城中村改造规划（精选12篇）
城中村改造规划 第1篇
1.1 城中村的概念
“城中村”指伴随城市郊区化、产业分散化以及乡村城市化的迅猛发展为城建用地所包围或纳入城建用地范围的原有农村聚落,是乡村—城市转型不完全、具有明显城乡二元结构的地域实体。
1.2 城中村的特征
1)土地利用和城市景观问题。优越的地理区位和周边完善的城市基础设施使城中村土地极具升值潜力和开发价值。2)规划管理问题。土地、户籍制度以及行政管理上的城乡二元性使城中村发展未纳入城市统一规划、建设和管理,其发展具有很大的自发性、盲目性。3)社区治安问题。城中村成为村民、流动人口和城市居民的混合社区,多元文化与生活方式在此交流、冲突、融合,管理滞后的缺失使城中村成为城市社会治安问题的“重灾区”。4)社区的文化观念问题。由于城中村城市化进程的被动性,传统农村文化尚未转变为现代城市文化,村民显得难以适从。
1.3 城中村改造模式
1)由政府主导。主要是指政府完成前期土地开发,然后采取市场化的招标拍卖方式。这种方式由于前期拆迁安置成本高,政府难以做到资金的平衡,政府财政资金有限,目前还没有大规模开展此类土地的开发。2)村民在政府指导与支持下,自筹资金,自行完成改造。这种模式需要政府支持力度比较大,比如在基础设施、公建设施及资金等方面,适用于村集体及村民筹资能力强,村规模较小的情况。3)开发商主导的开发模式。开发商资金雄厚,开发经验丰富,既可以缓解政府资金的局限性,使财政资金可以投入到更多的基础设施及公益事业上,又可以避免行政力量的介入,减少社会问题。这种模式是目前使用较多的改造模式。
2 德州运河经济开发区项目特性
经过大量的现状调研与分析,可以得出以下结论:1)城中村现状情况复杂:多村(居)混杂;厂区与村(居)混杂;企业办社会;乡村办企业;企业包围农村。2)村(居)大量外迁将引发的社会学思考:生活环境的变迁带来的恋土情结;生活环境的改善与生存环境的缺失;“高地”的吸引力:人往高处走,但是城市中最适合人类居住的用地毕竟有限。3)政策性指引与市场化运作的结合:政府提供政策指引,抓大放小;运作模式:政府+企业+村(居)委员会;生地与熟地政策性倾斜的区别;买地与卖地的平衡。
3 规划思路
3.1 以先进的理论和经验指导实践
以先进的理论来指导城中村改造的规划实践,形成既有国际化、前瞻性的高度与广度,又有可持续、可管制的操作深度的规划成果。所谓“先进的理论”实质上也是发达国家或地区经过其曾经的实践而得来的经验总结或理性思辨,用以指导本次规划可使之兼具前瞻性与现实性。
3.2 宏观思路+微观落实
按照大社区、大组团、大服务、大交融的观念来指导规划的宏观思路,同时考虑当前实际情况,从现实性出发解决当前村民的具体问题,近期暂时保持每个村安置用地的相对独立性,远期逐步走向社区资源共享的路子。由于部分村包含全村搬迁等一系列复杂情况的存在,在规划中注意从整体的、全局的视角来看待问题,打破纯粹单一的村(居)行政界限,相对集中的安排三项用地,并相应做了各村(居)相对应的村民安置用地的范围,以供政府后续的决策参考。城中村改造不仅仅是从地域上或身份上将农民改造为城市居民,更应该是逐步从行为习惯和思维方式等方面将农民改造为城市居民,这需要一个相对漫长的过程,但也是真正意义上的城市化的一个良性发展进程。
3.3 三种方式并行,因地制宜
1)安置、开发同步进行:适用于可以在本村原有用地上进行拆迁、改造、整治的村庄。2)先安置、后拆迁:适用于原有居住环境较差,且没有大量的周转用地可以同步进行安置和开发的村庄。3)先挂牌,再安置:适用于原村民居住环境尚好,并不急于拆迁安置,同时有相对独立的土地可用于挂牌出让。这样的土地资源由政府统一储备,成熟一块挂牌一块。这种情况可使政府有能力得到一笔流动资金,用以统筹安排,以改造亟待改善的地区。
4 经济测算
本次规划总共安置人口31 235人,涉及20个村(居),安置建设用地为93.01 hm2,总建筑面积约105.1万m2,安置部分需要总费用约108 044.1万元。
通过土地整理、整合,可用于开发建设的用地为165.64 hm2,总建筑面积约248.6万m2,这部分开发收益主要用于解决村民安置以及后续的生活保障。政府收益还有部分村庄原有用地转变为工业和商业用地,上述收益约为167 888.2万元。
此外还有可用于储备的用地为67.85 hm2,总建筑面积约108.56万m2,这部分收益约为78 182.1万元。
以上两部分收益减去用于安置的费用108 044.1万元,还有138 026.2万元盈余,可作为村民生活保障的部分费用来源。
此外,经过土地的集约化利用,尚富余67.85 hm2用地作为政府储备用地,政府既可以用招拍挂的方式取得土地收益以及配套费、税金等(约78 182.1万元),亦可通过组建专门的机构自主开发,获取更大的开发收益。
5 结语
为使德州运河经济开发区的未来更加美好,经过大量的前期调研、理论研究、案例剖析以及政策思考,特提炼出三条规划策略。
“先易后难”——有些村(居)的改造相对条件较成熟,较易启动,可以先行。一方面可以为后面的村(居)提供经验和起到示范的作用,另一方面为后续村(居)的改造提供了经济和空间支持。有些村(比如五一～五四)污染严重,改造迫在眉睫,但先期启动难度很大,在第二轮中优先安排。“先治后迁”——要先进行治理,包括环境治理、土地整理、配套设置等,然后再进行村民的迁居,从而形成生产与生活、生活与生存的循环、和谐、共生。“先立后破”——古人说“不破不立”,但在本次规划中强调“先立后破”,使居民生活得更好是政府关心的首要因素,也是本次规划与建设的终极目标。因此,必须在“破”之前先将与居民生活息息相关的部分规划好、建设好,比如如何回迁、如何保障等。
经过以“德州运河经济开发区城中村改造规划”为例进行分析,我们可以看到城中村改造的关键和难题都不在拆迁方面,而是在安置方面。表面上看,似乎拆迁总会遇到很多阻力,但实质上还是因为没有安置好,只有安置好了,村民没有了后顾之忧,拆迁自然也就没有什么障碍和阻力了。因此,无论从关注民生的角度来说,还是从后续工作的易操作性上来说,应该尽可能地走“先安置、后拆迁”的道路,也就是要“先立后破”。而安置的保障不在于政府投入多少资金支持,关键要通过政府、开发企业以及村(居)民的共同努力,力求寻找到切实可行的运营思路,在立足经济平衡的前提下,保障多方价值和利益的共同实现,这才是城中村改造的可持续发展之路。
摘要：对城中村的概念、特征及改造模式作了描述,通过介绍德州运河经济开发区项目特性,提出了其规划思路及改造策略,并且运用切实可行的运营思路,保障多方价值和利益的共同实现,从而实现城中村改造的可持续发展。
关键词：城中村,改造,规划,经济平衡,可持续发展
参考文献
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[2]马航.我国城中村现象的经济理性的分析[J].城市规划,2007(12):37-40.
[3]江金彦.“城中村”改造中的政府政策及其行为边界[J].生产力研究,2007(15):51-52.
[4]张侠,赵德义.城中村改造中的利益关系分析与应对[J].经济地理,2006(3):496-499.
城中村改造规划 第2篇
日照市2013年城中村改造规划方案 今年我们要继续加快城中村改造和保障性安居工程建设。关于城中村改造，今年将重点推动青岛路片区（厉家庄子、前、后大洼村）、菏泽路片区（小孙家村、南王家村）、海滨二路片区（振兴社区）、老城片区（北关社区、日升社区、丹阳社区、沙墩村）、山海天民俗旅游村居片区（王家皂、乔家墩子）建设改造。关于住房保障计划，将以公共租赁住房建设和棚户区改造安置房建设为重点，继续加大保障性安居工程建设力度，全市共开工建设保障性住房10000套，完成新增廉租住房补贴1000户。其中：新建公共租赁住房1690套，完成棚户区改造7810户，发放经济适用住房补贴500户。
如何改造城中村 第3篇
在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案制定和具体实施。
现行改造模式困境
上述模式极易导致两个极端：在大部分地区，大规模的“运动”式拆迁往往对补偿严重不足，暴力拆迁、群体性事件，乃至恶性事件发生频率大大提高；而在少部分经济发达地区，村民要价过高，很难谈拢条件，导致城中村改造项目难以推进。
以深圳刚刚操作的福田区岗厦村为例，改造前的岗厦村约有数百栋各种产权形式的自建楼房，2007年岗厦河园片区启动了改造工程，但由于赔偿标准谈判一直僵持不下，改造方案到2009年底才尘埃落定。
结果是政府不得不大幅度提高补偿标准，特别是住房按照一比一补偿，补偿后岗厦原住民中家庭资产过亿元的达到十户，全村每户资产都超过千万元。即使如此，还是有村民不满意，迄今为止仍有5％的村民没有签约。
在第二种集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设全部工作。改造完成后，村集体将剩余住房上市销售，形成滚动开发。
但这种模式存在开发者在建设过程中无法获取贷款、住宅开发质量不高、基础设施难以到位、开发住宅为“小产权房”无法上市等诸多问题。因此，这种模式只有极少数集体经济实力雄厚的村庄才能推行。
目前一些地方开始探索开发商与村集体合作改造的模式。比如深圳2009年发布的《深圳市城市更新办法》，鼓励开发商与村集体合作改造，并制定了一套方法和措施。
但开发商介入改造可能带来一些问题：首先，开发商以利润最大化为根本驱动，很可能以不利于社会和谐的运作方式进行改造。
其次，开发商的资本结构基本以少量自有资金加大额银行贷款构成，可能导致开发商因信贷政策调整陷入困难，不能按期完成甚至中途退出改造。
最后，由于一个城市的“城中村”数量众多、大小不一，小村不但占地少，还有可能被道路切分成零碎地块，对开发商缺乏吸引力。
这三种模式都存在着一些共同问题，主要体现在改造后城中村虽然基础设施和城市面貌大大改善，但基本上变成了中高档商品房小区和商业开发区，丧失了对流动人口的容纳功能。当前一个非常值得深思的问题是，城中村拆了，那些原来靠房租收入维系的失地农民怎么办？那些居住在城中村的大量流动人口又往何处去？
公私合作新模式
城中村是在城市扩张过程中逐渐形成的，因此城中村改造本质上是一种都市更新。
尽管土地制度不同，但世界各地，尤其是发达国家和地区在城市化过程中积累的经验，仍可为我们提供借鉴性思路。
比如借鉴美国、日本、中国台湾等国家和地区进行的土地“增值溢价捕获”“区段征收”和“市地重划”等成功模式。
相关经验表明，“区段征收”“市地重划”等政策工具可成功解决政府公共建设的补偿难题，土地权利人亦可获得原地补偿，享有公共设施完善、生活质量提升、土地增值等多重开发利益，公私各蒙其利。
我们完全可以借鉴上述成功的政策工具，结合中国国情，以确权为前提推进土地制度创新，在有效改造基础设施并全面提升城中村地段公共服务水平的基础上，继续让“城中村”地段为城市低收入阶层和外来流动人口提供廉价优质的住房，最终建立政府、原土地权利人、外来人口，乃至地产开发商多方的利益均衡，并实现城市户籍－土地－财政体制联动改革。具体操作如下：
