项目选址范文

项目选址范文（精选12篇）

项目选址 第1篇

1.1 政策背景

《中华人民共和国城乡规划法》自2008年施行以来,进一步明确了划拨或出让国有土地使用权之前,建设项目选址前期工作的必要性和重要性,对于我国加强城乡规划管理起到了推动作用。

《中华人民共和国城乡规划法》第38条规定:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市(县)人民政府、城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。

2015年是全面深化改革的关键之年,是全面推进依法治市的开局之年,也是全面实施“十二五”规划的收官之年。2015年大连市政府工作报告中提出,要着力推动经济健康发展,着力推进全域城市化,着重着力提升城市建管水平。

在这样的背景形势下,在新的一年大连市势必在保证城镇化对土地需求的基础上,探索土地资源优化配置方式,继续开展更多稳增长、促改革、惠民生的建设项目。

1.2 技术背景

1.2.1 控制性详细规划编制的局限性

控制性详细规划(以下简称控规)的地块划分主要是以道路、河流、绿地为分割。而指标体系又是以单个地块为基础赋值的。这样就会出现一个地块上有两个以上出让地块的情形(见图1)。单纯用控规指标给出的设计条件存在诸多问题,如容积率达不到控规要求,一味地追求高容积率影响相邻地块的日照和景观等,使其规划后期的上访率增加,给土地中标单位带来巨大的经济问题。例如大连华和制衣有限公司搬迁地块改造项目,规划设计条件的容积率为2.0,但综合考虑周边日照分析后,方案的容积率最高才可达到1.5。这不是控规编制的问题,而是控规自身局限性带来的弊端。

1.2.2 设计条件的隐含“炸弹”

通常开发商看到土地出让公示时会进行评估,用经济测算来衡量是否竞标。如果规划设计条件不细致,就会隐含“炸弹”,影响开发商的经济测算。如一般设计条件主要包括:用地性质、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、退线要求、动静交通要求、四线要求等。车位的配建是地上还是地下?地下几层?住宅与配套公建的量各是多少?是否有半地下建筑?这些问题在土地出让合同里很难表达,但这些恰恰又直接影响经济测算,因此称之为隐含的“炸弹”。

因此,大连市人民政府在总结分析实际问题的基础上,结合北方城市的地方特色,在土地出让前,由土地储备中心根据当年土地出让计划,向规划主管部门提出项目前期策划要求,规划主管部门组织编制单位依据控规、专项规划、地方条例等,编制项目前期策划方案。方案深度达到修建性详细规划要求,然后规划局根据前期策划方案提出合理、具体、详实的土地出让条件。

2 前期策划研究的意义及作用

2.1 意义

选址前期策划研究能够很好地落实城市总体规划和控制性详细规划,协调专项规划,保证建设项目选址布局符合城乡规划并与地块及周边现状相协调,对综合协调建设项目选址中的各种矛盾具有重要意义,为城市规划的有效实施奠定坚实的基础。

2.2 作用

前期策划研究是土地储备中心对于地块评估的重要参考条件之一,也是城乡规划主管部门作出规划行政许可的重要参考依据。

保证建设项目的选址布局、土地使用性质、容积率等各项指标符合所在单元控制性详细规划的要求,一方面为土地储备中心评估拟出让宗地提供依据;另一方面为城乡规划主管部门核发选址意见书或提出地块规划条件提供参考。

3 前期策划研究技术路线

前期策划研究技术路线如图2所示。

4 前期策划研究的主要内容

以华润棒槌岛酒厂改造宗地项目为例进行介绍。

4.1 地理区位分析

明确建设项目所在的地理区域位置。一方面,明确建设项目选址地块的大致位置;另一方面,了解地块周边区域的人文、自然和地理情况。

4.2 与上位规划的核实

核实内容包括:控规的用地性质、地块边界、周围配建设施、交通市政要求、市政地下设施布局、最新的政府要求、正在编制的相关规划或专项规划和现状情况等(见图3)。

4.3 策划方案布局研究

依据控规指标,在现状分析的基础上,综合考虑道路交通、日照、竖向、景观等因素进行平面布局,最终确定精确合理的经济技术指标(见图4)。

4.4 体量分析

由于大连是一座美丽的半岛城市,城市景观资源优越,政府对城市风貌塑造高度重视,因此对于策划方案的景观要求较高。选择重要的景观视点、景观通廊、街景立面进行体块融入式分析,最终确定项目的控制高度(见图5)。

4.5 日照分析

前期策划类项目主要集中在城市的老区内,插建项目较多,因此项目周边住宅的日照影响分析尤为重要。每个项目成立的必要前提条件就是使周边住宅的日照满足国家规范的要求(见图6)。

5 项目经费预算

全部资金来源为大连市财政资金。

6 结语

科学而具有可操作性的城市规划是城市建设和健康发展的首要前提,项目选址前期策划更是不可或缺的重要步骤。望本文的撰写能够唤起相关决策者和从业者对项目选址前期规划重要性的关注与重视,使其在规划行业中发挥指导作用。

摘要：大连市在严格执行《中华人民共和国城乡规划法》的同时,分析实际问题,结合地方特色,在土地出让前除制定单元控规外,还提出了编制出让地块的前期策划方案,使土地出让的条件更具可操作性,大大减少了诸多矛盾,为规划的实施奠定了坚实的基础。

参考文献

[1]隋卫东,王淑华,李军.城乡规划法[M].济南:山东大学出版社,2009.

[2]史慧珍,苏腾,卢庆强,等城市近期重点发展地区控规前期开发策划研究[A].规划创新:2010中国城市规划年会论文集[C]//2010

[3]李天航.花地河城市开发项目策划研究[D].广州:华南理工大学,2012.

项目选址意见书 第2篇

建设项目选址意见书

二、审批范围

日照市城市规划区范围内

三、申报材料

1、书面申请

2、项目建议书及批准文件

3、地形图（1：2000—1：10000）

4、其它与项目有关的资料

四、审批程序

1、窗口接收，审查资料，提出初审意见

2、报市建委规划初审会、主任规划专题会或市政府城建专题

会审查

3、窗口发放选址意见书

五、承诺时限

5个工作日（不包括市政府城建专题会审批时间和省主管部门核发选址意见书及国务院主管部门备案时间）

六、收费标准及其依据

项目选址 第3篇

作者：（比）马塞尔·德·迈尔利尔

出版时间：2013.8

出版社：机械工业出版社

这是一本关于商业选址决策的秘籍，简明扼要、字字珠玑。书名重复三遍“选址”，旨在强调选址决策在管理过程中的重要性。

此书作者是世界顶尖的选址顾问，他用自己长达半个世纪的专业实践，深思熟虑，为读者精心准备了一场知识的盛宴。《选址！选址！选址！》深度剖析了商业选址的一般原则，选址要求、关键要素、项目成本、无形要素，以及社区与场地分析，要素权衡，可行性分析，招商引资地区可用的策略等。

在选址决策中涉及的人有谁？这是一个难以回答的问题。原因在于，公司之间的情况差别巨大。董事会、副董事长、工厂采购员或者任何咨询人员都有可能做出选址决策。但我们常常可以看到一些成功的案例。这些案例表明，在其他因素相同的情况下，结果往往取决于三点：选址，选址，还是选址。

从制造业企业提出选址构想到一家新工厂的实际投产，往往需要3～5年的时间。在这个周期结束之时，如果发现当初决策明显失误，从而蒙受巨大的损失和生产环节严重的浪费，那么应由谁来承担责任呢？因为当初错误的决策，谁的位置又将被人取代呢？

如果公司会计账目违规或年度报告一塌糊涂，财务经理定必会被炒。公司在法庭上败诉，辩护律师职位不保。产品质量低下，生产经理立即下台。新产品卖不出去，销售经理或宣传经理可能要另谋出路。然而，当建厂新址被证明是错误时，又应由谁来承受谴责呢？公司董事长或全体董事会成员会为此负责，但他们当中谁也不会因此而被革职。

对于在选址方面可能出现的种种错误警告，管理层如果置之不理，后果会很严重，这些后果他们难以承担。如果忽视这些警告，过去犯下的错误，未来还会再犯。此书的目标是，把正确的一部分经验传授给正在进行选址决策的公司。或许我们应该提前表示歉意，此书有些侧重理论的案例与将要呈现在书中的实际案例相比可能略显无趣，但所有这些理论案例蕴藏着非常有益的信息和有价值的原则。

选址问题如双行道一样，是一种互谅互让的关系，始终涉及供求双方：供给方是当地的、国家的、区域性的和国际间的权威部门，而需求方则是那些投资者。从广义的角度讲，双方的谈判最终会达成一致。如果弄清以下问题，谈判的双方都会从中受益：对方能够提供什么？对方应提供什么，或者对方想要接受什么？

选址决策的准备工作极其复杂，需要在众多不同项目、公司管理方式、公司政策、瞬息万变的投资环境、迅速发展的经济现实，以及不同国家和地区的做事风格等方面拥有丰富的经验。

但选址决策知识的获得，只能来源于如下三个渠道：经验，经验，还是经验！

项目选址 第4篇

凡事预则立,不欲则废。开发与经营好一个展览会,是一项相当庞大的系统工程,涉及到方方面面,工作千头万绪,而首先要做好的,是前期准备工作,内容包含立项策划、申报审批、依法办展等三方面;有了充足的准备工作,才可以开始进行展会的筹备工作,包括招展和展商工作;而在展会举办期间,要真正达到展会预定的目标,必须实施科学细致的现场管理;在现场管理达到了理想的状况之后,还必须妥善地安排好撤展管理,这样才能善始善终地举办一场成功的展会。主办方在选择展会的举办地点与档期上显得尤为重要,所选的地点与时间应以适应展览会的特性为主。

不同的会展项目因特性不同使其所选择的展馆不同,每个城市的展馆整体运行情况及新馆筹建情况也有不同之处。一些很成功的展会往往会选择在展会的旺季举办,随着市场的需求发展,展览服务的硬件和软件基础正日益向专业化、系统化以及智能化方向发展,目前,我国许多在产业集群相对集中的城市举办的展览会都会显示出较强的活动能力,且所选城市对周边的辐射能力较强,消费市场容量大,如浙江义乌小商品博览会和广交会等。

