车位权属范文（精选9篇）
车位权属 第1篇
小区是指在城市一定区域内建筑的、具有相对独立居住环境的大片居民住宅，配有成套的生活服务设施。现阶段，小区车位主要包括两类：一类是住宅小区地上车位，另一类是住宅小区地下车位。地上停车位包括地面露天停车位和建筑物的首层架空层停车位。小区地下车位也分两种：一是专门规划用于停车的地下车位；一种是地下人防工程而建成的车位。
有关停车位权属性质的争议从未停止，也经历了一定的变化过程。每种观点的出发点和利益要求都不一样，都有一定合理之处，立法者在各种利益中找到一个最佳平衡点，寻求一种各方基本能接受的方案。经历多次修改，最终体现在《物权法》第74条这三款中。我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《物权法》的出台对我国小区车位权属起到重大作用，提出首先满足业主的需要，确定了约定原则，指出业主取得车位的方式。然而，其规定原则性较强，难于操作。随后出台的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》补充效果甚微。主要不足包括：首先，《物权法》中并没有直接表述出国家强制开发商建造小区车位的要求，仅仅在部门规章中规定开发商应建造属于强制性配套设施的车位。其次，《物权法》与其司法解释对一些概念表述较模糊。例如“建筑区划内”的建筑区划并未指明是小区还是包括其他所有的建筑规划。最后，《物权法》第74条并未对“当事人”的范围进行界定。所以小区以外的人即非小区业主是有权购买车位的。《物权法》规定“首先满足业主的需要”，但并未做出详细的界定。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中给予了进一步解释，该司法解释第5条规定，“应当首先满足业主的需要”的方式是按照不低于规划配置比例将建筑区划内的车位处分给业主。配置比例指建筑区划内规划用于停放汽车的车位与房屋套数的比例。只要业主已经按照配置比例购买或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。依司法解释规定，“首先满足业主需要”并非“优先购买权”，它要求开发商必须给业主留足足够的车位。从适用上来看，它的主要作用为否定有可能出现的某些业主对车位权利的滥用。
二、关于小区车位的完善建议
首先，完善小区车位的产权登记制度。我国现行的法律法规对包括小区车位在内的地下空间使用权、地下建筑物进行登记缺乏相关的规定。而对其进行登记才能真正从法律上确定小区车位归业主共有。《城市房地产管理法》第二条规定：本法所称房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。这里的“土地上”并没有涉及地下车位的登记。《物权法》第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。我国对不动产实行统一登记制度。该条确立了我国的不动产统一登记制度。对小区车位的登记，可由房地产行政主管部门统一进行登记，这样可以在一定程度上填补小区车位在登记方面的空白。对小区车位的土地使用权进行登记，应当依相关法律法规在登记方面的规定处理。
其次，在立法上应明确规定小区车位为业主共有。在我国应当通过法律的规定，要求开发商为小区建造车位作为小区的配套设施，并确定其归属问题。即通过法律法规规定开发商应当为所有的小区配备相应的车位，车位由小区业主共同享有权利，承担义务。该规定属于法律的强行性规定，开发商不可以通过约定的方式来确定车位的归属。依据《合同法》的相关规定，合同的约定不能违背法律和行政法规，因此即使开发商约定车位的归属，也属无效。依此可以满足业主对车位的需求，又能在一定程度上减少因车位权属不明而引起的纠纷。
小区车位的归属问题是理论界的一个争议焦点，随着我国城镇化进程的发展，汽车数量逐年增加，面对大中城市越来越稀缺的土地空间资源，停车位也日趋紧张。此时通过完善小区车位的登记，确认车位的权利归属等，可以使得法律进一步发挥定纷止争的功能，为社会创造和谐的环境。
摘要：随着我国经济发展, 城市化进程的加快, 我国私家车保有量不断攀升, 随之而来的是小区车位严重紧张、小区车位权属不明确等问题。本文将结合我国《物权法》第74条的规定, 对小区车位权属问题进行论述, 《物权法》及其司法解释对小区车位权利归属仅做了原则性规定, 难免造成现实生活中的矛盾冲突。本文将从法律规定不足入手, 提出相应的完善建议。
关键词：物权法,小区车位,权属
参考文献
[1]陈玢, 李少敏.浅议住宅小区车位、车库权利归属问题[J].法制与社会, 2010 (9) .
[2]王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学, 2006 (5) .
[3]许尚豪, 王仰光.小区停车位权属分析[J].法学论坛, 2007, 1 (22) .
小区停车位权属分析 第2篇
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小区停车位权属分析
许尚豪 中国人民大学法学院 讲师 , 王仰光
关键词: 停车位/业主/优先使用权
内容提要: 物权法草案第六稿确定了业主对小区的停车位享有优先使用权,尊重了业主的利益和开发商的利益。但其停车位的归属采用约定的方式作为优先的选择方式,虽体现了意思自治,但不利于保护业主的利益,应采用法定方式优先,以约定为补充。
小区停车位,在物权法草案中称为车库,其权属的确定关系到业主、开发商之间的权益,小区内业主生活和工作的便利及安全。长期以来,我国法律对此没有规定,尽管我国物权法草案规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。该规定部分解决了旧方案存在的问题,但仍然存在缺陷。故笔者在此进行进一步探讨。笔者认为,小区停车位在首先满足业主的需要的前提下,应明确其属于全体业主共同共有,因为这样规定有利于解决我国现阶段小区停车位权属纠纷,与外国的立法例相一致,且符合民法规范调整利益关系的类型。
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一、我国小区停车位权属现状
小区停车位的所有权,从时间上可以分为两类:第一类所有权为停车位的初始所有权,这类所有权为开发商所有。第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后,停车位的所有权问题。这是两类不同性质的所有权,不能相互混淆。在现实生活中,就第一类所有权并无争议,有争议的为第二类所有权的归属。
从我国当前的现状来看,有关小区内停车位,主要有三种形式。
第一种形式:在小区内建造的专门的停车设施,其相互间由墙壁隔开,四周范围明确,具有独立的入口,己成为与住房相区别的、独立的特定物。[1]其权属可以登记,业主只有购买或者承租该停车位后,方可拥有所有权或者使用权;如果没有特别约定,其所有权归修建停车设施的开发商所有。对这类停车位,我们称其为车库,开发商对这26类停车位的销售,通常采用捆绑式销售或者分别销售的方式进行出让,即将特定车位与特定住宅单元相联系,一体出售给业主或者开发商将住宅单元和地下车位作为各自独立的买卖标的物分别销售。两种销售方式的不同在于:捆绑销售中将停车位作为特定单元的附属物进行销售,而在分别销售中则将车位作为独立的标的物来出售。二者的相同之处在于,这种类型的停车位,是由支付了相应对价的小区的业主个人所有。
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第二种形式:是小区的空地上由小区的物业公司划出专门的停车位。这类停车位开发商并不进行专门的销售,多采取分摊销售的办法。因开发商对其投入极其有限,且已将其计入公摊面积进行销售,故在开发商将房屋售出后,因小区内的土地使用权已归全体业主所有,故其土地使用权上的停车位归全体业主享有。在现实生活中,一般是由停车者向物业公司交纳使用费,而物业公司将该使用费作为物业管理费的一部分,为全体业主的利益而使用。
第三种形式:小区的每幢楼房下的第一层或地下一层修建的停车位。对于这种情形,开发商采取的销售方式有三种情形:分摊销售、捆绑销售或者分别销售方式。分摊销售是指开发商在不能对每一单元提供一个车位的情况下,将车位销售给全体业主,每一业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊车位的购买费用。在现实生活中有两种判断分摊的方法:一种是合同注明方法,即在房屋买卖合同中注明小区车库属于公摊范围为分摊销售,否则为分别销售;另一种是成本计算方法,即小区车库成本计算到房屋价格中为分摊销售,只有明确表明房屋价格中不包括小区车库成本作为分别销售。在分摊销售的方式中,多以业主是否分摊了建筑的成本进行判断,如果由全体业主分摊了此项费用,则停车位归全体业主共同共有,否则归开发商所有。[2]相对而言,捆绑销售或者分别销售方式,其所有权的归属比较明确。在现实生活中,因为我们很难查明开发商是否将建筑成本分摊销售,而且在我国
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现阶段小区的停车位不能满足小区所有业主需求的情况下,有些开发商将这种类型的停车位销售给业主以外的人,从而引发纠纷。现行的《北京市商品房预售合同》和《物业服务合同(示范文本)》中对此问题有相应条款说明。文件规定双方对停车费用要事先进行约定,购房人在签订购房合同时便具有了决定是否购买或租用车位,并就停车位的价格与开发商、物业公司在合同中约定。
