土地产权范文

土地产权范文（精选10篇）

土地产权 第1篇

国有农场由于其改革方式多样, 其土地产权制度的现状也各不相同, 主要有以下几种土地产权制度现状。

1.1 实行股份制的国有农场。

在经过合理设置股本后, 国有土地作为农场资产的一部分, 可作为股份成为股份公司的资产, 在此情况下其土地所有权归国家, 土地使用权归股份公司, 其土地权利主体明晰、完整。

1.2 转为有限责任公司的国有农场。

完全转为公司的农场, 其土地可作为资产转入公司, 也可作为国家所有, 由企业以各种不同的形式取得土地的使用权。在此情况下其土地所有权归国家, 土地使用归公司所有。

1.3 农场整体出售、整体兼并的农场。

其土地使用权随着出售或兼并已转让给购买单位或兼并的农场, 在此情况下土地使用权变化了, 农场的资产及职工由购买或兼并者处理及安置。

1.4 破产的国有农场。其资产由国家处理, 土地也由国家收回统一处理, 土地产权要在国家经过改革后才可确立。

1.5 转为乡村管理的国有农场。

其土地产权制度现状表现为:土地所有权已由国家所有转变为集体所有, 农场的职工转变为农民, 按照国家农村联产承包责任制对国有农场进行相应的改革, 土地的使用权归转为农民的农场职工所有。

国有农场对于其土地经营方式的改革, 主要有联产承包、建立职工家庭农场、分组承包、土地承租, 另外还有一些土地经营方式, 在此主要对以上几种方式进行分析:

(1) 联产承包、分组承包。这是在1979年后国有农场首先采用的土地改革方式, 此改革是借鉴农村家庭联产承包责任制在成功经验, 在不改变国有土地的所有权及使用权情况下, 打破原有的“大锅饭”形式, 将农场的土地分连队或者是连队内再分成组进行经营, 各承包组独立核算, 自负盈亏。这样调动了职工的工作积极性取得了一定的效果。在此情况下土地的所有权为国家所有, 使用权为农场所有, 职工并没有土地的使用权。

(2) 职工家庭农场。1984年后, 建立职工家庭农场在国有农场广泛地开展起来, 家庭农场将农场的改革深入了一层, 在此情况下, 土地产权中的土地所有权仍为国家所有, 土地使用权的主体仍是国有农场, 只是农场将土地使用权中的土地经营权转交给了兴办家庭农场了职工, 农场职工没有出租、抵押、转包等其它的权利。并且农场和职工双方就家庭农场的利益分配由合同规定年终核算, 而农业生产的周期性长、风险大的特点又使得双方的利益分配最终会出现各种问题而难以完成。

(3) 多种经营方式共存。也就是在国有农场内采用以上几种方式同时经营, 在以上情况下农场的土地所有权由国家所有, 使用权由企业所有, 农场职工有部分的土地使用权。

2 国有农场土地产权制度改革的关键

2.1 国有农场土地产权改革要充分考虑国家、农场和职工的利益

从以上分析可见, 农场土地主要是由农场和职工共同使用的, 农场改革的关键就在于权利和利益分配, 主要涉及到国家、农场、职工三方面的权利和利益。国有农场的土地所有权归国家所有, 农场每年定量上交给国家一定的粮食和上缴税收。国有农场作为国家的一个企业, 不但组织生产活动, 还要承担其社会职能。农场的收益在家庭农场时期与家庭农场分配所得收益, 在土地租赁时期可收取土地租金作为收益。农场职工拥有很少的土地产权, 在利益分配时是弱势群体, 处于被动的地位。农场的改革的关键就是要在合理地体现这三者之间的权利及利益分配。 (1) 要充分考虑国家的利益。国有农场在我国经济体制中占有重要的地位, 它是我国重要的商品粮基地, 是维护我国粮食安全的重要保障, 因此国有农场在改革时要维持原有的上缴粮食的数量及质量, 要保证国家税收的稳定。有些国有农场还起着维护国家安全、地方安定的作用, 在土地产权制度改革充分考虑到这一点。在农场的各项改革中都要充分考虑到这一点。在国有农场的体制改革中, 要充分考虑国家的利益。国有农场的体制改革主要就是政企分开。在许多农场成立了社区管理委员会;或者是剥离其社会职能, 将其社会职能交由地方管理。在体制中, 保护国家的利益, 防止国有资产的流失是非常重要的。 (2) 要充分考虑农场的利益。各地农场的现状是各不相同的, 有很多农场拥用大型的国有企业和商业企业, 国有资产在总资产中占有很大的比例, 在改革中要考虑到保护国家和农场的国有资产, 因此农场改革时要考虑采用逐步推进、统一考虑的改革措施, 在改革国有农场的土地产权制度前要做好改革前的各项准备工作, 具体可采取以下措施:对国有工业企业及工商企业的改革, 要处理好国有企业的改革工作, 在本着保护国有资产的前提下, 可将国有农场所属的各工业、工商企业进行现代化企业改革, 将其改革为有限责任公司、股份制企业、国有参股企业, 或者是将其转为民营企业。要将农场的社会职能从农场企业中剥离出去, 对农场的社会职能可采取以下措施, 一是将其社会职能交由地方管理, 二是在农场中建立社区管理委员会, 管理其社会职能。农场的社会保障制度改革中尤其要注意的是养老制度和医疗制度的改革, 对于农场的养老制度要充分考虑农场职工的切身利益, 国有农场的社会职能剥离后, 可将农场职工的养老和医疗体制转为管理社会职能的机构去管理。国有农场的管理机构改革进行相应的改革, 根据国家对国有企业的改革的有关规定, 在现有形势下, 有条件的垦区成建制转为企业集团, 省级农垦机构改组为主要经营国有资产的集团公司, 所属农场和二三产业企业视情况分别改为全资子公司、控股公司、参股公司, 形成以资本为纽带的母子公司体制。 (3) 要充分考虑农场职工的利益。农场职工的国有农场中是弱势群体, 也是占农场人口中绝大部分的群体, 在改革中农场职工的权利是最需要得到维护的, 也是最容易受到损害的。我们在进行农场的各项改革时, 不论是在股份制改制、整体出售、兼并、破产、建立有限责任公司、转为乡村管理, 都要充分考虑农场职工在改革中的地位及需要维护的权利。

2.2 保持国有农场土地产权完整与统一是土地产权制度改革的关键

国有农场土地产权制度改革的关键在于保持国有农场土地产权的完整和统一。我国国有农场的土地使用权主体为农场和职工, 二者是企业和个人的关系, 在土地所有权关系上涉及到多方面的利益, 关系比较复杂, 在不同时期, 不同的农场经营方式下, 二者的土地使用权的权利地位和利益所得都是不同的, 但有一点是一致的, 就是二者的土地所有权相对来说都是不完整的、不清晰、不统一的。二者在土地产权中的地位也是不同的。因此在农场土地产权制度改革中的关键所在就是要保持二者土地产权的完整和统一。这就要从农场的机构改革开始, 建立企业公司, 使公司和农场职工的土地产权地位平等。在此情况下确定农场的土地使用权。

参考文献

[1]深化农场改革规范改制行为[J].中国农垦经济.企业改革类2002, 3, 8.[1]深化农场改革规范改制行为[J].中国农垦经济.企业改革类2002, 3, 8.

[2]国务院批转农业部.《关于进一步办好国有农场的报告》的通知1991, 8, 9.[2]国务院批转农业部.《关于进一步办好国有农场的报告》的通知1991, 8, 9.

英国的土地产权制度 第2篇

2011-01-18 16:51:26 华声在线902名网友正在讨论 字体：【大 中 小】

英国的土地制度历史悠久，体系完整。在英国、英联邦国家和地区，全部的土地从法律上都归英王或国家所有。也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。英国、英联邦国家和地区的土地虽然在法律上都属于英王(国家)所有，但拥有永业权的土地持有人实际上就是该土地的拥有者。因此，英国是一个土地私有制国家，绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。在法律中，土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。土地持有人所保有的土地权利的总和，叫做地产权。地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权，即为永业权，主要有三类。即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使用者保有。另一种是租用保有地产权。也称为租业权，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生。租用保有权有125年、40年、20年、10年等，并通过合同或协议确定土地权利和内容.而且在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改.自由保有权人不能随意干涉。最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。

虽然英国实行土地私有制，但因公共利益需要，如基础设施建设，可通过行使强制购买权来征用土地。享有这项权力的有政府和其他机构，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市发展公司，以及自来水和电力公司等。而何种用地功能属于公共利益范畴则由议会决定，并以法律形式确定下来。征地机构在取得强制征用权后须经过一系列严格的步骤并对被征地人做出最合理的补偿。被征地人如对公开质询的结果仍有异议，还可向最高法院上诉，对于收入在一定范围内的被征地人，还可在法律费用方面获得经济资助。英国复杂的土地强制购买程序保证了强制购买权的慎重使用，土地征用中的平等协商和合理补偿保障了被征地人的合法权益，完备的争议解决机制有效地缓解了征地纠纷的升级和蔓延。

在英国土地权利受法律保护且可以自由交易，然而，土地所有者并不能随意对土地进行开发，这一限制通过土地用途管制来实现。1947年《城乡规划法》规定一切土地的发展权，即变更土地用途的权利归国家所有。这项法律实质上实行“土地发展权国有化”。任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途，必须申请规划许可。

