房地产商说房地产（精选12篇）
房地产商说房地产 第1篇
德国如此限制房价暴利, 不禁使我们感慨万分——我国楼市的暴利已成为公开的秘密, 我们何时也能对此进行限制呢?
根据国土资源部城市地价监测的信息, 2009年全国城镇商品住房的平均成本, 每平方米约2500元。我们可以大概算出, 2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。其实早在2005年, 福州市统计局公布的房价清单就显示, 开发商的利润率平均约为50%, 最低的约为20%, 最高的超过90%, 且呈现出楼盘越高档, 利润率越高的特点, 而同期全世界房地产业的利润一般都在5%左右。新华社“新华视点”《房价成本揭秘》调查也显示, 我国房地产开发行业的平均利润率约50%。如今, 房地产业成了中国许多大富豪栖身的集中行业, 楼市暴利在让开发商们成为超级富翁的同时, 普通老百姓只能“望房兴叹”了。
我国的楼市为何有近乎神话的暴利呢?在我看来, 这源于我国商品房价格监管机制的缺失。近年来, 虽然我国采取了种种调控措施, 但房价却越来越高, 调控政策并没有取得应有的成效, 原因在于我国的法律没有明确对房地产暴利说“不”。按着我国目前的相关制度, 房价实行市场定价、企业自主、政府宏观调控政策, 然而现实中房地产行业已经近似垄断, 而商品房又属于老百姓的生活必须品, 在这样的状态下, 所谓的市场调节杠杆在楼市中根本无法发挥作用, 商品房价格始终由开发商一人说了算。一些房地产开发商充分利用自身强势地位, 通过行业联盟、哄抬房价、捂盘惜售、暗箱操作等形式, 使房价虚高到超出人们承受的底线, 获得了巨大的利润。
房地产业不仅仅关系到经济, 更是关系到民生。如果我们把房地产行业定位为民生工程而非支柱产业, 明确对房地产价格进行干预, 高房价还会成为国人的心头之痛吗?
房地产商说房地产 第2篇
房地产价格上涨的原因、危害及对策 ———基于武汉市房价上涨的分析
近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。
一、房价上涨的成因分析
（一）供需不平衡。房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成江城“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房
需求者追涨势头强硬。
除开2010年2月，从2009年3月起，武汉楼市销量已连续11个月过万套。进入4月，40家楼盘捱过了“两会”，在确定了政策方向后，加大了供应。供给量增大，投资方仍热情不减，而刚性需求置业者则在做最后的挣扎。抛开表面的繁荣发现，今年3月，支撑楼市销量绝大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的楼盘。根据亿房网研究中心的数据，3月，全市商品房销量占比中，价格在5000-6000元/平方米左右的楼盘比例为28.18%，8000元/平方米以上的为24.06%。从数据组成不难发现，是刚性置业需求在寻求平价房源，而投资型需求在中心城区搏杀。长城建设锦绣龙城、百步亭世博园等，这些地处三环线以内，价格相对较平的楼盘，受到刚性需求置业者的追捧；另—方面，福星惠誉国际城、融科天城等高价楼盘，也迎来投资客的疯抢。但也应理性地看到，由于房价虚高，随着自住型需求的急剧萎缩，其崩盘的危险，也日益膨胀。需求方加入了另一个新的购房群体———炒房团。与以往不同的是，以炒房著称的温州投资者，此次将主力转向了二三线城市。这批购房者是从上月底开始陆续进入武汉楼盘的。目前国家只对境外人士购房有限制，如一人只能买一套等，对境内炒房者能够采取的应对措施不多。炒房团的加入，不论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张。而炒房团引起的更巨大的需求，不仅在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产商们的资金流动性更大，这在一定程度上也加速了商品房的投资速度
和供给量。一般来说，房产的需求越大，则房产的价格越高，而房产的供应越大，则房产的价格越低。从2009年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。2009年，武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:2.11，新增需求量远远超过了新增供应量，供需矛盾更为激化。
（二）城镇居民人均可支配收入的影响。城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。从这一角度看，我市的房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。
（三）通货膨胀因素。根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。
蓬勃发展的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展，这几年，房地产等行业连续几年以超过20%的增速运行，对房屋的需求大量增加，使得相关原材料价格稳步升高，特别是与建筑业密切相关的钢铁价格大幅上升，增加了房地产的开发成本，继而导致了住房价格的上升。
（四）政策因素。适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张程度降低；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然就引起了房价的上涨。与此同时，由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上国内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。再者，中央采取了增加税收的措施，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨；再加上，十多年前的分税制改革，使得地方事权、财权不对等，财政缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补财政缺口，进而在一定程度上推动了房价的上涨。
（五）投机因素。在房价刚刚起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。开发商利用假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。从2008年11月开到2009年6月，国家投放了8万多亿资金，庞大数量的投入带来了一种非常强烈的通货膨胀预期。
为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品。但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间，导致投机客们大量涌入房地产。据武汉房地产业内人士介绍，2009年武汉就来了一批温州“炒房团”，在武昌繁华地段的几个楼盘里，一出手就是半栋楼，并以现金付款，当时以均价4000元/平方米买下，几个月后，房价就开始上涨。在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。这样三波力量导致前期房价非理性上涨。武汉市房地产市场信息网统计，到2010年3月底，全市商品房成交均价为6321元/平方米，汉口、武昌、汉阳三大中心城区的商品房成交均价分别为9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。而2009年3月的“小阳春”，三大片区中，价格最高的汉口中心区成交均价只有6982元/平方米，价格涨幅惊人。
二、房价上涨产生的危害
第一，房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。2009年武汉市城市居民人均可支配收入18385.02元，比上年增长10.0%，其中，食品支出5109.70元，增长4.7%；房地产投资增幅由一季度的0.5%，升至上半年的23.1%，再到1—11月份增幅达41%。由于预期房价将会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了
工薪阶层的其他消费需求。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。第二，房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、不动产和动产。不动产包括房屋、土地等，动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等，而房地产在居民的财富中占了很大的比例。中国人拥有个人住房的比例超过了80%，大部分人在房改过程中付了有限的费用之后将公房变成个人所有，还有相当比例的穷人没有自己的住房，或者说居住在比较简陋的房屋里，越富裕的家庭拥有的住宅价格越高，那么高收入家庭的资产总量将迅速增长，加大了低收入者家庭之间的差距。第三，高房价推动下的房地产业容易形成经济泡沫，从而降低社会生产和资源配置效率，威胁金融市场的秩序。在发展中国家，资金属于稀缺资源，再加上经济泡沫的存在，房地产占用了相当大的资金，如2008年武汉市房地产投资占社会固定资产投资的26%，从而无效或低效的使用着稀缺资源，严重扭曲了资源配置，从整体上降低了社会生产效率。
第四，房价的过快增长将影响城乡统筹发展。加快城市化步伐是我市经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，提高了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，从而抑制了城市化发展的进程，不利于解决“三农”问题。
第五，房价的过快上涨提高了我市城市整体的运行成本，降低城市的综合竞争力。由于高昂的房价加大了自住房和商务用房的成本，在一定程度上阻碍了优秀人才向大城市的聚集，减少了外资的投入数量，降低了出口产品的竞争力，不利于城市经济的长期发展。
三、缓解房价上涨的政策建议
第一，抑制不合理住房需求，增加住房供应，并实现其模式的多样化。武汉市政府可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，同时制定出引导消费者合理住房需求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。同时政府还应该鼓励住房建设多元化，无论是开发商、住房合作社还是个人，只要其住房开发与建设符合政府的城市发展规划和相关的法律、法规，都应该得到允许和鼓励。