二、比较法的借鉴
对于公共小区来说,停车位的所有权归属直接关系到业主和全体小区居民的切身利益。因此,各国或地区的立法中,对此问题均有所规定,我国物权法的立法应当进行吸收和借鉴。
(一)德国法
德国1973年7月30日修正的《住宅所有权法》第3条第2项规定,“以持久性界标标明范围之停车场,视为有独立性之房间。” [3]因此在德国车库作为一种独立的物,其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主,而不是作为从物,直接归全体业主所有。其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益,其可以不用支付该车库的分摊费用。应明确的是,即使小区内的停车位属于全体业主共同共有,对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。[4]
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(二)日本法
在日本,区分所有建筑物附设之停车场被分成两类:一为屋外停车场,通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成;另一为屋内停车场,指在区分所有建筑物内设置的停车场,一般设在区分所有建筑物的地下或一二层,但也有设在屋顶平台上的。对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分,并可得为特定区分所有权人或区分所有权人以外的其他人设定利用权,且该专用权应予以公示。
对屋内停车场的权属日本学界存有争议,法院判例各一。日本最高法院于昭和56年6月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场,从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位。但学界对其持批评态度,认为该裁判无法解决如下问题:其一,凡区分所有建筑物内附设的停车场均得肩负某些配套设施功能,其在使用上缺乏独立性;其二,若在停车场中存在某些共用设施,其他区分所有权人为利用这些共用设施,进人属于他人专有区域的权利根据。[5]
(三)法国法
在法国,新公寓的建造者负有一项法定的义务:在建筑物基地内,按一户一空间的标准为住户设计停车场。学界及司法实践认为,区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产,即停车位必须另
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行购买;并且该区分所有建筑物之居住者以外的人,亦可购买基地内之停车位。
(四)美国法
美国法律对小区内车库的制度设计,遵循两个最基本的原则,一是不允许小区业主以外的任何其他人拥有小区内车库的所有权,二是不允许小区内的车库作为独立的专有部分单独买卖。[6]可以看出,美国法律的规则设计与德国法、法国法不同。第一,美国法明确不允许小区业主以外的人拥有小区内车库的所有权,避免了小区业主以外的其他人垄断小区内车库的所有权向业主收取高额垄断资金。第二,不允许小区内车库单独买卖,有效的避免了车库所有权转让到业主以外的他人手里。当然美国也有作为独立专有部分可以单独买卖或者出租、抵押的车库,但那是指在住宅小区的范围以外另外建造、开发并经营,本身就具有区分所有性质的专门车库。
(五)加拿大多伦多市
多伦多市是按住户卧室为标准来配置停车位的,其法定要求是:开发商必须为拥有2间卧室的住户配置1个停车位,为拥有3间以上卧室的住户配置2个停车位。同时还得在基地上,以每4个区分所有权人为单位,设置1个供来客使用的停车位。其停车位的所有权附属于小区内的住房。
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(六)澳门地区民法
澳门地区民法典1315条规定:“分层建筑物中之车位,如其所占之空间被适当定界,且可自接通往分层建筑物之某一共同部分或街道者,亦可以为独立单位,即使该等车位之间并非相互区别及分离者亦然。被适当定界之空间系指以不能除掉之方式划分相邻之分区范围,当中标明本身之编号或名称。”可见,澳门地区民法典与德国法相似,也把一部分车库作为独立的物。但除了该特定的车位外,对于其他类型的停车位,澳门地区民法未作专门的规定,一般认为其属于全体业主共同共有。
(七)台湾地区民法
我国台湾地区将车库依据不同的类型作出不同的规则处理。其把车库分为三种类型:第一,法定车库。这种法定车库,无独立权状,以共用部分分配给承租户,须随主建物一并移转,但可以依分管协议,交由某一户或某些住户使用。第二,自行增设车库。这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分,而是单独的“物”。其具有独立产权及权状,但其不得违反土地使用权出让合同的规定,不得违反建筑规划。第三,奖励增设车库。其具有独立产权、权状及可单独移转。其在使用权益上,负有供“公众使用”的义务。在建筑物区分所有特别是形成了小区的情况下,建造这种类型的车库,供到访的客人、送货
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物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞等停车之用。[7]
从以上国家及地区的论述及分析可以看出,对于小区停车位的权属,各国规定大体相似。即小区停车位属于全体业主共有,停车位只可在小区业主之间进行转让。但如果小区的停车位为独立的物,则立法各异,一般允许开发商与业主协商确定其所有权。
三、立法的规范分析
(一)停车位权属所涉利益及规范分析
民事法律规范的核心任务为协调利益关系,立法者总是根据利益关系的不同类型,设置相应的法律规范。民法所协调的利益关系从总体上来讲,主要包括以下三种类型:民事主体与民事主体之间的利益关系,民事主体的利益与国家利益之间的关系,民事主体的利益和社会公共利益之间的关系。[8]对于民事主体和民事主体之间的利益关系,在通常情况下,会采用任意性规范去调整、倡导性规范或混合性规范进行调整;对于民事主体的利益和国家利益、社会公共利益之间的关系则通过强行性规范去调整。
首先应明确停车位权属之争所属利益的性质,即其调整的利益为民事主体与民事主体之间的利益,还是民事主体与国家、社会公共的
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利益。如果其为民事主体之间利益的争议,则应该运用任意性、倡导性或混合性的规范去调整;如果其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,则应该运用强制性规范进行调整。
笔者认为,不能笼统地把停车位权属之争称为民事主体之间的利益或者称其为民事主体与国家、社会公共利益之间的关系,因为停车位的情形相当复杂,如果是具有独立地位的停车位,如专门供公众停车的停车场,应属于民事主体之间的争议,应由任意性规范、倡导性或混合性规范进行处理。但小区停车位的权属之争,情形比较复杂。如果停车位可以登记,则开发商与已购买该停车位的业主之间为民事主体之间的关系,他们之间采取协商的形式解决利益冲突,即法律不采取强行法规范二者之间的关系。但就整个社区的业主的利益与开发商的利益而言,其属于民事主体与社会公共利益的关系,所以应由强行法进行规范。
(二)具体规范内容分析
就物权法本条的规定而言,其规范的内容分为两种情况:第一种情况为民事主体之间的关系,该关系由任意法进行调整。对其而言,开发商与业主可以约定将停车位销售给业主,则该停车位的所有权转归业主所有。第二种情况是全体业主与开发商的关系,而二者的关系为民事主体与社会公共利益之间的关系,因此应用强行法进行规范。
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而物权法第76条第2款赋予当事人选择的权利,为任意性规范,因此背离了规范的性质,应予以更正。既应明确停车位的所有权归主体业主共有,且不允许开发商在合同中进行约定。当然,这样可能会导致开发商采取分摊费用或者捆绑式的销售方式,会损害无车的业主或者不想购停车位业主的利益。但因为在我国,现实情况并不是每一住户均配一停车位,因此对于无车或者不想购车的业主,其完全可以选择不购买停车位。如果开发商采取分摊费用的办法,将所有的停车位笼统地转为所有业主所有,则可以由业主大会对此事进行投票处理,由有车者对无车者进行补偿。又因为小区内的停车位从总体而言,体现了小区所有业主的利益,因此其停车位的转移也应受限制,只允许其在小区内转移。
四、草案评析
我国《物权法》草案第六稿规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,属于业主共有。笔者认为,车位、车库的归属问题,涉及广大业主的切身利益,规划用于停放汽车的车位、车库,作为建筑物的附属设施,应首先满足小区居民的需要。即在不考虑停车位所有权的情况下,采用我国立法一贯的立法技术,首先确定了业主停车位的优先使用权,有利于满足业主的停车利益和开发商所有的利益。因为从目前多数地方商品房销售的实际做法看，文章来源：中顾法律网
