房地产租赁业务

房地产租赁业务（精选12篇）

房地产租赁业务 第1篇

一、集团内部房地产经营租赁业务的合并抵销分录

根据《企业会计准则第21号———租赁》的规定, 承租人在经营租赁下发生的租金应当在租赁期内各个期间按直线法确认为费用, 记入“管理费用”科目;出租人在经营租赁下收取的租金应当在租赁期内各个期间按直线法确认为收入, 记入“其他业务收入———经营租赁”科目。然而, 从整个企业集团角度来看, 集团内部企业之间的租赁业务实际上相当于一个企业内部物资调拨活动, 既不会增加债权、债务, 也不会增加收入、费用。因此, 在编制合并财务报表时, 必须将内部应收租金和应付租金、租赁收入和租赁费用抵销。

其抵销处理为: (1) 抵销承租人确认的其他应付款本期余额和出租人确认的其他应收款本期余额, 借:其他应付款———租赁;贷:其他应收款———租赁。 (2) 抵销承租人当期确认的管理费用和出租人当期确认的其他业务收入, 借:营业收入;贷:管理费用。 (3) 对于以前各期确认的管理费用和其他业务收入, 由于其对本期合并财务报表年初未分配利润的累计影响金额为零, 所以可以不进行抵销处理。

例1:A公司和B公司同属于一个企业集团。20×7年1月1日, A公司向B公司租入办公楼一栋, 租期为5年。大楼价值为100万元, 预计使用年限为20年。租赁合同规定, 租赁开始日 (20×7年1月1日) 后, 每年年末支付租金10万元, 租赁期满后B公司收回办公楼。

对于此项业务, 在20×7年12月31日, A公司个别财务报表当期确认的管理费用为10万元, B公司个别财务报表当期确认的其他业务收入为10万元, 应予以抵销。抵销分录为:借:营业收入10万元;贷:管理费用10万元。

20×8年12月31日、20×9年12月31日的抵销分录同2007年的。

二、将出租人确认的投资性房地产调整为固定资产项目

根据《企业会计准则第3号———投资性房地产》的规定, 所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值, 或两者兼有而持有的房地产, 包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物, 企业自用的或作为存货的房地产不属于投资性房地产。对于集团内的出租人而言, 用于出租的房地产满足投资性房地产的定义, 应该确认为投资性房地产。然而, 从整个集团角度来看, 用于内部租赁业务的房地产实际上仍是企业自用的房地产。因此, 不论集团以何种计量模式来核算投资性房地产, 在编制合并财务报表时, 均应将内部经营租赁用的房地产调整为自用固定资产。由于出租人既可以采用成本计量模式也可以采用公允价值计量模式来核算投资性房地产, 故调整方法也应根据情况而定。

1. 出租人采用成本计量模式。

对于该情况, 只需要将投资性房地产有关项目调整为固定资产相关项目即可。如将投资性房地产调整为固定资产———自用, 将累计折旧———投资性房地产调整为累计折旧———自用等。这里不再赘述。

2. 出租人采用公允价值计量模式。

集团在编制合并财务报表时, 将采用公允价值计量模式的投资性房地产调整为采用成本计量模式的固定资产, 是否符合会计准则的要求?《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定:企业对投资性房地产的计量模式一经确定, 不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的, 应当作为会计政策变更。但已采用公允价值模式计量的投资性房地产, 不得从公允价值模式转为成本模式。因此, 也许有些会计人员会感到疑惑:会计准则既然有如此明确的规定, 那么这样的调整是否符合会计准则的规定?追溯会计准则的立法本意, 是防止有的企业滥用会计政策选择权, 通过计量模式的转换来粉饰报表。而该情况是按照实质重于形式的原则, 对于集团自用的固定资产按照成本计量模式调整, 这是符合《企业会计准则———基本准则》和《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定的。

《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定:企业有确凿证据表明房地产用途发生改变, 应当将投资性房地产转换为其他资产……采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时, 应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值, 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。编制合并财务报表时的调整处理是否应遵循该项规定?认真研读会计准则, 该项规定的前提是房地产用途发生改变, 而对企业集团而言, 该类房地产的用途其实一直没有改变, 只是观察事物的角度 (从子公司角度和从集团角度) 不同而已。因此, 对于集团内部房地产经营租赁业务而言, 在进行合并抵销处理时, 不能以该项房地产调整当日的公允价值作为自用房地产的账面价值, 也不能将公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

具体而言, 出租人采用公允价值计量模式的, 应采取以下步骤进行调整:

(1) 固定资产原值的确定。出租人采取公允价值模式计量的, 编制合并财务报表时应以该项投资性房地产的期初余额作为其固定资产原值。同时, 以“投资性房地产———公允价值变动”科目的期初余额调整留存收益。固定资产原值一经确定, 后续计量时不再重复计算。

(2) 固定资产折旧的处理。按照集团统一的折旧政策和该项房地产的有关情况确定, 计算出该项资产的期初累计折旧, 调整留存收益。同时, 计算出该项资产的本期折旧金额, 调整管理费用等相关项目。

(3) 本年公允价值变动的处理。按本年公允价值变动的金额调整本年利润。

(4) 减值迹象的确认。如果“投资性房地产———公允价值变动”科目的期初余额为负数或者本年发生明显跌价, 则需要进一步判断, 看是否存在减值的迹象。如果需要计提固定资产减值准备, 则应根据会计准则规定执行, 此处不再赘述。

例2:假设上例中A公司对该项房产采用公允价值计量模式, “投资性房地产”科目期初余额为100万元, “投资性房地产———公允价值变动”科目期初余额为20万元、期末余额为35万元。期初该项房产已经使用4年, 集团对类似固定资产预计的使用年限为10年, 不预计残值。

(1) 将投资性房地产调整为固定资产, 借:固定资产———自用房地产100万元;贷:投资性房地产100万元。

(2) 调整公允价值变动对期初留存收益的影响, 借:未分配利润———年初20万元;贷:投资性房地产———公允价值变动20万元。

(3) 补提该项房产以前年度的折旧, 借:未分配利润———年初40万元;贷:固定资产———累计折旧40万元。

(4) 计提该项房产本期的折旧, 借:管理费用10万元;贷:固定资产———累计折旧10万元。

(5) 调整本年公允价值变动对损益的影响, 借:公允价值变动收益15万元;贷:投资性房地产———公允价值变动15万元。

房地产租赁协议 第2篇

出租方(以下简称甲方)：身份证号：

地址：

承租方(以下简称乙方)：身份证号：

甲方愿意将位于（以下简称物业）出租，乙方自愿承租，甲、乙双方本着诚实守信为原则，经友好协商达成如下协议（以下简称本协议）：

1、该物业仅作______用途出租。

2、租期自______年______ 月______日起至______ 年______月______日止。

3、甲、乙双方签署本协议______日内，甲乙英结清改物业所产生的水费、电费、管理费、煤气费、排污费、有线电视费等相关杂费；乙方承租该物业之日起，该物业所产生的相关杂费由乙方缴纳。

4、每月租金为人民币______万______仟______佰______拾______元整，甲、乙双方签订本协议时乙方须向甲方交纳人民币____________元（小写￥_________）作为承租该物业租赁保证金，协议期满，乙方结清该物业相关费用______日内，甲方应无息全额退回乙方；乙方须于每月______号前缴付当月租金给甲方；如乙方拖欠租金达______日或欠缴相关杂费达____________元（小写￥__________），甲方有权单方终止本协议，所交租赁保证金作为违约金不予退还，同时乙方需无条件_______日内搬出该物业。

备注：

1、甲方原有的空调三台和遥控一个、抽油烟机一台、煤气灶一台、热水器一个、机顶盒一个和遥控器一个、床一张（1.2m*2.0m）、外大门钥匙一把及内大门钥匙四把。

2、本协议一式两份。

星河湾:做好房地产与白酒业务 第3篇

星河湾集团董事副总裁

梁上燕女士是中国跨界资源整合专家，获得暨南大学EMBA（高级工商管理硕士）学位，现在暨南大学管理学院-图卢兹商学院DBA（工商管理博士）学位在读。她所主导的营销，并不仅仅关乎数字，而是有一个始终如一的目标：项目的发展也要与区域文化发展相结合、融合区域文化优秀特质、促进区域文化相互交流。

星河湾更希望淡化营销的商业意味，做“平台”的营销。

一直以来，星河湾都立足于向高端人群提供产品和服务，而对艺术品质的追求也是星河湾不懈努力的方向。

近几年，随着品牌的成熟，星河湾在做好产品的同时，也在为城市建设做贡献：在上海，我们努力塑造“新外滩”国际会客厅的形象；在太原，我们致力于“大美山西”的推广，让山西人以山西丰富的历史文化为荣；在鄂尔多斯——这座被称为“未来西部发展新引擎”的城市，她努力打造草原上的品质宫殿，联合众多媒体举办财经论坛，讨论鄂尔多斯未来发展的方向，举办模特大赛、敞篷车游鄂尔多斯等活动。

2011年，星河湾集团基本达到了预期的战略目标。当前资金状况运作良好，负债率也控制在一个很安全的范围之内。尤其在房地产开发类型上，星河湾实现了自建项目、品牌合作项目以及慈善捐助扶贫项目等性质不同的多个项目同期推进开展。

未来，星河湾将继续以京广沪这个金三角为基础，逐步将品牌影响力在长三角、环渤海、珠三角、中西部、西北部、西南部地区推广开来。目前，星河湾已将高端住宅和五星级酒店、教育资源配套及相关服务渗透到各地项目中。