海外的土地产权制度 第3篇

北京科技大学经济管理学院教授赵晓在《世界各国土地产权制度及其启示》中写道，海外大多数国家都实行私有制。

目前有代表性的是大陆法系和英美法系，这两大法系影响最大。大陆法系国家包括法国、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士，以及他们曾经的殖民地国家等。大陆法系等诸资本主义国家土地所有制的特点是：土地的私人所有一般占主要部分，私有土地的价值量一般占各国（地区）全部土地资产价值的绝大部分；私有土地虽受政府调节，但主要以市场机制配置；国有（政府所有）、公有和私有土地处在动态变化中。

在英美法系国家，诸如美国、加拿大、印度、巴基斯坦、新加坡、澳大利亚、新西兰以及非洲的个别国家和地区，土地所有权则和英国类似。

产权形式有两种

海外地产的土地产权形式则90％以上为永久业权，可传给子孙后代。其形式主要分为两种：一是永久业权（FreeholdTitle），另一种为租借权(LeaseholdTitle)。永久业权是指当购买一套别墅(House)时，在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者，无使用及租用年限限定；如购买的是一套公寓，业主所购买的不仅仅是此项物业，还包括此房产所占这块土地上1／N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。这两种产权证书均由专业的测量师出具报告，并由政府房产局颁发产权证。

土地租借权又分为两种：一种是有年限的租借权，如英国的租用保有权就有125年、40年、20年、10年等4种年限，土地契约中明确表明租借期限，每年租金多少，及是否有续约权。另一种是无限的永久租借权。租借人每年均须依租约付一定的土地租金，从而永远拥有此土地使用权。所以实际上这类永久租借地与永久业权土地意义上区别不大。

可自由转让

美国的地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。土地无论公私，在交易中地位、利益平等。私有土地之间买卖完全是私人之间的事，手续十分简单，在双方自愿签定协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。为吸引外资，美国政策允许外国人也可以到美国购买土地。政府可以向民间征购土地，但须经规划许可且出于公众利益，须进行地价评估。

在私有制国家，宪法保证土地私人所有权，但是如果为了公共目的，可以根据法律采取征购方式，使私有土地成为公有土地。

土地用途实行管制

海外国家实行严格的土地用途管制制度。如加拿大和美国均属于人少地多国家，其中加拿大土地面积997万平方公里，美国国土面积也达到了937万平方公里，两国虽然土地资源丰富，但为了防止城市规模盲目扩大，实行可持续发展，两国都实行了严格的土地用途管制制度。

英国土地所有者并不能随意对土地进行开发，1947年颁布的《城乡规划法》规定一切土地的发展权，即变更土地用途的权利归国家所有，任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途，必须申请规划许可。

土地产权 第4篇

农民财产权益包括农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权。但长期以来, 中国农民的土地财产权受农村集体产权限制, 一直处于“沉睡”状态。当前, 一些地方尝试允许用农村土地经营权、流转权、宅基地使用权等农村土地产权抵押融资, 并获得农民认可。这些探索将改变农民资产长期低效运行的状况, 有效带动农民增收和城镇化。2012年, 银川平罗县作为中国农村综合改革试点县之一, 探索建立了农村土地产权抵押融资制度。农民可以用农村土地承包经营权、流转经营权和宅基地使用权向银行进行抵押贷款。在重庆、吉林等地, 农民财产权的拓展也在积极探索中。重庆2010年底就开始推行农村“三权”抵押融资, 在确权颁证的前提下, 农民的土地、林地承包经营权和宅基地使用权都可以抵押贷款。吉林省则探索“土地流转收益保证贷款”新模式, 农户自愿将其一部分土地承包经营权流转给具有农业经营能力的第三方, 第三方再将土地转包给农民经营, 并向金融机构出具共同偿还借款的承诺, 金融机构再向农民提供贷款。 (来源:新华网)

对土地产权制度创新的思考 第5篇

关键词 土地产权 制度创新

一、创新土地产权制度的重要性

（一）制度不断创新是与时俱进的客观要求。根据新制度经济学的基本理论，制度创新是制度的替代、转换与交易过程，是一种效益更高的新制度对效益低的现实制度的替代过程，或者说是一种更有效益的制度的产生过程。任何制度都有一个产生、发展和完善以及不断面临被替代的过程，制度的生命周期决定了制度必须适应社会经济的发展而不断调整。制度创新的出发点往往是制度本身缺乏对经济增长的推动力，制度收益已经不足以补偿其成本的支出。由于制度供给者的有限理性、智力资源的稀缺性、信息的不完全性以及信息的收集需要付出成本，任何制度都不可能是尽善尽美的，总存在着一定的缺陷，在未能有效提高社会资源配置效率的状态下，制度本身存在改进的余地或者被更有效的制度所替代。

（二）高效利用土地是夯实农业基础的关键环节。作为有13多亿人口的大国，农业基础地位显而易见。传统经济学告诉我们，经济发展的三大要素是土地、资本、劳动。土地要素是农业经济发展根本，土地要素效率决定着农业经济发展的好坏。农村土地资源能否可持续高效利用与人们使用土地的行为方式密切相关。一般而言，人的经济行为是在一定的资源、技术、制度环境中做出的理性选择。人们对农村土地是否高效利用使用方式的选取决于农村土地制度框架所提供的激励与约束，不同的制度选择对农村土地资源的配置效率会产生不同的影响。

（三）科学产权制度是高效配置资源的前提条件。农村土地资源的可持续高效利用问题就是农村土地产权的合理配置问题。不同的产权界定会导致经济当事人选择不同的行为方式，從而形成不同的土地资源配置效率。特别是农村土地资源的稀缺性，更是要求人们借助产权制度安排，明确界定各自在资源使用中获益、受损的边界和补偿规则，形成合理使用农村土地资源的有效激励与约束。因此，土地产权制度是农村制度的根本和基础，是农业可持续发展的重要保证。

二、土地产权制度现状与问题

（一）我国土地产权制度的构架

我国土地所有权的构架是农村土地，集体所有；城市土地，国家所有。坚持土地公有制所有权是社会主义制度要求的，是国家宪法规定的，是不容改变的。因此我国农村土地产权制度的基本安排是：

（1）农村土地产权安排，就是坚持集体土地所有制，在坚持集体所有制的前提下将承包权下发到农户，不断落实农户对农地的产权（用益物权），在这个基础上允许在自愿依法的前提下，流转土地和提高土地的利用效率。

（2）农地转市地产权安排，就是对农业用地转为城市用地，国家实行征用制度使农地从集体所有变成国家所有，这是我国独特的一套制度安排。农地只能是农地农用，农村农业用地变成城市建设用地。由于有这套制度安排就会形成两个不同制度安排的土地市场，农村土地市场和城市土地市场。

（3）市地产权制度安排，城市土地是国家所有，国家将国有土地的产权在城市土地市场上交易，获得土地收益，交易中有三个特点；一是地方政府将农民的土地征收以后在进入城市土地，在城市土地市场上地方政府独家垄断土地要素；二是由于地方政府独家垄断土地卖方市场，必然导致土地垄断价格；三是不同用途类型的土地按不同方式出让，工业用地是政府与投资者协议的方式（低价），城市公共用地是政府划拨的方式（零价）；经营性用地是市场竞争方式（市价）。

（二）土地产权制度的成就与问题

我国土地产权制度最大成就是，快速的推进了我国工业化和城市化的进程。在短短的30多年间，土地两种所有制，政府可以征地，低价征地高价出让，是靠这套独特的土地制度，来压低工业用地的成本，来保证工业化的快速推进。再就是我国城镇化，尤其是2000年以后以1.5%的速度推进，城镇化推进除低成本剩余劳动以外，另一个就是非常重要的土地独特制度，一是政府低价来保证城市用地，基本是靠征地保证城镇化，二是靠经营性用地招拍挂，通过土地资本化竞争来保证城镇化的资金来源，三是靠土地的抵押融资。据刘守英研究表明，城市建设的资金20%的资金来自土地的出让，70%～ 80%来自土地融资。但是这套产权制度最大问题是，在城镇化中土地增值受益分配很不公平。在我国土地增值收益中农民得到的是按土地原用途计算的很低征地补偿；政府也只获得了第一道土地出让的收入，以后土地增值（量大）谁占着就归谁获得。

大家对我国土地产权制度争论非常激烈，第一种观点是坚持继续按这套土地产权制督搞下去。第二种观点是这套土地制度问题越来越大和风险越来越高必须要改，问题和风险主要是，城镇外延扩张与蔓延、土地利用效率低下、城市中工业用地占比高用地结构不合理、政府高度依赖土地收入风险大、征地易发多发群体性事件、耕地流失威胁粮食安全。

三、创新土地产权制度的思路

现行土地产权制度导致一系列严重问题的原因是土地产权不清晰、不实在、不透明，不平等。为此，根据十八届三中全会决定精神，对创新土地产权制度，提出四点思路

产权、定价机制与农村土地流转 第6篇

关键词：土地产权制度,定价机制,农村土地流转

土地流转的制度前提是健全有效的产权制度, 土地流转利益的实现机制则是其补偿定价机制。由于我国现行农村土地产权制度、土地征用流转模式及定价机制的特殊性与内在缺陷, 导致土地流转制度不健全, 农民在土地被征用和流转中利益得不到有效的保障, 也难以分享土地非农化用途所产生的增值收益。在此, 本文拟分析农地产权制度、定价机制如何对农地流转及农民收益产生影响。

一、现行农地流转的制度性缺陷

我国当前农村土地流转制度还有待完善, 其中, 最根本的是农地流转存在着其内在的制度性缺陷, 即农地产权制度缺陷和定价机制缺陷。这是影响农村土地流转的关键所在, 也是农民的土地权益得不到有效保障的根本原因。

