房地产泡沫分析（精选11篇）
房地产泡沫分析 第1篇
定的泡沫现象。
近几年来, 天津市发展迅速, 借助天津市整体发展和滨海新区效应的带动, 2007年以来, 天津成为继上海、北京等一线城市之后的新的房地产投资热点。由于房地产开发周期较长, 现在的投资要在数年后才能形成产品上市, 未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测, 短时期内投机发展或阶段性过度发展, 势必导致房地产泡沫的产生和膨胀, 加之经济的快速发展、产业的迅速扩张、土地的需求量大, 地价的迅速上升, 这就极易形成土地投机, 产生地产泡沫。因此天津房地产业运行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题。
一、天津房地产泡沫实证分析
(一) 房地产价格增长率/GDP增长率指标分析
1997-2003年, 天津商品住宅平均价格年上涨幅度低于天津GDP增长速度, 说明天津对房地产业的宏观调控有效, 使房地产泡沫现象得到遏制, 天津的房地产业运行正常。但是, 2004-2008年, 房价暴涨, 天津商品住宅平均价格年上涨幅度显著高于GDP增长速度, 商品房价格增长率/GDP增长率的平均值为1.6, 2005年天津房价增长率/GDP增长率达到2.05, 2008年达到1.81, 该比值显著高于全国的平均值, 说明天津的房地产市场已经存在泡沫现象, 究其原因, 是房价的暴涨导致了该指标的超额, 表明房价的增长已经显著高于GDP增长, 预示着房价的增长有可能超出人们的收入增长速度和
均值, 但是2008年的房价收入比高达9.27。同时, 2004年以来天津的房价收入比显著高于全国的平均水平, 且差距呈逐年上升的趋势, 由此可以看出, 2008年天津的房地产泡沫继续增多。
(三) 货币供给 (M2) 的增长率
1997-2003年货币供给的增长率低于20%, 但仍高于10%, 但到2004-2008年, 又出现了反弹。商品房价格的变化趋势与货币供给的变化趋势基本一致, 但商品房价格的变化要先于货币供给变化一段时间, 且波动较大, 这说明房价变化还受到其他诸多因素的影响。2004-2005年间, 货币供给增长率呈下降趋势, 但商品房价格增长率却还是呈高速增长的趋势。由于货币供给的下降, 2006的商品房价格增长率有所下降, 但是2008却又快速回升, 政府的宏观调控政策未见明显效果。天津房地产泡沫现象还是不容乐观。
(四) 房地产开发投资/全社会固定资产投资
天津市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重除1999-2000年接近30%外, 其后几年至2008都一直处于20%的附近, 尽管其比值高于国际上公认的10%的比值, 但还是远远低于30%的泡沫指标。因此, 天津市的房地产市场泡沫度不高, 还算是健康运行。
(五) 房屋施工面积/房屋竣工面积
2003-2006年期间天津市商品房施工面积/商品房竣工面积的比值低于或略高于2.5, 说明天津市的房地产市场的需求旺盛, 供应略紧, 从而拉动房价的上涨。2008年该比值达到3.07, 且呈逐年上升的趋势, 可见目前的房地产投资热度不断升温, 有形成泡沫的危险。
(六) 商品房空置率和销售竣工比
总体上, 天津市房屋销售竣工率均小于1, 商品房竣工面积大于销售面积, 商品房空置面积持续增加, 但累计空置面积增幅减缓。近几年的房屋空置率均高于20%以上, 商品房积压严重。
二、结论
由于目前对于“房地产泡沫系数”的研究还不够深入, 无法给出一个科学准确的评判标准 (即一般指的“没有泡沫、出现泡沫、泡沫严重”的界限和区间) , 但通过对各项指标值的横向、纵向的比较, 天津房地产业在1997-2003年间, 大部分特征指标并没有显示出房地产泡沫的特征, 更没有出现房地产价格脱离市场基础价值的飞涨, 可以说这一时期, 天津房地产市场并没有出现房地产泡沫。而2003-2008年间, 天津房地产市场发展过热, 泡沫现象已经出现, 至于这一泡沫是否会继续膨胀还是会得到遏制, 要看中央政府和天津政府的宏观调控以及房地产市场各方博弈的结果, 对市场出现的危险信号仍然应该给予足够关注, 逐步引导市场走向理性。
摘要：文章从房地产价格增长率/GDP增长率、房价收入比、房地产开发投资/全社会固定资产投资、商品房施工面积/商品房竣工面积、房屋空置率和销售竣工比、货币供给 (M2) 增长率等多个泡沫指标比较来看:1996-2008年天津市的房地产投资热度持续升温, 商品房价格持续快速上涨, 2003-2008年天津房地产市场发展过热, 房地产市场存在一定的泡沫现象。
关键词：房地产,泡沫,指标
参考文献
房地产泡沫与贫富差距 第2篇
因为易宪容他切切实实的站在人名群众的角度上来替人民说话，他是真正“掀开国内房价炒得如此之高的皇帝新装”，他一针见血地指出“中国房地产富豪靠的是政府权力”，并运用大量的事实数据证实，并运用一个经济学家的眼光来分析，中国房地产的涨价是泡沫，是脱离中国实际的产物。中国充其量是个小康国家，凭什么有发达国家的房价?而华远集团董事长任志强更是露骨，说什么“中央文件的精神是商品房是给高收入的人住的，我是按中央的文件来说话的……全世界的低收入家庭都不是靠商品房来解决住房问题。”中央哪个的精神是说商品房是给高收入的人住的，真乃咄咄怪事!国家进行房产商品化改革是为了在房产领域引入市场机制，使房产更加有活力，成为一个新的增长点，实现经济和社会的双赢。社会的赢就是要让广大人民群众得实惠，保障人民居住条件得提高。可任董事长人为地将此曲解，硬是要把它说成是“高收入者的”!也不看看高收入者有几个啊，难不成作为大众主体的中低收入者就只要所谓政府的补贴性住房和低价廉租房吗?好一个只顾自己赚钱的任董事长!还要政府来擦屁股，如意算盘打的不错啊!我敢说，你们这号人，如果没有政府支持、银行贷款你们可能连自己的狗都养不活吧!
不过他却道出了一个事实：中国确实已经出现了一些可以接受如此变态房价的“高收入者”。按国际标准来说，中国贫富差距已经到达了国际警戒线。不过他们的最低标准线是月收入1400元，其实是没有这么高的，据权威测算中国的最低标准线应是700元。照这样计算，恐怕不是达到的问题了，是大大超过了。难怪现而今，到处不是阻塞交通，就是集体上访，要不就是公然的抗法。领导总是叫群众保持镇静，如果群众人人都丰衣足食的话，鬼才上街搞游行?站到还冷，对身体不好!况且站大街的都是老头老太太级别的人了，如果不是生活所迫，谁愿意呀?朱门酒肉臭，路有冻死骨。如果不改变，这样的情景会出现吗?
想起了一个萧伯纳的典故，大意是，萧伯纳遇见一个十分胖的富翁，而萧伯纳十分瘦，富翁就数落萧伯纳：“看你就知道世界有多么的贫穷!”而萧伯纳反唇相讥道：“看你就知道世界贫穷的原因了!”虽然是有笑话的性质，但是也道出了本质啊!现在，确实是富人坐在穷人身上压榨，是故富愈富，穷愈穷。可是，象任董那样的富人并不知道感激那些让他发财的所谓低收入者，还厚颜无耻的振振有辞的说低收入者的出路，你的社会责任感被狗给吃了!
其实最让人怕的不是为富不仁，是政府公信力的下降。富要不仁，政府来治，他富也不能不仁。可现在，某些地方政府真的成了“权为商所用”。就象上述的房地产泡沫，如果不是政府这样包着，房价会这么高吗?为何?因为共同利益，房地产上了，gdp上去了，这才能升官发财!哪管你百姓死活?!荒唐如四川某县在给群众反映情况的条子上写着“到月球找安南解决”，寒心如宝马撞人事件，吓人如刘涌案，权力一次次的出租，让我们这些主人感到害怕：“公仆真的可靠吗?”
