不动产异议登记（精选5篇）
不动产异议登记 第1篇
一、异议登记与之后的处 分登记效力争论
对于不动产完成异议登记之后,如果登记簿记载的权利人再行申请处分登记,不动产登记机构应当如何处理,存在着不同认识。
一种观点认为,在异议登记之后,登记权利人如果处分其财产,则构成无权处分。因此,登记机构有权拒绝办理处分登记。其理由在于,我国的《物权法》虽然没有直接对异议登记的效力加以规定,但是第一百八十四条明确规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。以此类推,在产权存在争议的情况下,权利人显然无权处分其权利。因此异议登记期间,登记机构应当暂缓办理处分登记,否则一旦证明权利有误,处分登记后登记机构会面临风险,这也是当前登记实践中的通常做法。
另一种观点则认为,存在异议登记的情况下,并不妨碍权利人的处分权,登记机构也无权暂缓或者拒绝其登记请求。因为异议登记只是一项临时性的救济措施,其效力仅仅是警示第三人该物权可能存在权晰不明的交易风险,并且异议登记的本质在于避免异议登记期间第三人善意取得不动产权利, 这一立法目的也无需不动产登记机构在异议登记之后拒绝处分登记。例如,甲的房屋被乙设立了异议登记,现甲将房屋卖给丙,而不动产登记机构亦为其办理了转移登记。此种情况下,丙明知异议登记的存在而购买房屋,显然不能适用善意取得。因此,如果最终法院判决该房屋系乙所有,则乙可以持法律文书向不动产登记申请更正登记,将房屋更正到自己名下。在这一过程中,乙的利益并未因不动产登记机构办理处分登记而受到损害。而丙在知晓该房屋存在异议登记事项的情况下还办理相关 登记,意味着其自愿承受房屋所有权被更正登记到某乙名下的风险。因此,在异议登记存在的情况下不动产登记机构继续办理处分登记,并不损害真正权利人的利益,也符合异议登记设立的本旨, 更不会引发不动产登记机构的赔偿责任。今年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式实施,作为不动产统一登记框架性的指导意见, 该条例更多是原则性与方向性内容,明确条例相关制度和操作办法的配套规章《不动产登记暂行条例实施细则》还未正式出台,但该实施细则征求意见稿采纳了《土地登记办法》的提法和观点,其中第一百五十五条规定,“异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人该权利人已经存在异议登记的有关事项,申请人申请继续办理的,应当予以办理,但应要求申请人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺”。如果这条规定最终成行的话,那么一直以来的效力争论问题就可以得到实质解决。
二、异议登记与在先的处 分登记效力认定
申请是登记的启动器,先申请者应当先登记,这是一般的社会情理。针对同一不动产,在符合法律规定的前提下,如果有数人提出物权变动的申请,则申请时间在先者,完成登记的时间就在先。但如果实践中不动产权利人之前已与他人就标的物进行了交易, 并申请了处分登记,但至异议当事人申请登记时,该处分登记尚未记载于登记簿,那么此时在先登记原则是否能够适用?举个例子,甲将其房屋转让给乙,双方向不动产登记机构申请登记并被受理。在不动产登记机构审查期间, 丙就该房屋的归属问题申请了异议登记。那么,此时甲乙之间的转移登记是否还应继续下去呢?笔者认为,在丙提起异议登记的情况下,如果还是继续办理在先申请的处分登记,显然有悖异议登记作为临时性保障措施的本旨。因此只要在先的处分登记尚未记载于登记簿,第三人申请了异议登记,则异议登记的效力应当优先,房屋登记机构应当中止办理原登记申请。异议登记完成后,自然对第三人起到了一种警示作用。第三人可以通过异议登记知悉该房屋权利上存在纠纷,从而不再与登记簿记载的权利人交易。同时为了避免在先登记的双方申请人不知异议登记的存在导致其处 分登记中止,不动产登记机构应书面通知申请人,在中止登记通知书中注明中止登记的房屋坐落、中止登记的原因以及救济措施, 以便其有所准备,并通过合理手段维护自身合法权益。
