智能楼盘管理论文

智能楼盘管理论文（精选3篇）

智能楼盘管理论文 第1篇

关键词：智能楼盘管理,信息系统,功能模块设计

智能楼盘管理信息系统主要是为了解决房地产企业管理过程中数据不准确、工作效率低、管理不及时等问题, 提高房地产企业的管理水平、加快房地产企业的经营运作速度、提升房地产企业的经济效益, 使企业在销售管理方面更加科学、合理, 已经成为当前地产行业企业面临的一项重大研究内容。在当今信息化社会快速推进的大背景之下, 通过对房地产行业及相关公司的深入了解和调查研究, 同时收集国内外相关资料进行分析, 并根据该公司的实际情况和具体需求, 设计一套智能楼盘管理系统, 在提高自己综合能力的同时, 解决该公司的实际问题。

通过对房地产企业中使用楼盘管理系统的相关人员的业务流程和管理方式方法调查分析, 并与使用部门详细探讨, 了解其需求, 最后确定楼盘管理系统的主要功能模块如图1所示, 在系统的每个功能模块下都有对应其相应的业务操作。

根据不同的管理模块, 简单介绍各模块具体处理的业务:①基础资料管理:该功能是系统基础资料的综合处理, 比如:员工信息的添加、删除、修改、重置密码、启用、停用、分类查找;特殊销售代码管理, 主要分为内部销售、特殊折扣、促销政策、备用。②销售现场管理:本功能模块中的销售登记功能主要提供录入每天销售楼房的信息, 包括房屋详细信息、购房人信息、面积信息、房款信息、缴费方式信息, 同时可以编辑、打单和导出等。更名申请主要登记需要更名的房屋详细信息、业主的变更信息、协议信息、联系方式、变更说明、操作人等相关内容, 同时可以打单和导出Excel文件。调房申请主要是登记购房人由于特殊原因进行房屋调换信息, 需要详细记录新房的面积信息、价格、缴款方式和缴款额及签约方式、变动日期等, 并可以编辑、打单和导出Excel。退房申请主要是记录退房人信息、退款信息、手续费、付款方式、备注说明等信息, 同时可以打单和导出Excel文件。出租登记主要记录需要出租房屋信息、租金、承租人信息、缴款方式等信息, 同时可以打单和导出Excel文件。选好登记主要记录有意向的购房人信息, 包括联系人、联系电话、定金、所选号、备注等。③现场会计管理:本功能模块分为房产会计现场确认、物业会计现场确认、领导审批。房产会计现场确认主要是对销售时的楼盘信息、更名信息、调房信息、退房信息、出租信息、差价信息、特殊销售信息等进行会计确认, 并可以导出Excel文件或重打单。物业会计现场确认主要是对物业收费、住户返款、领钥匙、有偿服务、跨年收费等信息进行确认, 并可导出Excel文件。领导审批主要是对销售楼盘过程中更名信息、调房信息、退房信息进行领导审核。④出租会计管理:本功能模块下的出租台账, 详细显示承租人、租金金额、账目金额、出租时间、结束日期等详细信息, 并可以导出Excel文件。出租明细表, 主要可以根据起始月, 查询出详细的房屋出租信息。出租确认收入与税金, 主要显示起始月份的出租信息和各种税种的累计信息。出租到期统计表显示出所有已经到期的承租信息, 重点显示出联系方式、出租日期、截止日期、租期、租金等信息。⑤房产会计核算:本功能模块中的楼盘基本台账, 可以按楼号、房号、车位号查询房屋信息, 并可对查询的信息进行编辑与导出。选号台账主要是可以按选号的号码进行查询, 并对查询结果进行编辑和导出。销售日报主要是生成当天的销售统计信息, 主要体现销售金额、当日的退款额、当日的收款额、合计收款额等信息。销售报表主要是完成通过指定开始日期和结束日期, 查询所在日期范围里楼盘销售的情况数据。确认收入登记对楼盘销售信息进行房产会计确认, 并可以通过楼号、房号等信息进行查询。房产确认收入台账, 通过楼号查询已经得到确认的楼房销售信息。房产确认收入月度报表, 可以实现从开始日期到结束日期之间的得到确认的房产销售信息。存档台账, 主要可以根据楼盘类型、用途、楼号等信息, 查询房屋的详细信息, 包括:业主、面积、总房款、个人契税印花税等信息。⑥房产税务核算:本功能模块中的发票登记, 主要是记录业主购买房屋时所开的发票编号。房产发票台账, 主要记录发票开出的时间和编号。税金管理台账, 主要是按开始日期和结束日期, 根据税种来查询不同税种下的当月收款合计和当月确认收入。房产发票汇总, 主要统计起始月份到结束月份之间开具的发票数量、房屋面积、累计发票数量、累计面积等信息。⑦佣金会计核算:本功能模块中的佣金登记, 主要实现代理公司在楼盘销售时可获得的佣金台账, 可以设置佣金比例、所售楼盘的详细信息、溢价房款、溢价佣金等, 并可对上面信息进行编辑与导出。佣金明细可以通过起始日期、楼号、所属团队查询明细信息, 并对相应信息进行合计操作。佣金汇总表可以通过起始日期、所属团队进行佣金信息的汇总与导出。⑧物业现场管理:本功能模块中的入住收费功能, 主要是记录业主入住时需要缴纳的相关费用, 比如垃圾清理费、物业费、电梯费等, 同时可以打印单据和导出Excel文件。跨年收费主要是针对按年度收费的项目进行业主费用收缴情况的登记信息。住户代收款返还登记主要记录物业返还给业主的相关费用, 包括业主信息、备注、返还金额、返还项目等。企业代收费返还登记主要是开发商由于特殊原因返还给业主的费用记录, 主要记录房号和返回金额信息。⑨物业会计核算:本功能模块中的物业台账主要是按入住月份查询每个业主物业相关费用的收缴信息, 并可以导出Excel文件。物业收费统计, 可以查询多个连续月份各收费项目的合计信息, 也可以导出Excel文件。物业日表, 可以显示出当日物业各收费用的收缴合计, 包括:当日明细、累计汇总两个部分。物业报表, 可以显示从开始日期到结束日期当日物业各收费用的收缴合计, 包括:当日明细、累计汇总两个部分。物业确认收入, 可以查询开始日期到结束日期之间月份的物业收入信息, 并且可以生成房产的确认收入数据。应住未住报表, 主要显示出楼盘应该入住和没有入住的业主的联系信息和收款信息。⑩物业税务核算:本功能模块主要实现按开始日期和结束日期, 不同税种来生成详细的税种信息、收费信息、税金信息。輥輯訛决策分析模块:该模块是系统设计当中运用数据最多, 算法最广的分析模快。该模块功能:调查问卷数据列表的建立和问卷调查的数据存储、利用层次分析模型对数据进行决策分析。

