开发模式范文（精选12篇）
开发模式 第1篇
关键词：油田注水,开发模式,开发效果
多年以来, 人们对石油资源的需求一直是有增无减, 面对这种情况, 石油开采工作中如何加大开采力度, 提高石油开采量成为了人们关注的事情。油田注水开发是目前石油开采工作中提高油层压力的常用手段, 目前油田注水开发已衍生出多种模式, 故本文对其中几项内容进行介绍并以其中一种模式为例, 分析油田注水的开发效果。
1 油田注水开发模式
1.1 多阶段开发模式
多阶段油田注水开发模式主要是指将油田的注水开发分成多个阶段, 采用两种或两种以上的方式进行开发, 这两种方式中, 除了注水方法不同以外, 注采参数、操作技术等也都存在差异。这种模式之下, 注水开发前期为了证明井组连通性, 需在油井中适当注入示踪剂, 然后再采用高排量的方式试注, 以保证本次注水工作的可操作性及安全性, 为油井注水工作的开展奠定基础。开始注水之前, 应先完善注采井网, 这一阶段注水须温和, 随后当注入水突破时, 可以改温和注水为换向注水或其它注水方式, 从而改善水驱效果, 实现油田增产。
1.2 保压开发模式
该种开发模式适用于溶洞型油藏, 它能够保持地层压力, 抑制底水锥进。保压开发模式之下, 油藏需具备一定压力, 因此开发过程中除了要保证水平开发之外, 还要明确掌握油层开发后地层压力的下降情况, 以便抓准转注时机。为优化开发效果, 如果油田多裂缝储层, 那么为了让地层压力尽量平稳, 并使之与原始地层压力接近的话, 开发过程中就要对油田注水, 补充地层能量。经过实践证明, 这种开发模式下的保压作用效果良好。
1.3 超前注水开发模式
上述两种油田注水开发模式属常规注水模式, 旨在油藏自然压力减弱后, 借助注水增加地层压力, 增加油田产量, 常用于二次采油中。而超前注水开发模式则不同, 其最大特点在于先注水, 后采油, 即采油之前先使用注水井注水, 当地层压力满足一定标准后, 采油井再投入使用, 开始采油工作。这种采油方式可以很好的解决了油井低渗、供液不足等问题, 同时利于地层平衡, 是目前应用较为广泛的油田注水技术。
2 油田注水开发效果分析——以××油田为例
油田开发过程中, 低投入高产出一直是各大油田企业的生产目标, 不仅如此, 良好的采收率及稳产时间也是他们所追求的目标。该油田经过地质勘探发现属于低渗、低压型, 这并不是油田开采的最优状态, 所以, 企业为了优化总体效益在石油开发过程中决定采用超前注水开发模式来优化采油效果, 提高该油田的产油量, 这主要是由于油田注水开发模式能够很好的提高单井油田产量, 具体的应用及效果现做具体说明。
2.1 超前注水开发模式的应用及开发实验
某一年间, 该油田所属企业在油田建设注水井16个, 决定对油田油井使用注水模式进行开发。这16个注水井共对应35口油井。为了测试注水开发模式下的采油效果, 验证其实用性, 该油田将这35口油井作为试验井组, 然后在其附近地层物质相似的地区选取了另外一些井口作为对比井组来对油田注水开发效果进行研究。
2.2 实验结果分析
开采之前, 该油田先对实验井组超前注水3个月, 每一口井的注水量平均在1000m3以上, 注水过程中, 油田对地层压力进行严格的监控, 保证地层压力保持水平达到计划标准, 即高于115%。当注水完成之后, 该油田开始在各个井口进行为期4个月 (6-9月) 的采油, 采油过程中对各个油井的数据进行详细记录, 最后通过整合, 获取了试验井组和对比井组的采油数据, 其具体结果如下:
2.3 实验井组:
6月份日产液9.81m3、日产油6.39t、动液面43m, 含水量22.4%;7月份日产液7.27m3、日产油5.35t、动液面734m、含水量12.3%;8月份日产液5.99m3、日产油4.51t、动液面782m、含水量10.3%;9月份日产液5.3m3、日产油4.01t、动液面836m、含水量9.9%。
对比井组:
6月份日产液7.49m3、日产油5.31t、动液面431m、含水量16.5%;7月份日产液4.27m3、日产油3.12t、动液面720m、含水量13.1%;8月份日产液3.73m3、日产油2.83、动液面619m、含水量9.6%;9月份日产液2.72m3、日产油2.1t、动液面830m、含水量8.1%。
通过对照对比井组的采油结果可以发现, 使用超前注水开发模式进行石油开采, 整体效果良好, 产油量有所提高, 特别是在开采初期, 实验井组的日产油量明显高于对比井组。从而证明了超前注水开发模式在油田开采中的实用性。
3 结语
综上所述, 不同的油田注水开发模式使用的时间、手段及方法各有差异, 但是其最终目的都是增加石油产量, 延长油田稳产时间。此外, 本文以具体实例对油田注水开发模式的开采效果进行分析和说明, 受限于实验次数及规模, 开发效果明确度还有待提高, 望今后能多结合实践进行研究, 以更好的完善本文理论。
参考文献
[1]王金峰.油田注水开发生产系统监测与管理技术研究[D].西安石油大学2013.
[2]韩宾.青平川油田注水开发动态监测与评价[D].长安大学2011.
创新扶贫开发模式 第2篇
作会议典型材料
实施科技示范工程
创新扶贫开发模式
邯郸市人民政府
2005年6月
我市根据新时期扶贫工作新形势新特点，把科技示范工程作为扶贫开发的重中之重，贯穿于工作的全过程，围绕我市畜牧、蔬菜、林果三大主导产业，突出科技先导作用，以项目为基础、园区为平台、科技示范为手段、脱贫致富为目的，集人才、项目、劳动力转移培训为一体，形成了县有扶贫科技示范园区、乡有扶贫科技示范村、村有科技示范户的多层次科技扶贫示范体系。五个扶贫重点县已建成8个扶贫示范园区，园区面积达到8000亩；建成84个示范村；涌现出1480个示范户。我们的主要做法和体会是：
一、优选项目是基础
项目的科技含量、外在吸引力和发展前景，直接关系到科技示范工程的成败和扶贫重点村（户）的切身利益。实践中，我们坚持三个面向优选项目。一是面向市场选项目。项目的确定以市场为导向，面向当前市场、1未来市场，避免生产与销售的脱节。二是面向主导产业培育选项目。围绕特色产业培育和传统产业升级，优选科技含量高、带动能力强、经济效益好的项目，确保新上项目能够拉动和促进当地主导产业的形成和发展，增强贫困人口脱贫致富的后劲和可持续性。三是面向资源优势选项目。把项目的确定与当地资源优势、传统种养习惯、群众内在积极性结合起来，提高项目的成功率，增强贫困群体抗风险的能力。三年来，引进和嫁接种植优良品种70个、养殖品种12个；8个园区与34个大专院校及科研单位建立了长期合作关系，聘请和引进中、高级人才47名。有260人既是项目业主，也是科技带头人。
二、园区建设是平台
扶贫科技示范工程是以园区为龙头，科技示范村为纽带，科技示范户为辐射点，带动广大贫困户脱贫为根本目标的新型科技扶贫模式。一是示范作用，即通过园区的示范，把新品种、新技术做给群众看，带着群众干，每个园区都设有试验区、推广区，让群众亲眼目睹学以致用。二是带动作用，即把成功的项目向扶贫重点村、户进行推广。8个园区仅周转羊就带动起70个示范村、1200个示范户。三是培训作用，即为贫困村培训示范户和科技带头人。每个园区都有培训场所，聘有专业技术
人员，有专门培训经费，两年来，利用园区培训农民20000多人次，其中1300名农民成为科技示范户。四是市场化作用。即为贫困村优良品种的引进和产品销售提供平台。
三、机制创新是关键
我们主要进行了两项创新。一是完善投入机制。明确了“用活政府扶贫资金、撬动群众自有资金、吸纳社会资金”的总体思路，拓宽了融资渠道。初步形成了开发型、嫁接型、扶贫主导型、下岗职工投入型和招商引资型五种融资渠道，实现了扶贫科技工程项目资金投入多元化。如：经济住房中心投入1600万元兴建广平县扶贫示范园区；涉县园区制定优惠政策向社会公开招商引资，引进养殖大户18家，资金1200万元，在科技示范村、户建设中引入竞争机制，利用政府补助激活群众自我脱贫致富的内在动力，使政府与农民的投资比例达到了1：1.1。二是建立利益联结机制。为实现政府投资的社会效益、园区法人的经济利益的有机统一，市先后出台《邯郸市扶贫开发科技示范园区管理意见》等3个规范性文件，就园区的发展计划、形式和内容等作了具体要求，明确“八有三提高”：八有：有详细的发展规划，培训基地，规范的运行模式，体现本县特色、符合扶贫性质的标志性建筑，带动贫困群众脱贫致富的措
施，详细的档案资料，科技实验场地，稳定的技术依托。三提高：即提高科技成果转化，提高特色产品市场竞争力，提高园区科技支撑能力建设。园区以独立法人经营，县扶贫办以扶贫资金补助为条件，双方签订《扶贫开发科技示范园区共建协议书》，进一步明确了园区与扶贫机构的权力与义务，达到了政府、园区法人和贫困户三方利益的统一。
四、强化服务是保障
