业主大会范文

业主大会范文（精选4篇）

业主大会 第1篇

一、业主大会制度是住宅小区的最佳形式

物业服务是现代化大城市“建筑物高度立体化”的产物,上世纪六七十年代以来,各国工业文明迅猛发展,城市人口高度聚集,土地高度立体化的利用和城市生活环境恶化,不仅使传统相邻关系的内容发生了重大变化,同时也造就了“业主建筑物区分所有权”理论。世界各国并非都采用“建筑物区分所有权”的概念,其学说也包括“一元说”“二元说”和“三元说”,我国采用“三元说”。“三元说”下的建筑物区分所有权包括三个要素:专有所有权、共有所有权和成员权,三者结为一体,不可分割。建筑物是一个整体,建筑物的共有部分把全体业主“捆绑”在一起,共有财产需要共同管理,业主既是建筑物财产的所有人,也是住宅小区事务的共同管理人。建筑物区分所有权产生内在要求,涉及建筑物及住宅小区相关事宜,不仅需要业主内部之间相互协调、共同管理,对外事宜也需要业主团体与外部进行协商、沟通、合作。

在专有部分上,是业主对世的绝对所有权;在业主彼此专有部分之间,是业主之间的相邻关系,是一个上下左右立体的相邻关系;在专有之外是不可分割的共同共有,而共有还包含大、小不同层次的共有。基于业主“共同共有”关系,为整合业主内部关系,实现业主整体与外界其他主体关系的和谐,各国立法者推出了业主大会或者业主委员会等类似的相关制度。

业主们与物业企业之间的服务关系,是业主对外关系之一,也正是当下的矛盾焦点,而解决这些矛盾,最终还是要提高业主的自治能力。笔者认为,解决好这个矛盾,基础的工作是要充分落实业主自治权利,健全业主大会制度,规范业委会的运行机制,加强对业主成员权和业主合同抗辩权的保护。由于东方文明缺少现代文明意义上的自治传统,业主自治能力的低下,亟需要社会力量对业主组织进行扶持,政府应当变管控为给付,由直接的指导、宣传、协助转化为社会第三方的培训、扶助、制约。

二、物业服务法律制度存在的主要问题

1、业主组织法律主体地位不高

法律、法规抱守旧的法人观念,回避业主大会的法人资格问题。《物权法》《物业管理条例》规定了业主大会的成立条件、业主大会的活动规则和重大事项的报送备案,却没有赋予业主大会法人资格。最高人民法院司法解释明确了业委会有限的诉讼权利能力,明确了业主物业合同的履行抗辩权,但也回避了业主大会法人资格的问题。现实中,业主的自治权利本来就没有受到重视,没有法人资格的业主大会更是被人忽视。

2、业主大会设立程序管控过度

在业主大会成立的条件上,北京、天津等地规定业主入住率应达50%以上,或者首位业主入住2年以上,上海、广东等地则要求出售交付使用面积达50%以上,湖南规定首位业主入住1年以上,广东规定业主达到20%以上。在业主大会成立的程序上,山东规定建设单位或者前期物业企业应当告知街办处,街办处在主管部门的指导下成立筹备组。天津是业主、建设单位和物业企业都应告知街办处,辽宁规定业主提出书面意见,福建规定建设单位向县主管部门报告,由主管部门和街办处共同成立筹备组。陕西是建设单位告知街办处,否则由业主告知;对未及时成立筹备组的,县主管部门要责令相关部门改正。浙江规定主管部门组织成立筹备组,街办处和居委会协助,建设单位负担费用。可见是群龙治水,各有章法。上述地方虽然都明确了各部门成立筹备组、业主大会的责任,但只有陕西等少数地方规定了不组建筹备组的行政责任,可以认为,没有设立业主组织不是问题,而设立业主组织没有按照程序规定进行则不被允许。

3、业主组织与相关主体法律关系混乱

本来业主是建筑物住宅小区的主人,物业企业是物业服务合同的相对人,二者是合同关系,其他人都是“旁观者”,在合同的签订、履行中也就是调解者、仲裁者。在业主大会成立、业主代表推选、业委会委员选举等规则的制定、业委会换届、物业企业的解聘等过程中,却都成了法定的参与者、指导者。除了“筹备组”规定之外,天津等地还制定了“联席会议”制度,物业合同的解除必须由联席会议决定。规定“前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止”,也就是说前期物业服务合同是一个不定期的合同,只要是新的物业服务合同没有签订,旧的前期物业合同就不能解除,意味着只要是业主大会没有成立,合同自然不能解除,前期物业服务合同就可以长期延续。没有筹备组,业主大会也就意味着没法成立,不能“备案”;联席会议不通过,业主大会重大事项就不能决定。事实上,这些制度都已经成了业主大会成立,乃至业主实现自治的“绊脚石”,按照这些规定,业主大会很难成立,业委会也很难体现广大业主的利益。

4、部门规定与业主组织性质不符

业主大会本来是一个“人的组织”,是一个“社团性”的自治组织,之所以要成立“组织”,是因为对建筑物的共有部分需要共同的管理,而《业主大会规程》《业主大会和业主委员会指导规则》等规范业主和业主组织的规范性文件却由建设部门制定。国务院《物业管理条例》规定业主共同制定、修改业主规约,而江苏、天津等却规定省、直辖市主管部门制定业主规约和业委会章程范本,天津还把制定临时业主规约的权力交给了建设单位。江苏还替物业合同双方规定了逾期给付物业费日5‰滞纳金的标准,直接把违约金替换成“滞纳金”,混淆公法与私法行为,加重业主责任,行政部门通过垄断法规的制定权,抑制、干预业主大会权力,调控业委会的行动,以期达到行业垄断的目的。