对近年我国房地产泡沫的分析 第3篇
【关键词】房地产泡沫；泡沫根源；泡沫影响；泡沫防范措施
一、房地产泡沫的定义
经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。
二、房地产泡沫产生的主要原因
（1）房地产资产价格决定模式房地产归根结底是一种商品，其价格决定符合经济学一般供求原理，但又有其自身的特殊性：住房的建造离不开土地的供应，而在我国土地属于国有，受自然资源和国家政策的限制；且住房的建造周期较长，难以随着需求的增加而及时增加。（2）资源稀缺、供给弹性小。众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，它是一种有限的、不可再生的资源。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬，而在一定时间内，土地供应量、其独特的地理位置及异质性也会影响地上的附着物房屋的价格，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供基础条件。（3）银行信贷非理性扩张。由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。房地产的高回报，使许多银行在贷款的操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性加大。
三、房地产泡沫的危害
1．房地产泡沫引发的社会矛盾。（1）催生新的暴利行业，加速两极分化，激化社会矛盾。由于房地产成本相对固定，房价越高，利润空间越大，消费者为此必然付出更多，由于富人可以利用货币优势，直接介入房地产业或者从参与投资而规避涨价带来的不良后果，而暂时无力购买或者只有能力购买用以满足自我实际住房需求的广大消费者无法回避这种风险，只能无奈地面对，必然加剧社会两极分化。（2）房价一路飙升，政府平抑不力，社会矛盾凸显。首先是引发地产商与普通老百姓的矛盾。一方面是广大中、低收入百姓庞大的市场需求；另一方面是开发商漠视百姓意愿，为追逐高额利润不断开发高档商品房，造成大量商品房空置。
2．房地产泡沫引发的经济问题。（1）加大房地产金融风险。房价不可能一直处于高位，一旦房价出现转折，那么房地产抵押贷款还款违约率就会上升，而银行持有的房产抵押价值将会降低，使得金融机构不良资产不断增长，从而增加了房地产金融风险。（2）降低资源配置效率。一直以来中国的房价“只涨不跌”，导致房地产投机炒房行为严重，在许多人无房住的情况下；另一部分人却在囤积房产，而且处于闲置之中，社会资源遭受严重浪费。
四、房地产泡沫的防范措施
（1）深化房地产市场相关体制机制改革、健全相应政策法规。当前房价的稳定，很大程度上得益于限购令等非市场手段的严格执行，因此也压抑了大量需求。在用行政手段稳住市场的同时，要抓住有利时机，相关制度改革要跟上，筑牢房地产市场持续健康发展的根基。加快深化有关房地产业各项制度改革。（2）增加投资渠道，使资金分流。采取住房抵押贷款证券化、建立房地产信托基金等措施，当股票、基金、债券以及抵押贷款证券化这些投资渠道发展后，融资方式的多样化可以让投资行为转向购买虚拟房产，减少楼市的投资行为，也可以减少银行承受的金融风险。（3）严格控制信贷闸门防范金融风险。银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。金融机构要积极配合宏观调控政策，整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，严格审查住房开发贷款发放条件，严格发放房地产开发贷款，切实加强住房开发信贷管理。在发放贷款时，应根据保守、真实、安全的原则来评估抵押标的物的抵押价值，并严格审查。
新形势下，我国房地产企业要想在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产泡沫经济的产生。
参 考 文 献
[1]聂青．关于我国房地产泡沫经济合理调控的几点思[J]．产业经济．2011（11）：97
[2]刘正才．当前中国大城市房地产泡沫的成因及防范[J]．经济研究导刊．2011（27）：148～152
[3]谭长坡．房地产泡沫分析[J]．中国集体经济．2011（11）：33
[4]姚大悦何长松．我国房地产泡沫是如何形成的[J]．热点透视．2011（11）：19～21
[5]赵曼曼,周文魁．我国房地产泡沫及其成因分析[J]．企业导报.2009（3）
我国房地产泡沫问题及实证分析 第4篇
由于国内外流动性过剩，加之人民币升值的压力，引起对房地产投资的需求旺盛;城市化进程加快，形成自住的刚性需求;土地供应不足，成本提高;地方政府的土地财政造成人地矛盾的非均衡经济现象;国内银行体系对房地产的金融支持;房地产市场的垄断性形成暴利。这些都是房价上涨、形成泡沫的原因。
二、房地产泡沫的指标分析
（一）房价收入
其公式为：房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入。反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低，产生泡沫的可能性就越大。该指标是最能准确反映房地产泡沫的指标之一，其数据的可得性非常高，而且相对而言计算简单。目前我国主要的算法为国家一套平均水平的商品住房的销售价格与居民平均家庭年可支配收入的比值。我国因为存在隐性收入高、特殊住房体制等原因，目前在5-8倍间属于正常。
（二）房价租价比
房价租金比率是国际上衡量房地产泡沫的标准指标之一。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200∶1至300∶1。如果售价租金比超过300∶1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现;如果低于200∶1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。房价租金比率的变化可以从商品房屋销售价格指数和租赁价格指数这两个指标的相对变化反映出来。如果这两个指标之比大于1，说明房价租金比升高，反之则下降。
（三）房屋空置率
房屋空置率是指以当前商品房或商品住宅的空置量与近三年的商品房或商品住宅的竣工量进行比较，其比值即为空置率。房地产市场的空置状况是反映供求强度的指标，国际上有关机构的研究结果认为，商品住宅空置率合理区间一般为3%-10%，警戒线为10%，通常认为发展中国家商品住宅的合理区间为4%-5%。
三、房价增幅/CPI增幅与房价收入比的实证对比分析
本项目的核心在于借鉴国内外已有的研究理论，涉及出适合新形势的衡量房地产市场泡沫的新理论。房价控制的目标制定，比较普遍的看法是按照CPI增幅的标准制定对地方政府的压力适中，而外界指责也不会太大，所以我们提出以房价增幅/CPI增幅来作为泡沫的界定方法。当今研究房地产泡沫的体系中，普遍采用的是房价收入比这一体系，以房价收入比作为参考依据，当房价收入比在7-8范围之内，认为是房地产泡沫的界限。所以根据各大城市房价收入的具体数值，来分析具体年份的泡沫各指标情况。通过房价增幅/CPI增幅与房价收入比之间的相关性分析，得出各大城市间两者是否存在相关性。
因为CPI是指数形式，所以房价增幅也是采取房屋销售的价格指数作为参数，这样同是基变量所得出的结论会更加准确。
从图1中可以看出，两个经济指标之间基本呈现线性正相关的关系。
通过对于这九大城市2002-2009年的房价收入比以及房价增幅/CPI增幅两组数据的对比、作图等，得到结论为房地产泡沫最大的一线重点城市其房价增幅/CPI增幅与房价收入比呈现线性负相关的关系，而其他房地产泡沫相对较小的城市其房价增幅/CPI增幅与房价收入比之间呈现线性正相关的关系。