市委、市政府在资金、技术、项目、人才等多方面为示范工程提供全方位支持和服务。一是技术服务。整合农、林、畜、水、科技等部门的力量和优势，在种养项目和基础设施建设上，提供优种采购、节水灌溉、科学栽培、防疫灭病等方面技术。二是人才服务。从03年开始，每年从扶贫重点村中优选100名高中毕业生到河北农大学习，政府提供补助，为贫困村（户）接纳先进技术培养和储备人才资源。三是资金服务。积极协调金融机构，为科技示范村（户）提供小额贷款，仅魏县就为600 个蔬菜示范户提供了480万元的资金支持。
科技示范有力推动了我市贫困地区经济发展和贫困人口稳定脱贫。
一是加快了整村推进步伐，实现了跨越式发展。科技示范工程的实施，为重点村、户插上了经济腾飞的翅
膀，全市有258个村、28万人口如期脱贫，60个村由原来的贫困村一跃成为当地有名的富裕村。去年贫困地区农民人均收入比当期全市农民人均收入增幅高出4个百分点。
二是形成了主导产业，促进了区域经济的发展。魏县的果品、花卉、无公害蔬菜示范区已带动6个乡（镇）的16000贫困人口发展小杂果、蔬菜种植。涉县养殖园区的发展，迅速带动起40个村从事养殖业，全县优质羊存栏达到5万只，关防乡后岩村周转羊达2000多只。
三是整合了社会资源，形成了新生的扶贫力量。政府扶贫资金起到了“四两拨千斤”的作用，实现了由依靠政府向“三元化”（政府、民营企业家、扶贫对象）转变，政府资金投入也由输血功能向造血功能转变。8个园区4100万的总投资中，民营企业（包括工商资本）、政府投入的比例为85：15。示范村吸收群众投资1200万元，是当期政府投入的40%。借鉴科技示范工程建设资金的运作方法，三年来组织46名民营企业家投资2亿元，新上扶贫项目53个，带动4万多贫困人口脱贫。
旧城改造开发模式探究 第3篇
关键词：旧城改造；开发模式；措施
中图分类号： F292 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）18-87-2
0 引言
由于社会的进步，我国许多地区都在如火如荼的进行旧城改造工作，旧城改造不仅影响着政府和开发商的利益，也与人民的利益息息相关。旧城改造不但可以改善城市形象，加快城市的现代化步伐，而且可以促进整个社会的稳定健康发展，构建和谐社会。尽管我国很多地区的旧城改造取得了丰硕的成果，但是也遇到很多无法回避的问题，我们应当在认清存在的问题的基础上，探究改造开发的科学模式。
1 当前影响我国旧城改造开发的因素
1.1 经济效益是关键因素
旧城改造关系到政府、开发商、人民群众等各方的利益，但进行旧城改造开发的主要负责方是开放商和政府，但是近年来我国房地产业发展的速度不断加快，开放商的地位愈发突出，房地产业生存的根本保障就是盈利，而且受到市场经济的影响，经济利益是主导因素。在这种背景下，开放商会大力对土地进行开发利用，在某种程度上土地的循环利用可能会受到限制。因而，虽然有各种各样的因素都会对旧城改造开发造成影响，但经济效益是最为关键的因素，它决定着能否顺利实现旧城改造开发的目标[1]。
1.2 多主体共同参与
最初旧城改造开发所需要的资金主要依靠国家财政拨款，近些年来旧城改造开发的投资人发生了很大变化，社会各个阶层的人士都参与到了这个项目中，企业、外商都会为旧城改造开放项目进行投资，基本上改变了长久以来过于依赖国家财政的状况。与此相对应，这种情况也改变了旧城改造开放的参与方式，即由单一走向了多元，政府、开发公司、社会组织甚至个人都可以参与进来。
1.3 利益的多元化
我国实行社会主义市场经济体制，任何经济活动都要与市场经济体制相适应，它的价值规律对经济行为起着重要的调节作用，其特征就是决策朝着更加多元化的方向发展。旧城改造开发会涉及多个投资主体，各个投资主体参与投资的着眼点不同，使得他们对利益的追求呈现出差异，有的投资方最重视的是经济利益，有的投资方最重视的是文化利益，还有的投资方最重视的是综合效益，因而利益的公平分配至关重要，只有利益分配公平了，各个投资方才会尽最大努力致力于旧城改造开发[2]。
2 现阶段我国旧城改造开发存在的不足之处
旧城改造开发一方面是一个城市进行局部更新的手段，另一方面是一个城市改善它整个社会环境的方式。我国旧城改造开发工作取得了很多成绩，不少城市因为旧城改造开发工作做得好使其焕发出了新的生命力，而且改善了人们的生活环境，然而，有些城市在旧城改造开发过程中也出现了很多不容小觑的问题，具体表现在以下几个方面：
首先，缺乏原创精神，照抄照搬国外的经验。部分城市进行旧城改造开发的时候完全模仿国外的建筑形式，过分的崇洋，而没有考虑自身的地域特色和文化特色，导致很多旧城改造开发后出现了千城一面的情况[3]。
其次，虽然现在旧城改造开发的参与主体增多了，可是起主导作用的大多数时候仍然是政府以及开发商，作为城市真正主人的居民的参与度较低，他们的意见得不到应有的重视，导致旧城改造开发工作缺乏人性关怀，没有切实做到以人为本。
最后，我国许多城市都存在着把原先具有深厚历史文化内涵的古建筑拆除，然后在原有位置上建造新建筑，追求所谓的现代化、国际化。从长远来看，这种做法实际上不利于城市的发展。因为古建筑往往承载着灿烂的文化，盲目的把它们拆除了，就等于破坏了历史文化遗产，一座城市的历史风貌可能会荡然无存[4]。
3 改造开发旧城的科学模式探析
3.1 坚持以人为本的思想
在相当长的一段时期内，人们认为之所以要对旧城进行改造开发是因为社会经济发展以及建设城市的需要，这种看法没有错误，然而它忽略了更为重要的一点，那就是旧城改造开发实际上是为了满足城市人民不断增长的物质需求、精神需求、环境需求。党中央倡导的科学发展观，应当成为指导各地旧城改造开发的根本原则，我国各个地区要想做好城市建设，旧城改造开发必须始终坚持以人为本的思想。
3.2 政府主导和市场化运作结合
旧城改造开发属于城市基础设施建设，提供人们生产生活必须的条件和公共物品是政府的职责，因而，旧城改造开发理应由政府实施。具体来说，政府的主要工作就是科学规划以及筹措资金。政府应在充分调研，认真衡量人民群众根本利益的前提下，制定出科学合理的改造开发规划。另外，政府也要采取有效的措施筹措资金。不过在市场经济时代，不能采取计划经济时代的方式，完全依靠国家进行财政拨款，地方政府应当以自己所掌握的土地资源作为依托通过市场化运作来筹集资金。所以，政府主导和市场运作两者应当结合起来，对于没有开发的国有土地或者旧城占有的土地，政府都可以利用土地市场，面向社会进行拍卖，牢牢掌握级差地租和土地的增值收入等，将这部分资金投入到旧城改造开发。
3.3 调动居民参与旧城改造开发的热情
旧城改造开发最大的受益人应当是居民，因而，居民有权利参与到旧城改造開发工作中。政府和开发企业要采取可靠的手段鼓励居民参与旧城改造开发，比如政府可以大力宣传旧城改造开发的益处，为居民建言献策创建良好的平台；开发企业对于参与修复旧城的居民给予一定经济上的奖励等。居民的广泛参与，不仅可以避免居民与改造开发人员的矛盾，还可以增强城区的复原力，提高居民在心理上对新城的认可度。
3.4 因地制宜
我国很多地方的旧城改造开发都面临着拆迁安置困难、建设配套设施花费多的问题，解决这些问题的有效途径之一就是进行旧城改造开发的时候做到因地制宜。政府和开放商在进行实地调查后，制定高标准的改造开发方案，方案中应当说明哪些旧城适合改造成商业步行街、哪些旧城适合建设居住小区等等；此外，还可以巧妙用土地换房屋或者用房屋换土地的形式，从而平衡好各方利益，总而言之，因地制宜有利于避免开发改造的盲目性，提升新城的使用价值，从而获得良好的社会效益。
4 结语
旧城改造是一项艰巨并且复杂的工作，不可能在短时期内解决所有问题，为此，各地政府应当制定灵活的政策，并对旧城改造进行一定的扶持，譬如对于参与旧城改造的开发商给予减免税费和土地出让金的优惠等等，这样做有助于调动各方参与旧城改造的热情。旧城改造不仅需要政策上的大力扶持，还需要科学的规划，妥善处理好经济、社会、环境等矛盾，运用行之有效的开发模式，只有这样才能确保高效的完成旧城改造开发工作。
参 考 文 献
[1] 蒋德球.旧城改造途径解析[J].江西建材，2014，02：56+59.
[2] 彭涛.旧城改造中的利益博弈与政府法治——以渭南市临渭区旧城改造为例[J].人文杂志，2014，06：117-123.
[3] 丁一，王红梅，沈明，王海云，刘光盛，程迎轩，卢阳禄.广州市旧城更新改造模式的优选研究[J].城市规划，2014，05：15-21+34.
[4] 胡喜生，祁新华，王明达.旧城改造中居民安置空间模式的研究[J].贵州大学学报（自然科学版），2011，04：96-100.
[5] 谢浩.旧城改造新模式研究[J].住宅科技，2011（05）.
[6] 吴林淋.关于旧城改造中房屋拆迁问题的思考[J].城市建筑，2014（02）.
[7] 霍晓刚，钟培源，姚忠禄，胡晓鹏.银川市旧城改造进行式[J].宁夏画报（时政版），2013（02）.