1.现行农地流转的产权制度缺陷

中国现行的土地制度为城乡分割的二元制度, 即城市土地属于国家所有, 农村土地属于农村集体所有。农村家庭联产承包责任制土地产权制度是建立在土地集体所有的制度基础上, 农民家庭承包村集体 (生产队) 的土地, 享有土地的部分使用权和收益权, 其权利范围主要局限于农业生产领域, 土地严格限制在农业用途中使用。村集体组织是集体土地的所有者, 负责向农户发包土地, 收取租金, 监督土地的使用方向。国家作为国土资源的最终所有者, 根据公共利益的需要或者经济发展需要, 向村集体组织和农户征地, 只有国家 (或通过国家批准) 征地后, 农村土地才能由农业用途转向非农用途。

从法律上来说, 农村土地产权属农村集体所有。《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《土地承包法》等重要法律中都明确规定, 农村土地归集体所有。但是, 从实践来看, 家庭承包制推行后, 集体组织尤其是原来的生产小组名存实亡, 虽然在名义上是集体所有, 但实际上集体所有成为虚置的空壳, 土地在事实上似乎归农民占有和使用。然而, 农民所拥有的土地产权并不完整。农民在行使土地产权上又处处受国家和集体的干预与限制, 缺乏完整的土地使用权、收益权和处置权。结果是, 法律上的所有者是农村集体经济组织, 而实际行使所有权职能的却是国家而不是集体组织, 农民在集体和国家的夹缝之间在有限产权下使用土地, 从而形成农村土地产权主体的多重化和模糊化。多重化产权设置成为农村经济关系多重矛盾和农民土地权益得不到有效保护的制度性根源。[1]

因此, 在当前的农村土地产权制度下, 农村土地流转对农民是极其不利的, 甚至不能真正的流转起来。

说明:①农民家庭向集体经济组织承包集体土地;②集体经济组织作为集体土地的产权主体和管理者对承包者农民家庭进行管理和监督;③农村集体经济组织作为法律上的土地产权主体拥有土地产权;④农民家庭通过承包土地获得部分产权, 成为农村土地产权主体之一;⑤国家作为土地管理者对农村经济组织和农民家庭等产权主体在土地使用等方面进行调控和管理;⑥国家因公共利益需要和经济发展需要征用集体经济组织和农民家庭承包的土地;⑦国家通过征用集体土地, 把集体土地产权转为国有土地产权;⑧国家作为国有土地的产权主体 (所有者) 和管理者控制、垄断国有土地。

(1) 地方政府部门在征用土地的过程中, 农民被排除在土地流转之外, 农民的权益得不到保障 (如图2所示) 。在产权理论看来, 只有产权主体才有权利处置属于其所有的要素或资源。在我国农村, 土地虽然是农村集体所有, 并由农民承包经营, 但是农民并不能实际控制其所占有的土地, 真正控制农村土地的是地方政府部门。在这里, 地方政府是以双重身份参与征地及土地流转, 即地方政府自身的角色发生了变异:一方面是行政管理者, 是地方行政机关 (这是其基本的角色) , 另一方面, 是参与土地流转和拍卖的市场经济主体。

首先, 地方政府以地方行政机关的身份利用国家公权向农民低价征地。在向农民和村集体征地时, 地方政府是以地方国家机关的身份来开展活动的。由于双方身份悬殊和权力不对等, 农民在面对掌握国家公权的地方政府时, 无疑是处于弱势地位, 没有讨价还价的能力, 征地的补偿费用由地方政府单方面决定。这就不难理解, 为什么地方政府在征地时可以不征求农民的意见, 补偿标准也是由征地者单方面决定, 农民根本没有讨价还价的权利。这方面的情形已为学者们的调查研究所证实。国情调查课题组在调查中发现, 地方政府部门在征地时, “整个征地过程既没有征求村组织意见, 更没有听取承包地农户的意见。”“在大多数情况下, 地方政府征用农户承包地, 采取强制性征用方式, 承包地农户是没有话语权的。”[2]地方政府以国家公权的形式以远远低于土地价值的费用向农民征地, 农民土地权益得不到有效保护与当前的农地产权归属不清是直接相关的。

其次, 地方政府以经济主体的身份在土地市场上拍卖土地。政府以其行政机关的地位征用农民的土地, 然后, 再以经济主体的身份把低价征到的土地在土地市场上进行批租、出售, 即拍卖。地方政府在征收农村集体土地时, 《土地管理法》规定征用农村集体土地按原用途一定倍数给予补偿, 同时规定, 对征用后转为国有的土地, “国家依法实行国有土地有偿使用制度。”这就是说, 法律赋予了政府能以低价征收农民的土地, 然后又可以按市场价有偿转让低价征收而来的土地的权利。这就从制度上既保证了政府独家垄断土地征地权和流转权, 又保证了政府凭借垄断权而获得巨额收益。政府既是土地的行政管理者, 又是土地市场主体, 既是裁判员, 又是运动员。作为行政管理者, 政府掌握着人民赋予的国家公权, 而作为市场主体, 它是追求利益最大化的理性经济人, 由此导致的必然结果是, 在土地交易暴利的驱使下, 政府经营土地、侵占农民土地、以地生财等行为便不可避免地要发生。这种暴利无疑“为政府经营土地内置了功率强大的发动机”。[3]

(2) 农民与经济组织进行土地流转时, 农民作为土地流转的主体地位被架空, 农民难以分享土地流转收益。按照我国《土地承包法》的相关规定, 土地流转应遵循平等协商、自愿、有偿的原则;农户是土地流转主体, 任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;土地流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。然而, 在市场经济条件下, 由于土地作为稀缺性要素所带来的巨大利益, 一些地方政府部门和村集体组织为了地方利益和追求自身利益, 以推进农业规模经营、调整农业结构为名, 强制农民进行土地流转, 有的甚至以行政命令手段, 违背和损害农民的利益, 强行推进土地流转, 改变土地农业用途。农民作为土地流转主体的地位得不到体现和保障, 难以分享土地流转带来的收益。

(3) 随着大量农民进城, 农村青壮年劳动力严重不足, 农村土地经营出现了一系列奇特现象。进城农民因为无法耕作承包地而把土地以很低的租金转包或转租给留守农民经营或耕种, 在劳动力流出严重的村庄, 进城务工农民则是把土地无偿送给其他村民耕作, 有的甚至倒贴钱给耕种者。这种做法的目的是进城务工农民请人代为维护其所承包的农田, 避免因土地撂荒而造成对耕地的破坏, 同时也是为了延续其承包经营权, 实质是进城务工农民为自己留一条后路。因此, 严格地说, 农民之间这种私相授受的做法称不上是真正意义的农村土地流转。

2.现行农地流转的定价机制缺陷

现行农村土地征用流转补偿机制, 是由政府部门按农地历史均值标准单方面决定补偿费用。这种补偿定价机制采取“向后看”的原则。

由于当前农村土地产权制度不健全, 产权主体多重化, 政府部门征用农村土地时, 土地征用流转定价由政府部门单方面决定, 产权制度被行政权力制度替代, 农民作为土地财产和要素主体没有讨价还价的权利, 其所得到的是政府部门按历史均值确定的征地补偿费用, 而不是土地财产要素的价值或市场价格。产权制度的基本功能是能够对产权主体的财产发挥事前保护和防范他人侵害的作用, 财产主体有权根据自己的定价标准来保障其权益不受损。也就是说, 在产权制度下, 产权主体有讨价还价的权利。而行政权力制度则是政府部门以行政公权单方确定征收土地的补偿标准。这种补偿标准是既定的、不能由权利人所控制, 甚至是“一刀切”和“统一化”的, 不管受损与否, 农民作为权利人只能被动接受。当前在征地过程中, 农民权益得不到保障的根本原因就在于不是按产权制度进行平等的讨价还价, 而是按行政权力制度单方面给定补偿标准。

根据我国《土地管理法》, 国家在征用农村集体土地时, “按照被征收土地的原用途给予补偿”、“征收耕地的土地补偿费, 为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍”。被征地农业人口的安置费, “为该耕地征收前3年平均年产值的4至6倍。但是, 每公顷被征收耕地的安置补助费, 最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍”。“土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。”

根据上述法律规定, 假设某一单位地块在过去若干年的产值为Ri (i=1, 2……t) , 征地当年年份为t, 按照现有的补偿定价机制, 补偿依据是被征用土地前3年的平均产值, 则土地补偿费用为:

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《土地管理法》从法律和制度上规定了农地补偿的定价机制。这种定价机制就是, 农村土地征用补偿费是按照被征用土地收益的历史值进行给付。这种补偿方式既不是以土地要素价值为依据, 也没有考虑农民在失去土地后未来的生存问题。按照地租理论, 土地价格是资本化的地租, 它取决于地租量的高低和银行存款利率。但是在这里, 所谓的补偿费并不是被征地的资产价格, 而是征地者对农民的一次性补贴或补偿。在实际征地中, 地方政府不管是为了公共利益的国家重点工程建设, 还是搞土地储备或以营利为目的的商业开发, 或作为“以地招商”吸引外资和内资, 都一律向农民低价征用。政府通过压低补偿价, 抬高出让价, 获得了巨额收益。各地政府部门现在已把经营土地当成是显示政绩、增加财政收入、提高部门经济福利的生财秘方。一些县、市仅土地出让金就占财政收入的40%, 有的甚至高达60%。

再假定前述单位土地的价值为Rv, 政府在土地市场批租拍卖土地的实际价格为Rm, 由于政府部门既垄断了作为生产生活必需的土地要素资源的征用权, 同时又垄断了土地的流通市场, 显然, undefined。即农民所得到的补偿费用低于土地的价值, 更远远低于土地拍卖的实际价格。

