住宅地产商范文

住宅地产商范文（精选3篇）

住宅地产商 第1篇

此刻, 开发商们轮流在香港、上海、深圳等地与投资者见面, 公布去年的业绩, 同时公布今年的发展目标。从已经发布的年报中, 我们发现房企“贫富差距”正在加大。虽然有些企业仍在盈利, 但增速已明显放缓。对他们来说, 如何寻找新的增长点, 变得尤为迫切而重要。而对于那些亏损的房企来说, 如何活下去, 则事关生死存亡。

在此前举行的景瑞地产业绩发布会上, 闫浩透露, 今年可能会和You+公寓合作, 在上海宝山开发一个青年公寓项目, 这一消息令在场媒体感到惊讶。景瑞在上海地产圈的口碑, 向来以稳健、务实、低调著称, 今年却选择和You+公寓这样一个盈利模式敢于创新的公司合作, 殊为罕见。

不仅仅是景瑞在尝试新领域。总部同样在上海, 发展风格也与景瑞颇为相近的旭辉控股集团在之前的业绩发布会上也透露, 今年会在房地产开发主业以外, 探索大资管的商业模式, 为企业和个人代管商业地产开发项目。在此之前, 旭辉并没有大面积管理零售商业地产资产的经验。

在召开业绩发布会时, 碧桂园、富力、旭辉、景瑞等多家房企都表示今年将会发展新的业务领域, 只不过在对新业务的投入上, 各家都表现得极为谨慎, 既不贸然涉水过深, 导致企业面临翻船的危险;又不能完全对新领域视而不见, 错过转型的绝佳机会。

尽管房地产市场有回升的趋势, 但各家房企在谈到今年业绩目标时都极为谨慎, 不愿意像往年那样给出极高的增长目标。

以九龙仓集团为例, 2015年其在内地的销售目标是220亿元。虽然目标较去年业绩持平, 但九龙仓董事局副主席吴天海表示, 今年要实现目标不容易。

去年合同销售金额增长近四成的旭辉地产, 对2015年定的目标是全年合同销售250亿元, 较2014年增长约18%。

景瑞地产今年提出的目标是在去年的基础上增长接近10%, 与去年增速持平。

远洋地产董事局主席李明在2014年度业绩发布会上透露, 公司2015年销售目标是较2014年的401亿元增长5%。朗诗绿色地产甚至对今年的销售业绩没有明确的目标。

宝龙地产是仅有的几家预计今年销售增幅在20%以上的房企之一。其今年的目标是130亿元, 较去年增长22.1%。

地产商、银行、政府之间的关系 第2篇

提起中国的房子，就不能不让人想到本文标题中的三种利益实体。政府呢？按照宪法上的说法，是给老百姓办实事儿的。银行嘛！用通俗的话讲，就是为各种客户提供优质金融服务的地方。而开发商是干什么的呢？我不用说大家也都明白，借用时寒冰先生的话说，就是一群唱着“走进新时代”、“空手套白狼”的人。

政府执政有清廉与腐败之分，银行服务有优质低劣之分，那房地产开发商们又能怎么分呢？一位房地产领域的民意学者沈晓杰先生对此曾有过一段颇为精辟的评语：“如果要让一般的老百姓来评价开发商，人们最可能选择的形容词会是什么呢？……人民群众对此是早有归纳和”定论“：如果要用一个字来形容的话，那就是”黑“；用两个字来概括，那就是”暴利“；用三个字归纳，那就是”掠夺者“；用四个字总结，那就是”人民公敌“。说得多好啊！”针针见血、箭箭中靶、枪枪十环“。都说群众的眼睛是雪亮的，没错！历来如此。

在没实行住房改革前，我们国家搞的是福利分房政策。就像小时候玩儿的游戏――排排座，分果果。自上而下，论资排辈，有点儿封建时代”论功行赏“的味道。虽然僧多粥少，房少人多，论得年头久了，兴许也能在退休前赶上个分房几班车。尽管是每月交租金的房子，好歹也能住人。那时盖的房子有的也挺结实、漂亮的，而且是在没有什么”开发商“的条件下，由建筑公司的工人们盖成的。说到这点，建筑界的老人应该最有发言权。如后来成了国家领导人的李瑞环――李三辈儿同志，就是其中较为杰出的一位建筑工人代表。他的事迹后来好像还被拍成了一个叫《青年鲁班》的电影，由此诞生了咱们建筑队伍中”鲁班奖“的光荣称号。

闲话少叙，书归正传！先说说中国自打改革开放以来，涌现出不少新鲜事物和变化。大的有国家基本国策，如经济体制改革、国企改革、三农、外交什么的；小的有老百姓身边的一些事儿，事儿虽小但天天得打交道，看得见、摸的着。像乘个公交，买个油盐儿，逛个公园儿之类的。人一生中离不开衣食住行，其中这个”住“尤为重要，要不怎么说”安居乐业“呢！尤其是在咱们中国更加特别的重要，何以见得？且容我一一道来。

先说农民，解放前的苦日子是没说的了，不提也罢。解放后的日子是好了一些，但罪也没少受。甚至有些地方的农民，过得日子还不如从前。闹个天灾、水灾的咱也认了，可没完没了的人灾，乃至造成的饥荒遍野、饿殍满村谁也难以忍受。所以才有了文革结束后的改革开放，否则中国现在还不知道会变成什么模样。尽管如此，农民的处境并没有随着改革开放的步伐变得”芝麻开花节节高“。无怪乎当年面对中国农业的现状，有识之士喊出了”农民真苦、农村真穷、农业真危险！“的心声，导致了中央和政府陆续出台了新”三农“政策。尽管如此，我们的农民兄弟们还是面向黄土背朝天地辛勤耕耘着、劳作着。为什么？因为他们还有几间属于自己的住房，那是他们除了土地之外唯一赖以生存、生活的空间了。如果有一天，农民连这点儿空间也保不住的话，那中国今天的局面可就不是一句”稳定压倒一切“的话所能稳定的了的了。保不齐再来个第二次”农村包围城市“的革命。