智能楼盘管理系统采用SQL Server和Visual Studio.NET软件开发平台。本系统已于2012年8月开发完成, 并通过了企业的审核, 已经在企业的相关部门开始了应用, 提高了楼盘管理的信息化水平。从系统运行情况来看, 基本达到了预期的效果, 本文提出的设计思想和实施方案已成功应用。

参考文献

[1]陈国才.基于ASP.NET的教学综合管理系统的设计与实现[D].大连:大连理工大学, 2012.

[2]周兵.楼盘销售管理信息系统系统设计与实现[D].成都:电子科技大学, 2011.

楼盘销售案场管理 第2篇

1．微笑服务：销售人员的职责包括推销公司楼盘及推广公司形象，是帮助公司与客户建立良好关系的基础，所以置业顾问应任何时间都要维持专业态度，“以客为尊”，经常保持笑容，态度诚恳，工作积极，并不断改良，让自己做得更好。

2．守时：守时应是一个销售人员所具有的最基本的工作习惯，不仅上班时间不迟到、不早退外；约见客户时一定要准时，切忌让客户等候。

3．纪律：销售人员必须遵守公司的各项规章制度及管理条例。

4．保密：销售人员必须遵守公司的保密原则，不得直接透露公司的客户资料，不得直接或间接透露公司员工资料，如薪金、佣金等；不得直接或间接透露公司策略、销售业绩或有关公司的业务秘密。