开发模式 第4篇
一、主要发达国家大河 (海) 流域开发融资模式分析
在近现代史上, 美、德、日、法等主要发达国家都对大河 (海) 流域进行了大规模的开发, 有的历时半个世纪, 有的甚至一至两个世纪。如美国的密西西比河和田纳西河、德国的莱茵河、法国的塞纳河等等。在开发过程中遵循的基本规律都是通过基础设施的优先发展, 来发挥大河 (海) 流域交通、水利等资源优势, 以拉动周边产业和城市的发展。由于各个经济发达国家历史传统、社会背景以及开发时所处的经济发展阶段不同, 因而采取的融资模式和融资手段存在异同。
1、基本模式:政府主导型和市场主导型并存
美国是推崇自由主义市场经济的典范, 提倡“凡民间能做的事情政府绝不插手”的理念。在大河流域开发中, 政府的财政资金往往是投入到最具公益性的内河航道整治和维护上。对于航道之外的交通基础设施和产业带建设, 政府往往遵循“市场增进”的原则, 力图使市场在资源配置中成为主导。即使政府对各种投资活动采取了管制, 但管制政策基本都遵循“尽可能让市场机制发挥作用”的原则, 在市场准入方面的管制尤为放松。
与美国不同, 英、德、日等经济发达国家采取的是政府主导型的投融资模式。政府在整个大河流域开发的资金配置中居于主导地位。对于航道、水利基础设施等存在严重市场失灵的领域, 英国采取完全的国有或公有化, 由政府直接拥有企业进行投资。德国由于推行的是社会市场经济模式, 在大河流域开发的投融资活动中, 虽不断引入私人资本, 但政府的干预作用尤为明显。日本由于经济资源的有限和稀缺, 为了将有限的经济资源集中配置到最急需的环节中去, 政府在资源配置中起到很强的导向作用, 在沿海经济带开发甚至整个工业化过程中都表现为强力政府推动的特征。
2、融资渠道:大量引入社会资本
从主要经济发达国家长期开发实践来看, 资金来源渠道无非包括两种:一是财政资金, 二是社会资本。由于水利、港口等基础设施建设工程巨大且在开发中居于优先地位, 因而成为各主要发达国家开发中耗时最长且重点解决的问题, 其开创的一些经典的融资方式已被世界其他国家借鉴使用 (见表1) 。
由于大河 (海) 流域开发中, 大多数基础设施项目的纯公共物品特性, 使私人资本往往不愿或很少进入。因此, 主要经济发达国家在流域开发的初期, 对于水利基础设施建设, 往往都给予大量的财政投入, 包括财政拨款、优惠贷款和补助金等。
除政府的财政投入外, 主要发达国家流域开发更多的是利用了社会资本。其中, 债券融资和公私合作是最为成功和典型的方式。市政债券的融资模式在美国大河流域开发中起到了关键作用。联邦政府在流域开发初期无偿投入的财政资金, 都是来源于政府发行的市政债券。而田纳西河流域在开发中的水利、电力等项目, 资金则来源于田纳西河流域管理局根据法案规定发行的市政债券。该债券起初在国内发行, 上世纪90年代后又开始在国际市场发行。除此之外, 发行债券也是美国港口建设筹集资金的一个重要渠道。联邦政府原则上对港口建设不给予补助, 因而像巴尔的摩、新奥尔良、新泽西等世界著名大港都是采取债券融资的方式来筹集资金。日本在沿海基础设施建设中采用的是地方政府公债的融资模式。地方政府发行公债时采取协议审批制度, 公债发行规模和用途等基本情况需上报上级政府批准后才可发行。
公私合作的融资方式在各个国家的具体形式和名称不同。德国和日本采取的是地方政府和企业分工合作的方式。如德国汉堡港在建设过程中, 市政府负责港口基础设施建设的投资, 如扩建码头、航道加深、配套铁路、公路的建设等;私人企业则负责码头地面建设, 如码头内的铁路专用线、堆场、办公用房、机械设备等。私人企业可申请租用码头泊位和场地来经营, 承租费按政府投资的3%收取, 而租用区域内各种地面设备、设施则由私人企业出资建设。日本在公共码头建设中, 基础设施由中央和地方政府共同出资, 投资建成的港口基础设施再出租给私人企业;而经营性设施则由私人企业投资建设。法国公私合作的具体形式是特许经营制度, 即通过特许经营合同约定, 政府将流域开发中的基础设施项目交给私人企业去经营。根据风险责任的分担程度不同, 又划分为全部风险特许经营、共担风险特许经营和有限风险特许经营三种。英国的公私合作融资模式被命名为PPP, 即公共部门与私人企业成为合作伙伴关系, 在水利、交通建设中为某个建设项目达成合作, 并通过签署合同来明确双方的权利和义务, 共同承担责任和融资风险。
比较而言, 财政融资方式在大河 (海) 流域开发初期居于重要地位, 尤其是在航道整治这一纯公益性项目中构成资金来源的主体。债券融资方式在美国有广泛的运用是以其发达的债券市场为基础, 而债券融资的最大特点在于资金充足、期限长, 为开发中的长期项目提供了稳定的资金支持。公私合作方式虽形式和名称多样, 但都起到了“双赢”的效果。
二、国内沿江 (海) 经济带开发融资模式分析
珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈的开发是国内沿江 (海) 流域开发中最为成功的案例。三大经济带开发都从基础设施建设着手, 涉及产业带建设和城市群建设, 并在投融资活动中形成了一些中国特色。
1、基本模式:双重身份的投融资平台成为投融资主体
从共性来看, 在三大经济带开发中, 投融资平台的作用不容忽视。珠江三角洲开发始于改革开放初期, 因而扮演着改革“试验田”的角色, 开发建设中的投融资模式都属于探索阶段。在上个世纪80年代末, 广东省政府率先探索推行了“贷款修路、收费还贷”的政策, 这种借钱发展建设的模式逐渐演变成了开发建设中投融资平台的前身。长江三角洲和环渤海经济圈自上世纪九十年代开发以来, 经过了大规模基础设施建设、功能性开发和综合配套改革等发展阶段, 投融资模式逐渐成熟。政府以财政拨款、土地注入、资产注入等方式组建了各种专业性和综合性的投资公司, 作为区域内筹集资金的重要平台, 发挥了为政府投资项目融资的功能, 完成了一大批重点建设项目。如长三角开发中成立的上海久事公司、上海临港经济发展有限公司、上海金桥有限公司等, 作为投融资主体, 投资建成了洋山深水港、浦东国际机场和市域高速公路网络等一大批基础设施项目和开发区建设项目。在环渤海经济圈开发中, 滨海新区投资控股有限公司不仅完成了新区内重大基础设施建设, 而且在新区内新兴产业发展中也起到了积极作用。
通过投融资平台筹集资金进行开发建设, 实质上是一种政府主导下的多元投入、市场运作的融资模式。投融资平台本身具有双重身份, 一方面作为政府政策意图的载体, 其投资开发必须以政策为导向;另一方面作为具有独立法人资格的经济实体, 自主经营, 自负盈亏, 投资活动必须考虑自身财务的持续性, 实现资产的保值增值。因而, 这种融资模式在实践中产生了良好的效果, 既实现了政府经济带开发建设的意图, 又通过内部资源整合, 提高了资金使用效率和项目开发水平。
2、融资渠道:从单一化到多元化
三大经济带开发中融资方式的发展是与我国改革开放中国家政策的逐步放开和金融市场的完善紧密相连的。从最初单一的财政融资、信贷融资, 到探索资本市场的产业投资基金融资、企业债券融资以及各种项目融资方式的运用和创新等, 经济带开发中走了一条从一元化融资逐渐向多元化融资转变的道路。
财政资金是三大经济带开发中最初的资金来源。财政资金数量有限, 但却发挥了极大的推动作用。中央政府的财政投入多采取财政补贴和优惠政策的形式, 用于基础设施建设和扶持区域内高新技术产业的发展。如长三角开发中, 中央政府给予浦东新区的“1234”政策、“52111”政策等。在各投融资平台的组建中, 地方政府都给予了大额的财政拨款, 或以土地、资产注入等方式给予资金支持, 使平台公司资产达到一定规模, 以具备对外融资的能力。
三大经济带开发初期, 争取国家开发银行贷款是最主要的融资方式。由于各投融资平台 (最初是政府的代理机构) 以政府信用作支撑, 因而能较成功地争取到信贷资金。在整个开发中, 国家开发银行都给予了上千亿的资金支持。以深圳特区为例, 截至2008年末, 国开行在深圳市的贷款余额达到817亿元人民币。
然而, 单一的融资方式难以满足大规模开发建设的需要。随着我国金融市场尤其是资本市场的发展, 经济带开发中各种资本市场融资手段逐渐涌现, 在长三角开发中率先运用了企业债券的融资方式。上世纪九十年代初, 为解决浦东新区基础设施建设的资金来源, 作为投融资平台的上海城市建设投资开发总公司在国内首次发行了企业债券, 并取得了较好的融资效果。而后企业债券融资方式在其他区域开发中也被广泛使用。为扶持电子信息、生物医药、新材料、新能源等高新技术产业的发展, 三大经济带还积极争取与机构投资者合作, 募集了不同形式的产业投资基金。如长三角开发中创建的科技孵化创业基金、天使引导基金、股权投资基金等, 分别为处于不同发展阶段的高新技术企业提供的资金支持。以天使引导基金和股权投资基金为例, 截至到2008年底, 合同出资额分别达到602亿元和500亿元人民币。在环渤海经济圈开发中, 种子基金、创业引导基金、天使基金、渤海产业基金等众多股权投资基金的设立也都较好解决了区域内高新技术企业发展资金需求大的难题。而渤海产业基金更是成为国内首只正式获准成立的私募产业投资基金。
