房产市场范文

房产市场范文（精选10篇）

房产市场 第1篇

近年来, 随着我国经济发展、城镇化的高速推进, 房地产价格出现了飞跃式的上涨, 据有关数据显示, 上海新房价格上涨86.34%, 重庆新房价格上涨54.05%, 上海二手房价格上涨245% (2005.1-2014.3) 。自古以来, 居者有其屋, 高房价不仅令刚需购房者怨声载道, 更是对政府执政能力的考验。自2011年1月28日, 上海和重庆两地开始实施对于个人住房征收房产税的试点工作, 房产税意在提高房地产所有者的持有成本, 从而能在抑制投资性需求的同时, “挤出”部分供给 (包括二手房的供给和新房投资性需求减少后的部分) , 从而能够在一定程度上控制房价的上涨速度。那么房产税作为一项财政政策, 效果是否有效, 已经成为了社会各界关注的焦点话题。

当前我国房地产税收大多集中在开发、交易环节, 房产税作为房地产税收中的一种, 其是对房屋持有环节的征税。对于房产税对房价的影响, 有两种主流观点, 一类观点是认为房产税的开征将增加房屋所有者的持有成本, 从而打击投机性购房的需求, 同时房产税的税款将用于保障性住房, 因此在一定程度上扩大了供给, 有利于促进房价的合理回归。另一类观点则认为, 房产税由于本身税率过低, 税基过窄, 对房屋的开发成本和投资成本影响较小, 并且房屋出售者能够轻易将房产税转嫁给购买者, 因此无法对房价产生实质性的影响。

本文将试图利用沪渝两地房产税的不同, 回答以下几个问题:1.房产税能够有效的抑制房屋价格的上涨吗?2.另一方面, 上海和重庆两地作为试点城市, 其征收房产税的方式却有较大的差别, 上海为“增量税”, 重庆为“存量税”, 因此其各自的效果如何?

二、文献评述

国内许多学者对房产税问题进行了研究, 主要是从房产税对房地产市场的影响、房产税税制优缺点以及征税后的税收效应等方面着手。

部分学者认为房产税的征收会抑制房价上涨。韦志超和易纲 (2006) 认为, 在短期供给缺乏弹性情形下, 开征房产税必然导致房价下跌。钟甫宁 (2008) 研究表明征收房产累进税可以抑制高收入户在高端市场的过度需求, 增加住房低端市场的供应并降低住房价格。况伟大 (2011) 通过对中国33个大中城市的商业房产税数据检验发现, 房产税增加1%, 房价将降低0.19%。骆永民、伍文中 (2011) 通过构建动态随机一般均衡模型 (DSGE) 和基于该模型的数值模拟, 发现房产税改革在长期可以有效降低房价, 并且能发挥良好的自动稳定器功能。况伟大、朱勇和刘江涛 (2012) 分析了23个OECD国家的住房市场数据, 发现房产税能够有效降低房价, 但地方政府不大可能大幅提高房产税率。鞠方、皮俊 (2013) 通过对2009年1月至2012年8月上海、重庆、长沙和湘潭四个城市商品房研究发现, 我国房产税政策会导致房价明显下降。

另外一些学者则对房产税有不同的理解。夏商末 (2011) 认为在中国房产税对抑制房价的效应不确定, 并且征收房产税无法对收入分配不公起到调节作用, 而且会产生福利损失。樊慧霞 (2012) 从公共经济学视角和房地产经济学视角认为, 房产税的首要功能是筹资功能, 调控房价并非房产税应该承载的重要功能。陈曦、吴宇晖 (2012) 以美国房产税法律制度作为参照依据, 从中发现我国房产税调控房地产市场功能效果并不明显, 房产税在短期内难以取代土地出让金成为地方财政收入的主要来源。徐宁、吴福象 (2012) 研究表明房产税试点虽然一定程度上起到了稳定房价作用, 但不能从根本上扭转房价的正向发散趋势, 原因是过低的税率加之住宅需求曲线的正斜率导致房价收敛的周期延长。

可以看到, 对于房产税对房价的影响, 学者们由于研究样本、方法以及理论角度等存在差异, 研究结果也不尽相同。下文我们将通过构建房价对数模型以研究房产税对沪渝两地的影响情况。

三、数据与模型

1. 描述性分析

本文数据中, 新房和二手房价格指数来源于中国房地产指数系统、住宅销售面积来自各地方《统计年鉴》和国家统计局官方公布数据、房产税来自各地方税务局等。

我们利用HP滤波的方法对2005.1-2014.3的上海新房价格指数、上海二手房价格指数、重庆新房价格指数、重庆二手房价格指数进行了分析, 分别得到了上海新房价格指数、上海二手房价格指数、重庆新房价格指数、重庆二手房价格指数的趋势值与波动要素, 并计算得到上海新房波动率、上海二手房波动率、重庆新房波动率、重庆二手房相对波动率, 结果发现:

与住房市场发展阶段相对应, 在不同时期住房价格指数的变化也体现出不同的特征, 沪渝两地新房和二手房价格指数波动趋势较大;征收房产税事件对上海新房价格指数、重庆新房价格指数较上海二手房价格指数、重庆二手房价格指数的影响较小, 从中我们也可以间接说明房产市场中房产开发商 (新房供应者) 和二手房供应者 (投资客) 对房产税的征收反应是不同的 (或者两者对房屋需求者的划分是不同的, 开发商更倾向认为需求者为刚性需求者) ;征收房产税事件能够立即反应到上海二手房价格中, 而对于抑制重庆二手房价格却不是很明显, 这可能部分是由于房产税的征收方式不同, 但在一定程度上说明上海二手房市场更为理性。

2. 模型设定

由于房价是对区域人口、社会、经济、金融等多方面问题的综合反映, 为了反映上述因素对沪渝房价的不同影响, 我们将其加入房价指数模型, 本文采用对数型经济计量模型, 反映变量的弹性特征。由于房产税征税对象还包括工业、商业等非住宅类房屋, 暂无个人住房房产税的具体收入统计情况, 因此我们以下的数据将是住宅、商业房产的综合反映, 虽然这样有可能高估房产税的影响, 但至少一定程度上反映我们的研究目的。房价我们依然用房价指数来代替。

我们建立以下对数型房价模型 (1) :

式中Pt表示沪渝两地t年末的房屋价格;Tt表示t年的房产税;

表3显示, 对房价影响最大的是城镇化水平, 上海市城镇化水平每提高1%, 上海房价上涨15.15%;城镇居民收入提高1%, 房价上涨0.342%;金融发展水平提高1%, 房价上涨0.116%;而对于房产税来说, 房产税每增加1%, 房价将下降0.533%, 且影响显著。

我们利用模型1, 同样计算出重庆房产税与房价的关系, 表4显示房产税增加1%, 房价将下降0.04%。

比较表2和表3, 对于上海和重庆, 影响房价的因素有较大的差异, 这或许也能对国家为何房产税区别试点的一个佐证。从房产税影响方面来说, 上海地区利用房产税调节房价较重庆地区效率更高, 结合描述性分析, 我们认为上海地区房产市场更为理性, 因此可以加大房地产的征收力度, 抑制高房价;对于重庆, 人口、收入等是其主要的影响因素, 目前的需求也大多为刚性需求, 因此房产税的征收对其影响较小。