二、产权、定价机制与农地流转的创新思路

由于农地产权制度不明晰, 农民在土地流转中处于被动地位, 尤其是在土地征收中, 由于缺乏产权制度保护, 农民的土地权益常常得不到有效保障, 因此, 建立明晰的农地产权制度是土地流转的产权前提。在一定产权制度框架下, 土地流转的补偿定价机制则直接影响农民的利益, 这就要求改革现行“向后看”的征地补偿机制, 确立“向前看”的补偿定价机制, 以确保农民维持基本的生活水平。

1.建立农民家庭土地产权制度:农地流转的产权前提

目前, 我国农村土地流转主要是农村土地征用, 不是按照产权制度来进行, 而是按照行政权力制度来实施。为了更好地推动农村土地健康流转, 保障农民的土地权益, 其制度前提就是要建立健全农地产权制度。

关于农地产权制度改革和创新的模式, 由于农地产权制度改革的复杂性, 学者们尚未达成一致的意见。笔者认为, 从促进农村土地流转和保障农民土地权益的角度来看, 比较可行的模式就是构建农民家庭土地产权制度。[4]其构想是:在现行家庭土地承包责任制的基础上, 以农民家庭为单位构建独立的人格化的产权主体, 把承包土地的产权完整地赋予农民家庭, 使农民家庭拥有包括土地所有权、占有权、使用权、处置权和收益权在内的完整产权束, 从而构建农民家庭土地产权制度。赋予农民明确、稳定、完整而有效的土地产权, 最根本的就是使农民家庭成为土地产权主体, 真正拥有具有排他性的土地产权。从目前农民所享有的土地产权来看, 不仅是残缺的, 而且也不具有排他性, 任何一个经济组织、利益集体或政府部门都可以对农民土地权益随意侵害。产权的排他性即是产权主体具有排除他人对资源的使用, 并对资源利用所产生的收益具有独占的权利。产权的排他性既是对产权主体合理利用和投资的激励, 同时也是对产权主体权益的保护和对侵权行为的约束。因此, 农村土地产权制度改革的内容之一就是确立农民家庭作为土地产权主体对土地产权的排他性权威, 从制度上保护农民土地权益。

当农民家庭产权主体地位得以确立, 农民作为土地要素所有者的地位也同时得以确立, 从而农民作为产权主体和市场主体的地位也得到了确认。从而, 农民作为土地产权主体和市场主体, 可以直接参与土地的流转, 并通过市场讨价还价和交易确保其土地权益。于是, 政府、土地使用者和农民的关系发生了变化。政府作为管理者, 其职能主要是规范和监督市场交易。当然, 政府为了公共利益, 也需要征用土地, 但这是在明确的产权框架下来进行, 而不是单方面的行政行为。对于非公共利益土地使用权流转, 则由土地使用者和农民作为经济主体, 按照利益原则在土地市场展开利益博弈 (如图3所示) 。

2.由“向后看”定价机制向“向前看”定价机制转变:确保农民的土地权益

土地产权的界定是实现土地流转的制度前提, 而土地流转的定价机制, 则是土地产权和土地权益得以实现的现实依据。确立什么样的土地流转定价机制, 直接影响着交易各方的利益, 尤其直接深刻地影响着农民的土地权益。

现行按历史均值对土地征用进行补偿的定价不仅不利于农民, 更不符合土地作为生产要素的定价原则。在当前二元经济制度下, 农村社会保障制度不健全, 土地既是农民最基本的生产要素和生活来源, 同时也是农民基本的保障品, 而按历史均值一次性补偿原则, 则忽视了被征地农民在失去土地后的生存问题。这个问题的解决, 需要纠正“向后看”的补偿定价机制, 实行“向前看”的定价机制。

所谓“向前看”的定价机制, 即以土地未来价值折现现值为标准进行定价。因为当某一单位土地未被征用时, 其作为农民基本生产要素, 在未来若干年内继续发挥作用, 为农民带来收益, 解决农民基本生存之需。因此, 在征用农民土地时, 就应当以土地未来价值的现值为依据进行定价。

“向前看”的定价机制蕴含着“以人为本”的人文关怀, 旨在确保农民在土地被征用后, 依然能基本“保持原有生活水平”。这即是考特 (Cooter) 和尤伦 (Ulen) 所谓的“信赖损害赔偿”, [5]即对被征地农民进行补偿, 以确保其利益在土地被征收后和征收前基本保持一致或无差别。

假设从征地之年开始算起, 某一单位土地在未来若干年内 (如j年内, j=0, 1, 2, …, s) , 根据其历年的稳定产值, 可以预测未来每一年的收益为Rj, 为了使分析简化起见, 我们在此以该土地历史平均产值R*作为未来j年内每一年的产值。这样, 该土地未来j年内每年都会给土地所有者带来一个稳定的收入, 这些收入流使农民在未来j年内“保持原有生活水平”。因此, 为了使被征地农民在未来若干年内保持原有生活水平, 其间平均每年补偿标准应不低于R*。据此, 按照年金现值计算方法, 我们可以得出该地块的补偿总额:

undefined, 其中, r为利率

相对于按历史定价补偿而言, 按土地未来价值的现值定价补偿, 至少能够使被征地农民的利益维持在原有的水平上。然而, 需要指出的是, RT是在被征收土地原用途的基础上计算出来的, 它只是保证了农民的收益能够维持在被征地前的水平, 从而使其保持原有的生活水平。我们知道, 土地被征收以后, 改变了其原用途, 在新用途土地因增值而产生了级差地租, 但是, 在这里农民并不能分享因土地增值而产生的收益 (农民是否应该参与新增收益的分配, 以及如何才能参与新增收益的分享, 有待于进一步探讨) 。因此, 尽管农民在这一模式下能够使其原有的利益不受损失, 但是, 这并不意味着农民的土地权益没有遭受损害, 这是因为农民作为土地产权主体没有获得本应属于他的一部分土地增值收益。即便如此, 相较于按历史均值补偿制度, 这种补偿方式至少能使农民保持其基本的生存而优于现行的补偿制度。据此, 可以推出:

undefined

三、结语

在当前的土地制度下, 农地流转主要形式是政府对农地的征收。由于产权不清晰, 政府部门垄断了征地权利和土地流转市场, 被征地农民所获得的补偿费, 取决于政府的行为目标函数。在土地流转市场中, 地方政府既是行政管理者, 又是征地和土地流转的市场主体, 其身份的双重性, 使得地方政府能够充分利用自身所掌握的行政公权, 保证其作为土地市场主体在土地流转中实现利益最大化。由于现行的补偿定价机制是根据土地原用途的历史平均产值为标准进行补偿, 而政府出让土地的价格却是根据土地在新用途中的预期收益来确定, 转让收益为undefined。显然, 补偿农民的越低, 政府转让土地的收益undefined就越高。这种定价机制从制度上激励地方政府在征地时, 利用其行政垄断权, 尽可能压低征地补偿额度, 减少征地成本, 而在转让土地时, 则通过批租拍卖获得巨额垄断利润。

这就意味着, 在现行的土地制度下, 被征地农民的补偿收益取决于地方政府的意志。实践表明, 地方政府在征地中, 总是力图把征地补偿压至最低, 以保证其利益最大化。与此相对应, 由于土地产权制度不健全、补偿定价机制不合理, 农民的土地权益得不到保护和合理的补偿, 以致于农民在失去土地后, 福利下降, 难以保持其原有的生活水平。而让农民保持原有生活水平, 应该是征地补偿的下限。

因此, 明显的政策取向就是:应进一步界定和厘清农村土地产权制度, 改革现行的“向后看”的土地补偿定价机制。笔者认为, 应在农村集体土地所有制框架下, 构建农村家庭土地产权制度, 然后, 在此基础上, 实行“向前看”的土地定价补偿机制, 以保证失地农民保持原有的生活水平, 以维持社会的和谐稳定。

参考文献

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[2]国情调查课题组.土地流转与农村土地制度创新——对A村167个农户的调查与思考[J].现代经济探索, 2009, (09) .

[3]周其仁.产权与制度变迁——中国改革的经验研究[M].北京:北京大学出版社, 2004.

[4]刘荣材.农村土地产权制度创新模式选择:构建农民家庭土地产权制度[J].经济体制改革, 2008, (03) .