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对车位、车库的归属使用有的是业主购买的,有的是开发商附赠的,有的是业主承租的,一般都有约定。法律以约定的方式规范车位、车库的归属,体现了意思自治,尊重了现实生活,但因多数开发商大都将停车位约定归自己所有,所以该规定可能不利于业主的利益。
停车位的权属有法定与约定两种形式,物权法草案采取了约定的形式。但从国外的制度看,没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理,而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决,且法定优先,约定作为补充。所以,笔者认为,停车位属于业主的共同所有,有约定的除外,可能更有利于保护业主的利益,更加合理的解释了停车位与建筑物的归属的关系。
注释:
[1]王利明.中国民法案例与学理研究(物权篇)[M].北京:法律出版社,1998.154.[2] 库里达.窗前绿地攫顶空间停车位是谁的?—谈物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题[J].新疆人大,2005,(8).[3] 陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社,1997.175.文章来源：中顾法律网
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人防停车位的权属研究 第3篇
关键词：人防车库；人防建设；权属
一、案件援引和争议焦点
1.基本案情
某小区有一个地下人防工程，平时作为车库，后来，地产公司对其进行改变，引发了业主不满。原告业主委员会诉称，地下停车库应由小区业主共有，但房地产公司擅自将车库出口堵塞，私搭违章建筑出租。原告认为，被告行为侵犯了原告合法权益，给小区造成了严重的火灾隐患，请求法院判令被告将地下车库恢复原状，承担全部诉讼费用。
被告辩称，地下车库属经人防部门批准的地下人防设施，没有计入公摊面积，不属于小区公用部分。
2.争议焦点
（1）地下车库是否为人防车库。人防车库实际上是一种人防工程。但是并非位于地下的建设就一定属于人防建设，需要有人防部门的批准认可才属于人防建设。本案的地下停车库是由开发商在建造小区时一并建造的，虽然平时用于地下停车，但是经人防部门进行批准的，由此可见，确实属于人防车库。
（2）人防车库的权属划分。《防空法》第五条第二款规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”这一法条规定了防空车库的使用规则，在整个法律的环境中，人防建设遵循着“谁投资，谁使用，谁收益”的总体原则，但却并没有涉及权属的划分。
根据经济中“谁投资，谁所有”，就可以将人防车库的所有权归于投资者。但在现实生活中，人防车库的投资者并不单一，这一系列的情况导致地下人防车库并不能统一划分统一管理。因此，从目前的情况看，法律并没有对其权属进行明确规定。
二、本案中导致权属不明问题分析
1.业主委员会如何主张权利
本案中小区业主委员会代表业主们，向人民法院起诉开发商要求拆除私自搭建的建筑。其主要的理由是地下人防车库属于小区业主们共有的部分，开发商不经业主们的同意在共有的部分上进行建筑，侵犯了业主们的合法权益。但开发商称此面积没有计入公摊，并且法院也认可了这一说法，也就是说，业主委员会不能依据业主的共有权进行主张，而业主们又没有其他的权利。那么，业主委员会应当如何主张业主们的权益呢？
2.业主委员会是否有使用资格
法律对于人防车库的归属并没有具体的规定，但是法律允许一些主体对人防工程进行使用。而对这些主体也没有进行划定，业主委员会作为一个组织，并且与人防车库有着较为紧密的联系，可否划为这一类主体中？
3.开发商是否有权堵塞出口
本案中的人防车库是由开发商投资建设的，使用权归开发商。开发商可以对人防车库进行改造，可是法律对于这种改造的行为没有具体的规定，因此开发商对其进行怎样的改造，改造的界限在哪里，就成了一个需要研究的问题。
在本案中，开发商经过有关部门的批准，对人防车库进行了改建，并且堵塞了车库的出口。这种改建的行为是否符合法律的规定，堵塞出口的行为又是否可行？
4.人防车库可否用于转让
本案中，開发商对地下人防车库的使用和改建都经过了人防行政部门的批准，属于合理使用。那么，在改建之后，开发商只具有使用权，并不享有人防车库的所有权。是否可以基于使用权将其改建的部分用于出租收益？
三、针对人防车库有关问题的解决办法
1.业主委员会基于相邻关系主张权利
本案的地下人防车库的建造费用并没有计入公摊中，其面积也没有计入公用面积中，因此并不属于小区业主的共有部分。开发商在进行局部变更时，经过人防行政部门的批准，属于合理使用。因此业主委员会并没有理由要求开发商拆除所有的建筑。但开发商在东侧出口的建筑，堵塞了停车位的出口，严重影响了小区业主们的正常通行。开发商和业主们是不动产的相邻两方，应当基于相邻关系给对方提供必要便利。
2.业主委员会不具有使用权
在本案中，开发商可以申请地下人防设施的改建，并且有人防部门批准具有人防车库的使用权，因为开发商投资建造了人防车库，并且具有法律上的主体资格。业主委员会的性质是业主自治组织，并没有经过法律的登记认可，因此不具有法律上的组织性质，也就不能成为法律主体，不能对地下人防车库具有使用资格。
3.开发商无权堵塞出口
本案中的原被告是相邻关系的主体，既是相邻关系就应当为对方正常的使用需要提供相应的便利。堵塞停车库出口的行为已经严重影响了小区业主们正常停放车辆，开发商应当及时停止并将其恢复。此外，开发商堵塞停车库出口的行为并没有得到相关部门的批准，不具有法律上的正当性，开发商无权擅自堵塞。
4.人防车库可以转让
法律规定人防建设的投资人在平时可以对其进行使用收益，而出租行为属于使用的一种，也相应的带来了收益，是被法律所允许的。本案中的开发商作为投资人和使用权人，自然也是可以将地下人防车库出租给他人并获取收益。因此，开发商与承租人之间的合同是合法有效的，承租人对房屋事项有使用权的。
参考文献：
[1]齐恩平.《建筑物区分所有权法案例评析》.对外经济贸易大学出版社.
[2]颜雪明.《关于住宅小区车位车库的权属问题》.载于“中国民商法律网”.http：//www.civillaw.com.cn/article/default.asp？id=55008，2012年12月9日访问.
作者简介：
地下停车位权属问题文献综述 第4篇
对于该项权利的确定有不同的观点, 张蓉从区分所有权角度分析, 要判断地下车库的法律性质, 首先应结合民法上物的概念和区分所有理论, 判断地下车库是独立物, 还是建筑物的共用部分。如果是独立的物, 地下车库的性质是独立的所有权, 如果是作为建筑物的一部分则是建筑物的区分所有权。有学者认为地下停车位权属之争实质是对地下空间权的争夺。《物权法》第136条规定, 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下设立, 这就为地下车位 (库) 取得单独的建设用地使用权提供了法律依据, 进而根据“房地产权一致”的原则, 取得独立的产权证书, 开发商就可以保留其所有权。地下车库是对地下空间的利用, 结合外国的立法、学说和我国学者的观点, 地下车库属于空间利用权的客体。即地下车库是人们对地下空间权的利用, 是一种依附于土地产生的用益物权。以地下空间权的制度定性地下车库是从物权的角度合理地确定地下车库的权属, 并且能够更加合理地保护业主的合法权益。
2 地下停车位权利的归属
2.1 归业主所有
2.2 根据地下车位不同的性质分类
对于人防工程改建的地下车库在和平时期, 投资者享有以转让、租赁等方式行使的使用权、收益权和一定程度上的处分权, 同时承担维修保养的法定义务。规定了和平时期“谁投资、谁使用、谁收益”原则。
有学者认为地下车库 (建筑物共用部分) 的建筑面积是否计入商品房的公摊面积应是判断地下车库权利归属的首要标准。判断地下车库权利归属的首要标准是地下车库的建筑面积是否作为小区商品房公用建筑面积进行了分摊。王荣珍从容积率的角度来分析地下车位产权的归属, 如果计入容积率, 则可以进行房地产权的初始登记, 取得独立的产权证书, 开发商可以保留其所有权, 并不归属业主所有。反之, 如果没有计入容积率, 则伴随着分摊了土地使用权的房屋的所有权出售给全部业主, 这些房屋分摊的土地使用权也转移给全部业主, 进而占用了这些业主共有场地的车位 (库) 的所有权亦应归业主共有。杨昌昀认为在判断小区地下车库的权属时, 判断依据由两个:其一, 依据地下车库是否列入公摊面积作为判断权属的标准。其二, 根据开发商和业主之间的协议确定权属。
3 地下车位的登记
刘安然以交物权理论、交易成本论和正当程序理论为基础分析了城市空间地下登记制度的创设。王荣臻指出只有参加建筑面积容积率计算的建筑物才能取得相应宗地号的土地使用权面积份额。而根据《城市房屋权属登记管理办法》第6条和第16条规定, 未计入容积率的建筑物不可能取得房地产权证书, 其初始登记的法律权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物。
