房地产开发造价控制

房地产开发造价控制（精选12篇）

房地产开发造价控制 第1篇

关键词：房地产开发,造价控制

房地产是国民经济发展的一个基本生产要素, 是发展社会经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一, 在国民经济体系中占有重要地位, 任何行业都是房地产经济活动的参与者。房地产开发的造价控制, 直接影响到工程的造价和进度、质量的好坏, 是房地产项目成功与否的关键。由于房地产项目开发周期长, 所以成本控制的周期也较长, 这给目标成本的设定、信息的收集与分析、绩效考核都带来了不少的困难。此外由于开发周期长, 成本的信息涉及面广, 影响地产项目成本控制的不确定因素多。例如, 关于拆迁国家虽然有较详细的政策, 但最终的金额主要还是开发商与拆迁者谈判的结果, 其中的不确定性也较大, 成本预算往往被突破。建筑安装成本、基础设施成本、配套设施成本主要受市场建筑材料价格波动的影响以及建筑市场供求关系的影响。因此, 在整个开发过程中, 无论是市场因素还是人为因素对成本都有较大的影响且不易预测, 众多的影响因素和不确定因素增加了开发项目成本控制的难度。

目前, 大多数开发商对房地产开发工程造价的控制, 局限在施工预算、结算而忽视全程的造价控制, 其结果是事倍功半, 控制效果不甚理想。本文认为, 要想做好房地产开发造价的控制, 必须从贯穿房地产开发的全过程入手, 做好每一阶段的造假控制。

一、房地产开发全程造价的分类及其特点

目前, 根据我国建设工程项目的建设程序, 房地产项目从酝酿、规划、建设到投入使用大致分为4个阶段:项目投资决策阶段 (项目建议书、可行性研究、投资收益分析) , 项目规划设计阶段 (项目规划设计、方案审批) , 项目实施阶段 (施工阶段) , 项目竣工结算阶段。

在项目投资决策阶段, 开发商依据建议书编制初步投资估算, 做可行性研究报告时编制详细投资估算, 由于都是投资估算, 一般误差在+30%到-20%之间, 所以误差较大。这一阶段建设工程造价控制的难点是:第一, 项目具体实施方案尚未确定, 估算难以达到准确;第二, 此阶段开发商有时是为了争取项目的开工, 行政决策意识比较强, 投资估算偏小;第三, 投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的反应实际情况。

在项目规划设计阶段, 从控制建设工程造价来说一般又分为4个小阶段:第一, 方案规划阶段, 该期间开发商应根据方案图纸和说明书, 作出含有各专业的详尽的建安造价估算书;第二, 初步设计阶段, 开发商根据初步设计图纸和说明书及概算定额 (扩大预算定额或综合预算定额) 编制初步设计总概算;概算一经批准, 即为控制拟建项目工程造价的最高限额;第三, 技术设计阶段 (扩大初步设计阶段, 简称扩初) , 开发商应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额 (扩大预算定额或综合预算定额) 编制初步设计修正总概算;第四, 施工图设计阶段, 开发商应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算, 用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计概算。施工图预算是确定承包合同价, 结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体, 各设计阶段的造价 (估算、概算、预算) 相互制约、相互补充, 前者控制后者, 后者补充前者, 共同组成设计阶段的控制系统。

在项目实施期间, 开发商主要按照施工图纸, 结合承包方实际完成的工程量, 以合同价为基础, 拨付工程款。该阶段造假控制的难点在:第一, 因物价上涨所引起的造价提高;第二, 由于设计中难以预计而在施工阶段实际发生的工程和费用;第三, 考虑到业主提高标准, 指定材料、设备而引起的工程费用的上涨。

在竣工验收阶段, 全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用, 开发商以合同和工程实体为基础, 如实体现建设工程的实际造价, 编制竣工决算。

二、如何做好房地产开发四个阶段的造价控制

项目投资决策阶段, 是影响项目成功与否和做好造价控制的关键阶段。方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心, 这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优劣, 也是全过程造价控制的源头, 对以后各阶段的造价控制起指导作用。如何在这一阶段把质量、造价和工期结合好, 就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较, 尽可能选出最佳组合, 做出科学的决策。要成立投资策划部门, 根据公司现有的资金、土地储备情况及融资能力, 结合当前市场行情, 进行必要的、专业的分析论证, 确定项目的可行性。建立项目审查制, 公司做出的投资分析报告还应聘请专业咨询公司的有关专家进行审查, 提出相应的改进措施, 供决策层决定。其次, 依靠公关工作, 合理合法地降低项目造价, 也是控制项目造价的有效途径。

在另一个层面上, 开拓金融业务, 提高融资能力, 增强项目活力, 降低财务费用也是房地产项目开发成本控制的重要工作。在房地产开发中, 金融资本同项目资本相互独立而又紧密结合, 房地产业离开金融业的支持和配合, 将会寸步难行。目前, 房地产行业普遍存在融资渠道单一, 利率水平较高, 货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路:一是依靠银行;二是依靠资本市场。因此, 积极拓宽房地产项目融资渠道, 降低房地产开发财务费用, 增加企业信贷规模, 对降低资金成本, 分散和降低项目开发风险也具有重要作用。

项目设计阶段, 是除了项目决策之外影响项目投资最大的阶段。该阶段的成果, 通常就是用图纸表示的具体设计文件。在这个阶段项目成果的功能、基本实施方案和主要投入就基本确定了。这个阶段的产出对总投资的影响较大, 一般工业建设项目的经验数据为20%-30%, 项目使用功能影响在10%-20%。数据表明项目设计阶段对项目投资具有重要影响, 要想有效地控制工程造价, 就要抓住设计阶段这个重要环节。

具体来讲, 可从以下三个方面控制。

其一, 实行设计方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位, 从而保证设计的先进性、合理性、准确性。同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案, 避免因建筑产品设计落后影响销售, 造成资金长期得不到回收, 经济效益无法保证。这个阶段的工作可谓是“磨刀不误砍柴工”。

其二, 实行项目限额设计。限额设计, 就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计, 按批准的初步设计总概算控制施工图设计, 同时各专业在保证达到使用功能的前提下按分配的限额控制设计, 保证投资总限额不被突破。

其三, 进行设计图纸多方评审。加强图纸会审, 将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段, 克服设计方案的不足或缺陷, 所花费的代价最小, 可取得的效果最好。在工程施工前, 对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核, 从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作, 以求得提高设计质量, 避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商, 达到造价控制要求。

项目实施阶段, 工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰, 使工程造价波动的幅度也比较大, 该阶段的造价控制重点要做好以下几点。

其一, 严格执行施工合同。施工合同中的合同价款包括了国家及地方定额管理部门颁发的标准定额中的人工、材料 (设备) 、施工机械、管理费用及政策性调价外, 凡是由承包方负责的, 其费用必须全部无一遗漏地包括在工程价款中。

其二, 严格材料、设备的定价和订购。一般来说, 钢筋、水泥、砂石料等用于主体施工的主要材料, 价格相对稳定, 市场透明度大, 以建设工程造价管理站公布的信息价再结合市场行情进行适当的调整即可。但市场装饰材料品种繁多, 价格差别大。对于这部分材料, 一般由甲方订购或者由施工单位推荐三种以上的同类型材料的品牌和价格由甲方确认后, 方可购买。这样, 才能既控制造价又保证工程质量。

其三, 工程款的控制。目前, 建筑市场竞争激烈, 僧多粥少, 开发商一般不需支付工程预付款, 甚至要求承建商对工程主体进行部分或全部垫资。这样, 既缓解甲方的资金占用压力又能考察施工单位实力, 还对约束施工企业如期按合同履约起到积极作用。

其四, 减少设计变更和现场签证。严格控制施工中设计变更。经论证确需设计变更的, 应力求减少变更费用, 可制定设计变更程序加以规范设计变更行为。加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素, 导致标外工程量项目增加现象, 如基础土方量、井点降水等, 现场代表应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下, 按实签证、审核, 以真实反映实际工程造价。

竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段, 它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件, 也是竣工验收报告的重要组成部分, 必须予以高度重视, 严格把关, 重点应做到以下几个方面。

其一, 严格核对合同条款, 防止重复计算及收费等问题。

其二, 检查隐蔽验收记录及施工日记, 确认隐蔽验收手续是否齐全, 是否按图施工。

其三, 落实设计变更及签证, 检查这些设计变更是否符合既定的程序, 是否经设计单位及建设单位的同意批准, 并且严格查实变更签证, 防止一些莫须有的签证、重复签证等。

其四, 按图严格核实工程量。一般而言, 施工单位均会有意高估工程量, 建设单位的审核人员必须严格把关, 按实结算。工程竣工时, 根据合同文件中计价方式及允许调整费用范围的规定, 开发商必须要对承包方提出的竣工结算文件进行认真的审核, 避免承包方在工程结算中高估冒算, 以便合理的确定工程造价, 达到成本控制目标。

三、结束语

总之, 房地产全程造价的控制是一门博大的学问, 要想做好房地产开发投资控制, 就要根据建设程序全面展开, 尤其要抓住决策、设计、实施、结算这四个主要环节, 建立成本管理控制的保障制度, 针对具体情况拿出有效办法, 才能真正有效地控制建设投资。

参考文献

[1]黄晓珑、陈露:房地产开发造价控制成分分析及控制对策探讨[J].商业文化 (学术版) , 2008 (9) .

