房产税改革刍议

2024-06-20

房产税改革刍议（精选12篇）

房产税改革刍议第1篇

近年来, 我国各地房价上涨幅度较大, 尤其是一些大中城市房价出现过快上涨势头。与往年有所不同, 最近这一轮房价飙升的最主要原因是:在流动性相对过剩的背景下, 大量投资投机性需求涌入楼市, 造成部分城市房价短期内迅速抬升。其结果是:一方面, 大量有居住需求的人望房兴叹、无力购买;另一方面, 不少炒房客以极低的持有成本囤房待涨。

为遏制部分城市房价过快上涨, 2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》, 明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。

在我国, 房产税并非一个新的税种, 有关房产税的改革也由来已久。房产税在我国最早出现在上世纪50年代。原政务院在1950年颁布的《全国税政实施要则》中规定开征房产税, 1951年政务院公布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》, 将房产税并入城市房地产税。上世纪80年代, 鉴于城镇土地属于国家所有, 使用者没有土地所有权, 我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种, 并于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。同时, 城市房地产税仍保留, 继续对外商投资企业、外国企业、外籍个人征收, 直至2009年1月1日我国宣布废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》, 对内外资企业和个人统一征收房产税。

房产税是以房产为征税对象, 按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入, 向产权所有人征收的一种税。根据我国现行房产税暂行条例, 在城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人均为纳税人, 但条例同时规定, 个人所有非营业用的房产免纳房产税。

按照现行的房产税暂行条例, 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳, 税率为1.2%, 没有房产原值作依据的, 由房产所在地税务机关参考同类房产核定;房产出租的, 以房产租金收入为房产税的计税依据, 税率为12%。

但在当前一些城市房价过快上涨的情况下, 按照原值征收房产税难以体现房价波动, 且难以起到调控作用。而房产税由原值征收改为按评估值征税后, 则可以解决这一个问题。房产税改革的重点应放在现有征税范围内对计税依据的调整。改革应将原先按房产原值计税改为按评估值, 也就是市值计税, 从而更好发挥房产税调节贫富差距的作用。

要正确理解当前推进房产税改革的目的和意义。作为我国深化财税体制改革的一项重要内容, 房产税改革最主要的目的并非调控房地产市场。“房产税税制改革的核心目标是公平市场竞争, 调节收入分配。”

二、房产税改革短期利空、长期利好

房产税一旦开征, 短期内对市场无疑是利空, 它将增加住房持有成本, 持房者将会对成本和收益进行审慎权衡, 一部分炒房者将会被迫抛售房源, 这将增加市场供应, 并给价格带来更大的下行压力。

而从另一个角度说, 房产税将会减少楼市的投机和非理性成分, 逐渐挤出房地产市场的价格泡沫, 使市场更多地回归由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来, 促进楼市长远平稳健康发展。

房产税的长远利好还在于:它不仅着眼于房地产业自身的调控, 更具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。

从世界各国的情况来看, 有的国家的确因此较好地控制了房价, 以加拿大为例, 所有的房地产征收1%的物业税, 为地方财政服务。而二套房以上者交易必须缴纳资本利得税, 为全社会服务, 这样的措施让炒房者望而却步。买房后, 无论是别墅还是普通住宅, 每年都必须向政府缴纳住宅总估价1%的房产税。房产税随每年房子的评估价格浮动。如果所购房屋的价格是30万元加币, 每年需支付3000元加币的房产税, 如果十年后房子增值到100万元加币, 每年就需要支付1万元加币的房产税。

根据我国1986年施行的《房产税暂行条例》规定, 对于营业性用房征收房产税的计算办法, 一幢原值100万元的房子, 按余值计算, 一次扣除30%, 年税率1.2%, 根据公式:年应纳房产税=房产原值× (1-扣除比例) ×1.2%, 则年应纳房产税=1000000× (1-30%) ×1.2%=8400 (元) , 每年要缴纳的房产税是8400元。如果房产购买价格为200万元, 每年缴纳的房产税就是16800元。如果将原先按房产原值计税改为按评估值即市值计税, 住房持有人每年缴纳的房产税更多, 税负更重, 这样房产税对于打击炒房就会有明显作用。

国家逐步推进房产税改革旨在保证居民基本居住需求的同时, 合理引导住房消费, 抑制房地产市场中的投机、投资需求, 遏制房价过快上涨, 这对市场中投机性等需求打击压力很大, 也将对投资、投机者的心理产生很大影响, 并将影响楼市预期。

三、对居民个人征收房产税有技术难度

对于房产税改革的执行, 面临不少困难, 例如需要建立一套大型的全国性资料库, 统计每户家庭到底拥有多少套房。征收的税率若以价格作为标准, 更要开展繁复的估价工程。

房产税改革“牵一发而动全身”, 高度敏感, 改革须慎重。目前只能先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点征收, 积累经验后逐步扩大到全国。

在具体实施上, 可以对居民第一套自有住房免征, 对第二或第三套以上住房或独立别墅、豪华公寓征收, 而且税率要有差别, 超过一定面积普通住房或独立别墅、豪华公寓可实行高税率。同时针对投资炒房客设置门槛, 无户籍或无居住证, 不能提供几年以上工作纳税记录, 购房也将征税。

四、“一税”无以除“百弊”

房产税等相关税收所起的作用是有限的, 不能过高估计房产税在房市调控中的作用。楼市调控关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”, 并着力推进保障性住房建设、供应, 从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象, 从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。

其一, 要与“调供应”形成合力。随着近期“房产税之剑”的高悬不下, 一些处在观望中的开发商纷纷推迟开盘时间, 其中部分已达到开盘条件甚至申领了预售证的楼盘, 也不见有房源推出, 这说明需要进一步加强市场监管和打击捂盘惜售的力度, 增加楼市实际供应;同时, 要在加大土地供应的同时, 督促房企开工, 增加预期供应量。

其二, 要和“调银根”密切配合。各大银行近期发布压力测试报告显示, 银行能够承受房价下跌的范围在20%~40%之间。目前市场对房价合理回调的预期正在强化, 此时面向投机投资者的信贷渠道必须严卡, 防止过量资金流入楼市。

其三, 要大力推进保障性住房建设。对于大量中低收入者来说, 即使目前的房价下跌两三成, 仍然超出他们的承受范围。他们的住房需求必须由保障性住房、政策性住房解决。必须要严格确保保障房计划“落地”、开工, 加快供应。

摘要：近年来, 我国各地房价上涨幅度较大, 大量投资投机性需求涌入楼市。为遏制部分城市房价过快上涨, 2010年国务院把房产税改革列入今年深化财税体制改革重点内容之一。房产税改革短期利空、长期利好, 但对居民个人征收房产税有技术难度, 而且“一税”无以除“百弊”, 改革须慎重。

房产税改革第2篇

一、房产税开征最新消息

2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额；

家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额；取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定；所有商业房产，每年均按租金收入的12%缴交房产税，财政部、国家税务总局另有规定的除外。

家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税。

2013年12月31日以前，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；

2013年12月31日以前，全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延；

2014年12月31日以前，全国所有城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延。微评：房产税如果真如上述所说如期开征，房多的人将苦不堪言。这一招比交易环节征收20%所得税还有杀伤力。房多的朋友不能心存侥幸了，该出手时就出手。怕是晚了，想出手都出不去了。不要试图挑战新一代领导人调控房地产的决心和智慧。

国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。

方案简介

今年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展的关键一年。国际国内经济深度调整和深刻变化，迫切要求加大改革力度，进一步破除制约经济结构调整和经济发展方式转变的体制机制障碍，切实推动科学发展。

《意见》指出，深化财税体制改革。

(一)出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。(二)全面编制中央和地方政府性基金预算，试编社会保险基金预算，完善国有资本经营预算，加快形成覆盖政府所有收支、完整统一、有机衔接的公共预算体系。推进预算公开透明，健全监督机制。研究建立地方政府财政风险防控机制。

(三)建立行政事业单位国有资产统计报告和收入管理制度。完善中央企业国有资本经营收益上缴和使用管理制度。

国务院首次明确推进房产税改革 2010年06月01日“逐步推进房产税改革”。在中国政府网（5月31日）公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（以下简称《意见》）中，这一表态是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的第一次明确。受此消息影响，昨日地产股大幅跳水，并拖累沪指跌幅达2.4%。

业界认为，中央动用房产税调控市场的预期越来越强，不排除上海近期推行试点的可能。一些分析人士认为，房产税的最主要目的或不是调控房地产市场，而在于调节收入分配。同时，地方财政或将因此受益。

值得注意的是，《意见》还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的“综合性政策”。

上海试点预期再起

“房产税与物业税最大的不同在于，房产税是已有税种，可以调整征收范围后推出，而物业税的出台需要立法程序。”北京大学房地产研究所所长陈国强向《每日经济新闻》记者表示，作为保有环节的税种，房产税是中国现阶段的首选。

据了解，房产税于1986年出台，征收范围为经营性房产（不含住宅），依照房产余值计征的税率为1.2%；依照房产租金收入计征的税率为12%。

根据此前流传的上海房产税草案，家庭人均面积是衡量是否征收的重要依据。如果符合征税条件，征税额相当于房产价值的8‰。不少业内人士担心，将房产税扩大到住宅，可能会加重购房者的负担。

陈国强表示，如推进房产税试点，势必会进行差异化操作，即对首套房免征或降低税率，多套房和大户型房屋从严征收。同时，与房地产有关的一些税种也将被合并，避免更多成本转嫁到购房者身上。据了解，目前中国与房地产有关的税收多达40多种，个别地方甚至有上百种。

此前传出上海将出台房产税，但截至目前，上海方面仍未公开承认。国务院昨日表态后，上海业界认为，不排除近期推行房产税试点的可能。“现在大家都在等这个政策（房产税）。正式出来了，市场就开始活跃了。”在龙湖地产营销副总高晚晴看来，成交量低迷的真正原因是观望，要结束观望，只有等包括房产税在内的未明确政策出尽。

上海中科大学城营销总监王士章也表示，开发商们现在 “按兵不动”，就是因为房产税悬而不决，他认为房产税应在3个月内出台。如果不出台，市场受房产税的影响会越来越小，至8~9月份，楼盘就可正式上市销售，届时市场会开始回暖。

住建部政策研究中心副主任王珏林则认为，外界对房产税过于敏感。税收是一项重要的调控手段，即便没有本轮调控，房产保有环节的税收也将适时出台。

广东房产税

房地产税减免税规定

下列房地产减征、免征房产税暂行条例实施细则：

(1)新建房屋自落成之月份起，免纳3年房地产税。

(2)翻修房屋超过新建费用二分之一的，自竣工月份起，免纳2年房地产税。

(3)广东省规定：

①华侨、侨眷使用侨汇购买或建造的住宅，从发给产权证之日起，免征房产税五年。

②外商投资企业新购买或新建落成的房产，自购买或新建落成之月[2]份起，免征房产税三年。

③华侨投资企业新购买或新建落成的房产，自购买或新建落成之月份起，免征房产税五年。

④经税务机关批准，下列房地产可免征房产税：

a.从事农、林、牧业等利润较低的外商投资企业的房产；

b.投资于能源、港口码头、机场项目的外商投资企业的房产；

c.经财政部批准免税的其它外商投资企业的房产。

编辑本段房产税上海版房产税四要素：

1、“起征点”为人均60平方米;

2、税率按房价高低分档;

3、“卖旧买新”可退税;

4、存量房一概不征。据介绍，上海房产税始自去年1月份，根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定，明确对居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。即对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米(含)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超60平方米的，对属新购住房超出部分的面积计算征收房产税。

上海房产税试点实行差别化的比例税率，即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。《办法》中还规定了几类可以退还房产税的情况。

渝版房产

1、税收征收对象

独栋商品住宅，不管存量还是增量;个人新购高档住房，高档住房是指比主城新建商品住房建筑面积成交均价高两倍房子;个人在重庆无户籍、无工作和企业在重庆购买房，首套房不会收税，多套房从第二套住房，即使是普通房子也要征。

2、征税税率

不管独栋商品住宅还是高档住房，均价3倍以下收0.5%，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。

3、计税依据

目前以房产交易价为征税基数，三年、五年以后可能用其他评估方法。

4、计算标准

如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房都有抵扣。存量独栋商品住宅可以抵扣180平方米，高档住房可以抵扣100平方米。以户计算，一户一个人抵扣100平方米，三口之家一户也是抵扣100平方米。

全国试点

解读家庭唯一住房享契税“减半”优惠原文:三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。解读：

针对上述契税和个人所得税优惠新政，昨晚财政部、税务总局、住房和城乡建设部已迅速联合出台了具体细则，即从2010年10月1日起，购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。■唯一住房“减半”征收契税

文件明确，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

而根据此前北京现行契税政策规定，契税征收税率为3%，但90平方米以下的首套住房契税按1%执行，符合普通商品住房标准的则减半征收即按照1.5%征收。而从新政看，明天即10月1日起，只有首次购房，且该普通住房为家庭唯一住房的，才能享受契税减半的优惠；同样，享受1%契税税率优惠的90平方米以下普通住房也是家庭唯一住房，才能享受优惠。而那些购买普通商品住房，但家庭还拥有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，不再能享受契税优惠政策。同样“缩水”的还有个人所得税的优惠政策，新政明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

■官方首提“房产税试点工作”

新政有关“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”的说法，不仅是官方首次提到了“房产税试点工作”，也首次提到了“试点将逐步扩大到全国”。

