房地产会计的职责

房地产会计的职责（精选11篇）

房地产会计的职责 第1篇

在当前, 会计信息与完善房地产会计核算方面使用较为广泛的会计制度主要包括《企业会计准则》和《企业会计制度》, 这一系列规章制度随着市场经济化在微博不断发展和完善, 也出台了声明的法律法规以及修改意见, 而面对这种情况, 我国的房地产开发商应该利用这样的方式结合自身的情况, 对现有的会计核算方法进行进一步提升, 会计部门的职能更好的发挥, 为企业提供更加详尽的信息服务。这是哪个会计从业人员的必备任务, 需要进行不断的反而提高, 另一方面相关主管部门单位也应该不断进行研究, 对相关制度进行进一步的完善, 对房地产开发公司当前会计核算提供信息服务。虽然房地产开发企业已经进入了相对独立的企业制度, 对房地产开发行业的规范起到了推动作用, 但是我们不得不承认许多业务的处理方面并没有明确的规定, 或者规定还并不健全。而由当前这种情况所造成的会计审核与实际状况之间所产生的差距便越来越凸显。由于房地产开发这个行业本身就具有较长的周期, 投入资金多, 价值高等客观因素, 而在我国当前的房地产生产与销售链当中, 就更加会突出一些房地产企业的会计核算以及一般产品的会计核算之间所存在的较大的差距。当房地产市场逐步走向成熟的时候, 会计核算问题就必然得暴露出来了。

二、会计信息与完善房地产会计核算的现状

1.科目设置要求更加完善

房地产企业会计科目设置一方面为了财政部会计信息使用者将顾客企业进行比较, 设置一级科目;另一方面房地产企业内部被垃圾信息的集中分析和处理以及报表合并而设置的二级以下科目。

2.要求统一行业收入确定标准

在我国的会计准则和会计制度中, 有四个因素可以作为商品销售收入确认的准绳, 他们是:企业已经把商品所有权上存在的主要风险和主要报酬全部转移给购买者;企业没有继续对已经出售的商品进行继续控制;在交易当中带来的经济效益直接纳入企业当中;企业的收入和成本可以准确而全面的衡量出来。在这四个因素中, 确认是否带来收入的标准应该是风险和报酬从出卖一方转移向购买一方这一实质性的转移过程, 但是在实际操作过程中, 理论对事实的指导性还有束缚, 对收入的确认造成了一定的困扰。

3.信息安全性保障问题受到关注

由房地产开发具有较高的风险这一行业客观特点决定在会计信息披露过程中必须充分的体现。在实际中, 必须建立一个健全而完善的质量保证金制度为企业的安全发展提供保障;另一方面, 由于房地产销售内容时间更长、销售商品价格更高, 所以相对一般工商企业而言就要求他的保证金数额更大, 同时商品的保修周期更加长久。

三、对会计信息与完善房地产会计核算的建议

1.统一科目设置, 便于读者阅读

统一会计科目的设置使信息阅读者更加便利, 如果公司希望开展成本核算可以根据开发项目的数量、规模以及内部管理的要求来进行。例如在公司下面的一些项目, 如果不是独立核算的便可以不用建立单独的开发间接费用账表, 而是可以直接在成本项目栏以内增加一栏管理费用以及利息。由于管理费用和利息主要的间接费用, 根据实际情况对开发成本一级账予以适当的取消可以使在核算过程中更加便利, 而另一方面将房屋开发、土地开发和代建工程开发等设为一级账继而设置明细项目。

在实际操作过程中, 企业应该针对核算对象进行具体的情况分析, 之后设置相对独立的成本详细帐表, 而在此基础上制作出成品卡片, 对项目从始至终各种成本费用进行详细的记录。借助成本卡片来进行核算主要是为了更加简易而明确地看出在这一项目实施的整体情况, 而项目中每一项具体情况和具体成本都清晰而明了。这样一来就有利于开展投资分析和监督分析, 同时也避免了冗长的结账和建账, 既可以提高所掌握信息的准确性又可以大幅度的提高会计的工作效率。

2.统一确认标准, 规范结转方法

收入确认的标准是风险和报酬从出卖一方转移向购买一方这一实质性的转移过程, 这一点毋庸置疑, 所以在实际中如果并不符合这种标准, 那么即使房地产商品已经开发完毕甚至通过验收并且获得了相关报酬, 也将企业的风险进行了转移, 在这种情况下依然不能作为收入加以确认。这就要求政府部门进行统一的研究根据实际进行针对性的规定, 统一房地产行业收入确定的标准, 确定到底在什么情况下才能依次进行成本转街, 针对在工作中出现的实际问题提出一系列更加完善的衡量标尺。

3.重视资料风险, 提供准确信息

在房地产企业核算成本时一般都会把保证金纳入成本核算以内, 通过这种方式为投资者提供更加准确而全面的风险情况总览, 这样一来可以大大降低企业承受的风险。而在另一方面, 通过在财务会计核算审核报告中逐一罗列可能将会应对的各种风险, 进行广泛而深入的了解, 这其中不仅是以抵押风险为代表的某一种风险, 而是包括例如企业在对土地的开发过程中存在的风险、工程项目在开发过程中存在的风险、企业在筹资融资过程中面临的风险、土地在使用过程中可能会出现的风险等等各种风险全部罗列出来。通过这种方式让投资者真正对所面临的风险做到深入而全面的了解, 只有这样才能够及时而有效地作出最准确的判断。

摘要：在今天房地产开发企业已经实施了独立的企业制度, 这种企业制度的推广确实推动了房地产开发行业规模的扩大, 但是当前的规章制度对以业务的会计处理并没有一个明确的标准, 或者是这种标准并不能囊括所有的情况, 而在这种情况下就会出现企业的会计核算与实际情况有着十分大的差别, 当房地产市场逐步走向成熟的时候, 会计核算问题就必然暴露出来。本文主要就快递信息与完善房地产会计核算进行了细致的探讨, 在对会计信息与完善房地产会计核算的背景和现状有了一定认识的基础上, 针对当前情况提出了完善房地产开发企业会计核算规范的针对性建议。

关键词：房地产,会计核算,制度,信息

参考文献

[1]李晓艳.中小房地产企业会计核算应关注的问题[J].经济研究导刊, 2010.7.

[2]段九利, 郭志刚.房地产企业全程会计核算[M].中国市场出版社, 2011.5.

房地产会计工作职责 第2篇

2、根据房地产开发企业会计制度独立完成全盘账;

3、编制公司资金计划，销售台账;

4、核对往来账款，及时清理应付账款。

5、办理税务登记及各类税票的购置、开票和保管工作;

7、负责开发成本、销售成本及利润的核算，计提各类应交税金;

8.负责会计监督，根据规定成本费用开支范围和标准，审核原始凭证的合法性、合理性和真实性，审核费用发生的审批手续是否符合公司规定;

房地产会计的职责 第3篇

【关键词】新会计准则；会计政策；投资性房地产；影响

房地产业是我国当前热门的行业之一，它带动了我国的经济发展，逐渐成为我国的支柱产业之一。它作为我国经济组成的重要部分，直接影响着我国经济的发展。同时，它又与居民的生活息息相关，新的会计准则必然会对投资性房地产的会计政策产生影响。因此，应积极对其影响进行研究，以保证在新的会计准则下做好房地产业会计工作。

一、对投资性房地产及其会计政策的介绍

1.投资性房地产的概念

投资性房地产指的是房地产企业为了能够获得房地产的增值或是其租金而产生的一种用于投资获利的房地产，其与普通的房地产有较大区别，和普通的房地产相比较，其主要的特征就是其产生的目的是为了投资获利，所以其会计处理较普通的房地产相比也有所不同，主要的特征为单独计量以及对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权；或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后，再予以对外转让的土地使用权；还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。

2.会计政策中的会计计量

会计政策的重要内容之一就是会计计量，会计计量的作用是将资产通过其转化成会计对象。长期以来，在我国的会计实践中，企业都将具有投资性质的房地产等同于普通的固定资产看待，在计量上采用按历史成本入账和分期计提折旧的处理方法。然而，投资性的房地产在房地产价格不断攀升的情况下，其市场价值一般不仅不会因计提折旧而低于初始投资成本，而且还经常高出其初始投资成本而大幅增值，由于这一特殊性，如果将其等同于一般的固定资产计提折旧，显然无法体现此类资产的经济实质。因此，就有必要对投资性房地产进行有效的会计计量。投资性房地产的会计受到会计准则的约束，因此对投资性房地产进行会计计量有两个前提条件：（1）能够对该投资性房地产的成本进行可靠的计量；（2）该投资性房地产获得的相关经济利益很可能会流入企业。

3.会计政策中的计量模式

投资性房地产的计量模式与传统的计量模式相比基本相同，但新的会计准则对于投资性房地产还出了一套新的模式，即采用公允价值计量。该模式的实行对于投资性房地产会计的发展有重要的作用。受新会计准则约束，其中规定了要采用公允价值计量模式所需要的前提条件：（1）保证要存在一个活跃且充分的房地产市场在投资性房地产的所在区域；（2）房地产的公允价值可以通过地产交易市场提供的信息来进行评估。