农民再穷还有自己的几间房子住，可城里人呢？房改前分上了房子的人自然算是”抄上了一把“，尤其是地段好、房子新、面积大的人。买房时的价格自然也便宜、公道。可还有众多也干了不少年，只不过不是什么官儿，什么长且一直没分上房子的人呢？他(她)们怎么办呢？没办法！只能自掏腰包去买”商品房“喽。你让我买也可以，谁让咱赶上了改革开放的年代啊！但你得让我买的起呀！即便是买不起，你政府是不是也应该提供给我们百姓租的起的房子啊！也就是这些年吵吵嚷嚷叫得山响的”廉租房“之类的房子。资本主义国家都不敢说让老百姓都睡到马路上去，怎么就能允许一些开发商喊出”不给穷人盖房“的混帐话来呢？开发商说不给盖就不给盖吧，咱自己想法儿盖不就得了。不成！政府说在城里只能允许开发商来盖房子，除此之外别无他路。嘿！咱老百姓让人民政府弄的还真没辙了。

有时想想，咱们中国的社会主义确实是真有”特色“，连代表着普通公民基本人权――居住权的房子都能整出那么多花样来。早些年的房子叫”福利房“，改革时被称为”房改房“，等有房的人都掏钱买下了之后，房子就变成了”商品房“。其中又分成了不同的档次、类别、称号，如”自建房“、”合资房“、”经济适用房“、”廉租房“、”两限房“、”商住房“、”高档公寓“、”别墅“等等。就像一杯色彩斑斓的鸡尾酒，五光十色、目不暇接。

顾名思义，”商品房“就是众多商品中的一种”大型商品“。但又跟冰箱、彩电不同，它基本上无法扛在身上背着走。更重要的是它的特殊性，用一位地方政府官员的话讲：”不能完全由市场机制调节，政府必须有所作为“。得，现在咱们总算开始说到政府在住房问题上的作用了。我之所以用”三角恋爱“这个词来形容政府、银行、房地产开发商之间的关系，是在是因为它们三者间的利益错综复杂、盘根错节、密不可分地纠结在了一起。真可谓是”剪不断，理还乱“。

盖房子先要有块儿地，依着中华人民共和国宪法，土地均为国有。可国家是打哪儿来的呢？不是打人民那儿来得吗？所以”国有土地“的正确含义应该是全民所有。每一个中国的公民，都享有依法合理使用、开发土地的权利。如农民除了在自己承包的土地上种植农作物，还可以在分给自己的宅基地上盖房子。只要地儿够大，愿意盖几间就盖几间，还真没开发商什么事儿。但令人遗憾的是，除了农民兄弟姐妹们，其余广大劳动人民恰恰在这个最关键的土地问题上被剥夺了发言权。因为我们许多地方政府的一些”有所作为“，早已变成了一种事实上的”垄断“行为。用时寒冰先生的话说：垄断是当前我国房地产行业畸形发展的根源。政府掌握着土地，但只认可房地产企业开发这一种模式，只向房地产开发企业转让土地，禁止居民、企业采取其他方式开发房屋或者自建房屋。结果呢？政府对土地的垄断，经开发商之手又捣腾成了对房地产市场的垄断，进而导致了房地产开发商通过操纵市场，抬高房价，最终形成了对商品房价格的直接控制。既然形成了垄断，自然就没有了正常市场经济中公平竞争的原则，也就失去了正常的经济秩序和商品消费者应享有的正当权利。随之而来的就是那些被老百姓痛斥的官商勾结、权钱交易、囤积居奇、哄抬房价、开发商偷逃税款、牟取暴利等等一系列不当不法行为。

时寒冰先生曾一针见血地指出：”地方政府在向开发商让渡土地和融资权的同时，也得到了相对应的回报“。这种回报就是他们每年的预算外收入。据北京大学中国经济研究中心公布的研究报告：仅地方政府卖地的收入，在2004年就达到了6150亿元。而国务院发展研究中心的调查表明，土地出让金已占到地方政府财政预算外收入的60%以上。难怪在推动房价上涨这一问题上，地方政府与开发商共穿一条裤子，因为他们有着完全一致的利益共同点。许多原本靠纳税人供养、最应维护公众利益的政府官员，反而沦落成那伙奸商的帮凶和保护伞。由此还造就了不少贪官污吏，如上海的陈良宇、青岛的杜世成之类的”父母官“。如果说，你政府挣了那么多的钱，把这些钱用在正道上也行。比如，给真正需要买房或是极需改善住房的老百姓办点儿实事儿，多盖些质量不打折扣的廉租房、经适房，反正就是给穷人，包括城镇中低收入人群盖的房子。至少要让这些真正需要房子的老百姓们心中有个念想，即使是买不起还可以租得起。

