旅游房地产范文

2024-09-18

旅游房地产范文（精选12篇）

旅游房地产第1篇

旅游房地产是以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发等项目,以实现其旅游的功能。其多侧重于以旅游发展为主体,以地产为延伸,在于发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能,从而扩展房地产行业的内容。根据现在旅游房地产业内型,大致可以分为旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产、旅游住宅地产四类。

二我国旅游房地产的发展背景和现状

旅游房地产最早源于19世纪以前法国地中海沿岸,该地区处于亚非欧三大洲交汇的枢纽地位,,经济、交通、贸易迅速发展和繁荣以及各大洲人们的交往频繁,因此出现了旅游地产的雏形;20世纪60年代,以别墅度假村的初级旅游房地产形式在法国阿尔卑斯山下兴起。随后,地中海沿岸地区成为发达国家和地区人们的休闲度假中心;当前亚洲的日本、韩国、新马泰等国家的旅游房地产业迅速崛起,大批国际地产开发商、投资管理机构抓住这一机遇,纷纷参与到旅游房地产业的开发和经营中来。

20世纪90年代以来,我国在改革开放较早的的沿海经济发达地区,由于大量建设房地产业,住房的数量供过于求,出现大量房屋空置现象,这为旅游地产的产生提供了需求基础;目前,房地产业和旅游业分别成为我国拉动内需的两个热点行业,消费者对旅游需求的多元化,使旅游地产类型也从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、疗养居所等多种模式并存的发展态势。

(一)我国旅游房地产的发展现状

改革开放30多年来,我国经济取得了举世瞩目的成就,经济的持续增长强化了居民的旅游支付能力,2008年中国人均GDP首次突破3000美元,沿海的大部分城市和地区更是遥遥领先于内陆地区;其次,人们可支配的自由时间增多,除了国家法定节假日的黄金周外,《职工带薪年休假条例》的颁布和具体实施、居民空闲时间的增多、消费者对旅游产品的选择的合理与多样化以及消费群体的多元化,是国内旅游市场的增长的基础和动因。

根据2013年中国主要城市春节期间楼市交易数据显示,2012年春节期间,研究生队重点监测的27个城市楼市成交面积较去年春节同期相比,其中有21个城市同比上涨,更有14个城市同比成交面积较去年同期涨幅超过一倍。根据贵阳筑房网预售备案数据统计显示,春节期间贵阳市共成交399套住房,相比去年同期交房量涨幅的30倍,成交面积同比涨幅也达到2675%,创下近4年一来新高;而重点监测的北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆等中国10大城市中,同比涨幅最大的为成都市,成交面积较去年同期上涨227.78%,其他城市都教去年同期有所增长。

(二)我国旅游房地产的发展的不足

目前我国的旅游房地产业正在从单一型逐步过渡到综合型、外向型、多样化的模式,由单一的旅游近地消费,逐步向以消费旅游、休闲度假、疗养娱乐等为目的并最终产生购买行为的房地产投资开发、经营等多种形式发展,但是国内旅游房地产发展规模太过迅速,低水平开发的重复建设,以及旅游房地产行业相关的理论、规章制度、发展规划不够健全,制约了旅游房地产的健康发展;其次是薄弱的社会综合配套体系与相对滞后的政府调控引导能力之间的矛盾;再次是缺少一流的管理人才,缺乏一流的服务队伍,市场定位不够准确,对国外成熟、流行、需求高的主题化、高端化旅游房地产产品认识开发不够。

三、我国旅游房地产的发展机遇和意义

2012年,中共十八大的召开、《旅游法》的颁布以及一系列对旅游扶持政策的出,无形中为旅游地产的发展提供了一个广阔的平台,也为旅游地产可持续发展提供了坚实基础和保证。展望未来的旅游房地产业,在“生态文明”与“美丽中国”的奋斗目标下,将进入一个崭新的发展阶段。

我国旅游房地产在未来的发展中,不仅要借鉴欧美和国内优秀的发展案例,不仅要在经营管理、营销运营方式、融资途径、主题规划设计等方面借鉴,还应从本土实际出发,不断开发具有主题型、体验化、休闲型的旅游产品,将旅游从传统的景区逐步转变为综合的主题公园、商业、休闲、旅居的复合型大型社区。

(一)发展旅游房地产的意义

旅游房地产业是一种经济综合体,它覆盖了房地产、休闲度假、娱乐生活等多方面,旅游房地产作为一个新兴产业逐渐成为旅游城市规划开发中的新热点,是旅游开发和房地产业发展模式转变的重要举措。

旅游与地产之间是互补互助的关系。旅游投资商以旅游地产投资后的收益来补充旅游投资的长期性、稳定性,如大量休闲度假村、高尔夫球场等休闲度假类房地产的建成,吸引了大量的旅游度假人群进入,推动旅游由单一观光型旅游向休闲度假生态旅游转型;反过来,旅游地的知名度效应又构成了旅游地产的价值基础和潜在力量;旅游房地产的开发建设加快旅游目的地旅游基础配套设施的建设和完善,为推动旅游业转型升级创造良好的前提硬件条件,也推动了旅游业从以低端游客为主向高端游客为主、由大众观光消费市场向中高档休闲度假消费市场转移。

(二)以海南省旅游房地产为例

随着旅游产业的快速发展,海南的旅游房地产业迅速发展,成为海南的支柱产业之一。海南岛地处中国最南端的热带地区,拥有原生态的热带自然滨海、沙滩、热带雨林、黎苗民族风情构成的高质量的热带生态景观和人文景观。其次,由于海南国际旅游岛建设,使海南“度假天堂”的地位凸显,对海南的经济和房地产的发展具有深远的影响,并吸引了越来越多的国内外人士来度假和置业,有效拉动了海南的旅游房地产开发建设,这些更是加速了与旅游密切相关的专业性旅游地产(酒店、度假村)和度假型居住地产(第二居所)旅游房地产的发展。尤其是是养老地产市场份额急剧扩大,外地退休和养老人员群体成为主力军。

尤其是作为国际旅游城市的三亚,大量休闲度假村、高尔夫球场、主题公园等房地产的建成,吸引了大量的游客进入,据统计,三亚每年的旅游定点饭店接待中外游客均在350万人次以上,旅游总收入达40亿元,由此带动三亚房地产投资大幅增长,目前,三亚已拥有旅游饭店150多家,其中四星级以上的酒店有38余家,海南房地产的投资消费对象遍布全国30个省区市以及俄罗斯等20多个国家。正是由于国内旅游业的飞速发展使得各类投资者看好投资三亚楼市,旅游房地产的开发模式带动了海南房地产市场走向复苏与繁荣。

据资料统计,2010年1月份,海南省商品住房销售140.73万平方米,同比增长620.2%,环比增长51.1%;销售金额103.62亿元,同比增长855.9%,环比增长51.6%;销售均价7363元/平方米,同比增长32.7%,环比增长0.3%。2009年,海南全社会固定资产投资超千亿,达到1002.5亿元。房地产开发投资287.9万元,同比增长44.3%,其中,住宅投资261.8亿元,同比增长51.9%。

四、我国旅游房地产的发展策略

旅游房地产旅游地产的概念已经不是传统意义上的旅游地产了,旅游房地产是依托周围的旅游资源开发建成,并把该地区某种特色的资源作为主导力,集旅游娱乐、休闲度假、居住等功能为一体,如果旅游房地产业又好又快的发展,未来的旅游地产将步入“产业地产”的时代。

(一)做好产业整体规划

旅游房地产业作为在整个房地产业项目体系中的时代性角色,必须统筹规划、合理布局、均衡布点,既要着眼当前形势,又立足长远战略方向,将旅游房地产的开发与旅游地生态环境保护相结合,实现经济效益与社会效益、环境效益的统一;要遵循规划先行的原则,避免同一地区在产业与项目结构上的雷同和重复,努力发挥房地产项目的优势,坚持精品化、国际化战略协调发展。

其次,在开发房地产项目时要合理配置用地规模,要考虑到环境的承载力,坚决制止破坏自然生态环境模式的开发建设,都要处理好开发建设和保护环境的关系,把发展循环经济作为开发建设的理念。将土地、人口、民俗、文化、环境等因素,围绕功能和客户定位,整合到开发项目中去,倡导旅游房地产发展与大自然发展的和谐统一;再次,注重项目策划和创新,提升项目的品牌特色和魅力,创造条件吸引更多的国内外知名房地产企业加入到旅游房地产开发的整体规划中来。

(二)挖掘文化内涵,开发特色产品

文化作为一种特殊的资源和财富,可以为旅游地产发展增加附加值,旅游房地产和文化产业的融合是这一产业发展的新趋势,不论是发展房地产还是发展旅游业,都应当结合当地的文化背景,提高旅游地产的文化内涵和品质。

随着旅游消费的不断增长和人们旅游观念的日渐成熟,人们开始追求旅游过程中高质量的休闲和享受,渴望身心的放松。因此旅游房地产在开发前一定要认真做好市场调研工作,研究消费者需求,做好市场定位,通过发展景区住宅、分时酒店、民俗度假村等形式,优化产品结构,为旅游客户提供不同的旅游房地产产品。

(三)营销模式的多样化

市场营销作为当今规模化商业运作的中介,需要按照专业化、系统化、规范化的要求,形成独特的市场营销体系。营销运作模式要针对市场需求注重多样化、特色化、时尚化,通过不同的模式,提升旅游房地产的吸引力。

树立市场、质量意识和品牌文化意识,针对开发的产品和项目特性,确定客户群,探索合适的推广渠道,采取有针对性的销售方式,积极开展参与式营销、网络营销等手段,整合各种传统的、新兴的有效媒体资源,树立多样化、立体化的宣传策略,将部分达到国际水平的旅游房地产推向这些海外市场;在政府和企业协会的协调下,通过诚信、高效的服务以及真实、广泛的宣传,体现于旅游房地产企业的统一形象。

如何进行旅游房地产规划第2篇

旅游房地产规划第一点：房地产和景观设计

旅游房地产的基础是景观资源，在旅游业内，景观设计已经是相当成熟了，并且形成了一套自己的设计体系。其中包括大地艺术、生态造景、艺术造景、科技造景等。房地产中的建筑景观体系也是相当完善的，但是在景观的理念上，还有所欠缺，在规划时，可以借用旅游业内比较成熟的理念来设计旅游地产的景观。

旅游房地产规划第二点：房地产和旅游休憩方式

旅游休憩方式有游览过程时间的把控、娱乐的内容和方式、吃住行、体验设置、生理节点设置、心里设置等等。

房地产游憩方式和旅游休憩方式有很多互通的地方。包括情景的设计、体验的设计、娱乐的设计等等。

此外，在规划时，要尽量延长游客的停留时间，增加客流量，提高游客的消费欲望和水平。

旅游房地产规划第三点：房地产和主题定位

旅游房地产规划很重要的一点就是主题的定位。旅游项目和房产项目的定位不同，旅游地产要更具独特吸引力，提升附加价值的功效。

最后红商网根据几年的探索了，可以讲旅游房地产规划的类型大致分为一下几点：森林旅游和养生地产结合、海滨度假和度假地产结合、温泉泡浴和温泉地产结合、文化旅游和文化地产结合、休闲旅游和商业休闲地产结合。根据以上几点，力求把旅游和地产有效结合，良性互动发展。

长沙市旅游房地产发展模式探析第3篇

通过实地调研，分析了长沙市旅游房地产开发的几种主要模式：产权酒店主要集中于城市中心地帶或旅游资源、商务资源丰富的地段；休闲度假村发展迅速，呈环形分布于城市近郊；主题街区位于城市中心区，经营种类多样化；主题公园的发展注重人性化。

关键词：

群众文化；时代特征；人才设施建设；形式创新建设；监督引导

一、长沙市发展旅游房地产的基础

（一）区位交通便利

长沙是中国南方重要的交通枢纽城市，陆、水、空交通发达。长沙铁路网线有京广、沪昆、石长铁路及武广客运专线。杭长和长昆客运专线也在建。长沙的公路密度达到42.74千米/百平方千米。高速公路总里程193千米，另有3条国道、14条省道和106条县道密集分布。长沙有湘江千吨级航道和有全国最大的内河主枢纽港——霞凝新港，港口吞吐量达1100多万吨。长沙黄花国际机场可直航国内47个主要城市和曼谷、首尔、釜山、大阪、吉隆坡、新加坡等国外城市。长沙也在完善轨道交通，长沙地铁规划于2015年左右建成，地铁网将遍及长沙市主要繁华路段。