十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”。而房地产税改革中最受市场关注的仍然是保有环节的房产税试点扩围。本文通过对2011年1月28日在上海和重庆两地实施的对于个人住房征收房产税的试点工作进行了研究, 发现房产税的征收对两地的影响有较大的差别, 对于更为理性的上海房地产市场, 有必要继续加大房产税税率, 能够有效的抑制房价;而对于以刚性需求为主导的重庆市场, 房产税的影响较小, 因此不能寄希望于“存量税”调节房价, 更应该提高城市发展水平, 提高人民收入水平, 以此来平衡房价的上涨。同时也要注意到新房和二手房市场对于房产税政策的不同反映, 制定不同的对策。

另外, 国家也应该对不同地区采取不同的房产税政策, 因地制宜, 区别对待。

本文由于缺少新房和二手房的相关交易数据, 并没有足够分清房产税对这两个市场的不同影响。本文也没有区分出“增量税”和“存量税”的具体的影响, 只是从地区的房产市场反映差异的比较, 可能有失偏颇, 但这些都可以作为下一步研究可以考虑的问题。

参考文献

[1]韦志超, 易纲.房产税改革与地方公共财政[J].经济研究, 2006 (03) :15-24.

[2]况伟大.房产税、地价与房价[J].中国软科学, 2012 (04) 25-37.

[3]况伟大, 朱勇, 刘江涛.房产税对房价的影响:来自OECD国家的证据[J].财贸经济, 2012 (05) :121-129.

[4]夏商末.房产税:能够调节收入分配不公和抑制房价上涨吗[J].税务研究, 2011 (04) :19-25.

2013澳洲房产市场状况 第2篇

根据RPDataRismark提供的每月独立房和公寓价格数据，在过去一年里，澳洲各地房市涨跌互现，导致澳洲五大主要州府城市在截至12月31日的一个月中房价下跌了0.22%,而这也将全年的房价跌幅拉低至0.44%.尽管储行于上月将官方利率下调至3%,但却无法阻止悉尼房价在过去一个月内下跌1.03%.在悉尼房市，来自亚洲投资者及买家的需求帮助市场蓬勃发展。尽管全球经济存在不确定性，但悉尼市场仍继续表现出温和的信心，而这种趋势应该会延续到2013年，较低的利率为需求的改善提供了空间--不过低端市场更有可能感觉到这一效应。

在达尔文，上个月房价下跌了2.5%,销售数量低迷使得该市受益于矿业热潮的住房市场显得有些风光不再。分析师表示，达尔文房价年涨8.9%是一个强劲的数据，但当地房价依然比鼎盛时期要低10.7%.较低的利率促使柏斯房价在上个月上涨了0.28%,而年收益率则达到了0.75%.而在墨尔本，上月房价也上涨了0.45%,帮助挽回了去年总体上的一小部份损失。

布里斯本-黄金海岸的住宅物业市场去年原本有望恢复行情，但根据RPData-Rismark的数据，当地的价格反而比上年下降了0.76%.上月堪培拉的房价下跌了1.01%,使得该市去年的总体房价比上年低了0.33%.而在阿德雷德，房价在过去一年中损失了0.79%,上月微跌了0.1%.一系列的降息对房市影响不大，政府部门应该考虑对住房部门予以直接刺激。

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二三级家电市场受制房产限购 第3篇

30余城市纳入限购

据悉，国家住建部此次给出的“新增限购城市名单建议”5条标准包括：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

有房地产界分析人士推测，如果严格按照这个标准划分，全国将至少30个城市会被纳入最新的限购行列。限购令的直接影响是，首先会压制可能出现的楼市“金九银十”反弹，随后二三线城市也将步一线城市后尘，量价齐跌。

来自链家地产市场研究部的统计，廊坊、保定、扬州、惠州、香河、宜昌、镇江、舟山等19个城市符合上述条件。其中，秦皇岛、潍坊、柳州、烟台、扬州、东莞等14个城市满足两项以上限购标准。另外，约有18个城市在单一标准衡量中位于前列。因此预计届时将会有30至35个二三线城市列入限购之列。如果加上之前的41个大中城市，限购城市将达到75个左右。

房产限购恐殃及家电市场

“一旦限购令下达到二三线城市，家电市场就直接负增长了。”行业人士认为，二三线城市限购令对冰箱、洗衣机、彩电三大市场影响严重，尤其是冰洗市场，这两类产品在二三线市场早已普及，如果没有房屋成交，将直接导致冰洗销售疲软。相对来说，彩电新品推出较快，一定程度上可以带动市场销售。

就目前来讲，二三线城市家电增长主要依靠新婚新居、更新换代和尚未购买这三块市场需求来拉动，都是刚性需求。“就今年的市场情况而言，在没有房地产政策的影响下，空调市场增长15%，洗衣机市场增长10%，冰箱市场增长6%左右。” 专家分析。

事实上，进入2011年，整个家电行业发展势头开始降低，企业已对未来发展趋势判断不乐观。越来越多的企业将着力点放在因城镇化进程、家电下乡政策等而蓬勃发展起来的三四级市场。美的、海尔、格力等大企业的销售渠道和产品特色均有所倾向，就是一个很好的证明。

“三、四级市场对家电产品的接纳程度还有很大的潜力可以挖掘，在一定期间内，还有一定的市场培育空间。”来自家电企业的人士说。此外三四级市场还在发展期，城市化和城镇化进程必然导致这个市场具有复杂性，没有特别强的消费导向 ，价格、服务、品牌等等都有各自的关注强势区域。为各个品牌的市场争夺留下了很大的空间和时间。

房产中介市场诚信缺失现状及其对策 第4篇

2013年在调控政策转型的刺激下, 二手房市场异常火暴。2014年初, 多地楼市新房成交遇冷, 二手房市场成交活跃, 随之而来的是遍地开花的房产中介机构, 包括有台湾和香港的房产中介公司进驻我国大陆市场, 比如香港的世家房产。2015年3月, 营业税改制、首付款比例降低, 二手房市场异常火暴。房产中介呈现良好的发展势头, 包括房产中介公司和从业人员的激增。目前, 全国从事房产经纪活动的人员超过100万人, 其中仅有3.7万人取得了全国房产经纪人资格, 占比仅为3.7%, 房产中介机构超过5万家, 其中中小机构数量较多, 但也有中原、上房置换、21世纪不动产等规模较大的连锁机构。

房产中介市场的迅速发展也使得其乱象丛生, 各大城市关于房产中介的投诉居高不下。2011年全国房产中介类投诉逾5, 000件, 其中约80%的投诉都是房源不真实、图片不真实、报价不真实, 虚假的房源误导了消费者的判断, 严重干扰消费者的购房过程。更为严重的是多起房地产中介跑路。2014年8月以来, 全国超过9个省市发生以吴秉麟为法定代表人的“兴麟”系房产中介公司突然关闭事件, 在经历了病毒式扩张之后的所谓的“中国房产经纪机构总部”一夜间崩盘, 逾2亿元房款蒸发。2014年9月, 河南各城市的天运房产中介跑路, 涉案金额逾4, 800万元, 受骗群众近500人。2015年1月, 房产中介员工谎称能低价买房骗800余万元, 被判处15年徒刑。