业内人士对此判断，作为从长远看能长期稳定楼市的税费政策，眼下被提出加快试点工作并将试点逐步扩大到全国，将再次让“房产税”成为悬在楼市上空、影响房价预期的利剑。

房价上涨过快城市将增加用地供应

原文:四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。解读：

业内人士认为，“增加供应”是“国十条”出台后，多次房地产调控政策中都提及的问题，从目前看，包括北京在内的住宅新增供应量确实开始增加，北京市住房库存量近期也从“供不应求”的10万套警戒线回到了10万套以上。“如果增加供应的系列措施能够执行，明年楼市平稳就多了一张王牌。” 违法房企将被暂停购地及放贷

原文:五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。解读：

针对“依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订„阴阳合同‟等行为”这条规定，业内人士认为，这是几大部委联合出台调控政策中首次提及对经纪机构炒卖炒卖、“阴阳合同”的查处，相比4月份的新政，此次的规定切中市场存在的主要问题进行了针对性的细则细化。如以北京为例，大部分现在的二手房成交纳税只有实际应纳税额的50%。新政一旦全面实施将使得二手炒家面临高额的炒房成本。

而对土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为开发商的处罚，也由之前笼统的规定具体到了“要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期”，可操作性强。荧灿地产相关人士认为，IPO重启以来，未上市的房企通过在国内上市或借壳上市、赴港上市融资，已上市房企通过发债圈钱成了开发商资金的重要渠道来源，而今后，故意拖延工期或者是捂房惜售一旦被查出，则将被禁止股票交易，这对于已经上市公司的威慑绝对是有效的。新政·分析

二线城市可能出现价量双跌

昨天出台的新政，会对楼市产生什么样的影响是最受关注的。对此，昨晚，包括万科、首创、金地、首开、SOHO中国等开发商以及中原地产、链家地产等经纪机构的相关负责人，还有通过新闻联播、网络看到新政出台的购房人都在对此议论。综合他们的观点，比较一致的是，昨天出台的新政对北京楼市的影响，可能对房价预期的打压超过实质性影响，市场会因此再度观望；而对外地尤其是一些过去没有严格执行“国十条”的二线城市，将会产生实质性的影响，价量双跌或许很快出现。

“从昨天出台的政策看，主管部门要打压的就是房价的预期，即改变老百姓、业内外人士对房价预期上涨的看法，从而给成交回暖的楼市降温。”一位不愿意透露姓名的权威人士表示。在他看来，政府的目的是要在明年两会前保持楼市稳定，“这次政策包括限购令、限制违规开发商购地等在内，不少都是抄北京的。北京细则5月1日执行后，5、6月两个月是消化观望期，7月楼市开始适应新政缓过来，8月出现反弹。以这样一个周期推测全国市场，马上是10月，10月、11月是新政消化观望期，12月、1月、2月是传统淡季，不出意外，两会前夕，随着春季到来，楼市进入平稳回升期。”

影响

新政·影响

集中缴纳契税现象可能发生

按照昨天晚上出台的新政，明天起即10月1日起，普通商品住房契税减半征收优惠、个人所得税减免政策都将“弃旧用新”，这意味着，对那些购买普通商品住房、非家庭唯一住房的人而言，今天将是最后一天能享受“契税减半”优惠的时间，因此，根据此前北京曾多次出现的“买房人集中赶优惠政策末班车”现象，今天各区县契税部门，或将再次出现购房人集中排队办理契税缴纳手续现象。

新文件明确，房地产交易环节契税政策方面，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。即那些购买普通商品住房，但家庭还拥有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，明天起就不再能享受契税优惠政策。同样“缩水”的还有个人所得税的优惠政策，新政明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

对此，业内人士提醒购房人，根据过去的经验，一半部委文件地方政府都会出台实施细则，即新老政策将有一个过渡期，北京是否从明天起执行契税新规？想赶搭“契税优惠末班车”的购房人出门前，最好先问问相关部门，如果有一个过渡期，就没有必要“赶搭末班车”。[3]

市场影响对房价有多大影响？

“假设北京的一个退休部长拥有180平方米的二环内房子，如按1.2%的税率缴纳房产税，那他一年的退休工资，不吃不喝可能刚够。”SOHO中国总裁潘石屹昨日在自己的博客上说，房产税对市场的影响会非常大，日本征收房产税后，房地产立刻垮下去，20年都没再起来，经济也一路下滑。

但对于“打压房价”的效果，一些业内人士并不看好。陈国强表示，扩大房产税征收范围，主要目的在于打击投资投机性需求，调和贫富差距，房价仍将由市场供求关系决定。中国房地产信息集团分析师薛建雄也认为，房产税对房价的影响不会太大，整个市场的降幅应在20%左右，而且是比照今年4月份的最高水平。

不过，也有分析人士保持谨慎，认为降价幅度要看房产税政策的严厉程度和执行情况。

中国指数研究院陈晟说，房产税可能会延长楼市的调整期，让市场低迷的成交量持续更长时间。中原地产研究总监宋会雍则认为，楼市的调整将在房产税出台后3~6个月内完全完成。

扩大房产税范围还有另一重要利好，即地方财政收入增加。

有资料显示，在美国的很多州，物业税收入可占地方财政收入的一半以上。而在中国，房产税收入占地方财政的比例几可忽略，土地出让金的比例却越来越大。

DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏冬向《每日经济新闻》记者表示，对于地方财政而言，土地收入缺乏稳定性，且容易推高地价，如果房产税的征收扩大到住宅，将可能改变这一状况。“综合性政策”待出

值得注意的是，《意见》还要求，由发改委牵头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的综合性政策。而“房地产综合性政策”与优化收入分配、完善养老保险一起，被纳入“深化民生保障体制改革”的范畴内。

陈国强告诉《每日经济新闻》记者，作为一项重要的产业政策，该政策将包含土地、房地产金融、税收、市场监管、住房保障等各个方面，其中，住房保障制度可能成为重要内容。

据了解，由住建部起草的《基本住房保障法》已于去年底下发，目前正在征求意见，首次将保障房建设与地方政府政绩进行挂钩。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向进一步指出，这也意味着房地产业被赋予更多的保障性质，而非市场性质。保障房建设同样能够拉动上下游多个行业的发展，因此，这并不会影响房地产业在宏观经济中的地位。

据中国政府网5月31日消息，国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》明确指出要逐步推进房产税改革。国务院的表态意味着房产税改革已经超越了研究环节，开始步入实施阶段。而“逐步推进”的措辞也意味着房产税改革不会一步到位，中央政府对房产税改革的定位更倾向于是一项长期的税制改革，而非短期的房价调控工具。

5月下旬的A股行情在有关房产税的传闻中风雨飘摇，最后一个交易日更是因国务院同意推进房产税改革的消息等因素的影响而下跌。但事实上，关于房产税怎么改，是否将征收范围扩大至普通住宅，改成面向所有不动产征收，《意见》并没有明确。

国家发改委负责起草的《意见》是对国务院各部委2010年经济体制改革工作重点的汇总集纳。今年4月份，财政部在其2010年工作要点中就提出要“完善房产税制度”。但国务院同意的最终表述是“逐步推进房产税改革”，足可体现出国务院的重视和推动这项改革的决心。

但区别于资源税改革方案的直接“出台”，房产税改革“逐步推进”的表述则预示着改革不能一蹴而就，必然会分阶段、分步骤的实施。

这种“逐步推进”可以从时间、地域、征收范围和改革目的四个层面上理解。首先是时间上的“逐步推进”，由于中国从事房产评估的中介机构规模小、人员少、公众信任度不高，难以承担全社会房产评估的重任。借鉴香港的经验，内地最终可能依靠税务或相关部门的公职人员来完成这项工作。培养一支成熟的房产评估人员队伍，需要时间上的准备。此外，在纳税主体的确认与甄别、不同类型房屋的评估标准、征管的方式方法、交易环节的税费转嫁等方面仍然有很多技术性的问题需要解决，所以房产税改革方案难以在短期内出台。

其次是地域上的“逐步推进”。与增值税转型改革和资源税改革一样，房产税的改革方案必然要选定部分地区进行试点，然后再向全国推行。但是在试点地区的选择上是有讲究的，试点地区必须有代表性，但是社会影响不宜太大，以防试点不成功，造成社会动荡。之前增值税转型改革选定东北地区，资源税改革挑中新疆，都遵循了这一原则。

再次是征收范围上的“逐步推进”。现行的房产税只针对经营性用房的保有环节征收，主要征税对象是商业地产。从试点的角度考虑，将改革范围先期控制在商业地产内具备诸多优势：一是商业地产类型单一，纳税主体便于确认，大都是开发商或企事业单位；二是商业地产价格波动幅度不如普通住宅那么大，交易价格透明，易于评估；三是商业地产在城市中相对集中，级差不明显，评估结果易于与市场交易价格比照。

一旦贸然将房产税征收范围扩大到普通住宅，在目前环境下，势必影响到购房人和房产持有人的预期，极有可能造成房地产市场的剧烈动荡，导致价格变动过快，反而不易于房屋价值评估的展开，严重影响试点的效果。

最后，房产税改革的一个重要目的，同时也是要攻克的技术障碍，就是归并名目繁多的税费金，形成规范统一的税种。但是中国房地产业涉及的税费金太多，一次全部归并难于操作。尤其是土地出让金，对地方政府的财政收入影响较大，一旦衔接不当，容易造成地方财政困难。因此要最终使房产税成为地方财政收入的主要来源，可能需要对相关税费金进行多次合并，这也将是一个逐步推进的过程。纠结的房产税

税收政策一直以来是楼市调控的利器，从营业税、个人所得税到土地增值税，每次都能给市场带来强烈的影响。和此前的调控政策不同的是，今年“国十一条”中的税收政策迟迟不落地，让业内对此一直纠结不清。

其实早在房产税受关注之前，业内一直把精力集中在物业税上。但是由于物业税需要人大立法通过，又牵扯到需对地方政府的土地出让环节征收，难度确实较大，因此从今年4月份开始，社会各界的目光全集中在了房产税上。由于1986年国务院就正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，可以说房产税已经有法可依，只需重新调整就可以，因此房产税成为了目前最热的话题。

关于房产税的纠结最早始于今年4月底，财政部财政科学研究所所长贾康表示：“目前是推出房产税的可操作时机”。5月17日，国家发改委产业研究所所长助理黄汉权突发惊人之言，一篇标题为“发改委表态3年内房产税免谈”的文章一时间占据各大网络头条，引发了人们的强烈诘问： “史上最严厉”的楼市调控政策戛然而止？房地产“绑架”中国经济的预言再度灵验？房价将迎来新一轮疯涨？当天下午，发改委火速辟谣：“研究人员所发表的意见不代表发改委的立场。”有关房产税的言论“内容严重失实，造成了极为恶劣的影响”。

随后不久，关于房产税的各种消息就成为了社会最为关注的话题。在5月31日，国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，文件将“逐步推进房产税改革”列入了今年的财税体制改革的目标当中，引起了市场各方震动，沪深股市在当天双双走低。上证综指跌破2600点整数位，沪深两市出现2%以上的跌幅。而5月份全月9.7%的跌幅也创下了自去年9月以来单月最大跌幅。也因为对房产税出台的预期，出现了成交量明显萎缩。在北京、上海、广州等一线城市，成交量巨幅下跌。北京市房地产交易管理网数据统计，截至5月30日，北京市商品住房期房日签约量为186套，较4月的348套大幅下降46.6%。更令人关注的是，如果剔除经济适用房、限价房等保障性住房，5月份北京的商品住房期房签约量，日均仅108套，环比降幅接近70%。5月上海商品住宅成交套数比4月降幅近70%。

至此，关于房产税是否将出台有了定论，权威部门的直接表态，也让口水仗最终画上了句号，开征是铁定的事情了。但是事情并非就此终结，近日在一场论坛上，加拿大西安大略大学休伦学院终身教授徐滇庆、SOHO中国董事长潘石屹纷纷表示，房产税的征收难度会相当大。

征收情况

首套房征收

来自财政部财政科学研究所所长贾康的消息，中国房产税即将在年内开征，并且，对于大部分购房者所关心的，首套房是否征收房产税的问题，贾康明确表示，首套房不会征收房产税。

购房者担忧

然而，对于房产税这样敏感的税种，单纯“首套房”不开征房产税的表态仍然无法消除大部分购房者的担忧，对于房产税，绝大部分购房者的担忧如下：

1、房产税会不会严重加大购房者的负担。

对于房产税比例，有关部门一直遮遮掩掩，无法从公开报道中获得确切的数据，然而，考虑到房产税推出的初衷，不论是抑制投资也好，提升政府长久的财政收入也罢，同时参考国外做法，这一税负估计每年不会少于1%，那么这笔税收对于大部分购房者而言，是否会在按揭至外再构成严重的负担?即便是首套房不征收，对于大部分城市居民而言，拥有两套房的市民也比比皆是，比如河北保定北区公安局副局长李刚同志，网传他拥有两套房子，他儿子名下又有3套房子，如果传言属实，那房产税开征该给人家造成多大的经济负担啊。

2、房产税会不会像以往的其他税收手段，没有起到抑制房价反而再度推高房价。

对于财政征收的渴望，使得政府非常喜欢使用增加税收的手段来“调控房价”，然而，从已经出台的有关房产的62种税费来看，这些手段在调控房价的效用有目共睹地差，反倒严重增加了购房者的成本，那么，这次的房产税会不会也是再度将成本转嫁到购房者而再度推高房价呢?