第一，首先城中村土地国有化。根据我国宪法第十条规定，城中村土地既然已经纳入城市范围，将这些土地国有化并没有法律上的障碍。按照我国现行土地制度，城中村土地国有化有利于产权明晰化，并可在现行政策法规框架下进行基础设施和房地产开发，避免“小产权房”问题。
第二，政府实行区段征收。根据统一规划，政府无偿征收一定比例的城中村土地，部分土地作为城中村基础设施建设用地。另外部分土地通过拍卖获取出让金，作为基础设施建设预算来源。征收比例视城中村实际情况在40％-50％之间。
第三，政府负责城中村基础设施投资。由地方政府统一按照规划进行基础设施建设改造，灵活运用城市规划手段适当提高建设地段的容积率，确保村民剩余地块的有效增值，从而使村民与村集体愿意无偿让渡部分土地给政府。以上两点为典型的“区段征收”与“增值溢价捕获”的做法。
政府可考虑在改造完成后的城中村建立一些城市公立学校，接受外来人口子女入学，解决外来人口住房问题和子女教育问题。
土地增值后，地方政府可将节余土地公开拍卖，以补贴部分甚至全部基础设施投资。
第四，农民保留经区段征收和基础设施改造后大幅增值的剩余土地。对原住村民保有的这部分土地，发放国有土地使用权证，村民就可自行组织获得银行贷款或联合其他投资主体进行合作开发，建设住宅与商业地产。这就解决了目前村集体建设用地开发难以获得银行贷款支持的问题。
政府可以规定城中村剩余地块的开发，只能建设面向广大低收入群体的出租房，或者建设的住房在一定时期内不能出售，只能出租。这样就可以在城市规划限制的基础上，通过市场机制，有效地解决城市低收入人口和外来流动人口的居住问题。
第五，实行市地重划，对于面积过小、地块被切割成畸零细碎状态的城中村，采用“市地重划”的办法，在全市范围内进行交换分合，重新整理，再分配给原土地权利人。
第六，开征出租屋管理费，今后过渡到开征物业税。完成以上措施后，政府开征出租屋管理费，或者今后开征物业税。
在上述模式下，政府一方面不用直接投入城中村基础设施改造，而且可以在城中村改造过程中抽取一些与土地开发、房地产建设相关的税费。
当这些改造完成，全部土地都变成国有土地后，农民开发的住宅就不再是“小产权房”，地方政府完全可以通过出租屋管理费、所得税，以及今后将要开征的物业税来获得长期、稳定的税收来源。
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土地、户籍、财税联动改革
通过前述城中村乃至旧城改造过程中的有效制度创新，不仅仅有助于加快城市更新和社会和谐，还有助于中国在经济、社会体制改革方面实现有效的突破。
首先，推动城中村改造模式创新有助于深化土地制度改革；推动城中村集体建设用地入市，改变目前城市政府作为城市商住用地单一供地主体而带来的垄断供地、房价飙升等问题；有助于实现中央提出的“集体建设用地同地同价”的土地管理制度改革目标。
其次，有助于实现户籍制度改革的突破。在中央强调户籍制度改革、农民工市民化的大背景下，目前我国城市还面临着大量流动人口因住房、子女教育难以解决而无法实现永久性定居的问题，而城中村改造模式的创新，有助于通过市场机制为城市外来流动人口提供可支付的体面住房。如果能配合政府进行的保障性住房建设和城市公立学校服务提供，将有助于实现户籍制度改革的突破。
最后，推动城中村改造模式创新有助于实现地方财政体制改革的突破。有效的城中村改造模式，将有助于减少因各种非法房屋建设蔓延导致的政府无从抽税现象，与未来的物业税改革结合，将有助于政府从当前的扭曲性“土地财政”模式中摆脱出来，逐渐转向以物业税为主体的城市建设融资模式，实现地方财政体制改革。
如果通过上述城中村改造模式，通过市场机制提供大量廉价住房，政府就没必要大规模搞很容易尾大不掉的保障性住房。
以产权创新与社会协作为特征的这套机制，超越了传统意义上“政府主导”“市场主导”的二分法，以公私协作创新住房的提供。
进一步来看，结合上述制度改革，可以探索有效的金融创新手段。比如，在城中村改造过程中，由于村民不仅可以原地回迁，而且可以获得较大面积的出租性房产，有了稳定的资产收入流。除了向银行贷款开发，还可以此为基础，成立相应的投融资公司，发放各类信托投资产品，为城中村改造过程中村民建房开发提供充分的来源。
在政府保障性住房建设中，也可以考虑配比合理或商业地产面积，实行“以商养房”，不但可以使社区生活便利、解决村民或低收入群体的就业，还可用商业面积租金收益覆盖部分物业管理费用。
在此基础上，还可以通过建立房地产信托投资基金，确保保障性住房建设融资顺畅。
总之，土地制度改革结合金融创新，可以把目前大量的炒房资本从增加住房需求转向提升住房供给，这对于抑制乃至逐渐消除房地产泡沫、解决广大百姓的住房问题，具有不可低估的意义。（原文刊发于《财经》杂志，作者为浙江大学公共管理学院教授）
东王台村城中村改造规划设计探析 第4篇
1)区位分析。
东王台村隶属于晋城市北石店镇,位于北石店片区北部。西与王台铺矿居住区相邻,南与北石店村接壤,东与丰安村搭界。东王台村位于北石店区中心区域,距北石店区中心约1.4 km,区位优势明显。该村东侧为城市主干道畅安路(现状太洛路),规划次干道泰信街从中部穿过,交通便捷。
2)规划范围。
本次规划建设用地范围以城市道路为界:东至畅安路,西、南、北均至规划城市支路。南北长623.5 m,东西最宽处329 m,最窄处146 m,地块总面积13.836 ha。为了保障街区的整体开发效益,规划以城市道路为界,对该村改造范围以外的用地也一并予以规划。
2 现状
2.1 现状布局
现状东王台村用地布局比较规整,道路网络近似规整的方格网型态,整个村庄三条东西向道路和五条南北向道路分成数块狭长的条状地块,每个地块内都分布着一排排的农家院,每个院落均与道路相邻。
小学位于村的北部;小学东侧为关帝庙;村庄西侧沿太洛路布置着王台贸易市场、煤海商场、龙祥食品厂、矿区街道办事处、北石店乡建筑安装公司等企事业单位;北部有一个水池;东部有一些废煤场、堆煤区、采掘区等用地。
2.2 地形地貌分析
东王台村处于北石店河河谷盆地北部,村庄建设用地总体北部较高,南部略低,最大高差约23 m;中部有一条丘陵脊线贯穿南北,东侧形成一条浅沟地。地块内最高点位于地块北部,高程为799.67 m;最低点位于地块西部,高程为776.33 m。
2.3 道路与市政设施
由于北石店区城市道路网尚未形成,东王台村对外交通主要经现状太洛路出入。
现状东王台村内道路均已硬化,但道路等级主次不分,没有人行道,路面质量较差,破损较多,通行能力受到限制。
东王台村现状市政基础设施系统没有接入城市市政系统中,全村虽敷设了给水管网,水源引自王台矿自备地下水源井;排水采用明渠雨污合流排水,不利于环境卫生;电力电信设施较为齐全,但采用架空明线,影响安全和景观要求;没有公共停车场地,居民机动车、非机动车均在路边随意停放,缺乏停车场地;其他市政基础设施空缺。
3 规划理念
3.1 规划目标
创造环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适现代化居住小区。创建良好的片区景观,使之成为展示北石店新形象的北部门户小区。
3.2 规划指导思想
1)以人为本,优化布局。
2)整合分段,合理分区。
3)统一规划,分步实施。
4)经济实用,时尚美观。
5)与时俱进,整体和谐。
4 规划设计
4.1 规划主要思路
以社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点,力求在总体空间布局、室内外环境、住宅类型、社区配套设施上有一定的超前性与创新性,推出具有精品意识的高尚住区。
4.2 规划结构
依据现状地形、城市道路、功能组织的合理性以及分期实施的可操作性,规划将东王台村分为两个相对独立的组团:A组团位于泰信街以北,用地面积7.036 8 ha,以多层、高层为主。B组团位于泰信街以南,规划支路以北,面积6.799 3 ha,以高层为主。
4.3 功能布局
A组团结合保留关帝庙建设组团公共服务中心;在关帝庙西侧规划为幼儿园,南面规划村委;组团西南角规划为城市绿地广场,并布置商业建筑,结合沿街底商住宅形成为周边区域服务的商业中心。B组团通过公共绿地、会所、幼儿园等相互衬托、相互呼应,在组团中央形成小区的公共服务中心;在其东侧布置为区域服务的四规制小学一所;在组团西北角沿畅安路规划为区域服务的大型公共建筑;同时在西侧沿畅安路布置底商,为区域和组团服务。
4.4 道路交通规划
1)道路系统。
小区内道路系统简洁、灵活、自然、方便,分为小区道路、组团道路、宅间路三个等级,基本实现人车分流。小区级道路红线宽度12 m～14 m,采用3块板形式,机动车道6 m,建筑后退道路红线2 m。组团级道路路面宽6 m,两侧建筑控制距离不小于10 m。宅间路路面宽度为4 m。
2)步行系统。
小区步行系统呈树枝形,与组团内部环路、绿地广场结合形成一套步行交通系统,体现以人为本的原则。步行道结合景观轴线设置,力求达到步移景异,曲径通幽之意境。
3)静态交通。
随着私家车的逐步增多,停车已成为小区配建的重要组成部分,为此,规划机动车停车采用地上与地下停车相结合,地下停车为主,地面停车为辅。非机动车停车利用各组团出入口处高层地下室集中停放。
4.5 景观绿地规划
4.5.1 景观结构
规划景观结构为“两心,四轴,多渗透”,即:
1)“两个中心”:A,B组团各设置的中心绿化广场。以景观休闲游乐为主。中心涵盖了小品、铺地、绿化以及各类人群的活动场地等一系列的重要设施,形成小区的功能性中心和构图的结构中心。
2)“四轴线”:A,B组团由各个入口沿进深方向设置景观轴线,创造出为居民开放的复合型服务休闲步行系统。内容包括入口商业街、小品、绿化等。路中设有花坛,雕塑,小品,宽敞气派,彰显社区档次。
3)“多点渗透”:为了能够把良好的环境渗透入每家每户,建筑之间以绿化带相联系,中心绿地可以逐层渗透入每家每户。步行路贯穿小区内部,结合绿化空间形态,为人们提供更好的休闲及活动环境。
4.5.2 绿化系统
小区内绿化系统由公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地组成。
公共绿地是小区绿化的重点,形成的开敞空间是居民休闲活动最集中的地区,因此绿地要做到尺度宜人,方便居民使用。两个组团中心公共绿地以及步行景观带将各组团空间连接起来,既成为步行系统的空间载体,又加大了绿地的景深,提高了整个小区的生活品质和环境质量。
宅旁周边绿化包括庭院绿化,是小区绿化中面积最大的部分,是小区绿化的基调,是最贴近居民的绿化。结合建筑单体的走向,设置灵活多样的小景观,游憩、健身相结合。
4.5.3 绿化设计
绿化设计突出内敛幽雅、静谧闲适的居住氛围,以绿化植被为主,布置少量廊架、儿童游戏场地、休憩座椅等休憩设施,为居民提供一个自在的交流空间。各个景观组团通过特色植栽、铺装纹理、标志小品等的不同突出各个战争组团的个性化特征,使之成为居住者分享自然,邻里交往的纽带。
