土地出让范文

土地出让范文（精选12篇）

土地出让 第1篇

关键词：土地,公开出让,简析

自1986年菏泽市 (县级市) 土地管理局建立至2000年, 土地以行政划拨或协议出让, 土地市场机制不能发挥作用, 土地资产价值不能充分显现。2001年菏泽市国土资源局严格落实国土资源部第11号令, 对“商业、旅游、娱乐和商品住宅”四类用地开始实行公开出让, 土地市场机制开始发挥作用, 最大限度地增加了政府土地收益, 它标志着菏泽市城镇国有土地使用制度改革迈出了关键一步。

本人将从土地公开出让的重要性, 土地公开出让现状、当前主要问题及解决办法等几个方面对菏泽市土地公开出让工作进行简单分析, 以提高思想认识, 自觉维护和坚持中国土地公开出让制度。

一、土地公开出让的重要性

1. 充分发挥土地市场机制, 大大减少了腐败案件的发生。

土地公开出让前, 菏泽市国土资源局首先发函征求菏泽市规划局的意见, 待收到拟出让地块的规划设计条件后, 市国土局再与原土地使用者以评估价作为参考, 协商签订《国有土地使用权收回协议书》, 对于约定的补偿费用及时足额支付, 从不打白条, 不开空头支票。收回土地后, 出让地块的起始价、底价, 竞买保证金, 加价幅度由菏泽市土地储备委员会集体研究确定, 实行科学民主决策。土地公开出让全过程由菏泽市公证处公证, 做到政务公开, 依法操作, 阳光操作, 土地交易透明, 建立了“公开、公开、公平”的用地秩序。商业、旅游、娱乐和商品住宅四类用地一律公开出让, 在中国土地市场网及《菏泽日报》上发布公告, 公告内容没有设置有失公平的限制性条件, 以价高者得的原则确定买受人, 真正形成了要地来市场, 不再找市长的局面, 大大减少了土地隐性交易等腐败案件的发生。近年来, 各地房地产开发企业踊跃来菏参与土地竞争, 土地资产价值得以充分体现, 土地价格节节攀升, 菏泽2001年平均地价每亩12万元, 现在平均每亩230万元, 是2001年地价的19倍。

2. 促进土地集约节约利用, 提高土地利用率。

土地是一种不可再生的自然资源, 对于中国来说土地更加宝贵, 对于城市来说更加稀缺。以行政划拨方式取得城市国有土地的土地使用者, 无偿使用土地, 致使土地利用低下, 土地利用率普遍偏低。菏泽市国土资源局通过加大储备城区内国有存量土地, 收回闲置、低效利用的土地使用权后, 分批分期对此公开出让, 建筑容积率由收回时的1.0提高到现在的3.5, 出让价格是收回价格的2~5倍, 促使房地产开发企业自觉提高土地利用率。这样就促使整体土地使用者少占了建设用地, 间接地保护了耕地。

3. 提供大量城市建设资金, 为城市发展提供资金保障。

业内人士普遍认为, 中国各地地方政府的土地收入多, 且常期稳定, 被称作地方政府的“第二财政”或“土地财政”。菏泽市土地收入就市区的公开收入即政府土地纯收益为例。2001年为350万元, 2002年为1亿元, 2003年为1.5亿元, 2004年为2.5亿元, 2005年为3.5亿元, 2006年为4.6亿元, 2007年为6.8亿元, 2009年为8.2亿元, 2010年为13.1亿元。由此可见, 政府土地收入每年节节攀升。这些土地收入绝大部分用于菏泽城市建设, 菏泽城区内的环城公园、赵王河公园、演武楼、大剧院, 菏泽开发区的路网建设等大型城市基础设施配套建设, 均有来自土地方面的收入。可以说, 土地公开出让加速了城市的发展步伐。

二、菏泽市土地公开出让的现状分析及主要问题

经调查, 近三年来, 菏泽市国土资源局公开出让国有土地67宗, 出让土地面积330.3公顷, 以用途计算, 其中商业比例为30%, 主要是沿街及小区配套商业, 住宅用地比例为68%。以“毛地”、“净地”两类计算, “毛地”土地面积共计223.06公顷, 净地土地面积107.24公顷;以存量与新增土地计算, 属于国有存量土地所占地重为84.9%, 新增建设用地所占地重为15.1%。由此可见, 菏泽土地公开出让存在以下四个方面的问题。

1. 毛地出让比重过大, 形成了新的土地闲置。

毛地公开出让, 源于县级市的菏泽市政府部门城市综合开发办公室。那时, 菏泽市城市综合开发办公室主要职能就是和房地产开发企业签订旧城区改造建设项目, 然后房地产开发企业拿着城市旧城改造项目协议书再到国土管理局办理用地手续。2000年, 菏泽撤地设市, 菏泽市综合开发办公室保有原来职能, 负责土地公开出让的前期工作, 只是城市综合开发项目协议书与土地成交确认书同时签订。2007年至今, 旧城区改造要先竞得毛地土地使用权, 然后再与市综合开发办签订旧城区改造项目协议书。毛地出让, 菏泽市政府一次性收取纯收益, 主要包括土地出让金, 城市配套费、防空费、墙体节能费等行政收费, 其价格较低。2002年平均每亩约4万元, 2010年平均每亩约18万元。毛地出让的建筑物、土地补偿由毛地的竞得人在开发时再给予原土地使用者具实补偿。

由于补偿费是由开发企业和被拆迁户者之间协商解决, 政府收取土地成交价款后就不再管理, 致使部分拆迁户漫天要价, 开发成本居高不下, 开发楼盘无利可图, 部分公开出让的毛地无限期地闲置。这种闲置因为政府或没有可开工条件的原因, 按照《闲置土地管理办法》规定, 它又不在闲置土地范围之内。经初步统计, 菏泽市区内约有40%的毛地还没有开发利用。

2. 新增建设用地出让比重较小, 限制了城市的快速发展, 抑制了城市化进程。

城市化, 应体现在城市人口的增加和城市地域的扩大。城市区域的扩大体现在农用地征收为建设用地, 建设用地增加意味着农用地的减少, 耕地的减少。菏泽市国土资源一方面要确保全市1 800万亩耕地不减少, 保障人民吃粮的问题, 另一方面又要增加城市建设用地指标, 充分保障城市发展空间。这两方面严重影响土地公开出让的供给能力。由于近年来公开出让中新增建设用地所占比重太小, 土地供给能力弱, 城市地域的扩展与经济发展不协调。

3. 立法滞后, 土地补偿费用相对较低, 被征收土地的农民不满意。

公开出让净地地块的出让成本主要是补偿费, 它包括土地补偿费, 建筑物、附着物补偿费, 安置补助费, 青苗补偿费。按照山东省最高补偿标准计算, 土地补偿总费用在每亩6万元左右。如今, 净地公开出让平均价格在每亩130万元, 土地出让金收入90%以上纳入市财政。被征收土地的农民对此不满, 抱怨土地补偿低, 在补偿的过程中不配合政府工作, 拖延了项目开工时间, 更有甚者, 群众聚集起来阻止房地产开发企业打围墙、施工。

4. 公开出让土地结构不符合实际, 土地调控力度不够, 促进了住房价格的拉升。

菏泽市城市定位在“水邑、花城、林海、商都”, 菏泽市规划局在出具公开出让地块规划设计条件时, 商业用地的总体比例偏大, 住宅用地比例相对偏少, 住宅市场供给能力受限。菏泽城区人口逐年增加, 由2002年的15万人, 增加到45万人, 由于人口对住宅的刚性需求量大于住宅的有限供给, 致使菏泽住宅价格由原来的平均每平方米400元上升到如今的每年方米4 200元。菏泽的住房价格上升固然有建筑成本、行政性收地方税收等成本增加的原因, 但其根本原因在于有限的供给能力不能满足实际的住房需求量。

三、解决当前问题的办法

1. 禁止毛地出让, 防止土地被动形成新的闲置。

毛地出让地方政府省事省时, 利于政府眼前利益, 但是它却有很大的副作用。一是造成了新的闲置, 大量社会资源浪费或不能利用。二是不利于社会的安定团结, 开发企业与被迁户之间的往往因为补偿费多少问题争执的不可开交, 不能达成一致意见。三是房地产开发项目不能开工建设, 削弱了住房供给能力。解决的办法在于上级政府下达文件, 禁止再次出让毛地, 并且追查出让毛地人的责任。此外, 建立专门小组, 到各县区检查是否依然存在毛地出让的情况。

2. 加大土地征收力度, 保障城市发展空间。

具体方法从两方面着手。一是加大城乡建设用地增减挂钩工作力度, 加快步伐, 努力把挂钩用地指标落实到位;二是加大城市郊区村庄改造, 通过村庄改造把增加的建设用地作为城市发展用地。

3. 根据经济发展实际情况, 完善部门规章, 提高土地补偿

标准, 菏泽市国土资源部门根据土地收益情况, 建议市政府逐年提高农民土地补偿标准, 可由现在的平均每亩6万元, 提高到平均每亩20万元。市政府下达政府令公布新标准, 从规章制度层面保障失地农民的切身利益。

4. 加大住宅用地的调控力度, 从根本上解决供需矛盾。

市国土局应当加大住宅用地数量, 缓解供需矛盾, 特别是新增建设用地市场投放量, 同时优化供地结构, 增加住宅用地比重。另外, 在公开出让时可探索“限房价, 竞地价”的出让新模式。

四、结束语

土地公开出让虽然有其不完备不完善的地方, 但实践证明它在中国土地有偿使用制度方面发挥了重大的作用, 我们必须坚持和不断完善这项制度, 为社会经济的不断发展作出更多的贡献。

参考文献

[1]山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法[Z].

[2]闲置土地处置办法[Z].

[3]国土资源部令第11号[Z].

