小区电力配套范文

小区电力配套范文（精选7篇）

小区电力配套 第1篇

根据多年对小区用电的管理,当前小区供电模式存在的问题主要集中在以下几个方面:

(1)小区临时基建用电转永久用电。因小区建设的复杂性,存在临时电源代永久用电,导致临时电源转永久用电的一个重要因素是小区建设采用“滚动开发、分期入住”的开发方式。开发商在考虑自身利益及社会安定和谐,往往会尽快交房,来缓解购房者与开发商的矛盾,存在临时电源代替正式永久电源用电的现象。根据我国《供电营业规则》中对临时用电的规定,住宅小区基础建设施工使用的电源为临时电源,因其供电设施配置不能满足正式用电的要求,基建电源一般不办理永久性正式用电。一旦转入正式永久用电,配电设备安全性不足、配电容量较小,产生较大安全用电隐患。

(2)配电设备的配置不高。由于小区建设初期对居民小区整体远期用电负荷的增长预测不足及居民用电水平较低等原因,住宅小区整体配电设备使用容量配置不高。但随着经济发展和人民生活水平逐步提高,居民家中电器设备逐渐增加,居民用电负荷呈直线增长,原有小区配电设施容量不足的问题渐渐显示出来(配电变压器容量偏小、电器设备参数选择偏低、高低压电缆截面选择偏小)。在用电负荷高峰期,小区配电装置时有发生开关跳闸、保险烧毁,造成小区整体停电,给居民生活带来较大影响,小区居民对此抱怨多、意见大,导致居民对供电的投诉事件。随着时间的推移,越来越多的小区因用电负荷增加、小区配电设备容量不足均需进行改造重建。

(3)对配电设备质量要求不高。开发商为节约成本,购买的设备价格低廉,产品质量不能得到保障。在设备投运初期由于入住户数较少、用电负荷较低、用电设备运行正常。但随着设备运行时间的增加和入住率的提高,小区用电负荷不断增加,电力设备因质量问题出现各种各样的运行故障。

(4)施工质量问题。在近几年,随着国网对用户做出“十项承诺”中供电企业对“三不指定”的确定加大管理监督力度,某些地区电力建设施工单位除原有国有、集体电力建设企业外,具有资质的民营电力建设施工单位也参与电力工程的建设,但个别施工单位人员业务素质不高,导致施工质量达不到要求,在住宅小区隐蔽工程上质量较差,如接地工程、电缆施工等。例如,某小区(2007年建设)正式送电时小区配电室内进线柜无法带电,用户因技术水平原因无法查明故障点,在委托供电公司进行查询后,确认系因施工单位在施工时采用质量不合格的电缆中间接头导致无法送电。

(5)在投运后,后续的运行维护管理因难。在某些已投入运行的小区中,由开发商委托物业公司进行小区内电力设施的运行维护管理,因人员水平不高,对设备的安全运行情况不了解,导致较大的触电隐患;再者因物业公司与小区业主的矛盾无法调解,物业公司给小区居民断电,在此情况下给供电企业造成不良的社会影响;随后物业公司中途撤离,人去楼空,造成小区内的用电设施无人管理,电费无法正常收回,小区业主到政府上访给和谐社会带来不安定因素。

2 新建小区电力配套建设管理模式

目前,新建住宅小区供用电设施建设模式共有以下3种,从用户的需求出发制定的这3种模式,通过多方位、多角度的对3种建设模式的比较分析,供用电设施建设配套费建设方式由供电企业收取的模式相对较优,同时该管理模式对其他地区具有借鉴意义。

(1)小区建成后,开发商无偿移交资产给供电企业的管理模式。随着开发商责任意识逐步加强,开发商与供电企业协商同意由开发商负责供电设施的建设,建成后移交供电企业进行运营及维护工作。具体由开发商根据供电企业现场勘察确定的供电方案委托有资质的电力设计单位进行供电图纸的设计,设计图纸由供电企业同开发商一同进行审核,审核通过后,开发商委托有资质的施工单位组织施工,由供电企业组织工程验收合格后方可投入使用。在投入运行后,按双方约定无偿移交资产给供电企业。供电企业负责以后的运维管理和用电服务,其中居民用户、小型商业用户按公变模式直接供电、抄表到户。

(2)由供电企业收取小区供用电设施配套费的模式。依据开发商与供电企业协议中约定的小区配套工程建设管理收费标准,供电企业按照小区建设规模及小区用电负荷的分类确定具体供电方式后,统一收费、统一建设、统一管理,小区配套费用专款专用。小区居民用户实行一户一表、抄表到户模式,按公变模式直接供电,配电设施的所需土地及配电房由开发商无偿提供供电企业使用,小区供电工程涉及规划、设计、施工及供电设备运行后的维护管理和为居民用户提供95598供电服务。

(3)小区供电由公用变压器直接供电的模式。此模式适用于小型居民住宅项目,包括新农村建设项目中1址1户的情况(仅新建一栋多层住宅或居民居住房为平房),户数一般在1~20户之间,没有后续再建工程,且公用台区变压器满载率满足近远期小区负荷的增长需求。经开发商、村委会与供电企业协商一致后由公变直接供电、抄表到户。供电企业很少接受此方式,因为此方式产生的费用不确定,使供电企业承担较大资金压力。