绿化配置以乔木、灌木、花卉为主,植物材料的应用坚持以乡土树种为主,乔木、灌木、花草合理搭配形成四季分明的景观,主要应用的乔木有银杏、国槐、梧桐、樱花、榉树、桂花、红枫、紫叶李、雪松、楸树等,灌木有玉兰、紫荆、玫瑰、栀子花、杜鹃、石榴、木槿、女贞等并结合时令花卉,营造季相分明,四季开花的小区景观。
5 建筑设计
5.1 套型设计
根据本地居民的生活习惯及气候特点,遵循内外分区、动静分区、洁污分区、干湿分区的原则,宜将起居室及主卧室布置在南侧,辅助房间及次卧室布置在北侧,坚持明厅、明室、明厨、明卫的全明设计,封闭阳台与景观阳台的结合,在住宅房型上极力体现经济性、实用性、超前性、规范性和功能合理性。在房型平面上实现较高的得房率,通过对公共交通和设备管井的尺寸的精细推敲、合理布置,厅室厨卫的合理配比,达到房型面积的可用性增加,使房型的经济性得到最大限度的体现。
5.2 造型设计
以现代几何的构图手法,使用建筑现代设计语言,以宜人的比例关系,穿插错落的横竖线条,形成简洁、典雅的风格,突出清新而鲜明个性,体现传统风格与现代生活气息的完美结合。
结合晋城市地理环境的气候特点,兼顾了未来住户的心理感受,建筑色彩宜以灰白为主,配以不同植物色彩点缀,形成了温暖、宜人、愉悦的视觉体会。单体间高低相间错落有致,形成了小区内部丰富的空间变化。
参考文献
城中村改造规划 第5篇
北教场分区控制详性细规划》听证会的通告
（第1号）
为增强行政决策的科学性、民主性，规范行政决策行为，切实保障人民群众的知情权、表达权、参与权、监督权，提高行政决策的科学性、民主性，根据《五华区人民政府重大决策听证实施细则》等相关规定，受五华区人民政府委托，五华区人民政府法制办公室和五华区住房和城乡建设局，决定就《五华区莲华街道办事处上、中马村城中村改造项目专项规划方案调整主城北教场分区控制性详细规划》进行听证。现将有关事项通告如下：
一、听证事项
对《五华区莲华街道办事处上、中马村城中村改造项目专项规划方案调整主城北教场分区控制性详细规划》是否适当，听取社会各方面的意见和建议。
二、听证时间
听证会拟定于2011年05月09日上午10点（星期一）举行。
三、听证代表、旁听人名额及产生方式
（一）听证代表名额及产生方式
1.本市年满18周岁，从事或者关注与《上、中马村片
区城中村改造项目控制性规划调整》工作有关的人员5人。从不同职业、不同地区的申请报名人员中选择确定。
2.本市人大代表、政协委员、专业技术人员、法律工作
着或者专家10人。
3.第1项或者第2项申请报名人员不足时，由五华区人民政府法制办公室和五华区住房和城乡建设局，根据听证事
项的相关内容所涉及的单位和个人邀请产生。
（二）听证旁听人
听证旁听人名额为5人以内，由听证机关在申请作为听证代表而未被选取的人员或者邀请人员中确定。
四、报名时间、方式和要求
凡在本市居住或者工作且满18周岁的公民，自本通告发布之日起，均可向五华区人民政府法制办公室和五华区住房和城乡建设局报名，申请作为听证代表。报名截止时间为2011年04月26日（2号通告发布前一天）。
报名采用信函、传真和网上报名方式，报名统一使用《听证会报名表》(附后)。信函报名请函寄至五华区住房和建设局，并请在信封上注明“听证报名”字样(邮政编码：650001)；传真报名请填写好《听证会报名表》后传真至0871—3619105；网上报名请登录云南省人民政府重大决策听证网站(网址：http://ygzf.yn.gov.cn),下载并填写报名表后发kmczc2008＠126.com。
报名人应当写明本人的姓名、性别、年龄、民族、职业、文化程度、公民身份证号码、工作单位及职务、通信地址、邮政编码、联系电话和报名参加听证会的主要理由。
五、听证会参会通知
五华区人民政府法制办公室内、五华区城乡和住房建设局将于听证会召开前七个工作日核实并确定听证陈述人（听证代表）和旁听人等听证会参会人员名单，在云南省人民政府重大决策听证网站上公布听证会的具体时间、地点和听证主持人、听证人（决策发言人）、听证监察人、听证陈述人（听证代表）等听证会参会人员名单，并将《上、中马片区城中村改造项目控制性规划调整方案》等资料送达听证代表。
听证会参会人员所在单位，应当支持本单位经确定的人
员按时参加听证会。
联系地址：五华区人民政府301邮编：650021联系人：吴刚
联系电话：3619105；3619131（传真）
电子邮箱：kmczc2008＠126.com
特此通告
推进“城中村”改造若干探索 第6篇
关键词：黄冈市；“城中村”；城市化
中图分类号：Ｆ061．5 文献标志码：Ａ 文章编号：1673－291Ｘ（2007）12－0161－02
一、“城中村”：推进城市化发展中出现的现象
随着经济发展、经济全球化的到来、“城市经济、城市化”是当今社会各级政府领导所关注的重要内容之一。至2005年底，黄冈城区人口达到27万人，城区规模已达29平方公里，城市化率达36．5％；城市道路“8纵10横4出口”的网络格局已形成，城市道路总长由53公里增加到80公里，城区公共绿地面积达到94．2万平方米，建成区绿化覆盖率达到33．5％。同时，规划部门有力配合了土地资本运营工作，促进了房地产业的迅速发展，为人民群众创造了良好的生活和工作环境，为全市创建和谐黄冈，加快城市化进程起到了积极推动作用。在黄冈市城市化快速推进中，“城中村”的现象也越来越严重。
所谓“城中村”是指在改革开放以来，一些经济发达地区和城市，由于疾风暴雨式的城市建设和快速城市化，导致城市用地的急剧膨胀，把以前围绕城市周边的部分村落及其耕地纳入城市用地的范围，大部分耕地的性质由劳动群众集体所有转化为国家公有，而在征地过程中返还给乡村的用地、自留山、丘等则维持以前的集体所有制性质不变，在这些用地上以居住功能为主所形成的社区则被称为“城中村”。
近几年来，随着黄冈市城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村落，现在区域位置上已成为城区的组成部分，成为一道城市建设发展中的特殊景观——“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家所征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。
二、“城中村”存在的问题
“城中村”是城市化进程中、发展中出现的现象，也给城市发展提供了宝贵的空间，但是，“城中村”也存在着诸多的问题。这些问题主要表现在以下几个方面：
（一）土地利用粗放，土地资产流失
由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含有院落和小块菜地、猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。
（二）管理体制不顺，管理难度较大
“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理体制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又缺少力度。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住宅用地严重超标。
（三）人口构成多元，社会治安堪忧
“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城区市民，第三是来自外地，职业构成十分复杂的外来人口。特别应当指出的是，由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。
（四）公共设施缺乏，环境问题严重
“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，导致污水横溢，空气质量下降。缺乏统一规划的凌乱建筑，形成不了统一连续的街景立面，视觉环境很差，不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约城市发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。
（五）村民素质较低，就业问题严峻
由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上以出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍存在游手好闲、不思进取等现象，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外，“城中村”這种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时，由于土地的征用，“城中村”村民的可耕地大量减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高。但由于有高额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，造成村民高不成低不就，游手好闲，无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相当严重，即便是征地时安排了一些就业机会，但很容易下岗，就业问题的严重还会引发社会危机。
近些年，黄冈市的“城中村”改造进展缓慢，随着城市化进程的加快，“城中村”带来的负面影响越来越突出。由于城市建设牵动“城中村”土地升值，致使“征地难、规划难、拆迁安置难”不断加剧。同时，由于脏、乱、差问题和对土地资源的粗放利用问题十分突出，形成大量的违法占地、违章建设，则严重破坏了城市土地市场秩序。所以，改造“城中村”，是实现农村城市化，推进城市现代化的需要，是社会发展的要求，势在必行。
三、解决“城中村”问题的建议和对策
“城中村”是城市发展到一定阶段的特殊现象，改造“城中村”是黄冈市城市化进程中必须破解的一道难题。“城中村”改造是一个涉及户籍制度、土地利用制度、集体资产处理、村民自建住宅政策、投融资体制等多方面的复杂系统工程，改造的任务重，经济利益复杂，所需资金数额巨大。省内外一些大中城市在“城中村”改造中，已经探索积累一些成功经验，如珠海市对“城中村”进行拆除并安置旧村民，辅之以一些配套措施，吸引房地产公司参与旧村改造；广州市的“城中村”将在最近完成改制，都市农民将成为公司股东，“城中村”撤销村委会，组成股份公司，按《公司法》经营原来集体企业与物业；深圳市试点改造“城中村”，按每镇一村的办法试点。试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求。借鉴省内外“城中村”改造的经验，针对黄冈市的实际情况，在推进“城中村”改造中，需做好以下几方面的工作。