土地出让 第2篇

挂牌出让土地开发流程挂牌出让土地开发流程

一、建设工程选址意见书及拨地钉桩成果

·由市土地整理储备中心（或区分中心）办理。

二、开发用地的取得（土地整理储备部门）

·由建设单位向储备中心提交竞买申请，获得竞买资格后提交报价单。·成交确认后20个工作日内分别与土地一级开发单位和市国土局签订《土地补偿协议》及《××市国有土地使用权出让合同》，并交纳土地开发补偿费、土地使用权出让金、契税。

·缴纳土地使用权出让金：在60日内，到土地出让合同经办人开单，然后到大厅领取缴费单，由财务转帐到国土局帐户。后拿缴费单回大厅换取正式*。

·7个工作日内向土地一级开发单位缴纳全部土地开发补偿费。·180日内支付全部政府土地收益金。第61日起至180日止还须按月息0.2%的比例支付未付的政府收益金的资金占用费。

·在办理土地证之前交清契税即可。契税税率为３％，税基为土地出让金与补偿费之和。

·土地储备中心收取一定的挂牌服务费和评估费。

三、立项（先到区发改委）

·由设计单位对项目地块做出规划方案，由建设单位向区发改委提交立项申请。

1、立项申请（加盖立项单位及被占地单位或开发区公章）；

2、项目申请报告书（按国家标准格式编写，由甲级资质的咨询服务机构编写）；

3、项目占地位置平面四至图；

土地出让金制度如何改革？ 第3篇

自1987年12月1日，深圳市首次公开拍卖一宗土地50年的使用权，到1988年，《宪法》增加了“土地使用权可以依法转让”，土地使用权出让的制度才在中国大陆基本确立。

1989年，国务院和财政部先后出台了土地使用权出让收入的管理办法，要求其全额上缴财政，“其中先由取得收入的城市财政部门，留下20%作为城市土地开发建设费用，其余部分40%上缴中央财政，60%留归城市财政部门”，“实行收支两条线方式管理”，两者都主要用于城市建设和土地开发，专款专用。

与此同时，中央财政占财政总收入的比重却急速下降。1994年，为了化解危机，分税制改革大幕拉开。作为中央与地方博弈的结果之一：土地出让收入自此全部划归地方所有，而中央财政与地方财政的收入之比，也逐渐从1993年的3：7上升至6：4。

“从这个时候起，我们开始鼓励地方发展房地产、兴建各种开发区。上世纪末、本世纪初，上海还办了一批蓝印户口：你买房子，我给你户口，类似这样的政策很多。当时的目的是推动中国的城镇化进程、推动中国的城市发展。”杜猛说，在此后20多年的城镇化进程中，土地出让收入总额逐年上涨，渐渐成为了地方政府的“第二财政”。

“‘费’是给特权准备的”

在杜猛看来，土地出让金支持了地方基础设施建设的开展和民生水平的提高，对于当代中国的经济发展功不可没。但不可否认的是，由于缺乏严谨的收费依据和管理规范，在各地的实际操作中，土地出让金收取和支出的随意性极大。“确实存在问题，到了该调整的时候了。”

“学过税法的人都了解，税是给政权准备的，因为合法政权的维护，必须要解决养军队、养警察、维护公共设施，维护政府的正常运营，必须要收税。可是费不一样，费是给特权准备的。但是目前，在土地领域，费反而成了第二税，甚至从数量上，比税要多得多。”既然是“费”不是“税”，而又没有相关的法律规定，那么土地出让金怎么收、用到哪些领域，随意性就很强。这样一来，各个地方政府“因地制宜”将土地出让金花到它们认为最重要的领域，也有其自身的道理。

同时，还是由于土地出让金是“费”不是“税”，其收入和支出自然不必经过同级人大的监督审核，种种因素综合导致了目前土地出让金“体外循环”、“难以监管”的局面。

“这种情况下，土地出让金怎么管？我认为就应该和土地税合并，撤销土地出让金。”杜猛毫不犹豫地说。

“地方政府不愿意让利”

土地领域的“税费合并”喊了20多年，到现在也不见实际进展，阻力之大，不言而喻。

“三亚市当年请我们去做征地制度改革的设计，我们提出：应该以农民为主体，进入土地一级市场，采取市场调节的方法。比如这块地有5个人要买，那就竞价呗。这个时候，土地的出让人就不是政府，而是农民了。”孔祥智告诉《经济》记者，方案一经提出，当时三亚市国土资源局的一个副局长就强烈反对。“他说，‘你们这样设计，还要我们干什么？’我说，‘你们要制定规划，另外，还可以针对交易收税’。”

后来，孔祥智的团队通过国土资源部，把三亚市列为国家征地制度改革的试点，“试点文件到了海南省，就被省政府驳回来了。省里说，‘我们不试点’。”

实际上，十七届三中全会通过的《中共中央关于农业农村若干重大问题的决定》，已经勾勒出了征地制度改革的轮廓，其主要观点与孔祥智的团队若干年前为三亚市做的设计方案不谋而合。

“每年中央一号文件都在喊，‘创造条件让农民进入土地一级市场’。如果真的能做到市场定价，那根本就不存在农民和国家讨价还价的问题了，也不会再有农民去上访了。”不过，孔祥智深知，如此一改，地方政府的收入必然会大幅减少。也正是由于“很多地方政府不愿意让利”，2008年提出的改革雏形，迟迟没有落地。“但是，现在来看，我们已经进入‘新常态’了，经济发展速度就要降下来，地方政府还能再用原来的方式生财吗？是到了改革的时候。”

让商业贿赂远离土地出让 第4篇

一、土地使用权出让和商业贿赂的性质特点

土地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者, 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国家土地政策规定, 除划拨目录享受划拨供地外, 其他用地一律出让供地, 《物权法》、国土资源部39号令等明文规定, 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地一律实行招标、拍卖、挂牌。理论上讲, 招标、拍卖、挂牌出让方式具有法定性、公开性、公平性、竞争性、高效性等特点。

商业贿赂是指经营者为销售或者购买商品而采用财物或者其他手段贿赂对方单位或个人的行为。

二、土地出让中商业贿赂形成的原因、特征、危害

(一) 土地出让中易形成商业贿赂的原因。

由于我国建立土地有形市场时间较短, 经验不足, 制度不够健全, 程序设计缺陷, 法律不够完善, 尽管《物权法》、国土资源部39号令等对土地出让有明确规定, 但是, 在具体实施中, 由于存在以下几方面问题, 使商业贿赂在土地出让领域有了产生的条件。

1. 行政干预现象。

表现在一些地方为招商引资的需要, 提出“税费全免、土地全送”等一系列优惠政策, 对经营性土地特别是工业用地先行立项, 先行确定土地使用者、土地面积和土地价格, 土地跟着项目走, 致使国有土地资产流失;在企业改制及破产中, 为企业整体出让便利, 把国有经营性土地使用权出让与企业资产出让捆在一起, 搞协议出让;一些地方在大力发展城市建设中, 因资金短缺, 采取以土地抵工程款的办法, 致使土地价值得不到合理实现, 尤以旅游用地为多见;某些地方政府以召集相关科委办局一把手“开会”, 集体会办, 最终形成×长会办纪要形式, 变通运作致使招拍挂出让制度有其名而无其实。

2. 程序设计缺陷。

表现在:法律规范过于单一, 缺乏对违法行为的处罚制度, 交易市场职责不明确;法律关系不明晰。

3. 假挂牌。

表现在:一是政府部门急功近利如形象工程、政绩工程导致土地经营中的各种违法行为;二是依法公开公平竞争取得土地使用权的正确观念还没有完全从根本上树立起来;三是政府部门的一些腐败行为成为假挂牌产生的一个根源。这种假挂牌现象尤以工业用地居多。

(二) 商业贿赂行为在土地出让中存在的形式及特性.

1. 隐蔽性。

表面上看起来是公开挂牌、公平竞争, 实则是暗箱操作、事先得好处, 一切都安排好的。

2. 特定性。

采用假挂牌形式, 将特地块出让给特定的购买者即常说的带有意向性出让。

3. 显失公正性。

为了特定竞标人的目的, 故意设置条件, 提高土地出让的条件, 直接或间接地阻碍他人进入程序交易。出让前就与政府部门暗中确定好出让金返还比例或出让金溢价部分的返还比例, 使其他竞买人望价兴叹。

4. 低价出让性。

人为地压低土地价格, 以达到低价获取土地使用权的目的。

5. 买卖勾结性。

竞卖者同谋泄密基准地价, 该“招拍挂”的却变味为协议出让, 低价协议出让, 擅自减免地价。对土地擅自改变用途视而不见, 不依法追缴土地出让金, 以达到不可告人目的。

(三) 商业贿赂行为在土地出让中造成的危害。

它扰乱了正常的土地市场经济秩序, 造成大量的国有资产流失, 严重损害了群众利益, 极大地危及社会安定团结。

三、治理商业贿赂的对策与应对措施

(一) 排除招拍挂中的行政干预。

其一, 建立健全完善建设项目用地公开交易、集体决策, 基准地价和土地登记, 查询相关制度;同时, 对政府部门、政府部门领导, 插手干预影响招拍挂出让工作, 实行责任追究制度, 确保招拍挂工作顺利进行。其二, 规范程序, 一要确立专司其职的机构;二要建立和健全科学规范和可操作性的工作程序, 制定统一的土地交易法规, 以弥补土地法律体系在立法上的缺陷, 纠正重实体轻程序的偏差;三要实现“阳光行动”。即一是公正机关为土地交易活动提供法律服务;二是公正机关承担审查交易文件的义务及竟买须知的公开, 报纸网络的公示;三是审查竞买人的资格, 严把入市关;四是监督交易程序, 确保公开, 公平交易;五要严肃纪律, 加强监督检查, 除上级政府及主管部门对下级政府及主管部门的招拍挂出让土地工作定期不定期检查, 及监察部门认真履行监督职责主动参与全程工作外, 还应制定地方政府及领导干部、国家公务员违反招拍挂出让制度的具体处理意见、规定土地交易市场工作人员的法律责任、明确主持人、竞买人、拍卖人以及相关人员的法律责任、严肃处罚竞买人的违法违规行为, 从而避免暗箱操作, 泄密地价, 私意压低地价等违规商业贿赂行为, 以维护正常交易程序的实施, 保障交易程序的正常进行。

(二) 采取有效措施防止土地出让假挂牌的商业贿赂行为。

1. 要从制度上杜绝行政干预。

国有建设用地使用权公开挂牌出让, 应该是一种纯市场运作行为, 像工程的招投标、房产的拍卖一样, 不允许行政干预, 不允许操纵市场。

2. 要提高土地出让挂牌的操作技巧。

土地出让 第5篇

本合同双方当事人：

出让方：中华人民共和国＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿市（县）土地管理局（以下简称甲方）；

受让方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（以下简称乙方）；

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家及地方有关法 律、法规，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

第一条 甲方根据本合同出让土地使用权，所有权属中华人民共和国。国家和政府对其 拥有法律授予的司法管辖权和行政管理权以及其他按中华人民共和国规定由国家行使的权力

和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属土地使用权出让 范围。

第二条 甲方以现状（或几通一平，注：根据具体情况定）出让给乙方的宗地位于＿＿ ＿＿＿＿，宗地编号＿＿＿＿，面积为＿＿＿＿平方米。其位置与四至范围及现状（或几通 一平）的具体情况如本合同附图（略）所示。附图（略）已经甲、乙双方签字确认。

第四条 本合同项下的土地使用权出让年限为＿＿＿＿年，自领取该宗地的《中华人民 共和国国有土地使用证》之日起算。

第五条 本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设＿＿＿＿项目。（注：根据具 体项目、用途情况定）