二、展馆基本知识

1、展馆基本服务

在整个展会的筹备和举办期间,展馆会为专业主办方提供一些基本的服务,而会展服务质量的高低,直接影响到主办方与参展商的合作关系。广义上的会展服务,它既包括在展览现场的租赁广告,保安、清洁、仓储、搭建等专业服务,也包括餐饮旅游住宿交通运输等相关行业的一个配套服务。我们衡量一个展馆服务是否完善,既要看展馆的硬件设施,如展览面积、展厅设计、水电供应等,也要看展馆周边的配套是否能满足自有项目的需求,如周边的交通、酒店住宿等。

展馆为主办方提供的基本服务,主要可以归纳为以下十二点:1.场地服务满足此项目面积的需要;2.展位搭建服务;3.现场租赁服务;4.现场物流服务;5.现场美工服务;6.商务服务,包括接待;7.餐饮服务;8.工程安装现场服务、广告服务;9.现场保洁服务;10.现场保安服务;12.会议服务;12.车辆租赁服务

以上十二点的服务基本上是展馆自有的服务,但是也存在因工作繁忙或者自身问题,展馆会寻求外包服务,外包项目部分工作如VIP的商务接待、餐饮的个性化定制、本地机构和观众邀请的服务,可以优化资源和提高工作效率。

2、展馆个性化服务

展馆服务一般有标准化服务和个性化服务。在控制标准化服务体系后,针对潜力大、影响好的展会项目会要求做到个性化服务,那首先需要深入了解项目的特性项目的需求,指向展会项目拥有的优势和存在的不足协助主办方弥补它自身能力和资源的限制,提供资源支持,特别是政府资源,协同邀请项目主办方需要的一些政府资源、协会资源、渠道资源等;其次涉及到展会的公安消防、交通、工伤医疗、海关物流的现场问题,要及时提供方便,及时的报批和调度,减轻主办方的工作压力,推进这个项目的工作进度。

3、展馆内设部门

目前大多数的展馆都是由总经办,业务部,物管部,广告部,现场服务部,企业管理部,财务部这几块组成。在组织结构的上层这块,有董事会,董事长,总经理,以及分管的副总。但是因每个展馆的分工不同,有的部门可能多一些,有的部门可能少一些。

4、现代化展馆设施

现代化展馆的内部设施:1.展厅设施,应具备现代化展览所需要的大型展厅和分展厅,应注意展厅面积、楼面负载、天花板高度的设计;2.出口设施,应具备展品出入和人员出入的通道,一般两者分开设置;3.装卸设施,为便于布展撤展、货物运输,一般配有手推车、叉车、吊车、移动平台车等;4.应急设施,应具备紧急通道、安全出口、消防设施、医疗室等;5.洽谈设施,为了便于办公联络、贸易洽谈,应设有贵宾接待室、洽谈室、展览服务中心等;6.会议设施,一般应配有大中小型会议室、演讲厅,举办各种研讨会、新闻发布会、专题讲座等场所及服务,同时配备较为先进的数字会议系统,超大屏幕、视频投影系统,麦克风等设施;7.服务设施,为参展商预订各类宾馆、各类饭店,代订飞机票、火车票,轮船票,提供租车服务,承办开幕式,提供劳工、花卉租赁等;8.其他设施,为了满足用户多方面的需要,配备宴会厅、咖啡厅、快餐厅、娱乐厅等。

现代化展馆的外部配套设施:1.交通设施,展览馆所处的地理位置应有相当便捷的交通路线,与飞机场、火车站、码头、高速公路等有直通的路线,同时应有公交路线直达,以便展品、参展商、参观者能非常便捷地到达展馆;2.宣传设施,具备用于宣传展品、商家的广告牌、灯箱、彩旗、气球等;3.指示设施,具备指示功能明确的指示系统,如指路标,导视牌,展室牌、展馆分布图、楼层分布图,展位分布图等;4.运输设施,有便于货物运输的各类运输车、人员接待的车辆配备等;5.泊车设施,应具备有相当车位的地上车库、地下车库。

三、会展项目实施中展馆选址与档期

1、会展项目展馆选址

会展举办地点包括这三方面的内容:一是确定在哪个国家、哪个城市举办;而是确定使用哪一类场馆,如酒店、展览馆、会议中心等;三是确定在哪一个场馆举办。在选择展览会的地址时,要考虑一下几个因素。

1)产业集群因素

目前,我国许多在产业集群相对集中的城市举办的展览会都会显示出较强的活动能力,如浙江义乌小商品博览会。展览会在产业集群相对集中的城市举办对企业来说,参展方便、费用降低,办展机构相对容易调动企业参展或参观的积极性;对展览会组织者而言,这样的展览会就具有了充分的产业基础。招商、招展工作相对容易开展,也容易得到当地政府和行业主管部门的关注和支持。

2)消费市场因素

在确定展览会的举办城市时,除了要考虑城市的产业集群聚度之外,还要考虑该城市的辐射功能、消费市场容量和人们的消费水平等因素。如果一个城市虽然不是展览会所涉及产业的聚集地,但该城市对周边的辐射能力较强,消费市场容量也较大,并且人们具有一定的消费能力,那么这样的市场也往往是企业竞争的焦点,企业参展的积极性也会比较高。展会虽然失去了产业基础,却有较强的消费市场作支撑,展览会也容易举办成功。

3)城市交通因素

因展会的性质不同,展会对举办城市的功能要求也不尽相同。例如,国际性展览会一般会在对外交通和海关通关比较便利、其他配套设施比较齐全的城市举办,像北京、上海、广州等大型中心城市。这样可以方便海外企业参展和观众参观。而全国性的展览会则应在国内比较重要的经济或交通枢纽城市举办,这样有利于全国的企业参展和观众参观。

4)展出场馆因素

确定展览会的展出场馆,需要考虑展览会的定位、展览会题材、展出规模等因素。如果展览会的定位比较高,则展览会对展馆各方面的要求也会比较高,要是把这样的展览会放在设施较为简陋的展馆内举办,其展出效果一定会受影响;如果展览会的展出规模不是太大,而在大型展馆内展出,其效果也不会好,并且增加办展成本。主办方选择展馆主要考量以下四点:1.展览馆的地理位置,这个选择跟展会的规模和一些特殊布展要求是相关联的;2.展览馆的档期,想选择的展馆没有档期,所谓的知名的主办方和跟一个展馆的长期合作,除了面积上能够保证外,还有一个非常重要的是档期;3.价格因素,对主办方而言,几块钱的差距还是很大的;4.配套服务,部分主办方根据会展项目的需求选择展馆是因为这个展馆的设施。例如,大型的机械展对展馆的物流、高度以及地面承重是有很高的要求的,但是众所周知有些展馆在设计上是存在问题的,即便这个展馆有档期,也不方便布展,是因为它不合适做物流,不合适在现场布展,那么它就不能被选择。所以,在具体选择展馆时,还要综合考虑使用该展馆的成本、展期安排、地理位置是否符合自己的要求以及展馆本身的设施和服务等因素。

2、会展项目档期的确定

办展档期主要解决好3个问题:一是什么时间为最佳办展期;二是展期多长合适;三是展览周期问题。

1)展览时间的确定

要掌握市场对目标展品需求的季节变化,选择适当的时间办展。现在大型展会选择档期基本上已经提前一年了,就是本次展会还没结束,整个明年的展会档期就已经跟展馆确定好了。那么对一些中小型展会,和展馆的关系维护的比较好的,至少提前半年确定。展览行业存在淡旺季,特别是在旺季(指3、4、5、9、10、11月份)这个档期非常热门的,如果没有长期合作与维护,档期是很难确定的,所以一定要提前沟通与确定。

此外,确定本展会的办展时间,还要充分考虑相关展会的办展时间。原则上要尽量避开国内外有重大影响的同类题材的展览会的举办时间,以避免彼此在时间上产生冲突,特别是要避开国内外该类题材的品牌展会的举办时间。一般来说,展会的办展时间一旦确定下来,没有特殊情况就不要随便动,以利于目标参展商和观众提前做参加展会的计划、预算和其他准备。

2)展期的确定

一般来说,在参观人数基本固定的前提下,展期越长,各项支出就越多,成本就越高,效益就越低;反之,周期越短,成本就越低,效益就越好。展览时间的长短没有一个统一的标准,要视不同的会展具体而定。

3)展览周期的确定

展览周期根据市场需求来确定。如我国商品交易会原来是一年一届,由于市场需求旺盛,现已改为一年两届。会展周期还有根据气候因素而决定的。由于春秋两季气候怡人,因此,许多展览会放在3~5月或9~11月举行。

4)展馆与主办方的关系维护

展馆开门营业,主要的收入和经济来源就是展会主办方。服务好主办方是展馆的一项重要工作,因此建立和维护好与主办方的关系和联络也是展馆的一项主要的经营指标。要达到这个指标,需要做到以下三点:第一点,维护好主办方的关系,了解展会主办方的需求,并最大化满足:第二点,签订展馆战略合作意向书,优先保障优质展会的档期、服务:第三点,深度合作,参加展会项目的具体运营,使展会快速壮大并稳定下来。

参考文献

[1]向敏.《会展实务》上海.交通大学出版社.2012.

建设项目选址意见书 第5篇

办理处室：用地处 审批性质：行政许可

审批依据：《中华人民共和国城乡规划法》第30条、《广东省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》第27条、《广州市城市规划条例》第16条 批复期限：40 立案提交资料目录（资料按下列顺序装订）： 1.立案基本资料。

2.投资主管部门批准立项的有关文件或项目建议书批准文件，或投资备案登记证，国家规定实行投资核准管理的建设项目除外。

3.按投资管理权限由国家和省发展及改革行政主管部门审批、核准的建设项目应提交《广东省建设项目选址意见申请表》。

4.区属单位应当取得区城市规划部门的规划初审意见。

5.道路及轨道交通工程申请建设用地，应当提交城市规划部门对建设项目规划方案的审查意见、附图。

6.农村村民申请建设用地，应当提交下列资料：

(1)申请村民住宅建设用地，应当按《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》提交下列资料：

① 各申请人户内家庭成员的户口薄、身份证明文件；

② 申请非公寓式住宅用地，应当提供经镇土地管理机构审查的申请人现居住情况证明；

③ 申请公寓式住宅用地，应当提供村民委员会和各申请人签订的农村村民建房协议；

④ 所在中心村的规划批准文件、附图；(2)申请村经济发展用地，应当提交下列资料：

① 土地管理部门核准的村被征用的土地面积证明；

② 土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件；

7.农民成建制转为城市居民后成立的经济组织实施“城中村”改造，申请住宅建设用地和公共配套设施建设用地，应当提交下列资料：

(1)土地管理部门核发的《国有土地使用证》或其他用地权属证明文件及附图、附件；(2)经区政府批准的“城中村”改造实施计划；(3)“城中村”改造规划的批复文件、附图；

