开发区土地集约利用

开发区土地集约利用（精选12篇）

开发区土地集约利用 第1篇

1 开发区土地集约利用评价的背景

开发区土地集约利用评价工作于2006年正式启动, 由国土资源部土地利用管理司监督指导, 中国土地勘测规划院负责组织实施。为建立开发区土地集约利用评价工作的技术体系, 2006年和2007年分两批开展了天津、重庆、哈尔滨、长春等14个国家级开发区的土地集约利用潜力评价试点工作。于2008年7月颁布《开发区土地集约利用评价规程》 (试行) , 之后2010年4月为进一步规范开发区土地集约利用评价工作, 促进开发区土地节约集约利用, 提高开发区土地管理水平, 为开发区扩区升级审核、实施动态监管、建立相关评价考核制度提供依据, 制定了新的《开发区土地集约利用评价规程》 (试行) 。

2 开发区集约用地的重大意义

2.1 节约集约用地是贯彻落实科学发展观的基本要求。

我国人多地少, 不仅人均耕地少, 而且建设用地也十分紧张。在开发区的建设过程中, 必须坚持落实最严格的耕地保护制度, 必须建立落实严格规范的节约集约用地制度, 努力提高土地承载能力和利用效率, 通过科学规划统筹协调各类用地, 兼顾当前与长远发展, 不断提高节约集约用地水平, 为实现全面协调可持续发展提供土地资源保障。

2.2 节约集约用地是转变经济发展方式和土地利用方式的着力点。

转变经济发展方式的重点是调整优化经济结构, 提升经济发展的质量、效益和可持续发展能力。开展开发区土地集约利用工作在这方面具有十分重要的促进作用。例如限制禁止高耗低效产业用地, 鼓励用地少、科技含量高、效益好的产业优先发展, 促进经济增长由主要依靠物质资源消耗向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理机制创新转变, 从而保障经济社会持续健康发展。

3 开发区土地集约利用评价的原则

3.1 科学、客观的原则。

开发区土地集约利用评价必须坚持科学、客观的原则, 客观分析现状土地集约利用方式, 为开发区土地利用总体规划方案的编制、扩区升级、动态监测等提供合理建议。

3.2 综合性原则。

评价工作应全面考察开发区土地集约利用状况, 从土地利用状况、用地效益和管理绩效等多方面评价开发区土地集约利用程度和测算集约利用潜力。开发区土地集约利用的本质是以符合土地利用总体规划、城市规划及相关法规为导向, 通过增加对土地的投入, 不断提高土地的利用效率和经济效益的一种开发管理模式, 目的在于挖掘土地使用潜力, 节约宝贵的土地资源。因此, 评价工作所选择的评价方法和指标必须从多方面反映开发区土地集约利用的内涵。

3.3 主导性原则。评价工作要重点分析对土地集约利用起支配作用的主导因素, 并将其作为评价指标选取的重要依据。

3.4 政策导向性原则。评价工作要充分反映开发区的定位、发展方向及其在区域经济中发挥的作用, 体现国家相关政策导向。

3.5 因地制宜原则。

由于各开发区的区位条件、地里状况、园区类型、发展阶段等不同, 土地集约利用评价标准会有所差异。评价工作应充分考虑经济、社会发展的时空差异, 根据开发区自身实际, 确定土地集约利用程度评价指标的理想值和权重值。

3.6 点面结合原则。

评价工作应针对开发区经批准并依法公告界限范围内的全部土地进行。为深化调查评价结果, 分析开发区内企业用地状况, 评价工作应在整体评价的基础上, 选择典型样点开展深入分析。整体评价和典型分析相互结合、相互验证。

4 开发区土地集约利用的建议

近年来, 开发区在节约集约用地方面进行了积极有益的探索, 取得了一定的成绩, 但土地的供需矛盾仍较突出, 通过2008年和2010年两轮开发区土地集约利用评价工作的开展, 笔者认为可从以下几个方面来节地挖潜:

4.1 严格规划管理, 节约集约利用土地。

开发区发展应严格依据土地利用总体规划和城市总体规划的要求, 按照布局集中, 用地集约和场地集聚的原则发展。将规划落到实处, 做到先规划, 后建设。严格按规划要求科学供地、合理用地。在开发区发展中, 可考虑明确要求纺织、服装、食品等适合建多层厂房的行业新建厂房都必须达到三层以上。同时, 对主动集约用地的企业在办理用地手续中减免一些费用, 并按企业所得税额的一定比例给予经济奖励, 以调动企业节约、高效用地的积极性。

4.2 科学规划工业园区, 保证开发区经济平稳较快发展。

根据开发区自身定位, 有效引导现有行业或企业的产业改造、技术进步, 推进产业升级;同时, 按照区内不同功能区的规划要求配置项目, 整合、提升现有工业区。开发区对招商引资入区企业应合理引导投资方向, 鼓励和支持发展先进生产力, 限制和淘汰落后生产力。做到坚持节约发展、清洁发展、安全发展, 实现可持续发展的总体目标。在引进入区企业时, 要重点考虑开发区的资源、空间、区位和产业优势, 利用开发区的定位, 建成合理的产业发展格局, 从空间上为招商引资又好又快发展打下坚实基础。

4.3 有选择性的引进入区企业, 提高入区企业质量。

开发区在选择入区企业时, 应考虑具有集聚效益和产业链的企业入区发展, 如与开发区定位相互关联配套的企业;同时在选择企业时, 应参照开发区现有的典型企业的投入产出及效益情况, 高标准、严要求的选择入区企业。加强工业用地预审, 重点审查建设项目用地是否符合规划、是否符合国家供地政策, 用地总规模是否符合国家有关用地定额规定, 用地标准是否达到集约用地控制指标标准等。只有具备发展潜力和实力的企业才能支撑开发区经济的健康和快速发展。

4.4 建立土地集约利用的评价和考评机制。

制定如下考评内容:土地出让金的收缴、土地出让方式的规范、土地利用规划的实施以及用地项目的投资强度、产出率等。可将土地集约利用的考评机制和各级政府耕地保护、土地市场建设的责任目标、政绩考核等结合起来实施。严格落实奖惩措施, 从源头上抓好节约集约用地。

结束语

开发区的土地集约利用评价是一个动态变化发展的过程, 不同的经济发展阶段, 土地利用的集约水平也相应不同。而在同一经济发展水平上, 开发区的土地利用结构、土地开发率、地均投资强度以及开发区土地的发育程度和工业用地出让的市场化率都影响到一个开发区的土地集约利用程度。而一个开发区的发展过程中, 只有加强土地管理力度、促进节约集约用地、确保跟踪监管措施落实到位, 从根本上转变土地利用方式, 最终才能实现社会、经济和生态的最佳综合效益, 做到人口、资源、环境和发展的协调统一。

参考文献

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[2]党青, 林先成, 周介铭.开发区土地集约利用评价——以四川省达州市经济开发区评价为例[J].中国国土资源经济, 2010, 23 (1) .

[3]张平平, 鲁成树.开发区土地集约利用评价基本问题探讨[J].国土资源科技管理, 2010, 27 (3) .

[4]杨少敏, 邵虹, 李爱新等.开发区土地集约利用评价研究综述[J].江西农业学报, 2010, 1:184-186.

开发区土地集约利用评价研究综述 第2篇

开发区土地集约利用评价研究综述

摘要：随着人地矛盾的加剧，加强土地集约利用是必然趋势，土地集约利用是侧重于从投入和管理提高土地集约利用程度、效率和经济效益的一种开发经营模式。本文在介绍开发区土地集约利用的概念和内涵的基础上，重点阐述了其评价研究进展及问题与展望。

关键词：开发区；土地集约利用评价；研究进展；问题与展望

1开发区土地集约利用内涵的界定

18世纪，李嘉图等古典经济学家在地租理论中首先提出农业土地集约经营概念，是指在一定面积的土地上，集中地投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种农业经营方式[1]。之后,英国经济学家詹姆斯·安德森所创立的级差地租理论已成为土地集约利用的理论基础。二战后，迫于城市发展和经济增长的压力，一些国家纷纷推动城市土地集约利用的实践，它们主要通过模型设计、回归分析等方法定量得出集约利用的结论并取得了很多有益成果(Teye，1988;Milne, 1991;Bro-hman,1996)。

马克思在《资本论》中指出：“在经济学上,所谓耕作集约化,无非是指资本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗连的土地上”，这一论断是中国学者研究土地集约利用的理论基石。国内学者对开发区的土地集约研究是新近的事情，随着对城市土地资源集约利用研究的深入，对开发区土地集约利用的认识也逐步明朗化。潘锡辉等人认为，开发区土地集约利用是在有限的土地利用总面积和建设用地供应总量上，通过宏观调控，科学合理地安排土地资源，优化配置土地资源,以坚持节约用地、高效用地、科学用地、提高土地效益为主旨，最大限度地提高土地利用率和单位面积的土地投入产出率，促进土地作为生产要素的市场、行政的最佳配置，促进经济发展，走内涵式发展和可持续发展道路，达到社会价值和经济价值的最大化。大多数学者认为，土地集约经营是土地粗放经营的对称[2~5]，开发区土地集约利用的核心是经济效益和产业导向的体现[6~8]。我国学者通过研究探讨和实践验证,结合开发区土地利用的特点、产业功能定位和土地集约利用研究的起源及发展，将开发区土地集约利用的内涵界定为：以有关法规、政策、规划等为导向，通过增加对土地的投入，改善经营管理，挖掘土地利用潜力，不断提高开发区土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。

2开发区土地集约利用评价研究进展

2.1国外土地集约利用评价相关研究

国外土地集约利用的理论研究最初是从对农业土地集约经营的研究开始的。古典经济学家杜尔格(Ann Robert Jaeques Turgot)、安特生(James Anders)、魏斯特(Edward West)和李嘉图(David Ricardo)等在研究农业地租问题中，发现并证明了农地集约耕作中的报

1酬递减规律，并认为集约利用是级差地租产生的原因（王慎刚等，2006）。农业区位论创始人德国经济学家冯.屠能（J.H.Von Thunen）在其所著的《孤立国》中也阐述了相似的概念，当时土地集约利用的思想是针对某一农业土地利用用途，研究如何通过增加资本与劳动投入，以获得土地的最高报酬（Erie.FModellingandmonitoringland,1997）。英国经济学家马尔萨斯和著名剑桥学派的创始人马歇尔基于土地报酬递减理论分析，提出土地的合理集约度问题，在理论上完善了土地集约利用理论。马克思(Karl Marx)在批判和继承古典经济学地租理论的基础上，将级差地租分为级差地租I和级差地租Ⅱ，并给集约利用下了明确定义：“在经济学上，所谓耕作集约化，无非是指资本集中在同一土地上，而不是分散在若干毗连的土地上（马克思，1975）”。马克思在《资本论》中对于土地集约利用的论述，是中国学者研究土地集约利用的理论基石。中国尖锐的人地矛盾决定了政府、研究机构和公众对土地集约利用的关注程度。雷利·巴洛维在《土地资源经济学》中指出“农业用地的集约边际定义为某块土地在耕种所达到的临界点，在该点所用的资本和劳动仅能补充长期成本（雷利·巴洛维，1989）。”

国外对土地集约利用控制和评价的研究，一方面是集中在城市土地集约利用评价，另一方面集中于对土地利用强度的研究上。国外关于土地集约利用评价的研究方法主要包括模糊数学方法、多元统计方法、系统动力学方法等应用数学方法，研究方法的不断完善从多方面丰富和推进了中国土地集约利用研究的技术方法；国外先进的经验和技术方法为中国开发区土地集约利用定量评价提供有力的技术支撑，极大促进了中国开发区土地集约利用的理论研究水平。