（二）休闲旅游产业发展迅速

近年来长沙市旅游产业实力明显增强，休闲旅游业快速发展，2008年长沙市农家乐总户数达到1592户。长沙市旅游市场需求也非常旺盛。2011年春节黄金周期间，全市共接待游客125.3万人次，同比增长30.9%；实现旅游综合收入8.69亿元，同比增长36.2%。为了提升休闲旅游产业，为休闲建立的基础设施和服务将不同于走马观花的观光旅游，休闲旅游产业注入了物产和物业服务内容，因此，旅游房地产开发是必不可少的条件[1]。

（三）房地产需求生态化

长沙因其价格、区位等优势吸引了大量投资者，城市化进程的加快带动刚性需求，长沙房地产市场在调控中向生态健康方面发展。2010年1—11月，全市共完成房地产开发投资额624.31亿元，同比增长36.5%；全市施工面积达6500.88万平方米，同比增长10.5%，其中住宅5283.5万平方米，同比增长8.8%。房地产需求方面看，2010年商品房销售量继续保持平稳增长。1—11月，全市商品房销售面积累计1463.15万平方米，同比增长16.0%，其中住宅1415.61万平方米，同比增长15.8%；商品房销售额630.61亿元，同比增长37.7%，其中住宅598.53亿元。在商品房保持平稳增长的背景下，购房者越来越关注居住的整体环境，青睐绿色健康的景观地产。

二、长沙市旅游房地产发展的主要模式

长沙市旅游房地产的发展还处于初期阶段，现有模式主要有：产权酒店、休闲度假村、主题街区、主题公园。

（一）产权酒店

自2002年长沙首家产权酒店雨花大厦建成以来，目前已出现了十余家规模、等级、经营模式各异的产权酒店（表1）。

1.集中于城市中心地带或旅游资源、商务资源丰富的地段

优越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某种程度上降低酒店经营风险。从目前长沙市产权式酒店的地域分布来看，主要集中于城市CBD或交通条件发达、人气较旺的地段。在长沙市芙蓉中路1公里范围内，国贸大酒店、中银华天大酒店以及芙蓉国·豪廷大酒店形成了一个金三角，成为产权式酒店最为集中的区域。而以高尚运动为特色的华雅国际大酒店，位于东二环线以外，试图打造湖南省首家高尔夫主题的园林产权式酒店。时代帝景、美林银谷、三全元康年则坐落于河西市府板块核心地段，环境优雅。

2.软件设施及服务日益完善

近年来各产权酒店注重提升软件设施，改善服务品质。大多数酒店除了可以提供客房、餐厅外，还可为客户提供舒适愉悦的商务洽谈场所，酒吧、休闲娱乐等各种完善的综合服务设施，并可为客人提供综合商务服务。在对意外事故的防范上也都采取了积极的应对措施，包括24小时保安巡逻，智能化网络及安保系统，配备消防监测装置等。如长沙市芙蓉豪庭大酒店酒店功能设计完善，各种配套设施完备，现代气息浓厚。餐饮设施有中餐厅，西餐厅，大堂吧，客房送餐服务；康体中心有健身、游泳池、健身房、桑拿、棋牌室、卡拉OK、康乐中心。

（二）休闲度假村

长沙市休闲度假村开发速度较快。大型休闲度假村千龙湖生态休闲度假村于2004年建成并正式营业[2]。休闲旅游市场的不断扩大，农家乐成了长沙市发展休闲度假村的新形式。“农家乐”是在市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市区市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式[3]。

1.呈环形分布于城市近郊

长沙市的休闲度假村一般都位于长沙市的近郊，呈环形围绕着长沙市中心。如河西的桃花坪、东方红镇，出现了大量吸引河西高校学生周末休闲的农家乐。长沙市千龙湖生态度假村位于望城县格塘乡。而在河东城区附近也有着如九龙农家乐等非常多的农家乐形式的休闲度假村。

2.发展迅速但不规范

长沙市近年来的以农家乐形式出现的休闲度假村发展非常迅速，但是发展不规范存在着许多问题。比较凸显的是农家乐产品高度同质，市场缺乏差异；游客的停留时间短，旅游产业链的作用有限；游客获取信息渠道单一，难以有效地引导市场消费；产品的供给和市场的需求不相匹配；旅游消费结构不合理，食、行费用比例过大，娱、购比例过小。

（三）主题街区

长沙市主题街区特色鲜明，发展早且势头较好（表2）。长沙是楚汉名郡，革命圣地，国务院首批的24个历史文化名城之一，蕴含着深厚的长沙文化特征的街区有长沙城仅存的保留原有街巷格局最完整的街区太平街等[4]；具有现代潮流的黄新路步行街等。

1.位于城市中心区

长沙市的主题街区主要分为两种：文化古街区和现代商业街区。古街区有太平街、潮宗街等，现代商业街有黄兴路步行街、东塘商业步行街、解放西路酒吧一条街等。考察发现，现有古街区一般都是古代市中心的商业繁华区，贸易聚集区。尽管近年来长沙市城区不断扩建，长沙市古街区退化了部分功能，但它们仍处于长沙市市中心区。如长沙市太平街历史文化街区，位于解放路口至五一大道路口湘江东岸。现代商业街一般都位于城市的中心繁华区。如黄兴路步行街，作为长沙市最繁华的商业街，毗邻古城中心区太平街，为现代长沙市区中心区。

2.经营种类多样化

长沙市主题街区发展初期以现代商业街和古文化街为主，其余的类型较少。因为需求的多样化，主题街区的发展也呈现多样化趋势。现代商业街与古街区仍是处于主要地位，其余的有酒吧主题街区（如解放西路一条街）、饮食主题街区（如坡子街）、工艺品和土特产街区（如学宫街）、旅游街区（岳麓书院—湖南大学建筑群区）等多种形式的主题街区。

（四）主题公园

长沙市的主题公园较早出现的是以纪念革命先烈为主题的烈士公园，随后比较引入注目的是1997年开园的以微缩世界奇景为主题的长沙世界之窗，以海底动物为主题的长沙海底世界，2009年推出的以休闲为主题的橘子洲公园等。

1.以人为本，注重市民的休闲娱乐

长沙市的主题公园雏形为1958年新建的烈士公园，随后又出现了一个融世界各国建筑奇观、五洲风情歌舞表演、大型器械游乐、先锋时尚活动、影视拍摄基地于一体的综合性大型主题公园长沙世界之窗，随之便是海底世界等。考察得知，这些公园初期要收取门票，具有一定的盈利性。近年来，烈士公园实行免门票制，随后2009年新规划建成了大型的休闲免费主题公园橘子洲公园。这说明了长沙市的主题公园的一个发展趋势是注重市民的休闲娱乐，以人为本。

2.本土文化融合不足

长沙市的主题公园跟本土的风情文化结合较少。文化是一个民族的灵魂，每个地区都有着其特定的文化，长沙也一样，长沙作为第一批国家级的历史文化名城，湖湘文化的发源地之一，在几千年的发展中沉淀了深厚的特色文化，如湖南的花鼓戏等，但是在长沙，还没有有以本土文化风情文主题的主题公园，且其余的主题公园跟本土风情文化融合的较少。

三、长沙市旅游房地产发展中存在的问题

（一）旅游元素相对薄弱，旅游吸引力不足

长沙市的旅游房地产项目在前期规划中存在项目嵌入的旅游元素薄弱，导致旅游吸引力不足的问题。如主题街区太平街的开发，太平街作为体现长沙市古城文化的街区，自从政府花费巨资改造以来街区并没有获得很好的发展。在前期改造规划中，太平街历史街区主要是保护以清末民初特征为主的整体街区历史风貌，形成“五街三片一点”的空间框架，并以此来带动街区附近经济的发展。然而改造之后能吸引普通大众游客的旅游元素不足，带动效应不够。

（二）运营中缺乏系统管理

旅游房地产是一个新型产业，其发展要靠规范而系统的管理。长沙市某些旅游房地产形式的产品在发展初期发展的很好，但是随着时间的变化由于客源的减少而怠慢管理其后果是导致客源更少。如长沙的世界之窗曾以微缩世界奇景为主推旅游吸引产品，但是现在里面的世界奇景，都破败不堪，内容空洞，已没有什么吸引力。世界之窗里面除了游乐设施场所配备了工作人员以外，其余的地点是没有服务人员的，更不用说如同世界威尼斯公园提供人性化服务了，某些地方还有很多游人留下的垃圾没有及时处理。

（三）旅游房地产发展的政策不完善

旅游房地产作为边缘性产业，在实践中不可能像其他产业一样有明确的法律法规的约束，房地产市场信息不对称，房地产企业因拥有市场的支配权而获取暴利[5]。风景资源良好，土地资源充沛，往往是旅游地产项目的首选地，而这些地区通常是经济发展相对缓慢的地方。由于规范政策不到位，地方政府为了吸引投资会给出各种优惠条件，甚至违规操作，长沙市的部分旅游房地产项目正是打着旅游房地产的旗号，而实质只是搞房地产业务而已。

四、长沙市旅游房地产发展对策

（一）合理规划，完善开发监管体系

在进行旅游房地产项目开发时，要科学规划，精心选择项目地址，选址要有好的区位条件和良好的資源环境；对项目进行科学的布局，既包括整个长沙市的整体布局，也包括项目的内部布局。此外要完善开发监管体系，保证旅游房地产项目的开发有序进行。政府部门通过营造环境、创造条件、建立市场、规范秩序、加强监管等手段推动旅游业的发展。除了政府宏观监管和旅游主管部门的行业监管外，还应通过并发挥旅游证券金融体系、旅游者群体的反馈和能动作用来加强对旅游房地产开发的监管。

（二）提升旅游房地产品质

旅游房地产项目开发的重点是确定具有核心吸引力的元素，再对其进行包装开发。长沙市开发旅游房地产要突出本地特色，增强旅游吸引力。长沙市是首批历史文化名城，也是湖湘文化的发源地，在开发旅游房地产项目时就应该充分体现长沙市的古韵与文化，要将长沙市特有的文化溶入到景观设计中去。长沙市是著名的娱乐之城，长沙市的娱乐业非常发达，在进行旅游房地产项目开发时也应该充分的体现长沙市的娱乐气息。如每年都会有大量的明星来到长沙参加录制节目，这无疑对长沙市旅游房地产的开发是一个很好的契机，长沙应该开发这部分高档市场。

【作者单位：湖南师范大学旅游学院】

【参考文献】

[1]张春敏，王义高：《长株潭休闲产业发展的国际经验和对策》，《求索》2011年第6期，第93—94页

[2]郑旗：《乡村旅游循环开发模式初探—以长沙市千龙湖生态旅游度村为例》，《文史博览·理论》2007年第9期，第71—73页

[3]祖鹏，蒋术良：《长沙市农家乐旅游存在的问题及对策》，《湖南农业科学》2009年第6期，第153—155页

[4]朱政，朱翔：《长沙市历史风貌街区改造探究》《城市管理》2008年第3期，第53—55页

国内旅游房地产研究述评第4篇

随着中国经济的快速发展和人们生活水平的不断提高,中国的旅游消费观念已经由传统的观光旅游向休闲度假旅游转变。旅游房地产正是伴随着旅游业和房地产业的发展而产生的。旅游房地产最早发源于法国地中海沿岸。20世纪初,地中海沿岸开发了大量海滨别墅,欧洲和北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至,一时间地中海成为世界和欧洲的休闲度假中心。1964年,法国阿尔卑斯山地滑雪胜地为向欧美中产家庭出售房产,亚历山大·奈特提出了度假所有权制度(分时度假)的概念,标志着旅游物业市场的形成。“分时度假”概念于20世纪90年代初传入我国,海南最先出现分时度假酒店(产权酒店)的萌芽,但到了20世纪90年代末才开始以旅游房地产概念在房地产业内传播开来。2001年7月,在海口举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”标志着我国旅游房地产进入了一个新阶段。旅游房地产是一个边缘学科,是“旅游”和“房地产”学科相结合的产物,本文试图通过国内旅游房地产研究进展的比较,以期为国内相关研究起到借鉴和启示意义。

