旅游地产现状分析（精选6篇）
旅游地产现状分析 第1篇
关键词：旅游房地产,可行性,限制性,前景展望
1 旅游地产的分类
旅游地产可以分为四大类:第一类是旅游景点地产, 主要是指旅游区内为旅游活动所建造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间;第二类是旅游商务地产, 主要是指旅游区内或旅游区旁提供的旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;第三类是旅游度假地产主要是为游客或度假者提供的, 直接用于旅游、休闲度假、居住的各种建筑物及关联空间, 如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等;第四类是旅游住宅地产, 主要是旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
2 旅游地产的现状分析
2.1 现状可行性分析
第一, 旅游前景广阔, 度假需求旺盛。近些年来, 随着人民生活水平的提高, 人们对休闲度假的需求日益增长, 并成为了不可逆转的消费趋势。工作时间的缩短以及节假日制度的推行, 使得人们有时间脱离日常生活环境到一处景观房产度假, 享受轻松、愉悦的休闲生活。但同时, 节假日期间, 酒店往往是供不应求, 这也成为了旅游房产开发的潜在商机。此外, 商务社交、培训的日益频繁和规格的提高及人口老龄化所带来的“候鸟型”养老也加速了旅游地产的发展。
第二, 房地产开发遭遇瓶颈, 急需转型。随着国家宏观调控政策的步步深入和反复强调住宅保障制度, 境外资本的涌入, 使住宅房地产市场的竞争进入白热化阶段。旅游地产是旅游业和房地产业两个黄金产业的交叉产业, 相对于单纯的住宅房地产市场, 在政策支持、土地成本等方面有明显的优势, 目前利润十分可观, 还具有风险分散、长期获利的特点。
第三, 城市基础设施完善, 为旅游地产发展提供保障。我国城市的基础设施尤其是高速公路的迅猛发展, 大城市之间公路网系统的形成, 为有车族的假日远途旅游创造了极好的条件。据专家预言, 中国的大城市马上要进入五个人一辆车的时代。汽车时代的来临使京、深、沪等中心城市提前进入舒适住宅时代。这一迅猛发展势头, 无疑对建立在车轮上的旅游地产创造了机遇。
第四, 发展旅游地产, 打造城市品牌需要。一个成功的旅游地产项目, 无疑会成为这个城市的品牌, 发挥其品牌效应, 从而吸引越来越多的游客, 对投资者也会有相当大的影响力, 同时也会促进当地的经济增长和带动就业水平。
第五, 通信技术及网络技术的成熟, 计算机和互联网的普及为发展旅游地产所需的交换系统奠定基础。相对于一般的房地产, 旅游地产有其特殊的开发、营销、管理模式和方便灵活的消费方式。特别是消费者一次购买就可以通过交换系统服务获得多种选择、多种享受。
2.2 限制性因素分析
第一, 对旅游地产的概念模糊不清, 盲目跟风开发。
对于旅游地产的定义, 大家还没有公认的模式, 由于旅游地产的回报远远大于普通的房地产项目, 使得很多旅游地产开发商不计成本, 违规操作, 借发展旅游之名, 运作房地产开发, 破坏当地生态环境, 损害国家的利益。
第二, 政策法规有待建立和完善。
目前, 国内开发商涉足旅游地产只是利益驱使下自发的一种冲动, 主要是因为缺乏专门的政策、法规的引导与规范。
第三, 组建国际国内的分时度假的交换网络举步维艰。
我国在组建国内交换网络的时候, 由于利益分配和风险承担的问题未能解决, 使得我国的交换网络体系举步维艰。
3 展望旅游地产的未来
3.1 泡沫问题