二、新会计准则下投资性房地产会计政策所受的影响

1.对于企业税收的影响

新会计准则的实施对投资性房地产企业的成本价值核算体系做了直接的改变，新的会计制度在企业内部深层次上使得企业的经济效益有了改变，同时也对企业的整个经济链做了改变。比如，在新的会计准则出现前，企业要定期的提取固定资产折旧费或者是对一些必要的资产损失进行摊销，从而能够达到抵消税收的目的，以此来提高企业的利润。但新的会计准则采用了新的计量模式即公允价值计量模式要求企业不再进行提取固定资产折旧费或者是对一些必要的资产损失进行摊销，从而企业就不能抵消税收。新的会计准则对企业的当期收益和负债是以实际支出的计量方式来反映的，所以企业不能抵消税收。

2.对企业业绩的影响

传统的成本计量模式的核算基础是成本，在实际中，房地产企业的实际成本以及企业业绩受房价的影响不大。但由于新的会计准则采用了公允价值的计量模式，那么房地产的公允价值会受到房地产市场波动很大的影响。当房价上涨时，企业的投资性房地产公允价值也会随之上涨，而其直接参与了企业的资产以及利润的构成。在房价下跌时，也会给企业带来严重的损失。新会计准则下公允价值的计量模式会对企业的业绩产生影响，因而当前房地产企业也更加重视资产以及利润的管理。

3.对于会计计量的影响

新会计准则下的公允价值计量模式对于投资性房地产业会计提出了更多的要求，如新的会计准则中规定，当投资性房地产的公允价值能够可靠且持续的获得同时有确凿的证据的情况下才能对投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值计量模式能够一定程度上体现企业实际的资本能力及其具备的盈利能力，其能够提升企业的各项综合能力，这对于企业的稳定发展有重要的促进作用，公允价值计量模式要求有相对成熟的市场环境，因此当期在实践过程会存在一定的不足和欠缺。因此探讨一个更有利于投资性房地产的会计核算模式，对于完善市场机制以及投资性房地产的发展有重要的意义。

三、结束语

从以上所述可以看出，新的会计准则实施后，投资性房地产业的会計核算受到很大的影响，其对投资性房地产的企业税收、企业业绩以及会计计量都产生了一定的影响。房地产业作为我国经济的重要组成部分，其发展备受关注，在当前新的会计准则下，应该对其影响进行研究探讨，让投资性房地产能与新的会计准则相适应，从而保证企业能够健康良好的发展。

参考文献：

[1]孙露卉，宋晨.新会计准则对投资性房地产公司的影响[J].财政监督，2012（26）.

房地产会计的职责 第4篇

笔者主要是从投资性房地产的概念, 投资性房地产的会计核算、投资性房地产的计量模式等方面, 简要分析投资性房地产的相关内容。

(一) 投资性房地产的概念

通过查阅各种相关资料, 我们可以看出, 投资性房地产与普通房地产业的主要区别, 从概念上来看, 投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值, 或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。通过投资性房地产的概念和其运营的最终目的, 我们知道, 相对于普通的房地产而言, 投资性房地产必须能够单独的计量和对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权;或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后, 再予以对外转让的土地使用权, 还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。这较普通的房地产, 投资性房地产对外出租的选择余地更大, 赚取的盈利价值更多, 可以实现出售、出租具体建筑物的目标, 也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权, 从而可以从中获取更多更大的经济利益。这其中不包括房地产商用以经营或是留作厂房的自用房屋。

(二) 投资性房地产的会计核算

新会计准则明确规定, 针对于投资性房地产的特有特点, 对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定, 它需要明确的前提条件才能实现会计确认, 这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量, 只有同时满足这两个条件, 才能对投资性房地产进行会计核算, 这不仅有利于从总体上评估该投资性房地产的总体资金优势, 也有利于保证与其交易的企业的相关利益, 这有利于市场经济的稳步发展, 也有利于推动投资性房地产业的不断良性的发展。

相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定, 它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量, 投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款, 在购买过程中所支出的各种消费税费, 以及其余可以归该房地产支出的一些税费;还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定, 我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤, 从而有利于保证其更好的进行核算。

(三) 投资性房地产的计量模式

新会计准则对投资性房地产的计量模式提出了一套新的模式, 那就是可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量, 这种新的方式可以给投资性房地产带来会计计量模式上的创新, 但也必须具备必要的条件, 首先必须要保证该投资性房地产所在的区域内有活跃的充分的房地产交易市场, 通过从这些活跃的地产交易市场上, 该企业能够从中获取其他企业的房地产的价格或是相关的其他信息, 从而可以为该企业的正常发展提供可靠的参考信息, 利于该企业随时作出相应的调整, 也可以对投资性房地产中的公允价值作出正确合理的评估。

通过上述对投资性房地产的相关内容的简述, 我们对投资性房地产的相关知识都有所了解, 通过对投资性房地产的概念及它的会计核算模式及计量模式进行分析, 我们可以看出, 投资性房地产的会计核算的特有规定, 下文中, 笔者主要是论述新会计准则对投资性房地产会计政策的影响。

二、初探新会计准则对投资性房地产会计政策的影响

新会计准则对投资性房地产的会计政策产生了很大的影响, 随着房地产业的不断发展, 特别是投资性房地产的迅速发展, 一种新的公允价值模式便应运而生, 但通过调查研究发现, 大多数的投资性房地产所采取的会计核算模式仍然是传统的成本核算方式, 而不采用公允价值模式进行核算, 下述笔者主要是从以下几方面来探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响:

(一) 没有形成一套完善的评价公允价值的市场体系

新会计准则中对投资性房地产的会计核算作出了明确的规定, 特别是对采用公允价值模式的计量的要求和前提条件更为严格。新会计准则中明确规定, 只有有足够的证据证明投资性的房地产的公允价值能够持续可靠的获得, 才可以让投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值的应用必须符合两大条件, 一是该地产必须要具备活跃的房地产交易市场, 并且还应能及时的从市场上获得相关的各种信息, 以作出相应的调整。公允价值模式的最大优势在于, 它能够较真实客观地反映出投资性房地产的所具备的实际资本能力、市场价值和所具备的盈利能力, 这样可以有效的正确的反映出该房地产投资企业的各项综合能力, 有利于该房地产对自身的发展适时的作出调整, 可以推动投资性房地产业的不断健康稳定的发展;但这种公允价值计量模式也存在其自身的缺陷, 主要是由于目前中国市场经济发展还不够成熟和完善, 市场体系还不够健全, 市场上很多同类市场的交易信息还不够充足, 有些企业为了自身的利益不愿公开该企业的相关信息, 从而导致市场上的各种交易信息缺乏公开性, 不利于企业获得足够多的信息, 这样就无法满足公允价值得以实现的前提条件。新会计准则中明确要求企业能够从活跃交易市场上相关企业的房地产市场价格信息, 从而能够客观的对自身的资金及市场地位进行分析和定位, 以便对投资性房地产的公允价值能做出明确而合理的评价和估算, 综合各种原因, 结合现阶段的市场经济条件发展的水平, 以及综合分析现阶段的市场环境, 新会计准则中规定的投资性房地产采取公允价值计量模式进行计量的要求, 在现阶段现有的市场环境下是无法严格有效的实施的。我们必须去探讨一种新的更有利于更适合投资性房地产的会计核算模式, 不断的健全市场机制, 推动投资性房地产的发展。

(二) 新会计准则改变了税收与对企业价值的关系

新会计准则的实施, 带给投资性房地产最大的影响就是改变了在成本价值核算下的税收对企业价值的关系, 这种改变表面上只是简单的调整了二者之间的相关联, 实质上却从企业内部深层次的改变了企业的经济利益, 改变了企业整个经济链。在原先的以成本核算的模式下, 投资性房地产每期都要提取固定的资产折旧费或是摊销一些必要的资产损失费, 从而使当期的账面资产利润减少, 但是这种固定资产的折旧和摊销可以在企业本期交税之前就进行, 因此可以提前从税收中支取, 这样就可以实现抵消税收的目的, 从而可以保证企业的经济利益的实现。新会计准则中的公允价值计量模式, 则无法实现这一目的, 公允价值模式需要企业能够持续而可靠的保证资金来源, 这种模式不再对投资性房地产进行固定资产的折旧和提取相应的摊销, 而应当以企业的实际支出计入企业的账面价值, 这一做法虽然能够很客观的反应企业当期的收益和负债, 但由于不能提取固定资产的折旧和摊销, 企业便无法实现税收的抵消, 这样就大幅度地增加了企业的税收压力, 这样就会减少企业的价值, 因此, 虽然新会计准则明确规定投资性房地产应采用公允价值核算模式, 但由于多数企业为了减少税收的压力, 仍然采用传统的成本计量模式, 为了能更好地推动新会计准则的实效, 我们应不断的改革和更新投资型企业的经营思想, 处理好税收与企业的关系, 推进企业的不断发展与壮大。

