房地产工程项目论文

房地产工程项目论文（精选12篇）

房地产工程项目论文 第1篇

关键词：成本控制,全过程管理,团队,时间节点,进度控制,事前事中控制,销售

房地产工程项目开发成本的控制包括着整个项目从立项、招投标、设计、施工、监理及项目工程管理的全过程, 一个房地产项目的开发, 除了提供市场公共产品外, 本身房地产公司也考虑着一个工程项目开发的利润, 一个项目没有利润, 就无从去谈开发, 下面就简单的谈谈房地产开发成本控制的几个主要方面。

1 公司工程项目管理组织机构的控制

公司的人事组织机构、组织体系, 是国企、全民、集体还是私企, 有着很大的不同, 当时建筑市场主要以班组承包、包工头承包的模式, 那时的房地产市场还不是很活跃, 一直到了90年代中后期, 才慢慢发展、成熟、壮大起来, 建筑业跟随着发生变化, 这时的私企也逐渐发展、壮大、完善, 由于市场受到新生事物的冲击, 建筑业相续出台了各种法律、法规以及各种规范, 对建筑的发展起到了重要作用。

一个事物由一个出现、发展、变化的过程, 人对它的认识也是一个从感知、认识、变化、发展的过程, 能适应的市场就能生存, 不适应市场的就要淘汰;集体单位和私企单位其中的人事管理、人事组织、人数组成, 工作积极性、工作压力、工资待遇就明显的不同, 也因此产生影响了一个企业的支出成本不同, 所以要提高公司效益, 公司利润, 首先就要控制好公司的组织机构。具体到一个工程项目, 是一个庞大的机构还是一个精简的团队, 最明显的人力成本, 可以从月工资的成本上体现;一个庞大臃肿的人事组织机构, 由可能存在办事相互之间推诿, 办事低效, 工资待遇也低;精简的团队, 每个员工都有着高度的工作积极性, 当然压力也大是难免的, 创造一个考核机制, 工资可以适当上浮, 营造一个激励机制, 单个比较成本高些, 但总体上比不会多, 反而少, 由于员工都有着高度的积极性, 办事效率高, 相应的项目工期缩短, 投入的资金时间短, 提前收回资金成本, 实际上等于多产出利润。所以一个公司一个项目的机构, 项目的组织团队, 也是影响项目开发成本控制的因素之一。

2 设计上的控制,

对设计上的控制, 它包括对方案的定位, 设计进度, 基坑设计采用何种支护方式以及外墙立面的装修标准, 设计内装修内容, 并根据对外销售的条件来定位。

(1) 遇到单层或多层地下室, 首先就遇到土方开挖问题, 而土方以开挖就要考虑道基坑支护的设计问题, 浅基坑是否采用喷毛, 深基坑是否采用内支撑还是局部内支撑或斜撑均应按地质及周围实际地形出发, 在考虑安全可行, 经济合理等综合因素确定。

(2) 从市场需求对内装修销售的角度看, 大部门以毛坯房出售, 在毛坯房中还略有小别, 户内是否要全部分割, 都分割的话, 砌砖和粉刷工程量明显的增多, 楼面是否找平, 内墙面和天棚是否刮底, 以及是否要做踢脚线, 这些直接都影响了建安成本, 这些内装的程度在销售时对客户购房的需求并不影响, 客户所希望的是我看中了这套房价是否便宜, 合理实费, 所以在设计控制上可以对装修部分做一些细致的说明;比如, 对内凹阳台部分, 从建筑概念上分是属于外墙部分, 一般要求做法同外墙面, 但细致考虑, 其面层装修可以考虑从阳角内转30cm进行施工, 剩余的内侧部分按毛坯处理, 即只做到粉刷层为止, 天棚、内墙面亦是如此, 用户正常情况下要进行二次装修, 避免开发商材料浪费, 增加费用, 而业主也要雇人拆除, 除了要花费外, 不单增加人力财力, 同时也产生建筑垃圾污染环境;其二, 从设计的选材上考虑, 比如外墙墙裙干挂石材, 除了平面尺寸外, 采用何种材质的厚度, 单价就不同, 又如地面铺装, 有走车得跟没走车的石材厚度可以采取不同, 其单价就不同, 在不影响质量及安全的情况下, 可以在选材上对厚度进行适当调整, 还是允许的, 这也要求做好设计过程的控制, 也是开发商本身也要把控之一。

3 项目管理过程中的事前和事中控制、现场签证控制以及进度的控制

在项目的实施过程中, 对项目管理的事前、事中控制, 一是质量的控制, 二是对安全的控制, 在其管理控制的过程中, 还包括对现场隐蔽签证和进度的控制。

(1) 事前控制, 从质量上看, 除了设计方需要进行设计技术交底指导外, 开发商及施工方还需认真看图读懂设计图纸, 进行图纸会审, 只有读懂了设计图, 才能指导于现场施工。

首先从工程技术人员对口上入手, 设计工程师对房地产商项目总工、工程经理及现场管理工程技术人员进行设计技术上的交底, 房地产商 (开发商) 总工、工程经理对承包商的项目负责人、经理及其他相关工程技术人员、施工员进行技术交底, 最后由施工方的项目负责人或经理及其他相关工程技术人员、施工员对现场的班组长及一线技术操作工进行技术交底, 做到层层交底下去, 一环扣一环, 这样有了良好的认图、识图过程, 就能更好地指导现场施工, 避免做错返工甚至留下安全隐患的情况, 这样做的好处实际上也是节约了成本。虽然这一环节主要的主体针对施工方多些, 但对房地产开发商也有一定的影响, 比如施工操作失误造成返工, 最明显的进度就受影响。

(2) 事中控制

对施工班组、施工工人的操作过程是否正确, 工序搭接是否合理, 每一道施工是否都做的很到位, 一道一道把关, 上到不合格下道绝不施工的良好心态, 在这过程中要发挥现场质量监督管理人员的作用, 及时发现问题及时制止纠正, 把隐患消灭在萌芽状态;对进场的材料每一批次的数量及其产品质量把控, 数量该进多少, 材料进多了不单易造成浪费而且造成资金累积, 材料进少了又影响工程进度, 同时若产品质量不合格, 前期不一定就表现出来, 但造成质量隐患, 后期就能暴露, 造成后期的质保维修那将是几倍的代价, 当然这还跟一个技术工人的经验、素质、责任也很大关系, 除了对在岗工人进行技能培训外, 还要加强质量方面、安全方面以及素质方面的培训教育, 这几者相互结合, 缺一不可。

(3) 现场隐蔽签证的控制

隐蔽签证是真实的反应施工过程的实际情况, 前道工序完成后会被后一道工序所覆盖, 需要及时的做好记录保存, 便于后期工程的决算。对图审、会审的完善图纸以及总价包干, 一般情况下隐蔽签证就很少, 只是在必要时开发商根据市场需要进行了必要的设计更改或调整, 现场及部门负责人就应做好把关工作。

(4) 进度的控制

一个工程项目的时间控制也是重要一环, 如果项目的投资时间越长, 投入的资金就多, 产出的利润相对就减少, 这时很明显的比较方法, 所以一个项目的周期长短, 对成本有着重要的影响。一个项目的进度控制, 始终贯穿于从立项、设计、工程各项审批、预算、发包、施工的全过程, 做好项目的总体控制时间网络节点, 抓住主要的关键节点, 一发现拖延时间及时查找原因, 并及时的进行调整, 确保在计划时间节点内按时完成。

4 预算过程的控制

4.1 时间节点的控制

对预决算过程的控制, 首先要对预决算公司招投标时间节点的控制, 对私营企业来说, 基本上以议标的形式确定, 所以时间相对可以短些, 比较好把控, 而国企或市政公建项目要进行公开招投标, 相对时间节点相对长些, 存在一个法律约定的公示期。

4.2 预算的准确度

不管是私企还是国企或公建项目, 选择一个好的预算公司, 都希望预决算的准确度高, 允许控制3%的范围内, 但如果能控制在1%范围内, 很明显支出的成本就少;同时预决算的时间节点也应限定控制在一个合理的范围, 时间短了, 对预决算的正确率由影响, 时间长了, 对总体计划也有影响, 这期间就牵涉到业主方和设计方, 业主方要及时的给预算所提的问题给予回复, 而设计对业主提出的不明确之处及时给予修改回复, 才能够更好的完成约定的计划。

4.3 预算的核对

经预算公司预算后, 开发商需对预算进行核对, 包括工程量、套价或定价、信息价, 以及工程单方或单列单项造价, 有明显错误的需从新预算进行调整。该工序还包括与施工单位预算和核对问题。只要经过多层次把关, 才能真实的反应工程造价。

5 施工单位、监理单位等关联的影响

(1) 施工单位的影响

1从进度上说, 未能在计划的工期内完成, 时间推一个月, 不单施工单位本身的成本会增加, 同样的房地产开发公司也一样会增加:a.人力工资;b.投入的资金也会迟一天回收;c.牵涉到工程备案、交房及房屋的保修期问题。

2从质量上考虑, 若质量上有保障, 维修成本就少, 对房地产的声誉也好, 即使施工单位过了保修期, 后期产生的后遗症也少;在物业公司入驻管理后, 产生的质量问题就少, 也就不存在费用补贴的问题。

3从安全上看, 安全上有保证, 进度也快, 房子销售也不受影响, 若发生重大安全及伤亡事故, 不单要赔偿补偿问题, 还牵涉到停工整顿, 这就影响了工程进度, 而且最大影响的可是房子销售变得很困难, 会受到严重影响, 无形中造成了资金投入多, 资金回笼慢, 甚至可能造成烂尾楼至止开发商的破产;虽然开发商在发包工程是要求施工单位保证安全的条款, 但若现场没有认真管理, 严肃对待, 事故发生的几率可能就高, 因此不能掉以轻心, 牢固树立管生产必须管安全, 安全跟质量同等重要。

(2) 监理单位参加工程项目的现场管理, 同样贯穿于施工的全过程, 重要的是要及时发现问题, 把隐患消灭在萌芽状态。

所以不管是施工单位还是监理单位, 都对项目的实施, 对项目的成本都有着重要影响。

6 销售过程的控制

说到销售过程的控制, 还要提到一个环节, 就是项目的价位, 定价合理, 销售时间相对的会短些, 资金回笼就快, 实际上投资成本就低, 但是如果一味低价销售, 销售的时间是很短但利润很低, 没有做到项目利润的最大化, 同样失去开发项目的意义, 也就无从去谈论成本的控制;所以要想做好销售过程的控制, 需要考虑国家政策一个因素外, 同时还要进行本地区方位内的市场调查, 并加强销售团队的建设, 具有了这些条件, 才会做好销售过程的控制。