2 国内旅游房地产研究的主要内容

随着近几年国内旅游房地产的蓬勃发展,不同专业背景的研究者从不同角度对旅游房地产进行研究,概括起来有以下几个方面。

2.1 旅游房地产内涵的界定

2.1.1 旅游房地产的概念

由于“旅游”与“房地产”的交叉和融合性,目前研究尚未有形成公认的概念,但是沈飞最早提出的观点认为:旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式,开发项目全部或部分实现了旅游功能[1]。这一定义之后被众多研究者引用。孙红亮、王姗认为,旅游房地产是以旅游度假为目的,通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节,把旅游业与房地产业相结合的一个全新的产业模式[2]。胡浩、汪宇明认为,旅游房地产是指以旅游为目的、以旅游资源(包括自然景区和人造景区)为卖点、以房地产开发为营销方式,房产开发全部或部分实现了旅游功能的房地产[3]。祝晔、黄震方认为,旅游房地产是指以旅游景观为依托,以房地产开发为经营手段,具有旅游、休闲、度假功能的旅游产品和物业形态[4]。叶胜强将旅游房地产定义为以多种旅游项目为依托和基础,以优美的景观和良好的配套设施为主要特征的、具有一定主题的地产项目,它通过与旅游项目的嫁接与融合,两者互为依托,相辅相成,共同构成一个旅居结合的、融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区。徐翠蓉从广义和狭义两个方面对旅游房地产做出界定,广义上所有与旅游业结合的房地产都可以叫做旅游房地产;狭义上,旅游房地产是以旅游区域的景观、生态、文脉为开发契机,以优美的景观和良好的度假休闲配套设施为主要特征,以本地区以外的人群为主要销售对象的房地产项目[5]。司成均等认为,旅游房地产是指主要满足旅游、休闲、度假及养生等综合需求,以自然、人文资源为依托,在旅游景区及其紧密区域开发的各类产权酒店、分时度假酒店、景区住宅、会务中心、展览馆和旅游休闲培训基地等物业的总称[6]。上述众多的定义表明,不同研究者从不同的角度和方面对旅游房地产的概念进行了阐释,虽然在界定其概念时强调的侧重点不同,但是在基本的核心认识上是一致的。可概括为3个基本特征:①环境特征。旅游房地产具有特殊的地理位置和环境的要求,即旅游房地产必须是在旅游风景区、度假旅游地或附近。②功能特征。旅游房地产具有特殊的功能,即满足人们度假旅游的特殊需要。③经营特征。旅游房地产的经营模式不同于一般住宅和传统经营性旅游住宿设施(如宾馆、饭店)的经营模式,它具有特殊的开发和营销模式。

2.1.2 旅游房地产的类型和特征

国内关于旅游房地产的类型认定虽然有些差异,但都是以以下面7种类型为分类的基础:一是利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目;二是时权酒店;三是产权酒店;四是养老型酒店;五是高尔夫、登山、滑雪运动度假村;六是旅游(体闲)培训基地、国际体闲度假中心;七是时值度假型酒店。在此基础上,徐翠蓉分别按照旅游房地产的产品形式、权属交易的方式、依托形式、开发方式进行了分类[7]。祝晔、黄震方则用景区住宅、度假别墅、主题公园、康体娱乐区、商业游憩区进行了划分[4]。至于旅游房地产特征方面,相关文章的研究达到了一定的共识。概括起来可分为两类:一是优势特征,包括以优美自然景观资源、深厚人文资源和个性化的旅游资源为依托,融合多元素,突出休闲和度假的特色;专业的物业管理与酒店式管理。二是经济特征,包括产权的分散性和公共产品特征;投资和消费的双重性;消费档次高而且消费有可存储性和期权消费。

2.2 旅游房地产的开发模式

我国目前大多根据旅游房地产的功能对其开发模式进行分类,分类的方法偏重于“房地产”这个要素。此外,由于旅游房地产对旅游资源有极大的依托性,也有按旅游房地产和旅游资源的关系分类以更加突出“旅游”要素。陈卫东依据其组织方式,将旅游房地产开发模式分为随意(资源)型、规划型和混合型3种基本模式[8],可以说是国内最早尝试进行的分类。而张雪晶不但提出了自然资源依托模式、新城旧城模式、克隆模仿模式、行业嫁接模式和文化主题模式5种开发模式,旅游房地产而且更进一步分析了它们在旅游房地产不同发展阶段的地位、潜力和制约因素[9]。司成均等采用广义旅游房地产的概念,在更大范围内尝试将旅游房地产的开发模式分为:满足旅游度假目的的度假房地产(细分为产权酒店、时权酒店、养老型酒店、度假别墅等);以提供第一居所为主要目的的景区住宅;满足旅游接待的自营式酒店;与旅游相关的写字楼;景区里大盘形式的综合性房地产;旅游小城镇;“汽车营地”[6]。刘艳则将其概括为旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产和旅游住宅地产四大类型[10]。马秋芳、黎筱筱以华侨城和西安曲江新区分别作为造景和借景者两种旅游房地产开发模式做了比较研究,得出这两种模式在区位、市场定位、用地特征和文化主题确立上存在差异[11]。马楠等则从开发布局结构入手将开发模式分为叠加、景区伴生、增长极、点—轴4种模式[12]。

2.3 发展前景、制约因素、问题、解决措施

2.3.1 旅游房地产的发展优势和前景研究

沈飞认为,旅游房地产潜力巨大、优势明显、前景广阔。主要归结为以下几个原因:一是国家和各级政府政策的支持是旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证;二是正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体,为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间;三是城市基础设施和交通状况的改善,为旅游房地产提供了发展的保障;四是市场日趋成熟,可利用资金相对充足[1]。余艳琴等则在以上四条的基础上又补充了两条,即通讯技术和网络技术的成熟。计算机和互联网的普及为发展旅游房地产所需的交换系统奠定了基础,而居民收入水平日益提高产生了更高层次的需要,形成了稳定的旅游消费需求[13]。在结合具体案例地分析时,研究者往往都会再强调一条就是案例地具有丰富的优质旅游资源可以作为房地产开发的主要优势。此外,有些研究者在探讨旅游房地产发展的优势时也会从旅游和房地产两个产业结合的角度来进行分析。钟栎娜认为,产业基础、经济基础、市场基础、资源基础是两者结合的优势基础,而区域、土地区块、项目运营则是有效结合的层面[14]。魏峰群试图通过阐释旅游驱动型房地产的内涵、类型、特点来说明旅游房地产的发展优势所在[15]。施金亮、周德力通过定量的投入产出分析和影响力、感应度系数分析说明房地产业与旅游业结合发展有较强的互补性,也就表明了旅游房地产有很好的发展前景[16]。

2.3.2 旅游房地产发展中的问题和制约因素

陈卫东把区域旅游房地产影响因素归结为旅游者的空间行为、旅游地的生命周期和旅游地的自然社会文化景观因素[8]。邓仕敏从市场营销的角度出发,认为经营模式单一,缺乏创新;经营市场混乱,缺乏行业规范;消费者消费能力制约是旅游房地产发展的制约因素[17]。吴老二等认为,相关的制度、交换体系、融资体制、管理体制等因素同样也制约着我国的旅游房地产的迅速、健康地发展[18]。从旅游景区的角度出发,冯雁军认为有碍景观、影响保护蚕食景区、污染环境、妨碍生态、粗制滥造、缺少文化、割断历史、豪华无度、破坏意境是旅游房地产项目带来的问题[19]。总之,大部分研究者认为体制、机制、信誉、观念、规划上的差距成为旅游房地产发展的主要制约因素,而过度的单纯以追求经济利益的开发导致的与旅游景区环境、城市环境的不协调已经成为主要问题。

2.3.3 旅游房地产发展的对策措施

针对以上房地产发展过程中出现的一系列问题和发展的制约因素,研究者提出了相应的对策和措施。雷正从宏观和微观两方面入手,提出在宏观方面,政府有关部门应对这一新兴市场领域有一个较为理性和长远的规划;补充、完善和制定相关的法律加以引导与规范;考虑全面实施带薪休假制度;加快国内旅游房地产交换网络系统的建设。在微观方面,要整合资源,寻求最佳结合模式;发掘提升,促进商业与文化的完美结合;项目创新,引导消费需求;注重创意,适应市场发展;精心设计,追求“人本”理念[20]。王洁将其概括为:市场主导,政府推动;法规规范,行业自律;宣传促销,形象先导;重点开发,精品建设;产品特色,服务优质[21]。祝晔、黄震方则提出了要制定法规,加强管理;规划先行,循序渐进;保护环境,融于自然;彰显特色,提升品位;科学配套,完善功能;产业联动,整合营销的旅游景区房地产适度开发的对策[4]。

2.4 其它

在旅游房地产市场营销体系研究方面,周在泉提出了使用权、产权、租赁权3种旅游房地产营销模式并分析了它们各自的特点,说明旅游房地产营销应树立意识创新、产品创新、金融创新的创新观念,进而运用4C理论分析了旅游房地产的营销组合,为旅游房地产营销提供了思路[22]。程绍文、徐樵利在构建出旅游房地产市场基本框架的基础上提出了建立和规范旅游地房地产市场体系的措施[23]。黄吉夫则对旅游房地产市场的结构进行了分析,指出其成因,提出了其产业组织政策的基本思路[24]。

王奇、颜醒华在分析了旅游房地产投资特征以后,引入实物期权理论,指出旅游房地产投资中的期权特征和类型并结合实例进行了应用[25]。黄羊山等从历史的角度研究发现英国人李德立(Edward Selby Little)及其牯岭公司在庐山的开发是我国旅游房地产的开始[26]。黄志斌则对北京、杭州和全国的旅游发展趋势进行了分析和预测,指出我国未来旅游房地产发展的大趋势[27]。在结合案例地研究上,研究者一般选取上海、北京、西安、成都、杭州、青岛、深圳等大城市。而吴其付以丽江古城为个案,通过实地调查,对其旅游房地产开发的过程、市场潜力以及开发带来的保护压力进行了描述与分析[28]。

3 对旅游房地产研究文献的评析

以旅游房地产为检索题名,时间跨度从1994年到2008年,在中国知识资源总库(CNKI系列数据库)进行跨库检索,共有154篇文献,其中中国期刊网全文数据库68篇,中国优秀硕士论文全文数据库12篇,中国博士学位论文全文数据库1篇,重要报纸全文数据库73篇。以中国期刊网全文数据库68篇文献为例,其中旅游房地产基础理论研究41篇,占60%以上,多数集中在1996—2003年;区域旅游房地产开发实务操作20篇,多数集中在2004—2008年;关于其它方面的研究4篇。综观国内对旅游房地产的研究,呈现出“五多五少”的特点。

3.1 “拿来主义”多,理论独创少

由于旅游和房地产业都属于新兴学科,在我国的发展时间不长,没有形成一套完整的科学理论体系,所以作为两者交叉的旅游房地产自然也就没有一套属于自己的理论体系。现在国内旅游房地产的相关理论几乎都是实行的“拿来主义”,要么从国外引进理论,要么借鉴相关学科的理论,自己独创的理论很少。“它山之石,可以攻玉”,借鉴先进国家的研究和相关学科的成果是必要的,但是如果不联系本学科的实际,一味地借用“百家之言”,其后果很可能是失去了旅游房地产研究的必要性和独立性,为学科的发展埋下隐患。因而,旅游房地产的研究者应该在吸收新的先进的相关学科理论基础上,积极找寻、创立符合旅游房地产发展的指导理论,进而推进旅游房地产研究向更高层次发展。

3.2 理论阐释多,实践研究少

我国学术界对旅游房地产的研究初期以基础理论研究为主,没有多少实务操作分析。随着一些理论应用的日趋成熟,实务操作分析研究的比重也在增大,说明我国学者在越来越多地关注旅游房地产的实际应用研究。但是,即便如此,国内相关的旅游房地产实务操作研究仍然停留在对其比较宏观的、肤浅的、共性的指导方面,而微观的、深刻的、个性的项目开发和策划等研究仍然有待加强。旅游房地产实践研究文献的数量在增多,但是具有较高质量的实践研究文献仍然太少,因此今后应该加强对应用理论的探讨和实务操作中相关问题解决方法的总结。

3.3 研究学科多,研究角度少

国内旅游房地产的研究者大多是旅游学和房地产学背景,此外还有地理学、园林景观学、经济学、城市规划学、市场营销学等多种学科参与。照理说,研究中由于多种学科的加入,研究的视角应该是多方面的,成果也应该是体现不同学科的特点。然而,令人遗憾的是,无论是基础理论还是应用理论的研究都出现了模式化的趋势。在基础理论方面,国内学术界对旅游房地产的研究较为集中在对其起源、定义、类型、发展模式、发展前景、发展中存在的问题及解决问题的对策分析和说明上。应用理论方面,一般是结合具体案例地说明我国旅游房地产发展的法律环境、政策环境、人文环境、社会和生态环境出现了哪些问题以及怎么样解决的,但是千篇一律,角度单一,没有因地制宜就具体问题进行具体分析,所以对指导实践活动的针对性不强。未来的研究者应该注意在研究旅游房地产时充分利用自身的学科优势,以自己专业背景为基础,从不同方面、多个角度来研究旅游房地产,只有这样才能开辟出旅游房地产研究的新天地。