(三) 公允价值模式会影响企业的业绩

传统的成本核算模式, 是一种以投资企业的成本为核算基础的一种计量模式, 它无须考虑市场上房价的变动, 不论房价上涨或是下跌, 都不会太大程度的影响企业的实际成本, 从而也不会大幅度地影响企业的业绩。新会计准则中规定的投资性房地产采用公允价值模式, 这种计量模式的变化, 可以使企业的报表更加科学合理, 但并没有从内部上改变企业真实的内在价值。在房地产市场发展趋势较好, 市场上房屋都在涨价的情况下, 企业采用公允价值模式能够在一定程度上增加企业的资产和利润;但是, 如果房价下跌, 采用这种模式就会给公司带来严重的账面损失, 这就使得企业的资金链时刻处于变动中, 从而增加了企业的资本变动, 影响了企业的业绩, 导致企业在进行资产和利润管理上遇到很严峻的问题。特别对于投资性房地产这类投资性行业, 更加剧了企业经济和利润的变化, 严重影响了企业的业绩。为了能使投资性房地产稳定的发展, 我们必须不断采取各种措施, 减少公允价值在实施过程中的不利因素。

通过调查研究我们发现, 房地产企业中采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性, 可以使房地产企业的账面价值更加客观可靠, 可以让房地产商随时获得最可靠的资金信息。然而, 由于上述所提出的这些问题的存在, 投资性房地产中以公允价值计量的会计核算模式还有待研究, 它不可能很快的被市场所接受并运用, 它需要一个适应当前市场经济的过程。但随着市场经济的不断发展, 市场体系的不断健全, 公允价值模式将会最终取代传统的成本模式, 并最终被企业所接受和加以应用。

三、简述新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响

通过上述论述, 我们可以看出, 投资性房地产业是有别于普通房地产业的一种企业, 新会计准则的实施, 对其产生了很大的影响, 下面笔者简要论述新会计准则的实施, 对投资性房地产业未来发展趋势所产生的影响:

(一) 新会计准则的实施将会影响地产业的实际经济利益

投资性房地产的一个明显的特征就是它是通过出租已出售或出租的某块土地使用权, 从中获取利 (下转67页) (上接54页) 益, 但那些留作厂房或是用以经营的建筑物则不可以归于投资性房地产, 因而也无法在市场上进行交易, 获取利润。新会计准则的实施, 提出了对投资性房地产进行公允价值模式的会计计量, 这样就会加重企业的税收负担, 从而会影响企业的实际利益, 但如果市场经济能一直稳定持续的发展, 房地产业能在市场上占据有利的竞争地位, 能够拥有有利的价格优势, 那么新会计准则的实施, 将会不断推动投资性房地产的快速的发展。

(二) 新会计准则的实施对投资性房地产未来的发展趋势影响深远

传统的会计准则中对投资性房地产的会计核算都是采用成本核算, 这种模式有其一定的优点, 但也具有缺陷。传统的成本模式主要考虑的是企业的资本, 所需做的报表很多, 这样不仅消耗时间, 也影响了工作效益, 但新会计准则中规定的公允价值模式, 很大程度上改变了这种现象, 公允价值模式下, 是通过企业的账面价值, 直接的反应企业的赢利或亏损情况, 它可以将各种报表加以有序的整合, 这样不仅节省人力物力, 同时还可以有效的提高工作效益, 能通过简易清晰的账面价值报表, 反映出房地产业的发展情况, 所以说, 新的会计准则的实施将会很大程度上影响投资性房地产业的发展, 对其长远的发展产生深远的影响。

综上所述, 我们可以看到, 新的会计准则对投资性房地产的会计核算产生了很大的影响, 同时对投资性房地产的未来发展趋势也将会产生很深远的影响意义, 为了能更好地运用新的会计准则, 我们必须努力发展市场经济, 不断完善市场经济体系。

摘要：随着市场经济的不断发展, 企业的会计核算制度也在不断更新和改进, 会计准则也在不断的完善和发展, 新的会计准则的实施, 对很多企业都产生了很大的影响, 特别是对投资性房地产业的影响, 首先, 论述了投资性房地产的相关内容;其次, 探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响;最后, 阐述新会计准则对房地产未来发展趋势的影响。

关键词：新会计准则,投资性房地产,影响,公允价值

参考文献

[1]向巧玲.浅谈新会计准则之投资性房地产[J].当代经济, 2008, (21) .

[2]财政部.企业会计准则应用指南[M].北京:中国财政经济出版社, 2006.

[3]王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究, 2007, (8) .

[4]黄开兴.投资性房地产准则差异比较及对企业的影响[J].黑龙江对外经贸, 2007, (4) .

[5]赵延波.浅谈投资性房地产[J].科技信息, 2007, (9) .

[6]李健.投资性房地产准则解读[J].会计之友, 2008, (22) .

[7]财政部.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社, 2006.

[8]刘泉军, 张政伟.新会计准则引发的思考[J].会计研究, 2006, (3) .

房地产会计的职责 第5篇

摘要：随着社会主义经济体制的改革，经济全球化已经成为大势所趋，我国的房地产行业发展势头迅速，既是机遇也面临着巨大挑战。在市场经济中想要生存，首先就要满足经济发展的要求，建立完善的会计内控制度。本文在分析该制度的基础上针对现有的状态提出了切实可行的有效措施。

关键词：房地产企业；会计内控制度；有效实施

引言：房地产行业具有较长周期、较高投资、较高风险的特点，想要将企业的风险扼杀在萌芽中，首要任务就是进行良好的财务管理，建立财务内控制度。只有这样才能够确保企业能够长期稳健的发展、保障平稳快速建设。企业的会计内控制度是保障企业风险实施的针对性程序，可以有效辨别风险的发展。只有这样才能够提高我国房地产企业的市场竞争力从而推动房地产行业的持续发展。

一、企业会计内控制度

企业的内控制度是企业对会计业务活动进行组织的程序，明确企业内部部门的职责可以与其他部门形成密切联系，在相互协调与制约的过程中为企业实现目标。企业会计内控制度可以分为会计控制与管理控制两大类，会计控制是为了保护企业的资产安全，保证会计信息真实完整。要合理控制企业财务，保证企业营业方针能够上传下达严格执行。要促进企业生产向经济效率方向发展，确保企业财务资产安全可靠[1]。

内部控制主要体现在保证企业生产经营合法合理、实现管理安全完整，保证企业信息真实可信，将房地产的高投资体现出来。房地产除了具有高投资的特点，还具有风险高、周期长的特性，所以防范企业财务管理风险要完善会计内控制度，只有将会计内控制度充分完善，才能够保持房地产企业的长期运行与发展。随着国家对房地产调控的力度不断加大，房地产企业的管理制度也越来越完善。建立完善的房地产企业制度可以促进房地产企业稳定发展，有利于企业提高自身的经济效益。

二、房地产企业会计内控制度的环境影响

目前房地产的制度还需要进一步完善，在内部环境与风险评估中造成控制制度的不完整现象，主要是由于制定过程没有考虑全面，没有遵循房地产行业的发展规律，没有将制度制定得系统化，内控只有具有分散文字制度编制的能力、并具有配套流程，才能够具有实用与可操作性。

在制定制度的过程中，由于没有充分的考察，所以有可能没有充分考虑到企业的发展规律与管理要求，只是凭借个人意愿盲目的制定战略与制度，没有系统化的实施。这样一来内控职能分散在文字编制上，没有具体的流程对他进行配合。缺乏具体可操作的文件，有的企业即使有相关的规范与制度，这些制度也不具有可行性。缺少规范制定的计划，使企业的行为主体不具备相应的素质，无法满足工作的需求，这使房地产企业的内部存在各自为政的现象，在客观上加大了房地产管理的难度[2]。

随着经济全球化的影响，现代企业的外部环境比以往要复杂好多，面临着国际与国内的双重挑战。而且，随着房地产企业核算特殊性的增加，内控会变得更加复杂，所以，每一个步骤中成本的计算时完全没有必要的。

三、房地产企业会计内控制度依据

房地产企业会计内控制度的制定并不是空穴来风，它要依据很多内容。首先，房地产企业会计内控制度要依据相关法律法规，要符合政府监管部门的监管要求。企业内控制度涵盖了房地产财务的所有具体活动，会渗透到决策、执行、监督、与反馈的各个部分，所以还要依据全面性原则，只有将内控制度充分渗透，才能够避免企业在运行的过程中出现漏洞。企业会计内控制的重点，就是要依据重要性原则，针对企业财务中出现的高风险部分要提前计划实施措施，避免存在缺陷。房地产内控制度要遵循制度有效性原则，在内部控制制度制定的过程中，要實现企业内部的控制目标，及时处理实施过程中展现出来的问题。房地产会计内控制度要体现出企业的规模与特点控制财务的风险状况，赶紧项目环境与管理要求，所以要具有适应性原则。房地产企业会计内控制度要遵循成本效益原则，造将内部控制在可控范围内，将成本与效益的关系处理好，充分体现出有效性[3]。