一方面旅游地产的开发商和投资商由于利益的驱使, 吸引大批的资金进入旅游地产市场, 另一方面人民的消费水平还没有达到对旅游地产大量需求的程度, 这样会导致投资过热, 势必产生供大于求的恶性供求关系, 最终导致泡沫问题。
3.2 圈地问题
旅游地产的4种运营模式分析 第2篇
1、旅游资源型地产：开发持有模式
旅游地产：“核心是旅游，地产仅是配套”，旅游景点地产是旅游的核心，旅游景区地产是项目附加值提升的关键，项目未来盈利多寡完全取决于地产项目附加值提升的空间大小。目前市场有些短视开发商无视旅游地产的旅游特点，片面追求经济效益，纷纷在旅游尚未成气候前，盲目开建产权式酒店或别墅物业。基于旅游景区地产占据项目核心资源、前期投资大、附加值高、长期收益等战略地位，故采取开发持有运营模式。开发持有运营模式，是指项目发展商长期持有旅游景区地产中长期经营性物业，通过稳定经营保证项目健康发展，提升项目的地块客户群对项目的项目认知度、忠诚度、美誉度。而项目不再完全依赖物业销售带来的现金流，持有型物业能够为企业带来长久的投资收益。
此模式下，开发商与旅游资源所有权者签订30年的经营运作权，在期限内开发商负责地产产品的建设、景区建设与运营。对于旅游地产的成长空间及回报，地产企业的目标很明确，即做长期投资打算。随着经营周期的拉长，除旅游资源获得可观的收益外，依托旅游的地产项目也会提升盈利空间，同时把旅游地产定
位为5-10年后的营利产品。
2、商务度假地产：开发持有自营&开发持有他营
商务度假地产属性与城市商业地产本质相同，均为服务配套项目，但商务度假地产又有其发展的个性，故在运营模式是会有一些差异。相比于城市商业地产，旅游商务度假地产更注重对项目商业形态和商业主题特色的提升，注重商务高端品质的提高。同时商务度假地产在商业环境的培育、服务定位档次跨度、服务业态的复杂性和子项目经营的技术性都提出了较高的难度。
商务度假地产在运营模式的选择是，保证物业持有达到一定的比例，能对项目业态、业种调整升级握有主动权，保证项目的品质。在产权保证的基础上可分卖分租，自营与商家连营等灵活多变的经营策略。实际运作过程中，租金杠杆起到非常重要的作用，通过租金的变动和优惠政策来培育商业环境、吸引特色商户、调整项目业态、营造项目主体特色。
3、休闲度假地产：开发销售度假权益模式
休闲度假地产，以度假为核心融合地产和旅游综合性项目，为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间，主要表现形式主要有旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店。
国内最早的旅游度假地产出现在海南，当时因为一些在房地产泡沫中被套牢，而导入产权酒店、酒店式公寓成为概念，由于导入纯概念项目，在运营实施上缺乏具体措施，故承诺的回报收益的项目很少，使得开发商和投资者之间纠纷
不断。随着中国度假地产交流平台及代理服务机构的出现，已经有国外度假交换服务商进入中国市场，出现了开发销售度假权益模式。
此模式下开发商根据先期通过对项目整体的商业计划，完成项目开发建设，分割产权或权益，进行销售回笼项目建设投资，通过第三方交换系统交换平台，为客户提供灵活的物业与时间组合。基于交换系统，度假时段可以以每晚为单位进行，任何时间，住多久，去哪里度假以及哪种房型，都可以依据不同需求灵活选择，同时还可以通过全球网络预订其他形式的旅游服务项目，包括飞机、游艇、酒店住宿和汽车租赁。此模式下项目投资回报可达到25%。同时发展商可通过功能配套服务项目经营获取长期经营收益。因此总体而言，度假权益模式可以为物业带来较大的盈利空间。
4、旅游住宅地产：开发销售产权模式
旅游地产现状分析 第3篇
旅游房地产；发展现状；解决措施
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2011）08-0088-02