有人评价：现在中国地产行业的营销，普遍为了卖房子而营销。其实，真正的营销境界应该是房企凭借自己的企业魅力让买方市场自发主动起来。星河湾更希望淡化营销的商业意味，做“平台”的营销，这是星河湾作为一个圈层大平台让业主及朋友们有归属感的原因。星河湾的初衷就是希望用真心换真心，让更多人因为“星河湾”三个字而非简单的房子而成为邻居、朋友和伙伴。

星河湾采取的营销策略整体属于因地制宜的组合拳打法。2012年，星河湾会根据业务发展的需要调整预算支出，新媒体投入也会参考新业务的增加和集团运营各方面的需要进行衡量。2011年，星河湾将投资酒业的消息一经推出，便引来社会各界极大关注。较熟悉的地产业务而言，星河湾白酒还处于战略制定与前期筹备阶段，而这二者都将是星河湾今年的工作重点。当然，不同的市场需求相对应的推广策略也有所差异。星河湾一直坚持“好房子自己会说话”，相信以“舍得、用心、创新”为品质的好酒也会说话。

Q：2011年的营销感悟是什么？

A：面对暴风雨，你必须拥有随机应变的智慧，而不是墨守成规。

Q：对业界哪个营销案例留下深刻印象？原因何在？有哪些方面值得借鉴？

创建房地产“大中介”业务平台 第4篇

2014年以来,由于原有几家房地产经纪代理的互联网平台和经纪代理公司“结怨”,导致一些大型的房地产经纪代理公司更多地依靠自建互联网信息平台,另一些中小型公司则一直在希望联合建设这样的信息平台。房地产估价行业的平台建设起步还稍早一些,已经全面整合了房地产估价的全过程管理,能够很好地辅助房地产机构和估价师做好从接受估价委托到现场查勘、估价作业、报告审核,直到估价业务完成的每一项工作。而最新的进展则是有的房地产估价互联网平台开始从估价业务辅助工具拓展为估价业务交易平台,能够联结房地产估价业务的供求双方,帮助需求方便利地找到估价服务的供应方,进而再协助供求双方完成房地产估价服务的交易全过程。然而,迄今为止,笔者还未见到有功能更强大的互联网平台,能够将整个房地产“大中介”业务整合在一起。

暂且不考虑“大中介”业务中的咨询业务,只讨论估价和经纪,这两项业务的联系已经是非常紧密了,特别是如果把服务于银行和二手房买家的按揭服务考虑进去的话(这一块业务有些是传统的房地产经纪机构在做,有些是专门的按揭服务机构或者是置业担保机构在做),相互之间的关系就更加紧密。例如:房地产估价业务往往是抵押贷款业务的衍生需求,而二手房经纪业务往往首先也是从提供二手房价格评估业务切入的(买卖双方首先需要对买卖标的物的价格有基本的了解),这些业务流程原本就是服务价值链的上下游关系。如果能够将这些业务整合在一个平台上,那么既可以重塑房地产“大中介”的业务价值链,又可以通过业务流程的整合减少很多无效劳动,提高行业的生产效率。而目前房地产估价平台正在做的一项重要工作:收集市场价格信息。设想一下:当这些海量的真实交易信息不断累积和完善,将能够给房地产估价行业提供多大的支持?

房地产租赁合同 第5篇

甲方（出租人）_________

乙方（承租人）_________

甲乙双方经充分协商，同意就下列房地产租赁事项，订立本合同，共同遵守。

一、甲方自愿将坐落在_________区_________路（街）_________的房屋（房屋建筑面积_________平方米；土地使用面积_________平方米）出租给乙方使用。该房地产的基本情况已载于本合同附件一。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。

二、甲乙双方议定的上述房地产月租金为人民币（大写）_________、￥_________元。租赁期限自_________年_________月_________日止。租金按月（季）结算，由乙方在每月（季）的前_________日内交付给甲方。付款方式：_________、

三、上述房屋承租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。

四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋仅作为_________用房使用。

五、房地产租赁期内，甲方保证并承担下列责任。

1、上述房地产符合出租房屋使用要求。

2、负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常劫房屋维修费用。因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿。

3、如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前_________个月通知乙方。

六、房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：

1、如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。

2、如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方同意。

3、因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。

4、乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。

5、乙方将在租赁期届满时把房地产交还给甲方。如需继续承担上述房地产，应提前_________个月与甲方协商，双方另签订合同。

七、违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一_________向乙方加收违约金。

八、如因不可抗力的原因而使承租房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。

九、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向_________仲裁委员会申请仲裁。或向有管辖权的人民法院起诉。

十、上述房地产在租赁期内所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。

十一、本合同未尽事项，甲乙双方可另行议定。其补充议定书经双方签章后与本合同具有同等效力。

十二、本合同经双方签章并经房地产租赁管理机关审查批准后生效。

十三、本合同一式_________份，甲乙双方各执_________份。合同副本_________份，送_________房地产交易管理所（处）

十四、双方约定的其他事项：_________、

甲方（盖章）_________ 乙方（盖章）_________

法定代表人（签字）_________ 法定代表人（签字）_________

地址：_________ 地址：_________

联系电话：_________ 联系电话：_________

邮政编码：_________ 邮政编码：_________

房地产租赁合同范本2

出租方(以下简称甲方)______

承租方(以下简称乙方)______

甲乙双方同意按照下列条款签订本中小企业融资租赁合同。

第一条 合同说明

甲方根据乙方的需要和委托，按照乙方提供的租赁财产的名称、品质、规格、数量和金额等要求，购进第二条规定的租赁物件出租给乙方，并由乙方承租。

第二条 租赁财产的名称、品质、规格、数量和金额

1.财产名称;

2.国别;

3.规格型号;

4.质量标准;

5.数量;

6.总金额。

第三条 租赁财产的交货、验收、交货地点和使用地点。

1.租赁财产由供货方直接运交承租人的指定的交货地点，向承租人交货。

2.租赁财产运达安装或使用地点后，乙方应在____天内检查租赁物件，并将盖章后的租赁物件的验收收据交给甲方。

3.如果在____天内乙方未按前项规定向甲方交付验收收据的，视为租赁物件已在完整、良好状态下由乙方验收完毕，并视同乙方已经将租赁物件的验收收据交付给甲方。

4.如果乙方在验收时发现租赁物件的品质、规格、数量等有不符、不良或瑕疵等情况属于卖方的责任时，乙方应在接货后____天内从商检部门取得商检证明并立即将上述情况书面通知甲方，甲方将根据与供货方签订的购货合同规定的有关条款协助乙方对外进行交涉，办理索赔等事宜。

第四条 租赁期限

第五条 租金金额，支付日期和方式

第六条 租金的担保

1.本合同一经签订，乙方即向甲方支付双方商定的保证金____元，作为履行本合同的保证。

租赁保证金不计利息，在租赁期满时抵作最后一期租金的全部或一部分。

乙方违反本合同任何条款时，甲方将从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项。

2.乙方委托____为本合同乙方的经济担保人。

不论发生何种情况，乙方未按照本合同的要求支付租金时，由乙方经济担保人按《担保法》规定负连带赔偿责任。

第七条 合同期满时租赁财产的处理

(即确定是退租、续租，还是留购)

第八条 当事人的权利义务

第九条 违约责任

第十条 争议的解决方式

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成时，任何一方均可向____仲裁委员会申请仲裁。

第十一条 双方商定的其它条款

第十二条 出租方与供货方订立的购货合同是本合同的附件。本合同未尽事宜，由双方协商解决。

第十三条 经双方确认的往来信函、传真、电子邮件等，将作为本合同的组成部分、具有合同的效力。

本合同自____年__月__日起生效。

本合同正本一式2份，自甲乙双方签章后生效，双方各执正本1份为凭。

出租方(盖章) 承租方(盖章)

地址：________ 地址：______

法定代表人：_____ 法定代表人：_____

委托代理人：_____(签字) 委托代理人：_____(签字)经办人

开户银行：_______ 开户银行：_______

帐号：_________ 帐号：_________

电话：_________ 电话：_________

电挂：_________ 电挂：_________

邮政编码：_______ 邮政编码：_______

担保人：(盖章) 担保人：(盖章)

____年__月__日 ____年__月__日

附：

租赁物件收据

根据____年__月__日你公司与本____订立租赁合同，下列租赁物

件于本日确实承租无误。在合同履行期，愿遵守上述租赁合同所规定的各项条款。

承租单位：(盖章)

授权代表：(签字)

房地产融资租赁合同范本二

xxx公司(以下简称甲方)自____年__月__日起，将______外交人员公寓__楼___单元___号公寓___套租给___国驻华大使馆(以下简称乙方)作住宅之用。如房屋结构、装置或设备有缺陷由甲方负责修理并承担费用。

双方兹订立租赁合同如下：

第一条

自本合同生效之日起，乙方须按季度预付租金(外汇支票)____美元(或其他外币，或外汇兑换券___元)。乙方接到甲方的收租通知单后，应在三十天内一次付清。逾期须按日支付千分之____的滞纳金，以补偿甲方所受的损失。

甲方根据北京地区物价和房屋修缮费用提高的幅度，可以对乙方承租的公寓租金进行调整，但应提前三个月通知乙方。

第二条

甲方负责向乙方承租的房屋提供水、电、煤气和热力。乙方须按仪表数据缴付电费和煤气费。由于甲方对乙方承租的`房屋设备维修不及时，引起水、电和热力的供应中断，甲方将酌情减收相应的费用。

第三条

甲方对出租房屋进行定期检查，并负责下列自然损耗的免费维修：

1.屋顶漏雨，地板糟朽;

2.门窗五金配件、门窗纱的修理和更新;