四、房地产企业会计内控制度的具体措施

要加强企业会计内控制度首先要建立考核制度，对员工的绩效进行考核。公司的决策层要对此进行支持，将企业宣传作为动力，使考核能得到有效执行。比如可以成立工作组，明确工作人员的任务。要制定好岗位职责明细表，将岗位所需的工作做好职责分工，这也是实行绩效考核的前提。企业的绩效是为了使员工能够更好的完成本职工作，所以要对员工的工作情况进行考核。要对企业的经营目标进行分解，将战略计划划分为年度指标，再细化为季度指标与个人年度指标。这样可以改革考核的体系，使组织者可以充分理解员工的意见，在实践中进行完善，使绩效制度可以得到进一步落实。要做好企业考核的计划与反馈，主管人只有在与员工充分沟通的前提下才能够制定计划，这样企业才可以和员工确认绩效与考核指标。

其次，要健全房地产企业会计内控的规章制度，完善配套措施。这是企业顺利运行的基础，只有完善企业行为的内控制度，才能让房地产企业可以依据法规办事、依据章程办事。只有建立起健全的以公司法与会计法为依据的制度，才能够根据企业的具体情况进行财务管理。企业固定资产要通过利润的分配对章程进行完善，使企业的规章制度具有科学性的特点。

再次，企业还需要明确员工的所作所为，针对每一个员工的具体情况进行分析，保证责任可以实施到每一个员工的头上，让员工清楚的明确自己的职责，保证员工可以遵守规章制度，在日常工作过程中要针对员工实行奖励机制与约束机制，才能增加规整制度的执行力度。房地产企业只有真正的将管理工作做到实处才能够明确岗位职责与责任归属。企业应健全各项财务的管理职能，完善财务手续，搞好利润分配，才能够避免企业存在风险。要系统化、规范化的进行基础工作，根据企业会计的要求建立账册，仔细进行核算再办理手续。会计从业人员要加强对原始凭证的审查，增加监督工作，定期核实账薄数据，对库存现金与账款往来也不能放松，要确保企业账目的准确记录。会计人员要严格编制会计表，要以准确性与真实性为保障。

此外，要加强成本的控制，要提高管理效益对房产实行内部控制，这是内部控制的一项十分重要的环节，要降低财务的成本，提高企业的生产效益。要通过对各个环节进行细化，尽可能使成本获利最大化，要提高会计内控管理的水平，要保证内部控制的科学，要规范财务管理的效益。要加强审计工作，通过对审计管理的制定，加强审计的权威性，全面监督审核会计活动中出现的隐患。完善风险控制的管理机制，明确风险承担着的责任，加强业务盈利能力，降低收支风险，深入改革，增强财务杠杆的自我约束能力，通过对企业内部经营的合理安排，安排资金进行收支，减少资金风险。

结束语：随着经济的发展，房地产企业也开始快速发展。由于房地产企业具有活动周期长消耗量大的起点，要建立会计的内控制度实行房地产的稳健发展具有重要的意义，只有建立科学的被控制度才能实行夏恒本的最小化，实现经济利益的最大化，提高企业的经济效益。（作者单位：大连泰达新城建设发展有限公司）

参考文献：

[1]陈立新.健全我国企业会计内控制度的思路[J].山西财政税务专科学校学报，2003，03：42-45.

[2]刘旭.优化企业会计内控制度的措施分析[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2015，05：97-98.

房地产会计的职责 第6篇

1 评价公允价值的市场体系尚未形成

根据新会计准则的相关规定, 对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的。《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确规定:“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的, 可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件: (1) 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场; (2) 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息, 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。根据准则应用指南的规定, 同类或类似的房地产, 是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物, 以及同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

公允价值模式虽能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力, 但是由于相关市场体系还不健全, 交易信息的公开程度还不够高, 目前情况下还很难满足新准则所规定的两个条件。新准则要求企业从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格信息, 从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计, 也就是说不允许企业采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。但是考虑到不同的房地产有着不同的地理位置、楼层和朝向, 要对每一处房地产的公允价值进行合理的估计, 其实并不容易。如何保证公允价值确认的方法是否恰当、所确认的公允价值是否合理, 仍就是一个难点问题。在现阶段综合环境下, 公允价值计量模式如果要严格执行起来还是相当困难的。

2 税收成本的对企业价值的影响

在原来的成本模式下, 投资性物业每期要提取折旧或摊销, 使当期的账面利润减少, 但是折旧或摊销可以在税前列支, 因而起到了抵税的作用。如果采用公允价值模式计量, 根据新准则的规定, 便不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销, 而应当以资产负债表示投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。不计提折旧或摊销固然可以减少企业当期费用, 起到提高账面利润的效果, 但是原来折旧或摊销的抵税效应的消失而引起的税负担的加重, 也成了不少地产企业的一大顾虑。由DFC模型分析可以发现, 若仅考虑折旧抵税效应的推迟, 将使新建投资性物业的DCF估值降低至少 8%, 基于50%的负债率假设, 股东权益将减少16%, 这说明企业实际真实价值可能会受到损害。

另外, 财政部和国家税务总局去年7月推出的《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》规定:“企业以公允价值计量的投资性房地产, 持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额, 在实际处置或结算时, 处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税, 但是从长期来看, 仅仅是将这部分实际并没有现金流入支撑的账面收益应承担的税负滞后了, 在处置期间仍旧会使企业的现金流支出增加, 减少企业的价值。

3 公允价值模式会影响净资产收益率等考评指标

近几年来, 国家出台了上调放贷利率、“国六条”等一系列政策措施, 对房地产市场进行了多次较大规模的宏观调控, 使得不少地产企业的资金流普遍紧张, 因此部分地产企业纷纷求助于通过资本市场定向增发新股筹集资金以满足其资金方面的需求。然而证监会在《关于上市企业增发新股有关条件的通知》中对上市企业增发新股条件作出了规定:即要求上市企业必须在最近的三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于10%, 且最近一个会计年度加权平均净资产收益率不低于10%。采用公允价值计量投资性房地产, 虽然能够享受房地产升值带来的收益, 并在会计政策变更之时企业的净资产出现较大幅度增长, 然而净资产增长的速度往往跟不上收益增加的速度, 影响当期甚至后期净资产收益率的增长。所以大多数上市地产企业不得不在账面净资产的增加和净资产收益率下降两者之间进行权衡。特别对那些高负债、资金需求极其强烈的地产企业来说, 这更是一个需要审慎考虑的问题。另外, 净资产收益率往往也是衡量管理层业绩的一个重要指标, 尤其是对那些实行股权激励计划的企业, 净资产收益率的变化直接影响到经理人员的绩效考评, 因而他们在是否采用公允价值模式计量这一问题上也会采取比较谨慎的态度。

4 公允价值模式具有不可回转性

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定:“企业对投资性房地产的计量模式一经确定, 不得随意变更”; “已采用公允价值模式计量的投资性房地产, 不得从公允价值模式转为成本模式”。可见, 企业一旦采取公允价值模式计量, 就很难再调回到原来的成本模式。因为企业如果采用了公允价值模式, 则说明该投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场, 同时也能从活跃的交易市场获取同类或类似房地产的价格信息, 倘若此时再转回到原来的成本计量模式, 显然不会比采用公允价值模式能更好地反映企业资产的真实价值。正是由于计量模式的不可回转性, 使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式, 而仍处于观望态势。

5 公允价值模式使企业业绩波动加大

投资性房地产计量模式的变化, 可以使企业隐性价值显性化, 使报表更为国际化、合理化, 但并没有改变企业真实的内在价值。在目前房地产市场一片涨势情况下, 采用公允价值模式的确能增加企业的资产和利润;但是, 一旦房价下跌, 无疑也会给公司带来巨大的账面损失, 这就使企业的资产价值处于经常性大幅波动之中, 增加了企业业绩和股价的不稳定性, 给资产和利润管理带来诸多不便。特别是对于周期性行业, 一旦采用公允价值计量模式, 这种业绩的不确定性会尤为突出。

6 投资性房地产在总资产中所占的比率不大

实际上, 根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定, 投资性房地产是仅指“为赚取租金或资本增值, 或两者兼有而持有的房地产”, 包括已出租的土地使用权, 持有并准备增值后转让的土地使用权, 以及已出租的建筑物;而不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。对于这部分企业来说, 即使对投资性房地产实行公允价值模式计量, 对业绩的影响也不会太大, 但是却会给财务工作带来较大的影响, 如增加财务人员的工作量, 使企业花费在会计和审计上的成本提高。因此, 只有拥有大量持有型物业的企业才可能会有比较大的动机或必要性去采取公允价值计量模式。

采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性, 引导市场给一些原来信息披露不够充分的企业创造一个价值挖掘的机会, 使企业投资性房地产的账面价值更加真实地反映资产的市场价格。但是, 由于上面这些问题的存在, 公允价值的实施不可能一蹴而就, 而是一个逐步被市场接受的过程。可以预计, 随着市场体系的逐步完善以及地产企业投资性房地产的增多, 特别是人民币升值和我国经济的持续稳定发展, 市场会更多地关注各项投资性房地产的真实价值, 公允价值必然会被越来越多的企业接受。

摘要：新的《企业会计准则》对投资性房地产的后续计量引入了公允价值模式, 这一模式的采用将大幅度提升企业的资产价值和经营业绩。此前普遍预计地产企业会采用公允价值模式计量投资性房地产, 然而2007年的中报显示绝大部分企业仍然使用成本模式。从六个角度分析企业仍然坚持使用成本模式的原因。

关键词：新会计准则,投资性房地产,公允价值

参考文献

[1]财政部.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社, 2006.