随着我国社会经济不断进步，居民消费观念和消费模式改变，旅游业迅速发展壮大，与房地产业结合形成新型的旅游房地产业，受到专家学者广泛关注。因此，有必要深入分析研究旅游房地产业在我国的发展现状与相应对策，为国家规范其发展、企业与公众对其理性投资提供科学依据。
一、旅游房地产涵义与类型
1.旅游房地产的涵义
旅游房地产是以旅游资源为核心的房地产差异化经营模式，是以其所在区域的旅游功能开发为依托，并期望获得物业的增值，最终用于销售的房地产项目[1]。一般研究对象为与旅游业紧密相关的房地产业。
2.旅游房地产的类型
旅游房地产主要具有商业和居住两种性质。目前比较主流的分法是将旅游房地产按照所有权与使用权分为以下几种类型：一是分时度假，即客户支付一定费用即可享受一定时段的使用权，但不具有所有权；二是产权酒店，即将酒店按单位分别出售给投资人，投资人具有所有权，可委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，用于营业，获取一定投资回报，同时投资人享有一定时间的免费入住权利；三是主题社区和景观住宅，主要是将旅游休闲设施与住宅两大块拼凑在一起，区别在于前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际是商品住宅，可以购买完全产权。
二、我国旅游房地产的发展现状
近年来随着我国经济快速发展，人们的生活水平逐渐提高，且国家出台一系列政策扶持旅游业发展，同时民众对生活质量的追求也推动了旅游业发展。因此，与旅游紧密相关的房地产也在我国迅速发展壮大，成为社会热点。我国的旅游房地产业具有以下几个鲜明特点：
1.发展迅速，但经验不足
旅游业的快速发展，使市场对旅游房地产的需求逐渐扩大，需求决定供给，因此众多房地产开发商纷纷投资其中，使旅游房地产业发展迅速，成为新兴的热门产业。
但是，作为新兴产业，没有丰富的经验作为指导，在发展过程中不可避免的的出现许多问题。例如旅游房地产对于住房结构的设计与传统住房设计相比具有明显差异性，旅游房地产的设计应该更适应旅游顾客的需求；旅游地产的市场营销也应打破常规，将旅游应用于营销中，从而吸引以旅游、投资为目的的消费者；由于旅游房地产的顾客流动性大等特点，该种房地产的后期物业管理也不同于传统物业管理。这些都会对旅游房地产业发展造成不良影响。
2.国家机构、企业相关部门管理不完善
目前国家对于旅游房地产业这一新兴的行业未予以足够重视，因此未设计相关机构来维持该产业的正常运行。当某一项目出现问题时，各部门例如旅游部门与房地产部门之间会以“踢皮球”的方式互相推卸责任，使问题得不到有效解决。
开发旅游房地产的企业同样由于经验不足，管理不够完善，出现众多问题。不仅资源的不到有效利用，人才得不到有效发展，甚至会影响到社会的和谐稳定，造成不容忽视的后果，从而影响旅游房地产业及其相关产业链的发展。
3.相关法律法规不健全
我国关于旅游业与房地产业的法律法规目前比较完善，而将二者结合在一起形成的房地产业的法律法规并不完善。例如，对于产权酒店型的旅游房地产，与国家明确规定的房地产企业不得采取范本销售或变相范本销售方式销售商品房[2]的法律相违背，这就否定了旅游房地产业中产权酒店类型的存在。由于法律法规不健全，不仅无法确保旅游房地产的消费者权益，出现问题后，国家无法根据明确的法律法规做出合理解释与处理，结果必然是同时损害了多方的利益。
三、针对我国旅游房地产业发展现状的解决措施
我国旅游房地产业的发展速度快、范围广、力度大，但也存在诸多问题，只有及时发现问题并针对问题采取切实可行的策略，才能不断提高产业发展，使其走上规范之路。针对我国房地产业发展现状及存在的以上几点问题，提出如下对策：
1.审视问题，总结经验教训