3.管道堵塞、漏水，阀门、水咀和水箱零件失灵，上下水管道、暖气片及零件、卫生设备的修理和更换;

4.灯口、插座、电门和电线的修理和更换;

5.公用楼道的粉刷，首层每二年一次，二层以上每三年一次;

6.电梯故障的及时排除和对乘员的人身安全保险。

乙方应将承租的公寓和设备损坏的情况及时通知甲方，甲方在接到通知后应尽快修理，甲方未能及时修理的，乙方可以自行修理，修理费用由甲方承担。

第四条

甲方对出租的公寓进行检查、维修前，应征得乙方同意，乙方应给予必要的方便和协助。如遇住房发生水灾、大量跑水、煤气漏气，在甲方无法及时通知乙方的危急情况下，甲方可进入乙方住宅处置。

甲方要定期检查和保养楼内的消防器材。

第五条

由于甲方对乙方承租的住房检查不周、维修不及时而造成房屋结构损坏，发生安全事故，使乙方遭受损失时，由甲方负责赔偿。如房屋大修，不能继续使用，必须腾出时，甲方应给乙方提供条件大体相当的住房，乙方应按期从承租的公寓中迁出。如果乙方借故拖延不迁出，造成一切损失，由乙方负责。乙方如发现承租的房屋危及自身安全或健康，可以随时解除合同。

第六条

乙方对承租的公寓和设备有爱护保管的责任。由于使用不当造成的损失或损坏要负责修复或赔偿。乙方应遵守《住户须知》(另发)中的规定。乙方对公寓住房结构或装置设备的自然损耗不负赔偿责任。

第七条

乙方在征得甲方同意后，对承租的公寓可进行下列各项自费工程：

1.在不损坏房屋结构的条件下，改变室内装修原样;

2.增添固定装置和设备。

乙方在改变室内装修原样、拆除或更换原有的炉具、灯具、卫生设备等应事先通知甲方并负担相应的损失费。在租赁关系结束时，乙方增添或更换的设备可以拆除。乙方可以自费油漆粉刷房间。

第八条

乙方在征得甲方同意后，可以对承租的公寓增加电容量。但施工费用由乙方负担。乙方不得使用超负荷的电气设备和擅自改动供电设备。否则，由此造成的损失，由乙方负全部责任。

乙方应自行设置必要的消防器材。

第九条

遇有不可抗拒的自然灾害，致使乙方承租的公寓遭到破坏，甲方应视房屋破坏的程度，免收部分或全部租金，直至该公寓修复时为止。

第十条

乙方承租的房屋不得私自转让或转租。退房时须提前半个月通知甲方，经甲方检验住房及其设备，确认完好(除自然损耗外)后，双方办理终止租赁手续。租金按终止日结算。

乙方主动申请调换公寓时，须缴付原租公寓的油漆粉刷费。

第十一条

本合同自双方签字、盖章之日起生效。有效期自____年__月__日起至____年__月__日止。期满前三十天，如任何一方不提出异议，合同将自动延长一年。

本合同于____年__月__日在北京签订，一式两份，每份都用中文和___文写成，两种文本同等作准。

甲方代表：______ 乙方代表：______

(本人签名) (本人签名)

日期 日期

房地产租赁合同范本3

甲方（出租方）：＿＿＿＿＿

立契约人

乙方（承租方）：＿＿＿＿＿

甲乙双方经充分协商，同意就下列房地产租赁事项，订立本契约，共同遵守。

第一条 甲方自愿将坐落在＿＿＿＿＿区＿＿＿＿＿路（街）＿＿＿＿＿房屋（房屋建筑面积＿＿＿＿＿平方米；土地使用面积＿＿＿＿＿平方米）出租给乙方使用。该房地产的基本情况已载于本契约附件一（略）。乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。

第二条 甲乙双方议定的上述房地产月租金为人民币（大写）＿＿＿＿＿。租赁期限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。租金按月（季）结算，由乙方在每月（季）的前＿＿＿＿＿日内交付给甲方。

付款方式：＿＿＿＿＿。

第三条 上述房屋承租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。

第四条 甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋仅为＿＿＿＿＿用房使用。

第五条 房地产租赁期间，甲方保证并承担下列责任：

1、上述房地产符合出租房屋使用要求。

2、负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用。因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失，甲方负责赔偿。

3、如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前＿＿＿＿＿个月通知乙方。

第六条 房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：

1、如需对房屋进行装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。

2、如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方同意。

3、因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。

4、乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。

5、乙方将在租赁期届满时把房地产交还给甲方，如需继续承租上述房地产，应提前＿＿＿＿＿个月与甲方协商，双方另签订契约。

第七条 违约责任：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，一方主张解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。解除合同所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的＿＿＿＿＿向乙方加收违约金。

第八条 如因不可抗力的原因而使承租房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。

第九条 本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时任何一方均可向＿＿＿＿＿仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。

第十条 上述房地产在租赁期内所需要缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。

第十一条 本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。

第十二条 本契约经双方签章并经房地产租赁管理机关审查批准后生效。

第十三条 本契约一式＿＿＿＿＿份，甲乙双方各执＿＿＿＿＿份。契约副本＿＿＿＿＿份，送＿＿＿＿＿房地产交易管理所（处）。

第十四条 双方约定的其他事项。

甲方（签章）：＿＿＿＿＿ 乙方（签章）：＿＿＿＿＿

法定代表人：＿＿＿＿＿ 法定代表人：＿＿＿＿＿

地址：＿＿＿＿＿ 地址：＿＿＿＿＿

联系电话：＿＿＿＿＿ 联系电话：＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿

委托代理人：＿＿＿＿＿ 委托代理人：＿＿＿＿＿

＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日

房地产租赁合同范本4

出租方（以下简称甲方）_______________________

承租方（以下简称乙方）_______________________

中介方：___________________________________

甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：

房屋基本情况：甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于_________市______

房屋用途：该房屋用途为租赁住房。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。

租赁期限：租赁期限自______年___月___日至______年___月___日止。

租金：该房屋月租金为（人民币）___千___百___拾___元整。

租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。

付款方式：乙方按（季）支付租金给甲方。

交付房屋期限：甲方应于本合同生效之日起日内，将该房屋交付给乙方。

甲方对房屋产权的承诺：甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交付房屋前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。

维修养护责任：租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔六个月检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工。正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修费用由乙承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并责任赔偿损失。

租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。

关于房屋租赁期间的有关费用

在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：

1、水、电费；

2、煤气费；

3、供暖费；

4、物业管理费；

房屋押金：甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（相当于一个月房租的金额）作为押金。

租赁期满

1、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁；

2、租赁期满后，如甲方未明确表示不续租的，则视为同意乙方继续承租；

3、租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前一个月告知甲方，甲方应退还乙方已支付的租房款及押金。

违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按须向对方交纳三个月租金作为违约金。

不可抗力：因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。第十四条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。

本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

其他约定

（一）出租方为已提供物品如下：

（1）床铺一个、（2）柜子一个、（3）空调一个、（4）热水器一个、（5）桌子一个、（6）电脑桌一个。

（二）当前的水、电等表状况：

（1）水表现为：___度；（2）电表现为：___度；（3）煤气表现为：___度。

第十七条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方可向人民法院起诉。

第十八条本合同自甲、乙双方签字之日起生效，一式三份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力，中介执一份备案。

甲方（签章）_________________________乙方（签章）____________________

___年___月___日 ___年___月___日_____

房地产租赁合同范本5

合同登记（备案）号：

深圳市房屋租赁管理办公室制

房地产租赁合同登记（备案）须知

一、办理房地产租赁合同登记（备案）需提交的资料；

（一）、房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件（提供原件并留复印件）；

（二）、出租人、承租人身份证明或者法律资格证明，包括：

1、单位

机构设立文件或营业执照（提供原件并留复印件）。

法定代表人证明书原件。

法定代表人身份证（提供原件并留复印件）及授权委托书原件（境外当事人的委托书应按规定经过公证或者认证）。

2、个人

出租人身份证明或者法律资格证明（提供原件并留复印件）。

如出租房地产用途为住宅的、承租人为育龄妇女（20至49岁），则还须提供经现居住地镇（街道）计生部门查验合格的流动人口婚育证明。

（三）、房地产委托他人代管的须提供授权委托书、代管人身份证明；共有房地产出租的，须提供所有共有人同意出租证明和授权委托书。

（四）、房地产租赁合同。

二、关于房地产租赁合同备案的说明：

根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第六条、第七条第二款的规定，出租房屋不能按照条例规定登记的，当事人应持出租房屋的有关资料及当事人身份证明，到区主管机关办理备案。

房地产租赁合同

出租方（甲方）：

地 址：

邮 编：

委托代理人：

地 址：

邮 编：

承租方（乙方）：

地 址：

邮 编：

营业执照或身份证号码：

委托代理人：

地 址：

邮 编：

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房屋租赁条例》及其实施细则的规定，经甲、乙双方协商一致，订立合同。

第一条 甲方将位于深圳市区路

房地产（以下简称租赁房地产）出租给乙方使用。租赁房地产建筑面积共计 平方米，建筑物总层数 。

租赁房地产权利人： ；房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件名称、号码：

；

第二条 租赁房地产的单位租金按房地产面积每平方米每月人民币 元（大写： 元）计算，月租金总额为人民币 元（大写： 元）。

第三条 乙方应于年月日前交付首期租金，金额为人民币元（大写：元）。

第四条 乙方应于：

每月 日前；

每季度第 个月 日前；

每半年第 个月 日前；

每年第 个月 日前；

向甲方交付租金；甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票。

（上述四种方式双方应共同选择一项，并在所选项内打“√”）

第五条 乙方租用租赁房地产的期限自年月日起至年月日止。

前款约定之期限不得超过批准的土地使用年限，超出部分无效。由此造成的损失，双方有约定的，从其约定；没有约定的，由甲方承担。

第六条 租赁房地产用途：

乙方将租赁房地产用于其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定，向房地产主管部门申请改变房地产使用用途，经批准后方可按批准用途改变。