三、异议登记与预告登记 效力认定
举个例子,乙看中了甲名下的一套学区房并订立了房屋买卖合同,但在双方申请登记之前,丙就该套房屋向不动产登记机构办理了异议登记。此时,甲和乙仍向不动产登记机构申请所有权转移的预告登记,登记机构能否为其办理呢?笔者认为,预告登记是与本登记相对应的一项登记制度。本登记是已经完成的不动产物权的登记,是现实物权的登记,实质是终局登记,当事人所期待的物权变动效果得以实现。预告登记则相对于本登记而言,它所登记的不是现实的不动产物权,而是在确定的财产权登记条件还不具备时,为了保全将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。预告登记的权利人通过预告登 记,实际上获得了一种优先权,从而能够有效避免异议登记失效后登记簿记载的权利人将房屋另行处分的可能性。因此,异议登记不应当影响预告登记的效力。若最终丙的异议成立,则乙应申请注销预告登记;若丙的异议不成立,则甲应协助乙办理房屋预告登记转正式登记。
四、异议登记与查封登记 效力认定
异议登记申请书 第2篇
申请人：江苏华西集团公司（以下简称华西集团）；住所地:江苏江阴华西村；法定代表人：吴协恩，公司董事长。
产权人：罗益（无锡）生物制药有限公司（以下简称罗益公司）；住所地：无锡新区长江南路32号；法定代表人：瞿伯荣，公司董事长。
申请请求：申请对锡崇国用(2003)字第374号国有土地使用权证项下无锡市中山路328号土地使用权进行异议登记。
事实和理由：
1、异议人华西集团系江阴市华西村直属企业集团，集团董事长吴协恩同时系华西村党委书记。
2、华西集团经过前期近半年的准备及谈判，于2009年9月30日与罗益公司订立《房地产转让意向书》一份(详见附件1)，约定：罗益公司将位于中山路328号的房屋所有权及相应范围的国有土地使用权全部转让给华西集团，转让总价为人民币贰亿贰仟万元。双方另约定以华西集团的名义设立共管账户，并由华西集团汇入人民币9000万元收购保证金，并约定于2009年10月21日前正式决定收购事宜。意向书订立后华西集团按约设立了共管账户，并向该账户汇入人民币9000万元(详见附件2：共管协议及付款凭证)，并按约与罗益公司、无锡罗益置业投资有限公司(以下简称罗益置业)签订房地产转让协议文件(详见附件3)。
上述协议签订后，华西集团即行开始依约履行，花费了大量的人力、物力，并委托相关设计机构对前述收购房产重新进行了规划设计。
3、但罗益公司却在房地产转让协议签订后，才向华西集团告知其之前曾
与无锡中德置业有限公司（以下简称中德公司）签订过收购房产的房地产转让协议，并且中德公司已与2009年10月15日向无锡市中级人民法院起诉要求罗益公司将无锡市中山路328号房产转让给中德公司的情况。
罗益公司在告知时向华西集团提供了中德公司同意解除其等间房地产转让协议的承诺(详见附件4)，并称华西集团的已履约行为已符合中德公司前述解约承诺之条件，其将与中德公司妥善处理以便履行与华西集团的上述房地产转让协议。为此，华西集团限令罗益公司于2009年11月20日前解决与中德公司的案件。
但罗益公司并未在限期内解决与中德公司纠纷。
5、华西集团认为，被告罗益公司在签订合同时违背诚实信用原则，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，更在华西集团已经履行应尽义务后仍未妥善处理其与中德公司间的争议，致使华西集团与罗益公司订立的房地产转让协议现暂无法履行。罗益公司的行为已严重侵害了华西集团的合法权益。
在上述房地产转让协议现暂无法履行的情形下，华西集团现已向无锡市崇安区人民法院提起诉讼(详见附件5：诉状)，要求判令罗益公司赔偿损失(包括预期利益损失)人民币1000万元（由于损失仍在统计中故暂定赔偿额为1000万元）。华西集团保留根据情况变更而变更诉讼请求(包括变更要求继续履行上述房地产转让协议)的权利。