3 实施效果

在实际小区建设中,由于双方(开发商或居民与供电企业)所占角度不同,在工程建设实施过程中产生的效果不同。

(1)小区建成后资产由供电企业无偿接收的管理模式产生的效果。从资金投入角度、小区住宅供电的前期建设阶段、后期运行维护管理阶段进行分析,因小区由开发商一次性建成交供电企业无偿接收,开发商为了顺利移交,用电容量配置方案制定时就设备配置容量较大,而在投运初期入住率较低时,小区用电负荷不大,导致用电设备及变压器空载严重设备配置浪费。从开发商角度来看,投入资金较多,在周边电力设施尚未延伸到的地方这种投入更大,全社会的投入产出比严重失衡。开发商出于利益考虑,在工程建设时不可避免与供电企业产生意见分歧,使工程不能按时完工。

(2)供用电设施配套费用由供电企业收取的方式产生的效果。从资金投入角度、小区住宅供电的前期建设阶段、后期运行维护管理阶段进行分析,用户变压器容量配置不足问题因供电企业负责建设和运行维护得到较好的解决,配变容量配置浪费问题、防止工程进度受阻问题也得到解决。供用电设施配套费用由供电企业统一收取后,供电企业综合考虑小区建筑面积、小区区域功能、城市公网的容载量分阶段、分区域进行建设,优化了小区用电方案,在保证供电安全的前提下使投入的建设成本和运行成本最优。

中国居住小区配套的几点思考 第2篇

1 中国配套的发展史及中国配套的现状

中国早在原始社会就出现了买卖的活动, 后来发展为庙会和集市, 人们通过这种活动来满足自己的生活需求, 其实这种也是配套的一种, 到现代的今天也就是所谓的市场, 随着社会的发展, 人类的文明也不断的进步, 逐步的出现饭馆、学堂、银号……到了近代, 配套更是增加了很多新词汇, 如会所、邮局、社区医院、健身场所、老年活动室、社区警备室、大型商场、停车场等, 而对于一个居住的小区来说, 配套不求面面俱到, 但更不能没有, 一个合格的小区配套需要满足本小区居民最基本的生活以及娱乐需求。

目前我国小区配套现状还不容乐观, 主要表现在两个方面:一是缺乏便民服务机构, 如银行网点、综合收费处、诊所、幼儿园、菜市场等;二是缺乏公益性场所, 如警务室、公共活动场地、免费的老年活动室等, 缺少这些设施的结果就是给居民生活带来了极大的不便。买个菜需要坐车半个小时, 小孩上幼儿园需要坐车1个小时, 年长的老者只能呆在家里看电视, 爱好体育的青年人只能溜马路。

知道了配套的重要性, 我们来说一下缺少小区配套的原因。这需要从房改前、房改后两个阶段说起。房改前居民的基本居住水平相对较差, 大家都追求有的住就行, 再则建房者对配套考虑也较少, 这就是为什么目前相对较老的小区配套较差的原因。房改后居民生活水平发生较大的改善, 但是配套设施仍没有跟上日益增长的居民文化物质需求, 造成了配套设施建设严重滞后。

2 配套归属权的问题

随着人们对生活品质的要求日益提高, 新建住宅小区中的配套设施逐渐增多, 部分的满足了购房人享受高品质生活的要求。但是, 由于法律的滞后性以及我国不动产物权方面的法律法规的不健全, 对于新兴的小区配套设施的所有权归属问题没有明确的规定, 因而在实践中造成了业主和开发商的诸多纠纷。开发商往往在售房广告和购房合同中对购房人做出承诺, 提供某某配套设施给业主使用。而在业主入住以后, 往往发现配套设施已被开发商擅自减少小区非营业性配套, 或将非营业性配套设施产权办理于其名下, 这极大地损害了小区居民的合法权益, 给小区业主带来了极大的不便, 由于缺少配套设施, 物业失去大部分收入来源, 有时候甚至连小区物业管理工作都无法正常开展。

3 配套与开发商的关系

市场上什么样的楼盘好销?除了地段、价格、户型等敏感因素外, 小区的配套建设成为市场的关注点, 衣食住行的便利性对购房者具有强劲的吸引力。

小区在配套建设方面, 应量力而行地多方位考虑, 力求从物质上和精神上去满足住户需求, 最大可能地把一般日常生活问题就近解决。一般来说, 人们最关心的是学校教育、绿化环境、市场分布、交通以及娱乐休闲等设施。大型小区可以利用其规模优势, 设立比较完备的配套设施, 或者通过与社会上的一些成熟机构合作, 获得支持。例如, 开办精英学校, 满足家长们望子成龙的愿望;设立专线公交线路, 以满足交通要求;聘请专业公司设计绿化园林;提供齐备的会所服务等。这样就可以照顾到多层次的需求。而中小规模的小区由于先天条件的不足, 不可能从多方面同时满足买家需要, 只能进行最基本的配套建设, 因而卖点略差。在这方面, 需要政府部门对小区所在区域的公建配套进行统一的规划, 设立一些共享的市政设施, 才能赋予楼盘以“卖点”。另外, 从配套设施服务的结构上来看, 宜进行综合性而非零散性的经营, 有利于后续发展。