8.因政府公共工程征用或拆迁需要申请拆迁安置、复建用地，应当由负责拆迁安置的部门统一申请，并提交下列资料：

(1)申请农村村民住宅的拆迁安置用地，应当提交下列资料：

① 市、区拆迁行政主管部门有关拆迁量和实际需安置户数的核准文件（应当去除不符合安置规定的被拆迁户数）；

② 拆迁双方签订的拆迁安置补偿协议；

③ 土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件；(2)申请复建用地，应当提交下列资料：

① 政府批准同意拆迁后复建安置的批准文件；

② 市、区拆迁行政主管部门核准的需复建的被拆迁物业总建筑面积、总用地面积（违章建筑总面积应当予扣除）；

③ 拆迁双方签订的拆迁复建补偿协议；

④ 土地管理部门核发给原征地单位的建设用地批准文件。

9.在城市规划发展区以外地区申请建设项目选址，应当按照《广州市申请使用建设用地规则》规定提交建设项目规划选址论证报告。

10.广州市平面坐标系统和高程系统的1/500现状地形图，若无1/500现状地形图或用地面积超过10公顷，可用1/2000现状地形图代替。

11.建设项目总平面关系布置图（反映拟选址范围的界线及拐点坐标、建筑的平面布局、经济技术指标）、现场照片。

企业总部选址 第6篇

为什么青龙压白虎的风水格局是理想的风水格局?因为中国在地球上处于北温带，北温带的日照特点是东升的阳光日照时间短，西晒的阳光日照时间长，风水学源于农耕文明，把青龙压白虎的风水格局还原成农村住居环境，如果一个农夫家的风水格局是青龙压白虎(即指东面的山高于西面的山)，那么，太阳从东方升起，匆匆走到正午，整个下午，门前的庄稼地上的庄稼通过充分的西晒光和作用，在夜间庄稼长势良好，这一家人每年都可以丰衣足食，渐年显现出人丁壮旺。相反， 如果一个农夫家的风水格局是白虎压青龙（即指西面的山高于东面的山），那么，太阳从东方升起，走到正午匆匆落山，整个下午，门前的庄稼地上的庄稼没有通过充分的西晒光和作用，在夜间庄稼长势不好，这一家人每年都衣不丰，食不足，渐年显现出人丁不旺，家境衰败。

时过境迁，现代化的企业总部基地已经不是坐落在山乡僻野，也没有大自然的真山真水，在现代化的大都市里，高大的楼房代表山川，马路代表旱水，经过几千年的“取类比象”文化传承，“青龙”“白虎”不仅仅是代表东方和西方的方位辞，人们还赋予了“青龙”和“白虎”许许多多的人文含义，例如：青龙主财喜，代表市场有通路；白虎主权力，代表女性，等等。青龙压白虎意味着市场有通路，白虎压青龙意味着女性掌权或出现官非讼事。这些引申出来的人文含义直接作用于人的心理，通过对人的心理的影响而间接影响人的行为结果。 中国风水文化多是通过建筑的布局、空间的划分、方位的调整、色彩的运用、图案的选择等隐喻和象征手段来实现对其身心之和的环境追求。使用心理暗示来表达人们的一种美好愿望。但是，如果一个民族的文化仅仅停止在对美好愿望的表达层面上而没有实际效用，那么，它就没有长久的生命力而流传至令了。正是因为它在隐喻之下所含的实际效用，才使得它在今天的商业社会仍起作用。例如老板办公室地面要平，或里高外低，门里高于门外，最高处在右后方（勾陈位），最低处在左前方（青龙位）。里高外低的实用性在于防止水患，水往低处流，屋里不存水、安全。这里强调实用安全的理念，又有“道法自然”的哲理。老板都是聪明人，不会无缘无故去做“套中人”。

“金和国际”由德国人设计，她的外观是弧形双塔，体现了建筑师对弧形、建筑、生命的辨证思考。但是，美中不足的是德国人不懂得中国得阳宅风水，为了追求“金和国际”容积面积，采用了风水上忌讳的”骑马式”的建筑风格，三层以上的建筑外飘出底座，使建筑外观“腿细腰粗”，头重脚轻根底浅，风水学极为讲究建筑外形，有言道：山管人丁，水管财，吉凶皆从象上来，象吉则吉，象凶则凶。建筑风水不足的地方可以通过装修风水来弥补。

“金和国际”的朱雀方（正南方）?虽然是明堂，符合风水大势，但是，地下是电磁煞集中的地方，在景观风水上要做化煞处理。

项目选址 第7篇

平顺县虹梯关旅游景区太行水街项目位于长治市平顺县虹梯关乡虹霓村村庄以及周围部分区域。项目建设面积为44 671.17 m2, 沿虹梯关旅游景区虹霓村约500 m古河道两侧打造具有北方特色的水街。按照太行水街建设项目的建设要求, 结合项目所处的区位、环境、交通等具体情况, 确定本研究工作的重点如下。

1 项目建设的背景

2013年以来, 长治市围绕建设“宜游”长治这一目标, 大力发展旅游业。市域内位于太行山中南部的平顺县旅游资源丰富, 是位于晋、冀、豫三省交界处一个美丽的山地县, 境内有着风景秀美的太行水乡、名贯华夏的红色西沟、雄奇险峻的天脊山风光、原始生态的神龙湾民俗、惊险刺激的华野漂流、世外桃源的岳家寨, 美不胜收的传统乡村井底等。平顺承载着聪慧先人创造力的古建群落, 美轮美奂、韵味无穷的神话传说, 被誉为华北平原天然巨型雕塑盆景。

平顺县虹梯关旅游景区位于虹霓河流域, 上游现已开发为通天峡景区。该规划区位于虹霓河中游, 现主要由梯后、碑滩和虹霓三个村庄及周围部分山地组成。景区内重要的旅游资源包括虹梯关、晋豫古商道、虹霓瀑布和虹霓大峡谷、海会院、明惠大师塔、虹梯关铭碑、毛主席讲话石像、虹霓河以及虹霓村等村落。虹霓村村庄格局和街道肌理保存比较完整, 保留了大量的具有山区特色的传统乡村特色的建筑, 具有很大的开发价值。

太行水街项目是平顺县虹梯关旅游景区重点游览和接待游客的主要区域, 范围主要是虹霓村古河道两侧, 总面积31 hm2。太行水街的建设应和古村虹霓村的风貌和建筑基本保持协调和统一, 使建成后的太行水街成为虹霓村传统村落的自然延伸和有机组成部分。将太行水街打造成古色古香、具有传统村落和水乡街道风貌特色的片区。

2 太行水街项目的建设与《平顺县虹梯关旅游景区总体规划》以及其他相关规划的相容性

景区选址应符合区域与城乡发展规划, 与虹霓村建设规划布局相一致。《平顺县虹梯关旅游景区总体规划》在综合分析县域区位、自然、资源环境、经济社会发展、基础设施和公共服务设施等基本情况, 综合评价县域发展条件基础上, 确定了虹梯关旅游区总体发展战略和产业、城镇、村庄、基础设施、社会设施等发展策略和布局方案, 提出了生态环境、空间管制的原则和措施。

规划提出太行水街是该景区的主体建设项目之一, 是解决虹梯关和通天峡两大景区休闲度假及旅游服务要素设施建设的主要区域。太行水街主要建设内容包括:水街大门、虹霓驿站、龙王庙、虹霓河水坝、水街河道、大型停车场、跨河小型桥梁、传统小戏台、周边院落式和独立式商铺、餐馆等。该区建筑风格以平顺传统农村风貌为主, 通过一系列建设项目的实施, 将其打造为晋东南乃至全山西山区第一水街。

3 项目建设条件

由于项目区位于虹霓村, 配套电力电信、给水排水等管线齐全, 各项市政设施配套基本完善, 医疗卫生、便民服务、公共活动场所、幼儿园等公共服务设施可与虹霓村共享, 各项设施能够满足项目建设及居民生活的需求。

4 选址方案的分析及结论

通过从平顺县产业发展要求、空间资源配置、城乡功能布局、选址安全性、区域基础设施、区域生态环境等方面对太行水街项目选址方案进行分析, 得出如下结论:

1) 项目选址对城乡功能、空间资源配置的影响分析。拟选场地位于虹霓古村, 对虹霓村建设规划的功能和资源配置起相互促进的作用, 对周边村民生产生活影响较小。项目的建设, 能够全面提高和改善虹霓村村民生活条件, 带动村民发展经济。该项目的建设对促进城乡协调及改善空间资源配置有着积极的作用, 得到了当地政府的支持, 项目建设符合地方相关的发展规划。

2) 项目选址与城乡规划及用地布局的适应性分析。本项目位于虹霓村境内, 与县道X670交汇, 依托现状古村布局规划建设, 根据《平顺县虹梯关乡虹霓村建设规划 (2010—2020) 》, 该项目位于村庄建设范围, 但对村庄规划建设的实施影响较小, 项目选址基本符合城乡规划的要求。

3) 拟建项目选址在基础设施建设中的分析结论。拟选场地在交通、区域供电、区域供水等方面对周边影响较小, 且均能满足需要。该项目用地紧临村庄, 医疗卫生、公共活动场所、便民服务等各项公共服务设施均可与村庄共享。

4) 拟建项目选址对城乡生态环境的影响结论。本项目在采取了有效的环卫环保治理措施后, 对区域的环境影响较小。项目建成后, 通过对项目区的绿化、美化、亮化, 有着美化环境的作用。本项目选址附近无机场、通讯设施等。区域内含有文物古迹及文物保护单位, 但景区规划建设当中加以保护利用, 并作为景区的景点, 对文物保护的发展起促进作用。所选位置用地不含基本农田, 适于建设。

5) 拟建项目选址安全性分析结论。拟选场地内无地震断裂带通过, 构造稳定。在区域稳定性方面可满足建设要求。根据GB 50011—2001建筑抗震设计规范, 所选场地为建筑抗震有利地段, 适宜建设。综合以上技术条件比较, 拟选场地均满足城乡安全性要求。

5 环境影响分析

1) 污染种类。由于项目区内主要为游客游览活动及住宿, 主要污染物为生活垃圾及生活污水。

2) 环境保护措施。在项目区内设置垃圾收集点、分类垃圾收集箱等设施, 对生活垃圾进行收集、分类后, 由旅游区管理委员会组织环卫人员将垃圾统一运至垃圾填埋场处理。垃圾卫生填埋场应选址于虹霓河下游沟道内, 远离上游水源地。景区应按照日接待游客规模建设相应数量和厕位的厕所。