房地产项目工程质量提升 第2篇

房地产项目总经理要想管理好项目工程质量，必须从下面几个方面着手：

1、有良好的职业操守；

2、不断提高自身的业务能力；

3、（安全文明、进度、质量、成本、合同、信息、组织协调）全方位、（人员、机具、材料、环境、方法）全要素、（项目策划、项目管理、物业管理）全过程地扎实做好建设工程的每一项工作。下面从项目总经理角度谈如何做好工程质量管理。

一、工程质量目标

工程质量全面符合设计、施工及有关技术规程规范要求，努力创建优质工程，确保顺利交楼。

二、工程施工质量控制组织模式

严格按照有关法规、建设工程施工合同及监理合同的规定：建设单位是项目建设工程的组织责任单位；监理公司是建设工程施工质量的监督管理责任单位；建筑公司是建设工程施工质量的直接责任单位。

建设单位、监理机构及施工单位三方分工合作，共同控制建设工程施工质量。

三、工程质量监督管理责任和义务

1、建设单位的责任和义务（1）项目部

制订并执行《项目开发计划》，负责现场施工质量与安全监控和进度协调；组织各参建单位读图、汇总读图记录、参加图纸会审、办理技术变更核定（洽商）手续、审批《施工组织设计》、《施工方案》和《监理实施细则》并督促实施。

督促施工单位严格按照有关设计文件和操作规程进行施工作业、参与在建的工程质量检查与验收；督促监理机构严格按照施工质量验收规范进行验收；组织竣工工程各专项验收和综合验收。（2）物业管理公司

参加建设单位内部对已竣工工程的质量复查和验收，促使已发生的工程质量通病，在向用户交房前得到妥善的处理。

进一步完善并严格执行用户装修报批和核查制度，防止违规装修造成房屋结构和使用功能损坏，引发新的质量问题和纠纷。

2、监理机构的责任和义务

对工程施工质量承担监理责任，接受并配合建设单位对其履职的质询。随工程施工进展及时跟班到位，监督和检验工程材料质量和施工质量，及时发现施工中出现的质量缺陷及隐患，提出纠正措施并跟踪检查；发现工程质量事故和重大质量隐患立即报告建设单位，并进行调查、分析、提出处理意见。

组织工程质量的竣工预验收、发表监理意见；提交工程质量报告、协助建设单位组织工程竣工验收。

3、施工单位的责任和义务

对工程施工质量承担直接责任，接受并配合监理机构和建设单位对施工质量管理的监督和检查。

认真制定和实行原材料质量、工艺流程、施工操作规程和工序质量自我控制，及时整改施工中存在的质量问题和隐患。确保用于工程的材料、设备实物及工程实体质量全面符合设计文件、施工及验收规范和施工合同的要求。

在工程合理使用年限内组织工程回访，在质保期内负责进行保养和维修。

四、工程质量监督管理的基础工作

工程质量是靠各参建单位的管理和每一个工程管理人员及操作人员的工作质量决定的。必须加强对各参建单位的资质审查、人员素质的考核和培训，提升各参建单位和人员素质，提高工作质量，从而确保工程质量。

建筑产品是众多行业产品组合而成的产品，施工周期长、影响因素多。必须加强事前的科学预见和合理计划，作好人员、机具、材料、环境和方法诸方面准备，使施工有次序地、节奏均衡地顺利进行。

各参建单位都必须建立健全工程质量管理的机构、制度和办法、措施，明确工程质量管理的领导成员和职能部门以及职能人员的岗位职责、权限和义务；规定从施工准备到竣工交付使用各阶段工程质量管理工作的内容、程序和方法，并且认真组织实施。

各参建单位都必须认真贯彻国家颁发的技术标准、规范、规程和本单位制定的各项质量管理制度，结合本项目工程的具体情况，制订工程质量计划和工艺标准。

各参建单位都要运用全面质量管理的思想和方法，组织质量管理小组进行活 动。确定质量管理（控制）点，在分部、分项工程施工中，作好检测数据的记录、积累和分析工作，不断改进工艺，克服质量通病，确保工程质量符合规定的要求。

各参建单位要严格按照国家施工及验收规范、建筑及安装工程质量检验标准和设计图纸等技术文件的要求，对分项、分部工程和单位工程进行质量检验评定。

各参建单位都要积极推动技术进步，广泛收集有关技术情报，研究并且尽可能采用适用经济的新工艺、新技术、新材料和新设备，提高工程质量，促进工程管理。建设单位和施工单位在工程交付使用以后要进行回访，听取用户意见、检查工程质量变化情况。对因材质不良及施工不善而造成的质量问题进行妥善处理。

系统地总结工程质量的薄弱环节，采取相应的纠正和预防措施，不断提高工程质量水平。

五、工程质量管理制度

1、质量责任制

建设单位、监理单位和施工单位都必须建立、健全工程质量保证体系，全面推行各岗位工程质量责任制度，并且严格进行检查和考核，真正落实到每一个责任人。

2、《项目开发计划》编审制

项目部须于工程施工前编制《项目开发计划》，包括：工程施工和监理任务招标、施工现场资源和平面管理，工程进度控制计划、工程质量要求和预防工程质量通病的措施等内容。该计划由项目总审批后执行，报送集团相关部门备案，以切实指导项目工程建设。

3、《监理规划和实施细则》编审制

监理机构要结合工程项目的实际情况，编制《建设工程监理规划》和《监理实施细则》，做到有较强的针对性、预见性和可操作性，目标明确、措施得当。《建设工程监理规划》和《监理实施细则》应报送建设单位审查、报送集团相关部门备案。

4、《施工组织设计》编审制

施工单位在工程实施以前，必须编制工程《施工组织设计》及《施工方案》，报送监理机构和建设单位审查批准，然后遵照实施；在施工过程中对已批准的 《施工组织设计》或《施工方案》进行变动、调整时，要经监理机构和建设单位 审批确认。

5、设计交底及图纸会审制

各参建单位在工程实施以前，都必须组织有关人员认真熟悉施工图纸和设计文件，发现设计中存在的问题、设计与施工之间的矛盾、以读图记录方式提疑问及改进意见和建议；

建设单位负责收集整理读图记录，组织有关单位参加设计交底和图纸会审，记录整理《设计交底和施工图会审纪要》，经各参加单位汇签及加盖公章后成为有效的施工依据；

6、设计修改和技术变更核定（洽商）制

在施工过程中发现的设计问题、或与设计有关的施工技术问题、或工程质量问题处理、用户要求以及合理化建议等等，必须按照建设单位有关的程序，办理设计修改和技术变更核定（洽商）文件和审查备案手续；

采用新材料、新工艺、新技术、新设备时，有关单位须报送相应的证明材料及施工工艺，经过监理机构及建设单位组织论证后确定。

7、总包负责制

施工单位必须对其总包和分包的所有单位工程、分部、分项工程的材料质量、工艺流程和工序质量实施全面的、认真严格的自查自控；监理机构必须跟踪进行监督和查验；项目部必须督促监理机构和施工单位认真履行职责，保证工程质量全面符合设计文件、施工合同及有关技术标准的要求。

8、材料、设备和半成品检验制

主要建筑材料、设备和半成品进场时，施工单位必须向监理机构报验；涉及结构安全的钢材、水泥、砌块、砼及砂浆等试件，监理机构必须见证取样送检。杜绝不合格材料、设备和半成品用于正式工程。

9、施工技术复核制

施工单位要对施工过程中的轴线和标高等施工测量放线成果、工艺流程以及关键工序和重要部位进行认真的检查，并且报请监理机构进行复验和确认，然后进入下道工序施工。

10、施工技术及质量标准交底制

在工程实施以前，施工单位技术负责人必须向施工员作施工方案交底，应特 别强调施工难点和重要部位；每道工序实施以前，施工员必须向作业班组作操作技术和质量标准交底，重要工序和做法应由掌墨师或熟练工示范，必要时做样板跟样施工，做到人人心中有数。

11、质量“三检”制

坚持施工现场管理人员和操作人员佩带胸牌，并在施工作业面挂牌、在作业成果上标注施工班组长和操作人员姓名，以便进行施工管理和质量责任的追综。坚持作业成果的施工班组自检互检、施工员组织交接检，专职质检员复检、监理工程师和项目部验收的质量检验程序。发现质量问题或隐患，及时进行处理，以杜绝不合格工序进入下一环节。

12、隐蔽工程检验和旁站监督制

地基与基础、管线及地下建构筑物填埋、钢筋及预埋管线入模、砼浇筑、防水层等隐蔽工程，以及下道工序施工完成后难以检查的重点部位，都必须报请监理工程师验收然后隐蔽；其隐蔽过程中，监理工程师必须进行旁站监督。

13、施工成果保护制

加强现场人员职业道德教育，在施工过程中合理安排施工顺序，采取有效的措施对正在施工和已经完成的工程成果进行保护。

14、质量报告制度

每周工地例会，施工单位和监理机构向项目部报送《会议纪要》，报告一周工程质量状况和改进措施；每月末，监理机构向项目部报送《工程监理月报》；每月末，项目部向建设单位相关部门报送当月工程质量抽检记录和分析报告。

15、竣工技术档案制

施工单位必须做好隐蔽工程验收记录和各项质量检验记录，及时绘制竣工图，收集、整理各种工程竣工技术资料。在单位工程竣工交验前，形成真实、完整、规范的工程竣工技术档案，提交监理机构及项目部审查后，报请城建档案馆进行验收。

六、工程质量验收组织和程序

各工序分批检验及分项工程质量检验由监理工程师组织，项目部专业工程师和施工单位质量（技术）负责人、专职质监员、施工员等参加进行验收。

分部工程质量由总监理工程师组织，项目部专业主管工程师和施工单位项目 负责人和质量（技术）负责人等进行验收；地基与基础、主体结构分部工程的勘察和设计单位工程项目负责人也应参加相关分部工程验收。

单位工程完工后，施工单位应自行组织有关人员进行质量检查验收，并向项目监理机构提交工程验收报告。单位工程有分包施工时，总包单位必须组织分包工程质量检查验收，分包单位必须将有关竣工资料交总包单位汇总。