（一）“城中村”改造，必须遵循科学规划、合理布局、统一建设的原则
规划要与城市化水平相适应，高起点、高标准地完善市政公用设施，完善环境规划和空间设计。充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调，营造高质量的生活环境，避免低水平重复建设。建筑设计要有民俗特色，有品味，成为城市的一道亮丽风景线。
（二）“城中村”改造，政府必须加强领导，各部门必须统一思想、密切配合
必须以“三个代表”重要思想为指导，大胆解放思想，不断更新观念。各个“城中村”的状况不同，干部群众的思想水平、物质基础不一样，解放思想、更新观念的任务各有侧重。必须以改革的思路正确处理国家、集体和个人利益关系。“城中村”改造是事关社会稳定、经济发展的大事，必须加强领导、精心组织、稳妥推进。
此外，“城中村”改造还必须调动村民参与改造的积极性。“城中村”改造，触及到群众的既得利益。要从实际出发，在不损害国家利益、集体利益的前提下，给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持，使群众得到实实在在的好处。在正确制定和运用政策的同时，充分发挥“城中村”党组织、群众自治组织、股份经济组织的作用，用干部、党员的模范行动，调动群众参与“城中村”改造的积极性。
（三）“城中村”改造，必须与加强城市社区建设相结合
撤村建居后，农民变成了居民，成为城市社区的一员，要针对农民变成市民这类人群的特点，最大限度地发挥社区管理和服务的功能。通过大力开展社区文化、社区教育、社区服务等工作，从思想观念、行为方式、社区管理方面彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式，使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式，走进现代城市文明社区，成为真正的城市人。
（四）“城中村”改造，必须处理好集体土地的关系，并对集体资产进行改制
撤村建居后，农村集体土地原则上应依法征用，转为国有。转为国有后的土地所有权归国家，在国家未实施城市建设前，可区别不同情况进行处理。政府对此必须出台具体的实施办法。
农村集体资产去留和经营中涉及到村民切身利益的大事，建议通过税费政策和土地升值收益的调节使集体资产实现普遍增值，再将村的集體资产组建为社会化股份公司。在改制工作中，还要正确处理国家、集体和个人的关系，在留足必要的集体公共积累外，按人口、劳动年限将股份尽可能量化到个人，从而壮大和优化原有的集体资产，解决“城中村”农民转为城市居民的后顾之忧。
（五）“城中村”改造，必须实行政府调控与市场运作相结合的手段
“城中村”改造是推进城市化的大事，也是城市化进程中的一件难事。这其中既有做群众思想工作的难度，又有实行政策补偿的难度，还有成本投入的难度。因此，只有把政府调控与市场运作相结合，才能解开这一难题。如资金的运作，单靠某一方面的投入是不够的，必须多元化融资，除可采取群众集资一部分，银行贷款一部分，政府补助一部分外，要用优惠政策激起投资者的投资兴趣，以此吸收大量的民间资本。通过市场运作，收到好的经济效益。
城中村改造规划 第7篇
关键词：城中村改造规划,大数据,数据监控系统
1.引言
改革开放以来,我国城镇化进入快速发展阶段,城乡经济与社会加速转型,城市空间向外迅速扩张,城市中产生了我国大陆所特有的一种地域空间现象,即城中村。城中村是在城市郊区化和乡村城镇化的交互作用下形成的被城市建设用地包围或者已经纳入城市建设用地范围的原有农村聚落,[1]其制度基础是我国国家所有和集体所有的土地公有制,呈现出明显的城乡二元对立态势。国内对此的研究始于20世纪90年代,包括对城中村的定义、分类与形成机制的研究,以及对其进行改造开发的政策、模式与实施评估的探索。[2,3,4,5]国外学术界也对我国城中村进行了相关理论研究,主要关注实际居住人群的特点。[6]
城中村的存在会产生很多问题,诸如规划管理混乱、城市景观不完整、公共设施不完善、社会及文化问题突出等,但是另一方面也为城市流动人口的城镇化起到了一定的推动作用。[7]针对这些问题,深圳、广州、西安、石家庄等地先后对城市规划区内的典型城中村进行了改造试点工作。随着研究和实践的不断深入,现如今,基于定性分析方法的研究已经无法满足城中村改造实践的理论需求。由于改造方案要符合多维度的要求和平衡多方面的利益关系,越来越多的学者意识到唯有通过建立在统计和调查数据基础上的定量分析方法,才能保障改造规划的科学性,从而推动城中村改造的理论与实践的进一步发展。
现阶段,由于土地资源紧缺,大部分城市由增量建设转向存量发展,而城中村改造正是存量发展的工作重点之一。2012年,由联合国发起的“全球脉动”倡议项目的研究成果——《大数据促发展:挑战与机遇》白皮书于5月发布,文中指出,大数据时代已经到来,各国尤其是发展中国家在运用大数据促进社会发展方面面临着巨大的历史机遇与挑战,对此,报告还系统给出了正确应用大数据的策略和建议。[8]进入大数据时代后,规划相关部门和企业中所获得的数据类型和数量都在急剧增长,针对海量数据的分析处理方法和工具也在不断更新换代,这为城中村改造的发展提供了新线索,开辟了新局面。
2.传统城中村改造的技术问题
城中村改造规划属于专项规划,应受到上位法定规划的约束,然而我国控制性详细规划的编制未能实现城市建设用地全覆盖,且控制性详细规划对城中村地区的控制要求往往有所放松,这直接导致此类改造规划因缺乏宏观层面的指导而无法达到规划预期效果。[9]城中村改造规划拟解决的问题是多层次的,涉及到多方利益群体,这就要求规划在编制中应提高数
2.1传统数据收集准确性低
由于技术能力有限,传统改造规划定量分析所依赖的基础数据多为抽样数据与普查数据两类。前者因抽样方法存在局限性,使得样本数据与实际数据之间总是存在一定差距,有时甚至出现一些不可调和的矛盾情况。后者主要来源于政府主导的普查资料,但是这些普查周期多以“年”为单位,精度也相对粗糙,以至于所得数据在很大程度上存在“滞后性”[10],这给规划结果带来一定的负面效果。综上,传统城中村改造规划舍弃了要求精细化数据的个体行为研究,相反地更加强调宏观层面的群体行为特征,将规划建立在较为模糊的数据定性分析上,使得规划成果因与城中村的发展实际不相符而难以实施。
2.2传统数据处理方法单一
一方面受限于数据质量和数量的缺陷,另一方面受制于落后的分析手段,加上传统规划方法过于依赖人工分析和判断,基础研究中往往人为地忽视某些不易分析的影响因子,采取少变量的研究方法将复杂问题简单化。这导致规划编制工作因对城中村的内在客观规律认识不够,而无法厘清诸要素发展制约的相互关系,失去根本的指导约束意义。
2.3“专家领衔”下的利益分配
科学的城中村改造规划方案离不开兼具广度与深度的公众参与。城中村开发改造涉及六方重要利益主体,包括三大主要利益主体(政府、村民、开放商)和三个次利益主体(廉租群体、商品房住区居民、区域所有居民),其中政府是次利益主体的代言人。[11]对城市健康发展具有促进作用的改造规划应当符合公共利益的价值取向,在多方利益博弈中尽可能实现利益的公平分配。目前编制的改造规划虽然关注了利益的均衡分配问题,引入公众参与机制,但是规划实质仍旧停留在“专家领衔”偏向优先满足权力主体的利益需求上。
2.4政府部门间缺乏有效的协作机制
城中村改造规划是综合性的,其实施对城市的影响也是方方面面的,因此仅依靠政府规划部门的力量难以满足改造规划的科学性要求。然而,当前改造规划的编制工作往往由规划部门或者委托设计单位独立承担,缺乏其他部门或领域的专业意见指导,可能导致交通、环保、基础设施等方面的衔接不当,进而产生新的城市问题,阻碍城市发展。
3.大数据在城中村改造规划中的作用
在信息技术飞速发展的当今社会,大数据理念首先在IT领域得到响应,随后迅速在金融、商业、医疗、交通等各个领域得到重视,城乡规划领域也被赋予很多时代的特征和新的发展命题。对于城中村改造,大数据不仅提供了丰富的数据基础,还为其带来了新的发展机遇,其规划编制技术方法面临革新。
3.1海量数据与高效处理技术
大数据时代具有丰富、全面的数据类型,如智能手机数据、车载GPS、物联网数据、社交媒体数据等等,同时赋有先进的数据处理技术手段。相较于传统小样本数据,城中村改造规划可以更高效、准确地获取规划区内外的社会、经济、文化等相关设施的建设使用情况。通过海量数据的高速存储与高效处理,城中村改造规划的前期资料搜集与整理阶段,可以摆脱传统规划数据的精确度与时效性的束缚,完成由宏观群体研究向微观个体研究的转变,进行动态因子研究,为规划编制提供更可靠的基础依据。
3.2规划模拟与实时评估
对大数据的进一步深入处理,可以放大数据研究的价值,为规划决策提供更多传统数据无法提供的编制依据。例如,利用大数据可以建立规划决策相关的各种类型的复杂模型,并模拟规划结果,使规划结果可视化,能够更加直观地预估规划实施效果,作为决策参考。此外,基于大数据的实时性,可以对规划实施进行跟踪监控以便及时反馈规划实施的效果。由于亟待改造的城中村往往处于城市建成区的中心地带,其规划实施效果直接影响到整个城市的基本职能和非基本职能的发挥,为了避免不当建设、确保规划的合理性,在改造规划中应当加强规划实施预估与评估,一步一步对城中村进行改造,使其融入到整个城市功能系统中去。
3.3部门协作与公众参与
大数据为规划部门与其他部门联合参与城中村改造规划决策的设想提供了基础数据平台。我国在由计划经济转向市场经济的体制改革中,形成了一套相互交叉的空间规划体系。[12]空间规划的核心研究对象是同一个城乡空间,在解决某个城市问题时通常涉及很多领域,反映到政府机构设置上则是不同的平行部门。这些平行部门由于条状分割严重,导致部门间的协作程度低,这无益于城市健康发展。建立在大数据之上的信息共享平台可以为部门间的合作提供技术支持。同时,对共享平台权限的进一步开放,可以弥补宣讲、问卷调查等传统公众参与方式的不足,为其提供一条更为便利的途径,避免公众参与走向形式化,并且能有效地扩大公众参与的层面。
4.城中村改造规划中大数据的应用设想——数据监控系统
与城市规划领域相关的大数据是海量的、多源的,如,影像数据、视频数据、互联网数据、物业水电煤数据、手机数据等。那么,在纷繁的大数据库中挖掘出与城中村开发改造息息相关的数据种类,如人口流动数据、环境监测数据、产业效益数据、出行相关数据等,建立一个分类明晰、指向明确的数据监控系统,使其成为编制城中村改造规划的重要支持系统,能够增强规划编制的科学性。基于大数据的数据监控系统在改造规划的不同阶段中发挥的作用如图1所示。
4.1who——选择对象
城中村的形成是外部经济环境与内部发展综合作用的结果,其发展受内外条件共同作用,其改造则是内外部条件逐步成熟的结果。[13]由于政府物力财力有限,对城中村的改造并非从城中村出现就着手进行的,而是要等待内外部条件成熟之后才会开展相关工作。那么对此进行实时辨别的数据监控系统,首先需要建立一套评价指标体系,将城中村发展的内外部条件转化为数据在数据监控系统中实现快速存储,并且在计算机内循环运算,当监控的实时数据超过限制的概率达到设定的上限值时,标记该地块并提醒相关部门审核后下达规划任务。