第七条 甲方应于年月日前将租赁房地产交付乙方使用，并办理有关移交手续。

甲方迟于前款时间交付租赁房地产，乙方可要求将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认并报合同登记机关备案。

第八条 交付租赁房地产时，双方应就租赁房地产及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认，并在附页中补充列明。

房地产租赁合同范本6

出租方：_______________(简称甲方)

地址：__________________

电话：__________________

承租方：_______________(简称乙方)

地址：__________________

电话：__________________

为了发展特区的经济建设，提高单位或个人房屋的使用率，现根据国家和省、市的有关法规，经甲乙双方充分协商，一致同意签订租赁合同，合同条款如下：

一、甲方将座落在深圳市_____区_____路(村)___街(坊)___号的房屋，建筑面积_____M2，____(房厅或间)出租给乙方，作___使用。

二、租期从________年_____月_____日起至_______年____月___日止(即：_______年___月)。

三、乙方每月(季)向甲方缴纳租金人民币_________元整，并于当月(季)初____天内交清。

四、房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付三个月房租_______元，作为履约保证金，合同期满后退还给乙方。

五、出租房屋的房地产税、个人收入调节税、土地使用费、出租房屋管理费由____方负责交纳;水电费、卫生费、房屋管理费由____方负责交付。

六、乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，每天按租金额20%加收滞纳金;如拖欠租金达三个月以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝返还履约保证金。

七、乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，乙方因故意或过失造成租用房屋和配套设备的毁损，应负恢复房屋原状或赔偿经济损失责任。

八、甲方应负责出租房屋的正常维修，或委托承租方代行维修，维修费在租金中折算;若甲方拖延维修或不作委托维修造成房屋毁损，乙方不负责任，并负责赔偿乙方的经济损失。

九、租赁期间房屋如因不可抗力的自然灾害导致毁损，本合同则自然终止，双方有关问题可按有关法律处理。

十、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方并取得同意，同时应双倍返还履约保证金;如乙方需退房，也必须提前三个月书面通知甲方并征得同意，同时不得要求返还履约保证金。

十一、租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方;租赁期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租，须提前三个月与甲方协商，若逾期不还又未续租，甲方可直接向房屋租赁管理部门申请调解或起诉人民法院处理。

十二、本合同如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与合同具有同等效力。

十三、本合同如在履行中发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决;协商不成，可请房屋租赁管理部门调解或起诉人民法院处理。

十四、本合同可经公证处公证，合同一式份，甲乙双方各执一份，公证处一份，税务部门一份，房屋租赁管理部门一份，均具有同等法律效力。

出租方(签章)：_______________ 承租方(签章)：_______________

________年____月____日 ______年____月____日

签订地点：_________ 签订地点：________

房地产租赁合同范本7

出租方：__________________，以下简称甲方

承租方：__________________，以下简称乙方

为调剂房屋使用的余缺，甲方愿意将产权______或管理权______属于自己的房屋出租给乙方，双方根据_________市______县______有关房产管理的规定，经过充分协商，订立本合同，以便共同遵守。

第一条出租房屋座落地址：_______________________________________________。

第二条房屋名称、规格、等级、间数、面积、单价、金额、地面质量见下表______

第三条租赁期限

租期为_______年_______月，从_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。

甲方应按照合同规定时间和标准，将出租的房屋及时交给乙方使用居住。

第四条租金和租金交纳期限

乙方每月向甲方缴纳租金人民币_________元整，甲方应出具收据。租金在当月_________天内交清，交租金地点在_________。房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的房屋租金标准协商议定;没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定。出租方不得任意抬高租金。

第五条出租方与承租方的变更

1.租赁期间，甲方如将房产所有权转移给第三方，不必征得乙方同意，但应通知乙方。房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方;享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。

2.租赁期间，乙方如欲将房屋转让给第三方使用，必须征得甲方的同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。

第六条甲方的责任

1.甲方如未按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋，应按延迟期间内乙方应交租金的_______%计算，向乙方偿付违约金。

2.租赁期间，出租房屋的维修由甲方负责，如租赁房发生大自然损坏或有倾倒危险而甲方又不修缮，乙方可以退租或代甲方修缮，并可以用修缮费用收据抵销租金。

3.出租房屋的房产税、土地使用费由甲方负担。

4.租赁期间，如甲方确需收回房屋自住，必须提前_________个月书面通知乙方，解除合同，甲方应付给乙方违约金，违约金以剩余期内应交租金总额的_________%计算。

第七条乙方的责任

1.乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任;乙方如果拖欠租金，应按中国人民银行延期付款的规定向甲方偿付违约金。乙方如拖欠租金达______月以上，甲方可以从乙方履约金______如乙方付有履约金______中扣除租金，并可收回出租之房屋。

2.租赁期间，房屋管理费、水电费由乙方负担。

3.租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前_________个月书面通知甲方，解除合同，应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的_________%计算。

4.租赁期间，乙方擅自改变房屋的结构及用途，故意或过失造成租用房屋和设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如需装修墙窗，须事先征得甲方同意，并经房屋修缮管理部门批准方能施工。乙方在租用房屋内装修墙窗的格、花、板壁、电器等物，在迁出时可一次折价给甲方，亦可自行拆除，但应恢复房屋原状。

5.租赁期间或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件。搬迁后_________日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。

6.租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此所受的损失。

第八条合同期满，如甲方的租赁房屋需继续出租或出卖，乙方享有优先权。

第九条房屋因不可抗力的自然灾害导致毁损，本合同则自然终止，互不承担责任。

第十条本合同如有未尽事宜，须经双方协商作出补充规定。补充规定与本合同具有同等效力。

本合同执行中如发生纠纷，应通过甲乙双方协商解决。协商不成，可提请当地房管部门调解或人民法院裁决。

本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，合同副本一式_________份，交_________市_______________县______房管局、_________等单位各留存一份。

出租人签字：____________承租人签字：____________

地址：___________________________地址：___________________________

工作单位：_______________________工作单位：_______________________

试论房地产租赁代理的利与弊 第6篇

【关键词】房地产；租赁代理；市场

在房地产市场中，房屋租赁是一项重要的工作，这项工作运行的好环，对整个房地产市场都有较大的影响，也关系到房地产市场能不能健康发展和有序的发展的。尤其是房地产租赁代理工作，其工作本身就有一定好处，也有一定的坏处，但是这两者并不能相互抵消，但是相关部门却可以对其进行控制，以防止房地产租赁代理对整个房地产业都带来较大的影响，让房屋租赁市场出现价格混乱的情况，或者直接让房地产的整体价格都被太高，形成了一个恶性的房地产发展前景。

一、房地产租赁经营内涵

房产的所有者将自己的房产使用权出租给房屋的承租者供其使用，然后承租者和房屋的所有者要共同签订一个租赁合同，承租者还要向房屋所有者定期支付一定的租金，这就是房屋租赁。通俗地说，就是房屋的承租者是利用分期付款的形式对房产实际的使用价值进行获取，将房屋进行零星出售，而租金就是房屋的价格，这也是房地产经营中最重要的一种方式的，通过这一形式双方都能获得所需。人们在住房需求上是呈现上升趋势的，而这种需求和人们的工作条件以及收入的水平变化有着直接的关系，房屋租赁有一个优点就是可以随意调换，还不会有过大损失，有很多低收入阶层的人们，并没有足够的资金去购买房屋的，更愿意选择房屋租赁这种方式。我国城市化进程发展速度较快，有很多房屋改造工程都在大面积进行，这也发挥出了房屋租赁的作用。

二、房地产租聘代理的利弊分析

在房地产的租赁市场中，房屋产权的所有者和房地产代理人根据事先约定的条件，将房屋的租赁价格和相关条件都寄托给房地产代理商那，由房屋租赁代理人向需要房屋的承租者提供房屋使用服务，这个过程是要有一定法律保护的，对于这一房屋中介服务来说就是房地产租赁代理。这种代理活动是一种房地产流通交换的方式，在房屋交换过程中通常都是和房地产消费的杂糅在一起，所以说房屋租赁代理活动在进行的时候和物业管理活动也有一定的联系，也就是说物业管理代理人也是由房屋租赁代理人所担任。

1、房地产租赁代理给物业流通带来便利。从业务内容需求程度上来看，房地产租赁代理涉及的通常都是房地产流通领域，再有就是涉及到了房地产消费和房地产流通这两个领域。从物业租赁代理人来看，其本身就有一定的行业优势，有很多的具有管理经验的人才都在其麾下，还能对专业知识有足够的了解，对多种物业用途管理的方法都比较熟悉，并对行业中的相关法律和规章政策有所熟悉，在从事房地产全方面管理以及综合管理上有着更好的基础。而且这个代理人能同时担任物业管理和房屋租赁管理的，对房地产业的知识都是熟练掌握，并进行专业的技术管理，让房地产能被有效利用，还能对其进行维护，让房屋产权的所有者不会在房屋租赁上再浪费时间的，不用忙于管理工作，这样也给物业流通带来较大的便利，让多方都能有满意的答案。

