租赁合同范文（精选12篇）
租赁合同 第1篇
2003年初, 某市糖业公司将其自有的一间房屋出租给某房产公司使用。同年9月, 房产公司在征得糖业公司同意后将该房屋转租给某娱乐公司作经营用房, 租赁期间为十年。娱乐公司遂以该房屋作为其娱乐场所之用。2005年10月起, 房产公司因经营困难无法按时向糖业公司支付房屋租金, 糖业公司向法院起诉房产公司, 请求解除双方的租赁合同, 返还房屋。2006年9月, 法院判决解除糖业公司和房产公司之间的房屋租赁合同并判令房产公司返还房屋, 该判决已经生效。但是该房屋实际处于娱乐公司的控制之下, 房产公司无法直接返还房屋。另外, 在糖业公司和房产公司诉讼期间, 房产公司停止收取娱乐公司的房租, 娱乐公司催促房产公司收取未果后即未交纳。2006年12月, 房产公司以娱乐公司违约为由诉至法院, 请求解除转租合同。案件审理过程中, 娱乐公司认为房产公司作为承租人未向出租人履行义务, 导致租赁合同解除并且使得转租合同面临无法履行的情况, 应当承担赔偿责任, 遂向法院提起反诉。
本案事实较为清楚, 但是争议的焦点较多。无论转租合同是否终止, 出租人、承租人和次承租人之间的法律关系必然会因租赁合同关系的消灭而发生变化, 如何平衡三方利益成为解决类似争议的主要问题。 (1) 在现实生活中, 房屋转租现象越来越多, 有些房屋甚至被多次转租, 这其中各方的法律关系如何确定, 尤其是在某两方的租赁关系发生变动时, 其它各方的法律关系如何确定, 这些问题对各方的当事人的利益至关重要。
我国《合同法》关于转租问题的规定仅有第二百二十四条一个条文, 且该条文未对租赁合同关系消灭后的问题做出规定。而在房屋转租的问题上, 1995年由建设部颁布施行的《城市房屋租赁管理办法》 (以下简称《办法》) 中对上述问题作了规定, 该《办法》第三十一条规定“转租期间, 原租赁合同变更、解除或者终止, 转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。”某些地方政府规章也以此为规定套用了《办法》的处理模式。 (2) 在本案中, 房产公司以该规定为依据, 主张租赁合同解除后, 转租合同随之解除。在实践中, 亦有法院以租赁合同解除为由判决转租合同解除并要求次承租人返还房屋。 (3)
笔者认为《办法》对于转租合同效力的规定是违反民法原理的, 且在实践中易产生有失公平的状况。根据意思自治的原则, 只有合同当事人协商一致才可以变更合同内容;合同解除的情况更为复杂, 但是合同的解除, 原则上必须有一方当事人的解除行为方能成立 (4) 。换言之, 无论合同的变更还是解除, 都需要根据合同的当事人的意思表示才能完成。在转租合同中, 合同双方是承租人和次承租人, 转租合同的变更、解除理应由转租合同当事人的意思表示完成。而《办法》第三十一条的规定将租赁合同的变更、解除作为转租合同的变更、解除的直接原因, 显然与合同法中的意思自治原则相违背。再者, 租赁合同和转租合同是两个独立的合同, 根据合同的相对性原则, 租赁合同当事人对租赁合同的变更、解除只能在出租人和承租人之间发生效力而不能当然地及于次承租人, 租赁合同效力的变动更不能直接导致转租合同的效力变动。
我国《合同法》第二百二十四条规定:承租人转租的, 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效, 第三人对租赁物造成损失的, 承租人应当赔偿损失。该条规定已经隐含了租赁合同与转租合同互相独立的关系。虽然次承租人对房屋的使用、收益确实成立于承租人的租赁权上, 但是出租人与承租人之间的租赁关系消灭并不导致转租关系当然消灭 (5) 。至于转租合同能否履行问题应属于合同履行的范畴, 而不是合同关系是否消灭的问题。因此, 在租赁合同解除后, 转租合同效力并不必然终止。《办法》颁布于《合同法》之前, 且其为部门规章, 效力低于法律。所以笔者认为《办法》第三十一条的规定与《合同法》中诸多规定冲突, 不应再适用于实践中。
综合本案的情况, 租赁合同的解除系由于承租人房产公司对出租人的违约行为所致, 且已有生效判决要求将房屋返还给出租人, 所以转租合同陷于无法履行系房产公司过错所致。故娱乐公司如没有其它违约情形, 可以要求房产公司承担违约责任。但是即使如此, 该结果对次承租人之利益仍有极大的损害, 因为按此种方法处理三方关系时, 次承租人之利益完全被置于出租人和承租人的掌控之中, 一旦出租人和承租人之间的租赁关系终止, 次承租人即丧失一切利益。
综上所述, 在目前的法律制度下, 转租合同和次承租人的利益是处于一种不稳定的状态之中的。特别是在多次转租的情况下, 如果出租人与承租人之间发生矛盾, 难免发生城门失火, 殃及池鱼 (各个承租人) 的结果。由于次承租人是事实上占有、使用租赁物的人, 所以当出租人、承租人、次承租人三方之间的法律关系消灭时, 次承租人往往遭受更大的损失。
注释
1本案中承租人的转租行为经过了出租人的同意, 即合法转租;本文是以合法转租为基础研究有关问题, 文中所有转租均指合法转租。
2例如《广州市房屋租赁管理办法》第二十六条、《南宁市城市房屋租赁管理办法》第二十九条。
3中华全国律师协会民事专业委员会:《房地产建筑律师实务》, 法律出版社, 2006年6月, 第178~179页。
4谢怀栻等:《合同法原理》, 法律出版社, 2000年1月, 第242页。
租房合同房屋租赁合同-租赁合同 第2篇
2，能长租就签长租合同，并且尽量在合同中注明租期内，租金不能上涨。如果不能确定租多长时间，还是签短期合同吧，提前退租是要交违约金的~;
3，押金能少就少!有很多人被房东恶意扣押金的，所以押金少不仅损失少，初付的租金压力也小;
4，提前退租违约金可以按照房屋空闲天数租金算，并约定最多不超过多少钱，即退租到再次出租出去的空闲租金。一般房子一个月内都能租出去，实际违约金不会超过一个月的租金。这样租客可以少付违约金，而房东自己的房子也相当于没有闲置，也没有损失，对双方都有利;
该光船租赁合同能否解除？ 第3篇
原告：吴强、孙兵、蔡民(化名)
被告：宜昌HX航运有限公司
2004年6月，吴强、孙兵、蔡民三原告与航运公司股东刘某、李某、郑某签订一份租船合同，约定将建造中的“宜昌HX6号”轮租赁给三原告，期限一年，年租金为人民币138万元。
“宜昌HX6号”轮于2004年12月7日改建完毕。航运公司却未按租船合同的约定将船舶交付三原告。
三原告向武汉海事法院提起诉讼，要求航运公司履行租船合同。武汉海事法院判决三原告与航运公司三股东签订的船舶租赁合同无效，航运公司返还三原告人民币138万元。
判决后，双方当事人均不服提起上诉。
2005年8月9日，湖北省高级人民法院作出二审判决，撤销武汉海事法院的民事判决，判令航运公司于判决生效之日起15日内将“宜昌HX 6号”轮交给三原告，以履行双方所签订的租赁合同，租赁期限为一年，自实际交船之日起计算。
判决生效后，经武汉海事法院强制执行，三原告于2005年12月11日将“宜昌HX6号”轮拖回连云港市灌南县长茂码头。
因三原告不能出具“宜昌HX6号”轮的有关船舶证书，连云港海事局于2006年3月18日出具海事行政处罚证据登记保存清单，对“宜昌HX6号”轮的主机油泵进行保存，三原告将“宜昌HX6号”轮拖回连云港后未能实际投入运营。
三原告认为其与被告签订的租船合同已无实际履行的可能，于2007年2月9日，向上海海事法院提起诉讼，要求解除合同，并判令被告返还租金人民币138万元。
被告航运公司辩称：三原告在该案的执行过程中，没有主张交付船舶证书，是三原告自己的过错。同时湖北省高级人民法院的判决已经执行完毕，涉案船舶交付三原告已经超过一年，故原、被告之间的光船租赁合同履行期间已经届满，三原告无权解除合同。
裁判
上海海事法院经审理认为，本案系光船租赁合同违约赔偿纠纷。本案的争议焦点在于，被告是否实际交付了船舶?三原告是否有权解除合同?三原告与航运公司之间的光船租赁合同经生效法律文书确定了新的履行期限，履行期限一年，自实际交船之日起计算。租船合同履行期间至少应当自航运公司交付船舶及船舶证书之日起计算，因此涉案租船合同并未实际履行。由于出租人未按时交付船舶证书，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。为此，判决解除原、被告之间的租船合同并判令被告返还三原告租船费人民币138万元。
评析
一、船舶实际交付的判定标准
本案中，三原告与航运公司之间的光船租赁合同经过法院生效裁判文书确定，合同的履行期限自实际交船之日起计算，为期一年。那么如何判定船舶已经实际交付给承租人了呢?《海商法》第144条将光船租赁合同定义为：“船舶出租人向承租人提供不配备船员的船舶，在约定的期间内由承租人占有、使用和营运，并向出租人支付租金的合同。”从定义上看，出租人首先有义务要向承租人提供不配备船员的船舶。其次，对于承租人来说，签定光船租赁合同的目的是在一定的期间内占有、使用和营运合同项下的船舶。因此，“向承租人提供船舶”，也就是“实际交付船舶”的含义，应当被理解为提供适航的船舶，并保障承租人能够合理使用和营运该船舶。在本案中，因三原告不能出具有关船舶证书，导致船舶的主机油泵被连云港海事局依法保存，涉案船舶实际上未能实际运营。在这种情况下，不能认定船舶已经实际交付给三原告。
根据《海商法》第146条第1款的规定，出租人应当在合同约定的港口或者地点，按照合同约定的时间，向承租人交付船舶以及船舶证书。交船时，出租人应当做到谨慎处理，使船舶适航。交付的船舶应当适于合同约定的用途。《海商法》确定了出租人的义务不仅包括交付船舶，还要交付船舶证书，同时确保交付的船舶适航且适于合同约定的用途，这是保障光船租赁合同能够实际履行的必然条件。只有出租人完成了上述所有的交付义务，“租赁”才算真正开始。所以，合同双方约定以“实际交付船舶”作为租赁期间的起算点，应当被理解为出租人完成了上述所有的交付义务，承租人自此可以开始对船舶进行使用和营运。