[2]财政部.企业会计准则应用指南[M].北京:中国财政经济出版社, 2006.

对房地产公司会计监督的思考 第7篇

房地产公司会计监督是指房地产公司会计对房地产公司所从事业务事项的合法性、真实性、准确性、完整性进行审查的工作过程。合法性是指会计监督确认房地产公司经济业务事项或生成会计资料的程序是否符合我国会计法律法规和其他相关法律法规的规定;真实性是指会计监督房地产公司会计计量、记录的相关活动是否实际发生或按规定生成相应的会计资料, 杜绝会计资料因人为因素的失真;准确性是指房地产公司会计按照我国会计法规体系的相关要求, 监督房地产公司生产经营过程中产生的各种会计资料所记录的会计数据之间是否吻合, 应确保各个数据之间吻合;完整性是指房地产公司会计核算公司相关经济活动过程中形成和提供的各种会计资料是否齐全和完整。伴随着房地产公司利润率逐渐下降和市场集中程度越来越高, 要使得房地产公司在竞争的大潮之中处于不败之地, 会计监督发挥着尤为重要的作用, 如何做好房地产企业的会计监督工作值得我们深思。

二、房地产公司会计监督现状及原因分析

有效的会计监督有利于房地产公司形成良好的经济秩序, 协助管理朝着更好的方向发展。然而, 在我国部分房产公司中, 会计监督形如虚设, 不仅没有发挥其监督职能, 更造成了房地产公司内部对会计监督的误解。会计监督的不力, 一定程度上加剧了会计行业的困境, 导致会计信息失真、弄虚作假现象增多、诚信严重缺失等不利局面, 不仅造成了极恶劣的负面影响, 损害会计队伍自身的形象, 危及公司经营者、投资者、债权人的利益, 阻碍了国家宏观调控和房地产公司管理的正常进行。产生这些现象的原因大致可分为以下方面:

(一) 相关法律制度不健全

由于会计监督的特殊性以及房地产公司所从事的行业特殊性, 决定了有效的会计监督必然以会计法律法规和房地产相关法律为准绳及行为标准。自1985年我国的第一部会计法通过并开始施行, 后来为了更好地适应我国经济建设及市场经济体制改革的要求, 会计法也相应做过几次修订。截至目前, 虽然会计法规体系已初步建立, 但随着我国的经济状况发生的天翻地覆变化和国际经济环境的巨大变化, 尤其是2003年以来, 房屋价格持续上扬, 大部分城市房屋销售价格上涨明显, 随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。就使得部分相关规定严重滞后, 但相关会计法律法规的清理废止或修改工作未能及时跟进;甚至出现了会计法未涉及的真空地带, 造成无法可依的局面。如因公司虚假信息而造成的损失在市场参与者之间应如何分摊;另外由于实践需要而出现的一些“补充规定”之类的文件, 导致会计法规的质量低、部分条款规定相互矛盾, 阻碍会计法规监督功能的实现。特别是当前, 对于违法者要承担的法律责任规定相对简单, 导致对做出虚假监督检查结论的各职能机构难以明确地做出责任追究。

(二) 政府监督、社会监督、内部监督体系流于形式

据我国《会计法》的规定, 完整的会计监督体系是集单位内部监督、社会监督、政府监督三位于一体的有效监督体系。但现状是它们并未完全发挥其应有的作用, 甚至有不断弱化的趋势, 表现为:首先, 管理体制的不健全导致单位内部会计监督的缺位。虽然相关的制度规定也建立起来, 但形如虚设无法得到有效的执行, 以致会计秩序混乱, 弄虚作假现频发。在现有的监督体系中, 会计人员的会计监督权是房地产公司老总说了算的, 难以对单位日常的全部经济行为和经济责任进行有效的控制和约束。其次, 社会监督主要采取的是事后监督的方式, 因而成本巨大。并且在实际实施过程中, 因利益关系使部分社会审计监督流于形式。再次, 政府会计监督手段相对落后, 监督工作不到位, 而且由于政府职能转变, 在当前受到经济利益的制约, 使其监督实质效果难以确定。

(三) 从业人员素质有待提高

现阶段我国会计行业的从业人员普遍专业素养不高, 或者相对较高, 但对于房地产行业相关知识的缺乏, 并部分存在法制观念淡薄, 职业道德缺失严重等, 都造成了监督不力的局面。许多会计从业人员并没有意识到正确行使会计监督职能以保障公司经济活动行为所涉及的资金运作的合法性、合理性及公司效益的实现是法律法规所赋予的一项权利和义务。再者, 我国的会计人员作为房地产公司内部会计监督的主体之一, 有其特殊性。一是作为本单位经济管理人员, 要从房地产公司的经济效益最大化出发。同时出于自身利益的考虑, 受领导人意识所左右, 导致会计工作不能独立行使其监督职能。二是会计人员作为国家会计法律法规的维护和执行者, 这样的双重角色决定了会计人员会计工作及会计监督工作的艰巨性。当出现利益冲突时, 会计人员坚守原则, 往往会遇到来自各方面的阻力, 甚至于遭受到不公对待。

三、对房地产公司会计监督的思考

针对以上所提出的房地产公司会计监督的现状和产生的原因, 建议采取如下改进措施:

(一) 加强法制建设, 完善相关制度体系

完整的法律体系是会计监督职能有效发挥的有力保障。对于目前实行的《会计法》尽快出台相关的实施细则, 并结合房地产公司管理的相关法律法规对会计权利、义务及相应的责任应做出详尽明确的解释规定, 达到总则与实施细则相配套实施, 使会计监督有法可依。提高会计监督的独立性, 明确房地产公司内部监督、社会监督、政府监督的执法职责和权限, 避免在出现问题时相互推诿。并且, 从法律层面上加以明确相关责任追究原则, 增加违法人员的作假成本, 加大对监督不力行为的处罚和执行力度。为进一步规范会计行为, 对相关政策的制定应与时俱进, 对房地产行业中出现的新情况、新问题及时进行深入的了解, 并做出及时的反应。结合新形势下会计工作实践的需要, 制定统一的会计制度, 形成以会计法为核心的集法律、法规、规章的完整的会计监督法系体系。同时, 各省、自治区、直辖市应在结合自身情况的基础上, 依据会计法的基本规定, 制定出切合实际的规章制度, 以促进当地会计监督的有效实施。

(二) 健全三位一体的监督体系, 强化会计监督职能

加强政府监督主要是加强财政、审计、税务机关对房地产公司会计工作的监督, 相关部门应严格遵照法律法规, 依法加强对会计行业的管理和监督, 对违法违纪单位和个人要严肃处理, 并做好典型宣传, 以维护会计法的权威性。加强社会审计监督主要是加强会计师事务所的审计监督, 发展会计师事务所是转变政府职能, 建立宏观调控体系的重要组成部分, 也是发展市场经济体系的必要手段。加强内部监督机制, 要求房地产公司参与经济业务事项所有工作人员要相互分离、相互制约, 要注重经济事项的决策和执行程序, 明确财产清查的范围、期限和组织程序, 实行不相容职务相分离的原则, 对于重大违纪违规问题, 要联合纪委、监察部门共同参与, 形成多方面的内部监督体系。只有通过单位内部、社会、政府三方的共同努力形成合力, 会计监督才能真正有所作为, 会计行业才能得以继续健康稳定的发展。

(三) 加强房地产公司会计从业人员队伍建设

作为房地产公司, 要加强会计人员队伍建设:首先, 要建立健全人才引进机制, 改善会计从业人员队伍结构, 注重引进人才的层次及实践工作能力;其次, 建立会计从业人员培养机制, 提升其专业操作技能, 通过从业人员培养机制的建立最终形成高素质高业务水平的会计监督主体;再次, 建立会计人才考核机制, 搭建成长平台, 提供丰厚待遇, 注重对会计监督能力、核算能力的实际操作水平的考核;最后, 更加应该特别加强职业道德教育和思想道德修养, 组织学习相关的法律法规, 在日常工作中要求会计从业人员时刻以法的准则严格要求自己, 敢于与违法违规行为作斗争, 积极履行会计监督职能。

参考文献

[1]、白千斌.对加强房地产公司内部会计监督控制工作的思考[J].科技资讯, 2010 (7) .

[2]、孙湄.新会计准则下会计监督体系的改革与创新[J].河北学刊, 2009 (5) .

[3]、唐献东.完善“三位一体”会计监督体系——新《会计法》实施五周年有感[J].金融经济, 2006 (12) .