2.2 国内土地集约利用的相关研究

土地评价是土地利用规划和合理利用土地的重手段。从理论角度来说，土地集约利用源自于农业土地利用的研究，同样，土地集约利用评价实际上也借鉴了农业综合评价的理论。

开发区土地集约利用评价是城市土地集约利用价的重要组成部分，是通过选取评价单元，确立评价标，构建开发区土地集约利用评价指标体系，运用数学型计算潜力分值，从而得到土地集约潜力等级或称土集约度，最后对评价结果给予简要分析的过程。主要究内容为开发区土地开发和利用强度的合理程度，侧重于开发区土地利用的挖潜，评价的关键是指标体系的具体分别通过20个三级指标描述[9]。2006年国土资源大调查项目设立了“开发区土地约利用潜力评价”子课题，先后选择了广州、天津、上重庆、西安、哈尔滨、苏州、兰州、杭州、南昌、长春、大厦门、秦皇岛14个城市的开发区定为该项目的14个点开发区，开展了开发区土地集约利用评价的内容、方法、指标体系构建和技术应用的研究，主要针对开发区地集约利用定性分析和定量评价进行。研究建立了土地利用状况、经济效益、管理绩效、土地供应与保障情况评价指标体系，综合考察和评价了开发区土地利用集程度，测算了土地集约利用潜力。

国土资源部发布的开发区评价指标体系(2008)基于试点工作成果，围绕开发区土地

集约利用的内涵，形成3个目标、6个子目标的评价指标体系。指标分3个层次，第一层次为目标层，具体涵盖土地利用状况、用地效益和管理绩效3个方面；第二层次为子目标层,包括土地开发程度、用地结构状况、土地利用强度、产业用地投入产出效益、土地利用监管绩效、土地供应市场化程度6个方面；第三层次为指标层,包括土地开发率、土地供应率、土地建成率、工业用地率、工业用地固定资产投入强度、土地有偿使用率等16项指标。采用多因素综合评价法，计算开发区土地利用集约度分值，对特定时间点的开发区土地集约利用状况进行评价，推算开发区用地潜力规模和尚可供地年数。

在研究方法上，一般采用定量评价为主，注重定性分析与定量评价相结合，具体运用技术方法包括层次分析法、统计分析法、特尔菲法、经济计量分析方法和区域对比法等。

从发展过程来看，我国近年来土地集约利用研究可以划分为两个阶段。

(1)初期阶段。早期集约利用研究是从农用地集约利用研究中延伸出的，该时期主要注重于耕地集约经营的调查研究，为其他地区农业生产提供范例。

(2)发展阶段。随着我国土地集约利用特别是城镇十地集约利用研究的成熟，耕地集约利用研究引入相关理论和方法后也开始得到进一步的发展。许树辉[10]于2002年通过硕士论文的形式评价了湖南省浏阳市耕地集约利川水平，并进一步探讨了耕地配置模式。该文标志着我国耕地集约利用研究进入新的研究阶段。此后部分学者进一步分析耕地集约利用内涵，构建相关评价指标体系，并进行了全国、省、市等层级的实证研究。同时，也有学者分析了新形势下，当前耕地集约利用存在的问题和对策，个别学者则关注到耕地集约利用对周围环境产生的影响和工程技术对耕地集约利用的影响。邵晓梅等

[11]用综合评价法和人工神经网络方法两种评价方法、四级评价标准评价了小城镇的耕地集约利用水平，总结出小区域耕地集约利用水平分布规律，体现出城镇十地集约利用的相关评价方法和思路已经成熟地应用在耕地集约利用研究方面。张琳[12]等则进一步的研究了不同经济发展阶段耕地利用集约度的变化规律和种植结构的变化对耕地利州集约度的影响，促使耕地集约利用研究呈现多元化发展方向。

从发展趋势来看，我国土地集约利用研究尚处于发展阶段，需进一步加大相关研究内容。基于国内外耕地集约利用及相关内容的研究进展，立足于当前我国耕地集约利用的现实，土地集约利用研究将在以下几个方面有所突破：

(1)在研究视角上，从十地经济学、十地规划学、生物学、工程技术学等多学科角度展开综合研究。

(2)在研究尺度上，将会加强多层次、分区域，尤其是大区域的耕地集约利用研究。在当前耕地面积不断减少的情形下，耕地的集约利用关乎我国的粮食安全。当前耕地集约利用研究体系中已有部分层次的实证研究，但尚不完善，缺少宏观区域利微观区域的实证研究。

(3)在研究内容上，将会加强耕地集约利用评价指标体系、耕地集约利用驱动机制、时空变化规律、朱来变化趋势等相关内容的研究。

(4)在研究方法上，将会一步强化定量研究，不断引入现代技术和数学模型进行深层次评价。耕地集约利用的相关研究尚不成熟，研究方法有待进一步的提升，但相关土地集约利用研究已经逐步成熟，因此可以借鉴和发展其相关的研究方法。同时积极开展基于3S技术，并融合各类数理模型耕地集约利用评价基础理论和方法研究。存在问题与展望

3.1存在问题

当前开发区土地集约利用评价研究存在的主要问题有：①对开发区土地集约利用理论没有突破,没有形成完整的评价理论体系；②忽视开发区土地利用特点，没有从开发区土地利用的本质特征上进行深层次的挖掘，将其等同于一般城市建设用地来研究；③由于不同的学者和机构对开发区土地集约利用的内涵和目标理解存在差异，选取评价指标的出发点和角度不同，尚未形成1套适用范围广、得到广泛认可的、操作简单的评价指标体系，所得到的评价结果不具可比性；④由于不同类型开发区功能、产业、区位禀赋的差异性，理想值的确定难度很大。由于缺乏科学、合理的指标理论值，使评价结果仅具有地区意义；⑤对开发区土地集约利用影响因素研究不够深入，尤其是多因素综合影响的研究；⑥开发区集约利用的经济影响研究多，社会、环境影响研究少。⑦现有评价方法都是静态评价，缺少对开发区土地集约利用时空变化趋势的分析研究；⑧集约利用潜力研究与开发区发展的阶段性结合不够，未能体现潜力对经济、社会发展的弹性特征；⑨评价方法以传统方法为主导，遥感、信息系统等新技术、新方法在评价中的应用有待深化。

3.2 研究展望

开发区在我国快速城市化、工业化的发展时期还将继续发挥重要作用，提高其土地集约利用水平对落实我国耕地保护基本国策，实现两个根本性转变具有重大意义。因此，应继续加强开发区土地集约利用研究，满足国家对开发区土地分级、分类、分期管理的实际需要，并将提升开发区土地集约利用作为改善城市土地利用结构、优化土地利用布局、完善城市功能、促进城市化进程、保护环境、缓解社会矛盾的重要手段。

加强以下方面的研究：①完善开发区土地集约利用的理论体系。在充分分析开发区土地利用特点基础上，借鉴、吸纳相关研究特别是城市土地集约利用方面的成果，构建开发区土地集约利用的框架，丰富内涵，推进开发区土地集约利用评价研究的深度和广度；②加强开发区土地集约利用评价方法研究。不仅要完善目前定性和定量相结合的方法，而且要积极开展基于GIS技术、系统动力学模型、人工神经网络、模糊评价法、熵值法、DEA等现代方法、模型和技术的融合和应用研究，建立开发区土地集约利用评价信息系统；③完善开发区土地集约利用评价指标体系。可将指标体系分为静态指标与动态指标2大类。对于同一类型、同一层次的开发区应该有类似的指标体系，但不同地

域由于社会经济条件差异，不必完全一致；④建立合理的评价标准，以便进行开发区土地集约利用水平的时空对比；⑤加强对评价成果的应用。应加强评价成果在管理措施及政策框架之中的应用，促进区域土地资源合理配置，提高综合利用水平，实现土地资源的可持续利用。

参考文献

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[11]邵晓梅，王静．2008．小城镇耕地集约利用评价方法比较研究一以浙江省慈溪市为例[J].长江流域资源与环境．17(1)：93～93．

[12]张琳，张风荣．不同经济发展水平下的耕地利川集约度及其变化规律比较研究[J]，农业工程学报：2008，1．

集约节约利用土地的思考 第3篇

关键词：土地；集约；闲置；规划

中图分类号：[Z-0023] 文献标识码：A文章编号：1674-0432（2012）-09-0064-1

土地是社会经济发展中的一个最活跃的生产要素，土地的供应与保障的状况直接影响社会经济发展的潜力。这就要求必须不断强化土地管理方法和措施，对土地利用规模、结构、布局、开发次序做好统筹安排，实现土地资源的合理利用。保证土地资源保护与利用的和谐统一。坚持依法保护和集约利用，促进经济社会可持续发展。

1 当前土地利用现状

随着我国城市化进程的发展，土地成为稀缺的资源，土地后备资源严重不足，但就是存在这种严重状况，土地的集约利用水平还未能提高，没能发挥土地利用的潜力，主要是有以下几方面：

1.1 县域土地利用低下

我国是一个多人口的国家，人均耕地不足世界平均水平的四分之一，而县域所占有的土地面积又是整个国家土地面积的百分之九十四以上，所以现在土地资源的利用现状应引起高度重视。

1.1.1 县市政府发展思想畸形 一些领导考虑政绩和利益，进行大搞开发和建设，低廉的土地取得的成本不足以让开发商学会合理节约利用土地，使一些土地浪费严重。

1.1.2 政府职能欠缺导致土地利用低下 由于长期以来政府相关部门对土地批后未进行有效地跟踪管理，同时受地方利益的影响，相关部门的职能未能发挥其实质性作用，没有形成有效的批后集约利用体系，供地环节中容积率、建筑密度等未进行实际量算，所以存在许多职能管理漏洞，造成土地利用低下。

1.2 规划不合理导致土地利用混乱

由于历史的遗留原因使城区、乡镇、村屯规划混乱。现在由于规划意识淡薄等原因使一些建设规划布局不尽合理，使一些土地由于规划原因处于低效利用或不合理利用状态。特别是旧城区长期得不到改造，使大面积的土地资源得不到充分利用，从而制约着社会经济的发展。

1.3 闲置土地增多耕地减少

闲置土地增多主要是旧城区用地未得到开发和利用，破产的工业用地长期得不到利用，处于荒废状态。由于种种原因批后未建都是使土地闲置的因素。农村人口大量涌进城造成农村房屋闲置，村镇企业倒闭形成大量的土地得不到利用。经济要发展社会要建设，而闲置的土地不进行开发利用，要新占耕地进行开发建设，势必使耕地逐年逐渐会减少，建设用的增多，这就形成了要发展与保护耕地红线之间的矛盾。

2 推进土地集约节约利用的建议。

由于當前社会土地利用现状存在诸多的不足之处，那么克服种种不足就是现在乃至今后土地管理工作的重点所在，下面就其存在的弊端提出以下几点推进土地集约节约利用的建议：

2.1 要严格规划，促进土地集约节约利用

科学的规划是集约用地的前提，是发挥土地资源最大效益的有效手段。首先科学合理编制土地利用总体规划，体现规划的合理性、科学性、可持续性，依据规划调整好各类用地的供地需求，政府部门依据规划调整好用地思路，确定土地集约节约用地新理念，采取有效的宏观调控手段和方法，明确各类用地供地的要求，对不符合规定的一律不予供地，严格保护耕地，特别是基本农田，以规划做好农村建设用地与耕地保护的关系，提高土地的利用率。

2.2 加大土地利用结构优化力度，提高土地利用效益

树立土地长效的集约利用观念，对建设用地与耕地进行合理布局，优化配置，方便经营生产，控制建设用地总量，优化土地利用结构，发挥建设用地作用，促进建设用地的集约利用。减少耕地的占有量，保证耕地红线。