从整体来说, 我国房产中介市场由于起步较晚, 缺乏完善的行业法规, 缺乏高素质的从业人员, 房产中介市场存在无序竞争甚至是恶性竞争, 执业过程中存在诸多不规范操作, 整个行业的运作仍然处于相对无序甚至混乱状态, 整个行业诚信机制缺失, 给广大置业者造成了诸多困扰甚至损失严重, 如何完善房产中介的诚信机制至关重要。

二、房产中介市场诚信缺失现状及存在的问题

(一) 房产中介公司管理混乱。

房产中介公司在二手房市场火暴的这几年, 异军突起, 甚至可谓是遍地开花, 很多小区门口有数家房产中介公司, 有诸如世家房产、21世纪不动产这种连锁机构的形式, 也有许多小门店, 店内设施简陋, 工作人员不专业, 没有规章制度。

1、制度不完善。

我国房产中介起步较晚, 法律法规不健全。目前我国唯一的房地产经纪行业管理规定是《房地产经纪管理办法》, 属于部门规章, 法律层级较低, 不能对人员资格、机构资质等行业问题作出规定, 能规定的罚款上限仅有3万元。从各省市来看, 由于缺乏全国的法律规范, 地方政府在立法上也大都是地方性规章制度, 立法的层级低决定了对房地产中介机构及从业人员的监管手段和处罚力度极其有限, 存在查处难、取证难、处罚难等问题。另外, 各个房产中介自我管理, 单独制定的法律法规相对不完善, 甚至无法有效予以执行, 更多的是关于如何促进业务方面和对员工的考核, 制度本身是为公司利益服务的。比如, 某房产中介公司规定:对业务部门而言, 所有退赔均需扣减相关人员的业绩, 对于员工过错达到红线标准的, 最高可按照退赔额的2倍扣减业绩。对于员工存在诸如业绩不达标、仪容仪表不合规范等问题均有不同金额的罚款, 但对于激励措施和执行准则规定的比较模糊。

2、佣金制度不健全。

有些房产中介人员曾说, 卖一套房子可以吃半年, 侧面反映了房产中介佣金之高, 主要因为国内大多数房产中介都是实行没有底薪的佣金制度, 该制度比较类似保险代理人的佣金制度, 这可以说是比较畸形的制度, 高佣金制度不利于房产中介市场的发展, 有些房产中介为了挖到优秀的业务员不惜以高佣金许诺, 这无异于杀鸡取卵, 导致了公司经营成本的上升, 甚至是亏本赚吆喝, 最终波及整个行业的无序竞争。

3、管理模式混乱。

我国的备案制使得房产中介机构游离于监管体系之外。前文兴麟公司的所有店面只有一家有备案证, 其他分店都是复制总公司的备案证蒙蔽购房者。这类情况并非个例, 目前确实存在房地产经纪机构的分支机构备案率低的情况。备案为非强制性, 不同于行政许可的强制性质。只有与其他行政手段相配合才能有效发挥作用。对没有实行网上签约的地方来说, 房地产经纪机构不备案不影响从事房地产经纪业务。所以, 房地产经纪机构备案率一直偏低。因此, 很多房地产经纪机构逍遥于监管体系之法外, 违法违规行为难以查处。由于缺乏完善的审批和准入制度, 当很多人看到二手房市场火暴, 就开办房产中介机构, 而作为负责人本身对二手房市场的交易制度一无所知, 怎么能管理好从业人员。更有很多房产中介机构对员工的管理非常混乱甚至无管理, 只关心业务员能否卖出去房子, 至于是否采用合法合规的方式却置之不理, 尤其对小门店而言, 更是只有招牌, 没有制度, 没有管理。

4、违规操作。

“二手房市场曾经一度面临巨大的信任危机。吃差价、扣定金、携款潜逃等等, 均与房地产从业人员脱离不了干系, 连蒙带骗就能轻松获取巨额利润。”一位房产经纪如此描述。近年来, 全国出现多起房产中介违规行为, 比如违规收取看房费, 没有签订合同的看房费不退还等;还有房产中介私自抬高房价出售“吃差价”;一些中介机构无正当理由拖欠房屋租金、扣留押金或者不退定金;房产中介利用合同的格式条款欺瞒消费者, 隐瞒房产重要信息, 甚至伪造、篡改合同条款。

(二) 房产网站对发布房产信息缺乏有效的审核制度。

房产中介公司违规销售, 如发布新房销售信息、拓展物业租赁、公布虚假房源、发布虚假室内照片。为了吸引顾客, 中介机构往往发布一些“价位明显低于同等地段”的房屋信息, 当顾客现场看房时, 对方会以“该房源已出租或已售罄”为由转而推荐其他“更好房源”, 大量的虚假房源信息误导了消费者对于真实房价的判断, 影响消费者的价格预期, 也给消费者造成了极大的困扰, 影响购房进度。笔者在买二手房的过程中, 首先在搜房网、58同城等知名的房产网上查找相关房源, 据不完全统计, 约80%甚至更多的房源都是不真实的。

1、报低价吸引顾客。

通过搜索房源信息, 按照价格排名的话, 就会有很多价格低、位置好的房源, 但电话咨询房产中介人员的时候, 所得到的回答无外乎是, 房子已经出售或者房东刚刚涨价。借此机会, 房产中介人员再向买房者推介其他房源。

2、一房多发。

笔者在搜索某一家属院的房子时, 发现同一房源被以不同的价格发布为不同的房源, 经过仔细比对, 价格相差将近20万元, 在发布房源的时候, 对于房屋面积也会造假, 比如对于超过144平方米的房子是需要交营业税的, 很多发布的房源都是写成143平方米, 借此吸引顾客。

3、发布虚假图片。

很多房源信息所发布的图片都是不真实的, 甚至毛坯房都发布着漂亮的装修图片, 还有同一房源图片被多个房源使用。对于以上存在的诸多问题, 房产网站缺乏有效的信息审核制度, 对此有着不可推卸的责任。

(三) 房产中介人员素质参差不齐。

房产中介公司对业务人员的招聘门槛良莠不齐, 只关注业务人员能否卖得出去房子, 而对学历、专业素养没有什么要求。房产中介人员的学历水平参差不齐, 大学学历占比不高, 因此专业素质良莠不齐, 有很多中介人员对于二手房买卖过程中涉及到的契税、营业税和个人所得税几乎一无所知, 对交易流程也含糊不清。对待买卖双方分别忽悠, 比如, 卖房业主报价120万元, 中介人员有的可能给买房者报价130万元, 买房者还价后, 很容易成交。有的可能报价115万元以吸引买房者, 再忽悠卖房业主降低价格, 从而促成交易。还有的报价差距更大, 甚至从中吃差价。