房地产企业内部会计控制的探讨 第8篇

在经济高速发展并且市场竞争激烈的大环境下, 我国房地产企业经历了发展转型的过程, 在此过程中每个房地产企业都面临各种风险和挑战。企业内部的会计控制有利于房地产企业规避风险、迎接市场带来的各种挑战, 甚至能够保证房地产企业实现管理模式的科学转变, 促进持续性发展的不断进行。

二、房地产企业的内部会计控制的现状

(一) 我国企业内部会计控制的理论以及实践起步相对较晚

我国第一部有关企业内部控制的法律《会计法》是于1999年颁布的, 该法律要求各个企业需建立完善的内部会计控制制度。到2002年, 国家先后颁布了《内部会计控制规范》等法律法规。2003年, 《内部会计控制规范—工程项目 (试行) 》颁布, 要求包括房地产企业在内的各企业建立并组织施行适合本企业的内部会计管理制度。

(二) 房地产企业内部的会计控制意识较薄弱, 认识不够充分

目前, 在我国房地产企业, 管理层对企业内部会计控制的管理意识较薄弱, 缺乏应有的认识, 企业内存在制度不完善、运行不合理等情况。有的房地产企业虽然有一整套关于内部会计控制的制度, 但在实际运行中、在具体问题的解决过程中, 企业往往侧重灵活性从而忽略了相关规章制度的指导性作用, 使得企业内部的会计控制失去其本该有的约束力和指导性作用。

(三) 缺乏完善、有效的内部监督机制

目前, 在对房地产企业内部控制的有效监督上, 主要是内部审计。内部审计职能是指对内部控制实现再控制。而目前一些房地产企业并没有设立完善的内审机构, 或者说一些企业虽然有内审机构, 但是在实际运行过程中, 其审计职能被弱化甚至缺失, 不能行使审计功能, 失去对企业运营的约束力, 不利于企业内部会计控制的实施。此外, 我国目前缺乏COSO这样的组织来指导包括房地产企业在内的企业建立完善的内部控制制度体系, 大部分的内控管理制度的建设还依靠政府相关部门的规定执行, 而政府的各个相关部门也只能在职责范围内行使权力, 所以在房地产业无法形成统一、完善的监督机制。

(四) 缺乏完善、有效的外部监督机制

外部监督机制是指市场之外的社会和政府的监督, 此类监督在我国房地产业的发展运行中发挥着不可替代的作用。然而, 在如今市场经济的大背景下, 对经济利益的追求成为多数房地产企业的目的, 而且, 激烈的同行竞争以及客户的不合理要求, 导致社会监督缺乏其应有的公正性。虽然政府监督要更加合理和客观, 但是由于经费有限、监督手段落后等原因, 使得政府监督力量减弱、监督面不完善。因此, 在实际过程中, 外部监督流于形式, 缺乏完善性和有效性。

(五) 内部会计控制手段的落后

随着科技的不断发展以及广泛应用, 许多企业的管理及经营手段逐步实现了网络信息化, 这大大提高了其运营效率, 降低了运营成本。在此背景下, 房地产企业也开始了向网络信息化管理的转变, 然而, 仍有不少企业还在沿用传统的内部会计控制手段, 从而导致效率低下, 影响企业的发展和进步。

三、完善房地产企业的内部会计控制的有效对策

(一) 房地产企业的内部会计控制应该遵循一定的原则

在正确原则的指导下, 房地产企业的内部控制机制可以更加完善, 企业内控效率更高。房地产企业应遵循的原则有:第一, 坚持合法合理性原则, 法律法规是一切行为的准绳, 房地产企业的任何规章制度以及行为, 都要在法律法规的许可范围之内进行, 包括房地产企业的内部会计控制行为;第二, 坚持全面性的原则, 在坚持合法合理性原则的前提之下, 要将房地产企业内部的会计控制涵盖企业业务的各个方面, 并且还要重点落实决策、实施、监督等环节, 实现对企业经营及管理的整体控制, 例如:对材料及设备的购入控制、对施工成本的有效控制等;第三, 坚持谨慎性的原则, 房地产企业的内部会计控制的关键是有效防范风险, 而房地产企业的一个重要特点就是投资风险大, 这就要求内部会计控制要谨慎地考虑、评估、分析企业在经营各环节会存在的各种风险, 争取将风险值降到最低, 以实现企业利益的最大化;第四, 坚持灵活性的原则, 企业的内部会计控制在坚持谨慎性原则的同时, 还要根据具体的环境、实际需求、企业的经营战略等情况及时改变、调整或完善相关措施等。

(二) 提高相关人员自身的素质, 增强其内部会计控制的意识和认识

在房地产企业的运营中, 专业人才在项目决策、实施等阶段都发挥着重要作用。在建立企业内部控制系统时, 高素质的会计人员要安排房地产企业内部的控制措施, 此外, 他们还要监督会计控制的执行情况。同时, 要不断加强对会计人员的培训, 增强其内部会计控制的知识及能力储备, 提高对企业内部会计控制的认识以及内控意识, 主动参与到房地产企业工程项目的内部会计控制当中去, 从而适应房地产企业的内部会计控制的现代化要求。

(三) 加强房地产企业的预算控制

目前, 我国房地产企业存在的共同问题是资金紧张, 因此要想在激烈的竞争中生存下去, 就要加强企业的预算控制, 从而建立完善的内部会计控制的体系。如今, 房地产企业的经营要以加强预算为导向, 对项目决策做出合理的、科学的动态调整, 最大程度地降低房地产企业经营的风险。要做到以加强预算为导向, 就要加强预算的权威性和灵活性, 科学采集预算数据, 从而加强企业的内部会计控制。

(四) 不断完善房地产企业会计内部的监督机制

不断完善房地产企业会计内部的监督机制是提高企业内控的关键。完善的内部监督机制能有效地监督企业会计的预算、核算的实施过程, 能够及时地提出问题并且予以改正。要想完善房地产企业会计内部的监督机制, 就要在企业内部建立专门的审计部门, 根据企业的监督制度对会计部门及人员进行监督。其次, 要保证审计部门的完整性和独立性, 避免其职能受到削弱, 使其能够独立的、有效的对会计部门实施监督。只有这样才能保证房地产企业会计内部监督机制的完善和权威, 从而提高企业的会计内部控制。

(五) 加强企业考核激励制度的建立

加强企业内部的审计工作是目前房地产企业内部会计控制的重要内容之一, 因此企业要根据自身的特点来建立完善的、合理的审计监督的体系, 并且对各项工作进行合理、有效的考核和激励, 这样才能最大程度地保证房地产企业各种内部会计控制的有效性。

(六) 建立完善的电子信息系统, 加强房地产企业内部会计控制的电算化进程

在科技的高速发展的信息化社会中, 电子商务快速发展, 并且推动了企业会计电算化的发展。电子核算制度成为房地产企业内部会计控制的重要内容, 它为会计的结算和核算提供了极大地方便。此外, 房地产企业还应建立完善的电子信息系统, 从而保证企业会计电算化的安全。

房地产业经营管理制度的一个重要组成部分就是内部会计控制, 它几乎贯穿了房地产企业经营的每个环节, 与企业管理相互配合、相互交叉。然而, 由于目前我国房地产业在会计控制上仍存在问题, 企业应该采用多种方式来解决问题, 从整体上改变内部会计控制的现状, 完善企业内部会计控制的体系, 使房地产企业发展更加科学、迅速。

参考文献

[1]李雪.企业内部会计控制存在的问题及对策[J].辽宁广播电视大学学报, 2008 (01) .

[2]郑玉玲, 许少敏.浅谈企业内部会计控制存在的问题及对策[J].会计师, 2010 (05) .