三大经济带开发中还在国内开拓性地运用了许多项目融资方式。项目融资方式类似于主要经济发达国家采取的公私合作 (尤其是特许经营、PPP) , 都是以不同形式引入私人资本来进行基础设施建设的有效手段。具体形式除BOT (即建设—营运—转让) 外, 还创造性地采用了BDOT (即建设—开发—运营—移交) 、TOT (转让-经营-转让) 等新的形式。珠三角开发中, 深圳沙角火力发电厂是我国较早使用BOT融资方式的成功案例。运用这一融资方式的深圳轨道交通4号线在当时开创了公共设施投融资体制改革的先例。而在长三角和环渤海经济圈开发中, 水、电、收费公路等经营性大型基础建设项目, 都普遍采用了BOT模式。在浦东自来水厂与法国威望迪公司合作中, 还运用了TOT模式, 取得了优于BOT项目的效果。
三、湖北长江经济带新一轮开放开发融资模式设计
1、启示
通过对主要经济发达国家大河 (海) 流域和国内沿江 (海) 三大经济带开发融资模式的分析, 可以得出以下几点启示。
其一, 政府在流域开发建设融资中起着积极作用或主导作用。大河 (海) 流域开发都无一例外地遵循着“基础先行”这一开发规律。而基础设施领域中市场机制或多或少存在“失灵”现象, 一些公益性基础设施项目如果没有政府的财政资金支持或各种手段的政策性的推动, 几乎很难完成。英、德、法等主要经济发达国家和我国三大经济带的开发建设, 都是在政府主导或积极引导下进行的, 极度崇尚自由主义的美国在水运基础设施建设上, 也是给予了大量的财政支持。
其二, 积极有效、创造性地引入社会资本成为流域开发建设的重要保障。虽然在流域开发的起步阶段, 财政支持和政策支持成为开发建设的助推力, 但随着开发建设中资金需求的不断增大, 财政支持以及单一渠道的信贷融资都难以满足建设资金需要。主要经济发达国家经典的债券融资、公私合作融资方式, 都成为吸纳社会资本的有效手段。而我国三大经济带开发中涌现出的各种资本市场融资和项目融资方式, 在引入社会资本方面都起到了突出的作用。
其三, 发挥投融资平台作用, 促进融资模式的多元化成为流域开发建设融资的主要趋势。三大经济带开发中, 政府组建的投融资平台, 作为开发建设的融资主体, 起到了将政府信用优势和社会资金连接的桥梁作用。信贷融资、资本市场融资和项目融资都是通过这一平台得以实现。主要经济发达国家流域开发中一些政府管理机构实质上也发挥了投融资平台的作用。借助这一平台, 从信贷市场、资本市场甚至海外资金市场多渠道融通资金, 实现融资渠道的多元化、运作的市场化以及融资结构的合理化, 已成为流域开发的主要趋势。
2、融资模式整体设计
借鉴三大经济带开发中的基本融资模式和手段, 在湖北长江经济带新一轮开放开发中, 应成立一个或多个省级投融资平台, 配合使用多种融资手段, 形成政府主导下的多元化融资模式, 整体框架设计见图1。
具体而言, 由省政府采取财政拨款、资产注入等方式组建综合性或专业性投融资平台, 通过信贷融资、资本市场融资、项目融资等方式多渠道吸纳资金。在开发中, 由于拟建设项目众多, 可根据市场性质的不同, 将项目划分为纯公益性项目、准经营性项目和经营性项目, 不同性质的项目采取不同的资金运用方式, 通过平台内补偿机制的建立, 保证各类项目的顺利完成。
纯公益性项目如防洪减灾、农田水利等, 因为其公共产品的特性, 可按照政府投资的模式运作。平台内设立基础设施专项基金, 捆绑式地投资于纯公益性项目。对于一些重大项目, 可以投融资平台的国有独资公司身份来发行企业债券或探索发行地方政府债券, 形成直接融资渠道。在平台内通过准经营性或经营性项目收益来还本付息。此外, 也可以通过制度安排让经营性项目以税收、基础设施收益付费的方式补偿纯公益性项目建设。准经营性基础设施项目如港口建设, 采取公私合作的融资方式最为合适。港口内基础设施部分由平台公司出资, 平台公司可与地方政府合作, 利用项目周边土地开发收益或房地产收益来为项目提供部分资金支持;而港口内部的经营性设施可由私人企业出资建设, 采取特许经营或提供优惠政策来引入私人资本。经营性项目包括公路、铁路、航空港等部分交通基础设施项目以及产业带建设和今后城市连绵带建设中包括的诸多项目。对于公路、铁路、航空港等项目, 由于投资收益可作为还款保证, 可积极利用各种项目融资手段, 引入社会资本投入, 减少平台内资金压力。产业带建设中, 一些重点行业的发展空间和项目的盈利空间较大, 应积极与机构投资者建立合作伙伴关系, 募集不同形式的产业投资基金, 在完成项目建设的同时促进企业的成长。此外, 为保证公益性项目建设和整个开发建设中资金的可持续, 将经营性项目的投资收益上缴到平台公司, 用于平台内信贷资金的还本付息或注入公益性项目建设专项基金, 以保证后续融通资金和新项目建设的需要。对于经营性项目上缴到财政的税费收入, 可以财政补贴形式再返还到平台公司, 由此形成资金运用的循环。
3、进一步注意的问题
其一, 融资方式的选择和创新与开发阶段的特点和融资条件紧密联系。开发建设过程也是融资方式不断创新的过程。不同的开发阶段, 开发重点不同, 融资条件不同, 因而融资方式的选择也不尽相同。在“十二五”期间, 长江“黄金口岸”建设和交通基础设施建设成为开发和建设的重点, 存在大量的公益性项目, 且投融资平台刚刚组建, 平台公司实力有待提升, 因此, 就目前而言, 项目建设资金主要依靠国家开发银行贷款以及政府注入的土地、资产运作收益来实现。而随着项目的推进, 平台公司资产规模将进一步扩大, 参控股地方金融机构、发行企业债券、扩大产业投资基金的种类和规模是下一步的选择。而长期中, 随着投资能力和经营效益的进一步提升, 上市融资也将提上日程。
其二, 应注意投融资平台内财务的良性循环。在整个融资模式中, 平台公司财务的良性循环是资金融通和开发建设持续进行的重要保证。开发建设是个长期的过程, 需要持续的资金供给, 后续的融资活动都是建立在良好偿债能力的基础上。而经营性项目和准经营性项目的投资收益构成平台公司利润来源以及债务的还本付息、投资者权益分红的基础, 因此, 在开发建设中, 加强项目投资管理水平, 保证经营性项目合理的投资收益是不容忽视的问题。
摘要：构建多元化、系统化的融资模式以提供大规模且持续的资金支持, 是湖北长江经济带新一轮开放开发顺利进行的重要保证。从国内外大河 (海) 流域开发融资模式的分析可知, 应以投融资平台为载体, 积极引入社会资本, 实现融资渠道的多元化以及融资结构的合理化, 确保平台内资金使用的良性循环, 以保证开发建设的持续进行。
关键词：湖北长江经济带,大河流域,融资模式
参考文献
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北海油气资源开发模式 第5篇
北海油气资源开发模式
人类的物质需求归根到底是一种能量需求.工业革命使人类从利用有机能源跃进到利用无机能源.西欧依靠使用千百年累积起来的.能源走出了17世纪危机的困境,北海油气资源的开发成为20世纪西欧复兴的一种自然因素.北海油气开发形成了有争议地区搁置争议共同开发和划定边界地区联合开发两种共同开发的形式.
作 者：舒小昀 作者单位：南京大学欧洲研究中心,南京,210093 刊 名：海洋开发与管理 ISTIC英文刊名：OCEAN DEVELOPMENT AND MANAGEMENT 年，卷(期)： 25(2) 分类号：P7 关键词：北海 石油 天然气 共同开发数据开发新模式初体验 第6篇
从各区县一级的统计机构来看，由于受人员有限、工作量繁重和专业水平欠缺等因素的制约，以往的人口普查数据开发往往存在浅尝辄止、深度不足的缺陷。为解决这一问题，北京市西城统计局队在第六次全国人口普查的数据开发中，探索性地尝试了人口普查数据开发的新模式：敞开门来做研究和进行专家评审指导，希望通过新模式的引入在提升区县普查数据开发品质、完善大型普查课题开发模式方面做出具有创新性的探索，使人口普查数据服务社会、服务区域发展的功效落到实处。
敞开门来做研究
所谓“敞开门来做研究”是指打破原来由普查员独立承担普查数据开发研究的单一模式，扩大研究的主体范围。在此次“人普”数据的开发中，西城统计局队将开发研究的主体扩展为三类，一是区属职能部门，二是高校专家，三是普查人员。
区属部门，促“为区服务”。综合人口普查的经验，西城统计局队发现由于区属部门职能定位具有前瞻性的特征，相较而言其分析人口问题时的关注点更能贴近工作实际，也更能提出独到的、适应区域经济社会发展的见解。
遵循这一思路，在此次“人普”课题开发中，西城统计局队初步尝试将三个研究项目分别与区委区政府研究室、区人口计生委和区公安局进行联合开发。联合开发采取了以区属部门为主体研发，西城统计局队专业人员开展“一对一”进行数据支持和研究进度追踪的模式。在进行《新世纪十年西城人口发展特点及未来发展趋势研究》的课题研发过程中，西城统计局队与区计生委建立了有效的沟通机制，使课题组从《人口普查资料汇编》中提取了“五普”和“六普”的户籍人口数据，并在撰写过程中，通过走访、电话、网络等方式，随时更正出生人口等指标的统计口径，切实保证了课题研究的一致性。总体来看，课题研究中的合作较为顺利，统计人员与课题承担者沟通顺畅，并较好地满足了课题承担者对有关数据的实际需求。从课题内容来看，分别在宏观的城市管理决策、人口总量变化规律研究、户籍管理制度运行中的问题等方面取得了较为深入的研究成果，基本达到了预期目标。