在出让期限内如需改变本合同规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方同意，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用 权登记手续。

第六条 本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效 力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。

第七条 乙方同意按合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费、转让时的土 地增值税以及国家有关土地的费（税）。

第八条 该宗地的土地使用权出让金为每平方米＿＿＿＿元人民币，总额为＿＿＿＿元 人民币（或美元、港元等）。

第九条 本合同经双方签字后＿＿＿＿＿＿日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付 土地使用权出让金总额的＿＿＿＿％共计＿＿＿＿元人民币，作为履行合同的定金，定金抵 作出让金。

乙方应在签订本合同后６０日内，支付完全部土地使用权出让金，逾期＿＿＿＿日仍未 全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿因违约造成的损失。

第十条 乙方在向甲方支付完全部土地使用权出让金后＿＿＿＿日内，依照规定申请办 理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。

第十一条 本合同规定的出让年限届满，甲方有权无偿收回出让宗地的使用权，该宗地 上建筑物及其他附着物所有权也由甲方无偿取得。土地使用者应依照规定办理土地使用权注 销登记手续，交还土地使用证。

乙方如需继续使用该宗地，须在期满＿＿＿＿日前向甲方提交续期申请书，并在获准续 期后确定新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件，重新签订续期出让合同，办理土地 使用权登记手续。

第十二条 本合同存续期间，甲方不得因调整城市规划收回土地使用权。但在特殊情况 下，根据社会公共利益需要，甲方可以依照法定程序提前收回出让宗地的使用权，并根据土 地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第十三条 乙方根据本合同和《土地使用条件》投资开发利用土地，且投资必须达到总 投资（不包括出让金）的＿＿＿＿％（或建成面积达到设计总面积的＿＿＿＿％）后，有权 将本合同项下的全部或部分地块的余期使用权转让、出租。

本宗地的土地使用权可以抵押，但该抵押贷款必须用于该宗地的开发建设，抵押人和抵 押权人的利益受到法律保护。

第十四条 在土地使用期限内，政府土地管理部门有权依法对出让宗地使用权的开发利 用、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

第十五条 如果乙方不能按时支付任何应付款项（除出让金外），从滞纳之日起，每日 按应缴纳费用的＿＿＿＿％缴纳滞纳金。

第十六条 乙方取得土地使用权后未按合同规定建设的，应缴纳已付出让金＿＿＿＿％ 的违约金；连续两年不投资建设的，甲方有权无偿收回土地使用权。

第十七条 如果由于甲方的过失致使乙方延期占用土地使用权，甲方应赔偿乙方已付出 让金＿＿＿＿％的违约金。

第十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保 护和管辖。

第十九条 因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向＿＿ ＿＿仲裁委员会申请仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁 协议的，可向人民法院起诉）。

第二十条 该出让宗地方案经有权一级政府依法批准后，本合同由双方法定代表人（委 托代理人）签字盖章后生效。

第二十一条 本合同正本一式＿＿＿＿份，甲、乙双方各执＿＿＿＿份。

＿＿＿＿份合同正本具有同等法律效力。

本合同和附件《土地使用条件》共＿＿＿＿页，以中文书写为准。

第二十二条 本合同于＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日在中华人民共和国＿＿＿＿＿

＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿市（县）签订。

第二十三条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律 效力。

甲方： 乙方：

中华人民共和国＿＿＿省 ＿＿＿＿＿＿＿＿

（自治区、直辖市）＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿＿＿

市（县）土地管理局（章）＿＿＿＿＿＿（章）

法定代表人（委托代理人）法定代表人（委托代理人）

法人住所地：＿＿＿＿ 法人住所地：＿＿＿＿

银行名称：＿＿＿＿＿ 银行名称：＿＿＿＿＿

帐 号：＿＿＿＿＿ 帐 号：＿＿＿＿＿

邮政编码：＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿

电话号码：＿＿＿＿＿ 电话号码：＿＿＿＿＿

附件：土地使用条件（宗地项目）

一、界桩定点 需要更多的合同，请到

１．１ 《国有土地使用权出让合同》（以下简称本合同）正式签订后＿＿＿＿日内，甲、乙双方应依宗地图界址点所标示座标实地验明各界址点界桩。界桩由用地者妥善保护，不得私自改动，界桩遭受破坏或移动时，乙方应立即向当地土地管理部门提出书面报告，申 请复界测量恢复界桩。

二、土地利用要求

２．１ 乙方在出让宗地范围内兴建建筑物应符合下列要求：

（１）主体建筑物的性质规定为＿＿＿＿＿＿＿＿；

（２）附属建筑物＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（３）建筑容积率＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（４）建筑密度＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（５）建筑限高＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（６）绿化比率＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（７）其他有关规划参数以批准规划文件为准。

（注：根据具体情况定）

２．２ 乙方同意在出让宗地范围内一并建筑下列公益工程，并同意免费提供使用：

（１）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（２）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（３）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

２．３ 乙方同意政府的下列工程可在其宗地范围内的规划位置建造或通过而无需作任 何补偿。

（１）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（２）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（３）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

２．４ 出让宗地上的建筑物必须严格按上述规定和经批准的工程设计图纸要求建设。乙方应在开工前＿＿天内向甲方报送一套工程设计图纸备查。

三、城市建设管理要求

３．１ 涉及绿化、市容、卫生、环境保护、消防安全、交通管理和设计、施工等城市 建设管理方面，乙方应符合国家和＿＿＿＿的有关规定。

３．２ 乙方应允许政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越其 受让宗地内的绿化地区和其他区域。

３．３ 乙方应保证政府管理、公安、消防、救护人员及其紧急器械、车辆等在进行紧 急救险或执行公务时能顺利地进入该地块。

３．４ 乙方在其受让宗地上的一切活动，如有损害或破坏周围环境或设施，使国家或 个人遭受损失的，乙方应负责赔偿。

四、建设要求

４．１ 乙方必须在＿＿年＿＿月＿＿日前，完成地上建筑面积不少于可建总建筑面积 的＿＿％的建筑工程量。

４．２ 乙方应在＿＿年＿＿月＿＿日以前竣工（受不可抗力影响者除外），延期竣工 的应至离建设期限届满之日前＿＿月，向甲方提出具有充分理由的延建申请，且延期不得超 过一年。

除经甲方同意外，自第４．１条规定的建设期限届满之日起，在规定的建筑工程量完成 之日止，超出＿＿年的，由甲方无偿收回该宗地的土地使用权以及地块上全部建筑物或其它

附着物。

五、市政基础设施要求

５．１ 乙方在受让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主 管线、用电变电站接口和引入工程应办理申请手续，支付相应的费用。

５．２ 用地或其委托的工程建设单位应对由于施工引起相邻地段内有关明沟、水道、电缆、其他管线设施及建筑物等的破坏及时修复或重新敷设，并承担相应的费用。

５．３ 在土地使用期限内，乙方应对该宗地内的市政设施妥善保护，不得损坏，否则 应承担修复所需的一切费用。

（注：特殊项目出让合同的《土地使用条件》双方可根据实际情况自行约定）

颁布 单 位: 颁布 日 期:

土地协议出让的再审视 第6篇

一、土地协议出让概述

土地协议出让是指政府以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地出让金的行为。长期以来，我国土地供应以新增建设用地为主，协议出让大多以土地物质出让（即增量）的形式出现。随着中央“严控增量，盘活存量”土地政策方针的确定，我国土地利用重心逐渐转移到存量建设用地挖潜上来。原土地使用权人提高存量土地开发条件并补交土地出让金的行为也属于协议出让，此情形下，土地物质并未增加，土地协议出让以土地权利出让（即存量）的形式体现。

土地协议出让实际上是政府与土地使用者一对一地谈判和磋商出让土地使用权的一种出让方式。由于在土地获取过程中只有一位意向用地者，市场竞争程度相对较弱；同时，土地协议出让价格由政府在地价评估基础上集体会审确定，其并未经过市场竞价的检验和修正，实际上是政府定价，价格形成机制存在一定人为因素。

我国土地协议出让经历了一个逐步演进的过程。自1978年开始土地有偿使用制度改革以来，在相当长的时期内，土地协议出让方式是我国土地出让的主要形式。在当时经济社会条件下，土地协议出让暴露了市场竞争不充分、出让程序不透明、出让价格偏低、容易产生寻租等缺陷，限制和取消土地协议出让的呼声日益强烈。2001年，国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》，要求商业性房地产开发用地和其他土地，供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须以招标、拍卖和挂牌等公开出让方式供地，土地公开出让开始取代协议出让成为土地出让的主要方式。2003年，国土资源部出台《协议出让国有土地使用权规定》，在规范土地协议出让程序的同时，进一步将土地协议出让的适用范围限定在自有划拨土地补办出让、划拨土地转让、出让土地改变用途方面。2004年，国土资源部和监察部联合要求从2004年8月31日起，所有的经营性用地一律实行公开出让，否则追究有关单位的责任，协议出让从经营性用地配置领域彻底退出。2007年，国土资源部和监察部联合发文要求严格落实工业用地招拍挂制度，工业用地供应也杜绝了协议出让方式。自此，我国确立了土地划拨、土地公开出让为主，土地协议出让为补充的供地方式格局，即公益性项目用地以划拨方式供地，非公益性项目用地以公开出让方式供地，土地协议出让方式则受到严格的限制和约束，仅限于在历史遗留问题处理等零星领域使用。

二、土地协议出让的现实需求

当前，我国经济社会发展对土地协议出让产生了较强的现实需求，土地协议出让开始被赋予了新的价值和作用。

1.存量土地再开发的需求

多年来，我国城市呈现摊大饼式外延扩张的特征，部分城市特别是沿海经济发达城市耕地保护与生态承载已经逐渐达到极限，为纠正这个问题，中央确定了未来“严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率”土地利用总体基调，实施划定城市增长边界政策，我国城市土地利用的重点逐渐转移到存量土地再开发上来，“城市更新”“低效用地再开发”等城市存量土地再开发政策创新不断深入开展。在城市存量土地再开发中，传统的土地收储后公开出让的土地开发方式开始失灵，例如对于功能置换地块、实施微改造的地块，由于收储成本高于收储收益，土地收储方式经济上不具备可行性；同时收购拆迁中交易成本过高，部分存量土地通过土地收储推进难度极大。允许自行开发开始成为存量土地再开发的一个重要选项。由于涉及土地权利的变化和重新取得，存量土地自行开发需要通过土地协议出让方式办理相关用地手续。从政策方向上看，国土资源部《城镇低效用地再开发试点指导意见》已经明确符合条件的低效用地可以协议方式办理出让手续，重新签订土地出让合同，取得新的土地使用权，并按市场价格补缴土地出让金，上海、深圳、广州、南京等地也在城市更新政策中作出了类似规定。