房地产会计的职责 第9篇

关键词：投资性房地产,国际会计准则,比较

一、我国投资性房地产会计准则与国际会计准则的比较

(一) 投资性房地产会计准则定义的比较

我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确指出投资性房地产是指为赚取租金或资本增值, 或两者兼有而持有的房地产。包括: (1) 已出租的土地使用权; (2) 持有并准备增值后转让的士地使用权; (3) 已出租的建筑物。对于自用房地产、作为存货的房地产不应归为投资性房地产, 前者属于企业的固定资产, 后者则归属于企业的存货项目。还明确指出投资性房地产必须是能够单独计量和出售的。IAS40中投资性房地产是指为了赚取租金或为资本增值, 或两者兼而有之, 而由业主或融资租赁的承租人持有的房地产 (土地或建筑物, 或建筑物的一部分, 可两者兼而有之) , 但不包括: (1) 用于商品或劳务的生产或供应, 或用于管理目的的房地产; (2) 在正常经营过程中销售的房地产。IAS40同时还对投资性房地产列举如下: (1) 为长期资本增值而持有的土地, 不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地; (2) 尚未确定未来用途的土地, 应视为用于资本增值; (3) 报告企业拥有或融资租赁下持有, 并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物; (4) 一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物。IAS40同时还采用列举的方式在第七条中指出4种情况不属于投资性房地产。2003年国际会计准则又新增了定义:“当且仅当承租人在经营租赁下持有的房地产权益符合投资性房地产的定义, 且承租人按照本准则第33段至第55段规定的公允价值模式确认资产时, 承租人在经营租赁下持有的房地产权益才可以归类为投资性房地产, 并按照投资性房地产的规定进行处理”。进一步完善和补充了对投资性房地产的范围的界定。

我国投资性房地产会计准则对投资性房地产的定义及范围的规定比较简单, 虽然在投资性房地产应用指南中作了进一步规定, 但仍然比较简单。IAS40在列举不属于投资性房地产的示例中规定得比我国详细;在范围上, 我国投资性房地产没有考虑融资租赁获得的投资性房地产的确认, 也没有考虑经营性租赁条件下存在投资性房地产的可能及处理方式;但我国投资性房地产准则中强调了投资性房地产应当能够单独计量和出售, 这一点在其他国家准则中是没有单独加以列示和强调。

(二) 投资性房地产会计准则内容的比较

IAS40包括目的、定义、确认、初始计量、后续支出、初始确认后的计量、公允价值模式、无法可靠计量公允价值、成本模式、转换、处置和披露、生效日期等内容, 体系全面, 内容详尽。我国投资性房地产会计准则与IAS40之间的根本性差异是“土地使用权”与“土地所有权”。我国投资性房地产会计准则中的土地指的是土地使用权, 而IAS40中的土地指的是土地所有权。IAS40将以融资租赁方式租入的房地产和以经营租赁方式租入后转租的房地产纳入投资性房地产的范围;我国没有将其纳入本准则, 而是作为租赁准则的内容。我国投资性房地产会计准则应用指南指出:按照国家有关规定认定的闲置土地, 不属于持有并准备增值的土地使用权, 即不属于投资性房地产。而IAS40第6段投资性房地产示例中指出, 尚未确定未来用途的土地, 视为用于资本增值, 属于投资性房地产。

(三) 投资性房地产会计准则确认的比较

《国际会计准则第40号》中指出, 有关投资性房地产的初始成本和后续支出适用统一的确认原则, 即“当且仅当下列条件满足时, 投资性房地产才确认为一项资产:1.与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入企业;2.投资性房地产的成本能够可靠的计量。”对于确认我国的准则沿用了国际准则没有任何变化。

(四) 投资性房地产会计准则计量的比较

在初始计量和后续计量上两者都存在一定的差异。在初始计量方面:1.计量要求上IAS40应按成本计量, 交易费用包括在初始计量之中, 而我国投资性房地产会计准则没有对交易费用的处理作说明。2.外购投资性房地产上我国与IAS40的购置成本相同包括买价和任何可直接归属于投资性房地产的支出。3.自建投资性房地产IAS40其成本指投资性房地产建造或开发完工日的成本, 在完工日之前, 企业应按IAS16“不动产、厂场和设备”处理。在完工日, 房地产成为投资性房地产, 应采用IAS40。而我国的准则的说明简单, 容易产生歧义, 是否投资性房地产完工前后均通过投资性房地产准则进行处理。4.启动费上IAS40规定启动费 (使房地产达到工作状态所必需的启动费除外) 、在投资性房地产达到计划占用水平之前发生的初始经营亏损、房地产建造或开发过程中浪费的材料、人工或者它的资源等不正常的损失, 不作为投资性房地产成本。而我国对于启动费没有作说明。在后续计量方面:我国投资性房地产会计准则与IAS40差异主要有:1.两者对价值模式的侧重不同。我国投资性房地产准则规定:企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量。投资性房地产的计量模式一经确定, 不得随意变更, 只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的, 才允许采用公允价值模式, 很显然我国投资性房地产会计准则侧重于成本模式, IAS40侧重于公允价值模式。2.两者对公允价值模式变更的表述不同。我国投资性房地产准则规定:已采用公允价值模式计量的投资性房地产, 不得从公允价值模式转为成本模式。而IAS40规定:企业可以自愿变更会计政策, 只要能够对事项或交易进行更恰当的列报, 但从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。

(五) 投资性房地产会计准则披露的比较

我国投资性房地产会计准则规定, 企业应当在财务报告附注中披露与投资性房地产有关的下列信息:1.投资性房地产的种类、金额和计量模式;2.采用成本模式的, 披露投资性房地产的折旧或摊销, 以及减值准备的计提情况;3.采用公允价值模式的, 披露公允价值的确定依据和方法, 以及公允价值变动对损益的影响;4.房地产转换情况、理由, 以及对损益或所有者权益的影响;5.当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。IAS40的规定比我国更详细, 一是要求对收益表中的有关金额披露;二是在成本模式下, 也要披露投资性房地产的公允价值。而我国投资性房地产会计准则没有这两方面的要求。

二、对我国投资性房地产会计准则完善的启示

通过以上投资性房地产会计准则的比较分析, 对我国投资性房地产会计准则的日后逐步完善将起到巨大的启示引领作用。随着我国市场经济的稳健发展, 我们的准则今后需要在以下几个方面来继续完善和更新。

(一) 租赁条件下符合条件的房地产应确认为投资性房地产

IAS40指出:报告企业拥有 (或在融资租赁下持有) 并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物, 应确认为投资性房地产。在我国企业实务中, 也存在企业利用自有 (或融资租入) 房地产进行经营性租赁的情况, 但这部分房地产的归属在我国投资性房地产会计准则中并未加以规范, 而是作为一般租赁在“租赁准则”中进行规定。我认为, 为体现会计信息的真实性、完整性和可比性, 这部分房地产如果符合投资性房地产定义, 应借鉴IAS40的作法, 归入投资性房地产范畴, 在投资性房地产准则中加以规范。

(二) 应对投资性房地产转换为非投资性房地产进行规范

我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》中对非投资性房地产转换为投资性房地产进行了规范。但对投资性房地产转换为非投资性房地产的情况未作说明。我认为, 从会计准则的完整性来考虑, 应把两种情况的处理都涵盖进去。

(三) 进一步推进公允价值计量模式的应用

尽管我国新会计准则体系多处运用公允价值, 但整体来看比较谨慎, 从我国房地产上市公司实施投资性房地产会计准则的结果来看, 也是相当谨慎, 这与国际上推崇公允价值的趋势不一致, 加大了我国与国际会计的差距。因此, 今后强调优先采用公允价值, 在确认无法获得公允价值的前提下, 才采用成本模式。尽管在现阶段, 我国选择两种计量模式的方式, 但是随着我国经济的发展, 未来对公允价值计量模式的运用将会越来越多。为强化公允价值计量确认的可靠性, 在运用公允价值时可以聘请有资格的独立评估师评估;可以要求在附注中披露其价值的增减变动情况, 公允价值的确认方法及理由等。

综上所述, 通过对我国投资性房地产会计准则与国际会计准则IAS40的比较分析, 为我国投资性房地产的进一步完善及其应用起到了启示指引作用。

参考文献

[1]财政部会计准则委员会.企业会计准则[M].北京:财政部会计司, 2006.10.

[2]汪祥耀, 骆铭民等.中国新会计准则与国际财务报告准则比较[M].上海:立信会计出版社, 2006.9.

[3]王建文.浅析投资性房地产公允价值计量模式[J].中国集体经济, 2008, (16) .

房地产会计的职责 第10篇

【关键词】房地产公司；税务筹划；会计政策

一方面房地产行业作为我国重要的经济发展支柱，国家相继出台了很多政策法规支持房地产企业的发展；另一方面，房地产行业作为第三产业中的一种，具有一定的特殊性，房地产行业的规范发展至关重要，国家相关部门也出台了很多金融政策、产业政策、税收政策来规范房地产行业的发展，但是这也增加了房地产企业的税收，使其经济压力过大。税务筹划是日前房地产企业采用最多的一种降低税负成本的方式，对缓解房地产企业的经济压力起到了重要的作用。

一、会计政策与税务筹划的关系论述

财务问题是任何行业、任何公司都会遇到的问题，对财务问题处理不到位就会触犯我国相关的法律法规。在财务问题处理的过程中，需要运用到各种会计规则，通过会计规则的运用，来筹划公司的税务，减轻企业的经济负担，是财务问题处理的最佳方式选择。房地产行业是财务问题比较多的行业之一，在日常的财务税务问题处理的过程中需要进行纳税调整，即在法律法规允许的情况下对企业的财务进行调整，来节约企业的纳税成本。企业是社会的主要经济体，同时也是国家的主要纳税主体。企业经营的最终的目标是为了追求经济价值最大化，而过重的纳税负担则严重影响到企业的经济利益，在纳税的环节中灵活运用纳税规则，根据企业的情况制定符合自身实际的资金规范方案可以有效减轻纳税负担，这对企业减轻经济负担、追求经济利益最大化来说发挥着重要的作用。