(四) 房产中介公司、人员之间恶性竞争。

卖房业主为了更快的卖出房子, 往往是在多家房产中介予以登记, 这就造成了房产中介公司之间的明争暗斗。而买房者为了更快的买到心仪的房子, 会遍地撒网, 联系较多的房产中介人员, 而对于同一房源, 就会出现多个中介人员同时推介、同时带买房者看房, 笔者曾经遇到过在某一房产看房时候, 该房产中介去了将近20人, 阵势惊人, 看完房子之后, 接到很多陌生房产中介人员的电话说能够帮忙将价格讲到最低, 据说这个公司的政策是, 谁能够把价格谈到最低, 客户就是谁的, 而并不是谁先领着看房客户是谁的。不同房产中介公司之间竞争激烈, 而同一房产中介的不同中介人员竞争更是恶性, 争抢顾客, 不惜大打出手。

三、完善房产中介市场诚信体系政策建议

(一) 完善房产中介的法律制度建设。

我国房地产中介市场起步晚、发展缓慢, 缺乏完善的法律制度;近几年, 房地产中介市场异军突起, 规范该领域、健全法律制度迫在眉睫。首先, 完善法制环境。法制环境是房地产中介市场赖以生存和发展的基础, 制定完善的《房地产中介市场管理办法》、《房地产市场监管办法》、《房地产市场诚信体系建设办法》等法律法规, 并且在实践中要不断地增加具体的执行办法, 创造良好的法制环境, 才能保障公平竞争、平等交易的市场环境;其次, 组织法律法规的培训, 组织有效的房地产中介市场准入资格考试。只有通过相关职业资格考试才能从业, 此方面可借鉴保险代理人从业人员资格考试的相关执行标准和执行力度, 这样才能在一定程度上保障从业人员的基本素质, 通过相关考试也能提升从业人员的业务水平;再次, 规范从业人员的经营行为。所有进入市场的个体中介人员必须向市场主管部门登记姓名、住址、身份证号及电话等相关资料, 工作时必须佩戴统一编号制作的工作证, 便于群众识别;规范收费标准, 制定收费项目和收费标准, 统一执行;最后, 规范合同文本, 制定出分别适应用于不同中介业务的合同文本并要规范监督管理。

(二) 完善房地产中介市场监管制度。

健全法律法规, 更要有严格执法的监管者和执行者, 目前我国尚无对房产中介市场的监管机构, 建议由房管局兼任监管机构。作为房管局相关部门依法行使对房地产中介行业进行中介机构设立审批、中介机构资质认定、从业人员资格认证、行为规范、行业管理和培训等事务, 从而引导房地产中介市场健康有序的发展。对不符合有关规定的中介机构限期责令整改, 直至注销执业资格, 同时加大力度打击“游击式”的不规范二手房中介。

(三) 完善客户投诉举报, 并实行黑名单制度。

房产中介的乱象除了法律制度、监管机构之外, 黑名单制度在一定程度上也能起到监督和惩戒的作用。建议从房产中介的服务态度、服务收费、服务效率、服务质量等方面进行实时评价, 由房管局或其他主管部门对相关信息进行统一整理, 通过媒体定期公布。借鉴杭州市《杭州涉审中介机构不良行为记录和黑名单制度管理办法 (试行) 》的办法, 按照中介机构的不良行为情节轻重及造成的危害程度, 将中介机构的不良行为分为三类, 并实行三级惩戒管理:对“一类行为”予以记录备案;对“二类行为”予以警示提醒;对“三类行为”予以列入黑名单。中介机构累计被记录备案不良行为3次, 将被警示提醒1次;累计被警示提醒2次, 将被列入黑名单, 并限制部分业务的承接和相关人员的从业资格。被警示提醒和列入黑名单的涉审中介机构不得评优评先, 被列入黑名单的中介机构1年内不得承接杭州市政府投资项目审批相关的中介业务。黑名单信息将在主管部门门户网站、中介机构信息库、审批平台动态公布, 并在相关媒体曝光。

参考文献

[1]杜泊含.房产中介败德行为及其制衡策略的经济学探析[J].经济与管理, 2012.1.

[2]李新卫.房产中介为骗佣金屡出“花招”[J].上海人大, 2012.9.

房产市场 第5篇

http:// 2011-12-16 16:13 来源：爱房网整理

摘要：2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。

爱房网资讯频道12月16日2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。

(1)政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

(2)新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌

从全国来看，1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长，1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比2010年全年略有下降。从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9-11月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大的趋势。从绝对量来看，一线城市近期成交量已低于2008年低点，二线城市表现各异，杭州、南京低于2008年，武汉、天津好于2008年，而唐山等三线城市普遍高于2008年。价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场；而非限购的三线城市价格总体较为平稳。

(3)二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房

成交方面，2011年1-11月，北京等10个代表性城市二手房成交套数同比下降34%，近三个月环比持续下行，同比降幅超过50%，绝对水平已接近2008年低点。价格方面，10个代表性城市二手房平均价格在9月出现近三年来的首次环比下跌，10-11月降幅持续扩大，到11月底，杭州累计下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以内。

(4)土地：土地出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降 2011年1-11月，全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但主要受商办和工业用地增长带动，同时，土地出让金总额小幅下降1.8%。1-11月，住宅用地量价水平持续低于去年同期，成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%，而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%，降幅大于总体水平，其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%，上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。

(5)企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大

受上半年业绩增长带动，万科等十大品牌房企1-11月销售额平均同比增幅达16%，明显跑赢大市。通过合理促销、加快推盘、加强非限购城市布局等策略，恒大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划，行业集中度进一步提高。另一方面，品牌房企普遍放慢拿地步伐，1-11月拿地面积同比下降36%，其中8-11月降幅达59%。通过开源节流举措，品牌房企资金状况明显好于2008年，短期偿债压力不大。

2.2012年中国房地产市场趋势展望

(1)政策趋势：继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力

对房地产业而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。2011年11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。

(2)总体预判：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，全年量价难有增长，总体不容乐观也无需过度悲观

预计在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。全年来看，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调，房地产调控政策继续从紧”的假设下，根据“中国房地产中长期动态模型”测算，全年商品房量价难有增长，预计销售面积和价格降幅分别在3%-6%和1%-4%之间；房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落，分别在15-20%和6%-9%之间，在2011年的基础上增速继续下降。

(3)关注点：货币政策走向是关键，房产税改革试点范围逐步扩大，不同城市、企业分化加剧

货币政策微调：2012年货币政策微调的力度和节奏将是影响房地产业走势的关键，全年房地产信贷将有所增长，但行业资金压力在短期内仍将上升。房产税：改革试点范围逐步扩大，这将为限购等行政手段的逐步退出创造条件，促进房地产业的长期健康发展。城市分化：一

房产市场的疯狂时代已经成为历史 第6篇

中国房地产市场，一直都受着政策面很大的影响，可以说房地产能走到今天这个产能过剩的局面，地方政府是要承担一部分责任的，截止2014年11月统计局的数据前11个月累计开售的面积为8.9亿平方米，实际去化率不足50%，截止12月底笔者估计在开发商手里积压待售的房子应该超过5亿平方米，这一惊人存库，地方政府在其中是最大的推手，为什么要这样说呢？没有多少财权的地方政府要发展，除了不断推高地价来弥补财政赤字以外，好像并没有特别好而又直接有效的方式，只有不停的推高地价。在市场供应小于需求的时候，这个方法看起来没有多大的问题，但是随着城市化进程的峰值期过去，市场趋于饱和甚至于供大于求的情况下，市场选择面又不断趋大，购房者将会非常理性，购房者综合考虑的因素也将很多，交通、学校、购物、环境等等，整个市场不会整体好卖或者不好卖，市场将失去平衡，优质楼盘仍然会保持较好的销售业绩，而那些地段配套都不怎么好的楼盘在将市场中失去竞争力。