我国农村土地产权制度改革研究 第7篇

一、我国农村集体土地产权现状

(一) 我国农村集体土地产权的基本构成

一是我国农村的集体土地所有制, 是在一定的范围内由劳动群众共同占有土地的一种共有制形式。二是我国实行集体土地所有权与使用权相分离的制度。我国农村集体土地的用益物权除地役权外分三个部分:农用地;宅基地;集体企业建设用地以及农村集体公益事业用地。

(二) 我国农村集体土地确权登记现状

截至2009年末, 全国集体土地所有权登记发证覆盖率66%, 集体建设用地使用权登记发证覆盖率46%, 宅基地登记发证覆盖率80%。

(三) 我国集体土地征收和流转中的收益分配现状

目前, 我国集体土地的收益主要产生于征收和流转过程中。国家对农村土地进行征收后, 政府通常得给予四种补偿费用, 即土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费。而农村集体建设用地流转收益分配主要包括:集体建设用地土地使用权设定的收益分配和集体建设用地土地使用权再转移的收益分配。

1、农户的承包地被征用后, 土地补偿费和安置补助费这两项主要费用是归农村集体经济组织所有, 而个人承包经营户在丧失土地承包经营权的同时却不能直接作为受偿主体, 而只能在集体经济组织或基层农村的村民委员会那里受偿。

2、集体建设用地流转过程中的收益大致有以下几种类型:政府-集体分享型、集体独享型、限制性集体独享型、政府-集体-农户分享和土地承包经营权补偿型。对于集体建设用地土地使用权再转移收益分配大致有以下几种类型:增值收益由集体和土地使用者分享型;增值收益由土地权利人和政府共享型;土地权利人包括集体和集体建设用地原使用权人、再转移收益由原土地使用人和政府分享型。

(四) 我国农村集体成员资格认定的现状

农村集体成员资格认定大体上可分为三种:以第一轮或第二轮土地承包时的承包地或划地人口为依据;以现有集体经济组织的在册人口为依据;以第二轮土地承包日期起为时限的年龄段为依据, 包括死亡人员、新生婴儿、迁出、迁入人口。

随着社会经济的发展, 集体成员资格界定越来越困难, 一是部分地方的户籍制度改革, 使户籍的迁移变得相对容易和简单, 使原来单纯以户籍作为判断集体成员资格的标准难以适用;二是身份变化所引起的农民集体成员资格取得和丧失界定难。

二、我国农村集体土地产权存在的问题

(一) 农村集体土地的产权主体的虚位

“农民集体”只具有抽象的意义, 很难成为实践层面上的所有者主体。而事实上的“集体所有”则表现为无实际内容的集体“空壳”, 集体所有使所有者处于“虚位”状态;同时, 农民集体常随行政村组的存废、变更而存废、变更的状态, 产权主体的地位极不确定。

(二) 农村集体土地产权权能残缺

国家只是在名义上和法律上承认农村土地归农民集体所有, 而事实上可以因“公共利益”需要征收征用集体土地。实践中, 农村集体土地所有权的基本权能事实上由土地使用权所代替, “农民集体”只能是有限的土地所有权人, 国家才是农村土地的终极所有者。因此, 作为集体的农民和“农民集体”实质上都没有对土地的最终处置权。

(三) 征地补偿标准低, 使用和分配也不规范

一是征地补偿标准低, 政府在土地征收过程中所获收益比重过大。二是农村集体经济组织和农民无法分享土地增值收益。三是征地补偿收益使用、分配不规范。四是集体土地流转中国家与集体、集体与农民利益分配关系不确定、不规范。

(四) 产权的激励功能不明显

由于农民的土地使用权没有长期化保证, 土地承包期短, 政府又可以对已经用承包制承包的土地随意调整、限制土地使用权的继承以及采取行政方式更改土地承包经营, 使农民难以形成长期的生产积极性, 限制了经营预期, 结果对农民而言没有形成必要的土地投入激励机制, 影响到农业的可持续发展。

三、农村土地产权制度改革的总体思路及框架

改革和完善我国农村集体土地产权制度, 应当从我国实际出发, 根据我国农地资源及人地关系的特点, 在保持农村土地集体所有制不变的前提下, 寻求建立以新型的产权关系为特征的农村土地集体所有制实现形式, 构建和明确农村集体土地产权主体, 显化农村集体土地产权权能, 使农民拥有有效的土地产权。

(一) 明确农民与土地所有权的关系

首先是农民集体与农民个人的关系。农村集体应当是为一定物质、经济的利益而聚集形成的, 集体的意志应当是其成员的共同的意愿指向, 农民集体的成员应当能够享有所在集体的权益。其次是村民委员会与农村经济组织的关系。村民委员会具有管理组织的性质, 具有办理本村的公共事务和公益事业的职能。集体经济组织作为农民发展生产经营的合作经济组织, 是农户及其相关产业组织之间的自愿合作或者联合, 不应成为带有行政化色彩的组织。最后是政府管理权和农村集体土地所有权的关系。国家土地管理机关应当侧重于土地资源的宏观调控和行政监管;而集体经济组织的土地所有权的行使则应侧重于对本集体内部土地资产的具体管理和对农户行使土地使用权的监督。

(二) 确保农村集体产权权能的实现

要充分实现农村集体土地所有权权能, 必须要以法定的形式赋予农民集体真正的所有权和农民个人真正的使用权, 要保证土地所有权在经济上得以充分体现, 要维护土地使用者的合法权益;要在服从国家或集体全局利益的前提下保持集体土地所有者对其所拥有的土地的处置权。

(三) 逐步建立和规范农村集体土地产权制度

首先要明确集体所有制中“集体”的内涵, 创新保障集体土地使用权的法律制度, 建立新型农村土地产权制度。其次要通过具体的法律制度设计解决和规范农村集体土地的流转问题, 实现集体土地与国有土地的同地、同权、同价, 合理分配收益。

(四) 拓展国家宏观调控权

农村集体土地产权除土地所有权、土地使用权及他项权利外, 还包括规划权、管理权、发展权等。国家应强化对农村集体土地的管理权、规划权、发展权。一方面通过制定相关法律, 不断规范农村集体土地产权制度建设中的问题;另一方面, 要加强监督和管理, 使相关土地政策落到实处。

(五) 农村土地产权制度改革的具体框架

根据改革的总体思路, 结合我国农村土地产权制度现状, 农村土地产权制度改革的具体框架如图1所示。

四、农村集体土地产权制度改革的重点

(一) 明确界定集体土地所有权的主体

在法律上界定产权主体, 保障农村土地所有权人的主体地位, 是农村土地所有权改革的关键。一是应对集体成员的资格予以确认。允许各地以户籍为基础、经由严格的村民自治程序自主决定, 并承认所有成员有平等占有和使用集体土地的权利。二是明确界定土地所有权主体, 并以土地所有权证书这一法律形式予以体现。三是明确农民与土地所有权的关系, 稳定农村土地关系。四是明确村民小组与村委会的关系, 保障土地所有权的行使。

(二) 集体成员享有平等的集体土地所有权

可以考虑把集体土地所有权细分为集体经济组织所有权以及农民个体成员权益, 两者产生连带法律关系, 成员人的权益依附于所有权, 所有权由各成员人的权益组成。集体成员在征地补偿安置、集体资产处置等重大问题上都有相应的、平等的收益权、表决权等。对承包经营权的处置, 由三分之二以上集体成员表决决定。

(三) 赋予集体土地所有权完整的权能

一是承认农村土地所有者的排它占有权, 以便有效抵制对土地的侵权行为。二是推动农村集体土地使用权物权化。将农民的集体土地使用权法定化、固定化、可继承化和市场化。三是强化权利主体对集体土地的收益权能。国家只有因公共利益才能征用农村土地。四是实现集体土地所有权完整的处分权能。

(四) 依法保障实现集体土地所有权

一是配套改革国家土地征用制度。严格控制政府征地行为, 强化集体所有权主体地位。二是建立农村土地使用权有偿使用制度。对集体土地参照国有土地使用制度实行土地使用权有偿、有期限、有限地流转的制度, 并对其出让、出租、转让、抵押等加以明确规范。三是放开并规范集体土地使用权流转, 显化农民财产权价值。四是合理分配集体土地流转收益, 保护国家、集体、农民共同利益。

(五) 完善农村土地财产权利登记管理制度

农村土地权属管理应逐步由土地承包合同管理向具有物权公示意义的土地登记管理转变, 由多部门管理向统一管理转变, 由部门行业管理向专业化、规范化的属地管理转变, 最终建立起一整套与市场经济相适应的农村土地财产权利登记管理制度。

参考文献

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浅析我国农村土地产权制度改革 第8篇

目前,城乡二元发展结构固化带来的矛盾日益凸显,可以说农业、农村和农民问题,已成为影响我国经济发展、政治稳定的关键因素。针对上述问题,党的十八届三中全会提出,城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。因此必须健全体制机制,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系,让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制。

实现城乡一体化的发展目标,就必须打破小农经营的限制,发展农业产业化经营,增加农民收入。然而实现农业产业化的前提是土地适度规模经营,这就要求我国必须进行农村土地产权制度的改革,落实农村土地的确权、交易,盘活农村土地资源。

2农地产权制度改革的理论基础

新制度经济学的产权理论是我国进行土地产权制度改革的理论基础。产权理论认为:“产权是一种权利,是某个经济主体对某种稀缺资源所具有的排他性的财产权,且可以进行交易;产权是一种权利束,包括对财产的所有权以及由此所引发的占有权、使用权、收益权和处置权。产权所具有的各项权利可以分属于不同的权利主体,可以有不同的权利组合和制度安排;产权必须具有边界,产权边界清晰是进行交易的前提。”科斯认为“如果产权明确,将会降低交易成本,所以初始产权的界定对优化资源配置、提高经济效率非常重要。”由此可见,产权理论的核心就是产权的界定和通过产权交易所实现的资源优化配置。

一个体现现代产权制度发展变化的趋势是淡化“所有权”,强化“占有、使用、收益、处置”的权利。新趋势的出现,为产权的分解、组合与分配提供了便利,为我国农村土地产权制度的改革提供了一个崭新的思路。新的产权理念,改变了过去那种把改革重点放在农村土地所有权归属上的传统思路,使我国农村土地制度改革走出了困境。

3农村土地产权改革的迫切性及必要性

城乡发展二元化、农业生产效率低、乡村空心化等问题不仅影响了我国农村经济的进一步发展,而且也危及到了我国粮食生产的安全。所以,进行农村土地产权制度改革,是我国经济、社会发展的内在要求。本文基于以下几点分析当前和未来一段时期,我国进行农村土地产权改革的迫切性及必要性。

