土地转让价格范文（精选4篇）
土地转让价格 第1篇
财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48 号)(以下简称“48 号文”)规定“:三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题:在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”根据上述规定,企业为了规避转让房地产过程中发生的土地增值税,常常会以股权转让的方式转让房地产。然而本文认为根据土地增值税税额随流转而生以及使用四级累进税率的特点,前一环节暂免缴纳的土地增值税会在后续的交易环节中予以填补,股权转让房地产的方式并不能够真正达到节约税收成本的目的。
一、以股权转让方式转让房地产的土地增值税相关规定梳理
中国自1994 年实施《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令[1993]第138 号),开征土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
对于企业兼并过程中的房地产转让行为,根据48 号文的规定,可暂免征收土地增值税。当时恰逢20 世纪90 年代中期国企改革的浪潮,大量的小型国企被大国企或经营良好的民营企业兼并。国家对于企业兼并中的房地产转让暂免征收土地增值税的规定是对于企业兼并的鼓励措施。①
但是,48 号文在实施的过程中却遇到了大量企业或个人以股权转让方式转让房地产的问题。2000 年,广西壮族自治区地税曾就此请示国家税务总局。而国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687 号)中回复称:《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32 号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。
根据该批复,以股权转让之名行房地产转让之实的行为是应当按照土地增值税的规定进行征税的。但是该文件有两个问题:一是其自身的效力问题,二是该文件所规范的行为界定问题。
第一,国税函[2000]687 号是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件,对广西壮族自治区地方税务局及抄送的机关有法律效力,但其他税务机关遇到相同情形事项是否参照执行一直存在争议。依据相关行政法规和国税发[2004]132 号规定,国税函属部门规范性文件,具有一定的法律效力,效力位阶在税收法律、行政法规、部门规章之后。批复是用于答复下级机关请示事项的公文。因此严格地来说687 号文只是对请示税务机关所请示的事项具有法律效力,同时也对抄送的机关也有法律效力,但是其他税务机关遇到性质相同的事项也是可以选择参照执行的。现在全国各地税务机关对该文件执行口径不一致,有参照执行的,也有未按照执行的。①执行与不执行的选择权力在主管税务机关。
第二,该批复仅是根据个案的批复,并未给出适用情形的界定标准。例如,在一定期间多次转让是否会认定为“一次性”?转让100%以下股权就可以不征?“以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物”的“主要”如何界定?
在该文件效力不明且文件所规范的行为界定不清的情况下,财政部、国家税务总局于2006 年出台了规范土地增值税税收优惠问题的规定。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21 号)规定,“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048 号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”
然而,该文件只对财税[1995]48 号文的第一条以房地产进行投资或联营的征免税问题进行了重新明确,但有关合作建房、企业兼并转让房地产的征免税问题新文件并没有包括其中。也就是说,48 号文中的关于企业兼并转让房地产的暂免征收土地增值税的规定依然有效。那么在2000 年已经出现相关批复的情况下,为何财税[2006]21 号文未将这种“以股权转让之名行转让房地产之实”的行为明确排除在48 号文“暂免征收”的情形之外呢?下文通过对土地增值税的性质以及中国税法中关于股权转让中土地增值税的规定分析,认为上述行为无法达到节约税收成本的目的。