为什么地下车位登记困难, 毛肖帅指出虽然地下车位普遍都符合建筑面积测量规范, 但产权面积的认定却要受到该地下车位是否依法取得规划批文及土地使用权等相关条件的限制, 目前开发商连最基本的、最重要的两项必收要件——建设工程规划许可证及土地使用证都无法提供, 如何确认这部分地下空间建筑物的产权?由于地下车位的产权界限不明确, 在进行车位独立确权登记时, 应注意以下几点: (1) 明确车位购买者的合法证明 (有效证件) ; (2) 明确车位合同 (注明车位序号) ; (3) 明确车位的层次概念, 四邻清楚 (提供车位平面图) 。
4 结语
综上所述, 我国地下车位 (库) 存在很多问题。
首先是地下车位权属性质的问题。认为属于空间权的学者把地下停车位的权利依附于土地使用权, 土地使用权通过招拍挂等方式的到, 但是随着房屋的售出, 土地使用权转移到了业主的手中, 那么此时如果开发商再享有地下车位的所有权, 空间权变没了依附。如果地下车位所有权归业主所有, 开发商势必将地下车位的建筑费用分摊给业主, 那么只要买房的业主都承担了地下停车位的建设费用, 不仅不合理也减弱了开发商建设地下停车位的积极性, 与城市空间集约利用的发展方向是不符合的。把地下停车位看做是建筑物的区分所有权只适用于与地上建筑物相连的不可分的地下车库, 那么对于独立的地下车库只说明可以取得独立的产权, 但并没有进行具体的说明。认为地下车位的权利属于空间使用权, 是一种独立与土地使用权的权利, 虽然便于理解便于管理, 但是我国并没有相关的法律提出该项权利, 缺少相应的法律依据。
地下停车位的产权归属问题, 认为全权归业主所有的学者没有考虑到开发商的利益, 忽视了企业追逐自身利益的本质, 单纯的保护消费者的权益, 打消了开发商的积极性, 不利于土地的集约化利用。认为应该根据不同车位的性质讨论的看似全面合理, 但能否真正权衡开发商可业主的权益仍是未知数, 缺乏对于开发商与业主实际需求层面上的分析。
登记问题, 确权是登记的前提条件, 并不是登记的目的。有些地方把地下车位的登记当成一种确定权属的手段, 引发了很多问题。地下车位登记存在很多特殊性, 从权属的确定到界址范围的明确都需要进一步的理论与实际的分析。
总之, 地下车位权属的确定和登记问题既要保证业主的权益, 又要保证开发商的积极性, 同时要便于政府相关部门的管理。
参考文献
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物业小区停车位权属纠纷的解决 第5篇
南京的李先生等多名业主购买了由星汉公司开发的星汉城市花园小区。在向业主销售的过程中开发商承诺该小区配建地下车位供业主使用。在小区建成入住以后,业主们发现只有购买停车位才能享有车位的使用权。业主委员会也多次和开发商进行沟通,主张小区地下停车位是小区的共有设施,应当属于全体业主共有,要求开发商把车位的使用权还给业主,对于业主委员会的主张开发商表示反对。在2003年6月,该小区的业主委员会向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼,请求法院判决该小区停车位的使用、收益、占有、处分的权利归全体业主所有。经法院审理查明,在1998年星汉公司申报工程时,南京市规划局要求该小区应当配建停车位。并且,该小区的国有土地使用权证上明确记载该小区的“分摊面积”和“使用权面积”都是7697.6平方米。鼓楼区法院认为,首先,按照设计规范的要求,小区的车位应当交付给业主们共同使用。并且,根据地上建筑物与土地使用权不能相互分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有,因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次,根据《江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用原则。最后,根据《江苏省物业管理条例》,配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有,且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此,被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。据此,2003年12月11日法院当庭做出一审判决:被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
2 关于小区停车位权属纠纷的分析
本案宣判时,我国《物权法》并没有发布,当时的立法还是相对欠缺的,这起案例也成了全国第一个由法院判决确认归业主共有的案例。因为建筑物享有正当的国有土地使用权,它为小区业主区分所有权提供了正当的权源,所有业主基于房屋买卖合同关系同时享有物业小区内的车位所占土地的使用权。根据“地随房走”的原则,商品房售出以后,商品房所在小区的土地使用权自然而然就归业主共有。并且在小区的国有土地使用证中明确规定了小区的使用权面积与分摊面积一致,这就更能确定小区的车位属于业主共有。通过《物权法》第74条的规定我们可以得知,无论是法律的规定还是约定,小区内的车位应当属于配套设施,而“配套设施产权属于全体业主所有”,那么小区的车位就应当归业主共有,开发商不应当将业主共有的车位进行二次销售,应当将车位的使用权归还给业主。星汉公司违反合同制的约定,没有无条件地履行自己应有的义务,造成了很多共有权人不能行使共有权利的情况,辜负了业主归其的信任,侵害了区分共有权人的合法权利。
笔者认为,业主在与开发商进行房屋买卖交易时,一般是处于一个相对于弱势的地位,没有与开发商进行合理周璇的余地。由于我国《物权法》第74条有关于小区停车位的规定太过于笼统,只起到了原则性的作用,在实践中保障广大业主的合法权益时常常会遇到瓶颈。
3 对地面停车位权属及费用分摊的分析
地面停车位是经过城市规划行政主管部门发出的规划许可证批准后,在商品房物业小区内的地面上直接设立的停车设施,或是虽未经规划,在商品房物业小区内设置的临时停车设施。小区中的地面停车位一般都是设置在小区内的土地表面上,而这些土地表面的使用权是归区分所有权人共有的,那么地面停车的实际产权性质就是土地使用权。而业主们按照房屋单元按份拥有小区土地的使用权,所以,停车位的产权应当是小区内业主共同拥有的。小区地面停车位的本质属性决定,其利用的空间一般都是小区内的空白地表空间,业主基本不需要分摊小区内地面停车位的建造费用。
这一类型的停车位所用的空间是小区内业主的土地,那么想要在地面停车位上收取一定的停车费用应当包括以下两种费用:第一,土地租金收入,这笔收入应当归全体业主共有;第二,车辆看管费用,该笔费用应当归提供看管服务的物业公司或开发商所有。但不管是物业公司还是开发商都不能擅自在物业小区内的共有道路上设置地面停车位,如果物业公司开发经过业主大会许可并由业主委员会同意,并且和业主们约定好设置停车位获得利益分配问题的情况下,物业公司或开发商才可以在共有部分设置停车位。虽然,物业公司为全体业主提供服务,但实际上它与业主们的关系是委托代理关系。物业对地面停车费用的收取,实际是代理全体业主进行的,这笔费用应当归全体业主共有,并应当作为物业管理费用应用到物业公司对小区管理中。
4 对地下停车位权属及费用分摊的分析
地下停车位是开发商利用土地空间使用权,在建筑的地下空间建造的车位。地下空间并不是依附于地上建筑物存在的,其是相对独立的空间。为了能够加大土地的利用率开发商都会参照一定比例建造小区内的停车位,有时还对超出核定的车位数量多建造车位。这些超出比例的车位,大多数都是用了建筑物的地下空间。核定比例范围内的配套车位为地上的建筑物进行配套服务,方便小区内业主停车。而超出核定比例的车位很多时候不仅可以满足小区内业主的停车需求,同时还可以满足小区周围的其他小区、单位的停车需求,进行独立经营并获得不错的收益。但是这些车位在建筑规划中之规划了其功能性,而关于车位的权属问题并没有规定。地下停车位的建立需要开发商付出很多的费用,所以其权利归属者应当是小区开发企业。
在现实生活中开发商一般先是将所有的地下车库发包给物业公司,物业公司再对发包来的车位向停车的业主进行收费。这种模式本质上就是开发商把建造地下车库的成本转嫁给物业公司,而物业公司再将这一成本分摊给使用车位的业主。虽然,这种模式看起来十分的公平,但也存在很多的问题。第一,开发商可能已经把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本内,这一成本在出售房屋时已经分摊到业主的身上,而之后使用车位的业主再一次分摊了这一成本,造成重复分摊的现象。第二,物业对使用停车位的收费标准不好确定,小区内有多少业主需要车位开发商在建造车位时并不知情,车位可能会发生大量空置,也可能供不应求,造成物业的收费标准不合理的现象。所以,对于开发商把地下车位发包给物业公司的情形,应当予以限制,避免业主的权利受到侵害。
车位权属 第6篇