企业在发展旅游房地产的同时，应该将出现的问题分析总结，从而完善旅游房地产业。从社会的可持续发展上，应该在发展过程中注意资源的节约集约利用；从质量上，应加大对旅游房地产的建筑质量、物业管理质量等方面的改善，从人力资源方面，应该注重培养开发、设计、影响旅游房地产方面的专业人才。同时，在开发旅游房地产的同时，还应该注意对旅游业的保护，例如在自然风景区中，应该注意不破坏自然生态环境；在历史文化保护区中，应该注意开发与使用过程中对文物古迹的保护等。
2.规范机构设置、加强行业管理
针对国家，应设置与旅游房地产业相关的机构和部门来管理相关事务，并对人员配置进行严格要求，选择具有行业素养的专业人才进行管理。针对企业，应加大旅游房地产的开发、营销等部门的管理力度使整个行业能够健康有序的发展，使我国的旅游房地产业走上规范化进程。
3.健全法律，加大执法力度
针对目前我国对于旅游房地产业的相关法律法规不健全、出现许多问题难以解决、企业和个人的权益都无法得到合法保障的现状，国家应该出台关于相关法律来切实解决这些问题。根据我国发展的实际情况，结合其他法律法规，尽快健全有关旅游房地产的法律法规，不仅要对行政管理部门做出规定，还要对企业行为与个人行为做出保障与约束。随着问题的不断出现，应该不断更新法律法规，以适应旅游房地产业在我国的发展需要，规范行业秩序，保护企业和个人的权利。
综上所述，面对我国旅游房地产业的现状，正面看待出现的问题，并找到对策来积极应对，一定会使我国的旅游房地产业健康发展。
[1]黄亮,李刚.旅游房地产概念解析及相关问题探讨[J].生产力研究,2011(1).
[2]余艳琴,赵峰.我国旅游房地产发展的可行性和制约因素分析[J].旅游学刊,2003(5).
旅游地产现状分析 第4篇
(一)旅游地产概念
虽然旅游地产在我国发展迅速,但目前还没有明确的界定,普遍可以解释为依托周边丰富的人文、自然、生态等旅游资源而修建的,有别于传统住宅项目的,融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。也可以界定为以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅、会议观光等产业为依托而进行的房地产开发项目,其开发的模式与旅游产业密切相关,常以特色景区、主题公园、休闲街区、旅游餐会接待作为其开发的主要功能。
(二)旅游地产特点
旅游地产相比传统地产具有以下特点:拥有优雅的人文、自然环境资源;营造浓郁的旅游文化氛围;提供专业的酒店式物业管理;享有较高的投资回报率。并且有别于传统地产,是一种以实现绿色经济效益和生态资源可持续发展的创新经营模式。
(三)旅游地产分类
旅游地产是一种经济综合体,覆盖了旅游、地产、度假、生活、休闲、娱乐等多方面功能,种类繁多,而从理论上来讲,旅游地产的概念也是非常广泛。因此,可以概括将旅游地产分为四类:旅游景点地产,旅游商业地产,旅游度假地产,旅游住宅地产。旅游景点地产是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;旅游商业地产是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;旅游度假地产是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间;旅游住宅地产是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
二、四川省旅游地产的开发现状
四川省拥有深厚的人文底蕴和得天独厚的生态开发资源,近年来成为国内外各大地产开发商首选之地,其中不乏洲际集团、喜达屋集团、保利地产、万达地产、本土的置信地产等行业巨鳄。