3) 环境保护工程设施及环境影响分析。本项目建成后, 仅居民生活用气燃烧后产生的CO2排入大气, 不会对周围大气环境产生明显影响。不设有生产性机械设备, 交通道路有限, 项目区内仅锅炉房等服务性设施可以产生噪声, 经自然衰减后, 噪声影响符合标准要求。项目区排水系统采用雨污分流制, 分污水排水系统和雨水排水系统。生活污水经过污水处理设施处理达标后优先用作道路和绿地的浇洒用水。建筑物屋面雨水通过雨水立管排至室外地面, 地面汇流经雨水管收集后就近排入虹霓河。

摘要：以平顺县虹梯关旅游景区太行水街项目为例, 按照项目的建设要求, 结合项目所处的区位、环境、交通等具体情况, 对项目建设背景、与相关上位规划的相容性、建设条件、选址方案的分析以及对环境的影响等方面进行了论述, 以促进旅游业的发展。

项目选址 第8篇

关键词：西昌,乡村旅游,项目,选址

1 引言

乡村旅游发展迅速的根本动力是城市里存在巨大的居民休闲游憩的市场需求。乡村田园气息和人文环境, 乡村居民的生产生活场景, 新鲜的瓜果、蔬菜、花卉、新鲜的空气、乡村特色餐饮等, 都受到城市居民的青睐。

2 乡村旅游项目选址影响因子

2.1 乡村旅游资源

旅游资源是乡村发展的根本, 乡村旅游资源的各种特性决定了未来旅游项目的吸引力, 如丰富性、等级品质、与城市距离、可进入性、鲜明特色等。乡村自然环境、有形人文资源、无形人文资源共同构成乡村旅游资源, 这些要素都有相对固定的地域性, 在乡村的某个“固点”, 具有不可移动性, 但不同地方的乡村旅游资源又具有相似性。如何在众多的旅游资源中选择旅游开发项目, 即优选乡村旅游地就是项目选址, 应选择环境优美、田园“氛围”浓、乡土气息“土”、交通便利、参与体验性强的资源地作为优先开发的旅游项目, 在这类旅游项目形成“气候”和集聚效应以后, 再逐步开发其他项目。

2.2 空间距离

距离是乡村旅游项目选址的主要影响因子。乡村旅游是高频率的旅游产品, 市场准入门槛较低, 消费水平中等偏低。乡村旅游区主要集中在城市周边郊区, 以城市居民为主要的客源市场。随着旅游目的地离客源地的距离增加, 目的地对游客的吸引力逐渐减弱。乡村旅游产品之间的替代性极强, 消费者消费不同乡村旅游产品的消费感受差异小, 以提高目的地吸引力来延伸旅游交通距离的方法在乡村旅游地不完全适用。由于吸引力有限, 乡村旅游地难以吸引到太多的远程游客。短时段休闲游客是乡村旅游客源市场的主体, 如果旅游空间距离过长, 旅游交通要花费的大量的时间, 将会大大减少游客的满意程度。空间距离在15～50km, 车程在1h范围是最佳旅游空间距离。

2.3 地方经济发展水平

乡村旅游项目的开发必须以一定的经济实力为基础, 乡村旅游项目开发过程中的基础设施建设、服务设施建设、宣传促销、从业人员培训等都需要一定数额的投资, 缺乏资金积累的乡村很难发展乡村旅游。地方经济发展水平与乡村旅游发展之间形成互利共赢局面。一方面, 地方经济注入基础设施的投入建设, 改变乡村的旅游环境, 大大提升了乡村的整体形象, 建设一批环境好且服务水平高的农家乐, 为乡村节日的举办提供基础保障。另一方面, 乡村旅游的发展又会反哺乡村地方经济, 助推三农经济、统筹城乡发展。

2.4 乡村特色

乡村具有城市所不具备的田园风光、自然景观、民俗风情、宁静的生活环境, 对于长期生活在钢筋水泥丛中的人们来说, 有很强的吸引力。乡村优美的自然风光满足了人们回归自然的需要, 淳朴的农家风情和传统习俗符合城市人追求乡土气息的愿望。乡村旅游结合农事活动, 开展与耕作、护理、收获相结合的乡村旅游活动, 既传播了农业知识, 又增加了城市人的农事体验, “农味”十足。

2.5 交通区位

旅游交通是旅游产品的一部分, 交通运输的时间和空间距离会影响旅游者的行为决策。由于距离较近, 路况相对较好, 乡村旅游成为自驾车旅游者的首选目的地。这里的交通是指旅游者从常住地到乡村旅游目的地的交通, 不含乡村旅游地内部的交通情况, 是“大交通”的概念。交通区位主要衡量指标是通达性和便捷性, 通过时间距离和空间距离来量化。乡村旅游区和依托城市之间是否有道路相连, 以及道路的等级条件。另外, 在旅游区位上, 乡村旅游位于风景名胜区范围内, 或处于某一旅游热线上则是优势区位。

3 西昌乡村旅游项目选址限制因素

3.1 城市出游能力

乡村旅游的主要客源是其附近的居民, 因此城市规模的大小、工业化程度、城市化进程、生活节奏的快慢、生存压力的大小、城市环境质量的好坏等都直接影响着城市居民的出游状况。西昌位于川西高原, 幅员面积2651km2, 常住人口66.62万人, 城市人口35.63万人, 城市建成区面积35.51km2, 城市道路达180km, 城镇化率为53.4%, 有汉、彝、回、藏等28个民族, 以汉族人口居多, 少数民族占总人口的18.77%。2011年西昌城镇居民人均可支配收入为20341.25元, 人均消费性支出为14250.80元。西昌地处高原, 环境好, 阳光资源丰富, 城镇居民可支配收入突破两万元, 这些都使西昌乡村旅游的出游能力逐年增强。

3.2 景区景点之间的“聚集”与“屏蔽”

在乡村旅游区的布局中, 不同类型旅游项目的优化组合会大大提高旅游地的吸引力, 形成集聚优势。西昌的邛海-泸山国家4A风景旅游区, 形成邛海公园湿地、月色风情小镇、观海湾、青龙寺、新沙滩、月亮湾、小渔村、火把广场环线旅游景点, 相对集中, 与周边乡村旅游地形成集结状态, 与农家乐相辅相成, 从而大大提高了乡村旅游的吸引力和客源接待量。当然, 旅游项目的高度集中, 也会带来一些不良的影响:由于管理协调不善, 会导致旅游设施不同程度的造成重复建设, 旅游环境和生态受到破坏和威胁;同质竞争, 会导致经营者之间的恶性竞争, 出现坑、蒙、骗、宰游客的现象;由于屏蔽效应, 一些实力不强的经营企业发展不起来, 达不到乡村旅游扶贫、富民、惠民的目的。

3.3 乡村旅游区周边环境

乡村旅游追求的是恬静的田园生活, 因此在微观选址上, 乡村旅游区需要道路交通能连接目标市场, 但又不能过于靠近交通干道, 否则乡村旅游区的大气环境、声环境、水环境和土壤环境都会受到交通运输的影响, 从而降低乡村旅游环境的质量。如西昌月色风情小镇临108国道, 火车站、城区的大小车辆都在此经过或停留、乌烟瘴气、人流、车流拥挤秩序混乱。噪声、尘土等临街或临大道的乡村旅游点并不是理想区域, 比较理想的乡村旅游区布局是:与交通干道之间有一段旅游区道路作为缓冲, 连接道路两旁有乡村“符号”, 使游客的心理体验能够根据环境产生由“道路”到乡村旅游区的转移。

3.4 游客需求变化

市场需求和市场行为特征是乡村旅游区布局和选址的主要依据之一。在乡村旅游发展初期, 由于各方面条件不成熟, 游客对乡村旅游产品的认识不充分, 因此在乡村旅游产品的选择上, 呈现从众、从主流消费的趋势。随着乡村旅游的规范发展, 各乡村旅游区硬件和软件设施不断完善, 外部交通环境全面改善, 同时客源市场逐渐成熟, 对乡村旅游的认识不断加深, 对“乡村性”的追求呈现个性化的特征后, 旅游者的旅游行为可能会超越现有的状况, 将会引导乡村旅游区的布局突破上面所论述的一些原则, 乡村旅游的布局也会呈现多样化、个性化的特征。

4 西昌乡村旅游项目选址建议

4.1 在城市附近开发

乡村旅游项目选址应当在城市居民消费的空间范围以内。不同类型和规模的城市居民乡村旅游消费出行的空间范围, 主要形成两个消费圈, 一是以农家餐饮为主打产品的乡村旅游项目消费圈, 如表1所示;二是以休闲游憩为主打产品的乡村旅游项目消费圈, 如表2所示。乡村旅游项目只要不是利用非常特殊的资源, 都应当选择在离城市相对较近的地方建设, 这是乡村旅游开发选址中不容忽视的问题。西昌是中型城市, 乡村餐饮消费圈在30km, 半小时以内为佳, 休闲游憩消费圈在100km, 1～2h为佳。

4.2 在旅游区 (点) 开发

乡村旅游项目需要较旺的人气来支撑, 尤其是喜爱旅游的人群形成的人气和集结。有一定影响力、人流量大的风景名胜区、文物保护区、自然保护区和遗产地等就是乡村旅游开发和选址的立项依托区域, 即“点”型布局。西昌有一较为明显的优势就是具有国家4A旅游风景名胜区———邛海·泸山风景区, 乡村旅游应该选择在景区周边开发, 充分利用景区的辐射功能, 吸引分散客流。但是, 在这些具有较高旅游资源价值的区域开发乡村旅游项目, 会受到很多限制, 如土地与资源的归属权、景区的管辖范围等, 不过, 在这些旅游景区的外围周边, 以及游客必经的干线公路附近, 相对来讲经营土地流转、旅游运营就容易得多。一般来讲, 这些地方的土地大多是农民承包的, 管辖权力主要在乡村, 只要坚持一个前题, 那就是在乡村旅游开发中合理照顾当地农民的利益, 结合社会主义新农村建设, 发展乡村服务行业, 吸纳农民参与乡村旅游的管理与服务, 同时又能改善旅游景区的外部环境。与知名度高的旅游景区争抢客源市场, 应当注意开发互补型、错位型和以面向本地游客为主的项目。