二、土地增值税的特征及股权转让中享受的税收优惠分析
(一)土地增值税随“流转”而生,适用四级超率累进税率
土地增值税是国家对房地产行业进行宏观调控的重要手段。根据《土地增值税暂行条例》第4 条、第6 条的规定,土地增值税中的“增值”可以简单地描述成转让房地产所取得的收入减除依法扣除的取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等项目金额后的余额。这里的“增值”发生在流转环节,其承担的税负可以转嫁,亦即在房地产交易中如果上个环节(因为符合“纳税必要资金的原则”等优惠条件)免征,在下个环节必须补上或者有收益时再收。
土地增值税的计税公式可以简单地表示为:应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数,其中,土地增值额= 转让房地产取得的收入- 规定的扣除项目金额,土地增值税税额的扣除项目,主要有取得土地使用权所应支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用以及所有与转让房地产有关的其他税金,其中包括转让房地产时所上缴的营业税、印花税、城市建设税等。在这些扣除项目中,取得土地使用权所应支付的金额占较大比重。在转让房地产取得的收入一定的情况下,如果取得土地使用权所应支付的成本高,则扣除的金额增多,则土地增值额较低,反之土地增值额较高。
同时,土地增值税实行四级累进税率,即增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;超过200%部分,税率为60%。
因此,土地增值额越高,则适用的税率可能越高。故在房地产转让取得收入一定的情况下,如果取得土地使用权所支付的成本越高,则扣除的金额越多,由此土地增值额越低,导致适用的税率就可能越低。反之,如果取得土地使用权所支付的成本低,则土地增值额高,故可能导致适用较高税率而多纳税款。
(二)48 号文规定对于企业兼并中的土地增值税“暂免征收”
“暂免征税”属于一种税收优惠措施。税收优惠,是指国家在税收方面给予纳税人和征税对象的各种优待的总称,是政府通过税收制度,按照预定目的,减除或减轻纳税义务人税收负担的一种形式。税收优惠政策通常是为了实现一定的经济调控目标而实施的,根据纳税人的纳税能力依法进行税收减免,以体现量能课税原则,并起到对特定产业或行业的鼓励、扶持作用。中国在税收法律制度中建立了大量详细的关于享受税收优惠的对象、范围、条件和申报审批程序的规定,但是并未建立系统的税收优惠制度。通常而言,税收优惠包括减税、免税、优惠税率和延迟纳税等。本文所探讨的“暂免征收”即为“延迟纳税”的税收优惠,在台湾的税捐制度中又被称之为“缓课”。
48 号文第3 条关于企业兼并转让房地产的征免税问题规定:“在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”首先,这种暂免征收不等于免税,即对于该部分的土地增值税不是被直接免除,免税条文的表述如48 号文中的第5 条关于个人互换住房的征免税问题规定“对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。”其次,这种暂免征收的具有期限性、临时性。48 号文第3 条仅规定暂免征收而未规定后续征收的时间,根据前面分析的土地增值税因其流转而征税的性质,我们认为后续征收应发生在下一次土地流转的环节,由于下一次的土地流转环节发生时间不确定,因此法律不就暂免征收作出固定的时限规定具有合理性。当然,也有对于暂免征收的期限规定明确的税收优惠制度,如台湾《促进产业升级条例》第十九条之二第一项规定:“个人或营利事业以其所有之专利权或专门技术作价认股者,其所得税得选择缓课五年。”
通过上述分析可知48 号文第3 条仅是规定土地增值税的暂免征收,不等于该部分税收被直接免除。同时,暂免征收的税收优惠期限持续到土地的下一次流转环节为止。
三、常见的以股权转让房地产案例分析
A公司是房地产开发公司,实收资本5 000 万元。2012年A公司通过拍卖取得一宗土地使用权,支付土地出让金3 000万元。该宗地拟投资6 000 万元开发非普通住宅项目。2013年A公司投入该项目开发成本1 500 万元,发生期间费用200万元。后因资金原因无力开发,欲将该在建项目以8 500 万元转让给B公司。公司无其他经营业务。A公司为减少税费,要求以股权转让方式转让该项目。交易前两家公司对两种交易方式进行了测算(两家企业所得税税率均为25%,单位:万元)。