浅谈房地产开发质量控制 第2篇

摘要：当今房地产业仍然一直是热门话题，作为开发商，如何提高工程项目的管理水平，保证工程质量，降低工程造价，是研究的热点、重点。质量控制是房地产开发项目的生命线，本文从目前房地产开发项目的现状和问题入手，重点分析了房地产项目质量控制的意义、现状、存在问题及主要实施策略。

关键词：房地产开发 项目质量 质量控制

每年中国消耗全球一半的钢铁和水泥用于建筑业，然而值得重视的是,中国的建筑数量与质量之间有着巨大的反差，建筑工程质量参差不齐,建筑平均寿命低,成为中国建筑工程的通病。现在政府号召房地产开发企业提高建筑质量，将目前30年的建筑平均寿命延长至100年，这正是意识到了房屋的质量问题已经成为影响我国居民生活的重要因素，房地产项目监管人员的责任重大。

一、房地产开发中的质量控制的意义

质量控制是房地产开发企业在在市场经济竞争获利的重要法宝。一方面，从宏观上讲，对房地产开发企业质量控制进行研究，有利于合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，从而减少国民经济损失。另一方面，从微观上讲，对房地产开发企业的质量控制进行研究有利于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争。

在市场经济的影响下，房地产市场的竞争日趋激烈，在未来售价或预估的不明确情况下，只有企业控制好质量问题才有可能在竞争中有相对的优势，而不会被市场所淘汰。由于国家加强对金融市场的宏观调控，并对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时积极抑制房地产过度的市场消费需求，这使得房地产开发企业真正认识到必须踏踏实实地合理利用资金，加强质量控制，练好内功，方能在日益激烈的市场竞争中获得更大的利润。

二、房地产开发质量管理现状及问题分析

近年来房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多值得称道的经验，并得到较好的传承；同时，也有需要我们继续改进的地方，尤其是重复出现的质量问题。以下质量管理中暴露出来的问题，在当今行业内带有一定的共性： 1．规划、设计不合理

好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。如立面缺少空调安装位置或预留空调板尺寸不足；消防管道外露大堂；井口设置考虑不周，部分出现在人行小道路中央等等。

2．缺乏全面质量管理

在工程实施管理中，事前质量控制意识不足，常在施工单位施工完毕后才发现问题，做事后补救。例如：土建施工单位与园林施工单位经常出现交接不畅，尤其是工期趋紧的情况下，主体外立面装修未完工，外排架无法拆除情况下，园林单位无法进场施工，导致工期延后（后续工程采用悬挑排架已较好地解决了这个问题）。常出现的铝合金窗渗漏问题，主要也是安装过程和操作不规范引起。

在工程质量的管理过程中，竣工验收以后开始万事大吉，而忽视对成品的保护意识。例如：对铝合金门窗的成品保护上。铝合金门窗分包单位完成安装后，没有与后序施工单位进行工序交接。结果，由于后序的施工使很多铝合金门窗的滑道被破坏，门框撞伤；而后序施工单位通常都属于业主方直接委托的分包单位，造成责任无法分清，维修主体抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。

三、房地产开发质量控制的关键策略 1．前期阶段质量控制

房地产开发前期工作，包括项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等；前期工作的质量是整个房地产项目的关键。房地产质量监督管理人员要熟悉地产行业动态走势，精挑细选咨询单位；明确咨询成果的质量目标和质量标准，尽量避免凭感觉上开发项目。

重视可行性研究报告的质量，不应该片面地把可行性研究报告视为可批性报告。可行性研究应该有深入的市场调研(宏观、中观、微观调查)，包括定性和定量相结合的调查与分析；对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选；要严格执行项目前期工作成果的质量评审。评审是保证和提高开发项目前期工作质量的重要手段，同时吸取更多专家的知识和智慧，及时发现问题，优化前期工作成果。

2．设计阶段质量控制

1）规划设计阶段质量控制

要保证规划设计的依据是经过精心优化的前期可行性研究报告、市场调研、开发项目的产品策划定位等前期工作；并根据这些前期工作积累编制的详尽的规划设计任务书；而咨询公司应该参与到规划方案的设计。

2）施工图设计阶段质量控制

施工图设计阶段的质量控制是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。

3．施工阶段质量控制

施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。

4．开发售后质量控制

房屋交付后，其质量控制管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。

一是要做好售后服务。有销售部门牵头，组织售后服务和维修整改小组，彻底持续跟踪售后维修工作。

二是要做好征求意见和调查回访工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。

四、结语

房地产项目质量的管理是一个动态变化的系统工程，良好的质量来自于企业对各个阶段较好的控制。由于房地产项目受外界影响因素较多，因此它的使质量管理控制工作难度很大，须让开发企业在项目管理的各阶段，时时要有“质量至上”的观念，从源头控制企业的成本，从而以求最大限度地提高资金的投资效益。同时开发企业要不断完善项目质量管理制度，努力提高质量，以保证项目管理目标的实现。

房地产开发工程造价控制管理探讨 第3篇

【摘 要】阐述“以人为本”是有效控制工程造价的基础，并从工程设计、工程招投标、施工管理、竣工结算四个方面讨论房地产开发全过程的造价控制管理。

【关键词】房地产开发；造价管理

“以人为本”是众多开发单位所强调的一个管理理念，在工程造价管理中，人的因素更显重要。工程造价控制涉及多个环节和专业，如：前期规划、施工管理、竣工验收等。每环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作，他们工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业“合理合法”的效益递减。要提高工程投资效益，企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，有胆有识地重视 “以人为本”，要强化激励和约束机制。从工程设计、工程招投标、施工管理、竣工结算四个方面研究分析房地产开发全过程的造价控制管理。

1.设计阶段是控制工程造价的核心

设计对房地产开发建设的极端重要性，已被越来越多的业主和房地产商所认识。房地产开发企业，在暴利时代过去之后要想赚钱，只剩华山一条路，就是降成本、做精品、创品牌。而要做到这一点，最重要的一环就是切实做好设计。虽然设计费只占到开发建设项目全部投资的1%，但它对开发建设项目的投资影响却高达75%以上。在单项工程建设中，其建筑、结构，设备方案的选择和施工图设计对投资有着巨大影响。在满足同样使用功能和安全度的前提下，技术经济合理的设计，可降低工程造价10%-15%，甚至可达20%-30%。

如住宅的建筑设计，认为只有小进深（如进深10m甚至以下）才能保证住宅采光通风良好。其实，这完全是一个误区。实际上，只要套型设计布局合理，进深12m-16m仍然完全能做到采光通风良好，但这对建筑成本的影响却是巨大的。如进深由10m增加到14m，建筑面积增加40%，但纵墙长度却一点没增加，既节约了近一半的墙体，同时还可提高容积率节约用地。又如住宅的层高，规范规定为2.8m，对于普通住宅来说，这个高度（2.8m）完全可以满足一般舒适性要求了。但有的人却误认为层高越高越好，岂不知层高每增加0.1m，建安费就要增加2.0%，对建设成本的影响是很大的。

设计对开发建设成本高低的影响实在是太大了。正如业界广为流传的那样，“设计的浪费是最大的浪费，设计的节约是最大的节约”，“设计者笔下一条线，影响着投资千百万”。因此在设计阶段应从下面五个方面控制：

（1）实行设计方案招投标。开发单位在委托设计时应大力引进竟争机制，加强管理工作，通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现工程洽商。

（2）实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，开发单位要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。

（3）开展价值工程活动。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。

（4）加强图纸会审工作。加强图纸会审，尽量将工程变更的发生控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前，组织相关技术人员对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更，造成经济损失。

（5）加强设计变更的管理，杜绝不合理的设计变更。对确实必须发生的设计变更，采取必要的审批制度，分析原因，分清变更是那方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的变更，从而杜绝施工单位利用设计变更增加工程造价。

2.工程招投标是控制工程造价的手段

工程建设领域实行招投标制，是为了适应市场经济的客观要求，通过竞争机制，优化资源配置，低成本，高质量，高效率的完成工程建设。通过招投标引进竟争机制，可以降低工程成本，对施工单位的选择应该比较慎重，因为施工单位的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。在工期和质量都得到保证和满足的前提下，招标方的目的就是选择投标报价最低或者评标价最低的投标人，因此，价格的竞争作为招投标工作的核心内容无疑成为双方关注的焦点。

首先考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。

其次是要求施工单位具有足够的技术实力。它不仅使施工单位自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工单位能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。

最后严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底的标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同价格及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。要对合同全部内容仔细阅读和审查，保证合同内容的完整性、严谨性和周密性，保证合同内容符合法律法规要求，要重视承包方有关义务的条款和支付、质量、工期、变更索赔等条款，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。