4 现状配套的整改措施

政府对于配套的重要性, 不断地出相关政策。“《房地产开发项目建设条件意见书》中就有如下内容: (三) 基础设施和公共服务配套建筑的建设要求; (四) 基础设施和公益设施建成后的产权界定; (六) 项目经营方式等。”并提交负责土地出让或划拔的管理部门, 其内容应当作为土地使用权出让合同的必备条款或划拔土地使用权批准文件的内容之一。“国家建设部、工商行政管理局制定的《商品房购销合同》 (GF-95-0171) 范本第22条第2款更是规定房地产开发企业”不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质。这表明《房地产开发项目建设条件意见书》是《商品房购销合同》的潜在的有效组成部分, 配套设施建设是房地产开发企业对商品房买方应当承担的法定和合同义务。但是, 开发商是一个商人, 追求利益最大化是其最根本的宗旨, 上有政策, 下有对策。所以, 要想从根本上解决这个问题, 需要仔细研究, 多种措施并举。

4.1 强制配套

绿化车位等配套纳入强制配套范围

房产开发单位应当按照规划意见书的要求, 安排住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施, 并与住宅同步建设、同步交付使用。配套设施, 除了水、电、气、暖以及绿化、道路等之外, 包括会所、车位、社区超市、医疗卫生服务设施、教育配套等都纳入其中。只要项目的建设方案有相关内容, 都必须与小区同步建设。

4.2 销售环节

公共服务设施具体内容写入合同

居住公共服务设施同步交用的具体内容要写入商品房预 (销) 售合同。建设部门在办理商品房预售许可时, 应对预售方案是否符合建设方案进行审核。开发商在预 (销) 售商品房时, 应当公示建设方案, 并将建设方案作为合同约定的房屋交付条件写入商品房预 (销) 售合同。

4.3 前提设置

配套建设为土地出让必要条件

开发商在申请土地使用权时所提交的建设方案中, 必须包括居住公共服务设施的建设内容和时间表。

4.4 竣工验收

配套建设情况将纳入质监报告

小区建设的监督和交付使用机制进一步完善和透明, 使得居住公共服务设施不按照建设方案建设完毕, 住宅小区将无法进行竣工验收并办理入住手续, 开发商须承担因此而产生的违约责任。

4.5 分期项目

每期建设应有配套建设时间表

一些大中盘项目, 每期建设中, 关于道路、会所、车位、绿化等配套设施, 都应当按照建设方案进行开建, 并制定具体的建设内容和建设时间表, 从而保证每期住宅建设时都包括相应的居住公共服务设施建设。

4.6 处罚措施

违规者可能取消开发商资质

国土、规划和建设部门表示, 针对房地产开发企业在建设过程中, 违反规定或弄虚作假交付使用的, 由建设行政主管部门责令其改正, 并作为不良经营行为记录在开发企业信用信息系统, 纳入黑名单向社会公布。情节严重的, 建设行政主管部门应依法降低或取消房地产开发企业资质。涉嫌犯罪的, 由建设行政主管部门将案件线索移交公安检察机关进行查处。

目前, 小区配套建设方面存在诸多问题, 给人们正常而舒适的生活造成一定影响。改善这种情况有待政府和开发商及有关部门通力合作, 充分利用土地资源, 积极改造内外环境, 兼顾经济与社会效应相平衡, 努力建设符合新世纪标准的精品居住小区, 惠福于民, 让更多的人安居乐业。

参考文献

小区电力配套 第3篇

关键词：住宅小区,室外管网,管理要点

近年来,随着保障性住房建设投资力度的加大,成片开发建设的住宅小区在不断增多,为缩短建设周期,常在住宅单体工程刚完工就穿插进行室外配套管网施工。在室外管网施工中,普遍存在工期紧,施工单位多等因素,造成了施工管理环节的困难。况且,我们的住宅小区大多建设在自重湿陷性黄土地区,施工单位非常重视住宅主体工程施工质量,对室外配套管网工程施工质量控制不严格,在施工管理上有所放松,从而使场地土方草率回填,不进行夯实或者土方分层夯实厚度不达标,造成地面湿陷变形沉陷,管网漏水断裂的质量事故屡有发生,严重影响住宅小区的正常使用。必须加强住宅小区室外配套管网工程施工管理,认真控制配套管网施工质量。为此,根据小区配套管网施工的上述特点及自己多年的实践经验,阐述下列施工管理要点。

1 重视对小区配套管网设计环节的管理

为配合建设单位及时办理前期建设审批手续,使建设项目尽早开工,设计单位难以保证将室外管网设计与住宅单体施工图设计同步进行,室外设计与项目单体设计工作往往脱节,等主体工程完工后才迟迟进行室外管网设计,外网设计又因管线产权管理要求由不同设计单位完成,室外管线设计冲突问题时有发生。要保证设计质量,要求设计人员结合场址地质勘察报告,从电源接入、水源、热源接管点、管道高程、排管及地表竖向排水布置等方面入手认真进行现场踏勘,做到心中有数,尽早精心完成室外工程设计,避免脱离现场实际的盲目设计。有的设计往往由于无法迁移的障碍物使现场施工无法实现,不得已只能在中途变更设计,这样不能保证正常施工,也会影响工程进度,增大工程投资,所以设计调查要尽可能详细充分,力争减少不必要的设计变更[1]。设计图纸完成交付施工后,建设单位尽快组织相关单位进行图纸会审和设计交底工作,避免图纸中的差、错、漏、碰及其他设计缺陷,尤其对湿陷性黄土地区住宅小区室外管网设计,要充分重视检漏防护、防水等级设计和管、沟及各种构筑物地基处理问题,设计布置管线尽量方便施工和使用中的维修管理,减少因设计不合理而产生的地基湿陷问题。保证室外管网设计质量,是满足住宅小区正常使用,控制小区投资的关键所在。