(一)交易环节税赋测算
1.以股权转让方式应纳税金额
2.以房地产直接转让方式应纳税金额
从两张计算表可看出,以股权转让方式转让房地产较直接以房地产转让交易方式少纳税金。
(二)后续开发销售应纳税额
房地产在企业后续经营过程中必然会进行流转。设定B公司受让后投入7 500万元继续修建,发生期间费用800万元。销售收入26 000万元,均为非普通住宅项目收入。
1.当上个环节以股权转让方式进行时本环节主要应纳税额
2.当上个环节以转让房地产方式转让时本环节主要应纳税额
(三)两开发环节税赋分析
结合受让后继续开发销售环节来看,以股权转让方式进行交易前后两环节纳税额共计7 196 万元,而以房地产直接转让的方式纳税额共计5 817 万元。其中纳税的差额主要产生于土地增值税环节,采股权转让方式比房地产直接转让方式多纳929 万元税额。由此可以看出,以股权转让方式转让房地产实际上并不能节省税费。房地产交易环节采股权转让方式暂免缴纳土地增值税,得到的结果是整个环节缴纳的税金最多。
结论
48 号文规定企业兼并过程中的土地增值税暂免征收,而以股权转让的方式转让房地产并不能依据该条文达到节约税收成本的目的。因为土地增值税随土地的流转环节而生,交易环节的免征部分会在下一环节进行递延征税,且由于土地增值税适用四级超率累进税率,上一环节暂免征税部分可能导致可扣减税额的减少,进而导致适用更高的税率,导致最终纳税数额的增加。
土地转让价格 第2篇
国有土地使用权可以转让，转让时除具有一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：
1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件（1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物 的产权证明；（4）经有批准权的人民政府审批。
《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
符合上述条件的土地使用权转让，经调解或者当事人自行和解达成仲裁和解协议的（可参考合同范本制作），可以申请青岛仲裁委员会出具仲裁裁决书。
土地转让价格 第3篇
一、以股权转让方式转让土地使用权概念之辨析
《公司法》规定, 公司股东依法享有:投资受益权、参与公司经营管理权、股份或出资的转让权、知情权、剩余财产分配权请求权、优先认股权、诉权等。股权具有私权属性, 股东可以基于自由意志对其享有的股权权益进行自由转让, 这种自由是不可被剥夺的。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为, 包括出售、交换和赠与。
有人认为公司股权转让与土地使用权转让两者之间没有关联甚至存在很大区别:第一, 前者的转让标的是股权, 而后者的转让标的是物权, 股权的变更不会导致土地使用权主体的变更, 换言之, 该权利仍属于该公司所有, 而后者则会导致权利人的直接变更。第二, 依照法律规定, 前者不涉及土地增值问题, 因此不需要缴纳土地增值税, 而后者由于土地使用权主体变更, 出让人因转让权利而存在增值受益, 应依法缴纳土地增值税。第三, 前者受《公司法》规制, 后者则由《土地管理法》、《房地产管理法》等涉及土地方面的法律规制。[1]
笔者认为, 上述区别仅看到两者之表象而忽略了实质, 有失偏颇。房地产开发企业具有公司之属性, 亦具有不同于一般公司之特点, 其设立除具有《公司法》之一般规定外, 还应具备相应的经营资质、有限责任公司最低注册资本不得低于100万元 (《城市房地产管理法》第三十条第一款) 。房地产开发企业区别于一般企业的核心在于土地资源要素在公司资产及发展中的角色:一般企业的土地使用权多用于满足建设固定经营产所之需要;房地产开发企业所拥有的土地使用权则多是将其作为开发增值的资本, 对其进行投资建设而后将地上建筑连同相应土地使用权一并转让实现盈利。正因如此, 房地产开发企业可以通过股权转让的方式参与到目标公司的经营活动中, 对目标公司所拥有的土地资源进行房地产开发以实现获利。经实践调查比对, 此种方式远比在土地二级市场进行土地使用权的直接交易更为便捷、节约资本、甚至可以避开不少的行政程序, 降低获得土地的难度, 而交易双方亦可实现双赢。
