休闲地产也同样存在着普遍的瓶颈问题——作为自住型地产开发,上述区域稀缺性资源又大都远离都市,存在生活配套设施、交通不便等客观缺陷。

而且随着各地休闲地产热度的增加,各个地方开始不顾实际情况上马,不顾休闲地产的发展规律,纷纷投资休闲地产。甚至有些项目纯粹炒作概念也遭到消费者的诟病。

国家旅游局副局长王志发指出,今后旅游投资要更加注意与国家的区域发展战略相契合,与市场环境相适合,借力发力,实现更快更好的发展。

他认为,一是要结合国家主体功能区的划分标准,处理好资源开发与环境保护的关系,在合适的地点投资建设合适的项目。二是要根据国家重大交通等基础设施建设规划,合理规划旅游项目。三是要根据市场分工和市场环境的变化,根据不同区域的资源特色,扬长避短,寻找适宜的投资方向。

而发达国家休闲地产的成功案例,其先进开发模式也对国内行业发展有很好的借鉴意义。

对比塞浦路斯、澳洲等国外成熟的休闲地产国家,其休闲地产不仅注重本身天然的旅游资源,又充分考虑到物业配套。塞浦路斯的一家房地产开发商认为,他们根本不担心房子没有风景,“相比风景,他们更加关心的是这个风景里地产的物业配套是不是达到宜居的标准。”(相关报道详见本期封面报道——《塞浦路斯:休闲和配套不离不弃》)

一位有多年澳大利亚地产开发投资经验的业内人士认为,在澳大利亚开发一个休闲地产项目,要做的第一件事就是选址,再来就是考察周围配套设施。在澳大利亚开发地产项目,尤其是休闲类项目,一般都是先搞设施,再建房子。所以一般不会有配套设施不完备,造成业主生活不便的问题。(关报道详见本期封面报道——《澳洲开发商:卖的就是设计》)

工业地产项目投资 第12篇

据报道, 此次景气调查所涉及的八大行业分别为工业、建筑业、交通运输和仓储业、批发和零售业、房地产业、社会服务业、信息传输、计算机服务和软件业、住宿和餐饮业。据介绍, 景气区间分为“非常景气”、“较强景气”、“较为景气”、“相对景气”、“微景气”等十个区间;100为景气临界点。

第三季度, 柳州市企业家信心指数为124.83点, 比上期上升16.93点, 比上年同期上升1.57点, 八大行业中, 除了交通运输仓储和邮政业企业家信心指数对比上季度下降, 信息传输计算机服务和软件业企业家信心指数持平外, 其他六大行业企业家信心指数均出现了不同幅度的增长, 该季度都进入了景气区间之内。

“可见, 柳州的企业家们的信心已经逐步恢复, 对经济的预期普遍看好。”柳州调查队作出了如是评价。

而企业景气指数在第二季度回升的基础上, 再上升了12.25点, 达到133.01点。根据历史数据显示, 该数据已经恢复到2003年以来柳州市企业景气指数的平均水平。

从行业来看, 反映企业经营状况的景气指数, 第三季度较上期上升的有工业、建筑业、交通运输仓储和邮政业、房地产业、社会服务业和住宿和餐饮业。其中工业企业、房地产业企业、建筑业企业景气恢复幅度大, 对比上年同期也均呈现上升态势, 这三大行业成为拉动指数回升的主要力量。