3.现场工程管理是控制造价的重要环节

施工阶段成本控制的关键，一是选择合理的施工方案，二是合理控制工程签证，三是严格审查承包商的索赔要求，四是做好材料的加工定货。由开发单位引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发单位，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。同时预算人员要广泛掌握建材行情，及时办理工程签证，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。

4.竣工结算是控制工程造价的重要措施

工程竣工结算审核是建设投资的最后把关程序，是合理确定工程造价的必要程序，是工程合同执行情况的最后检阅。工程施工结算审核时有必要委托社会上审计单位，审计部门通过开发单位提供的隐蔽签证、现场签证、设计变更、结算书、竣工资料，进行细致审计。以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程，根据现场实际对结算书中不合理之处进行核减，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

房地产开发过程中的工程造价控制 第4篇

1 优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提

影响项目投资最大的阶段, 是设计阶段, 特别是在方案设计和初步设计阶段。在方案设计和初步设计阶段, 影响项目投资的可能性为70%~90%, 因为初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定, 这些在建筑工程占工程总造价70%~90%。施工图设计阶段影响项目投资的可能性为5%~35%。很显然, 项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计决策。因此, 影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段, 设计阶段是投资控制的关键环节。在设计阶段主要从以下五个方面进行控制:

⑴实行设计方案竞赛和招投标制度。一个项目成败的一个关键点是一个好的方案设计。开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制, 加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位, 从而保证设计的先进性、合理性, 避免因设计质量问题, 出现的工程洽商。同时通过设计方案竞赛还可能选择到优秀的设计方案, 避免因建筑产品设计落后, 户型落后, 严重影响销售, 造成资金长期得不到回收, 经济效益无法保证的事情发生。而且还可以给设计单位压力, 让真正有实力、付出心血的设计单位中标。

⑵实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短, 同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益。而作为设计单位, 在设计中凡是能进行定量分析的设计内容, 均要通过计算, 要用数据说话, 充分考虑施工的可行性和经济性, 在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法。开发商应对设计方案提出限额设计要求, 并为之创造外部条件。特别是要严格控制主体结构设计中的含钢量、混凝土含量, 要严格控制建筑设计的装饰装修标准, 控制装饰装修用材成本。

⑶开展价值工程的应用。价值工程师用来分析产品功能和成本关系的, 是力求以最低的产品周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来说, 提高产品价值的途径有五种:一是提高工程, 降低成本, 这是最理想的途径;二是功能不变, 降低成本;三是成本不变, 提供功能;四是功能略有下降, 但是成本大幅度降低;五是成本略有上长, 但带来的功能大幅度提高。比如外墙装饰材料, 如何用成本很高的石材, 能很大程度的提高楼盘品质, 那就值得, 如果不能或者只能略微提升楼盘的品质, 那就不如用成本低得多的外墙漆或外墙砖代替。

⑷加强图纸会审工作。加强图纸会审, 将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段, 克服设计方案的不足或缺陷, 所花费的代价最小, 可取得的效果最好。我们可在设计出图前, 组织各部门对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济型进行审核, 从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作, 以求得提高设计质量, 避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商, 造成经济损失。

⑸加强洽商管理和设计变更控制。杜绝不合理的设计洽商和设计变更。对确实必须发生的设计变更, 加强审核程序, 有专人签字后方可生效, 同时分清洽商是哪方的责任, 及时进行经济处罚, 做到心中有数。这样可以减少由设计人责任心不强所发生的洽商, 并给工程所增加的成本。杜绝施工单位利用设计变更增加工程造价。

2 工程招投标和承发包方式的选定是有效控制工程造价的核心

新开工的建设项目应进行招投标, 通过招投标一是引进竞争机制, 二是降低工程成本。对施工单位的选择比较谨慎, 因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。同时严格掌握工程招标条件, 认真编制工程拦标价和标书, 做好评定标书工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同的合理工期和商务条件。工程招标应采取公开招标或邀请招标, 尽量避免议标或变相议标。

另外工程招标时, 招标书条款应严谨、准确和全面, 工程造价及相关费用应尽量包死, 少留或不留活口, 要大力推行拦标价做法。在施工图出来后, 做法明确、标准明确的前提下, 要编制好拦标价。拦标价的编制要按照施工图准确计算工程量, 编制工程量清单, 清单单价要按符合市场价的原则编制, 既要合理, 又不能过低, 鼓励竞争, 合理低价中标。中标后合同条款的签订应严谨、细致, 工期应合理, 尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对直接影响工程构成价的有关条款, 如何合同价款调整的条件和方式、三材市场的取定方法等, 都应有详细的约定。还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。

要加强造价工作的事前控制, 把各种不可预见的因素要尽量考虑到。明确在招标文件和合同中, 最大限度的规避投资方的风险。

承发包方式的选定也是决定工程造价高低的关键因素。

现在很多大型房地产公司都是按照平行承发包方式选择队伍和发包工程。可按项目开发实际情况, 来选择承发包方式。对于大型项目应尽量按平行承发包方式发包工程和选择队伍, 如有100栋别墅的小区, 承包给五个实力相当的总包队伍就比承包给一个总包风险要小很多、成本也可以大量节约, 进度可以明显加快。

还有大型项目中的很多分项工程可以采用指定分包的方式, 比如铝合金门窗及所有门窗工程、内外装修工程、空调安装工程、电梯电扶梯安装工程、发电机安装及环保工程等可以由甲方直接指定分包, 既可以大量节省工程造价, 又可以严格控制工程质量和进度。

对于诸如下述专业工程应由甲方直接发包, 由其它独立施工单位与甲方直接签订合同执行:

⑴桩基工程;

⑵强夯工程和软件基处理工程;

⑶室外高压电缆安装及高低压变配电工程;

⑷大型土石方开挖回填工程 (包括场地大型土石方、地下室大型土石方等) ;

⑸挡土墙、护坡及基坑支护工程;

⑹家居报警及对讲系统工程及智能化安防工程;

⑺室外道路和面层铺装及室外给排水工程;

⑻室外园林景观及绿化工程、室外强电及环境照明工程;

⑼水泵房设备及管道安装和变频供水系统设备工程;

⑽地下人防工程;

⑾消防水、电、通风工程及防火门及防火卷帘安装工程;

⑿有线电视、电话、网络安装工程。

如果能按以上承包方式, 甲方既可以选择实力最强的专业施工单位, 又大量节省工程造价 (可以比采用总承包方式全部承包给总包单位节约造价20%~40%以上) , 而且又可以严格控制工程质量, 加快工程进度, 避免因总包单位实力不济停工或者因与之发生争执时被总包单位卡甲方脖子的现象。

还有一些主要设备尽量采用甲供的方式, 主要水电材料和主要装饰装修材料采用甲方指定品牌指定结算价格的方式, 也可以大大的节省工程造价, 更可以严把质量关, 增强楼盘的品质。

3 施工管理是有效控制的工程造价的重要环节

施工阶段成本控制的关键, 一是合理控制工程洽商, 二是严格审查承包商的索赔要求, 三是做好材料的加工订货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件的变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商, 应建立工程签证管理制度, 明确工程部、合同预算部等有关部门、有关人员的职责、分工, 确保签证的质量, 杜绝不实及虚假签证的发生。施工图以外的现场签证, 必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据, 不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应及时处理, 审核应严格执行合同有关条款及国家有关政策规定, 经办人员不得随意变通。要加强预见性, 尽量减少签证发生。

4 竣工结算时有效控制工程造价的最后一关

关于房地产开发项目投资控制 第5篇

房地产开发项目投资控制

如何用有限的资金去完成大额的资金需求的房地产项目

(一)实行一次规划，分期设计，分期施工的总原则——

划整为零,把首期投入的建设资金减少到最小.1、通过招标选择最佳项目总体规划方案。

最佳项目总体规划方案是既符合国家、地方有关政策、法规要求，又满足项目业主（开发商）各项技术、经济指标、建设规模、标准、水平要求的规划方案。

2、制订项目的总实施计划

项目总体规划方案报政府主管部门批准后，立即制订项目的总实施计划。根据项目的规模大小，划分为若干区，然后确定各区分期先后实施的顺序，再根据各期工程量确定各期的建设工期。最后汇总成拟开发项目实施总计划。

3、制定项目第一期工程实施计划

在拟开发项目实施总计划的基础上，首先制定项目第一期工程实施计划。再将第一期工程分标段（幢号）制定出实施计划。此时，（开发商）必须根据已经筹集到的建设资金，确定首期开工几个标段（幢号）的工程。

4、在同一期开发的工程中，实行边设计，边施工；设计一个标段，施工一个标段，（达到预售时就开始预售，及早回收资金）搭接滚动的模式。

5、重复3、4的作法，相继完成第二期、第三期工程，…….直至完

成整个开发项目的全部工程.采取以上做法, 就可以用有限的资金完成大额的资金需求的房地产项目.第1/3页陈文馨2001 – 07-28

（二）在房地产项目开发全过程全面实施主动控制

不仅要对项目投资决策，设计（方案策划，初步设计，施工图设计），招标、施工被动地控制项目投资，更要能动地影响投资决策，影响设计，发包和施工，主动地控制项目投资。

主动控制就是事先调查研究，预测风险，认真分析，主动采取控制措施，以尽可能地减少以至避免偏差。使其各阶段项目投资目标值更加科学，准确。

（三）采取技术与经济相结合的控制项目投资的有效手段

要通过技术比较，经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理、在经济合理基础上的技术先进、把控制项目投资渗透到各设计和施工技术措施之中。