4.3 沿环城带状开发

在乡村旅游开发中, 有一定消费能力的大中型城市, 时间长了就会自然而然地形成环城郊区休闲游憩带。这种环城带状发展的结构, 有利于形成城市近郊社会主义新农村建设与以大中型城市休闲度假项目为龙头的乡村服务业齐头并进的势头, 促进城乡相互融合, 共同繁荣, 是当前城乡多元发展格局中极具商业增值价值的发展结构。西昌乡村旅游基本形成了现在的“乡村八景”, 呈散点辐射状, 距离城区距离远近不一, 还应该考虑在城区近郊构建以城区为中心的同心圆带状旅游点, 东南西北不同区位均有所布局, 即“蜘蛛网式”面型布局。

4.4 沿公路带状开发

依托一条高速公路或比较畅通的公路开发乡村旅游项目, 是相对容易启动客源市场的, 因此在乡村旅游项目的选址中, 应该将公路交通放在重要的位置来考虑。这几年乡村旅游的发展, 很大程度上是依赖城乡公路交通的便捷与城市居民自驾游的不断增多, 使得城市居民活动空间的逐渐扩大推动的。一条贯穿的公路如同葡萄的茎, 沿公路分布的乡村旅游景观就是茎上的“葡萄”, 这就是“葡萄式”线型布局, 利用沿途的风光进行乡村旅游项目的规划与推广, 是非常有效的发展战略。西昌有即将通车的雅安———西昌高速、已经通车的西昌———攀枝花高速, 108国道公路线, 可以实施乡村旅游项目沿公路带状开发。

4.5 沿水体带状开发

水是灵气的自然集聚, 一座城市的兴起往往离不开水体———江河湖海, 许多城市的母亲河, 母亲湖不仅哺育了城市的世代居民, 也形成了城市景观的“血脉”。许多地方, 无论是滨水公路还是滨水乡村, 都有自己的独特景观, 是发展乡村旅游的最佳区域。因此沿水体开发乡村旅项目, 可以有很多种选择, 包括沿水观景, 沿水游线、亲水休闲、垂钓体验等, 可以形成成熟的项目与很快的发展格局。西昌具有水体的天然优势, 四川第一大淡水湖———邛海, 古称邛池, 至今约180万年, 其形状如蜗牛, 南北长11.5Km, 东西宽5.5Km, 周长35Km, 湖水平均深14m, 最深处34m, 集水面积约30Km2。2002年为国务院第四批国家级风景名胜区, 2006年为国家4A级风景名胜区。环海公路就是最好的连接纽带, 乡村旅游的开发同时要和体育旅游相结合, 可开发钓鱼大赛、公路自行车赛、帆船帆板运动赛、龙舟赛等。

另外, 一些城市是沿着谷地或坝子来发展的, 山环水绕, 往往形成很好的景观。城市近郊的山前山后, 沿着山脉的走向总会有不少迷人的风景线, 同水体一样, 都有发展乡村旅游带的环境和条件, 即沿山体带状开发。西昌泸山、螺髻山等, 可以利用沿山公路、山村聚落、山区林业和山野特产, 以及成熟的种植业、养殖业, 可以开发良好的山村、森林和山地旅游项目。

5 结语

乡村旅游项目选址开发应把握点、线、面型的不同平面及空间布局, 要考虑的因素很多, 除了占据最有力市场外, 项目的可持续发展尤为重要, 乡村旅游不能是短期行为, 要作长远规划。所以, 原生态和环境保护是乡村旅游持续发展的关键因素。西昌具有独有的、丰厚的、原生态文化渗透在乡村人居环境、田园风光、民俗风情、自然环境中, 把朴实鲜活的文化民俗和乡村自然生活气息结合起来。在选择典型乡村项目开发时, 不能只注重自然要素, 要充分发挥田园与乡村民俗原生文化的双重特性, 才能使乡村旅游者在休闲中领略乡村文化。

参考文献

[1]蒙睿、周鸿, 乡村生态旅游[M].北京:中国环境科学出版社, 2007.

[2]http://www.lsrb.cn, 凉山日报数字报.

连锁企业选址密码 第9篇

成功的选址系统是连锁企业的核心竞争力之一, 但受专业及经验限制, 国内连锁企业在选址的成功率上一直不高, 通过咨询及接触, 我们总结多数连锁企业在选址方面主要存在以下三个困惑:

1.选址凭感觉, 没有科学依据, 风险非常大;

2.成熟商圈店址很难获得, 缺少投资收益预测, 导致决策失败;

3.缺少系统和规范, 选址成为扩张时最大难题。

第一种情况常出现在中小连锁企业, 企业老板凭多年经验和直觉来判断店址, 往往说不清道不明, 成败多归咎风水问题, 说起自身选址经验, 多半是有缘或有感觉, 没有科学依据, 风险非常大。曾经有这样一个故事:有位美体连锁的女老板介绍自己选店经验时自豪地说:“站在那里闻一下空气, 就知道能不能开店。”结果在深圳发展时连开三家都失败了。另一位企业老总谈他的选址经验就是到小偷多的地方去开店, 结果标准完全不可量化, 更多的门店老板在选址的时候凭的是自己的主观经验, 凭感觉来投资, 由于没有科学根据, 其风险非常大, 碰运气成份居多, 其实选址还是需要认真的总结过去成功和失败的经验。

第二种情况的连锁企业已有一定的选址标准和经验, 也注重有策略选址, 占据有利位置, 但往往旺铺是一铺吃三代, 很少转手, 成熟商圈的店址更是千金难求, 租金、押金高昂, 选择店址时如不能准确预测投资收益, 租金成本高于本行业利润率, 将导致门店经营失败。另有一种类型, 某些连锁企业为了降低成本或避开强势竞争, 实现“农村包围城市”策略, 选择次商圈进行布点, 也常因不能科学、准确地预测商圈成熟时机而沦为填坑或为人作嫁的下场。以东方家园建材超市在广州的选址为例, 作为在华南地区开设的第一家大型建材家居连锁店, 东方家园2004年选址芳村时, 选择在城乡结合部的未成熟商圈发展, 原预期可获得周边楼盘未来发展带来增长收益。但由于选址过于偏僻, 周围都是批发市场, 消费层次较低, 客流量太少, 整个市场至少需要2～3年的投入培育才能修成正果, 选址先天不足加之经营手法上的缺陷, 在辛苦煎熬1年多又歇业7个月之后, 芳村店最终无奈地被百安居接管。

连锁业必须进行快速扩张, 以此来降低运营成本, 连锁企业在进入规模扩张时常出现第三种情况, 由于没有建立和完善选址标准及规范, 缺少组织和系统, 一旦批量开店选址, 人员分身乏术, 找不到适合的店址, 扩张计划不得不一再延迟, 选址最终成为扩张战略的最大阻碍, 这里有代表的案例是连锁药店排名第一的老百姓大药房, 其进驻北京之后, 在经过了6人拓展团队两年的“扫街”选址、三任总经理由此下课之后, 才终于在北京开出了第二家店, 延误了发展时机。

成功案例分析

以上谈到的企业选址困惑主要都源于缺少科学、完备的选址标准和系统, 如何构建成功的选址系统就成了连锁企业成功的秘诀, 跨国连锁巨头们如沃尔玛、家乐福、麦当劳、肯德基等经过了几十年的发展, 都形成了一套十分科学、严谨的选址系统, 对城市、建筑设施、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等都做出定量分析, 在此基础上进行商圈分析及开店测算, 因此选址成功率非常高, 其经验值得我们借鉴。以肯德基为例, 肯德基目前在世界拥有连锁店数约为1.4万多家, 在中国短短时间就开出近2100多家门面, 其选址投资成功率几乎是百分之百, 成功经验归纳下来有两个方面:

1.建立了科学的选址流程与标准。通常肯德基进入城市后, 选址先从商圈的划分与商圈的选择开始, 然后进行聚客点的测算与选择, 包括店门前人流量的测定, 最后将这些信息输入专用的计算机软件, 就可以完成开店盈亏测算, 明确地知道在此地投资额不能超过多少, 超过多少这家店就不能开。

肯德基以家庭成员为主要目标消费者, 推广的重点是较容易接受外来文化、新鲜事物的青少年, 餐厅选址主要考虑地理、经济、市场及客源等几个要素是否符合定位, 肯德基根据这些要素, 调查划分出的不同商圈, 并选择可进入的商圈, 并等到商圈成熟稳定后才进入。在选定商圈后, 肯德基努力争取在最聚客的地方和其附近开店。在选定商圈里, 人流动线是怎么样的, 人从地铁出来后是往哪个方向走等等, 都在考虑范围内。在计划开店的地点, 单位时间内有多少人经过, 这些都派人去掐表, 去测量, 有一套完整的数据之后, 根据标准填写商圈及竞争条件表、租赁条件表、现场情况表、综合评估表等, 并依据数据综合评分确定店址。

2.选址决策两级审批制。肯德基有其明确选址原则及规划, 为保证选址成功率, 选址流程要通过两个委员会的同意, 一个是地方公司, 另一个是总部, 总部掌握选址系统软件并积累大量的数据及选址经验, 能做出准确高效的决策, 有效保护了肯德基品牌和加盟商的信心, 相对国内大起大落的快餐连锁来说, 成功的选址系统是麦当劳、肯德基等洋快餐的致胜法宝之一。

肯德基、麦当劳等跨国连锁企业的选址系统开发非常成熟, 选址系统已实现IT化、软件化, 目前已发展到应用地理信息系统GIS软件进行新店拓展的选址及门店网点的布局优化的阶段。如何有效学习、模仿直至超越他们, 成功地构建连锁选址体系是国内连锁企业必须研究的课题, 一旦在选址系统进行有效突破, 将会极大加速连锁事业成功, 我们以国美选址系统发展为例做说明。

国美在1996年初还是仅有5亿元营业额民营企业, 为了加速发展, 国美选择王府井商城开出近3000平方米的店, 当时开业前的广告费就达100万元, 但开业后却发现:房租过高, 经营成本居高不下;交通不便, 紧邻夜市, 因而导致交通堵塞, 货运车无法进入。在王府井购物的多是外地人, 其购物的方向不是家电产品等, 选址失误问题迫使国美提前终止合同, 撤出王府井。王府井商城的选址失误, 使黄光裕意识到连锁经营的标准以及流程的重要性。于是他对十年来国美发展的经验进行了认真总结, 制定成《国美经营手册》, 其中规范了连锁店的选址标准如下:

1.面积:根据公司的经营品种及经营规模, 展示规模应保持适当的经营面积, 原则上营业面积应大于2000平方米, 其中附属周转库房面积应大于300平方米;