昨天看到一则新闻说，西安市政府日前出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》，对本市市民在购买商品住房时，按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。同时还降低了居民家庭购买经济适用住房的门槛，具体施行日期从2008年9月4日起至2009年12月31日止。这让人多少看到了点儿”以民为本“的希望，也让人感到我们的政府终于敢于承担起减少社会不公、维护社会稳定的责任了。不过我还是有些疑问：光给老百姓补贴点儿钱就能真正解决中国房地产市场存在的问题吗？西安市政府到底是怎么看待开发商用不当手段牟取的”房产暴利“呢？如果不把开发商攫取暴利的根源彻底铲除的话，你区区一个地方政府又能在”构建和谐社会“的道路上走出多远呢？你的那点儿所谓”补贴“，还不都是从国民的口袋里掏出来的钱吗？在如今房价高启的时期，即使说是”政府的财政补贴“补给了买房的老百姓，最后还不是又都进了黑心开发商的腰包，它们现在没准又在一边儿偷着乐呢！今天央视二套的《马斌读报》说了，不少人就此事也发表了看法，认为要”警惕地方政府假借民生来为房地产“托市”，“用纳税人的钱来为开发商进行”补贴“。善良的人们啊，你们一定要睁大双眼，捂紧钱包，提高革命警惕啊！

接下来咱们该说说”人人喊打“的开发商了。前面已经说过开发商就是一群”空手套白狼“的人，何以言之？让我们听听中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海先生是怎么说的吧：”现今的中国的房地产开发商是一个具有中国特色的，以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象的，迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，是一种没有任何社会价值的企业模式。“而事实正是如此。

根据汉语的定义，房地产开发是一种具体的生产活动，世界其他国家对房地产开发商的定位均与此相符。如美国所谓的开发商，是集规划、建筑等多功能为一体的企业。如果住房有什么问题，他们会永远为你负责。而我们国家呢？恰恰相反，绝大部分开发商只是在进行着商业利益上的投机活动。看生产流程，房地产项目的规划设计由设计单位负责，工程建设由施工企业完成；论资金来源，许多开发商的自有资金寥寥无几，主要通过让建筑企业垫资、预售房款、假按揭等方式，”空手套白狼“获取资金。有人说，我国开发商自有资金所占比例之少真乃世界罕见，此话当不为过。这里面自然少不了银行对开发商的支持和帮助，我们呆会儿还要提到。由此可知，正因为开发商把整个建房生产过程中的所有风险，都转嫁给了建筑企业、购房者和银行，而它们自己由于投入的资金非常少，因此所承担的风险也是最小的。故而可以用最好的心态，通过各种方式去哄抬房价，追逐暴利。而一旦有个风吹草动，随时可携带榨取的民众血汗钱逃之夭夭。这就是横亘在建筑企业和民众之间的一个不伦不类、完全多余的所谓开发商的真实面目，它们就好比是一群吸附在”房产暴利“上贪婪无耻的寄生虫。依照时寒冰先生的分析，取消开发商，即使在现地价等因素不变的情况下，房价也能下降近半。因为房地产领域中，90%的利润都被开发商掠夺走了。这也是它们迄今为止，都不敢公开自己的房价成本到底是多少的最主要原因。据专家测算，仅2004年一年的时间里，开发商除了获取比社会平均回报率还高的1000亿元的正常的利润以外，当年从中国从数百万户买房者的手中攫取的暴利，就高达4000亿元。前些时候，广州市广钢集团的自建房，均价才2050元/平方米。而广州市今年2月份一手房签约的平均价格是多少呢？8134元／平方米。同样是盖房子，不同的是让谁来盖？正是这点让开发商们暴利的尾巴露了出来，事实真相难道还不清楚吗？

既然如此，为什么开发商还能在今天中国的房地产市场上张牙舞爪、耀武扬威？道理很简单，单一的房地产开发模式和供应渠道，成了这伙”空手套白狼“的人攫取暴利最有效、最可靠的保障。而我们政府部门制定的相关政策，则是开发商大发不义之财的利器和靠山。难道不是这样吗？我不知道建设部的那些老的、新的、大的、小的官员们中，有多少人没有房子住？从你们制定的所谓房地产开发恶政来看，多半早就不为房子发愁了。开发商不拍谁的马屁，也得拍你们的马屁呀！因为你们才是它们一小撮人的”衣食父母“，是你们给了它们最暴利的赚钱机会。是你们对百姓的疾苦充耳不闻、视而不见，才使得中国住房市场走到了今天这种”民怨沸腾“、”怨声载道“的地步。好在这阵子中央政府也坐不住了，终于也说要对高房价调控调控了。不知能否达到老百姓的心愿，让我们拭目以待，骑驴看唱本，走着瞧吧！

说完了开发商再来谈谈银行，它们在房地产开发中究竟扮演了一个什么样的角色？银行在国民经济中的地位及作用不可谓不重要。金融也是关系到一个国家经济命脉的大问题。而在涉及到中国房地产开发方面，银行也绝对是”功不可没“。通过这些年房地产市场发展中被揭露的”案件“、”暗葙操作“等事实来看，银行无法否认自己也起到了助长房价不断升高的”助推器“作用。说句不客气的话，就是”为虎作伥、助纣为虐“。银行的钱是哪儿来的？不是天上掉下来的吧？别扯什么大道理，也别摆什么”金融家“的大头照。简而言之，银行里的钱大部分都是老百姓的钱，或者说属于老百姓的钱。当然还包括那些各个政府部们的钱，国有大中型企业的钱以及以国家名义存的钱。尽管有的人家钱并不是很多，但还是把它存进了银行，总觉得放在国家的银行心里踏实。殊不知，现在许多银行跟我们头脑中过去的银行印象早已是南辕北辙了。

银行里钱的来路整明白了，咱再聊聊银行的服务功能。一是要支援国家各项经济、国防建设，二来更应该体现出人民银行为人民的服务宗旨。您说是吧？就说现在各家大大小小的银行都逐步走向商业化了，股份制了，上市了，可你还是生存在中国这块土地上吧？你还是离不开中国广大的人民群众吧？你还是具有中国特色的社会主义商业银行吧？你怎么就离老百姓越来越远了，甚至有的银行业务基本不对个人，即钱不多的普通民众了。还美其名曰什么”个性化服务“、”和世界金融潮流接轨“，鬼你个头啊？银行的服务水平大家也都有目共睹，今儿就不多说了。就说说开发商们是如何利用银行的投融资渠道来攫取老百姓兜里那辛辛苦苦攒下的血汗钱吧！