（四）分阶段，以设计阶段为重点科学确定房地产开发项目

投资控制目标4、1投资决策阶段：投资决策阶段的最后产生项目投资估算。投资估算是否科学，切合实际，是否正确，对整个项目的投资影响极大，要科学，切合实际地正确地作出项目投资估算。必须从以下几方面做起：

（1）认真做好项目投资机会调查研究：要对房地产市场进行充分调查、研究、预测、分析后确定是否值得投资,在什么时机投资。确定后，编制项目建议书；

（2）认真做好开发项目的可行性研究：进一步深入调查研究，对项目拟定的产品市场，社会需求，现状调查，预测分析、竞争对手现状和发展分析、产

品的竞争能力分析，拟定市场营销战略，项目规模方案，建设标准、水平，这是项目投资的关键环节。

（3）认真评审项目可行性研究报告:特别是其中的规模方案、建设标准、水平、投资估算,要严格按建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》进行审查，确保投资决策的科学性，减少房地产项目开发投资的盲目性。

4、2项目方案设计、初步设计阶段:项目投资控制目标：设计总概算要控制在投资估算以内；在此阶段，确定单位工程形状，外形尺寸、层高，结构系数等参数时，一定要从实用、安全、经济、方便施工的原则综合考虑。上述参数，直接影响工程的造价。

4、3技术设计阶段：项目投资控制目标是：修正总概算.此阶段要进一步细化、修正、确定、建筑、结构尺寸，设备、设施等的技术参数等，要把修正总概算控制在总概算以内。

4、4施工图设计阶段：项目投资控制目标是施工图预算.控制要求是施工图预算必须小于修正总概算。

4．5施工招标阶段：项目投资控制目标是：合同价。控制要求是合同价等于或略低于施工图预算。

4．6施工阶段：项目投资控制的目标是：控制合同价以外的，施工过程中的新增费用的发生，将其控制在最小额度内。施工阶段新增费用的控制是项目投资控制的重点。项目管理者，必须从施工准备阶段开始在施工的全过程中从各方面，采取切实有效的措施进行有效的控制。其重点是：

一、严格控制变更设计；

二、切实及时履行建设工程施工合同，监理合同及其它合同中业主应尽的职责与义务，不要给施工方，监理方或其它方造成索赔条件。

房地产开发造价控制 第6篇

关键字：房地产； 开发过程； 造价确定； 控制措施

工程造价是影响房地产价格的因素之一，房地产开发过程中的造价确定与控制措施更是贯穿了整个房地产开发过程，在开发过程的各个阶段都具有重要意义。下文主要针对房地产开发过程中造价确定和控制措施与房地产开发项目决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工管理阶段、竣工验收阶段的联系进行剖析引出房地产开发全过程中的造价确定和控制措施对于房地产开发的经济效益等方面的影响。

一、项目决策阶段的造价确定和控制措施

（一）项目决策阶段与造价确定的关系

项目决策阶段对于房地产开发商开发过程中的各项经济技术指标的设计具有决策性意义，对开发中的造价确定有极其重大的影响。项目的决策性阶段直接决定了整个开发中的人力、物力、财力以及价值资源的投入量，要让造价合理地确定首先要保证项目决策的正确进行，避免决策失误造成后期开发过程中的各种经济损失。

（二）项目决策阶段的造价确定

房地产开发过程中的造价组成主要由以下几点组成：

1.土地征用费。

2.拆迁安置费。

3.勘察设计调研费。

4.开发项目地点的“三通一平”费。

5.房屋建筑安装工程费。

6.基础设施建设工程费。

7.配套设施建筑工程费。

8.其他支出。

以上8种费用就构成了房地产开发过程中的造价，而以上8种费用排除房屋建筑安装工程费的不确定因素较大以外，其他费用的弹性较小，因此，房地产开发商可在项目决策阶段进行房地产开发过程中的造价估算，为造价确定奠定基石。

（三）控制措施

建立健全房地产开发过程中的项目经理部门是对一个未开发工程可行性研究的必需途径。通过项目经理部门的经济师、造价工程师、建筑师以及市场销售策划师等对开发过程中的造价进行确定和控制。项目经理部门通过市场调研进行市场评估及投资测算，决策部门根据项目经理部门提交的开发过程中的经济、技术等问题进行决策，作为今后涉及和施工的限定造价目标。

二、设计阶段的造价确定和控制措施

（一）推行限定造价目标设计政策

推行限定造价目标设计政策也就是推行限额设计。是设计部门根据设计任务书以及项目经理部门出具的投资估算进行初步设计，将工程造价按照科学的方案限额分配给各个不同专业的设计，实现了通过设计阶段对造价的控制。

（二）通过监理部门实现造价控制

监理部门的资深工程师具有大量的房地产开发过程的实践经验，设计过程当中存在造价误差和造价缺陷是在所难免的，因此通过监理部门也是一种实现造价确定和控制措施的途径。监理工程师通过价值工程原理分析设计方案，进行全过程设计的监督，对设计的经济构成是否符合造价进行审查管理。通过这些控制措施让监理部门融入房地产建设过程中的环节，以此提高设计阶段的高效高质，确定工程造价，并对其进行控制。

（三）加强设计阶段的监督

在设计过程中房地产开发商需要加强与设计院的联系，对设计阶段的每一个环节加强监督监管，将设计院提出的修改意见纳入造价确定因素，积极进行修改。反复多次的监督和审核达到控制造价的目标。

三、招投标阶段的造价确定和控制措施

合理规范的招投标制度是造价确定和控制的有效机制。在招投标阶段务必采取谨慎、专业的态度，以求通过招投标实现造价确定和控制措施。其过程一定要注意以下三点：

1.科学编写招标文件，阐述清楚开发项目的地理地质条件、地下管网资料、施工用水用电等资料，为确定和控制造价准备条件。在招标文件的合同中还应体现出工程承包范围、开工和竣工日期、工程款支付方式、工程材料的供应方式、工程变更的计价计量依据以及索赔权利和义务等。

2.编制高质量的工程清单报价，以便于对于工程质量进行控制，进而保证开发中的造價确定，对重点项目和单价较高项目进行抽查，保证造价的控制措施。以此实现开发过程中的保质保量。

3.严格执行合同条款，严密的合同条款对于造价确定和控制也十分重要。

四、施工管理阶段的造价确定和控制措施

施工管理阶段对于房地产开发过程中的造价确定和控制措施有着相当紧密的联系。首先，开发商需要制定资金链的使用和分解，确定造价的控制目标。在施工过程中根据施工跟踪进行检验、分析，区分实际施工和设计施工之间的误差，进行及时地修改，以达到预期的效果。在施工过程中定期对实际设计投资与预期设计投资进行控制，采取有效的措施加以平衡，保证造价预期控制目标的实现以及及时地管控。

其次，对于需要进行变更的的设计进行经济技术比较，对能够对造价产生影响的因素积极排除，选择合理的方案和措施进行，力求减少投资的重复，保证造价的稳定。同时，根据市场上材料、设备价格的变动积极进行了解，以达到对于开发过程中所需各种材料和设备价格的掌握，积极控制造价。

最后，要彻底发挥出监理工程师“一协调”“二管理”“三控制”的作用。监理工程在施工阶段要科学监理、积极监理，规避重质量和进度而忽略控制造价的情况。开发商对监理工程师给予充分的权利，让其能够在监理过程中坚持公平、公正、公开的原则，积极参与到造价确定与控制措施当中。工程监理师要在施工阶段通过管理促使工程造价的不反弹和不改变。

五、竣工验收阶段的造价确定和控制措施

在房地产开发过程中的验收阶段，项目工程的造价已经基本成型，此阶段主要进行的就是造价结算工作。在造价结算过程中，开发商首先要让施工单位提交涵盖方方面面的结算资料。例如项目竣工图纸、设计变更联系单、招标文件、投标文件、合同文件、工程签证联系单、会议纪要以及施工阶段每月每季的工程量化报表。其次，开发商结算工作的核心应该是核对工程质量，审核所有的工程签证联系单、设计变更联系单以及合同文件，根据招标文件和投标文件中原有体现的规定结算方式方法进行。在结算时一定要联系原有投标文件中的包工不包料施工内容，防止多次重复施工内容出现而进行结算。最后，统计开发过程中所有材料、设备的损耗情况以及水电等资源的使用情况。将所有费用统计之后与工程造价进行核对，为下一次的工程造价确定和控制措施提供实践经验以及造价数据。

结束语：

房地产开发过程中的造价确定和控制措施是一个全面系统的工作。在开发过程中的各个环节实施全方位、多阶段、全过程的造价确定和控制措施，有利于房地产开发过程中资金的合理利用，实现资金的一个良性循环过程，为开发过程的利益最大化、成本最低化奠定基础。切实重视房地产开发过程中的造价确定和控制措施需要各个部门进行严密合作，确切落实各部门在造价确定和控制过程中的责任，使开发过程中造价得到有效的控制。

参考文献：

[1] 黄晓珑，陈露.房地产开发造价控制成分分析及控制对策探讨[J].商业文（学术版），2008年.