4.2how——编制规划
传统城市规划中需要的基础资料信息包括:城市勘察资料、城市测量资料、气象资料、水文资料、城市历史资料、经济与社会发展资料、人口资料、市域自然资源资料、城市土地利用资料、工矿企事业单位资料、交通运输资料、各类仓储资料、建筑物现状资料、工程设施资料、城市环境资料等,城中村改造规划根据其实际类型在编制中除需收集上述资料中对应部分以外,还要采集公众参与的相关数据资料,而这一过程在大数据时代通过数据监控系统将会变得更加便捷和准确。
信息数字化是用1和0数字编码来表达、传输一切信息的一种综合性技术,即文字、声音、图像和动作等各种信息全部变成数字信号,在网络中传输,并在计算机中进行各种处理。[14]运用此项技术完成文献资料和项目资料的数字化以及信息采集的数字化,使数据监控系统的数据类型更为丰富、涵盖面更加广泛,建立海量项目库,为规划编制提供更多参考。规划决策者在此基础上能够更为科学客观地编制城中村改造规划,引导土地流转,制定开发与安置政策,明确规划控制指标,改善居住环境与设施配套,加强生态环境保护与污染治理。
4.3what——实时评估
规划实施是规划项目全生命周期中不容忽视的重要一环,而实施评价是检验规划实施成果的有效途径。为切实发挥城市规划在引导城市空间健康发展中的正面作用,弥补因研究对象过于复杂而导致的规划编制科学性不足的缺陷,城市规划应在实施评价结果的基础上建立高效、可靠的问题反馈机制,借以修正规划与现实发展规律之间的偏差。[15]
数据监控系统的存在可以实现对改造规划的动态实施评估,能实时反馈规划实施的相关进展并将其数字化,然后经过特定程序分析运算后得到评估结果。动态评估结果一方面能辅助规划实施达到更好的效果,另一方面它还能反过来对规划本身进行评价,以便发现规划中的不当之处及时进行修正。
5.结语
城中村改造规划 第8篇
2007年10月28日, 第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过了《中华人民共和国城乡规划法》, 并于2008年1月1日起正式施行。城乡规划法的颁布实施标志着中国已进入城乡一体化规划新时代。根据城乡规划法规定, 城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。本法提升了对乡规划和村庄规划的重视程度, 城乡一体化必将促进城市 (镇) 和乡村的快速融合与发展。随着城乡经济社会的快速发展, 城中村改造是城市 (镇) 发展必须面对的问题。
二、项目简介
东营市位于山东省东北部, 濒临渤海, 市域总面积为7923平方公里, 市域总人口约为178万人, 是黄河三角洲的中心城市, 同时也是中国第二大油田———胜利油田所在地。东营市行政区划为三县 (广饶县、垦利县、利津县) 两区 (东营区、河口区) , 陈庄镇为利津县中心镇, 濒临黄河, 交通及区位优势明显, 属于以发展工业和商贸业为主导的交通带动型城镇。陈庄镇现有95个行政村, 其中15个行政村被并入镇驻地远期规划范围, 现镇驻地人口为1.6万人, 城中村人口约占全镇人口的70%。因此, 如何进行城中村改造, 如何在城中村的改造中保护陈庄镇的城镇特色是规划要解决的重点问题。
目前, 城中村改造中暴露出的问题是多方面的, 如思想观念守旧、拆迁困难、缺乏政策法规支持、就业安置及村庄改造规划缺乏特色等。本文主要结合东营市陈庄镇 (中心镇) 总体规划编制过程中城中村的改造思路, 阐述就业安置和村庄改造规划特色两方面的一些心得。
三、策略研究
(一) 就业安置策略研究
1.土地流转, 促进就业
中共十七届三中全会后, 中央提出允许农民以多种形式流转土地承包权, 被称为第三次土地革命。土地流转能够有效改善土地资源配置效率, 进一步促进农业剩余劳动力的转移, 为陈庄镇农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间, 进而更好地解决了城中村居民的就业安置补偿问题, 促进陈庄镇城中村改造顺利完成。
(1) 土地流转有利于使农民实现土地和劳动力的双重收益。土地流转以后, 陈庄镇农民从土地中解放出来, 离土不离乡, 多数到矿上或附近的企业打工, 享受工资收入和土地租金双重受益, 利于提高农民对于城中村改造的积极性。
(2) 土地流转有利于盘活企业及闲置土地, 解决劳动就业。进入流转的企业用地多属于经营不善效益不佳的企业, 若不允许流转, 企业往往只有申请破产, 而其土地也往往成为闲置土地。这些企业往往通过以地入股、联营等办法走出困境, 提高了土地利用效率, 同时解决了陈庄部分农民的劳动就业问题。
(3) 土地流转有利于发展中小企业, 解决劳动就业。投资于集体非农建设用地的企业往往是中小企业, 它们资金量小, 要求资金周转快, 很难走收费多而审批时间长的征地程序, 往往选择方便快捷的集体建设用地。这些大量生存于集体非农建设用地的中小企业, 也是吸收农村剩余劳动力的主要力量。
2.三园联动, 邻里补充
(1) 拓展产业链条, 打造产业集群, 实现工业强镇
拓展产业链条:在专业镇产业族群中, 要注重两条链条的协同发展。一是服务于产业发展的服务链, 包括传统的产、供、销、科研、金融中介服务等。在陈庄表现为工业园区与商贸及仓储物流区的有效结合, 形成互动;二是传统的产业链, 它包括产业纵向配套延伸和横向的关联拓展。而产业纵向配套延伸既包括向前生产零配件, 也包括向后生产深加工品。
打造产业集群:陈庄以石油化工、纺织、机械制造、农副产品加工等四大优势产业为基础, 全力打造石油化工及深加工产业集群、纺织服装产业集群、金属制造产业集群、食品加工产业集群等四大特色产业集群, 培育名牌产品, 形成布局科学、结构合理、发展协调、具有地方特色的新型工业化体系。
(2) 商贸提纯分类, 规模集聚发展
陈庄现状商贸业基础较好, 但业态种类较多, 混杂发展, 规划将业态进一步梳理分类, 将占地面积大、与工业物流关系密切的建材类等专业市场外移, 结合河辛路等过境交通, 实现商贸物流工业联动发展。其它与居住社区关系密切的, 对交通和环境干扰较小的业态集中布置于原商贸中心, 形成规模集聚且分类明确的商贸业格局。
(3) 利用交通优势, 发展现代物流
陈庄镇交通基础设施发达, 交通优势明显, 东营港疏港铁路 (方案阶段) 、威乌高速公路及辛河路、河辛路、东滨路等省市级干道均从陈庄镇穿过, 交通带动力巨大, 易于发展现代物流产业。规划加快构建物流基础设施和物流信息“两大平台”, 在镇区东部建设综合物流园区, 形成区域性物流集散中心。同时支持发展第三方物流, 促进企业物流向专业物流转变。物流园区与陈庄工业园区、陈庄市场紧密联系, 形成有效的产业联动, 缩小产业运输成本, 促进陈庄产业的联动发展。
(4) 三园联动战略, 产业格局形成
通过陈庄工业园区、物流园区、商贸园区的建设, 逐渐形成三园联动的产业格局。形成集生产、加工、批发、销售、货运于一体的区域综合中心。完成陈庄镇由市场牵动型乡镇向服务带动型乡镇的过渡。
(5) 邻里模式引入, 就业模式多样
陈庄的村庄改造采用“新城市主义”的城镇建设理念与开发模式进行设计, 引入邻里中心的概念, 以传统的邻里为基础, 构建具有多元文化与自然特征的乡村小城镇式的社区模式, 以满足现在居民对于居住方式的高要求。
规划在各邻里中心内部设置一定量的公共设施, 其中包括各种为居住区服务的商店、市场等, 也可以布置一些能够提供一定量就业岗位的手工业作坊, 深入挖掘陈庄镇的特色, 邻里中心可重点发展陈庄手工艺品、苇编、野味加工等特色产业, 提升陈庄的特色品牌, 增加就业机会, 进而形成大园区与小邻里相结合的产业布局模式。
经过核算, 陈庄工业园区、商贸园区和物流园区及邻里作坊能够提供的就业岗位数为6.2万个。远期规划陈庄镇总人口为4.8万人, 按全镇总人口的70%推算出就业人口约为3.36万人, 即未来三园区50%的就业机会即可满足陈庄镇的就业需求。
3.交通环线, 高效串接
陈庄发展组团式功能格局, 为便于居民快速、便捷出行, 规划建设一条快速的交通环线, 以此高效串联陈庄的居住片区、工业仓储片区、商贸片区等主要功能区, 通过计算不同交通工具在交通环线上各功能区之间使用的时间来引导陈庄的交通以及就业。
现行较为认可的步行平均速度为5km/h, 自行车平均速度为15km/h, 摩托车平均速度为40km/h, 汽车平均速度为60km/h, 公交车的平均速度为25km/h。
快速交通线路全长8.7km, 此交通线路采用不同交通方式所用的时间见表1。
依据以上研究结论, 可知由居住区到商贸区或工业物流区的实际时间和空间距离较短, 以此引导村民放弃村居原址改造和就业的固有观念, 通过便捷的快速交通环线达到居住和就业的有机结合。
(二) 村庄改造规划特色策略研究
1.文化特色
重塑“邻里文化”。村庄改造规划引进邻里中心的概念, 以传统的邻里为基础, 延续北方农家固有的邻里关系, 建构扶农转非的生活圈, 框定适合管理、方便交往的基本邻里空间。规划中还注重保留邻里回忆, 将利津二中西侧道路及水面苇塘区域进行保留改造, 保存二十年前一代人温书早读的美好回忆。
挖掘“地域文化”。陈庄地处黄河入海口冲积平原, 土地资源丰富, 黄河故道和芦苇荡特色风景区是陈庄地域文化的集中体现, 村庄改造规划借助陈庄丰富的自然资源及地域特色, 以村居改造及邻里中心为载体, 开发集休闲、旅游、健身、餐饮于一体的陈庄芦苇农家乐项目。通过对陈庄地域文化的挖掘, 逐步形成“清波荡漾, 芦花飞扬, 野味飘香”的陈庄地域特色。
2.产业特色
依托陈庄产业发展, 形成大园区与小手工业作坊相结合的发展模式, 既有相对集中的高密度产业园区, 又有为居住区服务且能提供一定就业岗位的低密度邻里作坊, 为居民提供多种选择机会, 最终形成“园区带动, 邻里联动”的产业特色格局。
邻里中心产业作为一种新型的就业模式, 它既能够就近解决就业, 深化相关文化产业, 提升陈庄特色, 又可以为周围居民服务, 形成陈庄村庄改造的特色服务中心。
3.人居特色
积极发挥陈庄黄河故道的有利因素, 充分挖掘陈庄周围丰富的水网资源, 将陈庄水系加以整理规划, 形成各具特色的水系公园, 水系公园串联环绕, 将陈庄整体水系带动盘活, 形成陈庄重要的生活节点。
在新建居住区内部, 房前屋后适当预留种植区域, 不仅可以延续农村的生活习惯, 也为高密度的居住空间增添一丝自然的田园气息, 同样能够缓解城市居民的视觉疲劳, 形成均匀分布的城市天然氧吧。
规划通过“外水内引, 外绿内渗, 留绿留耕”的多种策略, 共同打造陈庄独有的人居环境, 形成纯朴、健康、开放的人居特色。
四、结语
随着城乡一体化规划工作的进一步深入, 小城镇规划将是重要一环, 而村庄改造是中国小城镇规划的重中之重, 规划工作者需广开思路, 吐故纳新, 为探寻小城镇村庄改造的新模式而不懈努力。