开发商本就是个中国最大的、以倒卖房子为主业的皮包商，皮包里从来就不会有很多自己的钱。当然，它们从老百姓手中掠夺的钱早已悄悄揣进了自己的钱包、钱柜。但没钱没关系，有地方政府给咱撑腰，卖给咱地。你别人想买还不卖给你呢！有了地就好办了，先放在手里捂着，一捂就是好几年，等着地价升值。要不去年怎么有些城市每平米的地价都超过了每平米的房价，创出了”面粉比面包还贵“的中国房地产奇迹。不仅如此，它们还告诉老百姓：中国能盖房子的地儿可越来越少了，再不买房子(其实就是一块空地)以后可就买不着了！一位叫孟晓苏的”二奶“专家也帮着忽悠说：请问13亿人的需求你抑制得住吗？笑话！13亿人的需求？我倒想问问这位”享受国务院特殊津贴的专家“，你所说的13亿人中有多少人住在城镇？又有多少人住在广阔的农村？住在城镇的人有多少已经买了房子？又有多少人家拥有不只一套、甚至几套的房子？而13亿人中又有多少真正没有房子住的人？那些刚出生的婴儿、呀呀学语的幼儿、一打一蹦高的小豆包们、初、高中的学生们也都迫切地需要买房子吗？我不敢说你的脑子是不是”进水了“，我只能认定你的良心一定被开发商们”买断了“。这也印证了一位阿朦先生的预言：一旦染上铜臭的味道，学者冠冕堂皇的声音背后也掩藏着阴谋的谎言。

开发商的本事不仅仅是会”捂地“，它们把捂热乎的地拿到银行还能贷来大笔的”开发贷款“。同时又通过”商品房预售制度“把赚的钱提前收进自己的腰包，然后从银行的”按揭“中，又能赚到一笔”额外“的利润。而这个赚钱的前提是一没有什么风险，二是不用开发商自己掏什么钱。据中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》提供的数据：2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为”定金和预收款“，占房地产开发投资资金来源的43.1%(”定金和预收款“中有30%的资金来自银行贷款)；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，占全部资金来源的30.3%(在这30%的企业自筹资金中，又有大约70%来自银行贷款！)；第三大资金来源还是银行贷款，占资金来源的18.4%。而到了2006年，房地产开发资金中使用银行贷款的比重仍然在55%以上。

你说在中国，还有哪个行业的企业有这么大的”福分“？能受到银行的如此”青睐“？或说是”一见钟情“。这钱也太好挣了，要不中国富豪排行榜上怎么净是房地产开发商的名字。据”2006胡润百富榜“上的富豪排列名次，登上前十名”中国首富“的，竟有6人全是靠房地产而一举暴富的。没有暴利，它们哪儿来的上亿身价？没有暴利，它们如何能拿每年上千万的”高薪“？从表面上看，银行贷给购房者的钱，是帮助他们圆了自己的住房梦。而实际上，是帮了开发商从老百姓的兜里榨取更多的黑心钱。尽管这样，我们的银行行长，如建行副行长范一飞同志还是大言不惭地说：”房地产贷款是质量优良的贷款品种，无论是收益水平还是增长水平，这个产品的空间还是很大。我想替房地产贷款叫一下委屈。实际上，房地产贷款是我们银行业盈利水平非常高的一个业务，同时也是我们盈利保持比较高增长的重要因素。“ 话可以这样说，但范行长别忘了建行曾经的”辉煌业绩“：据国家审计署公布2002年审计报告，公开披露了广州市建行虚假楼宇按揭事件，涉及骗取贷款3793万元，其中3270万元无法追回。在这些虚假按揭行为中，房地产商同时充当起卖方和买方两个角色，每月从自己的账户上划转偿贷，而名义上的买主大多不过是廉价出租自己身份证件的建筑民工。而中国银行当年被骗6.45亿元按揭贷款的大案，不知今天是否早已成了过眼云烟？可以说，伴随着我国房地产市场所谓的”繁荣昌盛“，这种”假按揭“也一直在发展着，存在着。如果房价处于不断地上涨的态势，有多少人会去主动揭发它、捅破他。可一旦房价的泡沫破碎，高高在上的房价回归它应有的价位时呢？我们的银行家们还笑得出来吗？还能继续高唱”房地产贷款是质量优良的贷款“的赞歌吗？前不久深圳发生的”断供第一案“，不又是源于银行与开发商合谋制造的”假按揭“吗？在这起案件中，银行控告业主违约断供，业主反告银行违规放贷、开发商欺骗，反正是你咬我我咬你，相互一身骚，谁也不是什么”好东西“。不过，银行再怎么告，你自己应负的责任是无论如何推卸不了的。正如三年前工人日报的一篇文章中所说的：在一个缺少基本游戏规则和商业道德的房地产市场上，即便爆出天大的丑闻都不算是意外。