专家竞标，注入“新思维”。高校专家具有学术性强、视野开拓、理论前沿、研究班底深厚等突出优势。邀请高校专家参与政府部门课题研究可以有效地弥补政府部门人员知识老化的问题，还可以突破公共管理部门审视社会问题时的思维惯性。
在高校专家的甄选上，西城统计局队采用项目公开竞标的方式确定合作对象。课题开发过程中，实现以中国人民大学、北方工业大学等高校的专家团队为研究主体，西城统计局队专人负责数据支持和进度跟踪的模式。在与之合作前，除与相关高校签订课题合作合同外，还通过开题报告、进度安排、定期沟通等方式，将研究思路和课题阶段性目标进行固化，切实保证课题的时效性。同时，通过定期与高校课题负责人进行“面对面”沟通，对课题内区情结合的紧密度、统计术语的精确度、统计数据引用范围等情况进行实时监控，保证了课题的真实性、准确性。其中，确定的三个课题项目分别是《西城区发展战略与人口发展协调性研究》、《西城区人口发展与经济发展关系研究》和《西城区人口变动对经济社会发展的影响与对策研究》，目前已全部按期高效地完成了研究任务。
自主研发，提升“内动力”。这种情况一般在普查后期的课题开发模式中使用，主要由参与普查的统计人员直接承担普查课题开发工作。由于这种方式已经沿用多年，操作模式比较成熟，其优越性在于可以直接将统计人员在普查过程中遇到的问题和积累的经验直接转化为课题成果。
从课题内容来看，自主研发的课题成果可分为数据分析和经验总结两种类型。此次课题开发的过程中，数据分析类的有：《西城区人口老龄化的特点、影响及应对措施》、《西城区外来人口特征及其影响分析》等。同时，由于统计人员直接参与普查过程，这类数据分析往往更能直观地通过数据反映现实问题，经验总结类的有：《西城区第六次全国人口普查数据处理工作的思考》、《新形势下人口普查的组织与宣传》。这些课题成果直接出自参与普查的相关工作人员，这是他们在实际工作中总结出的经验教训，可以作为今后提升普查工作的重要参考，这在一定程度上也意味着统计工作者承担普查课题开发模式的不可替代性。
从本次人口普查课题开发的初步实践来看，“敞开门来做研究”的思路是较为可行的，因为三种开发模式的相互结合可以最大限度地发挥不同研究主体的优势，保证普查数据的充分利用，一方面有效地拓宽了研究的广度和深度，另一方面与区情的结合更加紧密，研究成果也更符合区域发展的实际需求。
健全专家评估制
为保证课题质量，本次普查课题开发的方案制定中突出了课题中期评估和结题终审两个环节的规范化，聘请专家团分别在课题中期进行评估指导、在课题结项前给予终期评审。
专家指导中期评估：将规范化的中期评估引入普查课题开发过程，一则可以有效地推进课题完成进度，二则可以通过专家评审及时发现并解决课题研究过程中出现的问题。鉴于课题开发人员具有的多样性特征，专家评审团成员分别聘请了市局总队研究人员、区研究室研究人员、高校教授、局队高级统计师等专业人士。值得一提的是，中期评估过程采用了一题一议的方式，各课题组依次展示初步研究成果、专家评审团进行集中评估。评估中，专家组结合自身所长，分别就课题的基础应用是否恰当，研究方法是否适宜，分析过程是否深入，反映问题是否符合实际，对策建议是否紧密联系区域发展等给出了进一步完善的建议，对课题进一步修改、调整具有较强的指导作用。
专家进行课题终审：课题终审是中期评估的延续，也是验收课题成果的过程。通过中期评估的指导和调整后，各课题组可于课题开发方案规定的结题期限前提交课题终稿，再由专家团依次进行终期评审，分别提出结题意见。对符合结题的课题项目允许结题、对需要进一步修改的课题项目给出继续修改以期达到符合结题标准的意见，并统一签署课题结题表，最终实现课题的结项。
民俗旅游开发模式探索 第7篇
关键词：民俗文化,民俗旅游,开发模式
一、民俗旅游的内涵
民俗即民间风俗习惯, 是广大中下层劳动人民所创造和传承的民间文化, 包括饮食、服饰、居住、节日、民间歌舞、游戏竞技等各方面的民俗风情。旅游学的理论一般把旅游资源分为自然旅游资源和人文旅游资源两大类型, 其中, 民俗文化旅游资源和历史文化旅游资源共同构成人文旅游资源。
民俗旅游是一种高层次的文化旅游, 由于它满足了游客“求新、求异、求乐、求知”的心理需求, 成为旅游行为和旅游开发的重要内容之一。国内一次抽样调查表明, 来华美国游客中主要目标是欣赏名胜古迹的占26%, 而对中国人的生活方式、风土人情最感兴趣的却达56.7%。目前, 无论发达国家还是发展中国家, 民俗旅游均已蓬勃发展:北美的“活人博物馆”通过仿照当年格式建造的房屋、果园组成的“移民村”, 再现了几百年前欧洲抵美移民的风俗习惯;在国内, 深圳中国民俗文化村汇集了全国几十个民族的灿烂文化, 因此, 对民俗文化的旅游开发进行研究已成为当今一个十分重要的课题。
二、民俗旅游的需求性研究
(一) 民俗文化能够满足旅游者的审美需求。
我国各种民间建筑、民间服饰、民间工艺品, 都自然流露着纯真质朴之美, 具有较高的审美价值。民俗旅游的开展, 为旅游者提供了体验民俗审美文化的良好机会, 常使旅游者获得终身难忘的审美感受。
(二) 民俗文化能够满足旅游者的娱乐需求。
我国各地许多的民俗活动, 如蒙族的那达慕大会、壮族三月三歌会、芦笙舞等等, 都带有浓厚的娱乐性质。在旅游活动中, 开展这些各具特色的传统民俗活动, 可以很好地满足旅游者在旅游活动中求娱、求乐的心理需求。
(三) 民俗文化能够满足旅游者的精神需求。
民俗作为一种传承文化代代相传, 保持着社会的连续性和稳定性, 维系着成员的民族情感。通过参与、体验民俗旅游活动, 对于国内游客来说, 可以深入感受到源远流长的中华文化风貌, 在游览活动中潜移默化地受到生动的爱国主义教育。对于海外华人来说, 通过体会祖先的生活方式, 使他们对中国的历史和现状产生更大的兴趣, 从而形成更紧密的情感联系。
因此, 民俗文化融入旅游文化是当今旅游业发展的需要, 也是满足旅游者旅游愿望的需要。
三、民俗旅游的开发原则
(一) 民俗文化旅游开发的文化保存原则。
旅游开发一方面本身存在着扭曲地反映文化与真实地反映文化的差别, 更重要的是, 它必将干扰民俗文化原有秩序和发展过程, 使落后地区受到旅游者外来文化的冲击。当地居民思想行为的混乱和盲目仿效将淡化原有文化的特征, 进而在长远角度上破坏了旅游资源特征。我们固然要看到, 没有一成不变的民俗文化, 我们在旅游开发工作中所应当做的, 一方面是尽量真实地反映民俗文化, 对于不同时期的民俗尽量予以时间说明;另一方面是向当地居民宣传教育, 除了极少数野蛮的、愚昧无知的民治行为外, 民俗文化是没有优劣高下之分的, 都是世界文化的优秀组成部分, 只有民族的才是世界的, 失去自己的民俗文化特色, 也就基本失去了旅游生命力,
(二) 民俗文化旅游开发的经济效益原则。
低效益甚至负效益的旅游开发是不可取的投资行为, 对于民俗文化旅游开发而言, 其经济效益包括两个方面, 一是通过饮食、住宿、招商引资等带动地区经济, 二是项目自身的经济效益。前者一般只有程度上的差别, 后者则是决策关键。深圳民俗文化村和云南民族村投资均在1亿元左右, 开业时间相近 (均在1991年底) , 1992年营业收入分别为1.36亿元和630万元, 1993年营业收入分别为1.2亿元和691万元, 前者很快收回投资, 后者则连投资的利息都难以偿还。除了经营管理原因之外, 区位是关键, 因此, 民俗文化的旅游开发应慎选区位, 尽量依托常住人口和流动人口规模都比较大的城市, 且具体位置与依托城市之间不宜超过1小时车程, 与主要客源区尽量在一日游可及的范围之内且交通便利。如距离偏远, 应尽量与其他较具吸引力的景点组合成二日游旅游线路。在投资规模上宜尽量予以控制。
四、民俗旅游的开发模式研究
通过对民俗文化的丰富内涵进行精选和加工, 激发人们前来观赏民俗、了解文化的旅游开发行为可以概括为六种基本模式。
(一) 集锦荟萃式。
其指将散布于一定地域范围内的典型民俗集中于一个主题公园内表现出来, 如深圳中国民俗文化村和美国佛罗里达州锦绣中华、北京中华民族园集中表现了中国的民族民俗文化, 台湾九族文化村集中表现了高山族、格鲁族等九个民族的民俗文化, 这一模式的优点是可以让游客用很短时间、走很少的路程就领略到民俗文化, 其缺点是在复制加工过程中会损失很多原有的民俗文化信息内涵, 如果建设态度不够严谨, 可能会歪曲民俗文化。
(二) 复古再现式。
它是对现已消失的民俗文化通过信息搜集、整理、建设、再现, 让游客了解过去的民俗文化。如美国的“活人博物馆”中, 员工作为几百年前的抵美“移民”而出现, 身着十六、十七世纪美国劳动人民的服饰, 向游客表演了用方形的扁担挑水、用独轮车运输等古老的传统习俗以及各种民间舞蹈, 吸引了大量国内外游客。杭州和香港的宋城、无锡的唐城、吴文化公园也属此类。这种模式的优点是可以令时光“倒流”, 满足游客原本不能实现的愿望, 但也存在着与集锦荟萃式共同的缺点。
(三) 原地浓缩式。