[2] 王庆春.房地产开发概论[M].东北财经大学出版社，2004年.

[3] 沈洁.工程造价管理[M].东南大学出版社，2006年.

[4] 杨建勇.试论我国建筑工程造价实况原因及对策[D].技术经济，2005（1）.

房地产开发造价控制 第7篇

一、工程施工阶段的造价控制

施工阶段工程造价控制:这一阶段的造价控制主要是由监理工程师和建设单位的工地代表和造价部来完成的, 这里要注意, 现在的监理工程师只注意工程质量的控制, 不注意工程造价的控制, 加之前期工程招标和设计阶段监理工程师还没有进场, 前边的情况不熟习, 还有, 工程造价的计算是一个复杂而专业、政策性强的工作过程, 监理工程师很难实现, 这只有靠建设单位的工地代表和造价部门的人来进行控制, 这施工过程中要注意以下几点:

1、工程开工时, 工地代表必须仔

细阅读招标文件, 投标文件, 合同文件, 工程量清单、材料单价及其他关于此工程的所有文件;

2、工地代表必须仔细阅读图纸,

正确理解设计意图, 工程未成形之前, 在心中必须将整个工程成形, 做到心中已有一幢无形的房子, 施工中注意合理地进行设计变更, 对设计不妥的地方及时更正;加强工程索赔控制, 进行全方位合同管理;熟练运用概预算定额, 合理进行现场签证;审查施工组织设计。

3、施工过程中应做好施工日志、技术资料等施工记录。

对停水、停电的时间, 甲供材料的进场时间、数量、质量情况等都应有详细记录。及时办理设计变更、技术核定、工程量增减变更等签证手续。

4、施工过程中变更的的材料, 实

际价格高于或低于预算价 (或投标价) , 或采用的新材料没有预算价, 或改变材料的规格、质量档次导致材料价格变化较大等情况, 结算时需进行差价调整的, 应在甲乙方和监理三方在的情况下办理价格签证手续。

5、采用新材料、新工艺、新技术

施工, 没有相应预算定额计价的, 应收集有关施工数据, 编制补充预算定额, 作为结算依据。

6、因各种原因造成工程返工、停

窝工、增加工程量等, 应做好记录, 特别要记清造成工程返工、停窝工、增加工程量的原因, 以便工程结算时可查, 好分析责任 (因工程结算时所有的工程都变成了隐蔽状态) 。

只有在施工过程中做好以上这些资料收集, 工程结算时不会甲乙双方扯皮, 工程结算也才会得出一个正确的结果。

二、工程竣工结算阶段的造价控制

这一阶段得出的工程造价就是整个工程实实在在的投资, 各单位都比较重视, 但是, 长期以来, 竣工结算超施工图预算是一个普遍的现像, 这也有合理的因素, 也有不符合理的因素。建设单位还是要特别注意。

现阶段的工程结算情况是:由施工方根据投标报价、施工组织情况、工程变更、施工中的各种协议等资料实际施工情况先编制施工结算, 结算报送建设单位, 建设单位收到结算后报有资质的造价审计部门进行审核, 以造价审计部门的审核结果作为该工程的最终结算依据, 这当中就有一些蔽端在里面了, 主要是:

1、施工方结算心态问题:

站在施工方的角度, 为了使利益最大化, 施工方在编制工程结算时会有一些虚高的现像, 甚至不排水出个别施工队在结算上估意做文章的情况。

2、造价资询单位审计工程结算的情况是:

由于造价咨询单位在工程建设期间没有全程参予工程的建设, 对工程的建设情况了解不深刻, 只能从施工方提供的竣工资料中进行了解, 对工程的施工组织及施工中发生的情况不清楚, 在工程造价审计中就会有偏差。

3、造价方和施工方串通的问题:

这个问题是没有依据的设想, 但做为建设单位不能不防范的问题, 因为从我们这里的造价公司收费情况来看, 一般造价公司按送审金额的一定比例收取审计费后还要按审减金额的一个比例收取效益审计费用, 这当中会不会出现施工方虚报工程结算价, 审计方猛杀结算价, 表面上看审计单位为建设单位审下了许多费用, 节药了许多投资, 其实是施工方和审计方共同做的假像, 目的是合理的套取建设单位的钱。

鉴于以上情况, 建议采取的解决办法是:施工方送来的结算经建设单位的造价部和工程部联合初审, 建设单位初审完之后, 得出一个初审结果, 在建设单位初审结果的基础上在送审计部门进行审核, 审计部门的作用就是复审, 确定, 第三方公认的作用, 这也有利使工程结算得出一个准确、合理的结算价, 也取到了互相监督的作用。

三、建设单位审核工程结算的方法和要注意的问题

核对合同条款, 审核竣工结算编制范围, 编制范围是指编制工程竣工结算的工程及费用范围。审核竣工内容是否符合合同要求、审核结算方法、计价方法、优惠条款是否符合合同要求;具体方法如下:

1、审查结算资料:

审查施工方送来的结算资料, 资料是否齐全, 清晰, 结算资料是否附有工程量计算的底稿, 电子文档资料等;资料的内容是否符合规定、凡设计变更和修改通知都应有设计单位和建设单位的盖章, 现场签证要有建设方现场人员的签字和盖章, 手续不全者不予计算。有无把不属签证范畴的内容列入签证参与决算的情况, 诸如施工单位自身原因返工的项目, 施工现场临时设施项目, 及施工单位现场用工等。

2、审查设计和现场签证变更:

查设计和现场签证变更内容与原工程标底预算项目的变化情况, 即设计变更后可能有的工程项目发生费用增加, 增加的经费是否已包含在合同造价中, 有的工程项目发生费用减少, 减少的项目是否编制了减少项目费用, 对工程造价进行调整和修改。如有的变更内容不清楚或过于简单, 应核实具体内容情况, 补充变更签证。

3、审核工程量:

按设计变更、签证、竣工图审核工程量, 在审核中, 应根据设计变更、竣工图、现场签证等进行审核, 防止多算错算和漏算。

4、审查工程项目的正确性:

审查工程项目内容, 防止重复计算;工程项目划分是否合理;工程项目所套定额是否正确。是否多套, 高套, 错套现像。

5、材料审核:

审查结算材料单价、分项工程单价;如:水泥, 钢材单价, 砼标号、砼和水泥砂浆配比。

6、取费标准审核:

不同地区和不同时期, 不同的计价定额的管理费, 利润, 税率、都不会相同。因此, 工程取费标准必须按照合同规定的要求确定工程结算的合理取费标准, 防止高取多算。取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定严格执行。

工程竣工结算建设方审核完成之后, 报有资质的造价咨公司进行审核, 最终与造价咨公司的审核结果作为工程的最后造价依据:

结算出来之后, 工程造价部的工作将项目的有关造价资料及分析结果汇总并建立数据库, 为后续工程提供参考和对本工程进行评估工作。会同项目各部门总结并找出本项目工程造价控制过程中存在的经验、教训, 提出今后工作中的改进方案。便于今后加强管理。

四、结束语

以上就是我对工程造价控制在前期工作中的总结, 工程造价控制必须在工程的全过程中进行, 对于房地产开发中的工程造价全过程控制, 我们房地产开发工作者是个挑战, 只要大家齐心协力, 精于研究, 共同探讨, 一定能把工程造价控制的恰到好处。在工程实施过程的各个阶段, 时时要有控制造价的经济头脑, 认真分析和充分利用建设周期中的重要信息, 把握住市场经济的脉搏, 减少或避免建设资金的流失, 最大限度地提高建设资金的投资效益。

摘要：工程造价管理一直是广大房地产开发企业关注的问题和工作的核心内容。基于我国现阶段工程造价管理存在的弊端, 为了更好地对房地产开发工作中工程造价工作进行科学有效的管理, 各房地产开发企业必须建立一套健全的工程造价管理体系。

关键词：建筑,各阶段造价控制

参考文献

[1]陈建国:《工程计量与造价管理》, 同济大学出版社, 2000年。

[2]全国造价工程师职业资格考试培训教材《工程造价的确定与控制》, 中国计划出版社, 2000年。

[3]戚安邦:《工程项目全面造价管理》, 南开大学出版社, 2000年。

[4]《浅谈建设项目的工程造价控制》。

房地产开发造价控制 第8篇

1 前期决策阶段进行成本管理

1.1 实行设计方案招投标制度认真比选方案

在进行前期的决策时, 对施工的具体方案还有楼盘的施工设计都应该做到精挑细选, 可以通过举行招标比赛来进行方案评比, 从先进性、合理性、准确性、严密性这个方面来进行评比, 选出最适合的方案。便于在后期进行楼盘销售时, 能够抢占先机, 有效保证房地产开发企业的利益。