3.4 定性描述多,定量分析少

在旅游房地产研究中,大量的是定性研究,而在这些定性研究中,除了一些较有理论深度的外,大多数是缺乏深度的、出自业余研究者之手的“初探”、“略论”、“刍议”、“浅谈”之类,研究缺乏严格的科学性和规范性,无法重复和相互印证,造成了研究的表面化和不明朗化。而定量研究的缺乏则是显而易见的,在可查文献中定量研究文献不足5篇,远远少于定性研究的文献数量。由于直观的定性描述较多,客观的定量分析太少,使旅游房地产的研究很难再有突破,也不容易趋于理性化、合理化。而在当前我国旅游业和房地产业已经度过“过热”的阶段,向新一轮更高层次发展迈进时,“理性、合理”就显得尤为重要。引进更为科学的研究方法,在定性分析的基础上强化定量研究,将是旅游房地产研究中一个重要的突破方向。旅游房地产的研究到底能不能建立起一套定量的评价指标体系,如何建立和运用这个指标体系是定量研究中亟待解决的主要任务之一。

3.5 同质重复多,特色见解少

通过对旅游房地产研究文献的梳理、总结和归纳,发现相关研究大多都是在低水平上重复,高质量的文献不多,内容同质性较强,有特色见解的文献少。大多数研究者更感兴趣的是对别人的研究加以验证,却没从中发现新的问题,也就谈不上进行开拓、深化,对于开拓性的探索研究就更少了。在研究问题的选择上对一般性的描述较多,对特殊性的关注较少。这样对旅游房地产研究的长远发展不利。

总之,从旅游房地产发展实践的战略需求来讲,其理论研究不同时期的主攻方向不明确,课题懵懂,对指导实践活动的针对性不强,理论体系不成型,涉猎的范围不平衡,有些方面属于理论贫瘠区,有些方面则属于密集区。有些研究过于宏观空泛,而有些则过于微观,在一些技术层面的细节上纠缠。笔者建议,未来旅游房地产研究重点应当从对基础理论的探讨上转向处理发展过程中不断出现的新形势、新情况、新课题以及针对这些问题的创新思路,理论联系实践,拓展研究视角,在定性描述的基础上加强定量研究,形成中国特色的旅游房地产研究理论。

摘要：近几年,旅游房地产在我国得到了快速发展,对其研究也日益引起了国内学者的关注。根据对中国知识资源总库——CNKI系列数据库进行跨库检索,对1994年以来的旅游房地产研究文献进行了概括和分析,归纳了我国旅游房地产研究内容的进展,总结了研究文献的特点,指出了今后研究有待深入之处。

旅游房地产项目开发模式实战应用第5篇

文|王晓华（北京晓月旅游咨询有限公司）

【编者按】在2005年8月号《旅游实战研究》中的《国内旅游房地产开发模式及要点浅析》一文中，我们通过对国内旅游房地产开发模式的概览，从宏观的角度将目前国内旅游房地产项目的开发模式分为了：造景开发模式、借景开发模式和特色开发模式三种。同时，对旅游房地产项目开发过程中的项目选择、策划、融资、销售等要点问题进行了分析。本期我们将以最新策划的旅游房地产项目案例为基础，就借景炒作开发模式、提升融合开发模式和古城商业开发模式三种类型的旅游房地产实战开发模式进行分析。

一、借景炒作开发模式

借景炒做开发模式是旅游项目建设与旅游房地产开发项目结合，同时进行运作，并以旅游项目和旅游节事活动炒做景区人气，从而达到旅游房地产楼盘热销和景区周边土地升值的目的，以旅游房地产项目的收益快速收回景区建设投资。同时，利用景区周边地价升值获利的开发运作模式。借景炒做开发模式通常适用于新建景区和未进行旅游房地产开发的老景区。以我们策划的聚龙谷旅游度假风景区项目为例：聚龙谷旅游度假风景区总面积400多亩，位于湖北省十堰市张湾区的城区西北部，距张湾区政府仅10分钟车程，交通极为便利，距城市交通主动脉之一的方山路仅200米。聚龙谷旅游度假风景区由六条形状、朝向各异的山谷及山体林地组成，植被覆盖率达90％以上，寺庙、山泉、水面、林木交相辉映，景色宜人。

由于项目前身是花果林场，所以聚龙谷的生态环境保护状况良好，景区内植被覆盖率高，丘陵、沟壑纵横，山鸡等野生动物经常出没于树林间，景区内的水塘、果树等现有资源是旅游项目开发的生态资源基础；景区内的龙泉寺是十堰市区内唯一的庙宇，具有一定的垄断性；主要问题是景区仅有400多亩的规模，没有独特的山川地貌、河流等自然资源条件，因此开发为风景名胜区的可行性不高。另一方面，十堰是六十年代末，东风汽车厂生产基地选址在此而发展起来的城市，本地居民多来自全国各地。由于原著居民较少和建市的时间较短等原因，使十堰市的历史文化积淀相对较少。这将为景区文化品牌的塑造带来一定的难度。同时，十堰市的市民休闲市场，受市民平均收入水平较高，消费能力较强的影响，发展的相对较好，具有每年200万人次的市场规模，但目前十堰休闲市场的产品单一（以城郊农家乐为主），缺乏高档次休闲项目。

综合分析了聚龙谷项目的自然资源、文化资源和市场情况后，我们确定了景区“都市净土心灵伊甸”的主题形象。明确了景区项目设计围绕文化休闲的主题，并制定了未来成为十堰市民休闲首选的景区发展目标。在景区主题、发展目标明确的前提下，我们确定了旅游房地产项目与景区建设相结合的开发运作构架，基本上是基于 “以旅游项目聚集人气，以旅游房产为盈利点”的思路。如下图

第一阶段，也就是景区的初期建设阶段，景区营销的市场预热阶段。在第一阶段景区借助已有的龙泉寺进行各种法事活动，结合每月初一、十五的香客高峰期，由寺庙主持操办如祖师诞辰等各类宗教活动。配合法事活动寺庙增加香烛、开光法物、设置莲花灯池、祺福带、放生池、公德榜、主持解签等能够增加寺庙收入的项目。同时，景区加快餐饮中心的建设，争取在06年7月正式开业，通过从聘请武汉聘请著名厨师、借用知名餐饮品牌等手段快速形成餐饮中心的市场知名度。第一阶段的主要目标是通过寺院法事活动、餐饮中心的营销活动等快速使景区在市场上形成一定的知名度，并形成一定的现金流，为景区第二阶段的工作打好基础。

第二阶段，是景区工程建设的主要阶段，也是营销工作的市场加温阶段,本阶段的时间是06年春季至秋季。本阶段在资金到位的前提下开始大规模工程建设，包括宗教文化演绎苑、养生堂、宗教文化感悟游线、跑马场、马术俱乐部、山水酒吧、彩弹射击场、商务休闲区、入口大门、游客接待中心暨宾馆等，力争在06年“十一”黄金周前全部完工，形成门票、马术、酒吧、会务、住宿、餐饮及彩弹射击、攀岩等项目构成的多点盈利，形成每日万元以上现金流的能力。并在黄金周前后通过举办“张湾区首届休闲旅游文化节”的形式，以“山水啤酒节”为炒做平台，将景区的人气汇聚到达高峰。

第三阶段，是景区别墅楼盘向市场推出的阶段，别墅的建设应与第二阶段的大规模工程建设同时启动，但要控制房地产营销的节奏控制，在景区炒做的文化节前后将餐饮中心西侧山体上的10栋别墅全部完工，开始发售，竹林苑西侧的10栋别墅主体完工即可，其它规划别墅暂不开工。以少量别墅高价格（建议预售价每平米8000元）的方式进入市场，同时以小数量形成市场的饥饿感，为竹林苑西侧别墅的和其它未动工的别墅预售创造条件。其它别墅，如商务休闲别墅和山水酒吧、马术俱乐部则采取定向开发和租赁经营的方式推向市场。同时，彩弹射击场南侧二龙戏珠处规划的别墅则作为风水最好和顶级别墅待市场的反映而定。

第四阶段，此阶段于06年11月启动，是景区别墅全面上市的阶段，将规划别墅全部开工，并接受预定。此阶段的重点任务是别墅销售和进一步取得更多的别墅房产开发用地。在07年“五一”黄金周通过“龙泉杯国际马术赛”的炒做平台上，进一步抬升周边的土地价格，争取达到将土地价格拉升10倍以上的目标。第四阶段后的房产运作，需经过对前阶段市场分析和财务分析后，决定继续开发或将土地转让。

通过聚龙谷项目实例，我们可以看出借景炒做开发模式是借助景区开发和节庆炒做所汇集的人气来达到旅游房地产项目盈利的开发运作模式，这种开发运作模式中房地产项目不具有旅游项目的功能，完全是借助景区的自然景观和游游开发所带来的人气，达到房产热销和土地升值的目的。

二、提升融合开发模式

提升融合开发模式是成熟性景区在增加游憩项目、进行文化包装等景区提升改造工作的同时与旅游房地产开发项目同步进行，使房地产项目本身就成为景区的新游憩景点，从而使旅游功能与旅游房地产项目有机融合在一起的开发运作模式。以杭州市余杭双溪漂流景区为例：杭州双溪漂流景区位于杭州西北30公里处的径山镇。景区凭借水清、竹多、落差大这些自然优势和茶文化、竹文化、水文化、佛文化、农耕文化的有机融合，再加上不断开拓创新，在推出了雨漂、夜漂、冬漂、皮筏漂等漂流套餐的同时，又通过茶圣节、烧烤节、狂欢节、戏水节等各种活动，打响了“江南第一漂”的品牌，知名度、美誉度不断飙升，去年成功接待了70余万人次的中外游客，已成为华东地区旅游业中的一个亮点和热点。2004年,双溪漂流景区式被国家旅游局评为国家4A级景区，今年双溪漂流景区又被授予了“中国最佳漂流胜地”和“2005年中国最近竞争力漂流十强”的称号。

在景区游客量逐年创新高的同时，景区发展也遇到瓶颈。首先，“江南第一漂”的品牌在提高景区知名度的同时也局限了景区的发展，在游客心目中双溪漂流景区仅仅是漂流主题景区，与杭州休闲之都定位相呼应的休闲项目在“江南第一漂”的品牌光环下难以打响。上海、苏南等外地游客竟然发出了“到双溪漂流景区，有钱没地方花”的感慨，从而说明景区休闲项目和设施不能完全满足游客的休闲需求，有待进一步提升。其次，尽管景区拥有茶文化、竹文化、水文化、佛文化、农耕文化等众多的文化资源积淀，但除了《茶经》的诞生地陆羽泉外，其它文化的有形化工作还有待加强。景区皮筏漂流起点处等多块土地没有利用，有待开发。

结合双溪漂流景区的生态资源和文化资源，我们提出了“打造休闲精品、包装文化特品、建设旅游房地产样板”的综合思路。通过养生堂、盛装舞步、曲水流觞、漂漂浴等项目的设置增加休闲旅游项目。通过对李清照隐居双溪“老花园”历史的挖掘，打造隐逸文化产品；通过径山茶宴表演，演绎双溪为日本茶道之源的历史；以竹建筑、古今以竹为题材的诗词书画以及古今爱竹、画竹的文人如苏东坡、文徵明、郑板桥等人的作品展示竹文化；以历代曾经诗歌咏颂双溪的李白、苏东坡、陆游、徐文长、范大成、张羽、王守仁、吴焯等文人的雕塑、诗词碑文打造出景区浓厚的文化氛围，提升景区的文化品味的同时，完善休闲服务功能。