3、房产税开征之后，土地出让金是否取消? 其实，这个问题就是第二个问题的延伸了，如果土地出让金不取消，那么房产税的开征最大的可能性就是加重购房者税负以及推高房价，而参考国外成熟的做法，取消占开发成本最大一块的土地出让金，改为按年征收的房产税，一方面降低了房价，减轻购房者负担，另一方面一次性的土地收益转化成长期的税负收入也可以减少政府的卖地财政的弊端。

带来影响

“房产税推出后，将使得当前正在进行的这轮房地产调控，达到与过去不一样的高水准。”贾康接受采访时表示，房地产税开征在搭建一个制度框架，过去我们只会在交易环节征税，保有环节并没有到位，它是缺失的，现在就是要填补这个缺失环节，具有制度改革色彩。贾康还表示，房地产税并不会是政府调控的“最后一张牌”，未来调整一定是多种手段综合使用，比如物业税，其实物业税跟房产税是一回事，都是在保有环节中征税，但因物业税有一个较长立法过程，房产税只需在现行税收政策中进行试点就能推出，因此会选择先行推出房产税，现在问题在于如何不失时机地进入试点。

业内盛传上海和重庆已积极表态，愿意首批进行房产税试点。对于这点，贾康表示，目前他并没有掌握更多信息，但试点城市一定会在一线城市中产生，北京、上海、广州都有可能。虽然最后方案尚未确定，但现有信息表明，房地产税不会向“第一套房”征收，投资房将成为房产税调控目标。

贾康说，房产税对目前楼价肯定会有影响，但不都是负面，应该全面看待其作用。房产税对配套改革、房地产经销发展、收入再分配都有很大意义。

专家评论

针对此前“房产税不会向第一套房征收”的报道，财政部财政科学研究所所长贾康昨日称，首套房不征房产税只是学者建议，而非代表官员表态。之前有报道称，在23日举办的第一届西部金融国际资本论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康表示，物业税推出已经是“按月计算”，目前离推出最终时间不会超出一年，而且房产税不会向“第一套房”征收。还有媒体将其冠以财政部官员身份。昨日，贾康对此报道进行了澄清，他表示首先自己不是官员的身份，这些言论为研究者的建议，其次，“按月计算”是重复全国工商联房地产商会会长聂梅生的判断。本月初，针对炙手可热的房地产调控问题，在中国国际经济交流中心第十六期“经济每月谈”上，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，试点推出时间已经“论月数”，年内是否推出则取决于市场表现。从现场答问情况来看，对于“按月数”也只是聂根据“国五条”相关政策和发改委文件等做的推断。

贾康昨天表示，所谓不会超过一年，只是语意上的顺延，字面理解按月数即表示一年之内。此外，他表示是从研究者的角度、从个人建议角度，认为首套商品房不应被覆盖，房产税的推进过程，应该是渐进式的过程，他认为房产税的推进，应该考虑学者的这个建议。

近日，人大财经委副主任贺铿也在接受本报采访时表示，建议房产税应该有“起征点”，超过一定面积才征房产税，不能增加一般消费者的负担。[5]

重庆房产

2011年1月，正在召开的重庆“两会”传来消息，“十二五”期间，重庆将加强财税调节，开征高档商品房房产税。目前，房产税的相关方案正在进一步完善，有望在今年一季度开征。

多套房建筑面积超200m2可能征收房产税

重庆市是最早向国务院提出进行房产税征收试点的城市。记者了解到，重庆房产税的征收对象主要是城市中的别墅、面积较大的商品住宅，定位在高档商品房。

据消息灵通人士预测，计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平米也可能被征收房产税。此外，房产税税率可能为房地产当年市场价格的5‰~1.5%。

一直以来，房产税都被人们看成是楼市调控的一大利器，是根治炒房的“杀手锏”。然而记者采访的一 “重庆版”房产税落地在即

一些专家和开发商却认为，“重庆版”房产税对房地产市场的影响并不大，房价不会因为征收房产税而大幅下降。

重庆朵力房地产股份有限公司董事长黎伟表示，重庆对高档商品住房开征房产税，从短期来看，对于抑制高档商品房消费会有一定作用。但从长期来看，重庆商品房的刚性需求依然很大，针对高档商品房开征房产税对房地产大势不会造成太大影响。“从抑制房价的角度讲，房产税的作用将不会是长期的。”重庆市社会科学院财政金融研究所所长邓涛认为，房产税更重要的意义在于完善财税体制，为地方政府培育重要且稳定的财政收入来源，以及调节居民收入分配。开征房产税尚需破解诸多难题

一些财税专家在接受记者采访时表示，无论从完善税制，还是从促进房地产市场稳定发展的角度，开征房产税都是大势所趋。但从客观来讲，开征房产税是一项系统工程，还有许多问题需要解决。

首先是征收对象的问题。从重庆的房产税征收方案看，大体方向是对高档商品住房征税。那么，什么样的房子才算是高档商品住房，是别墅还是花园洋房。

其次是税率如何确定。假设房产税税率定为1%，如果房地产价格上涨的幅度高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义。如果税率过高，又会给房地产业造成新的压力，不利于房地产行业稳定发展。

三是房产价值评估问题。房产税的计税依据和税率在确保公平的基础上，面临如何确定的问题。从重庆来看，房屋所在区位不同，房产价值存在较大差异。如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。

主要目标

取消城市房地产税，统一实行房产税，将其改造成为名副其实的财产税，公平税负，扩大征税范围，增加税收收入，方便征管。

浅谈房产税改革第3篇

关键词：房产税财税体制试点

1 房产税概述

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。

应纳税额的计算：①按照房产计税余值计算

按照房产的计税余值计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为：应纳税额＝房产计税余值×1.2%

其中：房产计税余值＝房产原值×（1－原值减除比例）

②按照房产租金收入计算

按照房产租金收入计算应纳税额时，其应纳税额的计算公式为：

应纳税额＝房产计税余值×适用税率

1986年颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，而且居民收入水平普遍较低，因此，《房产税暂行条例》规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房）免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。自2004年以来，我国房地产市场飞速发展，房产价格居高不下并且逐年增长。而我国房价的过快增长说明居民对房产的需求大于供给，在我国国民总收入飞速增长的同时，居民的可支配收入也在逐步增长。也正是如此，使得我国居民有足够的收入来购买房产，使房地产市场拥有庞大的资金支撑。由于我国个人所得税税收征管的不合理，使得我国对收入的税收增收存在很大的不足，因此，需要提出另一种调整收入分配、抑制房产价格的税收，即房产税。

2 房产税改革的重要性

目前，世界上130多个国家和地区都对住房征收房产税，而他们的通行做法中最突出的就是把房产税作为调节收入和财富分配的重要工具。现在被各方所关注的上海、重庆已启动试点的房产税改革，在严格概念上讲，所涉的税种是指房地产税或不动产税。在中国经济社会转轨的过程中，财税制度变革、税制改进优化，都是服务于转轨大局和经济社会全局的。现在讨论建立的房产税，是顺应、服务于整个经济社会转轨的。它的改革除了合理调节收入分配，还将使我国财产税体系进一步健全，更好地发挥财产税在税制结构中的作用。具体如下：

一是有利于增加直接税，填补财产税收领域空白，是中国税制合理化的必要环节。

二是有利于弥补信贷政策调控投机需求的不足。目前的新政对于不借助于银行的房地产投资者，主要是采取了限制市场准入的办法，但这只是一种临时性措施。而开征房产税则可从经济上进一步影响所有投资者的进入。

三是有利于抑制房价，稳定房地产市场预期，确保房地产业健康发展。房产税需每年缴纳，与交易环节一次征收不同。这就要求购买者必须考虑今后持有房产的长期成本，结合自身的经济条件合理决策，有助于形成理性的需求。

四是有利于抑制收入分配差距扩大。我国收入分配差距的扩大，其主要原因之一是来自于不动产财富的实际分布情况，这显然需要一定的再分配机制进行优化调节和制约。房产税不仅能使中国的房地产业发展提高健康度和可持续性，还会在收入分配和财产分配方面施加再分配的优化调节。

五是有利于地方税收体系建设、解决地方稳定财政收入来源。房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。通过对存量房征收房产税，可以在不增加土地资源的情况下，形成地方政府稳定的财政收入来源。

3 房产税改革亟待完善

自2011年1月底开始，以上海和重庆为试点推行房产税改革以来，至今已有一年时间。试点过程积累了经验，也暴露了问题，未来如何更广泛而合理地推广房产税，这是一个值得深思的问题，笔者对此提出几点建议。

3.1 需配套改革和制度建设。协调各方利益，建立准确、完整、透明的不动产清册,加快并完善全国范围内的个人住房信息系统建设。这关系到产权的明晰与信息的公开，是房地产市场调控的重要依据和推进多项制度性改革的前提。各类住房的信息数据库建立、评估体系构建、房地产税框架设计、税费清理整合等问题，应在接下来的试点城市充分细致地加以准备。

3.2 强化税收监管,明确财产税的课征对象。依此制定切实有效的具体执行措施，避免新的税负被转嫁，保护社会弱势群体。从国外经验看，房地产税并不能从根本上抑制房价，甚至在特定的情况下还可能助推租金和房价的上涨。因此设计方案应能有效消除这些顾虑。

3.3 适当扩大房产税征收范围，覆盖到存量房产。一方面可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政稳定收入来源；另一方面可以打击炒房囤积房源。

3.4 做好公众宣讲工作。房产税作为一项完善土地管理与城镇公共财政制度的重大改革，应让纳税人尽早明确所要承担的税负,让公众更了解房产税制度及其合理性，税率也不宜过高，税款征收使用应提高透明度。这样，才能充分发挥民主监督作用，得到民意的支持。

参考文献：

[1]贾彦乐.我国房地产税收体系研究[D].苏州大学，2006年.

[2]刘素荣.关于我国房产税更始的思虑[J].财会研究，2010（11）.

[3]韩雪.我国房产税税制的改革和完善[J].中国乡镇企业会计，2010（4）.

房产税改革刍议第4篇

一、以完善财产税体系促进收入公平分配的必要性

审视我国改革开放的30余年, 由于收入分配不公的累积效应, 不同人群财富积累程度的差异已然造成, 这种个人存量财富差距的扩大, 已逐渐成为未来收入差距产生的核心。单纯调节收入分配, 对流量征税已经很难达到理想效果, 必须将调节财富分布作为下一阶段税制改革的导向。

目前我国公民主要的财富存在形式为房产, 房产多、档次高, 代表经济实力强。房产税作为财产税中的一个重要税种, 属于直接税, 征税对象为房产, 由于其税负难以转嫁, 纳税人缴纳房产税直接减少其税后收入, 房产税征收过程实际上就是收入再分配过程。因此, 充分认识并有效利用以房产税为代表的财产税的收入再分配功能, 有助于实现社会公平, 使社会收入和财富分布符合社会所期望的公平标准, 以形成尽可能合理的分布状态。房产税的征收不该成为一种房地产调节方式, 而应站在社会收入分配公平的财产税的视角上来看待。

二、房产税改革对财产性收入分配影响的作用机理

房产税制度的改革对居民财产性收入分配的影响并不是一种直接作用关系, 而是一种间接影响, 其中笔者认为最重要的一个中间变量即为房地产价格, 并有以下几种影响路径值得研究与说明。

由于房产税制度的变化, 房产价格发生相应波动。这种资产价格的变动, 从三方面对居民财产性收入分配造成影响:首先, 由于初始财富禀赋的存在与差异, 房地产价格波动造成居民直接的财产性收入发生变动, 这是一种不利于分配格局合理化的马太效应;其次, 房产价格波动影响居民的房产购置计划, 进而对不同收入群体的财产拥有格局及财产结构作出调整, 导致居民财产性收入差距的扩大;再次, 从居民收入预期的角度看, 房地产价格的变动必然对其构成影响, 产生财富效应, 并具体表现为耐用消费品 (特别是房产) 消费增加的居民消费结构调整。

三、我国房产税改革试点成效研究

房产税试点以来, 沪渝两地对于征收情况均作出相关统计。2011年4-5月, 试点征收已进行3月有余, 但从上海和重庆的征收情况来看并不乐观。根据上海的官方统计, 截至2011年4月27日, 上海市税务机关认定的应征税住房共计2306套, 从3月份上海首笔个人住房房产税缴纳算起, 约20笔应征房产税已经缴纳。即使按照每套住房平均交纳5万元计算, 上海房产税试点3个月的入库税款只有百万元左右, 全市范围3个月的税款甚至远远不到上海市的一套房款。根据官方公布的数据, 试点前3个月, 20笔已缴税款相对于2306套应税房源, 个人住宅房产税的缴纳比只有应缴房源的不到1%。重庆的情况同样惨淡, 2011年5月5日, 重庆市财政局有关人士表示, 截至当时, 重庆市入库的房产税试点征收税款只有几十万元。

2011年全年的统计数据表明:房产税改革效果低于预期。以重庆市为例, 数据显示, 2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元, 增幅超过40%, 其中, 房产税收入仅有1亿元。

尽管如此, 专家仍然建议, 未来可扩大房产税征收范围, 逐步覆盖到存量房产, “拥有的住房套数”或许会成为未来房产税征税标准之一。同时, 业内人士对房产税在未来的推广表示乐观。据财政部财政科学研究所所长贾康的调研, 上海房产税试点收到部分预期效果, 可以说是一个利好的开端, 正面效应初显。