2 统筹安排小区专业管线的施工顺序,进行有效施工控制

针对小区管网的特点,结合施工现场的具体情况及工期要求,施工人员要科学、合理、统筹安排小区各专业管线的施工顺序,并进行有效控制,是确保小区管网工程正常有序施工的前提。

1)首先施工前要尽早拆除不必要的临时设施,清运施工垃圾,现场无用的施工材料及设备要尽快退场,为室外施工创造条件,施工中加强协调,统筹安排,避免各自为政,重复开挖。安排施工顺序应坚持“四让”原则。即有压管道让无压管道,浅埋管道让深埋管道,单管让双管,柔性管道让刚性管道。管网施工顺序一般为排水-热力-燃气-供水-通讯及智力管线-电力管线。

2)相邻管线,其埋设高程相同或接近时,最好考虑大开槽的施工方案,这也是避免重复开挖,加快施工进度,节约施工成本的有效措施。

3)对于小区道路路面下浅埋的管线,要考虑维修及路面荷载的作用,防止重载汽车压坏管线,必要时设管沟或钢套管进行防护。寒冷地区给排水管线埋深要在冰冻线以下,防止管线因寒冷冻结。在小区道路结构层偏上的管线,最好待道路结构层碾压成形后,返挖槽施工,这样既能确保道路结构层的碾压施工及质量,又能避免道路碾压施工对管道施工成果的破坏。

4)按照总工期的要求,结合各专业管线编制的施工进度计划,遵循上述施工程序安排原则,统筹各专业管线的开工期和施工工期。条件成熟时,做出小区管网工程进度计划,使小区管网施工衔接紧凑,合理交叉,施工有序进行。

3 认真控制管线平面位置和立面高程

为了环境美观,小区管线几乎全部埋在地下,使小区管网密布,上下交错,因而,加强对管线平面位置和立面工程的双重控制,是确保小区管网有序施工的关键。而控制立面高程对排水管道尤其重要,有的施工人员对下水管高程控制不严格,布管省略抄平及拉线程序,更有甚者将排水井进水口低于出水口标高,造成下水井积水、管道倒坡、排水不畅的现象时有发生,严重影响管道的正常使用。施工人员必须认真熟悉施工图纸,贯彻落实图纸会审及设计交底内容,加强对小区管线的立面高程和平面位置的预控。各专业管线放线后,必须报验,经签字确认后方可开槽。各专业管线的路径不得在施工中随意变动,如需调整,一定报相关单位审批,出具变更,审批无误后方可实施。管线交叉点是管线立面高程控制的难点和关键,要避免或减少立面交叉管线之间相互损坏并考虑今后的管网维修要求。

4 加强对管道施工用料的控制

施工用的管材、管件及阀门等配件的质量,是影响管道工程质量和管网使用寿命的关键因素,加强对管道施工用料的控制是质量控制的重点。当前建筑材料品种及规格繁多,以塑代钢已成为发展趋势,塑料管材及管件五花八门,加之建材市场管理混乱,鱼目混珠,增加了我们建材的控制难度。为此,应从以下几方面控制用料质量:

1)建立进场材料及配件的报验审批制度。施工中有的施工单位对材料报验不积极主动,甚至掺夹回收旧料蒙混过关,要强调进场材料报验必须超前,使用在后。监理人员应审核其出厂合格证书、技术性能检测报告、准用备案手续等是否齐全有效,是否符合设计和相关规范要求。不合格的材料及配件要及时退场。

2)进场的管材及管件,按批量进行抽查,检查品种规格和外观质量,防止用料实物与报验材料不符。目前建材市场新型材料很多,不少生产商,受利益驱使,生产的管材质量不符合国标及规范要求,尤其在管材壁厚方面不达标。施工单位也为压缩施工成本,常在购料方面作文章,购料以次充好。如DN100的PVC管,壁厚应为3.5mm,加厚管应为4.5mm,而现在市场上有相当部分的PVC管壁厚仅为2.2~3.0mm。对于地下埋设的电缆防护钢管,施工单位以薄壁钢管替代厚壁钢管。电线电缆缩减线径、开关插座用铁片镀铜替代铜配件的现象也经常出现。施工中控制材料质量是保证工程质量的关键环节。

5 认真控制构筑物施工及管道安装质量

室外管网敷设有的用管沟敷设,有的为直埋敷设,施工中发现,有的施工单位对室外工程施工质量不重视,尤其在湿陷性黄土地区外网施工表现突出,如3:7灰土及土方回填不按要求施工,进出排水井的管道擅自将设计采用的柔性接口改为刚性接口。有的自行主张将出户检漏管沟在散水外沿处二次设施工缝搭接,从而不能有效保证检漏管沟的防水严密性。有的管沟沟底倒坡,检漏沟末端最低处不设集水坑。采暖管网安装施工中要注意固定支座或支架的位置,不得用滑动支架替代固定支架,注意管网设置放气和泄水装置。控制阀门一定要做耐压及密闭性试验,管网打压及隐蔽一定要报验,防止留下安全隐患,施工中要注意细节,认真控制管网施工质量,保证外网安全使用[2]。

6 严格按规范要求,控制管道的强度和功能性试验的质量

强度和功能性试验主要指:排水试验的闭水试验、供水及采暖管道的系统试压,燃气管道的试压和严密性检测等,管道的强度和功能性试验是小区管网的安全运行的关键。排水管道的闭水试验为检查管道接口的严密性,如接口不严密,管道接口会长期渗漏,将导致排水管道基础下沉、管道悬空、甚至路面塌陷,施工中有的施工单位图省事,常常省略闭水试验这道工序,我们一定要认真控制这个环节。另外,还要注意采暖管网的吹扫及给水管网的消毒工作,防止供暖系统热水循环不畅和生活用水卫生不达标。