3.1 减少土地闲置,提高土地的利用率

2012年,在十一届全国人大常委会第十六次会议上,全国人大农业与农村委员会审议“发展改革委关于落实全国人大常委会对国家粮食安全工作情况报告审议意见的报告”时指出,随着经济社会的发展,土地资源的稀缺性逐步显现,保护耕地的压力不断增大。中国耕地面积约为18.26亿亩,比1997年的19.49亿亩减少1.23亿亩,中国人均耕地面积由10多年前的1.58亩减少到目前的1.38亩,仅为世界平均水平的40%。18亿亩耕地红线岌岌可危。

与耕地资源的稀缺形成鲜明对比的是,我国土地闲置现象普遍存在于全国各地,并呈现逐年增加的趋势。许多调查研究证明了这一点,熊祥强、沈燕(2006)对重庆市三汇镇进行调查发现,该镇土地闲置面积占耕地总面积的16.2%,与2003年同期相比增长了40%;卿秋艳(2010)对郴州市龙海镇调查,发现该镇常年和季节性闲置的土地分别为4 124亩和2 967亩,土地闲置面积与2006年相比增长了43%,且仍呈增长趋势。目前,我国农村土地的闲置现象已经从沿海富裕区蔓延到粮食主产区,从季节性闲置发展到常年闲置。

一方面是耕地资源的极度稀缺,土地的承载力接近极限;另一方面是农村土地的大量闲置、荒废。这不仅加剧了人地矛盾,而且严重影响了我国经济的整体发展。要解决土地稀缺和土地闲置的矛盾,只有加快农村土地产权制度改革,让农村闲置土地进入市场流通,提高耕地利用率,减少耕地资源的浪费。

3.2 破解小农经营困境,发展规模化农业

党的十一届三中全会的召开,在我国引发了一场重要的土地革命———家庭联产承包责任制。家庭联产承包责任制的实施,极大地调动了农民生产的积极性,增加了农业产出,促进了我国经济的发展。但家庭联产承包是以分散经营的小农经济模式为主,这种农业经营模式已难以适应我国当前的经济发展水平。主要表现在:1在“一家一户”小农经营的模式下,农民无力采用新科技进行生产,农业生产率低下,难以进一步提高;2势单力薄的农户难以适应市场的竞争,被迫位于产业链的最低端,收入微薄;3承包经营权使土地太过分散,土地集中成本高,难以吸引人才和资本流向农业。

在人地关系紧张的情况下,如何破解小农经营困境,提高农业生产效率,增加农业产出,提高农业生产者农产品定价的话语权,已成为我国农村经济发展中迫切需要解决的问题。当前比较一致的观点是,要破解小农经营困境,就必须进行农村土地产权制度改革,走农业规模化发展之路。就我国目前的现实来看,就是要在家庭联产承包责任制的基础上,逐步赋予农民更多的土地产权,积极引导农村土地产权的自由交易,逐步形成土地资源的适度集中,为农业生产规模化奠定基础。

3.3 增加粮食产量,保障国家粮食安全

在工业化和城镇化快速发展、耕地面积逐年减少的情况下,2004年以来我国粮食连续6年增产,粮食自给率保持在95%以上,保证了居民食物消费和经济社会发展对粮食的基本需求。然而综合考虑人口增长、人民生活水平提高、经济发展等因素,预测2020年我国粮食需求总量在11 450亿斤。按照粮食自给率95%以上测算,2020年粮食综合生产能力需要达到10 800亿斤以上。近年来,我国粮食的对外依存度不断提高。根据农业部发布的2012年1-12月份农产品进出口情况可知,2012年全年谷物共进口1 398.3万吨,同比增长156.7%。其中小麦进口370.1万吨,同比增长194.2%;玉米进口520.8万吨,同比增长197.0%;稻谷和大米进口236.9万吨,同比增长296.2%;大麦进口252.8万吨,同比增长42.4%。从总体上看,虽然小麦、玉米和大米三大主粮总体进口比例并不高,但这种趋势集中反映了我国的粮食安全问题。

粮食安全问题是关系我国经济发展、社会稳定和国家自立的全局性重大战略问题。为进一步加强粮食综合生产能力建设,2009年11月国务院办公厅发布了“全国新增1000亿斤粮食生产能力规划(2009-2020年)”(以下简称“规划”)。依据“规划”,到2020年全国粮食生产能力将达到5 500亿公斤以上,比现有产能增加500亿公斤。

然而粗放式经营的小农经济在粮食增产上存在很多制约因素:1我国农田水利基础设施薄弱,农田有效灌溉面积所占比重仅为48%,农业经营基本上是“望天收”;2农业科技落后,单户农民接受新知识、新技术的能力相对偏弱,而且几乎没有什么积蓄的小农,无力也不愿支付高额成本去采用先进的农业技术;3农村外出务工人数增加,大量优质农村劳动力流失,优质耕地资源闲置。这些制约因素,无不和土地的分散化经营模式有密切关系,因此如果不进行土地产权制度改革,发展规模化农业,就不能采用先进的农业技术,就无法提高农业生产率,闲置的土地也无法得到利用。

4农村土地产权制度改革的总思路及配套措施

4.1 农村土地产权制度改革的总思路

4.1.1 明晰农地产权主体

我国《宪法》规定“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”但“集体所有”是个很模糊的概念,是一种共同共有产权制度,也是一种产权所有人不明确、权能不完整的产权关系。产权关系的模糊导致农民的土地权利被架空,农民的土地权益屡屡遭到侵犯。

本文前面说过,现代产权制度发展变化的趋势是淡化“所有权”,强化“占有、使用、收益、处置”的权利。所以,无论是将农村土地的所有权赋予集体,还是赋予国家,只要农地权利束能在多个主体之间合理分配,并划清各权利主体之间的利益区间,就可以消除现有制度下土地产权不明确、不完整的弊端。

因此,本文的观点是,保证农户长期的承包经营权不变,并在法律层面上将这种债权权属性质物权化。事实上,2007年颁布的《物权法》明确地把土地承包经营权界定为一种物权,但这种物权是不完备的, 农民的抵押权、担保权和买卖权均受到限制,因而这种承包经营权并不具备私人财产的性质,难以达到资源的优化配置。政府应制订法律,完善土地承包经营权的法定化、固定化、长期化,使得农户通过长久不变的承包权,去行使在承包年限内占有、使用、收益和处置农地的权利。根据科斯的产权理论,在市场经济条件下,只要农地产权是明晰的,就能实现土地资源的优化配置,达到充分、合理、高效的利用状态。因此,明晰农地产权是在现行的产权制度框架下,实现土地市场化、集约化的现实选择。

4.1.2 建立农村土地产权市场交易制度

近年来,全国各地进行了大量的农村土地流转制度改革探索,典型的如重庆的“地票”改革,天津的“宅基地换房”等。但是这些模式也存在弊端,因为土地流转的发起者是政府,而地方政府为了增加财政收入、突出地方政绩,往往代替农民成为直接的土地流转主体,而农民则只能被动接受。农民的土地权利被廉价剥夺,而且被排除在巨大的土地增值收益分配之外。

我国城市过度扩张和土地使用浪费的根源,恰恰就在于政府用行政强征代替了土地的市场化流转和交易,获取的代价太低,而转让的利益太大,土地的产权交易价格并不能反映其真正价值。农地产权流转和交易的长久发展,需要产权主体即农民直接参与市场交易过程,主导土地要素的定价权,这是中国农地产权制度改革的基本方向。农村土地产权交易,唯有走市场化道路,才能打破小农经营的困境,实现农业规模化发展,才能从根本上解决城镇建设用地稀缺和耕地红线之间的矛盾。

农村土地产权交易市场化的最佳途径,就是建立农村土地产权交易制度,形成以农民为核心的农地产权定价机制。政府应建立农村土地产权交易服务中心和交易平台,做好农地产权交易的组织者和协调者的工作,为土地产权交易创造良好的市场环境。只有建立公开化的土地产权交易市场,才能提高农业生产的组织化、专业化、规模化程度,才能真正实现农民增收、农村发展、农业增效。如河南南阳社旗县2012年投资30多万元,建立了社旗县土地流转信息中心服务平台,截至2013年年底,社旗县已通过农村土地流转公共交易服务平台完成土地流转46万亩,占全县总耕地面积的36.7%,为社旗县家庭农场的发展提供了土地保障。

4.1.3 建立农地产权价值评估体系

建立一个透明、高效的农地产权价值评估体系,是农地产权交易市场化的前提。政府要建立和完善农地价值评估体系,积极开展农地的分等定级工作,根据土地的位置、数量、质量、权属等制订出不同等级的基准地价,作为农地产权定价的参考。积极培育、扶持农地产权价值评估机构,农地产权价值评估不应该由地方政府完成,而应该交给独立的第三方土地评估机构来完成,以保证土地产权价值评估的专业性、客观性、公正性。政府不仅应引导现有的土地估价机构参与农地价值的评估,还应培育新的“本土化”的农地产权价值评估机构,以更好地适应农村当地的经济发展状况。

4.2 农地产权制度改革的配套措施

从我国2003-2012年农村居民纯收入构成的变化可以看出,近年来农民的工资性收入增长较快,已成为我国农村居民的一项重要收入来源(如图1所示),这为推动我国农地产权制度改革提供了客观前提。虽然如此,我国的农地产权制度改革仍缺乏内在的动力,土地流转水平低。