第二，逐步完善住房金融体系，促进总消费增长。居民为了能够购买合适的住房，重储蓄、轻消费成为消费率持续走低的主要原因，在消费不足的环境下，充分发挥住宅价格的财富效应，促进城镇居民的消费，保证经济稳定增长，为使住宅价格带来的财富效应能顺利实现，必须有发达的住房二级市场，只有这样，消费者才可能比较容易地进行住房交易，顺利地实现房屋的价值，进而刺激家庭的消费支出。第三，控制住房抵押贷款风险，防范因投机行为对宏观经济造成的负面影响。同时，房地产商可以通过拓宽融资渠道，实现企业融资方式的多元化来为企业的发展壮大找到强有力的资金支持。参考文献：
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房地产商说房地产 第3篇
摘要：利用我国1999-2014年的时间序列数据，选取房地产税收、房地产投资和房地产价格作为分析变量，构建向量自回归的VAR模型、运用脉冲响应和方差分解方法，就房地产税收、房地产投资和房地产价格之间联动影响进行分析。结果显示：房地产税收在短期内有促进房地产投资和房地产价格上扬的倾向，虽然长期有抑制效果，但是并不显著；房地产投资和房地产价格互为影响，房地产价格对房地产投资影响更大，短期来看两者的影响互为正相关，但是长期关系却出现负相关；另外，房地产投资和房地产价格的趋势在长期内也会影响房地产税收政策的走向。
关键词：房地产税，房地产投资，房地产价格，VAR
中图分类号：F293.3文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2016）06-0025-34收稿日期：2016-05-06
自1998年住房制度改革以来，我国房地产市场得到迅猛发展，并且对促进国民经济增长、扩大内需以及提高人们的居住水平起到了不可替代的作用，但与此同时，我国房地产市场面临着非理性发展，房价持续走高，房地产投资过热，巨大的经济利益将越来越多的社会资源盲目吸引到房地产业之中，造成实体经济空心化和金融风险的增加，高房价远远超出了居民的负担水平，严重挫伤了普通购房者的消费需求，不利于宏观经济的稳定、房地产业的可持续发展和社会的和谐。因此，为了保持房地产市场的平稳发展，利用房地产税成为政府监管和控制房地产市场的手段之一。2015年，十二届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法被正式列入其中。但房地产税也逐渐暴露了税费项目繁杂、房地产各环节税费不均、税制体系复杂等多方面的问题。在受到各界的质疑中，房地产税政策能否有效地给房地产投资和房价“降温”，同时三者之间是否存在相互影响，是本文研究的目的和意义所在。
本文利用我国1999-2014年有关时间序列数据，采用VAR模型实证研究房地产税、房地产投资和房价三者之间的联动影响。
1 文献回顾
首先，关于房地产税对房价的影响，众多学者虽然视角和方法不同，但无论是从理论上还是实证上都已经对其进行过成熟的探讨。Tiebout（1956）的“用脚投票”理论最先从税收资本化和公共服务提供的视角指出，具有消费者和投票者双重身份的理性人根据各地方政府提供的公共产品和税负的组合，来自由选择那些最能满足自己偏好的地方定居。Tiebout的研究为后来的房地产税与房价关系的研究奠定了基础。随后，Oates（1969）通过对美国新泽西州东北部的53个城镇进行调查，发现地方房地产价值与实际房地产税之间负相关，与每年的公共支出正相关。Oates在模型中将房地产价值作为被解释变量，如果居民在选择定居地时确实考虑地方公共服务水平和税率，那么该地的公共服务越好税率越低，就会吸引大量人口流入，从而会引起本地房地产需求增加，进而带动房价上涨。Wood（2006）采用微观模拟模型研究了澳大利亚房地产政策对住宅需求选择的影响，房地产税会影响租房、买房的相对价格，家庭财富，并最终会影响房价。
我国学者也对房地产税和房价的关系进行了研究，主要观点归纳为3类：第一类观点认为，房地产税将促进房价的上涨。杨绍媛、徐晓波（2007）认为我国在现行的税制下，由于购房者需求弹性小，不论从资产收益的角度还是从住房成本的角度看，税收在短期内都会提高房价。第二类观点则是认为，房地产税将抑制房价的上涨。王海勇（2004）按照现代资产定价理论，房地产税收能够降低住宅投资的未来预期增值，从而导致住宅资产价格的下降。况伟大（2012）在住房流量模型的基础上，构建了一个购房者和开发商的住房市场局部均衡模型，考察了完全垄断和完全竞争情形下房地产税与房价之间的关系。结果表明，无论何种市场结构，提高房地产税均导致房价下降；住房市场垄断性越强，房价越高，房地产税对房价影响越大。第三类观点，则是侧重于房地产税对房价的长短期影响。杜雪君、吴次芳等（2008）以我国1988-2006年房地产税和房价的相关数据为基础，通过协整分析、向量自回归、误差修正和Granger因果检验，研究了我国房地产税对房价的短期影响及两者的长期关系。认为我国房地产税和房价长期存在均衡稳定的关系，调高房地产税将促进房价上涨，并且房地产税的长期影响效应要大于短期影响效应。陶萍、张秋燕（2014）利用我国2000-2012年的30个省的房地产税和房价的面板数据，通过平稳性分析、协整检验以及回归分析，发现我国房地产税对房价由正U型影响效应，即短期内房地产税能有效抑制房价的上涨，而长期内房地产税的征收则会带动房价的上涨，而且房地产税对房价的影响具有显著的区域差异。
其次，国内文献关于房地产税影响房地产投资的研究较少，而且大多数文献是从宏观层面进行，分析土地财政对于房地产投资的影响。例如，陈志勇（2011）通过分析省级面板数据，指出土地财政依赖度与房地产业产值占GDP的比重之间存在不显著正向关系。雷根强、钱日帆（2014）通过利用地级市面板数据模型和广义矩阵法，分析了土地财政对房地产投资和房价的影响，结果发现：地方财力的依赖程度对房地产开发投资呈显著的正向影响，但对房价并不显著。
最后，对于房地产投资和房价之间的关系，不少学者进行了研究。段岩燕、田华（2009）认为，房地产开发投资与房地产价格通过供需传导机制相互影响，房地产投资与房地产价格呈正相关关系。牛甲卿（2009）从市政角度出发分析房价指数与房贷和房地产开发投资额之间的关系后，发现房地产投资额与房地产价格存在长期的稳定正向关系。赖一飞、黄芮等（2014）利用VAR模型和协整方程，从房地产调控政策入手，重点研究利率、房地产投资与房地产价格的相互影响效应，结果发现：房地产投资对房价有正向影响，利率对房价有负向影响，并且在长期均衡角度上看房地产投资对房价的影响更大，同时房地产价格对房地产投资也有较大影响。
现有文献为我们研究房地产税和房地产投资与房价间的联动影响提供了有利的借鉴。但是，鲜有文献从全局上把握房地产税、房地产投资和房价之间的关系。另外，大多数文献只是笼统考虑土地财政对于房地产投资的影响，并没有细分到房地产税政策的影响。基于此，本文尝试在现有基础上量化分析房地产税、房地产投资和房价三者之间的联动影响。
2 计量方法与数据
2.1 数据说明
本文选取我国1999-2014年房地产税收（ET）、房地产价格（EP）、房地产投资（EI）相关数据，房地产税收（ET）采用5种直接以房地产为征税对象的税种（房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税和契税）的税收收入之和；房地产价格（EP）采用商品房平均销售价格数据。所有原始数据均来源于中国统计年鉴、国家统计局官网。同时，为消除时间序列数据存在的量纲问题，文章对实际ET、EP、EI取对数，自然对数形式为LET、LEP、LEI，统计软件为EVIEWS7.2。
2.2 计量模型
建立一个包含房地产税收、房地产投资和房地产价格3个内生变量的VAR 模型，并通过平稳性检验、协整分析、脉冲响应函数分析和方差分解分析对三者之间的关系进行探索。
向量自回归（VAR）模型通常用于多变量时间序列的预测和描述随机扰动对变量系统的动态影响，实质上是考察多个变量之间的动态互动关系，把系统中每一个内生变量作为所有变量滞后项的函数来构造回归模型，最一般的VAR（P）模型如式：
式中，yt是m维内生变量向量；xt是d维外生变量向量；A1，…，Ap和B1，…，Br是待估计参数矩阵，内生变量和外生变量分别有p和r滞后期；为随机扰动项，同期之间可以相关，但不能自相关，不能与模型变量的右边相关。
3 基础型检验分析
3.1 平稳性检验
VAR模型是针对平稳数据建立的，因此在用VAR模型进行估计分析之前，需要考虑到时间序列数据的平稳性。本文采用ADF单位根检验法对房地产税（ET）、房地产投资（EI）和房地产价格（EP）进行平稳性检验。检验结果如表1所示。
从表1看出，原变量序列均存在单位根，是非平稳的，但房地产投资和房地产税收经过二阶差分后是平稳的，房地产价格经过一阶差分后是平稳的，不包含单位根，那么序列LEI、LET是I（2）序列，LEP是I（1），满足协整检验的条件。
3.2 协整检验
首先要确定VAR模型中的最优滞后期值，若滞后期值K过大则会导致模型中的自由度过少，从而不利于模型参数估计的有效性，而K值太小，误差项又会存在严重相关。本文根据AIC和SC最小化的原则进行选取，通过VAR模型最优滞后期的检验，结果如表2所示，可知此VAR模型的最优滞后期为3期。
基于上述单位根检验结果，发现时间序列数据满足协整检验的条件，对这3组数据进行Johansen协整检验，结果如表3所示。
从表3可以发现，在没有协整关系的原假设下，p值的概率是小于0.05，说明存在协整关系。我们可以避免伪回归的现象，同时可知房地产税收、房地产投资和房地产价格三者之间存在长期均衡关系，可以采用三者相关数据构建VAR模型。除此以外，为进一步考察模型的稳定性，估计AR特征多项式的根。从图1中看出所有的根的倒数的模都落在圆内，表示VAR模型平稳。
图1：AR特征根的倒数的模的单位圆表示
4 实证分析
4.1 脉冲响应函数分析
脉冲响应函数刻画了内生变量对误差变化大小的反应，即描述一个标准差大小的冲击对VAR模型中内生变量当期值和未来值的影响，为了分别观测房地产税收、房地产投资和房地产价格比一个标准差大小的随机新量对VAR模型中内生变量的当期值和未来值的影响，本文在VAR的基础上，建立相应时期数为10的脉冲响应函数，其结果如图2所示。
从“对ET的反应”的图表中可知，各内生变量对房地产税收的一个标准差大小的随机变量的反应不一。首先，房地产投资脉冲响应第1期大约为0.4，在第1期到第7期内则是上下浮动，第7期达到峰值，后期开始持续下降，到23期之后由正向冲击变为负向冲击，说明从长期来看房地产税收的征收有助于抑制房地产投资的过旺，但是效果并不显著，而且近期来看则会促进房地产投资。这有可能主要是因为地方政府为了增加地方财政收入，前期低价供应工业用地盲目吸引工商企业，而且由于受官员任期和政绩压力的影响，在任官员承诺给引进企业税费减免导致前期房地产投资过旺，但下任官员并不受上任影响，从而又通过增加税费来弥补财政支出。其次，房地产价格的脉冲响应第1期也为0.4，之后便持续上涨，直到第7期达到峰值，再之后便持续下降，在大约第22期左右，便有正向响应变为负向响应，说明短期来看房地产税收的征收并不能抑制房价的下跌，长期才会有效果，但是效果也不显著。这有可能是政策的逆向效应，并且政策的执行往往存在时滞情况，在房地产税收税率增加之前，消费者可能会在短期内出现“哄抢”现象，致使房屋供不应求出现房价上涨现象。最后，房地产税收对自身的响应，在第1期几乎没什么影响，后期一直在0-0.3左右浮动，最终又趋于零，说明房地产税收对其自身的冲击所引起的响应在初期比较明显，后期没什么影响。