有专家分析说，迄今为止银行贷款仍然是我国房地产公司最为看重和依赖的融资途径，而在现实的房地产融资过程中，确实存在着用假证抵押，重复抵押，债权落空，超值抵押房地产，贷款赔付受损等诸多房地产贷款风险，但这些问题的主要原因是银行自身的信用体系不健全所造成的。该专家还说，尽管从商业银行自身的贷款情况来看，房地产仍为商业银行的优质资产，但相对单一的融资渠道以及巨大的财务杠杆作用，当房地产信贷链条的某一环节出现问题时，必然引发巨大的金融风险。这个”某一环节出现问题“指的是什么呢？说穿了，就是”房价下跌幅度过大引发金融风险“。如何解决”相对单一的融资渠道“的问题，专家还给开发商融资另外指了条道――海外上市。但要想在海外上市，有三个关键问题必须回答：一是土地储备；二是盈利能力；三是最为重要的信用等级。前两个问题不是问题，开发商早就轻松解决了。但第三个问题就比较难办了，因为专家说：目前地产商面临着严重的诚信危机，没有信用的公司将很难获得在海外上市的机会。这可真是说到开发商的痛处了，有几个开发商不是”奸商“啊？

据有关报道说，由于国内目前房价涨不上去且呈现回落之势，银行也越来越对自己所谓的”优质房贷“担心了。8月20日，某股份制银行杭州分行负责个人房贷审查的人士直言，由于担忧房价下行诱发借款人风险，其近来感到压力很大。但如果来个10%或20%的跌幅，银行房贷不良率肯定上升。”这不，由于经济发达地区的房贷总量占比较高，8月中旬，银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》。其目的就在于进一步掌握房地产行业波动对银行潜在风险的影响。而在交通银行首席经济学家连平眼中，如果房价出现下行，势必引发一系列的金融风险，其中包括借款人“断供”、购房者负资产、开发商资金链断裂、相关行业调整、以房产作为抵押的贷款风险等。可话说回来，当初在房价已经涨的那么高，远远超出广大民众所能承受的支付能力时，你们银行干什么来着？你们那时的防风险意识跑到哪儿去了？你们看到房价要跌下来了，涨不上去了就着急发慌了。难怪开发商大佬任志强说出“要死也是银行先死”的狂言。

够了，关于银行的话题真的不想多说了，那些专家、学者们比咱们可有的是时间、理论和听众。其实许多年以前，为数不多的、真正关注民生的有识之士就向政府提出了针对我国住房市场如何健康、有序发展的真知灼见。遗憾的是，我们的中央政府、政府主管部门、地方政府们对此似乎没有太多的兴趣。他们关心的是每年如何保持GDP的快速增长和所谓的“党绩、政绩”，它们更关心的则是自己头上的乌纱帽到底能戴多久？这让人想起了沈晓杰先生说过的一段话：“公民的住房问题，在生产力比较发达的年代，早已不是什么经济问题、市场问题，说到底是它是一个政治问题。今天，公民住房的水平则更多的反映出执政者的一种”政治价值取向“。中国人的”居者有其屋“的住房观念没有错。但是，中国人”居者有其屋“的基本的民生诉求和传统，却毁在这一代没有任何社会责任的开发商和胡乱作为的政府相关官员的手里。这是民生的不幸，也是”以民为本“的国家和政府的不幸。综观上述事实，让我们一步步看清了在中国房地产市场上，政府、银行、房地产开发商之间的三角恋爱是如何谈成的。这是一种建立在”特殊利益“上的”恋爱关系“，其核心内容就是一个字”钱“。地方政府为了钱，可以置最广大人民群众的根本利益于不顾，和开发商一起炒卖地价，并允许和默认开发商对全民国有土地使用权的垄断。而始于政府住房主管部门所搞的开发商模式，又造成这个特殊利益集团疯狂洗劫社会财富、加速社会贫富两极分化和制造中国最大的社会不公的基本事实。开发商为了钱，用尽了浑身解数对官员们行贿送礼、大搞权钱交易等不法勾当；银行为了钱，不惜弄虚作假，违反商业规则和诚信，为房地产开发商提供种种方便和”假资料“、”假按揭“，到头来搬起石头砸了自己的脚。

记得文革初期，北京市面上流传着一段顺口溜：一棵藤上三个瓜，邓拓、吴晗、廖沫沙。指的是当时被打倒的三位市委领导。当然这是受了蒙蔽、不明真相的人编排出来的，后来也被历史证明是错误的。可时隔多年，我看到中国大地上又出了新景象：一棵藤上三个瓜，政府、银行、开发商。不过这回这仨瓜可不是一般的瓜，厉害去了！说它厉害，是指它们都直接关乎国家的民生大计，都和老百姓的生活息息相关。如果这瓜是甜瓜，咱们吃了日子越过越好倒也没得说，如果这瓜上粘有危及老百姓生活的毒素的话，你说该怎么办？是不是应该把这瓜摘下来泡在消毒水里好好洗洗干净，如果瓜上有了不好的地方，是不是也得用刀子把它剜掉，彻底挖干净才行。就像时寒冰、沈晓杰等先生说过的那样：

一、首先要改变地方政府过多从房地产领域获取利润的做法，必须也应该对自己从地价中获取过多收益的现状进行修正。降低土地出让价格，确保住房中所包含的公共产品特性逐渐回归，把住房作为一项民生问题而不是作为一项财源来为自己牟利。同时，鉴于土地的全民所有特性，在土地收益的分配中必须保证广大民众的权益。

二、顺应民意和时代的需求，改变从前与”最广大人民群众利益"相背的住房政策和房地产市场，打破旧体制，重新构架一个让人民满意、可为居民实现住房小康的新的住房政策和新的房地产市场。允许多种形式的房屋建设模式，自建房、合作建房及建筑商建房都可以，只要盖出的房子是在国家相关法律、制度的规范下建造的，是老百姓需要的，而且是买的起和租的起的房子。至于那些所谓的房地产开发商，能取消最好。实在不行的话，就让它回归作为皮包商的本色，让它在利润分配中获取它作为皮包商应得的那部分服务费好了。当然，这么些年来它们榨取广大民众的血汗钱，必须让它们吐出来！否则不足以平民愤、警世人。吐出来的钱嘛！自然要补贴给最需要住房的老百姓身上。