根据以上城市所测量出的数据，在以房价收入比为7-8的参考下，认为是房地产泡沫的界限，借此我们对比各大城市，一一推算比较，得出符合各城市普遍规律的增幅比范围为1-4，见图2。
四、结论
为了防止经济过热，房地产泡沫继续膨胀，对其进行一定的预控。根据房地产泡沫产生的原因角度，政府可以进行宏观调控，规范住房的投资需求，推进保障房建设，满足城市化中城市人口的住房需求，缓解社会矛盾。提供全面的房市信息，控制资金流向房地产市场，规范土地市场，加强房地产金融管制。
除此之外，在房市调控的进程中，为了合理保护各阶层的利益，维护社会和谐和政策的推进，我们需要利用房价增幅/CPI增幅这一指标，对其进行调控，大幅度地降低房价可能造成既得利益群体的抵制，所以可以通过限制房价增幅这一指标，既满足人民群众对于房市调控的要求，又保护了房地产商的合理利益，同时也为地方政府减轻了政策压力。
摘要：随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快, 我国房地产市场近年来发展迅速。伴随这一现象的出现, 全国各地也产生住房供求失衡、房价过快增长的泡沫成分。与此同时, 物价指数也不断上涨, 本文将房价的增幅与物价指数的增幅相比较, 得出衡量房价泡沫的新指标。
房地产市场泡沫讲稿 第5篇
什么是泡沫？当资产价格高于其内在价值时就产生了泡沫。
真实需求者购买房产是为了获得其居住的使用价值——不论是自住还是出租，这部分需求叫真实需求；但投机者买房不是为了住，而是为了通过其短期价格波动，利用价差套利，常常表现为对房屋空置持有，这部分需求叫虚假需求。由于投机者的虚假需求造成的房产价格的虚高就造成了泡沫。
房地产商面对市场上的真实或虚假需求，反应就是大力建房，但盖房子周期长，并且土地供给是有限的——特别是在一二线城市，所以最终形成供小于求的情况，房价上涨。这时真实需求者会选择赶紧买房，不然就买不起了；投机者看到市场中有利可图，也会大量涌入，并选择持有房产直至价格不再上涨。当泡沫越来越大的时候，与之对应的是买房人与房地产商有限的钱，于是大家选择向银行借款。这时人们就在进行杠杆投资了；当房价越来越高，人们买房最初向银行借50%，后来借70%甚至80%，杠杆率提高，也就产生了次级贷款。
房地产市场一片繁荣的时候，房地产极其相关产业都大赚一笔，投机客也赚了；但真实需求者大量欠债，可支配收入减少；其他与房地产无关的行业由于消费市场被挤压而萎缩。于是大家都进入房地产市场，去做投机客，经济脱实入虚。
这时房价就很高了，泡沫已经足够大。一种情况是部分投机客开始抛售房产，其他人为了不被套牢也开始跑路，于是需求暴跌，供给暴涨，房价大跌。剩下没跑成的投机客、房地产商都没钱偿还银行负债，真实需求者看房价还没负债值钱，于是也不还款了。于是银行倒闭，经济崩溃。这叫硬着陆，例子是08年的美国。这种情况是投机客先动手，第二种情况是政府先动手。当政府采取政策限制房价，投机客也会抛售房产……后面的故事就一样了。这也是硬着陆，例子是1990,91年的日本。
房地产泡沫的成因及对策分析 第6篇
所谓“房地产泡沫”就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况, 也就是土地和房屋价格极高, 与其使用价值不符, 长期这样会形成一种表面上的虚假繁荣。在泡沫膨胀期间, 大量的资金集聚房地产行业, 投机活动猖獗, 伴随一段很长时间的房地产价格上升然后出现泡沫的膨胀, 在某个突发事件下, 房地产价格崩溃, 一旦泡沫破灭, 不仅导致经济和社会结构的失衡, 而且还极易带来金融危机、生产和消费危机及政治和社会危机, 导致宏观经济持续多年的一撅不振。
二、房地产泡沫的成因
1、投机因素。
由于土地资源的稀缺性、垄断性、不可再生性, 以及房地产的开发周期长, 因而从长期决定了房地产的供给是一定的。从短期看, 它的供给是具有缺乏弹性的。在一个充满投机的房地产市场中, 投机需求曲线是不规则变动曲线, 当价格升降幅度较小时, 曲线仍按正常情况进行, 当价格升降幅度较大时, 价格越上涨, 需求就会越旺盛, 而一旦价格下降, 需求则又会大幅度下降。如果这种需求增长是有经济增长支持的、与实体经济相符合的有购买力的需求, 无疑会促进房地产的发展。但若是由于房地产业的高利率而引致出的非合理性投机行为所形成的虚假需求, 则会导致市场的虚假繁荣。虚假繁荣又会使投机者对房地产价格上涨形成共同心理预期, 在非理性预期和“羊群效应”的作用下, 投机者和资金大量涌入房地产市场, 导致需求量急剧增加, 进一步推动房价上涨, 从而吸引后继投机者和资金的进入, 甚至使得投机需求取代真实需求成为市场主体, 形成恶性循环。这种投机需求完全脱离了实体经济领域, 投机者只希望能在较短的时间内获得价差收益, 并不在意资产本身的使用或盈利。从而产生狂热、泡沫、恐慌之类的脱离市场经济条件的经济现象。
2、消费者及投资者对未来价格的预期。
预期是人们参与经济活动时对未来状况的一种判断, 是一种复杂的心理活动。其中包括两个明显的特点。第一, 预期的同质性, 即经济主体对资产价格的走向具有共同的预期。第二, 需求与价格预期的正反馈。当市场参加者预期未来的价格会上升, 结果随后的市场价格走势证实了自己的初始预期, 而这种预期也就会再次导致市场价格在该时期内上升。以此类推, 市场价格会越来越高, 这样就形成了正反馈过程。在中国, 随着人口的增加和城市的发展, 土地价格存在着潜在升值的趋势, 这样人们对房地产未来价格的非理性预期便造成了投资者对未来房地产投资高回报的设想。非理性预期引起人们的从众、投机行为。从众行为使得人们购买的资产, 并非是自己认为的高价值资产, 而是购买能让别人以更高价格购买的资产。正是这种行为, 拉动着投资者的类似行动, 纷纷购入甚至囤积房产, 期待高价卖出, 如此反复, 推动了地价房价的不断攀升。人们欲望的无限性, 诱导投机者不断追求短期能实现的价差收入, 对房地产泡沫起到了推波助澜的作用。
3、银行信贷的非理性扩张及宽松的货币政策。
房地产开发商的资金主要来源于银行的贷款。如果银行持有大量的房地产, 或者是以房地产为抵押品的资产, 那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模, 从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此, 银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给。这样, 大量的资金涌向房地产市场, 从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发, 造成过度开发, 而且各种投机行为愈演愈烈, 不断堆积金融风险, 给泡沫的产生埋下了隐患。此外, 面对巨额的外汇储备和本币升值的压力, 本国政府曾采用了宽松的货币政策抵消升值的压力以防本币大幅升值。对因巨额外汇储备而投放的基础货币不予冲消收回, 并且通过低利率、低存款准备金率等办法投放大量货币, 货币供应量增长很快, 流动性过剩现象突出。在通货膨胀的市场预期下, 银行存款利率低于物价上涨率, 银行存款实际为一个负利率或接近负利率, 将钱存入银行实际在一天天地“缩水”或获利甚微。持币不如购物, 于是社会资金纷纷涌向最具保值增值价值的房地产。
4、信息不对称。