二、光船租赁合同的法定解除
合同的法定解除，是指当事人依据法律的直接规定，依法行使解除权而解除合同。《合同法》第94条规定了4种一般法定解除事由，分别为：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。上述法定解除理由可以适用于所有类型的合同。
对于光船租赁合同，我国《海商法》规定了具有针对性的法定解除事由。
1、承租人的法定解除事由
根据《海商法》第146条第2款的规定，出租人违反前款规定，承租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。也就是说，如果出租人无法在指定时间、指定地点完成船舶的实际交付，那么承租人当然取得合同的法定解除权。光船租赁合同下，承租人的法定解除事由包括：(1)出租人迟延交付船舶或船舶证书；(2)出租人未能在指定地点交付船舶或船舶证书；(3)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适航；(4)出租人未尽到谨慎处理的义务，交付的船舶不适于合同约定的用途。
不难看出，法律对于出租人实际交付船舶的义务规定得比较严格，而《合同法》第94条有关获得法定解除权的规定限制性更大一些。在不考虑合同目的是否受到实质影响的情况下，只要光船租赁合同中没有相反的约定，出现上述四个条件中的任何一种情况，法律并没有赋予出租人任何弥补的机会，承租人即刻获得法定解除权。本案中，三原告就是基于出租人迟延交付船舶证书而获得光船租赁合同的法定解除权。
2、出租人的法定解除事由
(1)因承租人未按照约定支付租金超过7日的
《海商法》第152条第1款规定承租人应当按照合同约定支付租金。承租人未按照合同约定的时间支付租金连续超过7日的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。
这条规定就是针对承租人迟延交付租金达到一定天数的情况而使出租人获得合同的法定解除权。支付租金是承租人的基本义务之一，迟延履行支付租金的义务并不立刻产生法定解除权，我国《海商法》给予了7天的宽限期，这种规定可以防止在承租人因疏忽导致租金短暂的未及时支付的情况下，出租人恶意地行使解除权。
(2)因违反船舶航行区域内安全港口的约定而解除合同 《海商法》第134条规定承租人应当保证船舶在约定的航区内的安全港口或者地点之间从事约定的海上运输。承租人违反前款规定的，出租人有权解除合同，并有权要求赔偿因此遭受的损失。
融资租赁合同若干问题探讨 第4篇
一、融资租赁合同的特征
第一, 融资租赁合同必然与另一个买卖合同相互依存。融资租赁合同本身是指出租人购买承租人指定的标的物, 提供给承租人使用、受益, 承租人支付租金的合同。可见, 融资租赁合同与买卖合同二者具有同一标的物, 出租人为了将标的物出租给承租人, 必然先与出卖人签订买卖合同。也就是说, 买卖合同的签订系基于融资租赁合同履行的需要, 同时也是履行融资租赁合同的必要条件。
第二, 融资租赁合同应当采用书面形式, 此点不同于《合同法》中规定的一般财产租赁合同。我国《合同法》确定了当事人订立合同的形式多种多样, 包括书面形式、口头形式, 还可以是其他形式。但融资租赁合同应当采用书面形式, 不能采用口头形式。笔者认为, 这主要是因为融资租赁合同本身较为复杂, 融资数量较大、租赁期较长、涉及当事人数量较多及其在经济活动中影响较大等。
第三, 融资租赁合同在确定和交付标的物方面都有其特殊性, 具体说来, 融资租赁合同的履行需要出租人作为买受人, 与出卖人签订买卖合同来实现, 这里的买卖合同标的物的确定及数量、质量等均由承租人来确定, 而并不取决于买受人, 这是融资租赁合同在标的物确定方面的特殊性。基于融资租赁合同签订的买卖合同中, 出卖人不向买受人交付标的物, 而是由承租人检查验收、领受标的物。
第四, 融资租赁合同往往牵涉三方当事人。签订融资租赁合同双方即出租人和承租人, 当然为融资租赁合同纠纷案件的当事人, 而根据1996年5月27日最高人民法院出台的司法解释——《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》第一条:“融资租赁合同纠纷案件的当事人应包括出租人、承租人。供货人是否需要列为当事人, 由法院根据案件的具体情况决定。供货合同中有仲裁条款的, 则不应当将供货人列为当事人。”对此, 笔者的理解是如果仅为承租人与出租人之间的欠租纠纷, 而不涉及其他, 也就没有必要将供货人列为案件的当事人。
第五, 融资租赁合同的租金, 除当事人另有约定的以外, 应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。这与一般的财产租赁合同有所不同。
第六, 出卖人不履行买卖合同义务的, 可以由承租人行使索赔的权利。基于融资租赁合同签订的买卖合同中, 合同的当事人为出租人和出卖人, 根据合同的相对性, 出卖人不履行合同义务, 索赔的权利应由出租人行使。但是, 由于买卖合同是否得到完全正当的履行, 直接涉及承租人的利益, 为此, 法律规定出租人、出卖人、承租人可以约定, 出卖人不履行买卖合同义务的, 由承租人行使索赔的权利。另外, 由于承租人更了解买卖合同中对标的物的约定, 法律如此规定有利于纠纷的解决。
第七, 融资租赁合同中出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属, 这与一般财产租赁合同不同。当事人可以自由约定以支付租金的方式在租赁期满时获得租赁物的所有权或者支付租赁物残余的价值购买租赁物而取得其所有权、将租赁物返还给出租人或以预定的租金继续承租租赁物, 等等。
第八, 融资租赁合同中在租赁物的瑕疵担保责任方面也有特殊规定。《合同法》做了明确规定:“租赁物不符合约定或者不符合使用目的的, 出租人不承担责任, 但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。”
二、融资租赁合同和保留所有权分期付款买卖合同的区别
1.二者的交易目的不同
在融资租赁合同中, 出租人仅将标的物的使用收益权移转给承租人, 其目的是取得租金, 而在租赁期满后租赁物的所有权是否发生转移, 尚需出租人与承租人之间的特别规定;保留所有权的分期付款买卖合同中, 买受人的交易目的是取得标的物的所有权, 而出卖人的目的则是取得价金。
2.当事人的权利义务不同
在保留所有权的分期付款买卖合同中, 出卖人必须对租赁物承担瑕疵担保责任。而如前所述, 在融资租赁合同中, 出租人仅在承租人是依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的时候, 承担瑕疵担保责任。
3.合同履行完毕后二者标的物所有权的归属不同
合同履行期届满后融资租赁合同中必须有特别约定, 承租人才可于租赁期满时取得租赁物的所有权;而保留所有权的分期付款买卖合同, 一旦合同所规定的条件成就, 标的物的所有权便当然移转买受人所有, 无需另订协议。
三、国融资租赁目前面临的主要问题
一是我国融资租赁市场上信用缺失, 信用体系有待完善。相较于美国租赁业租金回收率平均高达99%, 中国融资租赁租金的回收不容乐观。在相关的市场调查中, 租赁企业关心的问题, 拖欠租金占第一位。
二是相关立法有待健全。法律制度不健全, 无法可依。随着融资租赁业务的发展, 租赁纠纷日益增多, 由于日前我国还没有专门的租赁立法, 使租赁机构权益不能得到应有的保护;缺乏信用保险制度, 由于融资租赁的租赁对象价值大、租赁期长, 承租人一旦欠租, 将使租赁机构承担巨大风险, 严重的欠租问题给我国投资环境带来了不良影响, 危及我国租赁业的生存与发展。
综上所述, 融资租赁虽然在我国已经具有一定的规模, 产生了一定的影响, 但目前仍存在着一些问题制约着融资租赁业的发展。因此, 我国应该尽快采取措施, 使融资租赁发挥其自身的优势来促进我国经济的健康快速发展。使人们对融资租赁合同有更深一层的认识。这不仅有利于对合同进行分类和管理, 而且对于确保融资租赁的法律适用和维护当事人权益也具有非常重要的意义。
摘要：融资租赁是市场经济发展到一定阶段而产生的一种适应性较强的融资方式, 是20世纪50年代产生于美国的一种新型交易方式。文章通过对融资租赁特征等方面的分析, 对这种新兴的融资方式进行了初步探讨。
关键词：融资租赁合同,特征,区别
参考文献
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租赁合同合同中租赁价格的涉税风险 第5篇
租赁合同价格涉及到的税收风险是：出租设备或动产的租赁价格和水电费没有与房屋的租赁价格进行分离，即没有进行租金分解而使企业多缴纳了房产税。
为签定租赁合同时，务必做到以下税收风险控制
第一，在租赁厂房或房屋时，水电费用必须与厂房或房屋的租赁价格进行分离。因为水电费用必须与厂房或房屋的租赁价格进行分离，出租人在申报房产税时的计税依据更小，可以少申报缴纳房产税，否则水电费用要并入房产税的申报计税依据，使出租人多缴纳房产税从而增加税负。
第二，厂房或房屋和厂房或房屋之内的设备或办公设施一切租赁时，必须签定两份合同，一份是厂房或房屋合同，一份是厂房或房屋之内的设备或办公设施租赁合同，这样可以使出租人少缴纳房产税，否则厂房或房屋之内的设备或办公设施也要并入厂房或房屋租金价值作为房产税的计税依据，使出租人增加多缴纳房产税的负担。（1）案情介绍