解决住宅小区车库、车位的权利归属问题首先要明确车库、车位的法律性质, 在此基础上才能明确车库、车位的权属方。车库、车位权属问题隶属于建筑物区分所有权体系之下, 因此要界定建筑物区分所有权的具体内容, 主要包括专有权和共有权, 指建筑物共同所有人即业主按照其应有份额对独自占有使用的部分享有专有权, 对共有部分享有共有权。建筑物区分所有权中的专有权和共有权之间的关系密切, 专有权是基础权利, 共有权基于专有权而存在, 这是建筑物区分所有权中共有权的特点, 如果业主的专有权消失, 例如房屋已经出售, 对房屋的专有权已经消灭, 不属于小区的业主, 自然不能继续享有共有权利。在探讨住宅小区中车库、车位应该属于业主和物业哪一方, 首先需要明确车库、车位的性质, 绪论中引用的案例判决确认了车库、车位属于小区配套设施, 本文同意此观点。基于上述理论, 研究小区车库、车位的物权属性, 是依附于房屋存在的从属物权, 还是独立存在?关于此问题, 学术界有两种不同的观点:第一种观点认为小区建筑是一个整体, 车库、车位是起辅助作用的组成部分, 建设目的是为住宅居民的正常生活出行提供便利, 因此属于住宅建筑物的从属物权;第二种观点主张车库、车位是独立存在的;本文认同此观点, 理由如下:物权法对从物的界定中明确固定从物离开主物无法发挥作用, 显然车库可以独立于住宅建筑发挥作用, 因此不能将车库、车位的性质界定为从属于住宅建筑的从物权, 而应当明确其独立物权的性质。综上所述, 本文认为住宅小区车库、车位从物权的角度来定义是独立存在的物权权益, 从功能的角度来看是小区的配套设施。
车库、车位的类型多样, 在不同的住宅小区内部, 车库车位的设置也会有不一样的形态, 总体来说, 住宅小区车库车位的形态主要分为五种, 类型不同, 权属确定也存在区别, 分别研究这五种类型的权属情况如何确定。第一种是独立车库, 独立车库是分设于室内或室外, 与其他车库有明确界分的车库, 一般在高档住宅小区比较多见。独立车库的独立存在性很强, 具备单独办理产权登记的条件, 作为不动产的一种, 这需要建立车库、车位产权登记配套机制。通常业主会以购买合同的形式确立其对独立车库的所有权。第二种是地面车位, 指占有小区共有的道路或其它场地修建的车位, 不包括建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库, 这种地面车位在各大住宅小区都比较常见。地面车位物权法和司法解释都明确规定其属于业主共同所有, 权属有明确的法律依据。第三种是建筑物首层架空层车位和屋顶平台车位, 首层架空层和屋顶平台均不计入建筑面积。按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的相关规定, 不计入公用建筑面积的部分开发商可以另行销售, 因此具体看合同内容的约定。第四种是利用人防工程进行改造而成的车位, 我《国人民防空法》规定, 地下人防工程可以军民两用, 在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务, 战争状态下归国家统一使用。人防工程是国家保障性工程, 本文认为出于保护公众利益的考虑, 人防工程的性质决定车库、车位的权属属于国家, 开发商和业主只能有使用权。第五种是规划用于停放汽车的车位、车库, 这种车库是依据《建设用地规划许可证》中的规划用途而建造的。明确规划的车库、车位是物权法等相关法律规定的主要客体, 在符合前提要件的情况下, 依据当事人的约定确定其权属。
二、住宅小区车库、车位的权利归属
(一) 双方约定
明确住宅小区车库、车位是独立存在的物权之后, 进一步研究其权属问题, 《物权法》第74条没有直接对住宅小区车库、车位的权属做出界定, 仅仅只是规定了确定权属的合法方式, 车库、车位的权属依据是当事人之间的约定。对法条表述中当事人的具体范围学术界有不同的观点, 鉴于本文研究的核心论题是住宅小区内车库、车位的权利归属问题, 换言之也就是业主和开发商之间的权属纠纷, 因此本文将当事人的范围限定为业主和开发商, 不包括非业主购买车库、车位的第三人。立法中明确规定当事人之间的约定能够确定车库、车位的权利归属, 因此本节内容分析在有约定和没有约定两种情况下如何确定车库、车位的权属问题。
当事人之间的约定内容就是房屋购买合同, 合同由开发商全权制定, 内容条款都一样, 属于格式条款, 如果合同中记载车库、车位的权利归属内容, 只要业主签字, 就相当于认同合同的约定, 当事人之间就车库、车位的权属问题达成一致的约定, 双方都要遵守。例如合同中注明开发商拥有车库、车位的所有权, 可以以出售、出租、转让等方式将所有权或使用权转移给业主, 供业主停车使用, 那么业主就只能通过合同约定的形式获得车库、车位的所有权或使用权。这也是实践中最常出现的情况, 通常合同中都会注明开发商拥有车库、车位的所有权, 开发商通过租售车库从而获得利润, 有效提高开发商建设车库的积极性。
(二) 双方没有约定
开发商和业主的地位实际上并不平等, 房屋建筑由开发商建设, 车库、车位的建设成本已经在成本计算之内, 开发商不会放任只存在成本支出却没有收益的情况发生, 而且合同内容全部由开发商制定, 因此如果合同中没有明确约定车库、车位属于开发商所有, 那么实际上可以看作是开发商放弃车库、车位的所有权。在业主和开发商的纠纷中, 业主群体一直都处于弱势, 需要立法的保护, 这也是物权法第74条的立法目的之一。综上所述, 车库、车位的权属问题按照当事人之间的约定, 在没有约定的情况下, 应当归属全体业主共同所有。
(三) 共有车位如何利用
当车库、车位确定为由业主共同所有权益的情况下, 如何利用共有车位成为业主面临的难题, 本文认为应当借助已经成立的业主委员会这一可以代表全体业主共同意志的组织, 在业主委员会下面设立分管车库、车位权益的组织机构, 统一管理车位权益由所有业主共同享有处分和收益的权利。在业主内容成立管理组织, 有利于业主应用之间的协调, 能够切实解决业主对车库的需要, 同时也符合我国相关立法的规定。
三、构建车库、车位权属的规定的登记制度
我国目前的相关法律法规当中关于车库、车位的登记并没有明确的规定, 因此对车库、车位的权属划分也非常的不明确。在我国, 有很多停车位没有进行房地产所有权属登记或者根本不能进行登记, 这种情况给我国住宅小区车库、车位的权属划分造成了极大的影响, 在审理相关的法律案件时没有具体的法律法规作为依据, 审判的时候有很大的难度。
(一) 设立统一的登记机关
统一车库、车位的登记, 首先应该由房地产行政主管部门负责, 按照我国相关法律进行登记, 明确车库、车位的权属。在具体的登记过程中, 房地产行政主管部门应该按照小区建设工程规划许可证中所明确记载的小区车位的水平投影最大占地范围和起止深度进行办理, 房地产登记机构也要在房产权证中标明小区车库、车位的类型以及用途。这些措施都可以有效地保障业主合理使用住宅小区内车库、车位, 减少车位纠纷事件的出现, 让房地产开发商和业主之间的关系更加的和谐。
同时为了提高车库、车位登记的效率, 设立专门的不动产登记部门, 将相关登记部门集中在一个办公区或服务中心, 一次受理申请, 让业主尽快拿到相关的证件。同时对于能够登记的车库、车位的那些要进行明确的划分, 这样才能真正减少房地产开发商、物业和业主之间关于车位车库的纠纷。
(二) 实现两证合一
住宅小区内的业主拥有的房产证中应该包括房屋的所有权和小区车库、车位的所有权, 在房产证中应该明确地划分住宅小区中业主对车库、车位的所有权。业主所取得的土地使用证上应该将小区地面停车位进行明确的标注, 让房屋所有权和土地使用权两证合一。业主购买了房屋, 其相应的土地使用权应该属于业主所有, 住宅房屋的地下设施也必须依附于土地。在房地产分别管理的体制之下, 业主在购买商品房的时候应该进行两次登记, 取得两种权利证书, 即《房屋所有权证》和《建设用地使用权证》, 大多数业主在购买房屋的时候, 基本上只取得了《房屋所有权证》, 因为没有《建设用地使用权证》, 地产开发商会利用这方面的漏洞, 让自己成为住宅小区内车库、车位的使用权人, 将住宅小区内的车库、车位卖给小区业主以外的人。让《房屋所有权证》和《建设用地使用权证》两证合一, 减少办证的手续, 将小区业主所拥有的房屋所有权和建设用地使用权同时登记在证件当中, 避免开发商为了自身的利益滥用权力, 切实保障住宅小区内业主的合法权益。
(三) 增加住宅小区车位、车库的预购登记制度
住宅小区车库、车位的预购登记制度是指购买小区房屋的业主在短时间内无法买车, 可以对该住宅小区的车位车库享有优先购买权, 保证了住宅小区内有汽车和没有汽车的所有业主的合法权利, 避免了开发商将本应该属于业主的车库、车位出租和出售给其他的第三人, 切实保障小区内业主的合法权益。增加住宅小区车位车库的预告登记制度, 业主和开发商之间要通过统一严格的预购登记制度, 严格按照程序保障业主享有的小区车位车库的使用权。
参考文献
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车位权属 第7篇
据美国交通工程部门的科学测定,车辆“行”的时间不到它“停”的时间的7%,因此“停”的问题不容忽视。我国的现实情况更不容乐观,“有车无位,有位无管”的情况已不足为奇了。而小区停车位及车库的产权归属又是各种有关停车位的买卖、租赁、使用、收益,产权纷争和矛盾的核心所在。科斯定律表明,产权清晰是交易的前提,能减少交易成本,促进社会整体利益的增长。只要法律能够确定停车位的权利归属原则,并切实地采取相应的对策,就能很好地解决这一现实难题。立法的关键并不是对某一利益进行特别保护,而是要明确权利范围,并提供清晰的规则来导出车位(库)所有权的归属。[1]