所谓“信息不对称”, 即指信息在交易各方的分布具有不对称性, 交易的一方拥有有关交易的信息, 而另一方则没有, 从而影响了其准确决策的做出。在完全竞争市场环境下, 房地产的市场价格应等于其重置价格, 并受供求关系的影响。而房地产市场是垄断竞争市场, 房地产交易是开发商和购房者双方的博弈。在这种博弈中, 购房者是相对弱势主体, 开发商则是强势主体, 所以二者之间存在着严重的信息不对称。在信息不对称的情况下, 过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。当投资者过度看好经济形势及房地产市场的预期收益率时, 在巨大的利益吸引下, 就会有大量的投资者涌入房地产市场。与其他任何市场一样, 房地产市场的变化不是永恒的, 各种动态因素的变化, 都会引起房地产市场的变化。但是, 在信息不完全的情况下, 投资者对变化的市场很难做出及时、准确的判断, 加之, 房地产开发的周期较长, 使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求, 从而加快泡沫的生成。可见, 信息的不对称不仅会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映, 也是房地产市场盛行投机炒作的一个重要原因。
5、政府因素。
房地产业对国民经济的发展有着重要的促进作用。因此, 政府往往会下大力气对该行业进行千预。与市场机制的作用一样, 政府的干预并不是万能的, 它也会产生正、负两种效应。当其利用手中的权利为自己的短期政治、经济目标服务时, 就不可避免地会导致政府干预的失误, 甚至失败。而房地产业又是一个与诸多产业高度关联的产业, 这意味着房地产不仅自身投资规模大, 其乘数效应也非常大。在房地产高速发展时, 它会带动诸多产业的共同发展。但是, 当房地产业发展违背了价值规律, 产生泡沫, 其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业。此外, 由于政府对土地有绝对的控制权, 少数拥有特权的人就会凭借这种权力进行不平等竞争, 从中获利。这种不平等竞争严重破坏了市场经济的公平竞争机制, 使市场的资源配置功能丧失, 导致真正进行房地产投资开发的市场主体由于拿不到土地或被迫高价转让土地而逐步退出市场。权力寻租者们炒买炒卖国家给予的出让土地使用权的垄断权力, 以权谋私, 权钱交易, 为土地投机、地产泡沫的形成培育了肥沃的土壤。与此同时, 有的地方政府又将房地产作为自己的主要财源, 有的甚至还通过房地产为其打造政绩工程。在“名”和“利”的激励下, 这些地方政府将房地产视为其重要的“专利”, 甚至将土地资源作为经营城市的资本, 与一些利益集团共同操控了房地产市场, 使房地产产业严重背离价格机制, 导致房价虚增。这一切都会成为中国地产泡沫形成的一个推动原因。
三、防范房地产泡沫的对策
1、完善相关政策抑制房地产投机炒作。
房地产投机炒作是泡沫产生的一个直接原因, 但在如何看待投机这个问题, 目前存在各种各样的看法。本文认为, 首先, 在当前需要大力培育租赁市场的时候, 应对房地产“投资”与“投机”进行区分, 打击“投机”鼓励“投资”, 两者的区分标准在于“投机”主要是预期房价上升, 买进是为了卖出, 赚取差价“投资”则更多的是考虑把房子租出去, 通过租金回收成本并赚取利润。其次, 由于“投资”与“投机”的界限常常模棱两可, 不易区分, 甚至会相互转化, 因此, 对房地产投机不可全面地进行打压限制, 只是对具有明显投机特征的行为进行打压。第三, 采取降低房地产租赁税费并提高房地产再次转让税费等措施, 降低“投资”成本, 提高“投机”成本, 促进“投机”向“投资”转化。
2、完善货币政策调控, 加强对银行的监管。
流动性过剩也是房地产泡沫形成的原因之一, 虽然央行进行相应的货币政策调控, 例如想通过对利率的提高, 增加开发商的资金成本和投机商的投机成本, 从而增加房地产的交易成本。但是开发商的资金成本可以转嫁到房价中, 等于是又提高了价格。那我们能不能说货币政策的调控无效呢?本文认为只能归结为当前货币政策调控的低效性。我们可以鼓励金融创新, 向市场推出更多的更有效的金融产品来分流资金, 减轻房价上涨的压力。并引导消费者形成正确的市场预期。在房价过高超出实际购买力的情况下, 完全可以租房来作为理性消费。而对于我国的通胀指数CPI, 应该把资产价格纳入它的关注范围。不把房价考虑在内, 是不合理的。房价形成泡沫的同时CPI指数却一直低位运行, 造成了一种“高增长, 低通胀”的容易给人经济运行良好的粗浅结论。而在房地产市场发展过程中, 推动房地产泡沫产生的资金, 绝大部分都是从银行流出的。因此, 也应加强对银行的监管, 包括对银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等监管。
3、建立完善的经济预警系统。
为了避免房地产泡沫的产生, 政府必须建立完善的经济预警系统。因为它可以通过研究宏观经济活动的波动及规律, 对经济波动趋势做出判断性观测, 特别是在经济出现问题时提前发出警报, 从而防止问题的扩大化。目前, 我国对房地产行业景气分析的指数有很多。有政府主办的, 也有企业主办的。政府主办的指数有一套自下而上的完整的信息来源系统, 能保证信息来源的稳定性、完整性和及时性。非政府主办的很多指数测算的数据都是有统计局提供的, 因而数据的取得时间要远远落后于政府。但他们掌握市场上很多楼盘从开发到销售整个过程的详细资料。他们的指数分析可能更加微观和具体, 保证了数据的真实和充分性。所以我国应建立政府和企业合办的指数系统, 这样把二者结合起来, 即发挥了政府部门在数据、政策导向上的优势, 又可利用企业对具体项目和交易的详细了解, 以及对微观的真实把握。这样一个指数将会真实合理及时准确的反映房地产业的运行状况, 合理引导企业正确投资。
4、建立透明的房地产信息系统。
信息的公开透明有利于人们建立合理的预期, 从而引导房地产理性投资和消费, 抑制炒房和哄抬房价等行为。对于我国房地产行业建立透明的信息系统应主要从两个方面入手。一方面就是完善房地产的统计信息披露制度, 及时披露土地供给与地价波动信息。这个制度的主要指标就是房屋空置率, 它越高就意味着房屋需求主要是投资性需求, 而不是消费性需求, 而投资需求则是泡沫产生的前提。另一个方面就是建立房地产业的强制信息披露制度, 并加大对信息披露的监督。只有组成了严密的监管网络和体系, 即使市场中出现了不规范的问题, 即使监管体系中的某个环节出现了问题, 其他监督力量也会起作用, 真正做到了监管网络的疏而不漏。
5、矫正和规范地方政府行为。
地方政府保证进行经济行为必要权力的同时, 应明确相应的义务, 防止其权力的滥用, 地方政府利益视角从局部转到全局, 对经济的直接干预过渡到宏观的间接调控和微观规制。并进一步完善“招拍挂”制度, 特别通过土地价格的标的确定和建立土地拍卖后评估制度等制度, 合理确定土地价格。通过加强社会力量的监督, 约束地方政府的行为, 达到抑制设租、寻租和反腐败的目的。而且在调整地方官员政绩评比指标, 理性对待GDP, 避免“政府机会主义”引致的地方投资冲动。单一的GDP指标是不够的, 还要考虑公共服务、公共设施水平、公共环境、市场秩序和制度建设等指标, 把它们综合考虑。这样能从根本上转变经济增长方式, 实现科学发展观, 避免经济的大起大落, 避免地方利益和中央利益冲突, 弱化中央宏观调控力度。
摘要：如果房地产经济泡沫过多, 造成虚假繁荣, 会不利于其产业的发展。本文阐述了房地产泡沫形成的原因, 提出了相关对策, 供大家参考。
关键词：地产泡沫,成因,对策
参考文献
[1]姜金玲:房地产泡沫测度指标评价体系研究[D].大连理工大学, 2008.
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[4]肖才林:房地产泡沫与货币政策调控[J].集团经济研究, 2005 (3) .