由于房产税改革尚处于起步阶段, 且改革试点实施时间尚短, 其成效究竟如何, 还有待时间检验。试点以来喜忧参半, 值得肯定的是将普通居民基本居住权纳入考虑范畴, 着力打击投资、投机性需求, 如重庆市增加了从富人处借钱资助穷人的均贫富功能, 使税收的宏观调控功能不断增强, 是财税制度的一大改革和进步;需要完善的方面是, 沪渝两套方案都未能解决地方政府的“土地财政依赖症”。具体到改革方案的设计上, 表现为征税范围不宽、计税依据不尽合理、免税面积的选择是否符合实际、税率是否恰当有待观察等诸多需要完善之处。站在本文的研究视角上, 这一改革举措是值得肯定并鼓励的, 此次房产税改革对于居民财产性收入分配还是产生了一定的推动作用。

四、我国房产税改革的路径优化建议

(一) 我国房产税改革路径设计的基本原则

通过其他国家有关住房房产税的了解与综合比较, 其中有诸多方面在我国房产税改革路径的选择过程中值得借鉴, 结合本文研究视角, 现归纳如下。

1.税种权属划分

我国地域辽阔, 发展不平衡, 地域差异显著, 因此由中央统一制定税收政策效率不高, 针对性不强, 将限制税收政策作用的发挥。而由地方政府根据本地区的特点制定相关制度则能更好地促进地区房地产市场经济的稳定发展。但是在地方政府行使房产税税收管辖权的同时, 中央政府应该对房产税的收入分配功能进行宏观调控, 这是地方政府治税中无法实现的。为此, 中央政府税务征管部门在对地方呈交的房产税征收办法予以审核时, 要从全国范围内加以考虑, 有全局意识, 将平衡地区间收入分配差异, 尤其是财产性收入分配差异, 作为房产税政策制定的一把重要标尺, 在可能的范围内尽量缩小地区差异。

2.征收环节

我国现行税制中, 包含房产税在内的财产税体系不完善, 急需优化重构, 难以实现对财产存量的调节。就目前来看, 除试点城市外, 我国房产税征收仅限于交易环节, 而对保有环节的税收征管存在缺位现象。只有将保有环节纳入到房产税的征收环节中, 才能从根本上发挥税收对个人财富存量的调节作用, 使财产性收入的马太效应从源头上得到遏制。

3.征税范围

房屋价值来源于公共投入, 并与其周边公共配套设施的建设等存在密不可分的关系, 房屋所有人因公共环境的改善获得了级差收益, 从成本收益匹配原则出发, 房屋所有人应按房屋的市场价值缴纳房屋保有税费。故而, 房产税征税范围应扩大至所有的存量住宅, 而不仅仅只是新建住宅。政府可以通过使用房产税收入帮助穷人建造廉价住房或加大不同地区公共设施建设投入等手段, 调节不同收入层次和不同地区的居民财产性收入差距。

4.计税依据

以往我国房产税计税依据一直是房产原值, 即以历史成本为计税依据, 但在房地产增值效应日益明显的大环境下, 这一标准显然已不合时宜。举例来说, 老房的建设成本低于后建成的房产, 以其房产原值为计税依据, 势必将先建成的房产税负转嫁给后建成的房产, 出现老房的房产税税负轻、新房的房产税税负重的现象, 有违公平原则。因此, 在后续改革中, 计税依据应得到科学调整, 笔者建议选择房地产评估价值的一定比例作为计税依据。之所以在房地产评估价值的基础上附加一定比例, 是出于对我国地区差异的考虑, 希望将可控比例作为平衡差异的一个有效杠杆。对于评估的周期, 鉴于我国房地产市场房价变化快的特点, 现阶段以1～2年作为一个评估周期为宜。

5.税率

房产税要实现财富的再分配功能, 可以选择实行累进税率, 即根据数额将征税对象进行等级划分, 征税对象数额等级越大, 税率越高。采用累进税率时, 表现为税额增长速度大于征税对象数量的增长速度。因此, 在房产税改革中, 应以房屋价值作为参照, 逐级提高税率。税率所分等级, 要体现出房屋价值越大, 房产税相应越高的特点, 以调节纳税人的收入和财富。

6.税收优惠及税收惩罚

对居民自用房地产有必要设定房产税免征面积和标准, 本着照顾低收入群体的原则, 以家庭为单位征收, 对于低收入者应给予恰当的税收减免, 引导居民对房地产的合理消费, 调控个人财富分配。

而针对我国投机性住宅较为普遍并对房地产市场价格造成波动的现象, 应对投资性住宅给予惩罚性的税收以从一定程度上遏制房地产市场的不稳定因素。在此可以借鉴法国关于空置住宅的经验, 法国对2年内每次连续居住时间小于30天的住宅所有人从空置第3年起开始征收累进的住宅空置税, 税率根据空置年限不同而不同, 空置第3年税率为10%, 第4年为12.5%, 第5年为15%。此外, 还要加税额9%的管理费。住宅空置税的纳税人主要是收入高、房产多又无暇居住, 造成资源浪费的人, 税收的全部纯收入将由国家改善住宅委员会用于居民住宅建设。因此我国同样可以根据房产物业的水电使用量来判断房屋是否为空置物业, 并最终对其采取惩罚性的税收, 以增加投机性购房者的持有成本减缓房产投机性购买导致房地产市场不稳定的现象。

(二) 房产税改革相关配套措施的跟进

除了从房产税制的各个要素完善政策措施外, 健全相关配套措施的步伐也要同步跟进, 以下笔者将从两个方面加以阐述。

一方面, 完善用税监督体制。要真正发挥房地产税调节收入分配, 尤其是财产性收入分配的作用, 关键在于把房产税收入纳入公共财政管理体制, 用于居民社区内的公共事务, 并定期公开使用明细账目。只有这样, 房产税才能通过税款的征收与使用来增进社会利益。因此, 对于用税的监督尤为重要, 完善监督审计机制势在必行, 可以借鉴美、日以及其他一些国家纳税人监督用税的立法规定和具体制度, 改革我国不成熟的诉讼机制, 建立适合我国国情的纳税人诉讼制度, 形成对地方政府用税的监督机制, 以制约政府滥用税款的权力。

另一方面, 建立统一的财产登记与清查制度。房产是房产税的基本征税对象, 要对其征税, 掌握房产的准确信息是前提, 这就必须改革我国的房产登记制度, 改变目前不动产登记多头管理、分级登记的现状, 建立统一的财产登记与清查制度, 为财产税后续征收奠定基础。为此, 应做好以下工作:一是完善税务部门与土地管理、房产管理、城市规划、财产评估等部门或机构的协调机制, 建立联动的信息及管理体系;二是开展房源登记普查, 实行房产登记实名制, 以准确掌握房源状况, 特别是个人或家庭在多地拥有多套房产的情况。

参考文献

[1].白彦锋吴哲方.房产税改革过程中的相关利益主体博弈分析.中央财经大学学报.2011.5

[2].邓子基王到树.经济转轨时期我国个人收入的分配及其税收政策.财贸经济.1997.8

[3].谷成.房产税改革再思考.财经问题研究.2011.4

房产税改革_购房缴税_买房全攻略第5篇

以房产税为核心的长效调控机制正在谋划之中，包括杭州(楼盘)在内的几个城市已经在拟定房产税试点方案，待国务院批准后，可能将在下半年落地。(中国广播网7月15日)

国家统计局7月15日公布的上半年宏观经济数据中，房地产可谓一枝独秀，今年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比增长20.3%，增速快于全社会固定资产投资0.2个百分点。正是在这种背景下，希望国家加大楼市调控的呼声再起，其中房产税作为楼市调控加码和去行政化调控手段的重要政策被寄予厚望。

种种迹象表明，国家将房产税扩围改革提上议事日程。国家发改委2013年深化经济体制改革的文件中，就明确提出扩大房产税改革试点范围。但是，尽管官方文件明确扩大房产税改革试点范围，可并没有明确何时扩大、那些城市将纳入试点范围等，使得市场对房产税改革猜测较多，房产税改革也如雾里看花。

首先，官方为何对房产税改革的信息作为“加密项”管理？笔者认为，由于房产税涉及房地产调控等市场非常敏感的信息，官方担心房产税信息披露过早过多会影响市场稳定，让市场产生震荡，特别是股市震荡，不利于经济的稳定发展。

对这种担忧，笔者认为没有必要。新一届政府承担市场震荡的能力较强，比如6月银行间“钱荒”造成的股市波动，新一届政府并没有因为股市波动向银行“放水”，而是以“激活货币存量”的政策引导市场应对短期的震荡。目前股市震荡平稳过渡和逐渐向好，已经说明新一届中央政府对宏观经济的把控能力和主动抗风险的能力。在这种情况下，房产税扩围改革的信息披露虽然会波及股市，但是由于中央政府有应对的能力和经验，有风险承担的意识，相关职能部门和扩大试点的地方政府没有必要担忧房产税信息披露对市场稳定的冲击，而应该及时披露，做到公开透明。

其次，由于房产税是向居民财产直接课税，因此房产税改革是否符合法定程序、是否公开以及公开透明程度等决定房产税改革之后纳税人的税收遵从等，因此房产税改革不宜闭门造车，而应该公开透明。让公民参与到房产税改革的进程中来，吸纳公民对房产税改革的意见和建议，使得改革更加完善。改革之后公民遵从税法，让税法权威和调控效果最大限度地发挥。

目前，重庆上海试点房产税，采取政府决定的形式推进。这种改革在完善市场经济体制的初级阶段，对于追求改革效率和完善具有重要的意义。但是，在市场经济体制逐步完善，公民法治意识和公平意识诉求逐渐提升的情况下，房产税等向居民财产直接课税税种必须走立法改革道路，以争取公民支持和遵从。

再次，新一届中央政府着力打造法治政府和阳光政府，而推进政府信息公开透明是法治和阳光政府建设的重要方面。为了推进市场经济体制建设，目前房产税以政府立法改革的形式推进很有必要。并且政府立法，其草案的起草和审议也应该按照立法程序进行，该公开的必须公开，该通过听证会征求公民意见的必须征求意见。

论“房产税改革”应当缓行第6篇

面对如此局面，百姓啧有烦言，政府坐立不安。怎么办呢？加快“房产税改革”声浪再起，越来越响。

加快“房产税改革”？闻听此语，细心的人不禁会问，咋不干脆就叫推出“房产税”，却要称为加快“房产税改革”呢？这是因为，“房产税”在我国早已有之。1986年9月15日，国务院曾发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，已在全国开征房产税。不过当时有一限制，属于个人所有的“非营业用房产”，不在此列。也就是说，对全国绝大多数购房自住者而言，有房产税等于没有房产税。

正因为此，所谓“房产税改革”，说白了，就是要对百姓的居住性住房，也进行征税。此一改革究竟作用何在？为何当前必须尽快推出呢？

支持论者认为，房产税改革，作用有三。

其一，降价。已经拥有多套住房者，以及打算购买多套住房者，因为开征房产税而增加了房屋成本，觉得并不划算。占者，便会将多余之房吐出，购者，则会尽量少买一些。这就既增加了住房供给，又减缓了购房需求，进而降低了房价。

其二，公平。房屋既是商品，又因我国土地属于国家所有这一特殊国情，兼具一定的公益性。多购房及多住房者，多缴纳一些税收，也是对社会分配的一种再调节，有利实现社会公平。

其三，增收。过去不征税，如今征收了。而且征收的范围，又是如此之广，这对国家和地方财政，无疑是一笔不小收入，可以弥补因卖地收益日渐减少对财政平衡的冲击。

以上三条，便是呼吁和支持尽快推出房产税改革论者的初衷。乍一看来，确实有些道理，但细加分析，并不一定站得住脚，甚至，会与支持论者愿望背道而驰，效果适得其反。

先来说说房价。推出房产税改革，房价就真的会降下来吗？不一定。

首先，房价高低，从根本上说，取决于住房的总供求关系。如果全国土地供应还是从紧，“刚需”又还是那么大，供求关系没发生根本改变，房屋还是供不应求，那么，房价肯定是不会降下来的。

第二，“房产税”虽然增加了房屋持有者的成本，但对于那些资金雄厚的炒房者而言，低买高卖的盈利策略，肯定是不会改变的，他们的必然对策，就是把这笔费用加在房屋身上，羊毛出在羊身上，这反倒会推高房价。

第三，持有多套住房者，除自住或出售外，大多数是用于出租。房屋成本加大后，房主自然要将租房价格相应提高。对于暂时买不起房的低收入居民而言，房价未降，房租先涨，将是他们不得不面对的现实。近一年多来，全国房价不但没有下降，房租反而涨了不少，就是一个明显例证。

再来说说公平。是的，多购房及多住房者，相应多缴纳一些税收，确实是对社会分配的再调节，有利实现社会公平。但是，这么一种微观领域的调节，比起全社会收入分配宏观领域的调节，那是小之又小，微之又微的。改革开放以来，民众收入虽然随国家经济发展而有所提高，但其提高幅度，不但远低于经济发展整体速度，更远低于国家财政收入增长速度，这是百姓感到最不公平也最不满意的。正因此，“十二五”规划已经把进一步改善民生，提高城乡居民收入，放在非常突出的位置，并且承诺，“十二五”期间，居民收入增长幅度不低于经济增长速度。在如此大背景下，却突然推出房产税改革，等于在百姓个人所得税之外，再增加一个普适于全体有房居民的新税种，这在民众心中会产生什么负效应，不是明摆着的吗？他们会觉得公平，会不怨声四起吗？