2007年的春天,《物权法》在我国十届全国人大上通过,并已开始实施。《物权法》对物的保护无疑也达到了一个新的水平。《物权法》在第74条专门规定了有关停车位、车库的权属问题,明确了小区车位及车库的集中归属层次和效力,其最主要的目的是减少争议、平息纠纷。但《物权法》在制定过程中,由于整个社会的物权法知识不足,使我们的《物权法》遭遇太多的误解和混乱,也被强加了不适当的期望和指责。所以,我们要立足我国国情客观地评析法条内容。
二、小区停车位及车库权属的现状剖析
比照德国、日本、美国、加拿大、澳门等各国、各地的相关法律,可以得出这样的结论:小区停车位原则上属于全体业主共有,只可在小区业主之间转让,但如果小区的停车位为独立的物,则立法各异,一般允许开发商与业主协商确定其所有权。[2]
小区停车位及车库的归属不应简单一概而论,而应当区分停车位及车库的不同形式分别予以确定。实践中我国的小区停车位及车库常见的主要表现形式有四种:
第一种形式为地面停车位,是指开发商在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施,无任何构筑物,可供多人使用,具有开放性的特点。由于地面停车位是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的地表上,其使用权显然属于全体小区业主共同所有。
第二种形式是地下停车位,是利用小区地下空间而建造的停车位,内部设有若干个划线编号且没有墙壁隔离的停车位,是对地下空间资源的充分利用,并且能够在空间上独立的存在,将全部转并归属于小区全体业主共有。[3]
第三种形式为楼房首层架空停车位,是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。其归属权实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权,应由该幢楼房的全体房屋单元所有人共同所有。
第四种形式为临时停车位(库),又称为共有车库或时钟车库,是法律强制规定开发商按一定比例配建的停车位(库),是供来访客人或区分所有权人临时使用的车库。由于其公共性和临时性的特点及其功能所在,决定了它是小区的必要配套设施,是不可分割的部分,应当属于全体区所有人共有,即使自身不需要汽车的区所有人,也需要共用车库,因为他的亲戚朋友来访时可能需要临时停车。[4]
另外,还有一种比较特殊的车库形式,就是地面上的独立车库,其与高层建筑并不相连,故具有结构和利用上的独立性。根据建筑容积率的理论,建筑术语中,表示建筑总面积占土地面积的比率的术语就是“容积率”。原则上,只有计算建筑容积率的建筑物才可以取得相应宗地的土地使用权面积份额,而一些共有的建筑物是不计算容积率的,其权利只能依附在计算容积率的建筑物的建筑面积中,因此,不计算容积率的建筑物的权利将转移给全体业主,归全体业主共有。[5]如果独立车库纳入建筑面积容积率,可以成为专有部分。开发商应在规划文件中明确说明,是否保留对独立车库的所有权。如果保留所有权,开发商可以取得独立的产权证书;开发商也可以选择将此车库作为区分所有建筑物的共用部分,公摊入每个业主的购房面积中,由业主来承担车库的成本,并最终将车库归业主共有。[6]根据物权理论,从物的法律权利依附于主物之中,主物转移,从物随之转移,主物与从物不可分离。不计算建筑容积率的建筑物,可以看作是从物,虽不具有房地产权,但仍然具有使用、占有、收益三项法律权利。我国实行“房随地走,地随房走”的立法模式,土地和建筑物不可分离,因此,不计算建筑容积率的停车位,权利归属附随于土地使用者。
理论界争议最大的是关于地下车库的权属问题。从结构和利用上看,它具备一定的独立性。但根据《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》,地下车库的建筑面积不能取得相应的土地使用权面积份额,其房屋产权依附于计算容积率的住宅房屋单元。开发商在转移房地产时,地下车库不能从计算容积率的住房单元中分离或分割,其产权应随同转移给全体业主。但如果开发商将地下车库作为地下建筑面积报批,则可计入容积率,享有对应的土地使用权份额。此时,地下车库的法律地位类似于其他住宅单元,开发商能够取得对应的产权证书,拥有对车库的所有权,有权分别出售车位。然而结合我国房地产市场的实践来看,如果一概赋予地下车库单独所有权(即相当于专有部分的所有权),亦即开发商对地下车库享有完全的产权,会导致显示公平的结果出现。因为开发商会利用自己的优势地位,垄断地下车库的买卖,所以应该根据我国“房地不分离”的原则,通常情况下不计算容积率,像王泽鉴先生所主张的,此时的地下车库应是依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有权人即全体业主,开发商或物业公司是无权擅自处分的。[6]
笔者认为,确认地下车库权属的关键在于其占用的土地使用权是否有正当性。这个问题实际上在《物权法》中已得到解决。第136条规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。对地下车库所对应的土地使用权的正当性作出了一个合理的解释,地下车库符合理论上成为专有权标的的独立性标准。[6]我们说小区的独立车库和地下车库都有作为专有部分的可能,其权属状态有待当事人约定或法定。但笔者仍然倾向于将停车位及车库认定为是小区必备的配套设施。理由在于:首先,汽车已经成为现代社会的主要交通工具。随着我国私人汽车的逐渐普及,业主对小区停车位的需求也将进一步增加;其次,在小区的整体规划中,车库的设置是为了进一步提升小区的居住环境,服务于业主的出行需要。再有,业主对车库的需求是刚性需求即必然性的需求。
《物权法》对车库权属制度的安排,是以建筑物及区划内的设施之终极功能为其出发点的。开发商在预售、销售住宅时,有义务配建地下车库供业主停车。因而一般情况下,停车场应为区分所有建筑物的公用设施部分,是公用部分,在无相反证明下,应为全体业主所有。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能分割的原则,如果不能取得土地的使用权则不能取得附着于该土地上任何建筑物的所有权。停车场作为建筑物的附属公共配套设施,如无相反证明,应为业主共同使用。[7]这里就会涉及共用部分的专有使用权(简称专用权)问题。专用权是指由特定人(特定的区分所有权人或特定的第三人)专属占有使用区分建筑物的共有部分的权利,在设定专用权的情况下,权利的基础是共用权。[8]只是该部分经约定之后归特定的共有人或第三人使用。之所以要设立专用权,是因为共有权人有可能不需要或暂时不需要使用停车位,为提高停车场的利用效率,共有权人可以在保持其共有权的前提下,将停车位提供给他人使用以取得收益。专用权的设定、转让应以登记的方式予以公示。依据合同所设立的专有使用权主要是一种债权,但如果此权利设定后,当事人将专有使用权的使用进行专门登记,则可具有物权的效力,并能够对抗第三人。[9]
三、 《物权法》第74条之评析
(一) 法条释疑
《物权法》第74条采用了法定共有和约定共有两种形式相结合的方法对停车位、车库的问题进行了规定。此条文明确了建筑区划内车位与车库的归属情况,分四个方面两个层次:
第一个方面,对于非占用业主共有的道路或其他场所而用于停放汽车的车位、车库有两个层次的归属顺序:其一,开发商首先满足业主的需要。业主对车位、车库的基本需求是优先于当事人的约定,不能以约定而排除业主对车位、车库的需要,这是法定的权利。当然,该需要是社会一般平均要求而不能任意扩大膨胀,而应界定在合理范围内。其二,在满足了业主的基本需要以后,可由开发商与业主或其他当事人进行约定。约定的方式是出售、出租或附赠等。
第二个方面,对于占用业主共有的道路或其他场所而用于停放汽车的车位、车库,则属于业主共有,因为共有的道路或场地本身就是业主享有的建筑物区分所有权之中的共有部分,业主对其享有共有权,此共有包括两个方面含义:其一,对车位、车库所占用的土地使用权的共有;其二,对土地上的地上附着物的共有。即车位、车库本身的所有权,这两部分都属于全体区分所有权人共有,因此占用该部分而建的车位、车库当然属于业主共有。[10]
笔者认为,小区停车位在首先满足业主需要的前提下,应明确其属于全体业主共有,这样有利于解决权属纠纷,与国外立法例一致,符合民法规范调整利益关系的类型。
(二) 法理解析
民事法律规范的核心任务为协调利益关系,立法者总是根据利益关系的不同类型,设置相应的法律规范。对于民事主体之间的利益关系,通常会采用任意性规范去调整;对于民事主体利益与国家利益、社会公共利益之间的关系则通过强行性规范去调整。就物权法本条规定而言,其规范的内容分为两种情况:一是民事主体之间的关系由任意法调整。所以规定开发商与业主可以约定将停车位销售给业主,该停车位的所有权专归业主所有;二是全体业主与开发商的关系为民事主体与社会公共利益之间的关系,应用强行法进行规范,明确停车位归全体业主共有。这并不会损害无车业主或不想购买停车位业主的利益。因为我国现实情况并非每一住户均配一停车位,对于无车或不想购车的业主,完全可以选择不购买停车位,可由业主大会投票处理,由有车者对无车者进行补偿。
我国物权法的规定首先考量建筑物固有之价值和用途,将业主的权利置于首位;以商业性利益为其次,明确后者不能凌驾于前者之上,通过这种强制性规范与任意性规范相结合的立法模式,公平合理地解决了这一历来纷争不断的棘手问题。民法是将意思自治贯彻得最为彻底的法律,因此,基于对人的自主意思的尊重,民法对各种私人间的事项就更多地以约定为首选。而在没有约定或约定不明可能存在争议时,民法则出面充当一个补充者与调解员,再以法律规定为约定不明时的解决办法。