部门和地方机构的着眼点各有不同,部门机构更多的是偏向把持权力和物业企业的利益,地方机构则更多注重社区稳定。部门、地方想的不是帮助业主如何自治,而是想着如何让业主按照自己的意志就范。而在对业主成员权的落实、保证上却很少规定,对业主的合同履行抗辩权也没有规定,却笼统地要求物业“使用人”与业主连带给付物业企业物业服务合同费用。业主大会没有法人资格,没有法定登记程序,多头“备案”,多头管理,自然导致业主大会成立困难,治理混乱,并且,许多部门把“备案”当作“许可”,认为不经备案业主大会就不能合法成立。

三、物业服务存在的主要问题

法律、条例和部门规章,对业主大会的成立,对业委会的日常工作都规定得比较具体,要求主管部门及相关机构对业主大会及其业委会的工作给予指导、监督,而事实上是基层政府不作为,官员惰于作为,没有激励机制,多干不如少干,业主大会成立或者业委会活动产生矛盾时能推则推,不乱没人管。利益群体利用业主大会程序设计的先天缺陷,操纵业委会,剥夺业主的成员权,侵害业主的合同抗辩利益。

国务院颁布的《物业管理条例》对业主大会成立程序过于单一、呆板,强制性的规定过多,业主选择性差。业主大会选择大会制还是分会制,代表制还是代理制,本质还是“直议”“代议”,应当给予业主程序上的制定权和选择权,法律规定最低限制性标准足矣,业主大会成立程序的制定权和选择权本身就应包含在业主的成员权之内,业主大会的“成员权”本质上属于私权,关键是要保证业主的广泛参与、充分的商讨和意思表示的真实。

诸多物业管理条例强制规定业主大会一种治理模式,非此即彼,可以预知其结果是:高度的程序性限制导致业主大会成立困难,业委会选举、换届难,或者业委会跟风傀儡,业主一盘散沙,前期物业企业长期独占住宅小区物业服务市场;或者是对业委会监督性差,业委会独断专行,滋生腐败;或者是两败俱伤,物业没人管,居委会兜底清理烂摊,保障最低物业服务水平,最终业主自食苦果。

在实践中之所以业主大会难以成立,业委会被人操纵不能代表业主利益,一是规章规定“官本位”,要求相关部门指导、协调、监督,而又没有规定罚则对相关部门及人员工作予以考评。二是规定业主成员权过于空洞,政策不能调动业主的积极性,司法对业主成员权的救济鞭长莫及,杯水车薪。

四、解决物业服务矛盾纠纷的主要途径

建筑物是共有而非公有,业主大会只须“集会性”的组织形式即可,因此,业主大会治理模式更应当自主,在台湾地区既规定了“管理委员会”,也规定了“管理负责人”的制度。建筑物的多样性、业主人群的多样性,决定了业主大会组成及运行模式的多样性。

业主大会虽然是自治组织,但其不同于村委会和居委会,村委会有土地等看得见的利益,居委会有街道办事处的支持,二者都是因政府决定而成立的法定的“人的组织”,业主大会不能套用其管理模式。当然,完全的自治可能带来的是效率的低下,因此,更需要物业服务的高效,业委会工作的高效。物业服务的高效来源于合同自主、委托合同解除权的落实和业主合同履行抗辩权的经常性;而业委会工作的高效,不仅需要业委会本身产生的合法性,更需要落实业主监督的有效性。

1、确立业主大会主体法律地位,保障业主成员自治权利

从实际出发,完善业主大会制度,提高业委会治理能力。强调业主的自治权利,行政权力不主动介入业主大会的自治事务,不仅是对业主自治权利的尊重,也是为了防止行政权借口干预业主自治。

充分保障业主参与大会的权利,如:一楼业主免交“泵梯费”问题,尽管业主不能单独与物业公司商定,但是,应当给予业主在业主大会内部主张权利的机会,不能为了“公平”而要求物业企业与每个业主单独签订合同,但也应允许业主在自治体内主张公平,二者并不矛盾。不能将业主买房行为“视为”对一楼泵梯费的自甘承担。收费项目应当细化,当然细化应当有度,项目细化应当有业主参加,而不能只是“官方规定”,物业企业认为不合理,可以拒绝签订合同,法律不会强制。

2、强调业主议事民主,强化议事规则和管理规约的法律效力

业主自治主要也是通过业主规约进行,制定业主规约要充分保证业主的参与,充分发挥业主的民力民智,不能由他人(包括政府)替代业主制定业主自治的根本性文件。业主内部事务要按照业主议事规则和管理规约处理,业主与外部关系主要通过合同处理。现在,业主规约是主管部门制定的,业主完全没有参与,加上主管部门与建设单位、物业公司扯不断的关系,业主权利已经设限,也为后来的物业服务埋下纠纷的伏笔。严格落实业主规约,防止地方各种力量挟持、控制业委会,进而损害广大业主利益,其根本途径是业主积极、广泛、深入参与业主规约的建立,业主广泛的参与也会使业主履行规约成为自觉的行动。