根据收入来源的不同,将农村居民分成两个部分:1以农业收入为主的居民,分布在广大的中西部地区和主要产粮区;2以非农收入为主的居民,位于长三角、珠三角和环渤海三大经济圈内(如图2所示)。对于以农业收入为主的居民来说,土地是其生存之本,这部分居民不会放弃土地经营,继续以有限的土地进行传统耕种;而对于以非农收入为主的居民,其收入主要来源于打工、手工、饲养等,这部分收入具有波动性和暂时性。这部分居民常常把土地作为其生活、就业、养老等的安全保障线,作为家庭的“退路”,即使放弃土地,也以临时“转包”、代耕为主。所以,制约我国农村土地产权制度改革的障碍,表面看是由于土地的制度设计,实则其根本原因是农民缺乏稳定的就业途径和健全的社会保障制度。

因此,要推动农村土地产权制度改革,不仅要有制度本身的设计,还要进行相应的配套措施的改革。只有这样,才能真正把农民从土地上解放出来,推动我国农村土地产权制度的改革。

4.2.1 发展农业产业化,增加农民收入和就业

长期以来,我国农业劳动生产率和农产品深加工率过低,农业收入过低,致使大量的农民并没有对土地进行长期投资,转而到城市谋生。优质劳动者和资金的缺失,又进一步削弱了农业的生产效率。所以发展农村经济的根本办法,不是把农民“赶”出去,而是大力发展农业产业化经营,把农民“留”在当地。

农业产业化经营是在劳动分工的基础上,达成的产、加、销一体化的经营模式。通过发展农业产业化经营,在提高劳动效率的同时,又提供了高附加值的农产品。这样不仅可以增加农民收入,也可以增加农民就业,解决农村劳动力过剩问题。如果农民“留”在当地就业,显然会带来生存上的安全感。农民收入和就业稳定,毫无疑问会促进农村土地产权制度改革的顺利进行,进一步为农业产业化发展带来更大的机遇。所以,农业产业化→增加农民收入和就业→推动农村土地产权制度改革→农业产业化,是一个良性循环的发展道路。这条良性循环的发展道路,从经济学上来说,实现了帕累托改进。

4.2.2 健全社会保障制度,解除失地农民的后顾之忧

在我国,土地不仅是重要的生产资料,还担任了重要的社会保障职能。只有健全社会保障制度,弱化土地的保障功能,才能从根本上促进我国农村土地产权制度改革。健全社会保障制度:1要从法律上进行完善,成立专门的机构,将我国农村社会保障工作纳入规范化、制度化的轨道,从立法上加以保障;2扩大农村社会保障覆盖面,建立完善的农民就业、医疗、养老保险制度和社会救助制度,解除失地农民的后顾之忧;3提高农村社会保障水平。目前我国农村的社会保障水平非常低,只有提高社会保障标准,才能满足农村经济发展的现实需要。

5结 语

我国农业人口众多,农地产权制度改革牵扯面广,影响深远,所以土地产权制度的改革应当结合我国的实际,统筹兼顾、渐次进行。土地产权制度改革不应只注重制度本身的设计,还应当有一系列的配套措施,只有这样才能推动我国农村土地产权制度改革顺利进行,在提高农村经济发展水平的同时保证社会秩序的稳定。

摘要：党的十八届三中全会提出,城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。而实现城乡一体化的发展目标,就必须打破小农经营的限制,发展农业产业化经营,这就要求我国必须进行农村土地产权制度改革。推进农村土地产权制度改革,可以减少土地闲置,提高土地的利用率,提高农业生产效率,同时增加粮食产量,保障国家粮食安全。我国农村土地产权制度改革的总思路是明晰农地产权主体、建立农村土地产权市场交易制度和农地产权价值评估体系。土地产权制度改革除了制度本身的设计外,还应当有一系列的配套措施,如发展农业产业化经营,增加农民收入和就业;健全社会保障制度,解除失地农民的后顾之忧等。只有这样,才能在提高农村经济发展水平的同时,保证社会秩序的稳定,推动我国农村土地产权制度改革的顺利进行。

我国自然保护区土地产权问题分析 第9篇

我国的自然保护区从1956年开始设立,走过了近六十年的历程。根据2013年《中国环境状况公报》的数据, 截至2013年底,我国共建立不同形态、各层级的自然保护区共2 697个,总面积约14 631万公顷。其中陆域面积14 175万公顷,占全国陆地面积的14.77%。国家级自然保护区407个,面积约9 404万公顷[1]。与世界平均水平相比,我国自然保护区保护面积与国土面积的比率已经达到并超过了世界平均水平。但依据我国《宪法》《民法通则》等基本法律和《土地管理法》《自然保护区土地管理办法》等专项法律的规定,我国自然保护区土地,归国家所有或者归集体所有。保护区内的土地产权状况复杂, 制约着自然保护区的进一步发展,不利于自然保护区内各种利益冲突的解决,是自然保护区亟须解决的问题。

1 我国自然保护区存在的问题

1.1 土地产权状态不清晰、冲突、空白情况多见

产权实质上是权利束的组合,包括所有权、使用权、 经营权和收益权等。由于历史和现实的原因,我国自然保护区内自然资源产权不清的问题普遍仍然存在,有的属于国家所有,有的属于集体所有,而有的自然保护区则为国家和集体共有。如西双版纳纳板河流域国家级自然保护区内73%的土地为国家所有,27%的土地为村寨所有,保护区管理局只是受两县市林业局委托管理国有土地,对其他土地只有管理权没有所有权。经济学家认为, 通常情况下私有产权的资源配置效率要高于共有产权, 明晰自然资源的私人产权,排除他人的用益物权,从而激励资源所有者进行有效管理,提高效率。据国家林业局野生动植物保护司统计的数据,全国29个省市自然保护区土地中,9个省为集体所有,有的省几乎所有自然保护区土地均为集体所有,如江苏省[2]。

现行的法律只规定自然保护区的界限和范畴,与当地的经济发展相平衡发展,但并没有涉及区内的土地、森林、草原、水域等所有权归属及所有权、用益物权是否变更、如不变更怎样保护原所有权人和用益权人的利益等, 这是纠纷和争端发生的根源;另外,保护区管理机构权力不明晰,即是管理机构又是经营机构,在做运动员的同时也是裁判员,与当地政府机构的关系理不顺,也都是造成保护区不能与社区协调发展的原因。

1.2 法律法规不完善、位阶较低且缺乏系统性

1994年的《自然保护区条例》对保护区的建设与管理做出了较为详细的规定,但在对于保护区土地的取得,以及土地使用权的转移没有明确的规定。虽然《自然保护区土地管理办法》建立了保护区土地管理的地籍制度、明确了自然保护区内土地规划的法定用途、保护和惩罚措施等问题有比较符合实际的规定。但缺乏现实有效的应用和实施,而且对于土地产权的归属不明确,权属不完整、稳定性差;习惯权属被忽视,法定权属的实现形式少。随着时间的推移,也表现出其中很多的纰漏和问题, 如对自然保护区土地权属的具体处理模式并未涉及等, 自然保护区土地的管理与使用,仍处于比较混乱的状态, 缺乏产权和权益的明确。

2 解决我国自然保护区土地产权的路径分析

2.1 明确新建自然保护区的范畴和产权,避免争端

我国的自然保护区经过这几十年的过程,在数量和占地面积上都有很大发展,重要的主要物种和生态系统基本都已经得到保护。但是,目前缺乏的是自然保护区建设质量的提高以及建立后的管理和维护。因此,在自然保护区初建时,就应该防患于未然,明确自然保护区的各项权属争端。我国市场经济的发展需要对产权有清晰、明确、稳定的界定,只有解决好现有的土地权属争端, 才能建设好一个和谐稳定的自然保护区。

2.2 对于已经建立的自然保护区,要确保在其核心 区和缓冲区的产权明确

保护区的核心区和缓冲区土地权属的明确,是保护区有效管理的前提。目前来看,各个自然保护区都设立了自己的管理机构,但对于管理机构的性质,管理机构的权力缺乏相应的明确规定。管理机构如果要行使管理权,就必须获得自然保护区的土地使用权,特别是核心区和缓冲区的土地使用权,没有自然保护区土地的使用权或所有权,管理机构的管理权就形同虚设,无法对抗拥有相应土地所有权或使用权的人利用土地的要求,如果强行禁止,肯定会造成与当地社区居民之间的纠纷。

结合2006年《自然保护区域法》草案征求意见稿的相关规定,笔者认为自然保护区,特别是国家级自然保护区应该拥有核心区的提地使用权和管理权,拥有缓冲区的提地管理权。保护区内的国有土地应该通过各种方式划拨诶保护区管理机构,以确保保护区管理机构的有效管理。如果没有取得自然保护区核心区土地使用权的保护区,国家可以通过征收、征用、划拨、赎买等方式给予合理补偿,以解决现在日趋加剧的因土地产权引起的各项争端,更好地维护保护区及周边地区的环境利益[3]。

2.3 借鉴“管理契约”制度,构建适合我国国情的产 权纠纷解决制度

英国自然保护区的“管理契约”制度,是由政府和土地的所有权人或使用权人已签订协议的方式规定或协商土地使用方式、期限或者设定标准要求土地所有权人或者使用权人按照自然保护区的方式管理、经营。管理契约即所签署的协议,在政府和土地所有权人或使用权人之间起到一个约束作用。笔者认为“管理契约”制度也可以被应用到我国,用于解决政府、自然保护区管理机构和周边社区的土地产权纠纷等,通过“管理契约”的协议,使自然保护区管理机构成为土地实际所有权人或使用权人的委托人,由其代为管理,并获得相应的补偿。也能在周边社区和自然保护区内形成约束,有效防止自然保护区资源的破坏和浪费。