收到工程竣工验收报告后，监理机构应组织上述单位进行竣工初步验收，签认后再向项目部移交工程竣工验收报告。

收到工程竣工验收报告后，由项目部分别组织规划、设计、监理、施工等有关单位和消防、防雷、环保、绿化、质监站、技监局、档案馆等建设行政主管部门进行各专项工程质量验收，然后进行综合验收。

单位工程质量验收合格后，项目部应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。

建设行政主管部门验收合格后、向业主交房前，由项目部、销售部、物管 公司，对影响建筑功能、观感和用户满意度的工程质量检项，共同进行集团内部复查验收，并经集团总部工程管理部抽查核定合格后，方可向业主交房。

当参加验收单位各方对工程质量验收意见不一致时，可请当地建设行政主管部门或工程质量监督机构协调处理。

七、质量竞赛及奖惩

建设单位定期组织各项目工程施工质量与安全综合评比排序，并据此考核和奖惩有关单位和责任人员，激发其责任心和荣誉感，推动各参建施工和监理机构认真履行职责，确保工程施工质量与安全。

建设单位应该通过工程施工合同及监理合同约定，通过考核：对称职敬业、认真履行职责，所承建及监管的工程质量良好稳定、无返工或较少返工的施工单位和监理机构及人员，给予适当的奖励或津贴；对不称职或渎职的施工单位和监理机构人员，给予清退或者更换；对疏于职守，致使所承建及监理的工程，发生严重质量事故或大量返工的施工单位及监理单位，进行索赔，直至中止工程施工合同及施工监理合同，并追究其法律责任。

房地产工程项目论文 第3篇

关键词：房地产；工程项目；质量；控制

DOI：10.19354/j.cnki.42-1616/f.2016.17.43

房地产工程项目的质量不仅关系到人们的切身生活，还关系到我国国民经济的稳定。所以相关工作人员应该深入研究当前房地产工程项目质量控制存在的问题，并根据实际的施工环境和企业运营情况提出可行性的整改措施，以提高房地产工程的质量，促进房地产行业的快速发展。

一、房地产工程项目质量控制中存在的问题

（一）缺乏前期规划。前期规划是保证房地产工程项目质量的基础。在当前复杂的房地产工作中，进行前期的规划管理是开展房地产项目工程施工的前提。但是在实际的工作中由于诸多因素的干扰，很多房地产企业并没有进行完整的规划。

（二）缺乏完善的质量管理制度。在实际的房地产工程项目施工中，很多工作人员的质量控制意识都不强，基本都是在发现问题才进行补救工作，这会使房地产企业处于被动的地位。因此，房地产企业应该完善质量管理制度，做到质量问题的有效预防。

（三）施工人员质量管理意识薄弱。在实际的房地产工程项目建设中，经常会出现一些偷工减料、违规操作的问题，这不仅会影响房地产工程项目的质量，还会增加企业投资成本，甚至会造成工期的延误，阻碍我国房地产行业的发展。

二、应对房地产工程项目质量控制问题的措施

（一）强化前期规划。前期规划管理的缺失会影响房地产工程项目的质量管理。所以，在施工开始前房地产企业应该进行全方位的规划，并采取科学、合理的措施保证房地产工程的整体规划，以保证房地产工程项目的质量。如当房地产企业在拿到开发权之后，就可进行详细的用地规划，并结合企业的实际发展开展科学的项目定位。一般房地产企业可从七个方面进行房地产工程项目定位：一是从企业的先进流预测；二是根据政府的整体规划；三是根据实际的土地条件；四是估算项目建成后的销售速度；五是调查客户群，确定主要客户群；六是依据房屋的投资总价；七是房地产企业希望达到利润。这样在经过详细的计划和筛选之后，便能确定房地产项目的定位：建设居民用房，或是商业用房。在实际的房地产项目规划中也经常会出现因没有进行前期规划而导致房地产企业经济亏损的，如没有详细分析周边的用户群体和消费情况，就开发成商业用房的。另外，房地产企业应该在施工前进行详细的调查，设计出符合实际施工环境的设计图纸，以保证后续施工环节的顺利开展。如在房屋内预留足够的空调、暖气等基础设施的安装控件；或是设置合理的井道，避免出现井道出现在人行道中间的问题。也只有这样才能切实提高房地产工程项目的质量控制效果。

（二）加强整体施工环节的质量管理。对于房地产工程项目而言，施工质量是保证整个工程质量的关键因素。所以相关工作人员应该做好整体施工环节的质量管理。并且房地产工程项目的施工是一项复杂的施工工程，涉及较多的施工工艺和施工人员，其管理难度也较大。因此，房地产企业不仅需要完善质量管理制度，还要培养一支高水平的质量管理人员。

如管理人员应该在确保某一施工环节的质量合格之后，在允许施工人员进行下一环节的施工。如果该环节的施工质量并不达标，那么就应该进行及时整改，至到质量合格。另外，施工企业还应该加强施工材料、施工工艺、施工设备、相关辅助措施的管理，对于违规操作的现象应该严加制止，并勒令整改，只有这样才能提高房地产工程项目的质量。如某施工企业制定的质量管制制度中提到工程使用的重要材料（钢材、水泥、配件、构件）应于进场时即时进行检验核查，必要时取样送有关单位进行试验；混凝土配合比及配合试验，应于浇注前及浇注中检验、核查；工程使用的机具、模板、吊具在第一次使用前进行检查；隐蔽工程在施工过程中应旁站，经验收后方可继续下一工序施工；分部、分项工程在施工过程中进行旁部或检查，施工结束后进行确认或验收；施工单位建立、保存、提交的自检、试验记录报告，应即时核查，并对照报告内容是否完整、齐全、准确、有效。由此可见，保证房地产工程项目整体环节的施工质量是非常重要的，不仅能够保证房地产工程项目施工的顺利开展，还能减少施工事故，提高企业经济效益。

（三）加强竣工后的验收质量管理。验收是检查房地产工程项目施工质量的最后一道工作环节。所以质量验收人员应该重视最后的质量检查，以防有问题的房地产工程项目流向市场，影响国民经济的稳定。另外，房地产企业还可以建立完善的质量评估体系，对于各个部分的施工进行严格的质量审核以及工程项目施工信息的整合，以方便后续维护工作的开展。

一般在房地产工程项目竣工后，需要房地产开发商想当地的主观部门递交验收申请，之后主管部门才会进行综合验收。综合验收是对房地产工程项目的整体审查，包括规划要求是否合格、配套设施是否完善、质量验收手续是否齐全、物业管理是否完备等等。房地產工程项目的验收是一项精细的工作，需要多个政府部门的共同配合。一般涉及到的验收部门包括国土资源局、市建委、房管局、环保局、消防部门等。只有完全合格后，房地产工程项目才能进入市场。当然，除国家项目政府部门的验收外房地产企业也应该先进行内部验收，如某房地产项目中规划验收包括竣工测量资料、电子报批文件技术初步审查检测资料？、规划局送案资料；环保验收包括排污口规范化登记资料？、验收监测提交资料、环保局送案资料等，其中工程施工质量的验收是由施工单位组织勘察、设计、施工、监理单位和其他有关方面的专家组成验收组进行工程验收，监督站对工程质量验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况实施现场监督。只有这样严格做好房地产工程项目的质量把关，才能提高房地产工程项目的整体质量，促进我国房地产行业的发展。

（四）提高施工人员的安全意识和专业素质。我国每年都会发生房地产工程项目的施工安全事故，给人们造成生命和财产的损失。因此，房地产企业应该重视提高工作人员的安全意识和专业素质，以减少安全事故的发生，减低房地产企业的投资成本，保证房地产工程项目的质量。

如企业可以开展以安全意识为主题的培训活动，从思想上提高施工人员的自我保护意识。例如某房地产企业开展的安全意识培训活动，主要要求是：一是工程管理方要认清安全生产的严峻形势，牢固树立“安全第一、预防为主”的思想，进一步增强安全生产意识；二是工程安全监管负责人要对所在工地施工人员加强安全生产培训教育，提高施工人员的安全意识。；三是工程一线施工人员要强化安全知识自我学习，熟悉所负责工种的安全隐患知识，具备危险发生时应急逃生技能。另外，房地产企业还应该提高施工人员的专业水平，减少因违规操作引发的安全事故。如某房地产企业在业余时间开展了以“标准施工，减少安全事故”的专题培训，详细介绍了房地产工程项目的施工技术。总之，房地产企业应该从多个方面开展安全培训，以提高施工人员的专业素质，减少安全事故发生，保证工程项目的顺利施工。

总结：综上所述，深入研究房地产工程项目的质量控制问题，并采取相应的解决措施是提高房地产工程项目建设质量的重要途径。所以房地产企业应该重视前期规划、加强施工管理，并加强施工人员专业技能的培训和工程竣工的验收，从而提高房地产工程项目质量控制工作的效率。

参考文献：

[1] 党黎杰. 房地产工程项目质量管理的相关问题与对策[J]. 山西建筑，2015，08：228-229.