从“对EI的反应”的图表中可知，各内生变量对房地产投资的一个标准差大小的随机扰动的反应差异也很大，房地产价格的脉冲响应函数第1期为0，之后便持续上涨，在大约第10期时达到峰值，但是之后便持续下降，在23期之后由正响应变为负响应。这说明房地产投资的增加在近期会促进房价的上涨，但是长远来看却会造成房价的下跌。这主要有可能是持续的高房价在前期吸引大量的资本进入，由于高房价带来的消极影响，压制了普通购房者的需求，从而导致需求萎缩，而与此同时房地产投资带来的房地产市场后期出现了供过于求的情况，所以房价出现下跌；房地产税收对于房地产投资的反应则是比较温和，呈现出先增加后逐渐为零的情况，这说明我国目前还是以投资为主，并且依然落实“房地产业定位为国民经济的支柱产业”的政策，政府政策执行力度不大所致。
从“对EP的反应”的图表中可知，各内生变量对房地产价格的一个标准差大小的随机新量的反应。首先，房地产投资对房地产价格的响应较为强烈，初期为0.25左右，之后便持续下降变为负响应，在第2期之后开始持续上升，并变为正响应，一直到第23期左右又变为负响应。这说明前期的房价上涨，并不会带来房地产投资的过旺，由于受心理预期的影响，投资者需要对一个地区的后期市场行情作出判断才会采取行动，但持续的房价上涨肯定会吸引投资者的不断进入，造成房地产投资过旺。正如以上所述，持续的高房价最终会抑制对房地产的需求，而这种影响又会传递到前期的投资，从长期来看会导致房地产投资下降。其次，房地产税收受到房地产价格一个正向冲击后，在11期内先呈现出平稳的正响应，11期后有逐渐归为零。这说明短期内政府在面对高涨的房价时，会出台相应的房地产税收政策去积极抑制房价的上涨，但是由于目前我国经济处在转型阶段，短期内继续以“投资拉动经济”的格局不会改变，所以如果房地产税在长期内会抑制房价的下跌，必然会影响前期投资者的心理预期，对经济增长反而不利，所以政府的房地产税收政策长期看来对于房价的响应并不积极。
4.2 方差分解分析
利用VAR模型，可以研究模型的动态特征。其主要思想是，把系统中每个内生变量的波动按其成因分解为与各方程新息相关联的若干组成部分，从而了解各新息对模型内生变量的相对重要性。本文利用EVIEWS7.2得出3个变量的VAR跨时为8的方差分解，如表5所示。其中，S.E所对应的列是各个变量的各期预测标准误差，这种误差来源于新息的当期值和未来值，其他几列是关于源自某个特定新息所引起的方差占总体方差的百分比，在第一期，一个变量的所有变动均来自其本身的新息，因此值为100%，通过方差分解：
（1）关于房地产投资的方差分解分析。如表2所示，不考虑房地产投资对自身的变动贡献度，房地产价格和房地产税收的变动不存在对房地产税收的同期影响，但随着时间的推移，房地产价格方差变动的贡献度越来越大，在第8期，全国房地产投资的变化的71%以上来自于房地产价格的变化，这表明房价的变化对房地产投资影响较大，在房价只涨不跌的预期下，房价的上涨势必会刺激更多的房地产投资；而房地产税收对于房地产投资的变动的贡献度则一直不明显。
（2）关于房地产价格的方差分解分析。考察房地产价格波动的原因，分析房地产投资和房地产税收的变动对于房地产价格的重要性，如表5所示，除去房地产价格变动对自身变动贡献的影响，房地产投资的变动影响最为显著，虽然房地产投资的影响在逐步下降，但是在第8期，房地产价格变化的28%以上来自于房地产投资的变化；而房地产税收的变动对于房地产价格的变动并不明显。
（3）关于房地产税收的方差分解分析。从表5可以看出，对于房地产税收的变动受到房地产价格的变动贡献较大，在第8期达到78%以上，房地产投资的变动贡献虽然不及房地产价格的变动，但是对于其房地产税收变动的贡献在第8期也在20%以上。这说明房地产价格和房地产投资的趋势会影响房地产税收政策的走向，如果长期内房地产投资和房地产价格有下降的趋势，对于目前国家依然依靠投资拉动经济增长的格局反而不利，房地产行业更是保增长的关键，在这种背景下，房地产税收的征收并不能有效的调控房地产市场，最终房地产税收对两者响应的力度也会由于执行上的乏力而大大缩减。
5 结论与政策建议
本文采用VAR模型，探讨了房地产税收、房地产投资和房地产价格三者之间的联动影响。在现有文献的基础上，对三者之间进行了实证考察，房地产税收对于抑制房地产投资过旺和房地产价格过热虽然从长期来看有影响，但是效果并不显著，而且在短期内还有促进房地产投资和房地产价格上扬的倾向；房地产投资和房地产价格之间相互影响。而房地产价格对于房地产投资影响更大，说明我国市场上充斥着投机性投资行为。另外，虽然短期来看，无论是房地产投资对于房价的影响，还是房价对房地产投资的影响成正相关，但是两者相互之间的影响长期来看是负相关的，这与我国目前房地产市场出现的高库存情况也基本符合。高额的房价吸引了大量的投资，但是这与消费者实际负担能力严重不匹配，致使房地产需求萎缩，导致大部分城市有价无市，而这种影响又会传递到前期房地产投资，从而出现投资减少。房地产投资和房地产价格会影响房地产税收政策的走向，虽然我国政府在宏观层面常用房地产收对房地产市场进行调控，然而结果并不理想。在此，根据本文研究结论，提出以下建议：
（1）房地产税收对于调控房地产投资和房地产市场起到一定作用，但是作用有限，这其中需要国家加大执行力度，并且单一的财政政策并不能很好地发挥效果，要平稳房地产市场需要国家将行政手段、财政手段和金融手段并行。
（2）房地产投资和房地产价格互为影响，其中房地产价格对房地产投资影响较大。政府有关部门要加强规范房地产市场的投机行为，加大处罚力度，确保房地产市场的平稳运行。
（3）我国要逐步改变依赖投资发展经济的行为，尤其是房地产投资，避免重新回到粗放式发展的老路上去，因此国家需要从“供给侧”改革出发，实现资本、土地和劳动等要素的最优结合，以创新带动发展。
参考文献：
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The Linkage Analysis of Real Estate Tax， Real Estate Investment and Real Estate Price
Chen Shuyun，Yang Jiankun，Li Weihua
Abstract：In reference of series domestic statistics from 1999 to 2014，we focused on real estate tax， real estate investment and real estate prices as analysis variables.The author adopted vector autoregression VAR model，impulse response and variance decomposition methods，in order to do research works and seeking linkages between the real estate tax，real estate investment and real estate prices.The results showed that there exists short-term tendency showing that the real estate tax create positive effects for real estate investment and real estate prices.Although the inhibitory effects in long-term view，the general impact can be said next to nothing.The real estate investment and real estate prices affect each other，and the real estate price create greater impact on real estate investment.In short-term view， the two factors have mutual positive correlation，however there exist negative correlation of them from the long-term view.In addition，both of the real estate investment and real estate prices will create influence on the social situation of real estate tax policy in long-term view.Several recommendations were composed in this paper based on aforesaid aspects.
Keywords：Real estate taxes，Investment in real estate，Real estate price，VAR
房地产开发与房地产营销研究 第4篇
2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日, 国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》, 通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于50%, 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的, 大幅度提高首付款比例和利率水平。此次房地产政策调控被认为是历次房地产政策中调控力度最大的一次, 但调控效果却并不如人意, 中国国家统计局发布的最新数据表明, 4月份, 全国70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上17.3%, 涨幅创下纪录, 其中, 90平米及以下的新建商品住宅, 价格上涨幅度更是达到22.4%。尤其值得注意的是, 和“国十条”出台后市场一片看跌背道而驰的是, 上述两个数字与3月份比较, 不仅未跌, 反而分别上涨约1.5%。2009年, 中国房地产市场涨声一片, 全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高;总价及单价地王不断涌现, 市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快, 2009年年底, 中央政府加大了对市场的调控, 以2010年1月 7日出台的“国十一条”为标志, 2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后, 2010年1～2月份, 房价出现了交易量萎缩, 房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化, 据国家统计局数据显示, 1～3月份全国商品房销售面积为15361万平方米, 同比增长 35.8%。3月份, 全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%;二手住宅销售价格同比上涨9.5%;1～3月商品房综合销售均价为5193元, 同比上升16.1%;房价再一次创出新高, 呈现量价齐涨的局面, 并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势, 中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。