2.楼层:原则上只选择首层, 可考虑首层带二层;

3.交通:具备不少于20个停车位, 公共交通便利的商业区域为最佳;

4.期限:租赁期限应在五年以上, 十年以下。

随着《国美经营管理手册》规范和异地复制使用, 国美的连锁经验很快被复制到了天津、上海、成都、重庆等, 有了规范化基础, 国美全国扩张的速度也有了保障, 而且各个地区的管理水平得到了有效的保证。收获标准化好处后, 国美聘请专业顾问公司对运营体系进行升级, 经过专业咨询, 国美形成了完备的经营标准化体系, 选址也由原来简单评估成为科学的标准化评估与经营预测, 店址评估所需表单就有:

电器店审批工作流程图、电器店立项申请报批单、电器店可选卖场基本情况表、城市状况调查表、商圈状况评估表、卖场结构及设施评估表、交通及辐射状况评估表、新开门店年经营情况预测表、租赁合同报批单、房屋租赁合同、卖场计租面积测量表。

凭借科学的选址系统, 国美以平均每年100家以上的开店速度迅速扩张, 新的选址系统有效地降低了成本, 保障了战略成功, 选址也使总部完全掌控了核心业务, 在总部成立专门的选址部, 同时对选址形成三级审核及管理的系统, 国美对选址审核的规定如下:

1.公司总裁负责新门店选址最终审批;

2.连锁发展部负责新门店选址的督导、审核;

3.分部连锁发展部负责新门店选址工作;

4.大区负责分部新门店选址的审核。

众所周知, 开店是连锁企业扩张事业的必由之路, 连锁行业是植物性行业, 店址的好坏对未来营业额有举足轻重的影响, 因此, 选择好点, 抢占好点, 是连锁企业发展的秘诀。以北京布局为例, 国美在“跑马圈地”战略指引下, 凭借开店策略和选址系统, 在短期内建立起星罗棋布的门店, 将众多商圈与战略要地, 形成消费者覆盖;同时应用一套办法, 国美在全国多线用兵, 迅速抢占连锁版图, 成就行业霸主地位, 这也是黄光裕过人之处, 国美选址系统规范和完善经验可为众多连锁企业借鉴。

解决办法

跨国连锁巨头们用数十年的时间形成了一套十分科学、严谨的选址系统, 对企业发展起到了重要作用, 我们的企业可不可能快速形成自己的一套系统方法呢?基于对中国连锁的研究和咨询, 我们总结出了一套科学的方法, 分六步构建选址系统, 关键由模式 (Model) 、模型 (Matrix) 、要素 (Momentum) 、调整 (Modulate) 、手册 (Manual) 、完善 (Maturity) 组成, 简称选址6M模型 (如上图) 。

一般连锁企业可依据此六步法从无到有构建自己的选址系统, 以解决连锁选址和拓展的难题, 提高加盟商对总部的忠诚, 获得稳健快速的发展, 以下简要介绍一下选址6M模型的主要步骤和方法:

1.商业模式选型及经验总结

通过市场调查, 了解消费者及业态发展趋势, 以确定本企业商业模式选型, 对消费者行为方式的分析有助于确定选址定位, 同时可采取问卷调查、专家访谈、数据收集等方式总结沉淀企业 (加盟商、经销商) 以往的选址成功经验, 为选址提供准确的经验和数据支持。

2.建立选址理论模型

根据商业模式及现有选址理论推导, 总结与概括出选址模型, 明确选址信息, 收集约束条件, 如简便性、成本、科学性等, 确定模型的使用范围, 找出可以量化评价及成本较低的采用指标体系及采集办法, 简化选址所需的数据。

3.确定要素指标及权重

此步骤重点是通过商业模式应用层次分析法确定关键要素及二级要素, 建立选址模型, 并用专家评分法, 将定性分析转化为定量分析, 确定各个要素权重, 分解重要维度为可操作化的评分标准, 就可开发相应的评估表, 如商圈及竞争条件表、社区情况表、租赁评估表、综合评估表等, 以此建立数学模型及软件模型。

4.基于WHAT-IF验证及指标调整

此步骤重点是试用模型, 建立选址检验计划及数据库, 通过实际测试, 与历史数据建立回归方程, 再通过软件模型校正指标效度, 采用模拟计算的方法解决不同要素权重设计方案对选址总评的影响, 形成使用的权重及参数调整表。有了准确的店址评估标准、权重和一些成功案例, 我们可以完善店址的评估工具表格, 成为连锁经营店址评估的标准化工具, 详细参见《基于What-if的选址模型设计》。

5.形成选址手册及审核制度

此步骤重点是将选址评估的标准化流程、规范及表单结合, 将形成或升级选址手册, 成为选址标准化管理的基础, 强化总部控制, 同时要求不断收录选址案例, 提供不同区域选址人员经验复制。

6.流程执行及选址数据库完善

持续进行执行流程与检查, 根据战略目标提前收集及更新选址所需数据, 完善选址数据库, 在此基础上可进行选址软件设计开发, 不断提高选址效率及准确性, 形成总部独有的知识专利。

与国外连锁企业不同, 6M强调选址成本与效益, 强调量化是渐进过程, 跨国连锁企业选址流程和规范是完全基于科学定量分析, 对调查及数据采集与分析要求非常高, 有时这样的选址分析甚至长达一年以上, 对国内企业来说普遍难以承受, 让国内的连锁企业感到可望而不可及, 而我们应用6M设计的选址系统、标准及参数都经过精心设计、反复验证, 有效缩短时间及成本, 是实用、实效的好方法。

6M方法之应用

连锁企业竞争如下围棋, 讲究谋局布局, “一子落错, 满局皆输”, 要在选址布局上为未来竞争打好基础, 同时现代成功连锁企业选址思维已经从传统的“选址”过渡到“抢址”。所谓“抢址”是指在城市优质的店址处于相对稀缺的条件下, 企业要想获得好的店铺位置, 必须主动提前对城市进行全面布点分析, 把优质的店址纳入自己的监控范围之内, 随时观察, 找准时机进入, 先发制人。

行政中心选址研究 第10篇

1)官本位影响下的我国宫殿、衙署。

中国古代的行政办公机构布局深受礼法思想挟制,上至宫殿,下至州县衙署,选址、空间格局都尊崇宗教礼法与严格的等级形制。《周礼·考工记》中“择国之中而立宫”明确了行政建筑(这里多指宫殿)与城市轴线的理想对位关系,在唐长安城等古代城市的规划中均得以体现(见图1)。州县衙署按照要求也应居于城市中心地带,但为了表示与都城宫殿的等级差异,会选择稍偏离几何中心的显著高地,即堪舆学中的“正穴”。

在我国漫长的城市建设历史中,行政办公机构在城市中一直展示着至高无上的尊严,在空间上、形制上、规模上甚至心理上都处于统领全城核心地位;性格定位呈现出威严、严肃、神秘等特点,并在选址、建筑形式等方面一一展示着这些特征。

2)民权思想影响下的西方市政厅。

行政办公建筑在西方又称“市政厅”,其发展同样受到国家的政治思想、政治体制的影响。

早期的市政厅建筑以国家公共领域空间的形式呈现出庄严性、纪念性的特点,与私密的市民活动空间相区别、相对立。但是随着西方民主思想的发展,“国家作为市民公共人格和共同体的体现,其权利来源于人民”“政府是作为主权者执行人的角色出现”等理论开始成为民主思想的理论基础,市政厅也日益重视其“公众”权利的象征意义,呈现出公共性、开放性、亲民性的特点。

3)现代行政办公机构的发展趋势。

随着我国经济体制改革和政治体制改革的深入,国家倡导的“以人为本”的科学发展观深入人心。这一极富人文主义精神的执政理念,体现出政府价值观念的转变。行政管理机构也开始转变职能,由管理者向服务者转变,由经济建设型向公共服务提供者转变,务实而平民化的城市管理风格也将是政府部门今后的发展目标。与这些转变相对应,行政机构的空间性格也开始出现变化,从威严走向庄重,从刻板走向活泼,从强调政治性、纪念性走向生活性和服务性。这些变化对行政办公机构的建设提出了新的要求。

行政中心一般包括市委、市政府、人大、政协(四套班子)在内的行政机关及行政会议中心,大多数城市还将文化中心、市民活动广场与行政中心相结合。这种融合了行政管理、社会服务、研究、对外行政服务、礼仪、市民公共活动等功能的行政中心——功能复合的行政办公机构,更符合现代城市发展的要求,也成为目前主要的发展趋势。

2 行政中心选址的相关因素

1)选址的基本原则要求。

导向性——行政中心选址应符合主要经济联系方向,带动城市拓展。

通达性——从管理与使用方便的角度出发,行政中心要具有良好的交通条件,以利于行政管理职能的发挥。

功能互补性——与其他城市职能中心有方便的联系,以发挥更大的社会经济效益与社会效益、提高城市活力。

优化土地使用效益——行政中心具有的管理集合优势又可转化为城市要素的融合优势,通过城市行政中心的建设可实现城市资源的有效配置。

可持续性——行政中心要发挥其对城市建设的带动作用,就需要周边具备宽裕的发展空间,满足其自身发展与城市建设的可持续性。

2)城市结构形态。

行政中心是最能体现决策机构意图和发展理念的所在,其建设应统筹布局,从城市结构形态调整、用地拓展等因素中寻找定位;其选址应与城市主要的发展方向相契合,应位于城市主要经济发展廊道上,应利用行政中心建设强大的磁力与政府号召力带动周边区块的发展,应该对城市结构升级、形态拓展起到积极的推动作用。

3)行政中心建设规模。

行政中心建设规模会影响到用地选择,进而影响到城市布局,不同的规模要求就可能对应不同的选址与城市用地布局。确定合理的建设规模也是行政中心选址的前期工作之一。

行政中心的规模与城市规模必须相适应——行政中心相对于城市规模偏小,则难以达到有效管理城市、展示城市形象的作用;规模偏大,则铺张浪费、增加政府财政压力。

3 行政中心选址的几种模式

1)原址改扩建。

原址区位与城市发展格局相契合——采取这种模式的城市大多具有城市发展多方向的特征,其原有的行政中心具有良好的区位条件,可以协调城市各个方向的发展。

利用城市原有的成熟建设基础——老的行政办公机构大多占据良好的区位条件,具有明显的经济前景。政府可通过行政中心的建设带动老城区的更新改造、调动市场力量和各方面的积极性,达到更新物质设施、改善交通条件、提升景观风貌和办公环境等目标(见图2)。