2.3 创新机制，集约节约利用土地

为了促进社会经济的可持续发展，就必须走集约节约利用土地的道路，提高土地利用水平，真正显化土地资源价值。

2.3.1 强化土地用途管制 根据社会经济的发展与切实保护耕地的原则，严格执行土地利用总体规划，控制建设用地总量；严格控制耕地转用总量，保证耕地的总量；严格控制增量，农用地转用和征地规模与农民向二、三产业转移的建设相适应，并与开发建设的速度相适应，树立保护耕地集约利用土地的经营理念。

2.3.2 盘活存量土地，加大土地集约利用的力度 社会的发展，土地需求量增大，供地与增量矛盾日益突出。因此因地制宜，采取有效措施盘活存量土地弥补增量土地的现实需求，有效缓解土地供需矛盾，所以就需要对城乡大量的闲置土地进行盘活，整理，挖掘潜力，使其再开发利用。加强控制管理，发挥其最大的利用价值。盘活城区建设用地，促使零星闲散地块充分利用，拓展闲置土地发展空间。

2.3.3 完善土地利用政策法规，提高土地利用管理水平 一是制定从严审批政策，从严管理政策。进一步深化土地使用制度改革，逐步形成不同地区，不同层次的土地有偿使用制度。充分发挥市场调节的作用，建立鼓励土地集约节约高效利用机制，形成土地市场公平、合理、有序的作用。二是制定土地利用的监督检查制度，依据相关制度对建设用地进行监督检查，打击投机倒把，防止批而不建，跟踪监督土地利用环节，及时制止违法行为发生。

2.3.4 发挥地价的调控作用，促进土地集约利用水平的提高 在土地资源管理中发挥地价的调控作用。以地价为杠杆，实现对土地经营监管调控，不同区位不同地价，不同用途不同地价。地价管理从有利于规划建设发展的方向调整，促进土地资源优化配置和集约利用，有利于地方经济的发展。

2.4 强化农地、废弃地整理

集约节约利用土地资源，必须坚持开源与节流并举。要积极争取国家土地开发整理项目，合理确定整理地段，充分利用国家土地整理项目资金，整理低产地块，改善农业生产条件和农业生态环境，提高耕地质量和产量，增加农民的经济收益。

土地是经济发展中的重要资源，集约节约利用土地是社会经济发展的必然趋势，是我国国情的必然选择之路。自觉保护，集约节约利用土地，才能发挥土地资源的实际价值，才能提高土地的利用价值和产出价值。实现增收，改善生活水平，推动社会经济的可持续发展。

开发区土地集约利用 第4篇

1 土地集约利用评价方法综述

开发区土地利用基本属于城市土地利用的范畴, 因此可借鉴城市土地集约利用的概念[4,5]。开发区土地集约利用的内涵应理解为:以合理布局、优化用地结构为前提, 在可持续发展思想指导下, 通过改善土地管理和经营、增加存量土地投入等途径, 促进土地利用结构优化和功能提升, 发挥土地利用潜力, 不断提高土地利用效率和土地利用综合效益[6,7]。现将2种土地集约利用评价方法综述如下。

1.1 模糊综合评价法

模糊综合评价的原理是根据每个集约水平级对参评因子 (指标) 建立隶属函数, 由参评指标对每一个集约水平等级的隶属度构成对参评指标的评价, 根据参评指标对集约水平等级的隶属值矩阵得到评定结果;构成权重矩阵, 要用权重系数表示参评指标对集约水平的影响大小;为表示每个指标对每个集约水平等级的隶属度, 评价指标体系将权重矩阵与隶属值矩阵复合计算, 得到综合评价矩阵。

1.2 多因素综合评价法

为整体定量描述复杂经济现象, 可按照一定的目标和原则, 采用多因素综合评价。该方法选择对评价单元发生作用的因子作为评价指标, 以评价单元为样本予以量化、计算和归并, 并通过适宜的模式来实现评价目的。多因素综合评价法容易操作, 对评价对象的分析较全面, 并且在实践中应用广泛。

2 开发区土地集约利用评价方法实证分析

天津武清福源开发区坐落于武清区梅厂镇, 于2001年年底经武清区政府批准建立, 规划面积3 km2, 区内设施完善、功能齐全、环境优美、服务快捷。福源开发区基本形成了以新型建材、机械制造、电子为主导产业的产业链, 开发区的经济效益稳步提升, 社会地位明显提高。针对该区进行土地集约利用评价, 其评价指标确定与计算如下。

2.1 指标确定与计算

根据土地集约利用评价指标的导向性、层次性、系统性、相互独立性、可比性等选取原则, 同时考虑指标值的可获得性, 并参考国土资源部2008年发布的开发区土地集约利用评价规程, 建立此次土地集约利用评价的指标体系 (表1) 。通过外业调查和其他途径收集武清福源经济开发区的基础资料, 结合评价指标定义进行测算, 得出各指标现状值。

2.2 评价指标权重确定及其标准化

评价指标权重的确定主要有特尔斐法、因素成对比较法、层次分析法等, 鉴于开发区土地集约利用研究的先导性和开发区土地利用显著的区域性特征, 采用特尔斐法作为确定指标权重的主要方法, 指标权重见表2。权重得出后, 应确定评价指标理想值, 并对评价指标标准化。理想值确定结合以下4种方法得出:目标值法、发展趋势估计法、先进经验逼近法、专家咨询法。评价指标分值以各指标理想值作为标准, 指标实际值与理想值进行对比, 计算出指数, 从而实现无量纲化。各指标实现度分值见表2。

2.3 开发区土地利用集约度计算

2.3.1 模糊综合评价法。

根据模糊数学原理, 构建研究开发区模糊综合评价模型的步骤如下。

(1) 确定评价因子集合。福源经济区土地集约利用各评价因子现状值构成集合U。

(2) 确定评价等级集合。根据评价需要将福源开发区土地集约利用评价等级标准分为“高度集约”、“集约”、“适度”、“低效”4个等级。其中, “高度集约”对应指标达到理想值水平;“低效”对应指标最低值;“集约”和“适度”介于前两者之间。评价等级集合为:V= (v1, v2, v3, v4) = (高度集约, 集约, 适度, 低效) 。依据前述指标的理想值和最低值建立指标评价等级表, 再对评价指标进行标准化处理, 公式如下:

式 (1) 中, Cij表示评价指标;Wij表示标准化处理后的值;i=1, 2, 3, …, 7;j=1, 2, 3, 4。

第1级、第4级的Cij只存在单一的最大值和最小值, 因此Cij取其本身值, 对于第2级、第3级存在取值范围, 则Cij取其区间范围的中数, 即:

(3) 隶属函数的建立。隶属函数是用来定量描述评价因子对土地集约利用宏观评价等级隶属程度大小的函数形式。参照其他研究经验, 并结合该例实际情况, 选用半梯形分布隶属函数。假设评价集合分为4个等级时, 半梯形分布隶属函数的计算公式如下:

当j=1时, 即第1级的隶属函数为:

当j=2时, 即第2级的隶属函数为:

当j=3时, 即第3级的隶属函数为:

当j=4时, 即第4级的隶属函数为:

式 (4) ~ (7) 中:xi为第i种评价指标的实际值;rij为第种指标对第j级的隶属度;si1、si2、si3、si4分别为第i种因子1~4级的分级标准。

(4) 建立因子评价矩阵。将各评价单元的实际值进行数量化, 按各级隶属函数计算因子的隶属度, 其结果为评价集V的模糊子集, 对于第i个因子, 其评价集为Ri= (ri1, ri2, ri3, ri4) 式中i分别代表1个评价因子, 每个评价单元分别得到1个n×4模糊矩阵R。利用 (4) ~ (7) 4个公式计算隶属函数, 进而得到评价矩阵。

(5) 模糊矩阵复合运算。通过单因素评价矩阵R, 以及指标权值A, 可得到评价结果隶属度向量B。即:

(6) 模糊综合评价结果。按照模糊数学最大隶属度原则, 取隶属度最大者所对应的等级作为评价单元功能的适宜级别。所研究开发区土地集约利用综合评价隶属度B对于第3级的隶属度为0.413 0, 处于第2级与第3级之间, 更靠近第2级, 即处于集约与适度状态之间, 更多地呈现集约状态。若将评价等级V= (v1, v2, v3, v4) 分别赋值为:高度集约为90分, 集约为80分, 适度为70分, 低效为60分。计算结果为B×V=76.97。此结果与按多因素综合评价模型计算得到的79十分接近, 说明武清福源开发区土地集约利用程度处于适度与集约之间, 仍有较大提升空间。

2.3.2 多因素综合评价法。

多因素综合评价法的具体操作步骤为:

(1) 计算子目标分值。采用公式如下:

式 (8) 中:Fij为i目标j子目标的土地利用集约度分值;Sijk为i目标j子目标k指标的实现度分值;Wijk为i目标子目标k指标相对j子目标的权重值;n为指标个数。

(2) 计算目标分值。公式为:

式 (9) 中:Fi为i目标的土地利用集约度分值;Fij为i目标j子目标的土地利用集约度分值;Wij为i目标j子目标相对i目标的权重值;n为子目标个数。

(3) 计算集约度综合分值。其计算公式为:

式 (10) 中:F为土地利用集约度综合分值;Fi为i目标的集约度分值;Wi为i目标相对总目标的权重值;n为目标个数。

将研究区域指标实现度分值、权重值代入以上计算公式, 得出子目标分值、目标分值和集约度综合分值, 为使结果以百分制直观表示, 将结果数值均乘以100, 结果见表3。

按照高度集约90~100分、集约80~89分、适度70~79分、低效70分以下标准, 计算结果显示, 武清福源开发区处于适度级别, 接近集约。具体分析, 目标分值中土地利用状况和用地效益分数比管理绩效低, 前两者有较大上升空间。而在子目标层次, 土地利用强度和工业用地投入产出效益分值较低, 土地利用监管绩效达到满分, 为各子目标中最优。

2.4 2种土地集约利用评价方法综合分析

2种方法均可从总体上对开发区土地集约利用水平进行定量评价, 多因素综合评价模型、模糊综合评价模型的综合评价结果分别为79.03、76.97分, 两者处于同一分值体系, 100分为最优, 因此可相互验证。该例中, 此2种评价方法所得结果反映出开发区土地集约利用水平处于同一级别, 即位于集约与适度之间, 更趋近于集约。

2种评价方法中, 仅有多因素综合评价模型可反映各目标层的集约度水平, 结果显示, 在土地利用状况、用地效益和管理绩效3个目标层中, 前两者得分分别为77.89、74.20分, 处于集约与适度之间, 管理绩效得分88.31分, 已处于高度集约与集约之间, 更接近高度集约。说明在3个目标层中, 前两者仍有较大潜力可以挖掘, 而管委会对福源经济区的管理, 已达到较高水平, 相比之下管理潜力较小。

摘要：集约利用土地是建设节约型社会的重要举措, 是处理经济建设中资源利用与环境保护关系、贯彻落实科学发展观的必然要求。研究了开发区土地集约利用评价中评价方法这一核心环节, 并将多因素综合评价法、模糊综合评价法2种典型评价方法应用于实例, 展示了开发区土地集约利用定量评价的全过程, 分析了2种方法的原理、特点, 提出了运用多种方法综合评价区域土地利用状况的建议, 可供今后同类研究参考。

关键词：土地集约利用,评价方法,多因素综合评价,模糊综合评价,实证研究

参考文献

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[6]邵晓梅, 王静.小城镇耕地集约利用评价方法比较研究——以浙江省慈溪市为例[J].长江流域资源与环境, 2008, 17 (1) :94-96.