(一)四川旅游景点地产,以景区观光台为例。
这类地产多建在旅游风景区内,为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物。如2014年建造且开放的四川广元剑门关玻璃悬空平台,目前为世界第二,亚洲第一的游客体验式观景平台,仅次于美国科罗拉多大峡谷国家公园悬空玻璃观景廊桥,这不仅吸引了全球游客的目光,还成为了剑门蜀道旅游区争创国家5A级旅游景区的重点推动项目。由此可见,旅游景点地产对景区的品质和品牌的提升起着重要作用。
(二)四川旅游商业地产,以主题街区为例。
四川省内的主题街区一般都具有一定的文化内涵,利用文化这一历史与时代感的符号,使旅游商业地产更具有凝聚力。如成都市区内的老成都主题商业街锦里、宽窄巷子、大慈寺-太古里商业街、水井坊-兰桂坊酒吧一条街、琴台路;绵阳市仙海广场仿古商业街;阿坝藏族羌族自治州理县桃平羌寨羌族文化商业街区等。商业地产和旅游文化交织后会产生不一样的效益火花,而在这一点上四川旅游地产还有待提高。
(三)四川旅游度假地产,以度假酒店为例。
这类旅游地产是以接待休闲度假游客为主,为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐等多种服务功能的酒店。与一般城市酒店不同,度假酒店不像城市酒店多位于城市中心位置,大多建在四川的山野、林地、峡谷、乡村、湖泊、温泉等自然风景优美、环境优雅的景区或国家自然保护区附近。九寨天堂洲际大饭店就是最典型的例子,位于世界自然遗产----九寨沟景区附近,掩映于崇山峻岭之中,四周风景如画,美不胜收,并已被游客公认为亚洲最美森林度假酒店之一。
(四)四川旅游住宅地产,以主题公园为例。
这类旅游地产多建在旅游景点周边或旅游资源突出的大中型城市周边,为业主提供休闲居住的功能。如置信鹭湖宫,该旅游地产项目位于四川省成都市“金温江”国家级生态示范区内,享有国色天乡国际度假区内3300余亩主题公园及数百亩商业配套。紧邻的国色天乡主题乐园则是为了满足业主或旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。这更体现了置信鹭湖宫更具备旅游休闲居住的功能。此类旅游地产在四川还有很多,如成都市北郊的华侨城欢乐谷;成都市高新区的极地海洋世界;阆中市熊猫乐园;宜宾南溪主题乐园等。四川省主题公园式的投资策略、地产开发思路与模式都相对成熟和清晰,地产商都套用先建主题公园和配套,当主题公园环境成熟后再开发住宅,利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。
三、四川省旅游地产的发展趋势与建议
(一)旅游地产的开发将更注重旅游地生态资源的保护。
现今旅游地产开发导致植被破坏,人文古迹损坏等报道屡见不鲜,而这样破坏式的开发是恶性循环的,一些不可以替代的人文古迹,遭受破坏后,将很难补救,将永远失去原有的历史感。生态环境遭受破坏后,当地珍贵的植物和珍稀的动物可能因为环境的突变而遭遇灭绝,这不仅是旅游地的损失,也对自然生态也是毁灭性的打击。所以注重生态环境资源的保护在四川省未来的旅游地产开发上起着至关作用。
(二)四川旅游地产将呈多元化,多样化,个性化形态发展。
随着我国人民收入水平的提高,以及旅游设施的供给水平的提高,人们出门旅游将要求吃得好、住得好、乘车带空调,要有无限网络、乘火车坐软卧,乘飞机头等舱,由基本满足型向舒适型、享受型过渡。单一的旅游地产项目已经无法满足需要,未来在四川开建的旅游地产项目必须具有多元性。单一的度假型酒店不能只是单纯的在淡旺季出售房间,可以加入更多个性化的产权酒店,旅游地产开发商将每间客房分割成独立产权分别出售给投资者,投资者可以将客房委托给酒店管理公司统一出租经营,以获取客房经营利润提成等,同时投资者也可以享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。目前川内已有酒店集团推出产权酒店模式,并且将成为一种趋势。