3、加强业主组织规则立法,落实业主票决制度

国家最高权力机关应当尽快就业主自治及其活动规则统一立法,在明确业主大会主体地位、业主规约自主性质的同时,对业主大会的成立、业委会的运行以及业主大会与相关部门的关系进行明确,规定侵害业主成员权的司法救济途径。

法定重大事项“票决”制度,为保证业主大会顺利的成立和运行相对的稳定,可以规定订立“业主规约”“物业服务合同”必须“双过半”,修改“业主规约”和解除“物业服务合同”必须“多数决”。在对重大事项法律予以强制性规定的同时,还必须制定一些禁止性的规定,强调对弱势群体基本权利的保护,防止多数人侵害少数人的基本权利。地方立法应当着眼于地区常见矛盾的归类、解决,限制建设单位等强势主体的违法行为,如:规定建设单位不得规定车库“只售不租”,应当“可租可售”,对紧张的出租车位“限定租期”,车位摇号决定等,地方法规更应着眼“地方特色”民情,而非更加强化官方意志。

“业主规约”是业主自治的法律基础,业主就制定业主规约广泛、深入的参与非常必要,重要性甚至超过业主规约内容合理性的本身。由于业委会并非自行管理相关物业,仅是代表业主选聘物业企业,签订、解除物业服务合同,督促业主履行业主规约和物业合同义务,其工作性质并非紧急、疑难、复杂,加上业主大会就重大事项的“票决制”,因此,就委员会成员的选任程序规定毋须特别严格,而关键是要保证业主意思的真实表示及其实现。应当保证业委会参选成员推荐和自荐的权利,获得相对多数即可当选。

4、强调物业服务委托合同性质,保障业主大会对物业服务的选择权

社会越是进步,社会分工越是精细,住宅小区物业服务亦是如此。物业服务需要专业化,需要对物业服务企业的主体能力、服务标准、收费标准进行规范、细化,以便政府管理的准确和业主知情的便利。物业服务需要市场化,市场化可以给予业主对物业服务主体、项目、规格更多的选择机会,市场化才会有充分的竞争,也才会造就物业企业的专业化。业主与物业企业是委托服务,是平等的民事法律关系,物业企业对物业的“管理”,以及对个别业主不当行为的阻止,实质上都是服务,在这几个关系中,业委会才具有真正的管理权。对于委托合同,业主大会不仅具有其他合同当事人所有的权利,同时,业主大会作为委托人还具有无条件解除合同的权利。

五、强化第三方扶助功能,加强业主组织自治能力

住宅小区问题很多,归结到底是业主组织内部自治能力的问题与业主组织外部合同协商与履行的问题。由于东方历史文化传统习惯,社会基层缺乏自治能力,政府习惯管控、命令,而不是扶持、指导,而建筑物区分管理权实质是业主的物权,是业主的私权,“管理权”属于业主组织所有,政府机构所持有的对业主组织设立的“指导、协助”的权力,只是一种指导性、义务性的行政行为,并非强制性、禁止性的命令。

市场经济条件下的政府需要“小政府、大社会”,需要更多的是就社会需求的供给,而非对社会组织或市场行为的禁止。住宅小区是业主自己居住之所,除必要的社会公共服务产品由政府提供之外,与其住宅小区相关的物业服务应当由业主自行提供。然而,由于物业服务的专业性、技术性和高度的组织性,每个住宅小区不可能完全由自己管理,事实上也正是如此。

在处理与物业企业的合同关系上,由于物业企业制度上先天的强势、业主先天的弱势,业主及其业主组织明显处于被动和劣势,更多的业主选择了忍让,选择了“搭便车”,少数的业主选择了抵抗,甚至选择了暴力相争。在与物业企业相处时如此,在业主组织内部相处时也是如此,小区秩序建立在强力的支撑之上,而非业主协商、议事、票决的基础之上,这种秩序不仅不稳定且容易滋生腐败,造成秩序的稳定需要更多的成本投入,而一旦旧的强力被新的强力推翻,必然产生秩序失控而紊乱。

为了切实落实《物权法》的私法自治精神,为了保证住宅小区物业服务秩序的长期和谐安定,首先要健全业主组织的议事、协商、票决机制,保证业主组织在充分讨论、协商基础上严格依法产生。

1、政府有必要为业主搭建业主委员会联合会、业主协会等专门社会团体组织的工作平台,总体规划、指导组织业主大会以及业委会的运行工作,代表业主伸张合法权利。专门组织的服务会更加专业、高效、周到。积极探索社会第三方扶助机制,使其组织形式和运行模式具有可复制性,具有超强抵抗非法外力干扰依法办事的能力。

2、政府可以向包括律师但不限于律师的社会机构购买专门服务,委托律师等相关专业机构、人员帮助成立业主大会,为业主委员会的选举、换届提供组织、指导、调解、咨询等法律援助,协助业委会对区域内的事物进行治理,为业主主张权利提供咨询。力求社会第三方的工作可量化、可监控,具有可考核性,政府保持对业主组织工作反馈信息的及时处理。

3、政府可以探索对矛盾激烈且需要物业服务,业主大会成立困难或者业委会不能正常活动的小区派驻临时机构,帮助业主完善组织架构,提高业主自治能力,但是,派驻的机构最好不是政府部门、居民委员会,而应当是在政府指导下、具有高度独立性的专门工作机构,这个机构应当是社会中的民间机构,是通过市场交换的公益或者半公益的社会组织机构。