土地市场，2013年下半年，随着房价的上扬，土地市场也跟着上扬，北京、杭州、武汉、天津频频爆出地王，楼面地价节节攀升，可是好景不长，火热的销售局面在2014年春节后开始慢慢降温，降温降到6.7月份的时候，這个寒流开始影响到土地市场了，各地的土地市场纷纷流拍，以笔者所在的四川为例，成都市国土资源局挂出来的土地招拍挂结果，下半年的流拍明显增多，成交的地宗也溢价非常低或者直接就以挂拍价成交。

不动产实名登记的执政意图越来越明显，中央有部门也发了相关的文件，这次玩的是真的，不动产实名登记对那些“低调”的炒房者关上了最后一扇门，虽然这个数据无法统计出来到底对整个市场有多大影响，但是毕竟这群人是有购买能力的人，但是他们买来是炒房，是收租，是为资产保值，虽然他们的离开给这个市场活跃度降低了，但是这群人的离去或许对于房地产市场的健康来说更加有利，让买房的群体更纯粹的是需要房子住的人。

随着反腐力度的加大，雅居乐、佳兆业、花样年都纷纷爆出被查，各地方的房地产商也频频被纪委召见，此时的地产商更是惊弓之鸟，政府在反腐时候打虎拍蝇过程中他们也害怕被擦挂误伤。反腐将为中国冲动型的投资过热降温，而在市场上首先表现出来的自然就是房地产市场，中庸和谐的为官理念会让地方政府官员在风口浪尖时刻保持低调，多一事不如少一事自然是他们的首要选择，地方政府推动的投资会在不同程度上的缩小规模，尤其是反腐重灾的省份。

有很多不明真相的网友发帖说道，地价不降叫房价怎么跌？这确实是一个问题，政府不停的调控，不停的调控，可是地价却一直坚挺，调控是要挤出泡沫把市场还给真正的需要住房的人群，地价坚挺那是因为地方债务过大，地方举债过重。地方政府之前的投资权限，举债权限都过大，地方政府招商引资，融资借贷，过度投资，各个地方的新区，工业园区遍地开花，可是进驻率却不高，造成了很多行业产能过剩，具体数据就不在这里列举了，如果有兴趣的话，你可以上网搜索一下。

《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发【2014】43号），这个文件在笔者所在的房地产圈子里居然很少被人提起，当然完全有可能是因为笔者圈子里的人政治敏感程度不够，也或者说这样的文件大家看得多了，无关痛痒，但是此次的文件还是有很多值得深思的地方，此届政府对整个国家方方面面控制，看起来都是胸有成竹的，一上来就是大手笔的改革，没有因为GDP下滑有所松动，甚至于说 要取消GDP这种考核模式。地方政府的举债权限在43号文件里被明确规定了，以后省级以下的地方政府不能直接举债，以前的那种城投公司贷款建设，地方政府买单的模式将从43号文件执行开始被取消，省级以下的地方政府举债都必须通过省级政府部门，这表明了中央政府对于地方债务问题将采取措施，地方政府的财权将逐渐被削弱。现在地方政府的主要收入来自卖地，土地市场在房产市场销售不好的情况下也将受到影响，在前面也提到过这个问题，土地市场不好那么地方政府的债务偿还势必遇到很大的危机，对于财政收入主要靠土地，又自行举债的情况，其中的不可控因素无对于中央政府来说都太多，政策遭遇地方政府抵制，有意曲解也是常常发生的事情，政策意图很伟大落实起来就变得很猥琐了，以后由省级政府举债，一个县市财政出问题，还可以由省级政府在省内自行协调，相互消化，这样一来省级部门的经济责任将更大，县市级政府的经济责任要由省级部门来担，要有省级政府总的来调剂把控，这也是中央宏观把控的一个总方针，在这种情况下就催生了43号文件，至于以后省级以下政府的财权被收归省级政府，这样一来，地方政府的财权与省级部门的财权平衡笔者估计中央还会出一系列的措施。43号文件一执行对三四线城市的投资建设将被规范起来，受此政策的影响，以后省级以下政府的BT与BOT项目或者会增加，大的房地产公司会去资源环境好的三四线城市找到好的BT项目，但是还得去找省级部门单位拿钱，这样一来，审批过程必将加长，投资风险也更大，回报周期长不可控因素大，还受政府类似43号这样的文件影响。

在销售遭遇如此大压力的2014年，中央政府仍然没有松口不动产登记，而明确表示这政策是一定会执行下去的，这样做本就是给房地产市场雪上加霜，持有房产征收物业税，按照“国际惯例”这个税看来也是迟早要收的，目前世界上发达国家基本都有这个税，但是这个税除了增加财政收入外会起到抑制投资性购买的作用吗？这个问题还得分开来看，对于一线城市，还有一些大中型城市，这个税的征收不会影响到购房者的购房热情，因为这里的房子都是租客抢着租的，而且出手变现也是极其方便的事情，所以在这些一线城市大中型城市，完全不会有影响，有也小到可以忽略不计；另一方面，那些三四线小城市，出租市场本来就不好，会在一定程度上抑制购房者购买欲望，最重要的是那些“低调”的官员悄悄买房收租的情况会消失。这个税的征收意图也很明显，土地卖得少了，征收物业税，一个是帮补地方财政，另一方面也是以此来促进房地产市场健康发展。但是这个会不会达到预期的效果或者到底会起到多大的作用，还得看执行以后的实际效果，而且这个落实下来，想必也还有一段时间。

降准会对房地产市场起到多大的作用？前几年央行都是降息加息来平衡市场，这两年开始不停的采用降准来杠杆调节了，降准会增加流通，降准后这些钱是怎么流向社会的呢？流向社会必须是通过贷款然后流入市场，目前占市场95%的小微企业，能在降准中申请到贷款的比例非常的小，因为对于银行来说那不安全，这些钱应该会有很大一部分流入房地产，会让购房者的贷款申请难度降低，对于房地产市场来说这是好事。

2015年及其以后的房地产市场会在政府的引导下，趋于平稳与理性，任志强最近发言说房价上涨还得9到12个月，根据土地市场的盘面看，还有库存情况来看，这个还是比较靠谱，至于会不会疯涨，个人认为可能性不大，还是那句话市场会趋于理性与平稳，那种排队抢房，黄牛卖号的时代终究是历史，对于房地产公司来说，减小负债率，处理库存才是他们目前最重要的事情，经过这两年的洗礼，能坚持下来的房产企业才可能走得更远更稳。