中国房地产泡沫与应对政策分析 第7篇
2008年美国金融危机在经济全球化趋势下在全球迅速蔓延, 造成全球经济衰退, 中国政府为维持经济增长, 应对危机, 出台了一系列宏观调控政策, 其中有一项就是新发行了400万亿人民币用于各项重点及基础行业建设, 不可否认, 这些资金在应对危机时发挥了重要作用, 稳固了国民经济的发展, 然而这些新涌入资本市场的资金却带来了很大隐患, 造成我国通货膨胀加剧, 物价飞涨。房地产市场有利可图, 房价一路飚升引发人们进行新一轮的投机活动, 只要手里还有闲置资金便想方设法投入房产市场。很多新房空置, 很多人有买不起房, 买不到房。房产问题对社会稳定也产生了巨大影响, 而这些社会问题一定程度上关乎国家兴衰。
在这样的情况下调控房价, 整顿房产市场成为政府的重要任务, 解决好了国家继续兴旺, 人民生活安乐, 解决不好, 一旦泡沫破灭, 后果不堪设想。然而, 调控房产市场是一项十分艰巨且复杂的任务, 涉及到各方利益, 所谓牵一发而动全身, 必须胆大心细, 深入分析各种相关问题, 对症下药。
首先, 商业银行作为整个金融体系的核心, 维持着社会再生产的资金流通顺利进行, 同时银行金融枢纽, 而其在房地产市场同样是很关键的利益主体, 对它的调控就显得尤为重要。
那么要怎样才能合理控制银行放款额度呢?第一, 调高利率增加的利息远不能和房产市场的高利润相比, 人们的投资投机热情很难被抑制;其次, 利率的提高本身很有限, 如果利率调控范围超出了人们的承受能力, 则会引发还贷危机, 加速房产泡沫破灭;再次高利率是银行贷款盈利性更大, 更加刺激了商业银行铤而走险, 发放不良贷款, 导致恶性循环。所以从2010年以来央行多次调控的都是存款准备金率, 3月25日起上调存款类金融机构人民币0.5个百分点, 这样一方面提升银行资本充足率, 提高银行自身抗风险能力, 紧缩通货, 抑制通货膨胀的恶化, 另一方面也避免了一下子将房地产泡沫戳破引发不堪设想的后果。而对于另一利益主体——房地产开发商, 也不能一味打压, 对房地产开发商要加强引导, 鼓励中低价位、中小套房、经济适用房房产开发。同时也要加强对房地产市场的监督。整顿房产市场还要找主要矛盾, 对其进行供求双向调控, 健全土地制度加强住房土地管理, 对不符合我国国情, 大量耗费土地资源的奢侈性住宅予以打击, 目前, 政府已出台相关政策净化房产市场, 对于这些政策, 应认真贯彻执行。
而对于房产的购买者——同样重要的房产市场利益主体, 也应区别对待, 对于那些以房产作为投机活动的购房者要加大打击力度;对于那些确实具有购房需要又因政策原因买不到房的购房者适当调整政策, 解决他们的燃眉之急, 真正为民办实事;对于缺乏资金购房又急需用房的购房者, 予以适当贷款并控制其还贷风险, 完善住房贷款担保 (保险) 机制, 积极发展房屋租赁市场, 完善房地产信息系统, 积极发展二手房市场, 满足人民最迫切的需求, 始终将民生问题放在首位。
中国房地产市场价格泡沫实证分析 第8篇
房地产价格是构成房地产市场的主要因素之一, 也是影响房地产信贷的关键性要素。国家的宏观政策, 经济发展状况, 消费者预期, 资金的投资渠道等都是影响房地产价格波动的因素。对于银行来说, 房地产信贷以房屋为抵押, 房价的上涨使得抵押物价值也随之增加, 此时房地产信贷为银行优秀业务, 房地产信贷的风险得以降低, 银行也增加对房地产业的贷款, 房地产信贷规模迅速膨胀。如果这种趋势一直无限, 这种趋势会造成房地产企业不断投入新的项目增加房地产供给, 而个人购房者也会不考虑自身的经济承受力进行房地产投资, 甚至是投机, 过度需求不断增加, 真实的供需关系被表面的繁荣所掩盖, 当房地产价格上升至一定程度后, 就会脱离其实际价值违背价值规律, 于是形成房地产泡沫现象。
二、我国房地产市场价格泡沫实证分析
本文通过对中国2007-2011年房地产市场相关数据的分析, 利用综合指标法分析得出中国目前房地产价格水平。该方法主要是通过建立指标体系, 在分析各指标的基础上, 判断一国房地产市场是否存在价格泡沫以及泡沫的严重程度, 其基本思路是首先选取各项指标并确定各指标的标准值;然后, 根据各单项指标在指标体系中的重要程度, 及我国目前房地产业现状, 赋予各指标不同的权重;最后, 根据公式计算出所要的综合指数。
(一) 指标体系中指标的选取
本文选取的指标包括:
1. 房地产投资总额/固定资产投资总额。
该指标是反映房地产市场景气的主要指标。国际上惯用的标准是该指标控制在20%-25%之间, 超过25%即可认为是存在泡沫, 由于中国处于发展阶段, 该指标的临界值为30%。在我国房地产业发展的带动下, 房地产投资总额与全社会固定资产投资总额之比逐年递增, 由2007年的18.42%上升至2011年的19.85%, 虽然该指标仍在标准临界值范围内, 在总体趋势说明房地产市场存在投资过热现象, 这是值得关注的。
2. 房地产贷款余额增长率/金融机构贷款余额增长率。
该指标用来衡量房地产资金来源对银行的依赖程度, 指标值在1-3之间均为合理, 若高于标准, 则表明银行资金向房地产投放速度过快, 存在泡沫成分。由表2可以看出, 全国2007年-2011年房地产贷款余额增长率均在2以下, 但2009年, 2010年两年房地产贷款余额同比增长38.1%和27.4%, 说明这两年房地产贷款额激增, 房地产业发展过多的依赖于银行资金支持, 虽然2011年增长放缓, 但绝对量仍然较高。因此, 必须警惕投机泡沫成分的存在, 严格控制, 防止泡沫的扩大。
3. 房价收入比。
房价收入比=住宅房屋均价*城镇人均住宅面积/城镇每人每年可支配收入, 该指标是判断一国房价是否符合居民收入水平的重要依据, 用来衡量城镇居民对于房地产业的实际购买力。世界银行认为发达国家房价收入比应控制在1.8-5.5倍之间, 而发展中国家这一指标较高, 控制在3-6倍之间即为合理。比值越大说明居民住房的支付能力越低, 房地产市场存在泡沫的可能性越大。可以看出2007年至2011年, 中国房价收入比平均值为7.64, 一直高于国际标准临界值。而美国的房价收入比最高达到5左右。根据对比发现目前中国房价存在一定程度的泡沫。
4. 房地产投资实际增长率/实际GDP增长率。
该指标主要是判断是否对未来房价走势存在走高的预计, 从而导致过多的房
地产投机行为, 在一定层面上体现了房地产价格泡沫的存在性, 指标值越大说明房地产泡沫程度越严重。关于该指标的临界值, 目前国际上普遍认为, 房地产投资增长率是GDP增长率2倍以上时, 房价就有可能存在泡沫。2007-2008两年指标值为2.3和2.32均高于临界值, 虽2009年有所回落, 但2010年、2011年两年该指标迅速越过了临界值分别为3.22和3.03且程度有所加深。从统计数据来看, 我国房地产投资增速过快, 极易产生房地产价格泡沫。
(二) 计算综合房地产泡沫综合指数
根据以上相关数据确定房地产泡沫的综合指数公式
公式中:B为综合指数, ft表示某项指标的实际值, ct表示指标的临界值, wt表示各指标所占权重, n表示指标数。
首先, 确定各指标权重。房地产投资总额/固定资产投资总额赋予20%的权重, 房地产贷款增长率/金融机构贷款增长率同样赋予20%的权重, 房价收入比是国际上通用的重要指标, 因此赋予30%权重, 房地产投资增长率/实际GDP增长率指标是最能体现房地产业是否增速过快, 也赋予30%的权重。其次, 根据国内外研究中通用的数值, 确定泡沫标准值。最后, 根据公式计算综合指数。
A级警戒0.4≤B≤0.7
B级0.7≤B≤0.85
C级0.85≤B≤1
若B>1, 说明已出现轻度泡沫 (见表1)
通过计算综合指标得出在2007-2011年五年中, 中国房地产发展速度迅猛。尤其从2009年起, 房地产市场就显现出轻度价格泡沫的趋势。2010年与2011年两年综合指数均已超过标准警戒线。这些数据说明, 中国目前房地产业发展过热, 某些城市的房地产泡沫现象尤为严重。
三、防范房地产价格泡沫的可行性方案
近几年, 我国房地产价格上涨过快, 尤其是一些经济发展较快的大中城市, 房价更是一路飙升, 国家也相应的出台了一些调控措施, 虽有一定的效果, 但整体成效不太明显, 政府仍需继续加大调控力度, 对于未来的调控, 政府应注意以下几点:
1.政府应着力抑制投机性需求。基于投机性需求, 消费者购买房屋的目的不是为了住房而是为了赚钱。当房价上涨时, 投机性需求增加, 一旦房价下跌, 他们怀着悲观的预期抛售房屋, 进而加剧了房价下跌的速度和程度, 因此, 政府在制定相关政策时, 应倾向于对中低收入群体的优惠和照顾, 切实提高他们的实际购买力, 逐步改善住房条件, 从而达到让投机者没有市场, 降低投机需求, 减少刺激房价异常波动的因素。
2.政府应不断开发房地产市场的供给途径。房地产市场供给的特殊性在于供给的增加在短期内无法迅速实现, 因此政府应通过各种措施拓宽房地产市场的供给途径, 尤其是中低收入居民对住房的刚性需求。一方面政府可以通过建造房屋的类型区别制定土地价格, 对于建造经济适用房、廉租房等保障型住房实行低价格的土地转让费;而针对大面积别墅等高端豪宅类型的房屋, 实行高额的土地转让费, 增加了高端住宅的开发成本, 降低了普遍商品房的开发成本, 这样可以减少高端住房的供给, 增加普通商品房的供给;不断增加房屋的有效供给, 对于抑制房地产价格起到至关重要的作用。
3.遵守市场规则, 避免频繁调控。从前面的分析可认识到我国房地产市场受政府影响深刻, 从2009年以来, 一系列调控措施的出台给房地产市场带来了不小的波动, 这些新政策或多或少的违背了市场经济体制中自由交换的原则, 对于房地产开发市场和交易市场应当依靠供求和价格机制自发调节, 尽量减少行政手段的直接干预。同时目前我国各级政府对房地产业的调控过度频繁, 这往往造成市场难以形成正确的预期, 影响市场的合理性发展, 严重会导致房价的大跌。
因此, 对于房地产市场及房地产信贷的应保证长期的稳定性, 稳中求变, 一个稳定的宏观政策环境, 才能形成合理的市场预期, 引导房价回归于合理的区间内, 减少因住房波动造成的经济波动。
参考文献
[1]易宪容.中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸经济, 2005 (5) :14-21
[2]尹伯成.房地产金融学概论[M].上海:复旦大学出版社, 2001
[3] (美) 格林斯潘.货币政策无奈经济泡沫[J].国际金融报, 2002 (9) :6一11
房地产泡沫与通货膨胀的关系分析 第9篇
关键词：房地产泡沫,通货膨胀,货币供应量
近几年, 在我国房地产市场飞速发展的同时, 房价像坐了火箭似的飞速上涨, 已严重脱离了广大老百姓的实际需求, 积累了大量的泡沫。在房地产泡沫日益累积的同时, 通货膨胀的阴影已悄然来临, 广大老百姓已切身感受到身边物价的飞涨。房地产泡沫与通货膨胀这两个和老百姓利益密切相关的社会问题到底有什么关系呢, 笔者在此做一分析。
一、房地产泡沫与通货膨胀的概念
美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为:房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨, 这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期, 并不断吸引新的买者———随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加, 房地产的价格远远高于与之对应的实体价格, 由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌, 即泡沫破裂, 它的本质是不可持续性。
通货膨胀是指在纸币流通条件下, 因货币供给大于货币实际需求, 也即现实购买力大于产出供给, 导致货币贬值, 而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求大于社会总供给 (即供远小于求) 。
二、房地产泡沫与通货膨胀的相互影响关系分析
目前, 我国的房地产泡沫与通货膨胀可以说是两个如影相随的恶魔, 二者应该是一种互为因果、互相促进的关系。
首先, 房地产泡沫是导致当前通货膨胀的主要原因, 理由有如下几点:
1、房地产行业是一个需要高贷款发展的行业, 开发商手头资金有限, 往往需要大量从银行贷款投资。
同时, 个人购房也大量使用贷款。据银监会的统计资料显示, 截至2009年底, 银行业金融机构房地产贷款余额已达7.33万亿元, 同比增速达38.1%。如此大量的贷款, 必然导致货币的超发。目前我国实行的按揭贷款制度, 实际上就是将购房人未来二三十年的现金收入在当前一次性释放, 通过买房人支付房款的行为方式全面进入流动领域。购房按揭贷款规模的爆炸性膨胀, 必然会造成货币供给过剩, 过剩的货币必然会造成通货膨胀。
2、房地产对于上下游产业具有极强的传导作用。
房地产行业的繁荣, 必然会引发相关商品价格的上涨 (如钢筋、水泥) , 而与房地产相关联的产业达上百个。同时, 房产作为一种重要的生产资料, 其售价与租金的普遍上涨也将不可避免地向社会各个生产领域进行传导。这样, 房地产就成了全社会通货膨胀的重要源头。
3、房价的高涨传导到了工资上, 这也是我国近几年各社会阶层工资价格不断上涨的重要原因之一。
对于公务员来说, 房价上涨了住房补贴也随之增加, 有些特殊的公务员享受廉价的“经济适用住房”是变相的涨工资;医生、教师等群体由于他们自己职业的优势逐步将自己的负担转嫁给社会其他弱势群体, 通过其他方式给自己涨“工资”;而对普通工人和农民工来说, 企业主则在维护社会稳定及招工困难的压力下被动给他们涨了工资。根据劳动与社会保障部的最新资料, 2010年我国大多数城市都提高了最低工资标准, 平均增加了22.8%。
4、房地产泡沫下的高房价使社会各经济实体的物价比例严重失衡, 加剧了人们对通货膨胀的预期。
随着房地产泡沫的加剧, 房价与老百姓身边日常生活感受到的物价水平相距越来越远。在房价的影响下, 人们对物价上涨的预期也逐渐认可, 高房价对通货膨胀起到了一个显著的拉升作用。
同时, 通货膨胀又反过来充实房地产泡沫, 并使泡沫进一步扩大。在通货膨胀背景下, 各种商品价格纷纷上涨, 货币迅速贬值, 人们在保值增值的预期下, 更愿意把多余的钱投资在大宗商品、贵重金属及不动产等上面。随着这些商品价格的不断攀升, 房价看起来也不那么高了, 与基础商品之间的比价也在向合理区间靠拢。接下来, 通胀预期的增强与货币能量的积累很可能形成相互促进的正向循环, 造成物价节节攀升, 住房作为稀缺资源, 或许还会获得更高的市场溢价, 出现进一步的价格上涨。
三、导致房地产泡沫与通货膨胀的主要原因分析
房地产泡沫与通货膨胀互为因果、互相促进, 其实质是政府加大了对人民财富的掠夺力度。那么, 政府到底是通过什么手段实现这一过程的?答案是货币工具。本人认为, 货币供应量过大而致的流动性泛滥是导致房地产泡沫及通货膨胀的主要原因。
通货膨胀归根结底是一个货币问题, 房地产泡沫可以说也是一种货币现象。根据房地产价格与货币供应量及通货膨胀等经济数据, 运用经济计量方法, 我们可以找出房地产价格的货币影响因素 (即货币供应量) , 通过货币供应量作为中间量可进一步揭示房地产泡沫与通货膨胀二者之间的关系。
1、货币供应量的概念、指标及影响
货币供应量 (也称货币存量) , 是指全社会的货币存量, 是全社会在某一时点承担流通手段和支付手段的货币总量。现阶段我国的货币供应框架体系中, 货币供应量主要有以下几个指标:
M0=流通中现金
M1 (狭义货币) =M0+非金融性公司的活期存款
M2 (广义货币) =M1+非金融性公司的定期存款+储蓄存款+其他存款
通常所说的货币供应量, 主要是指M2。
通常来讲, 衡量货币供应是否均衡的主要标志是物价水平的基本稳定。物价总指数变动不大, 则说明货币供求比较均衡, 反之则说明供求不正常。
2、货币供应量与通货膨胀的关系
从货币分析法的一个公式:Md=Pf (R, Y) 我们可以得出, 货币总需求 (M) 与价格 (P) 、利率 (R) 和产出水平 (国民收入-Y) 有关。在利率 (R) 相对稳定的情况下, 要保持物价的稳定就要保证货币的供给随着国民收入的增加而增加。过分地增大货币总量的供给就会造成通货膨胀, 通货膨胀和货币供给是正相关关系。