旅游房地产的开发则是与景区项目设置和总体发展布局相结合，在建设皮筏漂流起点站的同时，将起点站西侧200米长的堤坝改造为石材铺地、石雕护栏的步行道，外侧新建2层江南民居风格，由茶楼、旅游纪念品商店、咖啡店、酒肆等店铺构成的商业风情街，店铺西侧的150亩空地则开发为别墅区、联排住宅和客栈、茶荘、酒店、露天休闲茶座等休闲区，通过对房地产用地区域的景观打造，创造小桥、流水、渡口、夕阳的山水园林画卷，整个区域内亭台搂榭、飞檐画阁、庭院溪水、壁柳垂池…..使整个区域的建筑与双溪景区的生态环境融为一体，成为景区内开放式的休闲区。同时，通过将地下部分建设为停车场，既解决了旅游旺季停车场地不足的问题，又将游客的游览路线引入了新建的休闲区域。新开发的建筑群即是商业地产，功能上也是景区旅游的重要景点之一，这样就将旅游房地产与旅游功能完全的融合在了一起。

三、古城商业开发模式

古城商业开发模式是古城、古镇类资源在旅游开发过程中，以开发利用和文物保护并重为指导思想。通过对古城的功能布局调整、城镇风貌的重新打造、历史文化遗迹的保护修缮、老城区改造等运作手法，实现特定历史文化的复兴，区域旅游功能的完善，以及商业地产价值的提升。发挥产业效果，拉动当地经济，建成为“经营城市”理念的优秀样本。在塑造城市名片的同时，也为经济的发展注入巨大的活力。以四川都江堰的天府水镇项目为例：天府水镇的整体构思，是以对水文化、川西民俗文化、道教文化、藏羌文化等都江堰历史文化遗存进行保护和挖掘，在部分恢复历史原貌的前提下，全面复兴历史文化的内涵；整个区域将以水文化为核心、川西民俗文化为基础，特别突出水文化、水景观、川西建筑、川西民俗这四个方面，通过全面设计并形成观赏旅游景点、美食环境、旅游商业环境、休闲娱乐康体项目，使天府水镇以一个城中之城的整体面貌，成为都江堰的游客集散区、新型古镇游览区、四川第一美食城、四川第一国宾馆、国际水文化名城；通过对区域内的建筑风貌、人文景观及服务功能重新调整，改善人文环境、交通条件，完善基础设施，达到人、自然、城市的和谐统一，从而增加城市核心区域对游客的吸引力，形成城市的名片。

天府水镇的项目策划核心理念是主要围绕“一环两水六片”来进行规划和功能布局。一环是指建设路与公园路连接形成的环状道路（内环路），是天府水镇与都江堰城区的外围界限。通过内环沿线的垂直绿化、外檐改造和入口节点设计，形成典型的古镇入口景观，完成古镇的外部形象打造。两水是指内江及杨柳河。将松茂古镇及4号地块沿江部分拆除重建（马家大院、懋公寺等有文物价值的建筑保留），新建建筑物以四川民居白粉墙、小青瓦、码头墙、木制格栅等特点为主题特色，依玉垒山的走势及建筑物层高变化自然形成高低错落、富有韵律感的景观立面效果。杨柳河沿岸，二期拆除左岸现有房屋改为条形绿化带状公园，将地势改为起伏地形，在园中修建带有川西风格的游人休息亭和长廊，在幸福路交口处做云石堆砌的假山叠水池，在绿草树林间的步行道上形成相映成趣的水景观，河对岸做带状绿化草坪并种植观赏树木等打造沿河景观带。六片包括：天府水镇主入口区、松茂古镇、美食商业娱乐区、国际接待和会议服务区、天府生态居住区和7号地块。通过对各地块的建筑物进行改造，重新划分功能区，打造天府水镇的整体旅游氛围和环境，从而带动房产和土地的升值，与旧城改造相结合，以经营城市的理念实现经济效益和社会效益的双丰收。

旅游地产怎么“玩”？第6篇

旅游地产之所以在近几年“风生水起”，其根本原因在日益严峻的房产调控政策影响下，让其成为开发商纷纷寻求出路、转型的新领域。

万达集团董事长王健林曾断言，旅游地产和商业地产可能是今后中国经济转型升级的一个非常好的投资点。他所带领的万达，投资的旅游地产项目北起长白山、南至鼓浪屿，投资开发旅游项目的总规模预计达到1700亿元。

曾几何时，“好山、好水、好风光”是旅游地产最引以为傲的资源特色，但如今房企千军万马涌入旅游地产市场，让这些“养在深闺”的稀缺资源遭到了肆意破坏。

作为旅行者必去圣地的云南，如今已经陷入旅游地产疯狂开发的境地。从丽江、大理、腾冲、普洱的漫长旅游资源带上，各大房企纷纷进行“跑马圈地”式的资源抢夺，几千亩甚至几十平方公里、投资数百亿元的旅游地产项目比比皆是。

而放眼全国，从长白山到海南岛，从渤海湾到珠三角，从东部沿海到西部山川，在那些耳熟能详的风景名胜所在地，几乎随处可见旅游地产项目的身影。

以不足4万平方公里的海南为例，旅游地产项目遍地开花。全国十大房企排行榜中已有半数房企进驻，动辄便是数十亿元、上百亿元的投资，然而只有住宅缺乏配套的现实情况，让“国际旅游岛”成为“国际房产岛”。

根据统计数据显示，2012年中国旅游地产投资总额全年突破万亿元，旅游地产项目超过3000个。在旅游地产“野蛮生长”之下，其存在的种种诟病也逐渐展现出来。来自海南当地机构、未经官方证实的统计数据显示，截至2012年11月，库存量最少的三亚为11万平方米，按2011年的销售速度需要两年时间消化。库存量最大的陵水为188万平方米，需要消化101个月。海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月。

同时，受开发模式的制约，旅游地产开发在向多城市、多区域快速扩张的同时，同质化、掠夺式开发、低水平建设等问题也随之而来。目前，大多数旅游地产项目实际上是旅游目的地的住宅地产，其发展空间非常有限，如果不从根本上转变旅游地产的开发观念和模式，旅游地产的区域性扩展不仅无法为市场提供更多更能满足旅居置业者需求的产品，更是对地方特色资源的极大浪费。

对此，复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民认为，国内旅游地产最显著的特点是“主角与配角的关系混乱”。理论上旅游地产70%的物业应该自持，最多30%用于销售，但是在国内比例却接近1比1，甚至有开发商主打概念型的旅游地产，不少城市已经出现项目建成却乏人问津的窘况。

谁能杀出重围幕帐？

目前，在国内房地产行业的百强中，超过三分之一的房企介入旅游地产，其中包括万科、中信、恒大、万达、龙湖、雅居乐、富力、佳兆业等在内的龙头房企都纷纷试水旅游地产。更有房企激进者，其旅游地产开发占比高达六成。

面临着国内旅游地产纷繁复杂的市场现象，已有房企开始在思考如何做好、做大、做强旅游地产，例如中信地产所提倡的“一站式生态度假新生活”理念。

2004年起中信地产以海南建设国际旅游岛为契机，沿海南东部黄金海岸进行项目布局，环绕三个机场、两条高速，分别在海口、博鳌、万宁、香水湾、三亚等区域布局，融合中信集团旗下优质资源，深度构建一个集滨海居住、养生休闲、高尔夫休旅、精品商业、游艇尊享、滨海娱乐于一体的度假投资平台，以“一岛四地，九盘联动”实现了打造一站式度假新生活系列产品的最初规划。

此后，中信地产将多年积累的经验和资源运用到旅游地产领域，抓住机遇布局全国。截至目前，已成功实施在辽东半岛、环渤海、长三角、珠三角等经济圈的旅游地产项目，打通中国南北动脉，实现从北至南、纵横5省的战略联动，在海南、大连、苏州、九江等多个城市打造了23个旅游度假系列产品。

作为中信度假地产的第23项力作，位于江西九江的中信庐山西海则对一站式生态度假这一理念进行了再次的传承与升华，深化了旅游度假地产的内在需求，重新定义了宜居宜心的产品理念，由此诠释中信地产“一站式生态度假新生活”概念。

作为中信集团及江西省的重点项目，中信集团整合内外部大量优质资源，通过打造高品质的产品和运营服务，旨在把庐山西海打造成“世界一流，中国首席”的心灵度假目的地。江西省旅游局副局长李瑞峰表示，中信庐山西海的开发为旅游产业的转型和发展带来了很好的开端和基础，对于中信地产在旅游地产产业的长久开拓做出了由衷的肯定，并表示江西旅游行业与中信集团携手，为进一步打造“世界一流、中国第一”的旅游目的地而共同努力。

据悉，中信庐山西海位于江西省九江市庐山西海风景区内，启动区占地面积7平方公里、植被覆盖率达89%、每立方厘米大气负氧离子含量达15万个、水源干净清洁能见度达到11米……丰富的原生态资源，为旅游度假提供了良好的基础。项目占据最美湖岸线景观，坐拥“7湾、8岛、1湖、1山”罕世资源，重点打造“1个小镇、2个公园、3个基地、5个主题酒店”，以“身心修养”为核心价值，构建“身心学禅”四大价值体系。在项目设计过程中，中信地产加强了对环境保护的实践，社区内将大量采用太阳能和风能发电，采用全地下垃圾收集、真空管道垃圾处理，让生活垃圾不会污染环境。客户出行也将以环保车和自行车为主，全面彻底贯彻绿色生态系统。

对此，中信地产南昌有限投资公司营销总监李刚表示，中信庐山西海并非一个简单的住宅加酒店项目，因此与其他旅游地产有重大区别。项目将立足于赣鄱文化，以生态契约、休闲养生、商务会议、绅士运动、教育培训、禅修太极为主提供一系列配套产品，并力争能形成相关产业链，不仅为园区服务，也能辐射到前来旅游度假的其他消费者。

从单一式到复合型转变

近年来随着人们日益高涨的休闲度假需求，旅游地产被人们列为“休闲刚需房”的旅游地产开发，也越发受到众多房企的追捧。2012年中国旅游地产项目超过3000个，全年投资总额破万亿元，国内房地产前100强企业都已进入或准备进入旅游地产开发领域。有业内人士大胆预测，旅游地产将为楼市带来“后黄金十年”。但旅游地产本身与传统住宅产业有显著区别，对房企资质、配套设施、自然环境和交通建设以及服务打造等方面都有着更高的要求，如何为项目赋予真正的活力和脱颖而出的魅力，需要房企较强的资源整合以及整体布局能力。

一般而言，旅游地产的发展存在三个阶段：第一阶段以旅游为主，地产项目表现为一些观光、度假酒店。第二阶段是大规模的人居地产与旅游景区结合，比如在景区周围大量开发住宅。而第三阶段是旅游景区与人居的充分融合。

对此，中国房地产业协会旅游地产秘书长蔡云指出，伴随着旅游地产的不断升级和发展，房企要做好旅游地产，必须转化开发思路，即从单一模式转向复合模式。因为，复合型旅游地产打破了传统旅游地产中单一的“在旅游区造房子”的模式，成为集商业、旅游、健身、娱乐等功能为一体的一种全新旅游地产经营模式。另外，要做好旅游地产，就必须依托当地文化资源打造度假休闲产业链，将一个个精雕细琢的旅游地产作品实现百年传承、防止滥用资源的过度开采。

北京交通大学经济管理学院旅游管理系教授王衍用认为，对于旅游地产来说，首先营销的是一种生活方式，其次是营销环境的品质，再次是营销高品质的服务，房子反而不是非常重要的环节，更多的是成为一种载体。未来的旅游地产，应该首先考虑主题，不要总是考虑载体。

复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民认为，房企要做好旅游地产必须明确以下几点。第一，房企要想明白是做地产还是做旅游。旅游地产一部分可以出售，一部分一定要自持，并需要长期经营、包装、策划，不能以操作住宅的方式来做旅游地产。第二，旅游地产经营需要大量的资金支撑。旅游地产需要一系列的娱乐项目支撑，要不断地更新，没这个能力最好不要介入。第三，旅游地产开发商必须清楚地认识到，并不是有特殊的山水资源，就可以做成、做好、做大旅游地产，毕竟在同样的区段里，存在其他同业的竞争，“如何在产品差异化方面准确市场定位”才是重中之重。第四，人才的支撑也很重要，而且要有丰富的从业经验，这样才能保证旅游地产的可持续性发展。

张家界旅游房地产发展思考第7篇

进入本世纪以来我国经济快速发展,人们生活水平随之不断提高,旅游消费观念开始由传统的观光旅游向休闲度假旅游转变,旅游房地产应运而生。近几年,旅游房地产在我国得到了快速发展,相关研究也日益引起了国内学者的关注。旅游业与房地产业是第三产业中附加值高、关联性很强的产业,旅游房地产是这两个产业相互融合的一种新型产业形态,已经成为当下旅游和房地产业界关注的新热点,也是搞好旅游城市经营的重要切入点和举措。