房地产工程项目成本管理的思考 第4篇

关键词：房地产,工程项目,成本控制,管理水平

房地产开发是指在城市规划区内国有土地上进行的基础设施、房屋建设的行为, 具有工程造价高、建设周期长、资金密集、投资高风险、资金回笼时间慢等特点。随着国家政策的引导, 房地产价格调控力度不断增强, 产业发展已从暴利时期逐步走向正常的利润水平。为了提高企业利润, 增强企业实力, 房地产开发建设过程必须有效控制工程项目成本, 降低工程实际消耗, 推动企业向集约型管理转变。然而在实际的项目管理中, 由于管理水平有限, 加之各种因素影响, 成本控制效果不尽理想, 企业必须采取有效措施, 规范项目实施过程, 解决存在的问题, 有效降低房地产工程项目成本, 实现企业资产保值增值的目的。

一、房地产工程项目成本管理现状

(一) 部分单位和部门管理方法落后, 缺乏科学性

房地产的开发和使用需要多个单位和部门共同参与, 从政府部门、规划部门、设计单位、开发商到施工单位、监理单位等部门对房地产建设质量和工程成本控制都产生着一定影响。各单位之间既是相互独立又是协同工作的, 然而一些单位成本管理方法落后, 缺乏预测性和实效性, 造成许多工程项目只有事后的成本核算和简单的成本分析, 严重影响着成本的管理和控制。

(二) 部分从业人员综合素质较差, 工程预算缺乏准确度和可靠性

在项目建设过程中, 从业人员缺乏对建材市场与现场管理状况的调研力, 造成经济与技术相分离的不良现象, 未能建立准确、有效的企业历史成本数据库, 没有可靠的资料编制预算表, 工程项目评价不能做到有效分析经济技术指标和作出系统的预算成果。

(三) 企业管理体系不健全, 缺乏有效的保障机制

工程建设周期长决定了成本管理的长期性, 成本管理不是单独的事前、事中、事后, 而是贯穿于项目的整个开发过程。然而部分企业把成本管理变成了单项的成本控制, 这种做法忽略了项目成本的变动性, 丧失了成本管理的作用。企业监管存在漏洞, 一些浪费、虚报现象不能得到根治, 暗箱操作问题严重, 这些严重阻碍着节约资金、降低成本措施的施行。部分企业管理还存在盲目性, 缺乏预见性, 不能防患于未然, 只是等待问题发生时再解决问题, 事后处理控制的现象严重。

二、加强企业管理, 有效控制工程项目成本的措施

(一) 树立正确的思想, 牢固全员成本控制意识

思想指导活动, 只有提高全体从业人员的思想意识, 才能使成本控制深入到工程建设的方方面面, 贯穿项目建设的整个过程。首先, 企业领导要以身作则, 加强建设成本控制系统, 为成本控制营造良好的企业文化氛围;其次, 企业各部门间要加强交流沟通, 从设计到施工到验收, 都要做好各部门之间的交接配合工作, 力求实现共同控制成本的实效性。再次, 在项目建设管理过程中, 企业可适当地建立相应的监督、约束、激励机制, 定期开展成本管理工作汇报会议, 对于成本管理突出的部门或个人给予相应的表扬, 对成本管理工作存在问题的单位或个人给予批评通报, 形成各单位相互配合又相互竞争体制, 从而有效地将成本管理渗透到整个工程项目建设的管理链。

(二) 做好事前、事中、事后全方位的成本管理, 形成完善的管理链条

房地产工程项目成本管理不能侧重于事后控制, 而应形成一条完善的成本控制链条。在事前应当做好市场调研及可行性研究, 做好资源的优化配置, 保证质量的前提下, 尽量缩短施工周期计划, 提前销售环节。设计方案要严格审查, 尽量做到经济合理, 保证招投标阶段的公平性, 充分利用招投标环节选取最优的设计方案、施工方案、采购方案。事中要做好施工阶段的成本管理, 施工阶段是项目资金投入的最大阶段, 有效控制施工阶段的成本对于总体成本控制至关重要。首先要加强合同管理, 绝“低价中标, 索赔赢利”等现象的发生, 强化合同的执行力度, 对于违约行为要有索赔意识并付诸行动维护自身合法权益;其次要完善监理制度, 对工程项目的实施过程做好实时控制, 落实责任制, 既要保证质量, 又要有效控制成本;最后要注意引进新工艺、新材料, 提高施工技术, 新工艺的引进能够有效的缩短劳动时间, 从而减少建设周期时间, 新材料的引用也能从一定程度降低造价成本。事后成本管理主要是指竣工结算, 竣工结算要保证工程资料的真实性和完整性, 对于工程资料要认真审核, 保证结算的准确性, 加强竣工结算的成本管理, 能够总结施工过程中的成本管理经验, 为后续项目开发积累宝贵经验。

(三) 建立完善成本管理信息体系, 为成本管理提供可靠依据

企业与企业之间的综合实力千差万别, 每个企业都应该有一套自身完善的信息体系, 对于企业各方面的实力要有正确的、准确的评价。建立与完善合作商信息库, 建立与材料、机械采购单位的信息库, 制定符合自身实际情况的劳动定额、材料消耗定额等, 这些信息体系的建立都将为工程造价人员的预算以及施工进度计划的制定乃至整个工程项目的实施提供准确的依据。

三、结语

房地产开发受政策影响强, 如今房地产市场已日趋理性化, 企业发展不再呈暴利模式, 相应的房地产项目成本管理逐步成为房地产发展的关键环节。然而项目成本管理是一项复杂、系统、细致、长期的管理工作, 需要全体从业人员的共同协作, 才能实现对项目全面的成本管理。企业在运作过程中要树立工程项目成本管理意识, 不断创新成本管理方法, 加强事前、事中、事后的成本管理工作, 关注项目评价、成本数据库建设工作。房地产工程项目的管理者要有预见性和战略思维, 在成本管理问题上要从整体利益出发, 有效增进项目开发经济效益、降低工程造价成本, 提高企业市场竞争力。

参考文献

[1]郭峰.工程项目管理[M].贵阳:贵州科技出版社, 2001: (185-194)

[2]周巍.房地产开发项目造价控制与成本管理研究[J].特区经济, 2008, (5)

房地产工程项目论文 第5篇

（一）工作目的：

工程项目报建是房地产开发项目前期工作的要件，是办理前期手续的必备文件。

（二）主管部门：

建交中心一楼服务大厅。

（三）工作内容：

到中心领取《天津市工程项目报建表》；按工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资、工程规模、工程筹建情况、计划开竣工日期等如实填写；加盖单位公章。

〖注意〗工程规模及投资规模应按当年下达的计划填写。

（四）要件：

1、项目立项批准文件或投资计划；

2、企业资质证书和营业执照。

（五）时限：

房地产项目工程造价现状与控制策略 第6篇

关键词 房地产 工程造价 控制策略

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

1 房地产项目工程造价现状

房地产开发行业一直被认为是高利润的，吸引着一大堆的人员进入该行业。然而，任何一个行业都会有饱和的时候。很多的房地产开发商却没有认识到这一点，他们大部分都被经济繁荣蒙蔽了双眼，迷失了方向，大部分都没有意识到经济繁荣背后隐藏着巨大的危机。没有这种危机感，大部分的房地产开发商认为只要能拿到地，就是占有了资源，就有利可图，就可以赚一大笔钱。这种错误思想直接促动房地产开发商拼命圈地，对工程如何造价不关心，对造价管理不重视，普遍存在“重经营、轻管理，没有系统的造价管理理念，没有对工程造价进行全过程动态控制”等问题，大部分的企业把工程造价当作常规的财务成本来控制，缺乏健全的工程造价管理制度。

2 房地产项目工程造价存在的问题

（1）盲目决策失误多，估算精度不够

项目建设全过程都贯穿着工程造价的计价与控制，但决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有重大影响，特别是建设地点的选择、建设标准的确定、设备选用、工艺的评选等方面，直接关系到工程造价的高低。因此，决策阶段直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与控制是否科学、合理的问题，是决定工程造价的基础阶段。投资决策过程，依次分为若干工作阶段，不同阶段决策的深度不同，是一个由浅入深、不断深化的过程，投资估算的精确度也不同。

（2）招标不严谨，造价不科学

房地产公司一般采用邀请招标的方式进行招标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者组织投标，是一种有限竞争的招标方式，它的优点是招标周期短。但它也具有比较明显的缺点，比如潜在投标人可能被排除在外，围标或串标的可能性比较大。还有一些房地产公司采用议标，在投标人报完价后，房地产商再与对方议价。这种方式的缺点也是十分明显的，例如投标人在报价时故意虚高，水分很大，他会留出足够的利润空间来进行。

（3）开发商对设计不够重视

长期以来，设计院经常会出现设计粗糙、设计保守，为了赶进度各专业不配套，矛盾重重。有的开发商完全不按照市场标准支付设计费，把设计费压得很低，或把设计周期压得较短，或使设计频繁变更。许多房地产开发商对设计重视不够，设计图纸质量不高。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。这些都给控制工程造价带来较大的难度。因此，也使施工现场设计变更、返工现象屡见不鲜。由此可见，设计质量好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。

3 有效控制房地产工程造价的对策

（1）确立房地产工程造价全过程的控制投资意识

房地产工程一般都周期比较长，而且受各种外部条件的影响与制约，所以在项目的初始阶段难以确定一个正确的造价。随着房地产工程的开展与深入，造价的估算也越来越趋向合理化。因此，对于工程造价的合理确定和有效控制，应该考虑以下几个方面的问题：

①由于房地产工程这一项目的规模大，建设周期长，技术复杂，人力、物力、财力消耗大的特点，所以，为了合理确定造价，必须在工程全过程中，按照不同阶段的特点进行多次计价，即按建设程序合理确定不同阶段的造价精度，以充分体现出造价的合理性。所谓工程造价的合理确定，就是在建设程序的各个阶段，合理确定投资估算、概算造价、预算造价、承包合同价、结算价、竣工决算价。

②虽然房地产工程项目的全过程都要注意工程造价问题，但是控制的重点应该转移到项目决策和设计阶段，投资决策以后，控制的重点就要放在设计阶段。

③我国的建设项目普遍忽视了建设前期阶段的重要性，造价控制的重点主要放在项目建设的后期阶段甚至在工程结算阶段，因此经常会出现房地产工程竣工后投资超额的现象。所以，这一现状要求我们必须更新观念，重新认识，总结出一套完整的工程造价控制与管理方法。

（2）设计阶段工程造价控制

设计阶段是房地产工程造价控制的一个关键环节，是由设想向现实转变的关键阶段。可以从以下几方面进行工程造价控制：

①在实行设计招标制度，加强设计阶段的监理的同时确定合理的设计方案，减少在施工阶段重大设计变更和方案性变化的发生。

②在建设全过程成本控制中，关键在于建设期的成本确定和控制。

③做好设计阶段的监理工作，包括：根据设计图纸和说明进行监理，协助业主审核不同的设计方案，以便进行经济比较，制定出资金支出的初步估算计划，以保证投资能得到最有效的运用。

④寻求一次性投资少且经济性好的设计方案算出需要的材料和设备，以便进行成本分析和研究，在投资限额范围内进行限额设计，从而节约投资。

（3）计划房地产工程造价时对工程项目策划阶段的造价控制

控制造价受多方面因素影响，不是造价越低就越好，应该结合工程的实际情况综合考虑。在建设项目投资决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的作用，是工程造价控制的重要阶段，合理确定和控制造价对项目方向的准确定位、建设方案优化有指导性作用。

参考文献

[1] 陈城.浅谈房地产项目在设计、施工及结算阶段的造价控制[J].福建建材，2012（06）.