最后再来说说增收。政府增收，渠道多矣。关键的关键，还是要把国民经济搞上去，在发展中解决财政问题。倘若把希望寄托在从广大居民好不容易买来的住宅中去再索取一点什么收益的话，且不说出发点很成问题，就是税征上来，也应该是取之于房，用之于房，于政府财政，并无多少补益。

利弊相权，笔者以为，“房产税改革”应当缓行。

房产税改革刍议第7篇

一、房产税改革的原因

国家实施房产税改革的主要原因在于目前我国的房产税并不能体现房产税本身所具有的调控职能。具体为以下三点:

(一) 征税范围过窄

现行房产税征税范围限定在“经营性用房”, 而居民个人所有的非营业用房产并未纳入房产税的征税范围, 这不利于对房地产市场的调控。

(二) 计税依据不能反映房地产的真实价值

目前我国房产税的计税依据有两种, 分别为从价计征和从租计征。这种计税依据存在以下两个方面的问题:即以房产原值作为计税依据无法反映房地产的市场价值, 也无法抑制房地产租赁市场的膨胀发展。

(三) 税率设计缺乏灵活性

我国现行房产税的税率采取“一刀切”的方法, 并没有根据不同收入的人群设置不同的税率, 没有体现出“差别化”的税率。这意味着无论房地产的持有者持有多少价值的房产, 其在纳税数额的比例上是完全相等的。这也成为房地产投机者对房地产进行大量投资, 以致大量房产空置积压的原因之一。

二、实施房产税改革的目的

针对现阶段我国的房产税不能体现房产税本身所具有的调控职能的现状, 国家实施房产税改革的主要目的为以下几点:

(一) 完善房产在保有阶段的税收制度缺失

土地资源的稀缺性和地理位置的唯一性决定了土地价值的巨大差异性, 更造就了特殊城市和某些城市特殊地段房产价格的高企性。同时, 我国现行的房地产的税费主要集中在投资和开发环节, 而在个人房地产的保有阶段并没有相配套的税收制度。个人持有多套房产几乎没有成本, 因此, 投机性炒房的收益随着房价的上升越来越高, 这样的高收益又进一步吸引了更多的资金进入房地产市场, 进而又推高了房价。目前土地资源相对有限, 特别是大中城市土地资源日益枯竭, 进一步加剧了人们对城市房价上涨的恐慌。由于我国现阶段房产在保有阶段的税收制度不健全, 全国各地大量出现“空置房”现象, 如鄂尔多斯空置新城, 海南的空置小区等。

(二) 扩大政府财政收入, 调整地方财政收入结构

我国1994年实行分税制改革以后, 中央政府拿走了全国税收的大部分, 中央政府与地方政府出现了严重的事权和财权不匹配的现象。地方政府为增加财政收入, 将眼光投向了土地开发, 这直接造成了今天的“土地财政”现象。全国土地出让金从2006年的7000亿元增加到2010年的2.7万亿元, 年均增长率高达40.1%。“土地财政”不仅助推了房价, 而且不具有可持续性, 不符合科学发展观的要求。所以, 目前急需调整现阶段地方政府财政收入的来源。

纵观当今世界上其他国家, 物业税或房产税都是其地方财政的重要收入来源。英国地方政府财政收入全部来自房产税, 法国为69%, 加拿大为85%, 美国为50%-80%。但在我国, 近几年房产税的收入仅占地方税收收入的6%左右。从长期角度来看, 房产税将会成为地方政府的主要税收收入, 因为房产税的征收不仅能解决地方政府财政收入不足的问题, 也能在很大程度上解决“土地财政”问题, 调整地方财政收入结构。

(三) 调整我国目前畸形的投资方向, 遏制投机性购房

目前我国商品房价格居高不下, 其中一个重要原因是投机性炒房现象的存在。买房子, 等升值, 再卖房子。这个循环将大量的资本吸引进入房地产市场, 一路推动房地产市场向畸形的方向发展, 使得我国楼市超过股市成为第一大资金的蓄水池。开征房产税的目的之一就是逐渐降低房产作为投机品的价值。因为在未来市场面临不确定的条件下, 征收房产税使投机者要直接面对确定的税负, 从而使房屋投机属性大大降低, 进而引导民间资本重新关注商业市场的发展, 引导资金进入生产领域和高科技制造领域, 从而逐渐调整产业结构, 使国民经济走上可持续发展道路。

(四) 通过税收手段调控我国未来城市的发展方向

随着城市化进程的加快, 加之中国作为世界第一人口大国的特殊背景, 中国将迅速产生一批超大型城市, 如北京、上海等。随着大城市群发展的提速, 世界性大城市所面临的难题必然会出现:城市资源的有限性与城市人口增长的爆发性的矛盾。城市越发展, 人口越增加, 越会推高土地价格和房屋价格;并且城市交通、公共卫生、新增人口就业、社会治安和社会保障等一系列关系到国计民生的问题也更为凸显。北京、上海、广州等地居高的房价和滞堵的交通充分证明了这一点。面对这样的情况, 北京采取的“限购令”手段不仅效果十分有限, 而且产生了大量的副作用, 如人才流失, 资本流失等。国外的成功经验可以为我们提供解决问题的一些思路:美国的纽约、法国的巴黎、日本的东京、英国的伦敦等都采取了城市化向城郊化的发展。即在城市周围建立多个卫星城, 每个卫星城都有自己的配套设置, 同时也和主城保持着紧密的联系。但是卫星城市的规划建设是一个高投入低产出的项目, 需要大量的配套设施来有效地吸引居民。政府的资金投入、政策导向、规划水平是影响卫星城成败的重要因素, 其中很重要的一种政策调控手段就是房产税。

综上所述, 房产税改革的目的不是打压房地产市场, 而是引导包括房地产行业在内的多行业健康发展, 保障人民基本权利的正常享受, 维护广大人民的合法利益。

三、实施房产税改革的措施

自房产税改革通知公布以后, 上海和重庆作为全国的试点地区, 率先在全国实行了房产税改革。虽然同为国家首批房产税试点城市, 但是沪渝两市的方案和侧重点也有所不同。

上海房产税征收范围主要是全部新购住房, 且涉及全部行政区域, 影响的范围是新购房群体。然而, 其税率为0.4%-0.6%, 为固定的税率且税率较低, 存量房没有纳入到征税对象之中。

重庆主要是打击高端住宅和投机性购房, 其采取了分档征收的方案, 操作起来难度较大。不会影响大多数老百姓的正常购房需求, 但其征收对象的范围较窄, 影响范围不如上海。重庆开征房产税主要是在心理层面上对房地产市场造成冲击。

四、房产税改革实行措施的成效及弊端

至今, 上海、重庆两地的房产税试行虽没有达到预期的显著效果, 其征收收入所占的比例不是很高, 但实行至今在各方面都取得一定的成效。房产税试行至今, 重庆、上海两市的高端房产成交量明显下降, 而高端房产成交量的下降也使得整体房价成交水平趋于平稳, 房价至今未出现大幅上涨的情况。中国统计年鉴的数据显示, 重庆在70个大中城市住宅销售价格指数中排名比较靠后, 这说明房产税改革具有一定的成效。据相关资料统计, 2012年1-6月份, 上海商品房销售面积和去年同期相比下降13.8%;重庆多数高档住宅商品住宅楼盘访客量下降30%-50%, 且主城区应税住房交易价格也都有所下降, 较房产税实施前同类房屋成交价下降10.48%。另外, 上海通过此次税制的具体设计, 取得了很好的实际调节效果。由于公众都倾向在中心区购置不动产, 上海的房产税试点方案里设计的一个很小的杠杆, 即中心区域的税率是0.6%, 周边区域的税率是0.4%, 这个细微的差距就使成交量被引流到周边区域。另外, 有“人均60平方米”和“均价两倍”这样的数量界限来区分不同的税负, 明显促进了小户型的销售占比上升和均价的稳定。并且, 2011年重庆房产税税收收入为1亿元人民币, 上海房产税收入为22.1亿元。虽然收入额相对较小, 但其收入全用于保障性住房建设, 这对房地产有一定的调节作用。

但是, 在上海、重庆的试点试行中也发现房产税改革目前存在的一些弊端, 主要为:目前信息登记、联网等配套制度不完善, 使房产税的征收有一定的困难, 效果堪忧。并且房产税的设计并不能从根本上改变高房价的现状, 税收改革的征税对象最终会以房租或者房价的形式转嫁给普通购房者, 从而使房产税不能更好地行驶其调节房价的功能。而且, 从此次试点方案的各项课税要素来看, 目前房产税实施仍存在与税法公平原则相悖之处, 而这些相悖之处将影响调节收入差距、完善房地产税制等长期目标的实现。

五、个人对房产税改革的意见及建议

从房产税改革的目的出发, 结合目前上海、重庆的试点试行情况, 现提出个人对房产税改革的意见和建议。

(一) 完善房产税的配套制度。

房产税改革必须要建立和完善房地产产权制度。只有产权关系明晰, 才能合理界定纳税人并准确界定纳税人财产的评估价值。其次, 为保证税负公平、杜绝偷漏税, 国家也可以参考公司年检制度, 实行房产年检制度。即房产无论何种性质, 持有人须每年到房产管理局办理年检手续, 未通过上年年检的房产, 不得进行出租、出售、抵押等任何交易, 从而保证税收的征税对象不转嫁给普通购房者。

(二) 统一纳税人标准

就纳税人而言, 目前试点方案中对其区分主要是基于经济宏观调控的目的, 即调控高居不下的房价, 故其主要目的在于限制非本市人口的购房行为, 遏制房地产投资。以经济调控为目的的立法具有暂时性, 而作为需长期存在的税收制度, 则需要以公平原则作为立法指导。因此, 在今后的立法中, 应当对现行的区分纳税人的做法进行统一, 以拥有房产的数量作为统一纳税人标准的方向, 从而保证税法的公平原则。

(三) 降低房地产流转环节的税负并进行“清费立税”

我国的房地产行业存在名目繁多的税费, 这些税费不仅增加了房地产开发成本.而且与房产税有很多重合。因此, 在推行房产税的过程中, 必须减少或者合并这些税费。这样能使房产税在打击房地产投机的同时降低房价的成本。从而使得房产税更好地履行其调控房价的功能。

(四) 对于房产税的支出, 要实行“专款专用”

要保障房产税的“专款专用”, 需将征收的房产税用于地方公共事业的建设和住房保障体系的建立, 并在实行过程中引入社会监督机制, 切实落实好社会舆论监督。只有这样, 才能保障房产税改革的顺利执行, 才能真正把房产税改革的目的落到实处。与此同时, 征收房产税还将给地方政府带来一个稳定的收入来源, 缓解地方政府过分依赖“土地财政”的问题。

(五) 应以不增加普通老百姓的负担为原则

目前, 房地产改革的侧重点应放在遏制投机炒房囤地、促进房地产市场健康稳定发展方面;放在调节收入分配和缩小贫富差距, 而不是着眼于增加财政收入方面。因此, 在房产税制度设计时, 应该特别注重保护中低收入家庭。如实行起点税率较低的累进税率, 住房面积越大、套数越多, 税率就越高;对首套房免征房产税, 对中低收入家庭实行低税率等。

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房产税改革刍议第8篇

2010年5月31日,国家发改委发布《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中提出“逐步推进房产税改革”的指导思想。房产税改革迈出了实质性的一步,但我国房产税改革还存在很多问题。

(一)改革试点作用有限

2011年1月28日,重庆、上海两个城市率先进行了房产税改革试点,我国首次在持有环节对个人住房征税。总体看来,仅在两个城市试点,试点范围小,而且试点城市的房产税政策温和,涉及面窄,对推进房产税改革的作用较为有限。从征税范围看,两个城市的征税范围几乎仅是针对增量房产,只有重庆针对存量独栋商品住宅,而重庆市的个人自住独栋商品住宅目前仅有3000多栋。较窄的征税范围一是导致税收收入较少,对地方财政的税收收入作用很小;二是仅针对增量房产征税,不能体现对存量房征税的问题,使房产税的试点作用削弱。

(二)全国范围内征收存在技术难题

首先,我国各地个人住房信息系统都不完善,给房产税改革增加了难度。个人住房信息系统是房产税征收的基础,全国范围内房产税改革需要全国各地建立全面、实时和动态的居民个人房产信息系统,这不仅需要投入大量的资金和时间,此外还面临体制的障碍。

其次,我国房地产评估机构建立不完善。我国评估人员匮乏,评估技术落后,评估机构的公信力也尚未达到标准。

(三)土地制度加大房产税改革难度

我国的土地国有制引发了关于房产税改革的争议,我国的房地产是住宅私有而土地国有,住宅所有者只对土地拥有70年的使用权。土地国有制度使地方政府过分依赖土地财政,土地出让金收入逐渐成为地方财政的第二大支柱。相比之下在现行房产税制度下,房产税收入占地方财政收入的比例很小,房产税收入对增加地方财政收入的作用甚微。政府对土地财政的依赖导致对地方税收的改革积极性不高,对房产税的改革甚至有抵触心理,这增加了房产税改革的难度。

(四)税收征管机制和民众纳税意识均不健全

房产税作为一种财产税,属于直接税的范畴,而在征管上又不同于所得税,所得税可以在所得中被提前扣除,但是房产税就缺乏这样的机制,只能靠“强收”,所以征收房产税要建立在民众良好的纳税意识的基础之上。一方面我国目前的税收征管机制是建立在对间接税征收的基础上,在设计上并不符合房产税征管的要求。另一方面,我国民众的纳税意识尚不健全,所以房产税改革必须在征管环节进行精巧的设计,否则会出现的大量偷税漏税,甚至面临大面积僵持的现象。