2.市场配置资源的需求

当前，我国土地供应仍然是土地划拨、土地出让双轨制，学校、医院、政府办公、交通基础设施等用地仍然采用无偿划拨方式，由于缺乏价格调节与成本约束，公益性项目用地普遍存在规模偏大、用地浪费的问题。为深化土地市场改革、推动市场在资源配置中发挥决定性作用，国土资源部《节约集约利用土地规定》要求扩大国有土地有偿使用范围，除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地以划拨方式供应外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地，应实行有偿使用。同时，民营与社会资本逐渐介入学校、医院等民生项目，交通基础设施领域PPP模式逐渐探索推行，这些项目用地出于融资以及市场化运作的需要，要求以出让方式获得项目用地。由于公益性项目、准公益性项目的特殊性，不可能采用招拍挂等公开出让方式供地，只能采用协议出让方式办理供地手续。

3.土地混合利用的需求

土地混合利用已经成为城市建设领域的热点之一，也是未来我国土地利用的一个方向。长期以来，城市建设领域“功能主义原则”和“功能分区思想”占据主导地位，这种原则和思想对于我国城市规划、土地管理制度的构建以及城市建设的快速发展起到了重要作用，但其土地开发功能单一、建筑形态机械和缺乏活力等问题也开始暴露。从国际经验来看，土地混合利用已经成为土地利用的一个重要方向。实际上，越来越多的土地开发以混合功能出现，如保障性住房用地属于二类居住用地，其主体功能是住宅，同时需要混合配建商服设施；居民社区中心用地则是社区文体娱乐、医疗卫生等公益性功能与商业配套等经营性的混合体。以公益性为主、经营性为辅的混合功能用地，其经营性土地并非单独地块，而是以混合功能建筑中分摊土地的形式出现，在公益性建筑分摊土地以划拨方式供地的同时，其经营性用地不具备公开出让的条件，只能以协议出让方式供地。

三、土地协议出让存在的问题

土地协议出让重新成为解决现实问题的重要政策工具，但从当前情况来看，土地协议出让作用和价值的发挥仍受到诸多因素制约。

1.认识上存在误区

当前，人们对土地协议出让的认识和印象一直停留在土地有偿使用制度改革初期。当时由于土地协议出让的内在程序和外在监管均不成熟，确实产生了一些问题。随着我国土地市场体系不断完善，当前土地协议出让模式无论是内在程序还是外在监管均发生了巨大变化。从内在程序上看，土地协议出让前必须在经过出让公告环节，一旦有两家以上意向用地单位即转入公开出让程序，其竞争机制与土地公开出让类似；从外在监管上看，土地协议出让已经完全被纳入了土地有形市场，其出让程序、出让价格完全向社会公示，接受社会监督，公平公开程度已经与土地协议出让初期完全不同。用固有的眼光看待土地协议出让模式，对土地协议出让持排斥和回避的态度，既不利于土地协议出让工作规范与政策创新，也不利于对现实需求及问题的及时响应与解决。

2.法规支撑上存在障碍

当前，我国土地供应制度按照用途管制的原则进行设计，供地方式的选择主要按照土地用途确定。有关政策法规明确商业、旅游、娱乐和商品住宅以及工业用地必须采用公开出让方式供地，对同类用途土地的差异化状态考虑不足。虽然近期国务院、国土资源部出台的支持文化创意产业用地、鼓励低效用地再开发政策一定程度突破了旧有法规，允许符合条件的经营性用地协议出让，但这些政策主要以工作意见的形式出现。这种状况导致各地在城市更新、低效用地再开发等领域中土地协议出让创新举措缺乏法律法规支撑，导致有关工作开展承担了较大的法律风险。

3.价格形成机制存在缺陷

土地协议出让价格主要通过评估测算确定，但现有的评估技术规范仍不完善。例如，在对出让价格影响很大的评估基准日进行选择确定时，评估基准日往往被确定为规划条件改变的批准时点。从批准规划条件改变到土地实际出让可能时间周期较长，土地协议出让价格实为出让前一时期的价格，这也是协议出让价格低于当期公开出让价格的原因之一。同时，在城市存量土地自行开发中，土地出让价格的确定不仅仅是技术问题，更是土地收益分配调整与土地增值收益分享的问题。各地在存量土地自行开发中，对土地出让金的测算均体现了土地增值收益分享的理念，但在这个过程中各地做法和标准不一致，其依据和合理性也不够充分，需要进一步创新与完善。

4.出让程序不健全

一是出让程序的决策不完善。当前我国土地协议出让决策权集中于政府，拟协议出让的地块分布与出让时间主要由政府决定。从国外经验来看，城市更新与存量土地再开发决策更多呈现“自下而上”的特点，即地块是否启动协议出让需要更多的听取和尊重企业职工、社区居民的意见。二是出让条件的设定不尽科学。当前土地出让以经济效益为导向，出让条件的设定追求土地利用强度和经济效益最大化，对环境保护、历史文脉传承、社区邻里关系的保存重视不足。三是出让程序需要完善。现行程序下存在土地出让价格后置的问题，即土地出让公告只公告地块位置、面积、用途等信息，未确定并公告土地价格，待公示结束后才开始确定土地价格，这种程序设置使得协议出让的公平性受到质疑。

四、土地协议出让完善建议

1.重新定位土地协议出让模式

在存量土地再开发、公益项目土地有偿使用以及土地混合利用中，土地协议出让模式具有公开出让所不能替代的作用。在规范透明运行的前提下，健全和发展土地协议出让模式有助于丰富土地市场体系，回应和满足经济发展新常态对土地利用与管理的现实需求。要破除对土地协议出让模式的刻板印象，正确理解和重视新时期土地协议出让模式的价值，不断创新和完善土地协议出让制度，并在土地管理体系中赋予土地协议出让模式应有的地位和作用。

2.加强顶层设计

在文化创意产业用地、旧城区工业企业搬迁以及低效用地再开发中，国家相关政策文件已经为土地协议出让模式创造了政策空间，地方性城市更新政策也对协议出让模式的使用进行了探索与创新。建议在梳理研究各地方实践经验与做法的基础上，适时调整土地协议出让模式有关政策依据。同时，由于土地协议出让制度创新的实质是土地权利重新界定与土地收益分配方式调整，可借鉴国外经验引入土地发展权概念，为土地协议出让特别是存量土地再开发中土地协议出让制度的重构奠定法理基础。

3.完善价格形成机制

一是改进协议出让价格评估规范。将评估时点明确为出让时点，具体操作时可确定为规划条件调整完成后、土地协议出让启动时点。二是构建土地协议出让指导价格体系。土地协议出让指导价格体系将经营性的教育、医疗、养老等产业用地同时纳入，相对于当前许多地方协议出让时所使用的基准地价体系，土地出让市场指导价格在价格水平上更接近土地市场实际水平，在用途划分上较基准地价中传统的商服、住宅、工业三大类更具有针对性和可操作性，在更新时间和方式上更加灵活，可以更好地为土地协议出让价格管理服务，并有效引导市场预期。三是建立协议出让地价管理信息系统，将所有协议出让数据材料、评估方法、可比实例等信息纳入信息系统，在便于地价监管同时，也有助于协议出让价格评估时可比实例的选取，提高土地协议出让价格评估的便利性与科学性。

4.健全出让程序

一是完善协议出让程序。针对当前协议出让价格后置的问题，逐步改进协议出让程序，在土地协议出让公告信息中增加土地价格内容，使协议出让公告内容与公开出让公告并轨，一旦有两家以上意向用地单位，即转入公开出让程序。二是加强协议出让调控。当前协议出让土地在整个供地中占比较小，且呈现零星、不规律的特征，政府在土地供应计划与调控中往往忽视土地协议出让。随着未来土地协议出让规模扩大，土地协议出让对市场供需关系将产生重大影响，要结合城市更新、低效用地再开发等新情况，在年度出让计划中综合考虑公开出让、协议出让的规模、结构、分布与出让节奏，将土地协议出让纳入出让计划管理与调控范畴，未纳入年度供地计划的地块，原则上不得办理协议出让手续，以此调控土地市场供需关系，防止土地市场大起大落。三是健全协议出让监管体系，特别是对协议出让价格评估确定等重点环节实行备案审核与抽查，确保土地协议出让规范运行。

土地协议出让的再审视 第7篇

一、土地协议出让概述

土地协议出让是指政府以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,并由土地使用者向政府支付土地出让金的行为。长期以来,我国土地供应以新增建设用地为主,协议出让大多以土地物质出让(即增量)的形式出现。随着中央“严控增量,盘活存量”土地政策方针的确定,我国土地利用重心逐渐转移到存量建设用地挖潜上来。原土地使用权人提高存量土地开发条件并补交土地出让金的行为也属于协议出让,此情形下,土地物质并未增加,土地协议出让以土地权利出让(即存量)的形式体现。

土地协议出让实际上是政府与土地使用者一对一地谈判和磋商出让土地使用权的一种出让方式。由于在土地获取过程中只有一位意向用地者,市场竞争程度相对较弱;同时,土地协议出让价格由政府在地价评估基础上集体会审确定,其并未经过市场竞价的检验和修正,实际上是政府定价,价格形成机制存在一定人为因素。

我国土地协议出让经历了一个逐步演进的过程。自1978 年开始土地有偿使用制度改革以来,在相当长的时期内,土地协议出让方式是我国土地出让的主要形式。在当时经济社会条件下,土地协议出让暴露了市场竞争不充分、出让程序不透明、出让价格偏低、容易产生寻租等缺陷,限制和取消土地协议出让的呼声日益强烈。2001年,国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》,要求商业性房地产开发用地和其他土地,供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的, 都必须以招标、拍卖和挂牌等公开出让方式供地,土地公开出让开始取代协议出让成为土地出让的主要方式。2003年,国土资源部出台《协议出让国有土地使用权规定》,在规范土地协议出让程序的同时,进一步将土地协议出让的适用范围限定在自有划拨土地补办出让、划拨土地转让、出让土地改变用途方面。2004年,国土资源部和监察部联合要求从2004 年8 月31 日起,所有的经营性用地一律实行公开出让,否则追究有关单位的责任,协议出让从经营性用地配置领域彻底退出。2007年,国土资源部和监察部联合发文要求严格落实工业用地招拍挂制度,工业用地供应也杜绝了协议出让方式。自此,我国确立了土地划拨、土地公开出让为主,土地协议出让为补充的供地方式格局,即公益性项目用地以划拨方式供地,非公益性项目用地以公开出让方式供地,土地协议出让方式则受到严格的限制和约束,仅限于在历史遗留问题处理等零星领域使用。