[2] 孙继全.房地产项目开发成本控制标准的探讨[J].中国城市经济，2011（21）.

[3] 陈跃泉.房地产开发项目的全过程成本控制[J].建筑，2011（08）.

[4] 方忠良.浅谈建筑企业竣工阶段的成本控制[J].财会月刊，2011（11）.

房地产项目的工程质量控制研究 第7篇

关键词：房地产项目,质量控制,对策

房地产开发市场竞争日益激烈, 高利润率将不复存在, 其信誉与口碑是企业在市场中立于不败之地的保证。而企业开发项目的质量达标、令客户满意是企业实力与竞争力的核心指标。工程质量不仅关系到企业的生存, 更是影响到人们的生命财产安全, 因而建立良好的质量管理体系是房地产企业在项目管理工作中的重中之重。

1 房地产项目质量控制管理的特点

工程项目的质量是指项目能够满足业主或客户需求的特性与指标, 一个项目的实现过程就是工程项目质量的形成过程[1]。与一般工程不同的是, 房地产工程管理不仅关注工程质量是否符合国家地方标准, 是否按图施工, 还需进一步关心客户对产品质量的满意度;另外, 目前我国房地产开发企业一般采用平行承发包模式或施工总承包模式来进行施工管理, 又考虑到项目投入资金大, 周期长, 企业必须在成本、进度与质量三者间寻找合理的平衡点。因此, 企业在项目质量控制上需要采取更加宏观、全局的战略措施。房地产开发项目的质量控制贯穿项目全过程, 从项目前期市场调研、实地勘察、投资分析、项目策划到决策、设计, 再到施工、竣工验收及物业管理阶段, 都需要严格的质量控制系统来保证产品质量。前期工作的好坏直接影响到后续现场施工等工作的进行, 进而影响整个工程质量;施工阶段则需要侧重检查和监督施工单位和监理单位是否有完善的现场管理体系, 是否按投标时的承诺进行施工和监督[2]。

2 项目质量的影响因素

影响工程项目质量的因素众多, 其各个环节都会影响到整个工程质量, 例如现场调查与勘探、设计、管理制度、施工和环境条件等。面对复杂的市场与政策形势, 进行系统完备的可行性研究并做出正确决策是关键的一步, 关系到项目的质量与最终效益;设计质量直接关系到房地产建成后的使用功能与价值, 决定了项目最终能够达到的质量水平;环境因素包括工程技术环境与工程管理环境等, 都具有复杂多变的特点。

3 现状及存在问题

3.1 项目决策阶段工作不充分

前期开发阶段是对房地产项目的总体运作做出决定性的前瞻统筹, 在项目寿命周期的三个阶段中重要性最大。项目前期管理还没有系统完善的程序与方法, 房地产企业容易忽视开发前期的勘查、可行性研究、策划、设计, 没有经过翔实地实地勘察与可行性研究就匆匆上马, 这种“先天不足”必然导致后期管理困难。

3.2 对建筑设计质量管理重视程度不够, 设计审评水平不高

开发企业过分依赖设计单位, 缺乏对设计产品市场状况的调研[3]。一方面设计者缺乏对施工工艺、施工现场状况的了解, 使施工难以按设计图纸完成;另一方面, 施工单位经验不足, 施工不能达到设计要求, 导致最终产品不符合设计要求。

3.3 与监理公司权责不明、责任不清

施工过程中监理单位起到的作用不尽如人意, 没有起到应有的咨询监管作用, 有的监理单位不能按合同约定派出足够数量的监理人员, 未严格执行监理程序, 对分包单位自治缺乏审核, 给工程带来不利影响。另一方面, 建设单位干涉监理工作, 造成多头指挥, 影响了监理人员工作积极性, 监管工作效率低下。

4 对策

4.1 完善项目前期策划阶段的质量管理

项目的策划设计指明了项目中后期的施工建设、销售服务和获取利润的方向, 质量控制系统必须从前期的市场调查、地质勘探、可行性研究阶段就介入管理, 建立完整的质量管理制度:1) 制定项目质量计划。找出潜在客户目标, 分析客户需求方向, 对项目进行总体定位;为可行性研究提供技术、资金支撑;收集、整合支持性资源, 为正确决策打好基础;完善决策程序, 确定项目质量总目标, 协调好与进度、成本的关系, 确定项目定位、技术经济指标、总投资等。设计阶段是质量总目标逐步具体化的过程。房地产企业可以选择三家实力相当的设计单位进行项目方案设计, 经专家审定, 选择最优方案。设计单位须对项目功能、各局部与细节制定明确的质量要求及质量控制计划。2) 制定项目质量评审制度。采用德尔菲法对项目决策、策划以及设计进行评审, 充分利用专家经验与知识确保项目前期策划与设计最优。遵循设计各阶段设计成果审核审批、定期检查抽查的制度;对方案进行可施工性分析, 保证设计文件符合现场及施工条件。3) 制定项目质量责任制度。房地产开发项目的全过程都是由人的参与活动完成的, 参与人的判断力、技术知识水平、经验等内在能力直接决定了项目的质量水平。项目经理是房地产开发企业法人在项目上的全权代表, 对项目负全责。企业必须保证充分授权, 使决策权集中, 提高运作效率。房地产开发企业在人员的素质方面必须严格把关, 将质量责任落实到人。项目经理应具有全局观念和较强的协调、应急能力, 还要客观公正, 不带个人偏见;注重项目班子的总体效能, 树立他们为用户服务, 质量第一的观念;须重视施工工人的素质, 需要加强培训教育, 提高技术水平, 使队员时刻将质量放在第一位。企业可采取具体的奖惩措施来激励参与人提高工程质量意识, 如引入绩效考核制度、淘汰制度等。

4.2 做好宏观监控以及协调配合的工作

房地产的形成是开发商、设计单位、施工单位与监理单位共同努力的结果, 只有各方协调配合, 互惠互利才能使项目顺利进行企业可以采取统一规划、分步实施的方法, 分期分批进行招标, 理顺工程项目与工程各参与方的接口关系[4];在整个项目管理过程中, 做好设计与施工之间, 施工与监理之间的枢纽;督促监理单位做好工程配套设备的检验工作, 对工程施工中所需要的原材料半成品、构配件质量进行检查和审查;项目收尾阶段组建多部门合作临时机构, 与项目现场管理人员分工协作, 共同完成项目的交付、移交工作。

4.3在管理技术方面不断创新, 运用科学的管理方法

借助现代高科技手段实现动态管理, 比如用计算机做好全程记录, 汇集所有质量检查和检验证明文件、试验报告, 确立质量文件的档案制度;设立各种质量奖, 对质量低劣和质量事故进行惩处;运用各种管理方法, 如合同管理方法、数理统计方法、住处管理方法、各种图表方法、指令成材管理方法等[5]。

5结语

房地产项目的质量控制管理在整个项目管理中占据重要地位, 决定着企业的最终效益与成败;开发商只有建立完善的质量控制管理制度, 采用科学的管理方法, 重视提高管理人员的素质能力, 站在全局角度上做好协调、监督工作, 才能保证项目质量, 使企业实现利益最大化。细节决定成败, 企业不仅要从宏观上把握, 更要从细处入手, 踏踏实实做好日常质量监管的每件事。

参考文献

[1]周芝青.我国房地产企业项目管理状况分析[J].中国经贸, 2009 (12) :73-74.

[2]李绍权.浅谈房地产工程管理[J].科技资讯, 2008 (2) :200.

[3]隋吉平, 赵经涛, 赵景森.房地产开发中的建筑设计质量管理[J].商业研究, 2001 (227) :148-149.

[4]王凌.浅析房地产项目管理的问题及应对措施[J].四川建材, 2009 (3) :260-261.

[5]王欣, 陈军, 金霞.浅谈三控之一质量控制[J].林业科技情报, 2004 (36) :22-23.

房地产开发项目工程造价管理 第8篇

我国房地产开发经过二十多年的发展已经取得了很大的进步, 在城市的规划和建设中发挥着重要的作用。但长期以来, 房地产开发管理存在的突出问题, 是建筑工程造价没有合理确定和有效控制, 严重影响了投资效益。这就要求我们必须始终把工程造价控制贯穿于房地产开发工程建设全过程, 从投资决策、设计、施工至竣工的全过程找出失控原因, 采取有效对策。

2. 当前房地产开发造价管理中存在的问题

2.1 工程前期造价控制不当

房地产开发单位普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制, 而是把重点放在施工阶段和工程结算价款阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够, 忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的投资估算和设计概算的作用, 因此, 造成了概算超估算, 预算超概算, 结算超预算的现象。

2.2 施工过程成本控制管理不到位

在施工管理过程中对成本控制管理不到位, 不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起, 没有尽早发现经济管理中存在的问题, 待工程竣工时才发现经济问题, 已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产, 不重视成本的节约, 不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低建设成本列入到生产管理过程中来, 造成技术人员与经营管理人员互不沟通, 工程造价控制各环节相互脱节, 从而使造成成本的人为不可控制状态。

2.3 缺乏科学、合理的评价体系

一个项目开发完成后, 对已完工程在工程造价控制方面的评价体系没有科学的评价体系, 导致企业无法形成适合本企业的报价体系, 这是对企业资源的巨大浪费, 珍贵的经济技术数据随着建筑物的完成而消失。

3. 房地产开发造价管理

在房地产开发项目不同的管理阶段引入成熟的项目管理方法, 将对开发进程中的科学决策、资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用。

3.1 开发前期造价管理

1) 决策阶段工程造价管理

在项目建设各阶段中, 投资决策阶段影响工程造价的程度最高, 达到80%以上。因此, 决策阶段是决定工程造价的基础阶段, 直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价控制是否科学合理。在房地产实践中, 在项目立项、可行性研究等决策已获通过的前提下, 工程造价的控制应从以下几个方面考虑: (1) 项目选址是否符合城市规划的要求; (2) 项目是否有准确的市场预测与市场定位; (3) 要编制科学的环境评价报告; (4) 应做好地质初勘工作。