摘要：随着城乡规划法的颁布实施及十七届三中全会的召开, 统筹城乡一体化发展上升为国家战略。城中村改造是实施城乡发展战略必须面对的问题。本文针对城中村改造过程中出现的就业安置、特色营造等难点问题, 结合陈庄镇总体规划城中村改造思路提出相应策略。
参考文献
[1].高峰董晓峰后典安成刚.国内城中村研究综述.2006/7
城中村改造规划 第9篇
1 城中村改造的必要性
1.1 完善城市功能需要
城市功能是指城市这种特定的组织形式对经济文化等社会活动产生的影响及发挥的作用。城市具有管理功能、生产功能、养育功能、教育功能、娱乐功能、记忆功能等6项基本功能。城中村改造可以将城中村建设和原村民纳入城市的统一规划和管理。可通过建设优化水、电、气、通讯、交通、医疗、学校、农贸市场、文体设施等公共设施结构, 完成城中村物质形态的城市化;通过集体经济股份制改革完成原村民的身份转变, 从而完善城市功能, 提升城市承载能力, 提高城市品位。
1.2 改善人居环境需要
住宅环境与周边生态、建筑等环境和谐协调, 空间布局合理、犯罪率低、体现人文关爱的人居环境是人人向往的居住环境。城中村由于历史原因, 房屋布局混乱, 基础设施缺失, 消防、排水、供电等方面存在着极大的安全隐患, “脏、乱、差、暗”是城中村环境的现状写照。通过城中村改造, 对城中村高起点、高标准规划和建设, 将城中村区域打造成市政设施齐全, 配套医疗保健、文化教育、运动休闲服务设施, 环境清洁美观, 交通便利的住宅区, 将极大地改善村民的居住环境。
1.3 土地集约利用的需要
通过整村城中村改造, 可以对原有的边角地、插花地、土地资源利用效率低下的土地进行整合置换, 改善建设用地结构、布局, 挖掘用地潜力, 提高土地配置和利用效率。安置用地通过合理规划, 建设多层或高层建筑, 在满足安置原有住户的基础上配建一定比例的商品房, 开发商通过商品房销售用以平衡改造成本及获取利益。腾出的土地由政府收储, 通过招、拍、挂形式实现土地价值, 土地可用于市政公共基础配套设施建设和城市建设。因此, 通过城中村改造, 土地经整理开发可挖掘出大量发展建设用地, 实现土地及公共资源最大限度的整合提升和集约利用。
2 柳州市城中村现状及对城市发展的负面影响
2.1 城中村现状
(1) 城中村房屋布局混乱, 建筑品质低。根据2009年的调查数据, 柳州市共有2 1个城中村, 占地面积约14498hm2, 建筑形态呈陈旧与现代、整齐与杂乱并存的格局。房屋基本为砖混建筑结构, 平均层高约为3层, 少数为4~6层, 亦有少量连排平房, 存在建筑容积率高、密度高、绿化率低、建筑品质低的“两高两低”特征, “一线天”、“握手楼”的情况较为普遍。
(2) 外来人口多, 房屋出租率高。全市21个城中村总居住人口约为11.32万, 实际村民人数约4.73万, 仅占城中村总人口数的41%。全市城中村住宅总面积为295.53万m2, 住宅总套数为2.66万, 私宅出租率平均达65%以上, 其中柳南区私宅出租率最高, 达到84%。
2.2 对城市发展的负面影响
(1) 造成土地利用失衡。城中村私宅占地面积比例严重偏高, 教育、文化、卫生、绿地等社会公益性用地比例明显过低, 开发强度严重超标, 容积率过高, 建筑密度和空间形态处于失控状态, 住宅日照间距无法满足基本卫生和生活要求。此外, 私宅建设违章严重, 目前, 柳州市的城中村中仍存在着大量违章建筑。
(2) 公共基础设施滞后。城中村市政基础设施、公共配套设施用地占村内用地比例过低, 水电、排污等基础设施不仅老化且明显不能满足实际需求, 环境卫生问题突出。恶劣的生活环境使城中村内的村民生活质量下降, 安全隐患严重, 高密度、高强度的私房建设, 使得消防、卫生、安全等隐患无法消除。
(3) 平均人口密度过高。柳州市城中村居住人口约为11.32万, 人口密度780人/平方公里, 而柳州中心城市平均人口密度仅为243人/平方公里。城中村高密度的人口聚集极易造成社会不稳定因素。
(4) 人口结构杂乱。城中村由村民、市民和流动人口混合构成, 流动人口中可能混杂有犯罪群体。由于缺乏有效管理, 城中村的“黄、赌、毒”等社会治安问题突出, 治安形势严峻。
(5) 经济活动封闭保守。村集体经济或股份公司与外界的信息、技术、资金和人才交流程度低, 形成了以租赁业为核心的自我封闭的经济体, 经济结构单一, 成长性弱, 出租和管理成为其主要经济活动, 其收益很少用于投资, 土地资源低效利用, 土地的潜力和价值没能发挥出来。
3 城中村改造存在的问题
3.1 资金筹措压力大
城中村改造中最大的难题是改造资金的筹集。城市规划范围内的城中村一方面建筑密度大、容积率高, 加之违章建筑过多, 致使拆迁成本过高。拆迁成本涉及征迁补偿、安置房建设、集体土地变性为国有土地的费用。以柳州市柳北区白沙村为例, 用于无证建筑、装修、搬家费、临时安置过渡费等费用概算为0.9亿元, 征地款概算1.7亿元, 安置房建管成本按3000元/平方米概算需要13.24亿元, 土地变性费概算0.97亿元, 合计16.81亿元。这些改造成本, 需要在销售商品房上平衡;另一方面, 由于建筑面积过大, 回迁安置面积高, 可用于销售的面积少, 投资回报少, 甚至无法平衡投入资金, 导致招商引资困难。
3.2 拆迁难度大
拆迁问题是城中村改造面临的首要问题, 而拆迁难度大制约了城中村改造的开展进程, 主要原因来自农民目前的利益受损。城中村相对低廉的房租吸引了大部分外来就业人员等低收入人群的承租, 给村民及集体带来了巨大收益。如柳州市柳南区渡口村, 其城中村改造势必触及村民及集体的利益, 因此, 改造一方面引起村民的极大抵触, 另一方面村民对征迁的安置补偿期望值过高, 村民与开发商之间的利益博弈, 使拆迁成了城中村改造的难题。
3.3 村民未来的发展出路难
城市的建设发展, 导致村民失去了赖以生存的土地, 又因村民自身的因素造成就业困难, 只得依靠租房来满足生活需求。“务农无地、上班无岗、低保无份”的“三无农民”越来越多, 造成诸多不利于社会稳定的因素。要想彻底解决这些问题, 最根本的环节就在于妥善解决城中村改造后村民的出路问题, 只有真正解决了这些人的后顾之忧, 他们才会安居乐业, 城中村改造才能算得上真正意义上的成功。
4 对策
4.1 政府参与, 市场运作
城中村改造需要的巨大资金, 只有通过市场运作引进社会资金, 才有可能完成资金筹措。而社会开发企业的商业运作, 首先也要考虑盈利问题。如何吸引开发企业尤其是有实力的品牌企业参与城中村改造, 这是政府需要考虑的问题。政府通过制定政策, 做好顶层设计, 让企业在城中村改造中有利可图, 方有可能引进社会资金, 从而解决改造资金缺口问题。柳州市政府出台的“零收益”城中村改造管理办法, 就考虑到这一点。“零收益”即政府在安置地块上零收益, 把安置地块土地出让金返还开发企业, 把经济利益空间让给开发商, 让开发企业在做城中村改造项目中获得微利。这一理念, 让柳州市白沙村成功引进全国品牌房地产开发商——绿城房地产集团有限公司, 既解决了改造资金问题, 又保证了改造后的建成区品质。
4.2 方案合理, 阳光操作
制定一套符合实际、公平合理的政策, 是城中村改造工作的关键环节。在城中村改造中, 村民最关心的是自己的合理利益能否得到保障, 因此, 围绕村民住房安置面积、拆迁补偿和安置房价格、临时建筑的处理等实际问题制订的安置补偿方案, 是改造方案的重中之重。柳州市在这方面采取“自主拆迁、自主分配、自主建设”的理念, 让村民成为城中村改造的积极参与者和直接受益者。基于这一理念, 安置补偿方案必须经过村民讨论, 达到85%以上村民同意, 方可上报政府审批。在操作上, 无论是在拆迁阶段的房屋丈量、确认产权, 还是安置房选择, 都要公开公示, 接受群众投诉和监督, 保证公平、公正、合理。
4.3 做好无形改造, 保障村民利益
城中村改造不只是建筑形态的一拆一建, 更重要的是解决村民在改造后的生存问题, 这就涉及村民的身份转变、养老、医保、就业等无形改造。无形改造的成功, 才是城中村改造真正的成功。柳州市在注重有形改造的同时, 非常重视无形改造。一是编制的《城中村改造实施方案》必须包含《农村集体经济的股份制改革方案》, 切实做好集体资产的清产核资和产权登记, 处理不良资产和债务, 明确集体资产的享受人和享受份额, 确保村民优先对集体资产收益进行分配, 消除群众对集体资产流失或收益不分配的担忧, 通过改造, 让村民变股民;二是出台了《柳州市被征地农民培训就业和社会保障工作试行办法》政策, 解决农民的后顾之忧。
5 结语
在城市发展进步的过程中, 城中村是普遍形成的产物, 同样也是城乡发展不平衡的代名词。城中村改造过程中出现的一系列问题将严重约束我国城市社会经济的健康稳定发展和整个社会的稳定。城中村改造过程中潜存的一系列问题终归是村民的利益问题, 这将是今后进行城中村改造中需要解决的一大问题, 所以需要相关政府部门强化宏观管理, 采取科学合理、行之有效的措施, 使城中村改造从真正意义上融入城市发展之列。
参考文献
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[2]宋思曼.国家中心城市功能理论与重庆构建国家中心城市研究[D].重庆:重庆大学建筑成规学院, 2013.
“城中村”改造问题研究 第10篇
(一) 人口复杂
城中村在改造过程中涌入了大量外来人口, 导致整个城中村的治安比较混乱。很多外出务工的人员都想最大限度地节约金钱, 他们便会选择租金比较低廉的城中村, 这就导致城中村居住大量的务工人员, 很多城中村外来务工人员数量甚至超过了本地居民, 外来务工人员的素质良莠不齐, 结构也非常复杂。[1]各行各业的务工人员聚集在城中村, 其中还不乏没有稳定工作的人员, 这部分人员很容易对社会产生仇视, 从而会做出一些非法行为, 这就给城中村治安带来非常大的困难。加上城中村基本没有相关管理机制, 就会导致很多违法乱纪事件在城中村频繁发生, 这些现象都制约着城中村的改造工作, 影响着城市化的质量。
(二) 环境质量低
虽然近几年我国加快了城市化的进程, 加强对城中村的改造, 但是对城中村的投入力度仍然远远不够, 重视程度也不高, 导致城中村的公共区域比较狭隘, 基础设施相对比较落后和薄弱。排水、供水以及供电设施严重不足, 没有统一处理垃圾的设施, 没有对房屋的建设进行统一的规划, 导致房屋杂乱无序, 整个城中村的道路破烂曲折, 以及房屋存在质量问题等, 这些问题不仅危害到了城中村居民的生命、财产和健康安全, 而且还影响着城中村的环境质量。[2]
此外, 居住在城中村的部分居民为了获得更加可观的房租, 在自己房子周围随意搭建小房屋, 这就导致城中村所有房屋的采光、通风和距离都严重不足, 导致建筑安全和火灾隐患等问题逐渐突显。这些问题严重制约着城中村改造, 影响着城市化质量。[3]
(三) 管理不当