在招标开始之前, 应对施工单位进行严格的审查, 根本上杜绝有企业招标之后再转标给别的企业的现象。做好招标文件的编制工作, 造价管理人员应该结合实际情况, 对影响工程的各个方面都做出详细的分析, 同时做招标文件中所需要的费用反复的推敲, 这对之后进行造价控制有很大的影响。在招标中选择合理低价的施工方, 根据招标文件中的成本报价选择价钱最为合理的, 而不是价格最低的, 避免投标单位恶意压低成本中标, 在后续的施工中出现质量问题。此阶段对成本控制影响较大, 占造价控制的10%。

1.2 增设设计合同条款有效控制设计成本的支出

经过方案评比, 选出合适的设计单位之后, 在签订设计合同时, 要增加关于项目设计变更及修改的费用额度限制条款, 对项目进行中途, 设计变更涉及到的变更内容以及变更金额的参考设定一个衡量标准。确保设计单位在进行项目设计时, 不会乱收取费用和乱增加费用, 同时, 一旦设计单位超出合同中规定的金额, 房地产企业就可以根据合同内容来扣款。通过这样的方式, 成本估算的时候也会更加明确, 对有效控制成本起到一种保障作用。

1.3 建立严谨的投资估算程序

投资估算是整个前期决策过程中较为重要的步骤。在进行投资估算时, 要先进行实地考察, 对施工处的地质、水质、以及供电、运输等自然环境有个大致的了解, 然后从现实出发, 让估算有证据依靠, 除此之外, 还要考虑到外界因素, 比如在实际施工当中出现的安全隐患造成人员伤亡的现象、经济市场的波动, 使投入的资金在符合实际基础的情况上再留有余地, 以便应对突发问题。除此之外, 还要和同类项目进行比较, 做出充分的分析, 从而做出全面、详细、且复合实际的投资估算。

1.4 建立项目法人监督机制

每个项目都必须有相关的监督机制, 推行项目法人责任制, 能够明确整个项目从前期筹划到后期施工过程中所有资金的使用途径, 同时也能够对在项目施工中偷拿回扣的事情起到监督作用, 一旦发生, 责任落实到人来进行赔偿。

1.5 建立成本控制体系

除了对开发中所需的成本进行估算外, 还可以据房地产市场的利润, 来大致估算出施工完成之后所获取的利润, 通过估算出来的大致利润, 对开发房地产项目所需的成本来进行推算, 根据推算出来的开发成本根据实际需求进行分解, 明确各个项目所需的大致资金, 和开支所需要花费的资金, 来拟定费用标准。由于对各个项目都已经有了大致的估算, 因此使得成本控制和利润所得有了可预见性。

2 在项目实施阶段进行造价控制

2.1 严格控制施工过程中资金流动

施工中途进行工程变更时, 首先要根据施工的具体过程, 看看是否有工程变更的必要, 其次对需要变成的工程进行资金估算, 避免施工单位工程变更时做假方案。施工过程中, 要严控建筑材料, 在乙方购买完材料之后, 建筑方应该对材料进行严格的核实, 看材料是否为建筑方提供的品牌, 然后再核实材料的型号、数量、规格, 将核实的结果做好详细的记录, 如果乙方供给的材料和建筑方所要求的材料不一致, 就禁止其进入施工现场。如果没有做好详细的审核就让乙方所供材料进入施工现场, 应该在结算的时候在结算金额中扣除。

建筑单位都是支付进度款时, 施工方一般都会先将进度工程量提供出来, 然后建筑方应该派工作人员对工程完成进度进行详细的审核, 确认其完成所承担的项目, 符合合同规定, 并且没有质量问题, 再由工作人员上报给建筑方, 在结算进度款时, 应该结合施工中的实际情况, 而非完全以招标清单来计算。

2.2 开展技术创新节约成本开支

在实际施工过程当, 材料费一般占直接工程费的70%左右, 对建筑方的投资金额占用了绝大部分。因此, 要在施工过程中, 在确保主体施工技术方案可靠的基础上, 提倡广泛使用新技术、新工艺、新材料、新办法等, 利用技术进步的最新成果来缩短工期节约成本。

2.3 做好降本增效

房地产开发企业可设置不同小组来准确跟进各个施工项目, 尤其是对投资项目的控制, 更应该由专职人员负责, 这样能够促进管理职能分工的科学化和规范化。同时根据成本管理的需要, 建筑商应该制定好详细的成本管理条例, 每一项条例都应该根据实际施工需求, 对不同项目来进行完善和实施。从大到小, 从客观到具体, 层层落实责任制, 房地产开发企业对施工现场制度的把控、进度的把控、定额的把控、合同的把控才能落到实处, 从根本上控制住成本。

3 工程竣工以后的造价控制

一般竣工后都需要将结算书、竣工图、施工中的会议纪要、相关合约等进行审计。需要根据竣工图, 对现实的施工现场进行核实, 看看是否一致。在实际审核的时候, 如果建筑方和施工方存在关于施工项目的争议, 建筑方应该召开内部会议, 根据实际情况以及存在的问题进行讨论, 建筑方达成一致后可以派相关人员去和施工方进行协商。如果协商不成, 就可根据合同原则, 寻求法律途径, 由法院来进行裁决。

4 结束语

房地产开发项目是集合多个环节为一体的综合型项目, 其造价控制和成本管理更是贯穿了从项目开始筹划到项目竣工进行楼盘销售的全部过程。

参考文献

[1]苟爱芳.房地产开发项目的工程造价控制[J].陕西建筑, 2009, (05) :56-58.

房地产开发造价控制 第9篇

项目投资决策是选择和决定投资方案的过程, 是对拟建项目的必要性和可行性进行技

术及经济论证, 对不同的建设方案进行技术和经济比较, 并作出合理判断和决定的过程, 项目决策正确与否, 直接关系到项目建设及运行的成败, 关系到建设项目工程造价的高低及投资效果的好坏。对项目作出正确的决策, 即在投资决定的基础上优选出最佳的投资方案, 达到资源的合理配置与利用, 这样才能合理的估计和计算项目投资, 并且在实施最优投资方案过程中有效地控制工程造价。

二、工程设计阶段

设计是工程造价的具体化, 是仅次于决策阶段影响投资的关键, 长期以来, 我国工程建设领域技术与经济分离的现象比比皆是, 我国工程技术人员的技术水平、工作能力、知识面等与国外同行相比不差上下, 但缺乏的是经济观念, 设计思想过于保守, 因此造成成本的增加, 为了避免浪费, 采取限额设计是控制工程造价的有力措施。限额设计并不是意味着一味追求节约资金, 而是体现了尊重科学, 实事求是, 保证设计科学合理, 力求在工程建设过程中把技术与经济相结合, 通过技术比较, 经济分析和效果评价, 正确处理技术先进与经济合理两者间对立统一的关系, 力求在技术先进条件下经济合理, 在经济合理的基础上技术先进, 把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工措施中。

三、工程招标阶段

建设项目招标投标是国际上广泛采用的开发商择优选择工程承包商的主要交易方式。承包商必须具备一定的条件, 才有可能在投标竞争中获胜, 为开发商所选中, 如:拥有一定的技术、经济实力、管理经验以及良好的信誉等。这些条件也是开发商在选择承包商时主要考察的内容。

工程招标应根据工程建设的具体情况和条件采用合适的招标形式, 比如:公开招标或邀请招标, 杜绝议标或变相议标。编制符合法律法规的招标文件, 招标文件要求内容齐全, 前后一致, 避免出现错误和遗漏。评标前要明确评标原则, 同时严格掌握工程招标条件, 认真编制工程标底, 做好评标定标的工作, 以中标价为基础通过谈判协商, 最终确定合同价款及合理工期。

四、施工管理阶段

施工阶段是工程造价的执行和完成阶段, 因此, 施工管理是成本控制的关键, 在施工中通过跟踪管理, 对承发包双方实际履约行为掌握第一手材料, 经过动态纠偏, 及时发现和解决施工中的问题, 从而有效地控制工程质量, 进度和造价。

在工程项目实施的过程中, 由于种种原因, 常常会出现设计、工程量、计划进度、使用材料等的变化发生工程变更, 这些变更包括:设计变更、进度计划变更、施工条件变更以及原招标文件和工程量清单中未包括的“新增工程”, 尽可能避免变更, 既可以防止浪费, 又可以避免一旦处理不当引起纠纷, 损害双方利益, 对项目目标控制不利。首先, 因为承包商工程实际造价=合同价+索赔额。承包商为了适应日益竞争的建筑市场, 通常在合同谈判时做出让步, 而在工程实施过程中通过索赔获取补偿;由于工程变更所引起的工程量变化, 承包商的索赔等, 都有可能使最终投资额超出原来的预计投资额, 所以预算人员应密切注意对工程变更价款的处理。其次, 工程量变更容易引起停工、返工等现象, 会延迟项目的完成时间, 对进度不利。第三, 变更频繁对合同管理和质量控制也不利。因此, 对工程变更进行有效控制和管理十分重要。建立工程签证管理制度, 明确签证流程、时效, 相关部门及有关人员的职权、分工, 确保签证的质量, 杜绝虚假签证显得尤为重要。签证内容要求, 以图纸为依据, 标明隐蔽部位、尺寸及相关工艺简述, 图纸不明确的地方还要附简图, 必须写明时间、地点、有三方签字, 一经签字不得随意改动。签证发生后, 预算人员要严格审核, 根据合同规定及时处理。