7 做好组织协调工作,有效控制工程进度

小区管网施工现场平行、交叉施工多,极易产生各行其事、相互干扰的局面,此时工地例会将发挥极大的作用,协调好参建各方的关系显得十分重要。要统一认识,紧密配合,及时化解矛盾,消除影响施工进展的各种因素,同时还要保护好各施工单位的劳动成果。也要协调好工期与质量的关系,避免施工人员忽视施工质量盲目抢工期的问题。顺利而又满意的外网施工控制,是各方精诚合作,精心施工的

结果,应该肯定,卡控外网施工质量,加强其施工管理,是住宅小区正常使用的关键,对后期的使用维修是十分重要的。

参考文献

[1]户欢庆.浅谈施工组织设计的优化[J].甘肃科技,2009,25(9):98-99.

小区电力配套 第4篇

目前我国立法对配套用房尚无明确定义, 但从《物权法》等法律中我们可以给配套用房初步定义为住宅小区内保障居民生活需要的配套用房及设施。根据营利性质, 配套用房可以划分为非经营性配套用房和经营性配套用房两类。

1. 非经营性配套用房的所有权主体认定

非经营性配套用房是根据法律法规及规定等确定的指令性指标控制建设的住宅区配套服务功能的房屋, 其建设成本有的已经列入小区商品房建设成本, 有的没有列入。但此类房屋并非如住宅一样可以自由流通, 一般情况下建成后有些应移交给当地的行政或社会事务管理部门, 有些应归全体业主所有。

常见的非经营性配套用房主要有以下几类。

幼儿园、小学等教育设施及社区用房、医疗用房、文体用房。对于这类设施, 一般情况下地块出让时会在合同中约定权利归属。如《无锡市商品房交付使用管理办法》明确规定, “教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理等用房, 应当向所在地区人民政府确定的有关部门或者单位移交”。

人防工程。目前人防工程移交手续尚不完善, 接管单位不明。《防空法》虽未对人防工程的产权归属定性, 但该法明确人民防空是国防的组成部分, 《物权法》第52条也明确国防资产属于国家所有。因此其产权可认为归国家所有。

物业用房。依据《物业管理条例》规定, 物业用房产权应归全体业主。

停车库、停车位如果作为共有建筑面积被分摊的, 其产权归全体业主所有。

2. 经营性配套用房的所有权主体认定

经营性公建配套用房可以定义为居住区日常生活必需的商业服务性设施, 以指导性指标引导该类配套公建的建设或开发商与购房人之间约定建设的房屋。经营性配套用房的初始产权可认为归属于开发商。

二、配套用房的登记方法

住宅小区配套用房应由开发商在申请住宅小区房屋初始登记时一并申请, 并根据其属性采用相应的登记方法。

幼儿园、小学等教育设施及社区用房、医疗用房、文体用房一般采取先由开发商申请初始登记, 再转移登记至政府确定的有关部门名下的做法。当然, 对开发商投资建造、没有违反规定且没有任何协议约定权利归属的教育设施, 也可为开发商所有, 其初始登记后可依法处分登记。

人防工程、物业用房、作为共有建筑面积被分摊的停车库、停车位由开发商代为登记, 记载于登记簿不发证。

属于经营性配套用房中的商业服务用房、会所 (不具有物业管理、社区管理、医疗、文体用途) , 由开发商申请登记, 记载于登记簿并发证。不属于全体业主共有的停车库、停车位, 其产权归开发商所有。《无锡市房屋登记条例》规定建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准, 未参与共有面积分摊的汽车库 (位) , 符合房屋登记条件的, 登记为建设单位所有, 由开发商申请登记, 记载于登记簿并发证。在实际操作中, 对确实无法确认产权归属的配套用房, 如《物权法》出台前已建的住宅区, 建议可由开发商代为申请记载于登记簿, 但不明确产权人。

三、配套用房登记中的注意事项

1. 对分期建设分期登记的配套用房要整体考虑

配套用房的配比是针对整个住宅楼盘而言的, 对于分期交付分期登记的楼盘, 登记机构尤其应注重整体与分期相结合审查的登记原则。开发商申请首期楼盘初始登记时, 应让其提交整体楼盘配套用房清单及平面图, 载明配套用房所在的部位、面积、数量、分期建设的计划。对照规划、建设、人防等职能部门出具的证明文件, 核对开发商申报的配套用房是否符合要求。后续分期登记楼盘的配套用房以此清单为准, 如有变化需以有关部门出具的文件为准。

2. 车库 (位) 登记审查的特殊性

必须注意归开发商所有的停车库、停车位的初始登记的特殊性审查。《无锡市房屋登记技术规程》规定, 可登记为建设单位所有的车库 (位) 条件为: (1) 未计入公用建筑面积分摊; (2) 销售方案经商品房预 (销) 售主管部门备案; (3) 不属于人防工程; (4) 符合公建配套验收证明要求的车库 (位) 。此外, 车库 (位) 不适用分期登记, 应于整个楼盘建设完成后整体登记。因为有些楼盘会出现前几期车库 (位) 满足公建配套分期验收标准, 但到最后一期时由于各种原因导致汽车库 (位) 配置不足, 从而使整个楼盘汽车库 (位) 不符合公建配套验收标准。如果汽车库 (位) 分期登记了, 就会让登记机构卷入不必要的纷争中。在实地查看时, 登记机构除需核对汽车库 (位) 所在部位外, 还应对其数目一一清点, 避免鱼目混珠。