4、在业主成立业主大会积极性不高的小区,政府可以优先推选居委会成员成为住宅小区的管理人员,整合居委会和业委会的管理资源,发挥居委会在业主自治中的作用,但是,这一切都应当是暂时的,无论是谁都应当尊重业主的物权,尊重业主的自己对物业的管理权利,政府机构、居委会更应当带头依法办事。

5、社会第三方机构对住宅小区业主组织的扶助,其工作重点是对业主组织自治能力的培养,社会第三方提供的服务不仅是物业服务的质量、数量和物业费用的评估,也不只是帮助业主组织讨还被侵占的业主共有收益,更主要的还是扶助业主组织提高自身的组织能力,特别是业主组织内部协商、议事、决策程序的执行能力,业主组织权力制约、监督的机制运行程序的执行能力,着力帮助业主建立起内部自生健康运行的组织机制,逐步取代“强人领袖型”“运动更替型”的住宅小区运行模式。

小区,不是国家;业主大会也不是国家政权机构,业委会也并不进行经营活动,只是委托、监督物业企业对物业进行管理,管理的模式可以不同,全国仅采用一种模式是可笑的,关键是治理模式要能确实保证业主权利的落实。

小区业主大会决议及业主公约 第2篇

根据《物业管理条例》和本小区业主大会做出如下决定：

一、选举为小区业委会主任；、为副主任；选举为业委会成员。

二、业委会有权按《XX县城南南苑小区业主公约》的标准，收取小

区业主的物业管理费，有权根据业主大会的决议，代表全体业主向有

关部门申请物业维修基金用于小区公共部份的维修，并有权支付小区

物业的日常公共开支。

三、通过《XX县城南南苑小区业主公约》。

四、通过《关于XX城南南苑小区申请更换排污管道所需维修基金的报

告》

五、业委会有义务每半年向全体业主公布财务收支情况。

六、业委会有权制止和清理违反《XX城南南苑小区业主公约》的业

主行为。

XX城南XX小区全体业主

2012年8月8月

全体业主签名：（6页）

关于XX县城南XX小区申请更换排污管道

所需维修基金的报告

XX住房管理局（中心）:

XX城南南苑小区位于弋阳县南岩镇圭峰大道88号该小区始建

于2007年09月，因当年始建施工方使用的材料问题加上管道的自然

老化等原因，我小区的下水管道已堵并向小区内溢污水，影响小区居

民正常生活，本小区居民已多人找物业情绪激动，并有上访的可能。

现物业管理公司已撤离，小区已成立弋阳县城南南苑小区业主委会自

行管理小区物业，为了我小区的和谐安宁，特向弋阳县住房管理局（中

心）申请更换排污管道所需维修基金。

以上申请当否

请批示

2012年8月8日

XX县城南XX小区业主公约

为加强住宅区各类物业管理，保障本住宅区物业的安全与合理使

用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守物业管理有关法规、政策和本公约规定，执行业主大会和

业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理的各项管

理工作，有关规定和本公约以及受业主大会、业主委员会委托制定的管理细则及各项管理规章制度。同时，业主应保证其共居人、使用人

及相关人员遵守本公约和相关规定，合理使用物业。

第二章物业使用和维修

按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位、共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不