A公司系主营房地产开发业务的企业。现A公司决定将其经营的M中心商 场的地下一、二层以租赁方式开办“东方家具广场”，即将M中心商场地下一、二层约18000平方米的经营面积出租给60户生产家具的客户(以下简称“租户”)，并分别与租户签订各自独立的租赁协议，以确定每年固定的租金收入。为保证及时、足额收取租金，及能通过租户的营业额对其偿付能力进行判断，A公司拟采取统一代收货款，将扣除租金后的代收货款返还给租户。上述租金收入中包含A公司提供场地应收的场地租赁费、B物业公司提供物业管理所收取的物业管理费。(B物业公司为A公司提供包括地下一、二层在内的全部商场的物业管理服务，A公司全额支付B物业公司相应的物业管理费用，故A公司向租户收取的物业管理费不再转付给B物业公司)。C公司因参与东方家具广场的管理方案的制订、高层管理人员的派驻，按有关协议约定，A公司需向C公司支付相关的品牌及管理费。按照与C公司的合同约定，A公司拟打出“东方家具广场”的广告宣传牌，进行形象宣传和商业推广活动。请分析案例中各合同中存在的涉税风险及应对策略？
（2）合同中隐藏的涉税风险
① A公司与C公司签订管理合同的涉税风险
A公司与C公司签订的管理协议，容易使人理解为C公司提供给A公司品牌家具市场的管理经验，并派遣高级管理者前往A公司开办的家具广场协助A公司付诸实施，C公司依约向A公司收取品牌及管理费。这样A公司在账务处理上必然体现支付“品牌使用费”等类似的支出，加之A公司对经营家具广场业务采取了统一收款的结算方式(为了保证租户能将通过东方家具广场销售的家具收入全额在M中心商场的统一结算柜台进行结算，A公司拟自招工作人员，负责各租户的家具买卖)，从而证明其经济行为是一种自营行为．而非所谓的租赁行为。若以此类推．可得出结论．即A公司目前收取的全部租金收入相当于本环节经销家具所取得的增值收入。依增值税税法的有关规定．A公司应就租金部分按17％的增值税税率计算缴纳增值税。
② A公司与租户签订租赁合同的涉税风险
A公司与各租户签订的所谓“租赁”合同，即便主管税务机关等部门认定A公司的此种经济行为是租赁业务，那么依据现行营业税法的有关规定．A公司依合同约定向租户收取的管理费，就属于租赁行为的价外费用。按税法规定．不论该价外费用所有权是否归A公司所有，也不论该价外费用收取时开具的是何种发票及账务上如何核算，均应并入租金收入的营业额一起缴纳营业税。由于A公司需将家具广场的物业管理费会同商场其他部分的物业管理费支付给B物业管理公司，这样也会使A公司的计税基数增加，虽然企业所得税不会增加，但会增加其营业税税负，造成收入与成本同时增长。同时．按这种方式签订的合同也会使这部分管理费存在重复纳税问题：既在A公司缴纳了税款．又计入B公司的营业收入并纳营业税。由此可见，作为自营行为的流转税税负要重于作为租赁行为的流转税税负。显然，A公司目前按租赁业务经营的思路是正确的，但必须使得租赁行为从合同到实质运作经营能够完全吻合。否则，A公司会面临较大的涉税风险。
（3）通过合同的正确签定实现节税的分析
①改变A公司与C公司的协议内容及运作模式 如果要消除主管税务机关等部门对A公司自营行为的误解，A公司必须改变现有的与C公司签约的主体身份，应以承租A公司场地的60户租户代理人的身份与C公司签订家具广场经营过程中品牌及管理费收取的相关合同。在实际运作中，也应由60户租户分别向C公司支付上述款项。为便于操作以及节约成本．可由A公司以代理人身份予以协助统收统付，但发票仍由实际收取款项的C公司分别开具给各租户。如此操作的结果是，A公司不再在账面上体现支付C公司“品牌及管理费”支出，减少了自营业务的嫌疑，同时．也相应降低了A公司向租户收取的租金额。在其他因素不变的情况下，A公司改变与C公司的协议内容及运作模式，能有效降低A公司的营业税税负。
②改变A公司与B物业管理公司的物业管理费支付模式 为进一步降低A公司的营业税税负，可改变现有的支付B物业公司物业管理费的模式，将地下一、二层家具广场相应的物业管理费用，通过合理的分配方法分解到每一租户，由租户直接向B物业公司交纳上述物业管理费。A公司向租户收取的租金收入虽然会相应降低，但也减少了直接向B物业公司支付的物业管理费用，所以并不会影响其利润。然而，随着收入的减少相应的营业税计算基数也会减少，进而降低了营业税税负．最终会使企业的总利润有所增加。（4）分析结论
由A公司统一向租户收取的租金收入分解为三大部分： 一是A公司纯粹提供场地所收取的场地租赁费：
二是合作伙伴C公司为租户搞好家具广场经营所提供的品牌及管理部分取得的费用：
租赁合同纠纷若干法律问题探析 第6篇
关键词：租赁合同；解除权；转租；违约金
租赁合同纠纷为最为常见的合同纠纷之一，尽管最高院已出台《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（“《房屋租赁合同纠纷司法解释》”）多年，但在若干问题上仍有诸多争议。笔者于2013年代理了一则最高院的租赁案件，从审理过程来看，有许多问题值得深思和探讨。
一、问题之提出
A公司与B公司于2010年8月9日签订租赁合同书一份，约定：
（1）B公司承租A公司在北仑的堆场，租赁期限为2010年8月11日至2020年8月10日，租金第一年360万元，第二年、第三年每年450万元，第四年至第六年每年500万元，第七年至第十年每年600万元，租金每半年付一次，每次提前3个月承付，即每年5月11日、11月11日前各付一次；
（2）约定的违约行为有：任何一方提前解除合同、承租方不按合同规定时间支付租金和擅自将租赁物抵押和转租；
（3）违约责任有：a.任何一方违约，违约方应当一次性向守约方支付500万元的违约金，守约方有权单方面宣布解除合同；b.B公司未于合同终止（含解除）的当日将租赁物交给A公司实际控制，自次日起B公司则须比较最后年度租金额度向A公司双倍承付租金，直至A公司实际控制租赁物。
2010年9月，B公司因业务需要在堆场门口挂关联公司“C集装箱堆场”牌匾。2011年11月，B公司延期5天支付租金225万元，A公司于是在11月27日发送律师函，以延迟支付租金为由解除合同，要求B公司自解除之日起交还租赁物，逾期交付按照年600万元的标准支付双倍租金，同时要求支付违约金500万元。B公司收到律师函后立即向宁波中院起诉，A公司遂即提出反诉。双方在宁波中院、浙江省高院及最高院发生三起诉讼，B公司请求确认解除行为无效，并以擅自解除合同为由要求赔偿500万元违约金；A公司以延迟支付租金和转租给C公司为由要求解除合同，并赔偿500万违约金及自2011年11月27日起按年租金600万元支付双倍租金直至A公司实际控制租赁物。
本文通过三级法院的诉讼将要论述的问题有：
（1）在租赁过程中，收到解除通知后，是否一定要率先起诉解除行为无效吗？
（2）在约定逾期支付租金即可解除合同的情况下，是否还需要《合同法》第227条规定的合理期限通知？
（3）在第三方无偿使用租赁物的情况下是否构成转租及转租时6个月的异议期如何起算？
（4）承租方延迟交付租赁物如何承担违约责任，尤其是实际损失？
二、问题之分析
（一）在租赁过程中，收到解除通知后，是否一定要率先起诉解除行为无效吗
根据最高院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》（“《合同法司法解释二》”）第24条之规定，似乎可以理解为收到解除通知的一方必须要在收到通知之日起三个月内起诉到法院，确认解除行为无效，否则再也无法挽救合同被解除的命运。事实上，这是一种误解，因为解除通知必须要以解除权成就为前提条件，如果解除权未成就的一方，擅自通知解除合同，即便过了三个月亦无法发生合同解除的效果。
关于第24条的理解，最高院自己出版的《关于合同法司法解释（二）理解与适用》中对《合同法解释（二）》第二十四条的“条文理解” 明确为：“不具备上述条件（即不具备《合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的合同单方解除条件），一方当事人不能解除合同”。事实上，早在2005年《最高人民法院公报》第三期登载万顺公司诉永新公司等合作开发协议纠纷案的最高人民法院（2003）民一终字第47号民事判决书的“裁判摘要”亦明确：“合同解除权的行使须以解除权成就为前提，解除行为应当符合法律规定的程序， 否则就不引起合同解除的法律后果”。
因此，解除通知的接收方如果认为发送方解除权条件未成就，不具备行使解除权的条件，大可不必提前诉讼。法院在审理解除权引起的纠纷时，不单是要审查是否在三个月内提出过异议，更重要的是审查通知解除的一方是否具备解除权成就的条件。换言之，在上述案例中，即便B公司收到律师函后三个月内未起诉解除行为无效，法院在审理A公司的诉请时仍会审查解除权是否成就的问题。在笔者看来，B公司的率先起诉尽管符合法律规定，却因为打官司反而引起了双方关系的完全破裂。
（二）在约定逾期支付租金即可解除合同的情况下，是否还需要《合同法》第227条规定的合理期限通知
在租赁案件中对于逾期支付租金可否解除合同，视是否在合同中約定该项解除权而定。如果没有约定解除权的，则适用《合同法》第227条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。换言之，出租人的解除权必须经合理期限的催告。但如果双方约定了解除权，而该解除权又无约定期限催告的，出租人是否可以立即解除合同？
这便产生的《合同法》第93条与第227条之争论。因为根据第93条之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”，出租人无须任何合理期限的催告，即可立即解除合同，那么究竟是否需要合理催告呢？
从宁波中院和浙江省高院的判决来看，均认可了对于合理期限的说法，即仍然应根据第227条的约定，在合理期限催告后承租人仍未支付租金的，则出租人才可以解除合同。而对于合理期限的确定应根据社会普遍事理、交易习惯、行业常规、当事人认可的清理综合加以判决。具体而言，应根据堆场交付租金普遍情况、租金的数额、租期的长短、合同履行情况及双方公司的实际情况综合加以判断，因此，对于上述案例中长达10年租期、租金数额高达225万元、B公司又一向准时支付租金，本案中A公司在没有催告B公司的情况下，B公司便立即支付了租金，故不能判决解除合同。最高院对此的评论是“A公司以延期5天为由解除合同，对B公司过于苛刻。根据《合同法》第五条‘当事人应遵循公平原则确定各方的权利和义务之规定，二审判决不解除合同并无不当”。