5．着装：在售楼处（或与项目相关的各类活动中）必须按照要求统一着装，并且佩戴司徽、胸卡。二）考勤制度

1．上班实行签到制，不得迟到、早退，无故缺勤、离岗。严禁代签到，一经发现将严肃处理。

1）工作时间：早8:00——晚17:00

2）午餐时间：安排统一就餐，按分班就餐（根据项目情况具体安排）。

2．休息安排：销售主管经销售经理批准根据项目实际情况，在周一至周五每天安排一名或多名案场人员休息。

3．节假日及广告日：视项目具体情况调整上下班时间及休息安排。4．请假手续

1）病假：因病需要休息的，须有正规医院证明并由销售经理审批； 2）事假：事假手续必须至少提前一天书面申请，由销售经理审批，事假不足半天者按半天计；

3）调休：如要调休必须提前一天知会销售经理，非特殊情况，销售人员不能当天打电话告知调休；

4）凡外出人员，在外出之前须填写《外出登记表》，并由销售经理签字确认方可外出（若经理不在现场，则由主管代签），返回时，须注明返回时间，否则按旷工处理。5．备案

1）销售助理（文秘）每月提前一周把下个月项目组人员排班表发回公司备案，销售总公司人事部会按售楼处的排班表不定期地在上下班时间进行抽查；

2）销售助理（文秘）于每月首个工作日将上月项目组人员考勤统计传真回公司，以确保薪资的正常发放。

三）仪容着装规范

每位员工需着统一制服上岗，应保持良好的精神面貌，着装要整洁大方，必须佩带统一挂牌或胸卡，女生必须涂口红，化淡妆，用完餐后要及时补妆。

1．头发：头发最能表现出一个人的精神状态，要求精心的梳洗和护理，不能留比较新潮或者前卫的发型。男生头发长度前不能遮额，两侧不能过耳，后不能盖衣领；女生过肩长发及头发蓬松者要扎起，头发前不能过眉，两侧要露耳；

2．耳朵：耳朵内外须干净。男性不能佩戴任何耳环、耳饰。女性的耳环与耳饰不能过于夸张，应该保守一些，体现出端庄、大方的风格；

3．眼睛：眼睛应该干净，不能有任何看着不干净的东西留在眼睛附近。女性的眼睛化妆不能过于夸张，以淡妆为宜。眼镜也要保持干净； 4．鼻子：鼻子要保持干净，鼻毛不可露出鼻孔； 5．嘴巴：牙齿要干净，不留异物，如果明显能看出烟熏的痕迹，应该清洗干净，口中不留异味；

6．胡子：男生不能留胡须，胡子要刮干净。不可留大鬓角；

7．手部：指甲要修剪整齐不留污垢，指甲长度男性不超过1mm 女性不超过2mm，双手保持清洁。女性若涂指甲油应该选择淡雅的颜色；

8．衬衫领带：衬衫最好能每天更换，注意袖口和领口是否有污垢或破损；领带颜色不宜太鲜艳，图案不宜太夸张。领带的打法要严谨，长度以下摆正好遮盖皮带扣为好； 9．西装：女生衣服纽扣必须全部扣住；男生西装的第一粒纽扣需要扣住，西裤的长度以穿鞋后距地面1cm为宜，束黑色皮带；上衣口袋不要插笔，与两侧口袋一样不要放东西，以免衣服鼓起不平整。衣服要熨烫平整，不得有破损和污垢；

10．鞋袜：一律黑色皮鞋，男生配深色袜子，女生配肉色丝袜，穿裙子时要求穿连裤袜，并须保持袜子的完整，能看到破洞抽丝的袜子不能穿。鞋子粘上泥土要及时清理，保持皮鞋的干净光亮。女生须穿包头包跟的黑色中跟皮鞋。四）业务规范

1．所有案场工作人员必须严格遵守案场的各项管理制度，服从现场销售经理的统一管理，项目组各级人员应在自身权限范围内开展业务工作，在工作中如有任何问题，不得私自处理，私自越级对接，必须逐级上报，实行统一的规范化操作流程；

2．工作期间，保持各自岗位及桌面的整洁，与工作无关的杂物、水杯等一律不置于销控柜台上，保持良好坐姿，严禁伏桌休息、大声喧哗、争吵打斗、嬉戏、抽烟、酗酒、赌博、打牌、下棋、吃零食、化妆、闲聊及不文明言谈举止等所有有损公司形象的行为发生； 3．所有工作人员应有成本控制意识，不得随意浪费任何宣传资料和物品，不得有损害公司和开发商的整体利益之行为。销售人员应保管好各自资料、物品，每次接待工作结束后，应自动清理桌面，并将椅子归位；