二、房地产开发与房地产营销研究
一个完善而灵活的房地产市场必须具备下述条件:一是有一个稳定、明朗及长远的房地产政策;二是有一个完善的法制基础, 使有关城市规划、土地房产出让转让、房屋管理、房地产抵押等均有法可依;三是有一个统一、简化、灵活而有效的现代化管理制度;四是拥有一个完善抵押法规及房地产抵押市场。房地产市场的研究, 有助于政府的宏观调控和抑制投机, 目前各种类型的物业有一定数量的闲置, 这属于正常状况, 人们也希望有闲置的物业, 这样可以有周转的余地。这也是房地产市场的特性之一。同时, 房地产价格的变动也是很重要的, 投资者必须把自己的一只手时刻搭在市场的脉搏上, 并通过与房地产租售代理, 房地产咨询机构的交流与接触, 获得比较全面的市场信息, 从而把握市场的变化, 把握市场的价格, 这只是获得市场信息的一个方面。随着我国房地产业的迅速发展, 一个与房地产投资经营有关的信息产业和服务业为主的网络经济日益发展壮大。作为一种崭新的科学技术, 作为一种崭新的经济形态, 他将信息技术和电子商务有机地结合起来, 创造了以因特网为基础的市场模式, 人们可以通过网上了解房地产市场, 了解每一个地区房地产的需求情况和价格, 可以通过网上了解一个地区的人口、文化、教育、经济等因素的影响以及房地产的型式和质量。因特网的广泛运用实现了信息的价值, 全面地改变着人们的生产、生活和思维方式。在宏观上他是经济增长方式和经济结构的转变, 在微观上则是新兴商业模式的涌现, 为房地产开发商、房地产中介机构以及消费者提供了房地产服务的经营实体。对于不同的开发项目, 市场研究的方式和内容就有很大的不同。如果是住宅开发, 那么市场研究将包括与房地产代理机构、房管人员, 特别是住户的沟通, 以了解住宅的供求状况, 价格水平和对现有住宅的满意程序。如果是购物中心开发项目, 要充分考虑该项目所处的地区流动人口和常住人口的数量, 购买力的水平以及该地区零售业的特殊需求。
参考文献
房地产风水营销的四大要点房地产 第5篇
带着这些疑问，笔者采访了易居房地产研究院高级研究员刘晓川先生。刘晓川先生出生于易学世家，房地产从业经历十余年，长于从易学的角度理解和剖析房地产市场，并对房地产行业的易学应用有着深度研究。
Q：企业拿地过程中前期对地块勘察的同时是否就应该查看地块风水？
A：营销前置，拿地阶段易学理念不可忽视。如今的房地产营销已经大多前置，以万科的“七对眼睛”为例，在土地获取阶段，市场营销部就早早介入，并成为重要的一对眼睛频频出现在各流程中。
通常而言，大陆的开发企业在拿地的阶段对于风水方面的考虑并不是很多，尤其是房价处于上升周期时，往往是忽视风险，竞价激烈，争当地王。在面临多个地块的选择时，大多是从市场营销、政府规划、传统估价等角度出发进行决策。
开发企业最大的风险其实就存在于拿地之中，很多企业都是因为拿错了一些地块导致资金链断裂而猝死。在拿地的阶段，大家普遍忽视的易学理念其实更为重要。首先应通过易学对于房地产发展趋势作出预判，从而确定恰当的入市时机；然后在选择相应地块时除了传统的估价体系，也应糅合易学风水的观点，对于地块的未来人居环境做出综合评价，进而做出拿地决策。
Q：楼盘规划设计过程中又有哪些注意点呢？
A：规划设计需充分挖掘每一块土地的灵性。拿地之后，在总体规划、户型设计、精装修设计等方面，就是风水理论应用的时点。总体规划中，首先是要更合理的利用土地的自然资源，弥补土地所存在的一些缺陷。我们常说“一方水土养育一方人”，每一块土地上所赋予人们的秉性各不相同；也可以说，每一个土地，都是有其“个性”的：经纬度的不同，海拔高度的不同，磁场角度的不同，地形地貌的不同，周边环境的不同，都使得地块呈现变化万千的“个性”。地理风水师的责任，就是充分挖掘每一块土地的灵性，使其建成后的阴阳达到某种相对的平衡，成为丁财两旺的人居之所。
对于地块的风水规划、户型设计等，常用的手法主要有觅龙、察砂、观水、点穴、取向、纳水、开门等，其中要重视元运和水口，正神和零神的关系，强调先天为体后天为用。
Q：在项目命名以及售楼处的搭建上如何应用风水理念呢？
A：项目命名要最大限度的激发楼盘本气。楼盘的名称往往是企业品牌的具化与表现，而一些大型的开发企业，已经形成了各条产品线的固定名称，每个城市都是一样的命名，例如“万科·金色家园”、“龙湖·滟澜山”、“绿城·玫瑰园”等等。一些中小型的开发企业，对于楼盘的命名则经常出现抄袭其他城市楼盘名称的现象，还有图省事的就干脆以周边道路再加上“花园”、“花苑”等成了楼盘名称。
楼盘究竟需要怎样的命名？这一点上见仁见智，命名的原理也有多种。例如，五行平衡法、五格剖象法、音能法、字形字义法等，好的楼盘名称是音、形、意的完美结合。楼盘命名始终要秉承的原则是，楼盘的名称要最大限度的激发楼盘本身的先天灵气与后天优势，真
正成为业主的精神归属，并成为一种生活状态的标签。
而售楼处搭建要符合易理身心愉悦促下定。售楼处是营销活动开展的前沿阵地，是直接与客户接触、交流的桥头堡，其重要性不言而喻。在售楼处的建造、装修等方面除了考虑开门、立向、内部动线与布局，专案经理办公室和财务室要设在山星当旺的位置等等，还要注意的就是要充分考虑目标客群的属性，打造生生不息的五行环境，为购房者提供身心愉悦的整体氛围。
Q：楼盘首推的开盘日有必要择日吗？
A：开盘择日掌握阴阳平衡趋吉避凶。斗转星移，时空流转，每个时辰相对于我们的地球而言，所具有的宇宙能量大不相同，因为各个时辰地球相对于整体的宇宙相对位置发生了变化，而这种能量却又直接或间接的影响了世间万物的发展和变化。并且，在同样的一个时辰之中，不同属性的事物会因为能量源的不同而产生不同方向的变化趋势，这个可以理解为择日、择时的原理与基础。
对于房地产而言，除了开工的日期，项目开盘的日期选择最为重要。择日，并不是简单的看黄历、通书就可以的，需要根据项目自身的实际情况，结合地块的属性与开发企业主的四柱状况进行综合考量。至于择日的理论，除了传统的玉匣记法、洪潮和法等，还可以参考奇门遁甲的择吉启示，其中最为核心的目的是达到阴阳的平衡，在符合天地之道的前提下趋吉避凶，近利远害。
Q：为什么有的楼盘在营销的过程中也引入了风水理念，营销效果仍不尽人意？
A：高端客户重视风水但并不接受噱头。如今的房地产市场，一些豪宅项目的高端客户对于风水的重视程度相对中端楼盘更高。这种现象，我们也可以理解为越是有钱人越是希望自己财富能够保值增值，自己的身体能够健康长寿。成功人士往往视野更广，阅历更丰富，在一些易学预测得到生平经历的验证后，对于风水的重视大幅提升也是在情理之中。
我们有些开发企业仅仅把风水当成了一种短期的营销手段，为了楼盘的销售而请风水师前来助阵，由于该风水师并未介入拿地的决策，也未介入规划设计的建议，此时的风水师，仅仅是一种营销的道具。高端人士并非愚人，对于真相与噱头的辨别能力更是高人一等的，市场上出现采用风水为推广主题的营销活动不如人意也就可以理解了。
房地产商说房地产 第6篇
解读“REITs”
大多数人选择搭车的程序是这样的：因为资金有限，一般先买几套房，然后装修后出租或者再卖出赚取价差。但有过这种经历的人都会发现出租房子是件很琐碎的事，想在理想价位卖出手里的房子也很不容易。有没有一种既能分享地产利润，又能节省时间和精力的投资方式呢？
新近，有一个不太熟悉的名词跳入眼帘——REITs， 中文译为房地产投资信托基金。它是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。由于这种信托基金可以上市流通，因而投资者可以通过证券市场自由买卖，享受投资回报。
目前我国市场上的房地产信托是一种封闭式的资金信托。而这种信托发行数量有限，也不能在证券交易所上市流通，对投资者的回报为信托计划中的协议回报。而房地产投资信托基金是一种标准化可流通的开放式资金信托产品，其投资回报是把收入的大多数分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者。
房地产投资信托基金之优势
相对于房地产投资，房地产投资信托基金具有以下四大优势。
第一，加大了个人房地产投资的空间
目前，个人投资房地产的渠道比较单一。你买房子，买别墅或者是公寓，再转卖或者出租，只有这一种途径。所以，投资房地产时你只能投资住宅市场。像办公楼、商场你就没有办法投资了，因为它投资金额太大，而且将所有的钱都放在一处，风险也过于集中。而分散风险是投资的一个重要原则。房地产投资信托基金成立之后可以上市，上市以后，如果你对华盛顿市中心的办公楼有兴趣，认为它的前景很好，你就可以买100个股份或者是1000个股份这个办公楼的信托基金。这就是说，你间接拥有了比如说香港、伦敦、华盛顿等城市房地产办公楼的一部分。
第二，投资收益高而稳定。这类信托基金主要投资于回报率稳定的成熟物业， 如写字楼、商场、宾馆、物流中心和住宅等，不参与房地产投资开发项目
所以，投资REITs面对主要风险仅仅是房地产市场的风险。REITs 投资者的主要收益来源为房地产租金收入及其资本增值。由于大部分REITs 的收入都会回馈信托持有人，因此，REITs的分红会较其他上市投资工具为高且相对的平稳。比如在新加坡，这种信托基金股息的回报率差不多是在6%~7％，美国差不多是8%~9％。
第三，分享专业化管理的利润
这种信托基金管理公司和管理经理都是专业的房地产从业人员，从教育背景或是经历来讲，都比普通的投资者对房地产更熟悉一些，运作管理也都比较专业。所以，你如果把资金投资到房地产信托基金，就可以享受到更多的专业分工带来的利益，这比你管理你自己的钱会更好一些。
第四，广泛的市场监督
REITs为“信托”性质，企业管理透明度较高，它一旦上市，又会受到监管机构的监督管理；同时，证券市场上也会有好多分析员在注视它，分析它，观察这个基金每天都在干什么，钱花在哪里了。通常，REITs都有最高的负债比率限制，一般负债比例较房地产上市公司低，而房地产上市公司则无最高负债比率。这样，投资房地产投资信托基金蚀本的可能性就会小一些。