从法律适用上讲，依照特别法优于一般法的法律适用原则，应该优先适用合同法分则的规定，即优先适用第227条的规定，而非合同法总则第93条之规定。
（三）在第三方无偿使用租赁物的情况下是否构成转租及转租时6个月的异议期如何起算
1.在第三方无偿使用租赁物的情况下是否构成转租
对于转租的认定，最直观的表现形式是由第三方在使用租赁物，那么第三方使用是否就等同于转租呢？对于关联公司的使用是否又有不同情况呢？
转租的认定其实是租赁关系的认定，但在实践中出租方不可能会取得承租方与第三方的租赁合同、租金支付凭证等关键证据。笔者以为，在出租人仅能取得第三方使用证据的情况下，可以推定为转租。但问题又来了，如果第三方使用场地真为无偿使用，那么是否仍可推定为转租？
在上述案例中，租赁堆场门口悬挂C公司牌匾已经取得了第三方使用的初步证据。但省高院在审理过程中发现，由于C公司为B公司的关联企业，人员为一套人马，且查阅历年财务账册并未发现有租金支付，那么是否就不存在转租了呢？宁波中院持肯定态度，但省高院却持否定态度，其判决认为B公司将部分租赁物归C公司使用，可以认定存在转租，最高院亦维持了省高院的觀点。
笔者以为，在一般情况下可以将第三方使用推定为转租，但在承租人有证据表明第三方事实上与承租人高度混同且未支付租金的情况下，不应推定为转租。因为，如果第三方与承租人方高度混同，那么事实两公司实质上为“一公司”，不应将形式上的第三方使用归为转租。
2.转租时6个月的异议期如何起算
除在租赁合同中明确约定承租人可以转租外，出租人享有因转租而产生的解除权是确定无疑。即便租赁合同中未约定转租产生的解除，出租人亦可依据《合同法》第224条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。
然，根据《房屋租赁合同纠纷司法解释》第16条之规定，出租人行使解除权有期限限制，即必须在知道或应当知道后六个月内提出，否则法院不予支持。但如何判断“知道或应当知道”呢？
在上述案例中，承租人对于C公司的牌匾于2010年9月便已悬挂，而出租人之法定代表人为收取租金或其他事宜多次到堆场，是否可以认定其知道C公司使用堆场了呢？更为关键的是，A公司的注册地就在租赁堆场，那么应推定其经营地便在堆场，岂有不知之理？
对于这一问题最高院并没有直接回答，仅以“《房屋租赁合同纠纷司法解释》第一条规定‘本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋，而涉案仅为集装箱堆场，不具备适用该解释的前提”为由，回避了这一问题。笔者以为，最高院以集装箱堆场不属于城镇房屋，而排除适用《房屋租赁合同纠纷司法解释》过于草率，值得商榷。因为租赁物不光是场地，还包括场地内2000多平米的房屋，而C公司使用的正是部分办公室，因此本案应该完全适用该司法解释。
而对于该问题，笔者以为，如果承租人有充足的证据证明出租人之法定代表人多次进出堆场门口，即便其辩驳说未曾看到门口的牌匾，亦应认定为“应当知道”。但对于其注册地本身为租赁场地，尚无法直接推定其应当知道，因为租赁物已作整体转租，A公司事实上不在场地内办公，无法推定其“应当知道”。
因此，对于“知道或应当知道”可以从出租人获取的第三方信息中推定，如牌匾或广告牌的悬挂、名片或合同或其他法律文书中地址记载以及其他有效的信息等，结合实际情况综合进行判断。
（四）承租方延迟交付租赁物如何承担违约责任，尤其是实际损失
由于省高院与最高院均认定B公司存在转租构成违约，所以对承租方逾期交付租赁物的违约责任如何承担，双方产生重大争议，主要集中在：a.500万元违约金与延迟交付租赁物的违约责任是否可以并存？b.实际损失如何确定？c.违约金过高如何调整？
1.违约责任如何并存
在最高院审理过程中，B公司提出，延迟交付租赁物按照最后年度租金额度向A公司双倍承付租金，事实上是约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，属于《合同法》第114条规定的违约金责任，这与500万元的违约金责任直接并存且冲突，应该只能择其一。但最高院审理后认为“虽然该两条均属于违约金条款，但500万元违约金是针对违反合同主要义务约定的违约责任，双倍承付租金是合同终止后果的约定，两个条款适用对象不同，可以并用”。
虽然在案例中两种违约金可以并存毫无异议，但在实践中当事人往往在租赁合同中约定多种违约责任，如定金责任、延期付款违约责任、延期交付租赁物违约责任、转租违约责任以及纯粹的违约金等等，可以说只要涉及主要义务的地方，当事人均可以约定违约责任。违约责任约定的越详细，越容易确定违约责任，因为针对某一违约事项发生后，当事人直接可以援引合同中的违约责任条款要求承担违约责任。如果真约定繁杂的违约责任条款，则很容易导致重复约定的情况。笔者以为，对于同一事项，重复约定的违约责任条款只能援引一种同类的违约责任。在案例中，如双方约定的是“B公司延期交付租赁物，除赔偿500万元违约金外，B公司还需承担双倍租金”，则可视为约定了同种类的两种违约金，只能选择一种。
2.实际损失如何确定
在最高院审理过程中，B公司提出根据约定两种违约金明显偏高，违约金的支付应根据《合同法司法解释二》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的‘过分高于造成的损失”之规定，应该以实际损失为基础确定，但事实上B公司在诉讼期间从未停止过租金的支付，一直按照租赁合同约定支付租金，因此，A公司并不存在实际损失。这一观点得到了省高院的支持，省高院以未造成实际损失为由，未判决B公司支付违约金。
然而，最高院并不认可这一说法，其认为既然B公司构成违约，且又约定了违约金，那么B公司应支付违约金。但如何确定实际损失呢？
根据《合同法》第113条之规定，实际损失应包括积极损失和可得利益损失。积极损失是当事人现有财产的损失，包括为准备履行合同义务支出的费用、守约方应得到的与其实际得到的履行之间的价值差额、守约方采取补救措施以及因违约造成的其他财产损失，可得利益损失是指在合同得到履行后，当事人利用合同标的从事生产经营可以获得的利益的丧失，通常包括生产利润损失、经营利润損失、转售利润损失等。因此，在租赁纠纷中，积极的损失应该包括租金、搬迁费、装修费、改造费、占用费、押金、水电燃网费、拆除费等，可得利益的损失包括逾期交房引起租金损失、逾期搬迁引起租金、房屋瑕疵引起的营业损失及房费损失等。具体到案例中，积极的损失可以认定为租金的损失及逾期5天的利息损失，可得利益的损失计算可以是，从合同解除后A公司若出租给第三方获取的更高租金与现有租金差额计算得出。由于诉讼过程中，租赁环境不佳，A公司也无法举证出可以获取更高租金，因此，最高院仅以合同解除后租B公司占用赁物期间支付的租金（占用费）作为其实际损失。这里需要将B公司已支付的租金与作为违约金计算的实际损失基数相区分，不能因为B公司已支付了租金，就认为实际损失基数就不存在了，在确定实际损失基数时应包含违约方已支付损失款项。
3.违约金过高如何调整
对于租赁合同中所约定的500万元违约金及双倍租金的违约金明显远远超出了实际损失，B公司提出违约金过高应予以调整。对此，A公司认为双方约定的违约金是惩罚性违约金，应充分尊重当事人的意思自治
根据《合同法》及《合同法司法解释二》的规定，已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，但系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。故，最高院对于A公司惩罚性违约金的观点并不认可，但近几年最高院民二庭的司法实践越来越倾向于允许在更大范围内尊重当事人意思自治约定违约金。也正因为如此，最高院在双方对于转租事实甚有争论、B公司实际履约尚好且违约的过错较轻的情况下，仍按《合同法司法解释二》最高上浮额30%判决B公司承担违约责任的原因。
三、结论
从上述案例的司法实践中，笔者认为，可以获得如下启示：
（1）租赁过程中，收到一方的解除通知，接收方应审查解除权是否成就再决定是否起诉；
（2）在迟延支付租金情况下，出租人应尽合理期限的催告后才可解除合同，迟延支付租金作为违约，可以向承租人主张利息损失；
（3）租赁物内存在第三方使用的，可以推定为转租，除非第三人与承租人构成混同且未支付租金；
（4）租赁合同解除后，若约定承租人迟延交付租赁物违约金的，违约金计算的实际损失可以以承租人占用租赁物期间的租金（占用费）确定；
（5）最高院的司法实践倾向于更大范围内承认当事人意思自治所约定的违约金。
注释：
①本文案例可在中国裁判文书网查询。
②为行文方便，本文案例简介尽可能简化判决中无重大关联的事实以使论点突出，同时以A公司和B公司代称判决中的双方当事人。
参考文献：
[1]沈德咏和奚晓明主编.最高人民法院关于合同法司法解释（二）理解与适用.人民法院出版社，第175页
[2]赖秋蓉、卢胜乾.对合同法中合理期限的理解与适用.天府新论.2007年第1期
[3]李慧国.聚焦合同法律适用问题 推动商事司法审判发展—就合同法司法实务问题访最高人民法院民二庭庭长宋晓明.法律适用.2009年第11期
[4]李华斌.最高人民法院副院长奚晓明在全国民商事审判工作会议上的讲话—充分发挥民商事审判职能作用为构建社会主义和谐社会提供司法保障.中国审判.2007年第7期
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加强空余房地产租赁的合同管理 第7篇
关键词：空余房地产,合同管理,租赁,重要性
随着部队调整精简和营房限额住用,空余房地产越来越多,军队空余房地产租赁也由初期的零星出租到规模出租,由多头分散管理到集中归口管理。尤其是非建制、非作战部队地处大中城市,空余房地产的经济价值较高,空余房地产的租赁管理已成为军队后勤工作的一项重要内容。