二、土地协议出让的现实需求

当前,我国经济社会发展对土地协议出让产生了较强的现实需求,土地协议出让开始被赋予了新的价值和作用。

1.存量土地再开发的需求

多年来,我国城市呈现摊大饼式外延扩张的特征,部分城市特别是沿海经济发达城市耕地保护与生态承载已经逐渐达到极限,为纠正这个问题,中央确定了未来“严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率”土地利用总体基调,实施划定城市增长边界政策,我国城市土地利用的重点逐渐转移到存量土地再开发上来,“城市更新”“低效用地再开发”等城市存量土地再开发政策创新不断深入开展。在城市存量土地再开发中,传统的土地收储后公开出让的土地开发方式开始失灵,例如对于功能置换地块、实施微改造的地块,由于收储成本高于收储收益,土地收储方式经济上不具备可行性;同时收购拆迁中交易成本过高,部分存量土地通过土地收储推进难度极大。允许自行开发开始成为存量土地再开发的一个重要选项。由于涉及土地权利的变化和重新取得,存量土地自行开发需要通过土地协议出让方式办理相关用地手续。从政策方向上看,国土资源部《城镇低效用地再开发试点指导意见》已经明确符合条件的低效用地可以协议方式办理出让手续,重新签订土地出让合同,取得新的土地使用权,并按市场价格补缴土地出让金,上海、深圳、广州、南京等地也在城市更新政策中作出了类似规定。

2.市场配置资源的需求

当前,我国土地供应仍然是土地划拨、土地出让双轨制,学校、医院、政府办公、交通基础设施等用地仍然采用无偿划拨方式,由于缺乏价格调节与成本约束,公益性项目用地普遍存在规模偏大、用地浪费的问题。为深化土地市场改革、推动市场在资源配置中发挥决定性作用,国土资源部《节约集约利用土地规定》要求扩大国有土地有偿使用范围,除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地以划拨方式供应外,国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地,应实行有偿使用。同时,民营与社会资本逐渐介入学校、医院等民生项目,交通基础设施领域PPP模式逐渐探索推行,这些项目用地出于融资以及市场化运作的需要,要求以出让方式获得项目用地。由于公益性项目、准公益性项目的特殊性,不可能采用招拍挂等公开出让方式供地,只能采用协议出让方式办理供地手续。

3.土地混合利用的需求

土地混合利用已经成为城市建设领域的热点之一,也是未来我国土地利用的一个方向。长期以来,城市建设领域“功能主义原则”和“功能分区思想”占据主导地位,这种原则和思想对于我国城市规划、土地管理制度的构建以及城市建设的快速发展起到了重要作用,但其土地开发功能单一、建筑形态机械和缺乏活力等问题也开始暴露。从国际经验来看,土地混合利用已经成为土地利用的一个重要方向。实际上,越来越多的土地开发以混合功能出现,如保障性住房用地属于二类居住用地,其主体功能是住宅,同时需要混合配建商服设施;居民社区中心用地则是社区文体娱乐、医疗卫生等公益性功能与商业配套等经营性的混合体。以公益性为主、经营性为辅的混合功能用地,其经营性土地并非单独地块,而是以混合功能建筑中分摊土地的形式出现,在公益性建筑分摊土地以划拨方式供地的同时,其经营性用地不具备公开出让的条件,只能以协议出让方式供地。

三、土地协议出让存在的问题

土地协议出让重新成为解决现实问题的重要政策工具,但从当前情况来看,土地协议出让作用和价值的发挥仍受到诸多因素制约。

1.认识上存在误区

当前,人们对土地协议出让的认识和印象一直停留在土地有偿使用制度改革初期。当时由于土地协议出让的内在程序和外在监管均不成熟,确实产生了一些问题。随着我国土地市场体系不断完善,当前土地协议出让模式无论是内在程序还是外在监管均发生了巨大变化。从内在程序上看,土地协议出让前必须在经过出让公告环节,一旦有两家以上意向用地单位即转入公开出让程序,其竞争机制与土地公开出让类似;从外在监管上看,土地协议出让已经完全被纳入了土地有形市场,其出让程序、出让价格完全向社会公示,接受社会监督,公平公开程度已经与土地协议出让初期完全不同。用固有的眼光看待土地协议出让模式,对土地协议出让持排斥和回避的态度,既不利于土地协议出让工作规范与政策创新,也不利于对现实需求及问题的及时响应与解决。

2.法规支撑上存在障碍

当前,我国土地供应制度按照用途管制的原则进行设计,供地方式的选择主要按照土地用途确定。有关政策法规明确商业、旅游、娱乐和商品住宅以及工业用地必须采用公开出让方式供地,对同类用途土地的差异化状态考虑不足。虽然近期国务院、国土资源部出台的支持文化创意产业用地、鼓励低效用地再开发政策一定程度突破了旧有法规,允许符合条件的经营性用地协议出让,但这些政策主要以工作意见的形式出现。这种状况导致各地在城市更新、低效用地再开发等领域中土地协议出让创新举措缺乏法律法规支撑,导致有关工作开展承担了较大的法律风险。

3.价格形成机制存在缺陷

土地协议出让价格主要通过评估测算确定,但现有的评估技术规范仍不完善。例如,在对出让价格影响很大的评估基准日进行选择确定时,评估基准日往往被确定为规划条件改变的批准时点。从批准规划条件改变到土地实际出让可能时间周期较长,土地协议出让价格实为出让前一时期的价格,这也是协议出让价格低于当期公开出让价格的原因之一。同时,在城市存量土地自行开发中,土地出让价格的确定不仅仅是技术问题,更是土地收益分配调整与土地增值收益分享的问题。各地在存量土地自行开发中,对土地出让金的测算均体现了土地增值收益分享的理念,但在这个过程中各地做法和标准不一致,其依据和合理性也不够充分,需要进一步创新与完善。

4.出让程序不健全

一是出让程序的决策不完善。当前我国土地协议出让决策权集中于政府,拟协议出让的地块分布与出让时间主要由政府决定。从国外经验来看,城市更新与存量土地再开发决策更多呈现“自下而上”的特点,即地块是否启动协议出让需要更多的听取和尊重企业职工、社区居民的意见。二是出让条件的设定不尽科学。当前土地出让以经济效益为导向,出让条件的设定追求土地利用强度和经济效益最大化,对环境保护、历史文脉传承、社区邻里关系的保存重视不足。三是出让程序需要完善。现行程序下存在土地出让价格后置的问题,即土地出让公告只公告地块位置、面积、用途等信息,未确定并公告土地价格,待公示结束后才开始确定土地价格,这种程序设置使得协议出让的公平性受到质疑。

四、土地协议出让完善建议

1.重新定位土地协议出让模式

在存量土地再开发、公益项目土地有偿使用以及土地混合利用中,土地协议出让模式具有公开出让所不能替代的作用。在规范透明运行的前提下,健全和发展土地协议出让模式有助于丰富土地市场体系,回应和满足经济发展新常态对土地利用与管理的现实需求。要破除对土地协议出让模式的刻板印象,正确理解和重视新时期土地协议出让模式的价值,不断创新和完善土地协议出让制度,并在土地管理体系中赋予土地协议出让模式应有的地位和作用。

2.加强顶层设计

在文化创意产业用地、旧城区工业企业搬迁以及低效用地再开发中,国家相关政策文件已经为土地协议出让模式创造了政策空间,地方性城市更新政策也对协议出让模式的使用进行了探索与创新。建议在梳理研究各地方实践经验与做法的基础上,适时调整土地协议出让模式有关政策依据。同时,由于土地协议出让制度创新的实质是土地权利重新界定与土地收益分配方式调整,可借鉴国外经验引入土地发展权概念,为土地协议出让特别是存量土地再开发中土地协议出让制度的重构奠定法理基础。

3.完善价格形成机制

一是改进协议出让价格评估规范。将评估时点明确为出让时点,具体操作时可确定为规划条件调整完成后、土地协议出让启动时点。二是构建土地协议出让指导价格体系。土地协议出让指导价格体系将经营性的教育、医疗、养老等产业用地同时纳入,相对于当前许多地方协议出让时所使用的基准地价体系,土地出让市场指导价格在价格水平上更接近土地市场实际水平,在用途划分上较基准地价中传统的商服、住宅、工业三大类更具有针对性和可操作性,在更新时间和方式上更加灵活,可以更好地为土地协议出让价格管理服务,并有效引导市场预期。三是建立协议出让地价管理信息系统,将所有协议出让数据材料、评估方法、可比实例等信息纳入信息系统,在便于地价监管同时,也有助于协议出让价格评估时可比实例的选取,提高土地协议出让价格评估的便利性与科学性。

4.健全出让程序

土地出让收入收缴流程亟待规范 第8篇

一、土地出让收入收缴流程的基本规定

根据《国有土地使用权出让收支管理办法》 (财综[2006]68号) 、《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》 (财综[2009]74号) , 土地出让收入收缴流程的基本规定有: (1) 土地出让收入由财政部门负责征收管理, 可由市、县国土资源管理部门负责具体征收。 (2) 市、县国土资源管理部门与国有土地使用权受让人在签订土地出让合同时, 应当明确约定该国有土地使用权受让人应当缴纳的土地出让收入具体数额、缴交地方国库的具体时限以及违约责任等内容。 (3) 土地出让收入征收部门根据土地出让合同和划拨用地批准文件, 开具缴款通知书, 并按照财政部统一规定的政府收支分类科目填写“一般缴款书”, 由国有土地使用权受让人依法缴纳土地出让收入。国有土地使用权受让人应按照缴款通知书的要求, 在规定的时间内将应缴地方国库的土地出让收入, 就地及时足额缴入地方国库。缴款通知书应当明确供应土地的面积、土地出让收入总额以及依法分期缴纳地方国库的具体数额和时限等。 (4) 已经实施政府非税收入收缴管理制度改革的地方, 土地出让收入收缴按照地方非税收入收缴管理制度改革的有关规定执行。 (5) 市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中, 必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式。土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式, 商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入汇缴专户的, 严格执行10个工作日划转地方国库的规定, 不得超时滞留已收缴的土地出让收入。

二、土地出让收入收缴流程模式

实现土地出让收入收缴流程规范化非常必要, 不容忽视。根据土地出让收入收缴基本规定, 土地出让收入收缴模式可分为两种基本类型:一是征收部门开具缴款通知书, 并按照财政部统一规定的政府收支分类科目填写“一般缴款书”, 由国有土地使用权受让人直接缴入地方国库;二是按照地方非税收入收缴管理系统收缴。财综[2006]68号规定:按照规定依法向国有土地使用权受让人收取的定金、保证金和预付款, 在国有土地使用权出让合同 (以下简称土地出让合同) 生效后可以抵作土地价款。下面举例分析土地出让收入收缴的集中模式。