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房产市场 第7篇

1 医院内部房产管理的现状分析

医院业务用房是医院进行医疗服务和经济活动不可缺少的重要载体。由于历史原因,医院业务用房管理及运转使用的机制目前还存在着许多亟待解决的问题。从历史上看,医院业务用房来源途径不一。一是没收、无偿接管原国民党政府及外国政府在华占有的医院房地产;二是采取赎买的办法对私营医院进行社会改造;三是私营业主或天主教无偿转赠;四是以城市建设征用土地方式,变为国有资产。这样,原来产权结构多元的医院业务用房被纳入统一化的国有管理。在计划经济时期,这种用房管理模式曾发挥过一定的作用,但这种管理方式总体上是建立在计划经济基础之上的。

概括起来,原有的医院房产管理及运转存在着如下问题,它制约着医院业务用房使用的效率。一是产权不明晰。医院房产由医院使用,但产权属国有,缺乏明确的产权委托,从而造成房产使用者很少考虑房产配置与效益,所有者不能合理运作房产资源。二是使用状况差异较大。由于业务用房的分配和使用缺乏科学的依据,造成了医院之间、医院内部不同科室间用房不平衡。还出现了许多配置不合理的现象,资源浪费明显。三是经费支出不断增加。近年来业务用房的运转费用增幅明显,而对这种现象还缺乏足够仔细、科学的分析、测算。四是缺乏对业务用房效益的评估。既缺乏对医院业务用房社会效益的评估,更缺乏对业务用房经济效益的定量考察。

2 建立一套医院内部房产管理和使用的评估机制

合理评估医院业务用房效率,是市场经济的客观要求。随着市场经济的深入,人们对医疗服务的认识也逐步加深。医疗管理与服务中存在的经济性与医院用房脱离成本核算的做法日益受到质疑。而强化管理者的成本意识和经营意识,重视医院经济运营的质量分析,尤其是投资收益的分析越来越得到重视。其中对医院业务用房的经济审视更是显得十分重要。

可以预见,作为国有资产一部分的医院房产资源,在整个医院业务发展过程中所处的地位和作用会逐渐得到提升,这样,建立一套医院业务用房的评估机制就显得十分迫切。

这一评估机制是针对过去医院业务用房缺乏有力监管与控制的状况而制定的。它必须有利于真实反映医院业务用房的运营状况,涉及到医院业务用房的基础数据收集、资产价值评定、资产增值能力分析,甚至资产核销等重要因素。并且这一评估系统既要含有经济定量分析,又要有社会效益定性分析,只有如此,才能全面评估医院业务用房的综合效益状况。

必须指出的是,这一评估机制建立的前提是,医院内部用房必须实行市场化的运作与配置。否则,这一评估机制的建立意义就无从谈起。

3 医院内部用房实行市场化运作,必须重视市场研究

医院内部用房的合理运作,不仅仅涉及到医院内部资产管理体制,更是关系到社会效益的根本体现。为适应市场变化,更好地将医院内部业务用房服务于民,造福于民,配合实施医院发展战略,建立医院内部业务用房市场化运作方案,必须高度重视市场研究的确立与强化,必须高度重视市场研究并以其结果为科学决策运作方案服务,为把好医院发展机遇服务,为提高医院在市场上的竞争力和占有率服务。只有站在这个高度才能将医院内部用房的合理运作方案达到效益最大化。比如:在市场竞争日趋激烈的大环境下,医疗行业面临着严峻的竞争压力。随着国家政策的放开,大量民营医院甚至外资医院涌入市场,形成对公立医院的巨大冲击。除了业务水平的竞争压力,硬件建设也不例外。只有发展才能增强实力,才能赢得竞争,我们必须清醒地认识到这一点。认清市场竞争的严峻形势,深入思考如何变压力为动力,如何依靠发挥现有资源的自身优势和把握好发展投资力度来赢得竞争,在新的制高点上进一步增强市场观念,更好地重视市场研究,就显得尤为重要,这将对医院内部用房的市场化运作方案带来新的课题。

4 医院内部用房实行市场化运作的基本思路

4.1 医院内部用房实行市场化运作的目的

医院内部用房实行市场化运作的最终目的,在于畅通医院业务用房流转渠道,提高医院用房的使用效率,培育医院内房产运作市场,从而达到确保国有资产保值增值的目的。

4.2 医院内部用房实行市场化运作的具体方法设想

4.2.1 组建医院内部房产资源配置中心。

为整合医院房产资源,科学合理使用、管理医院内部房产资源,设立组建医院房产资源配置中心就成为必要。它的主要任务是配合医院成本核算部门,实行房产有偿占有制,合理配置房产资源,注重房产投入的效益,发挥价值机制的作用,用经济手段来调控和配置医院用房的使用,从而遏制部门、科室之间的盲目攀比,防止小而全、大而全、低水平建设,不注重维护保养或利用率低下等现象的出现。其次是在自身建设上,着眼医院房产的战略发展,协调相关部门,加大资金投入力度,保证医院房产的高效运作。

4.2.2 普查房产,分析现状。

首先是对医院内部用房的基本状况,如总量、分布状况、房产价值、使用年限、房产面积以及产权结构等要有完整的动态资料。其次是要对清理的富余房产进行统计,统一进行调余补缺,合理配置。这其中可引进成本分析的方法,结合科室业务发展实际状况,定量计算科室房产使用价值或闲置成本等;另外可以通过国有资产办公室认定,引进社会性的评估机构,对现有房地产资源进行系统评估。在评估的基础上,通过价格机制来调节医院业务用房的供求。用价格机制来制约房地产的资源浪费或促进其资源的增值。当然也要根据业务处室的不同要求,给予不同的调配,提供多样的服务产品,如或保障型、或改善型、或舒适型的房产调配,分类供给,满足不同层次的需求。

4.2.3 建立医院内部用房的档案资料。

房产市场 第8篇

房地产估价的三大基本方法包括:市场比较法、收益法和成本法。而市场比较法是房地产价格评估中最重要的方法,现已被评估公司广泛采用。本文结合住宅、店面的特征因素,运用市场比较法确定各评估对象的比准价格,以此来分析房地产价格影响因素对不同用途房地产的影响及影响程度。

1 市场比较法

1.1 市场比较法概念

市场比较法(Market Comparison Approach)是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。

1.2 市场比较法的运用步骤

运用市场比较法对某宗房地产进行估价时,一般按以下七个步骤进行:(1)广泛搜集交易实例的资料;(2)从搜集到的资料中选取适当的可比实例作为待估价房地产的参照物;(3)建立价格可比基础,即将可比实例的成交价格调整为具有比较基础的价格;(4)进行交易情况的修正;(5)进行交易日期的修正;(6)进行房地产状况(区域因素、个别因素)的修正;(7)求取比准价格,即该宗房地产的最终估价额。

2 房地产价格影响因素

影响房地产价格的因素通常可以分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是影响一定区域内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素,包括经济因素、社会因素、行政因素、人口因素、国际因素;区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征,包括商服繁华因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境因素;个别因素分为土地个别因素与建筑物个别因素,是宗地或具体房产的特征对价格产生影响的因素。