综上, 股权转让不会引起土地使用权利人的变化, 但事实上, 股权转让使土地使用权的实际控制方变更, 原权利人基于其所拥有的土地使用权获得了相应的收益, 而所谓“新股东”也通过此种方式获得开发土地的商业机会, 也就是说, 房地产开发企业通过股权转让的方式达到了进行土地使用权转让同样的实际经济效果, 而这正是房地产企业选择此种方式的契机。
二、以股权转让方式转让土地使用权的危害后果
(一) 滥用公司独立人格架空了房地产管理法相关规定
房地产行业与民生、社会建设、国民经济的发展息息相关, 而该行业对土地需求的迫切催生了我国关于房地产市场发展以及土地资源开发的一系列法律法规。《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律中规定了土地使用权转让的严格程序, 包括评估、行政审评、手续办理等;规定了房地产开发从拿地到建设再到销售等环节的程序和限制条件;规定了土地受让方必须按照规定用途进行土地使用权的开发, 否则涉嫌违法用地等, 这些规范无一不旨在规范我国的房地产行业的发展和与之相关的土地资源的交易, 有效利用土地, 规范竞争秩序, 遏制炒卖土地等不法行为。
公司独立人格制度旨在通过法律赋予法人独立的人格权利, 享有民事权利, 承担民事义务和法律责任, 具有独立的民事主体资格, 以便利其以自己的名义参与民事法律关系。按照法人独立人格制度, 股东财产和公司财产相分离, 但是股东可以依法参与公司的经营决策的制定, 将其意志外化为公司的意志, 以公司的名义执行并实现多数甚至全部股东的意志。而这种不被公司以外的公众获知的行为在公司法理论中成为隐形行为。事实上, 这种隐形行为对于公司的经营发展有着重大的影响。这种隐形行为是法人独立人格制度的滥用。以股权转让方式转让土地使用权的行为就是这种隐形行为的表现之一, 股权转让的双方当事人是公司的股东和与公司以外的其他组织和个人, 与该公司是相独立的, 与公司所拥有的财产也是相区分的, 但事实上, 股份的转让导致公司股东的变更, 也导致了公司实际“操控者”的变更, 新股东经此举获得了“操控”目标公司的财产和财产权益的资格, 即其有权对该公司的土地使用权进行开发利用。这种隐性的土地使用权转让行为披着股权转让的合法外衣, 架空了法律对于房地产以及土地使用权转让的相关规制。
(二) 逃避土地增值税
税收是国家取得财政收入的最主要方式, 其功能是调整国民收入关系, 是国家进行经济宏观调控的重要手段。土地增值税是针对国有土地使用权及其地上建筑物、附属物因转让而获得收入的行为征收的税种, 它的开征有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。前述分析了企业进行土地使用权转让过程中须依法缴纳3%—5%的土地增值税, 而采用股权转让的方式则可以“节省”这一笔巨额开支, 实现降低交易成本的目的。但事实上, 此种行为在避开高额税款的同时, 也导致国家财政收入的减少, 尤其是目前我国房地产市场流入大量的外资, 当外来资本通过此种方式实现在房地产市场的营利时, 我国财富将会大量外流, 对我国经济长足发展带来消极影响。从另一方面来看此种行为导致了房地产市场的不公平竞争, 部分企业依照法定程序和条件进行土地使用权转让的企业后, 其成本然会高于通过股权转让的方式获得土地使用权的企业, 这样一来, 前者的竞争力明显减弱, 导致不公平现象出现, 国家意图通过征税实现调控房地产市场的发展的目的落空。
(三) 扰乱房地产市场秩序
第一, 可能会导致大量炒卖土地现象的出现。一方面, 房地产开发商为减低成本而不再选择通过“招、拍、挂”的方式进行土地使用权流转;另一方面, 开发土地建设房产销售营利的房地产开发模式经营周期长、资金需求量大、市场风险大, 加之目前房地产行业发展前景不明朗都促使房地产开发商以及拥有土地使用权的企业通过股权转让的方式将手中的土地使用权转出进而迅速回笼资金并获得收益, 甚至会催生某些企业为了通过转让土地使用权获益而进行土地收购行为, 将资金用于倒卖土地而非开发, 不利于房地产市场的健康发展, 同时也会推高房价。
第二, 可能会引发房地产纠纷, 增加相关诉讼案件, 不利于社会稳定。房地产开发企业在进行股权转让, 尤其是采用公司的合并和分立方式, 都可能会涉及到原公司的债权和债务概括转移的问题, 可能会存在潜在债务人在日后主张权利的情形。虽然公司法中并未对公司股权转让作出的过多的限制, 但是在实际操作中, 需要交易双方本着自律、诚实信用、公平公正的原则进行, 否则也会出现大量的经济纠纷。