例1:美丽县国土资源局2013年2月挂牌出让A宗地, 顺心公司以700万元竞得该宗地使用权。

1. 直接缴库模式下:

土地出让收入征收部门美丽县国土资源局根据土地出让合同和划拨用地批准文件, 开具缴款通知书, 并按照财政部统一规定的政府收支分类科目填写“一般缴款书”, 由国有土地使用权受让人顺心公司依法缴纳土地出让收入。国有土地使用权受让人应按照缴款通知书的要求, 在规定的时间内将应缴地方国库的土地出让收入, 就地及时足额缴入地方国库。

2. 非税收入收缴管理系统模式下:

土地出让收入征收部门美丽县国土资源局开具非税收入缴款书, 执收编码名称为“土地出让总价款”。国有土地使用权受让人顺心公司通过非税收入系统办理交款手续。县财政局及时将其划转地方国库。

但收缴土地出让价款存在两个现实问题, 例2和例3将予以说明。

例2:根据相关规定, 竞得人缴纳的600万元竞买保证金在国有土地使用权出让合同生效后可以抵作土地价款。财综[2006]68号规定:按照规定依法向国有土地使用权受让人收取的定金、保证金和预付款, 在国有土地使用权出让合同生效后可以抵作土地价款。划拨土地的预付款也按照上述要求管理。

1.直接缴库模式下:“土地出让收入征收部门美丽县国土资源局根据土地出让合同和划拨用地批准文件, 开具缴款通知书”继续适用, 但应该调整“按照财政部统一规定的政府收支分类科目填写‘一般缴款书’, 由国有土地使用权受让人顺心公司依法缴纳土地出让收入”。因为600万元的竞买保证金现已在财政专户, 竞得人须补缴100万元的“差额”即可。此时如何办理缴库手续, 没有明确的规定。

笔者认为有两个方案:其一, 600万元的竞买保证金部分填写一份“一般缴款书”, 缴款人为美丽县财政局 (财政专户) , 差额部分填写一份“一般缴款书”, 缴款人为竞得人。两份“一般缴款书”均注明A宗地土地价款。其二, 竞得人将100万元差额缴存财政专户, 连同600万元的竞买保证金一块缴库, 填写一份“一般缴款书”, 缴款人为美丽县财政局 (财政专户) 。在这种情况下, 缴款人得不到一份全额的缴款收据, 将竞买保证金收据 (往来款性质) 作为土地价款收据的一部分是不恰当的, 这一点有待制度规范。

2.在非税收入收缴管理系统模式下:600万元的竞买保证金部分执收科目“竞买保证金”, 补缴100万元的“差额”执收科目“土地出让价款”。600万元的竞买保证金收据如何转为“土地出让价款”, 目前尚无统一规定。如果“收据换收据”, 理论上可行, 但是原收据 (竞买保证金收据) 已经入账, 不可能再缴回财政局或国土资源局。

例3:根据财综[2006]68号规定:由财政部门从缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款中, 划出一定比例的资金, 用于建立国有土地收益基金, 实行分账核算。从招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款中计提用于农业土地开发资金。

那么, 国有土地收益基金与农业土地开发资金何时计提入账?是在土地出让价款缴库时计提并分别入库还是入库后计提并分别记账?没有统一规定。若采取后者, 则与土地出让价款收缴流程无关。

根据财综[2006]68号对土地收益基金和农业土地开发资金的规定, 二者的计提基础都是总成交价款[其中, 农业土地开发资金=土地出让面积×土地出让平均纯收益标准 (对应所在城镇等别) ×各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例 (不低于15%) ]。收缴竞买保证金的性质只是保证金, 不是土地出让价款, 不能认定其中包含多少国有土地收益基金、多少农业土地开发资金。

综上所述, 土地出让收入收缴流程亟待规范。实现土地出让收入收缴流程规范化, 为土地出让收支全额纳入地方基金预算管理奠定基础, 为实现依法理财、科学理财提供制度保障。

参考文献

[1] .财政部国土资源部关于印发《用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法》的通知 (财建[2004]174号) .

土地出让 第9篇

进入21世纪, 中国城镇化的步伐日益加快, 应对现阶段城市用地的高度紧张, 在保证城市发展的前提下, 应该循序渐进, 集约土地, 合理布局, 它既需要宏观层面的研究和探索, 对城市的未来要有符合社会发展趋势和科技发展方向的远大目标, 同时更需要在微观层面的实践和落实, 在实际建设实践中总结方法, 创新发展。

2 土地和空间集约利用的背景和趋势

2.1 大多数城市还处于快速扩张时期

新中国成立以后, 城市布局纳入国家统一的经济社会发展计划中进行规划, 开始了城镇化步伐。但是, 城镇化发展受政策导向作用大。改革开放以后, 人口从农村向城市的流动就呈现出一种突然爆发的局面, 城镇化发展迅速。一定时间内中国的城镇化还将继续增长, 城市的用地扩张趋势还将持续相当长的一段时间。

2.2 土地资源处于稀缺状态

中国是个人多地少的国家, 土地资源对城镇化、工业化发展的支撑作用与制约作用是其他生产要素所不能比拟的。我国城镇化、工业化过程中建设用地的供求关系已经严重失衡。据有关部门测算, 如果人均城市建设用地面积不变, 按照目前城市建设用地的扩张速度, 2020年要达到城镇化率60%、工业化率70%的目标, 所需要的建设用地总量至少达到1亿~2亿亩, 而可供建设用地的总量 (包括农村建设用地) 仅3400万~4000万亩, 两者之间存在巨大缺口。

作为一个土地资源比较稀缺的国家, 我国城镇化、工业化赖以支持的土地“本钱”十分有限, 使得土地资源的配置必须“精耕细作”。土地集约利用是任何一个城市都必须面对的现实问题。

2.3 相关法规的颁布造成再开发难度加强

2007年10月1日开始执行的《中华人民共和国物权法》明确规定:“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯。”体现了对不同物权主体实行平等保护的原则, 既尊重了国有财产, 也保障着城市富裕人群和农村贫困人口的利益, 有利于构建社会主义和谐社会。在第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权, 不得损害已设立的用益物权”。此条规定明确对已办理产权私有财产的保护, 在各地的城市改造建设中, 对应城市建设来讲, 旧城改造的难度加强。

综上所述, 对于城市建设管理者来说, 在城镇化快速增长的浪潮前, 面临双重的压力, 一方面不能盲目扩大和新增城市建设用地, 另一方面旧城更新的难度和成本空前巨大, 土地集约利用是现阶段城市建设的必然选择。

3 引发的思考

回顾我国的城市建设过程即城镇化的发展过程, 可以明显分为两大时期, 改革开放以前市政府主导, 当时中国走的是一条非城镇化的工业化道路, 政府努力推动工业, 但是工业化没有和城镇化紧密结合, 工业发展了, 城市却没有得到发展。改革开放后, 城镇化的动力机制发生了变化, 国家强制因素的减少和市场因素的增加, 导致中国的城镇化快速发展。

改革开放已过去30多年的时间, 回顾以往的城镇化进程, 在快速发展的同时, 发现我国的城镇化还处于粗放的土地利用和增长阶段。人均用量不仅超过了国家标准, 而且还远远高于世界平均水平。并不符合我国人多地少的基本国情, 城市的土地利用处于简单粗放式的利用, 土地的最大使用价值没有挖掘出来。

从经济地理学的观点来看, “城市是土地利用的一种经济形式”。城镇化是从乡村变化为城市的过程, 实质上就是土地等自然资源和社会资源的利用从粗放型向集约型进化的过程, 是生产方式和社会生活方式从粗放型向集约型转化的社会过程。城市的进步与发展, 同样也是资源利用与生产、生活方式的集约化程度由低级向高级的进步与发展的过程。

城镇化是人类社会发展那和社会进步的必然趋势, 土地集约利用在城镇化进程中大势所趋。

4 现阶段土地出让转让模式的问题

城市建设的多样性决定着建设用地使用的多样性, 灵活的土地利用可以最大化的实现城市规划设计的思路及想法。土地资源的合理开发利用是未来城市建设的关键。

20世纪80年代初我国开始土地使用制度的创新, 即由改革前的“无偿、无限期、无波动”的土地使用制度改革为“有偿、有限期、有流动”的土地使用制度, 同时建立土地储备制度来促使招标、拍卖、挂牌等市场化方式在土地出让中成为主流, 强化市场在土地资源配置中的作用。

我国目前的土地出让模式为采用竞拍, 并根据“价高者得”的原则, 确定土地使用权所有者。土地部门依据土地使用性质, 一次性出让一定时期内的土地使用权。这样做的好处是, 避免了暗箱操作, 使国家的利益得到了最大化的保证。但是, 随着城市的发展, 城市建设的进行, 也暴露出了一些问题, 无法满足城市日新月异的快速发展及城市建设的多样性需要。

4.1 土地使用权出让时间过长, 再开发受到限制

依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定, 土地的使用权出让的最高年限, 居住用地为70年, 商业、旅游、娱乐用地为40年, 工业用地为50年, 综合用地为50年。土地使用者在签订土地出让合同后的规定时间内, 支付全部的土地使用权出让金。

回顾历史, 审视国外城市建设的成功案例, 城市的建设一个长期的探索过程。对我国城市管理者和建设者来说, 真正的开始研究城市只有30年, 而开始建立城市建设理念还是在近10年的时间。城市总体规划的规划时限是20年, 而对于在规划指引下的建设用地出让年限均远远超过城市总体规划的时限。对待总体规划在宏观层面我们尚感觉无法把握城市发展的准确方向, 而在微观层面的建设中要明确建设用途, 这何其难也, 又如何保证与未来城市的发展相一致呢?同时我国的城市建设水平难以保证住宅使用70年, 土地使用权分宗后, 拥有众多的使用权所有者, 在70年间房屋改造如何进行, 将在未来一段时间内困扰城市的管理者。

4.2 出让空间使用形式单一, 对空间和地下使用限定不清

国有土地使用权出让时, 明确要求每宗用地必须在平面上拥有土地边界和位置, 一经出让不允许修改。

由于在合同中没有明确的界定, 仅规定容积率和建筑高度, 土地使用权出让期内地上、地下的开发利用权统一将归土地使用权所有者。土地使用权所有者如何使用土地和是否集约利用土地无法在后期的审查中予以要求和限制, 甚至于未来土地的再利用, 均受到土地使用权所有者的牵制, 极大造成了土地资源的浪费。这一现象已在现有城市旧区的挖潜改造中体现出来。而随着经济的发展、技术的进步, 城市建设的延伸, 土地资源的稀缺, 使土地的地下和空中再开发成为了必然趋势, 由于现时土地使用权出让时的对于空间使用的界定不清, 土地的再开发利用难以进行。