(五)特殊时期赋予了房产税过多的功能

近年来,我国房地产价格不断攀升,国家不断出台房地产市场调控措施。在这个时期进行房产税改革试点,房产税本身被社会赋予了过多的功能,例如房产税能否降低当今不断上升的房价、能否抑制投资性房地产需求等。在特殊的时期,进行房产税改革让房产税背负了沉重的舆论压力,这无形之中给房产税改革造成了巨大的社会压力,不利于房产税在全国范围内推进。

二、国外房产税制度的概况及其特点

(一)国外房产税制度概况

世界上很多国家征收房地产税,各国在税收制度的制定和征管过程中积累了丰富的实践经验,对我国的房产税改革有很大的借鉴意义。表一为国外房产税制度概况一览表。

(二)国外房产税制度特点

纵观世界范围内征收房产税的国家,房产税制度特点主要有:

1. 房产税是地方税收收入的主要来源

世界上大多数国家的房产税都为地方税种,由当地的政府征收和管理。房产税是地方政府收入的主要来源。例如美国房产税收入占地方税收收入的比重在70%左右,加拿大在90%左右,澳大利亚几乎所有的地方税收收入都来自房产税。图一为主要国家房产税占地方税收收入的比例。从图中可以看出,西方国家房产税收入占地方税收收入的比例普遍较高,房产税是地方税的重要税种,房产税是地方财政的主要来源,而亚洲国家房产税占地方税收入的比例则相对较低。

2. 征收目的明确

大多数国家征收房产税的目的主要有增加地方财政用于提高当地的公共服务水平和调节贫富差距两大目的。例如美国征收房产税主要是增加地方财政收入,提高地方公共服务水平,而新加坡征收房产税的目的主要是调节贫富差距,有些国家也以房产税作为调控房产市场的辅助政策,例如韩国。征税目的明确有利于减少房产税征收的争议,增加税收收入使用的透明度,提高纳税人的积极性,同时可以有效地减少相关的税收漏洞。

3. 税收要素设制合理

从征税范围看,大多数征收房产税的税基较宽,房产税针对全民房产征收,同时对特殊群体(例如老人)设定优惠政策。宽税基既能保证公平,又能够保证地方政府的税收收入,提供稳定的财政来源。

从税率来看,各个国家的税率制定方法都不相同,例如美国由各地政府结合当地的实际情况,根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量确定税率,各个地方税率不同,但都在0.8%-3%之间。英国则采用累进税率从而更好的进行二次分配。纵观各个国家的税率,税率普遍较低,税率低可以降低单个纳税人的税收负担,降低税收征管的难度。

除了少数国家以评估租金作为房产税的计税依据外,大多数国家的计税依据都采用房产评估价值。因此大多数国家都配有完善的房产评估机制,包括高素质的评估人员、合理有效地评估方法、评估日后事项的处理机制。从而能够公平公正的确认房产的评估价值,并有效地解决房产评估纠纷。

4. 配套设施健全

为了配合房产税制度,各国都有完善的个人住房信息系统、高效的房产评估部门,从而有效地控制房产税税源。住房信息系统包括房屋种类和数量、土地类型、估价的组成和变化、所有权等详细信息。高效的评估系统主要是以信息系统提供的信息为基础,查找所有可征税的房产,同时确定其所有权、对所有的需纳税的房产进行评估并确定其价值。同时很多国家还设有房产评估纠纷办公室,如果房主对评估价值有异议,可以向评估办公室申诉。完善的配套设施为房产税的征收奠定了基础。

5. 征管体系严密

各个征收房产税的国家,在征收管理环节的制度设计都较严格。大多数国家都采用征税软件,房产税的申报、登记办理、征收和预测等一系列工作都可由其完成。例如美国,征税官员会根据软件系统计算的应纳税额,将税单打印出来,然后寄给纳税人,也有些是寄给银行等金融机构,由其代为征收。纳税人接到税单以后,如无异议,按照税单列明的应纳税款开支票,在规定时间内连同税单一起寄回税务机关,也有些委托金融机构代为缴纳,很少有纳税人直接到征收机关上门纳税。此外对于逃税人,各国家都会有高额的罚款,税务部门还可以行使对房产的留置权和拍卖权。严密便捷的税收征管程序,降低了税收成本。

三、各国房产税制度对我国房产税改革的启示

(一)明确征税目的

目前我国房地产市场处于特殊的时期,房产税在此时进行改革会被赋予过多的功能,相关部门要明确房产税的征收目的,减少房产税改革的舆论压力。从世界上大多数国家的经验来看,房产税收入大多是地方财政的支柱,主要用于当地的公共服务。反观我国现行房产税制度,与OECD成员国相比(见图二),房产税占地方税收的比例很小,对地方财政的作用极为有限,地方政府过于依赖短期的土地财政,因此我国房产税改革应该注重房产税地方财政的长期作用。此外一些国家房产税也起到了调节贫富差距的作用,少数国家把房产税作为房价的调控工具。因此,我国征收房产税的主要目的应该是完善地方税制,增加地方财政收入,税收收入用于保障性住房的建设和公共服务,同时起到调节贫富差距、合理引导需求的作用。

(二)加大投入破解技术难题

首先,尽快完善个人住房信息系统。我国要以城市住房信息系统建设为重点、以房屋登记数据为基础,建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库,全面掌握个人住房的基础信息及动态变化,为房产税的征管提供技术保障。加快个人住房信息系统建设是一个庞大的系统工程,涉及到很多部门和单位。因此,建立全国联网的个人住房信息系统需要多个部门的配合,国家方面应由住房和城乡建设部负总责,地方上则由房地产管理局具体负责牵头建立。在此基础上,逐级成立全国住房数据库建设领导小组,把民政、公安、社保、银监、人民银行、劳动和税务部门等职能部门纳入其中,各司其职,各负其责。同时个人住房信息系统的建立要注重明晰存量房产权这项工作,可以采用通过房屋普查、专项调查或补充调查等多种形式。

其次,从实践经验来看,征收房产税的国家都设有专门的房产税评估部门,负责房地产的评估。设立的房产评估部门可以隶属于税务机关,也可以独立于税务机关。相关部门设立后,要引进评估人员,这是最大的难题。所以一方面要加大对原有评估人员的培训力度,提高素质,也可以从国外引进相关的人才。另一方面要培养新的房产评估人员,高校增设相关专业,同时注重实践环节。此外,房产评估部门应该有相关的纠纷解决机制,征收房产税后,房产评估纠纷事件会大量增加,评估部门要公平处理。

(三)合理设制税收要素

税收范围的设定要兼顾合理与公平,目前试点的两个城市主要是针对增量房产中的一部分进行征税。世界上其它国家征收房产税大多针对全民的全部房产同时设有相关的税收优惠,例如美国对老年公寓免征房产税,在日本新建3层以上防火住宅5年内、新建其它住宅户3年内都可享受半额不动产税的优惠。长期来看,我国房产税的征税范围不能仅针对一部分房产更不能仅针对增量房产征税。鉴于公平,房产税的征收范围应该是全部的房产,但是为了不加重低收入者的负担,可以制定相关的税收优惠。从图4看,个人一生30-50岁养房能力最强,养房能力最差的是靠退休金生活的老人。所以房产税征收应该与养房能力相吻合,对于老人等养房能力差的群体设定税收优惠或者免税(见图5),而对于养房能力强的群体可以稳定征收。

税率的设定短期内可以参考美国的做法,首先人大授权国务院制定一个税率范围,在此基础上,地方政府结合当地的实际情况制定合理的税率。对于税率的制定方法,地方政府可以参考美国,由财政收入、房产价值等数据计算税率,也可以根据试点的经验,在试点税率的基础上进行修改。长期来看,房产税的税率应该采用累进税率,能够在调节二次分配上发挥功能。

房产税的计税依据应该采用房产评估价值。从世界范围看,大多数发达国家都采用房产评估价值,一些转型国家如智利、捷克等按面积征收或混合计价法征收房产税,也正在转变。采用反映市场价值的评估价值比按照面积征收更公平且税收收入更有弹性;若按套征收则容易出现假离婚、假分家等逃税现象。所以长期看来我国房产税计税依据应该采用反映市场价值的评估值。

(四)建立科学的征管机制

目前我国的税收体制是建立在间接税的基础上,所以首先要加快改革税收体制,为房产税的征收提供平台。其次在完善个人住房信息系统的基础上,鼓励个人申报,从而可以有效地控制税源并减少冗杂的程序。同时房产税的征管要合理降低税收成本,尽量避免出现试点时呈交大量证明材料的现象。我国房产税的缴纳可以参考新加坡,鼓励纳税人通过银行账户转账的方式,当然这需要金融等其他机构部门的配合。

为有效控制税收漏洞,减少偷税、漏税现象,加强纳税人的纳税意识也至关重要。我国在所得税制度日渐成熟的条件下,直接税的税收体系会得到很大改善,公民的纳税意识也会得到一定的提升。此外政府要加强宣传,主要是对税收目的宣传,征收房产税是取之于民,用之于民,税收收入用于公共服务,无形之中会增强纳税人的纳税意识。

四、结论

房产税改革刍议第9篇

关键词：房产税,美国,经验借鉴

1 我国房产税发展现状

十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革, 这充分突显出“税收法定”原则。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定, 房产税征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性用房。其计税依据有两种, 分别是房产原值和租金收入。2006年以来, 我国商品房价格迅猛上涨, 直接影响到中低收入家庭及个人生活水平。2011年, 国家于上海、重庆两地推行房产税试点改革, 两地房产税试点改革都在征税对象、税率、减免税、缴纳方式等方面做出了规定, 两者在改革中既有自己的特色, 同时又有相似之处。2012年, 重庆房产税征收额为27. 43亿元, 上海为92. 56亿元, 而2012年重庆市和上海市的地方财政收入分别为3799. 58亿元、3743. 71亿元, 房产税仅占财政收入的0. 72% 、2. 47% , 与众多西方发达国家相比, 房产税尚未发挥其作为地方政府的重要税收来源的功能。如何优化现有的房地产税收体系, 充分发挥房产税作为地方财政收入的重要来源, 本文选取美国典型的两个州, 总结房产税发展的现状, 从而为我国房产税改革提供经验借鉴。

2 美国房产税的发展概况

美国50个州都征收房产税, 各个州的房产税税率不等, 维持在1% ~ 3% 之间, 征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利, 因此联邦政府和州政府不征收房产税, 房产税的征税主体是县政府、市政府和学区。一般来讲, 房产税要占到地方财政收入的50% ~ 80% , 房产税的税率由地方政府根据每年的预算确定, 房屋的计税价值与预算应征收的房产税每年都有变化, 因此每年的房产税率都有差异, 税率的计算公式为:房产税税率 = 预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额。

因为联邦法律规定了对房地产征税的最高限额, 所以税率的高低要受到一定的限制。此外美国地方政府规定了一些税收减免项目, 各州对房产税的减免规定不尽相同, 主要是针对自住房屋, 通过减少税基或低估房产价值来实现。还有一种减免方法, 即当房产税超过某一最大值时, 纳税人可以从州政府得到相应的个人所得税抵免或现金补偿。下面具体阐述纽约州、加利福尼亚州房产税的发展现状。

2. 1 纽约州

对于纽约州的地方政府而言, 最大的税收来源就是房地产税。在2012年, 房地产税为纽约州 ( 除纽约市之外) 筹集了286亿美元的收入, 占总收入的39% 。一些地方政府单从这项税收中就获得了所有或接近所有的收入。因为征收和税率大多是由地方政府决定的, 房地产税也是地方政府收入中最稳定的来源。

资料来源: Office of the New York State Comptroller

房地产评估的是其市场价值, 由评估员确定评估价值, 评估员是社区的地方官员, 大多数评估员为一个市或镇工作, 一些也受雇于县和乡村。所属县、市和镇 ( 除纽约市和拿骚县) 规定每年以市场价值的一个统一的百分比进行评估, 换句话说, 所有县、市和镇的应税房产都必须以市场价值或市场价值的相同比例来进行评估。只有在一处房产发生物理变化时, 评估员才会评估房产的市场价值, 一些社区在几年甚至几十年都没有进行价值评估。纽约州对于地方政府和学区的房产税设置了年增长限制, 法律规定地方政府和学区征收的房产税的年增长为2% 或者通货膨胀率, 以较低者为准。关于房产税减免问题, 2012年, 纽约州全部房地产的市场价值约为2. 5万亿美元, 地方或学区税的减免数额为8260亿美元, 占全部市场价值的33% , 县、市和镇的减免额约为6800亿美元, 接近全部价值的27% 。

2. 2 加利福尼亚州

在2010—2011年间, 加利福尼亚州的房产税共计550亿美元, 成为加州最大的财政来源。资金分配如下: 县17% , 市10% , 学区54% , 特区19% 。加州的房地产税是由加州均等委员会 ( California board of equalization) 制定, 20世纪70年代, 严重的通货膨胀加上住房市场发展迅速, 使得加州的房产税暴涨, 许多业主面临着房产税账单年增长两倍甚至三倍的状况, 很多家庭因为负担不起, 不得不卖掉他们的房子。第13号提案结束了这种状况, 根据1978年加州选民投票通过的第13号提案规定, 加州房地产税的征收不应超过房产评估价值的1% 加上用于偿还由选民认可的政府债券, 同时此法案限制了加州政府房地产税率每年上涨的幅度, 房地产税率的增加限于加州消费者物价指数或2% , 以较低者为准。