2)毗邻老城新建。

缓解城市中心区的压力,提高城市人居环境。采取这种模式建设行政中心主要是为了疏解城市中心区的功能,解决城市发展过度向中心集聚的倾向,将城市建设的重点从中心区转移出来,进而解决中心区的诸多城市问题。行政中心外迁,可以疏解人口交通高密度、建设高强度的城市中心区。

保护老城区风貌。我国很多城市建设是以古城(老城)为中心,圈层式扩张发展,最终形成了古城被其他城市建设用地包围的尴尬局面。在古城范围内改造建设行政中心,不仅经济成本较大,而且会破坏历史风貌与文物古迹;将行政中心外迁可以将城市建设中心从老城区转移出来,缓解了城市建设与古城保护的矛盾(见图3)。

3)跳跃式搬迁。

借城市格局调整的契机,以行政中心建设为垂范,为城市战略调整提供重要的推动力。行政中心是政府管理机构驻地,其选址和建设往往集中体现了政府对相关地区开发的政策支持及资金投入力度,进而给社会和开发机构以信心在相关地区进行开发建设。利用行政中心建设的巨大磁力带动新区开发建设,也是很多城市选择行政中心搬迁的初衷所在(见图4)。

利用级差地租,将原行政中心地皮和建筑出售或租赁,用其资金在新区建设高水平的行政中心。通过用地置换带动原有办公机构地区的功能置换,通过级差地租为新区建设筹措资金,这种城市经营理念成为城市迁建行政中心的动力(见图5)。

4 行政中心建设建议

1)行政中心建设中应避免的问题。

选址与建设超越城市发展经济实力和发展阶段——行政中心选址与建设规模应与区域开发时机和城市经济实力相协调,超越城市经济发展实力、与区域经济发展脱节的行政中心建设不仅很难达到带动城市发展的目的,还会增加政府财政负担,给城市发展带来负面影响。

贪大求多——将各种政府机构集中布局,纳入到城市行政中心。

偏居一隅——选址在区位偏僻、交通通达性不够的区域,行政中心从市民的视野中淡出,加大了与普通市民的距离,脱离了城市成熟的文化和历史背景。

2)功能构成。

行政办公区建设规模、功能构成应与城市等级、规模及城市发展阶段相适应。行政中心的功能构成与组织模式应立足于行政办公与市民服务两大基本功能,向综合性、功能复合性发展。目前一般城市行政中心的功能组成包括:行政办公、商务办公、文化娱乐、展览、市民广场等多种职能。部分功能可结合选址周边建设情况灵活组合调整。

需要强调的是行政中心应是开放的,即在城市空间中具有良好的可达性和一定的标识性、是公众自发活动的场所、处于城市文化活跃地带,与周边环境形成良好的互动关系。

3)空间塑造与建筑形式。

总体布局上,区分不同性质的功能空间,收放适度,做到各种空间之间的交流与融合。

空间与形体塑造上,应强调行政办公机构的庄重性、纪念性的特点,但避免以高度高、体量大与形体怪异取胜,应能体现城市独特的性格特征。

参考文献

[1]向科,姜莉.走向开放的当代行政中心建设模式——当代行政中心建设批判研究[J].城市发展研究,2005(2):17.

[2]张洛先,徐永利.中国现代城市行政中心建筑的演变[J].时代建筑,2001(1):140.

[3]赵松乐,丁华.由政治思想演变看西方市政空间的发展[J].华中建筑,2003(3):63.

[4]高世明,王亮,王明田,等.基于城市更新的行政中心选址——以佛山市三水区为例[J].规划师,2006(5):45.

课例：造桥选址问题 第11篇

造桥选址问题在现实生活中有着广泛的应用，在一条河上造桥，利用桥的长度始终保持不变，通过平移桥到河的岸边，再利用两点之间线段最短，从而达到最佳的建造一座桥选址的问题，有了在一条河道上建一座桥的基础，可以得到在两条河道、三条河道、直到在n条河道分别建造两座桥、三座桥、n座桥的方法。利用平移变换进行造桥选址问题，是平移变换的一个重要应用，体现了数学源于生活，同时用运用于生活。从而达到平移知识的迁移在实际生活中的具体应用。

一、背景介绍

本节内容是我校实施的省级科研课题：“初中数学“课题学习”校本化实施与评价的行动研究”研究实施方案的研讨内容之一。本节内容经过了几位教师的执教与研讨，本文展示的是笔者的实践设计与实录。

（一）内容与学情分析

“造桥选址问题”是人教版《数学》八年级上册第十三章“轴对称”的最后一节“ 课题学习”的第二节内容。比“将军饮马”问题较难，本节内容的解决主要是平移知识的综合应用。是对学生动手操作能力的一个考查，本节的难点在于如何把问题转化为“两点之间，线段最短的问题”，在解决的过程中渗透了化归的思想。

（二）目标与目标解析

1.能利用轴对称、平移解决简单的最短路径问题.

2.体会图形的变化在解决最值问题中的作用；

3.能通过逻辑推理证明所求距离最短，感悟转化思想，体会利用作图解决最短路径问题。

达成目标的标志是：能够将实际问题中的“河”的两岸抽象为数学中的“平行线”，把实际问题抽象为线段和最小问题。通过学生独立思考、合作讨论、教师点拨等方式；能利用平移将线段的最小问题转化为“两点之间，线段最短”问题；能通过逻辑推理证明所求路径最短；在探索最短路径的过程中，体会平移的“桥梁”作用，感悟化归的转化思想，

（三） 教学思路与理念

本节教学的重点是利用平移变换解决造桥选址问题并利用“两点之间，线段最短”公理进行证明，难点是体会利用平移作图将最短路径问题转化为线段和最小问题。

最短路径问题从本质上说是极值问题，作为初中学生，以前涉及这方面的极值问题很少，特别是遇到具有实际背景的极值问题，更会无从下手。

在河岸的什么位置造桥，使得路径最短，采用通过平移桥、或者河道的办法，如何平移，为什么要这样平移，多少学生存在理解上和操作上的困难。在教学时，教师要适时点拨学生。

二、教学过程

引言：前面我们研究过一些关于“两点的所有连线中，线段最短”、“连接直线外一点与直线上各点的所有线段中，垂线段最短”、轴对称、平移等的问题，

1.下图中的变换属于平移的有哪些？

师生活动：让学生独立思考回答后，教师作补充。

设计意图：通过问题1让学生对轴对称性质、平移的定义及其性质的应用进行再认识。

（一）将实际问题抽象为数学问题

历史上著名的造桥选址问题：

A和B两地在一条河的两岸，现要在河上造一座桥MN.桥建在何处才能使从A到B的路径AMNB最短？（假定河的两岸是平行的直线，桥要与河垂直）

师生活动：1.如上图假定任选位置造桥MN，连接AM和BN，从A到B的路径指的是哪些线段的和？

学生：AM+MN+BN，

教师：这三条线段哪些线段的长度是固定不变的，那么怎样确定什么情况下路径最短呢？

学生：桥的程度MN是固定的不变的。

教师：利用线段公理解决问题：我们遇到了什么困难呢？

思维点拨：在不改变AM+MN+BN的前提下把桥转化到一侧呢？什么图形变换能帮助我们呢？

学生：

（1）把A平移到岸边

（2）把B平移到岸边

（3）把桥平移到和A相连

（4）把桥平移到和B相连

（5）平移河道

师生活动：由于河道宽度是固定不变的，造的桥要与河垂直，因此路径AMNB中的MN的长度是固定的。

我们可以将点A沿与河垂直的方向平移MN的距离到A1，那么为了使AMNB最短，只需A1B最短。根据两点之间线段最短，连接A1B，交河岸于点N，在此处造桥MN，所得路径AMNB就是最短路径，如图2。

证明：如图3，如果在不同于MN的位置造桥M1N1。由于M1N1=MN=AA1；又根据“两点之间，线段最短”。可知，AN1+N1B>A1N+NB。

所以，路径AMNB要短于AM1N1B。

设计意图：让学生将实际问题抽象为数学问题，即将最短路径问题抽象为“线段和最小的问题”。通过平移搭建台阶，即平移桥或河道的办法，将问题转化为易于解决的问题，渗透了化归的转化思想。

（二）小结

师生一起回顾本节所学主要内容，并请学生回答

（1）本节研究问题的基本过程是什么？

（2）平移在研究问题中起什么作用？

设计意图：引导学生把握研究问题的基本策略、基本思路、基本方法，体会平移在解决最短路径问题中的作用，感悟转化化归思想的重要价值。

（三）作业

由学生画图并完成四条河、五条河、直到n条河相互平行和相互不平行的桥的建造，并总结出规律。

设计意图：进一步考查学生对本节所学知识的掌握程度以及平移等相关知识的综合运用能力。

连锁企业如何成功选址 第12篇

众所周知, 选址是连锁门店成功关键的因素, 业内有句名言:“门店最重要的是什么, 第一是选址, 第二是选址, 第三还是选址”, 可见选址对于连锁企业的重要性。成功的选址系统是连锁企业核心竞争力之一, 但受专业及经验限制, 国内连锁企业在选址的成功率上一直不高, 通过咨询及接触, 我们总结多数连锁企业在选址主要存在以下三个层面的困惑:

1. 选址凭感觉, 没有科学依据, 风险非常大。

2.成熟商圈店址很难获得, 缺少投资收益预测, 导致决策失败。3.缺少系统和规范, 选址成为扩张时最大难题。

第一种选址凭感觉的情况常出现中小连锁企业, 企业老板凭多年经验和直觉来判断店址, 往往说不清楚道不明, 成败多归咎风水问题。说起自身选址经验, 多半是有缘或有感觉, 没有科学依据, 风险非常大。曾经有这样的故事, 有位美体连锁的女老板介绍自己选店经验时自豪地说:“站在那里闻一下空气, 就知道能不能开店。”结果在深圳发展时连开三家都失败了。另有位企业老总谈到他选址经验时说, 就到小偷多的地方去开店, 结果标准完全不可量化, 更多的门店老板在选址的时候凭的是自己的主观经验, 凭感觉来投资, 由于没有科学根据, 其风险非常大, 碰运气成分居多。