4.3 土地使用权出让金收取方式单一, 无法真实反映土地价值

我国现阶段的土地使用权出让金是批租制, 即在土地出让初期将出让年限内的土地使用费用一次性收取, 这样将造成国有土地增值收益的流失。批租制让土地使用者一次性“买断”土地使用权, 从短期来看, 土地所有者可以获得较多的土地收益。但从长期来看, 批租制等于把土地的升值增值收益无偿的转让给了土地的使用者, 使其获得了超额土地利润。由国土资源部公布的相关数据可以看出近几年土地价值上升幅度较大, 但是其利润均归于土地使用权所有者, 土地的增值价值没有通过土地使用权出让金得以体现。同时土地使用者如果低价“买断”长期使用权之后, 没有了缴纳地租的压力, 也就丧失了集约使用土地的动力, 土地低效利用或闲置不可避免。

4.4 土地使用权属分散, 降低区域整体的土地使用价值

在土地出让时由于周边实际情况, 可能存在土地权属相互交织的现象。另外2009年11月为避免囤地的现象发生, 国土资源部印发《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》, 其中针对经营性住宅用地首次提出明确限制。土地使用权分块出让, 土地的使用权属将分散至各个用地单位, 用地单位的不同建设需求决定了各自不同的建设方式, 不同建设时间决定土地使用能否达到最优化。如果在土地出让时仅就地论地, 不考虑周边因素, 将可能造成未来周边用地开发的低效益, 降低区域整体的土地使用价值。

5 集约式的土地出让模式探讨

“集约”最早见于农业经济学中。集约是相对粗放而言, 集约化经营是以效益 (社会效益和经济效益) 为根本对经营诸要素重组, 实现最小的成本获得最大的投资回报。

对于土地这个生产要素的集约利用表现为在土地出让时充分考虑时间、空间和权属要素, 是土地的经济效益最大化, 因此土地出让的集约化则表现在以下四方面:

5.1 减少土地出让的时间, 加强对土地续租的管理, 实现土地合理循环利用

对应我国的实际建设情况, 现实情况是土地出让的时间过长。减少地出让的时间, 建议土地出让的年限与城市总体规划的时限相一致。同时, 加强对土地续租要求和续租标准的研究, 对于与城市规划总体思想相一致的土地可以续租, 对与城市规划和未来建设可能变化的地区, 应根据实际情况确定是否续租或以年度为单位续租。土地出让做到与城市发展协调一致, 实现土地的循环利用, 达到土地使用的集约化。

5.2 分层出让土地空间, 合理利用土地, 达到土地和空间的集约化

随着科学技术的发展与信息社会的到来, 城市用地与建筑物在性质和使用功能上的兼容性越来越强。多功能、综合性已成为土地利用和建筑活动空间组织与设计的一种趋向。城市空间的相互渗透与流动, 使土地在三维空间上的利用成为可能。建筑向高空发展, 向地下发展的技术相当成熟。在土地出让时明确提出地下使用权和高空使用权, 鼓励土地使用权所有者向高空和地下发展。如近期无法实现向高空和地下发展, 出让时将其高空土地使用权和地下土地使用权剥离出来, 再行出让给其他有意向的建设单位或建设为城市公共空间。

通过高空土地使用权和地下土地使用权的划分, 最大限度的实现土地的空间价值, 比简单化的土地集约利用更具有空间属性, 为城市未来发展留有空间和余地。

5.3 变更出让金收取方式, 实现土地价值的最大化

对于土地的价值由三个方面构成, 一是首次拍卖和竞标的价值, 二是土地的年租金, 还有就是续租时的土地价值。首次拍卖是土地价值的最大收入。土地的年租金是政府通过每年评估房地产租值来调整实际的租金额, 用以确定土地的年租金。从而获得土地的增值收益。土地续租是获取土地增值的一个机会, 如政府不需要用于公共用途开发, 于承租人签订新的合同, 确定新租约和建设公共设施的要求, 并按当时的完全市场价格收取而外的续租地价。

通过变更现有的土地出让金收取方式, 达到土地的最大价值, 同时是土地使用权所有者处于缴纳地租的压力下, 具有了集约使用土地的动力, 保证土地高效集约利用。

5.4 考虑不同土地权属的相互关系, 综合统筹, 实现不同利益群体的土地集约利用

由于分块出让可能带来土地使用上的不经济, 在土地出让时通过科学预测和规划方案的深入研究, 对出让土地的边界进行优化和整合, 根据土地利用最为集约的方案确定出让界限。对于近期不适宜建设的用地通过土地储备制度储备起来, 用于未来统一建设。同时在土地出让时明确周边用地未来建设意向, 做到对城市建设用的统筹协调, 实现城市用地的区域整体集约利用。

结语

当今社会科技飞速发展, 城市建设和管理者应科学地制定城市发展目标, 利用各种有利机制和合理政策, 合理配置各种城市资源, 使之公平、合理与高效。控制城市土地使用和空间利用的模式, 以对城市发展的时空次序作出合理的安排与调控, 使城市逐步由低级向高级发展, 由粗放型向集约化的转变。这就是城市建设与发展的可持续发展之路, 也是城市规划与建设的集约化之路。

摘要：本文从我国现阶段的土地出让制度出发, 列举了我国目前土地利用的相关数据, 系统分析研究了我国目前的土地出让制度、土地利用模式等方面存在的问题, 并分析了产生问题的原因及制约因素。试图从现行的土地出让制度着手, 采用土地空间分层出让、土地出让金收取方式调整等方式对土地出让制度进行改革, 从而能够促进土地的集约利用, 鼓励土地的再开发。以达到节约土地资源、提高土地利用效率的目的。为我国的城镇化水平提高、城镇经济、社会的发展提供支持。

关键词：城市土地出让制度,土地和空间集约利用模式,探讨

参考文献

土地出让 第10篇

关键词：土地储备管理,土地出让利用率,意义

土地储备管理的对象是土地, 而其纽带却是资金, 但是因为土地储备管理性质的问题, 使其资金周转比较缓慢, 因此难以在短时间内实现资金回笼, 另外, 现今的土地储备管理融资比较困难, 这是我国土地储备管理效率比较低的一个重要原因, 基于此, 我国有关部门的确应该提高土地储备管理质量, 以便对土地出让利用率的提高起到积极的作用, 有关部门应该引起重视。

1 现阶段我国土地储备管理现状

土地储备管理事关国家发展规划, 甚至关系到国家领土安全, 为此, 国家各级政府以及各个部门都十分重视土地储备管理, 但是因为各种因素综合影响, 使得我国的土地储备管理存在着突出的缺陷。

1.1法律法规不够健全。虽然各地依据自身的土地储备管理情况, 制定了相应的规范性文件, 这些规范性文件对当地的土地储备管理起到了一定的积极作用, 只是规范性文件毕竟不同于法律法规, 有些文件并不具备法律效益, 因此在执行时, 因为没有具体的法律做支撑, 很多规定性文件实施之后, 根本没有人其执行, 而有些规范性条款颁布之后, 因为受到了质疑, 而不得不停止实施。虽然国家对土地储备管理也颁布实行了有关文件, 但是也并不具备法律强制力, 只是作为一种指导性原则而存在, 所以实际上, 土地储备管理效率并不高, 而且因为缺乏强制力, 有关政府无法强制执行, 因此土地出让利用率并不高。

1.2利益分配机制的制定不够科学合理。恰当好处的土地储备管理可以帮助政府提高自身的效益, 增加市政收入, 从而进行其他方面的基础设施建设, 但是现有的土地储备管理所使用的利益分配机制还有很多不合理之处, 逼比如某些地区做出了明确的规定, 有关土地储备中心不能进入到利润分配机制中, 这就导致土地储备中心工作人员没有动力去进行工作, 这是现今管理效率不高, 质量也难以保障的重点原因之一。

1.3主体定位比较模糊。土地储备管理, 毋庸置疑, 其管理的主要对象是土地, 但是资金是土地管理不可或缺的纽带, 但是除此之外, 土地储备管理还需要考虑多方面的问题, 比如土地建设、市政、环境保护以及城市规划等, 因此真正做好土地储备管理工作并不简单, 需要各个部门之间通力合作, 为此, 政府需要出台各项政策, 加强各个部门彼此之间的合作, 以此减少管理成本的同时, 提高管理效率。但是实际上, 尽管政府出台了有关政策, 但是因为土地管理主体没有明确, 所以具体哪个部门应该负有更大的责任, 无法确定, 而各个部门之间都不想承担更多责任, 因此各个部门之间并没有进行良好的沟通, 彼此之间的协调性依然比较差。

1.4融资渠道不畅。资金是土地储备得以正常管理的纽带, 没有足够的资金, 也就无法完成管理任务。现阶段, 政府都将重点放在土地出让之后的收益, 却忽视了土地收购期间大量的资金投入的问题。因为土地储备管理周期比较长, 因此资金不可能在短时间内就能够得到周转, 所以资金回笼比较困难。

2 增强土地储备管理, 提高土地出让利用率措施

2.1健全与宣传土地储备管理相关制度。首先, 国家要实现土地储备管理相关法律体系的建立健全, 努力实现土地储备管理工作中的所有环节都能够有法可依。其次, 要对现行的相关土地储备管理法律法规进行宣传工作, 让群众能够了解这些规定, 确保土地储备工作的规范运作, 增强土地储备管理, 提高土地出让利用率。

2.2对土地出让收益进行合理的分配。为了促进土地储备工作的进一步发展与完善, 必须实现土地出让收益分配机制的修改与完善, 将土地储备工作的主体纳入到土地收益分配机制中, 一方面促进管理机构的不断发展壮大, 另一方面调动土地储备管理人员的积极性, 提高土地储备工作的管理效率, 提高土地出让利用率。

2.3对土地储备管理机构的主体地位进行强化。要促进土地储备管理相关机构与部门的协作, 降低政府在土地储备管理过程中出现的负面干预, 通过正面的配合是土地储备管理的成本从整体上实现降低, 提高政府的社会效益与经济效益。首先, 完善考核体系, 将土地储备管理过程中的各项任务进行分解, 落实到相关的部门中, 并将这些任务纳入到这些部门的年度工作目标中, 通过部门责任的明确与监督作用促进土地储备管理效率的提高。其次, 提高土地储备管理部门的行政地位, 由政府直接领导, 实现各个相关部门思维与行动的统一, 提高部门之间的协作效果。