2、房地产租聘代理给租赁方和租赁方都提供了信息交流渠道。房地产租赁代理人员在房地产市场中主要的工作就是房屋租赁经营，在取得行业主管部门的综合审查过后，代理人员才具有经营资格，还可以去办理经营执照。在长期经营中，房地产租赁经营人员要在经营工作中不断提高自身信誉等级的，还有租赁的形象。通常情况下，房屋的所有者和承租者都会在房屋用途和房屋位置，还有房屋价格上有较大的浮动和波动性，而这些工作正式房屋租赁代理员正好是这方面的专业人士，能全权代理房屋所有人的一些房屋租赁要求。这样来看，租赁代理人就成为了房地产市场信息的传达者，连接了房地产开发商、物业使用人员以及物业产权人的所有沟通的，代理人出现处理房屋租赁事件，能将成交的几率提高上来，减少了很多麻烦的程序，让房屋成交速度有所提高。

3、房地产租赁代理让租赁活动更加社会化和专业化。现在的房地产租赁代理业日趋完善，经营规模也更加规范化，这让租赁代理业的发展更加有保障的，房地产业也受到了租赁代理组多的实际好处，可见租赁代理作用是非常大的。通常情况下，那些有实力的租赁代理人都是在各个地区都开设了连锁租赁经营方式，并不需要过多的人员，采用代理连锁的方式就能实现代理信息共享，各个地区的连锁店都可以对这些信息进行利用，提供的服务也都是一样的。租赁代理人之间也能实现横向联系，对房地产市场的情况进行沟通的，能够实现信息的共享的，这样能让租赁代理成交率提高上来。同时，代理人可以在各个经营点开展自己的专门业务活动，让代理服务水平能有效的提高上来的，让代理服务的质量也得以完善，让所有的租赁代理都能公平的竞争，这样房地产租赁代理业也能在健康的环境中发展，并有较好的发展前景。

4、房地产租赁代理使房屋承租价格被提高。我国房地产租赁代理业发展的比较迅速，尤其是大城市的房地产中介公司更是常见，他们在租赁代理业务中起到了一定作用，但是也将房屋的租金给间接的提高了上来。我国政府已经针对房地产业的市场价格进行了调控，也出台了相关的政策，降低了房地产的交易量的，让租赁代理业务碰到了发展的瓶颈期，行业内部的竞争更加激烈。一些代理机构为争夺房源，抢夺客户，以提高租金、抬高挂牌价格等方式来吸引业主。在租赁代理市场，部分房产租赁代理机构主动劝说业主提价的行为十分普遍。还有一些代理机构从事房屋租赁代理业务，为了赚取更多收益，少数不良房产租赁代理机构存在刻意押房、抬高租金、层层转租、推高租金等的不规范行为。这种形式的租赁代理业务很容易推高房价。中介公司掌握熟悉房屋交易信息，会将热点租赁地区的房屋进行大量收租，造成本地区房源紧张的假象，然后抬高价格出售，由此推高地区的房屋租金。一个热点地区租金上涨同时也会推高周边房屋租金上涨。中介公司会想出很多变通的手法去做全程代理租赁业务，如果要想改变这种现状，就必须政府明令禁止，而且处以高额罚款。

三、结束语

房地产业的发展受到了国家调控的影响，所有地区的房屋成交量都在下滑，房地产中介都将苗头放在了房屋租赁上，但是这也影响了低收入人群的切身利益，让房屋租赁市场处于相对混乱的环境中，这是房地产租赁代理带来的间接影响。但是在一定程度上房地产租赁代理也发挥出了实际的作用，既有好的一面，又有不利的一面。所以在房地产租赁代理业中应该有一定的法律规范，以保证租赁市场的健康发展。

参考文献

房地产租赁业务 第7篇

一、房地产租赁实行价格评估竞价招租的必要性

关于竞价招租, 南京军区房地产管理局一直走在前列不断探索, 早在2006年10月, 我们印发的《空余房地产租赁管理办法》中就提出了要通过对空余房地产租赁价格评估竞价招租的方式出租房地产, 并于2008年5月正式印发了《空余房地产租赁竞价招租实施办法》。去年下半年, 针对竞价招租工作中出现的一些新情况新问题, 又修订完善并试行了《竞价招租实施细则》, 全面推开合理最高价评标定标办法, 探索构建价格评估竞价招租“三控三防”新机制, 效果比较好。

空余房地产租赁价格评估竞价招租总的出发点是公开、公平、公正, 总的目的是力求空余房地产租赁效益合理化、最大化。具体讲有三个目的, 一是通过房地产价格评估, 同时引入市场竞争机制, 挖掘空余房地产的合理租赁价格和潜在经济效益;二是通过公平竞争, 让“有关系的”变成“没关系”, “没关系”的也不用去“找关系”;三是大范围公开信息、遴选承租户, 可以让资金实力强、经营能力好和社会信誉度高的单位成为我们的合作伙伴, 利于加强租后管理, 确保项目顺利实施。鉴于上述三个目的, 价格评估竞价招租可以采取公开竞价和邀请竞价两种方式;同时, 对业态相对独有、品牌效益明显、客观制约较多的现有租赁项目, 且原承租户资金实力强、经营能力好、讲诚信守信用, 招租单位可采取先价格评估再竞争谈判的方式, 在确保租赁效益有明显提升的前提下 (年租金不得低于评估价) , 经批准后与原承租人续签租赁合同。去年, 我们有4个项目采取这种方式, 不仅实现了租赁效益翻番, 而且确保了平稳过渡、无缝衔接。

二、价格评估合理最高价评标定标办法的探索

影响房地产租赁价格的因素有很多, 除了地理区位、租赁用途、租赁年限, 还有承租户的经营能力、经济实力和经营诚信等因素。所以《竞价招租实施细则》中明确了关于合理最高价的评估计算方法, 虽不能做到绝对的合理, 但也是通过科学合理的房地产租赁价格评估办法评估计算出来的, 尽管做到相对合理。主要有以下三方面考虑:一是倡导了报高价不一定能中标的理念, 进而引导投标人结合自己的实际情况, 在充分评估论证的基础上来报价。去年下半年, 我们有1个竞价招租项目, 年租金评估价为350万元, 最高报价为410万元, 但评标结果却是报价为406万元的单位中标。对此, 各投标人没有任何疑义, 完全理解和支持这种做法。二是体现了随机性和公平性的要求, 避免了暗箱操作和人为因素干扰。合理最高价的计算依据是各投标人的有效报价, 计算方法和相关系数是会前随机抽取的, 谁也无法掌控合理最高价。三是彰显了相对合理的原则, 借鉴房地产租赁价格评估和工程招投标合理低价中标的评标办法, 以项目租赁评估价格为基数来确定竞价招租有效报价, 再以有效报价计算合理最高价, 既有竞争性、也有合理性。对此, 在组织竞价招租过程中, 通过招标答疑等形式, 把相关情况事先通报给各投标人, 特别要参照统一制定的样本编制招标文件, 让各投标人充分了解掌握评标原则、竞价入围价和合理最高价的确定方法, 防止事后有误解, 甚至质疑评标定标的公开透明。

三、下一步的创新思考和打算

房地产租赁与房地产转让不同, 房地产竞价转让是一手交钱一手交地, 开发商交钱拿地后是否盈利与我们没有关系, 也不用承担风险;另外, 开发商如果比预期赚得更多, 我们也不能再参与分成, 因此, 完全可以采取多轮举牌、按照谁出价高谁中标的原则组织竞价转让。但房地产竞价招租则不同, 可以这么理解, 房地产竞价转让是“一锤子买卖”;而价格评估竞价招租招的是合作伙伴, 不能一味地追求高价中标, 否则就可能埋下租赁纠纷隐患。为了防止投标人虚报价格、恶性竞争、恶意中标, 去年, 在上级业务部门的指导下, 我们研究探索并全面推行了房地产租赁价格评估合理最高价评标定标办法, 其目的就是大力倡导“双赢”理念, 真正实现理性投标。

房地产经纪业务的扩展和分化 第8篇

在市场低迷的时候, 从事一手代理的房地产中介公司日子相对好过一些, 因为开发商在这个时候正需要用到代理公司的专业策划营销服务。而从事二手中介公司的日子就会更难过一些, 二手房买卖中介业务会大幅度减少, 以广州为例, 最近两个月的二手房成交宗数相比之前几个月下降幅度在25%左右。

其实, 从行业发展的角度看, 市场低迷之时往往也是企业转型升级的绝佳时机。

目前很多从事二手中介的公司祭起了惯用的一招:一二手联动, 也就是介入一手代理业务, 从往常的承接二手中介委托转向为开发商销售一手楼盘服务, 把自身储备的二手房买家转介给一手开发商。这类业务扩展方式并无新意, 也只能作为市场低迷之时的权宜之计, 等到市场恢复正常, 仍然还是会“上帝的归上帝, 凯撒的归凯撒”, 做二手的仍然还是要回归二手中介的主业。

另一方面, 一些成熟的大型二手中介公司却在考虑对多年形成的中介业务流程进行再造, 将以往作为中介业务延伸服务的一些业务剥离出去, 单独成立公司来开展这些业务。

这类延伸服务大家已经很熟悉:成交之前协助买家办理产权查核业务、初步联系按揭银行, 成交之后协助乃至代理买卖双方办理交易过户手续、协助办理按揭业务、代办水电煤气物管等交接手续, 等等。过去, 这些业务是包含在中介业务里面的, 或者说中介公司收取的佣金实际上包含了这类延伸服务费用。

政府部门从规范行业的目的出发, 一直希望中介行业能够明晰服务项目和收费, 《房地产经纪管理办法》中明确规定:“一项服务可以分解为多个项目和标准的, 应当明确标示每一个项目和标准, 不得混合标价、捆绑标价”;从行业发展的目的出发, 成熟的大型中介公司同样希望把这些业务剥离出去, 明码实价, 同时让这些“辅助性”业务能够更好地发展, 形成独立的利润增长点。