6、在上述华西集团已经根据与罗益公司的协议而履行，并依约支付了房地产转让价款的情形下，罗益公司却未依法至贵局办理上述土地使用权的变更手续，罗益公司现持有的国有土地使用权证已不能真实反映现产权实际所有情况。而罗益公司在华西集团催告下仍未对上述国有土地使用权证进行变更，为此，华西集团只能根据《物权法》等有关法律法规规定，申请贵局对上述国有土地使用权进行异议登记。且由于华西集团已在崇安法院起诉罗益公司，故贵局应在华西集团诉罗益公司案的判决生效后再行根据判决书对异议登记进行处理。
7、需要说明的是，如罗益公司与其他单位(包括中德公司)就上述土地使用权签订了任何转让协议(包括有可能是法院出具的调解书)，由于上述“华西集团已在崇安法院起诉罗益公司，故贵局应在华西集团诉罗益公司案的判决生效后再行根据判决书对异议登记进行处理。，故贵局不得根据罗益公司与其”
他单位就上述土地使用权签订的转让协议而办理上述土地使用权的过户手续。
且，即使罗益公司与其他单位凭籍法院出具的调解书、判决书及协助执行通知书至贵局申请过户，基于上述华西集团的起诉，为避免法院法律文书间的矛盾和冲突，也应由审理华西集团诉罗益公司案的法院与前述调解书、判决书及协助执行通知书所涉法院进行商洽、确定有关处理后，贵局方得根据商洽、确定的处理方案进行处理异议登记。
综上，提请贵局在依法进行异议登记后，依法妥善处理，以维护我华西集团的合法权益。
此致
无锡市国土资源管理局
异议人：江苏华西集团公司
论异议登记的适用要件 第3篇
一、异议登记只适用于不动产登记簿记载的事项错误
1. 是否不动产登记簿上的任何事项错误都可以申请异议登记
在德国法上, 异议仅能针对登记簿上权利事项的错误而提出, 对此是不发生疑问的。因为, 《德国民法典》第899条规定的异议登记与第894条规定的更正请求权紧密相联, 能够申请异议登记的人应当是享有更正请求权之人。更正请求权是指, 当不动产登记簿的内容与真实的权利不一致时, 请求相对人表示同意更正登记的请求权。它属于物权请求权的一种, 是排除妨害请求权在不动产登记程序中的具体体现。由于更正请求权属于物权请求权, 具有从属性, 附随于物权, 因此只有物权人才能享有更正请求权。依据《德国民法典》第894条, 更正请求权人就是“其权利未被登记或未被正确登记的人或因登记并不存在的负担设定或限制而受到侵害的人”。申言之, 在德国民法中, 只有那些物权被不正当的登记 (即登记簿上的权利事项错误所涉及) 的人才享有更正请求权, 才能申请异议登记。这些人主要包括:其一, 其权利未被登记或未被正确登记的当前的、真实的权利人;其二, 在处分限制被不正确的记入登记簿的情况下, 更正请求权人是指因该处分限制而受到损害的人;其三, 如果登记簿的更正将改善其法律地位的话, 则同一或后顺位的权利人也享有更正请求权。由于申请异议登记的人是更正请求权人, 因此依据《德国民法典》第899条, 更正请求权人可以通过法院发布的假处分命令或依据登记簿更正所涉及的权利人的同意而进行异议登记。
在我国, 尽管从《物权法》第19条第1款与第2款的表述来看, 似乎只要是登记簿上记载的事项错误, 当事人都可以申请更正登记, 并且在登记簿记载的权利人不同意更正时, 利害关系人也可以申请异议登记。然而, 由于并非登记簿上记载的任何事项都具有公信力, 在它们发生错误时都能够导致他人的善意取得, 因此并非登记簿上记载的任何事项 (可能或确实) 存在错误, 利害关系人都可以申请异议登记。只有针对那些会引起善意取得的登记簿上记载事项 (确实或可能) 的错误, 利害关系人才能申请异议登记。所谓“会引起善意取得的登记簿上记载事项”就是指登记簿记载的关于不动产物权归属和内容的事项, 即权利事项由于登记簿上记载的物权归属或内容的事项出现错误时, 会引起第三人的善意取得, 所以利害关系人才迫切需要通过异议登记获得临时性保护。由于异议登记的效力主要是击破登记簿的公信力, 所以在登记簿错误出现后倘若已经发生了不动产交易并办理了登记, 则利害关系人不能申请异议登记。例如, 甲乙夫妻共有的A房屋被登记为甲单独所有, 后甲将该房屋出售给丙并办理了所有权转移登记。此时, 共有人乙不得针对登记簿上对丙的所有权的记载提起异议登记, 而只能针对无权处分人甲提起侵权之诉。