2) 设计阶段工程造价管理

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的;其次, 房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中, 房地产开发公司如何介入, 如何控制设计过程, 充分发挥内部资源和外部资源的能动性, 是取得项目设计成功的关键。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段:方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过, 方可进行工程项目施工。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同, 其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程为:拟定招标设计任务书, 方案招标, 方案评审及咨询, 方案定案, 出方案报建文本, 进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源, 以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标, 内部评审, 专家咨询论证等, 方法不一而足, 希望能磨出一个精品来。因此, 在方案设计阶段, 强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成, 在设计规划部门的协调组织下通力合作, 在方案设计过程中及时、科学地决策, 保证设计进程的顺利推进。

在进入施工图阶段, 为了有效控制工程造价, 在委托设计的同时, 开发商就应对类似的建筑在心中有了一个大概的估算, 包括其平方米的各项技术经济指标。在确保安全的前提下, 适当降低砼标号, 减少钢筋含量, 收缩柱、梁体量, 使工程造价控制在一个合理的范围之内。

3.2 施工阶段造价管理

房地产开发项目的施工阶段是依据规划设计方案和图纸, 利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程, 是整个项目过程中资金投入最大, 占据很长的阶段, 因此施工阶段的成本控制是非常复杂的。施工阶段成本控制主要有四个方面:一是工程签证, 二是合同管理, 三是材料、设备的加工订货, 四是强化施工监理。

1) 工程变更和签证

工程变更和签证管理由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更和工程项目变更, 控制变更的关键在于开发商。开发商应建立工程签证管理制度, 明确有关部门、有关人员的职权和分工, 确保签证的质量, 杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确, 首先要强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完, 时间久了一些细节容易忘记, 如果第二道工序又将其覆盖, 客观的数据资料就难以甚至无法证实。因此, 对签证一般要求自发生之日起半个月内办妥。其次, 对签证的描述要客观、准确, 要求隐蔽签证要以图纸为依据, 标明被隐蔽部位、项目和工艺以及质量完成情况。

2) 合同管理

加强合同管理, 严格控制合同变更。从项目立项, 就成立合同管理小组, 主要负责此项目发生的主要合同关系, 并对合同进行研究和管理。针对施工阶段的合同管理, 主要是要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成, 对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查, 作到资料齐全、文字严密, 避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督, 提高合同执行的效率, 对发生的合同变更, 严格其审查和批准程序, 有效地控制工程造价。

3) 材料、设备管理

对材料和设备的质量, 应由专业检验人员进行检验, 出具检验报告并负相关责任;价格方面, 施行认证制度, 并对材料采购和设备选用过程中出现的“回扣”现象进行严格管理, 保证材料和设备的价格和质量。目前, 很多业主为防止乙方偷工减料, 以次充好, 损害工程质量, 降低楼盘品质, 往往在合同中规定由业主供应材料。因此甲方采购时应该参考施工承包合同中商定的进度进行, 对供货商进行资质审查, 货比三家, 以公布的信息价格为基础进行认质、询价、议价, 选择适宜的合同形式签订供货合同。

4) 施工监理

施工过程的质量监控是现场质量管理的重要环节, 有力的质量监控能使工程质量做到防患于未然, 能控制工程质量达到预期的目标, 有利于促进工程质量不断提高, 有利于降低工程成本。

在实际工作中, 工程监理对工程质量的监控应该是坚决的、严格的, 但在实践中坚持公平、公正、公开的原则, 平等对待甲乙双方, 积极参与到工程造价的确定和控制中来, 在工程管理中发挥更大作用。

3.3 工程竣工决算阶段的造价管理

在工程竣工结算时, 应严格把好审核关, 在工程内容上既不遗漏, 也不重复计价。正确应用定额及有关规定是做好决算的关键, 双方的预算、材料人员通过合作, 保证量与价的准确合理, 是整个工程造价的控制划上一个圆满的句号。房地产开发企业的竞争日趋激烈, 企业对经济活动的关注与监控必然不断加强和深化。

实际工程中, 工程竣工结算管理工作应做好以下几方面:严格审核工程量, 控制高估冒算工程量;套用定额必须实事求是地、客观地反映工程实际造价;严把材料价格关, 对材料价格的审计要准确;审核取费程序及其准确性, 保证按照有关规定合理取费;建设单位审核完后, 必须送到审计部门进行复审, 以确定合理的造价, 并编制符合实际的竣工结算报告, 分析投资使用情况, 对超支部分分析原因, 总结经验教训, 以改进今后的工作。

4. 结语

综上所述, 在房地产开发过程中, 前期的决策和规划设计阶段对项目成本节约的作用是巨大的, 应该重点加强管理, 而施工阶段虽然进行成本节约, 但也要加强管理, 否则可能造成浪费和成本增加。

房地产工程项目论文 第9篇

1 房地产工程项目在质量管理方面存在的相关问题

最近几年来, 在对项目质量的管理中, 虽然大多数房地产商积累且传承了先进、高效的经验, 但是仍存在着一些问题亟待解决。下文所列举的质量管理方面的漏洞在现今的房地产企业中具有一定的共性。

1) 没有充分地对规划与设计工作的管理进行优化。规划与设计工作的管理是否到位直接影响着房地产工程项目是否成功, 在管理现如今的规划工作与设计工作时, 必须对房地产行业中既定的操作流程进行严格的遵循。然而, 在实际的操作过程中, 由于较多的因素, 导致在对项目进行规划与设计时, 市场的定位、产品的策划、配套的项目设施以及目标客户群并未达到理想的精准度与深刻度, 没有对设计采取有效的优化措施。比方说:在对立面进行操作时, 没有给空调的安装预留足够的空间, 甚至是根本没有留出相应的空间;相关消防所用的管道暴露于大堂中;对井道进行设置时, 考虑方面不够周全, 使得部分井道遍布于人行道中间等。随着房地产市场的逐渐饱和与空间需求特点的日益变化, 功能性的质量缺陷难以赢得市场认可, 因此, 整体工程项目的投资效益很难得到保证。

2) 缺乏对工程实施过程中质量的全面管理。在对相关工程项目的监管中, 管理人员事先控制质量的意识较弱, 通常都是在完工后才发现相应的问题, 然后再采取补救工作。举例说明:部分土建施工企业在与园林施工企业进行合作时, 交接不畅的情况时有发生, 特别是在工期十分紧张的状态下, 主体建筑物在外立面上的装修工作还没有完成, 根本不能对外排架采取强制性的拆除, 因此, 对应的园林施工方不能够进行现场的施工工作, 延长了工期;此外, 在安装和操作过程中的不规范常常导致铝合金门窗出现渗漏的现象。

在对工程项目质量进行管理的过程中, 竣工验收完成后就结束了所有的监管工作, 缺乏对于成品实施保护性措施的正确意识。举例说明:对铝合金门和窗采取的保护性措施方面, 当相关分包单位对铝合金门和窗进行安装后, 并未与后续的施工方进行工序的交接工作, 导致铝合金门窗滑道以及门框被后续的施工方所破坏。然而, 后续的施工方大都由业主采取直接性的委托和分包形式, 造成了责任的极度混乱, 使得维修的主体抵触情绪十分严重, 从而增加了管理的难度与协调的成本。

3) 缺乏健全的质量管理体制。房地产工程项目在质量管理方面出现问题, 还与不健全的质量管理体制息息相关。房地产企业忽视了工程项目的质量管理, 缺乏健全的管理体制, 造成部分施工人员在施工过程中偷工减料, 甚至是违规操作, 影响了工程项目的质量安全。缺乏健全的质量管理体制, 很有可能造成施工工期的延后, 导致施工成本的增加, 严重影响了房地产企业的经济效益与社会效益。

2 房地产工程项目在质量管理方面的有效应对措施

1) 对工程项目前期的规划与设计力度进行加强。就目前我国房地产工程的质量管理来看, 缺乏工程前期的管理, 对整体工程质量与安全造成了严重的影响。因此, 为了进一步加强工程质量管理, 在进行施工之前, 房地产企业必须进行全方位的准备工作与管理工作, 确保工程顺利进展。在进行施工之前, 首先要科学合理地规划整个工程, 对地形地貌进行严格的勘测, 落实市场调查的工作, 从而对工程项目的整体风险进行预测;其次, 依照市场考察的情况, 设计相应的图纸, 对自然因素与人为因素进行综合的考虑, 精确测量与计算, 确保设计出的图纸是对工程项目实际情况的真实化映射, 为之后的施工环节奠定夯实可靠的基础。

2) 加强对施工整体环节中质量的管理。对于施工项目而言, 施工过程至关重要, 其最大程度上影响了工程质量。因此, 相关管理人员要对整个施工过程的质量进行监督管理, 保证良好的施工质量。相对而言, 房地产工程较为复杂, 施工环节较多, 相关人员要严格监督管理中任一工程环节的质量, 全方位提升工程项目的质量。在对施工整体环节中的质量进行监管时, 必须确保所有的施工环节及步骤都符合规定的质量标准, 在某个环节合格的基础上, 才可以开展下一个环节, 倘若这一环节质量不达标, 则必须重新进行改进, 禁止未经改进就开始下个环节的施工, 从本质上对工程项目的质量进行保障。与此同时, 还要加强对施工材料、施工技术以及设备质量的管理, 保证质量达标, 当不达标的设备和材料出现时, 必须立刻停止施工, 对不达标的设备与材料践行严格的质量检查, 直至质量达标后方可继续开展。除此之外, 还要健全监督及管理部门的建设, 对施工现场进行实时监管, 确保在第一时间发现问题, 并且进行及时积极的解决。

3) 加强对工程项目竣工后的质量管理。对工程项目竣工后的质量进行检查是工程检验的最后关卡, 保证质量管理工作的顺利实施, 对质量上存在的问题及时发现、及时解决, 预防后续的工程质量问题。当工程结束后, 必须将国家质量检验标准作为相关的依据, 验收与认定整个项目的质量, 一旦发现问题, 立刻进行更正, 确保质量的达标。此外, 还要建立健全质量的评估报告, 有效地整合整个工程项目有关质量的信息, 便于对今后工程建设工作的指导。

4) 增强施工人员的质量与安全意识。对房地产工程项目的质量管理进行加强, 还要对施工人员的道德素质进行大幅度提升, 帮助其树立质量与安全的意识, 培养施工人员的责任感, 使其能够认真负责地进行工作, 确保工程项目的整体质量, 及时反映并解决工程中存在的问题, 对工程的质量进行有效的保障。此外, 还要对施工人员的专业技能进行相应的提高, 促使施工人员在进行操作时能够对所有的新技术与新设备进行充分良好的应用, 落实提高房地产工程项目质量的管理。

3 结语

在我国的经济发展中, 房地产企业发挥着至关重要的推动作用, 因此, 其质量与安全问题对于广大民众来说具备极其重要的现实意义, 密切联系着民众的切身利益。房地产工程项目的质量管理涉猎较为广泛, 建设单位要改变自身的管理思维及管理模式, 提升工程项目在质量管理方面的水平能够推动房地产企业的经济效益的不断增加, 将质量作为核心思想的管理模式也是现代房地产企业能够生存发展的必备条件。本文简单分析了房地产工程项目在质量管理中所存在的问题, 提出了有效的应对措施, 希望能给相关学者提供一定的帮助。

摘要：分析了房地产工程项目在质量管理中存在的规划与设计工作的管理不到位、质量管理体制不健全等问题, 并提出了加强工程项目前期的管理、增强施工人员质量与安全意识等措施, 以促进房地产企业的健康发展。

关键词：房地产企业,工程项目,质量管理,问题,措施

参考文献

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[2]郭鸿飞, 李凡.房地产项目质量管理体系思考[J].合作经济与科技, 2011 (5) :157-159.