《物权法》第74条采用“法定”加“约定”,且法定优先,约定作为补充的方式很好地解决了小区停车位及车库权利归属界定问题。但是其内容和规范并非尽善尽美,仍有模糊不清之处,须待进一步解释和完善。一是“首先满足业主的需要”运用了一种宣言式的立法技术,虽然体现了立法的导向,但实践中不易操作。二是没有认识到“约定”方式的不利。对“约定”不加以限制,可能造成如下问题:意思自治的范围过大,可操作性差,不利于交易的效率;开发商与业主虽为平等的民事法律关系主体,但双方经济地位悬殊、信息不对称;格式合同、格式条款广泛存在,完全由双方当事人约定,交给不完善的市场,那么法律的规范作用将减弱,最终受损的仍将是无辜的业主。
总之,住宅小区内停车位及车库的权利归属问题日益重要,《物权法》第74条的规定完成了制度的最好构建,尚待进一步完善。我国建筑物区分所有权制度尚处于起步阶段,需要立法、司法等诸多方面的完善,要求一系列与其相关的制度及具体操作规则的支持,在制度设计上,不仅要借鉴国外立法成熟经验,而且要适合中国国情。
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车位权属 第8篇
小区停车位的问题已成为当今社会的热点话题, 在现实的生活中, 出现了各种不同的权属观点: (一) 所有权人主张, 既然业主为停车位已经支付了高昂的费用, 那么小区停车位就是有归属, 即有所有权的, 那么应当颁发不动产权证书, 不仅仅是对停车位的使用权; (二) 全体业主共同所有主张, 开发商建设住宅小区的初衷是为了给业主们提供良好的住宿条件及配套服务, 那么停车位肯定也在服务范畴之内, 开发商把“停车位”与“住房”人为地“一分为二”, 是掩盖事实、妄图再牟利的行径, 在这种情况下, 就应该恢复到事物的原点, 确立“业主共有”的规则; (三) 权利人主张, 对于有的人已经购买了停车位的专有使用权, 但是物业单位还是要每个月收取管理费用, 明显是侵害权利人的权利; (四) 开发商所有主张, 此种观点认为小区业主分摊的是国有土地使用权, 分摊面积仅仅限于地表的使用权, 而像地下车库是利用该土地的地下空间建造, 且是开发商投资建造的, 理应归开发商所有 (1) 。
二、对《物权法》第74条规定的理解及分析研究
《物权法》第74条第一款规定:建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。这一款规定意味着只要小区业主不明示放弃, 开发商就无权卖给业主以外的人, 体现出了法律对市场的干涉和立法者对保护业主权益的优先立法取向。“首先满足业主的需要”中的“首先”不能片面理解为“优先” (2) , 不是不分时刻不分情况的一定给予, 在这里需要提及的是已于2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》, 其第五条规定:建设单位按照配置比列将车位、车库, 以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的, 应当认定为其行为符合物权法第74条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定, 配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放车位、车库与房间套数的比例。该条司法解释规范的比较到位, 包括了业主的现实需要和使用需要。
(一) 现实需要是指开发商在现售或者预售的合理期限中, 对于业主的意见要求按照配置比例满足, 超出比例的可以不予满足, 才能对外处置。“首先满足业主的需要”也不代表着开发商必须秉着“等待满足”心理, 即潜在业主对停车位的需要, 开发商是可以不予理睬的, 因为潜在业主对停车位的需要只是存在可能, 为了不造成社会资源的浪费和社会服务的周到, 该法条规定是十分恰当的。
(二) 使用需要是指停车位的满足数量就应该在配置比例范围内, 并不是说小区业主一户一个, 在具体案例中, 法官对“配置比例”应作出判断, 从而得出正确的结论。但现实中, 不同的当事人主体对该款的把握力度不同, 包括法官在内, 这也就出现了“一案多判”。所以从某种意义上说, “首先满足业主的需要”还是模棱两可的, 再且看《物权法》第74条第一款中“规划”一词, 该“规划”是开发商按强制性要求设计配置的车位, 还是包括开发商为了盈利所建的车位部分, 笔者认为, “规划”的范畴必须明确, 在这里, “规划”是指建筑区划内的规划机构所做出的规划设计文件关于建筑区划内停车位、停车库的规划 (3) 。
(三) 《物权法》第74条第二款规定:建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属, 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这一款遵循了“私法自治”原则, 赋予了当事人平等协商和自由选择的权利, 笔者认为这种平等不仅仅是理论谈判上的, 更多应该是事实上的平等, 即有平等对话和协商的能力。对于开发商、业主而言两者之间的经济地位、能力显然是不平等的, 开发商是强势一方, 业主是弱势一方, 失去了平等的大前提势必会造成不公平的结果。在实践中, 购房合同由开发商提供, 开发商完全可以通过格式条款做出对购房者不利的约定, 将车位、车库归为己有, 而一般购房者不具备相关的专门知识根本不能与开发商进行对质辩解, 致使所谓的“约定”成为法律上的一纸空文。
(四) 《物权法》第74条第三款规定:占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。该款对于前文所阐释的关于小区停车位的权属—权利人主张, 即已经购买停车位专有使用权的小区业主主张不能再度收取任何费用, 有了一个明确的答复, 小区的物业管理公司向业主主张收取地面停车费用, 是停车管理费用, 是物业公司应维护停车场内车辆停放秩序, 杜绝事故隐患而必须的服务酬劳费用。这是所有权维系的必然负担, 自然应该由所有权人承担 (4) 。
三、小区停车位的权属规则及《物权法》第74条的补充完善
(一) 小区停车位的权属划分
在讨论小区停车位的归属之前, 将停车位划分为两个阶段:一个阶段是在开发商出售商品房之前, 小区停车位当然属于开发商所有, 开发商对此有初始所有权;另一个阶段是开发商出售商品房后, 小区车位权利归属的争议才涌现出来, 那么对于现实中小区停车位而言还可以划分为地面停车位和地下停车位:
1. 地面停车位, 是指停放汽车的具体区域, 一般利用路面或其他场地, 不需要为停放汽车而再行修建建筑设施 (5) , 根据《物权法》第74条第三款规定, 地面车位属于业主共有, 原因在于该停车设施位于所有业主共同拥有使用权的土地表面上, 地面停车位的产权, 实际上是土地使用权;或许也存在这样一种情况:位于地面的不是直接可有的停车位, 而是一个独立建造的四周以墙壁与外界隔绝的停车库, 在这种情况下, 由于地面停车库构造和利用上的独立性的, 地面停车库当属于专有部分, 在进行初始登记时归开发商所有, 此后可根据《物权法》第74条第二款的规定, 由当事人协商处理。
2. 地下停车位是建设单位在法律规定的范围内, 在政府职能批准许可下对城市地下空间的综合开发和利用, 实质是一种地下空间开发权。那么该地下车位所有权在房屋买卖合同订立时已经敲定, 一旦业主购买了该块地, 房屋所占的土地使用权自然归业主, 而地下车位属于土地使用权指向对象的附属设施 (6) , 那么根据《物权法》第146条:“房随地走”, 以及第147条:“地随房走”, 故地下车位的权属都应该是业主共有。既然已经将地下车位归属全体业主共有, 那么相应的问题也随之而来:地下车位是一个恒定的数量, 那么对于全体业主而言, 肯定会存在不够业主使用或者远远超过业主的使用量的问题, 该如何处理?再者, 对那些没有私家车的住户, 也应分配车位或者让其也分摊一笔地下车位管理费用吗?对于这些现实存在的棘手问题, 笔者认为应当奉行“固定专有”原则, 原因在于作为业主共有的地下车位, 原则上是可以每一户业主规定一块区域停放车辆, 设定专用权。这样更有效的利用地下车位而建立了优良的利用秩序。如果存在地下车位供不应求的情况, 业主大会可从业主公约中约定按户或按专有部分面积比例划分专有使用权, 实践中会存在户大而车位多的业主, 业主大会可以在业主之间进行协调;若还是没有结果, 业主大会可以在地面停车区域, 为全体业主进行综合调度。当然也存在地下停车位可能供过于求的情况, 地下停车位超出了业主需求量, 那么业主大会可以在经过全体业主的表决情况下, 对利用的剩余车位进行出租, 要进行地下车位的出租登记, 这样有利于减少纠纷。对出租的车位, 全体业主共享收益, 一般来说, 这些收益作为共同的收益, 用作地下车位维修基金等公共用途。所以将小区停车位划分为以上几种情况之后, 所应遵循的规则变得明晰且确定, 保护所有权人的合法权益也有理有据, 不容纷争。
(二) 对《物权法》第74条第一款“首先满足业主的需要”不完整之处的解读补充