通货膨胀与物价上涨是不同的经济范畴, 但两者又有一定的联系, 通货膨胀最为直接的表现就是物价上涨。因此, 消费者物价指数CPI通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。一般来说, 当CPI增幅>3%时就称为通货膨胀;当CPI增幅>5%时, 就称为严重的通货膨胀。
我国货币大量投放发生于1994年之前, 在1993年, 广义货币供应量 (M2) 的增长率高达40%。1995-1996年, 我国曾面临较为严重的通货膨胀, 尤其是1996年, 全国零售商品物价指数和居民消费品价格上升均超过20%, 1995年, CPI指数也高达17.1%。由此可见, 过量的资金供应是通货膨胀的一个重要原因。
而从1997年年底起到2003年年底我国零售物价总指数 (RPI) 连续下降, CPI从1998年3月起持续下降22个月。依据经济学一般定义, 可判定我国经济曾经出现通货紧缩现象。
2007年, 我国CPI指数达到4.8%, 依据经济学一般定义, 经济已经进入通货膨胀阶段。2008年2月, 我国的通货膨胀率跃至8.7%, 创下了十二年来的最高点。目前, 2011年2月份的CPI指数已达到了4.9%。
3、货币供应量与房地产价格之间的关系
M2增长率及CPI增长呈现较大的相关性, 但在2004年出现了反常现象, 原因是2004年, 我国政府为了抑制投资过热, 促进国民经济持续健康发展, 重点针对土地市场开展整顿, 严格控制土地供给。社会上形成了一种房地产价格将不断上涨的心理预期, 导致大量闲散资金出于投机目的流向房地产市场, 进一步增大了房地产市场的需求, 从而造成房地产市场价格进一步上涨。而另一方面, 2004年的货币供应量却出现较大下降, 因而导致2004年的特殊情况。但从总体来看, 我国房地产价格与货币供应量是呈正相关关系的。
房地产价格变动对货币需求的影响体现在三个方面: (1) 财富效应, 房地产价格的上升意味着人们名义财富的增加, 货币需求相应增加。 (2) 交易效应, 房地产价格的上升往往伴随着交易量的扩张。成交量越大, 需要用来完成媒介作用的货币就越多, 相应地, 对货币的需求就越大。 (3) 替代效应, 如房地产价格上涨, 会使得人们调整自己的资产结构, 多持有房地产, 少持有货币, 货币在人们资产组合中的比重下降, 会降低货币需求。房地产价格变动对货币需求的影响由这三方面的效应共同决定, 财富效应和交易效应增大了货币需求, 而替代效应减少了货币需求。
货币供应量对房地产价格的影响主要表现在由于货币供应量的增加, 导致流通中的货币量增加, 从而导致货币贬值, 进而使房地产价格上升, 形成泡沫。
4、通过货币供应量分析通货膨胀与房地产价格之间的关系
通过以上的分析可以发现, 货币供应量与房地产价格和通货膨胀之间均分别呈现正相关关系。同样可以看出, 1998-2007年来我国房地产价格与通货膨胀呈现较高的相关性。
这是由于当货币供应量增加时, 流通中的货币数量可能会超过经济运行所需的货币数量而引起货币贬值和商品价格水平全面、持续地上涨, 而导致通货膨胀现象。另一方面, 当货币供应量增加时, 将导致流通中的货币量增加, 从而使货币贬值, 而货币贬值又会使得房地产价格上升。而房地产价格的上涨反过来又影响货币供应量的增加, 这样造成恶性循环, 不断推高房地产泡沫和通货膨胀。可见, 货币供应量过大而致的流动性泛滥是导致房地产泡沫及通货膨胀的罪魁祸首。
四、房地产泡沫与通货膨胀的危害及应对措施建议
如果任由房地产泡沫和通货膨胀进一步恶化, 将造成非常严重的社会后果。首先, 房地产泡沫将导致社会经济结构严重失衡, 国民财富大量沉淀在房地产上, 使实体经济发展迟缓。是泡沫总归要破灭的, 一旦房地产泡沫破灭, 将使大量虚幻的国民财富灰飞烟灭, 严重影响社会经济的发展和社会稳定, 如日本、香港的房地产泡沫教训。其次, 严重的通货膨胀对社会带来的危害也是巨大的, 将导致老百姓财富的大量快速流失, 人民生活水平的急剧下降, 其实质是对人民群众用血汗换取的财富的掠夺, 最终可能会导致严重的社会问题和社会动荡。
作为政府, 应当对房地产泡沫和通货膨胀现象高度重视, 防患于未然, 及早采取措施, 从根源上下大力气整治当前社会的经济问题, 以免最终发生无法控制的局面。笔者针对当前整治房地产泡沫和通货膨胀的政策建议如下:
1、严格控制货币供应量, 大力抑制流动性;
2、大力扶持制造业等实体经济产业, 加快产业结构调整与升级;
3、削减基建投资规模, 大大加强在民生领域的投入;
4、加大打击腐败的力度, 减小社会贫富差距。
参考文献
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论房地产泡沫 第10篇
【关键词】 房地产泡沫;投机;人民币升值;国十条
房地产可以说是我国的支柱行业,对其他行业有很大的带动作用比如钢材和建材以及运输行业等待,提供了大量的就业岗位。改革开放以来,我国房地产就吸引了很多外资投资,促使我国加速资本积聚,迅速发展。房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂,它的本质是不可持续性。我国的房地产行业已经形成了一个网状结构,其牵连的行业太过广泛,房地产泡沫一旦破灭,国民经济会受到很大的冲击,造成严重失业问题。国外热钱的逃离无疑是雪上加霜,经济萧条是必然。
回顾日本的房地产泡沫,1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,个人纷纷破产,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的财政危机。受此影响,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,陷入了长达15年的萧条和低迷。
一、房地产泡沫的成因
房地产泡沫的产生是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀,所不同的是,由于房地产价值量大,这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。(1)土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。人口密度决定土地稀缺性,美国与中国的国土面积基本相当,它们分别为963万和960万平方公里,然而美国只有3亿人口,中国却有13亿,是美国的4倍多。城市化进程决定了人们对房地产需求的大小,我国的城市化率只有45%,城市化进程显然是可耕地流失的过程,我国现在还以每年2000万人口的城市化速度发展,相当于每年要造出一个上海只有的城市。(2)投机和炒作是房地产泡沫的重要原因。房地产开发商、民间闲散资金持有者、境外热钱持有者以及普通房地产消费者都可能成为房地产市场上投机活动的参与者,由于国内房地产行业高额的投资回报率以及外汇管制下其他投资渠道的不畅,大量国外游资涌入我国房地产市场,在海外热钱的追捧和炒作下,国内大中城市房地产价格扶摇直上,已显著超过其本身应有的价值,也与一般百姓的承受能力相脱节。(3)资金过剩,投资渠道少也是房地产泡沫产生重要原因。我国居民储蓄率高已是世界公认,2009年1月末,我国居民储蓄余额已经突破了18万亿元,储蓄率在全世界排名第一,人均储蓄超过1万元。为了避免通货膨胀,人们会对资产进行保值和增值。由于我国投资渠道较少仅有房地产和股票,且股票风险较大,投资房地产是必然。(4)最近关于人民币的升值问题也对房地产泡沫有很大的影响。人民币正面临着所未有的强烈和持久的升值外压,人民币的升值预期会使国际资本大量流入我国。国际资本的流入又产生了两个短期效果:一是国际资本的大量流入加剧了我国升值的压力;二是国际资本投机于股市和房市加快了股价和房价上涨。这两个效果都刺激短期内人民币进一步升值、泡沫进一步膨胀,反过来又吸引更多的国际资本进入我国投机。
二、遏制房价过快上涨