需要特别提醒大家的是，任何投资都可能存在风险。房地产是一个资本密集型的高风险行业，投资者在购买房地产投资信托基金时要密切关注信托基金的信誉、品牌与实力。
房地产估价规避房地产金融风险探讨 第7篇
一、房地产估价概述
(一) 房地产估价的含义
房地产估价就是专业的估价人员按照一定的估价目的, 遵守被普遍认同的估价原则, 严格依照估价程序, 采用恰当的、科学的估价方法, 在综合分析影响房地产价格因素的基础之上, 对房地产在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是一个旨在揭示、表达客观存在的房地产价值的动态过程[1]。
(二) 房地产估价应该遵循的原则
在进行房地产估价的时候, 必须遵循以下原则:第一、合法原则。在房地产估价的过程中, 应该以房地产的合法使用、合法处分作为前提条件进行估价, 遵循合法原则。第二、最佳最高使用原则。进行估价的时候, 要充分考虑房地产的最佳最高使用因素, 以此为基础进行估价。第三、替代原则。对于房地产价格应该合理进行评估, 其结果不应与类似房地产在同等条件下的正常价格差异过大。第四、估价时点原则。遵循估价时点原则, 这就要求房地产的估价结果必须是在其估价时点的客观、合理价格或价值。第五、应该遵循公平原则。第六、要坚持谨慎原则。
(三) 房地产估价的方法
到目前为止, 我国房地产估价方法应用比较广泛的就是市场法、成本法以及收益法[2]。
1. 市场法。
市场法也被称为市场比较法, 就是比较估价房地产和估价时点近期交易过的类似房地产, 改正类似房地产的已知价格, 进而估算所估价房地产的合理价值或价格的一种方法。
2. 成本法。
成本法就是以估价房地产的重新购建价格为基础, 估算所要估价房地产的价值的一种方法。
3. 收益法。
收益法又叫收益还原法, 这是一种通过所要估价房地产的未来收益, 来估算其现在价值的估价方法, 也就是预测所估价房地产的未来收益, 然后将其转化成相应的价值, 进而估算所估价房地产现有的客观价值。
二、房地产估价引发的金融风险
(一) 影响金融机构
一部分国外同行以及投资者对我国银行公布的不良资产率保持怀疑, 这是因为不良资产率的计算需要比较房地产抵押价值和贷款, 由于房地产的抵押价值是通过房地产估价机构来进行评估的, 所以一旦房地产评估结果虚高, 就会导致金融机构的优良资产不断减少, 而且形成一种账面上的不良资产率保持在合理范围的假象。如果房地产抵押贷款逐渐增加, 所占的商业银行余额的比例增高, 出现金融波动后, 金融机构就会因为资金短缺而导致经济危机的发生。
(二) 影响资本市场
股票市场也会受到房地产估价行业的影响, 一旦后者出现问题, 股票市场也会产生动荡。上市企业通常都有较大规模的不动产, 在企业年报中对于不动产的资产评估都是让专业的房地产估价机构来处理。所以一旦股民怀疑房地产估价行业的合理性、正确性, 对企业的财务就会产生信任危机, 进而大大降低投资企业股票的信心。就目前的情况来看, 国内的股民对于内地上市公司的股票没有足够的信心, 究其原因就是对企业股票的含金量持怀疑态度。
(三) 影响抵押贷款
房地产估价与房地产金融最直接的联系形式就是房地产抵押贷款。当前房地产融资的最主要手段就是借助银行的抵押贷款, 渠道相对比较单一。进行房地产抵押首先就要做好房地产估价, 这是银行放贷的主要依据。但是实际估价受到诸多因素的影响, 评估价格普遍偏高, 一旦这种情况持续发展, 很容易就会引发银行的金融风险。
三、规避金融风险的措施
(一) 加强房地产估价人才队伍建设
规避房地产估价引发的金融风险, 首先应该加强房地产估价人员的职业技能以及道德水平的培养, 打造一支技术过硬、职业素质高的房地产估价人才队伍。房地产估价是经验、科学还有艺术三者的结合体, 因此在进行估价的时候会有较多的不确定因素, 而且其灵活性非常大[3]。房地产估价师要想做好房地产估价的工作, 首先就要全面掌握正确的关于房地产市场的认识, 而且可以准确判断制度、社会、经济等因素对房地产价值的影响, 从而利用自己的估价技能准确进行房地产估价。培养房地产估价师的职业技能和道德素养, 就要加强对其的后期教育, 并且进行定期考核。在后期教育中, 要重视培养房地产估价人员的职业道德教育和专业技能教育, 加强对其敬业、勤业精神的教育, 强化房地产估价人员的风险意识和责任意识, 促进其职业道德素质的发展。除此之外, 还要组织房地产人员进行定期的专业知识技能培训, 将处于行业领先水平的估价技术以及相关理论知识进行传授, 组织学习最新的房地产行业方面的法律法规, 全面提高房地产估价人员的专业知识技能。
(二) 规范市场行为, 严禁垄断现象发生
规范房地产市场行为, 严禁垄断行为的发生, 形成公平竞争, 促进市场的健康发展, 这就要求必须加大金融机构制度建设的力度, 避免指定评估的现象发生, 让客户可以根据自己的意愿选择估价机构。金融机构和客户不可以对估价机构的相关业务加以干涉, 保证估价机构公正性、客观性以及独立性。估价机构的主管部门应该定期抽查估价机构, 避免出现不规范的行为。估价行业协会要组织各估价机构开展评比, 备案出现的违规记录并给予警告, 屡教不改的直接取消其执业资格。此外, 还要建立估价机构和估价人员信用档案, 对于良好行为和违规行为都记录在案, 在社会上进行公示。同时, 要构建一套行之有效的客户反馈投诉体系, 加强客户以及社会人员对估价机构和估价人员的监督。
(三) 建立市场信息数据库, 搭建信息共享平台
房地产估价行业协会应该加快建立二手房交易市场的信息数据库, 搭建起市场信息的共享平台[4], 指导房地产估价行业的规范发展, 并提供相应的服务。建立市场信息数据库, 可以促进房地产估价的科学化、信息化, 实现估价机构间的资源共享, 从而有效的提升房地产估价的质量。房地产行业协会应该加强与估价机构之间的合作, 完善房地产交易市场的信息预警制度, 避免一些交易风险, 促进经济的发展。同时, 搭建互联网信息交流平台, 做到信息互通有无, 形成信贷风险信息系统, 避免由于信息缺失而出现的管理漏洞、损失贷款等问题, 规避金融风险, 保证信贷安全。预警相关产业状况、信贷风险等, 收集法律法规信息, 充分掌握最新的抵押担保方面的司法解释, 向社会定期公布有关信息, 加强金融机构对信贷风险的控制力。
四、结束语
总而言之, 房地产估价在金融机构、资本市场、抵押贷款等方面都可能引发严重的金融风险, 因此, 加强房地产估价管理, 对规避房地产金融风险有十分重要的意义。所以, 要加强房地产估价人员的职业技能以及道德水平的培养, 打造一支技术过硬且专业素质高的房地产估价人才队伍, 还要规范房地产市场行为, 杜绝垄断行为, 促进公平竞争, 对房地产估价进行信息化、科学化建设, 通过这些措施加强房地产估价行业的发展, 进而有效规避房地产金融风险的发生, 促进房地产健康、稳定的发展。
摘要：房地产行业由于自身的特性很容易产生风险和泡沫, 所以人们越来越重视房地产金融的安全问题。由于房地产估价与房地产金融相关, 因此本文以房地产估价的相关概念为切入点, 阐述了房地产估价引发的房地产金融风险, 探讨了规避房地产风险的措施。
关键词：房地产,估价,规避,金融风险
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房地产商说房地产 第8篇
一、房地产租赁实行价格评估竞价招租的必要性
关于竞价招租, 南京军区房地产管理局一直走在前列不断探索, 早在2006年10月, 我们印发的《空余房地产租赁管理办法》中就提出了要通过对空余房地产租赁价格评估竞价招租的方式出租房地产, 并于2008年5月正式印发了《空余房地产租赁竞价招租实施办法》。去年下半年, 针对竞价招租工作中出现的一些新情况新问题, 又修订完善并试行了《竞价招租实施细则》, 全面推开合理最高价评标定标办法, 探索构建价格评估竞价招租“三控三防”新机制, 效果比较好。
空余房地产租赁价格评估竞价招租总的出发点是公开、公平、公正, 总的目的是力求空余房地产租赁效益合理化、最大化。具体讲有三个目的, 一是通过房地产价格评估, 同时引入市场竞争机制, 挖掘空余房地产的合理租赁价格和潜在经济效益;二是通过公平竞争, 让“有关系的”变成“没关系”, “没关系”的也不用去“找关系”;三是大范围公开信息、遴选承租户, 可以让资金实力强、经营能力好和社会信誉度高的单位成为我们的合作伙伴, 利于加强租后管理, 确保项目顺利实施。鉴于上述三个目的, 价格评估竞价招租可以采取公开竞价和邀请竞价两种方式;同时, 对业态相对独有、品牌效益明显、客观制约较多的现有租赁项目, 且原承租户资金实力强、经营能力好、讲诚信守信用, 招租单位可采取先价格评估再竞争谈判的方式, 在确保租赁效益有明显提升的前提下 (年租金不得低于评估价) , 经批准后与原承租人续签租赁合同。去年, 我们有4个项目采取这种方式, 不仅实现了租赁效益翻番, 而且确保了平稳过渡、无缝衔接。
二、价格评估合理最高价评标定标办法的探索
影响房地产租赁价格的因素有很多, 除了地理区位、租赁用途、租赁年限, 还有承租户的经营能力、经济实力和经营诚信等因素。所以《竞价招租实施细则》中明确了关于合理最高价的评估计算方法, 虽不能做到绝对的合理, 但也是通过科学合理的房地产租赁价格评估办法评估计算出来的, 尽管做到相对合理。主要有以下三方面考虑:一是倡导了报高价不一定能中标的理念, 进而引导投标人结合自己的实际情况, 在充分评估论证的基础上来报价。去年下半年, 我们有1个竞价招租项目, 年租金评估价为350万元, 最高报价为410万元, 但评标结果却是报价为406万元的单位中标。对此, 各投标人没有任何疑义, 完全理解和支持这种做法。二是体现了随机性和公平性的要求, 避免了暗箱操作和人为因素干扰。合理最高价的计算依据是各投标人的有效报价, 计算方法和相关系数是会前随机抽取的, 谁也无法掌控合理最高价。三是彰显了相对合理的原则, 借鉴房地产租赁价格评估和工程招投标合理低价中标的评标办法, 以项目租赁评估价格为基数来确定竞价招租有效报价, 再以有效报价计算合理最高价, 既有竞争性、也有合理性。对此, 在组织竞价招租过程中, 通过招标答疑等形式, 把相关情况事先通报给各投标人, 特别要参照统一制定的样本编制招标文件, 让各投标人充分了解掌握评标原则、竞价入围价和合理最高价的确定方法, 防止事后有误解, 甚至质疑评标定标的公开透明。
三、下一步的创新思考和打算
房地产租赁与房地产转让不同, 房地产竞价转让是一手交钱一手交地, 开发商交钱拿地后是否盈利与我们没有关系, 也不用承担风险;另外, 开发商如果比预期赚得更多, 我们也不能再参与分成, 因此, 完全可以采取多轮举牌、按照谁出价高谁中标的原则组织竞价转让。但房地产竞价招租则不同, 可以这么理解, 房地产竞价转让是“一锤子买卖”;而价格评估竞价招租招的是合作伙伴, 不能一味地追求高价中标, 否则就可能埋下租赁纠纷隐患。为了防止投标人虚报价格、恶性竞争、恶意中标, 去年, 在上级业务部门的指导下, 我们研究探索并全面推行了房地产租赁价格评估合理最高价评标定标办法, 其目的就是大力倡导“双赢”理念, 真正实现理性投标。