[3]苏凡.房地产项目的工程质量控制研究[J].山西建筑, 2010, 36 (10) :222-223.

[4]刘林传.论中小房地产企业建设项目管理的现状、问题和对策[D].广州:华南理工大学, 2012.

房地产工程项目论文 第10篇

建筑工程质量和其他产品质量一样, 既关系到国民经济的发展, 又关系人民群众的切身利益。

本文中的工程项目特指投资建设领域中的项目, 即为某种特定目的而进行投资建设并含有一定建筑或建筑安装工程的项目。工程项目建设具有规模大、实施过程复杂的特点。

二、加强施工质量管理的必要性

具体到建筑施工行业, 加强施工质量管理的必要性主要体现在以下三个方面:

(1) 加强施工质量管理是科技发展的需要。质量管理是施工企业既经济又节约地生产符合质量要求的工程项目的综合手段。

(2) 加强施工质量管理是市场竞争的需要。一个企业要在市场上站住脚, 就必须有好的质量做保证。从发展战略的高度来认识质量问题, 质量已关系到国家的命运, 民族的未来;质量管理的水平已关系到行业的兴衰、企业的命运。

(3) 加强施工质量管理是国家建设的要求。作为建设工程产品的工程项目, 投资和耗费的人工、材料、能源都相当大, 要求获得的产品在额定时间内能发挥作用, 为社会经济建设和物质文化生活需要做出贡献。

三、工程质量影响因素分析

(1) 人的因素。工程质量的形成受到所有参加工程项目施工的工程技术干部、操作人员、服务人员共同作用, 他们是形成工程质量的主要因素。

(2) 材料的因素。工程项目作为一种产品, 其实体是各类建筑材料、构配件、半成品等种类繁多的材料组成的。各类工程材料是工程建设的物质基础, 材料的质量是工程项目质量的基础。

(3) 方法的因素。施工方案正确与否, 直接影响工程质量控制能引顺利实现。往往由于施工方案考虑不周而拖延进度, 影响质量, 增加投资。

(4) 机械设备的因素。合理选择机械的类型和性能参数, 合理使用机械设备, 正确地操作。操作人员必须认真执行各项规章制度, 严格遵守操作规程, 并加强对施工机械的维修、保养、管理。

(5) 环境的因素。环境因素对工程质量的影响具有复杂而多变的特点, 如气象条件就变化万千, 温度、湿度、大风、暴雨、酷暑、严寒都直接影响工程质量, 往往前一工序就是后一工序的环境, 前一分项、分部工程也就是后一分项、分部工程的环境。

(6) 检测的因素。对于进场的主要机电设备及金属结构应进行质量检验与到货验收。监理单位要审查承包人的机电设备及金属结构安装调试方案。对于机电设备金属结构等重大部件的吊装安装应进行全过程跟踪检查。

四、施工项目质量全过程控制的步骤和方法

(1) 施工前进行图纸会审。项目经理组织技术人员对施工文件进行内部审核及参加业主组织的图纸会审。

(2) 编制施工组织设计及质量计划。项目经理部负责按照ISO9002质量保证体系文件要求进行编制、报批《施工组织设计》、《质量计划》。并负责将审批后的《施工组织设计》、《质量计划》对各专业施工组进行交底。敦促施工单位编制实施性施工设计, 对工程进度、质量、施工技术、安全生产等管理工作做出具体规定。

(3) 保证施工依据的有效性。资料员负责工程所需的标准、规程规范、图纸、工艺等文件符合国家标准及本工程要求, 并负责对所有施工中用到的文件 (包括施工图纸设计修改等外来文件) 按《文件和资料控制程序》的规定办好登记、发放、回收手续。

(4) 制定施工方案。各专业施工组必须制定关键工艺、关键工序的施工方案, 向项目部报批。如果施工班组在一般工序施工中没有作业指导书则不能达到质量要求的, 则专业施工组必须另外编写作业指导书, 并进行现场跟班作业指导。

(5) 质量技术交底。施工员对班组长交付工作任务前, 必须编写《单位工程施工质量技术交底卡》, 报项目部批准后, 对班组长进行质量技术、安全要求交底, 并对其负责区域的配合情况等现场要求进行交底, 同时要求施工员对班组长进行现场交底。

(6) 开展班前活动。班组长必须坚持每天的班前活动, 上班开工前对本组成员进行施工内容、质量要求、现场安全注意事项交底, 让组员有充分的思想准备。

(7) 执行质量三级检验制度。生产班组做好施工原始资料记录工作和质量自检工作, 施工员和质量员负责检查复核, 并按《过程检验和试验控制程序》进行检验、试验。对于属于隐蔽工程部分, 施工员及质量员必须跟班作业, 及时处理、解决问题, 及时做好隐蔽工程、中间验收等签证工作, 严格保证隐蔽工程安装质量。

(8) 定期和不定期监督检查。由项目经理会同质安总监组织相关人员, 对各专业施工质量进行定期及不定期检查, 及时指出存在的质量隐患, 从早从快解决问题。

(9) 召开质量安全会议。每周针对施工现状召开质量安全会议, 指出现场施工质量存在的问题, 落实责任人及整改期限, 同时检查落实上一次会议提出的整改情况。

(10) 检查验收。各专业负责施工的分部、分项工程完工后, 经自查自检, 确认符合设计要求及国家标准后, 由项目部通知监理公司验收。如单位工程竣工, 还要经政府的有关部门 (如质监站、环保局等) 做竣工验收。

参考文献

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[2]、于启武.质量管理学。北京:首都经济贸易大学出版社, 2003年。

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房地产工程项目论文 第11篇

监理质量的主要途径。

【关键词】房地产；监理；质量；主要途径

前言

当前，我国房地产产业正在快速发展，房地产建设投资在整个国家固定资产投资中所占的比例越来越大，人们对住宅的质量要求也越来越高。因此.在新时期对房地产项目工程进行监理时需要对照房地产项目的建设特点，做好有针对性地控制措施，才能有效提高监理质量，为开发商提供更好的优质服务。

1、分析房地产项目的建设特点

房地产项目的建设单位是房地产开发公司.但使用者是各户住宅的小业主。工程质量的责任主体单位是开发公司、施工单位、监理单位和相关设计、勘察单位。开发公司作为建设单位，通过开发一建设一销售这一过程实现利润。开发公司往往追求最大利润化从而就使项目在建设过程中出现与其他工程建设不同的特点。具体有如下几个方面：

1.1房地产项目的建设前期准备工作往往不够充分。这是由于房地产建设项目受市场因素影响大，普遍上马比较急，项目从策划到施工图设计再到施工招标完成都需要在较短的时间内完成。由此容易产生的问题有：① 产品定位不准，户型设计不能充分满足市场需求，开工后可能会有较大的修改；②项目设计委托书不够具体，导致施工图设计深度不足，无法指导施工；③没有充足的时间优选施工单位。

1.2房地产项目在开工建设时往往报建手续不全即开工。由于市场因素的影响，房地产开发商往往更重视销售合同的交房承诺，在报建手续不完善的情况下也要求施工单位进场施工，造成不良影响，容易引发质量和安全事故隐患，从而影响到项目的正常进行，造成工期延误。

1.3对工期要求较严。为配合商品房的销售工作，压缩定额工期，从而不合理地缩短合同工期。使部分工程实际施工进度严重偏离计划工期；另外，房地产工程的建设单位的建设资金较其他建设工程来说，在资金的使用上更需要严格控制.部分资金需要根据工程进度和销售进度来保证，许多房地产建设项目在建设前期并没有预留风险备用金。容易造成工程在施工过程中资金链脱节。

1.4工程分包情况普遍存在。为了降低建设成本.往往会采取甲方分包的方法，对同一工程不同分部强行分包。甚至有些大宗材料由甲方直接采购。工程施工过程中多家与主体施工单位平等的施工单位同时进场施工。使得工程协调难度大，增加质量、进度控制的难度。

1.5工程设计变更较多。房地产项目产品的客户是各个用户业主，各个业主对产品的使用和装饰设计都有不同的要求，因此。许多业主在工程施工前、施工过程中会提出变更要求，从而使得工程设计变更多，工作量大。

1.6 住宅工程在竣工验收阶段问题突出。一是房地产项目一般开发面积较大，集中验收只能查出普遍存在的问题，对于每套住宅的个别质量问题可能造成漏查.或存在抽查力度不足的问题；二是竣工资料编制匆忙，竣工图不能如实反映工程实际情况。造成使用过程中物

业部门无从管理。

2、提高监理质量的几个主要途径

2.1协助业主完成前期工作。主要是协助业主进行产品定位，编制融资计划，确定营销方式和编制项目设计委托书。

在项目规划设计阶段协助业主选择设计单位，明确设计工作的目标和要求，要求设计方严格履行设计工作程序，执行各项规范和标准，满足项目的国家强制性标准。

2.2注重项目方案设计，并用价值工程的观念进行设计管理。

2.3认真组织图纸会审工作。图纸会审是工程施工准备阶段重要环节。在图纸会审会上宜采用分专业讨论的形式解决图纸中存在的问题。在各专业讨论完成后，由总监理工程师会同项目设计总负责、施工项目经理对各专业进行汇总，并整理会议纪要。