三、借鉴国外惠民、利民的售房策略，彻底取消万恶的商品房预售制度，改期房销售为现房销售。另外，在售房信息披露上做到透明、公开、公平、公正。这样，也能杜绝过去开发商制造囤积居奇的恶习出现。

四、对房地产市场中的官商勾结行为，要坚决打击，毫不手软。主要是从制度上、从法律层面上予以最严厉的约束和制裁。

农业地产商东升 第3篇

在广东从化吕田镇，一大片郁郁葱葱的山林间，悄然立着一块东升农庄的标牌。让人意外的是，这个标牌的主要内容不是大号的“东升农庄”，而是突出展示了“有机”两个字，并精心梳理了为什么投资从化吕田镇的六大原因： 发展有机之初，经过对数百个村镇的甑选，最终选择了从化吕田，因为吕田的得天独厚，因为吕田专为有机耕种而生。

四面环山，空气自然清新；

作物以充沛的天然山泉水灌溉；

原始垦荒地，无种植历史，土质纯净；

正是这块奇异的牌子，使我们窥见了一个奇异的企业。

东升农场史

广东东升农场有限公司并非广东本地企业，而是香港区泰记农副产品有限公司在国内投资的独资企业，董事长区景泰从1992年开始就进入番禺建立东升农场，曾分别于钟村、灵山、黄阁镇建有过种植及加工基地，最多时面积达8000多亩，以公司+基地+农户的形式带动番禺蔬菜种植1万多亩。1999年被广州市政府确定为重点农业产业化龙头企业，2003年被广东省政府定为省农业产业化龙头企业。

借用香港区泰记的市场营销网络，东升农场的各类产品迅速进入日本、加拿大、美国、欧洲、新加坡、香港等国家和地区。同时，通过各大连锁超市，东升蔬菜率先摆在了珠三角各大城市的超市里，如沃尔玛、山姆、百佳、言之岛、好又多、菜蓝子、华联等。2004年，公司销售收入达2亿元，出口创汇800多万美元。

区景泰和他的东升农场都是典型的农业地产开发商。以前的开发，是以保证农地产品标准、优质、量大为目标。但是，随着中国市场经济的逐步演进，各类产品迅速从短缺进入了品质时代。受此影口向，市场对农产品的品质要求越来越高，从最初的“吃饱”，到以后的“营养”，再到“无公害”、”绿色”，然后迅速转到更高标准的“有机农产品”。

东升要做有机农产品的探路者，农地的开发经营模式必须进行创新。东升农场的农业地产经营模式必须发生质的变化。

受香港市场严格体制熏陶多年，区景泰从一开始就着力建立一整套完全符合国际市场准入条件的种植和生产体系：

一是完善农业机械工具及先进的加工设施设备。1999年，东升农场有限公司被广州市纳入蔬菜龙头企业基地，拥有钩机、打田机、中耕机、松土机、开沟机、前推后悬推土机、大型五华犁、24片大型杷封口机、电动喷雾器等农业机械工具50多台，拥有一条龙加工、包装设备和储藏冷库。建立了一个720平方米日吞吐量150吨的蔬菜回收产品处理加工车间和970立方米的冷库，并拥有运输车6台。目前，东升农场在番禺的生产及加工基地共建成2300余亩的自动喷淋系统、1．3万平方米的现代化育苗棚、l万平方米的现代化蔬菜加工车间以及1000多吨的冷库容量。还有真空预冷等蔬菜保鲜加工设备，及先进的农药检测设备和化验室。

二是致力于品种改良和栽培技术提高。东升农场先后引进台湾、香港及美国、日本的优质蔬菜品种和先进栽培技术。同时，以示范基地为中心，辐射带动农户提供种子、技术指导、产品回收等多种形式，带动的地区省外有北京延庆、福建省永泰县和云南昆明郊区；广东省内有韶关、英德、翁源、新丰、鹤山以及广州市番禺区的石楼、横沥、黄阁、灵山、新造镇等地。共计蔬菜种植面积近5万多亩，带动农户5000多户。此举既使当地农民收入增加，得到当地政府的好评，又使企业的知名度、美誉度得到了极大提升。

三是规范制度流程。2004年11月，公司先后完成了包括选种、育苗、生产、加工、销售、售后服务等各个环节制度和操作规程的编写。同时，该公司还制定了芥兰、甜玉米等15项无公害蔬菜企业标准和4项绿色食品生产规程，其中《上海青生产技术规程》和《韭菜薹生产技术规程》于2004年10月经过专家组审查后，上升为广州市蔬菜地方标准。此外，公司示范区率先建立了培训室，确定了对外(包括小基地和种植散户)的技术咨询计划，全面开展员工标准化知识的学习培训工作，邀请专业管理顾问公司对高层管理人员进行培训，组织技术骨干到广州市农业技术推广中心学习蔬菜绿色食品生产技术，全面提高了管理人员的业务素质，为蔬菜标准化生产推广提供了技术保障。

东升模式

在此基础上，东升农场通过创新经营模式打造企业品牌，一步一步向着新农村实业迈进。

“公司+基地+标准+科技+农户”的工厂化运作新模式。东升农场刚进入广东的时候，采用的是“公司+科技+农户”的经营模式。到2004年初承建广州市蔬菜标准化示范区项目以后，开始实施管理体制改革，重新整合原有模式，建立“公司+基地+标准+科技+农户”的工厂化运作新模式。在管理体制方面，实现了从私营企业传统的人治管理向制度化管理转变，在种植生产上，实现了从凭经验生产向按技术规程生产转变，从而减少了不必要的浪费，大大节约了生产成本，提高质量服务，赢得市场认可。