2. 能否针对异议登记、查封登记或预告登记的错误申请异议登记
在我国的不动产登记簿上, 异议登记、查封登记和预告登记都是记载在登记簿的其他状况部分而非权利状况部分。由于异议登记既非在不动产上设立的权利负担, 也不是对登记权利人处分行为的绝对的或相对的限制, 而只是一项在登记簿中可能是不正确体现的或者根本没有体现的物权的临时性保护。况且, 一旦证实登记簿是正确的, 异议登记就失去效力。因此, 笔者认为, 即便当登记簿上记载的异议登记是错误的, 也不能再针对该异议登记申请异议登记。
至于利害关系人能否针对查封登记和预告登记申请异议登记的问题, 有学者持否定的观点, 理由在于:首先, 查封登记限制了登记权利人的处分, 因此不存在他人善意取得的可能性, 故此没有必要通过异议登记来击破登记簿的公信力。其次, 预告登记并不意味着预告登记权利人享有不动产物权, 因此不存在他人因错误的预告登记而善意取得的问题, 因此对于预告登记也不能申请异议登记。笔者赞同对查封登记不能申请异议登记的观点。不过, 利害关系人针对登记簿上关于预告登记的记载错误能否申请异议登记的问题, 较为复杂。依据《物权法》第20条, 预告登记旨在保障将来实现物权, 即它担保的是以取得不动产物权为内容的债权请求权的实现, 而依据《物权法》第106条, 债权请求权当然是不可能善意取得的。但是, 由于预告登记通过限制登记权利人的处分而担保预告登记权利人将来实现物权, 因此预告登记本身属于起到物权效力的担保权, 所以在一定情形下预告登记也是可以被善意取得的。首先, 如果登记簿上错误记载了所有权人, 而第三人可以自非所有权人处发生对预告登记的善意取得。例如, 甲为A房的所有人, 但登记簿上却错误的将乙登记为所有人, 乙将A房屋以分期付款的方式出卖给丙, 双方共同办理了预告登记。由于丙善意的信赖登记簿上对乙所有权的记载, 因此尽管丙并未与乙办理转移登记, 但是已经办理预告登记, 故而应当认为丙可以善意取得预告登记。不过, 在这种情况下, 由于真正的权利人甲可以通过针对登记簿上关于乙的所有权的错误记载而申请异议登记, 故此无须针对乙丙之间的预告登记申请异议登记。其次, 如果预告登记所保护的请求权仍然有效存在, 但是预告登记却被不法注销了, 此时由于他人可能善意取得没有预告登记负担的不动产物权, 故而也应当允许预告登记权利人通过申请异议登记获得临时性保护。例如, 出卖人甲与买受人乙订立了买卖A房的分期付款买卖合同, 按照约定双方申请了预告登记。后甲通过伪造材料的方式使该预告登记被错误注销了。如果甲再将A房出售给丙时, 因取得人丙会对登记簿上就A房原有的预告登记的注销产生信赖, 所以丙就可以依据《物权法》第106条第1款善意取得A房的所有权。为了切断登记簿上错误注销预告登记而产生的公信力, 应当允许利害关系人即乙针对预告登记的错误注销申请异议登记。
二、异议登记不以权利人不同意更正为前提
《物权法》第19条第2款规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记。”《房屋登记办法》第76条规定:“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误, 而权利人不同意更正的, 利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。”《土地登记办法》第60条第1款规定:“土地登记簿记载的权利人不同意更正的, 利害关系人可以申请异议登记。”一些人据此认为, 异议登记以不能办理更正登记为前提, 即只有当登记簿记载的权利人不同意更正时利害关系人才能申请异议登记。