一、张家界发展旅游房地产的重要意义

旅游产业是张家界经济发展的主导产业,发展相对比较成熟,而房地产业近几年在张家界迅速升温,与旅游业的融合趋势初步显现。作为国内著名的旅游城市,张家界旅游房地产的发展必将实现旅游业和房地产的双赢。

(一)对旅游业发展的意义

仅从旅游产业发展来看,张家界已经名列国内一流旅游城市之中。从旅游统计数据来看,近10年张家界旅游人数与旅游收入,总体上呈不断攀升趋势,但在2003年和2008年分别受SARS、四川汶川地震以及全球性金融危机等影响,旅游人数及收入有明显的下滑,说明现阶段张家界旅游还处在数量扩张型阶段,并且趋于外向型,容易受到外界因素影响。张家界旅游业想要稳定的向前发展,就需要强有力的内在支撑力,发展旅游房地产无疑是较好的选择。旅游房地产的发展在一定程度上会促进游客旅游活动从观赏游览向度假休闲转变,有效淡化旅游业发展的季节限制性,促进张家界旅游向质量提升型阶段转变。

(二)对房地产业发展的意义

从全国房地产发展来看,张家界目前还属于国内房地产发展的三线城市范围内。相比其他同级旅游城市而言,张家界房地产业发展起步较晚,发展速度也很迟缓,也没有形成规模。2010年,在张家界、桂林、黄山和三亚四个旅游城市的房地产投资总量比较来看,张家界房地产业的投资规模和吸引力明显不及其他三个城市,仅为三亚的六分之一。事实上,这四个城市作为旅游目的地在国内外的知名度是不相上下的,同时旅游业在这几个城市中基本上都是主导产业,旅游产业的发展规模也是比较相当的。但房地产业在四个城市发展却出现较大差异,说明张家界房地产业还有很大的发展空间。张家界房地产要发展,必然要借助旅游的推力。事实上,张家界的很多产业发展都是充分地利用了旅游业的优势,房地产业也可以效仿,加深与旅游业的融合发展。

二.张家界发展旅游房地产的基础分析

旅游房地产的发展一般要求有优越的资源环境、旺盛的市场需求、有利的政策、优秀的人才、以及良好的区位便捷的交通等基础条件。综合分析张家界的实际情况,张家界在各方面已经初步具备发展旅游房地产的条件。

(一)自然环境和人文环境良好

旅游房地产对自然环境和人文环境要求都较高。张家界属中亚热带山原型季风湿润气候,四季分明,生态环境优良。全市森林覆盖率达66.9%,市城区空气质量优良率达90.1%,饮用水水源水质达标率为99.6%。优异的自然环境,为张家界旅游房地产发展提供了一个良好平台。近年来张家界人文环境也得到了大幅度改善。从2007年开始,张家界市开始启动“三年一小变,五年一大变”的建设项目,2008年启动了市区四条主要交通要道沿线“穿衣戴帽”工程,市容市貌变得整洁大方又具有地方特色,市区交通网络得到大幅度改善,城市环境焕然一新。2010年又在全市范围内开展了“平安满意在张家界”专项活动,加大对旅游市场违法行为的整治力度,产生了良好的城市营销效果。良好的自然环境和人文环境将会不断吸引国内外旅游房地产开发商和投资者。

(二)旅游市场和房地产市场齐头并进

房地产业与旅游业都是与居民消费能力密切相关的产业,旅游业的发展可以创造更多的房地产商机,房地产的发展也可以完善旅游基础设施配套,两个产业合作有效,可共享一部分市场。张家界作为国家优秀旅游城市,每年休闲度假旅游者迅速增加,旅游接待人数已由2002年的773.64万人增加至2012年3590.11万人。旅游业的迅速发展必将推动旅游房地产的需求。

另一方面,张家界房地产市场也呈现出良好的发展前景。从历年张家界房地产业投资情况来看,投资商对张家界旅游房地产业的发展信心十足,投资额度也不断攀升,尤其近五年以来,投资金额逐年上涨明显,由2006年的47440万元上升到2010年224903万元。在近两年企业景气指数统计中,张家界房地产企业景气指数呈上升趋势,2010年房地产业景气指数高达166.7,仅次于批发业和零售业,说明房地产企业在张家界发展势头良好。在对企业家信心指数统计中,房地产业企业家信心指数2009年是最高的,2010年受物价上涨和通胀影响,批发和零售业企业信心指数回升,房地产企业信心指数紧跟其后,这些都说明企业界对张家界房地产的发展是比较看好的。

(三)第三产业人力资源充足

由于旅游房地产的产业综合性、开发和经营中涉及到的关系的复杂性,决定一旅游房地产的开发和运营需要具备多种知识背景的综合性人才。因此,张家界旅游房地产的开发和运营离不开旅游房地产专业人才的供给。房地产业和旅游业同属第三产业。张家界第三产业从业人数较多,从业人数近年来呈总体增加的趋势,2011年约有近30万的从业人员。随着近几年张家界地产市场的繁荣,房地产业从业人员的数量也有大幅上升,这为张家界旅游房地产的发展提供了丰富稳定的人力保障。旅游房地产涉及旅游、房地产、计算机网络等多个领域,对从业人员的素质有较高的要求,从业人员不仅需要具备旅游规划,饭店管理,市场营销等专业技能,更要熟悉房地产业运作方式以及IT技术等相关知识。旅游业自建市以来一直是张家界的主导产业,从业人员不论数量和质量都有保障,旅游房地产发展可以充分利用这一优势,将部分从业人员进行专业培训,转移到旅游房地产相关领域。

(四)区位良好,交通日益改善

旅游房地产常被称为建立在车轮上的产业,区位条件和交通条件都很重要。从外部区位来看,黄山以长江三角洲后花园的优势大力发展旅游房地产,三亚借助建设海南国际旅游岛的政策优势大力发展旅游房地产,张家界同样也有其发展旅游房地产的优势,只是暂时没有发挥出来而已。张家界地处湘鄂渝黔边区,与湖北武汉、贵州贵阳、重庆、湖南长沙等消费能力很强的中西部省会大城市(直辖市)直线距离都比较近,加上外部交通的日益发达,张家界与这些城市的联系将更加密切,大大缩短时间距离,为旅游房地产消费者提供了便利的条件。

张家界有着良好的交通运输条件,包括国航、南航、东航等12家航空公司在张家界开通了到日本名古屋,韩国首尔、釜山等国外城市的旅游包机,国内已经开通了到北京、上海、香港等20多个大中城市的航线。张家界国际空港正在扩建,将实现年旅客吞吐量600万人次,货邮吞吐量2万吨的目标。焦柳铁路连接南北,石长铁路横贯东西,旅游列车直达50多个大中城市。正在规划建设的黔江经张家界至常德、陕西安康经张家界至衡阳的铁路、呼和浩特经张家界至茂名的高速公路,将使张家界成为连通全国东、西、南、北的大通道。便捷的交通为张家界的旅游房地产发展提供了良好的条件。

三、张家界旅游房地产发展的对策

(一)发挥政府宏观调控作用

旅游业是张家界的主导产业,政府在旅游业发展中一直发挥着主导和宏观调控作用,尤其在旅游目的地营销和城市经营中起着非常重要的作用。旅游房地产发展更需要政府进行市场调控,避免产生泡沫。政府在旅游房地产发展中的宏观调控作用,一方面要加强旅游房地产相关政策的制定和宣传,规范旅游房地产市场的运行,同时吸引国内外房地产消费者来张家界进行房地产投资。另一方面要政府相关部门要对旅游房地产市场进行科学的干预和调控,加强对旅游房地产市场的监测和分析,预防市场风险,引导和促进旅游房地产健康发展。此外政府腰解决好本地城乡居民的住房问题,着力建设廉租房和经济适用房,满足当地居民的居住需求,避免居民与旅游房地产外来消费者之间产生矛盾。

(二)科学合理规划旅游房地产

张家界旅游房地产规划,首先要确保所有旅游房地产项目符合张家界城市的总体规划和控制性详细规划。讲究布局合理,布点均衡,最大程度地发挥不同类型的旅游房地产项目的功能和优势,防止过多过滥的建设和破坏性开发。此外,旅游房地产规划要以保护生态环境为首位,使旅游房地产的开发效益与城市整体的生态环境保护、文化生态优化相结合,实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。优美的生态环境是张家界旅游房地产的最大卖点,如果因为发展旅游房地产使生态环境遭受破坏,无疑是得不偿失的。张家界曾经就为武陵源核心景区的“宾馆城”付出了了1亿元的拆除费代价,因此未来旅游房地产的开发和建设要避免重蹈覆辙。

(三)因地制宜建立旅游房地产产品体系

1、适当控制旅游景点房地产

张家界旅游资源丰富,景区景点数量众多,旅游景点房地产是目前张家界最多的旅游房地产形式,一般为非住宿型的建筑物及关联空间,主要用于各种观光、休闲、娱乐等用途。比较典型的有大庸府城民俗博物馆、土家风情园、田家老院子、军声画院、秀华山馆以及魅力湘西大剧院等,还有很多分布在景区内的建筑,为游客提供基本的旅游服务,这些都是属于旅游景点地产范畴。相对来说,旅游景点地产在张家界发展比较饱和,而且考虑到张家界城市发展的需要以及旅游业自身的可持续发展,这类房地产项目应适当加以控制,尤其要避免重复性建设,以免造成资源浪费。

2、合理建设旅游商务地产

旅游商务地产是指旅游服务的商店、餐馆等建筑物及关联空间。在这一方面,目前张家界的旅游酒店是其中最重要也是发展比较成熟的一块,截止2008年,张家界有各级酒店57家,其中五星级酒店一家,四星级酒店五家。此外还开发了旅游商业步行街、维港·十字街、大庸府城、“溪布街”大型复合商业街等旅游房地产项目。但总的来看,与沿海旅游城市如青岛、上海、深圳等相比起来,存在很大差距。在酒店建设方面,高星级品牌酒店相对较少,这与张家界作为世界级的旅游目的地身份及不相符。此外,酒店形式比较单一,住宿接待型酒店居多。因此,一方面要尽力引进一些高星级品牌酒店入驻,如正在建设中的花园酒店,以此为契机吸引其他国内外品牌进入张家界旅游房地产市场。另外,张家界旅游产业具有非常明显的季节性,旅游旺季到来时,各大小酒店供不应求,人满为患,住宿价格居高不下;当淡季来临时,大量客房积压。因此发展旅游房地产,需要更多地开发和建设产权酒店、时权酒店、主题酒店,使现有资源得到充分利用。

3、重点建设旅游度假房地产

(1)发展养生旅游房地产

人口老龄化是中国即将面临的社会,养生旅游市场前景广阔。中外成功养生地产的例子很多,比如美国太阳城、日本北港新城、南美州罗曼村、海南博鳌.宝莲城、上海新太阳养生城以及南沙奥园等。

张家界气候温和,降水充足,云雾大,具有亚热带季风气候区内典型的气候特征,生态环境优良,是发展养生地产的好地方。在此基础上,张家界养生地产要根据消费者的养生需求,打造高水平的养生项目,如养生度假社区、养生酒店、养生植物园、养生食舫、养生水疗会馆、音乐理疗室等,建立养生咨询培训中心,提供食饵养生、环境养生、熏治养生、中医养生音乐、瑜伽养生等,全面营造健康的养生方式。此外还要提供人性化的养生服务,并打造一批养生社区,吸引一批中高端客户常住。已经规划即将投入建设的张家界天门仙境国际养生度假区,将开启张家界养生旅游房地产的新篇章。

(2)开发田园旅游房地产

田园旅游房地产,是乡村休闲房地产中的一类重要产品,大致有农家、庄园、乡村别墅、古村古镇古城等四种形式。目前张家界乡村休闲旅游发展较好,到2009年止共有各类休闲农庄、农家乐约181家(其中五星级农庄4家、四星级农庄2家),投资规模在500万元以上的有20家,已经具有一定的发展规模,但基本上都还停留在旅游项目层面上,观赏休闲功能比较齐全,作为旅游房地产还需要进一步开发和改造,实现游览和居住的双重功能。张家界开发田园旅游房地产,一方面可以在现有基础上加强田园概念的设计,打造一批特色的农家、庄园和山寨,吸引度假游客。另一方面为了满足中高档客人的需求,可以合理规划和打造一些特色的乡村别墅,或是有选择性地建设一到两个具有优美环境和独特民俗风情的旅游特色小镇,吸引房地产投资者的第二居所置业。