3. 审查经营性配套用房是否在销 (预) 售许可的范围内

《无锡市商品房销售管理实施细则》第四条规定, 本市商品房销售管理实行商品房预 (销) 售许可证制度 (不属于全体业主共有的停车库、停车位汽车库, 只需将销售方案报房产管理部门备案即可) 。同时《无锡市房屋登记技术规程》规定, 商品房预 (销) 售许可证是商品房初始登记的必收要件。经营性配套用房登记时, 一定要仔细核对是否在预 (销) 售许可的范围内, 做到登记的部位、面积与预 (销) 售许可证 (或经备案的销售方案) 记载的部位、面积均一致。

4. 登记时重视配套用房用途的记载

配套用房正常使用对小区的居住、服务发挥着极其重要的作用, 各类配套用房均有明确的配建标准, 因此, 配套用房一经批准建设赋予特定使用功能, 其用途不得随意变更。实践中开发企业或物管单位为取得更高的经济利益, 改变配套用房用途的为数不少, 由此引出的社会矛盾十分尖锐。因此, 登记机构对配套用房用途的记载应引起必要的重视。房屋用途是反映物权状态的重要内容之一, 登记时应认真审查各类配套用房的具体用途, 并按建设批准核定的范围和用途记载于登记簿, 如物业用房、社区用房等。若出现不确定用途的配套用房, 如架空层、转换层、夹层等, 应当在用途一栏记载“公建配套”。

5. 加强与相关职能管理部门的沟通

小区电力配套 第5篇

关键词：小区道路,管道,施工,管理

小区室外配套市政工程, 与一般意义上的市政工程不同, 其主要是由房屋开发商建设完成。随着当前小区数量的不断增多, 相关配套建设的道路、给排水管道出现的问题也越来越多, 给小区业主的正常生活造成了很多不便, 也影响了开发商的形象, 因此我们必须重视小区配套工程建设, 提高建设水平和建设质量。

1. 小区室外配套市政工程建设水平不足的原因

当前小区室外配套工程建设存在的主要问题包括:道路平整度差、使用寿命短, 给水排水管道设计不合理、易堵塞, 极大的影响了小区居民的日常行车以及饮用水安全。造成这些问题的主要原因就是参与规划、建设配套工程的单位水平不足, 本文将主要从业主、施工、监理三个方面入手进行详细分析:

1.1 建设单位的管理水平不足。建设单位具有丰富的房屋开发经验, 但是对与配套的市政工程建设经验较少, 路桥、给排水方面的专业人员配置不足, 这就直接导致建设单位从施工前的准备工作到施工进行以及最终的结算都处在被动位置, 具体表现为:1.1.1 施工单位在施工过程中要求变更, 增加工程造价, 给建设单位带来损失;1.1.2 建设单位管理水平有限, 在路桥、给排水施工时容易指挥不当, 给现场施工造成不必要的麻烦;1.1.3工程施工图的三方会审无法给出合理建议, 管理团队的建设以及施工现场的管理制度不明确, 导致市政工程建设质量问题频发, 例如南京某小区在规划建设时忽视了地势因素, 在雨季降雨量骤增时无法排除积水, 给住户带来了严重的经济损失。

1.2 施工单位的建设水平有限。一般来讲, 小区室外配套市政工程的建设规模较小, 因此在招投标选择施工单位时, 中标的企业也多为小型的施工企业, 这些企业部分不具备路桥及给排水的施工资格, 施工能力有效。主要表现为:施工水平不高, 不能掌握科学的施工方法和控制施工进度及质量的要领, 施工过程操作不规范现象频发;施工经验不足, 对市政工程施工规范了解不够, 能力薄弱, 技术工熟练程度不高, 容易引起施工质量问题;小型施工单位为了减少投入, 获得更高的收益, 在设计标准、材料选择等方面认为降低标准, 通过工程变更从施工单位处获取补偿, 不仅会影响施工进度, 给业主造成不便, 更因为劣质材料的使用影响工程的使用寿命。

2. 提高小区室外配套市政工程质量管理的措施

2.1 建设单位。2.1.1 统筹安排, 合理规划工作。小区建设不同于其他的土建类工程施工, 建设单位需要考虑很多方面的细节, 从而为住户带来良好的生活体验, 例如, 便捷的交通、充足的停车位、适当的绿化、及时稳定的供电、供水、供暖, 并保证在雨季能够将涝水排除, 这就要求建设单位必须统筹安排各部门工作, 做好现场协调工作, 使各项工作能够同时展开, 彼此之间没有较大的冲突。例如在铺设混凝土地面时, 要及时同时给排水、电力部门进行相关线路管道的埋填, 避免二次施工。2.1.2 控制施工进度, 提高效率。建设单位还应当协调各方关系, 提高管理能力和水平, 使施工进度在可控的范围内, 提高施工效率。首先, 建设单位需要聘请专门的技术人员为施工管理出谋划策, 解决道路、给排水建设过程中的问题;其次, 要对施工工期和施工计划进行监督, 查明施工进度落后的原因, 要求相关单位在保证质量和安全的前提下加快施工进度;做好现场记录工作, 对施工进度和质量进行文字、视频记录, 不仅能够帮助第三方单位进行鉴定, 也能在发生工程变更时保护建设单位的利益;最后建设单位还要注意对原材料的控制并聘请鉴定机构对原材料进行检测, 特别是在给排水管道铺设中, 一旦使用了质量不达标的产品很容易造成漏水、污染水现象的发生, 威胁小区住户的健康。