开发区土地集约利用 第5篇

加强土地集约利用 服务全区经济建设

一、开发区土地利用现状本网网-www.wmxz.cn

我们开发区由西区、北区两部分组成，两区在土地利用现状如下：

西区土地工作的重点是内涵提升、整合利用。西区土地利用总体规划面积为600公顷，现建成区面积560公顷。在各类用地中，工业用地面积203.6943公顷,商业用地面积18.643公顷,教育用地面积为28.3316公顷,住宅用地面积35.9627公顷,行政办公及公益事业用地面积为34.5141公顷,村占地及交通用地面积为238.8543公顷。

北区土地工作的重点是省重点项目用地调整土地利用规划、调整基本农田、新增建设用地跑办。北区规划面积26.5平方公里，起步工业区面积6平方公里。因北区的城市总体规划和土地利用规划正在申请调整，尚未获得国家、省政府批准，且所属区域多是基本农田，在征用土地跑办特别是调整规划上难度非常大。除原已完成主干道路、裕丰脂酸酶项目征地外，下半年完成了110KV变电站、衡运物流、南昊一期、中小企业园3宗365亩净地的土地利用规划调整和审报卷工作，全部通过专家评审通过并取得调整土地利用总体规划的批复;完成了脱酚棉籽蛋白、宏远纺织、汽车防撞器3个省重点项目1141.71亩土地的规划调整工作，并上报省厅准备下一步的专家会审;完成了华成污水处理设备、金太阳运输机械、精工机械、中金诚信不锈钢保护纸4个省重点项目742.752亩土地的组卷前期工作，上报市国土资源局出具初审意见。南昊二期通过开发区领导亲自带我局跑办，争取用地指标，并通过省国土厅核准，征用土地工作于12月29日组卷上报省厅。

二、开发区土地利用存在的问题

西、北二区因开发建设的时间长短差异较大，在土地利用存在问题上呈现出不同特点。西区自1992年设立以来，特别是经过上划以来的开发建设，在土地利用上主要存在四个方面的问题：

一是可利用土地剩余空间狭小。现在西区可利用土地面积还剩40公顷，合计600亩。

二是土地整合利用任务艰巨。20初调查摸底显示，西区闲置土地13宗、部分闲置土地5宗，合计357.9亩。我们把立足内涵挖潜、盘活存量土地做为工作重点，过依法征收土地使用金、土地闲置费和闲置两年以上依法收回等措施，克服来自各方的压力和阻力，进行了整合、盘活和促建，有10宗土地已开工建设，有6宗土地转让给其它项目。原通用压滤机厂22.89亩闲置土地整合配置给宇腾汽配进行扩产，实现了当年整合盘活，当年开工建设，现在1.3万平方米的钢结构车间已竣工，部分设备已到位，3月份可投产;巨强特种工程塑料、中科建38.2 亩土地转让给北内汽配，并于当年开工建设。其它剩余闲置、半闲置土地正在进一步清理当中。

三是土地收益较低。过去几年西区土地出让主要采取传统的协议出让方式，由于区域间招商引资竞争的压力，协议出让的土地价格不得不压低，一般执行工业用地每亩6.6万元、重大项目一事一议(商住用地协议出让价每亩10万元)的办法，扣除上缴省的征地费用和农村集体补偿外，剩余部分很少，此外还需长期支付每亩每年1500斤小麦的粮食补贴。为了最大限度的增加土地收益，为基础设施建设提供尽可能多的资金支持，土地房产部门从三个方面进行了积极的努力，并收到一定效果。一是在节省征地费用上做文章。想尽千方百计，不怕千辛万苦，通过市局协调跑办各县市区的耕地造地抵顶和在征地过程中利用建设用地、农用地、未利用地。(造地抵顶每亩节省3407元，建设用地每亩节省20667元，农用地、未利用地每亩节省6667元)，上划以来办理土地出让3805亩，共为开发区节省资金1340万元。二是通过土地招拍挂增加土地收益。成功运作了阳光花城(协议价每亩10万元，拍卖价16.8万元，共计163.55亩)、加油站(协议价每亩10万元，拍卖价15万元，共计12.56亩)三是加强二级市管理。年收取9宗土地出让转让140.554亩土地转让契税129.1958万元，补交土地出让金129.1280万元，此外收取土地使用金26.5025万元，三项合计284.8263万元。虽然作为土地部门在增加土地收益上做出了一定努力，但由于区域竞争等多种因素的制约，以市场机制来经营土地的步伐还不大，造成了土地收益的总体水平还相对较低，为基础设施建设提供资金支持的力度还比较小。

四是土地产出效益还比较低。由于西区进区项目大处于建设期或运营初期，加之部分有圈地动机的项目混杂其中，我区单位土地面积的税收产出率还比较低。

北区开发建设时间较短，正处于起步成长阶段。在土地利用方面主要存在三个方面的问题。

一是规划修编调整任务大。北区的城市总体规划、土地利用规划正在申请修编，尚未得到国家、省的批准，项目用地只能逐项目单个申报为省重点，再通过调整土地利用规划、申请追加农用地转用指标取得土地，涉及部门多、跑办周期长、运作难度大。

二是基本农田调规任务大。北区大部分土地都是基本农田，项目用地需要首先把基本农田调整为一般农田，需要与桃城区、深州市的农业部门和乡、村直至农户进行沟通，需要落实到人头和地块，程序多、环节多，工作极为繁杂，任务极为艰巨。

三是工业项目建设用地需求量大。按照市领导关于加快开发区建设发展的总体布署，根据北区总体规划，为体现开发区对工业经济的`辐射和带动作用，借鉴外地开发区成功的经验，提升民营企业科技含量，实现滚动发展，拟在北区建设高科技工业园，园区好多重点项目要落户北区，进区项目需要农用地转用面积比率很大。

三、加强土地集约利用应采取的对策

1、在新增建设用地跑办上下功夫

一是积极配合省、市做好开发区土地利用总体规划的修编。按照“布局集中、产业集聚、用地集约”的原则，根据省、市关于规划修编的时间安排和部署要求，早着手、早准备，查清弄实我区土地利用总体规划修编中存在的问题和不足，充分做好土地利用总体规划实施评价和修编前期调研准备工作，为我区规划修编顺利开展奠定基础，为今后的土地征用工作争得主动权。

二是积极做好新增建设用地跑办。从三个方面入手，积极打造土地审批的绿色通道。一是抓信息跟踪突出一个“快”字。要有一双千里眼和两只顺风耳，加强与省、市土地部门的联系沟通，加强对新闻媒体信息的收集分析，密切关注用地特别是新增建设用地方面的政策与动态，第一时间捕捉，并在第一时间做出反应，确保不贻误战机。二是抓超前工作突出一个“早”字。土地组卷各项前期工作早动手、早准备，做实、做细，抓第一时间、抢第一手资料，提前做好重点项目的土地规划调整及基本农田补划工作的具体落实，宁可备而不用，不能用而不备，为快速组卷申报赢得时间。三是抓全程盯办突出一个“实”字。卷宗上报后，对省厅、市局各处室进行全程盯办，一环不漏、一环不松、环环抓实，确保审批全程无疏漏、无障碍和顺利落实。

2、在整合盘活存量土地上下功夫

立足对存量土地的整合挖潜，最大限度的提高土地集约用地。一是继续实施“腾笼换鸟”。加大政府引导力度，发挥市场配置作用，通过嫁接、合作、调剂、转让、退出、租赁等形式，把闲置、半闲置和低效利用土地向优质项目转移配置。对尚不构成收回条件的闲置土地，通过协商、合理补偿等手段，鼓励进行项目调整或调剂给急需用地者。对项目不落实的建设用地，鼓励依法以市场方式调整安排其它项目。对经批准且符合规划的项目利用存量土地的，简化手续。鼓励对余量土地依法转让和调剂，并适当减免有关费用。二是鼓励企业“零增地”扩张。利用厂内存量土地改(扩)建多层厂房或实施厂房改造加层，对增加容积率翻建多层厂房的予不另行收取土地出让金、配套费，并允许补办房产证。三是通过农村城市化改造置换土地。有计划、积极稳妥地推进农村城市化改造，在改善提高村转居居民居住条件的同时，盘活置换出一批土地。

3、在严格集约利用土地上下功夫

一是严格控制项目供地标准。从严掌握单位土地面积的投资强度和投资规模，一般不得低于每亩80-120万元，对固资产投资小于500万元的项目，不单独供地，一律安排进标准厂房。二是严格控制单层厂房建设，确需建设单层厂房的，必须经相关部门严格审定;鼓励和推行多层标准厂房建设。三是严格控制绿地率，鼓励企业向绿地挤占土地。四是积极推行中小企业园用地模式，统一规划，统一建设，统一管理，为中小项目提供创业平台，实现土地利用的集约化和企业成本的最低化。

4、在增加土地收益上下功夫

一是积极推行土地招标拍挂。工业用地，除对开发区有立区作用的项目协议出让外，有竞争的地块实行“招拍挂”，对商住用地要全面实行“招拍挂”。“招拍挂”是深化土地使用制度的必然结果，是经营城市的必然选择。要进一步扩大土地使用权公开出让的范围，充分发挥市场配置土地资源和价格形成的基础性作用，将土地的供应、土地价格的确定、土地使用权的获得由政府行为转为市场行为，引入竞争机制，显化土地价值，增加财政收入。

二是加强二级市管理。与财政、税务部门协调联动，加大对土地转让契税、出让金的收取，加大对闲置土地使用金、闲置费的收取，应收尽收，确保无遗漏。

构建土地节约集约利用机制研究 第6篇

关键词：土地管理 土地节约集约利用 建设用地 机制

一、前言

我国是一个人多地少，人地矛盾突出的农业大国，但现实中土资源未能得到充分地使用。尤其是随着低碳经济时代的到来，土地资源的利用和管理的合理性方面显得尤为重要。由于目前我国正处于工业化、城镇化快速发展的时期，经济社会发展对土地资源的需求日益膨胀，与此同时，建设用地的粗放利用、闲置以及废弃等现象严重，节约集约用地程度还很不够，因此，专题研究如何构建土地节约集约用地新机制的问题意义重大，分析我国在实行节约集约用地过程中存在的问题及原因，并提出相应的措施建议，以有效破解在促进经济发展方式转变过程中的难题。

二、当前制约节约集约用地的突出问题

招拍挂出让效果不明显，拍卖比例偏低。近年来，各地虽然对经营性用地采用招拍挂方式出让土地使用权，但由于土地市场机制不健全，经营性用地招拍挂的效果并不明显。

土地收购储备资金不足，“净地”出让比例不高。大力开展招拍挂工作，必须扩大土地储备量，而收购储备土地需要大量的资金。受地方财政影响，大部分县（市）收购储备资金一直没有落实到位，资金来源有限，地方土地收购储备主要采取红线储备和信息储备两种方式，影响了土地市场建设的规模化和招拍挂工作的全面开展。政府手中的土地储备量不充足，无法对土地市场进行有效的调控，土地资产的价值就不能够充分显现。

对司法机关处置划拨用地缺乏有效约束。处置划拨土地使用权是政府和土地行政主管部门的职权。但在房地产纠纷、企业破产、房地产抵押贷款等案件的司法裁决中，法院不经有权机关批准，直接处置划拨土地使用权，使本应由国土部门统一组织招标拍卖挂牌出让的土地使用权脱离了统一管理，扰乱了土地市场秩序，给政府土地收益造成了损失。

村屯规划布局不合理。目前农村建房大多没有统一规划，居民建房随意性较大，布局散乱，土地利用率低，少批多占和“一户多宅”的现象没有得到完全控制。

三、土地粗放和浪费原因分析

土地粗放和浪费现象的形成，是一个长期的历史過程，是各种社会经济因素共同作用的结果。主要有以下几个方面。

（一）长期实行计划经济体制，经济增长方式粗放

我国长期实行计划经济体制，投资主体是各级政府，投资意识和行为脱离企业经营规律和市场需求，往往在争项目、要投资、占土地上下功夫，在规模上求大、在结构上求全、在效果上急功近利，大量资金投入低水平、低效益的重复建设。与此同时，我国的土地管理是以保证项目用地为主要目标，土地配置的方式是行政划拨，加上人们又缺乏“人多地少”的忧患意识，因此在用地行为上普遍存在着宽打宽用、多多益善的现象，导致对建设用地特别是城镇建设用地的低效利用和闲置浪费。