3 实例分析

3.1 一般因素

全市土地面积11015平方公里。常住人口800万人(不含金门县),其中,居住在城镇的人口为4749845人,占58.43%;居住在乡村的人口为3378685人,占41.57%。汉族占人口总数的98.2%,少数民族占1.8%。少数民族有48个,以回族、畲族、苗族和蒙古族居多。泉州风俗民情古朴精深,别具一格。儒、释、道等多种宗教并盛,互为融合。2011年泉州市生产总值达4270亿元、财政总收入500.36亿元、一般预算收入242.09亿元、规模以上工业产值8240亿元和全社会固定资产投资1573亿元,均比2006年翻一番以上,经济总量连续13年位居全省首位,形成3个产值超千亿元、2个产值超500亿元产业集群。

3.2 区位因素分析

泉州,地处福建省东南部,是古代“东方第一大港”,也是“海上丝绸之路”的起点,自古以来各种宗教兼容并存、东西文化交汇荟集,也是著名侨乡和港澳台同胞的主要祖籍地。目前,分布在世界各地的祖籍泉州的华侨、华人624万人,港澳同胞70万人。这里依山傍海、气候温和、雨量充沛、四季常青、物华天宝、人杰地灵,是国务院第一批公布的24个历史文化名城之一,素有“海滨邹鲁”的美誉。

3.3 市场背景分析

泉州人民立足实际,奋力打造特色经济,促使泉港“石化基地”、丰泽“中国树脂工艺之乡”、晋江“中国鞋都”、石狮“中国服装名城”、南安“中国建材之乡”、惠安“中国石雕之乡”、德化“工艺陶瓷之乡”、永春“芦柑之乡”、安溪“乌龙茶之乡”等特色经济的形成并驰名海内外,全市所有县(市)均跻身全省经济实力十强或经济发展十佳县(市)行列。2007年,县域经济取得新进展,晋江、石狮、惠安、南安和安溪五县(市)再次入选全国百强县(市)。2007年世界港口竞争力排名中,泉州港进入百强,排名93位。

3.4 估价方法确定

估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看,根据估价对象的特点和实际情况,在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量,根据《房地产估价规范》中的规定,有条件选用市场法进行估价的,应以市场法为主要的估价方法。通过对类似房地产交易市场的调查和了解,将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,选取三例可比实例进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正,并测算分析,以此估算估价对象的客观合理价格。

3.5 住宅市场比较法测定过程

3.5.1 住宅个别因素

列入本次评估范围的房地产位于泉州市丰泽区远太大厦16-(A)号,平面图如图一所示。该地段较繁华,附近有大洋百货、金洲大酒店、景都大酒店、新车站、丰泽交通局、泉州市爱民医院、苏宁电器、农业银行、工商银行等;该区域内路网密度较大,有泉秀路、温陵南路等城市干道,有3、17、802等多路公交通过,交通便利,各种市政基础与生活配套服务设施一应俱全。该房地产为一幢22层钢筋砼结构的商住楼,据调查约建成于1994年,委评房地产位于该幢楼的第16层。本次评估的住宅房屋建筑面积136m2,外墙瓷砖饰面,内墙及天棚水泥漆粉刷,地铺瓷砖,铝合金玻璃窗,不锈钢防盗门,水电卫设施齐全,且楼内设有电梯。

3.5.2 比较实例的选取

根据估价对象状况和估价目的,从搜集的交易实例中选取三个与估价时点相近且成交价格为正常价格的类似房地产进行比较。具体交易实例如表一所示:

3.5.3 比较因素选取及权重确定(见表二)

本次选取的可比实例位于评估对象的附近,其社会环境、街道条件、离市中心距离及交通条件、供给处理设施状态、小区环境状况、教育社会福利设施状况、景观的良好性、规划上的限制均一致,故不需修正;在繁华程度上因三处住宅所处街道位置不同而存在一定的差异,对其进行修正。此次选取的可比实例与评估对象均为套房,南北朝向,配套设施齐全,建筑格局一致,带有物业管理,良好的采光及通风条件很大程度上都取决于房屋的朝向;无论是多层、小高层还是高层电梯房,房屋所处楼层对住宅价格的影响是很大的,所以确定朝向及楼层的权重为0.2,其他因素均为0.1。

3.5.4 比准价格测算

计算公式为:估价对象的比准价格=比较实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。

3.6 店面市场比较法测算过程

3.6.1 店面个别因素

列入本次评估范围的房地产位于泉州市丰泽区金信花苑8号,平面图如图二所示。该房地产位于繁华的刺桐路上,附近有泉州九中、泉州市残疾人康复中心、广电中心酒店、佳华超市、泉州市科技馆、刺桐公园、农业银行等;该区域内路网密度较大,有丰泽街、津淮街、刺桐路等城市主次干道,有44、202、802等多路公交通过,交通便利,各种市政基础与生活配套服务设施一应俱全。该房地产为一幢8层钢筋砼结构的商住楼,据调查约建成于2000年,委评店面位于该幢楼的第1层、第2层。本次评估的店面建筑面积为170.49m2,经现场勘察及房产平面图纸,一层店面宽约6米,高约5.1米,面积约82.25m2,二层面积约88.24m2。外墙瓷砖饰面,内墙及天棚涂料粉刷,地铺瓷砖,楼梯石板材踏步,不锈钢扶手,玻璃推拉门,水电卫设施齐全。

3.6.2 比较实例的选取

根据估价对象状况和估价目的,从搜集的交易实例中选取三个与估价时点相近且成交价格为正常价格的类似房地产进行比较。具体交易实例如表三所示:

3.6.3 比较因素选取及权重确定(见表四)

此次评估主要对公共配套繁华程度、临街状况、楼层位置、新旧程度、经营状况以及市场承接能力进行修正,且修正时,因素影响权重均一致。

3.6.4 比准价格测算

计算公式为:估价对象的比准价格=比较实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。

4 结束语

房地产的价格是由影响房地产价格的一般因素、区域因素、个别因素综合作用的结果,且每个因素的作用力是不同的,同一因素对不同用途的房地产的作用力也是不同的。通过案例分析,可以得出以下结论:

4.1 不同类型房地产价格的影响因素是存在差异的,在求取不同类型房产比准价格时,应正确选取修正因素

影响住宅房地产价格的区位因素主要有:社会环境、街道条件、离市中心距离、供给处理设施状态、小区环境情况、繁华程度、教育社会福利设施状况、噪音污染程度、景观的良好性和规划上的限制;个别因素有:房型设计、朝向、配套设施、建筑格局、楼层、装修标准、物业管理、新旧程度等。影响店面房地产价格的区位因素主要有:商业等级、交通便捷度、公共配套繁华程度和区域位置;个别因素有:临街状况、楼层位置、新旧程度、经营状况和市场承接能力等。

4.2 不同因素作用于房地产价格时其力度也存在差异,主要表现在因素权重上

一般因素对房地产价格的影响是总体的、宏观的,因为在市场比较法中选取的交易实例均为距离评估基准日较近的案例,社会和经济变动不大,一般不予考虑。区域因素对房地产价格的主要影响有繁华程度、设施状况、环境情况等,在大的区域环境下,对住宅影响最大的是配套设施完备度及环境状况。店面均为商业用途,很大程度上受到交通便捷度、繁华程度和商业集聚度的影响。个别因素的影响程度较大地依赖于房地产的用途,但均受到楼层、新旧程度的影响,且影响程度都较大。

4.3 同一因素作用于不同房产时,其影响程度也是不一样的,在进行修正时,应合理确定修正幅度

在选取的两个比较实例中,应仔细分析每一个影响因素相对于评估对象的优劣程度,合理确定修正幅度。

摘要：在房地产估价的众多方法中,市场比较法是最能体现房地产估价目的的基本方法,是一种直观、适用性广、容易把握的估价方法。本文通过分析影响房地产价格的一般因素、区位因素、个别因素,结合泉州市房地产评估具体实例,运用市场比较法对住宅、店面比准价格进行求取,分析了各种价格影响因素对不同用途房地产价格的影响及影响程度,以期达到优化市场比较法、获得更加合理的房地产评估价格的目的。

关键词：市场比较法,房地产价格,影响因素

参考文献

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[9]梁云芳,高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[J].经济研究,2007,(08):133-142.