实际上, 在房地产市场发育已经非常成熟的美国, 同类的“辅助性”业务早已发展成独立的产业:产权查核, 有专业的Title Insurance (产权担保) 公司;房屋质量检测, 有专业的Registered Inspector (注册验房师) ;产权过户, 有专门的Escort (产权过户公司) ;按揭服务也有众多的小型专业贷款公司 (Lender) , 他们实际上是银行业务的零售商, 把钱贷给买房者, 再把抵押债券出售给银行。这还没包括为交易过程服务的律师。

分工本是现代经济发展的一条基本路径, 社会生产力水平就是在不断分工的过程中发展起来的。房地产中介行业的进一步细分或者说深化, 也应该是这个行业发展到成熟阶段的必由之路。

从我国的情况来看, 近年来按揭公司的发展已经比较成熟, 不仅一些大型二手中介公司组建了独立的按揭公司, 而且一些独立于二手中介公司的按揭公司也发展得很好。这些按揭公司不仅承担了一部分贷款服务功能 (即Lender的一部分功能) , 还承担了一部分交易担保 (即Escort) 功能。

深化拓展房地产土地评估业务 第9篇

一、深化拓展房地产土地评估业务的必要性

1. 激烈的市场竞争形成拓展房地产土地评估业务的外在压力

随着注册土地估价师和房产估价师资格由“准入类”转成“水平评价类”,房地产土地评估机构的设立审批由前置审批事项调整为后置审批,房地产土地评估设立和准入门槛发生了根本性的变化,房地产土地评估市场将进一步开放,会计师事务所、资产评估资质机构、管理咨询公司等潜在的竞争者都有可能会介入到房地产土地评估业务中,市场竞争的加剧将不可避免,房地产土地评估机构的盈利空间将进一步压缩。从目前情况看,房地产土地评估机构的目光大多聚集在一级市场的土地出让估价和二级市场的银行抵押业务,由于机构众多、“僧多粥少”,造成竞相降价,这不仅使全行业的“蛋糕”越做越小,也让委托方越来越强势,房地产土地评估机构逐渐丧失评估业务的话语权。

2. 经济发展的新常态对房地产土地评估行业提出了新的要求

当前我国经济发展进入新常态,经济转型升级进入关键时期,为房地产土地评估行业带来前所未有的挑战。房地产严重过剩,房地产企业效益大幅下滑,面临“产能过剩、资产贬值、资金紧张”的风险。房地产企业面对瞬息万变的市场和“去产能”的压力,客观上要求房地产土地评估机构在出具房地产土地评估报告之外,更多地提供管理咨询、价值管理等一系列增值服务。房地产土地评估机构必须适应经济新常态的新特点,不断探求房地产土地评估业务的蓝海,拓展新兴业务领域。

3. 新型城镇化的加速推进给房地产土地评估行业带来了新机遇

随着新型城镇化的加速推进,房地产土地评估行业面临市场容量、发展空间和竞争格局的剧烈变化。特别是一些小城镇和新型农村社区的发展模式,成为房地产行业的巨大机会,也为房地产土地估价业务的拓展带来了难得的机遇。房地产土地评估机构不仅仅依靠单一的资产评估业务,而是提供全过程、全要素的增值服务。此外,新型城镇化的融资模式发生根本变化,过去政府依靠土地财政筹集资金,现在引入银行信贷、国际投资和社会资本,这导致房地产土地估价业务在房地产融资、投资和经营方面的深化拓展。

二、深化拓展房地产土地评估业务中面临的主要瓶颈

1. 信息闭塞、创新思维受限

从总体上看,在目前的房地产土地评估机构业务中,银行金融抵押评估、课税评估、拆迁评估等传统评估业务占的比重很大。过去很长一段时间,房地产土地评估业务来源的压力相对较小。但是,传统的房地产土地评估业务随着国家政策的调整和房地产市场的变化而萎缩,例如,随着地税和物价系统联合制定存量评估系统,课税评估业务大大萎缩;金融和拆迁评估业务也随着国家政策的调整逐渐减少。这样传统的评估项目一旦发生“断乳”,许多房地产土地评估机构就有些措手不及。许多房地产土地评估机构对房地产土地评估的新业务知之甚少,不熟悉收益法及市场法的运用,对开展新业务存在能力不足的问题。此外,由于过去房地产土地评估主要是发挥鉴证作用,忽视了房地产土地评估的咨询作用,没有发挥房地产土地评估的真正价值,房地产土地评估的蓝海被忽略甚至放弃了。

2. 在评估业务实务中低层次操作

目前政府部门对行业的条块分割管理与价值评估行业的社会性、市场性特点存在着很大的矛盾和冲突,由此影响冲击房地产土地评估机构竞争的公平性,也难以制定统一的价值评估技术标准,这都严重影响房地产土地评估工作的质量和效率,导致房地产土地评估服务市场仍然停留在靠关系营销的低层次操作上,诸名“品牌营销”之类的新型营销方式难以全面推行。此外,房地产土地评估行业与其他相关行业的沟通、信息共享和渗透都不够理想。对于诸多房地产土地评估业务、特别是非估值类的新领域,大多数房地产土地评估机构和评估人员还不熟悉。

3. 对房地产土地评估技术钻研不够

目前大多数的房地产土地评估项目,都是在国家法规或政策的规定要求下“要我做”,而非委托方“我要做”的评估项目。而且,很多房地产土地评估机构往往单纯从盈利考虑,以最短的时间完成评估业务,而不去深入研究房地产土地评估新方法、新技术、新手段,或因收费低而应付了事。有的房地产土地评估机构甚至在经济利益的驱动下,以委托方确定的“评估”价值,倒推房地产土地评估的程序,降低了房地产土地评估的质量,严重地影响了房地产土地评估机构的信誉和业务素质提升,增大了深化拓展房地产土地评估业务的难度。

三、房地产土地评估行业需要拓展的业务领域

房地产土地评估机构深化拓展业务,应从业务领域的深化、新业务领域的开发下功夫,发挥估值技术优势,实现业务链条的纵向延伸和横向延展。

1. 深化拓展资产定价新业务

估值类业务是房地产土地评估行业的特色所在。房地产土地评估机构应通过评估对象领域的拓展,强化自身在房地产土地定价环节的权威性和重要性。例如,深化拓展房地产投资价值类型、以财报为目的评估等新业务,充分发挥房地产土地评估的价值发现作用;开展房地产土地价格监测业务,建立重置成本价格标准、拆迁评价指标体系,协助府制定房地产和土地交易指导价;开展非常规房地产价格评估,如房地产物质/功能减损价格评估,海域或荒山价格评估等。

2. 实现业务链条的纵向延伸和横向延展

在深化拓展房地产土地定价新业务的基础上,进一步在房地产土地资产形成、处置、增值等环节发挥咨询指导和服务作用。一方面,可以向关联业务行业发展,如资产评估、矿业权评估、工程造价与工程咨询、房产测绘和、土地地籍测绘、房地产销售代理、房地产经纪人等。此外,还可以针对房地产企业价值的提升,提出价值管理的对策建议,提供高附加值的服务。另一方面,可以向关联土地资源行业发展,如房地产土地开发、规划、登记代理,土地价格动态监测、变更调查和利用规划制定以及项目策划、可行性研究、风险分析、咨询顾问等。

3. 积极培育拓展非估值业务

以管理咨询为核心的非估值业务,将成为房地产土地评估机构拓展业务的蓝海。从目前情况看,可拓展的非估值类业务主要包括:以提升评估服务附加值为目标,为房地产企业提供房地产市场和投资可行性分析、内控体系设计、项目风险控制评估以及房地产经营策划等咨询业务;通过分析房地产项目的相关数据,评估房地产开发项目的经济与技术可行性,提供土地整理项目建议书,为政府部门、银行、信托、基金以及企业进行房地产投资的决策提供咨询。这些非估值的咨询服务由于竞争相对较少,附加值相对较高。

四、深化拓展房地产土地评估业务的路径与策略

1. 加大房地产土地评估新业务的研发力度

创新是房地产土地评估机构的立身之本、发展之源,如果房地产土地评估机构不注重研发新业务,必然会在激烈的市场竞争中被淘汰。能否实现创新,主要取决于房地产土地评估机构是否设立研发部门,新业务研发工作是否富有成效。房地产土地评估机构的研发工作,要侧重于新技术、新方法和新手段在房地产土地评估领域的应用,优化工作流程,提高工作效率,降低业务成本;同时,要加强对房地产土地评估市场现状的研究,敏锐把握房地产土地评估市场未来的发展动向,加大对新兴业务和潜在业务的研发力度,形成具有特色的品牌优势,抢占房地产土地评估行业的制高点。

2. 完善房地产土地评估的基础条件

为深化拓展房地产土地评估业务,房地产土地评估机构需要引进新业务所需的各类人才,如金融工程、管理咨询、高端计算机专业人才等,迅速搭建起所需的业务部门。同时,需要搭建房地产土地评估的信息化管理平台,完善数据信息库和信息管理制度,如项目信息归档、客户信息管理、信息收集渠道等,为深化拓展房地产土地评估业务提供及时、完整的信息支持。此外,房地产土地评估机构还可根据业务拓展的需要,选取并购目标,拓展业务类型,实现优势互补。