（二）经济发展中的急功近利和利益驱动

一些地方政府和领导干部在经济发展过程中，不从当地实际出发，不从全局利益出发，不从可持续发展的要求出发，只考虑局部利益，只考虑本届政府和个人的政绩，因此在发展经济的问题上存在着急于求成的想法。

（三）土地的配置机制不尽完善，有些方面公共用地配置不尽合理

在市场经济条件下，必须发挥市场机制对资源配置的基础性作用，土地作为商品性资源同样需要通过市场进行配置。但是，土地是一种特殊的商品，不仅稀缺，不能再生，且具有强烈的公共性、明显的共享性。为此，除了发挥市场的基础性作用外，还应该加强国家宏观调控作用，通过规划和计划，使土地的供应和交易特别是城市建设用地实现合理和科学的分配。实际上既存在土地市场机制不足的问题，也存在着过分市场化的问题。

（四）缺乏协调区域发展的国土规划，土地利用总体规划、计划未发挥应有的作用

一是没有协调区域发展的国土规划，资源开发、投资建设缺乏统筹，致使不同部门的各类规划间缺少协调和衔接，造成了用地空间布局重叠、散乱和用地效率低下、不能节约用地等问题。各地在谋求自身发展的过程中往往忽视了区域协作和资源共享，盲目投资，争上大项目、大工程，甚至出现了相互攀比、过度竞争的现象。

四、构建土地节约集约利用机制对策建议

（一）规范政府行为，发挥有关部门的协调作用

一方面，要充分发挥规划计划的作用，加强和改善宏观调控，调整建设用地的结构布局，统筹安排各类、各专业用地，严格控制耕地尤其是基本农田的占用，努力保障经济社会发展的需求。 另一方面，要充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，建立能反映资源稀缺程度的价格机制，这是促进土地节约集约利用的根本途径。

新增建设用地，要在符合规划、计划、产业政策和有能力履行法定义务的前提下，按照法定程序报批；要严格建设用地预审、农用地转用和土地征收（征用）的审批程序，切实加强建设用地全程管理 ，做好建设用地批后检查工作，要严格执行土地利用总体规划和年度计划， 充分发挥规划在耕地保护、城乡建设、优化配置和合理布局土地资源中的龙头作用；要加强土地利用总体规划编制、审批和实施管理，积极做好规划编制工作，坚持以严格保护和集约利用为前提，体现科学性、合理性和前瞻性。

（二）将“节流”与“开源”协调统一起来

一手抓“节流”，节约用地、盘活存量，节约每一寸土地尤其是耕地；一手抓“开源”，多渠道多途径千方百计地拓展耕地和建设用地的来源，坚持实行最严格的土地保护制，按照节约和集约利用土地的要求， 修订城市建设和基础设施建设用地定额指标，完善土地使用市场准入制度，推进土地复垦。土地资源集约利用的核心是盘活存量，严控增量，管住总量。盘活存量关键是摸清底数，开展城镇存量土地专项调查，按照产业集聚、布局集中、用地集约的要求，充分运用市场准人标准，经济杠杆和供地政策，提高土地利用效率。

参考文献：

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开发区土地集约利用 第7篇

随着工业化和城市化进程的加快,人地矛盾日趋突出,土地利用迫切需要从粗放无序化的利用模式向节约集约的利用模式转变。开发区作为我国经济对外开发的先导区,在促进经济高速发展中发挥了举足轻重的作用,已经成为产业升级、区域发展的推动器和科技创新基地。但在开发区土地利用中,重扩张轻挖潜、重规模轻效率、重引资轻规划等问题仍未得到有效解决,在不同程度上仍存在着功能定位不清、结构趋同、土地利用效率不高的问题[1,2,3]。抚顺经济开发区作为沈抚同城的核心地,主导产业是石化、能源工业,这类产业多以资源型、粗放型为主,迫切需要实施产业结构调整与升级,土地资源能否进一步合理、高效利用就显得尤为重要。因此以促进抚顺经济开发区土地集约利用为目的,对抚顺经济开发区土地集约利用情况进行定量评价,评价结果可为抚顺经济开发区未来发展战略的制定提供决策参考和理论依据。

1 研究区概况

抚顺经济开发区位于抚顺西端,是沈抚同城化的结合点。地处沈阳、抚顺两大城市之间,扼辽北沈阳、铁岭、本溪三角带中枢,地理位置优越。抚顺经济开发区创建于1992年7月,1993年3月被省政府批准为省级开发区。全区区域面积118.6平方公里,由中心区、高湾经济区、李石经济区和大南经济区构成。2008年GDP实现41亿元,固定资产投资实现83亿元,地区税收收入超过6亿元,财政总收入实现14.8亿元,在辽宁省35个省级开发区规模排名中居第一位。

2 评价体系构建

2.1 评价指标的选择

开发区土地集约利用的内涵实质上是城市土地集约利用内涵的一个延伸和发展,它以土地可持续利用和社会经济可持续发展为目标,追求最佳的土地利用综合效益[4]。本研究依据指标体系构建的原则,在分析开发区土地集约利用影响因素的基础上,从土地利用状况、用地效益和管理绩效三个方面构建具有目标层、子目标层和指标层的多层次指标体系。

2.2 指标权重的确定

本研究选择特尔斐法确定指标权重,通过发放调查表的形式征求专家的意见。经过两轮的征询和反馈后得到趋于一致的权重结构,如表1所示。

3 评价方法与过程

3.1 数据标准化处理

指标数值是土地集约利用评价的基础,但由于评价指标的计量单位和性质各不相同,导致原始数据无法建立统一的综合评价模型,进行综合指数计算,故为使数据间具有可比性,需对评价指标数据进行标准化处理,消除单位和量纲。本研究采用理想值比例推算法进行指标标准化(式1)。

式中:Sij为第ij项指标的实现度分值;Xij为第ij项指标的现状值;Tij为第ij项指标的理想值。

理想值采用目标值法与专家咨询法确定,首先通过目标值法确定理想值参考值,再通过专家咨询法最终确定评价指标理想值。

3.2 评价模型

采用多因素综合评价模型依次计算子目标集约度分值、目标集约度分值,最后汇总得到集约度综合分值。公式如下:

式中:Fi为子目标集约度分值或目标集约度分值或集约度综合分值;Sij为指标标准化分值或子目标集约度分值或目标集约度分值;Wj为第j项指标或子目标或目标的权重值;n为指标个数或子目标个数或目标个数。

4 评价结果分析

根据抚顺经济开发区土地集约利用宏观评价指标分值计算出其土地集约度综合分值为90.28%,总体来说,抚顺经济开发区土地集约利用水平较高。土地开发程度、用地结构状况、工业用地投入产出效益、土地利用监管绩效和市场化供应程度等几个子目标分值均较高,尤其是管理绩效对应的各个指标均达到理想状态,体现出抚顺经济开发区整体较高的土地利用管理水平。但是分析各指标的贡献程度,差异较大。

开发区土地开发程度和用地投入产出效益较高,子目标分值分别为92.86%和93.62%,接近理想状态,是开发区土地集约利用达到较高水平的一个重要原因。用地结构状况分值相对较低,但是也高于80%,随着开发区的快速发展,政策支持和技术扶持的加强,将会有越来越多的优秀项目入驻开发区,从而使土地开发利用程度更合理,发展日益成熟,更加接近理想状态。

从土地利用强度上看,开发区综合容积率和建筑密度分值较高,较接近理想状态,但是工业用地的容积率和建筑密度分值较低,分别为62.50%和62.23%,分析其原因,主要是个别企业由于入区时间较早,入驻开发区时尚未受到投入强度、建筑密度、容积率等指标限制;另外一些企业受资金等发展要素的制约,内部预留建设用地较大,厂房建设多以低层为主,拟建二期工程较多。因此,一些相关规划指标(如容积率、建筑密度等)还处于较低程度,尤其是工业用地容积率和建筑密度尚可以进一步提高。虽然在土地投入和产出强度、开发程度、绩效管理等因素影响下该因素对土地集约利用程度综合指数的滞后作用表现的不明显,但今后开发区在这方面应该进行严格控制和合理引导,通过提高工业项目建筑密度和容积率,进一步挖掘开发区用地潜力。

参考文献

[1]王梅,曲福田.昆山开发区企业土地集约利用评价指标构建与应用研究[J].中国土地科学,2004,18(6):24-27.

[2]何瑞东.开发区土地集约利用评价方法研究——以兰州高新技术开发区为例[J].甘肃科技,2007,23(08):85-86.

[3]周钧,周伟苠.开发区土地集约利用潜力评价研究——以苏州国家高新技术产业开发区为例[J].现代经济探讨,2008,(9):35-38.

开发区土地集约利用 第8篇

本研究以安徽省泗县开发区为例, 借助GIS的空间分析功能分析泗县开发区土地利用的数量、质量和空间分布, 对开发区土地集约利用程度进行分析评价, 以找出开发区土地集约利用的潜力所在, 挖掘出制约土地集约利用的因素, 并针对开发区土地集约利用状况提出建议, 以期对以后的土地集约利用产生一定的参考作用, 从而促进其持续与健康发展。

1 研究区概况、数据来源及GIS的作用

1.1 研究区概况

泗县开发区于2003年由泗县人民政府开始筹备, 2006年正式批准为省级开发区。开发区地处泗县主城区东部, 规划面积388.52hm2, 已开发面积271.26hm2, 累计供应国有建设用地面积279.33hm2, 累计建成区用地面积183.83hm2, 目前的土地利用状况见图1 (封四) 。截止到评价时, 开发区共有30多家企业, 累计总产值123123.25万元, 固定资产投资总额6.485亿元, 初步形成了以纺织、服装、机械等为主导产业的特色产业集群。

1.2 数据来源及GIS的作用

资料主要来源于泗县国土局、开发区管委会提供的数据和实地调查, 实地调查的重点在开发区土地利用现状、用地绩效和管理绩效等方面。此外, 首先运用GIS技术对开发区地图进行矢量化处理, 然后通过拓扑处理将矢量化后的线状图层转换为多边形图层, 并依据土地利用现状调查结果等相关资料给各图层赋予属性, 最后运用GIS的空间分析功能和统计功能进行土地面积量算。与传统用地调查相比, 运用GIS技术效率得到明显提高。

2 开发区土地集约利用评价过程

2.1 评价技术路线

本研究过程可概括为:首先是准备工作。主要是在查阅相关资料和了解开发区土地集约利用评价方面的相关理论、方法及所用的技术后进行土地利用状况调查与相关材料的收集, 对资料进行处理与汇总, 在处理过程中对缺少的数据进行补测。然后基于 GIS建立了泗县开发区土地集约利用评价体系, 采用定量分析方法评价泗县开发区土地集约利用的程度及其潜力, 进一步探讨提高开发区土地集约利用的有效对策与建议。步骤流程见图2。

2.2 评价指标体系的构建

开发区土地集约利用评价体系的构建包括评价指标体系、评价指标权重、评价标准、评价模型和综合分级标准等内容[3]。对土地集约利用评价指标体系的构建, 应基于科学性、整体性、层次性、实用性、独立性、可操作性、动态导向性、弹性等原则和国土资源部《开发区土地集约利用评价规程 (2008年) 》 (试行) 的指标体系的基础上, 根据泗县开发区的特点与实际, 从土地利用状况、用地效益、管理绩效和可持续利用状况4个角度进行开发区土地集约利用评价指标选取, 建立3个层次共17项指标的泗县开发区土地集约利用评价指标体系来综合反映开发区的土地利用集约水平, 其评价指标见表1。