空余房地产租赁管理是一项复杂的工程,它包含的内容很多,而合同管理作为一条主线自始至终贯穿于租赁管理的全过程,对租赁管理起到了事关重要的作用。
1 加强空余房地产租赁管理中合同管理的重要性
合同法律的作用,从宏观来说是维护社会主义市场秩序,发展社会主义市场经济;从微观来说是规范合同各方主体的行为,维护他们的合法权益。任何离开合同法律所签订的合同都是无效合同,不受法律保护。
空余房地产租赁合同管理具有全过程和系统性的特点。全过程就是由洽谈、草拟、签订、生效开效直至合同失效为止;系统性就是凡涉及合同条款内容的房管部门都要一起来管理。切不可以签了合同就万事大吉,把合同束之高阁,要防止由于合同管理不善而遭到的惩罚,不仅要重视签订前的管理,更要重视履行过程中的管理。加强空余房地产租赁合同管理,就是充分利用手中正当的法律武器,以《军队房地产租赁合同》为范本,使部队房地产管理部门在租赁过程中,维护自身合法权益,提高经济效益。对空余房地产租赁实行合同管理,有利于体现部队房管部门的诚信,促进军民关系,提升军队形象,实现可持续发展。只有加强空余房地产租赁管理中的合同管理,才能使军队空余房地产租赁活动健康有序地开展,让空余房地产发挥最大的军事效益、经济效益和社会效益。
2 目前空余房地产租赁管理合同中存在的问题
2.1 法规意识不强,合同意识淡薄
军队空余房地产大多数租用给地方单位或个人,与地方接触比较多,而由于历史遗留原因以及部队单位的特殊性,许多单位和个人对地方合同法不甚了解,不重视空余房地产租赁管理的法律规章,对法律认识肤浅,法律观念淡薄,造成了合同的不规范,直接或间接导致合同的无效性,使部队空余房地产受损,在经济和物质上造成极大的浪费和损失。
2.2 军队空余房地产部分租赁合同不具有法律效力
空余房地产租赁合同不具有法律效力,简单说来就是租赁合同不合法,得不到法律的认可和保护。归根结底还是由于对法律知识的缺乏造成的。
2.3 军队空余房地产存在租赁合同不规范性
部分军队房地产管理部门不使用全军统一的制式房地产租赁合同范本,因为私人关系好或图省事,口头应诺或自己起草合同草草签字,造成合同条款的不全面、不完善,合同文字不细致、不严密,租金及租期不明,违约责任不明确,致使合同存在比较严重的漏洞,最终导致了租赁合同提前终止或履行困难。
2.4 合同引起的纠纷
以上三种情况的出现,或是协调解释不力、问题的欠拖不决、权属关系模糊、划区欠妥、交叉混住等一系列问题的产生,致使在水、电、暖、通讯、道路等公用设施的管理与使用上的保障工作得不到落实,这通常会导致军地纠纷的发生,使得租赁双方的权益受到了损害,不仅影响军队空余房地产租赁效益,甚至破坏军民关系,影响部队形象。
3 加强空余房地产租赁管理中合同管理的措施
3.1 严格规章制度的贯彻落实
贯彻落实空余房地产租赁合同管理的规章制度,要以法律法规、公平诚信作为准则,以《合同法》、《军队房地产管理条例》、《军队房地产租赁管理办法》以及《军队房地产租赁合同》为依托,按规定审批权限履行报批手续,加大军队空余房地产租赁管理的法律宣传和强化法律教育,从而增强军队合同管理人员的法律意识和法律观念,使得军队空余房地产租赁合同管理有章可循,保证空余房地产租赁管理顺利实施。
3.2 加强合同双方的资质审查,注意保密要求
军队空余房地产租赁合同是由出租方(部队房管部门或自管房地产单位)和承租方(大多为地方人员或单位)双方签订。这首先要求要具有某空余房地产的所有权,确保“两证”(土地证和房产证)齐备,同时还必须持有《军队空余房地产租赁许可证》,使自身具有出租方的资质,受法律保护。其次,对于承租方的资质及身份的审查也事关重要,军队储备房地产租赁管理存在保密的要求,除了要在立法上进一步明确地方单位和人员保守军事秘密的法律责任,在合同的制定上,还需要细化相关要求。在承租人是合法当事人的前提下,针对军队空余房地产的军事性、保密性及特殊性,对承租人的政治审查以及租赁物的用途也是十分重要的,切不可为金钱所动,为了眼前利益,损坏长远利益,不要因为疏忽让不法商贩打着军队的旗号破坏市场经济秩序,影响军队的形象和声誉。
3.3 强化合同文本的制式规范性,加强监督管理
总部房管部门可通过对不同地区空余房地产租赁的调研制定空余房地产租赁合同的通用条款,保证军队空余房地产完整受保护的大前提,由各军区房管部门根据租赁的实际情况适当增加专用条款,加强对租赁出去的空余房地产的管控。这样有利于堵塞由于合同管理人员法律水平和语文水平而产生的漏洞,有利于明确合同主体的责任,有利于合同争议的解决。同时出台一系列政策,加大合同文本规范化的监督管理力度,并在全军各房管部门租赁合同管理文本标准化进行测评奖惩,充分调动管理人员的积极性,促进军队空余房地产租赁管理的高效发展。
3.4 合理审核合同内容,减少纠纷,提高履约率
一份合同能否顺利执行,会不会引起合同纠纷,很大程度上取决于合同在签订前是否对合同条款进行过认真的评审。
对空余房地产租赁合同的内容审查,主要包括界限清晰、租金明确、租期适当、文本流畅、防止错漏或产生歧义等几方面的内容。各单位应把合同内容的审查作为一项硬性规定实施于空余房地产租赁管理中来,只有对合同内容进行细致合理的审查,才能有利于房管部门宏观合同管理,还可以从微观上防止无效合同和诈骗行为的发生,有利于协调合同主体之间的关系,提高履约率。
4 结语
4.1 建立健全合同管理机构制度
建立和健全合同的管理机构,可以视情况独立设置总法律顾问和法律事务机构,全权负责单位的法律事务,配合合同专项管理部门,起到法律咨询、合同评审、履行监督和组织仲裁、诉讼的作用。总部空余房地产管理部门应就合同管理全过程的每个环节,建立和健全具体的、可操作的合同管理制度,使合同管理有章可循。各军区房管部门也应根据自身需要,结合自身特点及总部要求,制定出自己的合同管理制度并切实履行。建立以合同管理为核心的空余房地产租赁组织机构,明确合同管理的工作流程,将合同管理融入空余房地产租赁管理的全过程,既有利于提高军事、经济和社会效益,又有利于增强空余实力,实现军队空余房地产租赁的良性运行。
4.2 加大人才队伍建设力量
1)建立岗位责任制。对合同管理人员必须实行岗位责任制,明确他们的责、权、利,建立竞争机制,对有贡献的主管领导和合同管理人员给予奖励。2)要组织好在职学习。可根据各单位的实际情况,组织合同管理人员在职学习。方式方法可以多种多样,如布置学习任务,定期检查;与有关院校联合办学,进行短期培训或深造;结合实际进行正反两方面的事例分析总结;听电视讲座,选聘专职房地产法律顾问等。只有同时抓好机构制度建设与人才队伍建设,才能使空余房地产租赁的合同管理趋于正规,使得空余房地产租赁的合同管理有法可依,有章可循,有力可行,可以加大空余房地产的租赁管理力度,促进空余房地产向制度化、标准化、规范化的正规化方向飞速发展,以适应新军事变革的需要。
参考文献
金融租赁合同的特殊性问题研究 第8篇
(一) 金融租赁交易是我国改革开放以来, 在经济活动中出现的新的交易方式。金融租赁一方面借用了传统租赁以租金换取租赁物使用权这一基本的功能, 但其间也有重大的变化, 这种变化在于它在租赁背后所掩盖的实质是通过租赁物的使用权达到融资的目的, 因此金融租赁是所有权与使用权相分离的基础上以融资与融物相结合的一种信用形式。合同法把金融租赁合同作为一个列名的分则合同进行了规定, 即“金融租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物件的选择, 向出卖人购买租赁物, 提供给承租人使用, 承租人支付租金的合同。新的合同法揭示了金融租赁合同的基本特征:出租人根据承租人的指定选择购买租赁物, 并将租赁物的使用、占有、收益权转让给承租人, 自己保留租赁物的所有权。
(二) 分析金融租赁中合同的构成是探讨金融租赁合同问题的基础, 典型的金融租赁合同由两份合同构成, 即出租人和供货商的买卖合同, 此合同的主要目的在于为承租人提供租赁物;另一个合同是出租人和承租人之间的租赁合同。这两个合同的关系如何, 对金融租赁交易的法律和实践都有直接的影响。通说认为, 不能将这两份合同视为相互独立的合同, 而是一个单一的、复杂交易中两个相互依存的协议。
在金融租赁合同中, 涉及三方当事人和两个相关联的交易合同, 但各方当事人和合同在交易中的地位和作用是不同的。卖方在交易中的作用是供应货物并承担作为货物卖方的责任, 不涉及作为金融租赁核心特征的融资、货物租赁及租金方面的关系等问题, 因此在金融租赁中处于次要地位, 买卖合同只是金融租赁合同的辅助与补充合同, 只是因为供货商要承担与一般买卖稍微不同的义务而将之纳入到金融租赁交易中来。金融租赁中主要涉及的是出租人和承租人的关系, 因此租赁合同是金融租赁合同的主合同。买卖合同和租赁合同相互影响, 又具有独立性, 共同构成了一项完整的金融租赁合同。
二、金融租赁合同的特殊性
(一) 金融租赁的交易形式是三方交易
不论金融租赁在现实生活有什么样的变化, 其核心结构是三方交易:出租人、出卖人和承租人。从出租人的角度说其经济功能是融资, 出租人通常是银行附属机构或其他非银行金融机构的租赁公司, 本身往往不具备专业技术能力, 其购买设备的目的在于出租获利, 对产品本身没有多大的兴趣, 如果由其承担出租物的各种质量和权利担保及维修服务, 必强其所难。因此出租人的主要义务是根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同, 进行融资。而就出卖人来说就其供应的货物向谁负责并不重要, 其所关心的是权利不至于受损, 义务不至于扩大, 虽然他是买卖合同的当事人, 却将其对出租人所负担的合同项下的部分义务转向承租人负担, 并不增加它的义务, 与其无损, 况且还可以借此交易扩大他的产品销路, 能及时地收回成本并获利。对于承租人来讲关键是其权利得到保障, 由谁承担义务并不重要, 因此在各方利益平衡中产生了独特的三方当事人两个合同联立的交易形式。