“连锁配送的营销模式”。在市场方面，经过精心策划，区景泰将自己的农地开发模式定位为：“面向国内外，发挥品牌效应，发展蔬菜连锁经营与配送，抢占各大市场、超市是重点。”东升将目标锁定在美国沃尔玛、北京华联、香港惠康、吉之岛，台湾好又多等大型超市。一方面，这些强势超市有相对完善的检测手段，有消费者更为信任的品牌支撑，对东升产品短期的品牌支撑有较好的效果。同时，美国、加拿大、日本、新加坡等发达国家对有机农产品的接受程度相对较高，利用强势品牌超市，既可以较快达成销售目标，弥补短期亏损，也可以通过这些超市的连锁效应，逐步辐射国内市场。

目前以“东升”命名的种植基地在广东已发展有1万亩的种植规模，在全国季节性合约种植总面积超过5万亩；以广州为生产加工示范基地，建成了4000亩的标准化自动喷灌田，1万平方米的现代化加工配送中心。

农地开发有机化

发展中，东升认识到：打造品牌有机农产品，必须真正把握所有的产业链条。在整个新农地模式链中，把握产品的品质才是模式核心。为此，区景泰精心设计打造了多个有机农产品种植基地，从化吕田镇的东升有机农产品种植基地，就是东升在把握品质核心理念下，塑造出来的众多有机农产品“根据地”中的一个典型。

该基地的奇异在于：把大量的土地闲置，将少量的土地用于生产和经营。这样做的结果，使这少量的农地产生了巨大的经济效益，从而使企业具备了长远持续经营的底蕴。

“将大量土地闲置，只将少量土地用于生产和经营”并非是一种本能，更不是一种简单的随意。做出这样的选择，是一种时代进步对企业进步的“逼宫”，同时也是一个企业必须花费昂贵代价的巨大投入：生产真正名符其实的有机产品从而打造产品的绿色本质，做一流的有机农产品基地，

才能具有长期性的核心竞争力。

而通过严格的基地选址和大范围、宽面积的土地隔离，正是做纯天然和绿色产品基地的关键条件。在基地选址上，选择相对远离工业和环境污染作为基地，有助于减少污染对产品的影响，同时，为了保证未来没有污染，将可使用面积中的绝大部分与山林用于环境保护，利用这些山林和土地将可能的污染完全隔绝，从而保证少部分土地的纯自然开发，提供真正安全、绿色的农产品成为这一系列耗资巨大动作背后的理由。

表面上，可使用的土地大部分闲置，仅利用少部分生产，短视的眼光看难免不合算，其实，有机农产品的本质在于“绿色、环保”，经过如此环节下来的产品才能保证产品的高品质，也才能够适应未来人们对绿色产品的需求。

东升这样做，长期效益远远大于短期得失。

为了执行品质核心战略，东升采取了系列动作：

其一，苛刻化的选址。从化吕田镇东升农场的选择之难，从本文开头的六大原因就可以看出。一般来说，越是落后地区，就越有生产有机农产品的条件。据农业产业策划专家赵云喜分析，中国中西部落后地区农村发展的最有利条件，就是具备有机农产品种植的自然条件。对区景泰来说，要在经济相对发达的广东，寻找和建立有机农产品种植基地，可算是耗费了极大的精力。

从化吕田镇离广东市区并不太远，交通相对便利，符合农业地产开发的基本条件。而更重要的是，吕田镇青山绿水环绕，农场周围及水源上游地区几乎没有大的工业污染，是广东省难得的有机农产品生产宝地。

其二，“浪费面积”。现在没有污染并不意味着未来没有污染。区景泰做出了非常艰难的抉择：农场总占地8000多亩，实际有效种植面积仅用1000多亩。其余的数千亩地，环境保护是唯一作用。种植区四周的山，也由东升公司一并租赁，但并不开发，只是为了保护山林和水资源，利用这些山林，将可能的污染完全隔绝。

同时，吕田东升农场拒绝外人进入，仅允许有限的客人参观；

农场所有农作物不施农药，有害虫也只能让它们吃，或者利用越来越优越的自然条件吸引害虫天敌来自然消灭；

定期进行水源和空气质量检测，保证所产农作物的绝对有机；

引进当今世界优质有机肥佼佼者挪威海藻素有机肥进行推广试用；

做好了这些，并不是有机农产品种植加工的全部。为适应有机农产品的生产加工要求，区景泰还专门设计了一套种植加工销售的流程管理办法：

1．种植管理 公司优质农产品的种植从严格筛选种子、确保种源优质化开始，采用全天候、无污染、无病虫害的温室育苗法，确保在种苗期就打下良好的生长基础；在大田种植管理中，坚持以有机肥为主，化肥为辅的原则，在确保耕地肥力不受影响的同时，又保证了作物的优良品质；每批产品采收前均由专业检验人员采样检验，并建立完善的检验结果报告、存档制度。

2．加工管理 为保证所有产品的新鲜度，产品在采收后一个小时内必须进入加工程序。产品进入加工场后：马上进行真空预冷处理，然后进行分拣包装，进冷库储藏，并按时送到客户手中。此外，可以根据客户的需要，提供净菜加工服务，投资数百万元的绿色净菜车间，可为有需要的客户提供超过50个品种的绿色净菜，包括切块、切丝、切段、切粒等，方便、卫生、快捷。

3．销售管理 产品销售采用全程监管的方式，即从种植、加工到运输，每一环节均有良好的监管，并建立市场销售及客户信息反馈系统，及时调整销售策略，确保销售渠道的畅通。

区景泰的努力渐渐有了回报。由于一系列近乎苛刻的生产加工标准，东升产品在香港、日本和欧美赢得了极大的声誉，大量香港客商前来参观。四川德阳市政府为此专程登门，邀请区景泰前往该市投资，允诺免费提供土地……