2.4 协助业主优选承包方，并确定合理的工程目标。监理单位在施工前期介人工程项目招投标，可以给房地产开发商提供咨询服务，能够根据项目建设特点合理选择施工单位，另外监理单位的提前介入可以在项目施工前协助建设单位制定合理的施工工期，可以帮助开发商编制项目资金使用计划.使开发商提前预见到存在资金使用风险的部位。更合理地安排使用建设资金，使工程建设项目按计划控制完成。

2.5 慎重对待工程变更。在房地产项目施工中客户可能因自身使用原因而提出对工程的变更，监理工程师在处理此类变更时必须慎重。在处理变更时随工程变更签证附一张工程变更处理流程表。该表的签发程序为：客户申请一开发公司工程人员附变更意见一监理工程师出

具变更意见一工程变更实施。这样在处理变更时监理工程师可以控制工程变更对工程质量、进度及投资的影响。同时又能尊重业主与开发商的意见。

2.6 尽量减少单项分包。在房地产项目的实施过程中经常存在建设单位将防水工程、门窗工程等相对独立的分项工程.分包给主体施工单位以外的施工队伍进行施工的情况。这样由于管理对象的增加.给工程质量控制、工程协调工作带来较大的压力。建设单位指定分包最多的一个项目，分包单位多达三十几家。对于此种情况，监理工程师应在建设单位分包前发出书面联系函。劝导建设单位不要擅自违背施工承包合同的约定。特别是对屋面防水，门窗工程、栏杆工程等涉及重要使用功能和安全的工程部位不应分包。对甲方供货的材料、设备、构配件等的质量控制标准应与施工单位供货的材料一致。并需要甲方协助供货单位完成进场材料报验手续。

2.7 合理组织施工工期。建设单位在施工过程中一味强调工期，忽视工程质量的问题在现阶段房地产开发项目中普遍存在。对此问题监理工程师应在施工前期审核施工单位的施工组织设计中的工期组织计划时就需要注意，并对可能出现工期风险的环节如雨季、地基处理等

适当留出备用工期。在工程施工中，监理工程师应尊重合理定额工期，使工程按计划实施。

2.8加强竣工验收管理。在房地产项目施工完成后，进入竣工验收阶段.这是对工程质量的最后一道、也是最为关键的一道控制工序。且近年来因工程竣工验收引起的业主不满、投诉等事件层出不穷。监理单位在工程竣工验收这一关键过程中应起到主导地位。在对房地产项目，尤其是商品住宅工程的竣工验收中实施分户逐项验收，并针对分户验收设计了一系列的检查验收表格。供监理人员在工程预验收阶段检查使用。

试论房地产项目工程造价控制 第12篇

总之, 合同管理在工程监理过程中有着十分重要的意义, 只有对合同进行科学管理, 在工程监理过程中合理的运用和实践, 才能做到精心组织, 合理安排, 优化施工监理, 创造优质工程。同时合同管理不但使企业在建设市场有充分的自主权, 还可预防和减少纠纷。因此, 签订合同必须受法律、法规的约束, 具有法律效力, 才能为反对垄断、进行公平竞争提供保护。但目前合同管理在公路工程建设中的运用和实践还存在着较多的问题和原因。主要有以下几方面:1、少数合同由于低价中标, 有些合同条款明显对承包商不利, 致使个别承包商在实施这样的工程合同时, 为了使自己的利益不受损失, 就会采取偷工减料等手段, 工程质量低劣, 工程材料以次充好, 给工程带来隐患。2、建设单位拖欠工程款, 造成承包商资金紧张, 削弱企业竟争力, 影响其经济效益, 直接造成庞大的债务, 危及社会稳定。3、施工单位非法转包现象时有发生, 存在“高资质投标,

低资质进场, 无资质施工”的做法, 直接影响施工质量和进度。4、承包商对有限的建设资金没有得到有效的利用, 在一定程度上存在挤占、挪用的现象, 由于资金未能及时用于建设工程, 影响施工进度, 延误了工期, 同时加大了工程费用。5、施工单位主要人员随意更换和私自离开施工现场, 设备不能及时按合同到位, 致使施工现场管理混乱。

针对以上公路工程建设合同管理常见的问题, 在项目实施过程中, 就应该制定相应的工程合同管理制度, 明确施工监理和合同管理的关系, 严格监督检查工程施工承包合同和监理服务合同执行情况, 确保工程质量、工程进度、工程费用三大指标的有效控制, 因此, 要保证合同的正常履行和工程的投资效益, 必须理顺施工监理和合同管理的关系。

合同管理是公路工程监理的重要组成部分, 监理工程师在工程监理过程中严格按照合同管理的要求进行监理, 准确掌握监理信息, 对于完成质量监理、进度监理和费用监理具有重要的作用。

(作者单位:山西省公路工程质量检测中心, 山西省公路工程监理技术咨询公司山西太原030006) (责编:李雪)

近年来我国城市商品房价格居高不下, 成为人们关注的重大民生问题。按照国家对房地产市场“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的总体要求, 如何不断提高和改善人们居住环境, 同时将房地产价格有效地控制在合理范围内, 控制成本, 发挥房地产业发展拉动国民经济发展的“带动效应”, 形成国民经济发展的良性循环, 是经济、社会发展的热点问题。

影响房地产成本涉及土地供应、拆迁周期及资金供给等很多不确定因素。而在建设中不断完善房地产业内部项目管理, 降低造价, 是整个房地产行业内部急待解决的问题。

一、搞好项目前期设计

房地产项目工程设计对工程造价的影响占75%~95%以上。因此提高前期设计质量, 保证测量数据的准确性, 避免重大变更, 是有效控制造价的关键。具体做法为:一是要进一步加强开发企业前期设计阶段的人员技术力量, 确保前期工作有序推进。二是建立竞争机制, 运用招投标方法优选勘察单位, 力求技术经济指标合理化, 达到全程有效控制工程造价目标。

二、坚持施工单位信誉、等级制度

过去在房地产项目组织施工建设中, 很多企业主要通过邀请招标、分包选择施工队伍, 在具体操作过程中, 发现依然存在无等级的企业挂户、项目被分包给无信誉单位施工等现象, 企业管理乱, 协调难度大, 是工程成本高的重要原因。因此, 提倡房地产开发项目实行招投标, 对报名单位建立信誉、等级制度, 提高门槛, 对报名单位以往业绩进行跟踪考核, 起到对项目施工的保证作用。首先是项目分阶段对参于建设的单位制定信誉等级制度。从勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位等, 组织开发项目者按照不同的阶段, 对入围的单位进行信誉筛选, 确保队伍的质量;其次是每年对本企业开发投资的建设项目的参与单位, 进行年审, 认真考核, 建立“项目入围候选名册”, 做到长效管理;再次是建立网上追踪, 对信誉良好队伍给予公布, 增加其知名度。对信誉差, 生产项目低劣或采用不正当手段入围的队伍, 列入“黑名单”, 直接取消其获得参与开发建设招标的报名资格。

三、严格材料设备采购环节

在房地产项目建设中, 材料供应投资在施工阶段几乎占了投资总额的60%以上, 房地产公司为了追求利益的最大化, 一般确定材料设备由甲方供应。而材料采购、材料计价是易生腐败、增加成本的重要环节之一。

因此, 开发单位要做到:首先是严格材料设备采购程序, 及时掌握产品的数量、性能要求、规格型号等。其次招标文件是供应商投标和发包方评标、合同签订的依据, 在编制招标文件时要制定完整的技术规格、合理的付款、明确的服务内容和严密的条款。第三是加强协调、严格进场材料质量和验收。开发商应督促承包商及时反馈施工进度, 提前作出设备材料的采购计划。加强与供应商的衔接, 如卸货、接货、搬运等, 减少施工阶段承包商对工期和费用索赔的机会。

四、施工阶段完善合同管理

合同管理贯穿工程管理始终, 是各阶段约束各方责任、权利和义务的必要手段。施工合同分为总价合同、单价合同及成本加酬金合同。合同条款的订立和管理是合同中的重要环节, 是控制造价的关键。施工中开发商的造价管理人员必须充分掌握合同条款, 一方面严格审查承包商的索赔要求, 利用合同条款及时解决工程造价方面的纠纷, 另一方面, 严格过程管理, 减少承包商的索赔机会。

在实际操作中, 部分开发商为图省事, 通常采用费率招标, 即成本加酬金合同, 结果导致发包方承担更多的风险, 很难主动控制工程造价, 因此应根据实际情况权衡利弊, 作出最佳合同形式的决策。为有效控制工程造价, 必须采取以下措施:1.设立专门合同管理人员, 将相关合同统一存档, 便于查找, 做到有章可循, 有法可依。2.在施工中要及时跟踪合同执行情况, 及时行使甲方权利。3.建立支付报表, 专人管理工程费用的支付情况, 保证预付款及时扣回, 避免发生延期付款的情况。

五、积极推行开发项目的监理制度

房地产开发项目施工阶段要建立以监理工程师为核心的项目管理模式, 并建立对监理监督的制约机制, 一是在招投标阶段, 严格审查监理资质和业绩, 进行队伍的考察;二是建立施工阶段督查例会、检查、质询、督查、奖惩、资质登记及岗位工作考核等制度, 使监理工作月报制度、工程质量与安全生产重大事故报告制度落实到位;三是要求各开发项目部配备相应的注册监理工程师, 以提高管理水平和质量监测手段。如果上述工作不到位或落实力度不够, 应视情节轻重令其退出施工现场。以上三点可以有效地控制成本, 防止出现施工企业漫天要价, 随意索赔的现象发生。在这种监理监督机制下, 能有效地控制造价的目标, 达到节约投资、降低成本的目的。

在“十二五”期间, 保持城市的房地产持续、稳定、健康地发展, 必须坚持科学的发展观, 实事求是, 改革创新。不断完善和强化房地产企业管理, 注重功能性、经济性, 突出人性化, 实现城市商品住房由“量”的扩张转变为“质”的提升, 全面改善城市环境, 提升城市形象, 力求环境与人文的和谐。

摘要：房地产项目工程的造价控制, 是房地产开发公司的重要工作, 它关系到房地产开发公司的生存和发展。搞好房地产工程项目的造价控制, 必须从项目前期设计、坚持施工单位的信誉、等级制度、加强施工合同管理、严格材料设备管理、推行项目监理制度等多方面加强工作, 使造价控制落到实处, 有效改变工程决算超预算的被动局面。