2.3 评价指标权重的确定

为了确保评价指标权重更加符合评价对象的实际状况, 在指标权重的确定过程中, 本文采用特尔斐法, 通过对评价目标、子目标、指标的权重进行了多轮专家打分, 其中专家打分需根据评价工作背景材料和有关说明在互不讨论的情况下独自进行。从第二轮起, 打分必须参考上一轮打分的结果下进行, 打分一般进行3到4轮。根据下式计算权重值:undefined。式中, Wi为第i个目标、子目标或指标的权重;n为专家总数;Eij为专家j对第i个目标、子目标或指标的打分[4]。然后选择长期从事土地管理、土地规划、土地利用和环境保护方面研究工作的10位专家, 采用独立的方法, 根据他们对泗县开发区社会经济的发展和土地利用状况的熟悉程度及自己长期从事研究的经验认识来确定各项指标的权重值。首先对参与打分的专家说明本次开发区土地集约利用评价的任务和内容等, 将《开发区土地集约利用评价规程》规定的指标权重期间表也一并告知专家, 以防评分过于分散。然后发放评分表进行匿名打分, 根据实际情况确定打分的轮数。第一轮进行无干预打分, 收集处理第一轮打分表, 通过计算和处理后, 在进行第二轮打分时将第一轮结果发给专家, 供专家参考, 以对自己的打分情况进行修正, 其原则是专家只能修正权重值, 不能增减评价指标。经过多轮打分后, 各因数因子权重标准差均在限差范围内, 说明专家意见趋于一致。根据最后一轮打分的结果确定最终的因数因子权重, 即得到泗县开发区土地集约利用评价指标权重值, 见表1。

2.4 评价指标理想值的确定

评价指标理想值的确定主要参照极大值法、目标值法、发展趋势估计法、先进经验逼近法和专家咨询法五种理想值确定方法[5]。本文在研究过程中, 对各指标的理想值采用安徽省开发区市与县的评价指标为参考依据, 按照县级评价指标并通过专家咨询法最终确定, 见表1。

2.5 评价指标数据标准化

为消除指标间的量纲, 需对原始数据进行标准化处理。笔者主要采用理想值比例推算法, 以指标实现度分值进行度量。按下式计算:Sijk≡Xijk/Tijk×100%。式中, Sijk为i目标j子目标k指标的实现度分值, Xijk为i目标j子目标k指标的现状值, Tijk为i目标j子目标k指标的理想值。开发区土地集约利用评价指标实现度分值在0—100%之间。大于100%时, 该项指标的实现度分值为100%[6]。

2.6 土地利用集约度分值计算

依照分层次计算的原则, 分别计算各目标的集约度分值和综合分值。开发区土地利用集约度各子目标分值计算公式为:undefined。式中, Fij为i目标j子目标的土地利用集约度分值, Sijk为i目标j子目标k指标的实现度分值, n为指标个数, Wijk为i目标j子目标k指标相对j子目标的权重值[7]。按照指标—子目标—目标层的计算顺序, 对各层次因子分值分别进行加权求和, 得到土地集约利用度综合分值见表1。

2.7 土地集约利用潜力测算

在土地集约利用程度评价的基础上, 对开发区土地集约利用潜力进行计算, 从而找到未来潜力挖掘的方向[8,9]。因此, 分别对泗县开发区扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力进行测算, 结果见表2, 得到泗县开发区土地集约利用扩张潜力见图3 (封四) 。

通过表2和图3 (封四) 可见, 泗县开发区在扩展潜力、结构潜力、强度潜力等方面都存在着较大的发展空间。为了使其空间能够得到充分的发展, 可通过增加单位土地面积上的投入来提高土地利用程度, 使其潜力得到释放;也可通过用地结构、布局的调整以及土地置换等实现土地的高效利用, 从而使整体效益达到最佳水平。

3 土地集约利用评价结果分析与对策建议

3.1 评价结果分析

根据现状值、理想值、实现度分值以及集约度分值计算方法, 计算出泗县开发区土地利用集约度分值 (表1) , 可得到泗县开发区土地利用集约度综合分值为70.62%。此外, 根据表3可见, 泗县开发区土地集约利用水平属于中等集约利用, 其中管理绩效目标的分值较高, 用地效益目标、土地利用状况和可持续利用状况目标的分值较低。

本文主要进行了:①土地利用状况分析。泗县开发区土地利用状况集约度分值为68.93%。通过对土地利用状况的集约度评价表明:一是土地利用程度较低。反映土地利用程度的三个子目标中的土地开发率、土地建成率的实现度分值都低于77%, 说明泗县开发区土地开发程度较低。二是土地利用结构不合理。从构成土地利用结构的指标看, 工业用地率为35.89%, 处于低效粗放利用。三是土地利用强度较高, 工业用地水平较强, 但综合容积率和建筑密度较低, 不够理想, 原因主要是泗县开发区内某些企业占地面积大但建筑物非常少, 工业厂房多为1层, 极少数为2层以上。②用地效益分析。根据用地效益目标情况来看, 其评价目标集约度分值为58.17%, 处于初等集约利用。此外, 其工业用地固定资产投入强度和工业用地产出强度指标分值也较低, 均低于70%。这说明开发区产业优势没有完全发挥出来, 产业用地效益具有较大的挖掘空间。③管理绩效分析。泗县开发区土地集约利用的管理绩效目标集约度分值基本上达到100%。这反映出开发区基本上不存在到期项目用地和闲置土地, 因此无需考虑到期项目用地处置率和闲置土地处置率的评价问题, 表明开发区土地监管力度很强。④可持续利用状况分析。泗县开发区土地集约利用的可持续利用状况目标集约度分值较低。从构成环境质量状况的两个指标看, 绿地率仅为5.65%, 离理想水平差距太大;污染处理率86.87%, 虽然比较高, 但还有待进一步提高, 如引导企业废物的减量化、再利用、资源化使其变废为宝。其绿地率低、污染处理不理想的原因可能是人们绿化意识不强和企业为了节约成本不进行污染物达标处理而随意排放。

3.2 对策建议

通过对泗县开发区土地集约利用评价研究, 结合开发区自身的特点, 建议泗县开发区在今后土地集约利用中可采取以下措施:①优化产业结构, 逐步淘汰占地多、用地少、效益差的项目, 努力提高土地利用率;推进开发区标准厂房建设, 实现粗放用地向集约高效用地转变, 提高容积率和建筑密度;按照土地利用规划及城市总体规划等相关标准, 科学合理地规划开发区土地利用结构, 在其现状土地利用结构基础上调整与优化土地利用结构。②根据用地效益高低, 实行开发区项目供地量与投资额、产出效益等指标挂钩, 严格规定项目投资规模和投资强度必须达到一定的标准才能供应土地。③加强开发区土地利用的动态监测, 及时掌握土地开发利用情况并进行定期评价分析, 调整和健全相关节约集约用地政策措施。④逐步改善投资环境, 促进开发区内软硬件环境的优化升级。如进一步提高开发区的绿地覆盖率, 美化环境;积极引导并鼓励企业利用先进节能技术减少废物排放, 提高废物的循环再利用和废物的达标处理。

参考文献

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[9]李景刚, 欧名豪, 刘志坚, 等.江苏省开发区土地集约利用潜力研究[J].中国人口.资源与环境, 2006, 16 (6) ∶129-134.

开发区土地集约利用 第9篇

随着人口、工业化和城镇化高峰相继逼近，我国正处在经济社会全面发展的重要战略机遇期。资源环境约束加大、矛盾凸显，土地利用与供需面临着日益加大的规模、空间、和环境压力。作为工业化、城镇化发展的重点区域，开发区不仅对经济社会快速发展起到了重要的促进作用，而且已经成为产业升级、区域发展、科技创新的推动器。目前，在开发区土地利用中，重引资轻规划、重规模轻效率、重扩张轻挖潜等问题仍未得到有效解决。为了切实保护耕地、缓解土地供需矛盾、保证经济社会可持续发展，国务院和国土资源部分别下发了《关于促进节约集约用地的通知》和《关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》。开展开发区土地集约利用评价工作。

1 开发区土地集约利用潜力评价内涵

集约的概念来源于农业土地集约利用，但由于城镇土地利用自身的特性，其内涵远比农业土地丰富和复杂[1]。许多学者和参与评价实践工作人员都对城镇土地集约利用的内涵做出了描述，但始终未能达成一致。以工业项目为主的开发区相对于多用途土地混合的城市，其土地集约利用的内涵描述也相对简单。笔者认为，开发区土地集约利用内涵主要体现在：合理的用地结构和土地资源的优化配置，实现较高的土地资源及附属设施投入产出率，优秀的管理者、较高的管理绩效和动态跟踪管理，实现最优的综合效益[2]。开发区土地集约利用评价的评价对象是城市的一个区域，属于中观评价，除此之外还有针对整个城区的宏观评价和单个宗地的微观评价[3]。

2 国家规程评价方法

国内许多学者都对开发区土地集约利用评价进行了研究，并提出了许多评价指标体系和评价方法。国家为了推行开发区土地集约利用潜力评价工作，使各开发区评价结果具有可比性，编制了《开发区土地集约利用评价规程》（试行）（以下简称“《规程》”），并在部分开发区进行了试点工作。《规程》主要采用了多因素综合评价法对开发区土地集约利用程度进行评价，权重采用特尔斐法、因素成对比较法、层次分析法等方法确定。

《规程》的推出虽然统一了各开发区的评价指标体系和评价方法，使评价结果有了一定的可比性，但仍然存在以下一些问题：

(1）开发区评价为中观评价，能够反应区域内土地集约利用的总体水平，但不能直观反映潜力所在。

(2）《规程》的评价指标体系针对产业区建立，而有部分远离主城区的开发区，已按新城区规划，建设了大量的配套住宅和公共、休闲、娱乐设施，发展为新城区，指标体系的针对性有一定偏差。

(3）《规程》的评价指标体系虽然具有相当的普遍性和代表性，但全国各地社会情况和产业模式有很大区别，势必会对评价结果可比性造成一定影响。

针对以上问题，笔者通过实践采取了分区评价的方式解决以上问题。

3 分区评价

分区评价是将开发区评价范围缩小，按实际功能分为若干区块，根据区块功能建立评价指标体系，再运用多因素综合评价法对各区块进行评价。这样既可以按各区块土地主要用途建立相应的评价指标体系，又能够细化评价结果，集约利用程度较差的区块即蕴含着较大的潜力，一目了然。

3.1 评价指标体系

分区评价首先按照街道、地形、地物、区域功能和开发区地籍管理习惯将开发区评价范围划分为的若干区块，且各区块中土地用途相近。建立针对不同功能的评价指标体系，工业用途仍使用《规程》中的评价指标体系，见表1，商业和住宅用途的评价指标体系见表2、表3。