得擅自变更房屋结构、外貌和用途，小区内的住宅只限于居住，禁止

用做生产用途，不得在共用部位和绿化设施堆放任何生产、生活用品；

利用共用部位搭建建筑物、构筑物等如果以上情况业务委有权进行清

理。

一、爱护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、不随意

堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；小区内每个单元设一个垃圾筒，垃圾

应放入筒内，避免遗撒，每天由环卫所来小区内清理。

二、业主饲养宠物，应遵守养犬的规定及有关法律法规的规定，即时

清理宠物粪便；不得在小区内放养；

三、因条件限制，小区机动车停车位已无法满足业主的需求，禁止业

主外的一切机动车辆停入小区内（送水送汽等生活服务用车，暂时停

放的除外），小区业主机动车将实行登记制度，未经登记的机动车一律

不得停在小区内，小区将划机动车停车位，有车库的业主机动车应停

在自己的车库内不得停入停车位内，没有车库的停在车位内，如仍不

能满足小区业主需求，车位停满后的机动车暂时停在小区外，一旦有

空位可及时停入，禁止机动车乱停乱放。

四、小区将统计小区内的电瓶车等非机动车数量，小区业主应主动清

理报废的、不用的非机动车，界时小区业委会有权对小区内非业主的和报废的非机动车进行清理，用来满足小区业主的正常停车需求，电

瓶车等非机动车须停入电瓶车专用停车地点，禁止电瓶车等非机动车

占用机动车位和行车通道。

五、要求清洁人员保持停车位和行车道等公共部分的卫生整洁，每个

星期对楼道清扫一次。

六、如因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏，造成损坏的责任

人应负责修复或赔偿损失。

七、业主需要进行室内装饰装修的，应交纳垃圾清运押金300元。并

及时清运装修垃圾及材料，不得占有行车道和停车位，装修结束后如

无违反公约规的押金退回。

第三章 物业服务费用的交纳

八、为了小区的整洁舒适，小居内的业主应自觉缴纳物业费，物业

费的收费标准第一年按预算标准收取，第二年按第一年实际发生的费

用根据业主的居住面积计算收取，业主委会员应定期向业主公布财务的收支情况，业主可以随时向业委会查询，业主因故不能按期交纳物

业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。

小区公约由业主大会通过后生效，对欠缴物业服务费用的业主，业

主委员会可参与协调解决催缴争议。对欠费六个月以上或拒缴物业服

务费用的，业委会可通过法律途径解决；

九、业主在转让或出租其拥有的物业时，应当要求新业主和承租人

承诺遵守公约，并于买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内,将房屋

转让或出租情况告知业委会。业主转让物业，应结清物业服务费用；

出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连

带交纳责任。

第五章 违约责任和违约纠纷的解决

十、业主应自觉遵守本公约的各项规定，违反本公约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负赔偿责任。对业主的违约行为，业

主大会、业主委员会、其他业主可督促其改正。

十一、业主对物业管理服务工作的意见和建议，向业主委员会提出，遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，或提交业主大

会表决。

十二、本公约如有与法律、法规、规章和规范性文件相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。

十三、本业主公约，经业主大会审议通过，自2012年08月08日起生

效。

2012年8月8日

XX县XX南苑小区全体业主

全体业主签名：（6-8页）

已看过并同意1-5页的内容：

小区业主签名：

A栋 ：一单元二单元

二楼：三楼:四楼：五楼:六楼：

店面：（房东签字）

B栋 ：一单元二单元

一楼：二楼：

业主大会 第3篇

一、应当坚持赋予我国业主大会法人资格

(一)赋予业主大会法人资格是维护业主权利的必然要求

在一般的民事活动领域中，“当事人主义”作为解决民事争议的一般原则，本来无可厚非。因为民事法律关系的特点是平等主体间的关系，当事人可以自主地处分自己的权利。但是在社区实际生活中存在着诸多问题，仅仅靠单个业主自身力量难以解决，如在面对开发商时。此时，弱势群体一方的业主与强势主体一方的开发商之间在诉讼法上是形式上平等，而事实上不平等的关系。如果不采取有效的形式集合全体业主的力量保护弱势群体，就会导致弱势群体处于任人宰割的地位。单个业主的专业知识、法律知识有限，又受时间、精力、财力、场合等限制。因此，单个业主在自己的权益受到损害时，一般会默认倒霉，无力主张和实现自己的合法权益。学者将个人经过权衡不愿去争取的权利，也就是“小额多数”的权利称为“易腐权利”。要使受害人的“易腐权利”得到救济，要弥补弱势一方当事人与强势一方当事人巨大的差距．进而使所有受害人的损失受到补偿，给致害人以应有的惩罚，使社会正义真正得以实现，就必须突破民事诉讼受害人“自己救济自己”束缚，通过赋予业主大会独立的诉讼主体资格，来集合广大分散的业主的力量。

(二)赋予业主大会法人资格是保障业主大会有效运作的客观需要

任何一项权利的行使都必须以行为相对方遵守其义务为前提，而义务的遵守离开了强制力的威慑就会变得没有保障。通过赋予业主大会独立的权利能力和诉讼地位，当出现个体业主违反内部管理规约时，业主大会就可以以自己的名义向侵害人提出具有实质效力的要求履行规约的请求，迫使其停止侵害行为，敦促其履行内部管理规约；当外部侵害人实施侵害业主合法权益的行为时，其就能够以自己的名义向侵害人提出同样具有实质效力的请求，迫使其停止侵害行为，以维护业主的合法权益。此外，是解决我国业主大会缺位、发展社区自治的应然要求。业主大会是通过全体业主自觉的行使自己的权利，并通过参与到业主大会的运作之中，来实现业主自身的权利。其并非是一个带有政府色彩的管理机构，而是一个为保障自身权利而自主设立的一个维权机构。这就使得业主能自觉地关心自己权利的状态，增强业主管理其自身权利的愿望。从而引导业主们自我管理、自我服务、自我教育、自我约束。

(三)解决我国业主大会缺位是构建和谐社会的必然要求

和谐社区是和谐社会的基石。参与是业主大会建设的第一原则，也是它的生命线。参与标志着业主大会的成员对业主群体的认同和关爱，参与标志着业主大会成员既可以分享社区内的利益，又能承担社区内的责任。一个有活力、有创造力、有效率的社区，都是业主参与率相对比较高的社区。当然，我们这里指的参与是业主主动参与而不是被动参与。业主能够主动参与社区的事务，说明他把自己的利益和社区的命运紧密地联系在一起了，把社区当成了自己的家，这是和谐社区建设的活力，和谐社区建设的基础，和谐社区建设的源泉。以社区业主为主体，以良好的参与机制融洽业主间关系，推动社区自治，充分发挥他们在和谐社区建设中的关键作用。而业主大会正是通过建立良好的社区参与机制，坚持以人为本，对那些与居民切身利益相关的社区事务，广泛地吸收社区中不同群体的居民代表参加，听取各方的意见，而且要让社区成员参加讨论，通过多数表决的方式共同决定，尽可能地实现社区利益的最大化，从而有助于从根本上寻找到全体成员的共同利益，实现邻里团结和睦。