五、竣工结算阶段

工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节, 在确定工程造价时, 坚持以现行的工程造价管理规定为依据, 按合同约定, 根据竣工图、隐蔽签证、现场签证、设计变更等相关资料, 进行审核计算, 实事求是, 最终确定出一份完整的结算书。

综上所述, 建设工程项目从立项论证到竣工验收, 交付使用的整个周期是建设工程各阶段工程造价由表及里、由粗到精, 逐步细化, 最终形成的过程。加强投资控制, 降低工程成本, 是开发企业的当务之急, 随着我国社会主义市场经济改革的不断深化, 客观要求我们发挥主观能动性, 借鉴国内外的先进经验, 从根本上合理解决建安工程的历史问题, 推动我国建筑市场的健康发展。

摘要：房地产企业在开发建设项目的过程中, 要求在短时期内获得较高的投资收益, 这就使得项目投资过程中要进行有效的成本控制, 要从组织、技术、经济、合同等各个方面对工程造价实行全程控制与监督, 以充分利用人力、物力、财力和自然资源, 降低成本, 提高投资效益和社会效益。

房地产开发造价控制 第10篇

关键词：房地产项目造价控制

一个房地产项目可根据其实施的阶段分别为项目前期阶段、项目实施阶段、项目完工结算阶段。以上各个阶段的控制内容及控制要点要据其重要性把关控制。

一、工程设计的优劣是有效控制房地产工程造价的前提

长期以往, 房地产项目忽视项目前期的造价控制, 而把控制工程造价的重心放在施工阶段, 这样作尽管也有效果, 但毕竟是“亡羊补牢”, 事倍功半。要有效地控制工程造价, 就要坚决把重点转到前期阶段, 尽可能做到“未雨绸缪”, 以取得事半功倍的效果。另外, 对于工程造价的控制要立足于事先控制, 即主动控制, 以避免目标值与实际值的偏离。要有效地控制工程造价, 应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施, 坚持以技术与经济相结合是控制工程造价最为最有效的手段。为此, 应以提高效益为目的, 通过技术比较、经济分析和效果评价, 正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系, 力求在技术先进的条件下经济合理, 在经济合理的基础上技术先进, 把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工措施中去。

工程造价的有效控制, 是以合理确定为基础, 有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制, 把建设工程造价控制在批准的造价限额以内, 以保证项目管理目标和实现, 进而确保取得较好的效益。设计阶段是投资控制的关键环节, 设计确定了工程造价, 预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此, 工程造价控制要以设计阶段为重点, 这是有效控制建设项目投资的根本所在。要有效地控制建安成本, 就要把工作重点放在前期设计阶段。因而设计阶段应从以下四个方面控制:

1、实行设计方案招投标制度:

设计单位的选择应引进竞争机制, 通过设计招投标来选择优秀的设计单位, 尽而保证设计方案的先进性、合理性、准确性, 避免因建筑产品设计落后, 影响销售, 造成资金长期得不到回收, 经济效益无法保证。

2、实行限额设计:

项目设计的优劣直接影响项目费用和项目工期, 同时影响项目以后的使用价值和经济效益。作为设计单位, 在设计中凡是能进行定量分析的设计内容, 均要通过计算, 要用数据说话, 充分考虑施工的可能性和经济性。

3、开展价值工程的应用:

价值工程是用来分析产品功能与成本的关系, 是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能。一般来说, 提高产品价值的途径有五种:第一提高功能, 降低成本;第二功能不变, 降低成本;第三成本不变, 提高功能;第四功能略有下降, 但带来成本大幅度降低;第五成本略有上长, 但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理, 在科学分析的基础上, 对方案实行科学决策, 选择技术上可行、经济上合理的建设方案。

4、加强图纸会审工作:

加强图纸会审, 将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段, 克服设计方案的不足或缺陷, 以最低的成本, 取得最好的效果。在设计出图前, 对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核, 从各个不同角度对设计图纸进行全面审核, 提高设计质量, 避免因设计考虑不周或失误造成经济损失。

二、工程招投标是有效控制工程造价的核心

坚持项目必须进行招投标, 通过招投标引进竞争机制, 降低工程成本。慎重选择施工单位, 因为施工队伍的优劣关系到工程造价控制的成败。建议优先考虑近期业绩与待建工程相同的企业, 而且要求创此业绩的项目经理出任项目经理。这样不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质, 也使施工企业能有实力在工程造价上提出合理的建议。同时严控工程招标条件, 认真编制工程标底和标书, 做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。

另外工程招标时, 招标书条款应严谨、准确和全面, 工程造价及相关费用应尽量包死, 少留或不留活口, 工程标底要保证质量, 把工程标底控制在合理造价的下限。中标后合同条款的签订应严谨、细致, 工期应合理, 尽量避免双方责任不清日后扯皮的现象。

三、施工管理是有效控制工程造价的重要环节

施工阶段成本控制的关键, 一是合理控制工程洽商, 二是严格审查承包商的索赔要求。控制变更, 建立工程签证管理制度, 明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工, 确保签证的质量, 杜绝不实及虚假签证的发生。确保签证处理的及时性、签证描述的准确性。并且加强预见性, 尽量避免签证发生。

四、竣工结算是有效控制工程造价的关键

工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节, 在确定工程造价时, 坚持以现行的工程造价管理规定为依据, 按照甲乙双方在施工合同中的约定, 根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算, 审查是否按图纸及合同规定全部完成工作, 是否有甩项、漏项工程。

五、结束语

房地产项目工程造价现状与控制策略 第11篇

关键词 房地产 工程造价 控制策略

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

1 房地产项目工程造价现状

房地产开发行业一直被认为是高利润的，吸引着一大堆的人员进入该行业。然而，任何一个行业都会有饱和的时候。很多的房地产开发商却没有认识到这一点，他们大部分都被经济繁荣蒙蔽了双眼，迷失了方向，大部分都没有意识到经济繁荣背后隐藏着巨大的危机。没有这种危机感，大部分的房地产开发商认为只要能拿到地，就是占有了资源，就有利可图，就可以赚一大笔钱。这种错误思想直接促动房地产开发商拼命圈地，对工程如何造价不关心，对造价管理不重视，普遍存在“重经营、轻管理，没有系统的造价管理理念，没有对工程造价进行全过程动态控制”等问题，大部分的企业把工程造价当作常规的财务成本来控制，缺乏健全的工程造价管理制度。

2 房地产项目工程造价存在的问题

（1）盲目决策失误多，估算精度不够

项目建设全过程都贯穿着工程造价的计价与控制，但决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有重大影响，特别是建设地点的选择、建设标准的确定、设备选用、工艺的评选等方面，直接关系到工程造价的高低。因此，决策阶段直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与控制是否科学、合理的问题，是决定工程造价的基础阶段。投资决策过程，依次分为若干工作阶段，不同阶段决策的深度不同，是一个由浅入深、不断深化的过程，投资估算的精确度也不同。

（2）招标不严谨，造价不科学

房地产公司一般采用邀请招标的方式进行招标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者组织投标，是一种有限竞争的招标方式，它的优点是招标周期短。但它也具有比较明显的缺点，比如潜在投标人可能被排除在外，围标或串标的可能性比较大。还有一些房地产公司采用议标，在投标人报完价后，房地产商再与对方议价。这种方式的缺点也是十分明显的，例如投标人在报价时故意虚高，水分很大，他会留出足够的利润空间来进行。

（3）开发商对设计不够重视

长期以来，设计院经常会出现设计粗糙、设计保守，为了赶进度各专业不配套，矛盾重重。有的开发商完全不按照市场标准支付设计费，把设计费压得很低，或把设计周期压得较短，或使设计频繁变更。许多房地产开发商对设计重视不够，设计图纸质量不高。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。这些都给控制工程造价带来较大的难度。因此，也使施工现场设计变更、返工现象屡见不鲜。由此可见，设计质量好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。

3 有效控制房地产工程造价的对策

（1）确立房地产工程造价全过程的控制投资意识

房地产工程一般都周期比较长，而且受各种外部条件的影响与制约，所以在项目的初始阶段难以确定一个正确的造价。随着房地产工程的开展与深入，造价的估算也越来越趋向合理化。因此，对于工程造价的合理确定和有效控制，应该考虑以下几个方面的问题：

①由于房地产工程这一项目的规模大，建设周期长，技术复杂，人力、物力、财力消耗大的特点，所以，为了合理确定造价，必须在工程全过程中，按照不同阶段的特点进行多次计价，即按建设程序合理确定不同阶段的造价精度，以充分体现出造价的合理性。所谓工程造价的合理确定，就是在建设程序的各个阶段，合理确定投资估算、概算造价、预算造价、承包合同价、结算价、竣工决算价。