4．销售人员不得利用上班时间占用售楼处电话做私人聊天用途，不得打声讯电话； 5．销售人员之间应团结协作，密切配合，发扬团队精神，共同维护公平竞争原则，对蓄意制造任何形式的恶性竞争、惹事生非、拉帮结派等破坏业务工作的不正当行为应坚决杜绝；

6．销售人员业务说辞必须严格按照最新确认的项目销讲资料执行，凡有疑问应向销售经理或销售主管请示，严禁向客户承诺有关项目不祥、不实事宜；

7．销售人员应具备独立完成销售工作的能力及较强的应变能力，不断提高房地产专业知识及销售技巧，有意识的培养自身的客户分析及判断能力，通过业务情况、客户资料的整理，为制定与调整广告策略提供依据；

8．房源销控统一由销售经理管理，出现差错，责任由销售经理及发生差错的业务员承担。落定前必须认真核对确认，以免发生一房两卖，转让房号应及时通知销售经理，销售人员不得蓄意参与任何形式的“炒楼”或私下洽谈转让房号，对未交定金的客户，销售人员不得私自承诺保留房号；

9．销售人员不得随意承诺客户任何优惠条件，更不得以任何形式暗示客户向开发商寻找优惠关系，除财务外，所有业务人员不得经受客户的各类现金钱款；

10．所有销售文件都属于内部重要的保密性资料（包括认购书、各类销售报表、相关协议合同书等文件），除销售经理、销售主管、销售助理外，其他销售人员不可随意翻看，不得以任何形式向外界透露案场销售及业务状况；

11．销售人员应及时做好客户登记、成交登记和值班工作记录，对自己的客户资料做好保密工作，不得以任何形式向外界泄露客户信息资料。五）审查制度 1．考勤制度审查

1）上下班请人代记录，则代记录及被记录者各扣款20元； 2）员工上下班忘记记录者每次扣款10元；

3）员工上下班因迟到或早退而未真实填写考勤表者，每次扣款30元； 4）员工因私事外出而在《外出登记表》上虚报公出者，扣50元；

5）员工迟到30分钟以内（含30分钟），每分钟扣1元；31-60分钟，每分钟扣2元；61分钟以上，以调休或事假半天处理；

6）员工每月累计迟到三次以上（不含三次），当月所有迟到时间加倍处罚；

7）早退当天按旷工处理，未办理任何请假手续而缺勤者按旷工处理，未按请假程序执行的均以旷工处理，旷工按情节轻重扣罚三倍当日的工资的总额。2． 仪容着装要求审查

1）未按照仪容要求留染发型怪异或其它仪容不端的，限期改正；未达到标准，当日不得上岗接待客户；限期未改正，处以50元罚款，并处以行为过失单。

2）未按照着装要求着装，每次扣50元罚款，并处以行为过失单；着装要求未达到标准，当日不得上岗接待客户； 3．业务规范审查

1）在公共场合顶撞上级，根据情节严重性每次扣款50-500元并处以行为过失单；业务工作越级汇报的，每次扣款50-200元并处以行为过失单；

2）与发展商发表不利于案场言辞的，根据情节严重性每次扣款50-1000元并处以行为过失单；

3）销售人员发生影响公司形象行为的、上班期间进行与工作无关活动的、员工之间配合时制造矛盾，发生冲突的，经检查发现处以行为过失单，同时根据情节严重性处以50-500元罚款；

4）无故占用案场电话达3分钟以上者（含3分钟），每次扣款20元并处以行为过失单；

楼盘管理在房产管理中的应用 第3篇

楼盘管理是以图形的方式, 以楼为单位, 把房屋的各项属性信息综合在一起的一种分级管理方式。楼盘管理具有综合、直观、准确、方便、高效、经济的特点。主要表现在, 通过楼盘管理可以查询到每套房屋的所有数据以及房屋的历史记录。目前一些比较有实力的房管部门开始研究并建立房产GIS系统, 但是由于该系统是一个相当复杂的系统, 需要投入大量的人力、物力, 不是每个房管部门都能够实现的, 目前全国也只有个别城市建立了真正意义上的房产GIS系统, 而建立楼盘管理系统相对要经济很多。