一些少数民族村落或民俗文化丰富独特的地区由于时代的发展已在建筑、服饰、风俗等方面有所淡化, 不再典型, 令游客不能完全领会当地民俗文化的风韵, 故当地政府或投资商在当地觅取合适地段建设以当地民俗文化为主题的主题园, 集中呈现其民俗精华, 如海南中部的苗寨和黎塞风情园均属此类, 其优点是便利了游客充分了解当地或该民族的民俗文化精髓, 其缺点是在真迹旁边造“真迹”, 令游客自然形成对比, 对有些游客不能构成吸引力。
以上三种形式可以归并为一个大类, 即博物馆类, 其以丰富的民俗文化知识为特征, 其员工都是专门的旅游业从业人员。
(四) 原生自然式。
它是在一个民俗文化相对丰富的地域中选择一个最为典型、交通也比较便利的村落对旅游者展开宣传, 以村民的自然生活生产和村落的自然形态为旅游内容, 除了必要的基础设施建设外几乎没有加工改造, 如广东连南三排瑶寨、夏威夷毛利人村落等, 其优点是投资很少, 让游客有真实感, 缺点是难以将旅游开发带来的利益公平地分配给村民, 村民的正常生产生活受到干扰后可能产生抵触或不合作, 难以保证村民们在接待游客时保持热情、友好、不唯利是图。
(五) 主题附会式。
其指将民俗文化主题与某一特定功能的旅游业设施结合起来, 形成相得益彰的效果, 如苏州名园“网师”传统上仅白天对外开放, 让游人欣赏江南园林的造园艺术和文化内涵, 夜间不对外开放, 但近期“师园”推出了“古典夜园”活动, 利用园内各厅堂分别表现一两段苏州评弹、昆曲等各种类型的地方民俗文化艺术, 游客同时可以领略苏州园林在夜景下的意境, 很受好评。
(六) 短期表现式。
旅游地产商业开发模式探讨 第8篇
一、国内外旅游地产项目的发展现状
美国的迪斯尼世界是开发比较早的旅游地产, 它采用的开发模式是旅游加房产, 建立主题公园。迪斯尼乐园于1955年建成开业, 是世界上最早的真正具有主题意义的主题公园, 迪斯尼乐园自开业起就焕发出了巨大的魔力, 是迄今为止最成功的主题公园之一, 它的成功建立开创了现代概念的旅游新型目的地的形态, 对现代旅游业的发展模式也产生了深远的影响, 此外, 也对社会、区域、文化和社区产生了积极影响。
华侨城是中国做得比较成功的旅游房地产开发项目, 其主要模式也是旅游加房产, 其中旅游休闲度假项目是构成华侨城的核心因素。此外, 华侨城的点睛之笔是它的旅游房地产, 其建造风格独具一格, 名叫波托菲洛, 波托菲洛小区是华侨城的主题住宅小区, 其概念设计的基础是意大利滨海小镇。此次旅游地产的成功开发, 将原为荒滩的自然人文环境极大地改善了, 周围环境优美, 山湖环绕, 其居住环境之优美全国少有, 这些都为华侨城的房地产项目带来了极大的升值空间。
二、旅游地产的几种商业开发模式
(一) 第一居所旅游地产
这种开发模式适合的产品特点为:建立在大中型城市的近郊地带, 要距离商业中心和办公楼的车程不能超过1小时, 地价会高于远郊地区, 因此规划和建设限制也较为严格, 要依托公共交通、优美景观环境、高速公路设施、生活服务设施等便利条件, 客户群体大多是闲暇时间受限, 收入中高水平, 这些客户多用于消费居住, 用途为第一居所。这种开发模式适合的客户群体为城市新贵阶层, 这类群体的工作时间紧张, 具有相当的收入水平, 他们对社区的景观条件、生活设施和地段交通等方面非常重视, 所以景观住宅能够获得这些客户的认可, 满足其要求。
(二) 第二居所旅游地产
这种开发模式所适合的产品特点为:距离城市较远, 但是具有优美的风景、独特的自然景观、单价较高;其交通设施便利, 一般具备航空航海高速公路等;地价要低于城市近郊地区和市中心, 环境维护是限制规划建设的主要因素。这类项目适合的客户群体是具有较为充裕的闲暇时间, 客户具有较高的收入水平, 作为第二居所所用, 还可以作为消费居住和投资, 一般物业的服务非常好。第二居所旅游地产的客户群体基本上是异地客户, 收入为中高收入水平, 文化水平也较高, 例如:具有较多闲暇时间的学者或者时间掌控自由的金领人士和高端商务人士。
(三) 都市休闲中心旅游地产
这类开发模式的产品特点是:在市中心的繁华地带, 对自然资源和自然景观具有较低要求, 公共交通设施要完善且便利。这些地段的低价昂贵, 拆迁量大, 其规划和建设方面具有非常严格的限制。适合的人群主要是都市白领和海派人士, 对娱乐、购物、休闲等功能要求较高, 在投入运营后可以举行各类主题聚会活动;多用于休闲消费, 适合居住, 客户群体较为高端。大部分的客户为都市年轻白领、时尚人士和海派人士等, 这类客户群体的收入水平较高, 具有较强的休闲意识, 闲暇时间较少, 易于接受时尚和流行元素。例如:上海的新天地项目就是定位于上海的时尚人士和都市白领。
(四) 主题公园旅游地产
这类开发模式的产品特点是:具有某种独特主题, 和综合性的公园不同, 融观赏与体验于一体, 例如美国的迪士尼乐园, 其吸引消费者的主要特点是通让客户体验卡通片、电影和电视节目。这类项目的客户群体指向普通家庭消费群体, 对客户的收入要求不高, 占绝大部分的是个人客户。家庭具有旅游休闲的需求, 而且具备一定的收入, 但是由于时间和精力有限, 这就需要需求较近的旅游休闲地点, 所以主题公园一般建立在城市近郊的交通便利处。
(五) 产权式酒店旅游地产
这类开发模式的产品特点是房产与酒店经营相结合, 既是置业又是增值, 既是消费又是投资;这类项目一般依托于生态环境一流的名胜古迹地点或者高档星级度假村。其项目的客户群体一般是有一定经济实力的个体, 他们既是投资者又是消费者。另外, 客户群体还可能是一些事业机构或公司, 主要用来举办会议或员工福利, 还有一种是分时度假公司, 主要是因业务需要而购买。
三、旅游地产的收入模式和盈利模式
(一) 收入模式
旅游地产投资中最重要的环节就是收入方式, 要想准确定位旅游地产的主要盈利点, 就要提前设计好收入方式, 否则就是盲目投资。旅游地产的收入模式, 是指各类收入方式的分类与结构, 收入模式的深入研究, 能够为产品的投资和设计提供重要的技术工具。旅游地产的收入模式主要分为地产收入和旅游收入, 其中地产收入是旅游地产的重要收入来源, 包括房地产等物业销售、商铺的租赁或销售、酒店的租赁承包经营等。有些旅游项目的投资回收期较长, 例如高尔夫球场或主题公园这类高收入的旅游项目, 这些项目都需要滚动开发的地产项目获得持续的资金。通过建立俱乐部、旅游项目等, 这些都能够为旅游地产的后续开发提供稳定的资金流。此外, 旅游收入是指除了地产收入以外的收入, 例如:门票、景区内部餐饮、索道、购物亭的安排与投入等, 或者城市公园及游乐园等游乐项目的收入等。主要包括:1.门票收入, 这种收入方式是旅游业最大类、最古老, 也是最成熟的, 主要用于主体公园式休闲地产。2.会员收入, 这种收入方式是通过为会员提供培训、交流和活动机会的场所, 并对这些服务收取一定的年费, 这种会员制度能够带给会员一定的荣誉感和地位感, 例如:高尔夫球场式的旅游地产, 通过为会员提供优质服务来获得服务收入。3.住宿收入, 酒店住宿收入是旅游地产住宿收入的主要来源, 一般一天以上的度假休闲都需要再游玩地住宿休息, 因此能为旅游地产带来可观的收入。尤其是一些中高端定位的旅游地产大盘, 很有必要推出一些星级的酒店住宿。有些旅游度假胜地, 对住宿的要求非常严格, 例如一些滨海度假胜地或者高尔夫球场等场地, 需要提供一些较为高档的住宿酒店。4.娱乐收入, 主要指观光车、船、直升飞机、索道等参与性游乐交通工具的收入。
(二) 盈利模式
旅游地产的盈利模式主要包括全部销售式和持续经营式, 全部销售式的旅游地产类型主要用于销售, 而不保留持续经营的物业, 一般既出售商铺、酒店、旅游娱乐项目等配套设施, 也出售住宅的地产类型。商品房开发一般多采用这种形式。持续经营式是指在销售地产后, 还保留适当可用于经营的物业, 例如:主题公园、酒店、度假村、游乐场和商铺等, 通过承包、租赁、合作、联营等方式进行经营, 这种经营方式往往能获得持续性的收入。但是这种经营方式也存在较大风险, 这就要求旅游地产公司具有较好的运营经营和委托合作运营经验。
四、结束语
综上所述, 一个成功的旅游地产商业开发项目首先要选好区位, 拿大地块, 整体开发和运营, 并重视房产的地段、交通等方面的因素, 并对地产项目有系统地开发。以旅游的视角融合资源, 将旅游服务型地产与居住型地产相结合, 科学配比。在投资前, 应设计好旅游地产的收入方式, 准确定位盈利点, 切忌盲目投资, 做好前期准备工作, 对项目选址和投资环境进行详细调查, 使旅游地产项目符合国家法律法规, 尽可能地减少投资风险, 做好规划设计。在项目的建设阶段, 要使建筑风格和特点呈现多样化, 注重环保、无污染和安全, 完善配套实施。在推广销售阶段, 要提前宣传, 早于一般商品房的推广, 进行品质较高的物业管理, 最终实现旅游地产项目的利益最大化。
摘要：旅游地产这个词自1999年开始出现, 之后在我国掀起了一股浪潮。通过介绍目前国内外比较成功的旅游地产项目, 分析了国内外旅游地产项目的发展现状, 进而归纳了目前主要的旅游地产的几种商业开发模式, 并对旅游地产的收入模式和盈利模式进行了详细分析与介绍。
关键词：旅游,地产,商业,开发模式
参考文献
[1]严忠明.概念地产与思想采购[M].广东经济出版社, 2004, p34-45.
[2]陈劲松.城界消失.旅游地产[M].机械工业出版社, 2004, p122-123.