2.4建立土地储备资金筹措新机制。在土地储备的过程中, 土地与资金是不可或缺的两个因素。对土地进行收购储备, 一方面是对土地进行流转, 另一方面是对资金进行循环。在土地储备的过程中, 如果缺乏了雄厚资金的支持, 储备工作根本无法进行。从政府财政拨款方面来看, 能够真正解决问题的可能性不大 ;而银行信贷又呈现出趋紧的情况。这些情况导致了土地储备资金在筹措的过程中困难重重。因此, 要积极建立土地储备资金筹措新机制, 分散资金风险。

2.5强化土地储备管理队伍的建设。在土地储备管理工作中, 其围绕的中心都是政府实事工程, 在管理的过程中容易出现较大的人为干扰因素, 因此要提高土地储备管理人员的素质, 严格按照办事程序进行工作, 通过市场化的管理方式防止腐败现象出现。此外, 要积极对管理人员进行培训、进修等, 提高管理队伍的整体素质, 还要不断引进各种高级人才, 适应当前发展形势的新需求, 努力增强土地储备管理, 提高土地出让利用率。

结语

综上所述, 可知对增强土地储备管理对提高土地出让利用率的意义进行研究十分必要, 因为现有制度下, 我国的土地储备管理制度存在着多方面的问题, 正是因其存在着问题, 所以土地利用效率并不高, 为此, 各个部门之间应该加强合作, 而国家也应该制定有关的法律, 只要有法律依据, 管理部门在执行各项标准政策时, 才能够有法可依, 就有强制力。

参考文献

关注土地出让收益抵质押贷款风险 第11篇

二、抵、质押行为与现行法律法规有矛盾。以土地出让收益提供贷款抵押和第二还款来源保证时，由于作为抵（质）押标的土地尚未进入“招、拍、挂”程序，抵押权人大多不具有合法有效的土地使用权证，无法办理土地他项权力证书，并不具备《物权法》和《担保法》效力，也不符合《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土[籍]字[1997]第2号）第一条第四款“土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》、《国有土地使用证》”的规定，致使抵押的合法性不能得到保证。

三、土地出让收益存在重复抵押可能。由于在办理土地出让收益抵押手续时，未对土地抵押情况进行登记，土地管理部门也不对外公布土地抵押信息。而银行机构信息来源渠道有限，难以得到标的土地是否已设置其他的抵押权利，极易造成土地重复抵押，最终形成信贷风险。

四、土地出让收益不确定性较大。银行机构在计算土地出让收益时，往往依据当地政府提供的土地拍卖基准价格计算土地拍卖收入，并直接以此收入直接计算抵押金额和抵押率。但土地在收储和拍卖过程中，拆迁补偿支出、土地平整支出及土地拍卖价格等都很难预计，土地出让收益是否能覆盖贷款本息还具有较大不确定性。

土地出让 第12篇

在土地征用阶段, 进行土地征用的征地方和被征地方, 当一方根据自己的经济利益决策时, 另一方也会按照自己的经济利益采取相应的行动。但由于征地双方的信息不对称, 政府和开发者代表的征地方利用行政权力, 使被征地方即农民处于相对的弱势地位。在这种情况下, 当征地双方的选择没有达到均衡时, 形成了利益上的“公共领域”。

值得特别指出的是, 对农民一方来说, 由于信息的不对称, 当对正常的博弈行动出现信任问题时, 有可能会不顾各个过程的后果采取行动, 如集体上访、自杀或自残等方式对应征地行为, 使征地情况发生变化。

一、土地征用出让过程中利益的产生及其相关者

(一) 土地征用出让过程中利益的产生

土地之所以能够产生增值收益, 主要是:经济发展致使土地利用效率提高及土地需求增加造成地价上涨;人口增加导致土地利用需求量增大造成地价上涨;对城市基础设施投资使各类城市用地更加符合城市经济发展需要, 土地开发利用能够获得更高的开发收益, 从而导致地价支付能力增强, 地价上涨;城市规划用途的调整使土地利用条件发生变化, 在变化方向有利于土地高强度化利用时, 地价将上涨。

集体农用地转变为国有建设用地后, 土地价格成倍增加, 主要由于:首先是土地开发成本的因素。集体农用地转化为国有建设用地过程中, 政府需要投入大量的固定成本, 期间要进行土地平整、基础设施和公共设施建设和配套, 包括供排水系统、供电系统、电信系统、有线电视系统、道路以及学校、医院、文体设施等的建设。因此, 土地开发成本的增加将会带动土地价格的增长。其次是需求因素。国有建设用地现己经形成比较完备的土地一级市场和二级市场, 且建设用地的供给相对不足, 需求却很大, 需求关系的变化也使建设土地交易价格上涨。

我国现有制度规定, 集体建设用地不能直接进行交易。而集体建设用地进入土地市场交易的唯一渠道是通过政府对土地征用。我国城镇建设用地一级市场也是一个高度垄断的市场, 只有一个供给者———地方政府, 即使没有腐败“寻租”行为, 建设用地的供给价格也相对比较高。这样, 较低的征用价格和较高的建设用地价格决定了土地征用出让过程中有一个较大的增值。

土地征用出让过程中的土地增值是一个渐进的过程。农用地转换为成熟的城镇建设用地一般要经过三个过程:土地规划、土地征用和土地开发。土地规划过程确定了哪些农用地将转换为城镇建设用地, 以及转换为何种建设用地;土地征用过程完成土地权利的转变;土地开发过程完成土地的平整、基础设施建设等。

(二) 土地征用出让过程中利益的相关者

土地征用出让过程中的参与主体主要有:中央政府、地方政府、集体组织、农民和开发者。

二、现行土地制度下地方政府与农民的博弈分析

当前, 征地己经成为各方普遍关注的焦点, 农民与政府对立最激烈的方面之一就是土地征用问题。

通常, 农民作为土地产权主体, 其权力的获得和实现是通过对村民自治组织的民主选举和监督来实现的。联产承包责任制后, 农民拥有的土地使用权, 但却经常遭受到以集体所有权代表名义的干扰, 使农民经济权利不确定, 且处于与国家、与农产品购买者的不平等关系之中, 他们不能自由经营土地, 只能在土地上耕作。他们遭受到以下歧视:一是乱收费、乱摊派致使农用土地使用出现了与生产不相适应的土地收益。二是农地生产劳动强度极大而收益极低, 这是因为农民没有属于自己所有权的土地, 根本无法对自己的土地进行处置。

三、地方政府与农民的博弈分析

参与人:代表国家权益的地方政府相关部门, 村级集体组织和农民。

参与人行动:地方政府可采取的行动为:Dl——合法征地和D2——非法征地。其中, 在当前制度下, 地方政府合法征地的行为一般包括:通报征地方案和补偿标准, 广泛征求村民意见, 村民会议形成决议同意后, 依法实施征地和补偿;地方政府非法征地行动是指超越法律规定的行为规范所采取的行动, 如更改土地利用现状, 屏蔽群众知情权和参与权、压制、分化等行动策略。

农民可采取的行动包括:P1——合作和P2——对抗。农民的合作行动是依照规定参与协商以表达利益诉求;而对抗行动则包括集体上访、消极抵制以及过激行动。

参与人支付:土地征用中地方政府、农民以及集体的效用函村数分别用Du, Pu以及Qu来表示, 在征地中, 每个参与者都力求实现自己效用函数的最大值, 而每个参与者的效用函数都包括两个部分, 一个是收益, 另一个是成本。

对于地方政府的效用函数Du而言, 征地收益有一般包括:土地增值中的市场收益和政绩收益, 前者是地方政府通过征用和出让土地获得土地出让金与土地征用补偿之间的收益差, 已经成为地方政府财政收入的重要补充;后者是地方通过建成漂亮、整洁的现代化住宅小区、商业区或者工厂等积累下政府的政绩, 并进而获得升迁等潜在收益。直接的市场收益以及政绩收益为基层政府进行大规模征地提供了强大的动力。其所付出的可能成本主要集中在对村民的补偿费用、村民不合作行为中产生的可能对地方政府造成的各种风险以及征地过程中的其他日常开支成本。

农民的收益函数Pu中的收益主要是来自地方政府的补偿费用。而其付出的成本则包括:土地征用后的基本生计问题以及养老保障问题;在抵制行动中所承受的可能风险。村集体的收益函数Qu中的征地收益主要是:来自征地中对村集体的补偿费用以及可能占用村民的一部分土地补偿费用机会;来自地方政府的奖励以及争取地方政府的支持。其所付出的可能代价则是村民的不信任, 不配合地方政府征地。

双方博弈过程中可形成的基本策略一般包括:强制剥夺;协商合作;适当冲突;以及执行国家政策。且不同策略下双方可获得的收益均将出现变异, 为此, 假定地方政府有如下的“偏好”结构:强制剥夺>协商合作>适当冲突>执行政策;农民有如下的“偏好”结构:适当冲突>执行政策>协商合作>强制剥夺。模型假定使用1-4这个范围的效益量进行衡量上述双方的偏好, 可得如下收益矩阵:

在完全信息静态博弈条件下, 可以分析得出博弈的纳什均衡为D2P2, 即地方政府非法征地、农民对抗的结果;此结局正反映出现行我国征地制度的运行现状。

四、土地征用出让过程的博弈改进

通过上述博弈分析表明, 地方政府具有独立经济利益倾向, 并与开发者结盟作为博弈共同主体成为土地征用博弈的核心, 即对上形成与中央政府的博弈, 对下形成与农民的博弈, 这是造成土地征用社会冲突的根本因素。

地方政府之所以成为土地征用出让的核心博弈主体, 一是地方政府大量的政府行为, 尤其在社会的转型期, 存在着片面强化对经济和社会工作指令性参与的现象, 在工作方式上, 延续“压制-服从”模式, 从而将许多政府指导的经济行为, 变为指令性行为, 这在土地征用上往往表现为强制剥夺农民的土地, 政府要保持“压制-服从”的权威格局, 就必须在重大经济事件中发挥主导作用, 完成土地征用工作, 是对权威的一种强化;如果不能完成征用, 将极大地削弱政府在其他事务上的权威地位。二是政府维持运行要有必要的经费保障, 用来发放大量财政供养人员的工资, 而中国当前实行的是分级财政, 数额较大、质量较好的税源大部分被上收到中央财政, 地方财政比较吃紧, 使开发土地资源成为充实地方财政的重要途径。地方政府要在经济方面发挥主导作用, 还需要将积累的财政资金投入到更多的开发项目上, 从而又需要占用更多的土地。三是从政策法律环境上, 我国现行的法律, 规定土地必须先征用后开发, 政府成为土地交易中的必不可少的中间环节, 从而保证了政府可以优先获得土地开发增值的利益。

参考文献

[1]、中国土地政策改革课题组.中国土地政策改革:一个整体行动框架[J].改革, 2006 (2) .

[2]、韩俊.赋予农民物权性质的土地承包权[N].光明日报, 2004-07-27.