(三)四川需培养高素质的旅游地产项目开发人才和管理人才。
二十一世纪什么最可贵?人才!旅游地产的开发与旅游景区、旅游目的地、旅游资源的开发紧密相关,但是旅游地产的开发往往只依赖于房地产开发商,房地产开发商虽然熟悉房地产项目的开发与运作,但是缺乏旅游行业的相关专业知识和旅游开发的经验,目前很多旅游地产项目没有把其作为一种旅游产业来经营和管理,并且没有积极的参与到旅游规划活动中,而只是单纯的由旅游规划公司拟件。所以,加强对旅游地产人才的培养是势在必行的。
大理旅游房地产开发制约因素分析 第5篇
针对大理市的实地调研, 结合国内已有的旅游房地产的研究理论以及国外相关的时权酒店、第二居所研究, 将大理市的旅游地产分为:
1.1 旅游景点地产
旅游景点地产指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、娱乐、休闲、非住宿型具有直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间, 如大理天龙八部影视城、三月街赛马场、上关花景区和喜洲民居。游客一般只作短暂停留, 不租赁或购买物业。旅游景点地产本身就是旅游吸引物或依托旅游吸引物资源发展, 属于景区伴生式的旅游房地产。
1.2 旅游度假地产
旅游度假地产指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假的各种类型房地产, 包括星级酒店、主题特色酒店、度假村、家庭旅馆等。大理旅游度假地产属于点、线、面结合的布局模式: (1) 洱海景观较好, 但由于地形和土地供给限制, 接待设施少, 呈零星的散点布局, 主要为小型的家庭旅馆、田园农庄; (2) 古城及拓展区域, 游客聚集程度高、物业可获得性强, 面向国外游客的高端客栈、面向国内市场的家庭旅馆、接待酒店、星级宾馆由最初的散点型发展至由线及面的布局。
2. 制约大理市旅游房地产发展的主要因素
(1) 大理市的城市规划布局和基础设施还不能适应发展旅游房地产的需要。代表现代化交通的高速公路, 近年来虽有较大的发展, 但总的里程数仍然较低, 无法满足旅游经济发展的需要。
(2) 大理市的旅游房地产的经营模式和旅游产品结构单一, 通常采用单一的旅游风景式, 缺少创新, 没有形成一个完整的营销网络。同时旅游房地产的发展观念滞后, 没有充分体现本地区的特色, 而是重复发达地区旅游房地产发展的旧模式, 和周边地区的旅游产品产生重复抵消效应, 而没有与周边地区产生互补效应、形成自身独特的吸引力。
在旅游资源的开发过程中, 由于管理不善, 存在一定程度的环境污染和资源破坏。
(3) 受当地消费者支付能力和观念的制约, 产权酒店等旅游房地产模式还不能被广大消费者接受。而且, 目前大理市还面临着旅游房地产开发法律、法规、制度不健全、专业人才短缺、开发商意识水平有待提高、旅游房地产开发整体水平良莠不齐的问题。
3. 开发大理市旅游房地产的对策
3.1 合理规划, 准确定位
大理市的旅游房地产开发首先应当符合整体的城市发展规划, 开发旅游度假地产项目要准确定位, 避免重复开发, 根据不同旅游点的优势开发相应的项目, 培养自己独特的优势。
旅游房地产的开发不仅需要有相应的旅游资源, 还有休闲度假的需求, 所以不能只是解决简单的居住问题, 还要和各种城市设置配套, 多种消费结合, 才能有效地发展当地的旅游房地产。