房产市场 第9篇

一、对专门经营农产品的农产品批发市场,农贸市场使用的房产、土地,暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地,按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。

二、农产品批发市场和农贸市场,是指经工商登记注册,供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。

三、本通知自2013年1月1日至2015年12月31日执行。各地已按《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》(财税地字[1987]3号)第三条、《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》(国税地字[1989]140号)第五条规定对农产品批发市场、农贸市场给予免征房产税和城镇土地使用税的,可继续按原免税政策执行。

四、符合上述免税条件的企业需持相关材料向主管税务机关办理备案手续。

房产市场 第10篇

与“后知后觉”的房企相比，购买海外房产早已成为中国投资人的热门选择，这一由移民和留学带动的需求，又反过来在一定程度上推动了包括美国、澳大利亚和加拿大等国的房价上涨。累积影响最为明显的当属加拿大，中国资本的流入虽非决定性因素，但在创历史低点利率和经济复苏的推波助澜下，过去3年加拿大的房价持续上涨，以至于许多人认为上涨的幅度使其房市有崩盘的风险。

中国富人的投资潮席卷各国投资移民的热点城市。全美房地产经纪人协会（NAR）的最新报告显示，截至2013年3月底之前的一年里，中国籍人士在美购房总价值达123亿美元，占外国人在美购房总额的18%，紧随加拿大成为美国市场的“外国房东”亚军。而根据世邦魏理仕的报告，未来数年，中国富人还将花费数十亿美元在美国房产上；美国是中国投资人首选的国家，加拿大和澳大利亚分列二、三位；富有的中国个人和精明的中国企业正大举买入世界级城市中的物业。

中美房价解剖对比

去美国旅游的人，通常回国后都会有一个颇为一致的感慨，美国东西好便宜。不用说中国，相比澳大利亚和加拿大，美国国民收入不低，但不论是吃的用的都比两国便宜。这同样适用于房价，在金融危机的打击下，美国房地产市场持续低迷，多数城市房价回调三四成，美国的房子似乎成了中国富人眼中的“白菜”。

理论上，美国房价应比中国贵，仔细比较，其实比中国便宜不少。房产产权可私人永久拥有，房产的寿命是中国的2-3倍，加州很多社区都能见到上百年的木制房子，品相、价格与新房相差不远。而中国住宅物业只有70年使用权，但房价已堪比发达国家水平。

更重要的是，在房价对比中，很多人忽略了建筑面积与基于居住面积项目产生巨大的价格差异。中国新房得房率（实际居住面积和建筑面积之比）多数只有70%，而在美国居住面积必须是可用面积，阳台、车库都不能计入在内。因此，相同的出售面积下，美国房产的实际面积比中国多20%-40%，每平方米房价被低估至少30%。此外，美国没有毛坯房的概念，出售房产按中国标准均属于精装修，包括卫生间和厨房配套设备还有空调和地板暖气，所以，比较房价应从美国房价中剔除装修和设备费用，或在中国房价中加入相应费用，除面积上30%的差异外，还需要计入另外至少10%装修和设备成本。

房市回暖 中国豪客扎堆

自2006年7月房价到达高点至2012年3月探底，标普美国20大城市房价指数一度累计下跌了35.08%。在经历了这期间从不断探底到缓慢筑底的痛苦过程后，美国楼市自2012年下半年开始复苏，于2013年二季度加速回暖。截至2013年7月，标普美国20大城市房价指数比同期上涨12.2%，新房销售、成屋销售、建筑支出和住宅开工等数据均呈现持续改善迹象，而同期按揭贷款利率跌至历史低点，存量房供应开始萎缩，创造出对投资人十分有利的投资环境。

这当然主要归功于奥巴马当选总统后推出的多项住房救助项目，但中国资金的推波助澜也发挥着一定的作用。一边是国内房价的步步攀升，一边是移民热、留学热的助推，回暖中的美国房地产市场自然而然吸引了大批中国买家，购房团的身影几乎遍布全美各州。如今，在美国的50个州，中国人已在44个州跻身当地外国投资客的前5名，在纽约、夏威夷排第二，在加利福尼亚排第三。过去一年，加州房地产市场出售的房子有一半是卖给中国人。在华人买房首选的大洛杉矶地区，学区较好的热门地段，房价在过去一年多的时间里甚至有翻番的。

更令美国人大跌眼镜的是，当许多美国人被沉重的房贷压得喘不过气，甚至有不少人因为付不起按揭房子被没收拍卖的时候，70%的中国买房客是用现金一次付清。不仅如此，美国全国房地产经纪人协会的统计显示，中国人在美买房的中位价格是42.5万美元，是全美中位房价的大约一倍，比外国人在美购房的中位房价27.6万美元也高出5成，显示中国人对高端住宅情有独钟。

不过，值得注意的是，美国房市的反弹速度似乎有点急，房价急升意味着推动的力量来自外部，虽然中长期恢复的趋势不变，但短时间内回调的压力较大。房价的涨幅已经超过同期经济和家庭收入的增速，说明美国经济复苏仍过度依赖房地产回暖，缺乏实体经济支撑的复苏，容易出现反复。

最大机遇在商业地产市场

事实上，中国的富人们已经不仅仅局限在公寓和豪宅上一掷千金，回报更为稳定的商业地产项目也正在进入他们的视线。张欣家族于2013年6月买下了纽约通用大楼的少数股权。纽约优质写字楼租金回报在5-6%，高于香港和新加坡的3-4%。且亚洲办公室租约平均租期仅为3年，伦敦或纽约的租约则为15-20年。

当然，吸引投资者视线的不仅仅是简单的客观数据。美国本轮房市泡沫破灭后，商业地产交易价格和交易量下降很快，相比住宅市场更快触底，而由于商业地产不良贷款消化更快，其价格反弹也比住宅市场更快。因此，不同于以往的经济周期，此次金融危机后，美国商业地产复苏却领先于住宅市场，商业地产从2011年下半年开始就已出现明显的复苏迹象，而住宅市场到2012和2013年才企稳。全美商业地产平均价格从2007年12月的峰值到2009年12月的谷底下跌了40%。截至2013年7月的数据显示，商业地产价格比2007年的峰值仅低15%。