城中村的情况非常复杂, 不像城市和农村那样有明确的管理, 城市有居委会、农村有村委会, 城中村作为特殊地带, 存在于城市当中, 又有着农村的聚集形态, 这为当地的管理造成了很大的不便。[4]因此较为常见的情况是城中村根本无人管理。无人管理且监管无力导致该地出现了较多的问题。城中村由于比较优越的地理位置以及较为低廉的物价, 导致这个地方受到多方的关注。村民们自身也被眼前的利益冲昏了头脑, 任由开发商建造工厂。虽然现在城中村的问题逐渐得到了国家以及地方政府的重视, 但是在真正监管的时候还是会产生很多的问题。按照划分, 城中村归于农村的管理体制, 但是在地缘方面, 城市的政权管辖又比较方便, 国家如何恰当地折中处理好城中村的管辖问题值得深思。
(四) 社保体系不完善
城中村缺乏医保体系, 居民有养老和医疗两个方面的生活压力, 百分之九十的城中村居民办理了医疗保险, 但是外地来的居民却大部分没有办理医疗保险。而且养老保险的办理情况也不乐观, 城中村百分之五十以上的老人都是由子女赡养, 城中村的原本居民可以得到社会补助金, 不过城中村的外来人口却不享受这个福利, 加上在农村的老人也没有得到良好的照料。在比较传统的农村家庭中, 社会保险制度还没有得到普及, 给在城中村居住的外来人口带来了很大的压力。[5]
此外, 2009年我国针对医疗提出了新的整改方案, 但是在其执行的过程中却遇到了各种困难和阻力, 尤其是在城中村很难实现全面覆盖居民的医疗保险。由于疗效保险制度方面的不完善和无法普及, 导致城中村居民在看病的时候成本非常高, 这就给原本就拮据的生活带来了更大的压力。
二、城中村问题形成的原因分析
(一) 政策原因
首先, 我国的城市居民与农村的居民在户籍上被严格的区分, 在户籍的背后是城市居民的待遇与农村居民存在着很大的差距。在农村, 这种差异并不太明显, 农村与城市之间存在比较远的距离, 农村居民对城市感受比较小, 因此受到的心理冲击也比较小。但是城中村则与城市的社区距离比较近, 城中村居民可以轻易感受到自身与城市居民的差距, 他们虽然距离城市很近, 但户籍上还是农民, 在城市化中属于被边缘化的人群, 感觉到自己融入不了城市的生活, 产生了巨大的心理落差。他们的生活也存在着很大的差距, 各方面享受到的权利远比不上城市居民, 城市户口的居民可以享受到社会保障等社会福利, 而我国大部分农村户口却只能保证基本的生活。
其次, 城市和农村的管理制度也是完全区分的, 有两套政权体系, 城市的居民被城市居民委员会等一系列的政权体系管理, 而生活在农村的居民则是被农村的村民委员会等政权组织管理, 因此对于还是由农村的政策体系管理却处于城市地界的城中村来说, 管理方面就会存在很多问题。[6]由于管理不当产生了很多的问题, 城乡结合处也是矛盾集中爆发的地方。由农村的政权体系管理是极其不方便的, 他们之间的距离较远, 很多的农村政权不愿意管理或者是管理无力, 这也使得城中村得不到应有的管理。
再次, 我国的社会保障体系要保障的是我国少数的城市居民, 对于农村的居民来说不能享受到国家的保障体系, 城中村居民赖以生存和发展的只有那些土地, 因此居民们对于自己的土地更是格外重视, 这也给城中村的集中治理带来了不少的问题。
最后便是土地问题, 在城乡二元的土地所有制度之下, 农村居民可以对自己的土地进行改造, 可以把自己的土地用来发展各种业务。且在国家有需要的时候可以给予农民一定的补偿对土地进行征用, 但是实际上国家给予农民的补偿是比较少的。在城市化的进程中城中村的居民面临着土地被改造的问题, 而国家给予他们的那部分补偿不能满足城中村农民的要求。被整顿之后如何安置城中村的居民是一个重要的社会问题。与城市居民居住在楼房当中, 失去了土地, 城中村居民难以维持生计。国家允许城中村自行改造房屋, 这也给了他们恰当时机让自己的房屋升值, 租借给别人收取一定的租金维持生活。[7]在城中村的改造当中, 土地问题是我们必须考虑的重要的问题, 强行改造城中村会引发一系列的后续问题。
(二) 城市化进程过快
城中村这一社会现象出现的一个主要原因就是城市在经济迅速发展下在短时期内范围快速变大, 将城市周边靠近城市的一些农村或者是城郊直接吞并, 在其周围建起了商业化建筑来满足城市经济迅速发展的需求, 而被包围的城郊或者是村庄, 都没有得到妥善的安置, 因为种种原因没有拆迁而被一直保留在原地, 就直接形成了城中村的现象。
由于我国的城市化进程与其他西方发达国家相比仍然处于比较落后的状态, 从明朝中后期我国民族资本主义萌芽到新中国成立再到“文化大革命”的结束, 我国的城市化进程就一直处于被打压、被阻碍的状态, 由于恶劣的外部社会环境, 导致了城市化进程一直没有得到良好的发展机会, 拉大了与发达国家的城市化进程的差距。直至我国宣布正式实施“改革开放”的政策之后, 我国的城市化进程才说得上是实现了真正的起步发展。由于改革开放的巨大推力, 我国在短短的十几年里城市化进程就由将近9%跃升至39%, 实现了奇迹般的跨越。但是在这种追求速度的过程中, 就自然无法兼顾发展的质量, 我国城中村的类似现象已经层出不穷, 且有愈演愈烈之势。[8]
按照一般情况来言, 当一个城市在扩张的时候, 就是一个吞并周围的土地来进行经济建设用地的过程, 而这时候这个地区上的农村以及城郊地区上的村民们都是要经历一个拆迁、补发赔偿款或者是补发住房到最后最终转化为城市居民的这一个渐变过程。但是由于经济发展速度太快, 就导致没有如此多的时间来进行这一过程的逐步转化, 因此在极度膨胀的城市化过程当中, 对于城郊用户集中的地区一般就采取了绕道而过的做法, 直接避开这一范围, 在其周边就直接建起了商业建筑。而村庄就直接被完全保留下来, 形成与周围环境格格不入的“城中村”现象, 再到后来如果想进行拆迁整顿的话, 补偿安置问题就会变得更加棘手, 因此成为了我国发展进程中一个巨大的问题, 而这也正是由于膨胀过快的城市化进程所导致的。[9]
(三) 廉租、出租房需求增加
城市经济的迅速发展直接催化了城市产业结构的调整以及变化, 而这种城市结构的调整也直接引起社会经济体系的变动, 对于不同素质的劳动力的要求也变得更加多元化。[10]第一产业不再是主导产业, 第三产业新兴发展, 劳动力密集型产业成为了第三产业的支柱性产业。城市劳务市场开始需求大量的劳动力, 而对于这些劳动力的素质却没有作更多的要求, 这使一直从事于第一产业的农民开始不再局限于自身的农地耕作上, 而是纷纷选择外出打工。在城市与乡村之间的利益分配差距的距离进一步拉大, 户籍政策也在一定程度上出现了放松的状态, 有利于人口直接的流动, 在农村务农的农民在经济利益的吸引下纷纷放弃了农业而选择进城打工, 而那些劳动力密集型产业也正是他们最好的打工所在地, 这种相互吸引之下, 大量的外来人口涌入了城市之中。这些劳动力没有较高的经济实力, 因此如果想在城市中得到工作, 就必须找到可以临时居住的处所, 而这些处所的最佳选择也就是廉租房。虽然我国已经出台政策对于拥有固定户口的低收入群体提供价格较低的房屋, 但是对于那些流动在城市中没有固定户口的人群现行状况下还没有兼顾到, 因此, 这些从外来地区流动到城市当中的庞大人群, 就只能在市场中寻找解决问题的办法, 而价格相对较低, 而且管理不完善的廉租房就成为了首选, 这就直接造成了城市廉租房市场的火爆以及廉租房的供不应求, 促使城中村现象的进一步发生甚至是繁荣。
三、城中村改造的对策研究
(一) 加强对于城市化进程的总体规划
对于城市化过程中所出现的“城中村”等一系列的发展不平衡的现象, 加强总体规划是所有任务中最为关键和重要的。基于城市在城市化发展过程中的实际和现实情况, 进行合理科学的分析, 最终制定适合城市的城市化进程规划以及措施, 是解决这些问题的现行条件。
从城中村这个角度来说, 我们应该以理智客观的角度对该社会现象进行分析, 城中村并不是阻碍社会化过程的巨大阻碍, 而是社会化过程所必然要经历的一个阶段。城中村也承担了城市职能的一部分, 在大量流动人口进入城市之后, 城中村充当了提供社会服务的角色, 虽然其的存在给城市的安全以及其他方面的管理造成了很多困难, 但这并不是在一朝之间就能解决的问题。因此对于城中村的态度应该是加强引导管理为主, 强制性措施辅助进行。
(二) 控制“城中村”的恶性膨胀
在控制“城中村”现象的恶性膨胀这一方面, 主要是从两个角度着手进行控制。首先, 就是对于城中村中先保存下来的房屋进行整理, 逐步确定房屋的最终所有权的户主, 这主要为了维护大多数村民的合法利益, 使村民拥有房屋的权力最终固定合法化, 这一措施在很大程度上可以安抚村民的心情, 有利于顺利解决城中村的问题, 并且方便管理城中村的用户。其次是从城中村的村民们的建房需求这一角度着手, 主要遵循引导和强制的原则, 目光既要放得长远, 又要考虑当前的情况。对于城市土地应该物尽其用, 不能对这片土地进行了规划之后却又无法建设, 也勒令村民不准建设, 最终的结果只能出现违章建筑的僵局。如果不能给村民提供在城市中购房的能力, 那就要为村民创造比较良好的购房外部环境, 比如说政策上的倾斜等, 与此同时, 也要逐步转变村民自建房的建房模式, 而是引导其逐渐转向市场, 建房过程也逐渐合理规范化。
(三) 加强对于廉租房的规范以及管理
从全国城市化进程中出现问题的应对措施来看, 国家虽然颁布了建设廉租房等一系列安置城中村民以及流动人口的措施, 但是我国的这些工程建设还是处于最初始的阶段, 并没有发展成熟。而且, 在廉租房工程建设的过程中, 出现了许多问题。比如说, 主要还是依赖国家拨款, 而其他资金渠道单一且易变化, 而且廉租房的分配制度也是不完善的, 很容易出现不公平的现象。廉租房制度现在也只是在上海、北京等一些经济发达的地区试点实施, 因此覆盖的范围也不会太广, 需要进一步加强对于廉租房制度的规范以及管理。比如说, 如果要领取廉租房的话, 必须经过严格的审批, 对于那些家庭收入连续一年超过国家规定或者是地方规定的收入标准之后, 就取消其申请资格, 确保有真正需要的人能够享受到廉租房政策。
(四) 进一步平衡基础教育资源的配置
进一步平衡基础教育资源的配置, 使村民的孩子的文化素养不断提升, 实现村民群体与城市群体的进一步融合, 从而推动城市的和谐发展, 这无疑是解决城中村现象的一个最为根本性的措施。大多数村民对于下一代的教育极为重视, 有一些家长为了更良好的教育资源而进入城市, 这也在一定程度上加剧了城中村现象。而缩小教育之间的距离, 进一步平衡教育资源的配置, 实现教育公平的目标这些任务, 政府是主要推动者以及承担者。比如说可以通过政府举办的知识培训工作增强父母的就业能力, 为孩子提供一个更加良好的学习环境, 也可以将一些优秀的教师派遣到村庄以提高当地的教学水平。
参考文献
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[9]张卫娜.城市化进程中“城中村”改造中存在的问题及对策分析[J].旅游纵览 (下半月) , 2014 (02) :224-225.