2010年房地产调控的重要文件——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》颁布至今已有一个月,其影响及效力正在日益呈现。(1)加强对房地产市场的宏观监控和管理。首先要加强对房地产建设的投资管理,根据收入的水平来确定投资规模,使房地产的产与销基本适应,不至于过多积压;其次要加强房地产二级市场的管理,防止过分炒高楼市,使房地产泡沫剧增;最后调整房地产开发结构,大力发展安居型房地产,应加强市场统计和预测工作,使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。(2)加强土地资源管理。政府应当通过土地资源供应量的调整,控制商品房价格的不合理上涨。防止高档住宅的盲目开发和大规模建设,防止出现新的积压,严格惩处各类违规行为,坚决打击开发商的圈地和炒地行为。(3)合理引导资金流向。完善金融体系,增强监管能力,加强外资和外债的管理,尽可能引进外资的直接投资和借长期外债,使资金流向生产经营等实质经济部门。出台系列“限外令”阻止热钱涌入以押宝人民币大幅升值的冲动,同时在人民币升值预期的情况下,提高监管外资的水平。
参考文献
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房地产泡沫分析 第11篇
关键词：房地产,泡沫经济,危害与策略
泡沫经济是指某种资产在连续交易中价格持续上涨, 以致于远远超过其本身应有的价值, 进而丧失稳步发展能力的一种宏观经济状态。泡沫经济一旦形成, 很容易导致行业由盛转衰, 最终成为泡影。房地产作为国民经济的基础性产业, 既是国家经济建设的重要资金来源, 也紧密关系着广大人民群众的切身利益。近年来, 房地产业在高额利润驱动下, 市场呈现异常火热景象, 且房价居高不下, 甚至远超出国际上很多发达国家设定的波动范围标准。这不得不让人为房地产日后的发展状态担忧。为此, 文章介绍了房地产泡沫经济形成的原因及可能造成的危害, 并针对性提出了一些防范措施。
1 房地产泡沫经济的成因
土地资源稀缺、投机需求增加及银行过度放贷是房地产泡沫经济产生的主要原因。首先, 土地资源稀是房地产市场出现泡沫经济的基础。特别是改革开放以来, 国家投入到基础建设及住房建设的资本增加, 使得土地资源大幅减少、土地价格急剧上升, 由此诱导大量投资者纷纷加入房地产投资开发行列, 掀起一阵狂热的“炒房”浪潮。其次, 急剧膨胀的投机需求是促成房地产泡沫经济的直接诱因。出于利益驱使, 很多人购房的目的并不是居住, 而纯粹是想通过转手倒卖来获取高额利润。这同时也反映出土地交易及行业管理方面存在的制度缺陷。此外, 银行等金融机构对信贷过度扩张, 成为房地产泡沫经济持续升温的助燃剂。因为足量的资金供应是泡沫经济形成的根本条件, 可以说没有银行的放贷配合, 房地产行业就不会有泡沫经济产生。
2 房地产泡沫经济的危害
2.1 导致社会资源分配不均、经济结构失衡
房地产业之所以出现泡沫经济, 说明其投资利润奇高。这也意味着, 在此期间必定有大量的生产资料、生产劳动力及资金成本集中涌向房地产业, 促使与房地产相关的钢铁、建筑、水泥等行业得到相对繁荣。同时这些行业集聚了大部分人力、物力资源, 造成社会资源配置不均、经济结构严重畸形。除此之外, 地价高涨导致投机活动日益猖獗, 人们根本不顾社会实际需求而一味追求利益最大化, 导致房屋供给不合理、土地被低度使用或大量闲置的现象频繁出现。而“炒房”热引起的行业及地域性资产差异, 也会招致社会薪资分配不公, 进而使得广大底层人民的劳动积极性严重受挫。
2.2 对金融系统造成巨大金融风险
房地产作为国民经济支柱性产业, 具有价值高、投资大的特点, 且与银行及其它民生行业紧密相关。一旦出现泡沫破裂情况, 银行将会是最主要的买单者, 而其它很多民生行业也会跟着受牵连。一方面, 房地产商在开发新房源或居民在购置新房前, 均会向银行大量借贷, 而又不能短时间归还。这样一来, 当泡沫经济结束时, 银行就很容易出现资金严重短缺的情况, 进而危及银行安全性问题。银行一旦出现倒闭, 影响的不光是自身, 很可能会导致连锁反应, 造成其它银行也被挤兑的风险, 从而引发大规模金融危机。
2.3 损害居民消费利益、破坏市场正常秩序
房价大幅上涨, 使得购房者不得不背负沉重的房贷负担, 从而极大抑制了购房居民的日常消费。许多家庭为了应对持续上升的预期房价, 往往会通过减少其它消费来积攒首付或月供款。而低收入人群根本买不起新房, 或为了支付房款只能到处借贷, 导致经济负担加重。另外, 一旦房地产泡沫破裂, 参与“炒房”的个人或团体必定会遭受不同程度的经济损失, 致使消费水平被迫降低, 而与此同时, 个人消费萎缩又会严重制约着消费品生产部门经济效益的正常增长。不仅如此, 房地产泡沫破裂后引起的工厂倒闭、地价及股价下跌, 还会带来失业人数增加、企业债务加重、土地资产贬值等一系列生产及消费危机问题[1]。
3 房地产泡沫经济的应对策略
从我国目前的房地产行情来看, 在发展速度较快的大中型城市, 房地产泡沫经济现象已十分明显。这种情况一旦愈演愈烈, 不仅严重威胁房地产自身安全, 也会对国民经济发展造成诸多阻碍。因而, 必须及时采取措施严加防范和治理, 以遏止房地产泡沫继续放大。
3.1 加强宏观调控, 完善市场运行预警制度
房地产泡沫经济是由于市场调节不利所致, 需要通过宏观的经济、法律或行政调控措施来解决。首先, 政府需全方位分析当前的房地产市场经济形势, 并针对政策体系中存在的不足加以改进, 制定出配套的市场宏观调控长效机制, 以彻底根除房地产泡沫经济的诱发因素。首先, 加强住房供给方对产品结构合理化开发的调控, 适当降低高价位大户型比例, 同时加大保障性廉租房及安居性中小型住房的建设力度, 并严格规定各类住房的质量标准, 对没有按要求达成工程目标的相关部门进行责任追究。另外, 逐步完善房地产相关的金融体制, 推动房地产行业的税制改革。并加快房地产交易领域法律法规的建设和完善, 以规范市场秩序, 为房地产及金融行业的和谐发展创造良好的客观环境。与此同时, 加强完善宏观监测预警体系, 通过收集和分析大范围市场信息数据, 对房地产市场行情做出科学的预测和评价, 并定期发布最新分析报告, 以引导市场走向良性化。
3.2 实行土地出让制度, 强化土地资源管理
土地资源供给和应用分配不当, 是房价不合理上涨的根本原因。正所谓治标需治本, 治理房地产泡沫经济需从土地供应的控制抓起。首先, 加快土地制度的改革, 彻底改变公有制中地方政府独占垄断地位的局面。可以尝试实行土地拍卖制度, 规定所有土地须经过公开投标方可进入市场。并依靠健全有效的保障政策进行监督、调控, 确保拍卖制度得到合理高效执行。其次, 及时收回闲置土地, 并严格限制土地的开发量, 对非法占地、圈地等不合理行为应严厉惩处, 从而提高土地资源的管理和利用效率, 进而实现土地交易市场的进一步规范[2]。
3.3 加强金融监管力度, 减少资金流入
解决好房地产泡沫问题的关键在于金融政策的完善, 并有效利用金融监管手段对市场进行调控。例如, 政府可以通过调整利率水平及控制房地产转手率等手段, 来维持房价稳定, 并降低投机行为。还可以进一步与金融机构协商合作, 以适当减少放贷额度或增加二次购房首付比例, 从而解决房地产单方面投资过热等问题。此外, 加强外资、外债的控制和管理, 尽可能减少外资涌入。如果确实有刚性需要, 则务必以直接投资及长期性外债为主。
3.4 引导居民树立正确的消费和投资意识
房地产泡沫经济形成与消费者过热的投机行为有很大关系, 因而有必要引导消费者树立科学理性的投资观念, 避免更多不必要的资金流入房地产市场, 导致泡沫继续膨胀。首先, 积极倡导“按需购买, 适度消费”的原则, 引导居民按照自身经济条件合理购房, 建立正确的住房观和消费观, 以避免徒增居民经济压力。同时有利于降低高档住宅的投资性, 进而促进普通房及二手房市场发展。此外, 对于投资者盲目追赶潮流的行为, 要指导其利用准确、充分的数据信息理性分析房地产投资的风险性, 帮助投资者做出更科学的投资选择。
4 结语
总而言之, 房地产与国家经济发展及国民切身利益息息相关, 因而房地产泡沫经济带来的危害也不可估量。政府、企业及个人要紧密联合起来, 共同采取措施积极应对, 以确保我国房地产业以更健康的状态面向未来发展。
参考文献
[1]王道勋, 牛二敏.浅析房地产泡沫的成因与危害[J].经济研究导刊, 2013, 26 (22) :91.