第二种情况的连锁企业已有一定的选址标准和经验, 也注重有策略选址, 占据有利位置。但往往旺铺是一铺吃三代, 很少转手, 成熟商圈的店址更是千金难求, 租金、押金高昂, 选择店址时如不能准确预测投资收益, 租金成本高于本行业利润率, 将导致门店经营失败。另有一种类型, 某些连锁企业为了降低成本或避开强势竞争实现“农村包围城市”策略, 选择次商圈进行布点, 也常因不能科学、准确地预测商圈成熟时机而沦为填坑或为人作嫁的下场。以东方家园建材超市在广州的选址为例, 作为在华南地区开设的第一家大型建材家居连锁店, 东方家园2004年选址芳村时, 选择在城乡结合部的未成熟商圈发展, 原预期可获得周边楼盘未来发展带来增长收益。但由于选址过于偏僻, 周围都是批发市场, 消费层次较低, 客流量太少, 整个市场至少需要2至3年的投入培育才能修成正果, 选址先天不足加之经营手法上的缺陷, 在辛苦煎熬1年多又歇业7个月之后, 芳村店最终无奈地被百安居接管。

连锁业必须进行快速扩张, 以此来降低运营成本, 连锁企业在进入规模扩张时常出现第三种情况, 由于没有建立和完善选址标准及规范, 缺少组织和系统, 一旦批量开店选址, 人员分身乏术, 找不到想要店址, 扩张计划不得不一再延迟, 选址最终成为扩张战略最大阻碍, 这里有代表性的案例是连锁药店排名第一的老百姓大药房, 其进驻北京之后, 在经过了6人拓展团队两年的“扫街”选址、三任总经理由此下课之后, 才终于在北京开出了第二家店, 延误了发展的时机。

二、成功案例分析:科学的选址流程和严密的审批制度

以上谈到的企业选址困惑主要都源于缺少科学、完备的选址标准和系统, 如何构建成功的选址系统就成了连锁企业成功的秘诀。跨国连锁巨头如沃尔玛、家乐福、麦当劳、肯德基等经过了几十年的发展, 在选址时都形成了一套十分科学、严谨的选址系统, 对城市、建筑设施、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等都做出定量分析, 在此基础上进行商圈分析及开店测算, 因此选址成功率非常高, 其经验值得我们借鉴。以肯德基为例, 肯德基目前在世界拥有连锁店数约为14000多家, 在中国短短时间就开出近2100多家门面, 其选址投资成功率几乎是百分之百, 其成功经验归纳下来有两个方面,

1. 建立了科学的选址流程与标准。

通常肯德基进入城市后, 选址先从商圈的划分与商圈的选择开始, 然后进行聚客点的测算与选择, 包括店门前人流量的测定, 最后将这些信息输入专用的计算机软件, 就可以完成开店盈亏测算, 明确地知道在此地投资额不能超过多少, 超过多少这家店就不能开。

肯德基以家庭成员为主要目标消费者, 推广的重点是较容易接受外来文化、新鲜事物的青少年, 餐厅选址主要考虑地理、经济、市场及客源等几个要素是否符合定位, 肯德基根据这些要素自己的调查划分出的不同商圈, 并选择可进入商圈, 并在等到商圈成熟稳定后才进入。在选定商圈后, 肯德基努力争取在最聚客的地方和其附近开店。在选定商圈里, 人流动线是怎么样的, 人从地铁出来后是往哪个方向走等等。在计划开店的地点单位时间内有多少人经过, 这些都派人去掐表, 去测量, 有一套完整的数据之后根据标准填写:商圈及竞争条件表、租赁条件表、现场情况表、综合评估表等, 并依据数据综合评分确定店址。

2. 选址决策两级审批制。

肯德基有其明确选址原则及规划, 为保证选址成功率, 选址流程要通过两个委员会的同意, 一个是地方公司, 另一个是总部, 总部掌握选址系统软件并积累大量的数据及选址经验, 能做出准确高效的决策, 有效保护了肯德基品牌和加盟商信心, 相对国内大起大落的快餐连锁来说, 成功的选址系统是麦当劳、肯德基等洋快餐的制胜法宝之一。

肯德基、麦当劳等跨国连锁企业的选址系统开发非常成熟, 选址系统已实现IT化软件化, 目前已发展到应用地理信息系统GIS软件进行新店拓展的选址及门店网点的布局优化阶段。如何有效学习、模仿直至超越他们, 成功的构建连锁选址体系是国内连锁企业必须研究的课题。一旦在选址系统进行有效突破, 将会极大加速连锁事业成功, 以国美选址系统发展为例做说明。

国美在1996年初还是仅有5亿元营业额的民营企业, 为了加速发展, 国美选择王府井商城开出近3000平方米的店, 当时开业前的广告费就达100万元, 但开业后却发现:房租过高, 经营成本居高不下;交通不便, 紧邻夜市因而导致交通堵塞, 货运车无法进入。在王府井购物的多是外地人, 其购物的方向不是家电产品等选址失误问题, 迫使国美提前终止合同, 撤出王府井。王府井商城的选址失误, 使黄光裕意识到连锁经营的标准以及流程的重要性。于是他主持对十年来国美发展的经验进行了认真总结, 制成《国美经营手册》, 其中规范了连锁店的选址标准如下:

(1) 面积:根据公司的经营品种及经营规模, 展示规模应保持适当的经营面积, 原则上营业面积应大于2000平方米, 其中附属周转库房面积应大于300平方米。 (2) 楼层:原则上只选择首层, 可考虑首层带二层。 (3) 交通:具备不少于20个停车位, 公共交通便利的商业区域为最佳。 (4) 期限:租赁期限应在5年以上, 10年以下。

随着《国美经营管理手册》规范和异地复制使用, 国美的连锁经验很快被复制到了天津、上海、成都、重庆等, 有了规范化基础, 国美全国扩张的速度也有了保障, 而且各个地区的管理水平得到了有效的保证。国美2002年聘请专业顾问公司对运营体系进行升级, 经过专业咨询, 国美经营形成完备的经营标准化体系, 选址也由原来简单评估要求形成为科学的标准化评估与经营预测工具, 店址评估所需表单就有:电器店审批工作流程图、电器店立项申请报批单、电器店可选卖场基本情况表、城市状况调查表、商圈状况评估表、卖场结构及设施评估表、交通及辐射状况评估表、新开门店年经营情况预测表、租赁合同报批单、房屋租赁合同、卖场计租面积测量表。凭借科学的选址系统, 国美以平均每年100家以上的开店速度迅速扩张, 新的选址系统有效地降低了成本, 保障战略成功, 选址成为总部完全掌控的核心业务, 在总部成立专门的选址部, 同时对选址形成三级审核及管理的系统。国美对选址审核的规定如下:公司总裁负责新门店选址最终审批;连锁发展部负责新门店选址的督导、审核;分部连锁发展部负责新门店选址工作;大区负责分部新门店选址的审核。

众所周知, 开店是连锁企业扩张事业的必由之路, 地点的好坏对未来营业额有举足轻重的影响, 因此, 选择好店, 抢占好点, 是连锁企业发展的秘诀。

三、应用选址6M模型快速构建你自己的选址系统

跨国连锁巨头们用数十年形成了一套十分科学、严谨的选址系统, 对企业发展起到重要作用, 我们的企业可不可能快速形成自己一套系统的方法呢?基于对中国连锁的研究和咨询, 我们总结出了一套科学的方法分六步构建选址系统, 关键由模式、模型、要素、调整、手册、完善组成, 简称选址6M模型。

一般连锁企业可依据此六步法从无到有构建自己的选址系统, 以解决连锁选址和拓展的难题, 提高加盟商对总部忠诚, 获得稳健及快速的发展, 以下简要介绍一下选址6M模型的主要步骤和方法:

1. 商业模式类型及经验总结

通过市场调查, 了解消费者及业态发展趋势, 以确定本企业商业模式类型, 对消费者行为方式的分析, 有助于确定选址定位, 同时可采取问卷调查、专家访谈、数据收集等方式总结沉淀企业 (加盟商/经销商) 以往选址成功经验, 为选址提供准确的经验和数据支持。

2. 建立选址理论模型

根据商业模式及现有选址理论推导, 总结与概括出选址模型, 明确选址信息收集约束条件, 如简便性、成本、科学性等。确定模型的使用范围, 找出可以量化评价及成本较低的采用指标体系及采集办法, 简化选址所需的数据。

3. 确定要素指标及权重

此步骤重点是通过商业模式应用层次分析法确定关键要素及二级要素, 建立选址模型, 并应用专家评分法, 将定性分析转化为定量分析, 确定各个重素权重。分解重要维度为可操作化的评分标准, 就可开发相应的评估表, 如商圈及竞争条件表、社区情况表、租赁评估表、综合评估表等, 以此建立数学模型及软件模型。

4. 指标调整

此步骤重点是试用模型, 建立选址检验计划及数据库, 通过实际测试, 与历史数据建立回归方程, 再通过软件模型校正指标效度, 采用模拟计算的方法解决不同要素权重设计方案对选址总评的影响, 形成使用的权重及参数调整表。有了准确的店址评估标准、权重和一些成功案例, 我们可以完善店址的评估工具表格, 成为我们进行连锁经营店址评估的标准化工具。

5. 形成选址手册及审核制度

此步骤重点是将选址评估的标准化流程、规范及表单结合, 将形成或升级选址手册, 成为选址标准化管理的基础, 强化总部控制, 同时要求不断收录选址案例, 提供不同区域选址人员经验复制。

6. 流程执行及选址数据库完善

持续进行执行流程与检查, 根据战略目标提前收集及更新选址所需数据, 完善选址数据库。在此基础上可进行选址软件设计开发, 不断提高选址效率及准确性, 形成总部独有的知识专利。

与国外连锁企业不同, 6M强调选址成本与效益, 强调量化是渐进过程, 跨国连锁企业选址流程和规范是完全基于科学定量分析, 对调查及数据采集与分析要求非常高, 有时这样的选址分析甚至长达一年以上, 对国内企业来说普遍难以承受, 让国内的连锁企业感到可望而不可即, 而我们应用6M设计的选址系统、标准及参数都经过精心设计、反复验证, 有效缩短时间及成本, 实用、实效的好方法

连锁企业竞争如下围棋, 讲究谋局布局, “一子落错, 满局皆输”, 要在选址布局上为未来竞争打好基础, 同时现代成功连锁企业选址思维已经从传统的“选址”过渡到“抢址”。所谓“抢址”是指在城市优质的店址处于相对稀缺的条件下, 企业要想获到好的店铺位置, 必须主动提前对城市进行全面布点分析, 把优质的店址纳入自己的监控范围之内, 随时观察, 找准时机进入, 先发制人。