(四)赋予业主大会法人资格是节省司法资源的重要途径

适用业主大会独立人格审理违法的案件，从以下两个方面有效地节约了司法资源：一是会有效遏制违法行为发生，防患于未然。潜在致害人在进行违法活动时，一般都要做成本收益分析，如果违法行为的代价沉重，就不敢以身试法。业主大会诉讼程序的特点是通过业主大会的诉讼使得全体业主的利益得到保障，代表所有受害业主向致害人追偿，显然，在整条效果上来讲，必然使得致害人要承担的责任加大。潜在致害人会因此考虑自己的“得”与“失”，从而调整自己的行为，这样就起到了预防违法行为发生的功能，从源头上节省了司法资源的开支。二是有利于法院充分发挥审判职能，及时办理人数众多的案件，提高工作效率，降低诉讼成本，保障法制的统一和权威。在业主群体的利益遭受损害是，若不赋予业主大会独立的权利能力，就必然迫使各个业主为了维护自身的合法权益纷纷向法院起诉。为此，法院不得不多次就同一事项重复处理，无疑会导致司法资源的极大浪费。

(五)解决我国业主大会缺位是培养民主观念的必然选择

业主大会健康有序地运行是业主民主意识强，对社区事务能够广泛参与，社区自治化程度高的体现。没有业主的广泛参与，业主大会的正常运行就不可能实现，参与业主大会的事务标志着业主既可以分享社区内的利益，又能够承担社区内的责任。而业主大会良好的运作能够使其成员具有较强的主人翁意识和归属感，进而能够以主体姿态广泛地参与到社区的建设、发展、管理中来，为所在社区营造良好的社会环境、自然环境和人文环境，愿意与其他业主共驻共建，优势互补、形成合力，资源共享、相得益彰，共同繁荣兴旺。实现社区的民主选举、民主决策、民主管理和民主监督，从而使社区不同群体的居民通过民主的制度安排，在社区的政治舞台上充分表达自己的利益要求，为社区创造安定、有序的民主政治氛围。社区也成为基层民主自治的一个坚实的平台，成为居民从参与管理社区事务走向参与管理社会事务和国家事务的起点。

二、我国业主大会法人制度的构建

(一)赋予我国业主大会法人资格

我国之所以没有确认业主大会的法人主体资格，是因为我国一直固守着法人财产及责任的独立性。我国《民法通则》第37条明确规定“有必要的财产或经费”、“能独立承担民事责任”是法人存在的“条件”，这就为日后法人与非法人的分野埋下伏笔。

这一划分标准是否科学合理，在此暂且不论。但在现实的经济生活中却出现了很多打破这一定律的经济现象。1978年修改的《法国民法典》第1842条中，法人的资格被赋予了除隐名合伙以外的一切进行了商事登记的合伙组织。1999年《德国股份公司法》第278条中确认了股份两合公司为法人。日本、我国台湾地区的民事立法中明确承认没有独立承担财产责任的无限公司、两合公司为法人。而在《西班牙民法典》以及深受其影响的拉美国家，将合伙包括在法人中也成为一种趋势。概而言之，法人的独立财产责任与法人人格之间的所谓必然性不同程度要求相适应的涨消关系。即法人人格的塑造作用以未附加独立责任要求的法人独立财产制度来完成，而法人财产在运行过程中独立于成员或投资人的程度，又决定了法人独立财产能否发展为附带独立责任能力的“高级形态”，而不是反过来由独立责任的有无来决定是否存在法人财产的独立性，再决定是否存在法人人格。

当今世界，不能独立承担财产责任而又具备独立民事主体资格的社会组织在社会经济生活中广泛存在并发挥着日益重大的作用，这就给那些限制法人外延的国家提出了新的课题。——如何在法人以外构筑新的“准团体人格”。德国学者卡尔·拉伦茨认为：“这种联合体本身没有权利能力，不能成为权利主体，所以权力只能共同属于全体成员……我们将这些形式分为‘分别共有(或称简单的权力共有)和‘共同共有”。显然，拉伦茨并不承认无权利能力的社团在法人层面的存在，但他又特别指出了这种社团与更为简单的合伙之间的差异：它们是长期建立的、成员变更对之不发生影响的团体，“各个成员的人格对联合体的生存并无大的影响……各个成员的人格，也远不及结社的目的和该社团组织本身那么重要。社团有自己的名称，在其代理人以此名义对外代理社团，因此一般情况下无需个别成员以自己的名义出面。”“这种社团就法人的各种典型特征来说，缺少的仅仅是权利能力。从类型上看，它对于合伙更近似于有权利能力的社团。”类似的情形在俄罗斯民法中也有出现。由于率先在世界上对法人的内涵采取了严格的法典法主义，为了应付生活中日益多样化的组织形态加入经济生活的需要，前苏联学者认为：民事诉讼法赋予诉讼法上的主体资格的范围要大于民法典中的法人范围，为了使一个组织具备法人的结构，就必须使它在某种程度上可以成为诉讼关系中的主体，但程序法上的主体资格不是只能赋予法人吗?这样一来，就在诉讼法上创造了一种与民法典中不同的“法人”了。实际上，通过诉讼法赋予在民事实体法中“无权利能力”者以民事诉讼能力，以解决该类组织以“自身”加入民事生活之需，已是存在发达法人制度的大陆法国家的通行做法。