(3)增建旅游休闲度假村

张家界核心景区森林覆盖率达到97%,每立方厘米空气中负氧离子含量达到10万个,是我国空气质量最好的地方之一,是避暑的最佳好去处。张家界的温泉资源也非常丰富,较知名的有江垭温泉和万福温泉。这些良好的资源条件对张家界发展旅游休闲度假村也奠定了基础,目前较成熟的有武陵源度假村、江垭温泉度假村等,但相对于休闲旅游发展的趋势而言,还远远不够。张家界旅游业要实现观光旅游向休闲旅游和度假旅游的升级发展,还需要增建一批高标准的旅游休闲度假村,可在张清公路沿岸选择一些风景优美的地段建设几个特色鲜明的旅游休闲度假村,有效填充目前中心市区和武陵源区之间的空白地带,形成城市的发展轴。

4、适当发展旅游住宅地产

近年来,随着住宅产业出现景观化、环境化的趋势,旅游住宅地产因此迅速走强。相对于前三种旅游地产模式而言,旅游住宅地产面向的是居住消费者市场,为居住消费者提供日常居住的住宅,属于产权交易的范畴,且具有较高的利润回报。目前旅游住宅地产在张家界的发展还处在一种朦胧的状态。因为区位的关系,张家界不可能像深圳华侨城或杭州宋城一样通过旅游项目来实现地产项目的升值,但是可以把张家界整个城市作为发展旅游住宅地产的大平台,这就要求张家界必须以园林城市的面貌,大力发展天然景观住宅房地产,打造一批高品质的绿色低碳社区,来吸引周边大中城市的消费者。如果未来张家界与周边四大省会城市(长沙、武汉、重庆、贵阳)的交通距离大大缩短的话,张家界旅游住宅地产将会有迅速的发展。

(四)加强旅游房地产的营销

目前张家界在旅游房地产这方面的营销尚未形成气候,在媒体和政府宣传中都极少提及。随着国家对房地产调控政策的不断跟进,许多沿海大城市房地产投资受到重挫,相当一部分理智的房地产投资者开始转向内地的特色城市,张家界理所应当会成为投资者们看好的城市之一。因此接下来的几年将是张家界旅游房地产营销的最佳时期。

张家界旅游房地产的营销需要走出自己的特色。三亚借助海南国际旅游岛的势头掀起了旅游房地产投资热,因此首先要找到营销的切入点。2009年12月张家界和成都、秦皇岛、舟山4个城市作为国家旅游综合改革首批试点,笔者认为这是张家界旅游房地产营销的契机,应该抓住这个机会好好宣传。此外,作为旅游城市,旅游房地产营销可以和其他旅游产品进行捆绑营销,张家界旅游营销成果是有目共睹的,尤其是2010年成功借阿凡达之风把旅游营销推到新的高度。如果以这样的势头和勇气推销张家界旅游房地产的话,也一定会有比较理想的效果。总之,旅游房地产的营销不同于一般房地产项目的营销,需要在思想和行动中充分发挥创新精神。

(五)引进和培养旅游房地产人才

由于房地产旅游开发的专业性和复杂性,其从业人员需要拥有丰富完善的知识结构,鉴于目前张家界旅游房地产人才的匮乏,因此,必须加强旅游房地产人才的引进和培养,为张家界旅游房地产业的健康长久的发展提供智力保障。一方面可以引进沿海地区旅游房地产业发展较好城市(如杭州、青岛、上海、三亚等城市)的专业人才,目前国家对沿海大中城市房价的调控使很多房地产从业人员被迫退出,此事可以对这些有经验的人才加强引进,直接为我所用。另一方面对现有房地产业从业人员进行与旅游业相关的培训,或是对旅游从业人员进行房地产业相关培训。同时,可以在张家界的大专、本科旅游管理专业或房地产专业加开旅游房地产学,进而培养适合本地区所需的专业旅游房地产业从业人员。

四、结语

旅游地产新型地产模式的诞生第8篇

旅游地产的“前世今生”

旅游地产的产生始于法国地中海沿岸。当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅, 一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至, 地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。今天, 分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界。在亚洲, 日本、韩国、菲律宾、泰国, 马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾, 大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发, 并获得了可观的收益。

从1990年开始, 旅游地产在我国正式加盟地产行业, 作为地产与旅游行业的交叉行业, 在发展之初, 是为解决空置房问题, 其显著特征是把一部分原本为住宅用途的物业转变为宾馆等旅游物业, 主要集中在沿海地区和改革开放较发达的地方。经过多年的发展, 旅游地产概念最终形成, 产生了“博鳌国家旅游休闲度假区”等一系列引起市场反响的标杆性项目, 此时的旅游地产主要以产权酒店的形式出现。从2003年到2013年, 旅游地产经过了快速发展的时期。随着传统房地产行业的节奏放缓, 旅游地产的优势逐渐明晰化, 复合型旅游地产发展迅速。

在此风潮的推动下, 中国各地的旅游房地产项目接踵而至。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店;位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓;新世界集团投资的“海南新世界家园”等。其中, 中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店” (产权式酒店) 在上海开盘仅一周内便售出产权客房近60套;还有位于深圳大梅沙四星级的“雅兰酒店”六成客房已被买下, 购买者除了可以享受酒店式家居生活外, 还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润, 实现新的休闲置业方式。这样的旅游房地产开发例子在国内正越来越多, 其发展的空间也越来越大。

同时, 旅游地产在中国衍生出了新的模式——“旅游+地产”模式, 其正成为中国地产界最具投资价值、并能够长期回报的旅游产品模式, 或许也将是未来传统地产转行的大势所趋。

难以定论的新型地产

旅游房地产业虽然发展迅速, 但是关于其定义, 仍没有一个明确的规定。旅游地产, 顾名思义旅游+地产, 是彼此的延伸, 主导地位的不同只是决定了旅游地产开发模式的不同而已。依据旅游地产中旅游和地产因素所占的分量不同, 会出现以下几种情况: (1) 地产功能只是旅游功能的一部分; (2) 旅游功能只是地产功能的一部分; (3) 彼此不存在包含与被包含的关系, 只是两者的交集构成旅游地产。情况 (1) 和 (2) 是将其整体看成旅游地产行业, 其中因主体地位不同而出现两种情况, 而情况 (3) 则是整体旅游区域的功能之一, 是在旅游和地产出现交集的情况下出现的。如若细分, 还会因为两者功能的强弱不同又出现两种情况。但总而言之, 以上都属于旅游地产。

较之一般住宅, 旅游房地产的特点和优势在于它的无缝嫁接, 既具有更好的外部环境因素, 同时又有完善的内部配套功能, 两方面因素相结合, 使旅游地产具有了极高投资价值。

旅游地产的部分概念界定

1依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目, 包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。

2以旅游或度假为目的, 或通过旅游设施来带动地产发展, 通过整合规划设计, 开发建设、专业策划、市场营销、经营管理等各个环节, 把旅游业和地产业相结合的一种产业模式。

3所有与旅游业相关的物业类型。主要包括四类:旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。

4以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式开发项目, 全部或部分实现了旅游的功能。是现代社会人类追求理想生活方式的必然结果;是旅游度假概念的延伸, 包括:私人度假房产 (度假别墅、度假公寓等) ;产权式酒店;分时度假房产 (别墅、公寓等) 。

5本质为地产, 与传统住宅地产一样具有房地产的属性, 只是功能与服务对象发生了巨大的变化, 不再是满足日常定居的生活、工作的需要, 而是着眼于满足游客的需求。旅游地产的主要类型包括酒店、度假村、度假别墅、第二居所、主题公园、旅游商店、旅游小镇、汽车营地……

“旅游地产是以旅游度假休闲会议为目的, 通过旅游业与房地产相结合的开发、经营模式所形成的各种物业的总称。”这是中国房地产协会旅游地产项目组负责人蔡芸女士给出的定义, 这也是目前业内对旅游地产比较普遍的解释。蔡芸认为, 旅游房地产主要是满足城市居民短期居住, 作为置业者第二居所的可售物业, 它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。具体包括:休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式以及时权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、登山、滑雪运动度假村等产品形态。

大理旅游房地产开发制约因素分析第9篇

针对大理市的实地调研, 结合国内已有的旅游房地产的研究理论以及国外相关的时权酒店、第二居所研究, 将大理市的旅游地产分为:

1.1 旅游景点地产

旅游景点地产指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、娱乐、休闲、非住宿型具有直接旅游吸引物性质的地上建筑及关联空间, 如大理天龙八部影视城、三月街赛马场、上关花景区和喜洲民居。游客一般只作短暂停留, 不租赁或购买物业。旅游景点地产本身就是旅游吸引物或依托旅游吸引物资源发展, 属于景区伴生式的旅游房地产。

1.2 旅游度假地产

旅游度假地产指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假的各种类型房地产, 包括星级酒店、主题特色酒店、度假村、家庭旅馆等。大理旅游度假地产属于点、线、面结合的布局模式: (1) 洱海景观较好, 但由于地形和土地供给限制, 接待设施少, 呈零星的散点布局, 主要为小型的家庭旅馆、田园农庄; (2) 古城及拓展区域, 游客聚集程度高、物业可获得性强, 面向国外游客的高端客栈、面向国内市场的家庭旅馆、接待酒店、星级宾馆由最初的散点型发展至由线及面的布局。

2. 制约大理市旅游房地产发展的主要因素

(1) 大理市的城市规划布局和基础设施还不能适应发展旅游房地产的需要。代表现代化交通的高速公路, 近年来虽有较大的发展, 但总的里程数仍然较低, 无法满足旅游经济发展的需要。

(2) 大理市的旅游房地产的经营模式和旅游产品结构单一, 通常采用单一的旅游风景式, 缺少创新, 没有形成一个完整的营销网络。同时旅游房地产的发展观念滞后, 没有充分体现本地区的特色, 而是重复发达地区旅游房地产发展的旧模式, 和周边地区的旅游产品产生重复抵消效应, 而没有与周边地区产生互补效应、形成自身独特的吸引力。

在旅游资源的开发过程中, 由于管理不善, 存在一定程度的环境污染和资源破坏。

(3) 受当地消费者支付能力和观念的制约, 产权酒店等旅游房地产模式还不能被广大消费者接受。而且, 目前大理市还面临着旅游房地产开发法律、法规、制度不健全、专业人才短缺、开发商意识水平有待提高、旅游房地产开发整体水平良莠不齐的问题。

3. 开发大理市旅游房地产的对策

3.1 合理规划, 准确定位

大理市的旅游房地产开发首先应当符合整体的城市发展规划, 开发旅游度假地产项目要准确定位, 避免重复开发, 根据不同旅游点的优势开发相应的项目, 培养自己独特的优势。

旅游房地产的开发不仅需要有相应的旅游资源, 还有休闲度假的需求, 所以不能只是解决简单的居住问题, 还要和各种城市设置配套, 多种消费结合, 才能有效地发展当地的旅游房地产。

大理市旅游区域的合理规划必须在对未来的市场需求有了充分研究的前提下, 在国家宏观政策的指导下进行, 不应局限于行政规划, 而应该是整体旅游大区域的统筹规划, 这样才能避免盲目性、短期性, 才能开发出科学的、符合市场需求的旅游房地产项目。

3.2 开创特色品牌, 实现科学管理

旅游城市的魅力在于特色, 而特色又源自于城市文化的积淀。伴随着经济的发展和生活水平的提高, 人们对旅游城市的个性化需求也越高, 发展旅游房地产不仅要有完善的基础设施、现代化的城市布局, 还需要具备高度发达的产业体系和强大的综合服务功能、高质量的生态环境, 以及深厚的人文土壤和精神环境。

大理市要注重挖掘提升大理市旅游房地产的文化历史内涵和时尚因子, 开展经济商业文化运作, 才能更好地促进旅游房地产的开发。

此外, 发展旅游房地产要进行科学管理、保护自然资源, 以及组建产业联盟, 扩大交换网络, 以适应不同消费者的不同需求。

3.3 加大宣传力度, 引进先进理念

酒香也怕巷子深, 只有进行有效的广告宣传, 才能提高大理市旅游产品的知名度, 使大理市优质的旅游资源为消费者所了解和熟悉。

地方政府也应针对当前旅游房地产的发展现况, 借鉴先进地区的经验, 加快相关法律法规的建立和完善, 为今后的旅游房地产的发展奠定法律基础, 避免盲目和混乱现象的发生。