3. 制定房地产土地评估业务的市场营销战略

房地产土地评估机构提供的产品是房地产土地评估及相关的咨询服务,需要将评估和咨询服务推销给客户。特别是在日益激烈的市场竞争条件下,引入新的市场营销理念,制定切实可行的市场营销战略,已成为房地产土地评估机构战略管理和日常工作的一项重要内容。房地产土地评估机构应结合业务特点和人员实际,制定恰当的市场营销战略目标和经营策略,包括规模经营策略、服务产品策略、品牌建设策略等。同时,制定中长期和短期相结合的市场营销计划,并通过有效的考核和激励措施,保证市场营销计划的全面落实。

4. 加强客户的挖掘与沟通联系

关于房地产经纪业务模式之辨析 第10篇

这篇文章的题目和开篇文字都是在质疑房产交易模式, 这首先就是不准确的。实际上文章是对房地产经纪的经营模式提出了质疑, 这也是本文要对这篇文章加以讨论的原因, 如果文章是对房地产交易模式提出质疑, 就不是重点研究房地产经纪行业的笔者想要讨论的主题了。

文章说:“中国二手房交易本质是英国式拍卖, 英国式拍卖是最古老的拍卖方式, 其核心是‘价高者得’。这种拍卖制度旨在发现愿意为标的商品出价最高的人。”这首先就给出了一个错误的定义。首先, 任何卖家都希望达到价高者得的目的, 但价高者得的结果并不都是采用拍卖的方式来实现的, 拍卖的特征是“以公开竞价的形式, 将特定物品或者财产权利转让给最高应价者” (引自《中华人民共和国拍卖法》) , 其本质是公开竞价, 但我们知道:二手房交易基本上都不会采用公开竞价的方式, 而是一对一谈判的方式。

当然, 仅仅是这一点对二手房交易方式的误读, 还不会从逻辑上推证出房地产经纪推高房价的结论, 最多只能说二手房交易方式本身推高了房价, 即使没有房地产经纪人参与, 这样的交易方式当然也会推高房价。

问题在于文章接下来的论述:“北京的二手房通过房地产经纪公司 (即房产中介) 进行交易, 经纪公司手中掌握买 (原文如此, 应为‘卖’之误———笔者注) 房者信息 (所谓房源) 。据此, 通过网络、短信、电话等方式寻找意愿购房者, 出价最高者得房。经纪业务本源 (原文如此, 应为‘本来’之误———笔者注) 应以交易量为目标, 如股票交易经纪业务。但在当前的二手房交易模式中, 房产经纪公司已成为拍卖者, 其性质发生了根本性改变。”

这段话的前面一半基本上没错——房地产经纪公司得到卖房者委托之后, 搜寻合适的买房者。只不过“出价最高者”不能一概而论, 因为房地产交易和一般商品交易的不同在于其付款方式的多样性, 比如有的买家虽然出价较高, 但不能一次性付款, 需要分期付款, 或是需要办理银行按揭业务, 这时有些急于拿到现款的卖家可能就会放弃这样的出价较高者。

而这段话的后半部分就出问题了——首先, “经纪业务本来应以交易量为目标, 如股票交易经纪业务”是文章作者下的一个判断, 但这个判断的依据何在, 作者并未告知;接下来作者说“但在当前的二手房交易模式中, 房产经纪公司已成为拍卖者, 其性质发生了根本性改变”则更是与现实情况不符了, 实际上房地产经纪公司从来都是居中撮合者, 而不是在采用拍卖方式简单寻求出价最高者。

顺着这个逻辑, 文章接着指出:“当房产中介公司的佣金是基于成交价提成时, 每个经纪人都有动力充分发挥其拍卖者的优势, 尽最大可能追逐最高成交价。出于自身利益最大化, 中介公司会尽可能捂盘, 以争取更多时间, 向更多潜在购房者询价, 最终实现卖价最高的目的。在此信息搜寻过程中, 有可能耽误了卖房者的时间而成交价反而更低, 卖房者利益受到损害, 而中介公司却毫发无损。”

但实际上, 笔者曾经在2010年第8期也就是本专栏开设之后的首篇文章中就指出:“不论是从理论上分析还是实际情况显示, 房地产经纪人要做的都是力促成交”, 也就是说房地产经纪人的确是在追求成交量而不会去追逐最高成交价。有兴趣的读者可以去看看那篇文章, 笔者在那篇文章中给出了浅显易懂的理论分析, 也给出了房地产经纪行业中可以验证的现实描述。

而认为“出于自身利益最大化, 中介公司会尽可能捂盘, 以争取更多时间, 向更多潜在购房者询价, 最终实现卖价最高的目的”, 就更是罔顾现实了。做房地产经纪的人都知道:询价是房地产经纪的主要工作内容, 也耗费了他们大量的精力, 没有哪个经纪人愿意放着可能的成交机会不要, 而去耗费时间继续询价。在现实当中, 当一宗房地产交易的佣金较高的时候 (例如美国房地产经纪人收取的佣金可能达到6%甚至更高) , 房地产经纪人还可能在买卖双方谈不拢价格的时候拿出自己的部分佣金收入来弥补买卖双方的差价, 以达到尽快成交从而获取佣金的目的, 而不会是放弃撮合的努力再去另找买家。

至于上面那段话的最后一句, 就更是前后矛盾了——如果因为信息搜寻时间太长耽误了卖房者的时间而导致成交价反而更低, 那么房地产经纪公司岂不是弄巧成拙, 怎么会毫发无损呢?文章作者设定的前提就是成交价高则经纪公司获利也多, 成交价低了经纪公司当然不会毫发无损。

接下来, 文章又转换了一个论证的角度, 提出:“北京的房产中介公司大多以专业购房顾问的身份出现, 却有意识地将近期最高成交价作为新的定价基础, 营造房价上涨氛围, 并在此基础上继续以英国式拍卖的方式寻找潜在购房者。”

这里的关键仍然在于:房地产中介公司并非接受卖家的委托在拍卖房屋, 而是在搜寻合适的成交机会。所以即使是“将近期最高成交价作为新的定价基础”, 那也是业主 (卖家) 的正常行为, 而不是房地产经纪所为。

文章由此得出的结论是:“从这个意义上看, 中介公司在某种程度上已成为做市商, 不仅促成交易, 还参与定价, 并从定价中获利”。作者在这里又给了房地产经纪公司一个新的身份:做市商。所谓做市商, 是指在证券市场上, 由具备一定实力和信誉的证券经营法人作为特许交易商, 不断地向公众投资者报出某些特定证券的买卖价格 (即双向报价) , 并在该价位上接受公众投资者的买卖要求, 以其自有资金和证券与投资者进行证券交易。房地产经纪公司是否有类似做市商的行为?有, 但这一直是监管部门严厉打击的行为, 也是正规的房地产经纪公司不做的。这是由于把房地产经纪公司变成了投资公司, 用自己的资金炒买炒卖, 这种行为的获益当然可能比较大, 但其风险也远远高于房地产经纪行为, 过去十几年间, 因为涉足这类行为而关门倒闭的房地产中介公司不在少数。

这篇文章行文至此, 已经提出了两个不同的观点:其一, 房地产经纪公司以拍卖者的身份出现, 推高了房价;其二, 房地产经纪公司以做市商的身份出现, 推高了房价。但这两个身份都是和现实的情况不符的。

房地产租赁业务 第11篇

关键词： 商业银行 房地产信贷 信贷风险 风险控制

近年来，房地产业呈现迅猛发展势头，已成为推动国民经济又好又快发展的新增长点。房地产行业属于资金密集型行业，需要大量的银行信贷为其提供资金来源，房地产信贷业务也被视为商业银行的优质业务而步入快速发展的轨道。然而，在开展房地产开发企业信贷业务中仍存在着许多问题及不利因素，制约着房地产信贷业务的进一步发展。

一、商业银行开展房地产信贷业务存在的问题

（一）房地产开发企业过分依赖银行贷款，银行成为风险转嫁对象。

目前国内房地产金融主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资，以及基金融资等方式所占的比重十分微小。房地产开发资金来源主要有国家预算内资金、国内贷款、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金和预收款，在开发资金来源中占有很大比重，而定金和预收款中很大一部分是个人住房贷款，另外两大资金来源是自筹资金和国内贷款。从商业银行角度来说，表现为房地产信贷占款规模巨大，使银行对房地产信贷依赖程度高，从而增加商业银行的信贷风险。

（二）借款企业资信系统尚未建立，容易引发信贷风险。

由于借款企业不遵守合同约定，容易引发信贷风险，导致银行利益亏损。引发借方违约的原因十分复杂，主要有：1.银行信贷资金被用于房地产滚动开发。有的房地产开发项目房地产销售已接近尾声，而银行贷款却分文未还，已售房款被热房地产开发商挪用于新的开发项目。2.从甲地转移到乙地经营。一些房地产开发商尽管是在本地注册及融资的，但是项目与资金的使用却一直在外地，使得银行束手无策，无法实施有效的管理。

（三）同业间无序竞争，违规贷款时有发生。

为了夺取房地产信贷市场份额，以及大型房地产开发企业客户，各大商业银行在简化信贷程序、提高服务质量、增加信贷投入等方面均增加了力度，不惜采取各种优惠措施，使同业间竞争更加激烈，甚至表现出恶性竞争态势。个别商业银行为了争取效益较好的房地产开发企业不惜放宽贷款条件，有些做法甚至违反了国家有关房地产信贷的政策和规定。

二、商业银行发展房地产信贷业务对策及建议

房地产信贷业务对银行而言是一把双刃剑，银行既要分享房地产业蓬勃发展带来的商机，又应充分认识对当前房地产开发企业信贷业务中存在的问题和风险。

（一）商业银行应提高认识，理性开展房地产信贷业务。

商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把住房信贷当做低风险品种开发的观点，坚持风险控制和业务发展并重的经营原则让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”，让不良开发商和购房者趁机骗取银行贷款。

（二）改进营销管理机制，完善风险管理制度。

现行的商业银行信贷风险管理在信贷风险测量控制方法、信贷风险管理激励与约束机制和信贷风险控制深度上都存在着问题。改进商业银行信贷风险管理应从以下几方面入手：1.突出集约管理，树立防控信贷风险管理理念。以全面风险管理理念为核心，以均衡匹配风险收益为原则，充分汲取现代商业银行最新经营管理成果，全力培育符合本地商业银行实际风险需要，能够促进风险管理高效集约发展的理念。2.建立相互制衡的内控体系。商业银行内部可以设立客户关系部门（信贷业务部），负责贷款的营销；设立贷款决策部门，专职审批；设立信贷风险管理部门，对信贷风险实施全过程的监测和管理。

参考文献：

[1]李霞.房地产信贷资金配置效率研究.中国人民大学出版社，2009.1（第1版）.