房地产商说房地产 第9篇
从2007年第四季度开始, 受国内货币紧缩政策和国际金融危机影响, 持续数年之久的国内房地产牛市开始调头, 泡沫开始破灭, 成交量连创新低。据成都铁公鸡电子商务中心的估计, 2008年以来, 各地的楼市成交量急剧萎缩了50-80%;另一方面, 虽然个别地方的房价出现了大幅下降, 比如深圳跌幅超过32.8%, 房价从2007年8月份的17, 436元/平方米的最高点跌到了2008年9月份的约11, 721元/平方米, 一年时间跌去了三分之一;广州跌幅也超过30%;但是全国房地产整体平均价格并未出现大幅下降, 相反还有所上涨。根据国家发展改革委和国家统计局的联合调查, 2008年7月份国内70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%, 其中新房上涨7.9%。由此我们可以看出, 受国内外宏观环境急剧变化的影响, 国内房地产市场已经今非昔比, 2008年前三季度的行业特点基本上可以归纳为两句话:销量出现暴跌, 但价格仍然在高位盘整。
二、房地产行业成本分析
在供大于求的大背景下, 市场价格主要由企业或产品的成本决定, 这是任何行业的通性, 房地产行业也不例外。由于房地产行业是典型的资本密集型产业, 投资金额大, 资金沉淀严重, 风险较高, 在当前需求不振的情况下, 房地产企业不得不通过大幅降价来促进销售, 以获得企业发展所需的资金。但是由于房地产开发周期较长, 其降价遭遇了成本瓶颈的制约。
房地产的成本主要由三部分构成:土地成本、建筑安装成本和税费。以2007年广州市的房地产市场为例, 其楼面地价平均成本约为4500元/平方米, 建筑安装成本约2000元/平方米。由于税费不可控, 因此土地成本和建筑安装成本成为房地产企业总成本的决定性因素。以下分别就这两部分成本对房地产企业总成本的影响作简要分析。
首先, 从建筑安装成本方面分析。建筑安装成本构成中, 钢铁、水泥、铝材等主要建筑原材料的采购成本占超过一半的比重。2008年上半年, 由于物价普遍上涨, 反应工业品出厂价格的PPI指数连创近年新高, 其中钢铁、水泥、铝材等各种主要建筑原材料价格都达到了历史最高水平, 物价上涨几乎成为2008年上半年的流行词之最, 这也导致房地产行业的建筑安装成本达到了历史最高。
其次, 从土地成本方面分析。应该说, 土地成本是影响房地产企业总体成本的最关键因素。2006年和2007年是中国房地产市场最景气的两年, 新房一上市即可抢购一空, 在这种情况下, 是否有足够的土地储备被认为各大房地产企业发展潜力最关键的指标。由于从2004年9月1日起, 政府出让土地基本上全部采取招标形式出让。在2006年和2007年的各场土地招标会上, 各路诸侯云集, 往往在底价基础上经过几十轮, 以高于底价数倍的价格竞购土地, 土地价格也因此一路飙升, 各地楼面地价竞相标高。2006年广州的地王价格还是琶洲一地块的价格, 楼面地价为10, 037元/平方米;2007年7月19日, 经过79轮竞价, 来自中国香港的泰华房地产 (中国) 有限公司以高出标底价格3.5倍的价格—10.9亿元的高价竞得珠江新城地块, 折合楼面地价高达11, 912元/平方米;不到两个月的时间这一记录即被富力地产刷新, 该年9月11日, 富力地产以高于标底价近6倍的价格竞购白云区云祥路一地块, 楼面地价高达1.87万/平方米, 将广州地王拔高到新的高度, 由此可见过去两年房价带动下的地价之疯狂。由于房地产开发周期一般需要两年左右时间, 因此前两年的高价土地在2008年和2009年两年集中入市。
通过以上两点分析可以看出, 目前上市的楼盘, 无论是建筑安装成本还是土地成本, 都处于历史最高点。这也不难说明, 虽然房地产市场冷冷清清, 成交量急剧萎缩, 但是房价在2008年上半年出现短期快速下跌后, 近期表现得相对坚挺。以广州为例, 不考虑税费, 其平均成本高达6, 500元/平方米左右, 即使房地产商要降价, 由于无法转嫁成本, 唯有通过压缩自有利润空间来促销。广州十区一手住宅均价在2008年3月份一度在短短三四个月的时间内下跌到9, 316元/平方米后, 虽然成交量继续下挫, 房价并未进一步探底, 而且还有所反弹, 主要是由于房价遇到了成本瓶颈, 3月份之后上市的楼盘, 成本相对于之前已经有所上升, 如果继续深幅下跌, 房地产企业可能会遭遇亏损, 而这种事情只会在个别企业存在, 绝不会成为普遍现象。在这种情况下, 房价的下探空间无法打开, 下跌难以继续。
三、房地产价格走势
但是, 这种量跌价不跌的局面不会维持太久。自2008年6月份以来, 受产能扩大、需求下降影响, 钢材、水泥、铝材等主要建筑材料的价格一路走低, 其中建筑钢材价格从6月份的最高点5, 500元/吨一路下跌到10月份的3, 500元/吨, 跌幅达36.4%;氧化铝价格最大跌幅一度超过60%。与6月份相比, 主要原材料价格跌幅普遍超过30%。与此同时, 随着炼钢、炼铝原材料价格的进一步下跌, 国际金融风暴的进一步加剧, 建筑原材料的价格尚有进一步下跌的空间。由此可见, 房地产企业的建安成本平均可下降至少500元/平方米。而使用这些降价后的原材料的房地产项目预计至少需要到2008年第四季度或2009年上半年才会上市, 其建安成本将明显比金九银十期间上市的房地产项目价格低。
另一方面, 由于房地产企业土地储备充足、资金紧张, 导致土地交易并不活跃, 土地出让价格将持续下跌, 这将使得房地产企业的土地成本也就大幅降低, 带动总开发成本下降。由于土地价格将继续回归理性, 其价格将持续下跌一段时间。根据房地产开发周期, 这些低价土地上盖物业建成投产并大规模上市, 预计出现在2009年下半年或更晚些, 届时房地产成本下降空间将更大, 房地产价格下降的空间则彻底被打开。
通过以上分析可知, 房价在经历了2008年上半年的暴跌、下半年的僵持后, 2009年上半年将出现一定幅度下降, 而2009年下半年开始大幅下降, 整个房地产行业价格的冬天在2009年下半年或2010年左右出现。
四、政府救市的选择
国家统计局2007年的相关统计数据显示, 当前土地出让收入已经成为各地财政收入的主要来源, 2007年地方财政收入22, 709.83亿元, 其中土地出让收入达13, 000亿元, 土地出让收入占地方财政收入的比重高达57.24%。在房地产行业市场极度低迷情况下, 地方各级政府部门纷纷希望救市很容易理解。但是2008年上半年, 受房地产行业不景气的影响, 不仅各市的土地出让价格出现大幅下降, 出让面积也有较大萎缩, 导致该项收入来源出现很大的下降。据《中国房地产报》报道, 2008年上半年, 广州土地出让金仅相当于2007年的1/4;上海的土地出让金仅有57亿元, 而2007年同期608亿元;重庆2008年上半年各类土地出让金总计仅为82亿元, 2007年则高达370亿元。由于各地土地出让金下滑严重, 预计各地的预算也将吃紧, 很难拿出额外资金救市。因此, 媒体报道的所谓地方政府救市, 笔者认为更多地是一种做秀行为, 地方政府救市是心有余而力不足。
但是, 房地产市场不景气, 最大的受害者将是银行。当前房地产相关贷款在银行系统中所在的比重已经相当高, 而且当前肆虐于西方、影响全世界的金融风暴也是起源于房地产价格的快速下降, 这些都必然将引起中央政府足够的重视。因此, 笔者认为, 中央政府才是房地产行业的最终拯救者。但是中央政府救市的时机和方式却未必是从行业出发, 更多地是从银行贷款安全和保持国民经济快速增长的角度出发。
参考文献
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[2]中国建筑钢材价格走势[DB/OL].我的钢铁网2, 008-11-01.
房地产商说房地产 第10篇
房地产产业是我国的支柱性产业, 它对我国国民经济的发展具有很大的促进作用, 具有较高的产业关联度和具有非常强的带动效应, 它对我国经济的发展起着重要的作用。为了更好地搞清楚当前我国房地产金融结构与房地产经济增长之间的关系, 我们采用了相关的方法进行分析。从调查分析的结果当中我们可以发现:房地产金融结构在突变期间对于我国房地产经济的增长带来的负面影响是短期均衡受到改革措施冲击的结果, 但是, 如果我们从长远的来看这是积极的, 并不会对我国的房地产经济产生太大的负面结果, 不会影响长期的均衡。
一、当前我国房地产金融结构的发展现状
众所周知, 现在我国的房地产金融结构还是以银行为主导型。所以, 将来我国房地产金融结构优化的方向应该是实现金融政策开放, 以及实现金融工具的创新。甚至我们可以这么说, 房地产金融结构的政策可以成为国家房地产经济发展政策基础性工程。这些年来, 伴随着我国社会的不断发展, 以及我国人民生活水平的不断提高, 我们对房地产相关产业的关注力度也在不断的提高, 然而, 房地产金融结构是我国房地产产业发展的核心, 这将会对我国房地产产业的发展起着直接的影响作用, 所以, 我们要进一步对房地产金融结构与房地产经济的增长关系进行分析和研究。
所谓的金融结构是指:一个国家金融结构的形成取决于多种因素, 但是, 最为主要的是当前社会的经济制度和当前社会的经济发展程度。然而, 国家的金融结构也不是完全取决于当前国家的经济, 但是, 它对于决定我国社会经济发展的社会经济结构的形成具有重大的影响, 甚至可以说, 在一定程度上起着决定作用。这主要是因为, 一定的金融结构是商品经济顺畅运行的条件和促进因素, 除此之外, 合理的金融结构也可以调节社会经济结构, 促使我国的经济朝着合理化的方向发展。
二、房地产经济的增长现状
房地产经济的增长受到了很多因素的影响, 主要有以下几个方面特点:生产周期长、资金密集性、相互影响性、易受政策影响性、房地产的增值性。目前我国的房地产市场并没有构成多元的支持体系和风险分担体系。我国的地产融资渠道单一, 这就会导致信托、上市、债券、基金等融资渠道发展缓慢。还有一些商业银行为房地产业的资金需求提供支持, 然而, 因为房地产的信托规模很小, 并且, 功能单一, 对于股权融资和债券融资的能力是很有限的, 兴起不久的住房贷款证券化和房地产产业基金等有利于房地产行业发展的金融产品还处于摸索和探究阶段。然而, 在房地产金融市场上还出现了新的一系列问题, 主要有:缺乏专业的房地产抵押贷款机构, 以及专业的房地产投资机构、担保机构和保障机构。这也会促使其风险性变得很高。
我国房地产经济的增长过程中, 房地产市场秩序很混乱。现在, 我国的房地产市场没有一个良好的秩序, 这就会造成房地产开发、交易和服务管理上带有一些不合乎法律规范的现象, 从而使得我国的房地产市场秩序一片混乱。