2.2 施工单位。小区道路建设遵循的标准为:城市道路与排水技术规范和当地市政行业的质量评价标准。一般小区内的道路主要分为两类, 一类为连接各个建筑的主路, 另一类为各个楼间的宅间道。这两类道路的建筑有不同的建设标准, 前者要求较高, 需要能够承载更大的车辆荷载, 特别是在小区居民装修过程中, 会有很多大荷载车辆来往, 因此该类道路宽度一般不宜小于七米, 需要采用沥青混凝土作为主要的铺设材料, 这种材料伸缩性好不易产生裂缝。宅间道的建设标准较主路有所降低, 主要采用水泥混凝土为主要的铺设材料, 宽度在4~5m之间。除此之外, 道路施工还有许多规范要求, 施工单位必须严格按照规范内容进行施工, 确保施工质量。

2.3 监理单位。监理单位主要的工作就是加强技术、试验、资料、安全监督。具体要求, 监督施工单位的施工技术, 判断技术是否符合施工流程要求, 对违反规定的施工流程必须强制停止并进行整改;加强试验监督, 对现场使用的原材料进行试验、检查, 避免伪劣产品进入施工现场, 对施工质量进行试验, 确保路基强度、管道埋设高度等符合规定要求, 避免发生不均匀沉降、管道堵塞;加强资料整理, 对监督过程中出现的问题进行详细记录, 并归纳整理质量资料、计量资料, 为后续的质量报验工作做准备;加强安全监督, 要求现场施工人员学习安全生产知识, 强化安全责任意识, 对违反安全施工的施工技术必须强制停止, 加强可能出现安全隐患位置的施工监督, 消除一些可能出现的安全隐患。

结束语

总而言之, 小区室外配套市政工程同小区楼房开发质量管理同样重要, 对小区升值有很大帮助。当前, 建设、施工、监理部门在小区配套工程施工中均存在不同程度上的缺陷, 这些缺陷影响了施工进度和质量。

参考文献

[1]程贵丽.探讨市政工程质量管理及控制措施[J].山西建筑, 2015, 29:213-214.

[2]刘伟宏.小区室外配套市政工程质量管理技术的探讨[J].山西建筑, 2015, 31:188-189.

小区电力配套 第6篇

1月8日, 省通信管理局组织召开全省通信建设市场管理暨住宅小区及商住楼公共电信配套设施建设工作会, 总结交流近年来江西通信建设管理工作中的经验和问题, 探讨住宅小区及商住楼公共电信配套设施建设问题, 促进全省住宅小区及商住楼公共电信配套依法建设。省通信管理局黄建新局长、卢卫副局长出席会议并讲话, 来自省、市两级电信运营企业分管领导和部门负责人共计130余人参加了会议。

会上, 在省通信管理局的倡导下, 江西电信、移动、联通、网通、铁通共同签署了《规范新建住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设承诺书》, 承诺认真执行《电信条例》, 不投资建设住宅小区及商住楼建筑规划用地红线内列入其建筑项目概算的通信管道和楼内通信暗管、暗线等配套通信设施;不与房地产开发企业、项目管理者就接入和使用住宅小区及商住楼内的通信管线等通信设施签订垄断性协议, 不以任何方式限制其它电信运营企业接入和使用, 以及电信用户自由选择的权利;未经省通信管理局组织入网测试合格的住宅小区及商住楼管线、通信设施不得提供接入服务;加强电信运营企业间的沟通, 共同抵制房地产开发企业或项目管理的不合理收费要求等等。会上, 各通信运营企业纷纷表示, 要认真贯彻落实通信建设法规规章, 进一步统一思想, 提高认识, 妥善处理好竞争与合作的关系, 平等互利, 共同维护通信建设市场正常秩序。

近年来, 通信建设市场无序竞争严重制约了电信行业的健康发展, 出现了一些亟待解决的问题, 如盲目投入驻地网, 重复建设, 擅自占用通信资源, 乱搭乱挂线缆, 招投标程序不规范、非法挂靠施工等现象没有杜绝, 扰乱了通信建设市场健康秩序。为防止江西通信建设市场恶性竞争和过渡重复建设, 省通信管理局采取自行组织和到基层企业宣讲相结合的方式, 多渠道、多途径地开展通信建设法规、规章培训宣贯。严格通信建设市场准入, 加强资质审批管理, 完善了建设市场退出机制。加大通信建设纠纷协调沟通力度, 明确各级政府、部门保护通信设施的责任和义务, 减少和避免损坏通信设施的行为。实施网络安全和重大事故报告制度, 强化监督检查, 每年对各电信运营企业网络安全和安全生产进行综合考评。同时, 根据国家相关政策, 对城市 (城镇) 管道、管孔出租、出售实行最高限价, 先后出台了《关于楼宇、办公和住宅小区等公共电信配套设施建设暂行规定》、《江西省基础电信设施联合建设管理暂行办法》、《江西省通信运营企业招标活动监督管理暂行办法》, 各通信运营企业严格落实规定, 扎实推进资源置换、联合建设, 有力地促进了全省通信资源共享, 使通信建设市场不断走向规范化、法制化轨道。