从大理市的实际情况出发, 旅游房地产的开发模式可以考虑以下几种:避暑休闲度假模式, 利用独特的气候资源, 针对目标消费者开发老年公寓和避暑山庄, 以轻松休闲为主体, 注重配套设置和服务系统, 在此基础上推出“第二居所”的概念;探险娱乐模式, 把本地现有的旅游资源重新组合, 求新求异, 根据本地的投资能力, 以概念创新取胜, 开发有自身特色的山地旅游就是其中的一个思路;民俗风情模式, 完善现有民俗村寨的建设, 在实现经济效益的同时达到保护历史遗产的目的;产业旅游文化模式, 产业旅游可以促进产业园区的发展, 有利于优化大理市的环境质量, 同时也具有一定的广告效益。

4. 结束语

总之, 目前大理旅游房地产处于刚刚起步阶段。由于正在扩大的需求市场和庞大的消费群体, 城市高速路网系统的迅速发展, 国家发展旅游经济的需要, 以及大理市房地产发展的日趋规范。使得大理市的旅游房地产潜力巨大, 发展前景广阔。

参考文献

[1]王赞强:旅游房地产初探.闽西职业大学学报, 2001年04期

国际旅游岛房地产市场分析第10篇

(一) 房地产开发投资快速增长。

受产业转型及结构调整带动, 海南房地产开发投资总体较快。2015年1~8月份房地产开发投资1, 042亿元, 同比增长23.2%, 比上年同期高3.2百分点。海南房地产开发投资增速名列全国第三, 东部第一, 增速高于全国平均水平19.7个百分点。海南房地产开发投资额占固定资产投资额的52.1%, 比上年同期高6.5个百分点, 高于全国平均水平34个百分点。

(二) 市场销售有所好转。

2015年前8个月, 房屋销售由年初的负增长转正, 但增速仍然偏低。1~8月份全省房屋销售额616亿元, 同比增长3.4%;房屋销售面积616万平方米, 同比增长0.5%, 比上年同期高15个百分点。

(三) 房屋销售价格基本平稳。

2015年1~8月份房屋销售均价9, 988元/平方米, 比上年同期上涨3%。成交均价保持适度平稳, 说明年初以来的房地产调控利好政策效应已初步发挥作用。受国际旅游岛政策因素影响, 2010年海南省房屋市场价格大幅上涨, 此后5年政策效应递减, 价格逐渐回归正常水平。

(四) 开发企业资金来源面临压力。

2015年1~8月份房地产开发企业到位资金为1, 460亿元, 同比增长12.6%, 低于房地产开发投资增速10.6个百分点。其中, 国内贷款为258亿元, 同比增长7.8%;自筹资金664亿元, 增长13.2%;其他资金538亿元, 增长14.2%。今年房地产开发企业收到的房屋定金及预付款项增长减慢, 前8个月来源于定金及预付款的资金为321亿元, 同比增长5%, 增速比企业到位资金低7.5个百分点, 仅占企业到位资金的22%。

二、关注问题

(一) 市场需求增长乏力, 市场供给持续增加。

市场延续了近年新开工面积大于销售面积的态势, 2015年前8个月新房新开工面积949万平方米, 新房销售面积616万平方米, 再考虑2014年末全省已建成但尚未出售新房面积956万平方米, 市场供给已处于历史新高水平。

(二) 当前房地产对相关产业带动不足。

房地产业是当前海南经济发展的主要产业, 但目前海南省房地产业链条相对较短, 建材、家具家电等多数从外省采购, 对本省经济拉动作用不强。2015年1~8月份海南省房地产税收和国有土地出让收入合计占地方财政收入的46%, 财政收入对房地产业依赖较高。

(三) 金融机构房地产贷款占比偏高和增速较快。

市场销售周期延长, 房地产企业资金回流减速, 更依赖银行信贷需求。全省房地产贷款增速长期高于全省贷款平均水平, 少数商业银行房地产贷款占比偏高, 银行贷款风险集中于房地产行业。

(四) 房地产政策预期不确定影响市场需求稳定增长。

近3年外省籍客户比重超过八成, 除了少部分在本地工作的外省籍客户外, 多数买房者来自省外需求。由于本地刚需、改善性需求增长有限, 未来一段时期内房地产税对于稳定存量房和促进新增购房影响很大。

三、市场展望

在国家及地方政府出台多项房地产利好政策下, 海南东部地区有望发挥自身优势, 调整结构, 向高端房地产业发展, 率先走出低谷, 带动全省房地产进入快速发展轨道。东部地区房地产市场占全省总量七成, 无论是销售面积, 还是销售额的增速都领先于中、西部地区, 是带动全省市场发展的根本因素, 2015年前8个月东部地区开发投资增长36%、销售面积增长5%, 处于东部地区的海口及三亚将是今后带动全省市场增长的主要因素。

随着海南房地产规模不断扩大, 新开工面积不断增长, 但销售还在逐步回暖, 全省市场面临去库存压力也随之增大。今年海南棚户区改造提速还将导致市场供给增加和本地需求相对减少, 房企面临较大的销售压力。未来现房销售情况会好于期房, 购房者更加注重实惠, 偏向选择证件齐全, 符合居住入住的楼盘, 从而减少风险、保证交易的安全。市场调整以及房屋空置率普遍较高, 说明房地产供给偏高、结构不合理, 同时也说明城市基础设施有待改善, 商业、医疗、教育配套建设不足, 产业经济发展落后、吸纳劳动力人口能力较弱。

四、几点启示

(一) 着力推进房地产配套设施建设。

加大城市基础设施投入, 加快推进棚户区改造, 完善城市功能品质, 改善房地产生活配套, 提升商品房使用价值。

(二) 搞好房地产规划、开发和市场发展。

按照“多规合一”的原则, 统筹安排全省房地产开发规划, 支持和完善土地一级开发模式, 提高土地开发利用率。协调运用规划、税收、土地、金融等综合手段, 把握好调控市场供求的时机、节奏和力度。

(三) 加大购房贷款和住房公积金政策支持。

进一步研究通过降低银行按揭贷款首付比和利率、提高公积金贷款额度等措施, 支持本地居民解决首套住房和改善性需求。加快推进全国住房联网, 支持通过异地公积金互认和异地商业贷款的方式, 扩大市场需求。

(四) 完善银行贷款抵押办法, 构建信息共享机制。

建议政府部门改进房屋土地抵押办法, 解决业务流程分离、信息不共享和重复抵押的问题。构建跨部门房地产信息共享机制, 共同监测房地产市场需求总量和结构变动, 加强政策措施的协调配合。

参考文献

[1]宋一.房地产问题的几点思考[J].资源与产业, 2015.8.

[2]彭艳.投资性房地产处置问题[J].企业改革, 2015.6.

旅游房地产第11篇

旅游房地产；发展现状；解决措施

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2011）08-0088-02

随着我国社会经济不断进步，居民消费观念和消费模式改变，旅游业迅速发展壮大，与房地产业结合形成新型的旅游房地产业，受到专家学者广泛关注。因此，有必要深入分析研究旅游房地产业在我国的发展现状与相应对策，为国家规范其发展、企业与公众对其理性投资提供科学依据。

一、旅游房地产涵义与类型

1.旅游房地产的涵义

旅游房地产是以旅游资源为核心的房地产差异化经营模式，是以其所在区域的旅游功能开发为依托，并期望获得物业的增值，最终用于销售的房地产项目[1]。一般研究对象为与旅游业紧密相关的房地产业。

2.旅游房地产的类型

旅游房地产主要具有商业和居住两种性质。目前比较主流的分法是将旅游房地产按照所有权与使用权分为以下几种类型：一是分时度假，即客户支付一定费用即可享受一定时段的使用权，但不具有所有权；二是产权酒店，即将酒店按单位分别出售给投资人，投资人具有所有权，可委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，用于营业，获取一定投资回报，同时投资人享有一定时间的免费入住权利；三是主题社区和景观住宅，主要是将旅游休闲设施与住宅两大块拼凑在一起，区别在于前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际是商品住宅，可以购买完全产权。

二、我国旅游房地产的发展现状

近年来随着我国经济快速发展，人们的生活水平逐渐提高，且国家出台一系列政策扶持旅游业发展，同时民众对生活质量的追求也推动了旅游业发展。因此，与旅游紧密相关的房地产也在我国迅速发展壮大，成为社会热点。我国的旅游房地产业具有以下几个鲜明特点：

1.发展迅速，但经验不足

旅游业的快速发展，使市场对旅游房地产的需求逐渐扩大，需求决定供给，因此众多房地产开发商纷纷投资其中，使旅游房地产业发展迅速，成为新兴的热门产业。

但是，作为新兴产业，没有丰富的经验作为指导，在发展过程中不可避免的的出现许多问题。例如旅游房地产对于住房结构的设计与传统住房设计相比具有明显差异性，旅游房地产的设计应该更适应旅游顾客的需求；旅游地产的市场营销也应打破常规，将旅游应用于营销中，从而吸引以旅游、投资为目的的消费者；由于旅游房地产的顾客流动性大等特点，该种房地产的后期物业管理也不同于传统物业管理。这些都会对旅游房地产业发展造成不良影响。

2.国家机构、企业相关部门管理不完善

目前国家对于旅游房地产业这一新兴的行业未予以足够重视，因此未设计相关机构来维持该产业的正常运行。当某一项目出现问题时，各部门例如旅游部门与房地产部门之间会以“踢皮球”的方式互相推卸责任，使问题得不到有效解决。

开发旅游房地产的企业同样由于经验不足，管理不够完善，出现众多问题。不仅资源的不到有效利用，人才得不到有效发展，甚至会影响到社会的和谐稳定，造成不容忽视的后果，从而影响旅游房地产业及其相关产业链的发展。

3.相关法律法规不健全

我国关于旅游业与房地产业的法律法规目前比较完善，而将二者结合在一起形成的房地产业的法律法规并不完善。例如，对于产权酒店型的旅游房地产，与国家明确规定的房地产企业不得采取范本销售或变相范本销售方式销售商品房[2]的法律相违背，这就否定了旅游房地产业中产权酒店类型的存在。由于法律法规不健全，不仅无法确保旅游房地产的消费者权益，出现问题后，国家无法根据明确的法律法规做出合理解释与处理，结果必然是同时损害了多方的利益。

三、针对我国旅游房地产业发展现状的解决措施

我国旅游房地产业的发展速度快、范围广、力度大，但也存在诸多问题，只有及时发现问题并针对问题采取切实可行的策略，才能不断提高产业发展，使其走上规范之路。针对我国房地产业发展现状及存在的以上几点问题，提出如下对策：

1.审视问题，总结经验教训

企业在发展旅游房地产的同时，应该将出现的问题分析总结，从而完善旅游房地产业。从社会的可持续发展上，应该在发展过程中注意资源的节约集约利用；从质量上，应加大对旅游房地产的建筑质量、物业管理质量等方面的改善，从人力资源方面，应该注重培养开发、设计、影响旅游房地产方面的专业人才。同时，在开发旅游房地产的同时，还应该注意对旅游业的保护，例如在自然风景区中，应该注意不破坏自然生态环境；在历史文化保护区中，应该注意开发与使用过程中对文物古迹的保护等。

2.规范机构设置、加强行业管理

针对国家，应设置与旅游房地产业相关的机构和部门来管理相关事务，并对人员配置进行严格要求，选择具有行业素养的专业人才进行管理。针对企业，应加大旅游房地产的开发、营销等部门的管理力度使整个行业能够健康有序的发展，使我国的旅游房地产业走上规范化进程。

3.健全法律，加大执法力度

针对目前我国对于旅游房地产业的相关法律法规不健全、出现许多问题难以解决、企业和个人的权益都无法得到合法保障的现状，国家应该出台关于相关法律来切实解决这些问题。根据我国发展的实际情况，结合其他法律法规，尽快健全有关旅游房地产的法律法规，不仅要对行政管理部门做出规定，还要对企业行为与个人行为做出保障与约束。随着问题的不断出现，应该不断更新法律法规，以适应旅游房地产业在我国的发展需要，规范行业秩序，保护企业和个人的权利。

综上所述，面对我国旅游房地产业的现状，正面看待出现的问题，并找到对策来积极应对，一定会使我国的旅游房地产业健康发展。

[1]黄亮,李刚.旅游房地产概念解析及相关问题探讨[J].生产力研究,2011(1).

[2]余艳琴,赵峰.我国旅游房地产发展的可行性和制约因素分析[J].旅游学刊,2003(5).