[2]易宪容.房地产与金融市场.社会科学文献出版社，2007.5（第1版）.

[3]张中华，朱新蓉，唐文进，等.房地产与资本市场.中国金融出版社，2009.5（第1版）.

[4]倪鹏飞，等.中国住房发展报告.社会科学文献出版社，2009.12（第1版）.

[5]易宪容.房地产信贷面临巨大风险.沪港经济，2010（2）.

[6]肖新军.房地产信贷与房地产业发展问题研究--以驻马店为例.金融理论与实践，2009（10）.

[7]郭贵祥.双轨制下房地产信贷的主要风险及其防范.经济师，2007（12）.

[8]吴建中，赵君丽.中国房地产信贷风险及其防范对策.商业研究，2006（24）.

加强空余房地产租赁的合同管理 第12篇

关键词：空余房地产,合同管理,租赁,重要性

随着部队调整精简和营房限额住用,空余房地产越来越多,军队空余房地产租赁也由初期的零星出租到规模出租,由多头分散管理到集中归口管理。尤其是非建制、非作战部队地处大中城市,空余房地产的经济价值较高,空余房地产的租赁管理已成为军队后勤工作的一项重要内容。

空余房地产租赁管理是一项复杂的工程,它包含的内容很多,而合同管理作为一条主线自始至终贯穿于租赁管理的全过程,对租赁管理起到了事关重要的作用。

1 加强空余房地产租赁管理中合同管理的重要性

合同法律的作用,从宏观来说是维护社会主义市场秩序,发展社会主义市场经济;从微观来说是规范合同各方主体的行为,维护他们的合法权益。任何离开合同法律所签订的合同都是无效合同,不受法律保护。

空余房地产租赁合同管理具有全过程和系统性的特点。全过程就是由洽谈、草拟、签订、生效开效直至合同失效为止;系统性就是凡涉及合同条款内容的房管部门都要一起来管理。切不可以签了合同就万事大吉,把合同束之高阁,要防止由于合同管理不善而遭到的惩罚,不仅要重视签订前的管理,更要重视履行过程中的管理。加强空余房地产租赁合同管理,就是充分利用手中正当的法律武器,以《军队房地产租赁合同》为范本,使部队房地产管理部门在租赁过程中,维护自身合法权益,提高经济效益。对空余房地产租赁实行合同管理,有利于体现部队房管部门的诚信,促进军民关系,提升军队形象,实现可持续发展。只有加强空余房地产租赁管理中的合同管理,才能使军队空余房地产租赁活动健康有序地开展,让空余房地产发挥最大的军事效益、经济效益和社会效益。

2 目前空余房地产租赁管理合同中存在的问题

2.1 法规意识不强,合同意识淡薄

军队空余房地产大多数租用给地方单位或个人,与地方接触比较多,而由于历史遗留原因以及部队单位的特殊性,许多单位和个人对地方合同法不甚了解,不重视空余房地产租赁管理的法律规章,对法律认识肤浅,法律观念淡薄,造成了合同的不规范,直接或间接导致合同的无效性,使部队空余房地产受损,在经济和物质上造成极大的浪费和损失。

2.2 军队空余房地产部分租赁合同不具有法律效力

空余房地产租赁合同不具有法律效力,简单说来就是租赁合同不合法,得不到法律的认可和保护。归根结底还是由于对法律知识的缺乏造成的。

2.3 军队空余房地产存在租赁合同不规范性

部分军队房地产管理部门不使用全军统一的制式房地产租赁合同范本,因为私人关系好或图省事,口头应诺或自己起草合同草草签字,造成合同条款的不全面、不完善,合同文字不细致、不严密,租金及租期不明,违约责任不明确,致使合同存在比较严重的漏洞,最终导致了租赁合同提前终止或履行困难。

2.4 合同引起的纠纷

以上三种情况的出现,或是协调解释不力、问题的欠拖不决、权属关系模糊、划区欠妥、交叉混住等一系列问题的产生,致使在水、电、暖、通讯、道路等公用设施的管理与使用上的保障工作得不到落实,这通常会导致军地纠纷的发生,使得租赁双方的权益受到了损害,不仅影响军队空余房地产租赁效益,甚至破坏军民关系,影响部队形象。

3 加强空余房地产租赁管理中合同管理的措施

3.1 严格规章制度的贯彻落实

贯彻落实空余房地产租赁合同管理的规章制度,要以法律法规、公平诚信作为准则,以《合同法》、《军队房地产管理条例》、《军队房地产租赁管理办法》以及《军队房地产租赁合同》为依托,按规定审批权限履行报批手续,加大军队空余房地产租赁管理的法律宣传和强化法律教育,从而增强军队合同管理人员的法律意识和法律观念,使得军队空余房地产租赁合同管理有章可循,保证空余房地产租赁管理顺利实施。

3.2 加强合同双方的资质审查,注意保密要求

军队空余房地产租赁合同是由出租方(部队房管部门或自管房地产单位)和承租方(大多为地方人员或单位)双方签订。这首先要求要具有某空余房地产的所有权,确保“两证”(土地证和房产证)齐备,同时还必须持有《军队空余房地产租赁许可证》,使自身具有出租方的资质,受法律保护。其次,对于承租方的资质及身份的审查也事关重要,军队储备房地产租赁管理存在保密的要求,除了要在立法上进一步明确地方单位和人员保守军事秘密的法律责任,在合同的制定上,还需要细化相关要求。在承租人是合法当事人的前提下,针对军队空余房地产的军事性、保密性及特殊性,对承租人的政治审查以及租赁物的用途也是十分重要的,切不可为金钱所动,为了眼前利益,损坏长远利益,不要因为疏忽让不法商贩打着军队的旗号破坏市场经济秩序,影响军队的形象和声誉。

3.3 强化合同文本的制式规范性,加强监督管理

总部房管部门可通过对不同地区空余房地产租赁的调研制定空余房地产租赁合同的通用条款,保证军队空余房地产完整受保护的大前提,由各军区房管部门根据租赁的实际情况适当增加专用条款,加强对租赁出去的空余房地产的管控。这样有利于堵塞由于合同管理人员法律水平和语文水平而产生的漏洞,有利于明确合同主体的责任,有利于合同争议的解决。同时出台一系列政策,加大合同文本规范化的监督管理力度,并在全军各房管部门租赁合同管理文本标准化进行测评奖惩,充分调动管理人员的积极性,促进军队空余房地产租赁管理的高效发展。

3.4 合理审核合同内容,减少纠纷,提高履约率

一份合同能否顺利执行,会不会引起合同纠纷,很大程度上取决于合同在签订前是否对合同条款进行过认真的评审。

对空余房地产租赁合同的内容审查,主要包括界限清晰、租金明确、租期适当、文本流畅、防止错漏或产生歧义等几方面的内容。各单位应把合同内容的审查作为一项硬性规定实施于空余房地产租赁管理中来,只有对合同内容进行细致合理的审查,才能有利于房管部门宏观合同管理,还可以从微观上防止无效合同和诈骗行为的发生,有利于协调合同主体之间的关系,提高履约率。

4 结语

4.1 建立健全合同管理机构制度

建立和健全合同的管理机构,可以视情况独立设置总法律顾问和法律事务机构,全权负责单位的法律事务,配合合同专项管理部门,起到法律咨询、合同评审、履行监督和组织仲裁、诉讼的作用。总部空余房地产管理部门应就合同管理全过程的每个环节,建立和健全具体的、可操作的合同管理制度,使合同管理有章可循。各军区房管部门也应根据自身需要,结合自身特点及总部要求,制定出自己的合同管理制度并切实履行。建立以合同管理为核心的空余房地产租赁组织机构,明确合同管理的工作流程,将合同管理融入空余房地产租赁管理的全过程,既有利于提高军事、经济和社会效益,又有利于增强空余实力,实现军队空余房地产租赁的良性运行。

4.2 加大人才队伍建设力量

1)建立岗位责任制。对合同管理人员必须实行岗位责任制,明确他们的责、权、利,建立竞争机制,对有贡献的主管领导和合同管理人员给予奖励。2)要组织好在职学习。可根据各单位的实际情况,组织合同管理人员在职学习。方式方法可以多种多样,如布置学习任务,定期检查;与有关院校联合办学,进行短期培训或深造;结合实际进行正反两方面的事例分析总结;听电视讲座,选聘专职房地产法律顾问等。只有同时抓好机构制度建设与人才队伍建设,才能使空余房地产租赁的合同管理趋于正规,使得空余房地产租赁的合同管理有法可依,有章可循,有力可行,可以加大空余房地产的租赁管理力度,促进空余房地产向制度化、标准化、规范化的正规化方向飞速发展,以适应新军事变革的需要。

参考文献