第三, 可能会催生不符合法定条件的企业通过此种方式获得土地使用权并参与房地产开发活动。根据我国房地产以及土地管理法相关法律可知, 企业参与房地产开发需要具有一定的资质, 并且远高于一般企业的要求;另外, 土地使用权转让时相关行政部门也会进行资质审查, 以保障房地产开发的良性和可持续发展, 保障人民群众的人身和财产安全。企业选择以股权转让的方式转让土地使用权则可以避开审查, 即使不具备相关的资质也能够以较低成本拿到土地并且进行开发。国家不能够及时监控此种行为, 不利于房地产行业的规范运行和长足发展, 国家为调控房地产市场、遏制房价增长过高过快、压缩房地产泡沫的宏观政策难以发挥其积极作用。
总体来说, 以股权转让方式转让土地使用权的出现是房地产开发企业根据长期以来我国在公司法、房地产管理法、土地管理法、税法等相关法律法规以及国家宏观调控政策的影响下, 基于商人追求经济利益最大化的本旨的基础上, 趋利避害, 作出的对该企业发展最为有利的决策。虽然表面上, 此举并未突破现有法律的框架, 但是其实质却与立法的本质相悖, 损害了其他市场竞争的经济利益, 破坏了房地产市场秩序, 减少了国家财政收入, 不利于房地产行业的可持续发展, 对人民群众的生命财产安全存在潜在隐患, 不利于国民经济的稳定持续发展。
三、规范以股权转让方式转让土地使用权立法之完善
(一) 明确监管机构及职能
目前我国土地使用权转让行政监督管理政府机构为土地管理部门;对于公司股权转让监督部门为各级工商, 上市公司股权转让还受到证监会、证券交易所等部门的监管。对股权转让和土地使用权转让两种不同行为的监管职责分属于不同的部门, 在实践中监管疏漏不可避免。
有鉴于此, 笔者认为对此类行为的监管职责应该主要由土地管理部门承担, 因为房地产开发企业用股权转让的方式是为实现土地使用权转让的目的, 规避了土地管理部门的监管, 加上这类部门已经积累了比较丰富的土地监管经验, 也方便股权交易双方办理相关手续。据此, 建议在各级土地管理部门中建立专门针对房地产开发企业的分支管理机构, 其职责包括:对房地产开发企业的土地使用权出让、转让、抵押等法定行为的监管、审批;评估并实时监控房地产开发企业的土地使用权权利状况;监管房地产开发企业进行股权转让前、转让期间以及转让后一段时间内的土地使用权状况, 并进行登记;房地产开发企业由于股权转让等行为导致土地使用权权属发生纠纷时, 可以根据有关权利人的投诉, 对违法者依法进行行政处罚, 必要时, 可以已送司法部门。
在整个监管过程中, 房地产开发企业应当积极配合有关部门的监管工作, 尤其是在本企业发生对土地使用权有重大影响的重大经营活动时, 及时以书面形式告知专门管理部门。如果房地产开发企业怠于执行该工作, 有关部门可以依法予以责令限期改正、警告、罚款等行政处罚。
另外, 由于房地产开发企业的股权转让行为可能会涉及建设、土地、工商、税务等部门, 建议由相关部门联合执法, 尤其对于以股权转让为手段进行土地投机等行为依法予以查处, 维护房地产市场正常秩序。
(二) 明确房地产开发企业股权转让条件
房地产开发企业的股权转让与其他一般企业的股权转让存在不同之处, 由于房地产开发企业的股权转让可能涉及土地使用权实际控制者的变更, 因此相关法律应当对房地产开发企业的股权转让提出更为严格和规范的要求。
1. 设立房地产开发企业股权转让登记制度
目前我国《公司登记管理条例》第三十五条已经就有限责任公司的股权转让行为作出了相应的规定, 要求公司在股东转让股权之日起30日内申请变更登记。由此笔者建议, 房地产开发企业在进行股权转让时, 应当在股权转让之日起向公司登记部门申请股东变更登记, 同时还应该向前述提到的土地管理部门中的专门管理机构提出变更登记的申请。同时该专门管理机构应当对股权转让双方的有关土地资产进行核查, 如发生变更及时备案。
2. 确立房地产开发企业股权转让程序
房地产开发企业在股权转让时除了应当按照《公司法》规定的相关程序外, 还应该按照如下程序办理:第一, 房地产开发企业股权转让的当事人双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订股权转让合同;第二, 房地产开发企业股权转让当事人在合同签订后的一定时间内持股权转让合同、公司相关资产证明、当事人的合法身份证明文件等到土地管理部门的专门管理机构进行备案登记;第三, 专门管理机构在接到文件后一定时间内对相关信息进行核查, 并作出书面答复;第四, 房地产开发企业股权转让的双方当事人按照相关规定到税务部门缴纳税费;第五, 房地产开发企业持有关证明文件到公司登记部门申请股东变更登记, 有关部门进行审查核实后对股权转让的事实进行登记, 并核发股权证明文件。