(二) 金融租赁中的买卖合同为第三人创设权利
按照传统的债法理论, 债为特定主体之间依合同的约定或法律直接规定所产生的权利义务关系, 债权人得向债务人请求履行给付义务或附随义务, 其他第三人在契约上既不享有权利, 也不负有义务。因此债权为相对权, 对人权。债权在成立债的当事人双方间产生效力, 不涉及第三人, 也不具有对抗第三人的效力, 这就是债的相对性原则, 这就是债的相对性。然而到近代, 基于事实上的需要, 逐渐扩张了债的这一相对性原则。理论上, 此扩张具体表现为:在横向时间层面上从合同中的加害给付责任中扩张出:合同订立前的缔约过失责任, 以及合同履行以后的后契约义务;在纵向主、被动角色上扩张出, 因第三人侵害契约所生之第三人侵害债权责任, 因契约履行瑕疵侵害第三人所生之附保护第三人利益契约责任。其中, 第三人侵害债权和附保护第三人利益的契约是债法扩张的两个主要表现。司法实践中, 判例学说或立法例也正在更进一步扩张契约关系对于第三人的效力, 使债务人对于与债权人具有特殊关系的特定范围的人尽到保护、照顾等义务。
金融租赁交易中, 买卖合同为第三人即承租人创设了一系列权利, 显然可以归属与第三人利益契约之范围。但是金融租赁交易中买卖合同为第三人利益具有特殊性: (1) 买卖合同并不是完全为第三人利益, 卖方除了对承租人承担责任外, 还需对合同的当事人买方即出租人承担实质上的责任, 将租赁物的所有权转让给出租人享有。 (2) 买卖合同确定的出卖人对承租人所负的义务, 出租人也可要求其履行, 只是出卖人不必就同一损害同时对出租人和承租人承担, 其只要选择其一即可。 (3) 在为第三人利益的原因上, 可以理解为这些利益原本是为第三人利益设立的。在金融租赁中出租人不必对承租人负担传统的租赁交易中所应负担的义务, 但承租人与供应商之间又不存在合同关系, 因此在通常的融资交易实践中, 形成了在买卖合同中为承租人创设权利的机制。 (4) 买卖合同中的出卖人对承租人就租赁物承担一定的责任的机制成为金融租赁交易中的惯例, 即使买卖合同中未就此作出特殊的规定, 在不存在相反的约定的情况下, 视其为一项默示条款, 即无论合同中有无明文规定, 卖方仍应对非买卖合同当事人的承租人承担一定的义务。
(三) 金融租赁交易合同是非继续性契约
继续性契约是指合同的内容, 非一次的给付可以完结, 而是继续的实现, 其基本特色系时间因素在债的履行上居于重要的地位, 总给付之内容系于应为给付时间的长度。继续性契约又可以分为固有的继续性合同和继续性供给合同。前者指根据合同的内容的特性不可能一次给付即可以完结, 随着时间经过在合同当事人之间产生新的权利义务;后者指由当事人约定一方于一定或者不定的期限内, 向他方继续供给定量或者不定量的一定种类品质之物, 而由他方按一定的标准支付价金的合同, 合同的当事人从一开始就已经意识到不是在履行一个数量上自始已经确定的给付。继续性契约的另一个重要的规则是当事人具有终止权, 继续性契约的终止权虽然在一定程度上削弱了此类契约关系的稳定性, 但是从该类契约的实质权利义务关系当中可以看出, 继续性契约一方当事人行使解除权对另一方当事人的根本利益没有实质上的影响。因为这类契约的债的数量与时间上的持续性有关, 当事人所为给付的债系过去对方当事人所为债的对价, 一旦契约终止, 双方不必再为给付, 从总体上双方的权利义务大体上是平衡的。
金融租赁合同根本上脱离了继续性契约的范围, 因为它不具有继续性契约的基本要件。从债的内容与总量上说, 在金融租赁合同成立之时, 承租人所应支付的租金总数是确定的, 它并不受承租人使用期限长短的影响, 而且租期是根据设备预期使用寿命确定的, 有一定的客观标准, 因此金融租赁中租金支付与租期长短主要涉及一个债务给付方式问题。而且从双方权利义务关系的性质上讲, 将之视为继续性契约对出租人将会产生重大不利影响, 因为继续性契约所固有的终止权与解约权将会影响其根本利益的实现, 因此金融租赁交易合同是非继续性契约。
(四) 金融租赁合同的租期比较长
金融租赁与传统租赁不同, 传统租赁的租期比较灵活, 可根据租赁物的特征和当事人的需要而定。传统租赁的租期相对融资租赁合同的租期也较短一般当事人不得约定超过20年, 超过20年的视为不定期租赁。金融租赁合同是承租人为了实现融资的目的, 解决资金不足的问题与出租人签订的契约, 因此承租人支付的租金必须分摊设备的购置成本, 如果期限太短就很难达到融资的目的。在融资租赁合同中, 当事人约定的租期通常相当于设备的预期经济寿命或大部分的预期经济寿命, 这样承租人获得设备全部或大部分的使用寿命, 出租人通过租金获得购置设备的成本, 并回收利润。融资租赁中租金回收机制, 使得融资租赁合同一经承租人承诺, 就不得撤消, 因为双方中途解约对于对方都有实质性的影响。除非在特殊的情况下, 继续履行融资租赁合同承租人和出租人的根本目的都不能实现, 才可以撤消合同。
金融租赁业是一个正在蓬勃发展的行业, 随着金融租赁实践的不断发展, 金融租赁业无论从融资方式、业务程序、业务结构、及为客户提高平台服务等方面都会出现一些新的业务方式。但不管怎么变, 三方当事人、两个基本合同的基本法律特征不能变, 融资合同的独特性特征不能变。
参考文献
[1]施永德.发展金融租赁解决民营企业资金难的问题[J].江南论坛, 2004.
[2]卓尚进.专家建议为我国商业银行金融租赁业务开绿灯[N].金融时报, 2005-04-06.
[3]梁慧星.融资性租赁法律问题研究[M].梁慧星文选.法律出版社, 2003.
租赁合同 第9篇
关键词：商业房屋租赁合同,签订,问题,探讨
一、绪论
房屋租赁合同在合同法中没有单独设立, 而是以租赁合同一以概之。房屋租赁又可细分商业房屋租赁、工业房屋租赁、住宅房屋租赁等, 随之而来将有相应的房屋租赁合同, 本文仅对商业房屋租赁合同进行探讨。商业房屋租赁合同在法律界并没有严格意义上的定义界定, 本人把商业房屋租赁合同定义为:房屋出租人将房屋提供给承租人用于商业经营活动承租人定期给付约定租金, 并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。
二、商业房屋租赁合同签订中应注意的问题
下面是几个具体的问题, 我分别对可能产生的问题进行了阐述。
1、房屋的性质及产权问题。
目前在实际商业房屋租赁中经常性的碰到房屋性质问题。房屋的性质其实归根结底是土地性质的问题, 土地可分为住宅用地、工业用地、综合用地、商业用地等几类。较早几年, 国家对商业经营用房的性质问题并不是很重视, 而现在非商业性质的房产用作商业经营活动场所时, 在消防验收、营业执照办理等行政审批方面会遇到问题。比如某处工业厂房原来是处于城市当中相对偏僻的位置后来随着城市的发展, 厂房所处位置周边人口聚集, 适合商业经营活动。那么假设租赁了该处厂房用于商业经营活动时, 可能就会碰到消防检查、营业执照办理等个别条件上不能符合要求不能开业而遭受损失。
除了房屋性质外, 还有一个是房屋产权的问题, 在大多数情况我们签订商业房屋租赁合同的出租人一般都是产权人即房产证上载明的所有权人。但是目前因为商业活动的频繁, 承租人由于主客观原因而转行或退市的情况屡见不鲜, 原承租人为了使自己损失降到最低, 把房屋转租出去。另一情况就是所有权人将房产抵押或出售等导致出租人 (所有权人) 变更的情这些情况均会对房屋出租人和承租人产生影响, 因此在房屋租赁合同签订中应当约定, 如承租人转租时必须经出租人书面同意才能转租, 相反承租人也可以约定出租人在变更房屋所有权人时必须保证租赁合同在租赁期内的持续有效。
2、房屋租赁用途及房屋改造装修的问题。
商业房屋租赁的用途当然是只能用于商业经营活动, 但商业经营活动是一个广泛的概念, 零售、娱乐、餐饮等都是商业经营活动。在商业房屋租赁合同中除了约定不得从事非法经营活动外, 还应当约定具体用途。如租赁房屋处在居民区, 而承租人租了房屋用于餐饮经营活动, 那么经营活动产生的油、烟等会对周边小区居民产生影响进而导致投诉不断, 甚至在办理证照时遇到不可逆的问题。
承租人租赁房屋以后, 对房屋进行装修是商业经营活动中常见的一环。同样在商业房屋租赁合同中也应当约定装修的范围, 出租人可以约定承租人不得破坏房屋主体结构, 以减小因房屋装修而对房屋产生的损害。另外还可约定租赁房屋到期后对装修的处理, 是拆除恢复原状, 还是承租人撤出后保留装修归出租人所有等等。
3、租赁期限、租金、费用的问题。
租赁期限是房屋租赁起始日与终止日的期间。按照合同法规定, 租期最长不得超过20年。租金问题, 要明确租金计租的标准, 如年租金、月租金、日租金等, 以及租金的递增、租金的支付方式都要明确约定。租金在实际支付过程中还有一个问题就是税, 即租金是否含税。一般民间房屋租赁仅凭收款收据, 甚至没有凭证, 没有税务部门开具的房屋租赁发票, 但商业经营活动中的房屋租赁发票对于承租人来讲是一个很重要的票据。出租人到税务部门凭房屋租赁合同开具发票时还要缴税, 所以这个问题要在商业房屋租赁合同中明确。
一般在租赁房屋过程中除租金以外还会产生很多费用, 如物业管理费、水电费等, 在签订商业房屋租赁合同时也要写清楚。
4、房屋交付的问题。
要明确房屋交付的时间, 以便承租人计划相应的工作。房屋交付时出租人和承租人应当有一个交付记录, 比如水表、电表的起始度数, 租赁房屋内的一些设施、设备归属清单等。
三、结论
主体来讲, 本文对出租人和承租人之间签订商业房屋租赁合同提供了有用的参考。促使有效地避免出租人与承租人双方因合同约定不明所带来的不利后果。本文对签订商业房屋租赁合同中的一些问题进行了探讨, 期望能起到抛砖引玉的作用, 然而因为水平和经验有限, 文中不免存在不足和弊端, 未能做到更加详细细致全面的阐述, 缺乏更多事实案例。本文的写作也给自己对法律知识的掌握和运用带来了考验。在这里非常感谢我的工作单位和家人对我学习上的支持。
参考文献
由一份租赁合同谈税收筹划的重要性 第10篇
一、案例背景