随着我国房地产经济的增长, 但是我国的住房保障系统仍然不完善。随着我国经济的发展, 我国政府已经在很大程度上来确保人民的住房需求可以在最大限度上得到满足, 政府近几年在不断地完善住房保障体系, 但是, 由于在住房保障体系建设的过程中存在着资金、意识这些方面的影响, 造成我国住房保障体系的建设发展非常缓慢, 其中一些廉租房的建设和使用情况不容乐观。所以, 很大部分的中低收入家庭在住房方面仍然存在很大的问题。现在, 不完善的住房保障体系, 加剧了我国房地产市场的供求矛盾, 而且还造成我国的房地产市场不能够健康的发展。目前, 我国的房地产经济发展过程中出现的一系列问题都是由于房地产金融结构不合理所造成的, 因此要促进我国房地产经济的不断增长, 必须要搞好房地产结构与我国房地产经济增长方面的关系。
三、正确处理两者关系的建议和措施
第一, 金融结构对房地产经济增长促进作用的发挥需要房地产金融结构和经济结构的合理搭配。除此之外还有, 政策制度的长期性也是金融结构对房地产经济增长促进作用的有力保障。政策的执行会在短期内对它们的均衡产生一个冲击, 从而使其偏离原来预设的轨道这只能说是短期的失衡, 然而, 从长期来看, 标准化的协整向量足以说明我国的房地产金融结构与房地产经济的发展在经过相应的调整后, 还是存在着一定的均衡关系。这样也是可以促进房地产产业不断进步和发展的。
第二, 要合理地控制我国城市化的进程, 尽量限制我国农村人口向城市涌入, 这样可以更好地控制城市住房的需求, 缓解城市人口压力, 从而在一定程度上可以控制住房的需求, 可以对房地产市场进行合理的调控, 可以更好地调整房价。控制好了房价, 合理地调整房地产金融结构, 为我国房地产产业经济的增长提供更多的可能。
第三, 有针对性的, 根据我国房地产经济的增长情况合理调整我国房地产金融结构。我国目前的房地产金融结构仍然是银行主导型, 大多数都是来自于银行的贷款。所以, 房地产企业应该转变资金来源渠道, 扩大自身资金来源。创新金融工具, 实现长久经济增长。
四、结论
实现房地产经济稳定快速增长, 必须要合理地调整房地产金融结构。合理处理这两者的关系, 促进经济更好发展。
参考文献
房地产商说房地产 第11篇
关键词 房地产价格 调控 金融手段 财税手段 法律手段
房地产价格不断上涨的问题受到了教育界、金融界和政府官员的高度关注，但是从研究的角度看，对影响房地产价格的各种因素争议很大。当前需要从房地产市场的实际出发，运用系统科学的方法对其进行分析，总结我国房地产市场发展的经验，同时需要对影响房地产价格的各种因素进行综合分析，对房地产价格进行有效的调控，从而保证房地产价格处于一个合理的状态，促进房地产行业健康稳定发展。
我国房地产行业经过了几十年的发展，取得了一系列的成就。房地产行业的发展，对加快我国住房建设步伐、有效启动各类住房消费、改善社会环境和居民居住条件发挥了重要的作用，同时房地产行业的发展促进了人民生活水平的提高和国民经济的增长。从另一方面看，房价的过快上涨已经引起民众、企业、专家学者、媒体舆论和政府的高度关注。从当前的情况看，房地产价格的影响因素是多方面的，需要通过研究分析影响房地产价格的关键性因素，找到更好的应对策略。房地产行业为什么会出现价格过快上涨的局面、影响其价格上涨过快的主要原因是什么、各类因素对房地产价格的影响程度有多大，此类问题一直是业界的研究重点，如何运用更加科学有效的方法对房地产价格进行分析和研究已经成为当前的热点问题，因此需要把理论和实践结合起来，并且在此基础上，找到房地产健康稳定可持续发展之路。
一、我国房地产市场价格影响因素分析
房地产市场价格受到多方面因素影响，而这些因素自身也存在相互作用、相互影响的关系。从总体情况看，影响房地产价格的因素可以归纳如下：
1.从宏观环境角度分析。银行利率对房地产价格影响明显，加息已经被房地产业界公认为是调控房地产需求和价格的重要的市场化手段。银行利率会对房地产开发商的经营产生重要的影响，同时其也是影响房地产成本的重要因素。通常情况下，上调银行利率必然提高房地产业的开发成本，同时对投资过热的现象也可以进行有效抑制。商业银行存款利率的调整，对房地产投机行为会产生最直接的影响，投机的减少可以有效降低房地产价格，促使房地产价格涨幅回落，否则大量的投机资本流入房地产市场会导致房地产价格大幅度上涨，因此需要采取积极有效的措施解决这一问题。
2.从金融存款角度分析。房地产行业对资金需求量较大，因此房地产价格受到资金供给等方面因素的影响。如果金融机构的各类存款增加，那么整个资金的成本会降低，开发商在此环境下会增加投资，因此资金供给会对房地产的价格产生一定程度的影响。同时，消费者的行为也会对房地产价格产生很大的影响。金融机构的存款变化可以反映出消费者的消费结构的相应变化。从中国的实际情况看，我国人均收入不高，住房消费一直是老百姓的主要消费，从大部分消费者的心态看，其“存款买房”的观念一直很强烈，金融机构存款的增加在一定程度上预示着住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房价过快上涨的局面。
3.从消费价格指数角度分析。我国当前正处于经济发展期，因此人均收入还处于较低的状态，住房是人们最基本的消费和需求品之一。从消费品的特点看，消费品主要可以分为长期消费品和短期消费品。一段时期内，如果消费者短期消费倾向重，必然会影响其长期消费； 相反，如果消费者长期消费倾向比较重，必然会影响其短期消费行为。消费价格指数主要是对短期消费情况进行集中反映。从实际情况看，消费价格指数与房地产价格指数呈反比关系，因此在房地产价格调控过程中需要对此进行重点研究，从而促使房地产行业健康稳定发展。
4.从房地产开发成本角度分析。房地产的开发成本对其价格会产生很大的影响。房地产开发过程分为前期、中期和后期。前期工作主要是对土地资源进行开发利用。土地是房地产行业发展过程中必不可少的物质基础。前期工作主要包括确定用地规模性质、项目地址的选择、获取土地使用权、对项目进行总体规划等。我国实行国有土地有偿使用制度，土地使用权在运行过程中可以依法转让。随着我国社会经济的发展，土地使用制度也在不断改革和完善，通过行政划拨手段获取土地使用权的情况呈现减少的态势。土地使用者需要支付反映市场情况的土地使用权价格，也就是通常说的出让金，开发商在项目开发过程中同样需要支付土地费用，因此土地费用会对房地产的价格形成产生很大的影响。当前需要进一步完善土地使用权费用征收制度，不断优化土地管理制度，促使房地产行业科学发展。
二、我国房地产行业调控的对策建议
1.不断加强我国房地产市场的宏观调控力度。土地对房地产市场价格会产生很大的影响，是其主要影响因素，同时土地价格自身也受到多种因素影响。政府的宏观调控对规范土地市场，促使房地产市场健康稳定发展具有十分重要的作用。当前政府需要鼓励进一步开发利用存量城市用地，规范其流转程序，严格控制土地市场的发展，优先考虑普通住宅建设用地和经济适用房用地，保证用于房地产开发的土地供给处于健康稳定的状态。政府在宏观调控过程中需要建立公开透明的土地转让、出让、招投标制度，建立完善的土地交易市场，对土地使用制定供应计划，努力提升土地整体管理水平。
2.通过金融手段调控资金流向结构。通过积极有效的金融手段调整完善信贷程序，可以有效地控制资金流向房地产行业的结构和具体数量，从而能够更好地推动房地产行业健康稳定协调发展。从国外房地产业发展经验看，金融业的参与对房地产市场的健康稳定发展有很大的作用，当前我国房地产业处于快速发展的阶段，因此房价上涨速度与经济社会发展不匹配的现状已经产生，只有解决这种不匹配的问题，才能有效控制房价过快上涨的势头，促使房地产价格回归理性状态。我国房地产信贷还存在很多的问题，需要进一步优化资金投向结构，通过金融手段进行调控，促使房地产价格处于合理状态。
3.通过财税手段调节房地产市场发展模式。积极有效的财税手段对房地产市场发展模式会产生重要的影响。根据房地产市场发展的状况，有效利用调整财政预算支出、调整税率、废立税种等手段，从而达到合理利用财税手段调控房地产市场价格的根本目标。房地产市场调控过程中需要每年从财政预算中安排一定的资金用于经济适用房建设，以有效满足中低收入消费者的购房需求。国家通过积极有效的财税手段，可以控制开发商的投资盈利规模，也能对消费者的支出水平进行有效的分析，为低收入群体买房创造积极有利的条件，为房地产市场健康稳定发展创造有利的环境。
4.通过有效的法律手段规范房地产市场发展。房地产市场的各种经营活动，需要按照市场经济的具体要求进行，市场经济从一定程度上看就是法制经济，法制建设对房地产行业的健康稳定发展会产生重要的影响，通过完善法律制度可以更好地维护市场秩序，发挥市场在资源配置方面的作用。
房地产业宏观调控需要政府通过有效的司法和立法途径，运用法律法规来约束和规范各个利益主体的行为。利益主体主要包括房地产开发商、中介机构、政府、消费者等。各个利益主体必须按照法律法规的要求实施各种行为，这样各个利益主体的权益才能得到有效的保障，房地产行业才能在市场经济环境下健康稳定发展。
5.采取积极有效的手段干预房地产市场运作。房地产行业发展过程中需要对其核心问题进行规范，通过完善产权制度，可以保证产权在各个经济主体之间的合理转移和让渡。当前我国房地产产权比较混乱，这对政府的宏观调控产生了一定程度的影响。在市场经济的条件下，不断完善房地产的产权制度，对保证行业健康稳定发展具有很大的作用。
通过建立房地产价格评估机制，可以保证房地产业的市场运作更加科学、合理，促使房地产市场的运行更加规范。
6.积极引导和发展房地产业。房地产业发展过程中需要政府积极有效的引导，帮助其科学发展。具体实施过程中可以通过采取社会舆论、宣传教育、信息引导等手段，对房地产业消费、投资主体和利益相关者进行引导教育，把其引上规范化的发展轨道。针对市场发展过程中一些不规范现象进行统计分析，通过完善制度等手段不断规范市场秩序，这样才能保证房地产业在社会经济发展的大潮中健康发展。
参考文献
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房地产商说房地产 第12篇
1.1税制要素
美国对房地产保有环节征收一般财产税,美国现行的财产税主要是对土地和房屋等不动产征收的,即房地产税,是财产税的主要组成部分。美国房地产税征税对象是土地和房屋。税率决定权方面,美国的房地产税完全由地方自行制定。税率形式方面,采用相对简单又便于操作的比例税率。每年地方政府根据当年政府财政预算的要求,通过“倒挤”方式来确定税率。
美国房地产税的税基是以房地产的评估价值的一定比例来确定,且由州政府负责完成这项工作。由于美国联邦和州之间执行分税制,房产税被划为地方主体税种,因此各州确定评估价值的一定比例的标准不尽相同。例如加利福尼亚州相关法律规定,以政府指定的专业评估机构确定房产的市场价格的40%为房产税的计税依据。
1.2税收优惠政策
美国制定的房地产税税收优惠政策是根据本国政治、经济、人文和地理等诸多因素综合的结果。既有实行直接减免税、税收抵免等形式,也有采用农场土地专项优惠、延期纳税等优惠形式,如表1所示。
1.3房地产税收征管
从立法权来看,通常由联邦和州行使,地方则没有税收立法权,仅仅根据州颁布的税法要求进行征收和管理。从税基评估与征管来看,主要由地方政府负责房地产评估和征管,这是因为地方政府具有及时有效地掌握本辖区房地产信息的优势,从而合理地确定评估价值。