资料来源: Legislative Analyst's Office

加州的房产税由两部分组成: 普通税负、选民认可债务税 ( Voter - approved debt) 。普通税负按照房产评估价值的1% 予以冻结, 选民认可债务税用于偿还由选民认可的加州政府债券, 主要用于当地的基础设施建设项目, 比如学校基础设施的建设或者修复, 但是不得用于当地政府的经营性开支, 比如教师工资和管理成本, 选民认可债务税通常由三分之二的选民批准同意才能予以发行, 涉及学校或社区学院的基础设施发行的债券, 可以由学校或社区学院所在社区的55% 的选民同意通过, 选民认可债务税税率每年都会变化。根据1982年通过的加州社区设施区法 ( Community Facilities Distrct Act or Mello Roos) , 允许一些新兴区域的当地政府, 针对新学校、医院、公共设施等, 发行额外的债券用于开发。普通税负是加州房产税的最大构成部分。

加州税务局通过两个部门行使房产税功能: 郡房产评估部门和州房产评估部门, 两个部门在房产税评估中各司其职。尽管有一些例外, 但是房地产的评估价值通常是其购买价格以购买年份为基期每年向上调节2% 或者通货膨胀率, 以较低者为准, 当房产再次被出售时, 县评估员再次将房产的评估价值定为其市场价值 ( 新的购买价格) , 之后房产的评估价值在新的购买价格基础上以每年最高2% 的涨幅上涨。

大多数情况下, 房产的市场价值要高于其评估价值, 这是因为每年的评估价值最多上涨2% , 而市场价值往往上涨得更快。只要一处房产没有变更其所有权, 其评估价值的年增长不会受到其市场价值增长的影响。当市场价值大幅度下降时, 评估价值有可能降低。当房地产的市场价值下降或者房产受损, 房产的市场价值有可能低于其评估价值, 当这种情况发生时, 县评估员会依据第13号提案自动地将房产的评估价值降低至其市场价值。针对一些特定类型的房产, 包括政府房产、非商用房产、医院、宗教机构、慈善组织或非盈利性学校, 宪法给予了一定的减免。对于自用住宅, 将其视为主要居住房产的业主, 每年可以申请7000美元的房产税减免, 这7000美元直接从其评估价值中予以扣除。

3 美国房产税对我国房产税改革的启示

美国已建立了相当完善的房地产税收制度, 在诸多方面值得我们借鉴, 总结如下:

3. 1 健全房产税法, 做到有法可依

首先, 将立法权限适当下放, 从而调动地方政府的积极性。如不动产转让环节收取的土地增值税等税种由中央统一立法; 空地占用税、耕地占用税等税种采取中央掌握立法权, 地方拥有调整部分税率和规定地方减免项目的权限; 不动产取得环节收取契税、土地使用税、房产税等税种的部分立法权交给地方。其次, 强化税收征管, 修改和完善现行房地产税政策法规, 健全房地产税收制度, 理顺税收执法体系, 使房地产征管工作有法可依, 有章可循, 以加强执法的严密性、权威性。最后, 健全征管机构, 加强征管力量, 使征管工作横向到边、纵向到底, 进一步完善符合中国国情的房地产评估和纳税申报制度。

3. 2 扩大房产税的征税对象, 设计体现量能负担的累进税率

美国“宽税基、少税种、低税率”的原则值得我们学习和借鉴。“宽税基”既能给地方政府带来更多的收入, 也体现税收公平原则。首先, 房产税应该对个人拥有的所有住房征收, 无论是增量房还是存量房都应纳入征税范围。其次, 房产税的征税对象应覆盖普通住房。仅仅对高档住房征收房产税, 不能抑制全社会投机性需求。一旦普通住房囤积成本过低则容易造成投机, 侵蚀社会公众的利益, 引发社会的不稳定问题。开征房产税的主要目的是优化收入分配, 缩小贫富差距。相对于比例税率, 累进税率更能体现量能负担。拥有应税房产面积越大者缴纳税款越多, 房产税更多地由过多占有社会资源的人来承担, 这样能起到调节社会资源分配的作用。

3. 3 改进计税依据, 建立一套完善的房地产价值评估体系

改革后的不动产税制的计税依据应该是不动产的市场价值, 尽快建立房地产价值评估体系。首先, 必须建立健全有关财产评估的制度和法规; 其次, 应设立专门的评估机构, 配备专门的评估人员, 由土地部门、物价部门和税务部门等有关单位联合组建专门的房地产评估机构, 招聘评估人员; 再次, 确定评估方法, 以房产税改革实施第一年为基准年度, 合理确定房地产的估价基数, 以后各年均加上改年评估升值价, 评估值每3 ~ 5年重估一次; 最后, 在房产税改革实施之前, 要事先做好充分的准备工作, 搜集大量详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息, 并对信息进行整理和储存, 建立数据库。

3. 4 制定相关的减免政策

适当的税收优惠政策是必不可少的, 它可以调节收入分配和资源配置, 保证纳税人享受最大程度的公平。免税优惠: 主要针对公共服务机构、慈善机构、教育机构、非营利性的团体和组织。具体而言, 主要包括以下六类: 第一, 国家机关、人民团体、军队和外国使领馆的自用房产和土地; 第二, 宗教寺庙、公园、名胜古迹的自用房产和土地; 第三, 国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园的自用房产和土地; 第四, 对慈善机构所占用的房产和土地; 第五, 医院、疾病控制中心妇幼保健、老年服务等机构自用的房屋和土地; 第六, 符合条件的租房、廉租房等保障性住房。减税优惠: 主要考虑对低收入群体、老人、残疾人等弱势群体的优惠和照顾, 为其生活提供一定的便利, 缓解一定的生活压力, 同时也要考虑广大人民群众的基本生活保障。因此, 房产税的减免优惠应当包括以下三类: 第一, 对居民所拥有的自主用房划定标准给予一定程度的减免优惠; 第二, 对因重大灾害等不可抗拒力造成的重大损失, 根据损毁程度, 给予一定程度的减免优惠; 第三, 对孤老残疾人等特殊群体, 根据其收入水平, 给予一定程度的减税优惠。

参考文献

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房产税改革刍议第10篇

1“土地财政”的成因与现状

1.1“土地财政”的成因

“土地财政”的成因主要可以概括为以下几个方面:第一分税制的实行。1994年实行的分税制改革, 使得地方政府财政收入占全国财政总收入的比重迅速下降, 由之前的接近80%下降到45%。地方政府财政收入大幅下降, 但随着经济发展和城市化进程的加快, 财政支出却日益增加, 这种“财权上移, 事权留置”的情况使得地方政府面临的财政压力越来越大。财权与事权的不对称性迫使地方政府“另辟蹊径”, 土地作为重要的生产要素, 对经济发展起着至关重要的作用, 于是地方政府开始通过以获取土地租税费形成的“土地财政”模式来补充财政赤字;第二, 政府对土地征收、规划、出让的垄断行为。在现有的法律体制下, 地方政府代表国家成了国有土地的实际控制方。地方政府作为一级土地市场的惟一供应方、土地利用规划的制定者、土地经济纠纷的调解员, 这种集“运动员”“教练员”“裁判员”于一体的角色, 使得地方政府在整个城市的土地供应中是绝对的垄断方。这种高度垄断特性使地方政府运用“土地财政”游刃有余;第三, 片面的政绩考核制度。中国中央与地方现有的管理体制所体现出的一个特点为“经济分权, 政治集权”。在这种模式下, 地方经济的发展主要依赖地方政府自我拉动力, 城市建设资金要靠地方政府自己解决, 而告别了计划经济时代的“统收统支”。与此同时, 中央对地方政府一把手具有绝对的人事任命权, 而在当前的政绩审核体制下, 经济增长指标仍然是惟一可量化、易操作的评审指标。在这种评审指标的激励下, 地方政府过分依赖“土地财政”获得收入来促进经济增长。

1.2“土地财政”的现状

“土地财政”的现状主要体现在以下几个方面:第一, 地方土地融资平台过大。根据国家审计署2013年全国地方政府性债务审计报告, 截至2013年6月底, 中国地方政府债务总额为17.89万亿元, 占GDP的33.2%, 从这一数据来看, 地方政府债务水平低于世界其他国家, 尚在可控范围内。但从另一个角度来看, 政府承诺以土地收入作为偿债来源的比例居高不下, 根据报告:在被审计调查的市级政府中, 承诺以土地收入来偿债的占比高达81%, 县级政府也超过50%。这种过度利用土地收入进行融资活动、扩张土地融资平台规模的行为成为了地方政府债务最大的风险。在地方政府土地融资平台规模的膨大趋势下, 土地融资的周期性和不可持续性与财政支出的持续性和刚性之间的矛盾愈发激烈, 地方债务风险因此不断增加;第二, 城市发展模式“空虚化”, 地方政府在一级市场高价出让商业、房地产等经营性用地, 大幅推动地价的上涨, 获取高额的收益, 并利用这部分资金盲目扩大城市规模, 形成“摊大饼式”城市发展模式, 借以获取更多的土地出让金。在这种恶性循环下, 地方政府职能部分缺失, 阻碍了城市内涵发展;第三, 土地供给的不可持续性。土地的供给固定性决定了土地资源总量有限性。从空间上来看, 土地面积有限, 地方政府“卖地生财”不可能无限扩张。从时间上来看, 土地出让金实际上是土地一定年限租金之和, “土地财政”是一种透支行为, 将后代的资源提前支出。《物权法》规定, 70年住宅用地可续期, 进一步减弱了政府对土地使用权的循环利用能力。从长远来看, “土地财政”不符合可持续发展的要求, 不利于地方经济的健康良好发展。

2 沪、渝两地房产税改革的状况

2.1 改革的趋势

房产税是以房产价值或租金收入作为计征依据, 向房产所有者或使用者征收一定额度的税, 属于个别财产税。我国现行关于房产税的规定是以1986年国务院出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》为准, 这一《条例》中的征税对象、计税依据、税率等是与当时的国家政策及宏观经济环境相匹配的, 而随着1998年住房分配货币化以来, 房地产市场蓬勃发展, 《条例》与现实情况脱钩, 改革势在必行。2011年, 上海、重庆两市分别开展征收个人房产税试点工作。

2.2 沪、渝两地改革创新之处

沪、渝两地房产税试点改革与现行《条例》主要有以下几个方面的创新之处: (1) 征税范围不同, 《条例》中规定对城市、县城、建制镇和独立工矿点房产进行征税, 不包括农村房产, 而沪、渝两地则不同程度地扩大了征税范围, 覆盖了整个行政区域; (2) 征税对象不同, 《条例》中仅仅针对经营性房产征税, 而沪、渝两地的征税对象可归纳为高端存量房产和增量房产; (3) 计税依据不同, 《条例》中计税依据为房产价值扣除10%~30%的余值或租金收入, 而上海计税依据为:以应税住房的市场交易价格作为计税依据 (试行初期以应税住房市场交易价格的70%计算) , 重庆则是以应税住房的计税价值为房产交易价, 条件成熟时, 以房产评估值作为计税依据; (4) 税率不同, 《条例》中规定税率为房产余值的1.2%或租金收入的12%, 上海试行税率为适用税率暂定为0.6%, 应税住房每1㎡市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 (含2倍) 的, 税率暂减为0.4%;重庆则规定独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房, 税率为0.5%;3倍 (含3倍) 至4倍的, 税率为1%;4倍 (含4倍) 以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套 (含第二套) 以上的普通住房, 税率为0.5%。

3 沪、渝两地房产税改革对“土地财政”的影响

3.1 一定程度上增加了地方政府的财政收入

在经过了一段时间的改革后, 根据两地财政局公布的数据来看, 2011年上海市房产税收入为22.1亿元, 重庆市则为1.5亿元。从这一数据来看, 改革扩大了地方政府的财政来源, 能为当地保障房和公共租赁住房提供一定的资金来源。但是从总体来看, 相较于巨额的土地出让金而言, 房产税收依然是杯水车薪。根据沪、渝两地改革方案来看, 其税源主要是针对高档商品房和个人第二套以上的新增住房, 税源过于狭隘且不稳定, 所能获取的税收量只占到地方政府财政收入的小部分。所以, 就目前两地的改革程度而言, 想要用房产税收入缓解甚至解决地方政府财政支出压力, 从而使地方政府摆脱对“土地财政”的依赖是完全不够的。当然, 通过继续深化改革, 扩大税源范围, 将房产的开发、经营、持有以及流转都纳入征税范围等措施能够进一步增加房产税额, 但是必须清楚的认识到, 由于目前我国财税体制对地方政府财权的限制, 即便是房产税额的增加并不能使地方政府摆脱“土地财政”, 相反, 房产税收这一块的增加还可以激发地方政府对房地产市场的开发热情, 进一步依赖“土地财政”。

3.2 一定程度上缓解了房地产市场过热的情况

现行《条例》的征收范围过于狭隘, 随着城镇化的加速进程, 不少农村地区已经被划入开发区的范围, 加之高收入家庭的“返乡潮”, 大量不动产集中在上述地区, 许多免征区域实际上应该纳入被征范围。此次改革则覆盖了整个行政区域, 改善了税负不公情况, 提高了开发方对土地的使用成本, 增加了房产消费成本, 降低了投资效益, 一定程度上抑制了投机行为, 地方政府可以借此引导合理消费, 缓解因“土地财政”带来的房地产市场过热的现象。