区景泰全新的农地开发模式正在获得一点一滴的回报。

农地开发的价值取向

农地开发：最具操作性的商业机会

对于农村来说，最有价值、最重要的资源是土地资源。

土地是中国农业最重要的战略资源，但是，它却无法按照经济规律进行优化配置。《土地法》规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。原来，农民得到的“责任田”是”集体财产”，其所有权和使用权相分离，“土地的使用权不得出让、转让或者出租”，当然也不能抵押，即这种土地几乎没有直接进入市场的可能。由于土地为”国家”所有，所以又会被“国家”强制性地“征用”。因之，农民与土地的关系，是一种不负责任的、短期的关系。事实上，中国农村的集体组织已经出现”虚壳化”倾向。 因此，从根本上解决农村问题，首先需要大力推进农业产权体系的创新，重构农村土地使用权关系，促进农业经济要素流通和优化配置，使土地使用权在不同主体之间的进行优化组合。我们需要重点解决的是尽快建立土地产权关系的制度保障体系和土地产权分离机制，并使法律所有权与经济所有权分离、国家与农民双重所有的土地产权有序运营；我们需要按照市场规律配置土地资源，并构建专业的土地使用权市场，缔造地产交易的中介服务组织和农地产运营商，建立土地银行或土地融资公司，当然，也可以借鉴国外经验，走农地证券化道路。

对新农村实业来说，农地产运营商是当前条件下最具操作性的商业机会。

要改革土地政策，政府就必须尽快修复农民对于土地的产权残缺，赋予农民对于“责任田”的完全财产权或准完全财产权，完全的财产权应包括所有权和使用权，以及由此而衍生的自由出租、转让、抵押等处置权等，为农业土地使用权的市场化提供基础条件。

农地产运营商的运营原则，是基于农业土地所有权不变、农业用地性质不变的前提下，在不改变农业用地性质的基础上，可以对农业用地在种植业和养殖业之间置换，也可以通过大规模购并和集约化经营，获得高效益。

中国种植业产值在快速下降，而养殖业产值在快速上升。这就意味着大量的种植业用地，需要置换为养殖业用地。假设种植l亩小麦的田间管理成本是100元，而套种四季草种，管理1亩牧用草场的管理成本是60元，结果种植牧萆的收益大大高于种植小麦，当然就应该进行养殖业用地的置换经营了。”农地产运营商(农业种植业企业或养殖业企业)可以通过企业经营行为，购买其土地使用权，进行集约化经营管理。

有机农业：农地经营化的可操作模式

2006年4月29日，国家主席胡锦涛签署了《中华人民共和国农产品质量安全法》，此法将在2006年11月1日正式生效。有识之士在这一重要的政策信号中，包含了巨大的商机。它意味着中国农产品的升级正式启动，并进入法制化的轨道，“有机农业”的产业化经营将是未来农地经营化的一种实践操作模式。

安全农产品不仅是关乎国民的健康与安全，更是产业升级的重大契机，可带来无穷的商业机会。

有趣的是，越贫穷落后的地区，越具备有机农业的优势条件——较少的工业污染和环境污染、廉价的劳动力、宝贵的天

然资源等等，会成为发展有机农业的先天优势。推进中国中西部地区的经济发展，不能只考虑引进工业、制造业，而应该多考虑一下发展有机农业种植(有机耕种)商业机会。 发展有机农产品的绿色产业，并不是一种低级的经济形态。相反，在工业经济发展到已经严重危及人类自身生存环境安全的今天，大力发展以有机农产品为主的绿色产业，不仅可以大大降低能耗和污染，也可以平衡工业产业与绿色生态产业的比重。更何况绿色有机农业产业更有利于广泛吸纳农村劳动力，并具有更高的经济价值。

有机农业，产业升级阶梯

最近两年，有机农产品成为了农产品中的热点。

农业部[2005]11号《关于发展无公害农产品绿色食品有机农产品的意见》中提出：“发展无公害农产品、绿色食品和有机农产品是推进农业增长方式转变的战略选择。”各省、市为此出台了多项奖励政策，如广东湛江提出：对获得美国、欧盟国家食品卫生注册认证的企业给予10万元的奖励。对荣获国家无公害农产品认证的每个产品奖励0．5万元，荣获国家绿色食品A级认证的每个产品奖励l万元，荣获国家绿色食品AA级认证的每个产品奖励2万元。湖北省政府将建设绿色产业写入规划——“到2010年主要农产品实现无公害化，绿色食品产业产值达到280亿元”。

频繁推出的政策利好背后，预示着国家对于农业增长方式战略转变的认识有了新的动态。“发展有机农业”正逐渐成为国家提倡与认同的，一种发展新农村产业的战略增长方式。

作为一种新的产业升级模式，有机产业因为具备了高附加值和集约化生产等优点，已经得到一些具有远见的企业家青睐并投身其中。但有机产业最合适的土壤在中西部等不发达地区，偏离繁华反而是发展有机农业的优势。

2006年5月，农业部发布了部分蔬菜的等级规格标准，迈出了中国农产品市场流通实现标准化的重要一步。中国农产品正以“标准化”的新形象向国际市场发起冲击。农业部副部长牛盾说，加快制定大宗农产品等级规格标准，积极推行农产品市场流通标准化，是提高中国蔬菜国际竞争力的要求。制定和推行蔬菜等级规格标准，有利于引导、激励生产者和经营者按照标准生产和加工农产品，提高中国农产品的档次和竞争力，扩大农产品出口。