②虽然房地产工程项目的全过程都要注意工程造价问题，但是控制的重点应该转移到项目决策和设计阶段，投资决策以后，控制的重点就要放在设计阶段。

③我国的建设项目普遍忽视了建设前期阶段的重要性，造价控制的重点主要放在项目建设的后期阶段甚至在工程结算阶段，因此经常会出现房地产工程竣工后投资超额的现象。所以，这一现状要求我们必须更新观念，重新认识，总结出一套完整的工程造价控制与管理方法。

（2）设计阶段工程造价控制

设计阶段是房地产工程造价控制的一个关键环节，是由设想向现实转变的关键阶段。可以从以下几方面进行工程造价控制：

①在实行设计招标制度，加强设计阶段的监理的同时确定合理的设计方案，减少在施工阶段重大设计变更和方案性变化的发生。

②在建设全过程成本控制中，关键在于建设期的成本确定和控制。

③做好设计阶段的监理工作，包括：根据设计图纸和说明进行监理，协助业主审核不同的设计方案，以便进行经济比较，制定出资金支出的初步估算计划，以保证投资能得到最有效的运用。

④寻求一次性投资少且经济性好的设计方案算出需要的材料和设备，以便进行成本分析和研究，在投资限额范围内进行限额设计，从而节约投资。

（3）计划房地产工程造价时对工程项目策划阶段的造价控制

控制造价受多方面因素影响，不是造价越低就越好，应该结合工程的实际情况综合考虑。在建设项目投资决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的作用，是工程造价控制的重要阶段，合理确定和控制造价对项目方向的准确定位、建设方案优化有指导性作用。

参考文献

[1] 陈城.浅谈房地产项目在设计、施工及结算阶段的造价控制[J].福建建材，2012（06）.

[2] 孙继全.房地产项目开发成本控制标准的探讨[J].中国城市经济，2011（21）.

[3] 陈跃泉.房地产开发项目的全过程成本控制[J].建筑，2011（08）.

[4] 方忠良.浅谈建筑企业竣工阶段的成本控制[J].财会月刊，2011（11）.

房地产开发项目工程造价管理 第12篇

我国房地产开发经过二十多年的发展已经取得了很大的进步, 在城市的规划和建设中发挥着重要的作用。但长期以来, 房地产开发管理存在的突出问题, 是建筑工程造价没有合理确定和有效控制, 严重影响了投资效益。这就要求我们必须始终把工程造价控制贯穿于房地产开发工程建设全过程, 从投资决策、设计、施工至竣工的全过程找出失控原因, 采取有效对策。

2. 当前房地产开发造价管理中存在的问题

2.1 工程前期造价控制不当

房地产开发单位普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制, 而是把重点放在施工阶段和工程结算价款阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够, 忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的投资估算和设计概算的作用, 因此, 造成了概算超估算, 预算超概算, 结算超预算的现象。

2.2 施工过程成本控制管理不到位

在施工管理过程中对成本控制管理不到位, 不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起, 没有尽早发现经济管理中存在的问题, 待工程竣工时才发现经济问题, 已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产, 不重视成本的节约, 不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低建设成本列入到生产管理过程中来, 造成技术人员与经营管理人员互不沟通, 工程造价控制各环节相互脱节, 从而使造成成本的人为不可控制状态。

2.3 缺乏科学、合理的评价体系

一个项目开发完成后, 对已完工程在工程造价控制方面的评价体系没有科学的评价体系, 导致企业无法形成适合本企业的报价体系, 这是对企业资源的巨大浪费, 珍贵的经济技术数据随着建筑物的完成而消失。

3. 房地产开发造价管理

在房地产开发项目不同的管理阶段引入成熟的项目管理方法, 将对开发进程中的科学决策、资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用。

3.1 开发前期造价管理

1) 决策阶段工程造价管理

在项目建设各阶段中, 投资决策阶段影响工程造价的程度最高, 达到80%以上。因此, 决策阶段是决定工程造价的基础阶段, 直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价控制是否科学合理。在房地产实践中, 在项目立项、可行性研究等决策已获通过的前提下, 工程造价的控制应从以下几个方面考虑: (1) 项目选址是否符合城市规划的要求; (2) 项目是否有准确的市场预测与市场定位; (3) 要编制科学的环境评价报告; (4) 应做好地质初勘工作。

2) 设计阶段工程造价管理

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的;其次, 房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中, 房地产开发公司如何介入, 如何控制设计过程, 充分发挥内部资源和外部资源的能动性, 是取得项目设计成功的关键。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过, 方可进行工程项目施工。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同, 其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程为:拟定招标设计任务书, 方案招标, 方案评审及咨询, 方案定案, 出方案报建文本, 进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源, 以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标, 内部评审, 专家咨询论证等, 方法不一而足, 希望能磨出一个精品来。因此, 在方案设计阶段, 强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成, 在设计规划部门的协调组织下通力合作, 在方案设计过程中及时、科学地决策, 保证设计进程的顺利推进。

在进入施工图阶段, 为了有效控制工程造价, 在委托设计的同时, 开发商就应对类似的建筑在心中有了一个大概的估算, 包括其平方米的各项技术经济指标。在确保安全的前提下, 适当降低砼标号, 减少钢筋含量, 收缩柱、梁体量, 使工程造价控制在一个合理的范围之内。

3.2 施工阶段造价管理

房地产开发项目的施工阶段是依据规划设计方案和图纸, 利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程, 是整个项目过程中资金投入最大, 占据很长的阶段, 因此施工阶段的成本控制是非常复杂的。施工阶段成本控制主要有四个方面:一是工程签证, 二是合同管理, 三是材料、设备的加工订货, 四是强化施工监理。

1) 工程变更和签证

工程变更和签证管理由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更和工程项目变更, 控制变更的关键在于开发商。开发商应建立工程签证管理制度, 明确有关部门、有关人员的职权和分工, 确保签证的质量, 杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确, 首先要强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完, 时间久了一些细节容易忘记, 如果第二道工序又将其覆盖, 客观的数据资料就难以甚至无法证实。因此, 对签证一般要求自发生之日起半个月内办妥。其次, 对签证的描述要客观、准确, 要求隐蔽签证要以图纸为依据, 标明被隐蔽部位、项目和工艺以及质量完成情况。

2) 合同管理

加强合同管理, 严格控制合同变更。从项目立项, 就成立合同管理小组, 主要负责此项目发生的主要合同关系, 并对合同进行研究和管理。针对施工阶段的合同管理, 主要是要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成, 对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查, 作到资料齐全、文字严密, 避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督, 提高合同执行的效率, 对发生的合同变更, 严格其审查和批准程序, 有效地控制工程造价。

3) 材料、设备管理

对材料和设备的质量, 应由专业检验人员进行检验, 出具检验报告并负相关责任;价格方面, 施行认证制度, 并对材料采购和设备选用过程中出现的“回扣”现象进行严格管理, 保证材料和设备的价格和质量。目前, 很多业主为防止乙方偷工减料, 以次充好, 损害工程质量, 降低楼盘品质, 往往在合同中规定由业主供应材料。因此甲方采购时应该参考施工承包合同中商定的进度进行, 对供货商进行资质审查, 货比三家, 以公布的信息价格为基础进行认质、询价、议价, 选择适宜的合同形式签订供货合同。

4) 施工监理

施工过程的质量监控是现场质量管理的重要环节, 有力的质量监控能使工程质量做到防患于未然, 能控制工程质量达到预期的目标, 有利于促进工程质量不断提高, 有利于降低工程成本。

在实际工作中, 工程监理对工程质量的监控应该是坚决的、严格的, 但在实践中坚持公平、公正、公开的原则, 平等对待甲乙双方, 积极参与到工程造价的确定和控制中来, 在工程管理中发挥更大作用。

3.3 工程竣工决算阶段的造价管理

在工程竣工结算时, 应严格把好审核关, 在工程内容上既不遗漏, 也不重复计价。正确应用定额及有关规定是做好决算的关键, 双方的预算、材料人员通过合作, 保证量与价的准确合理, 是整个工程造价的控制划上一个圆满的句号。房地产开发企业的竞争日趋激烈, 企业对经济活动的关注与监控必然不断加强和深化。

实际工程中, 工程竣工结算管理工作应做好以下几方面:严格审核工程量, 控制高估冒算工程量;套用定额必须实事求是地、客观地反映工程实际造价;严把材料价格关, 对材料价格的审计要准确;审核取费程序及其准确性, 保证按照有关规定合理取费;建设单位审核完后, 必须送到审计部门进行复审, 以确定合理的造价, 并编制符合实际的竣工结算报告, 分析投资使用情况, 对超支部分分析原因, 总结经验教训, 以改进今后的工作。

4. 结语

综上所述, 在房地产开发过程中, 前期的决策和规划设计阶段对项目成本节约的作用是巨大的, 应该重点加强管理, 而施工阶段虽然进行成本节约, 但也要加强管理, 否则可能造成浪费和成本增加。