二、房地产公司的相关税务筹划、会计政策的选择

1.房地产企业税务筹划的措施与问题

因为我国日前的财务专业、税法专业、税务专业等都是培育一些专业型的人才，在这样的形势下，企业越来越重视税务筹划的重要性。特别是房地产需要通过税务筹划在一定程度上为企业减轻很多税务负担。当代，根据房地产上市上市公司的一些报告数据显示，税务筹划面临着这样的情况。依据新企业会计法律规章，企业应该在年末时检查各项收款，进一步分析和研究各项收款的收回性，估计会产生一些坏账，并且各企业也需要根据坏账的损失状况，提前做好坏账的计划。近年来，很多房地产公司都选择了个别账龄分析法，进一步确认企业的收入。从各方面上来讲掌握收入的方式对于税务筹划有着直接的影响。因为在房地产销售过程中，它的收入结算方式是比较特别的，同时商品也有着很高的价值，且它的销售收入确认必须要根据工程的完成进度和劳务的进步才能进行确认。近年来，我国大多数房地产产业都选择了合同法。根据同定资材的进行折旧所展开计算，企业发展的物质基础是同定资材，其折旧方法的不同会直接影响着企业损益影响度。依旧最近几年来，我同房地产产业会计政策的不同性，大多数房地产产业都选择了年限平均方式。企业在做税务筹划的时候应该清楚地认识到税务筹划的目标是税负的最小化以及企业价值的最大化。因此，房地产企业在做税务筹划的过程中要对筹划的目标有一个准确的认识。从日前我国房地产企业税务筹划的现状来看还存在诸多问题，其中最主要的问题就是在税务筹划的过程中对企业发展的全面性与持续性没有准确的把握，因此，税收政策的统筹发展没有做到真正的统筹，使得房地产企业的税务筹划还存在一定的风险。针对上述房地产企业税务筹划中存在的问题应该注意以下两个方面的事项即会计政策与筹划的对象相符合和保证税务筹划中使用的会计信息的准确性。

2.企业税务筹划的长期性与专业性

房地产企业在做税务筹划的过程中必须清晰的认识到企业的税务筹划是一个长期的筹划，筹划的过程中必须结合企业的长期经营计划以及企业的长久利益，只有这样做出的税务筹划才能让企业的利益从长远的角度达到最大值。企业在规避税务筹划风险的时候必须清晰的认识到税务筹划风险的来源，一般情况下房地产企业税务筹划的来源包括四个方面：第一，税务人员对于税收政策的理解不到位，错误理解了税收政策的内容。第二，企业在实行优惠政策的时候实行不当做成了严重的节税消耗，出现了节税消耗远远大于税收的现象。第三，企业在做整体系统税务规划的时候对政策整体的把握不准确。所以，房地产企业想要做到真正的规避风险必须对产生风险的原因有一个清醒的认识，从整体上对于税收政策有一个准确的把握，同时也要求企业的税务筹划机构以及税务筹划人员具备较强的专业水平，只有这样才能使得企业的利益最大化。第四，应该在不同地企业发展阶段来选择适应该阶段的税务筹划方法。但是总是需要遵循一个原则，就是需要维护好其企业的稳定性、整体性以及长效性。结合自身企业发展的需求来制定企业未来发展的战略，再根据发展战略来规划详细的税务筹划方案，让企业能够得到全面长足地发展。

三、结语

近年来，房地产企业的税收政策迫使企业的税务筹划与会计政策选择越来越正规，税收政策在规范企业会计活动的同时，也给企业的税务筹划与会计政策选择提供了一个发展的平台。房地产企业通过税务筹划以及会计政策的选择不断改善自己的会计业务活动，为企业经济利益的最大化起到了重要的促进作用。

参考文献：

[1]包国栋房地产企业纳税筹划研究[D]内蒙古财经大学，2012

简谈房地产会计核算的业务处理 第11篇

一、房地产业企业会计核算在税收方面存在的问题

(一) 收入方面会计核算在税收方面存在的问题

1. 会计准则与税收法规在收入的确认上存在差异。

二者的差异主要表现在:其一, 预售销售, 企业取得房地产预售许可证后, 便可上市预售, 取得的价款属于暂收款、预收款性质, 不确认收入。待开发产品竣工验收并办理移交手续后, 方可确认收入, 将“预收账款”转为“主营业务收入”。而税法上将预收款列为“预售收入”, 按规定的预计毛利率预交所得税。其二, 按揭销售, 银行将按揭款转到开发商账户时会计再确认收入实现。而税法规定首付款于实际收到日确认收入的实现, 余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

2. 附属设施的会计核算。

销售阁楼、停车位、地下室等附属设施没有计入收入;收取的客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、政府奖励、先租后售的租金等没有入账;收取采光费、宣传费、上房费等费用没有计收入。

3. 房地产开发产品收入的核算。

将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励, 对外投资以及分配给股东或投资者等, 没有申报纳税;旧城改造, 补偿给搬迁户的新房, 对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入或产品完工后, 预售款没有及时结转收入。

(二) 成本费用方面会计核算在税收方面存在的问题

1.将违规发票入账。如:取得旧版作废发票;涂改、自行填开发票等。

2.没有按“工程结算单据”列支开发成本, 而以合同金额、预计金额列支, 或以白条入账。

3.混淆成本核算对象, 提前列支成本。如将下期成本提前列支;有偿转让或自用的配套设施未单独核算成本, 直接计入主营业务成本。

4.成本划分不清晰, 配比结转成本。没有按规定计算期间费用和开发产品成本;将未竣工验收产品成本并入营业成本;由各期分担的土地成本 (含土地附属成本) 提前一次性列支;独立核算的配套设施, 没有分摊建筑安装工程费、土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用。

5.扩大期间费用列支范围及标准, 减少计税所得额。预售收入作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数, 列管理费用;开发产品完工前的借款利息, 一次性计入当期损益。

6.没有按开发的产品对象设置各类明细核算科目。

二、完善房地产企业会计核算的对策

(一) 加强票据管理, 健全票据领、用、存制度

房地产开发企业使用的对外收据, 如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票规范管理, 建立健全其领、用、存制度, 以备税务部门检查。

(二) 严格执行预收款预缴制度, 保证税款及时缴纳

严格执行国税发[2006]31号通知规定, 对当期取得的预售收入, 先按预计计税毛利率分季 (或月) 计算出当期毛利额, 扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额, 待开发产品结算计税成本后再行调整。确保税款的及时足额入库。

(三) 完善房地产企业收入核算

1. 明确房地产销售收入的核算范围。

房地产销售收入是指房地产企业自行开发的房地产在市场上进行销售获得的收入, 包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产, 包括事先与购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产, 也包括在销售之前未与购买方签订购销合同的房地产。房地产企业出售周转房, 旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款, 也在“销售收入”核算范围内, 但出售自用的房产作为固定资产核算的行为除外。

2. 正确确定和应用收入确认标准。

房地产商品销售一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、办理产权过户手续四个环节。由于房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订, 从法律意义上讲只是一种合约, 房屋未经买方验收认可, 商品所有权上的主要风险和报酬尚未转移给买方, 不论是否收取了款项, 均不符合收入确认条件。因此, 房地产企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前, 所收的预售房地产款, 只能作为暂收款、预收款处理, 不能确认为收入。只有房地产企业与客户签订了正式的商品房销售合同, 并履行了相关法律手续;房屋已竣工并经有关部门验收合格, 房屋经验收后, 客户对房屋的结构、面积、付款方式均已确认, 买卖双方办妥房屋移交手续;收入的金额能够可靠计量时, 才能确认销售收入, 即只能等到商品房全部完工并交付购房者后, 再从预收账款转入主营业务收入。同时, 房地产企业在某些促销方式下达成的交易, 必须判断其真正的交易实质, 如售后回租、售后回购方式的房地产销售。

(四) 完善房地产企业预售方式下流转税费核算

房地产开发企业在预售中所得的价款, 由于开发产品尚未竣工验收, 不符合收入确认条件, 所收到的均为预售房地产款, 一律不确认收入, 其款项暂记入“预收账款”科目;等到开发产品竣工验收并办理移交手续后, 方可确认房地产销售收入实现, 将“预收账款”转为“主营业务收入”。若房地产企业在进行纳税申报时, 借记“应交税费——预交营业税 (城建税、印花税等) ”科目, 贷记“应交税费——应交营业税”科目;收入确认时, 再将该部分收入应负担的税费转出, 借记“营业税金及附加”科目, 贷记“应交税费——预交营业税”科目, 将更能有利于实现收入和税费的配比, 也有利于公允、恰当地反映企业的经营情况以及对报表项目作进一步的财务分析。

(五) 扩大信息披露内容, 提高房地产开发企业信息披露中的信息含金量

1. 应增加土地储备量及成本构成的信息。

房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重。因此, 能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况, 从一定程度上决定了开发企业未来的发展, 而信息使用者通过企业披露的土地使用权总额无法判断其土地储备的信息。因此, 在房地产开发企业的财务报告附注中增加土地储备量及取得成本情况的披露是必要的。

2. 应增加分项目现金流量信息的披露。

以企业每一开发项目为基本单位, 披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量, 包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金, 以此提高其现金流量信息的有用性。

三、结语