3. 强化对房地产开发企业以土地使用权作价入股行为的限制
房地产开发企业以股权转让方式转让土地使用权行为中的一种手段就是以土地使用权作价入股然后进行股权转让, 实现土地使用权权属的变更。目前我国土地管理法以及公司法等法律都没有对土地使用权作价入股的行为进行规制, 给予了权利人极大的自由, 因此, 在实践操作中, 房地产开发企业利用法律的漏洞规避法律的限制。笔者认为, 股东以土地使用权作价入股时, 土地使用权权属已经发生了变更, 即由股东的财产变为了公司法人的独立财产, 按照相关法律的规定应当办理权属变更登记, 同时涉及当事人也应该按照税收制度缴纳相应的税款。从另一个角度来看, 土地使用权作价入股也是进行土地使用权转移的一种方式, 应该按照《城市房地产管理法》第三十九条规定的土地使用权转让的条件进行流转。按照较为严格的规定约束房地产开发企业的行为, 可能会增加企业开发的经济成本, 但是长远来看, 有利于抑制房地产开发企业通过以土地使用权作价入股的方式设立项目公司然后转移部分或全部股权来达到土地使用权流转的目的。
(三) 妥善适用法人独立人格否认制度
法人独立人格是指公司具有独立的民事主体资格, 拥有独立的财产, 以自己的名义独立行使民事权利并承担民事义务的制度。公司以其全部财产对公司债务承担无限责任, 股东以其出资额为限对公司债务承担有限责任是这一制度的核心体现。法人人格否认, 又称为“揭开公司的面纱”, 是对股东有限责任原则的补充, 当公司股东滥用其股东地位和公司独立人格制度, 进行违法行为时, 法人独立人格否认制度便可使用, 其目的是为了保障相对人的利益, 保证市场经济公平正义的实现。[7]我国现行的《公司法》第二十条规定了公司法人人格独立制度, 但在实际应用中缺乏指导作用, 对于股东通过公司法进行的违法行为起不到相应的规制作用。
房地产开发企业以股权转让的方式转让土地使用权的行为, 就是股东利用公司法人独立人格制度的行为。股东通过转让股权的方式使得公司所拥有的土地使用权的实际控制人发生变更, 而对外而言, 土地使用权仍属于该公司所有, 并未发生权属转让。在此种行为中, 单纯地股东转让股权的行为视为公司内部的事情, 就会出现法律规制的漏洞, 而通过适用法人人格否认制度将股东的行为与公司的行为分离, 将股东转让股权的实际法律效果曝露在公司独立人格之外, 就能理清股权转让的目的, 调整利益关系, 衡平公司法人制度, 实现更大范围的法律公平和正义。
除上述完善建议外, 完善税收制度也应提上议事日程。房地产开发企业以股权转让方式转让土地使用权的行为规避了我国现有的税收制度, 表明我国税收制度在规制此类行为方面存在漏洞, 建立完善的房地产股权转让税收制度具有现实意义。
参考文献
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土地估价师考试真题：土地转让 第4篇
来源： 103网校
土地估价师考试真题是：
刑法土地条款中，对以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让.倒卖土地使用权，情节严重的，处()。
A.处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
B.处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
C.处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
D.处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
要解答这个题目，首先我们得明确土地转让的相关概念。在我国，根据刑法的规定，土地的所有权是属于国家的，任何个人均不具有对土地的所有权。在土地转让过程中，转让的是土地的使用权。也就是说，一块土地，不管怎么使用这块土地，也不管土地的使用者是谁，土地的所有者都不会变，只能是国家。土地使用权的转让，也需要经过一定的手续审批，符合一定的法律章程才可以。这方面的行为规范是土地管理法规。