大理市旅游区域的合理规划必须在对未来的市场需求有了充分研究的前提下, 在国家宏观政策的指导下进行, 不应局限于行政规划, 而应该是整体旅游大区域的统筹规划, 这样才能避免盲目性、短期性, 才能开发出科学的、符合市场需求的旅游房地产项目。
3.2 开创特色品牌, 实现科学管理
旅游城市的魅力在于特色, 而特色又源自于城市文化的积淀。伴随着经济的发展和生活水平的提高, 人们对旅游城市的个性化需求也越高, 发展旅游房地产不仅要有完善的基础设施、现代化的城市布局, 还需要具备高度发达的产业体系和强大的综合服务功能、高质量的生态环境, 以及深厚的人文土壤和精神环境。
大理市要注重挖掘提升大理市旅游房地产的文化历史内涵和时尚因子, 开展经济商业文化运作, 才能更好地促进旅游房地产的开发。
此外, 发展旅游房地产要进行科学管理、保护自然资源, 以及组建产业联盟, 扩大交换网络, 以适应不同消费者的不同需求。
3.3 加大宣传力度, 引进先进理念
酒香也怕巷子深, 只有进行有效的广告宣传, 才能提高大理市旅游产品的知名度, 使大理市优质的旅游资源为消费者所了解和熟悉。
地方政府也应针对当前旅游房地产的发展现况, 借鉴先进地区的经验, 加快相关法律法规的建立和完善, 为今后的旅游房地产的发展奠定法律基础, 避免盲目和混乱现象的发生。
从大理市的实际情况出发, 旅游房地产的开发模式可以考虑以下几种:避暑休闲度假模式, 利用独特的气候资源, 针对目标消费者开发老年公寓和避暑山庄, 以轻松休闲为主体, 注重配套设置和服务系统, 在此基础上推出“第二居所”的概念;探险娱乐模式, 把本地现有的旅游资源重新组合, 求新求异, 根据本地的投资能力, 以概念创新取胜, 开发有自身特色的山地旅游就是其中的一个思路;民俗风情模式, 完善现有民俗村寨的建设, 在实现经济效益的同时达到保护历史遗产的目的;产业旅游文化模式, 产业旅游可以促进产业园区的发展, 有利于优化大理市的环境质量, 同时也具有一定的广告效益。
4. 结束语
总之, 目前大理旅游房地产处于刚刚起步阶段。由于正在扩大的需求市场和庞大的消费群体, 城市高速路网系统的迅速发展, 国家发展旅游经济的需要, 以及大理市房地产发展的日趋规范。使得大理市的旅游房地产潜力巨大, 发展前景广阔。
参考文献
[1]王赞强:旅游房地产初探.闽西职业大学学报, 2001年04期
国际旅游岛房地产市场分析 第6篇
(一) 房地产开发投资快速增长。
受产业转型及结构调整带动, 海南房地产开发投资总体较快。2015年1~8月份房地产开发投资1, 042亿元, 同比增长23.2%, 比上年同期高3.2百分点。海南房地产开发投资增速名列全国第三, 东部第一, 增速高于全国平均水平19.7个百分点。海南房地产开发投资额占固定资产投资额的52.1%, 比上年同期高6.5个百分点, 高于全国平均水平34个百分点。
(二) 市场销售有所好转。
2015年前8个月, 房屋销售由年初的负增长转正, 但增速仍然偏低。1~8月份全省房屋销售额616亿元, 同比增长3.4%;房屋销售面积616万平方米, 同比增长0.5%, 比上年同期高15个百分点。
(三) 房屋销售价格基本平稳。
2015年1~8月份房屋销售均价9, 988元/平方米, 比上年同期上涨3%。成交均价保持适度平稳, 说明年初以来的房地产调控利好政策效应已初步发挥作用。受国际旅游岛政策因素影响, 2010年海南省房屋市场价格大幅上涨, 此后5年政策效应递减, 价格逐渐回归正常水平。
(四) 开发企业资金来源面临压力。
2015年1~8月份房地产开发企业到位资金为1, 460亿元, 同比增长12.6%, 低于房地产开发投资增速10.6个百分点。其中, 国内贷款为258亿元, 同比增长7.8%;自筹资金664亿元, 增长13.2%;其他资金538亿元, 增长14.2%。今年房地产开发企业收到的房屋定金及预付款项增长减慢, 前8个月来源于定金及预付款的资金为321亿元, 同比增长5%, 增速比企业到位资金低7.5个百分点, 仅占企业到位资金的22%。