城中村改造规划 第11篇
“城中村”改造和“楼宇经济”发展相辅相成
“楼宇经济”是在一定的人流、物流、资金流、信息流基础上产生的，因而具有较强的依托性，需要周边设施相配套。从目前郑州市以及“城中村”改造实际来看，有着非常有利于“楼宇经济”快速发展的优势和条件。
一是“城中村”区位交通优势明显，为“楼宇经济”的孕育和发展提供了极其有利的条件。二是“城中村”改造可以促进城区规模扩大、城市功能的完善和生产要素的汇聚，为“楼宇经济”的发展创造基础条件。三是“城中村”改造可以对经济结构、产业结构进行调整，促进现代化商业、服务业的发展，为“楼宇经济”发展提供广阔的市场。
反过来，发展“楼宇经济”可以吸纳大量的企业和人口入驻，这样不但为村民们提供了大量稳定的房屋租住者，同时商务楼中各企业员工的餐饮、休闲、金融、住宿等需求，又为村民提供了大量的就业机会和收入来源，对“城中村”改造也可起到促进作用。
综上所述，“城中村”改造是大力发展“楼宇经济”、培育新的经济增长点的绝好机遇。而“楼宇经济”的加速发展，也能促进“城中村”改造健康快速推进。
通过“城中村”改造加速发展“楼宇经济”
结合近年来的工作实践以及目前郑州市实际，本人认为“楼宇经济”的发展应该从“四个强化”着手：
一是要强化市场定位。“楼宇经济”空间虽然是城市效益的高地，但不能盲目求多求大，应详细掌握市场行情，遵循市场规律，在科学分析与规划的基础上确定“楼宇经济”的发展空间及规模。
二是要强化规划调控。可将“楼宇经济”发展规划纳入“城中村”改造规划，根据不同区域特点，因地制宜，科学调度。对处于黄金商业区的“城中村”，可以建设高档楼宇；对于城市边缘的“城中村”，可重点开发中小写字楼、宜商宜居型楼宇；而对那些处于中心城区以外，周边自然环境较好的“城中村”，则可以建设一批宜商宜居、花园式的楼宇。不仅如此，在设计建设商务楼宇的同时，要配套建设相应的基础设施以充分发挥外部经济效益，提升区域竞争力。
三是要强化政策引导。可以采取税费适度减免政策进行引导，也可以适当返还部分用地出让的政府收益，用于“楼宇经济”发展用房周边基础设施或公共设施建设。另外，对于规模较大、辐射带动力强的“楼宇经济”项目，可以适度提高其用地的容积率；重点地区的“城中村”改造，应积极引导、优先审批，为“楼宇经济”形态的培育创造条件。
城中村改造规划 第12篇
关键词：城中村,改造,政策
1 研究背景
城市是人类文明的主要组成部分, 是一个国家或地区的经济、政治和文化中心, 是人类进行物质文明、精神文明建设的载体。城市化的发展在人类可持续发展中占有重要的地位, 体现了一个国家地区的文明化进程。城市化的高低不仅是富足的标志也是文明的象征。
中国城市化在飞速进展的过程中, 因为城市开发建设的速度、管理的水平远远跟不上城市化发展的进程, 使得城市规划、建设和管理缺乏统筹协调, 城中村随之产生。城中村是改革开放政策、城市化进程和城乡二元体制的产物, 城中村的问题主要表现为基础设施陈旧、环境破坏、交通拥堵等方面, 诸多城中村问题严重影响了城市的和谐健康发展。城中村改造是城市在逐渐走向成熟期的过程中不可避免存在的问题, 如何解决城中村问题成为亟待解决的问题。
2 城中村的特征
2.1 人口特征
城中村大多位于城乡结合部, 大多数城中村村民的户口是农业户口, 但实际上他们已经不再从事农业劳动。除了受城乡二元管理制度的局限而享受不到城市居民的各种社会保障外, 他们已经融入到了城市生活中去, 和城市人口基本上没有任何区别。村内原村民的文化水平普遍较低, 主要从事工业和服务业等为主的二三类产业。城中村内人口复杂, 由于城中村房屋廉价、社区管理力量薄弱, 导致大量进城务工人员聚集于此。这些外来人口多数是户籍制度上的村民, 地缘认识上的外地人, 管理制度上的体制外之人。这三个方面政策体制的缺位使得他们趋向边缘化, 易导致流动人口的“相对剥夺感”。
2.2 经济形态
城中村土地被征为国有土地后, 村民基本上不可能再以务农为生而转到第二、第三产业等诸多领域中就业。部分城中村的集体经济实力较强, 集体经济收入来自于城市建设征地补偿款、村办企业收入、出租房屋等收益。
城市经济的迅速发展吸引了大量外来人员, 由于城中村中相对低廉的出租屋能够满足外来务工人员的需求, 从而形成了具有区域特点的出租屋经济。城中村村民的主要收入来源于出租屋的租金, 出租活动的繁荣与否直接关系到村民的生活质量, 出租房屋成为城中村村民赖以生存的主要途径。
2.3 管理制度特征
由于城中村没有纳入城市生活中, 一方面城中村的村民在社会保障、教育培训、职业指导、职业介绍、医疗保障等方面没有享受到城市居民的同等待遇;另一方面城市管理也极少主动渗透到城中村来, 包括城市基础设施、社区管理等。管理制度的不公平待遇, 使得治理城中村非常困难, 村民不愿用自己已有的利益换取管理者所谓的长远计划。城中村由于其粗放式的发展方式在改造过程中的难度会随着时间的推移而逐渐增大, 这就使得管理更加困难。
3 城中村改造的模式分析
3.1 城中村改造过程中各利益主体之间的关系
城中村在改造过程中会不可避免地涉及到三种行为主体:政府、村民和开发商。三个行为主体在改造中为了各自的利益分别扮演着不同的角色。城中村改造的最终平衡点就是将三者之间的利益关系调节到一个均衡点。
开发商与政府之间的关系, 其矛盾的交合点主要是总体规划与售地价格两个方面, 确定好适当的开发强度和双反相对满意的地价是两者关系平衡的重点;村民与政府的关系, 主要涉及拆迁后房地产的产权确认和如何维护村民的既得利益的问题, 土地产权的所属、既得利益的补偿是城中村改造过程中政府与业主利益合理分配的关键;村民与开发商的关系主要涉及拆迁及安置补偿款的问题, 解决办法体现在开发商以什么方式和补偿标准对村民进行安置补偿。
3.2 改造模式
在城中村改造中, 政府、开发商和村民作为参与者根据自己的意愿会有不同的行动规则。在各自利益的驱使下会选择不同的改造模式。
政府引导下开发商参与治理的模式, 此模式解决了政府、村民集体的资金难题, 确保了城中村改造的顺利进行;引入开发商, 能充分体现出市场配置资源的高效率。但由于开发商的参与使得在城中村改造过程中利益主体增加, 而且各个主体的利益追求目标不同, 使得城中村改造过程中利益博弈的结构变得更加复杂, 如果政府不能作为协调人来调整利益分配的公平, 有可能会损害村民的既得利益。
政府的投资模式:指政府具有雄厚的资金, 直接投资城中村进行建设开发, 解决村民的拆迁费用以及回迁安置问题达到改造目标。此模式适用于对政府形象、城市形象以及城市环境有较大影响的项目, 这些村庄一般位于城市中心区域或者在影响城市建设的重点段落、或者是大型的公共事业项目。
政府协助村民自主改造模式是指在城中村改造中, 将村民集体作为主体, 指导他们进行自我开发和改造。该模式与政府投资型相对应, 是一种自下而上的改造模式。村民自主改造模式主要适合于:①城中村集体的经济实力比较强大、并且具有自主改造的能力;②需要改造的规模较小、资金的需求量较少, 一般指局部改造或者是整顿改造方案。
3.3 改造的效益
城中村的改造是改造主体寻求利益最大化的过程, 改造之前由于土地利用率低, 城市环境差、社会治安乱、商业模式单一等弊端导致了城中村的低效益。改造过程是通过对城中村建筑、环境、商业模式以及将村民的思想意识进行改造, 从而实现效益最大程度的提高。这里所说的效益是指综合效益, 包括社会效益、经济效益和生态效益等等。
经济效益:城中村改造使原本低效率使用的城中村土地, 实现城市土地资源的合理利用, 并从中获得土地资源使用出让金;社会效益:是建设和谐社会的必然要求, 通过改造可以充分利用土地资源、建立更加完善的市政基础设施、美化城市环境、促进社会的和谐稳定、实现城中村集体的可持续发展;生态效益:通过科学规划城中村的建筑环境、绿地绿化和容积率, 来实现城中村集体、村民和城市的整体生态效益提升。
4 青岛市李沧区城中村改造的实例分析
4.1 李沧区城中村基本情况
该项目包括河南社区、南庄社区两个城中村, 其中李沧区浮山路街道办事处河南社区, 地处李沧区政治、经济、文化中心, 北依繁华商贸中心, 南接青岛高科园。该项目在青岛市李沧区“一极两轴三区四带”战略中占据重要位置, 处于李村中心商圈和东李商圈范围内, 紧邻黑龙江路发展轴、九水路商贸产业带, 商业潜力大。2014年青岛世界园艺博览会将在李沧区举行, 对李沧区土地资源的升值起到了巨大的提升作用, 目前看来计划改造区域内的建筑多为低层的旧式民居, 土地的潜在价值远远大于其现有的利用价值, 在很大程度上浪费了城市的土地资源。
李沧区虽然在体制上已经实现了农转非的变化, 但是居民的生活条件还没有达到城市中的标准, 村内现有的文化设施不全、功能单一, 村民的文化生活非常单调, 造成村民的整体文化水平低下, 很多村民主要依靠对外出租房屋、村内集体企业的分红维持生活, 不思进取, 安于现状。随之产生许多终日游手好闲的青壮年村民, 也增加了社区内的不安定因素。城中村改造势在必行。
4.2 改造中存在的问题
目前河南庄的经济状况较好, 改造压力不大, 改造愿望并不迫切, 村民普遍担心改造的利益被开发商分去, 因此不愿意引入开发商集中改造, 希望能够以自己的力量逐步改造, 逐步获取改造带来的经济利益。政府方面虽然有整体改造的强烈意愿, 但不能够无视村民的利益诉求, 因此造成了目前的困境。
其次, 在城中村的改造过程中普遍存在拆迁安置补偿标准过低, 损害村民利益的情况也使得村民对于改造抱有较大的抵触情绪。村民们一方面希望通过改造能改变自己的生活环境和条件, 另一方又担心自己的已有利益受到损害, 这种矛盾的心理也增大了改造的困境。
4.3 改造策略
4.3.1 建立政府主导的土地储备制度, 将村庄用地整体储备
“政府做地、企业做房、拆建分离、熟地流转”。城市政府依照法律程序, 运用市场机制, 按照城市规划的要求, 对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理、并予储存, 以供应和调控城市各类建设用地的需求, 确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。
变小块收购为整体储备, 变粗放经营为集约经营。河南庄、南庄建设用地可通过预征或实征方式转为国有土地, 并全部纳入土地储备。土地储备周期一般为两年, 通过制定近期村庄改造方案, 逐步分批地将村庄土地征用并纳入储备, 暂时无法征用的可采取规划的手段予以控制。最终可通过土地储备的运营建立李沧区土地储备体系。
4.3.2 转变土地的供应机制, 确保政府对土地市场的调控
据城市的长远发展计划, 充分研究市场需求, 选择拟发展地段, 提出先后售卖次序。根据选定的发展地段, 政府征用土地, 组织搬迁, 腾空土地, 进行基础设施建设, 将生地开发成熟地, 然后制定投资规划及有关设计资料, 向投标者提供。选择有利时机, 公布售卖地段, 公开招标或拍卖。
对于河南庄、南庄社区储备土地的使用存在两种方式, 一种是对于村庄安置区用地以及公益性事业用地, 其土地是无偿划拨。另一种为经营性土地 (商品房开发、商业用房建设等) 则采取公开招标、拍卖的形式出让, 并控制出让土地的规模、位置、时序与使用性质。
4.3.3 严格规划控制、整体开发建设
打破村庄界限, 实现区域的协调发展, 避免造成地区差异过大, 通过整体平衡可以实现张村河流域村庄的全面小康社会的建设。村庄集体用地分为住宅用地、经营性用地、农用地, 根据现有政策其征用费用各不相同, 且差异极大。三类用地平均征用费用比值为:26∶7∶1。如表1所示:
李沧区未来的升值潜力巨大, 政府、集体和个人都应该在这个过程中获益。对于政府而言, 让村集体从搬迁后的土地升值中获得收益是在满足其近期利益后鼓励搬迁, 减少资金投入和减少搬迁难度的关键, 而村集体可以用日后得到的收益按照比例首先用于社会养老保险和保障体系的建立, 其次还可以解决村民就业和村集体经济的再发展和后劲, 彻底解除村民的后顾之忧。
5 结论
本文尝试从经济、社会、生态和政府、城中村村民、房地产开发商两种不同的体系角度建立了两套城中村改造的综合效益评价指标体系, 以求为后续的城中村改造实践提供借鉴。从政府、村民、开发商三个利益相关者的角度来分析城中村改造中的利益关系, 分析三方的博弈过程和博弈的均衡结果, 从而得出了城中村改造的三种改造模式:政府完全主导型, 开发商参与型、村民自主改造型。
本文最后以李沧区城中村改造为例, 介绍了青岛市政府在城中村改造中坚持的原则, 以及改造政策和策略的提出。根据不同地区不同的人文环境选择合理的改造方案是重中之重, 因此决策者在城中村改造中要根据自身的情况来选择改造方案。
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