注：高新技术产业用地率、高新技术产业用地产出强度两项指标属高新技术产业开发区评价的必选指标，其他类型开发区评价的备选指标。

3.2 权重的确定

权重的确定可以采用特尔斐法。通过对评价目标、子目标、指标的权重进行多轮专家打分，并按下式计算权重值：

式中：Wi为第i个目标、子目标或指标的权重；Eij为专家j对于第i个目标、子目标或指标的打分；n为专家总数。

3.3 理想值的确定

理想值确定可以采用以下方法：

(1)目标值法：结合国家、区域、开发区等国民经济和社会发展规划等目标，结合土地利用总体规划、城市规划、有关用地标准、行业政策等，确定指标理想值；

(2)发展趋势估计法：在遵循节约集约、合法合规用地原则的前提下，结合开发区社会经济发展状况和趋势估测指标理想值，趋势估计期限宜为3～5年；

(3)先进经验逼近法：借鉴国内外开发区土地节约集约利用经验，确定指标理想值；

(4)专家咨询法：选择一定数量的专家咨询确定指标理想值，咨询专家数量为10～40人。

(5)参照系法：主要是选取类似开发区，搜集其相应的指标数据进行横向比较。

(6)挖潜法：充分结合开发区自身实际情况，在分析土地利用现状和集约用地差距的基础上，根据集约用地潜力，确定理想值。

3.4 集约度分值计算

3.4.1 指标标准化

采取理想值比例推算法进行指标标准化，计算评价指标的现状分值。按下式计算：

式中：Sijk为i目标j子目标k指标的实现度分值；Xijk为i目标j子目标k指标的现状值；Tijk为i目标j子目标k指标的理想值。

3.4.2 集约度综合分值计算

开发区土地利用集约度综合分值的计算采用指标现状分值加权求和的方法，按照下式计算：

式中：F为土地利用集约度综合分值；Fi为i目标的集约度分值；Wi为i目标相对总目标的权重值；n为目标个数[4]。

4 评价结果对比分析

大连经济技术开发区作为试点开发区，于2008年对开发区公告范围进行了评价，评价时点为2006年年底。评价结果见表4。

从综合得分上看，大连开发区土地集约利用水平总体较高；土地开发率和供应率高，尚可供地数量少，扩展潜力低；开发区产业用地比例高，与评价区功能定位相吻合；开发区工业用地利用强度较高，综合容积率有待提高；用地管理措施不断强化，闲置、到期项目用地处置及时，管理绩效发挥充分；土地供应市场化程度相对较低。

根据同样的数据，对开发区按照街区、功能分类和地籍管理习惯，将开发区划分成34个区块，分区情况见图1。其中工业区块26个，商业区块3个，住宅区块5个，评价结果见表5。

注：由于保税区于开发区管理体系不同，未对保税区评价。综合得分为各区块分值按面积加权平均得到。

根据表5中各地块的综合得分多少，可以很明显地看出各区块的土地利用情况，集约利用潜力主要集中在综合得分较低的区块中，可以根据各区块得分情况，绘制开发区各区块土地集约利用情况图，见图2。

图2中用途用三种不同颜色表现，其集约利用程度则用颜色的透明度表现，集约利用程度越低，透明度就越高。从图中可以直观地看到：在工业用途为主的地块中，位于评价区域中部的g10～g16地块集约利用程度较高，主要是其位于开发区的起步区，为日本工业团地和其他工业聚集区，土地建成率较高，已形成集聚规模，效益稳定。除此之外g2、g4、g7三各区块集聚程度也较高，其原因是在这三个区块中有佳能（g2）、辉瑞制药、万宝至马达（g4）、东芝（g7）等大型企业的带动，反映了部分大型企业在土地集约利用上的优势。其他区块的土地集约利用程度随着距中心区距离的增加而降低，可以明显地看出，开发区土地集约利用潜力主要集中在评价范围的东部和北部区域，其原因主要有以下几点：(1)远离中心区地价较低，适于规模小、效益一般的企业建厂。(2)部分企业因地价较低，大量圈地为未来发展预留土地。(3)远离中心区土地出让较晚，大部分土地仍在建设中或处在试运行期，尚未达产。(4)该区域有大量乡镇企业置换用地。

商业用途为主的地块主要位于中心区集约利用水平较高。住宅用途为主的地块也显示出土地集约利用程度随着距中心区距离的增加而降低的特性。

分区评价结果与开发区土地集约利用的情况基本吻合，除了能够直观地反应集约利用潜力所在之外，与整体评价结果对比，能够发现更大的潜力。这主要是因为各区块之间差异较大，中心区块部分指标值过大，甚至超过理想值，这样在全区评价时，指标值大的区块能够很好的弥补边缘区块的不足，使全区的平均值较高，造成潜力偏小的结果。另外，对不同用途占优的区块采用不同的指标体系更加能够反应实际情况，如果对商业和住宅用途为主的地块采取工业用地指标体系评价，无疑会得到较低的综合得分，从而影响到整体评价的结果。

注:g地块是以工业用途为主的地块;s地块是商业用途为主的地块;z地块是住宅用途为主的地块。

5 结论与展望

综上所述，与整体评价相比，分区评价能够更加准确、具体地体现开发区土地集约利用程度，更直观的反映开发区土地集约利用潜力所在，为土地行政主管部门清查低效用地、闲置土地提供依据。对于已有项目用地中达不到园区集约用地标准的低效用地，应逐步置换。更多地以出租方式供应土地，以缩短对发展不良的企业清退置换的周期。土地行政主管部门应进一步建立和完善园区内企业的退出机制，通过对开发区土地集约利用程度定期评价，对达不到集约用地标准的企业进行跟踪督促，如经过整改仍达不到用地标准的企业应按要求退区。对于闲置土地按规定收取土地闲置费，闲置超过两年土地坚决无偿收回。

分区评价虽然解决了挖掘潜力不够直观、指标体系针对性有一定偏差等问题，但还无法体现各地地域性特征，针对这一问题可以通过《规程》制定有普遍性的必选指标和根据各地情况可以酌情选取的备选指标，各地也可适当增加部分指标，为了控制必选和备选指标对结果的影响程度，《规程》可给出必选和备选指标所占权重的比例范围，以此来使评价结果既具有可比性，又能体现地域性。

摘要：研究目的:探究更加完善的开发区土地集约利用评价方法。研究方法:实证与对比分析。研究结果:(1)分区评价反映出中部起步区和典型企业所在区域集约水平较高,随着距中心区距离的增加集约水平逐渐降低的规律;(2)分区评价能够挖掘更大的土地集约利用潜力;(3)对商业和住宅功能区采用相应的评价指标体系能更准确地反映土地集约利用水平。研究结论:分区评价能够更具体、更直观、更贴切地反映开发区土地集约利用情况。

关键词：开发区,土地集约利用,分区评价

参考文献

[1]查志强:《城市土地集约利用潜力评价指标体系的构建》[J];《浙江统计》2002(4):9-11。

[2]翟文侠、黄贤金、张强、周峰、马其芳、钟太洋:《城市开发区土地集约利用潜力研究—以江苏省典型开发区为例》[J];《资源科学》2006(2):54-60。

[3]陈逸、黄贤金、陈志刚、吴晓洁、郭燕浩:《城市化进程中的开发区土地集约利用研究—以苏州高新区为例》[J];《中国土地科学》2008(6):11-16。

[4]中华人民共和国国土资源部:《开发区土地集约利用评价规程(试行)》[S];北京:2008。

开发区土地集约利用 第10篇

土地是经济增长的载体, 开发区是我国当前城市经济重要增长点。开发区的土地集约利用程度直接关系到开发区的可持续发展, 当前有关开发区经济效益与土地集约化利用水平的研究已经成为各界学者关注热点[1]。本文以吉林前郭经济开发区为例, 对开发区土地集约利用水平进行评价, 通过数据调查, 对前郭经济技术开发区的土地集约利用程度进行评价, 并提出相关政策建议。

1 研究区概况及数据来源

1.1 研究区概况

吉林前郭经济开发区前身为郭尔罗斯工业集中区, 2012年升级为省级开发区。开发区位于松原市和前郭县城区东南部的城乡结合部, 是302国道、203国道、珲乌高速、大广高速途经松原的咽喉要地, 生产和资源要素相对集中, 区位优势明显。开发区面积3400hm2 (图上量算面积3326.37hm2) 。开发区下辖前郭镇, 包括4个行政村、7个自然屯和9个社区, 总人口约10万人, 其中流动人口约2万人。2011年, 开发区实现地区生产总值25.47亿元, 工业总产值76.3亿元, 固定资产投资总额20亿元。吉林前郭经济开发区是前郭县新的经济发展区, 更是重要的产业基地和对外开放窗口, 在促进社会经济发展中发挥了举足轻重的作用。

1.2 数据来源

用于评价的基础数据主要采用实地调查的方式获取, 部分资料来易于统计年鉴;开发区基础地理图件由前郭县国土资源局提供。

2 开发区土地集约利用程度评价

2.1 评价指标体系构建及权重测算

根据指标体系构建的综合性、主导性、政策导向性、可操作性和定量定性分析相结合等原则, 以开发区土地利用的情况作为前提基础建立评价的指标体系, 主要包括开发区土地的利用情况、土地用地效益以及土地管理绩效等3个方面。指标体系按目标、子目标和指标3个层次建立并采用层次分析法确定其权重值 (表1) [2]。

2.2 指标理想值确定和现状值计算

指标理想值的确定是评价中最关键的技术要点, 指标理想值是评判开发区土地集约利用程度的标准, 理想值的高低直接影响着土地集约利用潜力评价结果, 各指标理想值确定结果如表2所示。

2.3 土地集约利用程度计算

按土地利用集约度分值的大小, 开发区土地集约利用水平可划分为高度集约利用、集约利用、基本集约利用和粗放利用4个级别。吉林前郭经济开发区土地集约度综合分值的计算采用指标现状分值加权求和的方法进行计算, 土地利用状况分值为83.91, 用地效益分值为74.65, 管理绩效分值100.00, 分别属于集约利用、基本集约利用、高度集约利用水平。吉林前郭经济开发区土地集约利用总分为83.98, 属于集约利用水平。

3 结果与分析

3.1 土地利用状况

从土地利用状况上看, 吉林前郭经济开发区的土地利用状况集约度分值为83.91, 分值相对不高。这主要是由于前郭经济开发区的土地供应率、工业用地率等指标的实际值没有达到理想值。

3.2 用地效益

尽管前郭经济开发区建区时间较早, 但升级为省级开发区的时间仍然较短。因此从用地效益集约度上看, 前郭经济开发区的用地效益分值为74.65, 相对较低。从开发区固定资产投入强度以及工业用地产出强度这两个用地效益评价的两个核心指标来看, 其现状值分别只有1138.24万和4342.38万元/hm2, 距这两个指标的理想值尚有一定差距。

3.3 管理绩效

管理绩效反映开发区土地管理水平和效果, 土地利用监管绩效和土地供应市场化程度是开发区管理绩效的两个子指标。本次评价, 前郭经济开发去的这两个子指标现状值与理想值一致, 均为100.00。这也表明前郭经济开发区土地利用监管绩效很好, 贯彻落实了国家的土地管理政策, 切实保护耕地的方针精神。

4 结语

土地的集约利用是城市土地利用管理的核心内容之一。从国家层面上看, 开发区土地节约集约利用评价工作可以提供国家审核开发区扩区升级需要的基础数据。从规划决策者角度来看, 土地集约利用评价指标体系可以作为开发区土地利用规划方案实施管理的控制性指标, 并可以通过更新评价结果, 判断规划实施管理水平的高低。

摘要：土地是经济增长的载体, 开发区是我国当前城市经济重要增长点, 开发区土地集约利用程度直接影响经济能否快速、稳定增长。本文以吉林前郭经济开发区为例, 评价了该开发区现阶段的土地集约利用水平, 并以此为基础, 提出如何有效提高土地集约利用水平的相关建议。

关键词：开发区,集约利用评价,吉林前郭

参考文献

[1]潘锡辉, 雷涯邻.开发区土地资源集约利用评价的指标体系研究[J].中国国土资源经济, 2004, 17 (10) :35-48.

[2]开发区土地集约利用评价规程[S].国土资源部, 2010.