(二)赋予我国业主大会诉讼主体资格

赋予我国业主大会诉讼主体资格是法律逻辑推理的当然结果。在构建我国业主大会法律制度的时候，我们要求赋予其法人主体资格，换言之，也即在法律上赋予其独立享有民事权利和独立承担民事责任的能力。而民事权利的维护和法律责任的判定均需通过诉讼活动予以进行。赋予了业主大会民事主体资格就必然要确立其诉讼法上的主体地位。否则，失去了法律的保障，其民事权利就会在实际生活中成为任人分割的蛋糕；法律的相关规定没有救济途径，法律就将会成为被人抛弃的一张空头支票。

赋予我国业主大会诉讼主体资格是我国现实立法的必然要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”依据该法条的规定，赋予业主大会法人地位后，其就当然成为了我国《民事诉讼法》上的诉讼主体。

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[5]薛源，区分所有建筑物资质管理组织制度研究[D]，北京：对外经贸大学2005年博士论文。

[6]黄国铭，试论业主大会和业主委员会的法律地位[J]，福建工程学院学报，3(2)。

业主代表大会法律实践问题探索 第4篇

业主的组织化对现代住宅小区有效治理及和谐稳定有着积极意义, 而对业主大规模的集体行动及组织化实现就存在着诸多的困境。业主大会代表主要就是通过物业管理小区全体业主及业主代表所组成的自治组织, 这可以说是物业管理小区全体业主的最高权力机构, 加强对业主代表大会的法律实践问题的理论研究, 对业主代表大会的健康长久发展就有着实质性意义。

二、业主代表大会的类型及法律地位分析

(一) 业主代表大会的类型分析

业主大会主要就是全体业主实行的自治组织, 从理论上来说业主代表大会是全体业主参与的大会, 在实际的情况上还存在着一定的不同, 一些规模大以及业主多的物业小区, 全体业主大会的召开就有着其困难性。业主代表大会的类型是多样的, 主要能够分成定期会议以及首次会议和临时会议这几种类型, 其中在首次会议层面是业主创立大会, 首次大会召开主要是对物业小区入住率达到了一定比例或是虽没有达到相应比例, 但在房屋出售经过了一段时期进行召开的会议[1]。另外就是定期会议, 这主要就是在一定时期内所召开的业主大会;而临时会议则主要是在特殊原因下为对紧急事务的处理所召开的临时会议。

(二) 业主代表大会的法律地位分析

业主代表大会从法律地位上来看, 理论上还存有相应的争议, 主要有几种说法, 首先就是业主大会非法人团体说, 这一说法认为不宜赋予业主代表大会合法人人格。其主要的理由就是对作为法人管理团体而言, 能够以自己名义对外为法律行为, 没有具备法人资格管理团体就不能够以自己名义以业主之名对外为法律行为。管理团体因为具有法人资格会比较容易获取金融机构的融资, 在这一方面似乎比较缺乏依据。还有是业主代表大会法人团体说, 这一说法认为要赋予其业主代表大会独立人格, 从而让其能够具有法人性, 从而有着诸多实益。这就体现在业主大会有着法人人格在自身就能够成为权利义务归属点, 能够以自己名义对外为法律行为, 还有是业主大会会因有法人资格就较为容易获取金融机构融资等[2]。除此之外, 还有就是业主代表大会不具有民事主体资格说, 这一说法主要是认为业主代表大会是对物业实施自治管理的群众性组织, 从物业管理法律关系当中只有业主具有民事主体资格, 业主代表大会及业主委员会是不具备的。

三、业主代表大会内外部法律关系及实践问题分析

(一) 业主代表大会内外部法律关系分析

从我国的物业管理涉及到的市场主体的情况来看相对较多, 业主代表大会的内外部法律的关系层面, 在内部法律关系上业主大会和物业使用人的关系上, 业主是房屋所有权人, 这对特定区域内物业进行管理就要能够依靠各业主自治机构, 从我国的物权法的规定当中就能够获悉, 业主是能够进行设立业主大会以及选取业主委员会的, 还有规定是业主大会以及业主委员会的决定对业主有着约束力, 所以不只对业主大会产生了作用, 同时也有着反作用。从我国的发展情况来看, 业主大会及业主委员会成员只是所有权人, 除此之外其他非所有权人就不能够参与到业主代表大会中来, 并且对物业的管理事务也没有表决权[3]。从业主委员会和业主代表大会的关系层面来看, 首先业主委员会不是法人也不是独立非法人团体, 其只是民事主体是大会执行机构。业主代表大会有着民事权利能力是物业管理区域最高意识机构。

另外, 从业主代表大会的外部法律关系层面来说, 业主大会和物业服务企业间的关系上, 物业服务企业是对物业实施的企业化及专业化的管理, 根据物权法的相关规定能够看出, 业主能够进行对建筑物及附属设施自行管理, 也能够委托物业服务企业等进行管理。物业服务和业主代表大会间有着雇佣者和被雇佣者的关系, 所不同的是被雇佣者还有着一定的权力来约束雇佣者。业主代表大会和物业管理行政部门间的关系上来看, 在我国的物权法以及物业管理条例上都有着相关规定, 业主代表大会是群众性自治组织并非基层政府组织, 这和政府部门并没有相应联系, 只在业务上行政指导监督关系有着具备。