笔者认为, 《物权法》第19条第2款并非为异议登记设置前提要件, 而只是表明:当不动产登记簿存在权利错误时, 如果登记簿记载的权利人不同意更正, 而利害关系人又不能提供证据证明登记簿上的权利错误乃是因登记簿与登记原因文件不符所致, 从而申请登记机构予以更正登记, 那么在利害关系人与登记权利人之间就产生了物权归属或内容上的争议。该争议需要通过诉讼加以解决 (这就是《物权法》第19条第2款特别提到了“起诉”一词的原因) 。正因如此, 利害关系人才有必要申请异议登记, 毕竟通过诉讼解决登记簿的权利错误需要较长的时间。可是, 当登记簿上存在非权利事项错误时, 由于不涉及物权归属或内容上的争议, 更正申请人可以通过提供证据证明登记簿错误的存在而请求登记机构进行更正登记, 无须得到登记簿记载的权利人的同意。即便登记机关拒绝办理更正登记, 因非权利事项的错误不会导致他人善意取得不动产物权, 更正登记申请人也不能申请异议登记, 而只能针对登记机关提起行政诉讼。此外, 如果认为异议登记以权利人不同意更正为前提, 则登记机构在受理异议登记申请时, 势必要求利害关系人提交权利人不同意更正的证明材料。当权利人既不同意更正也不出具拒绝同意更正的文件时, 利害关系人势必无法申请异议登记, 由此将导致异议登记的立法目的落空, 这显然是不妥当的。
三、只有利害关系人才能申请异议登记
《物权法》第19条第2款明确规定, 只有利害关系人才能申请异议登记。之所以《物权法》第19条第1款规定权利人和利害关系人均可申请更正登记, 同条第2款却只规定利害关系人可以申请异议登记, 理由在于:异议登记只能针对登记簿上出现权利事项错误时提出, 而只有物权未被记载入登记簿、未被正确的记载、被不正当的注销或被错误的于其物权上记载了负担的人, 才会与登记簿上的此种权利错误具有法律上的“利害关系”, 才属于利害关系人。作为更正请求权人, 利害关系人需要申请更正登记。而在登记簿记载的权利人不同意更正时, 利害关系人为了避免他人因登记簿上的权利事项错误而善意取得不动产物权导致其权利消灭, 就需要申请异议登记, 以便在更正登记完成之前暂时切断登记簿的公信力。例如, 甲乙按份共有的房屋被错误登记为甲单独所有, 甲属于登记权利人, 而乙虽然在实体法上是房屋的所有权人之一, 但是并未被正确地记载于不动产登记簿, 故此, 乙属于与登记簿记载的权利事项的错误具有法律上利害关系之人。易言之, 只有那些有可能因为第三人的善意取得而使自己的物权被消灭或被设置负担 (如抵押权) 的人, 才属于《物权法》第19条第2款规定的利害关系人。
至于《物权法》第19条中的“权利人”是指那些物权已被正确的记载入登记簿的人。他们虽然也属于更正登记的申请人, 但不是更正请求权人。作为“权利人”, 他们申请更正的是登记簿上的非权利事项错误。这与“利害关系人”要更正登记簿上的权利事项错误是不同的。既然权利人只是申请更正登记簿上的非权利事项错误, 而这些事项也没有公信力, 《物权法》第19条第2款自然就没有必要也将他们作为异议登记的申请人加以规定。
四、利害关系人应当初步证明登记簿记载的权利事项可能存在错误
由于异议登记完成后会发生一定的法律效力, 如推翻登记簿的推定力以及击破登记簿的公信力, 如果任由当事人随意申请异议登记, 显然会对登记权利人不正当地造成损害, 因此当事人在申请异议登记时应当初步证明登记簿记载的权利事项存在错误。在我国, 由于《房屋登记办法》、《土地登记办法》还赋予了异议登记以限制处分的效力, 在这种情况下就更需要异议登记申请人初步证明登记簿记载的事项可能存在错误。故此, 《房屋登记办法》第76条规定:“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误, 而权利人不同意更正的, 利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记”。