但是同时也应该看到目前沪、渝两地改革的局限性:随着我国住房制度改革的深入和房地产市场的繁荣发展, 我国住房私有化水平越来越高。大量资金集中在不动产上, 但沪、渝两地的改革, 虽然将一部分高档存量住房纳入征税范围, 但对大部分普通商品房仍然免征, 其主要征税实质上还是一种对增量房产税的征收。所以, 这种改革方式是治标不治本的, 没有将房产税体现出其作为财产税的特征, 也没有增强政府对收入二次分配的调控能力, 并不能缓解“土地财政”对社会财富分配不均问题的促进效应。

3.3 缺乏立法权威性, 加大“土地财政”带来的社会矛盾

近年来, 由于“土地财政”的盛行, 各地强拆现象频频发生, 激发严重的社会矛盾。

目前的房产税改革是在1986年《房产税暂行条例》的基础上进行, 然而该《条例》本身只是国务院颁布的规定, 没有经过全国人大的授权。换而言之, 目前有关房产税的各项规定及改革并未上升到法律层面, 而我国宪法明确规定要建设法治国家, 同时税收法治是从法律层面限制国家公权力对公民人身和财产权利的侵害, 所以沪、渝两地目前开展的房产税改革实质上违反了税收法定原则。作为纳税人, 不仅具有纳税的义务, 同时拥有纳税的权利。由于其缺乏立法的权威性, 所以可以说这种未上升到法律层面的征税行为违背了公民的意志, 不利于征收的顺利进行。从这个角度来看, 缺乏权威的法律依据不利于改革的施行, 反而进一步激化了社会矛盾, 有损政府形象。

4 结论

“土地财政”作为一把经济双刃剑, 一方面使地方政府在短时间内筹集大量资金进行城市基础建设, 带动了周边农村经济的转型与发展, 吸引了大量落后地区的农民进城务工, 推动城市化进程。另一方面, 由于地方政府高度依赖“土地财政”, 资源、资金严重浪费的情况与其不可持续的特性暴露出其弊端所在。通过分析沪、渝两地的房产税改革, 可以看出, 虽然改革在一定程度上扩大了征税范围, 增加了地方政府财政收入来源, 缓解了房地产投资规模过度膨胀的情况, 但由于“土地财政”的根本性成因是我国财税体制改革不完善, 所以现阶段沪、渝两地的房产税改革对“土地财政”只能说是起到了一定缓解的效用。要彻底使地方政府摆脱“土地财政”, 还需从现行财税体制入手, 进行深层次的改革, 建立监督、制约和风险防范机制, 协调地方政府财权与事权的平衡性, 同时尽快对现有政绩考核制度进行改革。

参考文献

关于房产税改革问题的研究第11篇

关键词：房产税改革；房产税的影响

随着市场经济的蓬勃发展，旧的房地产征税制度已经难以遏制中国房地产泡沫的迅速滋生，靠单独的市场机制分配住房也有失公平，造成人们基本的住房保障也难以实现，而其中房地产市场的炒作及日益功利化也成为了房地产的一大毒瘤。作为调整这一切的房产税也没有体现其应有的价值，交易环节税负太高，税收调节并未取得财富合理分配的成效，而其中的投机行为更是越演越烈，从莫言买房到“房姐”，中国的房产市场效率公平的严重失衡以及房产税的有效改革已经成为国人乃至世界谈论之焦点，中国房产税应如何改革，如何进一步提高人民住房水平，这似乎也已经成为政府应解决的当务之急。一系列的货币乃至财政政策以及限购令的实施不仅没有缓和房产市场，反而是房价一高再高，以已经到了难以控制的地步。随着房产税成为新“国十条”出台后民众和媒体讨论的热点，征收房产税到底是不是楼市最后的救命稻草？房产税到底能不能解决中国楼市的诸多问题？到底能不能最终改革如今混乱的房产结构？

2011年1月28日，重庆、上海两地经国务院同意，颁布了对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行规定。其中上海房产税征收范围为本地户籍新购且属于家庭第二套以上及外地户籍新购住房，税率暂定为0.6%，其中家庭全部住房面积人均低于60平方米（含）的，免征房产税；而重庆则对个人拥有的独栋别墅，人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子征收房产税，税率为0.5%～1.2%。房产税的试点改革在多方面都造成了很大的影响。

一、对市场的影响

就整个市场来说，通过开征房产税，增加保有环节的税负，减少交易环节税负，有助于均衡社会财富，防止两极分化，调节分配不公，抑制房价过快增长和投机行为，达到资源的合理配置，发挥税收对于房地产市场平衡及调节作用，缓解房价上涨所带来的一系列社会问题，如：一人多房或多户，官僚阶层权利占房等。从而也可以保障市场主体的持续健康发展。同时，我们需要看到的是，房地产市场的改革影响着众多产业的发展前景，如：钢铁，水泥等。通过房产税的实施，也可以使得相关产业得到优化和发展，是资源得到最优配置。

二、对房产投资商的影响

对于房产投资商来说，随着房产税的逐步实施，房价开始小幅下降，房地产市场的利润空间开始变薄，而伴随着资金成本的越来越高，就会加大投资风险，投资商需要的是在适当的时机抓住投资机会，在面临改革的房地产市场想尽各种方法缩小自身的投资风险。

三、对人民的影响

房价一直是人民所关注的问题。就民生方面来讲，是否能降低房价才是首要指向。对于人民来讲，不管什么政策，只要你没有达到只要没有达到人民所想要的效果就都是失败的。而对于刚进入2014的重庆上海来说，房产税并没有对于房地产市场造成太大的动荡，有专家学者还指出，此次沪渝房产税改革是完全失败的，有的时候房价不降反升，中下层阶级买房的困惑依旧没有得到解决。虽然房产税依旧在运行，房产税负转移却未解决，不管怎样增收房产税，按房地产市场现有运行机制来说，其始终会转移到中低阶层头上，反而会加大社会负担，拉大贫富差距，效果适得其反。这样也只会继续增加房地产市场的资本泡沫。

四、对房产企业的影响

首先，房产税的来临确实在一定程度上造成了他们在融资以及资金成本的提高方面的问题，资金成本的提高是否已经是银行对于房地产市场失去信心，他们面对房产税是否会改变企业资本结构，进一步优化企业资产负债比率，促进资源的优化配置和快速流动，从而使企业存活下去，房产税的实施导致了房价有了小幅下降。2014年才刚开始，房地产开发商就嗅到了紧张的气息。近来，杭州、上海部分楼盘大幅降价，越来越多的城市加入降价行列，加上部分银行叫停地产融资，引发银行对楼市未来的悲观预期。近日，兴业银行暂停地产夹层融资事件持续发酵，由此导致的万科、招商地产、保利地产、金地集团四大龙头跌破了头。兴业银行发布公告称，在3月底前出台新的房地产授信业务管理政策之前，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。总行高层似乎已经嗅出房地产信贷的风险。

其次，其他各家银行也在全面收紧房地产企业的授信，房地产开发商反映，很难拿到银行贷款，个人住房贷款也未出现松动。目前经济增速下降，流动性状况偏紧，包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道，这很可能会对商品房需求造成持续的负面影响，对楼市成交量和交易价格造成向下压力，使房地产行业面临销售增速放缓的风险。

再次，许多房产投资商也会风险问题对房产望而却步，对于房产开发商会是一大难题，他们将面对如何来调整企业的资本结构，进一步优化企业等众多问题；

最后，对于当今各大银行对于个人买房信贷也有了一定的限制，而且随着房地产市场泡沫的不断滋生，居民开始买不起房以及不敢买房的恐慌，在这样的情况下，房地产开发商必须调整战略，改变购房首付比例以及对个人买房的门槛限制，才能进一步促进自身业务的发展。

五、对政府方面的影响

第一，税收也是调节市场经济的重要手段，房产税的征收可以进一步增加政府收入，调节经济结构，提高各级政府公共服务指标。房地产市场作为市场经济发展的一大动力源，在房产税实施以后，国民经济势必会受到一定的影响，政府要做的是把这样的影响缩小在自己的预算范围之内；

第二，通过上海重庆的房产税改革，我们可以看到的是，虽然本次试点取得了一定的成果，但是对于各界的反响以及政府所预期的目标来说，房产税还尚未达到其应有的影响，在后期如何全面规范有效的在全国范围内实施改革也是一大难题。

第三，最为重要的是政府应该如何控制实施房产税的力度，才能使各方的利益都得到保障，打击投机行为。对于房产税的“一刀切”问题，应该有差别征税，确定免税阶段，有明确的政策出台规范，明确征收细则。当然，此次房产税在全国范围有一定强度的实施，打击了某些贪官，让房地产市场内的官僚之风得到了一定的限制和消除。

对于此次沪渝房产税现行试点改革后，我们可能会有这样的疑问：在今后房产税全国推进的过程之中，是否可以按规定的强度实施与实施后的效果问题，房产税税基的确定以及征收尺度，是否可以如同个人所得税一般差别征收实施累进税率。评估机构如何才能正确评估房产价值，是否有足够且优秀的人员对物业进行评估，其中是采用公允价值计量还是账面价值计量，是否需要考虑折旧以及摊销的问题。（作者单位：重庆工商大学）

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房产税改革前景探析第12篇

一、房产税对房价的影响

房产税对房价的影响可以通过供需理论来分析, 商品的价格由市场供求关系决定。在房地产行业, 短期内巨大的市场需求决定着房地产的价格。城镇化和城乡一体化的发展引致住房的刚性需求, 以及资本投机性需求巨大, 并且房地产的供应周期比较长, 因此, 目前的房地产市场还是处于供不应求的状态, 房价不可能在短期内下降。房产税改革会增加投机性住房的持有成本, 会减少投机性住房的需求, 目前的大量购房者因房产税改革, 一直处于观望状态, 不会急于出手, 以及部分投资性住房进入到供给市场等多种因素决定了房价上涨的速度不会再如以前那般势如破竹, 房价即使上涨, 速度也很缓慢。若是基于长期考虑, 随着地产业发展的成熟, 政府相关服务、保障措施的完善, 以及合理的房产税税负, 供需达到基本平衡, 房价将会保持稳定, 或者理性上涨。

二、房产税对地方政府财政收入的影响

图1为财产税、房产税与地方税收收入的柱形图 (亿元) , 可以看到我国的财产税在地方税收收入中的比重偏低, 但其在地方税收收入中的比重逐年上升。相对于其他将财产税作为地方支柱税收的发达国家而言, 我国的财产税制亟需改革和完善。我国房产税因税基较窄, 以致规模不大, 占地方税收收入的2%~3%, 相比目前地方财政税收收入, 房产税占比太小, 不及契税, 对地方财政收入贡献甚微, 若是基于用其缓解“土地财政”的势态考虑, 房产税还得进一步完善, 并且需要相应的其他财政、税收措施的配合才能发挥功效。

图2是税收增长率变化趋势图, 财产税收入同期增长率变化相对较大, 地方财政税收收入与房产税收入的增长率基本稳定, 财产税收入的增长与房产税收入的增长呈现负相关。目前的房产税只是一个小税种, 但其稳固, 具有持续性, 随着经济的发展和城镇化的推进, 当我国城市房产数量不断增加, 城市化更加成熟, 房产税税基将会趋于稳定, 税收规模将会不断扩大, 此时, 房产税才可能成为地方税收重要来源之一。

三、国外房产税借鉴

1. 美国

美国的房地产税由州和地方议会根据本地情况制定, 税率介于1%~3%之间。美国房产税涵义宽泛, 包括保有、处置、收益等环节, 其中以保有环节为主。美国在涉及不动产的财产税中含有特别附加税、不动产税等。一般况下, 当不动产所有权转变或房产重建时, 当地政府就该房地产的价值重新进行评估、对税率进行重新调整。税基均是根据不同州的房产市场评估价格而定, 由州政府提供房产评估机构, 根据近期市场状况评估价格, 再取其一定比例定为税基。美国对于地产和房产以其市场交易价格为出发点评估其实际价值, 并对两者合并征收。在通常情况下, 评估房产的实际价值会长时间不变或未进行调整, 此时就通过富有弹性的税率, 即随着每年的物价水平或通胀率来调整当年的税率。

2. 墨西哥

墨西哥的房产税征缴体系比较完善, 并且税率较低。墨西哥计征房地产税利用公式:房地产税= (土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格) ×房地产税税率。在征收过程中, 房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩, 根据涨跌情况作出相应调整。

四、总结

对比国外成熟经验, 无论从完善税制的角度, 还是稳定房价, 或促进地方政府增收的角度, 房产税改革都是大势所趋:首先, 我国房产税应实行“低税率, 宽税基”的原则, 以墨西哥为例, 房产税的税率很低, 变动灵活, 不对居民造成负担, 再如美国除免征非营利性机构等的不动产, 其他房产一律征收;其次, 墨西哥的以税收折扣鼓励居民交税是一项很好的政策, 并且其税收取之于民, 用之于民, 用税透明, 居民很乐意自愿征缴, 降低了税收的征收风险;再次, 应合理制定税率, 可参照英国的做法, 依房价、地理位置等将房产划分为不同的等级, 实行差别税率;另外, 地方政府应提供房价评估机构, 公正的对房产进行评估, 并且评估过程应独立于征管过程。

房产税改革有利于我国房产业的健康发展, 在一定程度上弥补了我国税收制度在房地产市场中保有环节征税的缺陷, 并且在我国经济发展、社会稳定方面有举足轻重的地位, 因此, 改革的前景任重而道远。

参考文献

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