《物权法》第74条第一款规定看似公正合理, 将业主的权利体现出来, 但是由于车库、车位和住宅的配套比例不同, 业主之间享有的住宅面积不同, 商品房销售状况不同等原因, 故该款事实上过于原则, 缺乏可操作性 (7) 。从该款文义的侧面讲, 开发商首先满足业主的需要, 自身不能行使自由买卖权, 当然会以高于市场价格的价格出售或出租小区车位、车库给业主;如果停车位价格已经计算在小区全体业主公摊面积的土地上, 那么开发商必须以相应较低于市场价格的价格出售或出租给业主。正是如此, 可谁能监督保证开发商不在业主享有使用权的土地上建造车位通过租售再牟利呢?故在现实中, 应当对开发商的市场运营作相应的规制, 而相应的行政主管部门更有义务告知业主, 小区哪些土地已经被算入公摊面积。对于业主的需求未首先得到满足的情况下, 笔者认为相应立法方面必须尽快落实赋予业主撤销权—业主有权撤销开发商的处分行为 (8) 。
(三) 对《物权法》第74条第二款“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”不合理之处的解决
《物权法》第74条第二款言明了车位、车库的归属由当事人协商确定, 如果开发商和业主之间没有对特定车位、车库的归属进行约定, 或者约定不明, 那么该车位、车库的权利仍然为开发商所有 (9) 。在这样的情况下, 业主的权利是随时可能被剥夺的, 要改变约定中存在的不平等状态, 首先要“恢复平等”, 即当两种相对利益群体出现强弱态势时, 立法就应当考虑这种利益博弈的状态, 在平等保护当事人利益的同时向弱者倾斜, 即在房地产买卖合同中向业主倾斜保护 (10) 。从合同解释的角度而言, 房屋销售合同通常是由开发商单方起草的, 就是说开发商都是通过格式条款确定车位的归属。如果合同约定归属发生争议, 按照合同解释原则, 应当作出不利于开发商的解释, 或者没有在房地产买卖合同中约定车位的归属, 就可以推定, 开发商已经主张放弃权利。所以, 通过对业主的倾斜保护, 使得他同开发商之间的差距缩小, 这样才能保障实质上的平等。
四、结语
小区停车位法律纠纷的产生, 是现实社会物质文化需求多样的必然体现, 要解决小区停车位的权属问题, 一定要将小区车位、车库划分为不同种类来确定。然而《物权法》第74条存在诸项法律漏洞, 故更应该对此项规则进行完善, 若同时辅之相关制度、相关部门的配合, 则解决城市住宅小区的停车位问题指日可待。
摘要：由于车位车库权属不明致使我国住宅小区车位和车库的纠纷不断。我国《物权法》第74条并没有对停车位归属以及业主权利范围作出定夺, 结合学界的各种观点分析, 得出《物权法》第74条存在弊端, 并提出将小区车位划分为不同种类加以确定, 同时要求在订立房地产买卖合同时, 适当的向业主方倾斜, 以保护房屋买卖中当事人的合法权益。
关键词：车位权属,物权法,共有,优先
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车位权属 第9篇
一、《办法》对停车位权属问题的相关规定
在讨论深圳市停车位权属问题之前, 有一个问题需要予以说明, 即本《办法》虽然着眼于深圳停车位问题, 但是由于停车位问题纷繁复杂, 不仅涉及新开发商品房附设停车位, 还包括现有停车位 (或称历史停车位) 。对于新开发商品房附设停车位可以加以统一的调整, 但对于历史停车位, 由于情况不一, 如果加以统一的限定, 难免不会引发诸多矛盾和争议。因此, 《办法》着力于规范新建房地产开发项目的停车位权属、转让等问题, 以明确房地产开发项目停车位问题的处理方向。对停车位历史遗留问题, 在做好情况摸底调查的基础上, 再秉持依法、公平、公正和业主自治等原则, 出台专门的规范进行解决。
关于深圳市新开发商品房住宅小区停车位的权属问题, 《办法》第4条作出了相应的规定4从该条对停车位的权属问题的规定中可以看出, 深圳市拟对新开发小区停车位进行分类设置并分别确权。目前国内并没有对房地产开发项目附设停车位进行分类的做法。在一些地方, 停车位被分为三种不同的类型, 即法定停车位、自行增设停车位和奖励增设停车位, 对于这三种不同类型的停车位予之不同的权属设计规则5。《物权法》出台前后, 关于停车位权属的争论基于不同利益主体的不同立场和需求而存在诸多分歧, 然而这些分歧并没有因为《物权法》的出台而得到相应的缓解, 由于相应的规定并不详尽, 不同的解释主体由此得出了不同的解释结论, 这也是车位问题至今未能很好解决的原因。深圳市在结合域外国家和地区相关经验和深圳市实际情况的基础上将新建停车位分为配建停车位和增设停车位两种, 并在土地使用权出让的环节, 通过合同的方式事先约定配建停车位归全体业主共有, 增设停车位可以将之约定为房地产开发企业所有。
二、《办法》相关规定的合理性分析
《办法》在征求意见期间, 意见纷纭、莫衷一是。分歧点主要集中表现在两种截然相反的观点上:其一主要是代表广大业主利益的一方表示该规定不违法, 是在《物权法》的基础和授权之下所作的更为详尽的规定;其二主要是代表开发商利益的一方表示该规定是对现有法律的违背与逾越。双方争议的焦点主要集中在以下几个方面:
(一) 《办法》是否违反了《立法法》
《立法法》第8条规定, 部分事项只能由法律加以规定, 其中包括民事基本制度。车位所有权的归属问题是《物权法》的内容之一, 也是一项民事基本制度。关于车位权属等问题只能由法律加以规定, 《办法》拟采用政府规范性文件的方式出台, 在效力位阶上不及法律, 部分房产商律师认为, 此种停车位确权的方式有违《立法法》的规定, 有以红头文件的形式规避法律规定之嫌6。针对这一问题, 广东信荣律师事务所张茂荣律师对此做出了有力的回应, 他认为:首先, 《物权法》第74条第2款关于停车位的产权归属问题采用的是约定取得制;其次, 《办法》对于停车位的产权归属问题并没有明确的指出配建停车位和增设停车位具体归谁所有, 而是规定“可约定”为全体业主共有或者是归开发企业所有。因此, 《办法》的相关规定并未违反约定取得制, 是符合意思自治的基本原则、符合《物权法》的7。
(二) 《办法》是否违反了《物权法》
对于《办法》的规定是否违反《物权法》, 深圳万科的代表律师认为:第一, 依《物权法》中基于事实行为取得物权这一原则8, 房地产开发商在将车位建造完成这一事实行为成就时, 就享有了停车位的初始所有权。据此, 《物权法》之相关规定实际上已经明确了此类停车位的产权归属就是属于开发企业所有9。第二, 合同当事人不能通过合同约定的形式直接创设物权, 以土地使用权出让合同的形式直接对停车位的初始产权进行约定违反了“物权法定”的基本原则。《办法》通过出让合同方式确权的基本逻辑实际已经突破了“物权法定”的基本原则, 是违反现有法律规定的 (10) 。反对方则表示, 前文已提及, 《物权法》仅规定了权属可约定取得, 至于依事实行为取得车位的所有权仅是个人学理解释, 没有法律效力 (11) 。
(三) 《办法》是否违反了《合同法》
房地产开发商律师认为, 房地产开发项目的全体业主并非土地使用权出让合同的合同主体, 根据合同的“相对性”原则, 土地使用权出让方与房地产开发企业在业主人员尚未确定的情况下, 约定配建停车位归业主共有是没有法律效力的。 (12) 而张茂荣律师认为, 合同是双方当事人意思自治的结果, 在缔结合同的过程中, 双方可以提出各自的缔约条件, 政府作为土地的所有权人, 其在出让土地时附条件是其权利, 受让方可以选择接受或者不接受, 不能接受所附条件可以不与之签订土地使用权出让合同 (13) 。
在对上述三个问题进行分析思考后, 笔者认为, 首先, 从《物权法》第74条第2款的规定中并不能得出小区停车位的所有权属于开发企业, 这也正是理论和实务界在这个问题上不能得出统一的结论的原因;其次, 《物权法》仅是指明当事人可以采取约定的方式来确定停车位的权属, 《办法》第4条关于权属的规定中拟采用的字眼也是“应约定为”、“可约定为”, 可见, 《办法》关于停车位权属的确定方式也是采取的约定取得制, 这与《物权法》的规定是一致的。最后, 取得土地使用权本身也是开发商建设停车位的一个重要前提, 在这一环节, 政府与开发商作为合同的当事人, 可以自主决定缔约的条件, 深圳市政府在出让土地使用权时对停车位的分类设置及其产权归属所附的条件并无不妥, 这也是政府出于公共利益的考虑, 平衡房地产开发商和小区业主利益的结果。
三、结语
此次《办法》对于产权不明问题予以了正视, 通过附条件出让土地的方式明晰产权, 切实地为全体业主做了一件大好事, 因为业主在购房时互不相识, 形成不了合力, 无法集体与房产商协商约定车位属于买方所有, 深圳市政府已经开始正视并面对这一问题, 并采取了行之有效的办法来应对。开发商在配建之外可以根据自身的能力去增设停车位, 并对增设的停车位享有相对自由的处分权限。这种分类确权的做法一方面可以保障小区业主对于停车位的基本需求, 另一方面也可以鼓励开发商多建停车位以解决当前形势下停车难的问题。
现阶段, 该《办法》仍在报市政府审议阶段, 是否能够出台尚未可知, 以上仅是笔者对此问题的浅薄认识, 不足之处敬请有学之士指正。
摘要：关于住宅小区停车位的产权归属问题由来已久, 无论是在学术理论探讨上还是在实际日常生活中, 因产权不明在开发商与业主之间引发的纠纷时有发生, 随着经济的发展、物价的提升, 这种纷争愈演愈烈。深圳市为解决停车位相关问题也出台了相应的停车位管理办法, 办法拟对停车位进行分类设置并分别确权。文章主要对这种确权方式是否合法进行了分析, 并对这种开创式的车位归属表示肯定。
关键词：停车位,权属,物权法,办法
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