2.4 建立“社区共管”制度

国际上取得良好效果的参与式资源管理方式是社区共管模式。在20世纪90年代初期开始引入中国,最早实行社区共管的保护区是贵州的草海自然保护区。目的是帮助村民改善生存状况,调动社区村民共同保护草海环境的积极性,促进人与自然和谐发展。全球环境基金 (The Global Environment Facility GEF)早在1995年就在我国开始了社区共管试点工作[4]。

社区共管具有保护角色的平等性、广泛参与性、民主决策、自我发展、兼顾保护和发展等特性,摒弃了自然保护区封闭式的管理,强调开放式参与式的管理方式, 截至2008年l0月,GEF实施“保护区地区管理(PAM)”以社区为基础的自然保护区项目区涉及7个省l3个自然保护区[5]。

社区共管是指让社区参与保护方案的决策、实施和评估,并与保护区共同管理自然资源的管理模式。目的在于,一方面使社区在发展中能持续地利用资源,减少对保护区资源的破坏;另一方面帮助社区发展经济和提高生活水平,缓解环境保护和开发利用之间的矛盾,从某种程度上解决土地产权纠纷带来的问题。

总的来讲,由于历史原因带来的我国自然保护区产权不清晰、不稳定、法定权属实现形式少等问题,引起的自然保护区与周边社区的纠纷解决,首先应当从法律上明确政府、自然保护区管理机构、社区等各方利益相关者的责任。其次,调和因土地权属引发的问题,以便使自然保护区得到有效的保护,使自然保护区与周边社区都能够得到发展,做到保护与利用两不误。

2.5 自然保护区相关法律法规的位阶提升和完善

自然保护区立法是促进自然保护区建设的有效手段。而自然保护区立法应该以有效的科学理论为支撑, 综合多种学科知识作为支撑和指导,如生态平衡学理论、 可持续发展理论、立法学理论等,从而完善立法体系、有效消减现行立法间的冲突、提高立法质量。

2.5.1 从立法指导思想上。

第一,作为自然保护区管理机构,应明确其土地管理者身份,而非兼为土地的经营者。

第二,应对自然保护区土地进行分类管理,依据各类保护区的保护对象如自然生态系统类、野生生物类、自然遗迹类的不同,自然保护区土地的资源利用价值以及可利用程度的差异,分别提出要求标准和设置禁止内容。

第三,自然保护区土地的经济作用不容忽视,完善各项制度和法律的时候,兼顾社区发展和保护区提高管理质量的要求,全面考虑保护区域社区经济利益,缓和保护与发展之间的矛盾。

2.5.2 制定《自然保护区法》。

要使现有的自然保护区体系更完善,针对性更强,位阶效力更高,强制性更强。改变目前部门法之间规定重合、打架、空白的状况。

现有的关于自然保护区的法律虽然对自然资源产权归属、纠纷解决做出了规定,但是对于国家或集体所有的自然保护区土地进行征用、划拨的条件和范围及如何公平的补偿被征收、征用的自然保护区土地的方式应当进行进一步探讨。

摘要：自然保护区是保护自然环境和生态资源的有效手段。土地产权不清的状况制约着自然保护区的发展,不利于各种利益冲突的解决。本文介绍了当前我国自然保护区土地产权的现实情况,分析存在的主要问题是什么,指出致使保护区的土地产权不清的原因,提出解决我国自然保护地的土地产权问题的途径。

对中国农村土地产权制度的思考 第10篇

一、中国农村土地产权的沿革

纵观我国土地制度改革的历史, 新中国经历了四次大的变革。

1、将封建土地所有制变为农民家庭私有的土地制度

这是通过没收或征收地主、富农和教会的土地分给无地或少地的农民, 建立了新兴的土地经济关系。即农民占有土地所有权, 使用权也归农民, 土地所有权和使用权合一, 这种土地产权制度实行的时间很短。

2、在农民土地私有制的基础上建立初级农业合作社

这种制度实行土地入股、集体经营, 既实行按劳分配, 也按土地要素的产量分红。可是这种土地产权制度规定土地不能出租、买卖, 土地资源难以合理流动和优化配置。

3、实行高级农业生产合作社和人民公社制度

这种制度完全按工分分配, 按照计划经济的要求耕种土地, 没有灵活性, 为以后农业经济的发展埋下隐患, 挫伤农民生产积极性, 阻碍了生产力的发展。

4、把集体所有、统一经营的土地制度变为集体所有、家庭联产承包和统分结合的双层经营管理体制的土地制度

通俗说就是“缴足国家的, 留够集体的, 剩下都是自己的”。这次是农民自发国家认可并因势利导的土地产权制度改革, 生产力得到极大解放, 农村经济得到较大发展。

农村土地产权制度的沿革, 充分说明土地产权制度必须与生产力发展水平相一致;生产力发展到一定阶段, 土地产权制度也应该作一定的调整、变革。我国改革开放, 生产力得到很大发展, 当前必须构建一个富有效率、相对稳定、行为规范、能够适应社会主义市场经济运作规则的农村土地产权制度。

二、中国农村土地产权的现状分析

20世纪80年代以后, 全国人大常委会、国务院先后制定和颁布了一系列土地管理法律、法规, 这些法律法规对规范我国土地产权功能、及时解决土地使用过程中出现的问题发挥了重要作用。但是, 许多方面还有不成熟不完善的地方, 缺乏科学论证和脱离现实, 在实际操作中问题较多, 主要表现为以下几个方面。

(一) 土地所有权弱化

《民法通则》规定, 所有权是指所有者对其依法享有、占有、使用、收益和处分的权利, 《土地管理法》规定农民集体所有的土地依法属于农民集体所有, 由村集体或村委会经营管理, 但是农村集体土地所有者无法按照自己意志支配土地。所以当前我国集体土地所有权实质上还是经营管理权, 不是完整的所有权, 我国法律还规定土地不准买卖和非法转让, 集体土地所有权不能进入市场, 所以集体土地所有者并没有土地处置权。由此看来, 没有把农地所有权和农户宅基地所有权归还农民;没有给予农民以长期永久经营使用权和土地处置权, 承包农户只是半自主的经营主体。

(二) 土地使用权失控

集体土地使用权是集体土地产权的核心, 其他各项权能都是由此产生的, 集体成员“共同所有”的制度设计, 无法屏蔽其他利益主体的侵害, 致使农村土地所有权的“排他性”极其弱小, 这恰巧给一些地方政府和地产开发商无度征用土地、乘机攫取土地资源配置权留下了空档。许多地方非法占地, 滥用土地, 致使农地流失, 农民利益受损, 农民作为土地使用权的所有者, 对土地却没有真正发言权。

(三) 土地管理权缺位

土地管理就是调整土地权属纠纷, 合理分配土地权益, 保证各项权能正常运转。

首先, 国家对土地管理分散。各地对农地管理政出多门, 各行其是, 有的由土地部门负责, 有的由农业部门负责, 有的是由多种经营部门负责, 有的是由其他部门管理, 土地部门发证。这样多头管理, 人为造成土地管理混乱。

其次, 集体管理权膨胀。一些乡、村干部错把土地管理的微观决策权当成最终决策权, 以权代法, 以言代法, 越权批地, 滥用土地。

另外, 现在土地管理部门是处于同级政府管理之下, 相当一部分违法占用农民耕地都是地方政府点头默许, 政府为了有钱花, 大搞土地财政;为了多出政绩, 快出政绩, 一些形象工程屡见不鲜。

由以上分析可以看出, 农村集体土地产权虚置, 真正的利益主体不能行使自己的合法权益, 改变当前农村集体土地所有制是当务之急。

三、结论及建议

通过以上分析可知, 中国农村土地集体所有权的安排, 是一种没有人格化的产权制度, 在实际操作中, 农村集体土地所有权事实上已由土地使用权替代, 使土地所有权高度虚化, 特别是国家对农民集体行使土地的超法律限制, 使本来在法律上已虚化的“农民集体”只能是有限的土地所有人, 实际上只有国家才是农村土地的终极所有者。农村土地集体所有产权不清、利益主体不明造成许多弊端致使土地耕作使用权紊乱, 土地流转困难, 阻碍土地规模经营, 房地产市场失控以及导致城乡二元格局等等。

所以, 将农村集体土地国有化, 让国家和农民之间的关系确定为永久性的租佃关系, 赋予农民永佃权, 既是建立和完善我国物权法律体系本身的要求, 也能在法律、制度上促进土地流转市场规范化。永佃权所具有的“物权法定主义”的背后是强大的国家后盾, 这对于作为弱势群体的农民们对抗来自“集体”或基层政府等第三人的不法侵害极为有利。让农民拥有完整的土地产权, 除了耕作权外, 还可以顺利采用转让、抵押、出租、入股等多种形式的市场化和资本化运营方式。这将会促使农村进一步社会分工;农业适度的产业化、规模化经营;农民增收后有资本化能力, 成为真正有资金介入能力能够承担风险的市场主体。这在根本上能改变不合理的城乡二元结构, 具有很强的城市化意义和现代化意义。

摘要：市场经济在资源配置中能够起基础性作用, 要使土地这种稀缺资源得到合理配置, 必须让这种生产要素在市场中能够合理流动, 这就需要土地具有完整的产权归属。因此, 必须对我国当前农村土地的产权进行重新界定。

关键词：农村土地,集体所有,产权,国有化

参考文献

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[2]张尔升.土地制度变迁与现代化[J].经济社会体制比较, 2003, [03].[2]张尔升.土地制度变迁与现代化[J].经济社会体制比较, 2003, [03].

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