养生养老地产开发模式研究 第9篇
养生养老地产源自养生地产和养老地产, 是二者的结合体。从养生地产和养老地产的内涵出发, 引出养生养老地产。
养生地产, 是指承载了健康养生经营活动的地产业务。它在地产物业上运行健康养生服务, 以全生命周期的自然聚居人群作为服务对象, 不仅提供健康护理服务, 还提供预防性的健康管理服务以及多项养生增值服务[1]。养老地产, 是以养老住宅为基础, 附加文体中心、护理院、医院和超市等商业配套设施, 同时集居住、餐饮、娱乐、养生、保健、就医等概念于一体, 依靠住宅销售、出租和相关物业经营权和收益权的金融化运作, 以及商业配套服务或养老专业化服务的增值效应, 来实现自身盈利和长远发展[2]。
养生养老地产作为养生地产与养老地产的结合体, 具有以下特征:对于客户来说, 养生养老地产是为有养生需求人群及老年人提供适宜养生养老的住宅、设施以及服务, 满足有养生需求人群和老年人特殊需要, 融合复合地产和现代服务业的一种新兴地产业态;对于运作主体来说, 养生养老地产是一种立体的开发经营方式。它复合了房地产开发、养生养老服务、商业地产运营和金融创新等属性;对于社会来说, 养生养老地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合的社会化养老的有效载体和实现形式, 是提升生活水准、生命质量和公民尊严的现代服务业的消费载体, 正在引领和推动着生命健康产业的发展以及养老产业的发展[3]。
2 中国养生养老地产市场发展前景
养生养老地产是对养老地产与养生地产优势的整合升级, 其市场发展前景需要从养老地产与养生地产的产业前景与发展现状来进行判断和综合分析。
首先, 人口聚集, 大气污染导致城市生存环境日益恶化, 大气质量下降。寻找清新、绿色的生存空间, 暂避喧嚣压抑的生活环境, 成为大众, 特别是社会精英群体的普遍追求。其次, 亚健康人群健康需求与消费升级为养生地产提供了强大动力。随着亚健康群体消费能力的增长以及消费升级趋势, 用于健康养生的投资不断加大, 市场空间巨大。养生地产作为提升生活品质与生命质量的载体, 受到精英群体和亚健康人群的青睐。与此同时, 人口老龄化、国家政策鼓励等因素吸引社会化的养老服务。根据中国社科院发布的《中国老龄事业发展报告 (2013) 》, 截至2012年底, 我国老年人口数量达到1.94亿, 占总人口的14.3%, 预计2013年底将突破2亿, 老龄化水平也将达到14.8%。而按照联合国的新标准, 65岁老人占总人口的7%时, 标志着这个国家或地区进入老龄社会。因此, 当前中国人口老龄化态势已非常严峻。对此, 国家公布了《老年法》来鼓励发展社会养老服务设施。此外, 《社会养老服务体系建设“十二五”规划 (征求意见稿) 》提出“2020年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过5 000亿元”, 这成为养老服务民营发展的风向标。老龄化的背后是巨大的老龄产业发展契机, 使得养老地产格外引人注目。
养生养老地产因其整合了养生地产和养老地产的优势与长处, 市场发展前景广阔, 特别是在目标人群上, 养生养老地产可以有效吸引养老地产和养生地产的客户。同时, 从市场发展现状来看, 养生养老地产只实现了养老地产与养生地产的一部分价值, 产业发展空间较大[3]。
3 养生养老地产开发模式
由于养生养老地产是一种新兴的地产业态, 开发模式还处在研究与试验的阶段, 仍然需要不断地探索。通过对我国市场上已存在的养生养老地产开发项目资料的搜集和整理, 尝试提出了4种适应当前国内市场的养生养老项目开发模式, 希望与大家共同探讨。
3.1“养生+旅游+地产”模式
此种开发模式多适用于自然风景优美, 气候舒适宜人, 生态环境良好, 区位条件优越的地带。依托丰富的自然资源或是人文内涵, 将直接提升住宅的环境品质, 增加休闲养生功能, 提高居民生活品质。
案例:通用地产昱墅项目。项目北依国家级东平森林公园, 东临老滧港, 南濒新静河, 西接景观森林大道, 生态环境良好。项目区拥有0.39超低容积率以及50%绿化率, 内由330幢独栋别墅及高星级酒店、配套商业等组成, 占地32万m2, 其中3.7万m2的医学养生度假会所, 集商务会议、休闲度假、养生保健于一体, 并引入医学养生中心、健康体检中心、心理健康中心等, 以“高端疗养”为理念的服务模式, 提供各种私密、精细的国际化高端疗养服务。
3.2“养生+医疗+地产”模式
此种开发模式是指在现代养生养老科学理论指导下, 以健康服务为核心价值, 构成一个融居家、休闲、娱乐、社交、医疗为一体的高品质多元养生养老活动平台, 营造全新的健康生活方式。而高贵优雅休闲、具备养生养老品质的住宅环境, 优美的园林景观、丰富的文化内涵, 同时也兼顾有娱乐、休闲、疗养健身的功能, 体现出“健康维护营、生命加油站”的新居住理念。
案例:听雨观澜健康养生养老地产。项目总占地100万m2, 建筑面积130万m2, 容积率1.3。同时, 蔚蓝地产将与“世界抗衰老医学会”共同建设一所集研发、检测、医疗、监测、医疗美学、保健、营养、休闲、养生、健康等于一体的世界抗衰老医学分中心, 此外, 还针对需求人群配套各类生活体验中心、休闲度假产品等。在这里, 你可以享受高质量自然环境, 完善的生活配套, 全方位养生养老服务。
3.3“养生养老综合体”模式
“养生养老综合体”, 是以别墅、公寓、会所等高端住宅为主要产品形式, 引入养生养老服务, 辅以度假酒店以及运动休闲、保健、医疗等配套服务设施。同时, 依托特定自然资源与人文资源, 附加或复合一个或多个开发或经营的项目, 形成的一个可持续的综合运营体系[3]。从纵向看, 服务链包含整个生命周期, 从独立生活区、专业护理区、老年痴呆照顾区一直到临终关怀区。从覆盖面上, 则包含养生养老所有功能, 居住、教育、医疗、保险、购物、运动, 文体娱乐、休闲养生等。
案例:桐乡平安养生养老综合体。总建筑面积约150万m2。该项目以“安悦生活”为核心理念, 依托桐乡的交通优势、自然和人文基础、旅游资源, 利用集团综合金融服务资源优势, 整合商业、旅游、度假、医疗、培训等上下游产业链, 融合养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产品线, 是集生活、疗养、教育、田园、休闲为一体的全龄化全配套养生养老社区。
3.4“农家式”模式
农家休闲养生养老是一种农家寄养式异地养生养老模式, 代表有崇明岛农家养生养老和浙江天目山农家养生养老项目, 客户与农户签订协议, 长期寄养在农户家中, 也是一种特殊的乡村旅游形式, 还可以成为新农村建设的一种重要形式, 能够提高农民收入, 促进城乡协调发展, 但服务水平和配套设施有待提高。
案例:崇明岛养生养老农家院。新河镇金桥村是崇明岛农家养生养老首批试点村。这个村有80户农家符合条件。被选中的农家每户住房面积都在150 m2以上, 卫生设施一应俱全, 保证入住客户都有自己独立的房间。每个居住在农家的客户只需要支付护理费、住宿费和伙食费。另外, 浙江省天目山地区, 连续几年来发展农家寄养式异地养生养老, 接待了数万人次来自上海、杭州等大城市的客户。在与大自然零距离的环境中生活, 不但可以享受清新的空气、纯净的水质和新鲜的食物, 而且活动空间大, 视野开阔。
4 几种开发模式的对比分析
本文通过对4种模式下开发的地产项目区位、依托资源、容积率和客户选择动机四个方面进行对比分析, 希望对养生养老地产开发模式有更深层次的理解 (见表1) 。
养生养老地产的四种开发模式各有各的特色, 无论采用何种模式开发养生养老地产, 都应保证项目的经济效益、社会效益和环境效益并重, 在切实保护好生态环境的基础上寻求养生养老元素与地产的良性互动, 走健康、理性的养生养老地产开发之路。
参考文献
[1]刘淑敏.老龄化社会背景下我国养生地产业务建构初探[J].商业时代, 2012 (8) :125-126.
[2]姜睿, 苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨, 2012 (10) :38-42.
开发模式 第10篇
关键词：敏捷开发模式,Scrum,结对编程
软件开发模型是计算机应用开发迅速发展形成的产物, 目的是为了更快更好的开发出符合用户需求的软件。我们所熟知的软件开发模型有, 瀑布模型、快速原型模型、增量模型、螺旋模型、混合模型等等。而近年来, 敏捷软件开发模式被越来越多的大公司所采用, 我们所熟知的, Google、Facebook、Youtube、Baidu、Amazon、Taobao等众多知名公司, 无一例外。本文将介绍敏捷开发模式的特点及其在web开发中的应用。
1 敏捷开发模式的意义
众所周知, 敏捷 (Agile) 一词来自于2001年初美国犹他州雪鸟滑雪圣地的一次敏捷方法发起者和实践者的聚餐。而早在1990年起, 人们就开始寻求一种可以应对迅速变化的需求的软件开发方式。敏捷开发模式能够使得团队频繁交付新软件, 减少快速变化的需求带来的困扰, 并且迅速提高团队成员的编程能力。
2 敏捷开发模式的原则和方法
敏捷开发模式之所以能够应对快速变化的需求, 依赖于以下几个必要原则。
2.1 尽早获取用户需求并不断交付有价值的软件
在一个项目组中, 会有不同的角色承担不同的任务。首先是项目经理 (Project manager) , 其主要负责确定用户需求, 制定项目开发计划, 协调团队成员在规定期限内完成项目开发和交付。当项目经理与用户沟通获取项目目标并制定项目开发计划之后, 就需要业务分析师 (Business analyst) 与用户进行沟通, 获得项目开发的具体需求, 用户体验设计师 (User experience designer) 根据需求分析设计界面, 软件开发者 (Developer) 进行软件开发, 软件开发完成后交给测试人员 (Tester) 进行软件测试, 从而交付软件。在以前的软件开发模式中, 普遍依赖业务分析师和用户沟通所完成的需求分析报告而进行软件开发和交付。这样做的弊端在于, 用户在提出需求和得到交付软件之间对需求本身可能发生变化, 业务分析师在与用户沟通并创建需求分析报告时对需求本身也可能产生误解, 而开发者本身对需求分析也会产生误解。这就使得花费大量人力物力所开发的软件最终不能被用户所接受。而采用敏捷开发可以避免这种情况。
敏捷开发中有一种叫做Scrum的迭代增量式开发过程。其目的在于缩短交付周期, 不断交付有价值的软件, 使得在软件最终交付时最大程度满足用户需求。这就需要改变传统的软件交付模式, 当项目经理和用户沟通时, 需要设定阶段行的目标和任务, 由业务分析师和用户就已经确定的需求进行需求分析并且在制定需求分析的同时与开发人员及时沟通, 避免软件过度开发, 这样就可以缩短软件交付期限。将原本一年甚至几年的开发周期缩短至两个星期到一个月, 每次交付部分有价值的软件, 这样用户可以尽早体验并及时提出问题和调整需求。
2.2 制定详尽的开发和交付流程
将软件开发周期从几年缩短到一个月甚至两个星期, 这需要制定详尽的软件开发和交付流程。而详尽的软件开发和交付流程也是实现Scrum所必须遵守的。
在Scrum中一个交付周期被称为一个Sprint。在每个Sprint开始之前, 要有一个Sprint的计划会议 (Sprint plan meeting) 。Sprint计划会议是在业务分析师和用户确定好当前阶段的需求分析之后, 将可以进行开发的部分按照需求的优先级顺序排列好开发任务 (Story) , 再由开发人员对任务进行难度评分, 最后团队根据可变因素如团队成员情况, 开发环境状态等确定下一个Sprint的任务。为了加强团队内部的沟通和及时掌握开发交付情况, Scrum要求团队每日开站立会议 (Stand up meeting) , 站立会议通常1到2分钟每人, 主要说明前一天的工作内容, 存在什么问题, 以及今天的工作计划。当然在每个Sprint快结束的前一天, 要开评审会议, 来报告进度, 通常情况下是软件发布会议制定软件当前Sprint的软件发布计划。中国有句古话叫做“吾日三省吾身”, 每个Sprint结束还有一个最为重要的会议就是回顾会议 (Retrospective meeting) 。回顾会议主要是总结上一个Sprint, 保持优点, 克服缺点。确保每个会议的有效性是Scrum实现的基础。
2.3 结对编程, 提高软件开发效率
当需求明确且计划详细之后, 对于软件开发最重要的就是提高开发效率。只有提高开发效率才能在短时间内向用户提供有价值的交付软件。对于提高软件开发效率, 敏捷开发有一个很好的方式叫做结对编程 (Pair programming) 。所谓结对编程, 就是一个任务交给两个开发人员, 两个开发人员同时坐在一台电脑前面, 一个人编程, 另一个人实时检查, 然后互换角色。当然, 也可以和测试驱动设计 (Test Driven Design) 相结合, 一个写测试用例, 另一个通过实现代码使测试通过, 然后互换角色。结对编程的好处在于, 与传统开发一个人一个任务相比, 两个人一起协作, 可以尽快确定测试用例和程序接口, 实时检查代码减少代码调试时间, 互相学习软件开发设计技术, 避免因成员变动阻碍开发进度。对于结对编程的两个人, 只要两个人有互补, 就可以在一起结对编程。例如, 一个开发人员可以和一个需求分析师一起结对编程, 需求分析师了解任务需求, 可以负责编写测试用例, 开发人员实现测试用例, 从而使开发更满足需求。用户体验师也可以和开发人员结对编程, 开发人员每实现一个功能块, 用户体验师都可以进行实时的检查, 从而更满足用户的体验。结对编程, 看似浪费人员, 因为同一时间做的任务变少, 但是却能够大大提高编程效率和开发质量, 是敏捷开发中重要的实现方法之一。
参考文献
[1]Andrew Stellman.Jennifer Greene Learning Agile.