四川土地集约利用势在必行 第11篇

四川省是我国人口数量较多的省份之一，随着经济社会的不断发展，人口数量的增长给有限的自然资源及环境带来了巨大压力。同时，人口增长也受到自然资源的约束，土地资源做为最重要的自然资源之一和人口增长的物质载体，是人口自然增长中必须考虑的决定性因素。实现人口增长与土地资源、环境的可持续发展，是急需解决的经济社会问题。

现状：人多地少，土地利用集约化程度低

通过走访成都、绵阳、自贡、广安、凉山州等数个市（州），实地考察后我们发现四川省人口规模和人口流动与土地资源的利用现状密切相关。

人口总量基数过大与土地资源稀缺

四川省人口众多，土地资源却十分紧张。全省土地总面积48.5万平方公里，山地、丘陵、平原和高原分别占全省面积的77.1%、12.9%、5.3%、4.7%，集中分布于东部盆地和低山丘陵区的耕地401.07万公顷，占全省土地面积的8.27%，交通用地、建设用地集中分布在经济较发达的平原区和丘陵区，占全省土地面积的2.98%，全省人均耕地面积约为0.049公顷，远低于全国人均耕地面积1.38亩（约为0.092公顷）的水平。

同时，可开发的耕地后备资源少。截至2010年，全省未利用土地为416.16万公顷，占土地总面积的比重从2006年11.75%下降为8.60%，主要分布在甘孜、阿坝、凉山三州，且其中可开发利用土地比重较小，开发利用的难度较大。在416.16万公顷未利用土地中，可以开发成耕地的不足30万公顷，若加上农村宅基地整理、各类废弃地整理、滩涂开发，可开发的后备耕地资源仅有200万公顷左右。

人口总数下降与农村土地利用集约化程度不足

四川省2000年第五次人口普查常住人口为83290935人，与第六次人口普查相比，总人口在十年内减少2872735人，减少了3.45%；另据统计2000年四川省流出省外人员大约为600万人，2010年为1050万人，2010年全省人口自然增长率仅为2.31%，跨省劳务输出是全省常住人口减少的主要原因。农村青壮年劳动力的外流是农村土地利用集约化程度不高的一个原因之一。

农村土地的利用仍局限于传统的耕作方式，产出价值低，大部分土地的资金和技术投入较低，农产品单位面积产量都低于全国平均水平；全省农村宅基地不同程度地存在散乱闲置，造成“空心村”现象。

人口分布不均衡与地区资源环境利用失调

据资料显示，四川省人口密度为166人/平方公里，21个市州人口密度超过300人/平方公里的有12个市，成都市人口密度达到1171人/平方公里，但阿坝州、甘孜州、凉山州的人口密度却分别仅为11人/平方公里、7人/平方公里、76人/平方公里。在全省常住人口中城镇人口为32312033人，占40.18%，乡村人口为48106167人，占59.82%，同第五次全国人口普查相比，十年间城镇人口增加10081682人，乡村人口减少12954417人，城镇人口比重上升13.49个百分点。在全省人口总量下降的前提下，城镇人口数量迅速增加是城镇数量和规模大量拓展的重要标志。

人口尤其是大中城市人口的快速增加使城市土地资源与环境压力增大，过于稀疏分布的人口则可能造成土地资源粗放利用或闲置。全省城市的自然基础和经济发展水平有差异，各个城市的土地集约化水平各不相同，成都市作为省会城市，由于区位和经济优势，城市土地的集约程度较高。根据《成都市生态环境质量评价报告（2009年）》，各区内生态环境指数排名最后5名为：锦江、金牛、青羊、成华、武侯，表明成都市人口数量最多的主城区是全市生态环境状况最差的区域。

未来：土地资源利用将面临更大的挑战

人口规模与人口流动与土地资源的利用现状密切相关。未来，四川省人口增长与土地资源面临什么关系呢？一方面，随着国家西部大开发的战略推进，四川省在未来十年里人口规模与人口流动数量、城镇人口比例将进一步上升，人地矛盾将会日益尖锐。另一方面，以劳务输出为主要形式的跨省人口流动可能随着国家经济结构和产业结构的调整、劳动密集型产业转向资金和技术密集型产业有所改变，经济结构的调整有可能致大量劳动力回流，全省土地资源的利用将面临巨大挑战。

建议：土地集约利用立法

土地集约利用是我国经济、社会、环境可持续发展的战略选择，是满足人口规模的增长与土地需求的必由之路。

完善农村土地综合整治法律制度

从制度上保障土地使用权、处置权等权利。赋予集体土地所有权人和使用权人的主体地位，明确集体建设用地可通过出让、转让、出租、作价（出资）入股、联营、抵押等形式进行用途限制型流转；同时，让村集体和农民等市场主体享有知情权并直接参与到土地交易过程中，从制度上使他们对土地使用权、处置权等权利的行使能够得到保障，能够实现自己的合法利益。

实施农村居民集中居住制度。农村居民集中居住以农村宅基地改革为核心，方向是赋予农民对宅基地使用权一定程度的收益和处分权能，在其自愿放弃宅基地和房屋的基础上集中修建并组织搬迁进入集中居住区或赋予其在规划居住区与其他农民联建房屋的权利。同时，将节省出来的宅基地进行耕地复垦或以有偿的方式流转给集体经济组织，实施有效率的经营。

明确政府机构在农村土地综合整治中的权力、责任。如政府部门统筹管理和宏观调控的权责、农村土地流转市场监管的职责以及对政府违法行为的法律责任追究。

制定土地资源集约利用与保护法律制度

在土地资源保护中，应当明确每类土地资源的功效及保护要求，以《土地管理法》、《农业法》、《环境保护法》、《基本农田保护条例》、《四川省环境保护条例》为基础，建立以耕地资源、林地资源、废弃地资源为代表的单类土地资源保护制度。

建立耕地资源的数量和质量监测法律制度。改变目前城市建设占用耕地以及城乡建设用地挂钩和耕地复垦中仅关注土地数量的动态平衡，而不重视土地的物质生产能力的维持和提高的现状。

改变林地资源的利用方式。从消耗性林产品的利用转向可持续发展的、以生态观光和休闲娱乐为主的保护性利用方式，全面建立林地资源的利用机制转型及责任保护制度。

创造性地制定有关废弃地利用的法律规范。从废弃地的内涵及外延界定、对现存废弃地的统计和监测制度、废弃地的市场化流转制度、废弃地生成的防控制度等方面加以规定，以内涵式地挖掘废弃地资源的利用模式并以利用来促进废弃地治理及再生成防控。

开发区土地集约利用 第12篇

作为改革开放的先行区域经济增长的发动机,开发区的建设和发挥的规模效应及集聚效应,是推动区域经济发展的中坚力量。然而,城市开发区在带来区域经济社会快速发展的同时,也出现了巨量的土地浪费、开发资金沉淀等社会生态问题。开发区土地开发利用程度是开发区存在和发展的基础,开发区的土地集约利用与否,直接与其在区域经济社会发展中发挥的有效性挂钩。而开发区土地集约利用对区域经济社会发展的有效性,主要体现在其对区域经济社会发展的影响这一主要方面。客观认识开发区土地集约利用现状水平,从集约的角度来研究开发区土地利用对区域经济社会发展的贡献是否有效,对明确开发区土地利用存在的问题,及提升我国开发区土地集约利用的管理水平具有重要意义。

2开发区土地集约利用对区域经济社会发展的影响

2.1 开发区土地集约利用推进区域城市化进程和产业活动的空间重构

开发区的土地开发利用进程,从某种程度来说也是所在区域的城市化进程。目前大多数的开发区位于所依托的城市的郊区,通过开发建设,并利用母城的扩散效应,成为原来城区功能的延伸和补充,形成新城区或卫星城市。此外,开发区的土地开发利用能够推动区域产业活动的空间结构调整,很多区域通过合理规划开发区用地功能,把具有相关性的生产活动进行空间上的集中配置和有机结合,形成较为完整的产业链,提高了产业的生产效率和规模效益,同时也提高土地利用的效率和效益。

2.2开发区土地集约利用对区域和区际经济社会发展具有有效性

开发区土地利用是一个开放的系统,需要与周边的经济社会系统、土地利用结构协调一致,形成开发区土地利用与周边地区产业同步开发、协作配套机制。这样能更有效利用开发区内部与区际之间的基础设施用地、产业发展用地、社会服务用地以及生态环境保护用地,从而达到土地利用集约化,也使得开发区用地能够在地域空间上发挥更有效地辐射拉动作用。尤其是在开发区建设的中后期,其对地域经济社会发展的辐射效应将更加突出。

3研究区域概况

3.1 栖霞区区域经济社会发展状况

栖霞区位于南京市主城东北部,全区总面积约376.09平方千米,是以港口运输、石油化工、生态农业、风景名胜为主要职能的现代化江滨新区。2011年全区实现地区生产总值525.39亿元,全年城镇居民家庭人均总收入为3 3815元,农村居民人均纯收入14 898元。栖霞区农业基础雄厚,是南京市重要的农副产品生产基地。栖霞区区内有部、省、市属工矿企业130多家,形成医药电子、机械制造、新型建材和石油化工四大支柱行业。

3.2 栖霞开发区现状

1992年建立的南京栖霞经济开发区地处南京市东部沿江地区,并经国务院批准成为国家级经济技术开发区。南京经济技术开发区距市中心仅20千米,基于外贸港口交通枢纽的区位优势,开发区迅速发展成为南京市外向型经济发展的主要集聚区,在技术创新和体制创新方面发挥了明显的先行示范带动作用。

4栖霞开发区土地集约利用对区域经济社会发展有效性分析

4.1栖霞开发区土地集约利用水平分析

根据国土资源部“开发区土地集约利用评价技术方案(2006年度)”(试行)规定的要求,开发区土地利用的集约水平从土地利用状况、用地效益和管理绩效3个方面共14项具体评价指标综合反映。

其中,土地利用状况包括土地开发程度、土地利用结构、土地利用强度3方面。开发区土地利用的充分化是影响区域土地利用集约化的一大重要因素,开发区土地开发率、土地供应率和土地建成率是反映土地利用充分化的量度指标。在沿江大开发战略指导下,栖霞开发区大力加强产业园区及商业副中心的建设,高强度的土地开发带来极高的土地综合产出率,地均GDP产出从1996年的2.60×104 万元/公顷提高到2006年的11.42×104万元/公顷。资料显示,2011年栖霞开发区土地开发率在80%以上,已供应土地能保证90%以上的建成率。

4.2存在问题分析

通过以上分析,可以看出栖霞经济开发区土地集约利用有力促进了区域经济社会发展 ,但在土地利用中也存在一些问题。

(1)开发区发展规划没有形成系统完整的体系,与区域发展规划不协调,而且一些地方存在编制总规而没有详规的情况,造成规划随意性较大,缺乏可操作性,从而导致开发区土地利用存在严重浪费闲置的问题。

(2)主导产业集聚度不高,工业用地投入产出结构不合理。虽然栖霞开发区在项目建设上取得了不错的成绩,但能起到促进产业集聚、延伸产业链条、发挥带动作用的大项目还比较少,产业用地投入产出结构也存在功能定位不突出、企业效益不佳等问题。

(3)自主创新能力不强,注重引进,忽视创新。栖霞开发区多注重项目数量,忽视质量,从而导致一些项目研发机构和总部经费较少,自主创新能力不足,缺乏可持续性。

5推进栖霞开发区土地集约利用的政策建议

(1)从自身条件和实际出发,紧密结合开发区的建设和培育特色区域经济,科学制订与完善开发区各类发展规划,确保土地高效利用。

(2)鼓励和引导产业集约用地,尤其注重目前制约栖霞开发区土地集约利用的因素,有效整合工业园区,促进产业结构升级,倡导劳动密集型产业和技术密集型产业的发展。

(3)加大土地利用规划监管力度,控制建设用地增量指标,使用地模式从粗放外延扩张转向集约化内涵挖潜,从根本上改变资源密集型产业的发展模式。