二、关注问题
(一) 市场需求增长乏力, 市场供给持续增加。
市场延续了近年新开工面积大于销售面积的态势, 2015年前8个月新房新开工面积949万平方米, 新房销售面积616万平方米, 再考虑2014年末全省已建成但尚未出售新房面积956万平方米, 市场供给已处于历史新高水平。
(二) 当前房地产对相关产业带动不足。
房地产业是当前海南经济发展的主要产业, 但目前海南省房地产业链条相对较短, 建材、家具家电等多数从外省采购, 对本省经济拉动作用不强。2015年1~8月份海南省房地产税收和国有土地出让收入合计占地方财政收入的46%, 财政收入对房地产业依赖较高。
(三) 金融机构房地产贷款占比偏高和增速较快。
市场销售周期延长, 房地产企业资金回流减速, 更依赖银行信贷需求。全省房地产贷款增速长期高于全省贷款平均水平, 少数商业银行房地产贷款占比偏高, 银行贷款风险集中于房地产行业。
(四) 房地产政策预期不确定影响市场需求稳定增长。
近3年外省籍客户比重超过八成, 除了少部分在本地工作的外省籍客户外, 多数买房者来自省外需求。由于本地刚需、改善性需求增长有限, 未来一段时期内房地产税对于稳定存量房和促进新增购房影响很大。
三、市场展望
在国家及地方政府出台多项房地产利好政策下, 海南东部地区有望发挥自身优势, 调整结构, 向高端房地产业发展, 率先走出低谷, 带动全省房地产进入快速发展轨道。东部地区房地产市场占全省总量七成, 无论是销售面积, 还是销售额的增速都领先于中、西部地区, 是带动全省市场发展的根本因素, 2015年前8个月东部地区开发投资增长36%、销售面积增长5%, 处于东部地区的海口及三亚将是今后带动全省市场增长的主要因素。
随着海南房地产规模不断扩大, 新开工面积不断增长, 但销售还在逐步回暖, 全省市场面临去库存压力也随之增大。今年海南棚户区改造提速还将导致市场供给增加和本地需求相对减少, 房企面临较大的销售压力。未来现房销售情况会好于期房, 购房者更加注重实惠, 偏向选择证件齐全, 符合居住入住的楼盘, 从而减少风险、保证交易的安全。市场调整以及房屋空置率普遍较高, 说明房地产供给偏高、结构不合理, 同时也说明城市基础设施有待改善, 商业、医疗、教育配套建设不足, 产业经济发展落后、吸纳劳动力人口能力较弱。
四、几点启示
(一) 着力推进房地产配套设施建设。
加大城市基础设施投入, 加快推进棚户区改造, 完善城市功能品质, 改善房地产生活配套, 提升商品房使用价值。
(二) 搞好房地产规划、开发和市场发展。
按照“多规合一”的原则, 统筹安排全省房地产开发规划, 支持和完善土地一级开发模式, 提高土地开发利用率。协调运用规划、税收、土地、金融等综合手段, 把握好调控市场供求的时机、节奏和力度。
(三) 加大购房贷款和住房公积金政策支持。
进一步研究通过降低银行按揭贷款首付比和利率、提高公积金贷款额度等措施, 支持本地居民解决首套住房和改善性需求。加快推进全国住房联网, 支持通过异地公积金互认和异地商业贷款的方式, 扩大市场需求。
(四) 完善银行贷款抵押办法, 构建信息共享机制。
建议政府部门改进房屋土地抵押办法, 解决业务流程分离、信息不共享和重复抵押的问题。构建跨部门房地产信息共享机制, 共同监测房地产市场需求总量和结构变动, 加强政策措施的协调配合。
参考文献
[1]宋一.房地产问题的几点思考[J].资源与产业, 2015.8.
[2]彭艳.投资性房地产处置问题[J].企业改革, 2015.6.