2楼盘管理系统的建立

2.1软件编程

楼盘管理系统可用目前比较先进的可视化的面向对象的编程软件来编写前端程序, 利用ORACLE等作为后台数据库, 依据房产管理的特点, 融合先进的软件编程技术、集成多种数据信息来建立一整个完善的楼盘管理系统。

2.2建立一套规范的编码体系

房屋的属性有产权人、面积、房屋坐落、结构、用途等等。为了方便计算机管理, 必须利用房屋的唯一属性。从理论上讲房屋坐落应该是房屋的唯一属性, 目前我们记录房屋位置的主要信息也是房屋坐落。但是房屋座落经常由于改名或者是一些历史原因导致的重号、东西排号等问题而变成一个不稳定的因素, 缺乏唯一性。所以这种仅靠房屋坐落的管理方法很难对同一个房产权属单位进行对应, 使得同一交易和登记对象有可能被重复交易或登记, 导致出现法律纠纷。所以不能利用其对房屋进行计算机管理。我们另行制定上了一个标准, 也就是建立了一套规范的编码体系。这个编码体系就是对房屋进行编号 (我们称之为产籍号) 的标准。产籍号要能准确地反映房产的位置, 也就是将房屋位置代码化。它不随房屋座落的变化而变化, 如同人的身份证号码一样, 是永远不变的, 直至房屋灭失。

如何编制产籍号是编码系统的核心内容。我们首先需要一张大比例尺的城市平面图, 然后在图上以街道为单位进行丘的编制, 再在丘里面根据楼房的位置编制幢, 幢确定好以后房屋的产籍号就形成了。其基本组成为:丘号+幢号+层号+户室号。有了这一套编码体系, 在城市中随便找出一套房屋都可以知道它的产籍号;同时给出一个产籍号也可以知道该房屋在城市中的位置。

2.3采集楼盘数据

楼盘数据的采集应该从测绘开始。在开发商办理预售许可证的同时, 我们就应该进行预测绘, 形成临时的楼盘表。之所以称之为临时, 主要是因为房屋的各种属性在房屋确权之后才能确定。临时楼盘表主要是为了办理商品房预售登记备案的, 房屋在初始确权后形成正式的楼盘表。随着转移登记、他项权利登记业务的办理, 楼盘管理系统的数据越来越丰富。

3楼盘管理系统的应用

楼盘管理系统的建立给房屋产权产籍管理打下了良好、扎实的基础。楼盘管理系统主要应用在以下几方面:

3.1在受理商品房预售备案登记, 通过改变楼盘表的状态, 哪些房屋已经被预售, 哪些房屋还没有被预售, 通过楼盘表用不同的颜色表示一清二楚, 十分方便。如果配合商品房远程预售备案, 同时在网上发布, 能够让购房人清楚地知道楼盘的各种数据, 使商品房的买卖更加公开和透明。

3.2在办理房产转移登记时, 首先从楼盘表上查询转让方的房屋是否有查封、挂失、抵押等限制信息, 如果没有方可受理。通过调用楼盘表中的数据, 简单填写一些内容, 就可以完成受理, 相当方便。同时楼盘系统中相应房屋的属性也会随之发生变化。

3.3在办理抵押登记时, 同样首先判断是否有限制信息。在完成受理后, 把抵押标志用指定的颜色标志在对应的房屋上, 使之一目了然。

3.4办理司法查封、挂失时, 同样可以用不同的颜色来标志房屋。而且还可以考虑到轮候查封和预查封。如果查封时间到了系统可以自动提示;如果有续查封可以继续处理;如果没有续查封系统将自动注销, 并切换到第二个查封业务上;如果要进行预查封, 有楼盘表可以直接查封, 没有则只需将要查封的房屋建立一个临时楼盘表, 把指定的房屋查封, 这样可以做到万无一失。

3.5测绘数据查询相当方便。通过楼盘表可以直接同分层分户系统相连, 直接调出房屋的分层分户图。

3.6通过楼盘表也可以调出电子档案, 并可以对任何信息进行统计分析。

楼盘管理系统之所以能够实现以上功能, 主要是有了产籍号这个唯一标志;把产籍号融入到权属登记系统、测绘系统、档案查询系统, 就可以很方便的实现以上功能。