但是, 《房屋登记办法》第76条中的“房屋登记簿记载错误的证明文件”不同于《房屋登记办法》第74条第1款中的“证明房屋登记簿记载错误的材料”。前者是指, 能够初步证明登记簿记载可能错误的文件, 如夫妻共有财产只是登记了一方的名字, 另一方申请异议登记时可以提供结婚证书和购房合同等来初步证明登记簿记载错误。而后者必须是确凿无疑地证明登记簿记载错误的材料, 如确定房屋权利归属、内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等。这是因为, 异议登记中只需要利害关系人初步证明登记簿记载的权利事项可能有错误即可, 因为如果当事人已经可以确凿无疑地证明登记簿记载的权利事项就是错误的, 其完全可以依据《物权法》第19条第1款申请更正登记, 无须再申请异议登记。毕竟异议登记只是由于更正程序漫长而由法律设立的一种临时性保护措施。已经能够更正登记了, 这种临时性的保护就完全没有必要了。正因如此, 《上海市房地产登记条例》第65条才规定:“房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人等事项有错误, 房地产登记簿记载的房地产权利人不同意更正, 且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的, 可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记”。
参考文献
[1].胡康生.中华人民共和国物权法释义.法律出版社.2007
[2].鲍尔·施帝尔纳著张双根译.德国物权法 (上册) .法律出版社.2004
[3].尹飞李倩.异议登记申请四论——《房屋登记办法》研讨之八.中国房地产.2008.11
与异议登记有关的三个问题 第4篇
1.能否反复申请异议登记?
2.已经被法院查封的房屋, 还能否办理异议登记?
3.某房屋属甲、乙两人共有, 丙对此提出了异议登记并向人民法院提起诉讼。经法院审理后, 终审判决产权归甲、乙、丙3人共有。但是, 甲、乙两人拒不办理, 也不愿交出房屋所有权证, 在此种情况下, 丙持法院的判决书单方提出转移登记申请, 房管局能否受理?而后, 法院又向房管局送达了协助执行通知书, 要求协助办理该房屋权属的转移登记。协助执行通知书明确由丙单方申请办理转移登记并单方领取其个人产权证, 房管局是否可以协助执行?
金绍达:1.《物权法》 (草案) 曾规定禁止就同一事项重复申请异议登记, 但《物权法》公布时, 删除了这一条款。对当事人来说, 这就是“法无禁止”。因此, 可以就同一事项再次提出异议登记的申请。但从另一方面来看, 异议登记只能阻断登记簿记载的权利人对房屋进行法律上的处分, 而并不是解决问题的终极手段, 而且错误的异议登记还要承担相应的责任。登记机构在受理时, 向申请人解释清楚这一道理后, 当事人仍坚持要提出异议登记的, 登记机构应当受理。
2.《房屋登记办法》第22条规定了“房屋被依法查封期间, 权利人申请登记的”, “登记机构应当不予登记”。但这一规定所限制的只是登记簿记载的权利人所提出的申请, 并不包括其他人的登记申请。
房屋被法院查封以后, 虽然登记簿记载的权利人已经无法交易, 但法院有时可能会提前解除查封, 或是查封的期限届满。如果不允许当事人提出异议登记, 此时登记簿记载的权利人就可以进行交易。如果允许当事人提出异议登记, 且法院解除查封或是查封期限届满之时还在异议登记的有效期限内, 异议登记申请人的权利就能得到保障。因此, 不管当事人申请的异议登记是否有实际意义, 登记机构都可以受理 (但异议登记不能对抗法院的查封及处分行为) 。
3.共有房屋要共同申请, 在《房屋登记办法》第12条所规定的可以由当事人单方申请的几种情形中, 包含了因人民法院生效法律文书取得房屋权利。但这一条款只是解决可以单方提出登记申请的问题, 并不是指某一申请人可以替代其他权利人提出登记申请。当事人在申请时也仍然要提供相应的登记文件 (如原房屋所有权证) 。因此, 在法院出具协助执行通知书之前, 丙还不能单方提出转移登记申请。
异议登记的相关规定亟待完善 第5篇
李某、陈某于1995年8月结婚,对婚后财产无特别约定,同年10月购买了一套商品房,登记为李某的名字。2009年1月,李某与第三人吴某签订了一份房屋买卖合同,并到房屋登记机构办理了房屋预告登记,但并未将房屋转移过户到吴某名下。2010年,李某、陈某闹离婚,陈某发现李某擅自卖房。此种情况下吴某、陈某该如何维权?