房地产税制比较成熟的美国具备了完善的税基评估机制与领先的评估技术。由美国房地产估价协会负责管理估价行业,并制定评估理论与实务的《美国评估准则》。税基评估机构设置,美国房地产税评税机构采用由税务部门以外的政府部门负责的模式,将评估与征管分设,以确保结果的客观公平。税基评估方法主要选用两种类型,如表2所示。税基评估技术手段,通常采用批量评估技术。
1.4美国房地产税制建设经验
近百年来,美国对房地产税体系进行不断改革以适应地方经济社会发展的需求。目前,美国已经建立了较为完善、稳定和成熟的房地产税收制度。房地产税制建设经验总结概括如下:
第一是从税收的分布结构来看,与房地产权转让环节的征税相比较,更加侧重于房地产保有环节的征税;第二是房地产税制的税种涉及了房地产的开发、转让和使用等多个环节,税种设置比较稳定,涉及面广;第三是征收范围广泛,除城镇外,还包括农村、农场建筑物和土地,以保证丰富、稳定的税源;第四是以房地产的市场价值(即资本价值)为核心的评估价值作为税基,充分考虑到级差收入与时间价值因素,遵循了税负垂直公平的原则;第五是税率设计为差别比例税率,由各州地方政府根据每年本地区财政预算确定税率,年度间税率不同;第六是建立了完善的不动产登记系统和信息共享机制。总之,美国的房地产税制结构不仅对房地产市场的繁荣发展起到了调节作用,还提高了房地产的交易量,杜绝其资源的闲置浪费现象。同时,使其成为地方政府的有效收入来源之一,从而确保稳定的政府财源。
2我国房地产税制现状及改革难点
2.1我国房地产税制现状
从上世纪80年代中期以后,为满足改革开放的需求,在分税制改革的基础上逐渐形成了现行的房地产税制。随着农村土地产权制度、住房制度等一系列重大改革的推进,原有不适宜的房地产税制已经显露出弊端。
2.1.1涉及税种繁复,税负分布不合理
在房地产开发交易环节,涉税包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税和印花税以及企业所得税或个人所得税等,涉税多、税负重,其中涉及到流转税,流转税具有税负转嫁性,最终税负将由购房者承担。与之形成明显对比的房地产保有环节,主要涉及房产税与城镇土地使用税等,除了存在涉税少、税负低的特点之外,免税范围过大,对于个人所有非营业用的房产免征房产税,这与税负的公平原则相悖。此外,我国现行的房地产税制体系中涉及房地产所有环节的税种多达11种,且存在重复征税现象,这不仅会给纳税人带来过重的纳税负担,也会增加税收征管的难度。
2.1.2征税范围非常狭窄,调控功能严重弱化
目前,我国现行的房产税和城镇土地使用税的征税范围过于狭窄,仅对于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产和土地,而不包括农村地区。随着我国市场经济体制的初步建立和逐步完善,房地产市场的日益开放,房地产权属正逐渐向个人进行过渡,房地产已由集中在国家机关、企事业单位等非个人手中转变为高度集中在个人手中。但是将个人非营业用房地产完全免税,直接导致房地产税调控社会贫富差距的功能严重弱化,有悖于多受益者多纳税的原则。同时,将国家机关、人民团体、军队自用、国家财政部门拨付事业经费的单位自用,以及宗教寺庙、公园、名胜古迹等自用房产及土地列为免税对象,甚至对企业未利用的荒山林地也纳入不征税范围。过多的、不合理的减免税优惠政策也导致了纳税不公平,并且为有些纳税人提供了避税的空间。
2.1.3计税依据不统一,税率设计不合理
我国现行房产税是以从价计征和从租计征为计税依据。从价计征是按照房产原值一次减除10%-30%的扣除(损耗价值)后的余值,采用1.2%的比例税率计征。从租计征是依据租金收入12%的税率征收。从上述看,自有房产用于生产经营与出租房产二者的计税依据没有统一,并且根据历史成本计算确定的房产余值,既不能反映级差收入,也不能体现时间价值。不同时期建造的房产,其造价成本差距甚多,致使税负情况不同,违背了税收的公平原则。现行城镇土地使用税按纳税义务人实际占用的土地面积为计税依据,采用每平方米土地的年税额(即定额税率)计征。以土地面积计税使税额不能随土地价值的增长而提高,导致税源收入缺乏弹性,既不能有效发挥调节土地级差收入的作用,也难以对土地囤积和土地投机行为起到有效的抑制作用。
2.2沪渝两地房产税改革试点评析
2011年1月28日,上海、重庆宣布正式开展房产税改革试点工作,并公布了改革试点的方案。试点改革对房地产业市场的健康发展起到了一定积极作用,但仍存在一些缺陷:第一是对房产税改革目标定位不合理,沪、渝试点方案均旨在抑制过热的房价,却夸大财产税的基本职能。第二是上海的房产税征税范围仅涉及第二套以上的新购商品房和外地人新购房产,根本不涉及存量房,而重庆虽对存量房征税,但仅限于主城九区内的独栋别墅和高档房,征税范围仍过窄。第三是尽管与试点前以房产余值为计税依据相比,试点后以房产成交价作为房产税的计税依据有所进步,但仍未体现房产的真实价值。第四是税率过低,级次偏少。虽然沪、渝试点方案均设定分档税率,但重庆设定的三个档次,分别为0.5%、1% 和1.2%,而上海仅有两档税率,分别为0.6%和0.4%。均低于其他国家的一般标准,设计不科学,很难实现税收的纵向公平。第五是免税方案不尽合理,试点的免税面积没有综合考虑到家庭人口、地理位置等诸多因素,不利于抑制炒房等投机性需求。
2.3我国房地产税改革的难点
目前,我国房地产税改革难以推进,主要是面临立法和征管两大难题。
2.3.1房地产税立法目的、模式等体制问题没有达成共识
首先,房地产税的立法定位是为了调控房地产市场、遏制投机投资性需求,还是为了地方政府取得财政收入,当前争议较大且没有给予明确回答。其次,房地产税改革对税制要素的不同设定,会对立法模式产生差异性。比如对土地和房产采取分开征税还是合并征税、计税依据按从价计征还是从量计征、税收优惠对人均面积免税还是居民第一套住房免税、对农村的房产是否征税等,这是税制改革中难度最大的任务。
2.3.2缺乏完善的税收征管辅助制度
目前,我国房地产价格评估体系尚不健全、财产评估机构较少、不动产登记管理制度不健全、个人房产信息未实现全国联网,给税收征管带来了巨大的挑战,并导致税收流失现象十分严重。深入研究其背后原因:第一是税收征管技术条件相对有限,现有的征管资源难以满足普遍征收房地产税的需要;第二是缺乏征管机构与外部之间信息共享机制,税务部门信息与房产、土地管理部门信息难以实现共享,没有达到相互配合的结果,使得重复采集信息成本增加,这与美国集中统一管理模式是截然不同的。
3借鉴美国成功经验推进我国房地产税制改革
在党的十八届三中全会关于房地产税制改革方面,简明扼要的表述为“加快房地产税立法并适时推进改革”。对于深化财税体制改革这一重大任务而言,其中的房地产税制改革必然是财税体制改革的重中之重。笔者认为,应以我国房地产税制现状及改革难点为出发点,借鉴适合我国国情特点的美国成功经验,并结合新一轮税制改革的要求,将我国房地产税改革的内容归纳为“清费立税,两税合一,普遍征税,统一税基,评估计税,差别税率,合理税收优惠以及加强征管建设”。
3.1明确房地产税改革的目标取向
房地产税的目标定位应基于完善与优化税制的视角,坚决不以直接抑制房价以及遏制过度的房地产投机为目标。为此,我国房地产税改革的近期目标取向应是选取有代表性的城市作为进一步扩大试点范围,并考虑各地区不同情况,由地方政府设计具体的试点方案。还要对目前房地产开发交易阶段涉税多、税负重的问题,采取清理、简化现有的开发交易环节的税费,以不加重整体税负为前提,将有些房地产开发交易环节合理的费调整为税。远期目标取向则是为顺应国际发展趋势,将我国现行的房产税与城镇土地使用税合并为房地产税,统一房地产税征税对象,尽早实现房地产税立法。
3.2扩大征收范围,遵循普遍征税原则
应将当前只对营业用房产征税逐步扩大到对包括居民住房在内的保有阶段的房产征税。具体而言,考虑到目前我国税收征管条件尚不成熟,全面征收会引起不可预见的风险,应以我国现行房产税和城镇土地使用税的征收范围为基础,坚持先易后难、循序渐进的原则,将个人非营业用房产适时纳入征税范围,尤其是将征税力度集中在多套、高档消费住房方面。还将部分行政事业性单位的非经营性房产、农村地区的房地产也纳入征税范围。同时,应借鉴美国的成熟经验,对开发商未出售的房地产征税,规定未出售房地产的免税期限,对逾期未出售的房地产征税,防止有些开发商蓄意囤积房地产。此外,考虑到房地产税具有稳固、持续的特殊性质,应将房地产税划归为地方政府进行管理,使其成为地方税中的重要税种,并且作为地方财源的重要支柱。
3.3合理调整税基,实现税基统一
应将现行以房产余值或租金收入为税基、以实际占用土地面积为税基,统一改为以房地产市场价值为税基。值得一提的是,综合考虑到我国当前尚未健全的专业评估机制,以及房地产数量众多、区域差距过大的现实状况,建议暂时不以评估值作为税基,而是按交易价为评估值。待评估体系相对完善时,将税基设计为房产的评估值。事实上,根据不动产的评估值为基础确定税基,不仅遵循了能力纳税的原则,多收入多缴税;而且随着不动产价值的提高,可以使房地产税收金额稳步增长,提高地方政府收入弹性,从而满足财政支出的需求。借鉴美国经验的基础上,结合我国国情,应按照最近的交易价为基准,借助现代计算机技术对包括房价总水平的变化、所处区位、建筑结构(如楼层和朝向)、公共基础设施等因素综合考虑与评估,并根据市场及其他相关因素变化情况进行定期调整,可以在3-5年为评估周期进行调整,以确保评估值能够可靠的反映房地产的价值。如果纳税人对评估结果产生异议,可向税务部门提出复议申请,并提交中介机构出具的评估报告,得到认可后即以新的评估价为计税依据。
3.4灵活设计差别税率
考虑到沪、渝两地试点方案中涉及的税率均低于其他国家的一般标准、设计不合理的问题。为此,应借鉴美国房产税税率的设计,并从中国经济发展的实际情况出发,可以实行差别化比例税率,即在全国范围内充分调查纳税人居住消费水平状况的基础上,综合考虑房产的区域位置、用途等诸多因素,严格划分不同类型的房产,设定不同档次的税率。对不同收入群体实施差别税率,比如对拥有高档住宅或多套房产的高收入群体,应通过设定高税率来增加其纳税负担,调整收入分配比例,而对中低收入群体应设定低税率,并制定简化的税收优惠以减轻其负担。同时,地方政府依据当地实际情况有权在规定的税率范围内自行上下浮动税率。
3.5科学设计税收优惠政策
以保障居民的基本居住权为前提,加强对房地产保有环节的税收力度,重点管理过多占用资源的群体,同时减轻特殊纳税人的负担。具体设想如下:一是应考虑居民的基本住房消费需求。对购买的第一套商品房可以免税,但超出标准面积的部分与第二套以上商品房则实行较高税率来征税。这样既能对社会贫富的住房水平差距起到有效的调节作用,又能有效的抑制过度投资和投机行为。二是应考虑家庭成员因素。应充分考虑到子女是否已婚、是否拥有独立住房,还应包括住房条件、地理位置等因素。比如,对优越区域环境的房产,因其房产价值较高,能够说明产权人的纳税能力充足,对其免税面积适当缩小,反之适当扩大。三是要特别考虑保障性住房的税收优惠。相对商品房而言,公共廉租房和经济适用房具有社会保障性质。因此,地方政府应明确公开房产税用途,合理减免税收,同时加大保障房供给。
3.6建立健全征管共享机制