(二) 业主代表大会法律实践问题分析

我国的业主代表大会的法律实践方面还存在着诸多问题有待加强完善, 从立法层面来看主要就是立法的模式存在着缺陷, 例如:在立法法中有一条规定, “基层群众自治制度、民事基本制度只能制定法律, 制定法律的权限归全国人大及其常委会。”但从我国现有的业主代表大会组织体系来看, 还是在二零零三年所颁布的物业管理条例中的规定, 而物业管理条例是行政法规, 主要就是规定业主代表大会这一基层群众自治性的组织制度, 物权法在业主代表大会上有着相应的制定但在具体的条款表述上还比较模糊[4]。

再有就是地方上的立法相对比较混乱, 自治性原则没有充分突出, 业主代表大会以及业主委员会的法律地位没有得到明确化, 在矛盾上也愈来愈激化, 主要是体现在业主代表大会不能够以自己名义对外实施法律行为, 在市场主体上不能得到有效确立。再有就是业主自治组织权威不能得到有效实现, 业主自治组织的运作比较缺乏有效约束等。再有就是业主代表大会和业主委员会的关系没有得到明确, 互相间没有形成完整管理和制约机制, 这就造成职权不能有效明确等。业主委员会的权力过大, 以及在监督制约机制层面的缺乏等, 最终就会造成业主委员会和普通业主间容易产生利益冲突。

四、业主代表大会法律实践问题成因及完善措施探究

(一) 业主代表大会法律实践问题成因分析

从业主代表大会的法律实践问题成因来看, 主要是基层民主自治立法指导思想上的直接民主制, 这样在法律规范上就不能容纳制度化的业主代表大会。还有是三大基层社会性自治制度当中对业主自治法定要求的严格成因, 主要就是社区居民自治和村民自治以及业主自治作为最为典型的自治类型, 和当前所推行的村民委员会组织等自治规则相比较而言, 在物权法以及业主大会及业主委员会指导规则上的业主自治规则表现出的要比较严苛一些。

另外, 就是业主自身的局限, 主要体现在业主的参与积极性不够, 受到福利观念的影响等。业主的自治能力还需要进一步提升, 再有就是在合理的运作机制层面相对比较缺乏, 缺乏有效的监督机制, 群体性的业主无法有具体监督业主委员会的工作, 在业主代表大会层面也并非是常设置机关, 行政管理机关也没有足够人员对众多业主委员会实施监督[5]。

(二) 业主代表大会法律实践完善措施探究

第一, 对业主代表大会的法律实践完善措施的实施首先要能对业主代表大会的民事主体资格得以确立, 对民事主体地位明确后就要对内部机构间关系得以理顺, 这就需要明确业主委员会是业主大会的执行机构, 在法律地位及权利都来源于业主大会。从立法上要对业主代表大会非法人组织地位进行明确, 充分考虑其成立的目的, 主要就是为改善人民群众的生活及工作环境的, 进行维护业主合法权益。还要能够对业主代表大会的职责加以明确化, 主要就是代表业主雇佣及解聘物业服务单位, 再有是倘发生诉讼就根据业主委托, 业主代表大所有业主参与诉讼。从这一层面来看, 把业主代表大会定位于非法人组织就能够满足所设立的目的。

第二, 业主代表大会的监督体系的构建方面比较重要, 要进一步强化业主和业主代表大会对业主委员会的有效监督, 我国的住宅小区将会向着大型化的方向进行发展, 而业主普遍参与自治管理的意识上不强, 这就要充分发扬民主来实现业主的自我管理及服务。对业主代表大会召开和表决机制的改革要能够得到进一步强化, 降低业主大会召开人数及表决人数比例要求, 这样就能将业主的参与度得到有效提升[6]。同时也要能够设立独立的监督委员会, 主要负责监督业主大会及业主代表大会的决议和执行等, 通过权力分立来形成业主大会管理模式。

第三, 对业主代表大会的组织机构要能够进一步得到完善, 这是业主大会发挥自身作用的组织基础, 从决策机构的建立上主要保障区分所有权业主成员权行使, 业主代表大会的会议通过决议来对全体业主进行约束, 业主大会会议是形成业主决议的制度保障。对行政主管部门的职责要能够得以有效明确, 可在行政主管部门内设立专门的住宅小区事务委员会, 并聘请专业人员来从事业主管理相关法律法规和宣传工作。在监督的职能上主要就是监督业主委员会及业主代表大会, 对违反法律及法规决定的, 事务委员会就要进行对决定撤销或者是改正[7]。

第四, 对业主代表大会的运作机制要进一步得到完善, 在决策上的高效率要能够得到有效体现, 从投票权方面要能完善对其计算。在组织化的监督层面作为是新设立的监督机构, 能够区分业主监事委员会和其它机构的不同, 业主监视会对本物业区域物业管理监督工作的具体计算方法等都要能够具备决策权以及实施权[8]。在监督的方式上也要能够得到有效明确, 业主委员会的工作汇报及对业主委员会的检查情况要及时的公布给全体业主, 对监事组织的设立最为主要的目标就是让业主委员会在工作透明公开中进行。

五、结语

总而言之, 针对当前我国的业主代表大会的法律实践问题, 在具体的解决上要能够从多方面进行实施, 通过多样化的手段来加强业主代表大会的科学完整性, 使其自身的作用得到充分发挥。业主代表大会作为小区物业管理的核心, 这也是民主自治意愿表达的重要载体, 在具体的自治管理过程中, 要对管理的程序完整的体现, 在方法上要能够科学化的实施, 这样才能推动整体业主代表大会的健康发展。

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