休闲地产开发的经典模式 第11篇
一、“高尔夫庄园”模式
实践表明，将生地变成熟地的最佳办法，就是建设高尔夫球场，其对于休闲地产的带动作用极其明显，除了球场本身拥有极好的景观资源外，更为主要的原因是高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲交流的平台，能够引发高端休闲人群的聚集，凸显品质性，从而带动了休闲地产的价值提升，并为休闲地产的销售创造优越基础，国内形成了以观澜湖高尔夫、富春山居高尔夫、春城高尔夫为代表的多个经典案例。
由于地块规模与政策压力的限制，高尔夫庄园模式未来的趋势，已经不再是球场规模的比拼，而在于主题化的创新，即赋予球场一种独特的文化主题，并围绕这一主题营造一种独特的景观意境，使球场不仅具有一般的功能与景观，更有不可复制的特色文化内涵，其吸引力与竞争力必定超越常规球场，从而为休闲地产创造更大的附加值，如富春山居高尔夫以黄公望的《富春山居图》为意境打造蓝本，形成了国内少有的文化型高尔夫，在亚洲市场也颇负盛名。
二、“温泉会都”模式
温泉，是最具带动力的休闲引擎，已经成为全国休闲开发的超级热门，它对休闲地产的开发具有突出的作用。
“以特色温泉水疗产品为吸引，以会议度假酒店为核心，带动先售后租的温泉地产开发”的“温泉会都”模式在市场取得了巨大的成功。其原因有三：
一是温泉本身具有养生与休闲的双重特性，可以提升地产的附加值；
二是温泉可以解决酒店经营的冬季问题，并对会议经营有极大带动作用；
三是如果有观光景区在周边，则可以成为休闲消费的核心平台。
三、“文化度假酒店综合体”模式
悦榕庄酒店、安缦酒店在中国市场上取得了巨大的成功，并且正以稳健的速度持续扩张。究竟是什么原因让它们如此受青睐？文化的魅力！以生态别墅或古村落为载体，强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合，在一种独特的文化意境里享受时尚度假的奢华体验，这种低调的奢华获得了世界范围内许多高端休闲人群的极大认可，造就了一批忠实的“全球粉丝”。
尽管这两家酒店的重点不在地产开发，但绿维创景认为，这些具有鲜明文化主题的精品度假酒店，其文化意境的地域性、其低调奢华的特色性、其时尚浪漫的品质性，一定对休闲地产的开发有着突出的带动作用。
四、“休闲Mall”模式
通过将品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、家电商场、大型电影院、量贩KTV等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动写字楼和住宅地产的开发，此种模式称之为城市中心区休闲地产模式。这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块，如万达广场。
五、“主题文化小镇”模式
主题文化小镇，主要是古镇、古街区，或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动小镇外围的休闲地产，如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种模式，已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。
六、“特色景区综合体”模式
这里所说的特色景区，包括主题公园或休闲景区。
主题公园带动模式，以华侨城和迪斯尼为代表，以游乐园带动休闲地产开发，已经成为业界经典，但需要强大的开发资金、品牌效应与运营管理等多方位支持，进入门槛较高，并非每一个企业都能够操作。
休闲景区带动模式，以安徽某木屋村度假区为代表，通过中国最大的珍稀乡土树木园的打造，以木屋为特色，带动木屋休闲地产的开发，获得了市场的青睐。此类模式，以稀缺性资源的占有或者打造为前提，投入相对较大，然而一旦开发成功，其开发效益回报将会非常可观，并对城市总体休闲水准也是一个巨大提升。
七、“多元休闲综合体”模式
除了以上几种模式外，还有许多大型项目往往将几种模式综合起来，形成一个“多元休闲综合体”模式。东部华侨城立足生态基础，以多元文化为内涵，将特色景区、高尔夫球场、主题文化小镇、温泉水疗SPA、文化度假酒店以及大型演绎项目综合起来，构筑了一个综合休闲的饕餮盛宴，最终有力带动休闲地产板块——天麓大宅的开发，使之成为南中国品质最高、售价最高的休闲地产产品之一。此模式是大型综合性地产项目值得借鉴的重要模式。
城建档案信息资源开发模式探讨 第12篇
1. 传统开发与现代化开发的结合
长期以来, 由于工作人员数量、素质、知识结构及专业技能的局限性, 大多数城建档案馆在档案资源开发上, 基本上沿用了档案汇编、大事记、专题摘要、档案展览等传统的档案开发方式。诚然, 这些开发成果迄今仍有一定的适用范围和良好的传播效果, 但档案信息化和信息传播网络化的趋势, 要求我们必须在开发方法上有所创新, 在继承传统方法的同时, 努力探索现代化的开发方法, 比如, 网上展览、特色数据库、个性化查询服务等城建档案数字资源、网络资源产品。传统方法与现代化方法相结合, 更能符合档案信息受众面广、需求多样的实际, 也更能扩大城建档案馆的社会影响。
2. 公益开发与商业开发的结合
一方面, 随着依法行政进程的加快, 政务信息公开的力度不断加大, 作为政务信息载体之一的城建档案信息也必然要被纳入公开的范围。城建档案信息是城市建设活动过程中直接形成的原始记录, 蕴藏着丰富的政务信息, 具有很强的公共需求。因而, 对城建档案进行公益性开发, 可保障公众的知情权, 这既是社会主义政治文明建设的要求, 也是实行政务公开的需要, 同时也是弘扬民族文化的需要。另一方面, 城建档案除了知识价值和文化价值外, 还具有比较高的科技含量, 在对其进行开发过程中还可形成一定的附加价值, 其开发产品中就会有一部分具有可欣赏、可研究、可收藏、可增值的特性, 从而形成一定的市场需求和商业价值。因此, 把商业开发作为公益性开发的补充形式, 既可增加开发主体, 扩展资金筹措渠道和方式, 减轻国家财政负担, 形成多元化、有活力的档案信息资源开发体系, 又可通过商业运作来发现市场, 培育市场, 把握市场需求, 提高开发效率和效益, 避免资源浪费。
3. 独立开发与联合开发相结合
由于人员、资源、技术等方面的限制, 各自为战的独立开发是我国档案界过去进行档案资源开发的主要方式。在资源共建共享已经成为时代话题的今天, 我们必须要走联合开发之路。首先, 档案编研的目的是最大限度地、合理合法地实现档案信息共享, 为各项工作、为广大民众提供优质的档案信息服务, 促进社会发展与人类文明进步。其次, 随着档案工作日益社会化, 档案资源开发也从封闭到开放, 从编辑到开发, 从资料观念到信息观念, 从主要为历史研究或为本单位服务到为全社会各方面服务, 发生了“革命性转变”。其三, 现代社会对信息的需求呈现多元化、系统性、全面性和便捷性的特点。在此前提下, 笔者认为城建档案馆突破一馆一地的边界, 在开发主体和开发对象两个方面都实现联合, 走联合开发之路, 既可以克服人员、资金、技术上的不足, 又有利于信息资源的整合与共享, 最大限度地满足各方面利用者的多元化需求, 在城市建设乃至整个经济社会发展中做出更大的贡献。
上述三种开展模式中, 笔者认为后两者更值得我们采用。国内外城建档案馆和图书馆在信息资源开发方面的经验为我们提供了有益的借鉴。商业性开发中有代表性的如美国著名的Pro QUest公司, 该公司开发了一系列档案信息资源库 (美国档案、国家数字化防卫档案、在线遗产探寻等) , 部分数据库被许多高校和研究机构所购买。联合开发具有代表性的有英国的AZA数据库, 它提供了从公元900年至今保存在除英国国家档案馆之外的英国各地的文件室、图书馆、大学、博物馆、国家或者专家研究机构的共计340个档案库房的目录, 这个数据库由大英图书馆、英国国家档案馆以及其它两个基金共同合作完成。商业性开发、联合开发在国外城建档案信息资源开发中已成为一种普遍的趋势。
开发利用好城建档案可充分发挥城建档案的作用, 服务于城市建设和管理。城建档案信息资源开发应立足于为城市建设发展强有力的支持服务, 在体制上优化、理论上突破、技术上推陈出新、信息资源开发利用上不断深化, 切实增强城建档案信息资源体系的服务能力和可持续发展能力。
参考文献
[1].杨安莲.论档案信息资源开发的内涵[J].浙江档案, 2005.9
[2].章燕华.我国档案信息资源开发关键性障碍分析及对策思考[J].浙江档案, 2006.6