某单位会计凭证后附有一份房屋租赁合同, 合同的主要内容如下:合同标的为出租方所有的位于××路和××路交汇处的四层楼房 (包括楼体及楼顶等所有广告位置) , 租赁面积4 020平方米, 以及房屋周围停车空地, 租赁给乙方做商业经营;租赁期限十年, 自2012年6月1日起至2022年5月31日止。房屋租金每天每平方米1.5元, 租金在每半年缴费期开始前支付, 因该房屋需装修后方可使用, 出租方同意给予承租方6个月的装修期, 装修期内免收租赁费;通过查看固定资产账目, 获悉该四层楼房的固定资产原值为1 800余万元。
十年共收取房租 (方便计算一年按365天计算、免收6个月租金租赁期间为9.5年) :1.5×4 020×365×9.5=20 909 025 (元) , 由此产生的各项税金及附加3 679 988.41元, 具体情况见表1。
单位:元
另外, 财政部、国家税务总局下发的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》 (财税[2010]121号) 要求, 对出租房产, 租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的, 免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。据此要求, 6个月的装修期内虽免收租赁费, 但应按房产原值缴纳房产税。该房产账面原值按1 800万元计算, 6个月应缴纳房产税为:18 000 000×70%×1.2%/12×6=75 600 (元) 。
综上所述, 该合同执行完毕, 需要缴纳税金及附加3 755 588.41元, 扣除税金及附加后结余17 153 436.59元。
二、案例分析
从税收筹划的角度看, 上述合同存在两方面的问题:一是根据规定, 房产税的征税对象是房产, 楼体及楼顶等所有广告位置、房屋周围停车空地不属于房产税的征税对象, 由此产生的租赁收入不用缴纳房产税, 但根据税收征管法规定, 纳税人同时从事应税项目与非应税项目的, 应分别核算, 不能分别核算的, 非应税项目应该并入应税项目缴纳税款。所以楼体及楼顶广告位置、房屋周围停车空地租赁收入应并入房屋租赁收入计算缴纳房产税。二是免收租金期间需要按房产原值缴纳房产税。
三、税收筹划方案
如果在签订租赁合同前就注意到上述两个问题, 并在签订合同时作出相应的处理, 纳税人会节省不少纳税成本。
筹划方案:根据当地实际情况, 可以将纳税人楼体楼顶广告位置、房屋周围停车空地的每月租金15 000元单独列出。对装修期间免收的租赁费, 从每月收取的租赁费中作出让步。经过测算后, 可将房屋租金调整为每天每平方米1.3元, 这样十年共收入1.3×4 020×365×10+15 000×12×10=20 874 900 (元) , 由此产生的各项税金及附加3 457 982.40元, 具体情况见表2。
单位:元
由于合同中不存在装修期间免收的租赁费问题, 所以也就不存在按房产原值缴纳房产税的问题。
四、筹划结果比较
新方案执行完后总收入比原合同虽然少了34 125元, 但扣除各项税金及附加后, 纳税人实际结余17 416 917.60元, 比原来扣除各项税金及附加结余多出263 481元。
房屋租赁合同签订中应注意的问题 第11篇
【关键词】房屋租赁合同；注意问题；分析
在当前我国房地产市场发展的过程中，房屋租赁合同的签订十的频繁，这不仅有利于提高我国房地产市场经济发展的稳定性，还促进了社会经济的增长。但是，从当前我国房屋租赁合同鉴定的实际情况来看，出租人在和承租人签订房屋租赁合同的时候，由于人们对自身的权责不够明确，因此这就容易使得出租人和承租人在房屋租赁合同签订中存在着许多的纠纷问题。这就对我国房地产市场的稳定发展有着一定的影响。下面我们就对房屋租赁合同签订中应该注意的问题进行介绍。
一、房屋租赁合同的概述
在我国《合同法》中，人们并没有对房屋租赁合同的相关内容进行明确的概述，只是将其作为租凭合同中的一种进行介绍，这就使得人们在对房屋租凭管理的过程中存在着许多问题，导致房屋租赁合同出现纠纷问题，这就对我国房地产市场的发展有着一定的影响。不过，随着人类社会的不断发展，人们对房屋租赁合同的签订也越来越重视，因此就开始对房屋租赁合同的定义进行相应的研究分析。其中大部分学者认为，房屋租赁合同的定义是指房屋出租人们将房屋出租给承租人，承载人必须定期给付出租人租金所签订的合同，并且在合同终止时，租出人必须要将房屋完好的归还给出租人。
二、房屋租赁合同签订中应该注意的问题
目前在我国房地产市场发展的过程，房屋租赁合同的纠纷问题时有发生，这就对房屋当事人的合法权益有着一定的影响，因此我们在房屋租赁合同监督的过程中，就对其相关问题予以重视，从而减少房屋租赁合同纠纷的发生。其中我们在房屋租赁合同签订当中，存在的问题主要体现为以下几个方面：
1房屋的性质和产权问题
在当前我国房屋租赁当中，房屋的性质问题是经常出现的，这就使得房屋租赁当事人的合法权益受到侵害。而所谓的房屋性质的问题其实就是指的土地性质的问题，目前我们在对土地性质进行划分时，主要可以将其划分成住宅用地、工业用地、综合用地以及商业用地这几种类型。然而，在早期我国房地产市场发展的过程中，人们对房屋并不重视，这就使得房屋性质中存在的问题一直没有得到很好的解决，这就使得人们在对房屋租赁合同签订的过程中，并没有对对房屋的性质问题进行考虑，这就使得人们在房屋租赁的过程中，自身的合法权益极有可能遭受严重的损失。
除了房屋性质外，还有一个是房屋产权的问题，在大多数情况我们签订商业房屋租赁合同的出租人一般都是产权人即房产证上载明的所有权人。但是目前因为商业活动的频繁，承租人由于主客观原因而转行或退市的情况屡见不鲜，原承租人为了使自己损失降到最低，把房屋转租出去。另一情况就是所有权人将房产抵押或出售等导致出租人（所有权入）变更的情，这些情况均会对房屋出租人和承租人产生影响，因此在房屋租赁合同签订中应当约定，如承租人转租时必须经出租人书面同意才能转租，相反承租人也可以约定出租人在变更房屋所有权人时必须保证租赁合同在租赁期内的持续有效。
2房屋租赁用途及房屋改造装修的问题
商业房屋租赁的用途当然是只能用于商业经营活动，但商业经营活动是一个广泛的概念，零售、娱乐、餐饮等都是商业经营活动。在商业房屋租赁合同中除了约定不得从事非法经营活动外，还应当约定具体用途。如租赁房屋处在居民区，而承租人租了房屋用于餐饮经营活动，那么经营活动产生的油、烟等会对周边小区居民产生影响进而导致投诉不断，甚至在办理证照时遇到不可逆的问题。
承租人租赁房屋以后，对房屋进行装修是商业经营活动中常见的一环。同样在商业房屋租赁合同中也应当约定装修的范围，出租人可以约定承租人不得破坏房屋主体结构，以减小因房屋装修而对房屋产生的损害。另外还可约定租赁房屋到期后对装修的处理，是拆除恢复原状，还是承租人撤出后保留装修归出租人所有等等。
3租赁期限、租金、费用的问题
租赁期限是房屋租赁起始日与终止日的期间。按照合同法规定，租期最长不得超过20年。租金问题，要明确租金计租的标准，如年租金、月租金、日租金等，以及租金的递增、租金的支付方式都要明确约定。租金在实际支付过程中还有一个问题就是税，即租金是否含税。一般民间房屋租赁仅凭收款收据，甚至没有凭证，没有税务部门开具的房屋租赁发票，但商业经营活动中的房屋租赁发票对于承租人来讲是一个很重要的票据。出租人到税务部门凭房屋租赁合同开具发票时还要缴税，所以这个问题要在商业房屋租赁合同中明确。
4租赁合同当事人的经营范围及确认
我国《民法通则》规定，企业法人应当在核准登记经营范围内从事经营，并明文规定企业法人不得擅自超越核准登记的经营范围订立合同，否则，将导致合同无效，不产生预期的法律效果。对于租赁合同來说，并不是所有的企业都有租赁经营权，只有那些依照企业法人登记管理条例，经工商行政管理机关核准登记，确定了财产租赁经营范围的企业才有权从事财产租赁业务。在实践中，租赁合同的当事人特别是承租方一定要严格、认真地审查出租方的经营范围，看其经营范围中是否有财产租赁这一项。
5租赁合同当事人的履约能力、资信状况及确认
对方当事人的履约能力及资信状况对租赁合同的履行是至关重要的。如果对方无履约能力，对另一方当事人来说，不但不会带来任何经济利益，反而会造成不应有的经济损失。如果对方具有履约能力，还要看其商业信誉如何。只有确信对方具有履约能力，商业信誉良好，合同履行较有保障，才能与之签约。在实践中，要搞清对方的资信情况，主要是看其营业执照，了解注册资金、经营范围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等。
三、结束语
总而言之，在当前我国社会经济建设的过程中，房屋租赁合同的签订问题对整个房地产市场的稳定发展有着严重的影响，造成房屋租赁合同的纠纷频繁发生，因此为了有效的解决这些问题，我们在对房屋租赁合同签订的过程中，一定要对这些问题予以重视，除了注意这些问题以外，还要对房屋租赁管理机制进行相应的改进和完善，以确保我国社会经济的稳定发展，从而解决了房屋租赁合同中存在着相关问题。
参考文献
[1]尹中立.解读新一轮房地产调控[J].当代经济管理. 2013（04）
[2]陈光华，李红波.房地产市场调控的Stackelberg微分博弈模拟[J].河南科学.2013（05）
租赁合同 第12篇
一、“买卖不破租赁”规则法律效果之“通说”及其存在的问题
多数学者认为,出租人将租赁物出租给承租人后又将租赁物转让给第三人时,租赁合同仍然存在,受让人代替原出租人加入租赁合同并承受其权利义务。“‘买卖不破租赁’适用的结果导致租赁合同法定转让,出租人退出租赁合同关系,受让人被强制加入租赁合同而成为新出租人,使得租赁合同在受让人与承租人之间继续发生效力。”[1]此说被称为法定契约承受说,为当前学界通说[3]。但严格说来,该说在理论上和实践中都存在不少问题。