小区电力配套 第7篇

小区物业建筑物来源于开发商对土地的开发建设,土地开发建设的首要条件是开发商与政府签订国有土地出让合同,取得国有土地使用证和建设项目规划许可证等文件。其中,在国有土地出让合同的必备条款中规定了“主体建筑物性质、附属建筑物性质、建筑容积率、建筑密度、建筑限高、绿地比例、其他土地利用要求”等指标要求,而其中的建筑容积率反映了土地的利用程度,即在一定面积的土地上应当建设多少符合建筑规范要求的建筑面积,计入建筑容积率范围内的建筑面积,国土部门对其中套内建筑面积在分摊公共建筑面积的基础上为其办理房屋产权登记,相关房屋建筑面积才能在市场交易;开发商超出建筑容积率范围的建筑面积,违背了其与国土部门签订的土地合同的要求,不会得到产权登记部门的确认。物业小区停车位在《建筑用地规划许可证》中,若地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场,该小区停车场便是属于公共配套建设项目,属于公建配套设施,其建筑面积不计入建筑容积率之内,按照土地合同的要求,房产登记部门不应对地下停车场建筑面积进行产权登记和颁发房产证书,同时,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”的规定,以及《深圳经济特区房地产登记条例》第二十二条“房地产登记按下列程序办理……(六)确认房地产权利”的规定,停车场产权没有得到产权登记部门的确认,不应属于开发商。

二、从商品房作为商品的市场角度来看

我国商品房制度兴起于上世纪80年代,是在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发商通过出让方式取得土地使用权后,开发经营住宅、商铺等建筑产品,并按市场价格进行交易。建筑商品的交易标的是成套房屋,计量标准为每平方米建筑面积,交易的前题是能够取得合法的产权登记。房地产开发商进行房地产开发,其开发的标的是规划土地红线范围内的整个物业小区项目,小区项目开发不仅包括作为商品销售的单套房屋,还包括按规划要求建设的满足业主生活居住功能的公建配套设施,如道路、绿化、会所、停车场、球场、幼儿园、文化室等公建配套设施,若达不到要求,则开发的小区项目建筑产品为不合格产品,不能通过政府相关部门竣工验收,更不可能取得产权登记进入市场销售;开发商对外销售的不仅是单位商品房建筑面积,还包括公建配套设施,即业主通过市场取得了房屋产权,同时,也取得了公建配套设施的共有权利;随着业主取得商品交易主物即商品房产权,作为从物的公建配套设施停车场,理应随着主物的转移成为业主的共有产权;若业主没有获得公建配套设施,则业主取得的商品房作为商品其功能是不完整的,即取得商品房产品是有瑕疵的,应当向商品出售商即开发商追索。

三、从商品房产品的财税成本来看

开发商开发房地产项目,其相应取得土地的成本、前期开发费用、房屋开发成本、间接费用等归集计入商品房产品完工成本,并按照竣工验收合格取得房屋产权登记的商品房产权建筑面积,分摊计算单位建筑面积成本即每平方米商品房成本,并在商品房销售时,按照所销售成套房屋产权建筑面积计算结转相关成本,商品房产权面积未销售完毕,其相关商品成本在账面结存,账面反映还存在商品房实物;商品房产权销售完毕后,相关商品房成本结转后成本余额为零,账面反映开发商在小区已没有具有产权的建筑物面积。作为小区配套设施的停车场,是没有产权面积的,在开发商的财务账上其成本价值为零,其建设成本已分摊计入购房价款之中,从会计账上看,小区停车场已不属于开发商。就好比萝卜(带叶子)卖完了,你说萝卜叶子还是你的。

同时,根据土地增值税条例的相关规定,开发商的开发项目进行土地增值税清算时,应当保留结存的商品建筑物开发成本,但从现实来看,开发商在土地增值税清算时,均已全部结转了商品房开发成本,账面没有保留停车场的开发成本。实物操作中开发商在土地增值税清算时,账面没有保留停车场成本,如果停车场产权属于开发商,则开发商就存在少缴漏缴土地增值税税款的行为。从这个角度来看,小区公建配套停车场产权也已不属于开发商。

四、从有关法律规定上来看

根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条“房地产转让时,转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的,经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。”的规定,自2007年10月1日《物权法》施行之前,深圳特区内的停车场如果开发商不能取得产权登记,则停车场应属于全体业主共有,是有法可依的。与上述房地产登记条例是一致的。

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《物权法》,并自2007年10月1日施行,其中第七十四条第二款规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等的方式约定”。这里存在以下几个疑问:首先它是一个民事行为,民事行为的前题条件,是当事人应当对标的物拥有所有权,才可以对该标的物进行处分,该法条通过法律的形式,隐含地规定了开发商拥有停车场所有权,并可以对停车场进行处分,是一种立法强制,是对处于垄断地位的地产开发商,利用其行业垄断地位,在房屋购买合同中强行增加的附加权利,即将小区的停车场等所有公共配套设施等单方强制约定归其所有的支持,有违市场公平原则;第二个疑问是开发商在签订土地使用合同时,已经约定了所开发商品房的所有权范围,仅限于容积率范围内,超出容积率之外的地下停车场产权面积,已在土地使用合同中作为公建配套设施,是开发商应尽的义务。土地出让合同的签订在商品房销售合同签订之前,开发商通过商品房销售合同,约定公建配套的停车场车位使用权属于开发商,是对土地出让合同的违约行为,有违民法的诚实信用原则,不应当得到法律的支持。