案件分析
吴某若是不知情的善意第三人,即其不知道李某背着陈某擅自卖房,不是与李某串通、恶意交易,且房产交易价格是合理的市场价,最重要的是他已经与李某办理了房屋过户登记,而不是预告登记,那么按照《物权法》第106条规定,吴某可作为善意第三人取得该房屋的产权。
但是,本案中吴某与李某并未办理过户登记,而是办理了预告登记,那么吴某能否取得房屋产权关键要看预告登记的法律效力了。《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”故预告登记是将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,以保障将来本登记的实现。借助预告登记,使得被登记的债权请求权突破了债权的平等性,获得了优先实现力,即债权经预告登记的债权人优先取得不动产的所有权,但这种权利并不是物权,不能享有法律对物权的保护,比如法院仍然可以查封办理了预告登记的房屋。所以,本案中吴某并未取得房屋所有权,这意味着如果法院确认其与李某之间的房屋买卖合同无效,则吴某只能向李某主张债权。
依据《婚姻法》的规定,婚姻关系存续期间取得的财产属于夫妻共有财产。陈某是房屋的共有人,房屋登记簿记载的权利人状况与真实情况不符,陈某可以申请更正登记。但是依据《房屋登记办法》的相关规定,因为更正事项涉及房屋权利归属及内容,所以办理更正登记需要李某的配合。通常情况下,李某是不会同意更正的,所以陈某此时只能选择异议登记。进行异议登记后,陈某还得及时去法院起诉,主张自己的权利。因为《物权法》第19条规定,“登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效”。
本案中李某擅自处分夫妻共有的房产,通常情况下法院会作出确认李某、吴某之间房屋买卖合同无效的判决。依据《房屋登记办法》第80条规定:“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的,房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书,办理相应的登记。”陈某可持法院生效的法律文书到房屋登记机构办理相应登记。
本案看似用《物权法》、《房屋登记办法》的相关规定解决了难题,但是不难发现现有规定中存在漏洞。《物权法》第19条和《房屋登记办法》第76条对异议登记予以了规定,但异议登记程序的启动在实际工作中却遇到了法律上的障碍。
首先,申请异议登记的主体是利害关系人,这一概念的定义在2012年6月1日实施的《房地产登记技术规程》中出现,定义内容为:“能够提供证据证明房地产登记结果影响或可能影响其合法权益的人。”显然,利害关系人不是权利人。本案中陈某究竟是权利人还是利害关系人?陈某是房屋的共有权人,当然就是权利人。不能因为陈某的名字未出现在登记簿就认为其不是权利人,陈某事实上是“隐性”的权利人,不能因为“隐性”就认为其是利害关系人。所以现有对启动异议登记程序主体的规定不完善,权利人也应当享有提起异议登记的权利,否则在权利人的利益受侵害时无法获得及时有效的救助。
《房屋登记办法》第78条提到“第三人申请异议登记”,“第三人”的概念过于模糊,它的定义、范围均无相关规定予以明确。“第三人”仅指利害关系人,还是包括利害关系人和权利人,还是指任意第三方?这种模糊的概念无疑给登记机构在实际工作中制造了很大的困难,一旦登记机构和当事人产生不同的理解,就会形成两者间的矛盾,极易引发行政诉讼。笔者认为依据法条上下文的相关规定,“第三人”不应当作扩大解释,不能指任意第三方,而是只包括权利人和利害关系人。