理论上,出租人退出租赁合同关系,买受人被强制加入,这被强制的一退一进之间,是否违背了当事人的意思自治?是否会滋生道德风险行为?是否会损害买受人预期?买受人代替出租人承受合同关系,承受的范围又是什么?受让人代替原出租人被强制加入租赁合同中承受其权利义务是否能恰到好处地实现各方利益的保护与均衡?通说不能有效地回应上述质疑。
在司法实践中,根据法定契约承受说,也已经出现下列问题:出租人与承租人在租赁合同中约定租赁期满时承租人有优先租赁的权利,该约定是否约束买受人不明确(是否约束买受人取决于买受人承受合同范围的界定),案件发生争议;1由于某种原因,出租人与承租人成立租金十分低廉的租赁合同,房屋转让后,买受人不得不向承租人收取过低租金,买受人利益受到损害;2出租人在将房屋所有权转让给第三人后要求承租人搬离房屋,承租人拒绝,出租人起诉要求解除合同关系,承租人反诉要求赔偿损失,新的租赁关系存在于买受人与承租人间,出租人因与本案无利害关系而被驳回诉求,承租人反诉也被驳回,承租人正当诉求得不到解决;3职工承租单位的房屋,由于单位的房屋具有福利性质而租金往往较市场价低廉,在单位将其出卖给第三人时,买受人不能单方提高租金,只能收取原来的低廉租金,这无疑意味着买受人要为单位职工的福利买单,损害买受人利益;1现实中不同法院对租赁合同关系的认定标准各异,有法院将仓储关系认定为租赁关系,2有的法院将大楼的承包经营合同关系认定为租赁合同关系,3有的法院将联营合同也认定为租赁合同,4由于买受人必须承受租赁合同,而租赁合同又没有统一的认定标准,买受人无所适从,预期受损;等等。
通说在解读“买卖不破租赁”规则的法律效果时在理论和实践方面都存在问题,已如上述。该规则的法律效果到底是什么?如何认清该规则法律效果的本来面目?或许,通过法律解释再次反思《合同法》229 条之立法目的,会给我们带来启示。
二、目的解释:《合同法》第229 条之立法目的
任何法律均有其规范意义和目的,解释法律乃在实践法律的意旨。“立法目的之探求,乃阐明疑义之钥匙也。”[4]关于“买卖不破租赁”规则的立法目的,学者进行了相当研究,存在多种说法,尚无定论。
(一)“买卖不破租赁”规则立法目的追问
“买卖不破租赁”规则的立法目为何?主流的看法是保护承租人,至于承租人为何值得特别保护,说法各异。说法一,承租人为弱者,“居住为人生之基本需要,屋价高昂,购买不易,承租人多属于经济上弱者,实有特别保护之必要”[5]。说法二,保护承租人在租赁物上的投资,“‘买卖不破租赁’规则的目的是保障承租人在租赁物上的特定性投资,激励承租人在租赁物上投入劳力资本,以带动社会经济的发展。”[6]另外的学者认为,“随着社会的发展,承租他人土地、房屋、财产者越来越多,强化承租人的法律地位,不仅是维护承租人权益的需要,也是发展社会经济,稳定社会秩序的需要,稳定居住秩序的需要,更有利于对物的管理和使用,这也符合当今世界保护用益物权的大趋势。”[7]
从法制史上看,罗马法重视所有权保护,秉承的是“买卖破除租赁”原则,而“买卖不破租赁”规则则是德国在两次世界大战之后由于战争导致住房奇缺的背景下,为贯彻保护住房承租人的政策,将之规定于《德国民法典》。该规则确立之初确实有保护承租人的立法目的。但时至今日“,买卖不破租赁”规则确立的社会土壤已经发生巨大变化,“从住房租赁到表演场所的租赁,到录音带和汽车的租赁,这些被统一在承租人这一抽象的概念之下的人,事实上有许多人已不是经济上的弱者了。”[8]因此,认为“承租人恒为经济上的弱者而有特别保护的必要”,值得商榷。“保护承租人在租赁物上的特定性投资”的论断也值得质疑,为何承租人在租赁物上的特定性投资一定比买受人在租赁物上的特定性投资值得保护?如果承租人在租赁物上实际上没有任何投资和投资的想法,那么,当租赁物被转让给第三人时,买卖就破除租赁吗?“物尽其用、发展社会经济”的理由同样经不起追问,租赁物被承租人占有时可以“物尽其用”,可以发展社会经济,租赁物被买受人占有时,就不能“物尽其用”,发展社会经济了吗?为什么租赁物被承租人占有时一定会比被买受人占有时更能发挥效用?
(二)“买卖不破租赁”与意思自治———“买卖不破租赁”规则之目的
在权利体系中,以物权与债权最为基本,最属重要。在大陆法系国家,不管是理论上还是立法中,都严格区分了物权与债权:物权是绝对权,债权是相对权;物权是对世权,债权是对人权;相应地,也严格区分物权行为与债权行为,物权行为与债权行为泾渭分明。同时,关于物权行为适用公示原则,即物权的变动,须有一足以由外界可以辨认的征象,以维护交易安全,避免第三人遭不测的损害,其公示的方法,在不动产为登记,在动产为交付。
买卖合同关系中,出卖人与买受人订立买卖合同的行为是债权行为,标的的移转占有与价款的交付是物权行为,没有疑问。而在租赁合同关系中,出租人与承租人订立租赁合同的行为是债权行为,租金的交付是物权行为,也无疑问。但是,出租人移转租赁物占有使用收益的行为如何定性?承租人占有不动产的事实状态又如何评价?在上述物权行为债权行为截然区分、占有与登记公示方法截然区分的体例中,出租人移转租赁物占有使用收益的行为被简单划归债权行为,承租人占有不动产的事实状态被简单评价为占有不动产,公示效力弱。
严格按照“物债二分”与“公示方法二分”的体例,应当“买卖破除租赁”,但却会出现违背当事人私人自治的现象。举例说明之:设出租人甲在2011年6月将房屋出租给承租人乙使用收益,租期3年,后在租赁合同存续期间,又于2013年6月将房屋出卖给第三人丙,且办理所有权变更登记。对买受人丙而言,乙是无权占有人,如果丙向承租人乙主张所有物返还请求权,乙基于债权合同对租赁物的占有无法对抗丙的物权请求权,基于合同相对性原理,乙只能向甲主张违约责任的损害赔偿。此时,对于乙来说,乙能否继续占有房屋取决于买受人丙的决定,乙的利益完全受制于他人;对于出租人甲来说,甲是否承担对乙的违约责任,取决于买受人丙是否向承租人乙行使物权返还请求权,甲是否承受违约责任的不利益同样完全受制于他人。如此,则民事主体的法律地位因他人行为而被迫改变,意思自治原则被严重违背。
为矫正严格的物债二分与公示方法二分的弊端,法律通过明文(《合同法》第229条)规定“买卖不破租赁”,以维护当事人的意思自治:对于承租人乙而言,其继续占有租赁物,其自主意思自然得以维护;对于出租人甲而言,其因承租人继续有权占有租赁物而避免了遭受承担违约责任的不利益。
综上所述,“买卖不破租赁”规则的本质是法律对由于物债二分与公示方法二分二元模式的僵化而造成的破坏当事人意思自治弊端的矫正,其核心正是为了维护合同当事人的意思自治。而“法定契约承受说”却在买受人与承租人都缺乏自我意志参与的情况下强制二者成为合同当事人,与“买卖不破租赁”规则维护当事人意思自治的本质背道而驰,这也正是法定契约承受说存在缺陷根本原因。所以,“买卖不破租赁”规则法律效果必须匹配该规则的立法目的,亦即体现法律对当事人意思自治的尊重。
三、“买卖不破租赁”规则法律效果的另一种解读
“买卖不破租赁”规则的立法目的在于维护私人自治,已如上述。为了达到此目的,最有效的方法就是使得租赁合同仍在原出租人与承租人之间维持,但承租人因该条法律规定获得了占有租赁物的正当性。有学者表述为:“租赁物在租赁期间权利归属发生变动的,中国《合同法》之‘不影响租赁合同的效力’的规定使得承租人占有租赁物的合法原因、占有本权得以维持,因此,租赁物在租赁期间权利归属发生变动的,承租人对租赁物的占有性质没有变化,仍为有权占有,从而承租人得以对抗租赁物新的权利人(买受人)的返还原物请求权。”[9]称为“有权占有维持说”。
相比法定契约承受说,有权占有维持说最大的优越性就在于维护当事人的意思自治,基于此优越性还衍生出有利于买受人等优点。此外,还节约了立法成本。“买卖不破租赁”规则的法律效果即在于此。用有权占有维持说建构并解读该规则的法律效果,存在以下优点:
(一)维护意思自治
法定契约承受说违背意义自治原则。与法定契约承受说不同,有权占有维持说认为,《合同法》第229条之规定维持了承租人对租赁物的占有本权,使得租赁物在租赁期间所有权发生变动的,承租人对租赁物的占有仍为有权占有,可以对抗买受人的物权请求权。如此一来,租赁合同“效力不受影响”,继续在出租人与承租人之间发生效力,买受人承认承租人的有权占有,但却不被强制成为租赁合同的当事人。出租人与承租人之间的关系依照双方自身在先订立的租赁合同解决,出租人与买受人之间的关系则按照其自身在先订立的买卖合同解决,承租人与买受人维持原有的陌生人状态,各人对自己行为负责,不因他人意志承受利益或不利益,各方意思自治得以尊重与维护。
(二)有利于买受人
根据有权占有维持说,买受人不承受租赁合同,也就摆脱了法定契约承受说带来的合同承受范围不明确的困扰。由于租赁合同只在出租人与承租人之间发生效力,出租人与承租人恶意串通通过续签期限长久的租赁合同、约定过低租金、约定高额违约金等方式损害买受人利益的道德风险行为被屏蔽。不仅如此,根据有权占有维持说,还能有效降低买受人的信息成本。在法定契约承受说,买受人购买租赁物之前,若得知租赁合同存在,由于买受人要承受租赁合同,为保证自身利益不受损失,买受人必定深入细致地了解租赁合同条款,除了租期长短、租金高低外,还需关注双方义务分配、有无转租条款、违约责任如何承担等内容,耗费精力。而根据有权占有维持说,由于买受人不介入出租人与承租人的租赁合同,在购买租赁物之前,买受人只需要关注租赁物上是否有租赁合同存在和租期长短即可。
(三)节约立法成本
在德国法传统的法定契约承受说的思考框架下,中国《合同法》第229条饱受学者批评,不少学者认为该条文语焉不详,是立法者错误地将“合同对买受人继续有效”与“不影响租赁合同的效力”等同起来,将本该清晰规定“法定契约承受说”的立法表述弄得含混不清。实际上,这些批评都是以法定契约承受说为参照做出的。若以有权占有维持说来理解,则《合同法》第229条是立法者匠心独运的结果,该条文的确定是值得肯定的立法实践,如此则不需要修改《合同法》第229条,节省了立法成本,维护了立法的权威性。
四、结语